Alle vil eie

Det trygge og gode livØkonomisk supergunstig investeringHøy sosial status

Mange må leie

BoutrygghetKatastrofeøkonomiEn taper på boligmarkdet

Kan vi oppgradere leiesektoren så den

representerer et godt og attraktivt

botilbud?KBL-Boligkonferanse 22-24 mai

2012

Lars AasenLeieboerforeningen

Hvordan utvikle leiesektoren så den blir et velfungende

supplement til boligeiersektoren?

Leieboerforeningen Medlemsorganisasjon

• 4 000 medlemmer • Juridisk bistand - spisskompetanse

• Prosjektorganisasjon• Boligsosiale prosjekter• Utredninger

• Interesseorganisasjon

• Organisasjon/økonomio 4-5 årsverko Omsetning 4-5 mill.

o Medlemskontingenten ca. 1 mill. o Advokatinntekter ca. 1 mill. o Prosjektinntekter ca. 1 mill. o Driftsstøtte ca 1,5 mill.

• 3 nettsteder: o www.leieboerforeningen.no o www.boligjegeren.no o www.utkastelse.no o facebook og twitter

Økt nasjonal leieboerorganisering2 årig prosjekt:

• Avdelingskontor i Trondheim • Leieboermobilisering nedenfra i 4 storbyer • Samarbeidspartnere/nettverk i alle fylker• 1,5 årsverk

Hvor er vi?77 %

23 %

Eie Leie

Hvor er vi?

Tyskl

and

Sverig

e

Ned

erla

nd

Danm

ark

Frankr

ike

Finla

nd

England

Italia

Nor

ge

Isla

nd

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

EieLeie

Leiesektoren i dag• 60 % under 30 år• 20 % av leieboerne er vanskeligstilte• 60 % av de vanskeligstilte leier• Halvparten av leieboligene er

sokkelboliger• Studentsamskiponaden har en

dekningsgrad på 16%• Leieboligene er små og har dårlig kvalitet• Høyt konfliktnivå• Boutrygghet

Utfordringer• Antall unge vokser med 10.000 pr år• 25.000 ikke nordiske arbeidsimmigranter pr år• Urbanisering – i Oslo øker f eks folketallet fra 13 -

16.000 i året • Økt mobilitet – flere flytter til studie- og

arbeidsplasser• Prisene på leiemarkedet stiger dramatisk• Prekær situasjonen for vanskeligstilte i leiesektoren

1. Økt profesjonalisering

20%

15%

10%40%

15%

Storskalautleier

Kommunale utleiere

Samskipnader

Småskalautleiere

Familie/venner

Hvorfor mer profesjonalisering

• Over halvparten av utleierne er uprofesjonelle• Bygge nye utleieboliger• Mer langsiktighet• Forvaltning, drift og vedlikhold• Økt kunnskap om rettigheter og plikter • Andre krav til profesjonelle utleiere• Mindre diskriminering

Hvem er de profesjonelle?

• Dagens utbyggereo Tjener nok på å bygge og selge eierboligero Mangler kunnskap om drift og forvaltning av utleieboliger

• Andre aktørero Boligsamvirketo Nordiske aktørero Samskipnader

• Fagbevegelsen?• Pensjonsfond?• Et nytt nasjonalt initiert utleieselskap?

2. Flere utleieboliger

Tyskl

and

Sverig

e

Ned

erla

nd

Danm

ark

Frankr

ike

Finla

nd

England

Italia

Nor

ge

Isla

nd

0 %

10 %

20 %

30 %

40 %

50 %

60 %

70 %

80 %

90 %

100 %

Eie

Annen leie

Leie privat

Leie offent/almen/sos

Flere utleieboliger• Hva trenger vi:

o Ikke-kommersielle utleieboligero Kommunale boligero StudentboligeroBoliger for arbeidsinnvandrereoOrdinære utleieboliger

50’’ x 10 program

• 30.000 ikke-kommersielle utleieboliger og 20.000 studentboliger de neste 10 årene

• Ikke-kommersielle utleieboliger kan o finansieres med 80 % Husbankens grunnlån

over 50 år o 20 % tilskudd til utleieboliger over 20/30 år

• Studentboligero Finansieres med min. 50 (35)% av

utbyggingskostnadene

50’’ x 10 program

Leilighet 50 kvm:o 40’’ pr kvm = 2.000.000

• Grunnlån: 1,6 mill • Tilskudd utleieb.: 400.000

o FDV: kr 700,- pr kvm pr åro Avkastning/profitt 2%o Mnd husleie: 9.800,-

o Totale rentekostn 862.000 (30 år)o Rentefradraget (28%) settes på leieboers BSU-

konto eller til å redusere husleia ytterligere?

3. Økt botrygghet for leieboere

• Begrensninger i adgangen til å inngå tidsbestemte leieavtaler o alternativt gis rett til fornyelse

• Leienivå og -økning bør avgjøres etter forhandlinger mellom utleiere- og leieboerorganisasjoner.

• Leieboere bør gis en lovbestemt rett til medvirkning og innflytelse

• Rett til å utføre forsømt vedlikehold på utleiers regning

• HTU i hele landet • Flere forslag:

o Se Sammenliknende analyse av nordisk husleielovgivning, Oxford Research, november 2011

• Formulere klare (minste)standarder til bolig

• Endringer i lovverket• Frivillig sertifisering• Kompetanseoppbygging• Informasjonsmateriell• Register over

ulovlige/uakseptable boliger

4. Stoppe verstingene

5. Kommunale boliger Riksrevisjonen dokument nr. 3:8 (2007–2008)

o Ca. 100.000 kommunale utleieboligero Mange vanskeligstilte får ikke den hjelpen de trengero 76 % har for få boliger til rusbrukereo 68 % har for få boliger tilpasset store barnefamiliero 53 % har for få boliger for personer med nedsatt

funksjonsevneo 74 % av de store kommunene oppgir ventetid på opp til ett år o De som har stått lengst på venteliste, har i snitt ventet i 3 åro 83 % av kommunene oppgir at de kommunale boligene

er i dårlig fysisk stand

Oslo kommune• Boligbygg KF 10.000 boliger:• Vedlikeholdsetterslepet 1400 millioner• Husleieinntekter 889 millioner (2011)• Kapitalkostnader :

o Ca. 210 millioner i renter og avdrag (22% av omsetningen)o Ca. 230 millioner i konsernbidrag (25 % av omsetningen (80 millioner mer

enn 2011)

• Konsekvenser:o Umiddelbare kutt i vedlikeholdsmidler o Redusert standard ved istandsettelse av boliger o Ingen midler til planlagt/verdibevarende vedlikehold!o Nytt vedlikeholdsetterslepo Minimal “buffer” for uforutsette/akutte forholdo Ressursbruk for å ivareta fysisk bomiljø reduseres o Rehabilitering over drift reduseres til et minimum

  2011 2012 2013 2014 2015 2016Pris pr kvm 41 500 45 650 50 215 55 138 60 651 66 716

Pris 70 kvm 2 905 000 3 195 500 3 515 050 3 859 660 4 245 570 4 670 120

Øk. pr år 290 500 319 550 344 610 385 910 424 550

Øk. sml. med 2011 290 500 610 050 954 660 1 340 570 1 765 120

Uhyggelige tall

De farlige skattesubsidiene

• Boligskattesubsidier gir økt etterspørsel og økte boligpriser.

• Boligskattesubsidier blir kapitalisert inn i boligene.

• Boligskattesubsidier har ofte en motsatt fordelingseffekt.

• Boligskattesubsidier gir økt risiko for prissvingninger.

• Nøytral skattesystemer gir bedre balanse mellom leie og eie og mer stabile boligmarkeder.

• Velfungerende utleiemarkeder bidrar til å redusere prissvingninger i boligeiermarkedet.

Tenk om …• Innst. S nr 100 (1998-99):

o ” Komiteen mener at det er nødvendig med en konkret opptrapping fra år 2000 når det gjelder ulike typer boliger. Disse boligene bør være fordelt på utleieboliger, lavinnskuddsboliger, bokollektiv, studentboliger og små nøkterne eierleiligheter. Hovedmålet må imidlertid være å prioritere de vanskeligst stilte på boligmarkedet.

o Komiteens flertall, medlemmene fra Arbeiderpartiet, Kristelig Folkeparti, Senterpartiet og Sosialistisk Venstreparti, mener at det bør settes i gang minst 1.000 flere nøkterne og rimelige utleieboliger i år 2000 enn det som bygges i dag, og hvor en sannsynligvis må opp mot 4.000-5.000 flere pr. år i de kommende år.