AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

A ação revisional de aluguel é tratada pelos artigos 68 a 70 da Lei Federal 8.245/91.Ela tem por escopo ajustar uma situação econômica que se revela injusta nas locações.Com maior freqüências nos períodos de instabilidade econômica, acontece de, na

vigência da locação, o valor do aluguel tornar-se vantajoso demais para o locador, e injusto para o locatário. Também pode ocorrer o contrário. E estas situações espelham um aluguel que está fora da realidade de mercado, considerando-se preços praticados no momento, características do imóvel locado, entre outros fatores.

Para corrigir esta desproporção entre o aluguel vigente e o aluguel que seria justo, é que o legislador fez prever no ordenamento jurídico a ação revisional de aluguel, que, como o próprio nome diz, tem a finalidade de que o Poder Judiciário reveja e fixe novo valor para o prazo restante da locação.

Dois requisitos são essenciais à propositura de uma ação revisional de aluguel:O primeiro, é que o aluguel esteja fora da realidade mercado, num preço muito inferior

ou superior ao que realmente vale.E o segundo, diz respeito à necessidade de que o contrato de locação (ou último reajuste

de aluguel na vigência do contrato) tenha ocorrido há mais de três anos. É o que diz o artigo 19 da Lei Federal 8.245/91.

Distribuída a ação revisional de aluguel, aquele que a propõe deve indicar qual o valor do aluguel que pretende seja fixado.

Isto feito, será designada uma audiência de tentativa de conciliação, na qual as partes tentarão compor acerca do aluguel justo. E, não havendo acordo, o réu do processo deve apresentar defesa, justificando por quais razões os aluguéis não devem ser modificados.

Sobre a defesa do réu, manifestará o autor do processo, e o juiz designará uma segunda audiência, para instrução, na qual serão ouvidas testemunhas.

Ao designar esta segunda audiência, o juiz poderá fixar um aluguel provisório, para ser pago no decorrer da ação. E esta decisão sobre o aluguel provisório deve ser embasada nos elementos fornecidos pelo autor, que não pode exceder a oitenta por cento do pedido.

Todavia, se o réu não concordar com o aluguel provisório fixado, poderá fornecer seus elementos e, argumentando, pedir a revisão dele.

Após estas fases, havendo discordância acerca do valor, e com provas controversas nos autos, o juiz deverá valer-se dos conhecimentos técnicos de um perito, que será designado e confeccionará laudo, concluindo acerca do valor ideal para o prédio locado.

Apresentado o laudo pericial, cada parte poderá concordar com ele, ou rebatê-lo.Finalmente, após as considerações finais, o juiz irá proferir uma sentença, revendo ou

não o valor do aluguel. Com a revisão deferida, deverá fixar o novo valor, que terá vigência retroativa, a partir do momento que o réu foi citado para se defender no processo.

Da sentença judicial revisional ou não, a parte inconformada poderá recorrer para o Tribunal de segunda instância.

Enfim, é uma ação que visa findar a injustiça acerca de um aluguel que, ao contrário da época da contratação, já não se equipara à realidade do mercado imobiliário. Esse é o papel da Justiça, ou seja, impor uma relação equilibrada entre as partes numa transação.

Portanto, havendo disparidade entre o valor do aluguel vigente, e o valor que seria justo para o imóvel, preenchidos os requisitos legais acima mencionados, tanto locador, como locatário, podem pedir, através de ação patrocinada por advogado, a revisão judicial do aluguel.

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Marcelo Rosenthal é advogado, espe-cialista e Mestre em Direito.