-๑-

บทท 1 กรอบแนวคดในการศกษา

1.1 ความเปนมาและสภาพของปญหา หลกพนฐานในการประกนสทธและเสรภาพของประเทศประชาธปไตยทส าคญประการหนงคอการรบรอง คมครองสทธในทรพยสนของเอกชน รฐธรรมนญแหงราชอาณาจกรไทยนบแตฉบบป พ.ศ. 2492 เปนตนมากไดใหการรบรองสทธในทรพยสนไวอยางชดเจน โดยบญญตใหการรบรองสทธในทรพยสนของประชาชนเปนไปภายใตขอบเขตทกฎหมายก าหนด ซงหมายความวาการกระท าใดๆ ของรฐทจะกระทบกระเทอนถงสาระส าคญแหงสทธดงกลาวจะตองเปนไปภายใตบทบญญตของกฎหมาย แตในขณะเดยวกนรฐยอมมอ านาจจ ากดหรอลดรอนสทธบางประการในทรพยสนของบคคลได เมอมความจ าเปนอนเกยวกบประโยชนของสาธารณะ เปนตนวา การเวนคนอสงหารมทรพย แตรฐกตองแกไขเยยวยาใหแกเจาของทรพยสนอยางเหมาะสมและเปนธรรม ภายในระยะเวลาอนควร โดยเฉพาะเรองคาทดแทนทเหมาะสมนนถอเปนเงอนไขทส าคญในการใชอ านาจดงกลาวของรฐ ทงน เนองจากการเวนคนเปนการใชอ านาจรฐตดทอน เพกถอนสทธในทรพยสนของบคคลไมวาทงหมดหรอบางสวนเพอประโยชนแหงสาธารณะ ดงนน สทธหรอประโยชนทเอกชนตองสญเสยไปนนจงควรตองไดดลยภาพกบประโยชนของสวนรวมทไดรบจากการเวนคน ในอดตทผานมาปญหาเกยวกบคาทดแทนในอสงหารมทรพยทรฐขอซอหรอเวนคนไปจากประชาชนเพอการสาธารณะยงมไมมากนก เนองจากทดนมราคาถก ความตองการใชสอยทดนเพอการอยอาศย และการพาณชยยงไมกวางขวาง บอยครงทรฐไดรบทดนมาโดยการอทศของประชาชน แตในปจจบนจ านวนประชากรทเพมขน ประกอบกบการขยายตวทางเศรษฐกจ ท าใหความตองการทดนเพออยอาศย การเกษตรกรรม อตสาหกรรม และการพาณชยเพมขนท าใหความสามารถในการถอครองทดนของปจเจกชนลดลงเปนเหตใหการจดหาทดนเพอด าเนนโครงการตางๆ ของรฐเรมประสบปญหามากขน โดยเฉพาะในเรองคาทดแทนความเสยหาย ดงทกลาวมาแลวขางตน สทธในทรพยสนนนถอวาเปนสทธทรฐธรรมนญใหการรบรองไวอยางสมพทธ (Relative) ดงนน ในกรณทรฐมความจ าเปนทจะตองน าเอาอสงหารมทรพยของประชาชนไปใชเพอประโยชนแหงสาธารณะจงเปนขอยกเวน เพอใหการบรการสาธารณะส าเรจตามวตถประสงค มความตอเนอง และเกดประโยชนแกสงคมโดยรวม ทงน ในการน าเอาทดนของประชาชนกลบมาเปนของรฐเพอใชประโยชน ในกจการสาธารณะตางๆ นน หากไมนบรวมถงการแลกเปลยน และการรบอทศจากประชาชนแลว รฐมวธด าเนนการในสองลกษณะคอ การเจรจาท าความตกลงซอขายกบเจ าของอสงหารมทรพย และการเวนคน

-๒-

ในกรณทรฐสามารถเจรจาตกลงซอขายกบเจาของอสงหารมทรพยไดกจะใชวธการท าสญญาซอขายกนเชนเดยวกบเอกชนโดยทวไป เพอความสะดวกรวดเรว และลดภาระดานงบประมาณ ส าหรบกรมชลประทานวธการจดหาทดนโดยการเจรจาท าความตกลงนน ยดแนวทางตามหนงสอกรมสารบรรณคณะรฐมนตรฝายบรหาร ท นว.155/2500 ลงวนท 10 ตลาคม 2500 เรอง การเวนคนทดนของทางราชการ โดยอาศยค าสงกระทรวงเกษตรและสหกรณ ท 426/2552 ลงวนท 7 กนยายน 2552 ประกอบกบหนงสอเวยนกระทรวงมหาดไทย ท 2850/2503 ลงวนท 23 กมภาพนธ 2503 เรอง กรรมการจดซอและก าหนดคาทดแทนทรพยสนเพอการชลประทาน ซงใหน าเอาหลกเกณฑตาม พ.ร.บ.วาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 มาเปนแนวทางด าเนนการ แตในกรณทไมสามารถเจรจาตกลงกบเจาของทรพยสนได และรฐยงคงมความจ าเปนทจะตองใชอสงหารมทรพยเพอจดท าบรการสาธารณะอย รฐจงตองใชอ านาจตามกฎหมายในการเวนคนอสงหารมทรพยเหลานน โดยมขนตอนและมาตรการประกนความเปนธรรมใหแกผถกเวนคนตามกฎหมาย ดงน 1) การก าหนดคาทดแทนใหแกเจาของทรพยสนอยางเหมาะสมตามหลกเกณฑแหงกฎหมายเวนคน โดยคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนของอสงหารมทรพยทจะตองเวนคนและจ านวนเงนคาทดแทน 2) การทบทวนความถกตองเหมาะสมของคาทดแทนตามขอ 1) โดยคณะกรรมการพจารณาอทธรณ ในกรณทผถกเวนคนยงไมพอใจราคาคาทดแทนในเบองตน 3) การพจารณาของศาล ในกรณทผถกเวนคนไมพอใจในผลของการพจารณาอทธรณ ทงน ในการก าหนดราคาคาทดแทนทรพยสนนน รฐธรรมนญแหงราชอาณาจกรไทยไดก าหนดใหรฐใชความเปนธรรมโดยค านงถงราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาด การไดมา สภาพและทตงของอสงหารมทรพย ความเสยหายของผถกเวนคนและประโยชนทรฐและผถกเวนคนไดรบจากการใชสอยอสงหารมทรพยนน อยางไรกตาม ค าวา “ราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาด” นน กฎหมายรฐธรรมนญ รวมทง พ.ร.บ.วาดวยการเวนคนอสงหารมทรพยฯ ตางกมไดนยามความหมายหรอใหค าจ ากดความไวจงเปนเรองทหนวยงานของรฐทตองการใชอสงหารมทรพยแตละแหงจะตองไปวเคราะหแสวงหาดวยตนเอง บางหนวยงานกพยายามหาวธการโดยแตงตงคณะกรรมการขนเพอท าหนาทก าหนดราคาซอขายขนเองโดยเฉพาะกมกถกปฏเสธจากองคกรทมหนาทตรวจสอบอนมต ดวยเหตผลในเรองความมสวนไดเสยหรอผลประโยชนทบซอน เนองจากวธการตลอดจนหลกเกณฑทก าหนดขนนน ยงขาดหลกฐานสนบสนนทเพยงพอจะอธบายใหเปนทยอมรบตอสาธารณชน ในทสดราคาประเมนทนทรพยเพอเรยกเกบคาธรรมเนยมในการจดทะเบยนสทธและนตกรรมจงถกหยบยกมาใชในกรณทหนวยงานนนๆ ไมสามารถแสวงหาราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาดได ซงแทจรงแลววตถประสงคของการก าหนดราคาประเมนทนทรพยฯ นน เพยงใชเพอการเรยกเกบคาธรรมเนยมการจดทะเบยนสทธและ นตกรรมในอสงหารมทรพยเปนหลก ราคาดงกลาวจงมกไมสอดคลองเปนไปตามราคาในทองตลาด ประกอบกบชวงระยะเวลาในแตละรอบของการประเมนนน ใชเวลานาน ท าใหในบางทองทความ

-๓-

แตกตางระหวางราคาประเมนทนทรพยกบราคาทซอขายกนโดยทวไป ตามทองตลาดยงเพมสงขน โดยเฉพาะในบรเวณทมการขยายตวทางเศรษฐกจอยางตอเนอง ในบางกรณอสงหารมทรพยทตงอยในบรเวณพนทเดยวกน หรอใกลเคยงกนซงถกเวนคนโดยหนวยงานของรฐแหงเดยวกน อกทงยงมลกษณะของโครงการกอสรางทคลายคลงกน แตกลบไดรบคาทดแทนทแตกตางกน ท าใหประชาชนขาดความเชอถอในวธการก าหนดคาทดแทนความเสยหายของรฐ

นอกจากนน การก าหนดราคาทไมสมเหตสมผล หรอขาดความเปนธรรม ไดกอใหเกด ความปญหาความยงยากแกเจาของอสงหารมทรพยในอนทจะตองไปใชสทธอทธรณ หรอฟองคดตอศาล และสดทายกไดกลายมาเปนตวเพมภาระใหแกเจาหนาทเวนคนทตองกลบมาพจารณาอทธรณ หรอตระเตรยมพยานหลกฐานในการด าเนนคดในชนศาล เกดความลาชา และสนเปลองงบประมาณ หากเจาของอสงหารมทรพยรายใดทไมมความร มฐานะยากจน หรอเหนวาคาทดแทนทไดรบมมลคาไมมากไมคมกบคาด าเนนการเพอเรยกรองสทธของตนกจ าตองยอมรบสภาพไปในทสด อนง หากพจารณาดวยทศนคตทเปนธรรมแลวยอมทราบกนดวาการเวนคน หรอแมแตการตกลงซอขายดวยความสมครใจ กตาม เจาของอสงหารมทรพยตองประสบกบความยงยากล าบากในกระบวนการตางๆ และไมอยากสญเสยทรพยสนของตนทงสน ฉะนน คาทดแทนความเสยหายทเหมาะสมและเปนธรรมจงเปน ขอเรยกรองและหวใจส าคญในการใชอ านาจเวนคนของรฐ

จากขอเทจจรงและสภาพของปญหาดงกลาวมาขางตน คณะท างานเพอจดการองคความรท 2 จงไดท าการศกษาวจย เพอใหไดขอมล แนวคด ทเปนประโยชนในการปฏบตงาน อนจะน าไปสรปแบบความเปนมาตรฐานในการจดหาทดนของกรมชลประทาน และเพอใหราษฎรไดรบการชดเชยความเสยหายอยางเปนธรรมตามทรฐธรรมนญใหการคมครอง 1.2 วตถประสงคของการศกษา

1) เพอศกษาแนวคด ทฤษฎ เกยวกบการเวนคน และการก าหนดราคาคาทดแทน 2) เพอศกษาวธการ ในการแสวงหาราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาด

3) เพอศกษาสาระส าคญและหลกเกณฑทถกตอง เหมาะสมในการก าหนดคาทดแทนตามมาตรา 21 (1) แหงพระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. ๒๕๓๐ 1.3 วธด าเนนการศกษา ใชวธวจยทางเอกสาร โดยคนควาขอมลจากต าราทางวชาการ งานวจย กฎหมายวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย วทยานพนธ บทความ ค าพพากษาของศาล รฐธรรมนญแหงราชอาณาจกรไทย (ฉบบชวคราว) พ.ศ. 2557 ประกอบรฐธรรมนญแหงราชอาณาจกรไทย พ.ศ. 2550 และขอมลจากสออเลกทรอนกส โดยน ามาประมวล วเคราะหควบคกบปญหาอปสรรคทพบในการปฏบตงานดานการจดหาทดนของคณะท างาน

-๔-

1.4 ขอบเขตของการศกษา องคความรในเรองการก าหนดราคาคาทดแทนตามาตรา 21 (1) แหง พ.ร.บ.วาดวยการ

เวนคนอสงหารมทรพยฯ ฉบบน คณะท างานเพอจดการองคความรท 2 ไดท าขนเพอใหทราบถงลกษณะของปญหาเกยวกบการก าหนดราคาคาทดแทนทยงขาดความเหมาะสม ไมสอดคลองกบราคาทซอขายกนตามปกตของอสงหารมทรพยนนในทองตลาด ซงท าใหกระบวนงานจดหาทดนเกดปญหาอปสรรค พรอมทงศกษาวธการแสวงหา และก าหนดคาทดแทนอสงหารมทรพยทใกลเคยงกบราคาทองตลาด ตามมาตรา 21 (1) เพอน ามาใชในการเจรจาท าความตกลงซอขายกบเจาของอส งหารมทรพย และการก าหนดราคาคาทดแทนตาม พ.ร.บ.วาดวยเวนคนอสงหารมทรพยฯ 1.5 ประโยชนทคาดวาจะไดรบ

1) ท าใหทราบถงแนวคด ทฤษฎ ท เกยวของอนเปนรากฐานทมาของการก าหนด คาทดแทนทรพยสนทรฐน าไปใชในกจการสาธารณประโยชน

2) ท าใหทราบถงวธการในการแสวงหา ราคาคาทดแทนทรพยสนตามทซอขายกนโดยปกตในทองตลาดไดอยางเหมาะสมและมความใกลเคยงมากทสด

3) สรางหลกประกนตอสทธ เสรภาพในทรพยสนของประชาชนตามเจตนารมณแหงรฐธรรมนญ

4) สามารถน าเสนอองคความรเพอสรางแนวทางอนเปนมาตรฐานในการก าหนดคาทดแทนทรพยสนของกรมชลประทาน

-๕-

บทท 2

สภาพปญหาและขอเทจจรงของเรองทศกษา กรมชลประทานเปนหนวยงานของรฐทมภารกจหลกในการพฒนาแหลงน าและเพมพนทชลประทาน บรหารจดการน าอยางบรณาการและปองกนและบรรเทาภยอนเกดจากน า จงมความจ าเปนทจะตองไดมาซงอสงหารมทรพยเพอกจการใดๆ เพอการชลประทาน กลาวคอ กรณทดนทมเอกสารสทธ กรมชลประทานจะใชวธเจรจาปรองดองตามนยหนงสอกรมสารบรรณคณะรฐมนตรฝายบรหาร ท นว.155/2500 ลงวนท 10 ตลาคม 2500 ใหปรกษาท าความตกลงกบราษฎรเจาของทดนกอน ถาตกลงซอขายกนไดกไมจ าเปนตองออกพระราชบญญตวาดวยการเวนคน และตามหนงสอกระทรวงมหาดไทย ท 2850/2503 ลงวนท 23 กมภาพนธ 2503 ไดก าหนดใหการเจรจาขอซอทดนควรถอหลกเกณฑตามพระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย เชน การแตงตงคณะกรรมการและการก าหนดคาทดแทนเปนหลกในการเจรจากบเจาของทดน และในปจจบนกระทรวงเกษตรและสหกรณไดมค าสง ท 426/2552 เมอวนท 7 กนยายน 2552 แตงตงคณะกรรมการจดซอและก าหนดคาทดแทนทรพยสนเพอการชลประทานใหมอ านาจหนาทจดซอและก าหนดคาทดแทนทรพยสนทถกเขตงานกอสรางโครงการชลประทานตามนยแหงพระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 และทแกไขเพมเตม หากไมสามารถด าเนนการจดหาทดนโดยวธเจรจาปรองดองได กรมชลประทานจะขอออกพระราชกฤษฎกาก าหนดเขตทดนในบรเวณททจะตองเวนคน ตามมาตรา 5 วรรคสาม และมาตรา 6 แหงพระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 ประกอบกบมาตรา 11 วรรคหนง แหงพระราชบญญตการชลประทานหลวงพทธศกราช 2485 (แกไขเพมเตมโดยพระราชบญญตการชลประทานหลวง (ฉบบท ๕) พ.ศ. ๒๕๓๐) การก าหนดราคาคาทดแทนทรพยสนไมวาจะเปนการก าหนดราคาโดยวธเจรจาปรองดองและการก าหนดราคาเบองตนของอสงหารมทรพยทจะตองเวนคนและจ านวนเงนคาทดแทน จงตองปฏบตตามมาตรา 9 วรรคส ทก าหนดวาในการก าหนดราคาเบองตนของอสงหารมทรพยและจ านวนเงนคาทดแทน ใหคณะกรรมการก าหนดโดยอาศยหลกเกณฑตามมาตรา 18 มาตรา 21 มาตรา 22 และมาตรา 24 ประกอบกบประกาศคณะรกษาความสงบเรยบรอยแหงชาต ฉบบท 44 ลงวนท 28 กมภาพนธ 2534 จงจะสามารถก าหนดคาทดแทนทรพยสนใหเจาของทดนทไดรบผลกระทบใหไดรบคาทดแทนทเหมาะสมและเปนธรรม ประกอบกบในปจจบนเจาของทดนทไดรบผลกระทบจากงานกอสรางโครงการชลประทาน บางสวนไมพอใจในการก าหนดราคาคาทดแทนทดน และไมยนยอมเจรจาตกลงซอขายทดน ท าให กรมชลประทานจะตองด าเนนการขอออกพระราชกฤษฎกาก าหนดเขตทดนในบรเวณทจะตองเวนคนฯ ในเวลาภายหลง ตอมาแมผมสทธไดเงนคาทดแทนตามมาตรา 18 แหงพระราชบญญตวาดวยการเวนคน จะไดรบเงนคาทดแทนเบองตนตามทคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ ก าหนดไวแลวกตาม ผไดรบผลกระทบจาก

-๖-

การเวนคนกยงไมพอใจในการก าหนดคาทดแทนเบองตนทคณะกรรมการฯ ไดก าหนดไว โดยสวนใหญจะมขอพพาทโตแยงเกยวกบทมาและเหตผลในการพจารณาก าหนดจ านวนเงนคาทดแทน ท าใหผถกเวนคนดงกลาวตองใชสทธอทธรณราคาตอรฐมนตรผรกษาการตามพระราชกฤษฎกาทไดออกตามมาตรา 6 และเมอรฐมนตรไดวนจฉยอทธรณตามทคณะกรรมการพจารณาอทธรณเสนอความเหนแลว ผมสทธไดรบเงนคาทดแทนทยงไมพอใจจงตองใชสทธฟองศาลปกครองภายในก าหนดหนงปนบแตวนทไดรบแจงค าวนจฉยของรฐมนตร ท าใหราษฎรทไดรบผลกระทบจากการกอสรางโครงการชลประทานทตองสญเสยทดนท ากน สญเสยถนทอยอาศย การท ามาหาเลยงชพ สญเสยสงคมและความผกพนกนในทองถน ในบางกรณเมอไดรบเงนคาทดแทนจากทางราชการแลว ไมสามารถน าเงนคาทดแทนดงกลาวไปจดหาทดนท ากนหรอถนทอยอาศยทดแทนไดไมดอยไปกวาเดม ผทไดรบผลกระทบดงกลาวจงอาจถอไดวาเปนบคคลทตองเสยสละเพอประโยชนสาธารณะ ท าใหสงคมและประเทศชาตสามารถพฒนาไดด จงจ าเปนทหนวยงานภาครฐและเจาหนาททเกยวของเพอใหไดมาซงทดนกอสร างงานโครงการชลประทานทวประเทศ จะตองแสวงหาแนวทางหรอวธการในการพจารณาก าหนดคาทดแทนทดนใหเหมาะสมและเปนธรรมครบถวนตามนยพระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 หรอกฎหมายอนๆ ทเกยวของ กรณดงกลาวชมชนนกปฏบตดานการจดหาทดน ส านกกฎหมายและทดนกรมชลประทาน ซงสมาชกสวนใหญมหนาทเกยวของกบการจดหาทดน ตลอดจนแสวงหาหรอส ารวจขอเทจจรงของอสงหารมทรพยทจะตองเวนคนหรอทดนทจะตองเจรจาซอขาย โดยจะตองมนตสมพนธกบราษฎรทถกเวนคนโดยตรงเสมอมา จงไดมการประชมสมมนากนและมความเหนฟองรวมกนวา ในการก าหนดราคาคาทดแทนทจะใหแกผมสทธไดรบเงนคาทดแทนตามมาตรา 18 ขอใหพจารณาก าหนดโดยค านงถงมาตรา 21 (1) ราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาดของอสงหารมทรพยทจะตองเวนคนตามทเปนอยในวนใชบงคบพระราชกฤษฎกาเปนเกณฑไวกอน คณะท างานเพอจดท าองคความรท 2 จงไดศกษาหลกเกณฑในการก าหนดคาทดแทนทดนตามราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดตามมาตรา 21 (1) แหงพระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 ตอไป 2.1 ปญหาดานเนอหาและรปแบบ ราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาดของอสงหารมทรพยทจะตองเวนคนตามทเปนอยในวนทใชบงคบพระราชกฤษฎกาทไดออกตามมาตรา 6 เนองจากกรมชลประทานยงมไดมการก าหนดแนวทางการพจารณาราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาด คณะท างานจงขอน าคมอการก าหนดเงนคาทดแทนตามพระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 ของกระทรวงคมนาคม ป พ.ศ. 2556 ทเกยวกบราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาด โดยพจารณาจากหลกเกณฑ ดงตอไปน 1) ราคาซอขายทจดทะเบยนไวทส านกงานทดนกอนพระราชกฤษฎกาใชบงคบของทดนทถกเวนคนหรอทดนในบรเวณใกลเคยง 1

-๗-

2) ราคาขายทดนพรอมสงปลกสรางในโครงการจดสรรใกลเคยง แลวค านวณยอนกลบเพอใหทราบราคาทดนเดม

1 ราคาซอขายหลงจากพระราชกฤษฎการเวนคนใชบงคบเปนขอมลสวนหนงซงผมหนาทก าหนดคาทดแทนอาจใชดลพนจทจะน ามาประกอบการพจารณาก าหนดคาทดแทนได แตราคาซอขายดงกลาวจะตองไมสงเกนปกตอนเปนผลมาจากการเวนคน ซงกรณนมค าพพากษาศาลปกครองสงสดคดหมายเลขแดง ท อ.486/2551 และ อ.75/2554 วนจฉยวาการซอขายทดนเพอประโยชนของทางราชการ และซอขายหลงจากพระราชกฤษฎกาเวนคนใชบงคบเพยง 15 วน สามารถน ามาเปรยบเทยบเพอก าหนดคาทดแทนทดนใหแกผฟองคดได 3) ราคาทเสนอขายหรอประกาศขายทดนบรเวณทเวนคนหรอใกลเคยงกอนวนท พระราชกฤษฎกาใชบงคบ 2 4) เมอทราบราคาซอขายทดนประเภทหนง กสามารถใชเปรยบเทยบปรบแกราคาทดนทมท าเลทตงคลายคลงแตใชประโยชนตางกนได เชน เมอทราบราคาทดนพาณชยกรรมกสามารถประเมนเปนทอยอาศยและทวางได โดยอาศยอตราสวนระหวางทพาณชยกรรม : ทอยอาศย : ทวาง = 1 : 0.8571 : 0.7143 ท านองเดยวกนเมอมขอมลราคาซอขายทดน ประเภททวางกสามารถประเมนราคาทพาณชยกรรมและทอยอาศยโดยอตราสวนทวาง : ทอยอาศย : ทพาณชยกรรม = 1 : 1.20 : 1.40 (ทมา : มาตรฐานการประเมนราคาทดนคราวละมากแปลง โดยส านกประเมนราคาทรพยสน กรมธนารกษ) หากในพนทใดมอตราสวนของราคาซอขายทดนแตละประเภททแตกตางไปจากอตราขางตนกใหเปนไปตามอตราสวนทแทจรงในพนทนน 2.1.1 แนวทางการวเคราะหราคาซอขายของกรมธนารกษ

1) หากมราคาซอขายทดนพรอมสงปลกสรางจะตองส ารวจใหทราบพนทใชสอย ทแทจรงจากสนาม แลวจงท าการวเคราะหหกราคาสงปลกสรางใหเหลอราคาทดนตอตารางวาและ 2) หากเปนราคาซอขายในโครงการพฒนาอสงหารมทรพยซงจะตองมการลงทนซอทดน กรมทดน แบงแยกแปลงทดน จดท าสาธารณปโภค จางผรบเหมากอสรางอาคาร เจาของโครงการจะตงราคาขายโดยน าตนทนการพฒนาทดนบวกกบตนทนคากอสรางคณดวยอตราคาด าเนนการก าไร ภาษ และดอกเบยเงนกธนาคาร ซงเรยกวามลคาเพมจากการพฒนาแลวขายอสงหารมทรพย อตรามลคาเพมจะมากหรอนอยขนอยกบอปสงคอปทานในตลาด แตอยระหวาง 5 - 50 % ในการค านวณหาราคาทดนจะตองหกมลคาเพมดงกลาวออกกอน

2.1.2 แนวทางการก าหนดคาทดแทนอสงหารมทรพยของกระทรวงคมนาคม ตามหนงสอส านกงานปลดกระทรวงคมนาคม ท คค 0209/สว 49 ลงวนท 18 มกราคม 2549

-๘-

คาทดแทนทดน 1) ใหก าหนดคาทดแทนทดนตามแนวทางการปฏบตในการด าเนนการเวนคนอสงหารมทรพย ทกระทรวงคมนาคมเหนชอบเมอวนท 31 กรกฎาคม 2547 2) ใหหาราคาซอขายกนตามปกตของอสงหารมทรพยในวนทพระราชกฤษฎกาใชบงคบมาประกอบการพจารณาก าหนดราคาคาทดแทนทดน การหาราคาซอขายตามปกตในทองตลาดใหปรบปรงเพมเตมโดยพจารณาจาก 2.1 ราคาทจดทะเบยนซอขาย จดทะเบยนจ านองบรเวณทเวนคนและบรเวณใกลเคยงกอนหรอในวนทพระราชกฤษฎกาใชบงคบ 2 เพอใหขอมลราคาเสนอขายมทมาทชดเจนและเชอถอได ในการจดเกบขอมลจะตองระบวนทส ารวจ สภาพ และท าเลทตงของทดนแปลงทเสนอขาย ตลอดจนราคาทเสนอขายและราคาทตอรองส าหรบทดนแตละแปลงดวย

2.2 ราคาเสนอขายทดนบรเวณทเวนคนหรอใกลเคยงจากเจาของทดน ผรบเหมา หรอนายหนา 2.3 ราคาซอขายทดนในโครงการบานจดสรรทดน 2.4 ขอมลราคาซอขายจากฐานขอมลราคาซอขายอสงหารมทรพยของกรมธนารกษ 2.5 ไมควรน าราคาซอขายทเกดขนกอนพระราชกฤษฎกาใชบงคบในราคาทสงกวาปกต รวมถงการซอขายทดนเพอประกอบธรกจเฉพาะ เชน การซอขายทดนเพอตงธนาคารหรอซอขายทดนในราคาสงเพอหวงประโยชนจากทดนทเหลออย หรอเพอประโยชนการรบเงนคาทดแทนทสงกวาปกตมาประกอบการพจารณา การวเคราะหราคาตลาดใหน าขอมลตลาดทส ารวจมาวเคราะหโดยค านงถงสภาพท าเลทตง ขนาดทดน รปแปลงทดน หนากวางทดน รปรางทดน การถมดน สภาพการใชประโยชนสาธารณปโภคและสาธารณปการ ขอกฎหมายทมผลกระทบตอการใชทดน เงอนไขการขายทดนและอนๆ เชน ขนาด เนอทอาคาร คณภาพและชนดของวสด รปแบบอาคาร อายอาคาร และสภาพอาคาร รวมทงศกยภาพในการพฒนาทดนในรศม 1 กโลเมตร จากแนวเวนคน และเนองจากทดนแตละแปลงลกษณะท าเลทตงอาจแตกตางกนออกไป จงควรแยกกลมประเมนราคาตามลกษณะสภาพท าเลและวเคราะหวาในวนทพระราชกฤษฎการใชบงคบมราคาซอขายตามปกตในทองตลาดเทาใด

2.1.3 แนวทางการเกณฑการพจารณาเงนคาทดแทนอสงหารมทรพยตามพระราชบญญต วาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ .ศ. 2530 ของหนวยงานในสงกด

-๙-

กระทรวงมหาดไทย และกรงเทพมหานคร ทายค าสงกระทรวงมหาดไทย ท 290/2541 ลงวนท 19 มถนายน 2541 1) การหาราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาดของอสงหารมทรพยทจะตองเวนคน ใหพจารณาจาก (1) ราคาทผซอขายแจงไวทกรมทดนในบรเวณใกลเคยงกอนวนทพระราชกฤษฎกาใชบงคบ (2) รายการจดทะเบยนจ านองอาคารพรอมทดนจากธนาคารและสถาบนการเงน (3) ราคาเสนอขายในทองตลาดในบรเวณใกลเคยง และศกษาวจยอตราการลดราคาของตลาดแตละประเภทมาประกอบการพจารณาดวย (4) ราคาขายทดน หรอราคาขายทดนพรอมอาคารในโครงการจดสรรใกลเคยง แลวค านวณยอนกลบเพอใหทราบราคาทดนเดม (5) หลกเลยงราคาซอขายทเกดขนกอนพระราชกฤษฎกาใชบงคบ หรอทดนแปลงทถกเวนคนและท าสญญาในราคาทสงกวาปกต (6) เมอกรมทดนไดจดท าฐานขอมลราคาซอขายอยางตอเนองใหน ามาประกอบ การพจารณาดวย กระทรวงมหาดไทยมหลายหนวยงานในสงกดทจะตองเวนคนอสงหารมทรพย จงไดมการวางแนวทางการพจารณาเงนคาทดแทนตามมาตรา 21 ไวเพอใหหนวยงานในสงกดไดถอปฏบตเปนแนวทางเดยวกน คอค าสงกระทรวงมหาดไทย ท 290/2541 ดงนน ในทางปฏบตแมวาคณะกรรมการจดซอและก าหนดคาทดแทนทรพยสนเพอการชลประทานหรอคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ หรอคณะกรรมการพจารณาอทธรณฯ กตาม จะเปนองคกรอสระไมตองปฏบตตามค าสงหรอแนวทางการพจารณาของหนวยงานราชการใดกตาม แตกสามารถน าแนวทางเกณฑการพจารณาดงกลาวมาใชแนวทางปฏบตไดโดยไมขดตอกฎหมาย และหากไดศกษาค าพพากษาศาลปกครองสงสด ศาลนาจะไดน าแนวทางการหาราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดตามค าสงกระทรวงมหาดไทย ท 290/2541 มาใชประกอบในการพจารณาคดเชนเดยวกน คณะท างานท างานเพอจดการองคความรท 2 จงขอน าแนวค าวนจฉยของศาลปกครองสงสดทไดพมพเผยแพรเกยวกบคดปกครองเกยวกบการเวนคนอสงหารมทรพยทสาระส าคญเกยวกบการก าหนดคาทดแทนอสงหารมทรพยทจะตองเวนคนตามมาตรา 21 วรรคหนง (1) ดงน 1) คดหมายเลขแดงท อ.800/2556 การทคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ พจารณาก าหนดเงนคาทดแทนใหกบผฟองคดตามราคาประเมนทนทรพยฯ แตประการเดยวโดยไมไดพจารณาราคาซอขายตามปกตในทองตลาด และมไดพจารณาเปรยบเทยบสภาพและทตงทดนของผฟองคดกบทดนแปลงอนทมสภาพท าเลใกลเคยงกน ไมวาจะเปนเรองการเขา-ออกทดน ความกวางของถนน ระยะหางจากถนนหลก หรอการใช

-๑๐-

ประโยชนของทดน นอกจากน ยงเปนการพจารณาก าหนดโดยรบฟงสภาพทดนของผ ฟ องคดคลาดเคลอนจากขอเทจจรง ยอมเปนการก าหนดคาทดแทนทดนทถกเวนคนโดยไมชอบดวยมาตรา 21 แหงพระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 ราคาประเมนทนทรพยฯ เปนเพยงหลกเกณฑประการหนงทจะตองน ามาพจารณาประกอบกบหลกเกณฑอนๆ ซงขอเทจจรงตามคดนราคาประเมนดงกลาวเปนการประเมนรายบลอก โดยตามบญชราคาประเมนทนทรพยฯ ก าหนดราคาประเมนทดนทอยหางจากถนนในระยะ 40 เมตร ราคาตารางวาละ 15,000.-บาท สวนทอยหางจากถนนมากกวา 40 เมตร ราคาตารางวาละ 5,000 บาท ทงน ทดนทถกเวนคนของผฟองคดอยหางจากถนนมากกวา 40 เมตร แตเมอพจารณาสภาพท าเลทตงทดนของผฟองคดซงเปนทดนแปลงใหญ อยหางจากถนนสาธารณะไมไกลและมทางเขาออกไปยงถนนสาธารณะไดสะดวก การก าหนดคาทดแทนจงควรลดหลนจากราคาประเมนทนทรพยฯ ของทดนอยในระยะ 40 เมตรดงกลาว โดยราคาทลดหลนลงรอยละ 20 ถอเปนคาทดแทนทมความสอดคลองกบสภาพท าเลทตงของทดนของผฟองคด 2) คดหมายเลขแดงท อ.818/2556 เมอในวนใชบงคบพระราชกฤษฎกาก าหนดเขตทดนในบรเวณททจะเวนคนฯ มเพยงทดนทมสภาพแตกตางกบทดนของผฟองคดและมไดตงอยใกลเคยงกนเทานน ทมการซอขายจงเปนกรณทไมปรากฏวามราคาซอขายทดนกนตามปกตในทองตลาดของอสงหารมทรพยทจะตองเวนคนตามทเปนอยในวนใชบงคบพระราชกฤษฎกาเวนคนทดน การทหนวยงานทางปกครองก าหนดเงนคาทดแทนทดนทถกเวนคนใหแกผฟองคดตามราคาประเมนทนทรพยเพอเรยกเกบคาธรรมเนยมการจดทะเบยนสทธและนตกรรม จงชอบดวยกฎหมายแลว 3) คดหมายเลขแดงท อ.173/2558 ในกรณทพระราชกฤษฎกาก าหนดเขตทดนในบรเวณททจะเวนคนฯ มผลใชบงคบในป พ.ศ. 2548 การทคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ น าราคาซอขายทดนทตงอยบรเวณใกลเคยงกบทดนทถกเวนคน ประกอบกบขอเทจจรงยงฟงไดวามการพจารณาสภาพท าเลทตงของทดน รวมถงพจารณาแผนทผงเมองตลอดจนเหตและวตถประสงคของการเวนคนแลว ซงปรากฏวาทดนของผฟองคดเปนทดนแปลงใหญมเนอทถง 7 ไร 1 งาน 4 ตารางวา จงไดก าหนดราคาเงนคาทดแทนการเวนคนทดนของผฟองคดเปน 2 ราคา ตามระยะหางจากถนนซอยสาธารณประโยชนเชนน ถอไดวาเปนการก าหนดราคาคาทดแทนโดยชอบดวยกฎหมายแลว ส าหรบราคาซอขายทดนแปลงทผฟองคดอางตอศาลนน เนองจากเปนการซอขายกนในเวลาภายหลงจากวนทพระราชกฤษฎกาก าหนดเขตทดนในบรเวณททจะเวนคนตามคดนมผลใชบงคบถงหนงปเศษ จงไมอาจน ามาเทยบเคยงเปนราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาดฯ เพอก าหนดคาทดแทนทดนใหแกผฟองคดได 4) คดหมายเลขแดงท อ.218/2558

-๑๑-

ในการก าหนดคาทดแทนทดนทถกเวนคน แมจะฟงไดวาเปนการก าหนดโดยค านงถงราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาด ราคาประเมนทนทรพยฯ สภาพและทตงของทดนแตละแปลงตามทเปนอยในวนใชบงคบพระราชกฤษฎกาก าหนดเขตพนทในบรเวณททจะเวนคนฯ รวมถงความเสยหายทผถกเวนคนไดรบแลวกตาม แตการแบงทดนทถกเวนคนออกเปน 2 ประเภท คอ ทดนแปลงเลกและทดนแปลงใหญแลวก าหนดเงนคาทดแทนทดนแตละประเภทดงกลาวใหมราคาแตกตางกน โดยทดนแปลงเลกจะไดคาทดแทนมากวาทดนแปลงใหญ ทงททดนทง 2 ประเภทดงกลาวตางกตงอยในบรเวณเดยวกนเชนน ถอเปนการก าหนดคาทดแทนทไมสมเหตสมผล กอใหเกดความลกลนและไมเปนธรรมแกเจาของทดนแปลงใหญ ดงนน เมอปรากฏวาทดนทถกเวนคนของผฟองคดเปนทดนแปลงใหญ มถนนซอยผานหนาทดน ต าแหนงทดนตงอยใจกลางเมองพทยาอนเปนสภาพท าเลทตงทมศกยภาพและมแนวโนมของความเจรญสง ผฟองคดจงชอบทจะไดรบเงนคาทดแทนทดนเทากบทดนแปลงเลกทมสภาพและทตงทดนอยในบรเวณเดยวกน 5) คดหมายเลขแดงท อ.924/2555 เมอการไฟฟาฝายผลตแหงประเทศไทยมมตใหน าราคาประเมนทนทรพยเพอเรยกเกบคาธรรมเนยมในการจดทะเบยนสทธและนตกรรมมาใชเปนเกณฑในการก าหนดเงนคาทดแทนทรพยสน กรณจงตองน าราคาประเมนทนทรพยฯ ในชวงปทสทธการใชของเจาของทดนไดรบผลกระทบ คอ ชวงปทมประกาศก าหนดเขตเดนสายสงไฟฟาครงเมอวนท 16 มกราคม 2535 มใชชวงปทมประกาศก าหนดเขตส ารวจสายสงไฟฟาเมอวนท 22 สงหาคม 2532 6) คดหมายเลขแดงท อ.1096/2558 คณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ ไดมมตใหหลกเกณฑเดมทคณะกรรมการจดซอฯ ไดก าหนดคาทดแทนทดนในการเจรจาปรองดองท าความตกลง คอตามราคาประเมนทนทรพยฯ ป พ.ศ. 2543 - 2546 แลวบวกเพมจากราคาประเมนอกรอยละ 10 ของแตละหนวยเปนหลกเกณฑในการก าหนดราคาเบองตนฯ เหนวาแมการก าหนดคาทดแทนทดนในการเจรจาปรองดองทคณะกรรมการจดซอและก าหนดคาทดแทนทรพยสนเพอการชลประทานตามรายงานการประชมครงท 1/2544 เมอวนท 25 ตลาคม 2544 ไดมการแตงตงคณะอนกรรมการจดหาทดนและท าความเขาใจกบประชาชน โดยไดตรวจสอบราคาซอขายในเขตโครงการแลวพบวาราคาซอขายทดนขณะนนคอนขางต ากวาราคาประเมนของจงหวดสงขลากตาม แตราคาซอขายทดนทไดพจารณาดงกลาวเปนราคาทเกดขนกอน พระราชกฤษฎกามผลใชบงคบในวนท 18 กรกฎาคม 2545 การทคณะกรรมการฯ ไดมมตในการประชมครงท 1/2545 เมอวนท 26 พฤศจกายน 2545 เปนหลกเกณฑในการก าหนดราคาเบองตนฯ โดยไมปรากฏหลกฐานทแจงชดวา ไดมการตรวจสอบราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาดของอสงหารมทรพยทจะตองเวนคนตามทเปนอยในวนใชบงคบพระราชกฤษฎกา จงเปนการก าหนด คาทดแทนทไมไดค านงถงราคาทซอขายกนตามปกตตามมาตรา 21 วรรคหนง (1) แหงพระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530

-๑๒-

สวนปญหาทตองพจารณาวาผฟองคดสมควรจะไดรบเงนคาทดแทนเทาใด จงจะเหมาะสมและเปนธรรมเพอบรรเทาความเดอดรอนเสยหายของผฟองคดนน เหนวาพยานหลกฐานรบฟงไดวาในขณะทมการก าหนดคาทดแทนทดนใหแกผฟองคด ไมปรากฏวามการซอขายทดนในบรเวณใกลเคยงอนจะถอวาเปนราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดฯ ทพอจะน ามาเปรยบเทยบเพอก าหนดเงน คาทดแทนใหแกผฟองคดได แตเมอพจารณาสภาพท าเลและทตงทดนพพาท แมทางดานทศตะวนออกเฉยงใตเพยงดานเดยวตดถนนซอยและมไดตงอยตดกบถนน ร.พ.ช. สายทาไทร-บางหย อนเปนถนนสายหลกของชมชนกตาม แตทางดานทศตะวนตกเฉยงเหนอของแปลงพพาทต งอยตดทดนโฉนดเลขท 7296 ของผฟองคดทถกเวนคนตงอยตดถนน ร.พ.ช. สายทาไทร-บางหย และมเนอทตดตอเปนผนเดยวกนโดยไดใชประโยชนในทดนทงสองแปลงท าเกษตรกรรมรวมกน ซงทดนทงสองแปลงถกเวนคนในคราวเดยวกนหากรวมเนอทของโฉนดเลขท 7296 เนอท 1 ไร 2 งาน 88 ตารางวา และทดนแปลงพพาทเนอท 4 ไร 60 ตารางวา เปนเนอท 5 ไร 3 งาน 54 ตารางวา ถงวามไดเปนทดนผนใหญมาก เมอขอเทจจรงฟงเปนอตวาคณะกรรมการฯ ไดก าหนดคาทดแทนทดนโฉนดท 7296 ในราคาไรละ 800,000.-บาท จงสมควรก าหนดคาทดแทนทดนโฉนดท 5794 ใหแกผฟองคดในอตราเดยวกน

7) คดหมายเลขแดงท อ.581/2558 คณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ ไดประชมครงท 1/2559 เมอวนท 2 มนาคม 2549 กรรมการจดซอและก าหนดคาทดแทนทรพยสนเพอการชลประทานอ าเภอบางพลได มมตไวในการประชมเมอวนท 16 สงหาคม 2548 และพจารณาตามหลกเกณฑตามมาตรา 21 (1) - (5) ก าหนดราคาเบองตนใหแกผฟองคดในหนวยท 4 ทดนตดถนน ซอยเอกชนรถยนตเขาออกได ตารางวาละ 6,500.-บาท ผฟองคดไดรบเงนคาทดแทนดงกลาวไมพอใจในราคาทไดรบจงไดยนอทธรณตอรฐมนตรฯ ตอมาคณะกรรมการพจารณาอทธรณไดประชมครงท 3/2550 เมอวนท 6 กนยายน 2550 พจารณาแลวเหนวาทดนทถกเขตเวนคนขณะทเขาส ารวจมทางเขาออกถนนบางนา -ตราด บรเวณดานทศเหนอเปนล ารางสาธารณประโยชนเดมการเขาออกจะตองผานถนนทดนของบรษทรตนาดแลนด จ ากด จงจะออกสถนนบางนา-ตราดได และทดนตดแปลงดงกลาวดานทศตะวนออกมราคาซอขายกนตารางวาละ 10,000 - 11,276.-บาท คณะกรรมการพจารณาอทธรณฯ จงมมตก าหนด คาทดแทนเพมขนเปนตารางวาละ 10,000.-บาท ผฟองคดเหนวาราคาคาทดแทนทดนต ากวาราคาทแทจรงและไมชอบดวยกฎหมายขอใหศาลปกครองเพมขนเปนตารางวาละ 20,000.-บาท ศาลปกครองชนตนพพากษาใหจายคาทดแทนทดนตารางวาละ 10,638.-บาท ศาลปกครองสงสดไดพจารณาท าเลทตงทดนของผฟองคดมราคาซอขายทดนทางดานทศตะวนออกทตดทดนของผฟองคดมราคาซอขายตารางวาละ 10,000 ถง 11,276.-บาท มสภาพท าเลทดนในลกษณะคลายกนเหนควรก าหนดราคาคาทดแทนทดนใหอตราเฉลยของราคาซอขายดงกลาว ตารางวาละ 10,638.-บาท เหนพองตามทศาลปกครองชนตนพพากษายน

8) คดหมายเลขแดงท อ.823/2558

-๑๓-

พระราชกฤษฎกาก าหนดเขตทดนในบรเวณทจะตองเวนคนฯ พ.ศ. 2547 เพอกอสรางเขอนแควนอย ระบบสงน าและระบบระบายน าในทองทอ าเภอเมอง จงหวดพษณโลก คณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ ไดประชมครงท 1/2550 (1) เมอวนท 13 มนาคม 2550 มมตก าหนดหลกเกณฑการก าหนดคาทดแทนทดนดงน (1) เหนชอบใหก าหนดราคาคาทดแทนทดนโดยใชหลกฐานสญญาซอขาย สญญาจะซอจะขาย หรอสญญาจ านองทดนทจะตองเวนคนทไดท ากนไวทส านกงานทดนหรอสถาบนการเงนทเปนอยในวนทพระราชกฤษฎกามผลใชบงคบหรอวนทประชมก าหนดราคาเบองตน ซงคณะกรรมการพจารณาแลวเหนวาเปนราคาทนาเชอถอและเหมาะสมกบสภาพความเปนจรง (2) เหนชอบใหก าหนดราคาคาทดแทนทดนตามบญชราคาประเมนทนทรพยฯ ทประกาศใชระหวางป พ.ศ. 2547 ถง ป พ.ศ. 2550 สวนทดนทไมมหลกฐานตามขอ 1 หรอไมมราคาอนใดทเหมาะสม ตอมาคณะกรรมการฯ ไดประชมครงท 1/2551 เมอวนท 27 มนาคม 2551 พจารณาก าหนดราคาคาทดแทนทดนทถกเวนคนในทองทต าบลสมอแข ททดนของผฟองคดตงอยโดยไดตรวจสอบราคาทไดจดทะเบยนซอขายกนตามปกต ณ ส านกงานทดนจงหวดพษณโลก ในต าบลสมอแขจดทะเบยนซอขายโดยเฉลยต ากวาราคาประเมนฯ คณะกรรมการจงถอเอาราคาประเมนฯ ป พ.ศ. 2551 – 2554 ทมราคาสงกวาราคาประเมนทนทรพย ป พ.ศ. 2547 - 2550 มาก าหนดใหแกฟองคดในราคาตารางวาละ 1,000.-บาท และมราคาสงกวาหลกฐานการซอขายทดนของผฟองคดทซอมาเมอวนท 24 มกราคม 2549 ภายหลงทพระราชกฤษฎกาฯ มผลใชบงคบแลว ราคาไรละ 300,000.- บาท ศาลปกครองสงสดเหนวาหลกเกณฑตามมาตรา 21 วรรคหนง มาประกอบการพจารณาแลว สวนทผฟองคดกลาวอางวาทดนโฉนดจ านวน 4 แปลง มสภาพท าเลใกลเคยงกบทดนของผฟองคดมราคาปจจบนไมต ากวาตารางวาละ 5,000.-บาท นน ศาลปกครองชนตนเหนวาทดนเปลาเปนทรพยสนรอการขายของธนาคารกรงไทย ซงยงไมปรากฎวามการซอขายกนแตอยางใด จงยงไมอาจน าราคาดงกลาวมาก าหนดเปนราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดตามาตรา 21 วรรคหนง (1) ได

9) คาทดแทนสงปลกสราง โดยทมลคาการกอสรางในแตละชวงเวลายอมมราคาเปลยนแปลงไปตามราคาตลาด และโดยทวไปจะมราคาเพมสงขนเปนสวนใหญ ดงนน การทคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ น าบญชมาตรฐานราคาคารอยายซงจดท าขนโดยอาศยขอมลราคาวสดกอสรางกอนทจะมการจายคาทดแทนในการเวนคนตามคดเปนระยะเวลาถง 4 ป มาเปนเกณฑในการก าหนดคาทดแทนใหแกผฟองคด จงเปนการก าหนดคาทดแทนท ไมเปนไปตามมาตรา 21 (1) แหงพระราชบญญตว าดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 ทบญญตใหก าหนดคาทดแทนโดยค านงถงราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดตามทเปนอยในวนใชบงคบพระราชกฤษฎกา ซงกรณตามคดนควรน าดชนราคาวสดกอสราง

-๑๔-

ประจ าป พ.ศ. 2547 ทประกาศโดยส านกดชนเศรษฐกจการคา ส านกงานปลดกระทรวงพาณชย มาพจารณาประกอบการก าหนดคาทดแทนสงปลกสรางทถกเวนคนใหแกผฟองคด ในการก าหนดเงนคาทดแทนโรงเรอนและสงปลกสรางนนแมคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ จะก าหนดโดยอาศยวธการถอดแบบ และใชดชนราคาวสดกอสรางทก าหนดโดยกรมเศรษฐกจการพาณชย กระทรวงพาณชยกตาม แตเมอคา K ทน ามาใชค านวณมใชคา K ในวนทคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ พจารณาก าหนดเงนคาทดแทนโรงเรอนและสงปลกสรางใหแกผฟองคด กรณจงเปนการก าหนดเงนคาทดแทนโรงเรอนและสงปลกสรางทไมชอบดวยกฎหมาย สวนการก าหนดเงนคาทดแทนการรอถอนสงปลกสรางและขนยายทรพยสนนน เมอปรากฎวาหนวยงานทางปกครองก าหนดเงนคาทดแทนดงกลาวรวมทงคาแรงงานกรรมกรขนของใหแกผฟองคดตามหลกเกณฑขององคการรบสงสนคาและพสดภณฑ อนเปนราคาทหนวยงานราชการและกระทรวงคมนาคมใชเปนเกณฑในการก าหนดเงนคาทดแทนการรอถอนส งปลกสรางและขนยายทรพยสน ซงถอเปนราคามาตรฐานทเชอถอได การก าหนดเงนคาทดแทนการรอถอนสงปลกสรางและขนยายทรพยสนดงกลาวจงชอบดวยกฎหมายแลว โปรดดค าพพากษาศาลปกครองสงสดท อ.818/2556 การทคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ ก าหนดคาทดแทนโรงเรอนและสงปลกสรางโดยมไดค านงถงดชนราคาคาวสดกอสรางและคาแรงงาน ณ ปทมการก าหนดราคาคาทดแทนสง ปลกสราง แตไดน าบญชมาตรฐานราคาคารอยายของปอนทผานมาเปนหลกเกณฑในการก าหนดราคาคาทดแทนโรงเรอนและสงปลกสราง กรณเปนการก าหนดราคาคาทดแทนโดยไมถกตองตามกฎหมาย โปรดดค าพพากษาศาลปกครองสงสดท อ.606/2558

10) คาทดแทนตนไม ในการก าหนดเงนคาทดแทนตนไมยนตนทถกเวนคน การทคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ น าบญชราคาตนไมทเคยจดท าขนกอนทจะพจารณาก าหนดคาทดแทนใหแกผฟองคดในการเวนคนครงนเปนระยะเวลาหางกนถง 9 ป ถอเปนการก าหนดคาทดแทนทไมเปนไปตามมาตรา 21 วรรคหนง (1) แหงพระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 ทบญญตใหก าหนดเงนคาทดแทนโดยค านงถงราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดทเปนอยในวนใชบงคบพระราชกฤษฎกา เนองจากมลคาของตนไมในแตละชวงเวลายอมมราคาเปลยนแปลงไปตามสภาพราคาตลาดในแตละป สวนคาทดแทนตนไมยนตนทเหมาะสมควรจะเปนจ านวนเทาใดนนเม อบญชคาทดแทนตนไมเศรษฐกจ ตนไมทวไป พชลมลกและธญชาต ซงสวนราชการเคยใชในการพจารณาก าหนด คาทดแทนตนไมใหแกเจาของทดนทถกเขตสายไฟฟาพาดผาน มการน าคาพนธ คาปลก คาปย คาดแลรกษา ตลอดจนคาเสยโอกาสมาค านวณตามหลกวชาการเพอหาคาของตนไมแตละชนด รวมทงยงมการน าขอมลจากหนวยงานราชการอนมาเปรยบเทยบ ประกอบกบกอนการน าบญชดงกลาวมาใชไดผานการพจารณาโดยคณะกรรมการพจารณาทดนและทรพยสนจงหวดโดยมเกษตรจงหวดซงเปนหวหนาสวน

-๑๕-

ราชการผมความรทางดานวชาการเกษตรรวมเปนกรรมการอยดวย อกทง ระยะเวลาทคณะกรรมการดงกลาวใหความเหนชอบใหใชบญชขางตนกอยในชวงปเดยวกบทคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ พจารณาก าหนดคาทดแทนใหแกผฟองคดในคดน การน าบญชคาทดแทนตนไมฯ ดงกลาวมาก าหนดคาทดแทนตนไมยนตนใหแกผฟองคด จงมความเหมาะสมและเปนธรรม โปรดดค าพพากษาศาลปกครองสงสดท อ.336/2556 เมอพยานผเชยวชาญของศาลซงมต าแหนงเปนเกษตรจงหวดใหความเหนตอศาลวา ตนยางพาราทถกเวนคนของผ ฟองคดควรมคาตอบแทนตนละ 1,021.44บาท โดยค านวณจากผลตอบแทนหลงหกตนทนและคาใชจายในการเกบผลผลตตนละ 63.84 บาทตอป และน ามาคณดวยระยะเวลาการใหผลผลตจ านวน 16 ป ประกอบกบขอเทจจรงวา เกษตรกรยงสามารถขายล าตนของยางพาราทไมสามารถใหผลผลตแลวเพอน าไปเปนไมแปรรปไดอกประมาณไรละ 10,000.-บาท จงเหนวาราคาตามความเหนของพยานผเชยวชาญเปนราคาทเหมาะสมและเปนธรรมแกผถกเวนคน แมจะไมอาจคาดหมายวาผลผลตและราคาน ายางพาราซงเปนผลผลตทางการเกษตรจะคงทตลอดระยะเวลาทตนยางพาราจะใหผลผลตกตาม โปรดดค าพพากษาศาลปกครองสงสดท อ.113/2557 11) คดหมายเลขแดงท อ.913/2558 การทคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ ไดน าบญชรายละเอยดคาทดแทนตนไมและไมผลทถกเขตชลประทาน ทคณะกรรมการจดซอและก าหนดคาทดแทนทรพยสนเพอการชลประทานไดพจารณาก าหนดไวเมอวนท 9 มนาคม 2542 และวนท 3 พฤษภาคม 2544 มาก าหนดคาทดแทนตนไมในการประชมครงท 1/2547 เมอวนท 23 มนาคม 2547 เปนเวลา 3 ป ถง 5 ป จงมใชราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดของตนไมทจะตองเวนคนตามทเปนอย ในวนใชบงคบพระราชกฤษฎการตามมาตรา 6 หรอในวนทคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ มมตก าหนดคาทดแทนกรณจงเปนการก าหนดคาทดแทนโดยไมค านงถงหลกเกณฑตามมาตรา 21 วรรคหนง (1) ประกอบวรรคหา แหงพระราชบญญตวาดวยการเวนคนฯ จงจะเหมาะสมและเปนธรรมนน เหนวาการทคณะกรรการพจารณาราคาคาทดนและทรพยสนจงหวดนครศรธรรมราช สายสงไฟฟา 115 กโลวตต ทงสง - ล าภรา ไดประชมครงท 2/2547 เมอวนท 23 ธนวาคม 2547 ไดก าหนดคาทดแทนตนไมออกเปนตนไมเศรษฐกจ ตนไมทวไป ตนไมทเปนพชลมลกและธญชาต แลวน าคาพนธ คาปลก คาปย คาดแลรกษา ตลอดจนคาเสยโอกาสมาค านวณตามหลกวชาการเพอการราคาตนไมแตละชนด นอกจากนยงไดน าขอมลจากหนวยราชการอน เชน กรมสงเสรมการเกษตร กรมชลประทาน กรมทางหลวง การทางพเศษแหงประเทศไทย มาใชในการเปรยบเทยบกบราคาตนไมของการไฟฟาฝายผลตฯ ทใชอยเดมแลวน าราคาตนไมทสงกวามาจดท าบญชคาทดแทนตนไม โดยกอนจะน าบญชดงกลาวไปใชไดใหคณะกรรมการฯ ซงมนายกองคการบรหารสวนจงหวด ตวแทนประชาชนในทองถน และเกษตรจงหวดนครศรธรรมราช ผมความรดานวชาการเกษตร รวมเปนกรรมการอยดวยพจารณาเหนชอบบญชดงกลาวในชวงระยะเวลาปเดยวกบท

-๑๖-

คณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ ไดพจารณาก าหนดคาทดแทนใหแกผฟองคด จงเหนวาบญชคาทดแทนตนไมเศรษฐกจและตนไมทวไปของคณะกรรมการพจารณาราคาทดนและทรพยสนจงหวดนครศรธรรมราชฯ เปนราคาทไดจดท าขนในชวงเวลาใกลเคยงกบวนทพระราชกฤษฎการมผลใชบงคบเหมาะสมและเปนธรรมทจะน ามาก าหนดคาทดแทนตนไมยนตนใหกบผฟองคด กรณคาทดแทนโรงเรอนและสงปลกสราง คณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ ไดน าบญชมาตรฐานราคาคารอยายประจ าป พ.ศ. 2543 ทกรมชลประทานไดอนมตหลกการเมอวนท 7 พฤศจกายน 2543 มาก าหนดพจารณาคาทดแทนโรงเรอนและสงปลกสร างในการประชมครงท 1/2547 เมอวนท 23 มนาคม 2547 และใหเพมคาด าเนนการอกรอยละ 10 จงเปนระยะเวลากอนจายเงนคาทดแทนใหกบผฟองคดถง 4 ป ราคาคาทดแทนดงกลาวจงมใชราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดของโรงเรอนหรอสงปลกสรางทจะตองเวนคนตามทเปนอยในวนใชบงคบพระราชกฤษฎกาฯ ตามมาตรา 21 วรรคหนง (1) แหงพระราชบญญตวาดวยการเวนคนฯ หรอในวนทคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนมมตก าหนดคาทดแทน จงไมเหมาะสมและเปนธรรม เนองจากการใชหลกเกณฑดงกลาวมาก าหนดยอมท าใหมลคาของโรงเรอนและสงปลกสรางคลาดเคลอนจากมลคาทแทจรงในวนใชบงคบพระราชกฤษฎกาฯ เพราะมลคาการกอสรางในแตละชวงเวลายอมมราคาเปลยนแปลงไปตามภาวะเศรษฐกจและโดยทวไปจะมราคาเพมสงขนเปนสวนใหญ ปญหาทตองพจารณาตอไปวาผฟองคดสมควรไดรบคาทดแทนเพมขนเพยงใดนน ขอเทจจรงปรากฏวาตามค าชแจงของผอ านวยการส านกดชนเศรษฐกจการคาวาดชนราคาสงกอสรางป พ.ศ. 2547 สงขนจากป พ.ศ. 2543 รอยละ 24.3 โดยตองค านวณหาคาวสดกอสรางทแทจรง โดยหกคาแรง คารอถอน คาขนยายและคาปลกสรางใหม อตรารอยละ 30 ออกจากคาวสดกอสรางตามบญชมาตรฐานคารอยายประจ าป พ.ศ. 2543 เสยกอน โดยเหลอคาวสดกอสรางทแทจรง 478,758.91บาท และเพมคาวสดกอสรางทสงขนตามดชนราคาวสดทสงขนรอยละ 24.3 เปนราคาวสดกอสราง 595,092.33บาท ผฟองคดจงมสทธไดรบคาวสดกอสรางเพมขน 116,338.42บาท และคาด าเนนการเพมตามราคาวสดรอยละ 10 เปนเงน 11,633.84 บาท รวมเปนเงนคาทดแทนโรงเรอนทไดเพมขน เปนเงน 122,972.26 บาท 2.2 ปญหาดานคณสมบตของคณะกรรมการ คณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนของอสงหารมทรพยทจะตองเวนคนและจ านวนเงน คาทดแทน ตามพระราชบญญตวาดวยการเวนคนฯ มาตรา 2๓ ประกอบดวย ผแทนหนวยงานอนของรฐ ผแทนกรมทดน ผแทนเจาหนาท และผแทนสภาทองถนทเกยวของ ขาดความรความสามารถเกยวกบการประเมนราคาอสงหารมทรพยอยางแทจรง จงท าใหไมสามารถก าหนดราคาคาทดแทนท ถกเวนคนใหผไดรบผลกระทบไดรบความเปนธรรมเทาทควรและไมเปนไปตามเจตนารมณตามทกฎหมายก าหนดไว ผถกเวนคนจงไมมความเชอมนวาหนวยงานของรฐทท าหนาทเวนคนจะสามารถแกไขปญหาเกยวกบการก าหนดคาทดแทนไดอยางแทจรง ท าใหการด าเนนการตามขนตอนเวนคนโดยม

-๑๗-

วตถประสงคเพอเยยวยาแกไขปญหาการก าหนดคาทดแทนท ไมเปนธรรมตองใชระยะเวลานาน ประกอบกบในทางปฏบตการก าหนดคาทดแทนทดน แตละแปลงยอมไดรบความเสยหายหรอไดรบประโยชนมากนอยแตกตางกนไป ขนอยกบสภาพทดนทเปนอยเดมและทดนสวนทเหลอจากการเวนคนวาสามารถใชประโยชนหรอใชประโยชนไดอยางจ ากด นอกจากนนจะตองพจารณาขอเทจจรงของอสงหารมทรพยอนหรอองคประกอบอนตามพระราชบญญตวาดวยการเวนคนฯ ใหครบถวนเพมเตม การก าหนดเงนคาทดแทนทดนทถกเวนคนบางกรณแมจะสภาพท าเลทตงใกลเคยงกน หรออยในบรเวณเดยวกนกตาม กไมอาจก าหนดราคาเดยวกนหรอใกลเคยงกนทกแปลงได 2.3 ปญหาเกยวกบดลพนจในการก าหนดราคาคาทดแทนทดน กรณทคณะกรรมการฯ ไมสามารถแสวงหาราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดตามทเปนอยในวนใชบงคบพระราชกฤษฎกามาใชเปนแนวทางในการก าหนดเงนคาทดแทนทดนไดตามมาตรา 21 (1) เนองจากในการกอสรางโครงการชลประทานสวนใหญจะตองมการการจดซอทดนหรอมการเวนคนทดนทไมมการแจงราคาซอขายทแทจรงตอพนกงานเจาหนาทตามประมวลกฎหมายทดน เพอหลกเลยงการจดเกบภาษการขายอสงหารมทรพย คาธรรมเนยม และภาษธรกจเฉพาะ ท าใหไมมราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาด หรอมจ านวนนอยเกนไปทไดจดทะเบยนมระยะเวลากอนหลงนานเกนไปไมอาจน ามาเทยบเคยงได คณะกรรมการฯ สวนใหญจงจ าเปนตองใชดลพนจก าหนดราคา คาทดแทนทดนตามมาตรา 21 (3) ราคาประเมนทนทรพยเพอเรยกเกบคาธรรมเนยมในการจดทะเบยนสทธและนตกรรมแตเพยงประการเดยวไวกอน ทงทขอก าหนดตางๆ ตามมาตรา 21 มความแตกตางจากเจตนารมณ วธการและขนตอนการก าหนดราคาประเมนทนทรพยฯ และมไดเปนการก าหนดราคาคาทดนเพอเปนการชดเชยหรอเยยวยาผถกเวนคนทไดยนยอมขายทดนเพอประโยชนสาธารณะโดยบงคบตามผลกฎหมาย ทงน ในการก าหนดคาทดแทนทรพยสนของกรมชลประทานไดแตงตงคณะท างานศนยจดหาทดนโปรงใส เพอพจารณาก าหนดหลกเกณฑและกรอบพจารณาเกยวกบการก าหนดราคา คาทดแทนทรพยสนเพอการชลประทาน และแผนภมของคณะท างานในการพจารณาเพอเสนอกรมรบทราบการก าหนดคาทดแทนทรพยสนเพอการชลประทานของคณะกรรมการก าหนดราคาคาทดแทนในโครงการตางๆ ของกรมชลประทาน โดยมมตในการประชมครงท 1/2553 (2) เมอวนท 13 มกราคม 2553 และกรมชลประทานไดทราบเมอวนท 1 กมภาพนธ 2553 ดงน

1) เหนชอบแผนภมการพจารณาเสนอกรมรบทราบคาทดแทนทรพยสนของคณะท างานศนยจดหาทดนโปรงใส

2) เหนควรก าหนดหลกเกณฑการก าหนดราคาคาทดแทนทรพยสนตามมาตรา 21 อนมาตรา (1) – (5) ของ พ.ร.บ. วาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 โดยจะพจารณาเปนรายโครงการ เนองจากแตละโครงการมเหตผลแตกตางกน

-๑๘-

3) ใหฝายเลขานการชแจงหลกเกณฑการก าหนดราคาของกรมใหคณะกรรมการก าหนดราคาคาทดแทนทราบ หากคณะกรรมการก าหนดราคาจะก าหนดราคาคาทดแทนสงกวาหลกเกณฑทกรมชลประทานของศนยจดหาทดนโปรงใสก าหนดตองชแจงเหตผลทชดเจนและเหมาะสม

4) คณะท างานศนยจดหาทดนโปรงใส จะตรวจสอบสภาพพนทโครงการทคาดวาจะก าหนดราคาสงกวาหลกเกณฑทศนยจดหาทดนโปรงใสไดก าหนดไว ในบางโครงการทคณะท างานฯ มขอสงสยในเรองสภาพท าเลทตง เพอใหไดรายละเอยดขอมลทชดเจนขน

คณะท างานเพอการจดการองคความรท 2 จงไดศกษาเกยวกบราคาประเภทอนๆ หรอสามารถอางองและอาจถอไดวาเปนราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาด ตามพระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 มาตรา 21 วรรคหนง (1) เพอลดปญหาในการพจารณาก าหนดราคาคาทดแทนทรพยสนใหแกราษฎรทถกเขตชลประทาน ดงน

1) กรณทมหนวยงานราชการอนไดมการออกพระราชกฤษฎกาก าหนดเขตทดนในบรเวณททจะตองเวนคนในทองทเดยวกนกบทดนทถกเขตชลประทาน เชน กรมทางหลวงหรอกรมทางหลวงชนบท จะมการวาจางบรษททปรกษาเพอแสวงหาราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดตามทเปนอยในวนใชบงคบพระราชกฤษฎกาก าหนดเขตทดนในบรเวณทจะตองเวนคนฯ ตามหนงสอส านกงานปลดกระทรวงคมนาคม ท กค 0209/ สว 49 ลงวนท 18 มกราคม 2549 และแนวทางปฏบตในการด าเนนการเวนคนอสงหารมทรพยทกระทรวงคมนาคมเหนชอบเมอวนท 31 กรกฎาคม 2547 คณะกรรมการจดซอและก าหนดคาทดแทนทรพยสนเพอการชลประทานอ าเภอเมองชมพร ไดมหนงสอหารอคณะท างานศนยจดหาทดนโปรงใส โดยไดประชมครงท 2/2558 เมอวนท 16 มนาคม 2558 และครงท 3/2558 เมอวนท 15 พฤษภาคม 2558 คณะท างานมมตเหนชอบการก าหนดคาทดแทนทดนบางสวนตามทกรมทางหลวงชนบทก าหนดคาทดแทนเบองตนฯ แตเหนวาควรก าหนดคาทดแทนทดนทตดถนน ซอย ทาง ระยะ 40 เมตร ซงแตกตางจากกรมทางหลวงชนบททมไดมการก าหนดระยะทดนทตดถนนไวแตอยางใด กรณดงกลาวมค าพพากษาศาลปกครองสงสด ท อ .75/2554 วนจฉยวาการซอขายทดนเพอประโยชนแกทางราชการและซอขายหลงจากพระราชกฤษฎกาใชบงคบเพยง 15 วน สามารถน ามาใชเปรยบเทยบเพอก าหนดคาทดแทนทดนใหแกผฟองคดได

ดงนน คณะกรรมการฯ ทมอ านาจก าหนดคาทดแทนทรพยสนจงควรตองใชดลพนจน าราคาซอขายทดนเพอประโยชนของทางราชการทมเหตและวตถประสงคในการเวนคนเพอประโยชน สาธารณเชนเดยวกนมาใชประกอบในการก าหนดคาทดแทนทรพยสนได เนองจากการวเคราะหราคาซอขายดงกลาวไดน าขอมลราคาตลาดทส ารวจไดมาวเคราะห โดยค านงถงสภาพท าเลทตง ขนาดทดน รปแปลงทดน หนากวางทดน รปรางทดน การถมดน สภาพการใชประโยชนสาธารณปโภค ขอกฎหมายทมผลกระทบตอการใชทดน เงอนไขการขายทดนและอนๆ เชน ขนาดเนอทอาคาร คณภาพและชนดของวสด รปแบบอาคาร อายอาคาร รวมทงสภาพอาคาร และเนองจากทดนแตละแปลงลกษณะท าเลทตงอาจแตกตางกนไป จงควรแยกกลมก าหนดราคาตามลกษณะสภาพท าเลทตง โดยหลกเลยงการน าราคา

-๑๙-

ซอขายทสงกวาปกตรวมถงการซอทดนเพอประกอบธรกจเฉพาะ เชน การซอทดนเพอตงธนาคารหรอเพอสรางโรงไฟฟาและจ าหนายกระแสไฟฟา รวมตลอดจนการซอทดนในราคาสงเพอหวงประโยชนจากทดนทเหลออย หรอการซอทดนเพอเปนทางเขา-ออกสทางสาธารณะ หรอเพอประโยชนในการรบเงนคาทดแทนทสงกวาปกตมาประกอบการพจารณาแลว หากคณะกรรมการฯ หรอบคคลทเกยวของกบการก าหนดราคาคาทดแทนทรพยสนทถกเขตชลประทาน ไมมเหตผลหรอพยานหลกฐานทจะสามารถหกลางวาการก าหนดราคาคาทดแทนไมเหมาะสมและไมเปนธรรมแกราษฎรหรอมราคาสงเกนกวามลคาทดนทแทจรง กสมควรก าหนดคาทดแทนทรพยสนใหเปนไปตามแนวทางเดยวกนหรอราคาคาทดแทนใกลเคยงกนได

2) การน าราคาทมการขายฝากและไดจดทะเบยนไวทส านกงานทดนกอนพระราชกฤษฎกาทถกเวนคนหรอทดนในบรเวณใกลเคยง การหาราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดของอสงหารมทรพยทจะตองเวนคนตามทเปนอยในวนใชบงคบพระราชกฤษฎกาทออกตามมาตรา 6 ซงปญหาททางคณะกรรมการฯ และเจาหนาทซงปฏบตงานพบมากทสด กลาวคอ แมเจาหนาททเกยวของจะไดไปตรวจสอบราคาซอขายกนตามปกตทไดจดทะเบยนไว ณ ส านกงานทดนทองทแลวกตาม สวนใหญจะไมมการจดทะเบยนซอขายในราคาทแทจรง แมวาในทางปฏบตคณะกรรมการจดซอฯ หรอคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนฯ จะไดแตงตงคณะท างานหรอคณะอนกรรมการไวสรรหาราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดแลวกตาม กตองใชระยะเวลานานพอสมควร จงจะตรวจสอบพบราคาซอขายดงกลาว แตกจะมราคาซอขายตามปกตจ านวนไมเพยงพอ บางกรณเจาหนาทจงจ าเปนตองน าการจดทะเบยนขายฝากทไดจดทะเบยนตอพนกงานเจาหนาทมาใชประกอบ ในกรณทมราคาซอขายทไดจดทะเบยนจ านวนมาก กจะตองไมน าราคาซอขายทสงเกนปกตมาใชและน าราคาซอขายดงกลาวมาเฉลยเพอใชในการก าหนดราคาคาทดแทนทดนใหแกราษฎรได

3) การน าราคาจดทะเบยนจ านองบรเวณททจะเวนคนและบรเวณใกลเคยงกอนหรอในวนทใชบงคบพระราชกฤษฎกา เนองจากการจดทะเบยนจ านองของธนาคารและสถาบนการเงน มลคาทรพยทจะจ านองจะมราคาสงต าเพยงใด มเหตปจจยทเกยวของหลายประการ เชน ความนาเชอถอของผกเงน การประเมนราคาทรพยทจ านอง ดงนน การน าราคาจ านองทธนาคารหรอสถาบนการเงนไดปลอยกจรงมาใชประกอบการก าหนดราคาคาทดแทนทดน จงสมควรน ามาใชประกอบอยางรอบคอบ และควรน ามาใชประกอบไดในกรณธนาคารทเปนของรฐ เชน ธนาคารเพอการเกษตรและสหกรณการเกษตร เปนตน ในโครงการชลประทานบางแหง คณะกรรมการฯ ไดเคยน าราคาปลอยกจรงมาใชในการก าหนดคาทดแทนทดน และไดมค าพพากษาศาลปกครองสงสด ท อ 335/2551 ไดวนจฉยวา สญญาจะซอจะขายและรายงานของธนาคารประกอบค าขอสนเชอเปนสญญาทกระ ท าโดยบคคลภายนอกกอนทพระราชกฤษฎกามผลใชบงคบ เชอไดวาเปนราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาด สวนดอกเบยในการกยมเงนถอเปนตนทนในการซออาคาร ถอวาเปนการไดมาตามมาตรา 42 วรรคสอง แหงรฐธรรมนญแหงราชอาณาจกรไทยพทธศกราช 2550 ดงนน หากคณะกรรมการฯ ไดพจารณาเหต

-๒๐-

ปจจยทเกยวของกบการจ านองโดยครบถวนแลวกอาจน ามาใชประกอบในการก าหนดราคาคาทดแทนทดนได

-๒๑-

แผนภมการพจารณาเสนอกรมฯ เพอรบทราบคาทดแทนทรพยสนของคณะท างานศนยจดหาทดนโปรงใส

มเอกสารสทธ เทาราคาประเมน

ไมมเอกสารสทธ 4 ใน 5 หรอ

80% ราคาประเมนหนวยสดทาย

- คณะกรรมการจดซอฯ (มเอกสารสทธ) - คณะกรรมการฯ ตามมต ครม. (ไมมเอกสารสทธ) ก าหนดคาทดแทน

ประธานคณะท างานศนยจดหาทดน

โปรงใส เสนอกรมฯ

มเอกสารสทธ สงกวาราคาประเมน

ไมมเอกสารสทธ สงกวา 4 ใน 5 หรอ 80% ราคาประเมนหนวยสดทาย

ฝายจดหาทดน + โครงการฯ ชแจง เหตผล ขอเทจจรงและขอกฎหมาย

คณะท างานศนยจดหาทดนโปรงใส

ประชมพจารณา

- คณะกรรมการจดซอฯ (มเอกสารสทธ) - คณะกรรมการฯ ตามมต ครม. (ไมมเอกสารสทธ) ก าหนดคาทดแทน

ประธานคณะท างานศนยจดหาทดน

โปรงใส เสนอกรมฯ

กรมฯ โดย อธช.

รบทราบ

แจงฝายจดหาทดน เพอด าเนนการตอไป

-๒๒-

2.4 ปญหาดานบคลากร เนองจากกรมชลประทานเปนหนวยงานทมหนาทด าเนนการเพอใหไดซงอสงหารมทรพย ในการกอสรางโครงการชลประทาน จงจ าเปนทเจาหนาททตองปฏบตงานเวนคนทดนหรอจดซอทดน ควรจะมการอบรมความรเกยวกบการประเมนราคาทรพยสนใหมากยงขน โดยอาจสนบสนนดานการศกษาในกรณดงกลาวเพมเตม อบรมศกษาประจ าป หรอศกษาดงานหนวยงานอนๆ ทมการเวนคนในลกษณะเดยวกน น ามาพฒนาและปรบปรงแกไขปญหาเกยวกบการก าหนดคาทดแทนทรพยสนใหมประสทธภาพเพมขน ทงนหากพจารณาแลวเหนวายงขาดบคคลากรความเชยวชาญดานการประเมนราคาทรพยสน กรมชลประทานอาจเพมบคคลากรต าแหนงนกวชาการประเมนราคาคาทดแทนทรพยสนโดยเฉพาะ ตลอดจนสงเสรมและใหความส าคญเกยวกบการก าหนดคาทดแทนทรพยสนแกเจาหนาท และก าหนดแนวทางการประเมนราคาคาทดแทนทรพยสนตามหลกวชาการทเหมาะสมและเปนธรรม

-๒๓-

บทท 3 หลกการ ทฤษฎ กฎหมายทเกยวของ

3.1 รฐธรรมนญแหงราชอาณาจกรไทย รฐธรรมนญแหงราชอาณาจกรไทย (ฉบบชวคราว) พทธศกราช ๒๕๕๗ มาตรา ๒๒ บญญตวา "พระมหากษตรยทรงไวซงพระราชอ านาจในการตราพระราชกฤษฎกา โดยไมขดตอกฎหมายพระราชอ านาจในการพระราชทานอภยโทษ และพระราชอ านาจในการอนตามประเพณการปกครองประเทศไทยในระบอบประชาธปไตยอนมพระมหากษตรยทรงเปนประมข" รฐธรรมนญแหงราชอาณาจกรไทย (พ.ศ. 2550) มาตรา 49 วรรค 2 บญญตวา " การก าหนด คาทดแทนตามวรรคหนงตองก าหนดใหอยางเปนธรรม โดยค านงถงราคาทซอขายกนตามปกตการไดมา สภาพ และทตงของอสงหารมทรพย และความเสยหายของผถกเวนคน " รฐธรรมนญแหงราชอาณาจกรไทย (พ.ศ. 2550) ประกาศใชบงคบเมอวนท 24 สงหาคม พ.ศ. 2550 สวนท 5 สทธในทรพยสน "มาตรา 42 การเวนคนอสงหารมทรพยจะกระท ามไดเวนแตโดยอาศยอ านาจตามบทบญญตแหงกฎหมาย เฉพาะกจการของรฐเพอการอนเปนสาธารณปโภค การอนจ าเปนในการปองกนประเทศ การไดมาซงทรพยากรธรรมชาต การผงเมอง การสงเสรมและรกษาคณภาพสงแวดลอม การพฒนาการเกษตรหรออตสาหกรรม การปฏรปทดน การอนรกษโบราณสถานและแหลงประวตศาสตร หรอเพอประโยชนสาธารณะอยางอน และตองชดใชคาทดแทนทเปนธรรม ภายในเวลาอนควรแกเจาของตลอดจนผทรงสทธบรรดาทไดรบความเสยหายจากการเวนคนนน ทงน ตามทกฎหมายบญญตการก าหนดคาทดแทนตามวรรคหนงตองก าหนดใหความเปนธรรมโดยค านงถงราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาด การไดมา สภาพและทตงของอสงหารมทรพยความเสยหายของผถกเวนคน และประโยชนทรฐและผถกเวนคนไดรบจากการใชสอยอสงหารมทรพยทถกเวนคน กฎหมายเวนคนอสงหารมทรพยตองระบวตถประสงคแหงการเวนคนและก าหนดระยะเวลาการเขาใชอสงหารมทรพยใหชดแจง ถามไดใชเพอการนนภายในระยะเวลาทก าหนดดงกลาวตองคนใหเจาของเดมหรอทายาท การคนอสงหารมทรพยใหเจาของเดมหรอทายาทตามวรรคสาม และเรยกคน คาทดแทน ทชดใชไปใหเปนไปตามทกฎหมายบญญต" รฐธรรมนญเปนกฎหมายหลกทวางขอบเขตการใชอ านาจรฐในการเวนคนอสงหารมทรพยของประชาชนไวเปนการทวไปวาจะตองกระท าโดยอาศยอ านาจตามบทบญญตแหงกฎหมายเฉพาะเพอการอนเปนสาธารณปโภค การอนจ าเปนในการปองกนประเทศ การไดมาซงทรพยากรธรรมชาต การผงเมอง การสงเสรมและรกษาคณภาพสงแวดลอม การพฒนาการเกษตร หรออตสาหกรรม การปฏรปทดน หรอเพอประโยชนอยางอน และตองชดเชยคาทดแทนทเปนธรรมภายในเวลาอนควรแกเจาของ

-๒๔-

ตลอดจนผทรงสทธบรรดาทไดรบความเสยหายในการเวนคนนน สวนในรายละเอยดของกระบวนการ หรอขนตอนในการเวนคนจะบญญตไวในกฎหมายอนทมศกดทางกฎหมายต ากวารฐธรรมนญ อยางไรกตาม แมรฐธรรมนญจะไมมบญญตเกยวกบเรองการใชอ านาจเวนคนของรฐไว รฐกคงสามารถใชอ านาจเวนคนไดตามกฎหมายอน ตามหลกการทวาอ านาจเวนคนเปนการแสดงออกถง ความมอธปไตยของรฐประการหนง แตเมอมการน าเรองนมาบญญตไวในรฐธรรมนญ กชวยใหประชาชน มหลกประกนดขนวารฐไมใชอ านาจโดยอ าเภอใจ แตจะใชภายในขอบเขตทรฐธรรมนญก าหนดไวเทานน และมผลสบเนองตอไปอกวาขอบเขตการใชอ านาจเวนคนตามรฐธรรมนญนนมผลผกพนทกองคการ ของรฐทกอตงขนโดยรฐธรรมนญ ไมวาจะเปนฝายนตบญญต ฝายบรหาร หรอฝายตลาการ ในสวนของฝายนตบญญตเองกเปนการบงคบอยในวนนนวาจะไมมการตรากฎหมายใดๆ ทใหมการเวนคนอสงหารมทรพยของเอกชนเพอประโยชนสาธารณะ นอกเหนอไปจากวตถประสงคทรฐธรรมนญก าหนดขนใชบงคบ ส าหรบฝายบรหาร หากปรากฏวาอสงหารมทรพยทเวนคนมา มไดท าประโยชนตามวตถประสงคของการเวนคนกตองคนใหแกเจาของเดมหรอทายาท และกรณของฝายตลาการ เมอมกรณพพาทกบงคบใชกฎหมายใหเปนไปตาม ขอก าหนดในรฐธรรมนญ การกระท าใดๆ ขององคกรของรฐตางๆ ดงกลาวขางตนโดยเฉพาะอยางยงกรณของฝายนตบญญตหากไมเคารพหลกการทรฐธรรมนญก าหนด กฎหมายของฝายนตบญญตนนยอมถอวาไมชอบดวยรฐธรรมนญและเปนอนบงคบมได 3.2 พระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 " มาตรา 21 เงนคาทดแทนทจะใหแกผมสทธไดรบเงนคาทดแทนตามมาตรา 18 นน ถามไดบญญตไวเปนพเศษในพระราชบญญตเวนคนอสงหารมทรพยฉบบใดโดยเฉพาะแลว ใหก าหนดโดยค านงถง (1) ราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาดของอสงหารมทรพยทจะตองเวนคนตามทเปนอยในวนใชบงคบพระราชกฤษฎกาทออกตามมาตรา 6" หลกเกณฑในการก าหนดเงนคาทดแทนตามมาตราน เปนหลกเกณฑทคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนตามมาตรา ๙ และคณะกรรมการก าหนดราคาอสงหารมทรพยทเวนคนตามมาตรา ๒๓ จะตองน ามาค านงในการก าหนดราคาเบองตนหรอจ านวนเงนคาทดแทนใหแกบคคลตามมาตรา ๑๘ ทกกรณ โดยไมแยกวาเปนทดนหรออสงหารมทรพยอยางอน ราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาดของอสงหารมทรพยทจะตองเวนคนตามทเปนอยในวนบงคบใชพระราชกฤษฎกาตามมาตรา 6 ค าวา ราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดเรยกไดอกอยางหนงวา “ราคาตลาด” ตามระเบยบของคณะกรรมการก าหนดราคาประเมนทนทรพยวาดวยหลกเกณฑและวธการในการก าหนดราคาประเมนทนทรพยของอสงหารมทรพยเพอเรยกเกบคาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรม พ.ศ. 2535 ไดใหค านยามค าวา “ราคาตลาด”หมายความวา

-๒๕-

1) ราคาททงผซอหรอผขายสวนมากยนดตกลงซอขายกน 2) ราคาทผซอและผขายทงสองฝายทราบขอมลในทรพยสนทจะซอขายนนพอสมควร 3) ราคาทผซอหรอผขายมไดถกบงคบหรอมแรงจงใจใหซอขายกน 4) ราคาของตลาดการคาเสรทมการแขงขน ไมใชราคาจากตลาดผกขาดโดยผซอหรอราคาขายทอดตลาด หรอราคาในภาวะทเศรษฐกจตกต า หรอเงนเฟอ ปญหาทตามมาวาราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาดของอสงหารมทรพยทจะตองเวนคนหรอราคาตลาดตามพระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 น จะเปนราคาทมวธการค านวณกนอยางไร ซงการหาราคาทแทจรงททงผซอและผขายสวนมากยนดตกลงซอขายกนเปนเรองทท าไดยาก ซงในเรองนกรมทดนไดยอมรบวาการสบหาขอเทจจรงราคาทดนตามราคาตลาดทผานมาไดกระท าจรงจง และในการจดทะเบยนสทธและนตกรรมเกยวกบทดนทผานมาจนถงปจจบน จงมกแจงวามการซอขายกนตามราคาประเมนคาทดนของกรมทดนนนเอง เพอทจะไดเสยภาษและคาธรรมเนยมในการจดทะเบยนสทธและนตกรรมต ากวาความเปนจรง ซงในทางปฏบตราคาซอขายตามปกตในทองตลาด ซงสามารถพสจนราคาซอขายไดจากราคาในการจดทะเบยนสทธและนตกรรมตางๆ ในวนเวลาใกลเคยงกบกอน หรอหลงวนทใชบงคบพระราชกฤษฎกา หรอพระราชบญญตเวนคนซงการเปรยบเทยบราคาตลาดนนอาจตองพจารณาโดยเลอกลกษณะของทรพยสนทใกลเคยง เชน สภาพทางกายภาพ สภาพพนท การคมนาคม ระบบสาธารณปโภค เปนตน 3.3 ทฤษฎคาทดแทนความเสยหาย คาทดแทนทเปนธรรม มค าจ ากดความวา "คาทดแทนทเปนธรรมในการเวนคน กลาวคอ ผลรวมของการสญเสย ซงเจาของทรพยสนไดเรยกรองสทธ ซงพสจนไดเปนทแนนอนแลวส าหรบเปน คาทดแทน กคอการจายเงนในมลคาตลาดของทรพยสนทถกเวนคนนนเอง ซงค าวา คาทดแทนทเปนธรรมนคงจะตองยตธรรมทงสองฝาย ไมเพยงแตเฉพาะฝายผถกเวนคนเทานน แตจะตองเปนธรรมส าหรบรฐผจายคาทดแทนส าหรบการเวนคนดวย" คาทดแทนทเปนธรรมเปนเงอนไขประการหนงทท าใหการเวนคนเปนไป โดยชอบดวยกฎหมาย โดยถอสาระส าคญอยางหนงของอ านาจเวนคน ซงมการบญญตรบรองไวของรฐเสรประชาธปไตยโดยทวไป 1) ทฤษฎมลเหตจงใจเปนตวก าหนด การกระท าเพอประโยชนสาธารณะตองมสาเหตตางๆ เขามาเกยวของหลายประการ เชน เมอมการเวนคนตองมสาเหตตางๆ เขามาเกยวของ ไดแกการเวนคนนนไดสรางความพอใจใหแกประโยชนสวนตนหรอไม หรอไดสรางความพอใจในเรองผลประโยชนทางการเงนหรอไม ซงทฤษฎนเหนวาสาเหตทกอใหเกดการปฏบตการเพอประโยชนสาธารณะ โดยถอวาหนาทของสาเหตเปนตวก าหนดทส าคญและผลประโยชนทเกดขนน เปนเพราะมลเหตจงใจเปนตวก าหนดการปฏบตการ 2) ทฤษฎประโยชนสาธารณะทางออม

-๒๖-

ประโยชนสาธารณะทไดรบการยอมรบนบถอส าหรบการปฏบตงานบางอยาง ในบางครงไดเกดขนจากการปฏบตงานดานอนๆ ซงเปนงานรองหรอเปนงานเสรมทจ าเปนส าหรบการปฏบตงานล าดบแรกๆ กได หมายความวา ในการปฏบตงานบางอยางอาจเกดประโยชนโดยออม ดงนน ประโยชนสาธารณะโดยออมนเปนประโยชนสาธารณะทไมไดเปนการปฏบตโดยตวเอง แตในสวนของการปฏบตการแลวแสดงใหเหนอยางชดเจนถงลกษณะของประโยชนสาธารณะเรองเกยวกบประโยชนสาธารณะโดยน มตวอยางเกยวกบการเวนคนโรงแรมเอ เพอสรางเปนโรงแรมบรวมทงคาสโนด วย วตถประสงคของการท าใหสมฤทธผล 2 อยางนไมวาโดยวธการใดกตามจะไมถกตดสนพจารณาตราบใดทประโยชนสาธารณะ โดยเฉพาะอยางยงทเปนเรองเกยวกบคาสโน หากพจารณาในอกมมหนง จะเหนวาประโยชนสาธารณะเกดขนโดยทางออมจากแหลงทโรงแรมและคาสโนท สรางขนใหมนไดรบมา คอ การพฒนาทางการทองเทยว ซงเปนผลตอเนองทจะเกดตามมา ดงนน โดยสภาพของทฤษฎประโยชนสาธารณะทางออมจะท าใหเกดการขยายแนวคดเรองประโยชนสาธารณะเปนไปอยางกวางขวางขน 3) ทฤษฎขบวนการเสนขนาน การปฏบตการเพอประโยชนสาธารณะทใชในกระบวนการเวนคนนน จะมการกระท าหรอมการแทรกเขามาของอกกระบวนการหนง กลาวคอมสองขบวนการทแขงขนแบบคขนานทจะกอใหเกดผลส าเรจในการปฏบตงานอนใดอนหนงในขบวนการทประกาศเพอประโยชนสาธารณะ เชน การปฏบ ตในเรองการขยายโรงพยาบาลและในการสรางเขตโรคทางใจ รฐตองยอมรบหลกเกณฑในการเวนคนและหลกเกณฑทเกยวของกบอปกรณโรงพยาบาล อยางไรกตาม ในเรองกระบวนการเสนขนานในการเวนคนและในการน ากระบวนการเวนคนนไปจะตองขอความเหนจากคณะกรรมการแหงชาตดานอปโภคโรงพยาบาลดวย ส าหรบในการปฏบตการนน โดยผเวนคนจะตองปฏบตใหถกตองตามหลกเกณฑทควบคมกระบวนการทงสองทเกยวโยงกนทงน เพอใหไดรบการประกาศวาถกตองตามกฎหมายและไดรบการพจารณาใหมสทธในการเวนคน หลกกฎหมายอนๆ นอกจากแนวความคดเรองประโยชนสาธารณะทตงอยบนความขดแยงระหวางประโยชนสาธารณะกบประโยชนสวนตวทไดกลาวมาขางตน ยงมหลกกฎหมายทแสดงใหเหนถงการใชอ านาจของรฐในการบงคบเอาทรพยสนของประชาชน คอ หลก Public Use หลกนเปนหลกการทอนญาตยนยอมใหรฐสามารถใชประโยชนในทรพยสนของเอกชน โดยตองเปนการใชเพอวตถประสงคอนเปนประโยชนของประชาชนสวนรวมหรอเปนไปเพอประโยชนสาธารณะ หลก Public Use เปนหลกการทจะใชเปนขอยกเวนจากเรองทรพยสนของบคคล หรอเอกชน โดยมขอพจารณา คอ 1) รฐไมสามารถหลกเลยงหรอใชวธการอนไดแลว 2) การลวงละเมดทรพยสนของเอกชนนนจะตองเปนไปโดยหลกความมสดสวนของการน า ไปใช

-๒๗-

3) รบตองมแผนการหรอการด าเนนการทชดเจน ไมใชเปนการด าเนนการทเกดจากการคาดหวงในอนาคต ซงหากด าเนนการตามแนวดงกลาวขางตนกเปนเหตผลอนสมควรในการทจะน าหลก Public Use มาปรบใชได หลกประโยชนนยม (Utilitarianism) หลกนเปนหลกการเกาแกทไดน ามาปรบและพฒนาใชในกฎหมายมหาชน เพราะแนวคดพนฐานนนยนอยบนหลกการเรองผลประโยชนของคนหมมาก โดยในดานของการน ามาปรบใชกบทรพยสนนนกคอ การทรฐลวงละเมดทรพยสทธของบคคลนน มจดมงหมายเพอใหประชาชนสวนใหญไดรบประโยชน และหากรฐไปด าเนนการเลอกใชวธการอนๆ รฐจะตองเสยคาใชจายมากขนและทส าคญคอรายจายของรฐเพอการนเปนการน าเอามาจากภาษเงนทองของประชาชน หลกของประชานยมนนจงตองยนอยบนหลกของการใชคาใชจายใหกบประโยชนของคนหมมากดวย หลกประโยชนนยมนนถกน ามาใช ในกรณทรฐมความจ าเปนตองด าเนนการเกยวกบโครงสรางพนฐาน และการด าเนนการในดานการจดการสาธารณปโภคตางๆ โดยเปนการเกลยและกระจายประโยชนของการด าเนนการของรฐใหทวถง การกระจายประโยชนนนจงอาจจะไปกระทบกระเทอนสทธของบคคล ซงบคคลนนๆ ควรยอมรบการกระจายใหอยเหนอประโยชนสวนบคคล หลก Invasion Theory เปนหลกการทเกาแกทสดเกยวกบการพฒนาทรพยสนผานการจดเขตพนท ซงการด าเนนการโดย Invasion นน ยอมสงผลใหราคาของทรพยลดลงเฉพาะสวน แตผลประโยชนตอสงคมและชมชนจะมมากขน รฐอาจจะมการลกล าทรพยสนหรอสทธในทรพยสนสวนบคคล แตในทางตรงกนขามสงทรฐหรอฝายปกครองไดน ามาด าเนนการนน จะท าใหราคาหรอ คาโดยรวมของชมชนสงขน ผลประโยชนตอบแทนกลบในระยะยาวสงกวาเดม เชน รฐอาจจะมการตดถนน (หรอเวนคน) โดยการลกล าสทธในทรพยสนของบคคล แตการตดถนนน ามาซงโรงเรยน สวนสาธารณะ โรงเรยน หรอสถานทเกบกกน า ประโยชนทเพมขนจากการด าเนนการดงกลาวจะเกดแกสงคมและชมชน ในขณะทชมชนใกลเคยงอนกจะไดรบประโยชนดวย หลก The Noxious Use Theory เปนหลกในการทดสอบถงการลกล าทรพยสนของบคคล โดยเปนการวดหรอทดสอบดความสมดลระหวางผลประโยชนทจะไดรบหรอทจะเกดขนกบการบงคบเอกชนวาจะเปนผลทกอใหเกดความเสยหายหรอเปนอนตรายตอเอกชนหรอไม หลกการนตอมาไดพฒนาเปน "The creation of the harm test" หลกการนเคยถกน ามาใชในการสรางทางรถไฟทเอกชน โดยรฐไมยนยอมทจะจายคาทดแทนให เพราะถอวาการทรฐจดบรการเดนทางใหนน เปนการด าเนนการทบคคลอน ทอยในพนทนนๆ จะไดรบประโยชน แมวาผลประโยชนทรฐจะไดรบกคอ การลดคาใชจายลงจากการสรางรถไฟเปนระยะทางทยาวขน หลก The Diminution of Value Theory หลกการนยนอยบนพนฐานของราคาทางเศรษฐศาสตร 2 ประการ คอ 1) การด าเนนการใดๆ ทางกฎหมาย ไดกอใหเกดผลในทางเศรษฐศาสตรหรอไม

-๒๘-

2) หากไมมการจายคาชดเชย ใหแกการใชประโยชนในทรพยสนของบคคลนน ราคาของทรพยนน หากพจารณาในแงเศรษฐศาสตรจะลดลงหรอไมหากด าเนนการดงกลาว ไมไดท าลายตอราคาในทางเศรษฐศาสตรแลว รฐกไมควรถอวาการกระท าดงกลาวเปนการลวงละเมดทรพยสทธของเอกชน การเปรยบเทยบพจารณาจากราคาทรพยในปจจบนเปนอยางไร และหากรฐเขาไปด าเนนการและใชประโยชนนนแลว ผลทเกดขนภายหลงราคาทรพยสนในแงเศรษฐศาสตรจะลดลงหรอไม โดยไมไดพจารณาถงราคาทเพมขน เชน หากการประปา หรอการไฟฟา ไดเดนทอน า หรอวางสายไฟฟาทผานทดนเอกชน ราคาทดน หรอทรพยเมอเปรยบเทยบกอนและหลงด าเนนการวาจะลดนอยถอยลงหรอไม หลก Property and Due Process เปนหลกการพจารณาทอยบนแนวคดในเรองของกฎหมายชดเจนทสด ในรฐธรรมนญของสหรฐอเมรกา ฉบบท 5 และ ฉบบท 14 ไดระบวาการลวงล าชวต เสรภาพ ทรพยสนใดๆ จะตองผานกระบวนการ Due Process กระบวนการไตสวนและพจารณาทางกฎหมายจะตองไดรบการปฏบตเพอเปนหลกประกนวาจะไดใหความยตธรรมแกเจาของ ทงนศาลไดเคยพจารณาไวในคด Goldberg V.Kelly และคด Board of Regents V Roth วาหลกการนโดยเฉพาะ Due Process Clause นน ถอเปนหลกการทสามารถใชยนยนและใหมการยตการกระท าหรอปฏเสธ ผลประโยชนทรฐไดด าเนนการไดหลก Due Process จงเปนหลกการส าคญทรฐจะตองพจารณาและค านงถงอยางรอบคอบในการด าเนนการใดๆ ในลกษณะทผลกระทบหรอขดประโยชนเอกชน หลกการรบกวน (Nuisance Doctrine) หลกการนมรากฐานมาจากศาลทตความหมายการใชทดนของรฐและเอกชนทขาดการวางแผนทด ท าใหไปรบกวนการใชสทธตามปกตในการใชทดน แนวคดนไดรบการยอมรบเรมแรกจากประเทศองกฤษ ในการปฏรปกฎหมายของพระเจาเฮนร ท 2 ชวงปลายศตวรรษ ท 12 ซงตอมามการแยกออกมาพฒนาเปนการรบกวนจากเอกชน (Private nuisance) และการรบกวนจากรฐ (Public nuisance) ซงในแงการรบกวนจากรฐนน กฎหมายองกฤษเปดโอกาสใหบคคลใดๆ ทไดรบความเสยหายจากการรบกวนจากรฐในการเรยกรองคาทดแทนหรอการเยยวยาอนๆ ได การถกรบกวนจากรฐนน ไดระบขอบเขตวาเปนการแทรกแซงจากรฐในดานการขดขวางความเปนอยโดยปกต การท าล ายมาตรฐานทางศลธรรม ความปลอดภย สขภาพอนามย และความสะดวกในชมชน ซงรวมถง 1) การท าอนตรายตอสขภาพของคนสวนใหญ 2) เปนอนตรายตอทรพยสน เชน คลงแสง คลงเกบอาวธ 3) การรบกวนความสงบเรยบรอยและศลธรรมอนด 4) แทรกแซงและรบกวนดานสงแวดลอม 5) รบกวนตอความสะดวกสบายทางสาธารณะ โดยการขดขวางตอการใชทางหลวง สะพาน สวนสาธารณะ ฯลฯ 6) การละเมดกฎหมายอาญาทรบกวนตอสาธารณะทวไป

-๒๙-

นอกจากจะมหลกกฎหมายทถอวาเปนขอยกเวนในการทรฐสามารถใชประโยชนในทดนของเอกชนได หรอเปนขอยกเวนในเรองสทธในทรพยสนสวนบคคลแลว กยงมแนวคดและทฤษฎในเรองของการทรฐสามารถใชจ ากดกรรมสทธของเอกชนได ดงน 1) ทฤษฎการเสยสละพเศษ (Sonder opfer theorie) การเวนคน คอการลวงล ากรรมสทธไมวาจะถอนกรรมสทธนนเลย หรอเพยงแต เพมภาระใหแกกรรมสทธนน ทงนกเพอประโยชนสาธารณะหรอเพอผลประโยชนของสงคมนนๆ หากการลวงล ากรรมสทธของบคคลหนงเมอเทยบกบบคคลอนแลว เขาถกกระทบเปนพเศษอยางไมเทาเทยมกบบคคลอน โดยเขาตองเสยสละใหแกสวนรวมเปนการพเศษตางจากคนอน อนไมเปนไปตามหลกแหงความ เสมอภาคททกคนจะตองไดรบการปฏบตจากรฐโดยเทาเทยมกน กรณนจงถอวาเปนการเวนคน ความเสยสละพเศษนจะตองไดรบการทดแทน แตขอผกมดกรรมสทธเปนกรณทจ ากดสทธการใชทรพยสนเปนการทวไปททกคน ตองไดรบผลเชนกนทงหมดโดยเสมอภาค กรณนจงไมตองมการใชคาทดแทนให 2) ทฤษฎการแบงตามเนอหา (Materielle Abgrenzongs theorie) กรณนจะถอเปนการเวนคนเมอสวนทไดรบการคมครองกรรมสทธถกกระทบ หรอลวงล ากรรมสทธนน เจาของกรรมสทธไมควรตองทนรบสภาพอกตอไป หรอเมอเสรภาพในการจดการทรพยสนของเจาของกรรมสทธถกกระทบท าใหอ านาจกรรมสทธไมอาจท าหนาทของมนไดตอไป 3) ทฤษฎความผกพนของกรรมสทธทมตอสงคม (Soziaibin dungs theorie) ถอวาการเวนคน คอ การลวงล ากรรมสทธทกรปแบบทเกนไปกวาความผกพนทมตอสงคมของกรรมสทธเอง การพจารณาวาการลวงล าของกรรมสทธใดอยนอกเหนอความผกพนทมตอสงคมหรอไมดไดจากการลวงล ากรรมสทธนนสอดคลองกบหลกตามสทธขนพนฐานหรอไม ซงในกรณนจะมความแตกตางกนไปตามประเภทของตวทรพย โดยหากไมสอดคลองกถอวาเปนการเวนคน เชน ในกรณเจาทดนตงอยบรเวณรอบนอกของเมองเจาของทดนจะตองยอมรบแผนพฒนาทเกยวกบการจดใหมบรการสาธารณะ โดยเจาของทดนตองไมปลกสรางอาคารสงใดๆ ลงในทดนของตน โดยถอเปนพนธะขอตกลงทเจาของทดนมตอสงคม และสอดคลองกบสทธขนพนฐาน จงไมถอวาการกระท าของรฐดงกลาวเปนการเวนคน เปนตน อยางไรกด ในเรองจดมงหมายของการบรหารงานของรฐ เพอใหเกดประสทธภาพในการบรหารงานอยางสงสด คอตองมการก าหนดขอบเขตของอ านาจและการก ากบการใชอ านาจ ถอเปนการประสานประโยชนระหวางประโยชนสาธารณะ (public interest หรอ interest general) กบประโยชนสวนตนของเอกชน (individual interest หรอ interest particutier) ไมวาประโยชนของเอกชนนนจะเปนประโยชนของคนคนเดยวหรอกลมผลประโยชน (interest group) กตาม

-๓๐-

3.4 หลกการก าหนดราคาคาทดแทนทดนตามราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาด การใชอ านาจเวนคนเปนการจ ากดสทธและเสรภาพในทรพยสนของเอกชน ซงถอวาเปนการยกเวนหลกสทธในทรพยสน และเมอไดท าการเวนคนอสงหารมทรพยแลวรฐตองจายคาทดแทนทเปนธรรมใหกบผถกเวนคนดวย การจายคาทดแทนทเปนธรรมในการเวนคนอสงหารมทรพย ถอเปนหลกการทส าคญทไดถกก าหนดไวในรฐธรรมนญ แตอยางไรกดการจายคาทดแทนทเปนธรรมนน ตองเปนธรรมกบทงรฐในฐานะผรกษาผลประโยชนของสวนรวม และผถกเวนคนในฐานะประโยชนของเอกชน มาตรา 21 วรรคแรก มขอความส าคญอยตอนหนงวา "ถามไดบญญตไวเปนพเศษในพระราชบญญตเวนคนอสงหารมทรพยฉบบใดโดยเฉพาะแลว" หมายความวาในการออกพระราชบญญตเวนคน โดยเฉพาะอยางยงพระราชบญญตเวนคนทตราโดยไมไดตราพระราชกฤษฎกา ตามมาตรา 6 คอ พระราชบญญตเวนคนตามมาตรา 23 อาจตราโดยวธก าหนดเงนคาทดแทนเอาไว โดยตรงได ซงถาก าหนดวธการก าหนดเงนคาทดแทนไวอยางไร กตองถอตามหลกเกณฑทก าหนดไวอยางนน ไมตองน าหลกเกณฑตามมาตรา 21 มาใชแตอยางใด หลกเกณฑตามมาตรา 21 (1) นาจะใหความเปนธรรมแกผถกเวนคนไดมากทสด แตจะเปนปญหาส าหรบกรณทไมอาจหาขอเทจจรงมาพสจนใหไดวาราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาดของอสงหารมทรพยทจะตองเวนคนตามทเปนอยในวนใชบงคบพระราชกฤษฎกาทออกตามมาตรา 6 (หรอวนใชบงคบพระราชบญญตตามมาตรา 23) ราคาเทาใด อกทงไมสามารถหาราคาซอขาย (ตลอดจนราคาในการ ท าสญญาจ านอง ขายฝาก ฯลฯ) ในวนเวลาใกลเคยง กอนหรอหลงวนใชบงคบพระราชกฤษฎกา หรอพระราชบญญตเวนคน หรอแมราคาซอขายในบรเวณทใกลเคยงกบบรเวณทถกเวนคนกไมอาจหาขอมลมาใชพจารณาประกอบเพอเทยบเคยง ราคาตามมาตรา 21 (1) จะตองเปนราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาด ไมใชราคาของผประกอบกจการหมบานจดสรร ซงราคาขายไดรวมสาธารณปโภค คาใชจายในการด าเนนการ และก าไรจากการด าเนนธรกจรวมอยดวย จงมราคาสงกวาราคาทซอขายกนตามปกตในทองงตลาด ราคาทจ าหนายใหกบทางราชการ หรอสรางอาคารธนาคารพาณชย บางครงกไมอาจถอไดวา เปนราคาปกต เพราะมกจะมราคาสวนทไมอาจเปดเผยไดรวมอยดวย ปจจบนมแนวทางทจะแกไขปญหาในกรณทไมสามารถหาราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดได คอ การขอใหส านกงานกลางประเมนราคาทรพยสนกรมทดนประเมนราคาใหเปนรายแปลง ซงอาจใหความเปนธรรมแกผถกเวนคนและสงคม เพราะกรมทดนเปนหนวยงานของรฐทมขอมลการซอขายอยางครบถวน สามารถคดค านวณราคาออกมาอยางใกลเคยงกบราคาทซอขายกนจรงในทองตลาดได แตการน าวธการมาใชนาจะเปนเพยงขอมลเพอการประกอบการพจารณาเทานนเองจะน ามาเปนหลกเกณฑในการก าหนดราคาคาทดแทนไมได เพราะมาตรา 21 มหลกเกณฑทแนนอนตายตวอยแลว ถาไมสามารถพสจนไดวาราคาประเมนรายแปลงของกรมทดนดงกลาว เปนราคาทซอขายกนตามปกตในทองตลาด ศาลกมอ านาจก าหนด คาทดแทนใหม

-๓๑-

ทเปนธรรมแกผถกเวนคนได โดยศาลกจะก าหนดราคาทเปนธรรมเอาจากเหตผลแวดลอมทวๆ ไป ซงอาจไมมกฎเกณฑทแนนอนชดเจนพอกได อยางไรกตาม ไดมค าพพากษาศาลฎกาเปนบรรทดฐานวา ถาขอเทจจรงไมปรากฏจากการน าสบของโจทก หรอจ าเลยวาทดนของโจทกมราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดตารางวาละเทาใด ศาลกมอ านาจทจะก าหนดจ านวนเงนคาทดแทนทเหมาะสมโดยอาศยหลกเกณฑตางๆ ตามมาตรา 21 (1) - (5) เพอใหความเปนธรรมแกโจทกและสงคมได ในทางปฏบต เชอวาสวนใหญคณะกรรมการตามมาตรา 9 และมาตรา 23 ไมสามารถแสวงหาราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดตามทเปนอยในการใชบงคบพระราชกฤษฎกา หรอพระราชบญญตเวนคนมาใชเปนแนวทางในการก าหนดราคาคาทดแทนได โดยเฉพาะอยางยง ในกรณเวนคนทดนตามชนบท ซงจะไมมการซอขายกนมากนก หรอหากจะมบางกเปนบรเวณอนซงตงอยไกลบางใกลบาง หรอมฉะนนกไมมการซอขายในวนทใชบงคบกฎหมายเวนคน แตอาจมกอนหนาหรอภายหลงวนนน ซงอาจเปนวนทกอนหลงนานเกนไปจนไมอาจน ามาเทยบเคยงได อยางไรกตาม การก าหนดคาทดแทนทจะเปนธรรมหรอไมนน ขนอยกบความรสกนกคดของผถกเวนคนเปนส าคญ ถาเหนวาเปนธรรมแลวกยอมไมโตแยงคดคาน แตถาเหนวา ไมเปนธรรมกอทธรณตอรฐมนตรหรอฟองศาล และจะตองหยบยกขอเทจจรงและเหตผลตาง ๆ มาใชสนบสนนค าอทธรณหรอค าฟองของตน

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

บญศร มวงศอโฆษ, กฎหมายมหาชนทางเศรษฐกจเยอรมน (กรงเทพฯ ส านกพมพนตธรรม 2536 หนา 76-77 ศนยศกษาคดปกครอง ส านกวจยและวชาการ “หลกความไดสดสวน” ภาค 1 หนา 1 วรพจน วศรตพชญ การควบคมการใชดลพนจทางปกครององคกรตลาการ, รายงานบทความทางวชาการในโอกาสครบรอบ 60 ป ดร.ปรด เกษมทรพย หนา 198-208

-๓๒-

บทท ๔ การวเคราะหประเดนการศกษา

การด าเนนการเพอประโยชนสาธารณะหรอสวนรวม มกจะไดมาโดยการเสยประโยชนของผครอบครอง เจาของทดนหรอทรพยสนตางๆ ซงเรยกไดวาเปนผเสยสละประโยชนสวนตนเพอประโยชนใหสวนรวม ซงในอดตทผานมาดวยประชากรและมลคาของทดนและทรพยสนทผครอบครองหรอเจาของทดน ยงมราคาไมสงมากนก การไดมาซงทดนและทรพยสนเพอประโยชนกจการโดยรวมจงมาจากการเสยสละเปนสวนใหญ และมผลกระทบกบการด ารงชพไมมากท าใหการด าเนนการเพอประโยชนสาธารณะด าเนนการ ไดโดยราบรน ตอมาเมอประชากรมการขยายเพมมากขน แตทดนและททรพยสนยงคงมคงเทาเดม จงมการแบงทดนและทรพยสนแยกออกเปนสวนๆ เมอจะด าเนนการกจการใดๆ เพอประโยชนแกสาธารณะจงด าเนนการไดยากขนเพราะผครอบครองหรอเจาของทดนและทรพยสนมความหวงแหนในทดนและทรพยสนทครอบครอง จงเปนทมาของการเรยกคนทดนและทรพยสนโดยรฐทเรยกวาการเวนคน ซงมผลกระทบกบสทธและเสรภาพของผถกเวนคน รฐธรรมนญแหงราชอาณาจกรไทยตงแตอดตจนกระทงปจจบนจงไดเขยนบทบญญตไวเพอเปนการรบรองและคมครองสทธขนพนฐานในทรพยสน ซงเอกชนครอบครองหากจะด าเนนการกจการใดๆ กระทบสทธดงกลาวตงเปนภายใตกรอบอ านาจแหงบทบญญตของกฎหมายเทานน ดวยเหตของการรดรอนสทธในทดนและทรพยสนหรอเรยกวาอสงหารมทรพยดงกลาว บทบญญตของกฎหมายจงไดระบไววาการด าเนนการกจการใดๆ เพอประโยชนแกสาธารณะโดยสวนรวมจะตองคดคาตอบแทนหรอคาเวนคนใหเหมาะสมเปนธรรมกบผถกเวนคนและสงคม ทงน เพอใหเกดประโยชนสงสดทงฝายรฐและเอกชน ส าหรบกรมชลประทานใหด าเนนการเกยวกบการเวนคนทดนและทรพยสนเพอกจการ การกอสรางเขอน อางเกบน า และระบบผนน า สงน า เพอชวยเหลอเกษตรกรในเขตพนทการชลประทานอย ๒ วธ คอ วธทหนง การเวนคนตามกระบวนการของกฎหมายพระราชบญญตเวนคน พ.ศ. ๒๕๓๐ วธทสอง การเจรจาตกลงซอขายโดยอาศยพระราชบญญตการชลประทานหลวง พ.ศ. ๒๕๘๕ และฉบบแกไขเพมเตม ซงการเจรจาตกลงซอขายแบงเปนสองกรณ คอ กรณท ๑ การเจรจาซอขายปกตตามค าสงกระทรวงเกษตรและสหกรณ ท ๔๒๖/๒๕๕๒ ลงวนท ๗ กนยายน ๒๕๕๒ โดยการซอขายตามหลกการของกฎหมายเพงและพาณชย กรณท ๒ การเจรจาตกลงซอขายตามมตรฐมนตร เมอวนท ๑๑ กรกฎาคม ๒๕๓๒ ซงไดใหหลกการไวเพอบรรเทาความเดอดรอนและชวยเหลอราษฎร ผครอบครองและท าประโยชนในทดนทไมมเอกสารสทธ ทงทดนสงวนหวงหามและไมมสงวนหวงหามของทางราชการ ทรกรางวางเปลา ผจบจองและครอบครองท าประโยชนในพนทแปลงนนๆ เพอเปนการ

-๓๓-

จงใจใหสนบสนนโครงการของรฐ ซงการด าเนนการทงสองวธไดใชกระบวนการในการก าหนดคาทดแทนใหกบผถกเวนคนโดยอาศยก าหนดตามหลกเกณฑของพระราชบญญตเวนคน พ.ศ. ๒๕๓๐ มาตรา ๒๑ และนยมก าหนดคาเวนคนตามมาตรา ๒๑ (๓) เปนสวนใหญ เพราะมราคาประเมนเพอจดทะเบยนสทธและนตกรรมเปนหลกฐานอางอง ซงบางครงอาจไมเปนธรรมกบผถกเวนคนในกรณมสภาพพนทไมมการท าธรกจซอขาย ซงเปนทมาของราคาประเมนตามมาตรา ๒๑ (๓) หรอมการซอขายจรงในพนทราคาสงแตเมอท านตกรรมกลบแจงราคาต ากวาจงไมสามารถน ามาเปนหลกฐานอางองราคาซอขายตามทองตลาดได ท าใหเกดปญหาขอโตแยงของเจาของอสงหารมทรพย ซงถกผลกระทบจากการกอสรางโครงการชลประทานตางๆ ดวยเหตทราษฎรตองสญเสยทดนท ากนสญเสยถนทอยอาศยการท ามาหาเลยงชพสญเสยสงคมและความผกผนกนในทองถนและบางกรณคาทดแทนทไดรบไมเพยงพอกบการไปจดหาทอยทท ากนแหงใหม ดวยสภาพปญหาและขอเทจจรงดงกลาวคณะท างานเพอจดการองคความรท ๒ จงไดรบมอบหมายใหศกษาแนวทางการก าหนดราคาคาทดแทนตามมาตรา ๒๑ (๑) ราคาซอขายกนปกตในทองตลาดซงไดศกษาสภาพปญหาและขอเทจจรงตามหลกการทฤษฎและกฎหมายทเกยวของตางๆ ปญหาดานราคากนปกตในทองตลาดกรมชลประทานยงไมไดก าหนดแนวทางในการพจารณาไวจงไดศกษาหลกการพจารณาก าหนดราคาตลาดของกระทรวงคมนาคม ป พ.ศ. ๒๕๐๖ ซงไดพจารณาโดยถอตามหลกเกณฑ ดงน ๑) ราคาซอขายทจดทะเบยนไวทส านกงานทดนกอนพระราชกฤษฎกาใชบงคบของทดนทถกเวนคนหรอทดนในบรเวณใกลเคยง ๒) ราคาขายทดนพรอมสงปลกสรางในโครงการจดสรรใกลเคยงแลวค านวณยอนกลบใหทราบราคาทดนเดม ๓) ราคาทเสนอหรอประกาศขายทดนบรเวณทเวนคนหรอใกลเคยงกอนวนทพระราชกฤษฎกาใชบงคบ ๔) เมอทราบราคาซอขายทดนประเภทหนงกสามารถใชเปรยบเทยบปรบแกราคาทดนทมท าเลทตงคลายคลงแตใชประโยชนตางกนไดเมอทราบราคาทดนพาณชยกรรมกสามารถประเมนทอยอาศยและทวางไดโดยอาศยอตราสวนระหวางทพาณชยกรรม : ทอยอาศย : ทวาง = ๑ : ๐.๘๕๗๑ : ๐.๗๑๔๓ ท านองเดยงกนเมอมขอมลราคาซอขายทดนประเภททวางกสามารถประเมนราคาทพาณชยกรรมและทอยอาศยโดยอตราสวนทวาง : ทอยอาศย : ทพาณชยกรรม = ๑ : ๑.๒๐ : ๑.๔๐ (ทมา : มาตรฐานการประเมนราคาทดนคราวละมากแปลง โดยส านกประเมนราคาทรพยสนกรมธนารกษ) หากในพนทใดมอตราสวนของราคาซอขายทดนแตละประเภททแตกตางไปจากอตราขางตน กใหเปนไปตามอตราสวนทแทจรงในพนทนน

-๓๔-

การก าหนดราคาตลาดของกระทรวงคมนาคมโดยพจารณาจากขอมลหลกฐานตางๆ ตามขอ ๑ ถง ๔ นนมขอควรพจาณา ๑) ราคาซอขายทจดทะเบยนไวทส านกงานทดนกอนพระราชกฤษฎกาใชบงคบของทดนทถกเวนคนหรอทดนในบรเวณใกลเคยงเปนราคาทมหลกฐานชดเจน โดยเปนการแสดงเจตนาของผซอและผขายทยนยอมตกลงซอขายกน แตมขอพงสงเกตวาโดยปกตหากไมใชการซอขายเชงธรกจการพาณชยสวนใหญทคสญญามกจะจดแจงแสดงเจตจ านงค บนทกจดทะเบยนในราคาทสวนราชการประเมนไวเพอเกบคาธรรมเนยมจดทะเบยนสทธและนตกรรม ๒) ราคาขายทดนพรอมสงปลกสรางในโครงการใกลเคยง แลวค านวณยอนกลบเพอใหทราบราคาทดนเดม ในการสบเสาะแสวงหาราคาขายทดนพรอมสงปลกสรางในแปลงจดสรรบรเวณทใกลเคยงกบพนทการเวนคนกเปนขอมลหนงทสมควรน ามาประกอบการพจารณาก าหนดราคา คาทดแทนเนองจากสะทอนสภาพราคาซอขายบรเวณพนทนนไดแตมขอจ ากดเรองการจดท าราคาซงมกจะค านวณรวมปจจยดานตางๆ ไวแลว เชน ระบบสาธารณปโภค ท าเลทตง ผลก าไรและคาใชจายตางๆ อนเกดมขนในการจดท าแปลงจดสรร ซงอาจท าใหราคาสงกวาความเปนจรง ๓) ราคาทเสนอขายหรอประกาศขายทดนบรเวณทจะเวนคนหรอใกลเคยงกอนวนทพระราชกฤษฎกาใชบงคบ เปนราคาซงสามารถน ามาพจารณาประกอบเปนขอมลอกดานหนงทมการเสนอซอขายกนสวนการตกลงซอขายตามทมการจายกนจรงอยทประมาณรอยละ ๘๐ ถง รอยละ ๙๕ ของราคาทเสนอขายหรอประกาศขาย ซงมขอพงสงเกตคอผซอผขายมกจะไมจดแจงทางทะเบยนกบเจาหนาทตามทมการช าระคาซอขายกนจรง เนองจากเกรงวาจะตองเสยคาธรรมเนยมอากรและภาษการซอขายสง ๔) การซอขายทดนประเภทหนง สามารถใชเปรยบเทยบปรบแกราคาทดนทมท าเลทตงคลายคลงแตใชประโยชนตางกนได เชน เมอทราบราคาทดนพาณชยกรรมกสามารถประเมนเปนทอยอาศยและทวางได โดยอาศยอตราสวนระหวางทพาณชยกรรม : ทอยอาศย : ทวาง = ๑ : ๐.๘๕๗๑ : ๐.๗๑๔๓ ท านองเดยวกนเมอมราคาซอขายทดนประเภททวางกสามารถประเมนราคาทพาณชยกรรมและทอยอาศยได โดยมอตราสวน ทวาง : ทอยอาศย : ทพาณชยกรรม = ๑ : ๑.๒๐ : ๑.๔๐ (อตราสวนมทมาจากมาตรฐานการประเมนทรพยสนคราวละมากแปลง ส านกประเมนทรพยสนกรมธนารกษ ) และหากพนทใดมอตราสวนของราคาซอขายทดนแตละประเภททแตกตางไปจากอตราสวนขางตนกใหเปนไปตามอตราสวนทแทจรงในพนทนน กรณนการสบเสาะหาราคาซอขายทดนแตละประเภทเพอน ามาหาคาการซอขายทดนประเภทอนเปนการเปรยบเทยบราคาโดยการคาดคะเนความนาจะเปนซงน ามาใชในการก าหนดราคาคาทดแทนใหใกลเคยงกบความเปนจรงในตลาด และมขอพงสงเกตคอความช านาญในการหาอตราสวนเปรยบเทยบทจะก าหนดใหเปนทยอมรบ ตองอาศยความช านาญเปนพเศษ มองคประกอบแวดลอมและมความเขาใจการจดท าเปนอยางดจงจะท าใหการเปรยบเทยบมความเหมาะสมทสามารถน ามาก าหนดราคาคาทดแทนได

-๓๕-

๕) ราคาปลอยกจรงของธนาคาร เปนอกชองทางหนงในการสบเสาะหาราคาตลาดทใกลเคยงและสามารถหาโดยขอความรวมมอจากธนาคารแจงราคาการปลอยใหกในพนทการเวนคนหรอพนทใกลเคยง เพอน ามาประกอบการพจารณาได แตมขอสงเกตคอปกตในการปลอยกธนาคารจะใหวงเงนการกกบลกคาทมความสนทสนมคนเคยหรอลกคาทมประวตการช าระหนทด ในอตราทสงกวาการปลอยกทวไปและไดประเมนรวมทรพยสนหรอประโยชนทธนาคารจะไดรบไวแลว สวนการปล อยกในพนททไมใชแหลงธรกจมกจะปลอยใหกในอตราทต ากวาราคาประเมนทดนเพอจดทะเบยนสทธและนตกรรม ๖) การจางบรษททปรกษา ภาพโดยรวมองคประกอบในการท าหนาทก าหนดคาทดแทนมความเหมาะสม เพราะถอวาบรษทเปนคนกลางทไมมสวนไดเสยในการกอสรางโครงการของรฐ หากมองในมมความเปนธรรม เปนทนาจะไดรบการยอมรบมากกวาการทสวนราชการเปนผพจารณาก าหนดเอง แตทงนบรษทจะด าเนนการไดจะตองเปนผมความรความช านาญ มความสามารถในการสบเสาะแสวงหาราคาเพอน าเสนอราคาคาทดแทนทเหมาะสม ไมใชมาขอขอมลจากหนวยงานหรอเจาหนาทผจดท าโครงการแลวสรปเสนอและอกประการหนงจะตองเปนผทมความเปนกลางจรงๆ ไมใชเขามาเพอแสวงหาประโยชนจากกจการหรอโครงการของรฐ ทงนการก าหนดราคาคาทดแทนการเวนคนทดนเพอใชในกจการของรฐโดยการก าหนดราคาตามราคาทองตลาดเปนไปไดยากยงเนองจากมเหตปจจย องคประกอบแวดลอมหลายอยางเชนในพนททไมมการซอขายเปลยนมอ ทองถนธระกนดาร แมจะมบทกฎหมายบญญตรบรองสทธไวแลวกตาม

-๓๖-

บทท 5 สรปผลและขอเสนอแนะ

5.1 สรปประเดนปญหา 1) ลกษณะการก าหนดราคาของกรมชลประทาน ก าหนดเปนโซน -บลอก แบงเปนประเภททดน เชน ทดนตดถนน ซอย ทางสาธารณประโยชน ทดนส าหรบทอยอาศย ทดนส าหรบพนทเกษตรกรรม เปนตน ซงถอวาการแบงประเภทราคาของทดนดงกลาวไมเปนทยอมรบของราษฎรทถกเขตเวนคนโดยภาพรวม เนองจากเหนวาเกดความไมเปนธรรม และแมในปจจบนกรมธนารกษซงเปนผประเมนราคาทรพยสนเพอจดท าบญชราคาประเมนทนทรพยเพอเรยกเกบคาธรรมเนยมในการจดทะเบยนสทธและนตกรรมเกยวกบอสงหารมทรพยใหกบกรมทดน กไดพยายามปรบเปลยนวธการประเมนทรพยสนเปนวธการประเมนในลกษณะของรายแปลง เนองจากเหนวาสภาพขอเทจจรงของทดนแตละแปลงมความแตกตางกนในดานของรายละเอยดปลกยอยตางๆ แมจะเปนทด นประเภทเดยวกน แตในแตละแปลงจะมรายละเอยดทแตกตางกน เชน ทดนทง 3 แปลงตดถนนสาธารณะเหมอนกน แตทดนแปลงท 1 ตดถนนสาธารณะทเปนถนนคอนกรตเสรมเหลก อกแปลงหนงเปนทดนตดถนนลาดยางมะตอย และทดนอกแปลงหนงเปนทดนตดถนนคนดนหรอถนนดนลกรง เปนตน 2) ลกษณะของการแสวงหาขอเทจจรงเกยวกบราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาด หากจะอธบายความค าวา “ราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาด” นน ในทางปฏบตยอมหมายถง ราคาทผขายทดน คอเจาของทดนมความประสงคจะขายทดน และผซอทดนยอมรบทจะซอทดนแปลงนน ในลกษณะของผซอและผขาย มความประสงคตรงกนในเรองของราคาทจะตกลงซอขายกน แตการก าหนดราคาคาทดแทนเปนการด าเนนการโดยฝายผซอ (ภาครฐ) ผมความประสงคจะไดทดนเพอใชในการกอสรางโครงการ ซงไมไดเปนไปตามหลกการซอขายทวไป ซงจะมค าเสนอของผขาย และค าสนองของผซอ และอาจจะมการเจรจาตอรองกนไดกอนจะมการท าสญญาซอขายกน แตการก าหนดราคาคาทดแทนใหกบราษฎรเปนการก าหนดราคาโดยฝายผตองการทดน (ผซอ) จงท าใหฝายผขายซงเปนเจาของทดนมองวาแมจะก าหนดราคาอยางไรกไมเปนธรรม เนองจากเปนค าเสนอฝายเดยวของผซอ และผขายมหนาทตองยอมรบ หากไมยอมรบราคาผขายจะตองด าเนนการตามขนตอนของกฎหมายทเกยวของตอไป เชน การยนอทธรณหรอการฟองคดตามพระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 หลกการพจารณาก าหนดราคาคาทดแทนในกรณทไมสามารถหาราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดได จงจ าเปนตองแสวงหาขอเทจจรงเพอใหสามารถก าหนดราคาคาทดแทนใหมความใกลเคยงกบราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดใหมากทสด และหากจ าเปนตองเพมราคาคาทดแทน

-๓๗-

ในสวนของการรอนสทธการใชทดน เนองจากราษฎรเจาของทดนผถกเวนคนหรอถกเขตชลประทานมไดเปนผมความประสงคจะขายทดนตงแตตน ในชนการพจารณาคดของศาลปกครองจะเหนไดวาสวนใหญแนวค าพพากษาศาลปกครองจะพจารณาคดโดยยดหลกของการเยยวยาเพมเตมใหกบราษฎร ซงถอวาเปนผเสยหายจากการด าเนนการของภาครฐ แตเนองจากศาลปกครองสามารถพจารณาคดโดยมกฎหายคมครองและใหอ านาจศาลในเรองของการใชดลยพนจไดหากเหนวาเหมาะสม เนองจากศาลปกครองเปนการพจารณาโดยใชระบบไตสวนและแสวงหาขอเทจจรงเพอพพากษาคด แตในการด าเนนการก าหนดราคาคาทดแทนของคณะกรรมการก าหนดราคาเบองตนของอสงหารมทรพยทจะตองเวนคน ตามมาตรา 9 แหงบทบญญตในพระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 หรอการด าเนนการก าหนดราคาคาทดแทนของคณะกรรมการจดซอและก าหนดคาทดแทนทรพยสนเพอการชลประทาน ตามค าสงกระทรวงเกษตรและสหกรณ ท 426/2552 ลงวนท 7 กนยายน 2552 ในปจจบนจะตองด าเนนการก าหนดราคาภายใตกฎหมายและระเบยบทเกยวของ ไมสามารถใชดลยพนจได นอกจากขอบเขตทกฎหมายใหอ านาจไว 5.2 ขอเสนอแนะ 1) ในกรณทไมสามารถหาราคาซอขายกนตามปกตในทองตลาดได เหนควรก าหนดราคาโดยพจารณาเพมเตมจากราคาในขอใดขอหนงดงตอไปน คอ 1.1 ราคาทหนวยงานอนของรฐไดจายคาทดแทนไวแลวบรเวณใกลเคยง 1.2 ราคาทจดทะเบยนจ านองกบสถาบนการเงน (ราคาทมการใหสนเชอจากสถาบนการเงน) 1.3 ราคาทมการจดทะเบยนขายฝาก 1.4 เมอทราบราคาซอขายทดนประเภทหนง กสามารถหาราคาทดนอกประเภทหนงได โดยใชอตราสวนราคาเปรยบเทยบระหวางทพาณชยกรรม : ทอยอาศย : ทวาง = 1 : 0.8571 : 0.7143 หรออตราสวน ทวาง : ทอยอาศย : ทพาณชยกรรม = 1 : 1.20 : 1.40 2) เหนควรใหมการก าหนดหลกเกณฑการพจารณาราคาคาทดแทนของอสงหารมทรพยส าหรบทกโครงการชลประทานใหเปนแนวทางเดยวกนตามพระราชบญญตวาดวยการเวนคนอสงหารมทรพย พ.ศ. 2530 มาตรา 21 (1)