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16.11.2009 Verwaltertreff Ratingen

Rechtsanwälte Riße Focks Keil

Düsseldorf

Schwerpunkte Schwerpunkte

Außenhaftung des Verbandes

Ermächtigungsbeschlüsse

Verwalterpflichten bei Baumängeln

Jahresabrechnung und Sonderbelastung

Nichtöffentlichkeit der Versammlung

Bauliche Maßnahmen/Modernisierung

Außenhaftung des VerbandesAußenhaftung des Verbandes

Welchen Haftungsumfang haben § 10 Abs.6, Abs.8 WEG ?

Kann der kommunale Versorger die einzelnen Miteigentümer in eine gesamtschuldnerische Haftung nehmen?

Der X. Senat des BGH hatte in einem Beschluss vom 12.07.2006 diese Frage offen gelassen.

Im Falle einer durch Landesgesetz angeordneten gesamtschuldnerischen Haftung der Wohnungseigentümer als Miteigentümer für Abfallentsorgung und Straßenreinigung steht § 10 Abs.8 WEG dem Haftungsdurchgriff nicht entgegen.

Bereits in der Teilrechtsfähigkeitsentscheidung vom 02.06.2005 (BGH V ZR 32/05) hatte der V. Senat darauf hingewiesen, neben der Haftung des Verbandes komme eine Haftung des einzelnen in Betracht wenn dieser sich klar und eindeutig verpflichtet habe oder das Gesetz die Haftung begründet.

BGH VII ZR 196/08, Urt. vom 18.06.2009

Verwalterpflichten bei Verwalterpflichten bei BaumängelnBaumängeln

WEG hat seit 1985 Kenntnis von Feuchtigkeitserscheinungen. Im Protokoll 1989 ist vermerkt, mehrere Fachleute hätten bei Begehungen nicht feststellen können, was die Schadenursache sei. V wird 1996 neuer Verwalter. 1996, 1999 und 2000 wird die Feuchtigkeits-problematik erörtert. Im März 2002 wirkt V auf Beschluss über Beauftragung eines Sachverständigen hin. Im April wird eine Einheit vollständig durchfeuchtet. Der betroffene SE verklagt V auf Schadenersatz. Zu Recht?

Pflichten aus § 27 WEGPflichten aus § 27 WEG

Abs.3 Ziffer 1

(…) ist berechtigt und verpflichtet, 2. die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und

Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen;

3. in dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen zu treffen;

Für die Schadenersatzpflicht des Verwalters kommt es auf die Feststellung einer konkreten Pflichtverletzung an und nicht auf einen hypothetischen Geschehensablauf OLG Düsseldorf ZMR 1998, 654 (656)

Die Aufgabe des Verwalters besteht in erster Linie darin, die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die ME zu informieren und deren Entscheidung herbeizuführen

Die ME sind aus § 21 Abs.5 Ziffer 2 WEG selbst dafür verantwortlich, dass die erforderlichen Maßnahmen zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums herbeizuführen.

OLG Frankfurt a.M. Beschl. v. 28.05.2009

ErmächtigungsbeschlüsseErmächtigungsbeschlüsse

Die Gemeinschaft ermächtigt die Fa. „Müller & Müller Hausverwaltungen“ die Ansprüche der WEG aus Gewährleistungen gerichtlich geltend zu machen.

Wirksam?

Müller & Müller ist nicht Verwalterin – BGHZ 107, 268 (271)

Der Beschluss der WEG ist auszulegen, dass im Zweifel die GbR zur gerichtlichen Durchsetzung ermächtigt worden ist – BGH Urt. vom 28.05.2009

Die Gemeinschaft kann auch einen Dritten, der außerhalb der Gemeinschaft steht, mit der Durchsetzung von Ansprüchen betrauen.

BGH V ZR 235/04

Jahresabrechnung und Jahresabrechnung und SonderbelastungenSonderbelastungen

Gemeinschaft beschließt, einer SE die Kosten für eine fruchtlose Gerüststellung aufzugeben. Die Kosten von EUR 1.350,00 wurden der betreffenden SE im Rahmen der Jahresabrechnung, die als Gesamt- und Einzelabrechnung beschlossen wurde, aufgegeben.

Bedenken gegen die Wirksamkeit?– Ist der Beschluss nichtig?– Müssen in die Abrechnung nur Positionen aufgenommen

werden, die alle betreffen?

OLG Hamburg:– Mit der Abrechnung dürfen nicht ausschließlich

Schadenersatzansprüche erfaßt werden, aber dem Einzelnen können die allein auf ihn entfallenden Kosten aufgegeben werden.

Ein Abrechnungsbeschluss mit Sonderbelastung ist nur anfechtbar, nicht nichtig.

OLG Hamburg ZMR 2009, 781 f.

KostenverteilungKostenverteilung

Im notariellen Kaufvertrag über eine unausgebaute Dachgeschoßeinheit heißt es : – „Gegenwärtig besteht keine Verpflichtung zur

Zahlung des Wohngeldes, weil es sich um ein nicht ausgebautes Dachgeschoß handelt. Für den Fall des Ausbaues ist ab Bezugsfertigkeit Wohngeld zu zahlen.“

– WEG beschließt nach 4 Jahren Abrechnung und Wirtschaftsplan, die anteilig eine Kostenverteilung auf die DG-Einheit vorsehen

Auslegung hat sich am Inhalt der Teilungserklärung zu orientieren.

Da der Ausbau als der maßgebliche Zeitpunkt für eine Kostentragung genannt wird, gilt dies für alle Kosten und Lasten der Gemeinschaft. Der Eigentümer ist bis dahin von (jeglicher) Zahllast frei.

OLG Brandenburg, Beschl. vom 29.07.2008, 5 Wx 47/07

Nichtöffentlichkeit der Versammlung

Der Verwalter entscheidet, wegen der rechtlichen Tragweite der zu fassenden Beschlüsse einen RA zur Versammlung einzuladen.

– Verstoß gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit?

Die Nichtöffentlichkiet folgt daraus, dass die ME ihre Angelegenheiten ohne Einflußnahme Dritter erörtern und regeln können sollen.

– BGHZ 121, 236 ff. m.w. N.

Aber:

– Im Interesse aller ME kann der Verwalter einen Berater hinzuziehen,

– wenn kein konkreter Interessengegensatz zwischen einem ME und der übrigen Gemeinschaft besteht und

– kein ME der Anwesenheit des Dritten widerspricht

OLG Köln ZMR 2009, 869 f., OLG München ZMR 2006, 960 (961)

Sonderfachleute– Hinzuziehung bei komplexer Planung– Erstellung eines Leistungsverzeichnisses– Einholung und Auswertung von Angeboten– Technische Vorbereitung der Beschlussfassung– Baubegleitung/-überwachung– Abnahme– Mangelverfolgung

Bauliche Maßnahmen und Modernisierung

Wann verjährt der Anspruch auf erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes der Wohnungseigentumsanlage?

Bauliche Maßnahmen

(§ 22 Abs.1, Abs.2 WEG)

Erstmalige Herstellung

Teileigentümer begehrt die Zustimmung, dass er Fenster in einem Kellerraum einbauen darf, um die baurechtlichen Voraussetzungen für eine Büronutzung herbeizuführen.

Der Teileigentümer ist Zweiterwerber und die ursprüngliche Errichtung des Gebäudes war im Jahr 1991

Der Anspruch auf Herstellung verjährt binnen 3 Jahren (§ 195 BGB) und beginnt mit Kenntnis oder grob fahrlässiger Unkenntnis zu laufen.

Ist der Gläubiger Zweiterwerber muß er sich die Kenntnis/grobfahrlässige Unkenntnis seines Vorgängers zurechnen lassen.

OLG Düsseldorf ZMR 2009, 706 ff.

Bauliche Maßnahme iSv § 22 Abs.2 WEG

Modernisierung ist mit doppelt qualifizierter Mehrheit möglich, wenn sie– eine Anpassung an die technischen

Erfordernisse zum Gegenstand hat, – die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert

und– keinen der Miteigentümer erheblich

benachteiligt

Modernisierung iSv § 559 BGB ist eine Maßnahme, die darauf gerichtet ist, Energie oder Wasser einzusparen oder einen Baukörper an den Stand der Technik anzupassen.

Modernisierende Instandsetzung setzt einen tatsächlichen eingetretenen Schaden voraus, der unter Verwendung modernerer Materialien oder Einsatz neuer Techniken behoben werden soll.

Haftung des VerwaltersHaftung des Verwalters

Haftungsträchtige Verstöße:– Verspätete Feststellung von Mängeln– Keine ausreichende Anzahl von Angeboten– Keine ausreichende Finanzausstattung– Fehlerhafte Bauüberwachung/Abnahme– Keine oder verspätete Mangelverfolgung

Gestufte Beschlussfassung– Erster Beschluss über die Notwendigkeit der

Instandsetzung– Zweiter Beschluss über Art und Umfang der

Sanierung

Vorteil: Wird der erste Beschluss bestandskräftig, kann im Fall der Anfechtung des zweiten nicht mehr die Erforderlichkeit der Maßnahme bezweifelt werden

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