6.3.4 – Escala Urbana Contexto Regional para Análisis ... · Contexto Regional para Análisis Urbano El análisis a escala continental, macrozona y regional permite situar el estudio

A N A L I S I S T E R R I T O R I A L P L A N D I R E C T O R D E I N F R A E S T R U C T U R A

E S C A L A S R E G I O N A L & U R B A N A

D I R E C C I O N D E P L A N E A M I E N T O - M O P T T 239

6.3.4 – Escala Urbana

Contexto Regional para Análisis Urbano El análisis a escala continental, macrozona y regional permite situar el estudio de las ciudades en un contexto mayor a fin de entender el origen y la lógica de desarrollo de procesos de crecimiento urbano, generando tendencias que obedecen a contextos económicos y sociales generados en escalas mayores. A diferencia de otros estudios, en este caso la comprensión de dichos fenómenos tiene una bajada directa al territorio de cada ciudad, identificando los proyectos inmobiliarios públicos y privados que de alguna forma materializan las tendencias escalares mayores. Esta integración escalar permite visualizar por ejemplo, los procesos migratorios campo ciudad o intraciudad asociados a la expansión urbana, como es el caso de las provincias de Talagante, Melipilla o Chacabuco en el A. Metropolitana de Santiago o las comunas de San Pedro de la Paz y Chiguayante en el A. Metropolitana de Concepción. Asimismo, la aparición de artefactos urbanos, como los descritos por el investigador de la Universidad Católica Carlos de Mattos, o la generación de subcentros y expansiones del centro histórico permite entender los resultados concretos de los procesos de metropolización y globalización, ya que la mayoría de estos fenómenos se producen en las grandes ciudades que crecen permitiendo generar nuevas centralidades en el formato de centros comerciales o hipermercados. Adicionalmente se distinguen los procesos de crecimiento diferenciados por segmentos socioeconómicos, visualizando los efectos de las migraciones a escala regional que buscan satisfacer la demanda de localización de los segmentos mas pobres de la población. Cuando se produce una relación regional entre una ciudad central de ingresos altos y periferia comunal ingresos pobres, se generan en los grandes asentamientos o megaproyectos de vivienda social como es el caso de Alto Hospicio en Iquique, La Chimba en Antofagasta, Palomar en Copiapó o Alerce en Puerto Montt. No cabe duda que esta tendencia grafica la situación descrita a escala regional, donde las ciudades atractivas en términos de ingreso y oferta de empleo acogen migraciones rurales o incorporan dichos territorios para acoger las demandas de los segmentos más pobres. Este factor sumado a una desafortunada política habitacional del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, se traduce en vastos sectores de desarrollo pobres, segregados y sin equipamiento que en este estudio han sido definidas como las zonas de riesgo más relevantes de las ciudades.




Variables de Análisis de Mayor Incidencia El análisis de la oferta inmobiliaria urbana permite clarificar con bastante exactitud, el nivel de ingresos de la población comunal analizado a nivel macrozonal y regional , mostrando como las ciudades con menores indicadores de pobreza concentran la mayor cantidad de proyectos generados por el sector privado, con escalas muchas veces inéditas para los mercados tradicionales o históricos. En esta categoría se ubican ciudades como Viña del Mar, Puerto Montt, Antofagasta o Iquique. Como contrapartida, ciudades con altos niveles de pobreza como Copiapó, Talcahuano o Rancagua, que crecen fundamentalmente por acoger migraciones de la ruralidad pobre o para cubrir el déficit habitacional interno y regional; casi no presentan oferta inmobiliaria relevante salvo por los proyectos y megadesarrollos impulsados por el MINVU lo que aumenta su nivel de riesgo por segregación con respecto a las otras ciudades analizadas. Nuevamente es importante señalar que en el caso de las áreas metropolitanas, la situación intercomunal hace que ambas realidades (dinamismo y riesgo) estén presentes en aspectos como el crecimiento demográfico, inmobiliario o en los niveles de ingreso de sus habitantes. Así por ejemplo, el contraste que presentan las comunas de Concepción o Talcahuano hace que la localización de las viviendas por segmentos también varíe en esta dirección generando comunas especializadas en acoger sectores pobres, lo que también ocurre entre La Pintana o Las Condes en el caso del AM de Santiago y entre Padre de Las Casas en Temuco y Coquimbo en el caso de La Serena. En las ciudades de tamaño medio con alta demanda de crecimiento pero que todavía no conforman una intercomuna ni menos un área metropolitana, las nuevas instalaciones migratorias se localizan en sectores alejados de los centros históricos lo que aumenta el nivel de segregación de forma mucho más importante. A continuación se describen los criterios utilizados para identificar las zonas potenciales y de riesgo al interior de cada ciudad, considerando el contexto regional antes descrito. Dado que la generación de dichas zonas permite identificar los proyectos prioritarios por ciudad, a fin de optimizar la extensión del informe y la generación de planos, en las ciudades estas actividades serán analizadas en conjunto. En la escala regional, este trabajo será presentado en un capítulo aparte, al final de la escala urbana.

Definición de Zonas Potenciales y de Riesgo El trabajo de definición de zonas potenciales y de riesgo en las ciudades, consideró los esquemas tendenciales de crecimiento generados por la interacción entre los proyectos inmobiliarios y las zonas definidas por planes reguladores y los usos de suelo existentes.




De esta forma, las modalidades de crecimiento por expansión radial o de megaproyectos públicos y privados; por densificación aislada o proyección del centro histórico y por los nuevos subcentros de comercio y servicio fueron jerarquizadas según la cabida poblacional definida por las zonas de expansión disponibles (densidad habitacional por hectárea) y por la oferta potencial de proyectos inmobiliarios programados en los distintos segmentos de oferta catastrados. • Zonas Potenciales Según el contexto descrito, el criterio de jerarquización utilizado para definir las zonas potenciales consideró principalmente la presencia, en número y tipología, de proyectos inmobiliarios públicos y privados relevantes, que tuvieran un uso de suelo compatible con el plan regulador o que plantearan modificaciones normativas con algún grado de factibilidad según el estudio realizado en cada una de las ciudades. Este criterio considera que, de toda la superficie disponible según plan regulador se debiera ocupar con mayor prioridad los terrenos donde el mercado ha fijado estrategias y proyectos concretos de desarrollo, lo que obedece a una lógica de crecimiento bastante común en el caso de las ciudades chilenas, donde el mercado tiene una fuerza mayor que las políticas públicas regulación u ordenamiento territorial. En este factor también incide la tendencia reciente en materia de crecimiento demográfico, la cual define zonas que están concentrando en cada ciudad, la localización de nuevos hogares en los distintos segmentos de mercado. En este contexto, las zonas de crecimiento ubicadas en las áreas de influencia cercanas a estos sectores dinámicos, se asumen con mayores probabilidades de concreción que aquellos proyectos que proponen modificaciones sustanciales a los patrones recientes de localización de la demanda inmobiliaria de cada territorio, como es el caso de algunos megaproyectos del Bicentenario como La Chimba en Antofagasta o Cerrillos en Santiago. • Zonas de Riesgo En esta escala, se ponderó con mayor relevancia la definición de las zonas de riesgo, ya que estas últimas suponen una mayor prioridad de ejecución de proyectos de infraestructura, especialmente en aquellos sectores cuyo crecimiento dinámico ya comienza a generar serios problemas de transporte y congestión, dando cuenta de las tendencias regionales anteriormente descritas. Asimismo, y dada la metodología aplicada en este estudio, en la escala urbana las zonas potenciales y de riesgo presentan características similares, ya que ambas suponen un crecimiento urbano acelerado, lo que generalmente se contrapone con una deficiente oferta de vías estructurantes, debido a la tendencia de edificación tanto pública como privada, que privilegia por condicionantes económicas, el crecimiento por expansión (radial), en casi todas




las ciudades intermedias y áreas metropolitanas. Considerando lo anterior, para definir las zonas de riesgo de cada ciudad se utilizaron tres criterios complementarios: a) Se identificaron las zonas que presentaban agrupaciones segregadas de

proyectos de vivienda social, alejadas de los centros de comercio trabajo o estudio.

En esta categoría se incluyeron las zonas de bajos ingresos que condicionan, por precio y tipología, la localización de proyectos de baja y mediana escala, generalmente en las periferias con menor cobertura de transporte público y privado. Adicionalmente, las zonas de riesgo por segregación socioeconómica, consideran los megaproyectos y seccionales propuestos por el MINVU para las principales ciudades del país, la mayoría de ellos con localizaciones alejadas de los centros de trabajo y servicios principales de cada ciudad, lo que implicaría al mediano y corto plazo fuertes impactos sobre el sistema de transportes de cada territorio.

b) También se incluyeron las áreas de crecimiento inmobiliario expansivo con

una alta oferta potencial de unidades de vivienda según el plan regulador y los proyectos privados, pero sin una adecuada oferta de infraestructura, esta última definida a partir de la red vial existente. En estos casos, se consideran principalmente proyectos privados orientados a segmentos de mercado altos y medios.

c) Finalmente se asignaron zonas de riesgo en aquellas áreas centrales

deterioradas de algunas ciudades, principalmente en sectores con usos industriales obsoletos.




Proyectos y Zonas Seleccionadas por Ciudad

Ciudad de Arica: En esta comuna con bajos indicadores en materia sociodemográfica por las razones analizadas a escala regional, y con una escasa actividad inmobiliaria resultante, se distinguen fundamentalmente las zonas de riesgo asociadas a la edificación de viviendas sociales, ya que este mercado representa la principal actividad en materia de crecimiento urbano. En este contexto, se propone priorizar el proyecto de circunvalación y acceso sur al Puerto, considerando que permitiría generar una nueva alternativa de conexión para los sectores segregados del área Oriente, que al igual que la mayoría de las ciudades del Norte presentan una escasa red conexión con el centro que provee la mayor cantidad de servicios y empleos. Ciudad de Iquique: Probablemente producto del alto crecimiento económico de esta ciudad, las migraciones desde sectores rurales pobres han aumentado, lo que se contrasta con un alza en los precios de suelo producto del ato desarrollo inmobiliario. Estos dos factores, han obligado al SERVIU a construir la mayoría de las viviendas sociales en el sector periférico de Alto Hospicio, antiguo campamento altamente segregado de los centros de empleo y servicios de la ciudad. En Iquique se puede apreciar una de las tendencias marcadas de desarrollo urbano de las ciudades del Norte, donde el deterioro del centro histórico y el área Norte, asociado a la localización de los patios de FFCC y las zonas industriales respectivamente, genera una expansión de altos ingresos hacia el área Sur de la ciudad. Esto último produce un proceso de densificación entorno a los corredores de conexión con el centro histórico, lo que finalmente se traduce en una proyección de las actividades de servicio y comercio más importantes, incluyendo la construcción de centros comerciales, hipermercados y multi tiendas. Como contrapartida a lo anterior, el área Oriente y Alto Hospicio se consolidan como sectores segregados con escasa oferta de infraestructura y equipamientos. Paradojalmente, el MINVU desarrolla un plan seccional que implica un aumento considerable de la población de Alto Hospicio, lo que configura la primera zona de alto riesgo por megaproyecto segregado. En este contexto se propone priorizar todos los proyectos que mejoren la conectividad vial entre esta zona y los núcleos de servicio del área centro Sur. Si bien no existen proyectos de transporte público en los planes directores consultados, se considera altamente conveniente la implementación de algún sistema de este tipo.




Ciudad de Antofagasta: Con un esquema de desarrollo tendencial bastante similar a Iquique, con una expansión del centro histórico hacia el sur en corredores densificados que se orientan a los sectores de mayores ingresos, el alza en los valores de suelo ha condicionado la localización de las viviendas de estratos medios y bajos en el sector Norte de la ciudad. Últimamente el éxito comercial de los asentamientos de ingresos medios ha incidido en los precios de suelo, obligando al Estado a edificar en la periferia Oriente, al igual que Iquique y Arica, altamente segregada de los centros de trabajo a pesar de la corta distancia que la separa del borde costa. El acelerado desarrollo inmobiliario de la ciudad, ha generado dos polos de expansión claramente diferenciados según localización geográfica y estrato socioeconómico, situación potenciada por la generación de tres planes seccionales que abren nuevos territorios de expansión en el Norte y Sur de la ciudad, ocupando terrenos fiscales, con usos militares o ferroviarios. El plan seccional del centro, propone la densificación y renovación del casco histórico, liberando los espacios ocupados por el puerto, que será trasladado a Mejillones, y por los patios de trenes. Sin embargo estas propuestas se alejan de la tendencia de edificación que fija el mercado entorno al corredor Centro Sur, por lo que se estima que al año 2010 su desarrollo será discreto y de bajo impacto, sobre todo por que en el área Sur los seccionales propuestos en el sector de Angamos permitirán generar nuevo suelo para edificaciones en altura. Siguiendo con el esquema de Alto Hospicio, aunque con una localización menos segregada, el MINVU propone un megaproyecto en el sector de La Chimba, que propone la localización de aproximadamente 5.000 viviendas, orientadas a todos los segmentos de la población. Dada la tendencia actual de la ciudad, resulta poco probable que los segmentos altos se localicen en esta zona. Por su parte, los proyectos orientados a sectores medios presentan importantes reservas de terrenos en áreas cercanas a la Chimba, lo que permite supone que al mediano plazo este megaproyecto concentre principalmente viviendas sociales, lo que en gran medida motiva su desarrollo, dado que los terrenos pertenecían al fisco. En este contexto se propone priorizar los proyectos que potencian la conectividad entre La Chimba y el área industrial y el centro histórico. Asimismo se destaca la construcción del camino de Circunvalación que permitirá conectar las zonas más segregadas de la ciudad, ubicadas al igual que Arica e Iquique en el borde Oriente de Antofagasta.




Ciudad de Copiapó Según el análisis regional, se trata de una de las ciudades de más alto riesgo del país, ya que coincide una alta tasa de urbanización y crecimiento demográfico, con altos indicadores de pobreza y desempleo. Con una periferia oriente ocupada por estratos bajos, y una expansión de los ingresos altos hacia el lado Norte de la ciudad y el centro histórico, el MINVU ha definido dos megaproyectos de vivienda social para acoger la creciente demanda de edificación que básicamente se concentra en estos segmentos de la población. En cuanto al nivel de segregación de dichos proyectos, en uno de ellos (Palomar) se observa una situación más favorable con respecto a La Chimba o Alto Hospicio, principalmente por la cercanía que presenta esta zona con el centro de la ciudad, potenciada por el proyecto de conexión de un nuevo puente. La situación del segundo proyecto (Ollantay) es bastante más desfavorable, ya que se ubica al extremo Sur de la ciudad, en un área alejada del centro y con escasa cobertura de infraestructura que tuvo que requerir de una modificación al límite urbano por tratarse de un área eminentemente rural. Los proyectos propuestos en ambos planes directores no dan cuenta de esta situación, por lo que se propone optimizar la conexión de estas zonas con nuevos ejes viales, incluyendo corredores de transporte público más eficientes y directos que los existentes. Intercomuna La Serena / Coquimbo Con un alto nivel de urbanización, asociado a estratos altos y al mercado turístico y de la segunda vivienda, en los últimos años la intercomuna ha visto incrementada la construcción de viviendas sociales, al igual que en la mayoría de las ciudades analizadas, en los sectores más segregados y periféricos de La Serena (La Compañía) y Coquimbo. Las tendencias de edificación de La Serena, consolidan la localización de los estratos de mayor ingreso en las áreas ubicadas al Sur del Centro Histórico y Río Elqui, con una proyección hacia el sector de Avda. del Mar complementando los desarrollos de segunda vivienda ahí localizados. Producto de lo anterior, se genera un subcentro comercial y de supermercados, que proyecta la localización histórica a la intersección de Ruta 5 con González Videla. En esta ciudad se priorizan los proyectos que dan continuidad a las zonas periféricas segregadas de vivienda social, conectando el sector de La Compañía con Ruta 5 norte. Lo mismo ocurre con el proyecto de reposición de la Ruta 43 para el sector de expansión de Coquimbo de Tierras Blancas, ocupado con viviendas de estratos medios y medio bajos.




Area Metropolitana de Valparaíso Esta primera área metropolitana analizada, con 884.435 habitantes distribuidos en 6 comunas, presenta una diferenciación socioeconómica bastante marcada entre los sectores relacionados con el puerto y aquellos vinculados con los servicios y la actividad turística como el eje Viña del Mar - Concon. En términos generales se observan cuatro tendencias de desarrollo importantes: a) La primera denota una fuerte expansión demográfica e inmobiliaria hacia las

comunas ubicadas al interior del Valle del Marga Marga, especialmente Quilpúe y Villa Alemana que concentran el 2.65% del stock acumulado de toda la Macrozona Central para el período 1983 – 1999 con 25.370 viviendas, superando a Valparaíso. Este proceso de crecimiento se genera como una alternativa de localización para los segmentos socioeconómicos medios y bajos ante el alza y escasez de los suelos urbanos de las comunas del frente costero, emulando de alguna forma, el proceso analizado en el caso del AM de Santiago con las comunas de Maipú o La Florida.

b) La expansión de este corredor y el crecimiento de los sectores altos de la

comuna de Viña del Mar potencia la creación del primer subcentro de la Intercomuna, ubicado en la intersección del eje 15 Norte con Avda. Libertad. También en relación a la expansión de Quilpué y Villa Alemana, se localizan centros de comercio y servicios de escala regional e intercomunal en las rutas de acceso a estos territorios, como el caso de los hipermercados ubicados entorno al eje 1 Norte – Camino Troncal. Este proceso ya se había generado con la expansión del centro histórico de Viña del Mar por el eje Libertad y por el crecimiento de actividades inmobiliarias, comerciales y de servicios entorno al frente costero de Las Salinas. Las reservas de suelo destinadas por el Plan Regulador Intercomunal, hacen prever una consolidación de este proceso en conjunto con el desarrollo del sector alto de Valparaíso, entorno al sector de Camino La Pólvora – Placilla y Curauma.

c) La tercera tendencia observada dice relación con la densificación del

corredor costero entre Viña del Mar y la comuna de Concon, potenciado por la aparición de proyectos inmobiliarios turísticos o de segunda vivienda de altos ingresos, lo que hace que el camino costero presente serios problemas de congestión en los períodos estivales y en las horas punta de todo el año.

Esta densificación se relaciona, al igual que Antofagasta o Iquique, con la consolidación de un eje segregado de viviendas de mayores recursos que aprovecha los atributos naturales del borde costa, alejándose de los polos deteriorados o pobres de las zonas portuarias o industriales, localizadas preferentemente en la ciudad de Valparaíso. La reconversión de los terrenos ocupados por las petroleras de Avda. Las Salinas, ya iniciada con el megaproyecto Puerto Pacífico en los terrenos del ex regimiento Coraceros,




hace prever una consolidación de esta tendencia en el mediano plazo, lo que se suma a una expansión de loteos suburbanos que sobrepasa el límite del Río Aconcagua incorporando al área Metropolitana las localidades periféricas de Mantagua y Ritoque.

d) Como contrapartida a lo anterior, se observa una tendencia relacionada con

la consolidación de áreas marginales o de alta pobreza en estos sectores altos de Valparaíso y en Viña del Mar. También impactados por el alza y escasez de suelo, los mercados de vivienda social han debido localizar sus proyectos en áreas periféricas de baja cobertura de infraestructura con el consiguiente impacto en los tiempos de viaje y la congestión. En esta modalidad se ubican los proyectos de Laguna Verde, Camino La Pólvora, Siete Hermanas y Curauma. En estos dos últimos sectores, se desarrollan megaproyectos inmobiliarios con una escala de desarrollo equivalente a la superficie o mancha urbana de Valparaíso y Viña del Mar. El primero de ellos, Curauma, ha logrado localizar más de 1.000 viviendas de sectores medios y bajos, con un porcentaje minoritario de viviendas de ingresos altos que busca generar una alternativa para las áreas de Jardín del Mar. En este caso, los nuevos accesos viales han optimizado la localización de este territorio como sector competitivo del eje Quilpué Villa Alemana, que aún mantienen la supremacía en este mercado a pesar de presentar características locacionales y de precio de suelo menos ventajosas que Curauma.

Las cuatro tendencias analizadas, configuran un esquema de desarrollo urbano estructurado bajo tres ejes de desarrollo. El primero entorno al borde costero concentra los hogares de mayores ingresos en formatos de alta y media densidad, conectando el centro histórico de Viña del Mar y el Subcentro de 15 Norte con las áreas tradicionales de altos ingresos ubicadas en los sectores de Reñaca y la Población Vergara. La saturación de suelos disponibles en otras áreas de estratos similares como Miraflores bajo o el barrio Sporting sumado al mercado de la segunda vivienda, con una alta demanda inmobiliaria proveniente de la Macrozona Central, permiten suponer una consolidación de este corredor como el área de mayor desarrollo y valor inmobiliario del área Metropolitana. El segundo eje de desarrollo se localiza en el anillo periférico del área metropolitana, principalmente en la comuna de Valparaíso, mayoritariamente ocupado con proyectos de vivienda social o asentamientos informales de bajos recursos. Al igual que las ciudades costeras del Norte se observa una fuerte segregación asociada a esta modalidad de crecimiento, la que podría revertirse se logra posicionar a Curauma como un nuevo subcentro metropolitano. El tercer Eje, Oriente Poniente, se desarrolla en la expansión Oriente Poniente del área metropolitana que incorpora las comunas periféricas de Quilpué o Villa




Alemana como ciudades dormitorio que acogen los asentamientos de clase media de la intercomuna. El fuerte crecimiento inmobiliario y demográfico generado detona la aparición de nuevos artefactos incluido un subcentro comercial y de servicios de escala regional. En el contexto descrito, los proyectos seleccionados priorizan la cobertura y conectividad hacia estos tres ejes de desarrollo, incluyendo el mejoramiento del Sistema Cuarta Etapa que incluye el hundimiento del ferrocarril suburbano MERVAL y el mejoramiento de le eje Costero Errazuriz - Avda. España. Este proyecto daría cobertura al explosivo crecimiento del eje Quilpué Villa Alemana. Para cubrir el desarrollo del sector alto de expansión del área metropolitana, se prioriza la consolidación del anillo de circunvalación del Gran Valparaíso, ya iniciado con la construcción de Avda. Las Palmas (conexión Rodelillo – El Salto) y con las primeras etapas del Camino La Pólvora. El crecimiento del corredor costero requerirá de una alternativa de circulación Norte Sur a escala metropolitana la que debiera consolidarse en el cierre del Anillo conectando Las Palmas con el camino Internacional (conexión El Salto – Villa Dulce y Reñaca Alto) y su empalme con la futura concesión de la Ruta 60 Ch. A pesar de no estar incluido en los planes directores se considera fundamental un proyecto de mejoramiento o ampliación del actual eje Costero desde San Martin hasta la localidad turística de Reñaca. El Catastro de proyectos inmobiliarios muestra que junto con la aparición de proyectos de segunda vivienda, se observa una paulatina consolidación de este corredor como un sector de residencia para los futuros hogares de ingresos altos y medio altos de la intercomuna. La alta inversión en infraestructura realizada en los últimos años, permitirá optimizar la conectividad al eje de desarrollo Oriente Poniente, principalmente por la construcción del Camino Troncal Sur, como parte de la concesión de la Ruta 68 y por el mejoramiento del FFCC MERVAL. Sin embargo se requiere de un mejoramiento del actual camino Troncal, especialmente en el tramo entre el sector de Limonares y la comuna de Quilpué. Area Metropolitana de Santiago Conformada por 40 comunas, con una población total superior a los 5.5 millones de habitantes, el área metropolitana de Santiago incrementa su importancia absoluta y relativa en el contexto nacional, situación largamente analizada en los capítulos referentes a la escala regional y urbana y especialmente en el caso macrozonal. Este comportamiento resume las principales tendencias observadas en casi todas las ciudades, distinguiendo cuatro grandes tendencias de crecimiento importantes: a) La consolidación de un modelo de expansión suburbana de baja densidad,

en todos los segmentos de mercado que tiene como finalidad disminuir los




diferenciales de precio existentes en las zonas consolidadas; situación que se incrementa con un mercado de suelo altamente desregulado y con políticas de ordenamiento territorial descontextualizadas a la realidad del mercado inmobiliario o de baja incidencia.

b) La incorporación de territorios rurales para localizar proyectos de baja

densidad y principalmente proyectos de vivienda social, lo que ha hecho que el Estado deba modificar el Plan Regulador Metropolitano de Santiago a fin de ampliar el área de crecimiento de la intercomuna hacia dichos territorios.

c) La autonomía gradual de la periferia, generada por la acumulación de

grandes asentamientos poblacionales fruto del proceso expansivo antes descrito y el aumento relativo del ingreso promedio de estos sectores. Esta tendencia se materializa en la aparición de artefactos urbanos bajo la tipología de centros comerciales y supermercados, que paulatinamente se consolidan como los nuevos subcentros de la periferia metropolitana, en una situación similar a la observada en el caso de 15 Norte en el Area Metropolitana de Valparaíso.

d) La consolidación de un eje de densificación del centro histórico hacia el área

de mayores ingresos que concentra el 90% de todas las oficinas y centros de servicios del área metropolitana y dada su incidencia a escala nacional, de todo el país. Este crecimiento privilegia la localización en un 10% del territorio metropolitano.

e) El incremento de la segregación socioeconómica de gran escala, como

resultado de la aplicación de políticas de vivienda social que al igual que otras ciudades tienen como único objetivo paliar el déficit habitacional sin considerar las externalidades asociadas a la deficiente localización escogida. Dada la escala de la ciudad, no se observa megaproyectos con importancia relativa similar a Alto Hospicio en Iquique u Ollantay en Copiapó, sin embargo la magnitud del desarrollo actual y proyectado, hace prever una migración acelerada de los hogares pobres hacia comunas rurales periféricas como Talagante, Buin, Melipilla o Colina con los consiguientes impactos en el sistema de transportes de toda la intercomuna.

f) Un cambio en el tamaño y tipología de los proyectos inmobiliarios públicos y

privados, los cuales apuntan a generar emprendimientos de gran escala y alto nivel de segregación con respecto a las zonas de emplazamiento directas, a fin de optimizar los incrementos de plusvalía que se generan por ocupar territorios rurales o con baja densidad y cobertura de servicios.

Considerando esta situación, se priorizan los proyectos de infraestructura que permiten optimizar los tiempos de viaje entre las zonas de expansión y los centros de servicio y empleo, característica que cumplen la mayoría de las rutas concesionadas ya adjudicadas y las vías intercomunales y regionales como el




Camino Lonquen o la ruta de acceso a Lampa y Til Til. Asimismo se destaca la importancia de mejorar los accesos a la ciudad de Santiago que vinculan los proyectos interurbanos con las vías estructurantes metropolitanas. Esto último resulta de vital importancia en las zonas de llegada de las Provincias de Chacabuco, Talagante y Melipilla. Con respecto a las áreas de menores ingresos, donde se estima una alta ocupación periférica y segregada, se propone priorizar los sistemas de transporte público de mayor capacidad y eficiencia como es el caso de los trenes suburbanos especialmente los ramales a Melipilla y Batuco – Lampa. No cabe duda que por el nivel de complejidad que presenta la situación del Gran Santiago la resolución de los problemas de infraestructura pasa por la interacción eficiente de las distintas políticas de transporte y ordenamiento territorial situación que a la fecha presenta aspectos importantes por resolver. Inclusive en el desarrollo de este estudio se pudo comprobar la dificultad que existe para acceder a información de viviendas sociales y megaproyectos privados, lo que muchas veces se traduce en acciones divergentes en materia de desarrollo de oferta y cuantificación de demandas. Si se considera que el área metropolitana seguirá liderando todos los indicadores relevantes de crecimiento absoluto y relativo a nivel país (concentra 15 de las 20 comunas de mayor tasa de crecimiento demográfico), la priorización de proyectos deberá considerar una metodología específica para este territorio o al menos para las tres áreas metropolitanas, las cuales debieran experimentar un fuerte crecimiento en detrimento a los sectores rurales e cuyo peso poblacional disminuye e importancia económica de forma constante en los últimos años. Ciudad de Rancagua Con 212.977 habitantes, la ciudad de Rancagua basa su economía en las actividades ligadas a la explotación del mineral El Teniente. En este territorio se observan dos tendencias de desarrollo urbano importantes. La primera muestra la consolidación de un área de crecimiento de ingresos medios y medio altos entorno al eje Carretera del Cobre, incluyendo áreas de servicios, comercio y los principales proyectos inmobiliarios de vivienda de la ciudad. Este es el sector que ha experimentado los mayores cambios morfológicos y operacionales de Rancagua generando un foco de demanda de transportes importante que se incrementa con la reciente construcción de un hipermercado Jumbo y una serie de clínicas privadas. Con un centro histórico activo en materia de comercio y dotación de empleo, el proceso de densificación se produce principalmente en las áreas pericentrales y en los corredores viales que se orientan a las áreas de mayores ingresos, lo que de alguna forma impacto negativamente en el desarrollo del Mall ubicado en el área Norte, con un área de influencia prioritaria de hogares pobres o de ingresos




medio bajos. Adicionalmente se distinguen tres polos de expansión urbana. Los dos primeros, ligados a desarrollos de vivienda social se localizan en las periferias Nor y Sur oriente de la ciudad, mientras que el sector de ingresos medios se localiza preferentemente en el sector Sur Poniente entorno al límite urbano del Río Cachapoal y a la Avenida Viña del Mar. Ciudad de Talca Con 187.745 habitantes y una economía regional basada en la actividad silvícola y manufacturera, la ciudad de Talca como centro principal de la región, se ha visto afectada por la perdida de competitividad de su base productiva, lo que se traduce en altos índices de pobreza y desempleo que en cualquier caso, son menores que las comunas rurales que conforman su área de influencia más directa. Producto de lo anterior, el crecimiento inmobiliario acumulado (7° a nivel nacional) contrasta fuertemente con la tasa de incremento en relación al stock del censo de 1992, indicador que ubica a Talca en el lugar 36° a nivel país, por debajo de ciudades cercanas como Rancagua o San Fernando. En el catastro de proyectos no pudo identificar ninguna iniciativa privada relevante, salvo por instalaciones comerciales y el nuevo mall Plaza del Maule. Este hace que el desarrollo urbano previsto se oriente y localice en las áreas de expansión definidas por el Plan Regulador Comunal vigente, con un distingo en la orientación socioeconómica de los distintos territorios marcada por la actual composición de la periferia y por el impacto de las viviendas sociales. Considerando lo anterior, se prioriza el proyecto de circunvalación y su conexión al centro histórico que al igual que Rancagua, concentra las principales instalaciones comerciales y de servicios de la intercomuna. En este aspecto se considera la cobertura y accesibilidad que dicho proyecto genera con respecto a las áreas de crecimiento de vivienda social. Area Metropolitana de Concepción Con 746.192 habitantes distribuidos en 6 comunas cuyo eje principal es Concepción, el área Metropolitana constituye la principal centro de servicios de la macrozona Sur del país. Sin embargo y a diferencia de otras ciudades emergentes de la Macrozona Sur como Temuco y Puerto Montt, se observa un deterioro importante en varios de los indicadores socioeconómicos, lo que probablemente se deba a los altos índices de pobreza y desempleo que experimentan comunas como Talcahuano o Penco y territorios cercanos como Lota y Coronel. Al igual que en Valparaíso, se observa una clara diferenciación socioeconómica desagregada a nivel comunal, donde Talcahuano, Penco y Tomé concentran en promedio los hogares de bajos ingresos siendo los lugares preferentes para la localización de viviendas sociales, junto con el sector de desarrollo de Boca Sur




Michaihue en la comuna de San Pedro. Este último territorio se consolida como el área de expansión preferente del área metropolitana presentando un acelerado crecimiento demográfico e inmobiliario desde su creación como comuna independiente, lo que se ha visto reforzado luego de la construcción del nuevo puente y la costanera. En el contexto metropolitano del Gran Concepción se identifican tres grandes tendencias: a) La generación de polos de expansión de estratos medios en las comunas de

Chiguayante y San Pedro de la Paz, con un importante crecimiento inmobiliario de viviendas de baja densidad.

b) La expansión del centro histórico hacia dos ejes de desarrollo. Uno puntual o

‘subcentral’ asociado al área de mercado de Talcahuano y Concepción en el Mall Plaza del Trébol y uno densificado, relacionado con el crecimiento de los altos ingresos de Concepción hacia el área de Pedro de Valdivia y Lonco / Villuco. Este último proceso ha impactado seriamente el nivel de servicio de la ruta costera hacia Chiguayante lo que en parte justifica la idea de construir una nueva avenida costanera.

c) La aparición de un territorio de expansión que concentra las demandas de

todos los ingresos de la intercomuna en el área de San Pedro de la Paz. Con una gran oferta de proyectos inmobiliarios, esta comuna abarca todos los segmentos de mercado repitiendo el patrón de segregación de Concepción y Talcahuano en zonas diferenciadas como Boca Sur y Michaihue, donde el MINVU define otro megaproyecto segregado de vivienda social.

d) El nivel de segregación socioeconómica de Talcahuano y Boca Sur se

incrementa por la existencia de plantas industriales cercanas, altamente contaminadas y con externalidades negativas sobre el sistema de transporte de la intercomuna.

e) Las inversiones estatales, tradicionalmente priorizadas en esta intercomuna,

han permitido generar proyectos de infraestructura y desarrollo urbano importantes como el tercer puente Llacoyén, el tren suburbano Chiguayante Talcahuano y el megaproyecto Ribera Norte que logra ubicar en un sector central y deteriorado viviendas sociales que antes tenían una ocupación informal. A pesar de lo anterior, el fracaso en las gestiones por incorporar al sector privado en esta iniciativa han impedido continuar con el desarrollo del proyecto y la renovación y localización de actividades en este sector. Con todo Ribera Norte se destaca como el único megaproyecto de vivienda social que no incrementa la segregación y deterioro de los hogares más pobres de la ciudad donde se emplaza.




En este escenario, se priorizan los proyectos viales y de transporte público ferroviario que optimizan la conexión entre los sectores de mayor crecimiento y las áreas centrales que proveen los servicios y empleos más importantes. Sin necesidad de realizar modelaciones especiales y solo considerando la oferta potencial de áreas como San Pedro de la Paz y Chiguayante resulta clara la selección de rutas de conexión como la nueva vía costanera y un ferrocarril suburbano a San Pedro el que podría aprovecha la faja existente para conectar el centro de Concepción con el área de Boca Sur donde se espera la instalación de más de 5.000 viviendas sociales muchas de las cuales acogerán el desarrollo de las migraciones provenientes de Lota o Coronel. Finalmente conviene señalar que los riesgos asociados a un posible colapso de la industria siderúrgica de Huachipato podrían incrementar notoriamente el deterioro actual del sistema económico del área metropolitana, generando un empobrecimiento aún mayor de la comuna de Talcahuano cuyos impactos urbanos y de transporte son difíciles de predecir. Ciudad de Temuco. Actuando como segunda ciudad en importancia de la macrozona Sur, Temuco presenta uno de los crecimientos demográficos e inmobiliarios más fuertes del país, alcanzado tasas superiores al 6% anual, lo que la ubica en el tercer lugar nacional después de Puente Alto y Colina. La tesis elaborada en el presente estudio y que se puede ver graficada en la Figura 6.5.4 del apartado de Focalización y Priorización de Proyectos a Escala Regional; muestra como el crecimiento de Temuco y sus indicadores de pobreza y desempleo contrastan fuertemente con las comunas rurales ubicadas en su periferia inmediata lo que estaría graficando un proceso migratorio de importancia. A continuación se incluyen los mapas de tendencias con las jerarquización de proyectos para todas las ciudades analizadas en el estudio.




Figura 6.8 – Zonas Potenciales & Riesgo Ciudad de Iquique Figura 6.3.1.1 - Zonas Potenciales y de Riesgo – Ciudad de Arica




3.112

Figura 6.3.1.2 - Zonas Potenciales y de Riesgo – Ciudad de Arica

RIESGO SEGREGACION MEGAPROYECTO AISLADO

POTENCIAL EXPANSION INGRESOS MEDIOS ALTOS POTENCIAL

DENSIFICACION CORREDOR PROYECCION

CENTRO

RIESGO SEGREGACION PROYECTOS VIV SOCIAL




Figura 6.3.1.3 - Zonas Potenciales y de Riesgo - Antofagasta




Figura 6.3.1.4 - Zonas Potenciales y de Riesgo – Ciudad de Copiapó




Figura 6.3.1.5 - Zonas Potenciales y de Riesgo – Ciudad de La Serena




Figura 6.3.1.6 – Proyectos y Zonas Potenciales y de Riesgo – Area Metropolitana de Valparaíso




Figura 6.3.1.7 - Zonas Potenciales y de Riesgo – Area Metropolitana de Santiago




Figura 6.3.1.8 – Proyectos Prioritarios – Area Metropolitana de Santiago




Figura 6.3.1.9 – Proyectos y Zonas Potenciales y de Riesgo – Ciudad de Rancagua




Figura 6.3.1.10 – Proyectos y Zonas Potenciales y de Riesgo – Ciudad de Talca




Figura 6.3.1.11 – Proyectos Zonas Potenciales y de Riesgo – A. Metropolit. de Concepción




Figura 6.3.1.12 – Proyectos y Zonas Potenciales y de Riesgo – Temuco / P. Las C




Figura 6.3.1.13 – Proyectos y Zonas Potenciales y de Riesgo – Ciudad de Puerto Montt




Figura 6.3.1.14 –Proyectos y Zonas Potenciales y de Riesgo – Ciudad de Valdivia




Figura 6.3.1.15 – Proyectos y Zonas Potenciales y de Riesgo – Ciudad de Punta Arenas




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6.3.4 – Escala Urbana Contexto Regional para Análisis ... · Contexto Regional para Análisis Urbano El análisis a escala continental, macrozona y regional permite situar el estudio