A DENÚNCIA DO SENHORIO NO REGIME TRANSITÓRIO · a denúncia ou a oposição à renovação do contrato. *2 JURISPRUDÊNCIA. Acórdão do STJ de 05/12/2017 VI - Tendo as partes acordado

A DENÚNCIA DO

SENHORIO NO

REGIME TRANSITÓRIO

Regina Santos Pereira

ARRENDAMENTOS COM PRAZO CERTO

• Senhorio – oposição à renovação

• Inquilino – oposição à renovação e denúncia

ARRENDAMENTOS DE DURAÇÃO INDETERMNADA

• Senhorio – denúncia – Tema em discussão

• Inquilino - denúncia

CONCEITOS DE CESSAÇÃO DO CONTRATO

Denúncia pelo senhorio

• Antes do NRAU – os contratos de arrendamento

sem duração limitada só podiam ser denunciados

pelo senhorio nos seguintes casos: Art. 69º do RAU

a) Quando necessite do prédio para habitação (sua ou

dos descendentes) ou para nele construir a sua

residência;

b) Quando pretenda ampliar o prédio ou construir novos

edifícios, aumentando o número de locais

arrendáveis;


c) Quando o prédio era irrecuperável pelo estado de

degradação que apresentava (DL nº329-B/2000 – 22

Dez);

d) Quando contrato se transmitia para descendentes ou

afins em certas condições (idade/portador de

deficiência/reforma por invalidez/incapacidade total

para o trabalho) – implicava o pagamento de

indemnização correspondente a 10 anos de renda –

artigos 87º, 89º-A, B, C e D.

VINCULISMO – O NRAU tenta acabar


Artigo 1101º

O senhorio pode denunciar o contrato de duração

indeterminada nos casos seguintes:

a)Denúncia para habitação;

b)Denúncia para obras;

c)Denúncia com antecedência não inferior a dois

anos sobre a data que pretenda a cessação.


no NRAU

1º grupo: ARTIGO 26º

•Contratos habitacionais celebrados depois do RAU –

Decreto-Lei nº 321-B/1990 de 15 de Outubro

•Contratos não habitacionais celebrados depois do

Decreto-Lei nº257/95 de 30 de Setembro

2º grupo: ARTIGOS 27º A 58º

•Contratos habitacionais celebrados antes do RAU –

Decreto-Lei nº 321-B/1990 de 15 de Outubro

•Contratos não habitacionais celebrados antes do Decreto-

Lei nº257/95 de 30 de Setembro

ARRENDAMENTOS DE PRETÉRITO

ÂMBITO DE APLICAÇÃO

Princípio geral: artigo 26º/1 e 27º

Os contratos celebrados antes do NRAU passam a

estar submetidos ao NRAU, com especificidades –

quais ?

NORMAS TRANSITÓRIAS

ARTIGOS 26º a 58º

Âmbito de aplicação: habitacionais depois do RAU e não

habitacionais depois do DL 257/95

•Artigo 26º números 2 e 3 – contém outras matérias

•Artigo 26º/4:

1) Aos contratos sem duração limitada (vinculísticos)

aplicam-se as regras dos contratos de duração

indeterminada, com as seguintes especificidades:

2) Denúncia:

-Denúncia pelo senhorio – artigo1101º

-Denúncia para habitação – artigo 1102º

-Denúncia justificada – artigo 1103º

ARTIGO 26º

1º grupo de contratos

• NRAU de 2012 – artigo 1101º/c) - os contratos de

duração indeterminada passam a poder ser

denunciados pelo senhorio com antecedência não

inferior a 2 anos por carta registada com aviso de

recepção (no NRAU de 2006 a antecedência era de 5

anos) (em discussão) *1

• Esta regra passa a ser aplicável aos contratos de

arrendamento sem duração limitada, excepto quando:

- Arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos;

- Arrendatário tiver incapacidade superior a 60%

É uma das medidas para terminar com o vinculismo

ARTIGO 26º /4 – c)


• Princípio geral: artigo 27º - os contratos celebrados antes

do RAU e do DL 257/95 passam a estar submetidos ao

NRAU, com especificidades dos artigos:

- 28º/2, 3, 4 e 5;

- 30º a 37º - actualização das rendas e transição para o

NRAU;

- 50º a 54º - actualização das rendas e transição para o

NRAU.

ARTIGO 27º


Artigo 28º/2:

Não se aplica a denúncia pelo senhorio - artigo 1101º/c)

(denúncia com 2 ANOS de antecedência) – os contratos não

são denunciáveis/mantém-se vinculismo

EXCEPÇÕES: ...

Apenas para os arrendamentos para FINS NÃO

HABITACIONAIS

ARTIGO 27º


EXCEPÇÕES:

- Há denúncia pelo senhorio – (mas de) 5 anos – quando

ocorra:

a) Trespasse;

b) Locação do estabelecimento;

c) Cessão do arrendamento para profissão liberal

d) Transmissão inter vivos de posições sociais que

determinem alteração de titularidade em mais de 50%

- Quando os referidos negócios ocorram após a entrada em

vigor da presente lei

(em discussão)

(Consequências para quem celebra estes negócios)

ARTIGO 28º/3 e 4


a) Trespasse – 1112º - transmissão definitiva, por acto inter

vivos, de um estabelecimento comercial (muda o

inquilino);

b) Locação do estabelecimento – 1109º - transmissão

temporária, por acto inter vivos, de um estabelecimento

comercial (o inquilino mantém-se);

c) Cessão do arrendamento para profissão liberal – 1112º -

transmissão definitiva, por acto inter vivos, da posição de

arrendatário, para o exercício de prof. liberal – pessoa ou

sociedade profissional;

d) Transmissão inter vivos de posições sociais que

determinem alteração de titularidade em mais de 50% -

cessão de quotas ou outra forma de transferência da

mesma (o arrendatário tem de ser sociedade).

ARTIGO 28º/3 e 4


Transmissão inter vivos de posições sociais

Outras formas de transferência (discutível em certos

casos)

•Usufruto

•Locação financeira de estabelecimento comercial

•Fusão ou Cisão de Sociedades

•Penhor de estabelecimento comercial

•Penhora de estabelecimento comercial

•Arrolamento de estabelecimento comercial

•Partilha de estabelecimento comercial por divórcio

•Aumento de capital /redução de capital/transformação de

sociedades

•Transmissão de quotas (cessão de quotas/venda de quota

em processo executivo)

•Transmissão de acções (usufruto/penhora/amortização)

ARTIGO 28º/3 e 4


Referência bibliográfica para estudo dos casos

anteriormente referidos:

Novo regime do arrendamento comercial

Fernando Gravato Morais

ARTIGO 28º/3 e 4


Acórdão Relação do Porto de 23/02/2010I -A aplicação no tempo do NRAU consta do respectivo art. 59º n°1,

segundo o qual ele se aplica “aos contratos celebrados após a sua

entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que

subsistam nessa data, sem prejuízo das normas transitórias”; estas

normas constam dos arts 26° a 58° NRAU.

II - Da conjugação dos arts 26º, 27º e 28º dessa Lei resulta que o

legislador pretendeu que aos contratos de arrendamento para fins

não habitacionais (assim como aos contratos de arrendamento

habitacionais celebrados antes do RAU), anteriores ao D.L. nº

257/95, de 30/9, não se aplique a regra da denúncia livre por

parte do senhorio.

III- Desta forma, o legislador manteve em vigor os antigos regimes,

relativamente aos contratos celebrados à sua sombra;

IV- As disposições transitórias acabam por funcionar como não tocando

nos anteriores regimes do arrendamento urbano, em matérias como

a denúncia ou a oposição à renovação do contrato. *2

JURISPRUDÊNCIA

Acórdão do STJ de 05/12/2017

VI - Tendo as partes acordado um prazo inicial de 20 anos,

de 01-04-1978 a 31-03-1998, que prorrogaram, por

aditamento de 1994, até 31-03-2005 e que tornaram a

prorrogar, em novo aditamento de 31-03-2006, até 2015,

vindo o NRAU a entrar em vigor, na vigência deste último,

está o contrato dos autos sujeito às disposições

transitórias dos arts. 27.º a 29.º (e 26.º por remissão

destes), por força das quais o contrato não admite

denúncia pelo senhorio, senão em situações

verdadeiramente excepcionais e com pré-aviso de 5

anos. *3

Ac. STJ de 19/09/2017 – no mesmo sentido

JURISPRUDÊNCIA

Acórdão STJ de 11/09/2012I. A cessão de quotas por actos inter vivos

representativa de mais de 50% do capital social da

sociedade arrendatária, ocorrida depois da entrada

em vigor da Lei nº 6/2006, de 27/02 ( NRAU ), confere

ao senhorio o direito de denúncia do mesmo contrato

de arrendamento, nos termos do art. 1101º, al.c) do

Cód. Civil, por aplicação do disposto no nº 6 , al. b) do

art. 26º da aludida Lei nº 6/2006.

II. A circunstância de a cessão de quotas não implicar a

entrada de novos sócios por a cessão haver

ocorrido através da cedência da maioria do capital por

parte de sócios que assim saem da sociedade e

cedendo aquelas quotas aos sócios anteriormente

minoritarios, não é impeditiva da aludida faculdade

de denúncia. *4

JURISPRUDÊNCIA

Acórdão Relação de Lisboa de 01/03/2012

A alínea b) do n.º 6 do artigo 26° da Lei n.º 6/2006 de

27 de Fevereiro deverá ser interpretada no sentido da

sua aplicação a todas as situações em que se

verifique uma alteração de mais de 50% da

titularidade do capital social da sociedade inquilina,

resultante de transmissão inter vivos, mesmo não

tendo havido entrada de novos sócios. *5

Ac. Rel. Lisboa de 17/05/2016 – no mesmo sentido

JURISPRUDÊNCIA

Acórdão Relação de Lisboa de 09/06/2016

- A alínea b) do n.º6 do art. 26° da Lei n.º6/2006 de 27 de

Fevereiro deverá ser interpretada no sentido de ser

aplicável ao caso em que foram extintas as quotas até

então detidas e tituladas pelos sócios da sociedade

locatária, sendo acto contínuo realizado um aumento de

capital social da mesma, subscrito na totalidade por outra

sociedade comercial que passou a ser a única sócia dessa

sociedade.

- A não ser entendido assim, estaria encontrada a forma

de se proceder à alteração dos sócios que têm o

domínio da sociedade, sem que o senhorio pudesse

denunciar o contrato de arrendamento, o que sempre se

traduziria numa situação de fraude à lei. 6*

JURISPRUDÊNCIA

Denúncia Justificada

DL Nº 157/2006 de 8/8

Alterações:

•DL Nº 309/2009 de 23/11

•LEI Nº 30/2012 de 14/8

•LEI Nº 79/2014 de 19/12

•LEI Nº 42/2017 de 14 de Junho (lojas históricas)

•LEI Nº 43/2017 de 14 de Junho

ARTIGOS 26º /4 – b) e 28º/1


• Art. 1101º/b) do CC e DL157/2006 de 8 de Agosto

•Aplicável apenas aos contratos de duração

indeterminada.

•Fundamentos da denúncia:

A)denúncia para demolição – artigo 7º do DL nº

157/2006 de 8 de Agosto

B)denúncia para realização de obra de remodelação ou

restauro profundo – artigo 4º do DL nº 157/2006 de 8

de Agosto


Âmbito de aplicação: (art. 1º/a) – DL157/2006)

O regime que consta da lei só de aplica aos contratos de

duração indeterminada (1101º/b) e 1103º/nº11, ambos do CC)

1.Aqueles que as partes não estipularam um prazo de duração

do contrato;

2.Todos os contratos de arrendamento para habitação

celebrados antes do dia 15 de Novembro de 1990 (estes serão

sempre de duração indeterminada);

3.Todos os contratos de arrendamento para fim não

habitacional celebrados antes do dia 5 de Outubro de 1995

(estes serão sempre de duração indeterminada)


Artigo 3º DL157/2006 (NOVO – Junho 2017):

Quando o senhorio pretende fazer obras de conservação, tem

o direito de solicitar ao arrendatário, com a antecedência de 3

meses, que desocupe o local por prazo não superior a 60 dias

o contrato não pode ser denunciado e o senhorio está

obrigado a:

-realojar o arrendatário em condições análogas e;

-a suportar as despesas pela desocupação.


Quando o senhorio pretende fazer obras de remodelação ou

restauro profundos pode denunciar o contrato (art. 4º/1-a) e

b) DL157/2006) (NOVO – Junho 2017) (em discussão *10)

O que são obras de remodelação ou restauro profundos ?

1.Reconstrução - aquelas que impliquem a reconstituição da

estrutura das fachadas ou;

2.Alteração - aquelas que impliquem a modificação das

características do imóvel, designadamente quanto à sua

estrutura, número de fogos ou divisões interiores, natureza e cor

dos materiais de revestimento exterior, sem que das mesmas

resulte aumento da área de total de construção, área de

implantação ou altura da fachada ou;

3.Ampliação - aquelas que aumentem a área de implantação,

área total de construção, a altura da fachada ou o volume do

imóvel.


As obras só serão consideradas de remodelação ou restauro

profundos desde que (art. 4º/i) e ii) DL 157/2006) (NOVO –

Junho de 2017)

•Resultem num nível bom ou superior ao estado de

conservação do locado de acordo com a Portaria nº 1192-

B/2006 de 3 de Novembro e;

•O custo da obra corresponda, pelo menos, a 25% do valor

patrimonial (VPT) fixado pelas Finanças, incluindo o valor do

IVA. (em discussão *11)


A possibilidade de denunciar o contrato para a execução de

obras de remodelação e restauro profundos não se aplica

às “lojas históricas”

(art.6º/7 e art.2º da Lei nº 42/2017) (NOVO –Junho 2017)

• “Lojas com História” – estabelecimentos comerciais com

especial valor histórico;

• “Comércio tradicional” – comércio local realizado em

pequenos estabelecimentos (situados fora das grandes

superfícies) especializado na venda de um produto ou na

prestação de um serviço, com excepção de bancas e feiras;


• “Estabelecimentos de interesse histórico e cultural ou

social local” – lojas com história ou estabelecimentos de

comércio tradicional, restauração ou bebidas, abertos ao

público, que, pela sua actividade e património material ou

imaterial, constituam uma referência viva na actividade

económica, cultural ou social local;

• “Entidades de interesse histórico e cultural ou social

local” – entidades com ou sem fins lucrativos,

nomeadamente colectividades de cultura, recreio e desporto

ou associações culturais, que pela sua actividade e

património material ou imaterial, constituam uma relevante

referência cultural ou social local a nível local.


Lojas históricas

O reconhecimento das referidas entidades como

estabelecimento e entidades de interesse histórico e

cultural ou social local compete aos municípios segundo

os critérios que constam da lei e após consulta pública pelo

período de 20 dias (art.6º da Lei nº42/2017)

Em todos os casos a actividade do estabelecimento ou

entidade deverá ter, pelo menos, 25 anos de existência

(art.4º/2-a) da Lei nº 42/2017)


Lojas históricas

Quais os direitos do inquilino quando o senhorio

denuncia o contrato ?

Para os contratos de arrendamento de duração

indeterminada celebrados depois da entrada em vigor do

NRAU (12 de Novembro de 2006)


O senhorio ficará obrigado, mediante acordo e em alternativa

(art.6º DL157/2006 e art. 1103º/6 e 7 do CC):

a) Ao pagamento de uma indemnização correspondente a

dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o

montante de 1/15 do VPT; (NOVO-Junho 2017) ou

b) A garantir o realojamento do arrendatário por período não

inferior a três anos.

• Se o senhorio e o inquilino não chegarem a acordo no prazo

de 60 (NOVO –Junho 2017) dias (atenção ao art. 1103º/ 7-

refere 30 dias...) a contar da recepção da comunicação do

senhorio, o inquilino terá direito ao pagamento de uma

indemnização correspondente a dois anos de renda,

calculada com base no valor da renda que o inquilino

paga mensalmente - o valor da indemnização não pode ser

inferior a duas vezes o montante de 1/15 do VPT (em

discussão *12)


Quais os direitos do inquilino quando o senhorio denuncia

o contrato ?

Para os contratos de arrendamento de duração indeterminada

celebrados antes da entrada em vigor do NRAU (12 de

Novembro de 2006)


• O senhorio ficará obrigado, mediante acordo e em

alternativa:

a) Ao pagamento de uma indemnização correspondente a

dois anos de renda, de valor não inferior a duas vezes o

montante de 1/15 do VPT; (NOVO – Junho 2017) ou

b) A garantir o realojamento do arrendatário por período não

inferior a três anos.

• Se o senhorio e o inquilino não chegarem a acordo no prazo

de 60 dias (NOVO – Junho 2017) a contar da recepção da

comunicação do senhorio, o inquilino terá direito ao

pagamento de uma indemnização correspondente a dois

anos de renda – o valor de dois anos de renda é calculado

com base no valor da renda correspondente a 1/15 do VPT do imóvel – o valor da indemnização não pode ser inferior a

duas vezes o montante de 1/15 do VPT (art.26º/4-b) e art.

28º/1, ambos do NRAU). (em discussão *12)


CONT. Quais os direitos do inquilino quando o senhorio

denuncia o contrato ?

O arrendatário habitacional tem direito a ser compensado

pelas obras licitamente feitas, nos termos do possuidor de

boa-fé (art.29º/1 do NRAU);

O arrendatário não habitacional tem direito a compensação

pelas obras/benfeitorias licitamente feitas, independentemente

do que possa estar estipulado no contrato de arrendamento e

mesmo que o senhorio não as tenha autorizado (art.29º/3 do

NRAU)

ARTIGOS 26º /4 – b) e 28º/1


Quais os direitos do inquilino quando o senhorio denuncia

o contrato ?

Para os contratos de arrendamento de duração indeterminada:

• para habitação celebrados antes do dia 15 de Novembro

de 1990;

• quando o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65

anos;

• ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual

ou superior a 60 %

o senhorio ficará obrigado a garantir o realojamento do

inquilino em condições análogas às que este já detinha

(art. 25º DL157/2006 e art.28º/5 do –NRAU)


Direito de realojamento do inquilino:

- Condições análogas às que detinha.

- Renda calculada segundo o RABC do inquilino (quando

inferior a 5 RMNA)

- Contrato de arrendamento:

a) de duração indeterminada;

b) sem a possibilidade de denúncia;

c) transmissível por morte do arrendatário(NOVO-Junho 2017 )


Condições análogas do realojamento (art. 6º/3, 4 e 5 DL

157/2006):

- Área da mesma freguesia ou freguesia limítrofe

- Fogo de estado de conservação igual ou superior

- Adequado às necessidades do agregado familiar do

inquilino (tipos de fogo constam da lei)


Requisitos da denúncia: (seis meses de antecedência – art.

8º DL157/2006)

•Comprovativo de que foi iniciado o procedimento de controlo

prévio (licenciamento ou comunicação prévia) das obras a

executar no imóvel;

•Termo de responsabilidade do técnico autor do projecto que

ateste que: 1) as obras a realizar reúnem os pressupostos

legais de obras de remodelação ou restauro profundos e

2) as razões pelas quais a execução das mesmas obriga à

desocupação do locado;

•Orçamento total das obras, incluindo estimativa do custo

total das mesmas, caderneta predial e comprovativo de que

tais documentos foram entregues na Câmara Municipal, no

caso das obras serem de Alteração ou Ampliação (art. 8º/2-c)

DL157/2006)


Confirmação da denúncia (art. 8º/3, 4 e 5 DL157/2006) :

• Envio do comprovativo do deferimento do pedido, no caso de

obras sujeitas a licenciamento;

• Envio de que a pretensão não foi rejeitada, no caso de obras

sujeitas a comunicação prévia

(atenção art.1103º/3 CC – requisitos não totalmente iguais)

O Pagamento de 50% da indemnização é devido após a

confirmação da denúncia, sob pena de ineficácia.

A desocupação só é exigivel no prazo de 60 dias após a

confirmação da denúncia e o pagamento dos restantes 50% é

devido na data da desocupação, sob pena de ineficácia.


Regime extraordinário e transitório:

- Entrou em vigor no dia 17 de Julho de 2018;

- Produz efeitos até 31 de Março de 2019.

Lei nº 30/2018

16 de Julho

Âmbito de aplicação:

- Contratos de arrendamento para habitação;

- Arrendatários que residam há mais de 15 anos no locado

7*;

- Idade igual ou superior a 65 anos ou grau de incapacidade

igual ou superior a 60%

Lei nº 30/2018

16 de Julho

Limitações para o senhorio:

- O senhorio só pode opor-se à renovação – com

fundamento nas situações previstas na alínea a) do artigo

1101º do CC

- O senhorio só pode proceder à denúncia – com

fundamento nas situações previstas na alínea a) do artigo

1101º do CC

Ver artigo 1101º/a)

Lei nº 30/2018

16 de Julho

Artigo 1101º, alínea a) do CC

Denúncia pelo Senhorio

O Senhorio pode denunciar o contrato de duração

indeterminada nos casos seguintes:

a) Necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus

descendentes em primeiro grau 8*

Ver artigo 107º/a) RAU

Lei nº 30/2018

16 de Julho

Artigo 107º, alínea a) do RAU

Artigo 107.º

Limitações

1 - O direito de denúncia do contrato de arrendamento,

facultado ao senhorio pelas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo

69.º (denúncia para habitação), não pode ser exercido

quando no momento em que deva produzir efeitos ocorra

alguma das seguintes circunstâncias:

a)Ter o arrendatário 65 ou mais anos de idade ou,

independentemente desta, se encontre na situação de reforma

por invalidez absoluta, ou, não beneficiando de pensão de

invalidez, sofra de incapacidade total para o trabalho, ou seja

portador de deficiência a que corresponda incapacidade

superior a dois terços;

Aplicável a todos os contratos antes do NRAU (2006)

Suspensão:

• Das denúncias já efectuadas nos casos de:

a) Demolição ou realização de obra de remodelação ou

restauro profundos que obriguem à desocupação do

locado (art.1101º/b));

a) Comunicação com a antecedência de dois anos

(art.1101º/c)).

Quando a produção de efeitos deva ocorrer na vigência

desta lei

Lei nº 30/2018

16 de Julho

Suspensão:

• Da oposição à renovação deduzida pelo senhorio

Quando a produção de efeitos deva ocorrer na vigência

desta lei

Lei nº 30/2018

16 de Julho

Suspensão de PED e Acção de despejo:

• No caso de PED ou acção de despejo;

• Com fundamento na denúncia para demolição ou obra de

remodelação ou restauro profundos e denúncia com a

antecedência de dois anos;

• Com fundamento em oposição à renovação;

• O juiz deve determinar a suspensão do PED ou a

suspensão da instância.

Lei nº 30/2018

16 de Julho

Exclusão da aplicação desta Lei:

a) Quando tenha havido pagamento de indemnização ao

arrendatário pela não renovação ou pela denúncia;

b) Quando tenha sido celebrado contrato com pagamento de

indemnização

Excepto:

Se o arrendatário comunicar ao senhorio – até 31/3/2019 – a

renúncia à indemnização, restituindo as quantias que

tenha recebido

Lei nº 30/2018

16 de Julho

Exclusão da aplicação desta Lei:

c) Quando tenha sido determinada a extinção do contrato por

decisão judicial transitada em julgado.

9*

Lei nº 30/2018

16 de Julho

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A DENÚNCIA DO SENHORIO NO REGIME TRANSITÓRIO · a denúncia ou a oposição à renovação do contrato. *2 JURISPRUDÊNCIA. Acórdão do STJ de 05/12/2017 VI - Tendo as partes acordado