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Jörg Musial, Spartenleiter Verkauf
Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess
Symposium zum Abschluss des Konversionsprojektes Röthelheimpark Erlangen Erlangen, 02. Oktober 2014
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 2 2
Sparten
Vorstand
Stabsbereiche: Vorstandsbüro, Innenrevision, Recht / Vergabe und Beschaffung, Presse und Kommunikation, Gleichstellungsbeauftragte, Datenschutz, GPM, Geheimschutz, Compliance
Dr. Jürgen Gehb Dr. Gert Leis Axel Kunze
OP FM FI IT VA PM BF
Hauptstellen Hauptstellen reg.
Arbeits- einheiten
reg. Arbeits-
einheiten Hauptstellen Hauptstellen Hauptstellen Hauptstellen
Nebenstellen Nebenstellen Nebenstellen Nebenstellen Nebenstellen
Verkauf
BImA: Organisatorische Aufstellung
3
In 9 Direktionen und bundesweit an zahlreichen Standorten (Nebenstellen) sowie in der Zentrale in Bonn bewirtschaften und verwerten rd. 6.000 Beschäftigte z. B. :
Liegenschaftsvermögen im Wert von rund
21 Mrd. €
ca. 44.000 bundeseigene Wohnungen
insgesamt 27.000 Liegenschaften mit
480.000 ha Grundstücksfläche
Marktnähe durch Direktionen im gesamten Bundesgebiet
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 4
BHO Bundeshaushaltsordnung vom 19. August 1969
Handlungsrahmen der BImA
BImAG Gesetz über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben
BHO Bundeshaushaltsordnung
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 5 5
§1 BImAG: Errichtung, Zweck, Sitz (1) (…) Die Bundesanstalt hat das Ziel, eine einheitliche Verwaltung des Liegenschafts-vermögens des Bundes nach kaufmännischen Grundsätzen vorzunehmen und nicht betriebsnotwendiges Vermögen wirtschaftlich zu veräußern. (…)
§ 2 BImAG: Aufgaben, Vermögen, Zielsetzung (1) Auf die Bundesanstalt gehen die Aufgaben über, die am 31. Dezember 2004 den Bundes-vermögensämtern, den Bundesforstämtern und den Bundesvermögensabteilungen der Oberfinanz-direktionen übertragen sind. Dazu gehören neben den sonst übertragenen Aufgaben insbesondere die Deckung des Grundstücks- und Raumbedarfs für Bundeszwecke und die Wohnungsfürsorge des Bundes sowie die Verwaltung und Verwertung von Grundstücken, die nicht für Verwaltungszwecke des Bundes oder im Rahmen des Gemeingebrauchs im Aufgabenbereich des Bundes benötigt werden (Allgemeines Grundvermögen) und die forstlichen Dienstleistungen einschließlich forstlicher Bewirtschaftung und naturschutzfachlicher Betreuung des Liegenschaftsvermögens des Bundes. (...)
§ 10 BImAG: Anwendung des Haushaltsrechts (1) (…) Hinsichtlich der nach § 2 Abs. 2 und 3 übertragenen Grundstücke bleiben die §§ 63 und 64 der Bundeshaushaltsordnung unberührt. (…)
Relevante Regelungen im BImAG
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 6 6
§ 63 Erwerb und Veräußerung von Vermögensgegenständen (1) Vermögensgegenstände sollen nur erworben werden, soweit sie zur Erfüllung der Aufgaben des Bundes in absehbarer Zeit erforderlich sind. (2) Vermögensgegenstände dürfen nur veräußert werden, wenn sie zur Erfüllung der Aufgaben des Bundes in absehbarer Zeit nicht benötigt werden. Unbewegliche Vermögensgegenstände, die zur Erfüllung der Aufgaben des Bundes weiterhin benötigt werden, dürfen zur langfristigen Eigennutzung veräußert werden, wenn auf diese Weise die Aufgaben des Bundes nachweislich wirtschaftlicher erfüllt werden können. (3) Vermögensgegenstände dürfen nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden. Ausnahmen können im Haushaltsplan zugelassen werden. Ist der Wert gering oder besteht ein dringendes Bundesinteresse, so kann das Bundesministerium der Finanzen Ausnahmen zulassen.
(4) Für die Überlassung der Nutzung eines Vermögensgegenstandes gelten die Absätze 2 und 3 entsprechend.
Relevante Regelungen in der BHO
§ 64 Grundstücke (1) (…) (2) Haben Grundstücke erheblichen Wert oder besondere Bedeutung und ist ihre Veräußerung im Haushaltsplan nicht vorgesehen, so dürfen sie nur mit Einwilligung des Bundestages und des Bundesrates veräußert werden, soweit nicht aus zwingenden Gründen eine Ausnahme hiervon geboten ist. Ist die Zustimmung nicht eingeholt worden, so sind der Bundestag und der Bundesrat alsbald von der Veräußerung zu unterrichten.
7 02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess
Bundeswehrreform 2011 bundesweit rd 170 Liegenschaften mit ca. 15.000 ha Fläche
Britische Streitkräfte Rd. 65 Liegenschaften und 7000 Wohnungen in NRW und Nds. mit mehr als 20.000 ha Fläche US-Streitkräfte rd. 40 Liegenschaften und 6000 Wohnungen in Rhein-Neckar, Bamberg und Schweinfurt mit ca. 2.700 ha Fläche
Konversionsschwerpunkte - Rückgaben 2012 - 2020
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Fotos: Manfred Henß
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Fotos: Manfred Henß
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02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 11
Kommune als Trägerin der
Planungshoheit
Länder/ Fachbehörden
BImA als Grundstücks- eigentümerin
Investoren/ Interessens- bekundungen
Nutzungskonzept
Städtebauliche und strukturpolitische
Belange
Wohnraumbedarf Arbeitsplätze
Neuansiedlung
Übergeordnete Planung
Erneuerbare Energien Naturschutz
Wirtschaftliche Tragfähigkeit
Markt - orientierung
Projektentwicklung Expansion
Neuansiedlung
Möglichkeit der Gewinnerzielung
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 12
Kommune als Trägerin der
Planungshoheit
Länder/ Fachbehörden
BImA als Grundstücks- eigentümerin
Investoren/ Interessens- bekundungen
Nutzungskonzept
Städtebauliche und strukturpolitische
Belange
Wohnraumbedarf Arbeitsplätze
Neuansiedlung
Übergeordnete Planung
Erneuerbare Energien Naturschutz
Wirtschaftliche Tragfähigkeit
Markt - orientierung
Projektentwicklung Expansion
Neuansiedlung
Möglichkeit der Gewinnerzielung
Vertrauen
Transparenz
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 13
Kommune als Trägerin der
Planungshoheit
Länder/ Fachbehörden
BImA als Grundstücks- eigentümerin
Investoren/ Interessens- bekundungen
Nutzungskonzept
Städtebauliche und strukturpolitische
Belange
Wohnraumbedarf Arbeitsplätze
Neuansiedlung
Übergeordnete Planung
Erneuerbare Energien Naturschutz
Wirtschaftliche Tragfähigkeit
Markt - orientierung
Projektentwicklung Expansion
Neuansiedlung
Möglichkeit der Gewinnerzielung
Nachbarn, Bürger, Verbände
Vertrauen
Transparenz
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 14
Erstzugriffsoption Verbilligung
Umgang mit Kontaminationen
Anschluss- bewirtschaftungs-
konzept
15 02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess
Erstzugriffsoption für Gebietskörperschaften
Beschluss des Haushaltsausschusses des
Deutschen Bundestag vom 21.03.2012
„Es wird zugelassen, dass die BImA an Gebietskörperschaften sowie an privatrechtliche Gesellschaften/Unternehmen, Stiftungen oder Anstalten, an denen die Kommune/Gebiets- Körperschaft mehrheitlich beteiligt ist, die in deren Gebiet gelegenen entbehrlichen Grundstücke, die unmittelbar aus militärischer Vornutzung stammen und zu militärischen Zwecken genutzt wurden (Konversionsgrundstücke), zum gutachterlich ermittelten Verkehrswert ohne Bieterverfahren veräußert.“
Verbindliche Zweckerklärung Der Erwerb muss unmittelbar der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe dienen, zu der die Gebietskörperschaft gesetzlich verpflichtet ist oder die sie auf Grundlage der jeweiligen Kommunalverfassung/Gemeindeordnung des Landes wahrnimmt
Wertermittlung auf Basis eines von der Kommune erarbeiteten Nachnutzungskonzeptes durch einen Sachverständigen der BImA oder Beauftragung eines extern öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Sachverständigen durch die BImA nach den allgemein gültigen Wertermittlungsrichtlinien
16 02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess
Verbilligung beim Verkauf von Konversionsliegenschaften
Koalitionsvertrag für die 18. Legislaturperiode 4.2 Lebensqualität in der Stadt und auf dem Land, gutes und bezahlbares Wohnen, Liegenschaftspolitik:
…„Einen wichtigen Beitrag für mehr Wohnbauland können nicht mehr benötigte Konversionsliegenschaften im öffentlichen Eigentum leisten. Die BImA wird die Kommunen auch weiterhin dabei unterstützen. So wird mit Rücksicht auf die vielen am Gemeinwohl orientierten Vorhaben der Kommunen, wie der Schaffung bezahlbaren Wohnraums und einer lebendigen Stadt, eine verbilligte Abgabe von Grundstücken realisiert. So können auf der Grundlage eines Haushaltsvermerks Konversionsliegenschaften verbilligt abgegeben werden. Das Gesamtvolumen ist auf höchstens 100 Mio. Euro für die nächsten vier Jahre begrenzt.“
Voraussetzung für eine Umsetzung: Auf der Basis eines Haushaltsvermerkes des Deutschen
Bundestages muss zugelassen werden, dass die BImA Verbilligungen gewähren darf (Beschluss wird bis Jahresende erwartet).
17 02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess
d.h. die BImA führt Untersuchungen auf Art und Umfang der Kontaminationen (Grundstücks- und Gebäudekontaminationen, Kampfmittel) auf eigene Kosten durch bei Vorhandenen Kontaminationen saniert sie diese selbst oder berücksichtigt sie wertmindernd bei der Verhandlung von Kaufpreisen
Umgang mit Kontaminationen
Vorgehen der BImA: Kein Verkauf an Dritte ohne vorherige Untersuchung auf Altlasten
„Im Dschungel der Zuständigkeiten – Kampfmittel auf Konver
KM-Problematik möglichst frühzeitig in der Konversion aufgreifen und klären
BImA übernimmt immer Gefahrenabwehr im vorhandenen Zustand, Risiken werden identifiziert und Mittel bereitgestellt
Transparenz und Kommunikation zwischen allen Beteiligten ermöglicht simultane Bearbeitung und Zeitgewinn
Kompromissbereitschaft statt Maximalpositionen
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Ergebnisse der 1. Fachtagung der BImA 04/2014
Fachpanel 4: Planung, Verkauf, Haftung - Umgang mit Kampfmittelrisiken als kommunale Handlungsfelder im Brachflächenrecycling
„Im Dschungel der Zuständigkeiten – Kampfmittel auf Konver
Verbindliche Vereinbarung zu Erkundungs- und Räumprogramm schafft Planungssicherheit für alle Beteiligten. Anregung: Räumvertrag als öffentlich-rechtlichen
Vertrag (§§ 54 ff. VwVfG) als bei allen Beteiligten akzeptierten und rechtssicheren Weg etablieren (Analog §13 (4) BBodSchG) Flächenverbrauch lässt sich auch bei KMR-Risiken
durch zielgerichtes Handeln in der Konversion verringern
Empfehlung
Fachpanel 4: Planung, Verkauf, Haftung - Umgang mit Kampfmittelrisiken als kommunale Handlungsfelder im Brachflächenrecycling
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Konzept zur Anschluss-
bewirtschaftung
Instand-haltung
Zwischen-vermietung
Bewachung
Beheizung
Erhalt technischer
Anlagen
Wirtschaftlichkeit unter Berücksichtigung des
Gesamtlebenszyklus der Liegenschaft
Nutzungsperspektiven und Entwicklungsziele
sind maßgeblich
für
Vermeidung von Substanz-/Imageverlust durch Vernachlässigung
Ständige Anpassung
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 21
Projektmanager
Dataroom
Projektbüro
Projektpage
Herausforderungen: - Vielzahl an
Liegenschaften in einer Region
- 3 betroffene Kommunen
- 3 Bundesländer tangiert
- Rückgaben innerhalb eines kurzen Zeitraumes
- Ungeordnetes Datenmaterial
Maßnahmen der BImA
Organisationsstruktur
22 02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess
Lenkungskreis BImA / Stadt
Spartenleiter Verkauf
Ober-bürgermeister
Planungs- u. Untersuchungsaufträge
Vorstand BImA
BImA Verkauf
BImA Facility
Management
BImA Portfolio-
management
BImA Bundesforst
Projekt-Arbeitsgemeinschaften
Stadt-entwicklung
Umwelt / Naturschutz
Verkehr
Wirtschafts-förderung
Stadtplanung
weitere
Stadtverordneten-versammlung
Arbeitskreis BImA / Stadt
Projektmanager Konversions-beauftragter
+ Team
Projektsteuerer / Moderator
Festlegung von Organisationsstrukturen – das Hanauer Modell als Beispiel
23 02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess
Lenkungskreis BImA / Stadt
Spartenleiter Verkauf
Ober-bürgermeister
Planungs- u. Untersuchungsaufträge
Vorstand BImA
BImA Verkauf
BImA Facility
Management
BImA Portfolio-
management
BImA Bundesforst
Projekt-Arbeitsgemeinschaften
Stadt-entwicklung
Umwelt / Naturschutz
Verkehr
Wirtschafts-förderung
Stadtplanung
weitere
Stadtverordneten-versammlung
Arbeitskreis BImA / Stadt
Projektmanager Konversions-beauftragter
+ Team
Projektsteuerer / Moderator
Festlegung von Organisationsstrukturen – das Hanauer Modell als Beispiel
Interne Umsetzung und kurze
Entscheidungswege müssen
gewährleistet sein
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 24
Aufbau einer gemeinsamen Datenplattform Digitalisierung sämtlicher Liegenschaftsunterlagen, Pläne etc. Ermöglicht gesicherten Datenaustausch zwischen BImA, Kommune und
Käufer
Projektbüro
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 25
Ansprechpartner direkt vor Ort
Dienstsitz des Projektmanagers
Schnelle Erreichbarkeit aller Liegenschaften
Möglichkeiten für Besprechungen und Veranstaltungen
- Ansprechpartner direkt vor Ort
- Dienstsitz des Projektmanagers
- Schnelle Erreichbarkeit aller Liegenschaften
- Möglichkeiten für Besprechungen und Veranstaltungen
Präsentation der Ergebnisse des städtebaulichen Wettbewerbes im Projektbüro
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 26
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 27
Wissenswertes über die Stadt Heidelberg Aktuelle Nachrichten
Wissenswertes und Aktuelle Informationen zur Liegenschaft
Eckdaten zu Infrastruktur, Bebauung, Nutzungsperspektive u.v.m.
Hammonds Barracks in Mannheim-Seckenheim
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 28
Hammonds Barracks in Mannheim-Seckenheim
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 29
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 30
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 31
Kommunikationsmaßnahmen online
Ca. 30 Projektwebsites im Netz
Ein Überblick
02.10.2014, Jörg Musial, Aktuelle Entwicklungen im Konversionsprozess 32
Für Fragen stehe Ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Jörg Musial Spartenleiter Verkauf Bundesanstalt für Immobilienaufgaben Ellerstraße 56 53119 Bonn 0228 / 37787-110 Jö[email protected]
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!