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公厦整建維護之社區可行性評估分析

郭寶珍／饒後樂

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課程內容回顧

呂秉怡：介紹公寓大廈所面臨的處境

黃敏政：認識公寓大廈管理法規規定

徐伯瑞：說明建築物整建維護的必要性

徐燕興：縱觀都市更新發展與整建維護實例

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大樓外牆拉皮牽涉

建築工程

都市更新

公寓大廈管理

社區營造

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大樓外牆拉皮：建築工程 設計外牆式樣、材料、顏色

施工工法

申請使用執照變更

其他相關事項

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大樓外牆拉皮：都市更新

申請劃定都市更新整建維護單元

撰寫都市更新整建維護事業計畫

辦理自辦公聽會

收集足夠的同意書

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幹事會審查

公告公開展覽、舉辦公聽會

都市更新及爭議處理審議會審議

施工

核定發布實施

更新事業完成及成果備查

政府公告劃定更新單元

適用政府採購法者，需辦理公開甄選廠商

同意核准補助上限

擬定更新事業計畫送件申請

由申請人召開公聽會檢附：1 . 公聽會紀錄等有關文件2 . 更新事業計畫書圖3 . 更新事業計畫同意書 (22 條 )

實施者已取得更新單元內全體土地及合法建築物所有權人之同意者，於擬定或變更都市更新事業計畫時，得免舉辦公開展覽及公聽會。

第一期撥款 : 核定後 60 日內檢具相關書件、統一發票 ( 收據 ) 或合格之原始憑證，申請撥付補助經費 30%

第二期撥款 : 工程竣工併查驗通過後60 日內檢具相關書件、統一發票 ( 收據 ) 或合格之原始憑證，申請撥付補助經費 70%

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大樓外牆拉皮：公寓大廈管理

資金籌措

障礙去除

運用正確的法律關係

將會議型態轉變為投票型態

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大樓外牆拉皮： 社區營造

居民的共同參與

卓越的領導者

專職的專案經理

完善的作業計畫

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大樓外牆拉皮：問題探討

公寓大廈外牆磁磚脫落該由管理委員會修繕嗎？

玻璃帷幕大樓外牆由誰維護修繕 ？

被脫落的外牆磁磚打到該向誰索賠？

外牆拉皮可以跳過都市更新程序嗎？

外牆是專有部分還是共用部分？

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公寓大廈管理在外牆拉皮的運用

外牆不是共用部分

共用部分

專有部分

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公寓大廈管理在外牆拉皮的運用

約定共用部分

專有部分

共用部分

約定專用部分

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影響公寓大廈外牆拉皮成功因素

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影響因素 房屋窳陋狀況與普及程度 地理環境 使用性質 區分所有戶數 面積與方向 居民經濟能力 居民理性程度 是否有可供運用的公共基金

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房屋窳陋狀況與普及程度

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房屋窳陋狀況與普及程度

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地理環境

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使用性質

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使用性質

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區分所有戶數

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面積與方向

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居民經濟能力

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居民理性程度

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民眾認知的公寓大廈管理

成立管理委員會後，消防隊會來開單罰錢！

成立起來沒什麼用，然後麻煩一大堆！

對啊！以後每年都要開會，都要報備！

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是否有可供運用的公共基金

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認識公寓大廈

饒後樂

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認識公寓大廈管理本質

被動型的消費 搭便車心理 v s 雞婆精神 公共財的悲劇解決集體行動的困境：

建立組織

提供外部誘因運用智慧

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公寓大廈管理

同意的人

反對的人

反對的聲音

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公寓大廈管理

搭便車心理 雞婆精神

白吃的午餐

不作為

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杜蘭大樓的故事

台北市仁愛圓環邊豪宅社區，住戶向管理委員會要求退還長年經計算錯誤所溢繳之管理費遭拒，管理委員會要住戶自行循法律途徑訴訟解決。

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杜蘭大樓的故事

社區型大樓除大樓住戶二百多戶外，尚有透天型房屋六間，該六間住戶長期向管理委員會反應管理費比照大樓住戶標準不公平；要求在其管理費中扣除電梯及中庭園藝等支出，但管理委員會要住戶自行在區分所有權人會議提案解決，但每年提案均遭否決。

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杜蘭大樓的故事

台北市獲得優良公寓大廈評選第一名社區，花費三十萬元設置垃圾冷藏儲存間，因超出規約規定公共基金十萬元以上須經區分所有權人會議通過之限制；管理委員會即與廠商協議分做三期，以三筆不同名義款項用管理費項目下支付。

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杜蘭大樓的故事

為防止管理委員 A 錢，規約中規定｢管理委員就任須提供良民證。」

為制裁不負責任的建商，區分所有權人會議通過，｢從下個月起大家都不要繳貸款」

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案例分析：邊陲大樓

建築師打電話問總幹事現有外牆廣告要如何處理，總幹事說他不知道，請建築師去問主委。主委則說這是總幹事的事，建築師告知主委已問過總幹事，可是總幹事說他不知道如何處理時，主委回答，那就去問市政府他們要怎麼處理吧！

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案例分析：少爺大樓

快到外牆拉皮補助申請截止前二周，失蹤了近三個月的五人小組總算又湊在一塊開會。工程廠商告訴五人小組。若再不訂時間開公聽會，九十八年的補助案就會被撤銷。五人小組先痛罵廠商為什麼拖延這麼久，接著罵市政府措施一點也不便民，最後還罵崔媽媽基金會既然有可以突破困難的方法為什麼不早講。工程廠商說要不申請九十九年的補助也可以，但希望管理委員會先付些作業費，該大樓至此無任何回應。

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公寓大廈管理的成本與效益

清潔 舒適正常機能

尊重

公平

區分所有權人會議智慧觸媒

交管理費日期管理維護作業 溝通協調

服務 互信

管理委員會

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外牆拉皮的成本與效益房價增值 防水機能 外觀美化

建立社區意識 強化管理機能

規劃設計成本工程成本

作業成本溝通協調成本 監督成本

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公寓大廈管理顧問的功能

提供完整的資訊提供正確的邏輯提供成功的經驗提供高效率的工具與方法 發掘多數人的意見降低公共事務決策的不穩定性協助執行各項管理作業