1

บทท1

บทนา

1. ความสาคญของปญหา

การดาเนนชวตของมนษยนนตองอาศยปจจยตางๆ เพอความอยรอดโดยเฉพาะอยางยงปจจยส

ทประกอยไปดวย อาหาร เครองนงหม ยารกษาโรคและทอยอาศย ในยคหนมนษยรจกการหาทอยอาศย

โดยการอาศยถาเปนทอยอาศย เพอการพกผอน กนแดด กนฝนและปรากฏการณทางธรรมชาต สราง

ความอบอนใหแกรางกายรวมทงเพอปองกนสตวราย ตอมากไดมววฒนาการทางดานทอยอาศยมาเปน

กระทอม บาน ในรปแบบตางๆ ตามวฒนธรรมของแตละชาตแตละภาษา เชน บานทรงโรมน บานทรง

ไทยจนมาสทอยอาศยแบบใหมๆ เชน คอนโดมเนยม ทาวเฮาส บานแฝด และอนๆ โดยเฉพาะอยางยง

ในเมองใหญทเปนศนยกลางทางเศรษฐกจ การศกษา คมนาคม ระบบราชการ อตสาหกรรม และพาณชย

กรรม เชน การเปดตวโครงการใหมของอสงหารมทรพยครงปแรก พ.ศ.2556 กรงเทพมหานคร ทม

ประชากรอาศยอยอยางหนาแนน โดยมอตรา การเพมของประชากรอยในอตราทสง ในป พ.ศ.2549

9,930,634 และเพมขนเปน 10,455,800คน ในป พ.ศ.2555 มอตราการขยายตวถงรอยละ 5.28 ดงแสดง

ใน และยงมขอมลเปรยบเทยบทอยอาศยจดทะเบยนเพม จาแนกตามประเภทจดสรร ระหวาง ม.ค.-พ.ย.

2553-2555 เพอมาหางานทา มาศกษาหาความร และโดยเฉพาะอยางยงในปจจบนขนาดของครอบครว

ของไทยไดมการปรบไปสครอบครวขนาดเลกทประกอบดวย พอ แม และลกๆ เทานน จากทเคยเปน

ครอบครวขนาดใหญ จงทาใหจานวนครวเรอนเพมขนตลอดมา จงมผลทาใหความตองการทอยอาศย

เพมขนอยางตอเนองตามลาดบ

ความตองการบานทสามารถตอบโจทยสมาชกในครอบครวจากโครงการบานจดสรรยงอยใน

อตราทสง เนองจากคนไทยสวนใหญยงมทศนคตและนยมชอบอะไรใหมๆ ซงเมอวเคราะหถงปจจยท

เปนแรงบนดาลใจใหผบรโภคเลอกซอบานหลงใหมทนอกเหนอจากพฤตกรรมความชอบสวนตวแลว

ยงมปจจยอนๆ ททาใหคฤหาสนรเปนทตองการของตลาด อาทเชน ดารแขงขนทรนแรงระหวาง

ผประกอบการพฒนาโครงการอสงหารมทรพย ททาใหผประกอบการตองมการปรบตวในการดาเนน

2

ธรกจ เพอใหสามารถแขงขนและอยรอดในตลาดได อาทเชน การพฒนารปแบบของทอยอาศยใหเปนท

นาสนใจและดงดดใจผซอ ไมวาจะเปนการออกแบบบาน ทออกแบบมาตอบสนองความตองการของผท

ตองการเลอกซอทอยอาศยทมความหลากหลายตามพฤตกรรมวถชวต และความชอบ ซงทาใหผท

ตองการทอยอาศยมทางเลอกมาขน เชนโครงการทเนนความทนสมย ความหรหราคลาสสก ความเปน

ธรรมชาต เนนประโยชนของพนทใชสอยสงสด เปนตน

ในปจจบนสามารถแบงประเภททอยอาศยออกเปน 3 ประเภท คอ ทอยอาศยทเจาของเปน

ผสรางเอง ทอยอาศยทรฐเปนผจดสรร และทอยอาศยทเกดจากการจดสรรของเอกชน กรณศกษาบรษท

เอพไทยแลนด จากดมหาชน แตในปจจบนราคาทดน ราคาวสดกอสราง คาจางไดปรบตวสงขนตาม

ภาวะเศรษฐกจ แตมผอพยพมาจากทวประเทศและชาวตางประเทศทเขามาอาศยใน ประเทศทาใหการ

เตบโตของประชากรทองถนในเขตกรงเทพมหานครเพมสงขน จงทาใหเกดความตองการทอยอาศยมาก

ขนตามมาแตเนองจากประชากรเหลานน ไมมทดนในกรงเทพมหานครเปนของตนเอง โดยสวนมาก

เปนผมรายไดตาถงปานกลางจงทาใหไมมความสามารถในการซอทดนและกอสรางทอยอาศยเปนของ

ตนเองได จงทาใหเกดธรกจบานจดสรรขนทอาจเปนการจดสรรโดยรฐบาลเพอใหผมรายไดตาถงปาน

กลางมโอกาสเปนเจาของทอยอาศย หรอเปนการจดสรรโดยเอกชนเพอใหผมรายไดทกระดบสามารถ

เลอกซอบานไดตามความสามารถและตามความพงพอใจ

นอกจากนความสาเรจของโครงการนาจะมาจากการพฒนาโครงการใหสอดคลองกบความ

ตองการของผบรโภคดวย หากมองจากดานอปทาน ในชวงกอนทภาวะเศรษฐกจไทยจะชะลอตว

ผประกอบการหลายรายไดใชกลยทธการสรางบานกอนขาย โดยสวนใหญจะเปนโครงการบานจดสรร

ซงผประกอบการทจะใชกลยทธดงกลาวน จะตองมความพรอมทางการเงน และมนใจวาสนคาของตน

เปนทตองการของตลาดและมกลมลกคารองรบ ซงหากเกดภาวะเศรษฐกจชะลอตวผบรโภคชะลอการ

ซอทอยอาศย กอาจจะสงผลกระทบตอตนทนของผประกอบการไดเนองจากตองแบกรบภาระทาง

การเงนบานรอขายทเหลออยในสตอก ทาใหตลาดอสงหารมทรพยมการเปลยนแปลงอยางรวดเรว

ผประกอบการมการผลตสนคาใหมๆ ออกสตลาดเปนจานวนมาก ซงในปจจบนจะเหนวาผประกอบการ

บางราย หนมาใชกลยทธบานสรางเสรจกอนขายและบานส งสรางควบคกนไปพรอมกน เพอปองกน

ความเสยงจากความผนผวนของตลาดทอาจเกดขนในระยะยาว

3

ดงนนกลยทธของผประกอบการในการทาตลาดบานส งสราง จงตองสรางความมนใจใหแก

ลกคาใหไดวา เมอมการจายเงนดาวนไปแลว โครงการจะสมารถสงมอบบานไดตามสญญา สาหรบ

ปจจยทสาคญทสดในการเลอกซอทอยอาศย คอ ทาเลทตงของโครงการ ทงนทาเลทตองของโครงการ

นอกจากจะหมายถง ใกลสถานททางาน โรงเรยนลก ใกลบานเดม ใกลบานญาตพนอง และสงอานวย

ความสะดวกสบายตางๆ แลว ยงหมายรวมถงปจจยการคมนาคมดวย เชน โครงการทตงอยใกลระบบ

ขนสงสาธารณะ มรถประจาทางผานดานหนาโครงการ หรอมรถไฟฟาและเสนทางคมนาคมทสะดวก

อยางใกลทางดวน แผนการวางระบบโครงสรางตางๆในอนาคตเปนตน

ในขณะทปจจยทสาคญในการเลอกซอทอยอาศยรองลงมา คอ ราคาของทอยอาศย ซงนบวาเปน

ปจจยทผเลอกซอทอยอาศยใหความสาคญในระดบทใกลเคยงกบทาเลทตงของโครงการ ทงนราคาของ

ทอยอาศยนน ผซอจาเปนตองเลอกในระดบราคาทสอดคลองกบความสามารถหรอกาลงซอของตน

นอกจากนปจจยทผซอไดใหความสาคญรองลงมาคอสภาพแวดลอมของโครงการรวมถงระบบ

สาธารณปโภค ความปลอดภย และสงอานวยความสะดวกของโครงการ เปนปจจยหนงทผซอนามา

ประกอบในการตดสนใจเลอกซอทอยอาศย สาหรบปจจยอนๆ ทผซอไดใหความสาคญ ไดแก ความ

นาเชอถอของบรษทผพฒนาโครงการ คณภาพขงวสดกอสรางและรปแบบทอยอาศยตรงกบความ

ตองการ

การเขาอยในโครงการคฤหาสนหรทมระดบราคาสงนน หมายถงการเลอกซอบานทอยใน

สภาพแวดลอมทด มเพอนบานทอยในระดบเดยวกน มความปลอดภย ไวใจสามารถทงบานไดอยางไม

กงวล มทมบรหารโครงการทด นอกจากนยงสามารถนาในเรองของระบบรกษาความปลอดภยมาเปน

จดเสรมใหเกดความสนใจในการตดสนใจซอวาม รปภ. เฝาตลอด 24 ชวโมง และเมอทาการเขาออกตอง

มการแลกบตร ตรวจสอบทายรถ รวมถงกลาวคาตอนรบทกครงเพอใหเกดความมนใจมากยงขน จะเหน

ไดวาโครงการบานจดสรรในปจจบนสวนใหญไดใหความสาคญเรองนเปนอยางมาก นามาเปนจดขาย

เพอทาการโฆษณาใหเหนถงประโยชนควบคกนไประหวางเพอนบานทดกบระบบรกษาความปลอดภย

ทเขางวด เปนปจจยทสาคญในการตดสนใจเลอกซอบานของผบรโภค

การออกแบบสนคารปแบบใหมๆเพอตอบโจทยความตองการของลกคาดวย สาหรบแผนการ

ทาตลาดของบรษทในชวงครงปหลง 2556 จะมการเปดตวโครงการใหม 16 โครงการ มลคาโครงการ

รวม 14,770 ลานบาท จากเปาหมายเปดตวโครงการใหมทงป 2556 ท 25 โครงการ มลคาโครงการรวม

4

29,760 ลานบาท ประกอบดวย บานเดยว 4 โครงการ มลคารวม 3,230 ลานบาท ,ทาวนเฮาส 9 โครงการ

มลคารวม 6,610 ลานบาท และคอนโดมเนยม 3 โครงการ มลคารวม 4,930 ลานบาท อยางไรกตามในป

2556 น บรษทไดเตรยมงบประมาณ 2,000 ลานบาท เพอซอทดนมารองรบการพฒนาโครงการใน

อนาคต โดยเฉพาะทาเลทมศกยภาพ อาท ถนนนวมนทร แยกวงหน รวมถงทาเลใกลรถไฟฟาอยาง

สขมวท ทองหลอ อโศก นายวทการ กลาววา บรษทไดตงเปายอดขายป 2556 ไวท 22,000 ลานบาท

ปจจบนสามารถสรางยอดขายไดแลวประมาณ 8,000 ลานบาท และตงเปารบรรายไดป 2556 ท 20,000

ลานบาท ขณะนบรษทมโครงการทอยระหวางการกอสรางและการขายประมาณ 53 โครงการ รวมมลคา

35,592 ลานบาท มสนคาทอยระหวางรอโอนใหลกคา 32,389 ลานบาท แบงเปน โครงการแนวราบ

มลคา 5,217 ลานบาท และโครงการแนวสง มลคา 27,172 ลานบาท เชอวาผลจากการลงทนสราง

ภาพลกษณอยางตอเนอง และจานวนโครงการทนามาสตลาดจะทาใหบรษทเตบโตอยางยงยนในอนาคต

(แนวหนา , 2556)

เผยราคาบานเดยวทแพงทสดใน กทม. อนดบท 8 โครงการ J2-221 เดอะพาลาซโซ ราษฎร

บรณะ ซอยราษฎรบรณะ4 บรษทผประกอบการคอ บรษท เอพ (ไทยแลนด) จากด (มหาชน) สนคาบาน

เดยวในโครงการนมความสง 2 ชน พนทอาคาร 320 ตารางเมตร มขนาดทดนแปลงละ 102.6 ตารางวา ม

ราคาขายหลงละ 28.000 ลานบาท หรอตารางเมตรละ 120,000 รวมมลคาทงโครงการเปนเงน ยงพอม

ขายอยอก 40 หลง รวมมลคาโครงการทงหมด 1,260 ลานบาท (www.homewithdream.com , 2556)

บรษท เอพ (ไทยแลนด) จากด (มหาชน) รวมกบ บรษท เอสซจ - เซกซย เซลส จากด เปดตว

คฤหาสนหร รวมพฒนาดวย SCG HEIM Technology กบโครงการ The Palazzo พระราม 3-สขสวสด

ตอกยาภาพลกษณผนาโครงการบานเดยวระดบไฮเอนดแบรนด The Palazzo คฤหาสนหร ทสดของ

ความคมคาและคณภาพเหนอระดบเพยงหนงเดยว คณวทการ จนทวมล รองกรรมการผอานวยการ สาย

งานกลยทธการตลาด บรษท เอพ (ไทยแลนด) จากด (มหาชน) (Mr. Vittakarn Chandavimol Chief

Marketing Offier, AP (Thailand) Public Company Limited) หรอ AP กลาววา จากจดยนของบรษทฯ

ในการเปนผนาการพฒนาทพกอาศย ทไวตอการสนองตอบความตองการของลกคาโครงการบานเดยว

ระดบไฮเอนดแบรนด The Palazzo เพอใหไดบานทมคณภาพมาตรฐานสงสด ในครงนบรษทจงได

ผสานความรวมมอครงสาคญกบทาง SCG HEIM ในการเปดแบบบานพเศษ “Pride” สาหรบโครงการ

คฤหาสนหร The Palazzo พระราม 3 — สขสวสด คฤหาสนหรทผสานเทคโนโลยแหงอนาคต บนทาเล

5

ศกยภาพใกลถนนพระราม 3 เพยง 10 นาท ภายใตการจดสรรบนพนทใชสอย 311 ตารางเมตร

กวางขวาง โปรงโลงดวย Double Volume พรอมหองน งเลนทเปดรบววธรรมชาตรอบดาน รองรบ 4

หองนอน พรอมหองนาในตวทกหอง พเศษดวยหองนอนชนลาง และ Family Room ชนบนเพอ

ความสขของคนในครอบครว พรอมทจอดรถ 2 คน และหอง Maid แยกเปนสดสวน ราคาเรมตน 28

ลานบาท (ขาวอสงหารมทรพย ThaiPR.net , 2556)

ภาพท 1.1 แบบบานพเศษ “Pride” สาหรบโครงการคฤหาสนหร The Palazzo พระราม 3 — สขสวสด

ทมา: (บรษทเอพ (ไทยแลนด) จากด (มหาชน) , www.apthai.com, 2556)

ตลาดอสงหารมทรพย ครงหลงป 2556 จะชะลอตวลงประมาณ 10% แตยงคงเตบโตกวาปท

ผานมาทงในแงมลคาและจานวนหนวยเปดใหม คอนโดฯยงคงเปนสนคาทเปนทตองการอนดบหนง

ของตลาด ดร.โสภณ พรโชคชย ประธานกรรมการบรหาร ศนยขอมลวจยและประเมนคา

อสงหารมทรพยไทย บจก. เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส หรอ AREA เปดเผยวาตลาด

อสงหารมทรพยครงหลงของปนมแนวโนมจะชะลอตวกวาครงแรกราว10% แตโดยภาพรวมแลวตลาด

อสงหารมทรพยของไทยในป 2556 จะยงคงเตบโตกวาป 2555 ในแงมลคาประมาณ 4% และในแง

จานวนหนวยเปดใหม 12% โดยจะมหนวยขายเปดใหมรวม 113,584 หนวย คดเปนมลคา 310,772 ลาน

บาท ในเขตกรงเทพฯ และปรมณฑลมโครงการทเปดตวใหมในชวงครงแรกของป 2556 มจานวน 186

โครงการ รวม 61,540 หนวย คดเปนมลคา 167,985 บาท โดย 99% เปนอสงหารมทรพย ประเภททอย

อาศย โครงการใหมทเปดตวครงปแรก 2556 เมอวเคราะหในรายละเอยดจะพบวาจากจานวนหนวยขาย

6

ทงหมดในชวงครงแรกของป 2556 นน 69% เปนหองชด 19% เปนทาวนเฮาส และ 8% เปนบานเดยว

ตวเลขดงกลาวแสดงใหเหนวาหองชดเปนสนคาหลกในตลาดกรงเทพฯ และปรมณฑล เนองจากทดน

เรมมจากดและผซอเนนการเดนทางโดยรถไฟฟา นอกจากนปญหานาทวมในชานเมองเมอป 2554 ทา

ใหประชาชนสนใจซอหองชดในเขตเมองมากขน สวนทาวนเฮาสและบานเดยวยงมจานวนหนวยนอย

เนองจากเปนสนคาขายไดชากวา หองชดจะสามารถขายไดหมดในเวลา 7 เดอน สวนทาวนเฮาสจะใช

เวลา 21 เดอน และบานเดยวใชเวลา 35 เดอน ซงเปนเครองยนยนวาจะไมเกดภาวะผลตเกนในตลาด

ทาวนเฮาสและบานเดยวทขายไดชา ทงน ดร.โสภณ ไดคาดการณวาอปทานในตลาดของครงหลงของป

2556 อาจชะลอกวาครงแรกของป 2556 อยประมาณ 10-15% แตถาภาวะเศรษฐกจไทยยงดอย กอาจม

การเตบโตเทากบครงแรกของป (www.ddproperty.com , 2556)

ตารางท 1.1 การเปดตวโครงการใหมของอสงหารมทรพยครงปแรก พ.ศ.2556

ประเภท มลคา

(ลานบาท)

% จานวนหนวย % ราคาเฉลย

(ลานบาท)

บานเดยว 31,752 19% 5,147 8% 6,169

บานแฝด 3,332 2% 1,156 2% 2,882

ทาวนเฮาส 24,019 14% 11,818 19% 2,032

อาคารพาณชย 4,999 3% 927 2% 5,393

อาคารชด 103,872 61% 42,342 69% 2,453

ทดนจดสรร 12 0% 7 0% 1,714

รวมทอยอาศยทงหมด 167,985 99% 61,397 100% 2,736

อสงหารมทรพยอน 1,660 1% 143 0% 11,608

รวมอสงหารมทรพยทงหมด 169,645 100% 61,540 100% 2,757

ทมา: ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก.เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส

7

ตารางท 1.2 จานวนของประชากรในเขตกรงเทพมหานครและเขตปรมณฑล ชวงป พ.ศ.2549-2555

ป จานวนประชากร (คน) อตราการขยายตว (%)

2549 9,930,634 -

2550 10,065,126 1.35

2551 10161694 2.32

2552 10,237,179 3.08

2553 10,326,093 3.98

2554 10,371,003 4.43

2555 10,455,800 5.28

ทมา: (กรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทย, 2556)

ธรกจบานจดสรร สามารถตอบสนองความตองการของผบรโภคทมรายไดดงตารางท 1.3

ตารางท 1.3 ขอมลเปรยบเทยบทอยอาศยจดทะเบยนเพม จาแนกตามประเภทจดสรร ระหวาง ม.ค.-พ.ย.

2553-2555

ทมา: (ธนาคารอาคารสงเคราะห, 2556)

8

ดงนน การททราบขอมลเกยวกบปจจยทเกยวของกบความตองหารบานราคาสง ในเขต

กรงเทพมหานคร จะทาใหเกดประโยชนตอผประกอบการ และจะเปนประโยชนในการแกไขปญหา

เรองของทอยอาศย รวมทงเพอจดเตรยมและวางแผนในการประกอบธรกจบานจดสรรใหม

ประสทธภาพ ทาใหทราบถงความตองการของผบรโภคและจะทาใหทราบวา มปจจยใดบางทจะมา

กาหนดความตองการในการตดสนใจซอบานราคาสงเพอเปนประโยชนตอผประกอบการในธรกจบาน

จดสรร

โครงการบานจดสรรประเภทบานเดยวของ บรษทเอพ(ไทยแลนด) จากด (มหาชน)ในเขต

กรงเทพมหานคร โดยม 5 แบรนด หลกๆ คอ

1. The Centro เปนแบรนดระดบลางของบรษทฯ เปดตวในชวงป 2548 ทเปนคอนเซปทสไตล

Modern/Colonial เปนบานเดยวและบานแฝด 2 ชน บนทดน 35-100 ตรว.พนทใชสอยตงแต 120-250

ตรม.โดยทาเลแถบชานเมองกรงเทพมหานคร อาท สขมวท 113 วชรพล รามอนทรา ออนนช-วงแหวน

เปนตน เรมดวยราคาตาสดประมาณ 5 – 10 ลานบาท

2. The City เปนแบรนดระดบกลางของบรษทฯเปดตวในชวงป 2547 ทเปนคอนเซปทสไตล

Modern/Oriental สไตลบานผสมผสานระแนงไมเปนธรรมชาต เปนบานเดยว 2 ชน บนทดน 54-120

ตรว. พนทใชสอย 160-270 ตรม. ทาเลจะเขาใกลเมองขน เชน ราชพฤกษ-จรญฯ13 รามอนทรา พระราม

5 เปนตน ระดบราคาเรมตนประมาณ 7-15 ลานบาท

3. Baan Klang Krung เปนแบนดหรทมทงบานเดยวและทาวนเฮาส โครงการแรกของบรษทฯ

เปดตวในชวงป 2546 ปจจบนไมพฒนาโครงการเพมเตม เนองจากลดความซาซอนจากโครงการ

ทาวนเฮาสบานกลางกรง เปนคอนเซปทสไตล Contemporary สไตลบานแนวเรยบหรเนนพนทใชสอย

อยางเตมท เปนบานเดยว 3 ชน บนทดน 80-100 ตรว. พนทใชสอย 280-400 ตรม.ระดบราคาเรมตน

ประมาณ 18-24 ลานบาท ทาเลใจกลางเมอง ตดทางดวนสามารถเขายานธรกจอยางรวดเรว เชน รชวภา

พระราม3 สาธประดษฐ

4. Soul เปนแบรนดทอยระหวางระดบกลางและระดบสงสด แบรนดใหมของทางบรษทฯ เปดตว

ในชวงป 2556 ทาเลใจกลางเมองใกลรถไฟฟา ทเปนคอนเซปทสไตล Modern Chic สรางบนทาเล

เดยวกบคอนโดมเนยม เชน เอกมย-ลาดพราว ลาดพราว-วงหน เนนพนทใชสอยเปนหลก เปนบานเดยว

9

หร 3 ชน บนทดน 54-62 ตารางวา พนทใชสอย 331-409 ตรม. ระดบราคาเรมตนประมาณ 15-30 ลาน

บาท

5. The Palazzo เปนสงสดของบรษทฯ เปดตวในชวงป 2553 ทเปนคอนเซปทสไตล Art Deco

/Contemporary Art Nouveau เนนครอบครวขนาดใหญ ลกษณะเปนคฤหาสนหร 2 ชน บนทดน80-280

ตรว. พนทใชสอย 254-696 ตรม.คฤหาสนหรใกลใจกลางเมอง ทาเลตดถนนใหญ กลปพฤกษ พระราม

3-สขสวสด และราชบรณะ เปนตน ระดบราคาเรมตนประมาณ 15-50 ลานบาท (www.apthai.com :

2556)

ตารางท 1.4 โครงการบานเดยวของ บรษทเอพ (ไทยแลนด) จากด (มหาชน) ในเขตกรงเทพมหานคร

ม 5 กลมเปาหมาย

แบรนด ทาเล พนทใช

สอย

ขนาดทดน ระดบราคา

คฤหาสนหรในเมอง 2 ชน

Ratburana 254-696

ตรม.

80-280

ตรว.

15-50 ลานบาท

Rama 3-Suksawat

Sathorn (Sold Out)

บานเดยวหรใจกลางเมอง

3 ชน

Ekamai-Ladprao

Ladprao-Sena (New)

331-409

ตรม.

54-62 ตรว. 15-30 ลานบาท

บานเดยวหรใจกลางเมอง

3 ชน

รชวภา

360 ตรม. 50-80 ตรว. 18-24 ลานบาท

บานเดยวหรในเมอง 2 ชน

งามวงศวาน (Pre-Project) 160-270

ตรม.

54-120

ตรว.

7-15 ลานบาท

ราชพฤกษ-จรญฯ13

พระราม 5-ราชพฤกษ 2

รตนาธเบศร-แคราย (Sold Out)

รตนาธเบศร 120-250 35-100 5-10 ลานบาท

10

บานเดยวในเมอง 2 ชน

วชรพล ตรม. ตรว.

รามอนทรา

ออนนช-วงแหวน

สขมวท 113 (Sold Out)

ทมา: (บรษทเอพ (ไทยแลนด) จากด (มหาชน), www.apthai.com, 2556)

1.2 วตถประสงคในการศกษา

1.2.1 เพอใหทราบถงโครงสรางพนฐานและกลยทธทางการตลาดของธรกจบานจดสรรโครงการ

เดอะพาลาสโซ บรษทเอพ(ไทยแลนด) จากด (มหาชน)ในเขตกรงเทพมหานคร

1.2.2 เพอศกษาถงปจจยทมอทธพลตอการตดสนใจซอคฤหาสนหร โครงการเดอะพาลาสโซ บรษท

เอพ(ไทยแลนด) จากด (มหาชน)ในเขตกรงเทพมหานคร

1.2.3 เพอศกษาปจจยสวนประสมทางการตลาดทมความสมพนธตอการตดสนใจซอคฤหาสนหรใน

โครงการเดอะพาลาสโซ บรษทเอพ(ไทยแลนด) จากด (มหาชน)

1.2.4 เพอศกษาถงปจจยดานทศนคตในการเลอกซอคฤหาสนหร โครงการเดอะพาลาสโซ บรษทเอ

พ(ไทยแลนด) จากด (มหาชน) ในเขตกรงเทพมหานคร

1.2.5 เพอศกษาและทราบถงประชากรศาสตร ไดแก เพศ อาย รายได และระดบการศกษา มผลตอ

การตดสนใจซอคฤหาสนหร

11

ภาพท 1.2 กรอบแนวคดการวจย

ตวแปรอสระ ตวแปรตาม

ปจจยทางประชากรศาสตร

ปจจยการตดสนใจซอคฤหาสนหร

1. เพศ 1.ทตง

2. อาย 2. ฝายบรหารหมบาน

3. อาชพ 3. การคมนาคม

4. รายได 4. ขนาด

5. ระดบการศกษา

5. สงคม

6.สวนกลาง

ปจจยดานสวนประสมการตลาด 7. ความปลอดภย

1. ผลตภณฑ 8.ชอเสยงผประกอบการ

2. ราคา

3. ชองทางการจดจาหนาย

4. การสงเสรมการตลาด

1.3 สมมตฐานในการศกษา

สมมตฐานท 1 ผตดสนใจซอคฤหาสนหรโครงการเดอะพาลาสโซในเขตกรงเทพมหานคร ทมเพศ

ตางกน มผลตอการตดสนใจซอคฤหาสนหรโครงการเดอะพาลาสโซในเขตกรงเทพมหานคร ตางกน

สมมตฐานท 2 ผตดสนใจซอคฤหาสนหรโครงการเดอะพาลาสโซในเขตกรงเทพมหานคร ทมอาย

ตางกน มผลตอการตดสนใจซอคฤหาสนหรโครงการเดอะพาลาสโซในเขตกรงเทพมหานคร ตางกน

สมมตฐานท 3 ผต ดสนใจซอคฤหาสนหรโครงการเดอะพาลาสโซในเขตกรงเทพมหานคร ทม

สถานภาพการสมรสตางกน มผลตอการตดสนใจซอคฤหาสนหรโครงการเดอะพาลาสโซในเขต

กรงเทพมหานคร ตางกน

สมมตฐานท 4 ผตดสนใจซอคฤหาสนหรโครงการเดอะพาลาสโซในเขตกรงเทพมหานคร ทมอาชพ

ตางกน มผลตอการตดสนใจซอคฤหาสนหรโครงการเดอะพาลาสโซในเขตกรงเทพมหานคร ตางกน

12

สมมตฐานท 5 ผตดสนใจซอคฤหาสนหรโครงการเดอะพาลาสโซในเขตกรงเทพมหานคร ทมรายได

ครอบครวตางกน มผลตอการตดสนใจซอคฤหาสนหรโครงการเดอะพาลาสโซในเขตกรงเทพมหานคร

ตางกน

สมมตฐานท 6 ผตดสนใจซอคฤหาสนหรโครงการเดอะพาลาสโซในเขตกรงเทพมหานคร ทมระดบ

การศกษาตางกน มผลตอการตดสนใจซอคฤหาสนหรโครงการเดอะพาลาสโซในเขตกรงเทพมหานคร

ตางกน

1.4 ขอบเขตการศกษา

1.4.1 เปนการศกษาถงกฎเกณฑตางๆ เพอกาหนดกลยทธทางการตลาดของบรษท เอพ (ไทย

แลนด) จากด (มหาชน) ททาธรกจบานจดสรรราคาสงทไดนาเสนอตอผซอบาน เพอจงใจแกผซอบาน

ใหทาการตดสนใจซอบานในโครงการดงกลาว เชน ราคา สวนลด ของแถม การโฆษณา สถานทตงของ

โครงการ ชอเสยงของบรษท แบบบาน พนทใชสอยภายในบาน สงอานวยความสะดวก สาธารณปโภค

ภายในโครงการ การออกแบบภมสถาปตย เชนสไตล Art Deco สไตล Contemporary Art Nouveau

ความรมรนของโครงหาร อาท สโมสร สระวายนา หองฟตเนต หองซาวนา สวนสาธารณะขนาดใหญ

ลานอเนกประสงค Jogging Track และ Patting Green ฯลฯ เปนตน

1.4.2 ขอบเขตดานประชากร ศกษาเฉพาะประชากรทมความตงใจทจะซอคฤหาสนหรในเขต

กรงเทพมหานครของบรษท เอพ(ไทยแลนด) จากด (มหาชน) โครงการเดอะพาลาสโซ ไดแกโครงการ

เดอะพาลาสโซ สาทร เดอะพาลาสโซ พระราม3-สขสวสด และเดอะพาลาสโซ ราชบรณะ ซงไดทา

สญญาจะซอจะขาย หรอ โอนกรรมสทธเขาอยอาศยบานเรยบรอยแลว จานวน 200 คน (บรษทเอพ

(ไทยแลนด) จากด (มหาชน) , 2556)

1.5 ประโยชนทคาดวาจะไดรบจากการศกษา

1.5.1 เพอใหทราบถงปจจยตางๆในกลยทธทางการตลาดของบรษทวามปจจยใดทมอทธพลตอ

การตดสนใจเลอกซอคฤหาสนหรราคาสง โครงการเดอะพาลาสโซ ในเขตกรงเทพมหานคร

13

1.5.2 เพอประโยชนในการปรบปรงนโยบายทางการตลาดของบรษทททาธรกจบานจดสรรให

สามารถรอบรบการเตบโตของธรกจอสงหารมทรพย เพอใหเกดประสทธภาพสงสด และสามารถ

แขงขนในตลาดคฤหาสนหรได

1.5.3 เพอเปนแนวทาง สาหรบการลงทนในธรกจดานบานจดสรรและวางแผนการกอสรางบาน

จดสรร เพอตอบสนองตอกลมเปาหมาย และความตองการทอยอาศยของประชากร ในเขต

กรงเทพมหานครของผประกอบการ

1.6 คานยามศพท

“คฤหาสนหร” หมายถงโครงการทอยอาศยในเขตกรงเทพมหานครเทานน

“ราคาสง” หมายถง บานราคาตงแต 10 ลานบาทขนไป

“ผประกอบการ” หมายถง บรษทเอพ (ไทยแลนด) จากด (มหาชน) เจาของโครงการคฤหาสน

หรในเขตกรงเทพมหานครในสวนทเปนโครงการ โครงการเดอะพาลาสโซ ไดแกโครงการ เดอะพาลาส

โซ สาทร เดอะพาลาสโซ สขสวสด-พระราม3 และเดอะพาลาสโซ ราชบรณะเทานน

“ประชาชน” หมายถง ประชาชนททาสญญาจะซอจะขาย และเขาพกอาศยภายในโครงการ

โครงการเดอะพาลาสโซ ไดแกโครงการ เดอะพาลาสโซ สาทร เดอะพาลาสโซ สขสวสด-พระราม3

และเดอะพาลาสโซ ราชบรณะ ในเขตกรงเทพมหานครของบรษทเอพ (ไทยแลนด) จากด (มหาชน)

เทานน

ปจจยในการตดสนใจซอ หมายถง เหตผล สวนประกอบ ททาใหประชาชนตดสนใจเลอกซอ

โครงการคฤหาสนหรในเขตกรงเทพมหานคร

“ปจจย” หมายถง สงทเปนแรงกระตนหรอสวนสนบสนนใหกลมผบรโภคตดสนใจซอ

“ทตง” หมายถง สถานทตงโครงการคฤหาสนหรในเขตกรงเทพมหานคร

14

“การคมนาคม” หมายถง การเดนทางในกรงเทพมหานครไดแก ทางดวน ทางดวนพเศษ การ

เดนทางดวยรถยนต รถประจาทาง รถมอเตอรไซค รถโดยสารดวนพเศษ ZBRT) รถไฟฟาใตดน (MRT)

รถไฟฟาบนดน (BTS) เรอ หรอ เดน

“ขนาด” หมายถง ขนาดของพนทใชสอยภายในตวบาน (ตรม.) และพนทดนบรเวณบาน (ตรว.)

โครงการของคฤหาสนหรในเขตกรงเทพมหานคร

“สาธารณปโภค” หมายถง สงอานวยความสะดวกภายในโครงการทผจดสรรเปนผจดทาขนมา

ซงไดยนขอจดสรรกบคณะกรรมการจดสรรทดน ตามพระราชบญญตจดสรรทดน พ.ศ.2543 คอรอยละ

5 ของพนทจดสรรทงหมด อาท ถนนสวนกลาง ฟตบาต สวนหยอม สโมสร ฯลฯ