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AJES - FACULDADE DE CIÊNCIAS CONTÁBEIS E ADMINISTRAÇÀO DO VALE
DO JURUENA
ESPECIALIZAÇÃO EM GESTÃO EMPRESARIAL
APROVADA
NOTA: 8,5
RAMO IMOBILIÁRIO: UM ESTUDO DE CASO DE INVESTIMENTO
CONSIDERADO RENTÁVEL
Dorval Alberto Carra
Professor Ilso Fernandes do Carmo
ARIPUANÃ/2015
AJES - FACULDADE DE CIÊNCIAS CONTÁBEIS E ADMINISTRAÇÀO DO VALE
DO JURUENA
ESPECIALIZAÇÃO EM GESTÃO EMPRESARIAL
RAMO IMOBILIÁRIO: UM ESTUDO DE CASO DE INVESTIMENTO
CONSIDERADO RENTÁVEL
Dorval Alberto Carra
Professor Ilso Fernandes do Carmo
“Monografia apresentada como exigência parcial para a obtenção do Título de Especialização em Gestão Empresarial com Ênfase em Pequenas e Médias Empresas.”
ARIPUANÃ/2015
AGRADECIMENTOS
Agradeço a Deus por me guiar nesse certame. Sem a presença dele em
minha vida, nada seria possivel alcançar.
À minha esposa e minhas filhas pelo incentivo, compreensão e afeto. Graças
a vocês considero-me vitorioso.
Aos colegas e professores do curso, pelos momentos de aprendizado e
respeito com que conduziram este período de estudo, minha gratidão.
Enfim, a todos aqueles que estimularam quantos partilharam conosco os
momentos de alegria e de angústia nessa jornada.
A todos o nosso muito obrigado.
RESUMO
Mostrar a importância da escolha do ramo e do ato de planejar a
materialização de uma ideia de um empreendedor bem sucedido com a escolha do
ramo imobiliário. Em relação à metodologia, quanto aos fins da pesquisa, ela é
descritiva. Quanto aos meios, ela é bibliográfica e levantamento de dados com
entrevista, um estudo de caso, baseada no raciocínio indutivo. O estudo em pauta
foi realizado com o proprietário da Central Imobiliária de Aripuanã/MT, um
empreendimento do ramo imobiliário. Para o desenvolvimento do estudo, foi
importante rever as principais Teorias que orientam a Ciência da Administração das
organizações durante o século XX, assim como um breve levantamento bibliográfico
sobre o a administração empresarial na Era da Informação e do conhecimento, com
destaque para a elaboração do planejamento estratégico. Apresenta também, uma
breve abordagem sobre o ramo imobiliário: um setor econômico promissor no Brasil
na atualidade. Finalmente o estudo converge para uma análise dos dados a
apresentados pelo proprietário da Empresa estudada.
Palavras-chaves: Administração. Conhecimento. Empreendedor. Planejamento
estratégico.
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO......................................................................................................... 05
CAPITULO I - ADMINISTRAÇÃO SEGUNDO AS TEORIAS CIENTIFICAS......... 07
1.1. Teoria Clássica em Administração................................................................... 07
1.2. Teoria das Relações Humanas........................................................................ 08
1.3. Teoria Neoclássica da Administração.............................................................. 10
1.4. Teoria da Burocracia........................................................................................ 11
1.5. Teoria Estruturalista......................................................................................... 12
1.6. Teoria Comportamental ................................................................................... 14
1.7. Teoria dos Sistemas........................................................................................ 15
1.8. Teoria da Contingência.................................................................................... 17
CAPITULO II - A ADMINISTRAÇÃO NA ERA DA INFORMAÇÃO
E DO CONHECIMENTO....................................................................................... 18
2.1. Planejamento Estratégico............................................................................... 20
CAPITULO III - EMPREENDEDORISMO IMOBILIÁRIO: UM RAMO
CONSIDERADO RENTÁVEL............................................................................... 22
3.1. Palavras e experiências de quem entende do ramo....................................... 22
3.1.1 Análise do Cliente Potencial......................................................................... 28
3.1.2. Como competir no Mercado........................................................................ 28
3.1.3. Como definir os Valores da Locação........................................................... 29
3.1.4. Agregando valores e análise competitiva.................................................... 30
3.1.5. O Marketing do Produto Ofertado................................................................ 30
3.2. Uma Análise Financeira.................................................................................. 32
CONSIDERAÇÕES FINAIS.................................................................................. 34
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS...................................................................... 36
INTRODUÇÃO
Com o advento da Globalização, associado à crescente competitividade em
todos os ramos da economia, e à era do conhecimento, as organizações mais
competitivas tem sido aquelas que compreenderam a importância de terem um
diferencial de seus produtos e serviços para manterem-se ativas no mercado. Diante
das incertezas produzidas pela inconstância da economia, é necessário que os
gestores de empresas redobrem seus cuidados na hora de escolherem o ramo
econômico em que pretendem ingressar.
Como o conhecimento empírico não é suficiente para explicar os fenômenos
que acontecem dentro do contexto empresarial, procuramos conhecer as Teorias
Científicas para compreender como vem sendo compreendido esse processo na
atualidade. No século XX, várias foram as Teorias desenvolvidas para explicar a
dinâmica e as transformações do mundo empresarial. As imensas transformações
por que passou essa Ciência a partir da segunda metade do século passado,
principalmente a partir da década e 1970, acompanha a dinâmica de transformações
em todas as esferas: politica, social, econômica, cultural da humanidade.
Na Era da informação, também conhecida como Revolução da Informação, o
capital financeiro cede espaço ao capital intelectual. Nesse novo modelo de
sociedade, a característica marcante dentro das empresas está relacionada ao
conhecimento e à capacidade da administração em conduzir os objetivos e metas da
empresa, uma vez que a nova economia vem se transformando rapidamente,
tornando obsoletos os modelos de gestão praticados até então. De acordo com
CHIAVENATO (2003, p. 492), “Modernamente a ciência está aceitando a
inexorabilidade da incerteza. Hoje, o objetivo final do conhecimento já não reside em
desvendar os segredos do mundo, mas o de propor dialogar-se com esse mundo.”
Para compreender a importância da Ciência da Administração, foram
consultadas as principais Teorias Científicas, desenvolvidas no século passado,
desde a Teoria Clássica da Administração, Teoria das Relações Humanas, Teoria
Neoclássica da Administração, Teoria da Burocracia, Teoria Estruturalista, Teoria
Comportamental, Teoria dos Sistemas e Teoria da Contingência, para conhecer as
principais características de cada uma delas.
Foi dedicado um capítulo à Administração de uma empresa e seu papel para
o bom desenvolvimento das ações e melhor desempeno desta diante das incertezas
e instabilidades advindas da transitoriedade da sociedade do século XXI. Isso pode
ser visto em BORGES (2011, p. 4), em que o autor aponta que “a Administração é
imprescindível para a existência, sobrevivência e sucesso das organizações.” O
gestor de uma empresa deve ser um líder capaz de conduzir seus comandados sem
perder de vista que há uma interdependência entre estes e a empresa, na medida
em que um não pode existir sem o outro.
Com a economia cada vez mais diversificada, o ramo imobiliário vem
crescendo de maneira significativa em todo o território nacional. Torna-se, portanto
um setor muito importante por gerar empregos e rendas, mobilizando pessoas e
recursos financeiros de grande montante nos mais diversos setores da construção
civil. Um destaque para este ramo da economia é que ele está associado e
integrado ao desenvolvimento do espaço urbano das cidades. Portanto, o
desenvolvimento deste tem relação direta com o desenvolvimento da economia
urbana.
Com base nessas afirmações, o estudo de caso aqui apresentado aponta
para o sucesso de um empreendimento em que o gestor planeja adequadamente a
aplicação dos recursos e atende a todas as normas para bem administrar o seu
empreendimento.
Para melhor compreender a pesquisa aqui delineada, ela foi dividida em três
capítulos. O Primeiro Capítulo destina-se ao estudo das Teorias Científicas da
Ciência da Administração; O Segundo Capítulo traz uma abordagem sobre a
Administração na era da Informação e do Conhecimento; No Terceiro Capítulo
aparece um estudo de caso Empreendedorismo Imobiliário: um Ramo Considerado
Rentável.
06
CAPITULO I
ADMINISTRAÇÃO SEGUNDO AS TEORIAS CIENTIFICAS
Neste capítulo será abordado sobre as principais teorias cientificas da
administração como forma de compreender a Administração empresarial e seus
desdobramentos no atual contexto, ante a globalização da economia, compreendida
como a “Era da velocidade e da Informação”.
No século XX trouxe houve uma grande contribuição das Ciências da
Administração com a criação de Teorias Administrativas que em muito contribuíram
para o desempenho e desenvolvimento organizacional entre as quais as mais
importantes de acordo com CHIAVENATO (2003) apud CARVALHO (2008, p. 22),
estão:
1916 – Teoria Clássica da Administração;
1932 – Teoria das Relações Humanas;
1954 – Teoria Neoclássica da Administração;
1909 – Teoria da Burocracia;
1947 – Teoria Estruturalista;
1957 – Teoria Comportamental.
1951 – Teoria dos Sistemas.
1972 – Teoria da Contingência
Ao longo deste capítulo será apresentada uma breve abordagem sobre
essas teorias.
1.1. TEORIA CLÁSSICA EM ADMINISTRAÇÃO
Essa Teoria foi desenvolvida no inicio do século XX ante à desordem no
sistema produtivo, advinda da Revolução Industrial com acelerado e desorganizado
crescimento na produção, o que fez com que as empresas tivessem um
crescimento desorganizado. Nessas condições era preciso “aumentar a produção de
bens, reduzindo a imprevisão, melhorando a eficiência e aumentando a
Competitividade.” CARVALHO (2008, p. 24).
Há pontos divergentes entre Fayol e Taylor em relação à Administração de
uma empresa. Enquanto Fayol enfatiza a análise da estrutura da empresa em ordem
decrescente (de cima para baixo) e tem uma visão volta ao gerenciamento com foco
nos resultados finais da produção, Taylor enfoca a produção e no operário com a
finalidade de obter resultados quantitativos na produção (VAROLLO (2011).
Para CARVALHO (2008) a teoria Clássica tem como principais
representantes:
- Frederick Winslow Taylor fundador da Teoria Científica;
- Henry Ford Foi um dos responsáveis pelo avanço empresarial das organizações;
- Frank e Lílian Gilbreth autores que desenvolveram o estudo dos movimentos e da
fadiga; uso da psicologia aplicada à administração;
- Henry Grant autor do gráfico Grantt como um método gráfico de acompanhamento
de produção;
- Henri Fayol outro fundador da Teoria Clássica cujas ideias enfatizavam a alta
administração da empresa destacando a necessidade de conhecimentos gerais
dos gestores (administradores);
PILATTI et al, (2005) apud VAROLLO (2011, p. 16), destaca que
Fayol enfatiza o papel do administrador e define o que é administrar: planejar, organizar, coordenar, comandar e controlar; estabelece ainda a importância da capacidade administrativa na hierarquia de funções, ou seja, à medida que um indivíduo se eleva na escala hierárquica, ocorre um aumento na importância da capacidade administrativa, e diminui a importância da capacidade técnica.
Pode-se compreender assim a importância das orientações de Fayol para
nortear as ações da administração de uma empresa. Para CARVALHO (2008),
Taylor e Fayol tiveram uma contribuição importante na concepção da participação do
trabalhador no contexto da produção sendo que algumas ideias desses autores
continuam sendo aplicadas atualmente.
1.2. TEORIA DAS RELAÇÕES HUMANAS.
De acordo com BUENO (2002), a Teoria das Relações Humanas no final de
um momento histórico importante em que o mundo vivia o pior dos conflitos: a
Segunda Guerra Mundial. O autor afirma que Abraham H. Maslow começou
desenvolver essa Teoria no final da década de 1930 e início da década de 1940,
como uma crítica ao que pregavam as Teorias de Fayol e Taylor. Na concepção de
MASLOW apud BUENO (2002, p. 1)
Quanto mais saudáveis nós somos emocionalmente, mais importantes se
08
tornam nossas necessidades de preenchimento criativo no trabalho. Ao mesmo tempo, menos nós toleramos a violação de nossas necessidades para tal preenchimento.
Observa-se a contribuição dessa Teoria para a atualidade em que há ênfase
na importância dos Recursos Humanos dentro das empresas.
Para CARVALHO (2008), a Administração Científica era acusada de tornar o
trabalho humano massificante e mecânico, dado o estágio de desenvolvimento a
que chegaram todos os países industrializados. Para CHIAVENATO (2003) apud
CARVALHO (2008), naquele contexto, em 1924 a Academia Cientifica dos Estados
Unidos resolveu pesquisar para verificar a relação entre produtividade e iluminação
do local de trabalho, em consonância com a Administração Cientifica. A pesquisa foi
realizada na fábrica Hawthorne, da Western Eletric Company, situada em Chicago –
EUA coordenada por George Elton Mayo (1880-1949), filósofo, médico e cientista
social australiano e radicado nos EUA, professor e diretor do Centro de Pesquisas
Sociais, da Harvard School of Business Administration.
A pesquisa teve seus interesses centrados na fadiga humana,
especialmente no que se refere à questões relacionadas: aos acidentes de trabalho,
na rotatividade do pessoal (trabalhadores) dentro das empresas e no efeito das
condições de trabalho sobre a produtividade.
VAROLLO (2011, p.31), afirma que:
Para Maslow, as necessidades dos seres humanos obedecem a uma hierarquia, ou seja, uma escala de valores a serem transpostos. Isto significa que no momento em que o indivíduo realiza uma necessidade, surge outra em seu lugar, exigindo sempre que as pessoas busquem meios para satisfazê-la.
Nessa premissa, pode-se afirmar que Maslow deixou um grande legado para
os profissionais que trabalham com Recursos Humanos nas empresas atualmente.
De acordo com BUENO (2002, p. 1),
Foi o psicólogo norte americano Abraham Maslow, o famoso guru gerencial, foi quem liderou conceitos como gerenciamento esclarecido, sinergia, criatividade, hierarquia de necessidades inatas e auto realização.
Como se pode perceber, a ênfase de Maslow está na valorização da
valorização do trabalhador, sem o qual o processo produtivo dentro das
organizações poderia ficar comprometido, uma vez que para que haja produção são
necessários meios de produção e força de trabalho.
09
VAROLLO (2011), aponta que de acordo com Maslow as necessidades
humanas podem ser representadas de forma hierarquizada em uma pirâmide, como
segue na Figura 1 abaixo.
Figura 1 - Pirâmide de Maslow:
Figura 1 - Pirâmide das Necessidades de Maslow
Fonte: adaptado de CHIAVENATO (1995), apud VAROLLO (2011)
Como se pode observar na pirâmide, as necessidades humanas são
classificadas por Maslow em ordem crescente, iniciando-se pelas que são inatas,
que se encontram na base (fome, sede, sono, abrigo).
1.3. TEORIA NEOCLÁSSICA DA ADMINISTRAÇÃO.
As transformações sociais e econômicas do pós-guerra promoveram
grandes transformações nos campos político, econômico e social em nível mundial.
Para CARVALHO (2008), essa transformação levaram as ciências da
administração percebessem a repercussão que as ciências sociais haviam proposto.
Ao observar que as inovações propostas pelas ciências sociais, haviam promovido
mudanças, e que os modelos clássicos, mesmo servindo de parâmetros, não mais
contemplavam suficientemente o que vigorava em termos de administração
10
cientifica. Desta maneira, surgiu a necessidade de rever as teorias administrativas
em vigor e adequá-las à realidade da época.
VAROLLO (2011, p. 18), aponta que as caracteristicas de administração se
caracterizam pela organização burocrática “embasada na essência da gerência
científica de Taylor e da administração científica de Fayol, embora esteja, a cada
dia, mais distante da atual realidade - ainda é praticada em grande número de
empresas”. Observa-se assim que as quatro funções básicas da administração
(planejar, organizar, dirigir e controlar) aparecem aqui de uma nova maneira
atualizada formando ciclos administrativos.
1.4. TEORIA DA BUROCRACIA.
A Teoria da Burocracia tem como principais representantes: Max Weber
(1864-1920), Robert Merton, Philip Selznick, Alvin W. Gouldner, Richard H. Hall e
Nicos Mouzelis. Segundo DUTRA & BARRETO (2004, p. 1), a Teoria foi
desenvolvida na década de 1940, tendo como premissa os seguintes aspectos:
a) A fragilidade e parcialidade da Teoria Clássica e Teoria das Relações Humanas (...) ambas revelam pontos extremistas e incompletos sobre a organização, gerando a necessidade de um enfoque mais amplo e completo tanto da estrutura como dos participantes da organização; b) Tornou-se necessário um modelo de organização racional capaz de caracterizar todas as variáveis envolvidas (...); c) O crescente tamanho e complexidade das empresas passou a exigir modelos organizacionais mais bem definidos.(...) d) O ressurgimento da Sociologia da Burocracia, a partir da descoberta dos trabalhos de Max Weber, o seu criador. Segundo essa teoria, um homem pode ser pago para agir e se comportar de certa maneira preestabelecida, a qual lhe deve ser explicada com exatidão, muito minuciosamente e em hipótese alguma permitindo que suas emoções interfiram no seu desempenho. A Sociologia da Burocracia propôs um modelo de organização e os administradores não tardaram em tentar aplicá-lo na prática em suas empresas. A partir daí, surge a Teoria da Burocracia na Administração.
Pode-se observar então que a Teoria da Burocracia foi uma forma de
compreender a organização tendo como base a racionalidade, isto é, a adequação
dos meios aos objetivos pretendidos da organização, como forma de garantir maior
eficiência a fim de alcançar esses objetivos.
Para VERAS (2009, p. 3)
A burocracia é um conceito administrativo amplamente usado, caracterizado principalmente por um sistema de diversos níveis hierárquicos, com alta divisão de responsabilidade, onde seus membros executam invariavelmente regras e procedimentos padrões, como engrenagens de uma máquina.
11
Esse conceito também pode ser observado em DUTRA & BARRETO (2004,
pag. 2) em que os autores apontam que
a burocracia – tal como existe hoje, teve sua origem nas mudanças religiosas verificadas após o Renascimento. Nesse sentido, salienta Max Weber que o moderno sistema de produção, eminentemente racional e capitalista, não se originou das mudanças tecnológicas nem das relações de propriedade, como afirmava Karl Marx, mas de um novo conjunto de normas sociais morais, às quais denominou "ética protestante": o trabalho duro e árduo, a poupança e o ascetismo que proporcionaram a reaplicação das rendas excedentes, em vez de seu dispêndio e consumo em símbolos materiais e improdutivos de vaidade e prestígio.
De acordo com CARVALHO (2008), considera que a burocracia tem relação
com organizações pautadas em regulamentos e normas nos quais aparecem
delineados direitos e obrigações.
Nessa Teoria, as organizações são formais ou burocráticas e apresenta um sistema social como conjunto de funções oficializadas. Possuem ainda três características que as distinguem de grupos informais ou primários: formalidade – sistema de normas com autoridade definida pela lei; impessoalidade – nenhuma pessoa é subserviente à outra e a obediência é devida aos cargos; profissionalismo – significa que a burocracia é formada por funcionários com uma carreira profissional e meios de subsistência para os mesmos. (CARVALHO 2008, p. 45)
Nesse sentido, pode-se apresentar de forma sintetizada as características
da Teoria Burocrática em: Administração Impessoal; Promoção por mérito;
Responsabilidades do cargo definidas; Caídas de Comando; Regas fixas;
Separação da gestão da propriedade e Previsibilidade Funcional. Como se pode
observar, essas caracteristicas estão presentes atualmente na Administração tanto
pública, quanto privada.
Para VERAS (2009), na estruturação da Teoria Burocrática foram deixados
de lado os principais atores do processo organizacional, seja o termo que se
pretenda caracterizá-los (funcionários, colaboradores ou servidores), além dos
fornecedores e clientes. Nesta perspectiva, o ser humano é visto como uma
máquina, ou seja, são desconsiderados todos os aspectos relacionados às
necessidades, criatividade e outros aspectos, como os relacionados aos atributos
emocionais. O autor considera há desdobramentos negativos e afirma que ainda
estão presentes atualmente, em que as propostas de eficiência e previsibilidade não
sejam cumpridas.
1.5. TEORIA ESTRUTURALISTA
12
De acordo com CIRELLI e LOPES (2010), a Teoria Estruturalista faz parte
de um conjunto de Teorias da Administração criada na década de 1950 cujos
pensadores tentaram abranger um conjunto das teorias clássicas e humanas num só
modelo de administrar.
BORGES (2011, p. 30) descreve a Teoria Estruturalista como “O modelo
burocrático de organização surgiu como uma reação contra a crueldade, o
nepotismo e os julgamentos tendenciosos e parcialistas, típicos das praticas
administrativas desumanas e injustas do inicio da Revolução Industrial”. Pode ter
sido uma forma de buscar soluções para a administração, pelo fato da Teoria da
Burocracia não ter sido suficientemente clara na tentativa de suprir as lacunas
deixadas pela Teoria Clássica e Teoria das Relações Humanas.
De acordo com CARVALHO (2008, p. 49) aponta os fatos que originaram a
Teoria Estruturalista, segundo CHIAVENATO (2003)
- A oposição surgida entre a Teoria Tradicional e a Teoria das Relações Humanas;
- A necessidade que a organização seja vista como uma grande e complexa unidade social, onde os grupos sociais interagem;
��A influência do estruturalismo nas ciências sociais e sua repercussão no estudo das organizações;
��Novos conceitos de estrutura – conjuntos de dois ou mais elementos que permanece inalterado, na mudança ou na diversidade de um dos elementos.
Nessa perspectiva, pode-se compreender o que afirmam DUTRA E
BARRETO (2004), que no caso da administração, a estrutura está relacionada ao
modo como são organizadas e estruturadas as organizações. Como modelo,
apontam algumas das grandes organizações modernas como a General Motors, a
Philips, a Sears Roebuck, a Ford, entre outras.
BORGES (2011, p. 31), aborda as características da Burocracia segundo Weber de maneira sintetizada, como pode se observado no quadro a seguir:
Quadro 1 – Caracteristicas da Burocracia
A burocracia é baseada em: Consequências previstas: Objetivo:
Caráter legal das normas. Caráter formal das comunicações Divisão do trabalho. Impessoalidade no relacionamento
Previsibilidade do comportamento humano;
Padronização do desempenho dos participantes.
Máxima eficiência da organização.
13
Hierarquização da autoridade Rotinas e procedimentos Competências técnicas e mérito Especialização da administração Profissionalização Previsibilidade do funcionamento.
Fonte: Elaborado pelo autor 2013, com base em BORGES (2011, p. 31).
O autor op. cit. mostra as disfunções da Burocracia, conforme o quadro a
seguir.
Quadro 2 - Disfunções da Burocracia
Características da Burocracia Disfunções da Burocracia
• Caráter legal das normas. • Caráter formal das comunicações • Divisão do trabalho. • Impessoalidade no
relacionamento • Hierarquização da autoridade • Rotinas e procedimentos • Competências técnicas e mérito • Especialização da administração • Profissionalização • Previsibilidade do funcionamento.
• Internalizarão das normas. • Excesso de formalismo e
papelório. • Resistência a mudanças. • Despersonalização do
relacionamento. • Categorização do relacionamento. • Superconformidade. • Exibição de sinais de autoridade. • Dificuldades com clientes.
Previsibilidade do funcionamento Imprevisibilidade do funcionamento
Fonte: Elaborado pelo autor 2013, com base em BORGES (2011, pag. 31).
1.6. TEORIA COMPORTAMENTAL
A Teoria Comportamental teve início em 1947, com o lançamento do Livro
Comportamento Administrativo de Herbert A. Simon, uma obra crítica à Teoria
Clássica, podendo ser considerada como um desdobramento da Teoria das
Relações Humanas (CARVALHO, 2008, p.54). Para a autora, “Um dos fundamentos
da Teoria Comportamental da Administração é a motivação humana, onde a teoria
administrativa recebeu vultosa contribuição.”
14
Entre os principais representantes dessa teoria, além de Simon, considerado
o marco inicial, tem-se Chaster Bernard representante da Teoria da cooperação,
Douglas McGregor cuja contribuição foi a Teoria X e Y, Renis Likert com Sistemas
de Administração, Chris Argyris e Abraham Maslow com a Teoria da Motivação,
Frederick Herzberg com sua Teoria dos dois fatores e David McClelland. (SEABRA,
2008).
De acordo com BITENCOURT (2012, p.1), a contribuição desses autores a
Administração passa a seguir novos rumos, com ênfase dentro da teoria
administrativa como: a grande ênfase nas pessoas, a preocupação com o
comportamento e os processos de trabalho e o estudo do comportamento humano.
Para CARVALHO (2008, p. 56), os autores dessa Teoria mostram que “o
administrador precisa conhecer as necessidades humanas, para conhecer melhor o
seu comportamento e poder usar a motivação como meio para melhorar a qualidade
de vida dentro das organizações.” O conhecimento possibilita ao administrador ter
um panorama do ambiente e desta maneira adotar a motivação que mais se adeque
à manutenção da harmonia entre seus subordinados.
CIRELLI e LOPES (2010, p. 10), afirmam que
A Teoria Comportamental mostra-se apenas como sendo um desdobramento da Teoria das Relações Humanas, embasando-se apenas nos pontos iniciais, e posteriormente reformulando-os integralmente. Com relação à Teoria da Burocracia, a Comportamental também é totalmente crítica, atacando principalmente o “modelo máquina” de administrar pregado pela primeira.
Percebe-se que essa Teoria deu uma nova interpretação às ciências do
comportamento e descarta as posições normativas e prescritivas das teorias que a
antecederam.
De acordo com BORGES (2011), a Teoria Comportamental enfatiza a
Hierarquia das Necessidades de Maslow, ao dispor as necessidades humanas em
ordem de importância e influência, assim dispostas: Necessidades fisiológicas,
Necessidades de segurança, Necessidades sociais, Necessidade de estima e
Necessidade de auto realização.
1.7. TEORIA DOS SISTEMAS.
A Teoria dos Sistemas aparece nas Ciências da Administração no início da
década de 1960. De acordo com CHIAVENATO (2003) apud CARVALHO (2008, p.
15
58), “Surgiu com os trabalhos do biólogo alemão Ludwig Von Bertalanffy, após
análise em que fez verificação de que existia uma tendência para a integração das
ciências naturais e sociais.”
Em CHIAVENATO (2003, p.122), a Teoria Geral da Administração passou
por uma “forte e crescente ampliação do seu enfoque desde a abordagem clássica -
passando pela humanística, neoclássica, estruturalista e behaviorista até a
abordagem sistêmica.” Pode-se compreender que a TGS buscou aperfeiçoar as
demais teorias, acrescentando-lhes novos pressupostos e descartando os que já
não atendiam as ideias e valores de sua época.
Para BORGES (2011, p. 36), “Com o advento da TGS, os princípios do
reducionismo, do pensamento analítico, e do mecanicismo passa a ser substituído
pelos princípios opostos do expansionismo, pensamento sintético e da teleologia.”
Observa-se que a TGS influencia a administração, pois a inserção da tecnologia
muda drasticamente o modo de produção, com a automação de processos
produtivos e administrativos que necessitam da intervenção ou da presença
humana. O expansionismo entende que todo fenômeno é parte de outro maior. O
pensamento sintético é visto como um fenômeno mais bem explicado em função do
papel que exerce no sistema maior. A teleologia, por sua vez observa que a causa é
uma condição necessária, porém nem sempre surte o efeito suficiente e esperado.
Para PONTE et al (2011, p.2), os pressupostos básicos da TGS são:
a) Existe uma tendência para a integração das ciências naturais e sociais;
b) Essa integração parece orientar-se rumo a uma teoria dos sistemas;
c) A teoria dos sistemas constitui o modo mais abrangente de estudar os campos não físicos do conhecimento cientifico, como as ciências sociais;
d) A teoria dos sistemas desenvolve princípios unificadores que atravessam verticalmente os universos particulares das diversas ciências envolvidas, visando ao objetivo da unidade da ciência;
e) Isso conduz a uma integração na educação cientifica”.
Observa-se que a TGS não tem por finalidade apresentar soluções práticas
para os problemas, mas busca a produção científica ( formula teorias e conceitos)
para explicar a realidade empírica.
Para BORGES (2011, p. 36), há um desdobramento na Abordagem
Sistêmica da Administração que se insere em três áreas distintas: a Cibernética, a
Teoria Matemática e Teoria de Sistemas. É possível assim ser estudada com base
em cada uma das áreas, dependendo do que se pretenda observar.
16
1.8. TEORIA DA CONTINGÊNCIA
CHIAVENATO (2003, p. 500), afirma que a Teoria da Contingência enfatiza
o que ambiente e as dinâmicas ambientais são colocadas acima da dinâmica
organizacional. Para o autor, na abordagem contingencial há um condicionamento
das caracteristicas organizacionais promovido pelas caracteristicas ambientais, uma
vez que é neste que se encontram as explicações para as que caracterizam as
organizações. Em vista dessa premissa, o autor afirma que “A visão contingencial
está dirigida acima de tudo para desenhos organizacionais e sistemas gerenciais
adequados para cada situação específica.”
Para CIRELI E LOPES (2010) a Teoria da Contingência enfatiza a
relatividade nas organizações e na teoria administrativa, já que tudo depende das
condições de ambiente e das técnicas administrativas necessárias adotadas para
atingir objetivos. A organização é vista como um sistema aberto, o qual apresenta
características organizacionais entre si e com o ambiente maior.
Para FERNANDES (2010, p. 74), uma das caracteristicas fundamentais da
teoria da contingencia está na relação funcional (se - então) e não na relação causa
e efeito. Para o autor, a relação se – então, pode levar a organização a alcançar os
objetivos. Para o autor, as varáveis independentes são caracteristicas representadas
pelo ambiente, enquanto as variáveis dependentes são características
organizacionais. Portanto, a Teoria das Contingências aponta que situações
diferentes exigem também práticas diferenciadas. Ou seja, dependendo de cada
caso, é indicado o emprego das teorias tradicionais, comportamentais e de sistemas
que podem ser adotadas separadamente ou no conjunto, a fim de poder encontrar
soluções para os problemas das organizações.
17
CAPITULO II
A ADMINISTRAÇÃO NA ERA DA INFORMAÇÃO E DO CONHECIMENTO
Vivemos num momento de crise econômica em nível mundial em que a
Gestão do Conhecimento pode ser compreendida como uma das maiores
estratégias para o bom desenvolvimento da competitividade. Isso significa que em
todos os ramos da economia apontam para a necessidade de investimento em
pesquisa é um instrumento indispensável à administração moderna.
Para PEREIRA (2006, p. 2), o conhecimento pode ser considerado o maior
componente em qualquer atividade econômica, pois o maior custo das empresas
está relacionado à capacidade mental das pessoas.
Para CHIAVENATO (2003, p. 560), “A TEORIA ADMINISTRATIVA ESTÁ
ATRAVESSANDO um período de intensa e profunda revisão e crítica. Desde os
tempos da teoria estruturalista não se via tamanha onda de revisionismo.” Para o
autor, o desenvolvimento científico acompanha as transformações que ocorrem em
todas as esferas da vida e da sociedade. Por essa razão a teoria administrativa
também não passa ileso às críticas e à renovação, portanto para se ter acesso às
teorias científicas é necessário buscar o conhecimento.
ARAÚJO (2012) declara que atualmente as organizações dos mais diversos
setores da economia mundial encontram-se diante de um cenário deveras
competitivo e exigente e que nesse cenário haja também exigências de mudanças
nas políticas empresariais adotadas pelas organizações, com vistas a reestruturar o
mercado para adaptá-lo às novas tendências e exigências das partes interessadas.
No que se refere ao ramo imobiliário, tem-se que em relação à habitação
pode assumir múltiplas caracteristicas capazes de abrigar e fornecer uma variedade
de serviços e facilidades capazes de solucionar suas necessidades SARTORI
(2008).
MACHADO (2012, pag. 1) alerta para o fato de que para quem pretenda se
aventurar no mercado nesse ramo precisa estar ciente de que o sucesso não
acontece de imediato, pois “Empreender no ramo imobiliário exige outros requisitos
para além do sonho de ser seu próprio patrão”. Obviamente, como em qualquer
outro ramo da economia, o empreendedor precisa saber que espírito inovador e
dedicação são fundamentais para a geração de um produto ou serviço, assim como
transformar algo já existente no mercado. Mas para isso, há a necessidade de
conhecimento, isto é, pelas informações e qualificações que já tenha adquirido.
De acordo com o SEBRAE as caracteristicas do empreendedor são
definidas como pessoa que possui espirito crítico e pesquisador. Mais uma vez, vê-
se que na atualidade o conhecimento é um instrumento importante e necessário
para se lançar no mundo dos negócios.
O que difere as sociedades passadas (artesanal e industrial) da sociedade
do conhecimento é que nesta a principal característica está voltada à prestação de
serviços e de competências. Por essa razão, cada vez mais nos deparamos com
demandas profissionais qualificadas para lidar com as exigências de mercado
RODRIGUES (2010).
Para CIRELLI e LOPES (2010) ante as mudanças no cotidiano individual e
social e, com isso há exigências de se buscar novos rumos para as teorias
administrativas aplicadas nas organizações. A entrada da tecnologia da
comunicação no mercado observada de 1989 a 1992, com o desenvolvimento da
rede mundial permitindo a transmissão de textos em um computador ligado á rede
mundial, sem os chamados códigos de programação possibilita o trânsito de
informações com velocidade sequer imaginada até então, derrubaram fronteiras que
separavam lugares (no tempo e no espaço) das organizações em nível mundial.
Finalmente, em CHIAVENATO (2003, p. 576), o autor afirma que
O começo da década de 1990 marca o surgimento da Era da Informação, graças ao tremendo impacto provocado pelo desenvolvimento tecnológico e pela tecnologia da informação. Na Era da Informação, o capital financeiro cede o trono para o capital intelectual. A nova riqueza passa a ser o conhecimento, o recurso organizacional mais valioso e importante.
O conhecimento é considerado, portanto, a chave do sucesso em todas as
áreas e profissões. A Era da Informação valoriza o ser humano e a capacidade que
este tem de criar e recriar a realidade para produzir bem-estar. Este pode ser o
caminho mais propício para o sucesso individual e do grupo com o qual o homem se
relaciona no cotidiano, tanto na vida social, quanto profissional, na medida em que o
impulsiona a utilizar-se de instrumentos valiosos para relacionar-se com outras
pessoas.
A Era da Informação e do Conhecimento não descarta as Teorias Científicas
da Administração anteriores. De acordo com CHIAVENATO (2003, p. 611), o grande
desafio consiste “na sua evolução ou revolução para novas e diferentes abordagens
mais adequadas ao mundo atual”. A escolha de uma teoria adaptável a cada
19
situação dependerá em grande medida da abordagem pela qual a organização,
sobre qual será o foco e estratégias selecionadas para orientar e conduzir a
empresa. Esta revolução no modo de administrar um empreendimento pode estar na
adoção de um planejamento estratégico bem elaborado.
2.1. PLANEJAMENTO ESTRATÉGICO
O Planejamento Estratégico é um instrumento indispensável à administração
moderna. Para ARAUJO (2012, p. 1) ele é
um processo gerencial contínuo que visa tomar decisões, formular objetivos, metas e programas de ação para execução. Um plano estratégico oferece uma visão do futuro, porque sua elaboração aumenta a probabilidade de a organização estar bem estruturada em relação ao mercado e suas mudanças. Por isso, embora não garanta o futuro desejado, o planejamento define objetivos, direciona os esforços e recursos e dá um rumo ao empreendimento, o que nada tem a ver com previsão ou com futuro garantido, até pela dinâmica, volatilidade e complexidade do contexto empresarial.
Por inúmeras razões, o Planejamento Estratégico é um instrumento que
norteia não só a administração, mas a organização como um todo, pois reúne as
informações necessárias à condução do processo empresarial oferecendo ampla
visão de todos os ambientes internos e externos da organização.
O Planejamento Estratégico é um instrumento em constante em constante
(re)construção, para atender as necessidades da organização. Como já foi visto
anteriormente, a Era da Informação e do Conhecimento é dinâmica por natureza e,
nesse processo, o Planejamento Estratégico também precisa ser adaptado às
necessidades da organização sem, contudo, perder o foco da empresa.
Esse processo obedece a certa lógica própria do Sistema Capitalista vista
por CHIAVENATO (2003, p. 570), como
As organizações organizam-se em torno da lógica do cliente. Atendem rapidamente às necessidades e desejos dos clientes em novos conceitos de produtos e serviços e transformam o conceito geral do negócio quando as tecnologias e mercados mudam.
Por esta razão o planejamento de uma empresa deve ser elaborado não
apenas pela gestão, mas sim com a participação de todos os colaboradores.
São essas as mudanças enfrentadas pelas organizações em todos os
âmbitos e assim as induz a se preocuparem com o processo de inovação e
atualização. Isso pode ser visto em CAPELLÃO (2008, p. 24), para quem “A
20
capacidade de trabalhar com dados, informações e conhecimentos representam,
assim, um diferencial competitivo das organizações.” Esses dados podem e devem
ser compilados e disponibilizados a todos os colaboradores dentro da organização.
Por essa razão, pode-se afirmar que o bom gestor busca sempre instrumentalizar o
grupo de trabalho, a fim de que a organização chegue aos seus objetivos sem
dispêndio de recursos e esforços.
Em um mercado cada vez mais competitivo, o planejamento é uma das
ferramentas indispensáveis para dar à gestão conduza o processo de forma
contínua, promovendo a interação entre a empresa e os ambientes. Isso possibilita e
orienta a empresa a melhorias em todos s aspectos, isto é, em relação aos recursos
para que sejam atingidos os objetivos, dentro das metas estabelecidas (ARAUJO,
2012).
21
CAPITULO III
EMPREENDEDORISMO IMOBILIÁRIO: UM RAMO CONSIDERADO RENTÁVEL
3.1. PALAVRAS E EXPERIÊNCIAS DE QUEM ENTENDE DO RAMO
Ao entrevistar o proprietário da Central Imobiliária, houve uma grande
demonstração de disposição e habilidade em tratar sobre o tema. Assim a conversa
foi sendo conduzida por ele, basicamente sem interrupção. O entrevistado iniciou
falando com muita e espontaneidade e a história foi sendo tecida como segue:
O negócio da Central Imobiliária teve inicio em janeiro de 1999, com a aquisição de seis terrenos urbanos, os quais contavam com uma estrutura de duas salas comerciais e um galpão construído em madeira, localizados na Avenida Padre Ezequiel Ramin, Centro desta cidade de Aripuanã. A transação comercial dos imóveis, cujo proprietário na época era Rouxinol1 ocorreu segundo o que determina a legislação do direito à propriedade, ou seja, com a quitação e transferência da escrituração e registro desses imóveis. Não sem antes pesquisar se os mesmos estavam livres de embaraços junto à Fazenda Municipal e Registrados no Cartório de Registro de Imóveis. (Palavras do entrevistado)
Em seguida, segundo ele, foram feitas as devidas reformas nas edificações
e, com esses três imóveis prontos, iniciou-se a vida empresarial da CENTRAL
IMOBILIÁRIA, com sede na Travessa Brasilia, nº 99, Centro de Aripuanã/MT, sob a
administração do entrevistado.
Para manter o empreendimento na ativa e, atualizado, em 2009, o
empreendedor conta que ingressou no curso de corretor de imóveis promovido pelo
Instituto Monitor de São Paulo concluindo-o com êxito em outubro de 2010. Isso
porque, o empreendedor observou que o ramo comercial pelo qual optou investir
era excelente, mas o empresário queria conhecer mais sobre o assunto, manter-se
atualizado, pois como foi visto acima, o conhecimento pode ser considerado um
grande investimento na atualidade.
Agindo assim, pode certificar-se de que para obter sucesso, não basta
apenas planejar aleatoriamente as ações a serem executadas. Agora, com a visão
estratégica, acrescida de conhecimento de causa, o empreendedor estaria
respaldado para agir de forma mais segura. Poderia associar a teoria à prática sem
receios de enfrentar transtornos futuros, pois compreendera que o planejamento é
1 Nome fictício do proprietário dos imóveis, com quem foi realizada a transação comercial. O nome
verdadeiro foi preservado para não expor a pessoa, pois não foi possível localizá-lo para obter autorização.
composto de três etapas: organização, execução e controle. Era preciso exercitar
esse conhecimento, reordenando o processo e seguir corretamente os passos de
um planejamento bem elaborado, pois este seria o enfoque para melhorar as metas
a serem estipuladas pela empresa.
Sobre planejamento, CARDOSO (2010), afirma que
Planejamento é a tomada de decisões sobre acontecimentos futuros. É a decisão sobre os objetivos e os recursos necessários para realiza-los. Envolvendo a escolha das tarefas que devem ser desempenhadas a fim de atingir os objetivos, bem como estas devem ser executadas, e indicando quando executá-las... (p.77).
Na prática, o empreendedor já seguia todos os passos do planejamento. Era
preciso, contudo, compreender como sistematizar um planejamento para reduzir os
riscos. Estabelecer metas é um procedimento que requer organização e constante
revisão dos procedimentos, para certificar-se de que o empreendimento está
seguindo os trâmites da maneira mais coerente possivel.
As metas do empreendimento, segundo o entrevistado, foram de, a cada
dois anos, adquirir um bem imóvel. Tendo em vista, porém a necessidade,
associada à procura e ao bom investimento com retorno financeiro rentável, o tempo
estipulado para as metas iniciais, foi reduzido para a compra de um imóvel por ano.
Houve a necessidade de rever todo o projeto inicial para atender a demanda.
De acordo com CARDOSO (2010), há níveis de planejamento os quais o
autor classifica como:
planos estratégicos: envolvem toda a organização, definindo a missão, o futuro e as formas de atuar no ambiente (produtos e serviços, clientes e mercado, vantagens competitivas), bem como os objetivos de longo prazo; Planos funcionais (ou administrativos): são ações especializadas, no marketing, por exemplo, para definir objetivos e custos de ações pontuais para realizar os planos estratégicos; Planos operacionais: definem atividades e recursos que possibilitam a realização de objetivos estratégicos e funcionais, como por exemplo, os orçamentos. (p.79).
Observa-se que todos esses procedimentos estavam sendo criteriosamente
realizados pelo empreendedor, mesmo antes de conhecer cientificamente os
critérios a serem observados e a postura a ser adotada ante o mercado no qual
ingressara. Faltava apenas sistematiza-los.
De acordo com o entrevistado, o retorno do primeiro investimento ocorreu
em setembro de 1999 com o primeiro inquilino que denominamos de Beija-Flor2.
2 Nome fictício do primeiro inquilino da Central Imobiliária.
23
O setor imobiliário funciona de acordo com a oportunidade de procura. Com
essa oportunidade começamos a ter uma visão mais ampla de como projetar um
futuro cada vez mais promissor, buscando atender as necessidades de cada cliente.
Após alguns meses, observamos que era inevitável a necessidade de
ampliar o empreendimento. Iniciou-se a tarefa de definir o que chamamos de “foco”,
isto é, dos pontos chaves, tais como: localização e tipo de imóvel, se as futuras
aquisições se dariam apenas de terrenos limpos ou de imóveis com edificações, ou
ainda os denominados de sistema pool3.
De acordo com o entrevistado, todo o imóvel bem localizado pode ser
denominado de “cartão postal”. O mercado de procura, nesse caso, é sempre maior
do que o da oferta e, nesse contexto, defina-se um cliente de maior potencialidade e
com um diferencial em pagamento/retorno, sendo este, na maioria dos casos, um
comerciante.
Atualmente, 95% dos imóveis do empreendimento estão localizados no setor
destinado ao comercio da cidade. Destaca-se que as normas de conduta dos
clientes desse setor são totalmente diferentes das demais localizações, como casas
de moradia, por exemplo. Isso ocorre devido a valorização, pois a localização
fantástica visa um retorno para o cliente e, por essa razão, ele almeja tornar-se
nosso cliente-locatário.
Segundo o entrevistado, ao construir, procura aplicar os conhecimentos
adquiridos também de maneira a dispensar maiores cuidados com o meio ambiente.
Por essa razão estabeleceu algumas metas relativas à urbanização, arborização e
higiene ambiental. Para tanto, todos os seus imóveis de propriedade da empresa
aqui em Aripuanã têm um projeto de florestamento na Avenida, assim como
calçamento e coleta de lixo. Pelo que se pode observar o que afirma SANTOS
(2007, p. 73), em que a autora aponta que
Ao relacionar-se com o meio ambiente, a empresa causa impactos de diferentes tipos e intensidades. Uma empresa ambientalmente responsável procura minimizar os impactos negativos e ampliar os positivos. Portanto, deve agir para a manutenção e melhorias das condições ambientais, minimizando o risco em operações potencialmente agressivas ao meio ambiente e disseminando para outras empresas as práticas e conhecimentos adquiridos nesse sentido.
3 Sistema pelo qual um empreendedor adquire um imóvel dentro de um “imóvel-hotel”, cuja
administração fica a cargo do dono do empreendimento maior.
24
Essa preocupação se faz cada vez mais necessária atualmente diante do
esgotamento dos recursos naturais. Essa preocupação deve ser levada para dentro
das empresas, pois urge a necessidade racionalização também dos espaços,
principalmente os urbanos.
No que se refere à escrituração fiscal, o entrevistado afirma que todos os
imóveis são devidamente escriturados e, atualmente estão sendo revisados, para
obtenção do habit e em seguida o DISO para serem averbados no Cartório de
Títulos setor de terras. No que se refere aos Impostos, especialmente o IPTU, são
pagos antes do vencimento e transcritos no Imposto de Renda no seu valor venal e
no real.
É possivel afirmar que este empreendimento trata-se de uma empresa com
certeza de retorno financeiro, pois possui três aspectos básicos:
Primeiro – a localização do imóvel a ser alugado com valor superior aos 15%
a 20% no valor de mercado;
Segundo – melhor valor pago de acordo com a permanência do cliente no
imóvel, gerando um menor custo/beneficio para esse cliente, pois terá um menor
custo entre a entrada e a saída do imóvel, eliminando gastos com reformas
relacionadas ao valor do aluguel; e,
Terceiro – está relacionado à capitalização do imóvel, aonde o ponto de
equilíbrio se destaca com retorno superior a outros investimentos, reduzindo o
tempo real no que se refere ao retorno financeiro relativo ao investimento inicial, cuja
média é de 0,5% a 0,9% do valor do aluguel sobre o investimento.
A empresa, com a supervalorização, tem uma média de retorno de 1,2% a
1,5%, portanto bem superior ao da média normal de investimento sobre o imóvel.
O entrevistado afirma que para a realização da primeira transação comercial
foram necessários três meses de negociação. Este período foi projetado para a
tomada de decisões importantes, tais como de que maneira seria realizada a
aquisição dos bens imóveis, documentação necessária, enfim, nada poderia dar
errado, razão pela qual não poderia haver pressa.
A compra foi programada a prazo, em quatro parcelas de igual valor. Uma
vez acertado o valor da entrada, foram sendo tomadas as providências com a
reforma das edificações, tanto nas duas salas comerciais, quanto no galpão que já
faziam parte da área adquirida. Para tanto, foi realizada uma tomada de preços dos
25
materiais de construção e da mão de obra praticados na cidade. Quando foi
realizado o pagamento da ultima parcela, a reforma das edificações já havia sido
realizada.
O entrevistado declarou ainda que a procedência do capital do investimento
foi de R$ 33.000,00 e o custo da reforma foi de R$ 6.600,00. Metade desse
montante, ou seja, R$ 19.800,00, teve origem de recurso oriundo de economias
efetuadas com o exercício da profissão que exercia como médico veterinário. De um
sócio, coparticipante do setor de transportes, foram empregados 25% do total da
transação, totalizando o montante de R$ 9.900,00 e, os 25% restantes, um total de
R$ 9.900,00, foram recursos advindos de economias de esposa do empreendedor,
somados aos do entrevistado que juntos também exerceram a profissão de
professores.
A transação se efetivou em agosto de 1999 e, em setembro do mesmo
ano, os imóveis foram alocados. Naquela ocasião, com custos fixos e valores
diferentes dos atuais, foi definido que 80% dos valores capitalizados seriam
revertidos para a aquisição de outros imóveis e o saldo, 20%, seriam destinados a
gastos complementares. A esse processo, que pode ser denominado de golpe de
mestre, o entrevistado denomina de oportunidade única do momento.
De acordo com ele, hoje, para a realização de uma compra de qualquer
imóvel, o primeiro passo a ser realizado é uma triagem para averiguar se este tem
procedência, se há quitação dos encargos em nível municipal, estadual e federal, se
o IPTU está quitado, se não há penhora, se as taxas de energia elétrica, água e
saneamento estão atualizados, enfim, são tomadas todas as precauções, a fim de
evitar qualquer transtorno futuro no que se refere à emissão de certidões, ou que
venha acarretar problemas com a escrituração e registro, habit e averbação.
No que se refere à realização de edificações, em toda obra os funcionários
têm seus direitos e deveres. Na construção civil, por se tratar de um trabalho de
riscos de acidentes, requer também uma atenção redobrada. Por esse motivo,
quando da contratação de serviços, toma o cuidado de realizar o registro funcional,
fornecendo os materiais e equipamentos de segurança definidos no projeto e na
execução da obra. Isso, podemos assegurar, não é despesa, mas investimento, por
assegurar os direitos do trabalhador e garantir o cumprimento das normas
trabalhistas. Todo o trabalhador é um colaborador nato de uma empresa. Assim
sendo, deve-se observar a importância de lealdade mutua entre patrão e
26
colaborador. Por essa razão, os salários combinados com os colaboradores são
pagos pontualmente, assegurando-lhes tranquilidade no final do mês. Isso
representa investimento, pois um trabalhador satisfeito é garantia de sucesso para a
empresa, pois o rendimento é muito maior.
Com todas as tramitações dos registros, normas de segurança, projetos,
certidão do INSS, informações sobre a obra, custo e finalização, requer-se o habit e
o DISO para finalizar, pois para cada obra realizada, ocorre a abertura inicial e o
fechamento no final dos trabalhos.
O entrevistado destaca que para toda e qualquer transação comercial
imobiliária, ou seja, para realizar uma nova aquisição, é realizado um estudo muito
bem planejado a respeito do imóvel. Caso haja qualquer transtorno ou impedimento,
descarta-se qualquer possibilidade de aquisição do mesmo. É esse determinismo
que aguça a visão de sucesso do empreendedor. E esses estudos requerem além
de cautela, um bom conhecimento sobre projetos arquitetônicos, energia elétrica,
rede de abastecimento de água, urbanismo, legislação, além de pendências judiciais
e partilhas de bens.
Todo mercado exige uma visão de futuro e, ele só se concretiza com a
valorização do cliente. Vivemos a era da velocidade da informação com o mundo à
nossa volta se transformando de maneira muito rápida e, com isso as oportunidades,
como são raríssimas, tem que ser bem aproveitadas. Assim, para atingirmos o bom
retorno com o cliente, adotamos princípios de escolha rígidos para satisfazer e
manter a boa conduta e, desta forma, zelar pelo bom desempenho empresarial.
Na transferência do imóvel a ser alugado, o fator principal é ter ciência do
tipo de negócio com o qual o inquilino pretende trabalhar, qual o público alvo, se a
empresa é iniciante ou se tem tradição no mercado. Esse procedimento caracteriza
um retorno maior em benefícios tanto para a empresa e seu proprietário, quanto
para o locatário. O passa remoto nos mostra que o comércio atravessa séculos e, ao
que parece, sempre existirá.
Como operamos no ramo de salas comerciais, o investimento é maior,
porém o retorno também é mais rápido.
No setor de turismo do sistema denominado pool, o retorno vem da
frequência de turistas às áreas de lazer, que alugam esses apartamentos para uma
temporada, quais sejam hotéis administrados por uma empresa. Nesse sistema, são
projetados todos os custos e apenas as sobras são repassadas aos proprietários,
27
diminuindo o foco de administração pessoal e, por sua vez o retorno também não é
fixo, vaiando bastante em períodos de lazer.
Com o crescimento do setor de turismo, notadamente em regiões de águas
quentes e o turismo ecológico, o investimento no setor torna-se um investimento de
curto e longo prazo, por ser este um mercado em expansão. Mas, ao que parece,
também promete rentabilidade.
3.1.1 ANÁLISE DO CLIENTE POTENCIAL
O perfil dos clientes para a nossa empresa é de inquilinos que tenham uma
boa estrutura comercial e acima de tudo, estejam determinados a alugar o imóvel
para fins comerciais. Para atendê-los, procuramos diversificar nossos investimentos,
aproveitando as oportunidades, a fim de abrangermos uma maior rede de clientes
possível.
Nesse patamar, ampliamos para o sistema pool, órgãos governamentais,
como os correios, e autarquias, tornando-os parceiros e ao mesmo tempo, nossos
inquilinos. Isso nos permite maior tempo de locação e melhores preços com tempo
vago reduzido. No sistema pool, um imóvel fica alugado menos tempo, mas é mais
compensador, devido ao preço das diárias ser mais elevado, por se tratar de clientes
especiais, sendo eles turistas ou diaristas.
Hoje o grande diferencial é abranger outros focos, não ficar restrito a um
município ou setor, mas manter o foco de locação comercial e, detalhes, o imóvel
deve ser muito bem localizado. Isso atrairá um cliente com maior potencial para
investimento.
3.1.2. COMO COMPETIR NO MERCADO
Para o proprietário da Central Imobiliária, como tudo o que é novo, é
desafiador por natureza. No inicio das atividades do seu empreendimento, este
estava centrado em poucos imóveis e a intenção era mantê-los de forma restrita.
Porém, com o retorno inicial, percebeu que algo fantástico estava por acontecer, se
aguçasse o seu olhar para a procura acelerada por locação que vinha ocorrendo. Ao
realizar um estudo de caso, percebeu que, com um retorno da aplicação inicial na
28
ordem de 80% sobre o valor do aluguel, esse diferencial, definindo a localização de
fácil acesso e desaine moderno para cada momento, poderia colocar a empresa em
condições de competir no mercado e com ligeira vantagem em relação aos
concorrentes.
Segundo o entrevistado,
Esse diferencial apresentado representa alguns dos nossos pontos de destaque. Os preços de mercado são competitivos, mas a diferença está no cliente que precisa de um espaço maior, exigindo assim, os demais componentes agregados juntos, tais como: acesso rápido a mercados, bancos, assim como transporte de carga e de passageiros, casas lotéricas, entre outros. Baseados nesses pressupostos, temos clientes desde 1999 como nossos parceiros. Vista dessa maneira, a competição fica muito restrita e com os diferenciais apresentados acima, praticamente anula a concorrência.
Como se pode observar o fato de agir com cautela, estabelecendo objetivos
e metas possíveis de alcance, são passos importantes para garantir o êxito
esperado para o empreendimento.
3.1.3. COMO DEFINIR OS VALORES DA LOCAÇÃO
O mercado de imóveis traz consigo sempre uma primeira pergunta: Qual o
valor do aluguel? A resposta dada por nossa empresa nunca é determinada antes
que o cliente conheça as vantagens oferecidas com o fácil acesso à localização do
imóvel e a constante vistoria.
Todos os imóveis são vistoriados periodicamente, o que assegura ao cliente
a tranquilidade de ver-se respaldado. Essa vistoria garante a manutenção das
instalações elétricas e hidráulicas, limpeza do local e imediações. Agindo assim com
o cliente, este faz questão de manter o aluguel atualizado, pois sabe que ali há
garantia de segurança.
A concepção de aluguel tem que ser vista como um bem do qual ocorrem
benefícios à vida e à saúde cotidiana, para todos os que frequentam aquele espaço,
estendendo-se à família tanto a locador, quanto do locatário, além do prazer de
poder recepcionar os parceiros, sejam fornecedores, colaboradores (funcionários da
empresa) ou clientes, num local agradável. Estas são as pequenas características
que fazem o diferencial humano.
Outro fator preponderante, neste contexto e que não podemos deixar de
mencionar é a comunicação, tão necessário às relações humanas. Sobre o tema,
MATTOS (2010) afirma que
29
A comunicação é um processo que envolve a troca de informações e utiliza os sistemas simbólicos que estabelecem a interação entre seres e objetos. (...) é o intercambio de pensamento e de informação para a compreensão mútua e confiança nas relações humanas. Envolve troca de fatos, ideias, opiniões e emoções entre duas ou mais pessoas, por meio de palavras, letras símbolos ou mensagens. (p. 55).
Essa troca de informações advinda da expectativa e da troca de
experiências vivenciadas representa, muitas vezes, a solução de problemas, sem ter
que buscar assessoramento com consultorias, pois com uma comunicação
adequada apresentam-se soluções para problemas que aparentemente parecem
impossíveis de solução, além de elevar a autoestima do cliente, resultando assim
uma grande motivação para o sucesso.
3.1.4. AGREGANDO VALORES E ANÁLISE COMPETITIVA
O setor imobiliário é um empreendimento ao qual deve ser agregado um
valor assegurando-se de que o ramo mais rentável advém da locação para fins
comerciais, observando-se sempre a localização e possibilidade de ocupação num
menor tempo. As manutenções da fachada e do visual no seu interior funcionam
como um chamamento e influenciam de maneira positiva ou negativa para o
sucesso, dependo da sua manutenção.
3.1.5. O Marketing do Produto Ofertado
O preço praticado sobre qualquer produto sempre está relacionada à
propaganda, ou à forma como esse produto chega ao mercado. No caso do
mercado imobiliário, o que deve ser observado é a localização do imóvel ofertado,
facilidade de acesso, espaço amplo, estacionamento, desaine moderno e arrojado,
são os elementos que compõem o marketing mais seguro do setor imobiliário. Por
estes e outros tantos pontos positivos, nossa empresa nunca teve um imóvel no
chamado “ponto vazio”.
O produto oferecido por nosso empreendimento está relacionado à venda ou
alocação de um espaço seguro, com um aspecto visual atraente, localizado em vias
que tenham a infraestrutura necessária, como energia elétrica, água e saneamento
básico e instalações individuais. Este é o diferencial de vanguarda na venda do
aluguel.
30
As tabelas a seguir mostram todos os custos com manutenção de uma obra
imobiliária realizada pela Central Imobiliária com dados reais.
TABELA I - Despesas Fixas Mensais
ELEMENTO DE DESPESA Valor em R$ 1,00
Pagamento de taxa de água 140,00
IPTU – 300,00 ÷ 12 parcelas 25,00
Despesas com Conta telefônica 184,00
Internet 70,00
Serviços contábeis 150,00
Pró-labore 1.000,00
Material de Escritório 50,00
Combustível 50,00
Depreciação de veiculo automotor 300,00
Depreciação de aparelho (Computador 40,00
Depreciação de imóveis 1.000,00
Despesas com INSS 120,00
Despesas com Imposto de Renda IRRF 1.190,00
Valor Total 3.960,00
Fonte: Elaborada pelo autor, com base nos dados fornecidos pelo entrevistado.
TABELA II - Custos variáveis mensais do Empreendimento.
CUSTOS VARIAVEIS Valor em R$ 1,00
Limpeza de foças 50,00
Limpeza de terreno e podas de plantas 200,00
Pintura 250,00
31
Inadimplência de luz e água 80,00
Serralheria - portões 80,00
Mão de obra com reformas 385,00
Materiais de construção 1.250,00
Materiais elétricos 100,00
Materiais hidráulicos 80,00
Valor Total 2.475,00
Fonte: Elaborada pelo autor, com base nos dados fornecidos pelo entrevistado.
TABELA III - Arrecadação mensal (percentuais fixos e variáveis) da empresa
Valor mensal 16.500,00
Custo F 24% fixo 3.960,00
Custo Variável 15% 2.475,00
Fonte: Elaborada pelo autor, com base nos dados fornecidos pelo entrevistado.
O índice margem de contribuição pode ser representado pela equação:
16.500,00 – 2.475,00 (custo variável) = 0,85%
16.500,0
O ponto de equilíbrio, de 4.658,82, pode ser representado da seguinte maneira:
3.960,00(custo fixo) ÷ 0,85 = 4.658,82
Temos como resultado um investimento mensal na ordem de R$ 16.500,00,
menos as despesas, mensais representadas pelo ponto de equilíbrio, no valor de
R$ 4.658,82. A empresa obtém, dessa forma, um saldo positivo no valor real de R$
11.841,18.
3.2. UMA ANÁLISE FINANCEIRA
Com base nas informações obtidas, o potencial de crescimento do setor
imobiliário, associado à sua diversificação e localização em pontos estratégicos, as
32
metas de investimento anual do empreendimento Central Imobiliária estão sendo
concretizadas, ou seja, a colocação no mercado de uma unidade/ano. Se persistirem
os resultados alcançados até o presente, esse tempo poderá ser até reduzido para
nove meses por unidade, dependendo do valor aplicado no investimento realizado
com a compra do terreno e o tamanho das edificações a serem construídas.
Com essa expectativa, o ponto de equilíbrio no que se refere à garantia de
retorno está dando certo. De acordo com o proprietário do empreendimento,
“Podemos afirmar com toda certeza que o empreendimento está alicerçado em
bases sólidas e, com retorno seguro, pois a economia brasileira, no momento,
propicia essa expansão do mercado de locação imobiliária”.
O ultimo investimento realizado pela empresa ocorreu em 01/07/2010 e a
obra foi entregue em 01/09/2011. Essa é uma demonstração de que o mercado está
superaquecido. Essa obra tem um espaço construído de 377,92 m² a o custo de R$
1.200,00 o m² e, 70% dela foi paga com os alugueis recebidos dos demais imóveis
alugados. Do saldo, 15% do valor foi quitado com economias e os 15% restantes
foram financiados, obtendo-se um empréstimo da empresa Livraria e Papelaria
Central, de propriedade da esposa do empreendedor, cujo pagamento dar-se em
dez parcelas fixas. “Este investimento veio concretizar mais uma meta bastante
sólida, respaldando os demais passos a serem dados nas conquistas futuras do
nosso empreendimento” afirma finalmente o entrevistado.
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CONSIDERAÇÕES FINAIS
Ao concluir esta monografia, destaca-se alguns pontos são necessários,
sem os quais haveria maior dificuldade de compreender o processo administrativo
dentro das organizações. Para tanto, foram retomadas as Teorias que orientaram a
Ciência da Administração durante o século XX, quando da expansão da economia,
em que ocorreram grandes transformações em todas as Ciências.
Como o desenvolvimento ocorreu em nível: social, político, econômico e
cultural, a Ciência da Administração também acompanhou essa dinâmica, a qual,
por volta da década de 1970, ingressa num processo denominado de Terceira
Revolução Industrial ou Era do Conhecimento. Nesta, o capital financeiro cede lugar
ao capital intelectual e, com isso, as empresas passaram a investir na capacitação
dos seus gestores e funcionários.
Com o advento da Globalização, e das redes mundiais de informações
(internet), a competitividade basicamente impôs que para se manter atuante no
mercado, as empresas precisariam adotar diferenciais, a fim de atrair e manter
clientes. O planejamento estratégico torna-se um instrumento valioso para a
condução dos negócios. Destaca-se o gestor como um líder na elaboração desse
planejamento, mas por ser um instrumento dinâmico, é importante que sua
elaboração tenha a participação dos demais funcionários, para que os objetivos e
metas estabelecidos se tornem conhecidos do grupo.
Em relação à Empresa Central Imobiliária, foi observado durante a entrevista
que realmente se trata de um empreendedor que obteve sucesso, graças à
sagacidade e prudência com que vem conduzindo o empreendimento imobiliário
desde os primeiros imóveis adquiridos. Nos depoimentos, o empreendedor deixou
muito claro que não age impulsivamente, mas adota critérios que o levam a análises
criteriosas de todas as possibilidades antes de fechar um negócio.
Uma das estratégias adotadas pelo empresário, adquirir imóveis em pontos
estratégicos para construir e alocar pontos comerciais pode viabilizar o
estabelecimento de metas de crescimento para a empresa, uma vez que empresas
e órgãos públicos procuram esses espaços, pela facilidade de acesso, o que se
torna uma garantia de retorno do capital investido com a entrada dos aluguéis.
Na análise das tabelas financeiras apresentadas observa-se que o
empresário anota todas as despesas, e calcula as possibilidades de novos
investimentos. Isso permite que tenha sempre atualizados os dados necessários
para avaliar se o investimento está sendo lucrativo. Observa-se que ao anotar esses
dados, o empresário o faz para ter sempre disponíveis quaisquer dados que lhe
permitam visualizar o empreendimento desde sua gênese.
Finalmente, o estudo permitiu observar à luz, do referencial teórico, como se
dá na prática o sucesso de um empreendedor que vê nos momentos de crise
econômica como a que o País atravessa atualmente, um bom momento de refletir e
de investir, pois, segundo ele, “os momentos de crise são valiosos para ganhar
dinheiro”. Pode-se assegurar que o gestor da Central Imobiliária é um exemplo a ser
seguido por investidores desde microempreendedores a organizações de médio e
grande porte.
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