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Kanton St.Gallen
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation
Baudepartement
Aktuelles aus dem Raumplanungsrecht –
Bauen ausserhalb Bauzonen, Zweitwohnungsbau
Herbstanlass der NETZ SG vom 8. November 2012
Berufs- und Weiterbildungszentrum Wattwil, Aula
Vortrag von Jakob Ruckstuhl, Leiter Abteilung Bauen ausserhalb Bauzonen
Kanton St.Gallen
Aktuelles aus dem Raumplanungsrecht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 2
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
Transport von Wärmeenergie aus
Landwirtschaftsbetrieben in die Bauzonen
Zweitwohnungsbau
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 3
Ausgangslage bisher: Unterschiedliche Regelung der Bestandesgarantie betreffend vor 1. Juli 1972 erstellte, heute zonenfremd genutzte Wohnbauten ausserhalb Bauzonen durch Bundesrecht: Nutzung vor 1. Juli 1972 nichtlandwirtschaftlich:
Abbruch und Wiederaufbau zulässig nach Art. 24c RPG Nutzung vor 1. Juli 1972 landwirtschaftlich:
Abbruch und Wiederaufbau unzulässig nach Art. 24d RPG
Umfang Bestandesgarantie von Wohnhäusern war
unterschiedlich geregelt Hauseigentümer wurden ungleich behandelt
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 4
Standesinitiative SG «Die Bundesversammlung wird eingeladen, die Art.
24ff. des Raumplanungsgesetzes dahingehend zu
ändern, dass der Grundsatz Einmal Wohnraum,
immer Wohnraum konsequent und unabhängig vom
Stichtag 1. Juli 1972 umgesetzt wird und dass die
zur Gewährleistung von zeitgemässen
Wohnverhältnissen sinnvollen baulichen
Massnahmen – einschliesslich Wiederaufbau innert
angemessener Frist – möglich sind.»
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 5
Anwendbares Recht Nutzung am 1. Juli 1972
nichtlandwirtschaftlich
Nutzung am 1. Juli 1972
landwirtschaftlich
1. September 2000
(Einführung Art. 24c
und 24d RPG)
Ersatzbau/Erweiterung zulässig
als teilweise oder vollständige
Änderung nach Art. 24c RPG
• Umnutzung zulässig als teilweise
Änderung nach Art. 24d RPG
• Ersatzbau nicht geregelt
• Erweiterung als teilweise oder
vollständige Änderung im
Gebäudeinnern zulässig nach Art. 24d
RPG
Praxis SG:
Ersatzbau zulässig als vollständige
Zweckänderung nach Art. 24d RPG im
Umfang nach Art. 24c RPG
1. Januar 2002
(Neufassung Art. 77
quinquies Abs. 2 BauG
SG)
Ersatzbau/Erweiterung zulässig im
Umfang nach Art. 24c RPG:
Gleichstellung sog. 24c- und 24d-Bauten
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 6
Anwendbares Recht Nutzung am 1. Juli 1972
nichtlandwirtschaftlich
Nutzung am 1. Juli 1972
landwirtschaftlich
September 2003
(Einführung Art. 42a RPV:
Art. 77quinquies Abs. 2
BauG bundesrechtswidrig)
•Ersatzbau nach Art. 24d RPG
unzulässig; zulässig nur nach
Zerstörung durch höhere Gewalt
•Erweiterung nach Art. 24d RPG im
Rahmen zeitgemässer Erneuerung
zulässig
September 2007
(Rev. Art. 24c und 24d
RPG bzw. Art. 42 und 42a
RPV
Lockerung
Erweiterungsmöglichkeit innerhalb
bestehendem Gebäudevolumen
Lockerung
Erweiterungsmöglichkeiten
innerhalb bestehendem
Gebäudevolumen
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 7
Anwendbares Recht Nutzung am 1. Juli 1972
nichtlandwirtschaftlich
Nutzung am 1. Juli 1972
landwirtschaftlich
November 2012
(Änderung Art. 24c RPG;
Einführung Art. 43a RPV)
Erneuerung, teilweise Änderung
und massvolle Erweiterung oder
Wiederaufbau im Falle
rechtmässigen Vorbestandes
Erneuerung, teilweise Änderung
und massvolle Erweiterung oder
Wiederaufbau im Falle
rechtmässigen Vorbestandes
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 8
Zonenfremde Bauten und Anlagen nach Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 41,42 und 43a RPV
Art. 24c Abs. 1 und 2 RPG: Wortlaut unverändert: Bestandesschutz altrechtlicher (Stichtag 1. Juli 1972) Bauten, die zum Zeitpunkt der Rechtsanwendung (z.B. 1. November 2012) bestimmungsgemäss nutzbar waren: - Erneuerung - Teilweise Änderung - Massvolle Erweiterung - Wiederaufbau
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Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 9
Zonenfremde Bauten und Anlagen nach Art. 24c RPG in Verbindung mit Art. 41, 42 und 43a RPV Massvolle Erweiterung (Art. 24c Abs. 2 RPG):
- Ausgangslage bildet die am 1. Juli 1972 vorhandene zonenwidrige Fläche -- anrechenbare Bruttogeschossflächen (aBGF) -- Bruttonebenflächen (BNF)
- Erweiterungen aBGF und BNF ausserhalb des bestehenden Volumens: max. 30%, jedoch höchstens bis 100 m² (Erweiterungen innerhalb werden bei gleichzeitiger Erweiterung innerhalb und ausserhalb nur zur Hälfte angerechnet)
- Erweiterungen aBGF innerhalb des bestehenden Volumens: max. 60%, Erweiterungen BNF innerhalb des bestehenden Volumens ohne Erweiterungen ausserhalb: unlimitiert (aber: Wahrung Identität Baute und Umgebung!)
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 10
- Identität / Wesensgleichheit der Baute und Umgebung -- Vergrösserungen der Nutzfläche -- Volumenveränderungen -- Dachform / Dachgestaltung -- Veränderungen des äusseren Erscheinungsbildes -- Anzahl zusätzliche Wohneinheiten -- Erweiterungen der Erschliessung -- Umbaukosten gemessen am Wert der Baute
- Ersatzbau (Abbruch/Wiederaufbau) ist möglich - Nebenbauten wenn möglich als Anbauten
- Zweckänderungen -- vollständige -- teilweise
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Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 11
Bis 31. Oktober 2012: Änderung bzw. Umnutzung von landwirtschaftlichen Wohnbauten oder von Schutzobjekten nach Art. 24d RPG in Verbindung mit Art. 42a RPV
Bauten, die am 1. Juli 1972 landwirtschaftlich genutzt wurden:
Um- und Ausbauten zu Gunsten Wohnnutzung innerhalb sämtlichen Gebäudevolumens bis max. 60% möglich (Schutzobjekte: unbeschränkt)
Keine Volumenerweiterung (Ausnahme: wohnhygienische Verhältnisse)
Freiwilliger Abbruch und Wiederaufbau ist nicht gestattet
Besonderes:
-- Garagen -- Aussentreppen -- Zufahrten
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 12
Zonenfremde Bauten und Anlagen nach Art. 24c RPG
(ab 1. November 2012)
Art. 24c Abs. 3 RPG neu: Ausdehnung geltende
Regelung nach Art. 24c Abs. 2 RPG auf bis 1. Juli 1972
landwirtschaftlich genutzte Wohnbauten und angebaute
Ökonomiebauten.
Negative Auswirkungen durch zonenfremdes Wohnen
auf Landwirtschaft sollen vermieden werden: Bundesrat
erlässt Vorschriften (neu: Art. 43a Bst. d RPV)
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 13
Art. 24c Abs. 3 RPG i.V.m. Art. 41 RPV neu: Gleichstellung altrechtlicher landwirtschaftlicher Wohnbauten, einschliesslich angebauter Ökonomiebauten, mit den nichtlandwirtschaftlichen Wohnbauten
Altrechtlich: • Alle vor 1. Juli 1972 erstellten landwirtschaftlichen Wohnbauten und • Nach 1. Juli 1972 ausgezonte Wohnbauten
Wohnbauten: • ganzjährig nutzbar • bestimmungsgemäss nutzbar • Maiensässe/Alphütten fallen nicht darunter (Art. 42 Abs. 3 Bst. c RPV)
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 14
Art. 24c Abs. 4 RPG neu: Bauliche Einschränkungen sollen verhindern, dass die Landschaft ihren Charakter nach und nach verliert.
Veränderungen am äusseren Erscheinungsbild nur zulässig, falls: • für zeitgemässe Wohnnutzung nötig, oder • für energetische Sanierung nötig, oder • auf Verbesserung der Anpassung in die Landschaft ausgerichtet.
• Art. 42 RPV im Kern unverändert
• Keine zusätzliche Einschränkung durch Kanton SG gestützt auf
Art. 27a RPG
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 15
Art. 43a RPV neu: Generelle Voraussetzungen
a. Baute wird für bisherigen zonenkonformen oder standortgebundenen Zweck nicht mehr benötigt oder Sicherstellung, dass sie zu diesem Zweck erhalten bleibt;
b. Neue Nutzung zieht keine unnötige Ersatzbaute nach sich;
- höchstens geringfügige Erweiterung der bestehenden Erschliessung;
- Grundeigentümer trägt Erschliessungskosten im Zusammenhang mit bewilligter Nutzung;
c. Landwirtschaftliche Bewirtschaftung der umliegenden Grundstücke nicht gefährdet;
d. keine überwiegenden entgegenstehenden Interessen.
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 16
Art. 24c Abs. 5 RPG
(ersetzt Art. 24c Abs. 1 zweiter Satz RPG):
In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen
Anliegen der Raumplanung vorbehalten, z.B.:
• Natur- und Heimatschutz
• Gewässerraum
• Waldabstand
• Umweltrecht (z.B. Lärmschutz, Luftreinhaltung)
• Naturgefahren
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen
nach bisherigem und künftigem Recht
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 17
Art. 24d RPG: Bleibt unverändert.
Bleibt weiterhin anwendbar auf neurechtliche Wohnbauten
und auf Schutzobjekte.
Neurechtlich:
nach 1. Juli 1972 als zonenkonform oder standortgebunden
erstellte, heute zonenfremd genutzte Wohnbauten
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen nach
bisherigem und künftigem Recht
Beispiel 1: Referenzzustand 1. Juli 1972
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 18
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen nach
bisherigem und künftigem Recht
Beispiel 2: Erweiterung innerhalb bestehendem Volumen
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 19
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen nach
bisherigem und künftigem Recht Beispiel 3: Wohnhausersatzbau mit Ersatz angebauter Scheune
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 20
Kanton St.Gallen
Zonenfremde Wohnbauten ausserhalb Bauzonen nach
bisherigem und künftigem Recht Beispiel 4: Ersatzbau Wohnhaus mit Abbruch angebauter Scheune
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 21
Kanton St.Gallen
Transport von Wärmeenergie aus Landwirtschaftsbetrieben in die Bauzonen
(Art. 34a RPV)
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 22
Ausgangslage (Art. 16a Abs. 1bis RPG):
Bauten und Anlagen zur Energiegewinnung aus Biomasse sind unter bestimmten Voraussetzungen in der Landwirtschaftszone zonenkonform (z.B. Biogasanlagen auf Bauernhof zur Verwertung von Hofdünger und einer gewissen Menge nichtlandwirtschaftlicher Biomasse)
Altrechtlich (Art. 34a Abs.1 Bst. c RPV):
Bauernhof musste an Bauzone angrenzen
Neurechtlich (Art. 34a Abs. 1bis RPV):
• Kriterium Nähe Produktionsstandort/Endverbraucher entfällt
• Unterbringung notwendiger Installationen in bestehenden, landwirtschaftlich nicht mehr benötigten Bauten innerhalb Hofbereich
• Einhaltung der Effizienzkriterien gemäss Branchenstandards
Kanton St.Gallen
Zweitwohnungsbau
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 23
Chronologie:
11.03.2012 Annahme Volksinitiative "Schluss mit
uferlosem Bau von Zweitwohnungen!"
22.08.2012 Bundesrat verabschiedet
Zweitwohnungsverordnung
01.01.2013 Inkrafttreten Zweitwohnungsverordnung (gilt bis
Inkrafttreten Ausführungsgesetzgebung zu Art.
75b BV)
Kanton St.Gallen
Zweitwohnungsbau
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 24
Änderung Bundesverfassung: Art. 75b (neu) Zweitwohnungen • Anteil Zweitwohnungen pro Gemeinde maximal 20% (Abs. 1) • Gemeinden veröffentlichen alljährlich ihren Erstwohnungsanteilplan und Stand des Vollzugs (Abs. 2)
Änderung Übergangsbestimmungen der Bundesverfassung: Art. 197 Ziff. 8 (neu): • Bei fehlender Gesetzgebung bis 11. März 2014 regelt Bundesrat Ausführungsbestimmungen in einer Verordnung (Abs. 1) • Ab 1. Januar 2013 bis Inkrafttreten Ausführungsgesetzgebung erteilte Baubewilligungen für Zweitwohnungen in Gemeinden mit über 20%-Zweitwohnungsanteil sind nichtig (Abs. 2)
Kanton St.Gallen
Zweitwohnungsbau
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 25
Zweitwohnungsverordnung
Geltungsbereich Kanton SG (Art. 1 Abs. 2 Anhang): • Bad Ragaz
• Flums
• Pfäfers
• Quarten
• Amden
• Rieden
• Goldingen
• Ebnat-Kappel
• Stein (SG)
• Nesslau-Krummenau
• Wildhaus-Alt St. Johann
• Hemberg
• Krinau
• Neckertal
Kanton St.Gallen
Zweitwohnungsbau
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 26
Zweitwohnungsverordnung
Zweitwohnungen (Art. 2):
Keine dauernde Nutzung von Wohnungen durch Personen
a. mit Wohnsitz in der Gemeinde;
b. zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken.
Kanton St.Gallen
Zweitwohnungsbau
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 27
Zweitwohnungsverordnung
Bestehende Wohnungen und Hotelbetriebe (Art. 3):
• Vollumfängliche Bestandesgarantie mit Möglichkeit gegenseitiger Umnutzung für
am 11. März 2012 bestandene oder rechtskräftig bewilligte Erst- und
Zweitwohnungen (Abs. 1)
• Eingeschränkte Möglichkeit der Umnutzung für am 11. März 2012 bestandene
Hotelbetriebe (Abs. 3)
• Umnutzung unzulässig bei Missbrauch, insbesondere bei Folge eines Neubaus
einer Erstwohnung (Abs. 4)
Kanton St.Gallen
Zweitwohnungsbau
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 28
Zweitwohnungsverordnung
Bau neuer Wohnungen (Art. 4 und 8):
In Gemeinden mit Zweitwohnungsanteil über 20% dürfen Baubewilligungen für
Wohnungen nur erteilt werden:
• bei Nutzung als Erstwohnungen, oder
• bei nicht individueller Ausgestaltung und ausschliesslich kurzfristiger
gewerblicher Beherbergung von Gästen, oder
• wenn ein vor dem 11. März 2012 genehmigter Sondernutzungsplan betreffend
Zweitwohnungen die Lage, Stellung, Grösse und Gestaltung der Bauten und
Anlagen sowie deren Nutzungsart und Nutzungsmass projektbezogen regelt.
Kanton St.Gallen
Zweitwohnungsbau
9. November 2012
Amt für Raumentwicklung und Geoinformation Seite 29
Zweitwohnungsverordnung
Anmerkung im Grundbuch und Eröffnung Baubewilligung (Art. 6):
• Baubewilligungsbehörde legt beim Bau einer neuen Wohnung die Pflicht zu deren Nutzung als Erstwohnung oder gewerbliche Gästewohnung in der Baubewilligung fest (Abs. 1);
• Baubewilligungsbehörde weist Grundbuchamt in der Baubewilligung an, auf dem Grundbuchblatt des betreffenden Grundstücks die Anmerkung "Erstwohnung" oder "qualifiziert touristisch bewirtschaftete Wohnung" anzubringen (Abs. 2);
• Baubewilligungsbehörde eröffnet dem Bundesamt für Raumentwicklung ARE die Bewilligungen, die sie für gewerbliche Gästewohnungen und ab 1. Januar 2013 bis Inkrafttreten der Ausführungsgesetzgebung für den Bau von Zweitwohnungen erteilt hat (Abs. 3).