Fondos de Inversión Costa Rica SCR-INF-11192018 29 de noviembre 2018

“La calificación de riesgo emitida representa la opinión de la Sociedad Calificadora basada en análisis objetivos realizados por profesionales. No es una recomendación para comprar, vender o mantener determinados instrumentos, ni un aval o garantía de una inversión, emisión o su emisor. Se recomienda analizar el prospecto, información financiera y los hechos relevantes de la entidad calificada que están disponibles en las oficinas del emisor, en la Superintendencia General de Valores, Bolsas de Valores y puestos representantes” 1 El detalle de toda la escala de calificación que utiliza la Calificadora podrá ser consultado en nuestra página www.scriesgo.com

ALDESA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSIÓN, S.A. Informe Mantenimiento de Calificación de Riesgo

Sesión Ordinaria: Nº 1352018 Fecha de ratificación: 07 de diciembre del 2018. Información Financiera: no auditada a junio y setiembre 2018, considerando información adicional a noviembre 2018.

Contactos: José Pablo López Barquero Marcela Mora Rodríguez

Analista Financiero Analista Senior

jlopez@scriesgo.com mmora@scriesgo.com

1. CALIFICACIÓN DE RIESGO

El presente informe corresponde al análisis de mantenimiento del F.I. Inmobiliaria de Renta y Plusvalía administrado por Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión S.A., con información financiera no auditada a junio y setiembre 2018, considerando información adicional a noviembre 2018.

*La calificación otorgada varió con respecto a la anterior.

Explicación de la calificación otorgada: scr A (CR): “La calidad y diversificación de los activos del fondo, la capacidad para la generación de flujos, las fortalezas y debilidades de la administración, presentan una adecuada probabilidad de cumplir con sus objetivos de inversión, teniendo una adecuada gestión para limitar su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del fondo y los relacionados con su entorno. Nivel bueno”.

Las calificaciones desde “scr AA (CR)” a “scr C (CR)”, pueden ser modificadas por la adición del signo positivo (+) o negativo (-), para indicar la posición relativa dentro de las diferentes categorías. Con relación al riesgo de mercado la categoría 3 se refiere a fondos con “alta sensibilidad a condiciones cambiantes en el mercado”; es de esperar que el fondo presente una variabilidad significativa a través de cambios en los escenarios de mercado, además de una alta exposición a los riesgos del mercado al que pertenecen de acuerdo a la naturaleza del fondo.

Perspectiva Estable: Se percibe una baja probabilidad de que la calificación varíe en el mediano plazo.

Perspectiva Observación: se percibe que la probabilidad de cambio en la calificación en el mediano plazo depende de la ocurrencia de un evento en particular.

2. FUNDAMENTOS

Aldesa SAFI, pertenece a un Grupo Financiero y cuenta

con mucha experiencia en la administración de

diversos tipos de fondos de inversión.

El equipo de trabajo cuenta con amplia experiencia en

el sector bursátil y es reconocido a nivel de la industria.

Aldesa SAFI cuenta con políticas y procesos detallados

para la selección de activos y carteras, administración

de la liquidez, así como una gestión de riesgo para el

monitoreo y cumplimiento de los parámetros

establecidos para cada fondo que administra.

El F.I. Inmobiliario Renta y Plusvalía cuenta con una

adecuada diversificación de los ingresos por renta, por

inmueble y por inquilino.

Los niveles de morosidad del fondo se mantienen altos,

considerando que los atrasos en los alquileres

representan un porcentaje significativo de los ingresos

percibidos en el mes.

SCRiesgo considera que la desocupación del fondo es

alta y corresponde a unos de los niveles de

desocupación más significativos de la industria.

La administración tiene como reto mantener niveles

bajos de desocupación y de morosidad en el fondo

inmobiliario de manera que no afecten la rentabilidad

de los inversionistas.

Se establece como un reto mantener una eficiente

administración de los activos, de manera que se

cumpla con el objetivo para el cual fue creado el fondo,

además de que se genere rendimiento y se honre

oportunamente las obligaciones con los inversionistas.

Calificación Perspectiva Calificación Perspectiva

F.I. Inmobiliaria de Renta y Plusvalía ND scr A+ 3 (CR) Estable scr A+ 3 (CR) En Observación

FondoAnterior Actual*

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La aprobación del Proyecto de Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas (Expediente N° 20.580), traerá consigo efectos directos sobre los fondos inmobiliarios, pudiendo ocasionar afectaciones en los fundamentales de dichos fondos. Sin embargo, dependerá en gran medida de la gestión que realice la Administración de cada fondo para mitigar los riesgos que podrían materializarse a futuro

El Consejo de Calificación acordó modificar la perspectiva del Fondo de Inversión Inmobiliaria de Renta y Plusvalía ND, para el presente período en análisis. La perspectiva "En Observación" se otorga a la espera de que las actuales negociaciones con posibles inquilinos se traduzcan efectivamente en arrendamientos, se reduzcan los saldos pendientes por cobrar y que las estrategias planteadas para mejorar los indicadores claves del Fondo impacten favorablemente su desempeño y rendimiento en el mercado.

3. ALDESA SOCIEDAD DE FONDOS DE INVERSIÓN, S.A.

Aldesa Sociedad de Fondos de Inversión, se constituyó como una sociedad anónima, bajo las leyes de la República de Costa Rica, el 22 de febrero de 1989, con la finalidad de ejercer la gestión, estructuración y administración de fondos de inversión.

La SAFI mantiene inscritos ante la SUGEVAL doce fondos de inversión, a saber: seis financieros, dos de desarrollo de proyectos, tres megafondos y uno inmobiliario; donde su totalidad registran activos a la fecha de análisis. Seguidamente, se encuentra un detalle de lo mencionado:

Al término de setiembre 2018, la SAFI registra un monto de activos administrados por ¢144.192,0 millones, mostrando una reducción anual del 7%, así como un incremento semestral del 3%. La siguiente gráfica denota el comportamiento del activo administrado por Aldesa SAFI durante el último año:

Aldesa SAFI exhibe una participación de mercado de 4,91% a setiembre 2018, esto según el volumen administrado. Simultáneamente, este porcentaje sitúa a la SAFI en la posición número ocho, dentro de las catorce sociedades administradoras de fondos de inversión activas a la referida fecha de corte.

Resulta relevante señalar que el fondo de desarrollo de proyectos Monte del Barco (FI-000000120) se constituye como el instrumento de mayor importancia relativa para la SAFI, pues refleja un aporte promedio del 49% dentro del total de activos administrados en los últimos seis meses. Seguidamente, con un 30% de participación se posiciona el Fondo Inmobiliario Renta y Plusvalía No Diversificado (ALDINMRENTAFI).

Fondo de Inversión Tipo de Fondo

F.I. No Diversificado Aldesa Liquidez Colones Mercado de Dinero

F.I. No Diversificado Aldesa Liquidez Público Colones Mercado de Dinero

F.I. No Diversificado Aldesa Liquidez Dólares Mercado de Dinero

F.I. No Diversificado Aldesa Mensual Colones Ingreso

F.I. No Diversificado Aldesa Renta Costa Rica Ingreso

F.I. No Diversificado Aldesa Renta Dólares Ingreso

F.I. Megafondo Aldesa Selección Global Megafondo

F.I. Megafondo Aldesa Selección Global Dinámico Megafondo

F.I. Megafondo Aldesa Selección Global Flexible Megafondo

F.I. Inmobiliaria de Renta y Plusvalía No Diversificado Inmobiliario

F.I. de Desarrollo de Proyectos Terra C Desarrollo de Proyectos

F.I. de Desarrollo de Proyectos Monte del Barco Desarrollo de Proyectos

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Con respecto a la centralización de activos por inversionista, análisis ejecutado a través del Herfindahl Index (H), es posible apreciar una concentración muy baja en el fondo de inversión inmobiliario administrado por la SAFI, evidenciando una relativa constancia en el período bajo estudio al mostrar índices inferiores a los 1.000 puntos y con esto una centralización baja de activos dentro del círculo de los 20 principales inversores.

3.1 Situación Financiera

Al cierre de setiembre 2018, la SAFI contabiliza un monto de ¢773,91 millones en activos, cifra que expresa un decrecimiento anual del 8%. Dicha variación responde a la reducción interanual del 27% en las inversiones en instrumentos financieros, aunado a la contracción del 16% en las disponibilidades. Contrariamente, dicha disminución se vio sopesada por el incremento anual del 130% en las cuentas y comisiones por cobrar.

De acuerdo a su composición, a setiembre 2018, los activos de la SAFI se conforman en un 38% por las disponibilidades, 36% por las inversiones en instrumentos financieros, las cuentas y comisiones por cobrar registran un aporte del 24% y el restante 2% recae sobre la cuenta de otros activos. Por otro lado, los pasivos alcanzan la suma de ¢57,02 millones a setiembre 2018, registrando una disminución interanual del 7%. Dicha variación responde a la contracción interanual en las cuentas por pagar y provisiones. Por su parte, el patrimonio de Aldesa SAFI exhibe una cifra de ¢716,89 millones a la fecha bajo análisis, reduciéndose un 8% de forma interanual, dada la disminución interanual del 356% en la utilidad del período, sumado al crecimiento del 99% en la partida de pérdidas no realizadas. Resulta válido acotar que el capital social de la SAFI, rubro de mayor injerencia en el esquema patrimonial, no muestra variaciones a lo largo del último año.

Al término de setiembre 2018, Aldesa SAFI registra una pérdida acumulada de ¢49,64 millones, disminuyendo significativamente de forma anual, período en donde se registró una utilidad acumulada de ¢19,4 millones. Esta variación surge como consecuencia de la reducción en los ingresos acumulados, aunado al decrecimiento exhibido por los gastos. Precisamente, los ingresos totales alcanzan la suma de ¢888,8 millones al cierre del tercer trimestre del 2018, registrando una reducción anual de 12%. Dicha variación surge en virtud de la contracción anual del 12% en los ingresos operativos, específicamente por la disminución del 12% en las comisiones por servicios. Según su estructura, los ingresos totales se constituyen en un 96% por los ingresos de operación, mientras que el 4% restante corresponde a ingresos financieros. Dicha conformación se mantiene relativamente estable de forma anual. Asimismo, los gastos de la SAFI contabilizan un monto acumulado de ¢938,44 millones a setiembre 2018, presentando un decrecimiento del 5% con respecto a setiembre 2017. Esta variación de los gastos totales obedece a las reducciones anuales del 9% y 3% en los gastos operativos y administrativos, respectivamente. En línea con lo anterior, los egresos totales están constituidos en un 74% por gastos administrativos, seguido de un 25% de otros gastos de operación y la ligera proporción restante recae sobre los gastos financieros.

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Por tanto, al término de setiembre 2018, es posible apreciar una relativa estabilidad en la razón circulante de la SAFI y en sus niveles de endeudamiento. No obstante, la pérdida registrada se tradujo consecuentemente en una desmejora sobre la estructura rentable de la Sociedad, aspecto evidenciado a través del análisis de los indicadores de rentabilidad.

Según comenta la Administración, la situación actual de la economía costarricense ha impactado considerablemente la rentabilidad de la SAFI, en virtud principalmente de una marcada disminución en los activos administrados, sumado a una reducción en los activos netos dada la valoración a mercado producto de la corrección de los bonos de Costa Rica. Como parte de las estrategias para revertir esta situación, Aldesa SAFI procedió con la inscripción ante SUGEVAL de Megafondos, mismos que poseen exposición al mercado internacional, buscando con esto aminorar el riesgo de concentración en el mercado local. De acuerdo a lo expresado, a medida que se disipe la incertidumbre de la situación económica actual, se espera que los precios se estabilicen, condición que facultaría mejorar los rendimientos y con esto incentivar la inversión sobre los diferentes fondos de inversión.

4. HECHOS RELEVANTES

El 21 de mayo del 2018, Aldesa SAFI informa una serie de acuerdos tomados en la Asamblea Extraordinaria del Fondo de Inversión Inmobiliario de Renta y Plusvalía, en donde destacan cambios a nivel de fecha de pago de beneficios, así como la debida preparación de un informe de gestión del Fondo. El 22 de junio del 2018, se comunica un cambio sobre el prospecto del F.I. Inmobiliario Renta y Plusvalía, variación dirigida hacia la fecha de pago de los beneficios. El 28 de junio del 2018, la SAFI informa que en sesión de Junta Directiva se acordó nombrar a la señora Marcela Madrigal Herrera como Gerente de Riesgos, encargada directa de esta unidad, asumiendo además funciones de cumplimiento normativo. El 31 de agosto del 2018, se acordó modificar la comisión de administración del F.I. Inmobiliario de Renta y Plusvalía, pasando de un 1,75% vigente hasta el día 31 de agosto del 2018, al 1,50%, cambio efectivo a partir del 01 de setiembre del 2018.

5. FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIA DE RENTA Y PLUSVALÍA NO DIVERSIFICADO

Calificación de Riesgo: scr A+ 3 (CR) Perspectiva En Observación

El fondo fue aprobado por el Consejo Nacional de Supervisión del Sistema Financiero (CONASSIF), el 10 de mayo de 1999, en su sesión #91-99. El Fondo de Inversión Inmobiliaria de Renta y Plusvalía No Diversificado se dirige a todo aquel inversionista que desee diversificar sus inversiones a través de un portafolio de activos no financieros. El objetivo del fondo es proteger el capital del inversionista del riesgo de inflación, maximizar la renta del inversionista, diversificar y compensar los riesgos. Este fondo no se recomienda para aquellas personas que invierten dinero ocioso en forma transitoria o a plazo fijo. El plazo mínimo recomendado es de tres años.

Set-17 Dic-17 Mar-18 Jun-18 Set-18

Activo Circulante / Pasivo Circulante 13,34 11,60 12,70 19,73 13,32

Pasivos Totales / Patrimonio 0,08 0,09 0,08 0,05 0,08

Gastos Totales / Ingresos Totales 97% 98% 104% 105% 106%

Margen neto 2% 1% -4% -5% -6%

Rendimiento s/ Inversión 3% 2% -6% -7% -8%

Rentabilidad s/ patrimonio 3% 2% -6% -8% -9%

Indicadores ALDESA SAFI S.A.

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5.1 Situación Financiera del Fondo Al cierre de setiembre 2018, el Fondo registra activos por la suma de US$75,74 millones, presentando una ligera reducción del 0,4% de forma interanual, debido principalmente por la reducción del 48% de la partida de efectivo y equivalentes, lo cual está asociado con la realización de trabajos de mantenimiento que se tenían proyectados y la amortización de crédito bancario. Contrario a dicha disminución, la partida de inversión en inmuebles registró un leve aumento anual del 0,4%. Con relación a la composición de los activos, la principal

cuenta corresponde a las inversiones en inmuebles, misma

que totaliza la suma US$74,86 millones y constituye el

98,8% del total de activos. Seguidamente, se encuentra la

partida de efectivo con el 0,8% y la porción restante

corresponde a alquileres por cobrar, gastos diferidos y otras

cuentas por cobrar.

Por su parte, el pasivo registra la cifra de US$10,0 millones, la cual se contrae anualmente un 5% producto principalmente de la disminución de los documentos por pagar, dado los procesos de amortización del crédito con Banco Davivienda. En términos de composición, los documentos por pagar representan el 88% de los pasivos totales y los depósitos en garantía el 5%, siendo éstas las partidas más representativas. Tomando en consideración el monto de los activos y pasivos del Fondo a setiembre 2018, el nivel de apalancamiento es de 13,20%, posición que se mantiene holgada con respecto al límite máximo establecido por la SUGEVAL (60%).

A setiembre 2018, el patrimonio asciende a US$65,74 millones, incrementándose levemente un 0,4% anualmente, en virtud del crecimiento en el rubro de reservas por valuación de inmuebles a valor razonable. El patrimonio registra como su principal exponente a los títulos de participación, los cuales suman US$56,3 millones, significando el 85% del total, mientras que las cuentas reservas por valuación de inmuebles a valor razonable, el capital pagado en exceso y las utilidades por distribuir muestran participaciones individuales del 5%.

Con respecto a la estructura de resultados, el Fondo contabiliza una utilidad neta acumulada de US$2,08 millones a setiembre 2018, la cual muestra una reducción anual del 20%. Dicha variación está asociada a la contracción de los ingresos totales contrastado con el decrecimiento presentado por los gastos.

Propiamente, los ingresos del Fondo suman US$4,57 millones a setiembre 2018, reduciéndose de forma anual un 12% (US$600,78 mil), como consecuencia principalmente de la disminución del 5% y 97% en los ingresos por arrendamientos e ingresos extraordinarios, respectivamente.

En términos de composición, los ingresos por alquiler corresponden a la partida de mayor injerencia sobre el total de ingresos, reflejando una participación del 97%. La porción restante lo conforman partidas como la ganancia no realizada por ajustes, ingreso por intereses, ganancia por diferencial cambiario e ingresos extraordinarios. Con respecto a los egresos del Fondo, éstos registran la cifra de US$2,5 millones a setiembre 2018, disminuyendo un 3% anualmente, lo cual responde principalmente a la ausencia de pérdidas en ventas de edificio, aunado al decrecimiento en la estimación por incobrables y en los gastos operativos.

Tipo Cerrado

Objetivo Inmobi l iario-Ingreso

Mercado inmobi l iario Costarricense

Moneda Dólares

Emis ión autorizada US$56.295.789

Valor nominal $1

Participaciones autorizadas 56.295.789

Dis tribución de beneficios Mensual

Comis ión Adm. Máxima5% anual sobre va lor

neto de los activos

Características

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La partida más representativa del total de gastos corresponde a los gastos operativos, con una participación del 45%. Seguidamente, la comisión de administración exhibe una participación del 34%, mientras que los gastos financieros presentan un aporte del 22%, siendo éstos los más representativos.

5.2 Activos e Inversionistas

En línea con lo indicado anteriormente, el Fondo contabiliza US$75,74 millones en activos administrados al finalizar setiembre 2018, los cuales se reducen anualmente un 0,4%. De acuerdo con el monto de activos, el Fondo se ubica en la posición 9 dentro del mercado de los 14 fondos de inversión inmobiliarios en dólares, exhibiendo una participación 3,53%.

Al término del período bajo estudio, el Fondo presenta una cifra de 442 inversionistas, dato que no contabiliza el número de cuentas colocadas por otros puestos de bolsa, ya que las directrices a nivel normativo imposibilitan el acceso a dicha información.

Es destacable que la cartera pasiva del fondo presenta una baja concentración, donde los 20 principales inversores representan cerca del 35% del total de la cartera y el mayor inversionista aporta cerca del 10%. Además, al analizar la concentración específicamente dentro de los 20 principales inversionistas por medio del Herfindahl Index (H) se obtuvo como resultado 180 puntos, lo cual refleja una concentración muy baja.

5.3 Activos Administrados en cartera

Al cierre de setiembre 2018, la cartera inmobiliaria del Fondo se constituye en total por 33 bienes inmuebles, cifra que se mantiene sin variaciones durante el último año y evidencia una significativa diversificación según inmueble. Resulta válido señalar que el 62% del área total arrendable está destinada hacia la actividad económica de comercio, seguido de un 25% enfocado hacia bodegas, 11% sobre oficinas y el restante 2% se encuentra orientado hacia el arrendamiento de parques industriales. Además, el área total arrendable es de 72.404,83 m2, dimensión que se mantuvo sin variaciones de forma anual, dada la inexistencia de compras o ampliación de inmuebles para el período indicado. De acuerdo con el total de área arrendable a setiembre 2018, Bodegas Santa Ana se registra como la más representativa, dado que su área corresponde al 10% del total, en conjunto las fincas filiales en Terramall representan cerca del 9%, seguido por 3 inmuebles cuya participación individual es del 7%: Bodegas Guápiles, Ofibodegas La Uruca y Oficentro Plaza Mayor, siendo éstos los 5 más significativos.

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De acuerdo con la composición del fondo por valor en libros de los inmuebles, el inmueble Terramall se ubica como el principal bien con una participación del 19%, seguido por el inmueble Oficentro Plaza Mayor con el 9% y Ofibodegas La Uruca con el 7%.

5.4 Generación de Ingresos

Al cierre de setiembre 2018, el Fondo registró US$479,76 mil en ingresos por conceptos de arrendamientos, lo que representa una reducción del 8% con respecto al término del periodo anterior. Sobre este tema, cabe acotar que el ingreso por arrendamiento estuvo influenciado por las disminuciones en los montos de alquileres, importantes variaciones en términos de ocupación, así como salida de inquilinos relevantes dentro de la cartera inmobiliaria.

Por su parte, el inmueble que genera un mayor monto de rentas mensuales corresponde a Terramall con un 10% sobre el total percibido, seguido de Bodegas Santa Ana con el 14%, Plaza Mayor con un 10% y Ofibodegas La Uruca con un 9%, siendo éstos los de mayor representatividad.

El presente Fondo refleja una moderada concentración por inquilino, en donde los 10 mayores arrendatarios representaron alrededor del 46% de la renta total y el resto de inquilinos (105) constituyen el restante 54%, cuyos aportes individuales no superan el 2%. En forma desagregada, el principal arrendatario aporta el 13% de las rentas totales percibidas a setiembre 2018.

Lo anterior implica una diversificación apropiada de los ingresos y por lo tanto, menor exposición al riesgo de concentración de ingresos por inquilino; esto ante una eventual reducción en la cantidad de arrendatarios de inmuebles.

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5.5 Atraso de alquileres

Al cierre de setiembre 2018, las cuentas por cobrar ascienden a US$141,00 mil, monto que refleja un incremento anual y semestral del 30% y 20%, respectivamente. Resulta preciso señalar que dicha morosidad está conformada por 41 inquilinos. Además, resulta importante mencionar que el 41% de las cuentas por cobrar registradas a setiembre 2018 poseen atrasos iguales o superiores a los 30 días, de las cuales 6 operaciones (aproximadamente un 15% de saldo total moroso) que sobrepasan los 90 días de morosidad. Por tanto, un 59% exhiben atrasos inferiores al mes. El saldo adeudado representa el 29% del total de ingresos percibidos a setiembre 2018, proporción considerada como alta. Precisamente, dicha representatividad aumenta de forma anual (21%) y respecto a marzo 2018 (23%). Ante este tema, la Administración indica que mantiene una gestión activa con aquellos inquilinos que presenten alguna dificultad para cumplir con sus compromisos de pago, realizando arreglos de pago extrajudiciales en alguno de los casos.

5.6 Ocupación

Sobre este tema, resulta importante mencionar que el porcentaje de ocupación a setiembre 2018 exhibió un decrecimiento de forma anual y semestral, comportamiento atribuible mayoritariamente a la desocupación total mostrada por el inmueble INDUPARK, aunado a la reducción del área arrendada del bien denominado Bodegas Guápiles.

En línea con lo anterior, el área total desocupada registra dimensiones de 17.356 m2, siendo la superficie de INDUPARK la más representativa con un 26% del total desocupado. Seguidamente, se encuentra Bodegas Guápiles con un 16%, Mall Internacional Alajuela con un 12% y Oficentro Plaza Mayor con un 9%.

Durante el semestre bajo evaluación, la tasa de desocupación osciló entre 15% y 24%, manifestando una clara tendencia creciente para el período indicado. Específicamente al cierre setiembre 2018, el indicador de desocupación es de 24%, el cual se considera alto y se incrementa en aproximadamente 10 p.p. respecto a lo mostrado en el año anterior.

En línea con lo anterior, la evolución del nivel de ocupación del fondo en el último año, se muestra seguidamente:

Detalle de desocupación Set-17 Dic-17 Mar-18 Jun-18 Set-18

Metros arrendables (m2) 72.404,83 72.404,83 72.404,83 72.404,83 72.404,83

Metros desocupación (m2)

OFICENTRO PLAZA MAYOR 552,52 568,20 1.098,71 1.098,71 1.514,60

TERRAMALL (22 LOCALES) 428,17 424,15 422,55 695,01 695,01

TERRAMALL (7 LOCALES) 88,14 - - -

EDIFICIO NOVARTIS-LLAFISE-TRES ERRES 579,00 579,00 579,00 - -

EDIFICIO AVAL CARD 527,00 - - -

PLAZA RIVERSIDE (10 FINCAS) 588,76 588,76 353,18 - -

OFICENTRO PADRE PIO 192,00 192,00 192,00 192,00 153,00

EDIFICIO KABAT 354,00 443,33 481,74 448,11 448,11

CC CONDOMINIO INDUSTRIAL - PAVAS - 441,50 441,50 441,50 441,50

GALERIA DEL ESTE 441,25 441,25 442,71 442,71 555,26

OFIBODEGAS LA VALENCIA 600,00 300,00 - - -

CONSTRUCENTER TAMARINDO 450,88 450,88 676,32 676,32 676,32

TORRE MERCEDES (12 FINCAS FILIALES) - - - 439,73 439,73

BODEGAS GUÁPILES 1.417,90 1.268,00 1.268,00 2.765,10 2.765,10

CENTRO COMERCIAL REAL HERRADURA 157,57 134,56 88,48 88,48 111,91

FERRETERIAS EL MAR (SANTA ANA) - - 229,90 229,90 229,90

INDUPARK - - - - 4.591,00

TERRAMALL LOCAL 410 354,00 354,00 354,00 354,00 354,00

TERRAMALL LOCAL 357 488,67 488,67 488,67 488,67 488,67

MALL INTERNACIONAL ALAJUELA 2.036,78 2.036,78 2.036,78 2.036,78 2.036,78

URBANIZACIÓN INDUSTRIAL CARAZO - - - 1.441,00 -

EDIFICIO CORIS CARTAGO 420,79 1.300,00 1.300,00 1.300,00 1.300,00

EDIFICIO GUILA 518,40 403,52 403,52 403,52

PLAZA VIVE - - - - 149,17

Total desocupados 10.195,8 10.011,1 10.857,1 13.541,5 17.353,6

Porcentaje de desocupación 14,1% 13,9% 15,0% 18,9% 24,2%

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Basado en un modelo de sensibilización implementado por SCRiesgo, mismo que posibilita el análisis del riesgo de liquidez en los fondos inmobiliarios, se puede obtener la brecha entre los ingresos percibidos y los que eventualmente se podrían haber recaudado en un escenario de total ocupación y en ausencia de morosidad.

Dado el nivel de desocupación que presenta el Fondo a setiembre 2018, se puede apreciar un aumento en la brecha respecto a setiembre 2017, indicando de esta forma un crecimiento en la dispersión de la relación de ingresos percibidos y los potencialmente considerados. Dicha variación de la brecha se encuentra impulsada principalmente por los metros cuadrados libres producto de la desocupación mayoritaria de INDUPARK, Bodegas Guápiles y Mall Internacional Alajuela. De igual forma, el comportamiento mensual de los montos morosos impactó la mencionada brecha.

El escenario actual que presenta el Fondo, donde se incrementa anualmente la desocupación y los montos morosos representan una importante proporción de las rentas percibidas, expresa una brecha promedio del 33% para el año terminado a setiembre 2018, lo que indica que los ingresos realmente percibidos se alejan en dicho porcentaje de lo que eventualmente se podrían haber recaudado en un escenario de total ocupación y sin morosidad. Lo anterior faculta un mejor discernimiento sobre las vías a las cuales se deben orientar los esfuerzos de la gestión del Fondo para mejorar su desempeño.

Con respecto al tema de ocupación, la Administración mantiene una gestión activa para arrendar aquellos inmuebles que presentan metros cuadrados disponibles por alquilar. Ante este panorama, según se expresa, se mantienen negociaciones avanzadas para arrendar inmuebles como INDUPARK, Bodegas Guápiles (alquiler en firme de un local a la fecha, quedando pendiente aún 3 locales) y Mall Internacional Alajuela (en negociaciones para ampliar el local de un inquilino actual, así como un posible arrendamiento de 800 m2 a un cliente estatal).

5.7 Valoraciones efectuadas De acuerdo con la normativa vigente, los fondos inmobiliarios deben realizar valoraciones de sus inmuebles al menos una vez al año. Por lo tanto, en el semestre bajo análisis se aplicaron valoraciones a 26 inmuebles, considerando los 3 locales ubicados en Terramall. A continuación, se detallan los montos resultantes de las valoraciones ejecutadas para el semestre bajo evaluación.

*Se efectuó la venta de 4 fincas filiales el 24 de mayo del 2017.

Cabe mencionar que el efecto neto de las valoraciones durante el período en análisis fue positivo, producto principalmente de la plusvalía registrada por la valoración en los inmuebles Terramall Local 357, Bodegas Belén, IPAK y Construcenter Tamarindo.

Asimismo, el efecto neto positivo de las valoraciones fue aminorado por las minusvalías registradas en los inmuebles Terramall Local 410 y Galería del Este.

Valoración

financiera

Valoración

pericial

ARTEA Desamparados $455.452 $523.092 $469.450 $13.998 3,07%

ARTEA Hospital $964.863 $1.122.779 $957.287 -$7.576 -0,79%

Bodegas Belén $1.306.944 $1.835.041 $1.532.791 $225.847 17,28%

Bodegas Santa Ana $5.747.120 $7.290.356 $5.870.411 $123.291 2,15%

C.C. Condominio Industrial Pavas $894.038 $895.353 $838.850 -$55.188 -6,17%

C.C. Real Herradura $268.923 $353.437 $551.801 $84.514 31,43%

Compañía Mercantil $3.911.814 $3.972.994 $6.199.778 $61.180 1,56%

Construcenter Tamarindo $1.071.393 $1.218.077 $1.579.759 $146.684 13,69%

Edificio Ángeles de Mar $1.685.590 $1.742.526 $1.974.314 $56.936 3,38%

Edificio Aval Card $709.313 $693.807 $1.151.675 -$15.506 -2,19%

Edificio Coris Cartago $1.276.697 $1.346.627 $1.296.561 $19.864 1,56%

Edificio Kabat $1.133.652 $1.151.327 $1.108.295 -$25.357 -2,24%

Edificio Stewart Tittle $1.659.127 $1.596.872 $1.655.100 -$62.255 -3,75%

Galería del Este $2.188.148 $2.675.886 $2.075.556 -$112.592 -5,15%

INDUPARK $4.470.262 $4.698.184 $4.513.965 $43.703 0,98%

IPAK $804.080 $1.165.728 $951.079 $146.999 18,28%

Mall Internacional Alajuela $3.400.255 $3.428.517 $3.651.367 $28.262 0,83%

Ofibodegas La Uruca $5.135.000 $5.863.648 $5.215.813 $80.813 1,57%

Ofibodegas La Valencia $2.237.710 $2.204.717 $2.360.116 -$32.993 -1,47%

C.C. Plaza Mayor* $6.757.183 $7.738.382 $6.546.639 -$210.544 -3,12%

Plaza Vive $1.605.068 $1.738.868 $1.616.629 $11.561 0,72%

Rostipollos Escazú $645.544 $582.463 $913.681 -$63.081 -9,77%

Rostipollos Guadalupe $678.440 $595.194 $684.046 -$83.246 -12,27%

Rostipollos San Pedro $269.280 $320.796 $277.200 $7.920 2,94%

Terramall Local 357 $611.951 $1.749.099 $1.007.976 $396.025 64,72%

Terramall Local 410 $1.234.426 $996.887 $1.907.948 -$237.539 -19,24%

Terramall Local M-6 $1.914.802 $2.549.930 $1.903.430 -$11.372 -0,59%

Torre Mercedes (12 F.F.) $1.059.335 $1.029.331 $1.049.475 -$30.004 -2,83%

Total $61.079.917 $59.860.992 $500.344

* Se efectuó la venta de 4 fincas fi l ia les el 24 de mayo de 2017.

InmuebleValoración

anterior

Avalúo Actual

Plusvalía Variación

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Para el caso específico de las valoraciones de los locales 357 y 410 del inmueble Terramall, se procedió con un ajuste sobre en el valor de las fincas, dado que en períodos anteriores el proceso de valoración contemplaba en conjunto los dos bienes; condición que difiere de las valoraciones individuales ejecutadas actualmente. Con respecto a la plusvalía mostrada por Bodegas Belén, ésta estuvo determinada por la valoración pericial en virtud del aumento en el valor del terreno. Con respecto al caso de C.C. Plaza Mayor, a finales de mayo 2017 se efectuó la venta de 4 fincas filiales, aspecto que consecuentemente determinó la reducción en el valor del inmueble, esto de contrastarse con lo registrado en la valoración realizada a inicios de mayo 2017.

5.8 Riesgo-Rendimiento

Con relación al comportamiento del rendimiento del Fondo, el mismo se ve influenciado por las valoraciones que se realizan en la cartera inmobiliaria. Al cierre de setiembre 2018, el rendimiento promedio de los últimos 12 meses del Fondo es de 4,52%, el cual se reduce respecto al semestre anterior y es inferior al registrado por el promedio de la industria (7,03%).

En cuanto al rendimiento líquido, mismo percibido por los inversionistas de acuerdo a las rentas mensuales que recauda el fondo, este se registra en 4,34% para el último año terminado en setiembre 2018, mostrándose inferior al de la industria (7,94%).

La siguiente tabla muestra un resumen de los principales indicadores del Fondo de Inversión para el período de análisis.

1

En cuanto a la relación riesgo-rendimiento, el Fondo se ubica en el segundo cuadrante, el cual asocia niveles de riesgo y rendimiento menores a los presentados por el promedio del mercado. De compararse con el semestre anterior, el Fondo varió de posición, período en donde se situó en el cuarto cuadrante.

1 La descripción de los indicadores considerados y el benchmark histórico se encuentra al final del presente informe.

IndicadorMar-17 a

Set-17

Set-17 a

Mar-18

Mar-18 a

Set-18

Mercado Mar-

18 a Set-18

PROMEDIO 6,53 5,70 4,52 7,03

DESVSTD 0,50 0,61 0,22 0,31

RAR 13,10 9,28 20,87 22,92

COEFVAR 0,08 0,11 0,05 0,04

MAXIMO 7,20 6,67 4,89 7,56

MINIMO 5,79 4,89 4,21 6,49

BETA -0,11 -0,31 0,39 n.a .

F.I. Inmobiliaria de Renta y Plusvalía

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6. TÉRMINOS A CONSIDERAR

6.1 Benchmark Histórico

Fondo construido por parte de la calificadora, con un histórico de 2 años, que se considera óptimo para la industria específica de los fondos de inversión de mercado de dinero, abiertos y según el tipo de moneda que corresponda. Se define como un portafolio óptimo (maximiza la rentabilidad y minimiza el riesgo) que resume las mejores prácticas a nivel de la industria.

6.2 Modelo de Exceso de Riesgo (MER)

El MER tiene como objetivo cuantificar el excedente de riesgo que posee el fondo bajo análisis con respecto al Benchmark histórico. El modelo se construye con el propósito de atacar el desafío que presenta un mercado como el costarricense, el cual no cuenta con una profundidad necesaria para definir un indicador de riesgo y rendimiento del mercado. Para su elaboración se utiliza la técnica de construcción de portafolios balanceados o “inteligentes” y cuenta con 5 categorías.

6.3 Beta

Se muestra como una medida de sensibilidad de los rendimientos del fondo ante variaciones en el mercado.

6.4 Coeficiente de Variación

Una medida que intenta incorporar en una única cifra el rendimiento previsto y el riesgo de la inversión (medido como la desviación estándar del rendimiento). En el caso de fondos de inversión cuanto más bajo es el CV, menor es el riesgo por unidad de rendimiento.

6.5 Desviación Estándar

Indica en cuánto se alejan en promedio los rendimientos diarios del fondo de inversión con respecto al rendimiento promedio obtenido durante el período de tiempo en estudio.

6.6 Duración

La duración permite a los inversionistas conocer el plazo promedio de vencimiento (en años) de los valores de deuda de la cartera. También se entiende como el tiempo necesario en recuperar la inversión realizada. Además, se utiliza para medir la exposición de la cartera ante los posibles cambios en la tasa de interés, por lo que se considera que una mayor duración se va a ver traducida en un mayor riesgo.

6.7 Duración Modificada

Se define como la sensibilidad del precio del valor del portafolio ante cambios en las tasas de interés. Por ejemplo, si la duración modificada de un portafolio es de 0,30 indicaría que ante una variación de las tasas de interés de un 1%, la porción de valores de deuda del portafolio varía en un 0,30%

6.8 Rendimiento Ajustado por Riesgo (RAR)

En un fondo de inversión, indica cuántas unidades de rendimiento se obtienen o paga el fondo por cada unidad de riesgo que asuma.

6.9 Plazo de Permanencia Muestra la permanencia promedio (en años) de las inversiones de los clientes en el Fondo de Inversión. ________________________________________________ La calificación otorgada no ha sufrido ningún proceso de apelación por parte de la entidad calificada. La metodología de calificación de Fondos de Inversión utilizada por SCRiesgo fue actualizada en el ente regulador en febrero de 2018. SCRiesgo otorga calificación de riesgo por primera vez a este fondo en noviembre 2017. Toda la información contenida en el informe que presenta los fundamentos de calificación se basa en información obtenida de los emisores y suscriptores y otras fuentes consideradas confiables por SCRiesgo. SCRiesgo no audita o comprueba la veracidad o precisión de esa información, además no considera la liquidez que puedan tener los distintos valores tanto en el mercado primario como en el secundario. La información contenida en este documento se presenta tal cual proviene del emisor o administrador, sin asumir ningún tipo de representación o garantía. SCRiesgo considera que la información recibida es suficiente y satisfactoria para el correspondiente análisis.