Allstedt Soziale Stadt im Wandel der Demografie · Konzept „Allstedt – Soziale Stadt im Wandel der Demografie“ Seite 1 von 62 Förderung Das Vorhaben wird mit Mitteln der Bundesrepublik

Allstedt

Soziale Stadt

im Wandel der Demografie

Konzept „Allstedt – Soziale Stadt im Wandel der Demografie“ Seite 1 von 62

Förderung

Das Vorhaben wird mit Mitteln der Bundesrepublik Deutschland und des Landes Sachsen-Anhalt unterstützt.

Richtlinie über die Gewährung von Zuwendungen zur Förderung von integrierten Gemeindeent-wicklungskonzepten (Richtlinie IGEK- RIGEK) RdErl. des MLU vom 16.09.2015, MBI. LSA 4/2016 S. 67 in der jeweils geltenden Fassung

Auftraggeber

Stadt Allstedt Forststraße 9 06542 Allstedt

Vertreten durch den Bürgermeister Herrn Richter

034652/86413 E-Mail: [email protected]

Auftragnehmer

Planungsgemeinschaft Körber & Kautz An der Leine 5 06526 Sangerhausen

034656 /5510 E-Mail: [email protected]

Bearbeitungsstand

Entwurf, Juli 2018

Förderung des Projektes erfolgt durch das Ministerium für Landesentwicklung und Verkehr des

Landes Sachsen- Anhalt

mailto:[email protected]


Inhalt

1. Einleitung ...................................................................................................................... 4

2. Bestandssituation ......................................................................................................... 5

2.1 Allgemeine Angaben ..................................................................................................... 5

2.2 Bevölkerungsentwicklung in der Einheitsgemeinde Allstedt .......................................... 6

2.3 Lokaler Wohnungsmarkt und Wohnungswirtschaft ....................................................... 8

2.4 Bestandssituation der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH ........................................ 11

2.4.1 Lage der Objekte im Sanierungsgebiet bzw. deren Denkmaleigenschaft .................... 13

2.4.2 Ausstattung der Wohnungen im Bestand ................................................................... 13

2.4.3 Wohnungsgrößen ....................................................................................................... 16

2.4.4 Analysen zu ausgewählten Objekten ........................................................................... 19

2.5 Wohnumfeld ............................................................................................................. 26

3. Stärken – Schwächen - Analyse ............................................................................... 29

4. Aktuelle Anforderungen an die Wohnungsausstattung ............................................. 32

5. Entwicklung des Wohnungsmarktes ......................................................................... 36

5.1 Bedarfsgerechte Entwicklung des Wohnungsmarktes in Allstedt .............................. 37

5.1.1 „Seniorenfreundliche“ Wohnung ............................................................................... 37

5.1.2 „Seniorengerechte“ Wohnung ................................................................................... 38

5.1.3 „betreutes“ Wohnen .................................................................................................. 38

5.1.4 Zielgruppe junge Haushalte ...................................................................................... 39

5.1.5 Gemeinschaftliche Wohnform/ Mehrgenerationenwohnen ........................................ 39

5.1.6. Preisgebundene Mietwohnungen ............................................................................. 40

6. Organisation der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH ............................................. 42

7. Formulierung von Handlungsfeldern und Leitzielen .................................................. 44

8. Umsetzung/ Ableiten konkreter Maßnahmen ............................................................ 47

8.1. Laufende Maßnahmen: ............................................................................................ 48

8.2 Planbare Einzelmaßnahmen .................................................................................... 50

8.2.1 Musterwohnungen .................................................................................................... 52


8.2.2 Sophienstraße 1 in Allstedt ....................................................................................... 54

8.2.3 Sophienstraße 12 in Allstedt ..................................................................................... 54

8.2.4 Breite Straße 20 in Allstedt ....................................................................................... 55

8.2.5 Breitestr. 21 in Allstedt .............................................................................................. 55

8.2.6 Schild 19 in Allstedt .................................................................................................. 56

8.2.7 Siedlerstraße 116 in Mittelhausen ............................................................................ 56

9. Finanzierungsmöglichkeiten ..................................................................................... 57

11. Darstellung der erwarteten Auswirkungen ................................................................ 59

Literaturangaben: ..................................................................................................................... 61

Anlagen

Anlage 1 – Maßnahmenübersicht

Anlage 2 - Variantenuntersuchungen


1. Einleitung

Seit dem 1. Januar 2010 haben sich die Ortsteile Beyernaumburg, Emseloh, Einsdorf, Einzingen, Holdenstedt, Katharinenrieth, Liedersdorf, Mittelhausen, Niederröblingen, Nienstedt, Othal, Pöls-feld, Sotterhausen, Wolferstedt mit Klosternaundorf sowie die Stadt Allstedt zur Einheitsgemeinde Allstedt zusammengeschlossen. Seit dem 1. September 2010 gehört auch der Ortsteil Winkel zur Stadt Allstedt. In den 15 Ortsteilen sowie der Kernstadt Allstedt leben derzeit 8.287 Menschen

(Stand 31.12.2017)1.

Die letzten Jahrzehnte, seit der politischen Wende, waren von einem fortwährenden Bevölke-rungsrückgang gekennzeichnet. Prognosen zufolge wird sich die Einwohnerzahl bis 2030 um fast ein Viertel auf 6.325 verringern. 2

Diese Entwicklung erfordert neue Strategien zum Erhalt und zur Anpassung der gemeindlichen Daseinsvorsorge.

Die Stadt Allstedt hat in dem parallel zum vorliegenden Konzept erstellten integrierten gemeind-lichen Entwicklungskonzept (IGEK) herausgearbeitet, welche Themenfelder die größten Potenzi-ale für die Stadt Allstedt bieten. Es wurden in einem transparenten Planungsprozess, in dem die Öffentlichkeit kontinuierlich beteiligt war, Stärken und Chancen der Stadtentwicklung analysiert, in deren Ergebnis ein Maßnahmekonzept entwickelt wurde, mit dessen Umsetzung das entwor-fene Leitbild der Einheitsgemeinde Allstedt mit Leben erfüllt werden soll.

Das Thema „Wohnen“ wird im vorliegenden IGEK nur in kurzer, gebündelter Form behandelt. Im Übrigen wird auf die Inhalte und Ergebnisse dieses Konzeptes verwiesen, welches als Ergänzung zum IGEK zu verstehen ist.

Ausgehend von einer Stärken-Schwächen-Analyse werden Entwicklungsmöglichkeiten sowohl für den derzeitigen Wohnungsbestand, als auch für eventuelle Erweiterungsmöglichkeiten bzw. Umstrukturierungen aufgezeigt.

Im Mittelpunkt des Konzeptes „Allstedt – Soziale Stadt im Wandel der Demografie“ steht die Be-trachtung des Wohnungsmarktes in der gesamten Einheitsgemeinde Allstedt.

Schwerpunktmäßig werden die Objekte betrachtet, die sich im Eigentum der Stadt Allstedt sowie ihrer 100-prozentigen Tochter der Wohnungsgesellschaft Allstedt GmbH befinden. Die Objekte der anderen Vermieter werden, sofern von ihnen Angaben zur Verfügung gestellt worden, eben-falls erfasst.

Die Zielstellung soll darin bestehen, anhand von Variantenuntersuchungen konkrete Maßnahmen für das erfolgsorientierte Wirtschaften des Allstedter Wohnungsmarktes abzuleiten sowie Orien-tierungen für deren Stabilität und Weiterentwicklung zu geben. Unter Berücksichtigung der de-mographischen Entwicklung und der Migrationsbewegung werden Veränderungen in der Haus-haltsgröße abgeleitet.

Darauf aufbauend wird der Bedarf in Bezug auf die Wohnungsgrößen, deren Grundrissgestaltung sowie zur barrierefreien bzw. altengerechten Ausstattung und zur Quartiersentwicklung unter-sucht und Empfehlungen für

- eine stabile, nachhaltige energetische Verbesserung der Wohnobjekte,

- eine flexible Nutzung der Wohneinheiten, je nach den individuellen Ansprüchen der jewei-ligen Lebensphase und den damit verbundenen Erfordernissen,

- eine Verbesserung in der Wohnumfeldgestaltung sowie

- eine gezielte Wohnraumlenkung

geben.

1 Stadt Allstedt, Einwohnermeldeamt, 23. Januar 2018 2 Ministerium für Landesentwicklung und Verkehr des Landes Sachsen-Anhalt, Stabstelle für demografische Entwick-lung und Prognose, Stand März 2018, http://www.demografiemonitor.de/, [03.05.2018].


2. Bestandssituation

2.1 Allgemeine Angaben

Die Einheitsgemeinde Allstedt befindet sich im südlichen Teil des Landkreises Mansfeld-Südharz, in Sachsen-Anhalt, unmittelbar an der Landesgrenze zu Thüringen.

3

Durch die günstige landschaftliche Lage war, wie zahlreiche Funde belegen, das Gebiet schon seit der Jungsteinzeit (4000 – 2000 v. u. Z.) fortlaufend besiedelt. Die wechselvolle Geschichte spiegelt sich in zahlreichen Kulturdenkmalen wider. Besonders zu erwähnen sind die ortsbildprä-genden Kirchen sowie das Allstedter Schloss. In der ehemaligen Pfalz weilten von Heinrich I (935) bis Philipp von Schwaben (1200) alle deutschen Herrscher. Später (1523/24) rückte die Stadt durch das Wirken Thomas Müntzers in den Mittelpunkt geschichtlichen Geschehens.

Die Einheitsgemeinde hat eine Fläche von ca. 150 km² und liegt auf einer Höhe von ca. 120 bis 290 m über NN. Zum 31.12.2017 lebten in Allstedt 8.287 Einwohner. 4

Geographisch wird die Region nördlich durch die Ausläufer des Südharzes und der Goldenen Aue geprägt. Im Westen erstreckt sich das Kyffhäuser-Gebirge. Im Süden, nach Überquerung des breiten Unstruttales, liegt der Bergrücken der Hohen Schrecke und im Osten fällt nach einer Hügellandschaft hinter Querfurt das Gelände allmählich zur Saale hin ab. Südöstlich von Allstedt liegt der Naturpark Saale-Unstrut-Triasland. 5

3 Daten Fakten Zahlen, Landkreis Mansfeld Südharz, Herausg. Kreisverwaltung MSH, Kreisplanung, August 2012 4 Stadt Allstedt, Einwohnermeldeamt, 23. Januar 2018. 5 Flächennutzungsplan der Einheitsgemeinde Allstedt, Entwurfsfassung vom 15. August 2017 durch Boy und Partner.

Ingenieurbüro für Bauwesen GmbH.

Abbildung 1: Räumliche Lage der Stadt Allstedt innerhalb des Landkreises Mansfeld-Südharz

http://de.wikipedia.org/wiki/Kyffh%C3%A4user

http://de.wikipedia.org/wiki/Hohe_Schrecke

http://de.wikipedia.org/wiki/Querfurt

http://de.wikipedia.org/wiki/Saale

http://de.wikipedia.org/wiki/Naturpark_Saale-Unstrut-Triasland


Im Regionalen Entwicklungsplan für die Planungsgemeinschaft Harz (REPHarz)6 ist Allstedt als Grundzentrum ausgewiesen. Dementsprechend sind hier alle für ein Grundzentrum typischen Versorgungseinrichtungen vorhanden.

Das Umfeld der Stadt ist ländlich geprägt. Auf Grund der guten Böden bildete die Landwirtschaft über viele Jahrhunderte die Lebensgrundlage der Bevölkerung. Mehrere Agrarunternehmen be-wirtschaften die Landwirtschaftsflächen in der Region bzw. betreiben in einzelnen Ortschaften Tierhaltung. Daneben gibt es eine vielfältige klein- und mittelständische Wirtschaft. Die Mehrzahl der gewerblichen Unternehmen konzentriert sich in Allstedt, wobei einzelne Gewerbeunterneh-men auch in den Ortsteilen angesiedelt sind.

Allerdings ist die Region auf Grund der niedrigen Siedlungs- und Arbeitsplatzdichte von einer besonderen Strukturschwäche geprägt. Auf Grund der rückläufigen Bevölkerungsentwicklung und der damit verbundenen Überalterung fehlt es an Nachwuchs in den Unternehmen. Die Folge sind Betriebsaufgaben und damit die weitere Schwächung der Wirtschaftskraft sowie daraus re-sultierend die angespannte finanzielle Situation der Kommune und auch eine unterdurchschnitt-liche Kaufkraft. Diese Entwicklung spiegelt sich u. a. auch in dem anhaltend negativen Wande-rungssaldo wieder. Während 2000 der Saldo bei -40 lag, betrug 2016 die Differenz zwischen Zuzug und Fortzug 84.

Dementsprechend werden im Landesentwicklungsplan 2010 des Landes Sachsen-Anhalt (LEP)7 Teile des Landkreises MSH als „Räume mit besonderen Entwicklungsaufgaben“ festgelegt. Die Räume mit besonderen Entwicklungsaufgaben sind gekennzeichnet von einer rückläufigen Be-völkerungsentwicklung, einer Arbeitslosenquote, die über dem Landesdurchschnitt liegt sowie ei-nem Bruttoinlandsprodukt (BIP), das unter dem Landesdurchschnitt liegt.

Es ist damit zu rechnen, dass sich die Disparität durch den demografischen Wandel tendenziell verschärft.

Durch den Bau der A38 und der A71, welche beide die Gemarkungen der Einheitsgemeinde durchqueren, wird die Region über die Auffahrt (Nr. 18) Allstedt verkehrstechnisch sehr gut an das überregionale Verkehrsnetz angebunden. Damit ist eine gute Voraussetzung für die Ansied-lung von Gewerbe sowie auch für die Attraktivität der Region als Wohnstandort gegeben.

Trotzdem ist es bisher nicht in ausreichendem Maße gelungen, Unternehmen in der Region an-zusiedeln. Potentielle Gewerbeflächen stehen in unmittelbarer Autobahnnähe zur Verfügung.

Das nächstgelegene Mittelzentrum ist die Kreisstadt Sangerhausen in ca. 12 km Entfernung. Hier befindet sich auch der nächste zentrale Bahnanschluss, kurze Entfernungen zur Regionalbahn gibt es in den benachbarten Ortschaften Riestedt und in Oberröblingen. Die Entfernung zum nächstgelegenen Oberzentrum Halle (Saale) beträgt ca. 54 km, Magdeburg und Leipzig sind je-weils ca. 100 km entfernt.

2.2 Bevölkerungsentwicklung in der Einheitsgemeinde Allstedt

Sachsen-Anhalt wird bis zum Jahr 2030 um rund 310.000 Einwohner schrumpfen. Das ist fast so viel wie die Einwohnerzahlen der beiden Städte Halle (Saale) und Dessau-Roßlau zusammen. Verglichen mit anderen Bundesländern, verliert Sachsen-Anhalt prozentual die meisten

6 Regionaler Entwicklungsplan Regionaler Entwicklungsplan für die Planungsregion Harz in der Fassung vom

24.05.2009 durch die Regionale Planungsgemeinschaft Harz, ergänzt um den Teilbereich Wippra am 23.07.11 (Landkreis Harz) bzw. 30.07.11 (Landkreis Mansfeld-Südharz), mit der 1. Änderung (Reduzierung des Vorranggebie-tes für Landwirtschaft "Nördliches Harzvorland" im Bereich Quedlinburg/Nordost) und 2. Änderung (Streichung einer Teilfläche des Vorbehaltsgebietes für Landwirtschaft "Südliches Harzvorland" im Bereich Sangerhausen/Südwest) des REP Harz vom 22.05.10 (Landkreis Harz) bzw. 29.05.10 (Landkreis Mansfeld-Südharz). 7 Verordnung über den Landesentwicklungsplan 2010 des Landes Sachsen-Anhalt vom 16. Februar 2011, gültig ab

12.03.2011 (GVBl. LSA S. 160).


Einwohner. 8

Genereller Trend in Deutschland: Städtische Regionen wachsen weiterhin, während die Einwoh-nerzahlen im ländlichen Raum zumeist rückläufig sind.

Die Kommunen des Landkreises Mansfeld-Südharz gehören zu den „ältesten“ in Sachsen-Anhalt. Während das Medianalter9 2012 mit 51,2 berechnet wurde, wird es 2030 57,6 betragen. 10

Die demografische Entwicklung der Einheitsgemeinde Allstedt wird im IGEK ausführlich betrachtet.

Analog dem deutschlandweiten Trend wird der Bevölkerungsrückgang in den Ortschaften der Einheitsgemeinde Allstedt weiter voranschreiten.

Entsprechend der Regionalisierten Bevölkerungsprognose11 auf der Grundlage der Angaben des Statistischen Landesamtes Sachsen-Anhalt wird sich der Anteil der Bevölkerung im Alter zwi-schen 25 und 67 Jahren von 61 Prozent im Jahr 2015 auf 51 Prozent im Jahr 2030 reduzieren. Gleichzeitig ist von einem stetigen Anwachsen der durchschnittlichen Lebenserwartungen aus-zugehen, so dass sich der Anteil der älteren Bevölkerung gegenüber dem Anteil der Jungen im-mer weiter erhöhen

Während die Jugendquote, d. h. der Anteil der Personen unter 20 Jahren an der Gesamtbevöl-kerung, in Allstedt im Jahr 2000 noch bei 32,8 lag, betrug sie 2016 nur 25,9. Dem gegenüber lag die Altenquote, d. h. der Anteil der Personen an der Gesamtbevölkerung die 65 Jahre alt und

älter sind 2000 bei 30,6 und 2016 bei 42,9.12

Der Rückgang der Bevölkerung, vor allem der Rückgang derer im erwerbsfähigen Alter bei gleich-zeitigem Anwachsen der älteren Bevölkerung wird sich in allen Bereichen des gesellschaftlichen Lebens widerspiegeln. Nicht zuletzt werden die Folgen auch auf dem Wohnungsmarkt deutliche Veränderungen bewirken.

Konsequenzen

❖ Notwendige Maßnahmen müssen sich sowohl auf geänderte Nutzungsanfor-derungen beziehen, aber auch insbesondere darauf den oben beschriebenen Tendenzen entgegen zu wirken.

❖ Nicht ein spezieller Städtebau für Ältere ist gefordert, sondern stadträumliche Strukturen mit einer großen Offenheit für Vielfalt und Eignung für unterschied-liche Lebensphasen, Bedürfnisse und Interessen.

❖ Die Ausstattung der Wohnungen sowie des Wohnumfeldes sind u. a. durch flexible Grundrissformen an die sich verändernden Bedürfnisse im Lebens-zyklus anzupassen.

❖ Bei Modernisierung und Neubau sind die Gestaltung der Infrastruktur im Ob-jekt sowie dem Umfeld (Wege, Straßen) mit zu planen/ berücksichtigen in Be-zug auf die Versorgung, Energiewende, Vernetzung und Digitalisierung (Ka-bel, WLAN, Strom-Eigennutzung)

8 Bertelsmann Stiftung, Bevölkerungsprognose, Sachsen-Anhalts Bevölkerung schrumpft weiter und wird immer älter,

https://www.bertelsmann-stiftung.de [03.05.2018]. 9 Das Medianalter ist das Lebensalter, das eine Population statistisch in zwei gleich große Gruppen teilt: 50% der Bevölkerung sind jünger, und 50% sind älter als dieser Wert. 10 Bertelsmann Stiftung, Bevölkerungsprognose, https://www.bertelsmann-stiftung.de [07.05.2018]. 11 Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt: 6. Regionalisierte Bevölkerungsprognose von 2014 bis 2030 für die Stadt

Allstedt im LK Mansfeld-Südharz. http://www.stala.sachsen-anhalt.de/Internet/Home/Auf_einen_Blick/Bevoelkerung-

_regionale-Gliederung_/6_-Regionalisierte-Bevoelkerungsprognose-2014-bis-2030/Gemeinden/nach-Altersgrup-

pen/6_-RBP-2014-2030-LK-Mansfeld-Suedharz-Gemeinden-Altersgruppen.pdf. [03.05.2018]. 12 Ministerium für Landesentwicklung und Verkehr des Landes Sachsen-Anhalt, Stabstelle für demografische Ent-wicklung und Prognose, Stand März 2018, http://www.demografiemonitor.de/, [03.05.2018].


2.3 Lokaler Wohnungsmarkt und Wohnungswirtschaft

In der Stadt Allstedt wurden im Jahr 2016 2.888 Wohngebäude mit 4.189 Wohnungen registriert.13

Die Mehrzahl der Wohngebäude befindet sich in privatem Eigentum. 20 Wohngebäude gehören der städtischen Wohnungsgesellschaft Allstedt GmbH (Stand 06/2018), deren Bestand wird im nachfolgenden Kapitel untersucht. 3 Wohngebäude mit 124 Wohnungen sind im genossenschaft-lichen Besitz der AWG „Glück Auf“. Davon sind 68 Wohnungen mit Balkonen ausgestattet. 12 Wohnungen sind 2-Raum Wohnungen, 60 3-Raum-Wohnungen und 52 4-Raum-Wohnungen. 1 Wohngebäude mit 11 4-Raum-Wohnungen und eine 3-Raum-Wohnung sind im Besitz der Woh-nungsgenossenschaft Hettstedt e.G.. Ein Wohnblock im Ortsteil Beyernaumburg mit 28 Wohnun-gen sowie ein weiteres Wohngebäude mit 4 Wohnungen befinden sich im Privatbesitz.

Die Hälfte aller Wohnungen wurde bereits vor 1950 errichtet. Ein Siebentel stammt aus den letzten 25 Jahren. Die Mehrzahl der Wohnungen ist an den heutigen Ausstattungsstandard angepasst.

Die Größe der privaten Haushalte stellt sich folgendermaßen dar:

Größe des privaten Haushalts

Regionale Einheiten

Allstedt, Stadt Landkreis Mansfeld-

Südharz Sachsen-Anhalt Deutschland

1 Person 26,5 33,2 37,1 37,2

2 Personen 38,1 38,5 37,1 33,2

3 Personen 20,5 17,4 15,8 14,5

4 Personen 10,6 7,9 7,3 10,4

5 Personen 2,8 2,1 1,8 3,3

6 und mehr Personen 1,5 0,9 0,9 1,5

Haushalte im regionalen Vergleich nach Größe des privaten Haushalts - in Prozent -

Auszählung aus dem bereinigten Registerbestand 14

Der Tabelle ist zu entnehmen, dass in der Stadt Allstedt mehr als ein Drittel der privaten Haus-halte 2-Personen-Haushalte sind. Ca. ein Viertel aller Haushalte sind 1-Personen-Haushalte.

Die Zahl der 1-Personen-Haushalte liegt in Allstedt um ca. 9 % unter dem bundesweiten Durch-schnitt. Die Zwei- und Dreipersonenhaushalte liegen hingegen ca. 5 % über dem Durchschnitt.

Der Leerstand in der Einheitsgemeinde Allstedt liegt bei ca. 7% und entspricht dem Durchschnitt des Landkreises Mansfeld Südharz. 15

Den Ergebnissen des Zensus 2011 zum Thema „Gebäude und Wohnungen“ 16 zufolge sind von den 3.649 privaten Haushalten (Stand 9. Mai 2011) 833 Haushalte mit ausschließlich Senioren/-innen sowie 457 Haushalte in den Jüngere gemeinsam mit Senioren/-innen leben. Damit leben in Allstedt in 55 Prozent aller Haushalte ältere Menschen.

13 Ministerium für Landesentwicklung und Verkehr des Landes Sachsen-Anhalt, Stabstelle für demografische Ent-wicklung und Prognose, Stand März 2018, http://www.demografiemonitor.de/, [03.05.2018]. 14 Ministerium für Landesentwicklung und Verkehr des Landes Sachsen-Anhalt, Stabstelle für demografische Ent-wicklung und Prognose, Stand März 2018, http://www.demografiemonitor.de/, [03.05.2018]. 15 Flächennutzungsplan der Einheitsgemeinde Allstedt, Entwurfsfassung vom 15. August 2017 durch Boy und Part-ner. Ingenieurbüro für Bauwesen GmbH. 16 Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Zensus 2011, Bevölkerung und Haushalte, Gemeinde Allstedt, Stadt, am 9. Mai 2011.


Etwa 1/3 der Wohnungen mit 60-120 m² wird ausschließlich von Senioren bewohnt. Hier kommt die Überalterung deutlich zum Vorschein.

Fast ein Drittel aller Wohnungen (ca. 31 %) in Allstedt haben 4 Wohnräume. 27 % der Wohnungen verfügen sogar über 5 Wohnräume und 14 % über 6 Wohnräume. D. h. eine hohe Anzahl kleiner Haushalte bewohnt Wohnungen mit 4 und mehr Räumen.

17

Wie der nachfolgenden Statistik zu entnehmen ist, hat die Zahl der Wohnungen in den Jahren zwischen 2001 und 2011 um 128 abgenommen. Der Rückgang ist ausschließlich bei den 4- und 5-Raum-Wohnungen zu verzeichnen, wobei der größte Rückgang bei den 4-Raum-Wohnungen mit -137 erfolgte. Der größte Zuwachs lag bei den 6-Raum-Wohnungen mit +18 Wohnungen.

2) Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden 3) Räume, die für Wohnzwecke bestimmt sind und mindestens eine Wohnfläche von 6 m² haben. Sie werden nach Zimmern und Küchen unterschieden.

18

Den Angaben des Statistischen Landesamtes Sachsen-Anhalt19 entsprechend, wurde in Allstedt

im Jahr 2016 eine Wohnfläche von 379.700 m² registriert. Bezogen auf die Einwohnerzahl stehen jedem Einwohner in Allstedt damit durchschnittlich 45,8 m² Wohnfläche zur Verfügung.20

Die Tendenz der steigenden Wohnflächen entspricht der deutschlandweiten Entwicklung. Gründe

17 Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt: Wohnungsbestand - Anzahl der Wohngebäude und Wohnungen in

Wohn- und Nichtwohngebäudenhttp://www.statistik.sachsen-anhalt.de/bau/wohnungsbestand/ [09.05.2018]. 18 Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt: Wohnungsbestand - Anzahl der Wohngebäude und Wohnungen in

Wohn- und Nichtwohngebäudenhttp://www.statistik.sachsen-anhalt.de/bau/wohnungsbestand/ [09.05.2018]. 19 ebenda 20 Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Zensus 2011, Bevölkerung und Haushalte, Gemeinde Allstedt, Stadt, am 9. Mai 2011.

Abbildung 2: Wohnungsbestand Stadt Allstedt

Abbildung 3: Entwicklung des Wohnungsbestandes in Allstedt


dafür liegen u. a. auch in der Zunahme der Ein- und Zweipersonenhaushalte bzw. in den Verände-rungen in der Haushaltsstruktur. Die älter werdende Generation bleibt oft in den Wohnungen, in denen sie bereits gemeinsam mit ihren inzwischen selbständig gewordenen Kindern gewohnt hat. Dementsprechend ergeben die Analysedaten, dass die Wohnfläche pro Kopf mit zunehmenden Alter ansteigt.

Die sich verbessernde ökonomische Situation bei Menschen ab 18 Jahren führt zu einem größe-ren Anspruch an den Wohnraum. So steht Minderjährigen im Schnitt rund 30 m² Wohnfläche zur Verfügung, 65-Jährigen hingegen etwa 55 m².21

In der weiteren Entwicklung ist davon auszugehen, dass die Zahl der kleinen Haushalte immer weiter zunimmt, während die der Mehrpersonenhaushalte abnimmt (siehe Abb. 4).

22

Im Entwurf des Flächennutzungsplans23 wird auf der Grundlage der sinkenden Einwohnerzahlen

sowie auch der sinkenden Haushaltsgrößen ein Wohnungsüberschuss von 51 Wohneinheiten prognostiziert. Die Prognosen beschreiben die rein rechnerische Versorgung der Haushalte, be-rücksichtigen jedoch nicht die Bedarfe der unterschiedlichen Zielgruppen.

➢ Zielgruppe der älter werdenden Bewohner

Insbesondere für das Wohnen im Alter werden veränderte Wohnformen nachgefragt. Dabei sind einerseits die vorhandenen Wohnungen dem „altersgerechten“ Wohnen anzupassen, um den Bewohnern zu ermöglichen, so lange wie möglich die Selbstständigkeit in ihrer gewohnten Um-gebung zu bleiben. Andererseits sind barrierearme und barrierefreie Lösungen in unterschiedli-chen Wohnungstypen und Wohnformen durch Umbaumaßnahmen bzw. ggf. auch als Neubau anzubieten.

21 Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt: Wohnungsbestand - Anzahl der Wohngebäude und Wohnungen in

Wohn- und Nichtwohngebäudenhttp://www.statistik.sachsen-anhalt.de/bau/wohnungsbestand/ [09.05.2018]. 22 Statistisches Bundesamt: Zahlen & Fakten, Bevölkerung, Vorausberechnung Haushalte in Deutschland,

https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/Bevoelkerung/HaushalteFamilien/Tabellen/Vorausberech-nungHaushalte.html [09.05.2018]. 23 Flächennutzungsplan der Einheitsgemeinde Allstedt, Entwurfsfassung vom 15. August 2017 durch Boy und Part-ner. Ingenieurbüro für Bauwesen GmbH.

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50

1

2

3

4

5 und mehr

Personen-HH

Prozent

2015 2020 2025 2030 2035

Abbildung 4: Vorausberechnung Haushalte in Deutschland in Prozent


➢ Zielgruppe der Jüngeren

Gleichzeitig sind die Bedarfe der jungen Haushalte zu bedienen, um damit beizutragen, dass Abwanderungen vermieden sowie Rückkehrer gewonnen werden können. Für diese Zielgruppe sind preisgünstige Wohnungen in Infrastrukturnähe mit vielfältig nutzbarem wohnungsnahem Freiraum anzubieten.

➢ Zielgruppe der sozial Schwachen

Im Rahmen der Daseinsvorsorge müssen diejenigen, die selbst nicht in der Lage sind, ihr Grund-bedürfnis „Wohnen“ zu befriedigen, mit Wohnraum versorgt werden. Die Wohnungsangebote müssen den Kriterien des Leistungsbezugs entsprechen, um von Leistungsempfängern genutzt werden zu können.

Konsequenzen

❖ Zur Stabilisierung der Einwohnerzahl ist der Wohnungsbestand auf die Bedürf-nisse der unterschiedlichen Zielgruppen anzupassen.

❖ Die Wohnungsangebote sind so zu gestalten, dass ein Mix der Generationen er-halten bzw. gefördert wird.

❖ Innovative Bau- und Wohnformen sowie deren zeitgemäße Versorgung (Digitali-sierung, Smart Home und Ambient Assisted Living (AAL)) sind zu fördern.

2.4 Bestandssituation der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH

Nachfolgend wird der Bestand der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH näher betrachtet. Das Unter-nehmen bewirtschaftet neben anderen Vermietern den größten Anteil der Mietwohnungen im Gebiet der Stadt Allstedt und befindet sich als 100 %ige Tochter im Eigentum der Stadt Allstedt. Damit be-steht eine direkte Einflussnahme der Stadt Allstedt auf Entscheidungen des Unternehmens.

Die Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH wurde am 01. September 1993 gegründet mit dem Ziel, die anfallenden Aufgaben in der kommunalen Wohnungswirtschaft, dem Städtebau und der Inf-rastruktur zu erledigen und mit zu gestalten.

Im Focus steht dabei die Sicherung des Wohnungsbestandes durch eine bedarfsorientierte In-standhaltung, Sanierung und Weiterentwicklung als Grundlage für eine nachhaltig ausgerichtete Fi-nanzstrategie. Die Vielzahl der Bestandsobjekte ermöglicht Quersubventionierungen und eröffnet so-mit die Möglichkeit, der sozialen Verantwortung entsprechend bezahlbaren Wohnraum anzubieten.

Das Unternehmen bewirtschaftet gegenwärtig 20 Objekte mit 239 Wohnungseinheiten mit einer Fläche von 14063,69 qm, 6 Garagen, 54 Stellplätze, 12 Pachtgärten und 3 gewerblich genutzte Einheiten. Gemäß den Stadtratsbeschlüssen der Stadt Allstedt vom 4.11.2013 und den Verwal-terverträgen vom 19.11.2013 und vom 4.11.2015 verwaltet die Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH für die Stadt Allstedt 31 Wohnungen, 11 Gewerbeeinheiten, 17 Garagen und 2 Gärten treu-händerisch. Die wirtschaftsverträgliche Übertragung weiterer Wohnobjekte, die sich im Eigentum der Stadt Allstedt befinden, in die Verwaltung der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH ist vorge-sehen und muss rechtlich geprüft werden.

Im Punkt 8.2 „Planbare Einzelmaßnahmen“ sind die Objekte aufgeführt, die derzeit von der Woh-nungsgesellschaft Allstedt mbH bewirtschaftet bzw. verwaltet werden. Hinzu kommen noch zwei Objekte, für die der Verkauf favorisiert wird und die deshalb in der Betrachtung der von der Woh-nungsgesellschaft Allstedt mbH umzusetzenden Maßnahmen nicht weiter berücksichtigt werden. Das betrifft zum einen das Objekt in der Helmegasse 1 im Ortsteil Niederröblingen und zum an-deren das Objekt in der Gemeindegasse 9b im Ortsteil Mittelhausen

Rechtliche Konsequenzen bei Übertragung der Grundstücke müssen von Seiten der Stadt


24%

14%62%

unsaniert teilsaniert vollsaniert

Allstedt in Abstimmung mit den Aufsichtsbehörden, Steuerprüfgesellschaften, und der Wohnungs-gesellschaft Allstedt mbH erfolgen, damit der Gesellschaft und der Stadt kein Schaden entsteht.

Von den 20 Wohnobjekten der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH befinden sich 18 in der Stadt Allstedt, mit insgesamt 220 WE. Davon können 4 Objekte mit 164 WE (Fabrikstraße 12, 13, 14 = 140 WE, Sophienstraße 12 a bis c = 24 WE) dem mehrgeschossigen Wohnungsbau, d. h. Wohn-block mit 4 Etagen zugeordnet werden. Damit nehmen die Wohnungen im mehrgeschossigen Wohnungsbau ca. 75 % des Gesamtwohnungsbestandes ein.

Zum Zeitpunkt 06/2018 betrug die Leerstandsquote der Objekte, die sich im Eigentum bzw. der Verwaltung der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH befinden 26 %. Von den 63 leerstehenden Wohnungen sind 12 Wohnungen bewohnbar, die übrigen 51 sind unsaniert bzw. auf Grund man-gelnder Ausstattung leergezogen. Dem vermietbaren Bereich stehen somit 5% zur Verfügung.

Mit dem Verkauf von Objekten an Privatpersonen wurde ein Altschuldenanteil zeitnah abgebaut. Seit 2013 sind die Altschulden getilgt.

Im Wirtschaftsjahr 2016 konnte die Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH gesamte Mieterlöse in Höhe von 792,4 T€ erzielen. Im Vorjahr betrugen diese 757,6 T€.

Die durchschnittliche Kaltmiete für die Objekte der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH betrug zum Zeitpunkt 06/2018 4,31 €/ m². Es ist zu erwarten, dass die Kaltmiete im Zuge der geplanten Sanierung in den nächsten 5 bis 10 Jahren bis über 6,00 €/m² steigen wird. Gleichzeitig werden durch die sinnvolle und fachgerechte Umsetzung der energetischen Sanierung die Kosten für warmes Wasser und Heizung nach Sanierung sinken.

Die Fluktuationsrate liegt bei 12 Prozent. Zur Reduzierung der Fluktuationsrate werden Mietver-träge mit einem wechselseitigen Kündigungsverzicht von 24 Monaten abgeschlossen.

Die Nachfrage der Mietinteressenten kann von der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH mit den zur Verfügung stehenden Wohnungen nicht immer erfüllt werden. Besonders auch der Bedarf nach Wohnungen in Allstedt, vorrangig auf die Innenstadtlagen bezogen, konnte nach wie vor nicht entsprechend der Nachfrage bedient werden. Gründe dafür liegen u. a. darin, dass das Angebot zu klein und teilweise nicht attraktiv genug ist. Ein weiterer Fakt ist, dass die leere Woh-nung nach dem Auszug nicht immer gleich vermietet werden kann, z. B. Zwangsräumung, Insol-venzen, unsanierte Wohnung.

Konsequenzen

❖ Zur Stabilisierung der Finanzkraft der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH ist der vorhandene Immobilienbestand nach Möglichkeit zu erhalten bzw. auch maßvoll zu erweitern.

Abbildung 5: Stand der Sanierung der Objekte der WGS, Quelle: Angaben der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH, Stand 06/2018


❖ Ein Verkauf sollte nur dann erfolgen, wenn sich der Bestand für die Wohnungsge-sellschaft Allstedt mbH unwirtschaftlich darstellt. In dem Fall sollten dafür mög-lichst neue Flächen erworben werden, die geeignet sind, die Wirtschaftlichkeit zu verbessern.

❖ Die erwirtschafteten Gewinne sollten zum weiteren Ausbau des vermietbaren Im-mobilienbestandes genutzt werden, um aktuelle Marktanforderungen im erforder-lichen Umfang bedienen zu können und damit das Unternehmen wirtschaftlich stärken.

❖ Der Investitionsstau sollte unter Berücksichtigung der nachgefragten Wohnungs-größen und -ausstattungen abgebaut werden. Im Vorfeld ist die Wirtschaftlichkeit des jeweiligen Objektes zu untersuchen und solchen Objekten der Vorrang einzu-räumen, die zur Stabilisierung des Eigenkapitals beitragen bzw. im Rahmen steu-erlicher Aspekte positive Effekte für die Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH be-wirken.

❖ Abriss- und Baukosten steigen und damit auch die Kaltmieten. Die Gesellschaften im ländlichen Raum sind dabei auf finanzielle Unterstützung angewiesen (adä-quate Lösungen u. a. Förderungen, z. B. Aufnahmen Stadtumbau Ost, Erhöhung der Fördermittel bei Rückbau). Berücksichtigung finden muss der Bedarf im Zuge des demografischen Wandels und der Kosten durch die Umsetzung der ENEV. Entwicklungsmöglichkeiten für den ländlichen Raum und Gleichbehandlung in der Verteilung der sozialen Leistungen bei den Kosten der Unterkunft (KdU), wenn ein Kostenanstieg der Kaltmiete nach Modernisierung notwendig wird.

2.4.1 Lage der Objekte im Sanierungsgebiet bzw. deren Denkmaleigenschaft

Die in der folgenden Tabelle aufgeführten Objekte, die sich im Eigentum der Wohnungsgesell-schaft Allstedt mbH befinden, sind die speziellen Anforderungen zu beachten, die sich auf Grund ihrer Lage im Sanierungsgebiet bzw. auf Grund ihrer Denkmaleigenschaft ergeben.

Die Stadt Allstedt verfügt seit 1994 über ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet „Stadtkern Allstedt“. Mit Hilfe von Fördermitteln konnten umfangreiche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Mit dem Jahr 2013 ist das Förderprogramm ausgelaufen. Alle noch geplanten Maßnah-men gelten ebenfalls inhaltlich weiter fort.

Für alle denkmalgeschützten Objekte ist bei baulichen Veränderungen im Vorfeld eine denkmal-rechtliche Genehmigung einzuholen.

Lage im Sanie-rungs-gebiet

Denkmaleigenschaft

Breite Straße 19 x gehört zum Denkmalbereich Straßenzug Breite Str. 1 bis 11, 13, 15, 17, 19

Breite Straße 20 (Thälmannhaus)

gehört zum Denkmalbereich Straßenzeile Breite Str. 20. 20a, 22, 24, 26, 28, 30 stadtgeschichtlich, architektonisch und bauhistorisch bemerkens-werter Teilbereich der Breiten Straße bis zur Mündung bzw. Schnittstelle mit dem Markt; überwiegend barocke Bausubsub-stanz, zweigeschossiger traufständige Straßenrandbebauung, im 19. Jh. z. T. in historisierender Weise verändert, ebenso in den 1920er Jahren, darunter besonders bemerkenswert das 1924 in


Lage im Sanie-rungs-gebiet

Denkmaleigenschaft

barockisierenden Jugendstilformen umgestaltete Gebäude Nr. 24; Gebäudeensemble mit eindrucksvoll ablesbarer Stadt- und Archi-tekturgeschichte des 18. bis zum ersten Viertel des 19. Jh.;

Breite Straße 20a gehört zum Denkmalbereich Straßenzeile Breite Str. 20. 20a, 22, 24, 26, 28, 30 – siehe Breite Str. 20

Breite Straße 21 x

Weimarische Straße 8/ Neubau

x

Weimarische Straße 13

x

Querfurter Str. 10 x Haustür

Markt 9 x

Markt 12 x WOHNHAUS; Denkmal; Wohnhaus, Ende des 18. Jh. oder um 1800, dem gängigen Typus der barockzeitlichen Bürgerhausar-chitektur folgend; Zustand in bemerkenswert guter Überliefe-rung mit älterem Fensterbestand und biedermeierzeitlicher Haustür; exponierter Bau in unmittelbarer Nähe des Rathauses, daher straßen- und ortsbildprägendes Gebäude;

Am Schild 19 x

2.4.2 Ausstattung der Wohnungen im Bestand

Nach den statistischen Erfassungsdaten zur Ausstattung der Wohnungen für die Stadt Allstedt24

ist zu registrieren, dass von den insgesamt erfassten 2.935 Wohnungen 82% über ein modernes Heizungssystem verfügen. Diese Wohnungen werden entweder zentral bzw. fernbeheizt oder verfügen über eine Etagen- bzw. Blockheizung. In 1% der Wohnungen besteht keine Heizungs-möglichkeit.

Einen entscheidenden Anteil an dieser guten Ausstattung haben dabei die in Privatbesitz befind-lichen Ein- und Zweifamilienhäuser bzw. die Wohnungen, die ab den 60er Jahren in mehrge-schossigen Gebäuden errichtet wurden.

Diese Tendenz spiegelt sich auch im Wohnungsbestand der Wohnungsgesellschaft Allstedt GmbH bzw. den städtischen Wohnungen wider. Hier sind 77,6 % der 263 erfassten Wohnungen mit mo-dernen Heizsystemen versehen, wobei der Hauptanteil (63%) mit Gas zentral versorgt wird. Dieses Ergebnis wird maßgeblich von den in mehrgeschossigen Wohnbauten in Allstedt untergebrachten Wohnungen bestimmt. Die schlechteren Ausstattungen, bei denen die Wohnräume entweder über keine Beheizung verfügen bzw. nur über Einzelofenheizung mit festen Brennstoffen beheizt werden können, sind vorwiegend in alter historischer Bausubstanz vorzufinden.

Während Allstedt mit Erdgas versorgt ist und damit auch Gas als Hauptheizungsmedium in der Mehrzahl der Wohnungen installiert wurde, dominiert in den Ortsteilen das Heizöl als Hauptener-gieträger. 84% der analysierten Wohnungen in Allstedt werden auf Gasbasis beheizt, während in den Ortsteilen 65% mit Heizöl versorgt werden.

24 Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Zensus 2011, Bevölkerung und Haushalte, Gemeinde Allstedt, Stadt, am 9. Mai 2011.


Öl-Zentralheizung;

34

Kohle-Raumheizung; 14

Kohle-Etagenheizung; 1

Nachtspeicher; 3Gas-

Raumheizung; 4 Gas-

Etagenheizung; 22

Gas-Zentralheizung + Solar;

140

Öl-Zentralheizu

ng; 2Kohle-

Raumheizung; 24

Wärmepumpe; 6

Der Einbau einer Wärmepumpenanlage wurde bisher lediglich in der mehrgeschossigen Lücken-bebauung in der Weimarischen Straße 8 in Allstedt umgesetzt. Der Neubaustandard sichert hier den effektiven Einsatz der Wärmepumpenanlage.

Oftmals fehlt in der historischen alten Bausubstanz, die in der Regel aus Bruchsteinmaterial in den Erdgeschosszonen sowie in den folgenden Etagen vielfach in Fachwerkbauweise bestehen, die Voraussetzungen für eine Modernisierung des Heizsystems. Bestrebungen zur energetischen Sanierung der alten Bauwerke sind vielfach nicht sinnvoll bzw. lassen nur einen kleinen Anteil an Verbesserungen hinsichtlich Trockenlegung des Mauerwerkes und Dämmung der äußeren Ge-bäudehülle zu. Aber gemäß dem Motto: „wo nichts ist, ist wenig viel“, trägt auch eine Dämmung der obersten Geschoss- bzw. der Kellerdecken, die in der Mehrzahl der Gegebenheiten

Gas-Raumheizung; 4Gas-Etagenheizung;

22

Gas-Zentralheizung + Solar; 140

Öl-Raumheizung; 13

Öl-Zentralheizung; 36

Kohle-Raumheizung;

38

Kohle-Etagenheizung; 1

Wärmepumpe; 6 Nachtspeicher; 3

Abbildung 8: Heizarten je Wohneinheit in Allstedt.

Abbildung 7: Heizarten je Wohneinheit in den Ortsteilen.

Abbildung 6: Heizarten je Wohneinheit in der gesamten Einheitsgemeinde Allstedt.


unproblematisch durchführbar sind, zur Verbesserung der energetischen Bilanz des Bauwerkes und damit zum Wohlfühlverhalten der Bewohner bei.

Ein relativ hoher Anteil der Wohnungen wird noch mit festen Brennstoffen versorgt. Von den ana-lysierten 263 Wohnungen werden 15 % mit Einzelöfen versorgt, dabei beträgt der Anteil an Ofen-heizungen in Allstedt ca. 12 %, während in den Ortsteilen fast ein Drittel (ca. 28%) dieser Woh-nungen mit festen Brennstoffen beheizt werden.

In der Regel konzentrieren sich diese Beheizungsformen auf historische Gebäude, die teilweise bereits nicht mehr genutzt werden und somit einen hohen Leerstand verzeichnen. Hier ist eine Modernisierung der Gebäudehüllen prinzipiell auf ihre Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Analog verhält es sich beispielsweise bei der Sophienstraße 12 in Allstedt, wo die Wohnungsgesellschaft Allstedt GmbH einen Rückbau der Bausubstanz zugunsten einer Neubebauung prüft. Diese Neubaumö-glichkeit würde neben einer den heutigen Anforderungen gerecht werdenden Beheizbarkeit und Badausstattung auch die barrierefreie Gestaltung in den Erdgeschosswohnungen ermöglichen.

Nach den statistischen Erfassungsdaten25 bezüglich der Sanitärausstattung kann für Allstedt fest-

gestellt werden, dass immer noch 1 % der Wohnungen weder mit Badewanne noch Dusche aus-gestattet sind, in etwas mehr als 1% aller Wohnungen gibt es weder Wanne/ Dusche noch ein WC. Diese Wohnungen sind in der Regel heute nicht mehr vermietet bzw. werden nicht bewohnt.

In der Fabrikstraße in Allstedt befinden sich Solaranlagen auf dem Dach, die die Aufbereitung des warmen Wassers und der Heizung unterstützen und somit eine effektive Energiebewirtschaf-tung zur Folge haben.

Konsequenzen

❖ Die Bestrebungen, durch energetische Sanierung/ energieeffizienten Neubau die Nebenkosten der Wohnungen so gering wie möglich zu gestalten, sind zu unter-stützen.

❖ Zur Reduzierung des Leerstandes sind die Mindestausstattungen in den Wohnun-gen erforderlich.

2.4.3 Wohnungsgrößen

Objekt Anzahl der Wohnungen

Leerzim-mer

Größen in m² zwischen Durchschnitt in m²

WE11-Fab-rikstraße 1a

5 54,72 - 121,25 76,74

WE13-Karlstraße 1 2 58,17 – 75,93 67,05

WE17-Breite Straße 19

5 37,00 – 88,37 48,79


6 34,38 – 79,51 53,2

WE19-Breite Straße 20a

3 36,00 – 50,50 33,31

WE20-Bahnhof-straße 10

4 45,22 – 90,41 67,82

WE22-39-Fab-rikstraße 12 bis14

140 15 Leer-zimmer- Altbestand

42,24 – 75,96 57,54

25 Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Zensus 2011, Bevölkerung und Haushalte, Gemeinde Allstedt, Stadt, am 9. Mai 2011.


Objekt Anzahl der Wohnungen

Leerzim-mer

Größen in m² zwischen Durchschnitt in m²


5 1 Leerzim-

mer 35,52 – 91,65 71,32

WE46-Markt 09 2 35,52 – 91,65 67,08

WE47-Markt 12 4 36,57 – 64,29 51,84

WE52-Am Schild 19 3 40,39 – 46,88 42,99

WE56-Weimari-sche Straße 13

3 26,25 – 111,19 66,53

WE57-Querfurter Straße 10

2 37,50 – 60,99 49,24

WE58-Sophienstr. 1 6 27,75 – 78,24 51,89

WE60-Sophienst-raße 12a-c

24 30,48 – 84,55 52,24

WE70 Siedler-straße 116a-b (Mittelhausen)

12 1 Leerzim-

mer 32,0 - 84,5 58,13

WE71-Siedler-straße 116c-d (Mittelhausen)

9 52,61 - 92,0 75,54

WE74-Weimari-sche Straße 8

6 51,0 - 81,00 62,25

241

Wohnungsgrößen im Bestand der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH

Die Wohnungsgrößen der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH liegen zwischen 26,25 m² und 121,25 m². Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt 58 m². Auffällig ist die durchschnittliche Wohnungsgröße der 5 Wohnungen in der Fabrikstraße 1a mit 76,74 m².

Wie oben beschrieben, liegt gegenwärtig die durchschnittliche Wohnfläche pro Bewohner bei ca. 45 m², der Trend ist weiter steigend. Damit entsprechen die kleinen Wohnungsgrößen bei weitem nicht mehr dem aktuellen Bedarf.

Berücksichtigt man, dass 54,34 Prozent der Mieter Sozialhilfeempfänger sind, müssen bei den allgemeinen Trends zwingend auch die Größenordnungen zugrunde gelegt werden, für die ein staatlicher Zuschuss gewährt werden kann.

Der Landkreis Mansfeld-Südharz ist nach § 6 Abs. 1 Nr. 2 des Zweiten Buches Sozialgesetzbuch (SGB II) sowie gemäß § 97 des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch (SGB XII) als kommunaler Träger zuständig für die Leistungen für Kosten der Unterkunft (KdU) und Heizung nach § 22 SGB II, § 27 Abs. 3 SGB II, § 35 und § 42 Nr. 4 SGB XII, sowie für die nach § 24 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 und 2 SGB II und § 31 SGB XII gesondert zu erbringenden Leistungen. 26 Darin werden die ange-

messenen Wohnflächen (Abstrakt angemessene Wohnungsgrößen) folgendermaßen geregelt:

26 Landkreis MSH, Verwaltungsrichtlinie zur Gewährung von Kosten der Unterkunft und Heizung sowie gesondert zu erbringenden Leistungen nach dem SGB II und SGB XII 2. Fortschreibung Stand: Dezember 2015


Die in der Tabelle dargestellten Werte stellen die im Rahmen der Bezuschussung anerkannten Höchstwerte dar.

Auf der Grundlage der Kriterien der Förderwürdigkeit im sozialen Wohnungsbau entsprechend den Verwaltungsvorschriften der Länder zum Wohnungsbindungsgesetz wird die Angemessen-heit danach definiert, dass auf jedes Familienmitglied ein Wohnraum ausreichender Größe entfällt. Darüber hinaus sind auch besondere persönliche und berufliche Bedürfnisse des Wohn-berechtigten und seiner Angehörigen sowie der nach der Lebenserfahrung in absehbarer Zeit zu erwartende zusätzliche Raumbedarf zu berücksichtigen. Im Durchschnitt können dabei die fol-genden qm-Zahlen einer Wohnung als angemessen angesehen werden:

• 1 Person ca. 45 - 50 qm

• 2 Personen ca. 60 qm oder 2 Wohnräume

• 3 Personen ca. 75 qm oder 3 Wohnräume

• 4 Personen ca. 85 - 90 qm oder 4 Wohnräume

sowie für jedes weitere Familienmitglied ca. 10 qm oder 1 Wohnraum mehr. 27

Daraus schlussfolgernd, erfüllen 38 der Wohnungen bezüglich ihrer Größe nicht den Anspruch der Angemessenheit, das entspricht 16 Prozent des Wohnungsbestandes der Wohnungsgesell-

schaft Allstedt mbH.

Da jedoch nach neuster Rechtsprechung die Gesamtkosten zählen, werden Wohnungen, die nicht der vorgegebenen Größe entsprechen und die Kosten im möglichen Rahmen der qm blei-ben, übernommen. Dies ist bei den Wohnungen zum Teil möglich, die energetisch saniert worden sind, wie die Wohnungen in der Fabrikstraße und der Breiten Straße 19.

Unter Berücksichtigung der Kosten für die Herrichtung von Wohnungen entsprechend dem Be-darf und den Anforderungen nach ENEV und Digitalisierung steigt der Mietpreis an. Eine propor-tionale Anpassung an die Mietstufen des Landkreises ist notwendig.

Ungerecht wird dies bei Wohnungen in der Fabrikstr. 14, wo die Kosten in der für Allstedt gültigen Mietstufe überschritten sind oder bei Wohnungen, die aufwendig energetisch saniert werden mussten. Die Wohnungen unter 45 qm befinden sich in der

- Breiten Straße 19 (2 WE) - Breiten Straße 20 (2 WE) - Breiten Straße 20a (1 WE) - Fabrikstraße 12 bis 14 (14 WE) - Breiten Straße 21 (2 WE) - Markt 09 (2 WE) - Markt 12 (1 WE)

27 Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit, Informationen zur Angemessenheit der Unterkunftskosten im Rah-

men des Arbeitslosengeldes II, http://nullbarriere.de/wohnflaechen.htm (20.03.2018)


- Am Schild 19 (2 WE) - Weimarische Straße 13 (1 WE) - Querfurter Straße 10 (1 WE) - Sophienstraße 1 (2 WE) - Sophienstraße 12 a-c (8 WE)

Im Bestand der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH sind 177 Wohnungen 56 qm groß und grö-ßer, das entspricht 75 Prozent des Wohnungsbestandes der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH.

Die Wohnungen, die kleiner als 56 qm sind, sind über sämtliche Objekte der Wohnungsgesellschaft

Allstedt mbH verteilt, nur in der Karlstraße 1 sind alle Wohnungen größer als 56 qm.

Die Mehrzahl der Wohnungen verfügt über 2 und mehr Räume. Einraumwohnungen der Woh-nungsgesellschaft Allstedt mbH befinden sich in der Breiten Straße 21 (im Dachgeschoss), in der Breiten Straße 20a, im Markt 12 und in der Sophienstraße 12a-c, sowie in der Siedlerstraße 116b in Mittelhausen. Die anderen größeren Vermieter haben keine Einraumwohnungen im Angebot. Diese sind nicht mehr Standard. Die Vermietung erfolgt evtl. mit befristeten Verträgen, z. B. für AZUBIS. Die Objekte sollten bezüglich der Wohnflächen entsprechend der aufgezeigten Mög-lichkeiten optimiert werden. Die Variantenuntersuchungen belegen, dass die Optimierung zu Wertsteigerungen sowie auch langfristig zu steigenden Einnahmen führen.

2.4.4 Analysen zu ausgewählten Objekten

Zu den im Folgenden * markierten Objekten sowie zusätzlich zu den Wohnungen in der Breiten Straße 21 und in der Fabrikstraße 12 bis 14 sind in der Anlage2 Variantenuntersuchungen dar-gestellt.

➢ Sophienstraße 12 a bis c*

24 WE zwischen 30,48 qm und 84,55 qm (durchschnittliche Wohnungsgröße 52,24 qm)

Lage: am westlichen Ortsrand,

lt. FNP in ge-mischten Bauflächen, umgeben von einem Gewerbegebiet (westlich angrenzend), gewerblichen Bauflächen (nördlich hinter einer Grünfläche angrenzend), dem als Sonderbaufläche ausgewiesenen Standort der Sekundarschule mit Sportplatz (östlich hinter gewerblich genutzten Grundstücken angrenzend) und südlich hinter

Abbildung 9: Ausschnitt aus dem FNP der Stadt Allstedt (ohne Maßstab)


einer Grünfläche angrenzend die Landesstraße 219 und dahinter Wohnbebauung.

Die Wohnungen in der Sophienstraße 12 a bis c sind unsaniert.

dringender Handlungsbedarf

Aufwertungsmöglichkeiten: a) Sanierung der Wohnungen sowie der kompletten Gebäudesubstanz inkl. Heizung

und Sanitärausstattung, Gestaltung des Wohnumfeldes; b) Veränderungen des Bestandes durch Grundrissveränderungen, evtl. auch durch

Reduzierung der Geschossigkeit; c) Abriss des Gebäudes und Neubau nach Bedarf, unter Beachtung der Wirtschaft-

lichkeit (Errichtung der Neubauten in Bauabschnitten).

Dabei ist für alle 3 Varianten die Wirtschaftlichkeit des erforderlichen Finanzeinsatzes zu prüfen. Auf Grund der oben beschriebenen Lage innerhalb der Stadt ist der Standort in der aktuellen Form zwar zum Wohnen geeignet, wird aber von seiner Attraktivität in Bezug auf das Umfeld den Anforderungen, z. B. für gehobene Ansprüche, nur eingeschränkt gerecht.

Dagegen bietet die Grundstücksgröße Potenziale für die großzügige Gestaltung für familien-/ kin-derfreundliches Wohnen, z. B. in Form eines Mehrgenerationenhauses o. ä.. Im unmittelbaren Umfeld befinden sich Einkaufsmöglichkeiten, Sporteinrichtungen sowie die Sekundarschule.

Vor- und Nachteile der Varianten:

Variante a)

Vorteile Nachteile

24 Wohnungen bleiben im Bestand der Woh-nungsgesellschaft Allstedt mbH erhalten,

Ausstattung mit Balkonen entspricht der ak-tuellen Nachfrage,

Freiraum bietet Gestaltungspotenziale,

PKW-Stellplätze können in ausreichendem Maße angeboten werden,

Verbesserung der Wohnqualität,

bisherige Mieter können u. U. nach erfolgter Sanierung wieder in ihre Wohnung zurück

Wohnumfeld bietet Potenzial für Spielflä-chen für Kinder

Möglichkeiten der barrierefreien Erschlie-ßung von EG gegeben

sehr umfangreicher und damit kostenintensi-ver Sanierungsbedarf; Keller und Baugrund sind zu untersuchen

Variante b)

Vorteile Nachteile

wie Variante a) Reduzierung der Wohnungsanzahl

ansonsten wie Variante a)

Variante c)

Vorteile Nachteile

Möglichkeit der Neubebauung unter Einbe-ziehung des westlich angrenzenden schma-len Grundstückes zur Schaffung von moder-nem Wohnraum einschließlich einer attrakti-ven Wohn-Umfeld-Gestaltung unter

hoher Finanzeinsatz (in der Regel höher als bei Variante a) und b);


Berücksichtigung der Kriterien für Barriere-freiheit/ Barrierearm,

Gebäudekonzept kann zu 100% auf künftige Nutzung orientiert und dem Bedarf entspre-chend in Bauabschnitten realisiert werden,

Langfristige Mieteinnahmen.

Die Gesellschafterversammlung hat in ihrer Sitzung am 2. Mai 2018 den Beschluss gefasst, das Wohnhaus Sophienstraße 12 a bis c abzureißen und die Fläche anschließend neu zu bebauen.

➢ Weimarische Straße 13*

3 WE mit 26,25 qm, 62,14 qm und 119,19 qm (durchschnittliche Wohnungsgröße 66,52 qm)

Lage: im Sanierungsgebiet,

lt. FNP in gemischten Bauflächen, umgeben von Wohnbebauung;

Die 3 Wohnungen sind unsaniert und leerstehend.


Aufwertungsmöglichkeiten:

a) Sanierung der Wohnungen sowie der kompletten Gebäudesubstanz inkl. Heizung und Sanitärausstattung;

b) Abriss des Gebäudes und Errichtung eines neuen Wohngebäudes; c) Abriss des Gebäudes und Nutzung der Freifläche, z. B. für PKW-Stellplätze (zur Er-

haltung der städtebaulichen Struktur geschlossene Straßenbebauung erforderlich);

Der Standort innerhalb der Stadt ist attraktiv und für Wohnzwecke gut geeignet. Das Grundstück ist verhältnismäßig klein (ca. 360 qm) und bietet damit wenig Möglichkeiten für die Gestaltung des individuellen Wohnumfeldes.


Variante a)

Vorteile Nachteile


Möglichkeit der Veränderung der bestehen-den Grundrisssituation (bisher sehr kleine Wohnung mit 26 qm kann zugunsten der 2 anderen Wohnungen wegfallen)

sehr umfangreicher und damit kostenintensi-ver Sanierungsbedarf;

beengte Platzverhältnisse, Vorgaben durch bestehende Nachbarbebauung (Zwangs-punkte in der Anpassung bzw. Zustimmung des Nachbareigentümers);

Variante b)

Vorteile Nachteile


individuelle Neugestaltung der Grundrisssi-tuation sowie des gesamten Wohngrundstü-ckes,

Möglichkeit der Errichtung eines modernen Wohngebäudes mit Berücksichtigung der Barrierefreiheit/ Barrierearm,

hoher Finanzeinsatz,

Zwangspunkte analog Variante a)


Variante c)

Vorteile Nachteile

Möglichkeit, die Freiraumsituation für be-nachbarte Grundstücke zu verbessern, in-dem z. B. für die 2 Wohnungen in der Quer-furter Straße 10 PKW-Stellplätze/ Garagen/ Nebengelass angeboten wird

3 Wohnungen fallen aus dem Bestand der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH,

die historisch gewachsene städtebauliche Struktur wird gestört, geschlossene Straßen-front bleibt nicht/ nur teilweise erhalten

Die Gesellschafterversammlung hat in ihrer Sitzung am 2. Mai 2018 den Beschluss gefasst, den Gebäudebestand in der Weimarischen Straße 13 abzureißen und die Fläche anschließend für die Unterbringung von PKW-Stellplätzen zu nutzen.

➢ Breite Straße 20 (sog. Thälmannhaus)*

6 WE zwischen 34,38 qm und 79,51 qm (durchschnittliche Wohnungsgröße 53,20 qm)

Lage: außerhalb des Sanierungsgebietes,

lt. FNP in gemischten Bauflächen, umgeben von Wohnbebauung; Ortszentrum

Im Erdgeschoss ist seit Mai 2018 eine Pilzzuchtschule untergebracht, die oberen Etagen ein-schließlich der 6 Wohnungen sind unsaniert und leerstehend (keine Abgeschlossenheit vorhan-den).


Aufwertungsmöglichkeiten: a) Sanierung der Wohnungen, b) Sanierung auf der Grundlage eines neu zu entwickelnden Nutzungskonzeptes

Der Standort innerhalb der Stadt ist attraktiv im Stadtzentrum gelegen. Allerdings ist das Grund-stück relativ beengt und bietet damit wenig Möglichkeiten für die Gestaltung eines individuellen Wohnumfeldes.

Das Gebäude ist repräsentativ und ortsbildprägend und damit gut für öffentliche Nutzungen ge-eignet.


Variante a)

Vorteile Nachteile

Wohnungen blieben im Bestand der Woh-nungsgesellschaft Allstedt mbH und stünden zur Vermietung zur Verfügung

sehr umfangreicher und damit kostenintensi-ver Sanierungsbedarf;

beengte Platzverhältnisse im Freiraum

Variante b)

Vorteile Nachteile

Neben der vorhandenen Nutzung im Erdge-schoss könnten im Obergeschoss Büro-räume eingerichtet werden;

Nutzungen, wie z. B. Archiv, Versammlungs-räume, Gemeinschaftsräume, Ferienwoh-nungen u. ä. könnten zusätzliche Mietein-nahmen verschaffen

Wohnungsbestand der Wohnungsgesell-schaft Allstedt mbH würde reduziert werden


➢ Sophienstraße 1

6 WE – zwischen 27,75 und 78,24 qm (durchschnittliche Wohnungsgröße 51,89 qm)

Lage: am westlichen Ortsrand,

lt. FNP in gemischten Bauflächen, südlich grenzt Wohnbebauung an, nördlich hin-ter der L 219 der als Sonderbaufläche ausgewiesene Standort der Sekundarschule mit Sportplatz.

Die 6 Wohnungen in der Sophienstraße 1 sind unsaniert und leerstehend.


Eine Vorplanung liegt vor (Kai Dittmann, 15.06.2012). Darin wird zusammenfassend festgestellt, dass das untersuchte Gebäude auf dem Grundstück Sophienstraße 1 einen erheblichen Unter-haltungsstau aufweist. Die angetroffenen jetzigen Raumfunktionen sind unzweckmäßig und ent-sprechen nicht mehr den heutigen Wohnansprüchen.

Die haustechnische Ausstattung ist zum Teil technisch überholt (Einzelölöfen) und unzureichend. Sie muss im Zuge der Modernisierung komplett erneuert werden.

Im Kostenvergleich wird festgestellt, dass ein Neubau ca. ¼ teurer sein würde als die Sanierung (Sanierung ca. 418.880 €/ Neubau ca. 559.038 € brutto). Entsprechend der o. g. Vorplanung stünden nach erfolgter Sanierung drei 2-Raum-Wohnungen, eine 3-Raum-Wohnung und eine 4-Raum-Wohnung mit Wohnungsgrößen zwischen 52,63 und 80,36 qm zur Verfügung.

➢ Siedlerstraße 116 a-d (Mittelhausen)

12 WE – zwischen 32,0 - 84,5qm (durchschnittliche Wohnungsgröße 58,13 qm)

Lage: am nordöstlichen Ortsrand von Mittelhausen, angrenzend an dörfliche Wohnbe-bauung

Die Wohnblocks wurden in massiver Bauweise errichtet, die Dachgeschossebenen sind nicht ausgebaut. Beide Nordgiebel weisen eine vorgehangene Wetterschale auf, ansonsten sind die Bauwerke noch nicht energetisch saniert.

Das Gebäude in der Siedlerstraße 116a-b verfügt über 12 Wohneinheiten, von denen nur noch eine vermietet ist, während in der Siedlerstraße 116c-d 9 Wohneinheiten ausgewiesen und alle Wohnung vermietet sind.

Die Wohnungen in dem Objekt a-b sind energetisch unsaniert (Ofenheizung), 2 WE sind innen saniert, z. T. neue Fenster, Zimmertüren und Bäder. Freiraum mit PKW-Stellplätzen und Garagen ist vorhanden.


Aufwertungsmöglichkeiten: a) Sanierung der Wohnungen sowie der kompletten Gebäudesubstanz inkl. Heizung

und Sanitärausstattung, Gestaltung des Wohnumfeldes; b) Veränderungen des Bestandes durch Grundrissveränderungen möglich c) Barrierefreie Ausstattung der Wohnungen im Erdgeschoss

Da die Bausubstanz sehr solide ist und das Grundstück eine angemessene Freiraumgestaltung zulässt, werden folgende Empfehlungen für das weitere Nutzungskonzept gegeben:

Der Standort ist für die Wohnnutzung für Familien mit Kindern gut geeignet. Im Ort befindet sich eine Kindertagesstätte, die Grund- und die weiterbildenden Schulen sind im nahegelegenen All-stedt bzw. in der Kreisstadt zu erreichen. Es zeichnet sich ein Bedarf ab, das vorhandene Woh-nungsangebot für ansässige Familien zu nutzen, die generationsübergreifend gemeinsam im glei-chen Ort leben möchten. Die Ausstattung bzw. die Wohnungszuschnitte sind zu differenzieren, dabei sollten folgende Hinweise beachtet werden:


- Überprüfung der Wohnungsgrößen, insbesondere die Raumgrößen vom Wohnraum, der Küche und dem Bad; Ausarbeitung von flexiblen Grundrissgestaltungen je Wohnungs-ebene;

- Überprüfung für eine barrierefreie Nutzung in der EG- Ebene; - Erarbeitung einer Freiraumgestaltung mit Ausweisung von überdachten Freisitzen, Kin-

derspielanlagen und Abstellflächen für PKW, einschließlich einer Abgrenzung zur angren-zenden landwirtschaftlichen Nutzfläche (Eingrünung des Grundstücks, „Windbrecher“ und natürlicher Schallschutz)

- Erarbeitung von Modernisierungsmaßnahmen für die energetische Sanierung der Fas-sade, der oberen Geschossdecke, dem Einbau von dezentralen Heizsystemen und Warmwasserbereitungen, Verbesserung der Sanitärausstattung, Einbau neuer Fenster (u. a. auch zur Schalldämmung gegenüber der nahegelegenen Autobahn) und neuer Hauseingangstüren;

- Überprüfung zur Errichtung von Balkonanlagen (breitere Ausstattungsvarianten zur inten-siveren und vielfältigeren Nutzung);

➢ Karlstraße 1*

2 WE – zwischen 58,17 – 75,93 qm (durchschnittliche Wohnungsgröße 67,05 qm)

Lage: am südöstlichen Ortsrand, im Kreuzungsbereich Karlstraße/ Fabrikstraße

23

Auf dem Flurstück Nr. 20 befindet sich sowohl die Bebauung der Karlstraße 1 als auch der Fabrikstraße 1a

Das massiv errichtete zweigeschossige Gebäude wurde ursprünglich als Gasthaus betrieben. Die neoklassizistischen Formen verleihen dem Haus eine ganz besondere Note und die stattli-chen Raumhöhen im Erdgeschoss bewirken ein ansehnliches Erscheinungsbild.

Auf jeder Etage befindet sich je eine abgeschlossene Wohnung, die entweder direkt vom Stra-ßenraum über einen zentralen Hauseingang bzw. über einen Hofeingang erschlossen werden. Damit könnte auch eine getrennte Erschließung der beiden Wohnebenen umgesetzt werden.

Die Wohnung im Erdgeschoss ist derzeitig nicht vermietet. Hier sind dringende Modernisierungs-arbeiten erforderlich. Dabei ist sowohl die gesamte Elektroinstallation, als auch die Sanitäraus-stattung zu erneuern. Der Einbau einer Heizungsanlage ist ebenfalls eine Voraussetzung zur Schaffung einer modernen, vermietungsfähigen Wohnung.

Die obere Wohnung könnte perspektivisch durch die Nutzung von bereits vorhandenen Dachräu-men erweitert werden. Voraussetzung sind hier die energetischen Sanierungsarbeiten, wie bei-spielsweise die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Sicherung der Beheizbarkeit der Räume.

Das Grundstück lässt eine angemessene Freiraumgestaltung zu. Das Objekt bietet in der lang-fristigen Gestaltung Potential für eine gehobene Wohnnutzung und ist ebenso für Familien mit Kindern gut geeignet.

Handlungsbedarf

Abbildung 10: Ausschnitt aus ALK der Stadt Allstedt (ohne Maßstab)


a) Verkauf

Aufwertungsmöglichkeiten: b) Sanierung der Wohnungen sowie der kompletten Gebäudesubstanz inkl. Heizung

und Sanitärausstattung, Optimierung von Wohnraum, Schaffung von unabhängi-gen Wohnungszugängen, Gestaltung des Wohnumfeldes;


Variante a)

Vorteile Nachteile

Verkaufserlös steht kurzfristig zur Verfügung und kann für andere notwendige Investitio-nen genutzt werden

Wertobjekt entfällt in der Gesamtbilanz des Un-ternehmens, Wohnungsbestand wird reduziert,

dauerhafte Mieteinnahmen fehlen,

Kosten für Teilungsmessung;

Mit der Teilung verliert die Fabrikstraße 1 ihre direkte Grundstückszufahrt so dass die Eintragung eines Wegerechtes auf dem be-nachbarten Flurstück erforderlich wird;

durch Eintragung einer Dienstbarkeit/ Wege-recht über das Flurstück 23 erfolgt eine Wert-minderung des benachbarten Flurstücks 23;

Das Objekt liegt weder im Sanierungsgebiet noch steht es unter Denkmalschutz, so dass von der Stadt Allstedt kein Einfluss auf die gestalterische Entwicklung der historischen, die Identität bzw. das Ortsbild von Allstedt prägende Bausubstanz genommen werden kann.

Variante b)

Vorteile Nachteile

Das Objekt wird entsprechend seiner histori-schen Bedeutung sowie seiner Lage im Kreuzungsbereich bzw. am Ortseingang den damit verbundenen gestalterischen Anforde-rungen entsprechend beispielgebend saniert werden.

Objekt bleibt im Anlagenbestand der Woh-nungsgesellschaft Allstedt mbH und steht inkl. Grundstück als positiver Wert in der Bilanz,

2 Wohnungen stehen zur Vermietung zur Verfügung und komplettieren die Palette des Wohnungsangebotes der Wohnungsgesell-schaft,

laufende Mieteinnahmen

Optimierung mit wenig Aufwand steigert die Mieteinnahmen und den Wert des Objektes.

Gleichzeitig wird das benachbarte Flurstück in der Fabrikstraße 1a weiter aufgewertet, da eine großzügigere Freiraumgestaltung mög-lich ist;

umfangreicher und kostenintensiver Sanie-rungsbedarf;


Die Gesellschafterversammlung hat in ihrer Sitzung am 2. Mai 2018 den Beschluss gefasst, das Objekt Karlstraße 1 zu verkaufen.

Auf der Grundlage der Variantenuntersuchung wird empfohlen, den Verkaufsbeschluss nochmals unter Einbeziehung der folgenden Aspekte zu überdenken:

▪ Für die Wertstabilität des Wohnungsunternehmens ist ein solider Objektbestand erforder-lich, der als positiver Saldo zu Buche schlägt.

▪ Nur mit einer Vielfalt von Objekten ist es möglich, eine breite Bedarfspalette zu bedienen und damit eine große Anzahl von Mietern in der Region zu binden.

▪ Der Kauferlös eines einzelnen Objekts bietet unter den aktuellen marktwirtschaftlichen Bedingungen nur eine kurzfristige Gewinnoption.

▪ In der Wirtschaftlichkeitsberechnung ist deshalb zu untersuchen, welche langfristigen Auswirkungen mit dem Verkauf gegenüber dem Erhalt und der Sanierung des Objekts mit dem Ziel der dauerhaften Mieteinnahmen zu erwarten sind.

▪ Eine Sanierung des Objektes, einschließlich einer gesamtkonzeptionellen Gestaltung des Freiraumes würde sowohl das Grundstück in der Karlstraße 1 als auch der Fabrikstraße 1a aufwerten und deren Attraktivität steigern.

Konsequenzen

❖ Zum Umgang mit dem prognostizierten Überangebot sind geeignete Maßnahmen zur marktfähigen Gestaltung des Wohnungsbestandes erforderlich.

❖ In Anbetracht des demografischen Wandels sowie des Anspruches flexibel nutz-bare Strukturen anzubieten, sind bei künftigen Sanierungsmaßnahmen die beste-henden Grundrisse mit dem Ziel angemessene Wohnungsgrößen zu entwickeln, zu prüfen und anzupassen.

❖ Breites Spektrum an Wohnungsangeboten (z. B. barrierearm/ -frei) muss für die Bedienung unterschiedlicher Bedarfe erhalten und entwickelt werden.

❖ Um der sozialen Verantwortung gerecht zu werden, sind ausreichend preisgüns-tige Wohnungen anzubieten.

2.5 Wohnumfeld

Das Wohnumfeld prägt als wesentlicher Bestandteil das alltägliche Leben.

Dazu gehört im weitesten Sinne u. a auch die Ausstattung mit Einrichtungen für die Grundversor-gung (Lebensmittelgeschäft, Drogerie, Apotheke, Hausarztpraxis, Bankfiliale/Sparkasse, Postfili-ale/Postannahmestelle sowie die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel).

Zur Ausstattung und Gestaltung der Freiflächen im unmittelbaren Umfeld des Wohngebäudes zählen u. a. die Hauseingangsbereiche, Stellplätze für den ruhenden Verkehr (Garagen, Carport, offene Stellplätze), Stellplätze für Fahrräder, Gehhilfen, Kinderwagen, Sitzmöglichkeiten, Ge-meinschaftsräume/ -flächen für Sport, Spielplätze. Dabei ist auch eine barrierefreie Nutzung si-cherzustellen.

Freiräume sind besonders wichtige Orte für den Aufenthalt und die Kommunikation.

Für die Beurteilung der Wohnqualität spielt eine gut funktionierende Nachbarschaft ebenso eine Rolle wie die bauliche Quartiersentwicklung als Grundlage für ein lebendiges miteinander.

Aktuelle Situation in Bezug auf den Wohnungsbestand der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH


Lfd. Nr.

Wohnumfeld, Freiflä-chen

PKW-Stellplätze, Ga-ragen, Carports

Bemerkungen/ Maß-nahmen

Allstedt

1 Karlstraße 1 Freiflächen vorhanden vorhanden Gestaltungskonzept für verbesserte Nutzungs-möglichkeiten, (siehe Anlage 2)

Breite Straße 19

gemeinsamer Hof nicht vorhanden, da kein Zugang

Grundstücksneuord-nung (Zugang vom Nachbargrundstück rechtlich sichern)

2 Breite Straße 20 (Thäl-mannhaus)

gemeinsamer Hof mit Nr. 20a und Bahn-hofstr. 10

Stellplätze und 3 Gara-gen im Hof vorhanden

Gestaltungskonzept für verbesserte Nutzungs-möglichkeiten (ggf. ge-änderte Gebäudenut-zung berücksichtigen)

3 Breite Straße 20a

gemeinsamer Hof mit Nr. 20a

Stellplätze und 3 Gara-gen im Hof vorhanden

Gestaltungskonzept für verbesserte Nutzungs-möglichkeiten

4 Breite Straße 21

Befahrbarer Innenhof, Nebengebäude mit se-paratem Zugang je WE

Sitzplatz vorhanden

Platz vorhanden Neugestaltung des In-nenhofes zur Unter-bringung der benötig-ten Funktionen (siehe Anlage 2)

5 Bahnhof-straße 10

Freiflächen vorhanden siehe Breite Straße 20

6 Fabrikstraße 1a

Freiflächen vorhanden Ja – Hof und Freifläche für Carports


7 Fabrikstraße 12a-f

Gemeinschaftliche Freiflächen vorhanden

PKW-Stellplätze und Carports bedarfsge-recht vorhanden

Zuordnungsmöglich-keit von Kleingärten in der Fabrikstraße


Gemeinschaftliche Freiflächen vorhanden




Balkone vorhanden, Gemeinschaftliche Freiflächen vorhanden



10 Weimarische Straße 8/ Neubau

3 Balkone, 1 WE mit Hof und Stellfläche

im öffentlichen Bereich Aufwertung des Stra-ßenbildes durch histo-rische Bilddarstellung

11 Weimarische Straße 13

kleine Hoffläche vor-handen

im Hof Stellplatz ggf. Umnutzung nach Gebäudeabriss (siehe Anlage 2)

12 Querfurter Straße 10

kleine Gartenfläche vorhanden (nicht be-fahrbar)

nicht vorhanden, da kein Zugang

Freiflächenangebot in Weimarischer Str. 13 (Abriss) untersuchen


Lfd. Nr.

Wohnumfeld, Freiflä-chen

PKW-Stellplätze, Ga-ragen, Carports

Bemerkungen/ Maß-nahmen

13 Sophienst-raße 1

befahrbarer Hof vor-handen

im Bestand keine Stell-plätze innerhalb des Grundstückes vorhanden

Neuordnung im Rah-men der Gesamtsanie-rung erforderlich

14

15

16

Sophienst-raße 12a-c

Freiflächen vorhanden PKW-Stellplätze vor-handen

bei verbleibender Wohnnutzung ist ein Freiflächenkonzept er-forderlich

17 Markt 9 kleiner Innenhof vorhan-den (nicht befahrbar)

nicht vorhanden keine Zufahrt

Gestaltung und Pflege der Freifläche erforderlich

18 Markt 12 geräumiger, schöner Innenhof vorhanden/ befahrbar

PKW-Stellplätze/ Gara-gen vorhanden


19 Am Schild 19 Innenhof (72,31m²) nur durch Hausflur zu er-reichen

nicht vorhanden Neugestaltung in Zu-sammenhang mit der Balkonerrichtung

Mittelhausen

20

21

Siedlerstraße 116a-d

Freiflächen vorhanden PKW-Stellplätze und Garagen vorhanden


Alle Wohnobjekte der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH verfügen über eigene Freiflächen.

Die Nutzungsmöglichkeiten als wohnungsnaher Freiraum sind sehr unterschiedlich.

Die Wohnblöcke in der Sophienstraße, der Fabrikstraße und der Siedlerstraße verfügen grund-sätzlich über ein ausreichendes Flächenangebot. Allerdings sind die Flächen in der derzeitigen Situation nur eingeschränkt für individuelle Nutzungen geeignet. Gestaltungskonzepte, ggf. auch mit der Errichtung von Kinderspielplätzen oder der Zuordnung individuell nutzbarer Mietergärten könnten hier wesentlich zur Verbesserung der Wohnqualität beitragen.

Die in der Innenstadt gelegenen Grundstücke besitzen meistens relativ kleine Hofflächen, die in der Mehrzahl ohne Gestaltung sind und damit von den Mietern z. T. wenig genutzt werden.

PKW-Stellplätze gibt es in den Bereichen der Wohnblöcke in der Sophienstraße, der Fabrikstraße und der Siedlerstraße in ausreichendem Umfang. Gegenwärtig können hier alle Anfragen nach eigenen Stellplätzen bedient werden bzw. ist ausreichendes Potenzial dafür vorhanden.

Für die Wohnungen in der Innenstadt stehen nur vereinzelt eigene Stellplätze zur Verfügung. Dabei ist zu beachten, dass ein Teil der derzeitigen Mieter keine PKW-Stellplätze beanspruchen.

Konsequenzen für die Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH:

❖ Zur Verbesserung der Wohnqualität sind bedarfsgerechte Gestaltungskonzepte für die Freiraumnutzung zu entwickeln.

❖ Die barrierearme Gestaltung sollte dabei sowohl für die Zielgruppen mit einge-schränkter Mobilität wie auch für Familien mit kleinen Kindern Beachtung finden.

❖ Dabei sollten im Wohnumfeld leicht begehbare Freiflächen verfügbar sein, die zum Verweilen geeignet sind und ggf. auch Sitz- und Spielbereiche beherbergen. So-fern der Platz dafür vorhanden ist, sind schattenspendende Bäume oder auch Blü-tengehölze zur gestalterischen Aufwertung sowie zur Verbesserung der kleinkli-matischen Situation zu etablieren.


❖ Für die Unterbringung des ruhenden Verkehres sowie ggf. auch die Unterbringung von Fahrrädern o. ä. sind alternative Angebote zu untersuchen, bei Bedarf durch Anmietung zusätzlicher Flächen (evtl. Vereinbarung mit der Stadt treffen, dass bei Grundstücksverkäufen die Bedürfnisse der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH im Rahmen des Vorkaufsrechtsverzichts untersucht werden) oder vorhandene Freiräume in den Innenstadtobjekten so gestalten, dass diese optimal für den ru-henden Verkehr genutzt werden können. Ebenso sind Stellplätze für Kinderwagen, Gehilfen, Rollstühle u. ä. erforderlich.

❖ Die Stellplätze sollten zur Förderung der Elektromobilität mit Ladestationen aus-gestattet werden.

❖ Digitalisierung

3. Stärken – Schwächen - Analyse

Im parallel aufgestellte IGEK wird im Rahmen der Bestandsaufnahme eine ausführliche Stärken – Schwächen - Analyse bezogen auf die jeweiligen Themenfelder dokumentiert.

Zur Vermeidung von Wiederholungen wird deshalb an dieser Stelle nur eine kurze Zusammen-fassung wiedergegeben. Lediglich ausgewählte Bereiche werden dem Thema des vorliegenden Konzeptes angepasst ausführlicher betrachtet.

Stärken Schwächen Entwicklungspotenziale

bezogen auf Wohnungs-gesellschaft Allstedt mbH

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Bestand von klein- und mittel-ständischen Gewerbe- und Dienstleistungsunternehmen sowie landwirtschaftlichen Unternehmen

Potentiale für weitere Entwick-lung vorhanden

anhaltend hohe Arbeitslosig-keit;

vergleichsweise geringe Fi-nanzkraft;

geringer Branchenmix, dadurch gleichzeitig geringe Vielfalt im Angebot von Ausbil-dungsplätzen

wenig bis keine Großunterneh-men

stagnierende bis rückläufige Wirtschaft

Verbesserung der Attraktivität des Wohnstandortes als Anreiz für Ansiedlung;

Wohnungsangebot in einem für das Unternehmen gesun-den Verhältnis - Standard und Modern/ zukunftsorientierter Wohnraum;

Soziale Schichten auch ge-mischt, damit Integration bei Generationen und bei sozialen Unterschieden möglich ist.

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Verkehrsgünstig am Auto-bahndreieck A 38 – A 71 gele-gen und damit sehr gute Er-reichbarkeit mit PKW über Auffahrt Allstedt;

Nähe zu Ballungsraum Halle/ Leipzig

Flugplatz Allstedt als Sonder-landeplatz für Flugzeuge bis 5700 kg;

Ortschaften über Kommunal- oder Kreisstraßen sowie durch Rad- und Wanderwege erschlossen;

Keine direkte Bahnanbindung;

Geringe Frequentierung mit ÖPNV, insbesondere an Wo-chenenden und in den Schul-ferien

schlechter und nicht behinder-tengerechter Zustand von Fußwegen

fehlende Radwege für Alltags-strecken

fehlende Verbindungen zwi-schen den Orten

Lagegunst in Vermarktungs-strategie nutzen;

Netzwerke für individuelle Mo-bilität unterstützen;

http://de.wikipedia.org/wiki/Flugzeug




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hohe Bindung der Einwohner an die Region durch Familie und Wurzeln;

Attraktive Wohnstandorte in den Orten;

Gute Versorgung mit Kinder-einrichtungen und Schulen;

Pflege- und Seniorenwohn-heime, Ärzte, Physiothera-pien, Apotheke;

Evangelische und katholische Kirche;

Sportanlagen, Schwimmbad;

aktives Vereinsleben

anhaltender Bevölkerungs-rückgang;

sinkender Anteil der Bevölke-rung im arbeitsfähigen Alter;

hoher Anteil sozial schwacher Bevölkerungsgruppen;

Sinkende Auslastung der Ein-richtungen durch Bevölke-rungsrückgang;

unzureichende Versorgung mit Einkaufsmöglichkeiten und Gastronomie – fehlende Nah-versorgung

in Hinblick auf den demografi-schen Wandel keine ausrei-chenden Pflegeeinrichtungen und Dienstleistungsunterneh-men in der Einheitsgemeinde, medizinische Versorgung mit Allgemeinmedizinern zukünf-tig nicht gesichert

Angebot flexibel nutzbarer Wohnstrukturen;

bei Veränderungen im Bestand sowie bei Neubau verstärkt auf Barrierefreiheit achten;

gute infrastrukturelle Ausstat-tung für Vermarktung nutzen;

Angebote für Familien mit Kin-dern intensivieren, z. B. Anlage von Kinderspielplätzen im Be-reich der Wohnblöcke oder An-gebot eines „Babybonus“ für junge Familien

Imagepflege

Aufbau von Dienstleistungsan-geboten für altersgerechte WE

z. B. Einkaufsservice u. a.

generationsübergreifende Wohnformen bieten Möglich-keiten der gegenseitigen Un-terstützung.

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ein hügeliges Flachland im Süden des LK MSH gelegen;

ländliches Umfeld mit land-schaftlichen Reizen durch Landwirtschaft geprägt;

harmonische Landschafts-struktur;

Lagegunst in Vermarktungs-strategie nutzen;

Imagepflege

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über Jahrhunderte durch wechselvolle Geschichte mit tlw. hoher überregionale Be-deutung geprägt

Typisch ländliche Ortschaften mit teilweise durch Stadtsa-nierung und Dorferneuerung sanierten ortsbildprägenden Strukturen,

zahlreiche Kulturdenkmale mit hohem geschichtlichem Wert in den Orten sowie der umge-benden Region vorhanden;

an Straße der Romanik gele-gen

Vermarktung der Kulturgüter sowie ihre Stellung in der ge-samtdeutschen Entwicklung zeigt häufig nicht die erwarte-ten Ergebnisse;

bedingt durch Bevölkerungs-rückgang Zunahme an leerste-henden Grundstücken, die sich mehr und mehr zu städte-baulichen Missständen entwi-ckeln;

Bestandspflege und Image-pflege




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Vielfalt an Natur- und Kultur-landschaft geprägt durch Fel-der, Wälder, Bergbau und die Wiege deutscher Geschichte

bedeutende touristische Po-tenziale u. a. in Bezug auf die o. g. historischen Kulturgüter

unzureichendes Marketing für die Gemeinde und die Region, fehlende Touristeninformation

touristische Anbindung zu we-nig vernetzt

Wenig Gastronomie und Be-herbergungsangebote;

Geringe Einbindung der touris-tischen Potenziale in überregi-onale Konzepte;

Angebote tlw. zu wenig diffe-renziert und ungenügend ver-netzt;

geringe Vielfalt der Angebote;

Rad- und Wanderwegenetz nicht flächendeckend, Verbin-dungen fehlen;

schwierige Anreise mit dem ÖPNV

Imagepflege

Angebot eines „Begrüßungs-geschenks“ für Neumieter, z. B. in Zusammenarbeit mit Schloss Allstedt „Kombiticket“ oder Vergünstigungen bei Ein-trittspreisen/ Veranstaltungen überreichen

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attraktive Wohnstandorte

individuelle, überwiegend gut erhaltene Ortsbilder mit ländli-chem Flair

zeitgemäße Ausstattung der technischen Infrastruktur (Straßen, Wasser, Abwasser)

gute Baulandverfügbarkeit

Bildungs- und Gesundheits-angebot

Potenzial für gute nachbar-schaftliche Beziehungen vor-handen

Angebot unterschiedlicher Wohnformen mit Schwerpunkt auf individuellen Einfamilien-häusern in den dörflich ge-prägten Ortschaften

Ländliches Wohnumfeld mit großzügigem Freiraumange-bot

Günstige Miet- und Kauf-preise

Geringe Ausstattung mit Ver-sorgungseinrichtungen

Lokal Missstände innerhalb der Ortsbilder

Eingeschränkte Erreichbarkeit der Orte durch ÖPNV

Spektrum der Angebote für Kultur, Freizeit und Tourismus gering

Teilnahme am Ausbau sozialer Netzwerke

Qualifizierung der Wohnstand-orte, einschl. der Umgestaltung der Freiflächen im unmittelba-ren Umfeld der Wohngebäude zur Verbesserung der Attrakti-vität




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Wohnungsgesellschaft All-stedt mbH als kleines Unter-nehmen mit individuellen An-geboten auf dem Wohnungs-markt sowie mit hoher sozialer Verantwortung

geringe personelle Ausstat-tung für den bestehenden Sa-nierungsbedarf

Veränderung der Wohnungs-größen in Anpassung an den Bedarf,

Erhalt des Wohnungsbestan-des (notwendig für Marktfähig-keit - Qualitätsmix, Wirtschaft-lichkeit)

Verbesserung der Finanzkraft durch Optimierung des Wohn-bestandes/ Umsetzung nach den finanziellen Möglichkeiten.

Kauf von innerstädtischen Wohngebäuden zur Erweite-rung des Bestands

Umsiedlung der Verwaltung in eigenes Objekt

4. Aktuelle Anforderungen an die Wohnungsausstattung

Das Bestreben der meisten Menschen ist es, möglichst lange ohne fremde Hilfe in den eigenen bzw. angemieteten Wohnungen zu verbleiben.

Die private Wohnung und das eigene Grundstück mit Wohnhaus erfordern eine weit-gehend selbstständige Bewirtschaftung, die durch einzelne Dienstleistungen wie zum Beispiel „Menüservice“, Hauswirtschaftshilfe, etc. unterstützt werden kann.

Des Weiteren gibt es unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, mit Mitteln der Pflege-versicherungen oder Mitteln des Landes sogenannte „Wohnungsanpassungsmaßnahmen“ vor-zunehmen. Dazu zählt u.a. die Umgestaltung der Bäder mit stufenlosen Duschen bzw. der Einbau eines Treppenliftes.

Ziel ist es, mit diesen barrierefreien Lösungen den Bewohnern zu ermöglichen, den Lebens- und insbesondere den Wohnraum ohne besondere Erschwernisse und möglichst ohne fremde Hilfe zu nutzen. Denn die vertraute Umgebung gibt den Bewohnern Sicherheit, Beständigkeit und fördert die kommunikativen Verbindungen zu den Nachbarn, Mitbewohnern bzw. den Familienangehörigen.

Aus diesem Grund stellen unfreiwillige Umsiedlungen oft einen entscheidenden Eingriff in das Alltagsleben von älteren Menschen dar und sind schwer zu verkraften.

Unter diesen Gesichtspunkten ist die Wohnungswirtschaft gefragt, „Wohnungsanpassungsmaß-nahmen“ zu ermöglichen bzw. barrierefreien Wohnraum anzubieten und damit insbesondere den Bedürfnissen langjähriger Mieter gerecht zu werden. Dieses Anliegen sollte nicht nur beim Neu-bau Berücksichtigung finden, sondern auch bei zukünftigen Sanierungs- und Modernisierungs-maßnahmen die Zielsetzung sein.

Barrierefreie oder -reduzierte Wohnungen bieten nicht nur Personen mit Bewegungseinschrän-kungen und behinderten Menschen eine Komfortverbesserung, sondern erleichtern auch Fami-lien mit (kleinen) Kindern den Alltag. Insofern ist die Zielgruppe der Personen, für die ein alters-gerechter, barrierereduzierender Umbau der Wohnung von Vorteil sein kann, weit zu spannen.

Die Standards des barrierefreien Bauens sind in der DIN-Norm 18040-2 „Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen – Teil 2: Wohnungen“ festgeschrieben und umfassen im Wesentlichen Emp-fehlungen zu den notwendigen Bewegungsflächen, zur Vermeidung von Stufen und Schwellen


beim Zugang zur und innerhalb der Wohnung sowie notwendige Türbreiten und Höhen von Be-dienungselementen. Wohnflächen barrierefreier Wohnungen sind, wie aus der Aufstellung er-sichtlich, von den unterschiedlichsten spezifischen Faktoren der Behinderung abhängig.

Die Anforderungen an die Infrastruktur der Gebäude mit Wohnungen berücksichtigen grundsätz-lich auch die uneingeschränkte Nutzung mit dem Rollstuhl.

Innerhalb der Wohnungen wird unterschieden zwischen

• barrierefrei nutzbaren Wohnungen und

• barrierefrei und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbaren Wohnungen R.

Danach werden folgende Wohnungsgrößen ermittelt:

Richtgrößen lt. DIN 18040-228

Unter Einbeziehung der Richtlinie VDI 6000 Blatt 1: Ausstattung von und mit Sanitärräumen für Wohnungen mit einem Rollstuhlfahrer die folgenden Richtgrößen, gegliedert nach den unter-schiedlichen Räumen ermittelt:

Richtgrößen für Wohnungen mit einem Rollstuhlfahrer - Wohnfläche in qm 29

„Ganz allgemein gilt, dass zumindest verschiedene minimale Elemente einer barrierearmen Bau-weise vorhanden sein sollten, damit eine Wohnung als altersgerecht bezeichnet werden kann.

28 http://nullbarriere.de/wohnflaechen.htm (20.03.2018) 29 http://nullbarriere.de/wohnflaechen.htm (20.03.2018)


Nach der vom Kuratorium Deutsche Altershilfe (KDA) im Auftrag des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (BMVBS) durchgeführte Studie (2011) sind dies zum Beispiel barrierearme Zugänge zu den Wohnungen, keine Stufen innerhalb der Wohnung, ausreichende Bewegungsflächen und Türbreiten im Sanitärbereich und bodengleiche Duschen. Neben den baulichen Anforderungen an die Wohnung sind die Gestaltung des Wohnumfeldes, infrastruktu-relle und soziale Angebote vor Ort sowie die Möglichkeit, bei Bedarf auf Unterstützungsangebote zurückgreifen zu können, von Relevanz.“ 30

Barrierefrei:

Gesetzlich definiert ist lediglich der Begriff „barrierefrei" in § 4 BGG (Behindertengleichstellungs-gesetz) wie folgt: „Barrierefrei sind bauliche und sonstige Anlagen, Verkehrsmittel, technische Gebrauchsgegenstände, Systeme der Informationsverarbeitung, akustische und visuelle Infor-mationsquellen und Kommunikationseinrichtungen sowie andere gestaltete Lebensbereiche, wenn sie für behinderte Menschen in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind." 31

Die Neufassung der DIN 18040-2 (Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen Teil 2: Wohnun-

gen; 2011-09) ersetzt die DIN 18025-1 und -2. Statt barrierefreie Wohnungen und Wohnungen für Rollstuhlnutzer getrennt zu betrachten, werden die Empfehlungen der Norm zusammenge-fasst. Mit der R-Kennzeichnung werden die über den Mindeststandard hinausgehenden zusätzli-chen Anforderungen für Rollstuhlfahrer ausgewiesen.

Die Norm gilt für Neubauten. Sie kann sinngemäß für die Planung von Umbauten oder Moderni-sierungen angewendet werden.

Die DIN definiert nicht nur die Bewegungs- und Abstandsflächen innerhalb einer Wohnung son-dern vermittelt auch Richtgrößen für den unmittelbar angrenzenden barrierefreien Lebensraum für Menschen mit unterschiedlichen motorischen Einschränkungen (z.B.: Personen mit Mobili-tätshilfen und Rollstühlen), für sehbehinderte und blinde Menschen oder für Personen mit Hörbe-hinderungen. Auch für anderen Personengruppen wie z.B. für ältere Menschen, Kinder sowie Personen mit Kinderwagen oder Gepäck führen einige Anforderungen dieser Norm zu einer Nut-zungserleichterung.

Diese Empfehlungen beziehen sich insbesondere auf die Erreichbarkeit der Wohnungsebenen, entweder über Rampen oder Hubeinrichtungen. Aber auch die notwendigen Abstellflächen für Rollstühle und deren Auflademöglichkeiten werden dabei bedacht.

Des Weiteren schreibt die Norm die Ausweisung von Stellplätzen für behinderte Menschen im Wohnumfeld vor sowie auch die Breite der Gehwege und deren Ausbildung bzw. Gestaltung, einschließlich der unmittelbaren Zugangs- und Eingangsbereiche zu den Wohnungen.

Die Selbstverpflichtung zur barrierefreien Konzeption bei Modernisierung im Bestand trägt dem demografischen Wandel Rechnung.

Die barrierefreie Konzeption zeichnet sich – im Gegensatz zum nachträglichen Umbau im Fall der Fälle - durch die Anpassungsfähigkeit an sich verändernde Bedürfnisse aus.

30 Potenzialanalyse altersgerechte Wohnungsanpassung, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), März 2014 31 http://www.kompetenznetzwerk-wohnen.de/sub/de/wissenspool/11planenUNDbauen/11BaulicheAnforderungen/

(6.9.2017)

http://www.gesetze-im-internet.de/bitv/

http://www.gesetze-im-internet.de/bitv/


Altersbedingte Veränderungen in Bezug auf die Motorik, Kraft und Geschicklichkeit führen zu einem höheren Sturzrisiko. Entsprechend hat Barrierefreiheit auch zum Ziel, Stürze und Sturz-folgen zu vermeiden.

Barrierearm:

Im vorliegenden Konzept wird der Begriff „Barrierearm“ im folgenden Kontext verwendet:

Im Gegensatz zu einer barrierefreien weist eine barrierearme Wohnung gewisse Einschränkun-gen auf. Die baulichen Hindernisse beschränken sich im Wesentlichen auf ein möglichst geringes Maß, wie beispielsweise auf wenige Schwellen und Stufen und „normale“ Durchgangsbreiten von Türen.

Gegenüberstellungen der Anforderungen für Einrichtungen/ Bereiche, die für Rollstuhlfahrer oder für Menschen mit Gehhilfen etc. ausgestattet sein sollen:

Kriterium/Bereich Für Rollstuhlnutzer Für Menschen mit Gehhilfen etc.

Sanitäranlagen in Woh-nungen

Mindestgröße für WC zwischen 2,20m in der Tiefe und 2,05m in der lichten Breite (bis 2,20m)

Türen (H=2,05m im Li.) Durchgang i. L. größer/gleich 90cm

Durchgang i. L. größer/gleich 80cm

Leibungstiefe Kleiner/gleich 26cm

Drücker Greifhöhe Über O.F.F. 0,85-1,05m Über O.F.F. 0,85-1,05m

Freie Bewegungsflächen in Wohnräumen

1,50 x 1,50m 1,20 x 1,20m

Mindesttiefe vor Möbeln:

- Bett

An einer Seite:1,50m

Andere Seite: 1,20m

Eine Seite: 1,20m

Andere Seite: 0,90m

- an anderen Möbeln 1,50m 0,90m

- vor Küchenmöbeln 1,50m 1,20m

Anforderungen an Flure Bewegungsfl. 1,50x1,50m Mindestbreite 1,20m

Weitere Planungshinweise unter Berücksichtigung der aktuellen DIN Vorschriften zur barriere-freien Ausstattung, unter Einbeziehung der Außenanlagen sowie unter Berücksichtigung der Viel-faltigkeit der Behinderungen wurden dem Auftraggeber als Arbeitshilfe überreicht.


5. Entwicklung des Wohnungsmarktes

Klein- und Mittelstädte sind begehrte Wohnstandorte. Die Chancen liegen hier im attraktiven und bezahlbaren Wohnen.

32

Laut einer Umfrage der Bundesstiftung Baukultur würden 78 % der Bundesbürger am liebsten in einer Landgemeinde, einer Mittel- oder Kleinstadt leben, unabhängig von ihrer finanziellen Si-tuation oder anderen Rahmenbedingungen wie der Nähe zum Arbeitsort. 33

„Nicht nur von harten Faktoren wie Zentralität, Wirtschaftskraft, Arbeits- und Grundstücksmarkt so-wie Verkehrsanbindung hängt die Attraktivität einer Gemeinde ab. Eine tragende Rolle spielen so-genannte weiche Faktoren wie das Erscheinungsbild des Ortes, die Vielfalt der Angebote und eine gelebte Nachbarschaft. Der Grad der Vitalität einer Gemeinde wird durch die Infrastrukturausstat-tung und öffentliche Einrichtungen beeinflusst, besonders aber durch die Menschen vor Ort be-stimmt. Hierfür kann der baulich-räumliche Kontext förderlich oder auch hemmend wirken.“34

Daher ist es besonders wichtig, die Attraktivität der Orte weiter zu entwickeln.

Die negativen Tendenzen in der Bevölkerungsentwicklung führen zu einer weiteren Zunahme des Wohnungsleerstandes. Gleichzeitig wird der Bedarf nach Wohnraum aus der Zielgruppe der älter werdenden Bewohner ansteigen. Diese Schere führt zu hohen Herausforderungen in der städte-baulichen Entwicklung. Leerstehende Gebäude sowie brachgefallene Grundstücke führen zu ei-nem massiven Attraktivitätsverlust der Ortschaften. Hinzu kommt, dass nach wie vor die Abwan-derung aus dem ländlichen Raum anhält.

Das vorrangige Ziel muss deshalb darin bestehen, die weitere Ausdünnung des ländlichen Rau-mes zu stoppen.

Voraussetzung dafür ist ein bedarfsgerechtes Arbeitsplatzangebot in zumutbarer Entfernung ver-bunden mit gut erreichbaren Bildungs- und Kulturangeboten sowie Einzelhandels- und Freizeit-einrichtungen.

Allstedt bietet gute Voraussetzungen, in kurzen Entfernungen benachbarte Zentren über die Au-tobahnen A 38 und A 71 zu erreichen. Verbesserungsbedarf besteht allerdings noch im Angebot des öffentlichen Nahverkehrs. Der Bedarf alternativer Mobilitätskonzepte wurde u. a. auch in dem

32 Die Wohnungswirtschaft Deutschland, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2017/2018, Gastbeitrag Reiner

nagel, Bundesstiftung Baukultur: Wohnen und Baukultur jenseits der Metropolen, Nov. 2017 33 Die Wohnungswirtschaft Deutschland, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2017/2018, Gastbeitrag Reiner

nagel, Bundesstiftung Baukultur: Wohnen und Baukultur jenseits der Metropolen, Nov. 2017

34 Die Wohnungswirtschaft Deutschland, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2017/2018, Gastbeitrag Reiner

nagel, Bundesstiftung Baukultur: Wohnen und Baukultur jenseits der Metropolen, Nov. 2017

Abbildung 11: Bevorzugte Wohngegend


parallel für die Einheitsgemeinde Allstedt aufgestellten IGEK beschrieben.

Die Weiterentwicklung des Bestands und damit vor allem die Pflege und Entwicklung der Orts-kerne aller Ortschaften der Einheitsgemeinde Allstedt sind wichtige Voraussetzungen für deren Attraktivität. Dabei trägt vor allem auch die kommunale Wohnungsgesellschaft Verantwortung, die Quartiersentwicklungen positiv zu beeinflussen. Dazu gehört u. a. auch die vermarktungsfä-hige Entwicklung der in ihrem Verantwortungsbereich liegenden Immobilien.

Besonderes Augenmerk liegt auf den Ortskernen. Die dort vorhandenen Bestandsgebäude prägen durch ihren individuellen Charakter wesentlich das Ortsbild. Die Erhaltung und Nutzung dieses Be-stands sowie die Gestaltung des sie umgebenden Freiraums haben deshalb eine hohe Priorität.

An dieser Stelle trägt das kommunale Wohnungsunternehmen eine hohe Verantwortung, indem es gezielt bestrebt ist, in den städtebaulich bedeutsamen Bereichen Leerstand zu vermeiden. Damit können Anstoßwirkungen erzielt werden, die eine Belebung der umliegenden Quartiere unterstützen.

Mit der Gründung und Übergabe der Wohnungen an die eigene Gesellschaft hat diese die Auf-gaben der Bereitstellung von sozial bewirtschafteten Wohnraum übernommen. Dieser Verant-wortung muss die Gesellschaft gerecht werden.

5.1 Bedarfsgerechte Entwicklung des Wohnungsmarktes in Allstedt

Für das ländliche Wohnen in Allstedt gibt es eine konstante Nachfrage.

Für die Einheitsgemeinde Allstedt sowie die hier agierenden Wohnungsunternehmen leitet sich daraus die Verpflichtung ab, durch bedarfsgerechte Angebote Mieter zu gewinnen und damit als Bewohner an die Region zu binden.

Die Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH, wie auch die anderen Vermieter sind daran interessiert, mit ihren Wohnungen ein breites Bedarfsspektrum zu bedienen. Die vielfältige Mischung der Be-standsimmobilien bietet dafür eine gute Grundlage.

Infolge des demografischen Wandels nimmt die älter werdende Generation einen immer größe-ren Anteil an der Gesamtbevölkerung ein. Um diesen Trends entgegenwirken zu können, ist es notwendig, die Attraktivität der Region für junge Leute zu verbessern. In Bezug auf den Woh-nungsmarkt bedeutet das, dass Angebote zu entwickeln sind, die generationsübergreifend die unterschiedlichen Bedarfe befriedigen können und Synergien ermöglichen.

Das Ziel sollte u. a. darin bestehen, den Bewohnern, auch bei veränderten persönlichen Lebens-situationen, zu ermöglichen, so lange wie möglich in ihrem gewohnten Wohnumfeld wohnen blei-ben zu können.

Daraus ergibt sich u. a. die Notwendigkeit, den aktuellen Bedarf des lokalen Wohnungsmarktes ständig zu beobachten, daraus entsprechende Schlüsse für bedarfsgerechte Angebote zu ziehen und Handlungsfelder abzuleiten, die dann von konkreten Maßnahmen zu untersetzen sind.

Die Erfüllung dieser Aufgaben erfordert über die reine Verwaltungstätigkeit hinausgehende krea-tive Entwicklungsprozesse, nicht zuletzt auch zur Bereitstellung der notwendigen Finanzkraft. Das betrifft sowohl die Angebote von bezahlbaren Wohnungen für Leistungsempfänger, wie auch die Angebote von Wohnungen in höherpreislichen Segmenten und entsprechend anspruchsvol-lem Qualitätsstandard.

5.1.1 „Seniorenfreundliche“ Wohnung

Darunter sind Wohnungen mit zusätzlichen Ausstattungsmerkmalen zur Gewährleistung alters-gerechten Wohnens einzuordnen. Dazu zählen u.a.:

✓ ein möglichst stufenloser Wohnungseingang (z. B.: Parterrewohnung)


✓ vorwiegend schwellenlose Gestaltung des Fußbodenniveaus ✓ Anpassungen in Bad und Küche (z. B.: stufenlose Dusche, Haltegriffe und Dusch-

hocker, ausreichende Bewegungsflächen vor den Geräten - 1,20m bis 1,50m).

Im Einklang mit der Wohnausstattung sollte das Wohnumfeld auch den Anforderungen an alters-gerechte Wohnformen entsprechen. Dazu zählen insbesondere die Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln und die somit verbundene Gewährleistung der Erreichbarkeit von medizinischen Einrichtungen, Apotheken, Dienstleistungen, wie Friseur, Fußpflege, Banken und Einkaufsmög-lichkeiten sowie auch solche Faktoren, wie:

✓ Schaffung niveaugleicher Übergängen von den Gehwegen zu den Straßen; ✓ Verwendung möglichst ebener Bodenbeläge, die farbliche Nuancen für eine leich-

tere Erkennbarkeit von Straßenquerungen etc. signalisieren; ✓ Anlegen von barrierefreien Stellplätzen in der Nähe der Hauseingänge; ✓ Schaffung von Abstellplätzen und Aufladestationen für Rollstühle.

5.1.2 „Seniorengerechte“ Wohnung

Diese Wohnungen weisen in der Regel eine barrierefreie Ausstattung aus und entsprechen den aktuellen DIN - Vorschriften. Oftmals befinden sich Sozialstationen in der Nachbarschaft, die eine individuelle Betreuung bei Bedarf mit anbieten können.

Auch hier bezieht sich die barrierefreie Ausstattung nicht nur auf die eigentliche Wohnung, son-dern sollte zugleich das Wohnumfeld mit den Gehwegbreiten und den Oberflächengestaltungen, den Stellplätzen für PKW sowie den Entsorgungsstellflächen für Siedlungsabfälle mit integrieren.

5.1.3 „betreutes“ Wohnen

„Es gibt kein spezielles Gesetz, das definiert, welche Standards einzuhalten sind, wenn man eine Einrichtung des Betreuten Wohnens betreiben will.“ So heißt es in der Einleitung zur DIN 7780035,

in den Mindestqualitätsstandards im betreuten Wohnen für ältere Leute definiert werden.

Ursprünglich wurde der Begriff des betreuten Wohnens im Zusammenhang mit der Unterbringung und Betreuung von Menschen mit besonderen Krankheiten benannt. Die betreute Wohnform hat sich in den 90er Jahren enorm entwickelt und beinhaltet heute gleichzeitig die Vermittlung und Organisation bestimmter Dienstleistungen, wie z. B.: Medikamentenversorgung, Einkaufsmög-lichkeiten, Essenlieferungen etc., die beispielsweise zum Mietvertrag mit gebucht werden kön-nen. Diese Dienstleistungen können auch von selbstständigen Einrichtungen, wie dem „Haus-meisterservice“ übernommen werden, deren Spektrum sich auch auf die Säuberung der Woh-nung, der Wäsche oder anderer hauswirtschaftlichen Leistungen erstrecken kann.

Außerdem sollte die Wohnanlage über eine Notrufeinrichtung verfügen, die drahtlos funktionsfä-hig sein muss und bei Einzug der Bewohner eingerichtet ist.

Bei der Planung der speziell auf die ältere Generation zugeschnittenen Wohnungen sind Betrach-tungen zu den Arten von Behinderungen bzw. Beeinträchtigungen von Menschen zu berücksich-tigen.

Dazu gehören u. a. auch Maßnahmen zu Wohnraumanpassungen wie

- die Umgestaltung des Bades, unter Berücksichtigung einer barrierefreien Nutzung (ge-mäß DIN 18040 Teil 1 oder 2)

- Die Ausweisung von Bewegungsflächen in der Einbauküche bzw. in den Wohn- und Schlafräumen;

Diese Maßnahmen erfordern in der Regel bauliche Veränderungen, sei es durch die

35 DIN 77800, S.3


Zusammenlegung von bisher zwei Räumen zu einem Raum oder die Veränderung der Versor-gungsschächte im Objekt. Aus diesen Gründen sind solche Veränderungen nur im Rahmen grö-ßerer Modernisierungs- und Instandsetzungsvorhaben wirtschaftlich umsetzbar und empfehlens-wert. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass bei der zukünftigen Grundrissgestaltung eine spätere Umgestaltung, ohne aufwendige Eingriffe in die Bausubstanz vornehmen zu müssen, wieder möglich wird.

Folgende Hinweise sollten bei zukünftigen Bauvorhaben weitere Beachtung finden:

➢ Auswahl einer Bauweise/ Baumaßnahme, die eine lebensbezogene Grundrissverände-rung erlaubt;

➢ alle Räume sind von außen nach innen barrierefrei erreichbar auszubilden;

➢ die Grundrissgestaltung muss klar und überschaubar ausgerichtet sein;

➢ die Wohnbereiche sollten sicher gestaltet sein;

➢ das Wohnumfeld ist in Anpassung an die jeweilige Zielstellung neu zu konzipieren und bedarfsgemäß zu gestalten.

Die Umsetzung der Strategie eine „lebensbezogenen Grundrissbildung“ zu ermöglichen, trägt zur „Mischnutzung“ der Wohnanlage bzw. -gebiete bei und verringert die „Ghettobildung“. Sie unter-stützt die Integration und bildet eine Grundlage für das Zusammenleben mehrerer Generationen.

5.1.4 Zielgruppe junge Haushalte

Diese Zielgruppe stellt sehr unterschiedliche Anforderungen.

Für junge Erwachsene, die ihren ersten eigenen Haushalt als Single oder als Paar gründen, sind häufig kostengünstige, kleine Wohneinheiten interessant.

Junge Familien mit Kindern hingegen benötigen in der Regel größere Wohneinheiten mit idealer-weise ausreichendem Freiraum und günstiger Lage zu Kindereinrichtungen.

Flexible Raumgestaltungen bieten für diese Zielgruppe eine gute Basis um sich mit vergleichs-weise geringem Aufwand auf geänderte familiäre Situationen anpassen zu können (Beispiel Mus-terwohnung, Punkt 8.2.1).

5.1.5 Gemeinschaftliche Wohnform/ Mehrgenerationenwohnen

In den Variantenuntersuchungen sollten auch alternative Nutzungsformen einbezogen werden, die für gemeinschaftliches Wohnen geeignet sind.

Es gibt dabei unterschiedliche Modelle, die sich in den letzten Jahren etabliert haben, so zum Beispiel:

✓ mehrere Senioren beziehen ein seniorengerecht ausgestattetes Gebäude, in dem jeder über sein eigenes Zimmer, Küche und Bad verfügt und außerdem ein Gemeinschaftsraum für alle zur Verfügung steht, indem man sich trifft und kommuniziert. Alternativ: jeder verfügt über sein eigenes Zimmer mit Waschmöglichkeit, gemeinsame Nutzung von Küche, Bad und Essplatz;

✓ Mehrere Generationen leben in einem Gebäude, wobei auch hier jeder Bewohner seinen privaten Wohnraum nutzt und bei Bedarf eine gemeinschaftliche Nutzung von Räumen, wie Küche und Aufenthaltsraum erfolgen kann.

Die Entwicklung des gemeinschaftlichen Wohnens bietet vielfältige Möglichkeiten, so für gemein-schaftsorientierte Menschen aller Altersgruppen wie auch für Auszubildende, Fachkräfte mit tem-porärem Arbeitsplatz u. ä..


Konsequenzen

❖ Bei Neubauten sollte die barrierefreie bzw. barrierearme Gestaltung der Woh-nungen favorisiert werden. Dabei sind die Grundrisse so zu bemessen, dass Bewohner mit Gehhilfen weitgehend selbstständig den Alltag meistern können bzw. ebenso junge Familien mit kleinen Kindern Erleichterungen im Alltag er-halten können.

❖ Bei Modernisierungsvorhaben bzw. Sanierungsmaßnahmen sollte auf eine „barrierearme“ Ausstattung orientiert werden.

❖ Farbe und Licht sind im Gestaltungskonzept zu integrieren und aufeinander abzustimmen.

❖ Konzepte mit flexiblen Grundrissformen bevorzugen (siehe Musterwohnung – Kapitel 9). Dies könnte beispielsweise durch eine Reduzierung festgelegter Funktionen innerhalb einer Wohnung erfolgen, indem unter der Beibehaltung der statisch notwendigen Wandkonstruktionen Installationsknotenpunkte in mehreren Räumen geschaffen werden, die eine alternative Raumnutzung durch Familienveränderungen („lebenslaufbezogene Gestaltung“) ermögli-chen.

❖ Die Mehrfamilienhäuser und dabei speziell die mehrgeschossigen Wohn-blocks sowohl in Allstedt als auch in Mittelhausen, sollten auf die Ausstattung von barrierefreien Wohnungen in der Erdgeschossebene überprüft werden. In den zu erarbeitenden Freiraumkonzepten sind die Anforderungen dieser Per-sonengruppen zu berücksichtigen.

❖ Außerdem sollten die Ausstattungen in den Erdgeschossebenen in innerstäd-tischen Wohnquartieren für unterschiedliche Niveauanforderungen bedacht werden, d.h. für unterschiedliche Beeinträchtigungen und spezifische Perso-nengruppen.

5.1.6. Preisgebundene Mietwohnungen

Die Nachfrage nach angemessenen, bedarfsgerechten und bezahlbaren Wohnraum ist heute ak-tueller denn je. Für viele stellt sich die Frage: wieviel Wohnraum kann ich mir mit welcher Aus-stattung (barrierefrei, barrierearm, in Zentrums- oder Randlage etc.) leisten (Warmmiete als Grundlage angesetzt), damit ein Mindestbetrag für den Lebensunterhalt noch zur Verfügung steht.

Im Kapitel 2.4.3 wurde die Bestandssituation in Bezug auf die Wohnungsgrößen untersucht.

Um den Bedarf nach angemessenem Wohnraum bedienen zu können, eignet sich insbesondere der vorhandene Wohnungsbestand in den mehrgeschossigen Wohnanlagen. Die Wohnungsgrö-ßen in den 2- bis 4-Raum- Wohnungen erfüllen in der Regel die zulässigen maximalen Wohnflä-chen für die jeweiligen Haushaltsgrößen gemäß den KdU Vorgaben36.

Sowohl die von der AWG Glückauf e.G. in Allstedt verwalteten 124 Wohneinheiten im mehrge-schossigen Wohnungsbau errichteten Gebäude, als auch die im Besitz der Wohnungsgesell-schaft Allstedt mbH befindlichen Wohnungen in der Fabrikstraße erfüllen in den Wohnungsgrö-ßen die Vorgaben für Bezugsempfänger. Die gute Ausstattung der Wohnungen, einschließlich deren energetischen Standards, die Angebote an Stellplätzen und Spielmöglichkeiten für Kinder sowie die Lage am angrenzenden Grüngürtel des Ortes werden von den Mietern besonders be-vorzugt. Das sind entscheidende Gründe für die Nachfrage nach diesen Wohnungen.

36 Landkreis MSH, Verwaltungsrichtlinie zur Gewährung von Kosten der Unterkunft und Heizung sowie gesondert zu erbringenden Leistungen nach dem SGB II und SGB XII 2. Fortschreibung Stand: Dezember 2015


Untersuchungen zur Verbesserung der Wohnungszuschnitte, insbesondere zur Vergrößerung der Bäder und Küchen, haben gezeigt, dass auch mit diesen Veränderungen noch die normati-ven Vorgaben erfüllt werden.

Da das Interesse an Wohnraum in der Innenstadt zunimmt, wurden speziell die Wohngebäude im Stadtkern von Allstedt auf eine barrierefreie Ausstattung bzw. eine Ausweisung auch für Be-zugsempfänger überprüft. Dabei wurde festgestellt, dass beispielsweise in der Querfurter Str. 10 unter Einbeziehung und Umnutzung der Räume im angrenzenden Nebengebäude zur Erdge-schoss-Wohnung, der Wohnungszuschnitt attraktiver gestaltet werden kann. Außerdem sorgt ein separater Zugang über den Hof für eine individuelle Erschließung der Wohnung. Trotz Wohnflä-chenvergrößerung werden die Richtwerte der KdU erfüllt.

Weitere Untersuchungen haben gezeigt, dass auch Modernisierungsmaßnahmen in derzeitig un-bewohnten Gebäuden mit historisch wertvoller Bausubstanz ökonomischer sind als ein Neubau an diesem Standort. Ergebnisse liegen diesbezüglich für die Sophienstraße 1 in Allstedt vor, wo in der ehemaligen „Schnitterkaserne“ Wohnungen neu geschaffen werden könnten, die außer der

Abbildung 12: Stadt Allstedt, Fabrikstraße (ohne Maßstab)

Abbildung 13: Stadt Allstedt, Querfurter Str. 10 (ohne Maßstab)

z.B. Abstellraum für

Gehhilfen, Kinderwagen

Kinderwagen etc.


Wohnung im östlichen Eingang auch die vorgegebenen Wohnflächen für die Bezugsempfänger erfüllen würden.

Mit diesen komplexen Sanierungsmaßnahmen können wichtige, das Ortsbild prägende Gebäude erhalten und gemäß den heutigen Anforderungen an Wohnraum auch mit modernen Heizsyste-men sowie Badausstattungen angeboten werden, auch wenn Abstriche in Sachen Wärmedäm-mung wahrgenommen werden müssen. Im Einklang mit der Gestaltung des unmittelbaren Woh-numfeldes, unter Einbeziehung angrenzenden Gartenlandes können angemessene Wohnräume neu angeboten werden.

Konsequenzen

❖ Überprüfung der leerstehenden und gering genutzten Nebengebäude/ Anbau-ten auf deren Potentiale zur Umnutzung zu Wohnzwecken, zwecks Aufwer-tung der vorhandenen Wohnsubstanz;

❖ Schaffung von Wohnungsgrößen, die einerseits den derzeitigen Wohnbedürf-nissen gerecht werden, andererseits aber auch den Kriterien für angemesse-nen und bezahlbaren Wohnraum entsprechen;

❖ Ausarbeitung von gestalterische Maßnahmen im Wohnumfeld des sozialen Wohnungsbaus, um allen sozialen Schichten eine grundlegende Basis für Kommunikation und Freizeitbetätigung in unmittelbarer Wohnnähe zu ermög-lichen, inbegriffen die naturverbundenen Spiellandschaften für Kleinkinder.

❖ Auch serielles Bauen kann dazu beitragen, dass die Kosten für Neubau ge-dämpft und Wohnungen effizient errichtet werden. Gute Standards und Be-zahlbarkeit sollten sich nicht ausschließen.

❖ Bauen mit Weitblick, d.h. Sanierung des Wohnungsbestandes unter den As-pekten einer flexiblen Grundrissgestaltung, in Anpassung an die sich ändern-den Bedürfnisse der Bewohner.

6. Organisation der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH

Die Wohnungsgesellschaft Allstedt GmbH ist im Handelsregister Stendal als Gesellschaft mit be-schränkter Haftung eingetragen.

„Gegenstand des Unternehmens ist: Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und ver-waltet Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, um eine sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung zu gewährleisten.

Abbildung 14: Stadt Allstedt, Sophienstraße 1 (ohne Maßstab)


Sie kann außerdem alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruk-tur anfallenden Aufgaben übernehmen, Grundstücke erwerben, belasten und veräußern, sowie Erbbaurechte ausgeben. Sie kann Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Gewerbebauten, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen bereit-stellen.

Die Gesellschaft ist zur Vornahme aller Geschäfte befugt, die geeignet sind, den vorbezeichneten Gesellschaftszweck unmittelbar oder mittelbar zu fördern.“

Sitz der Gesellschaft ist 06542 Allstedt, Markt 10.

Im Unternehmen sind neben der Geschäftsführerin drei Mitarbeiterinnen beschäftigt.

Zur Erfüllung der o. g. Aufgaben stehen die gemieteten Büroräume im Markt 10 (Rathaus) zur Verfügung. Sie bieten nur eingeschränkte Möglichkeiten, Besucher in individueller Form zu be-dienen oder Gespräche mit Besuchern oder Mietern unter Ausschluss der Öffentlichkeit zu füh-ren. Ebenso bieten sie nicht den entsprechenden Raum für die zur Schau Stellung von Informa-tionsmaterial, Werbung usw. Die Geschäftsräume sind nur über eine Treppenanlage zu errei-chen, so dass der Zugang für gehbehinderte Besucher erschwert ist.

Lagermöglichkeiten für bewegliches Inventar, Werkzeuge u. ä. sind im Stadtgebiet verteilt unterge-bracht. Die Bestandsüberwachung ist damit erschwert, eine eigene Werkstatt ist nicht vorhanden.

Zu den Büroangestellten ist ein Kehrmeister auf der Basis einer geringfügigen Beschäftigung an-gestellt, der die anstehenden Aufgaben nach Bedarf erfüllt.

Die Wohnungsgesellschaft Allstedt GmbH arbeitet kostendeckend.

Als weitere Einnahmequelle sollte geprüft werden, inwieweit beispielsweise Dienstleistungsun-ternehmen, Unternehmen für die Energieerzeugung u. ä. zur Erbringung interner Leistungen der Wohnungsgesellschaft Allstedt GmbH als separate Unternehmen in diese eingebettet werden können. Neben strategischen Steuerungsmöglichkeiten der zu erbringenden Leistungen, besteht die Möglichkeit durch Bündelung und Standardisierung kostensparend zu wirtschaften, was wie-derum die Stärkung des Unternehmens zur Folge haben sollte.

Konsequenzen

❖ Für die notwendige Variabilität und Flexibilität in der Erfüllung der im Gesell-schaftervertrag verankerten Aufgaben ist die Erhaltung sowie eine maßvolle Erweiterung des Bestandes vorteilhaft.

❖ Für die Verbesserung der Leistungsfähigkeit des Unternehmens sind Be-triebseinheiten zu analysieren, um daraus schlussfolgernd Konzepte zur sinn-vollen Effizienzsteigerung zu entwickeln (Profit-Center).

❖ Zur Unterstützung der Mieterbindung sollten Angebote zu alternativen Eigen-tums- und Finanzierungsmodellen oder Wohnungseigentümergemeinschaften entwickelt werden, bei Objekten mit wenig Rendite ist z. B. Mietkauf zu prüfen.

❖ Zur Verbesserung der räumlichen Situation wurden Objekte untersucht, die sich als Verwaltungssitz der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH eignen. Da-bei bietet sich das Grundstück in der Breiten Straße 20 (sog. Thälmannhaus) an. Das repräsentative Objekt befindet sich in zentraler Lage.

❖ Der ruhende Verkehr für Mitarbeiter und Besucher müsste im öffentlichen Straßenraum untergebracht werden oder der Hof für die drei Objekte für PKW-Stellplätze optimiert werden.

❖ Zur personellen Ausstattung des Unternehmens sind verlässliche Partner zu binden, die bei den vielfältigen Aufgaben, ggf. auf Honorarbasis mitarbeiten, das betrifft Hausmeisterdienste, die fachliche Vorbereitung und Betreuung bau-licher Maßnahmen ebenso wie Sozialarbeit u. a..


❖ Das Engagement bei der Entwicklung des lokalen Wohnungsmarktes beinhal-tet notwendigerweise auch das Engagement für die Entwicklung des ihn um-gebenden ländlichen Raumes. Der wirtschaftliche Erfolg der Wohnungsgesell-schaft Allstedt mbH hängt unmittelbar mit der Attraktivität der Region zusam-men. Insofern ist die Zusammenarbeit mit der Kommune eine wichtige Vo-raussetzung, um gemeinsam Signale für eine positive Stadtentwicklung zu setzen. Die Entwicklung eines sozial verträglichen Umfeldes mit entsprechen-dem Arbeitsplatzpotential, Dienstleistungsangeboten usw. bildet die Grundvo-raussetzung für die Attraktivität des Wohnortes und damit für verstärkte Bin-dungen der Bewohner an ihren Ort. Hier kann ein gut aufgestelltes Wohnungs-unternehmen unterstützend bei der Erfüllung der freiwilligen Aufgaben der Stadt agieren und damit indirekt den Wohnbedarf fördern.

❖ Über Werbung, Internetauftritte sowie Sponsoring wird die Öffentlichkeit über aktuelle Ergebnisse informiert sowie Impulse zur Beteiligung an laufenden Projekten gegeben, Imagearbeit geleistet und dabei gleichzeitig die lokale Wirtschaft gestärkt.

7. Formulierung von Handlungsfeldern und Leitzielen

Zentrales Anliegen der Wohnungswirtschaft ist die bedarfsgerechte, sozialverträgliche Wohn-raumversorgung unter Einbeziehung eines qualitätsvollen Wohnumfelds. Dabei sind die Entwick-lungsziele unterschiedlicher Handlungsfelder miteinander zu vernetzen und in die gesamtstädti-sche Politik zu integrieren. Die kooperative Verantwortungswahrnehmung unter Einbeziehung von Wirtschaft und Gesellschaft ist zur Bewältigung der anstehenden Aufgaben zu stärken.

Die Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH hat dabei vielschichtige Aufgaben zu erfüllen. In einer Pressemitteilung des GdW37 werden die kommunalen Wohnungsunternehmen als Stabilitätsan-ker der Städte in Deutschland bezeichnet. Als kommunaler Partner trägt das Unternehmen sozi-ale Verantwortung und engagiert sich weit über das reine Wohnen hinaus, so beispielsweise bei der Integration sozialer Randgruppen sowie bei der Bereitstellung von dem demografischen Wan-del angepassten Wohnformen. Bei der energetischen Ertüchtigung des Wohnungsbestandes übernimmt das Wohnungsunternehmen eine ökologische Vorbildfunktion.

Die daraus zu betrachtenden Handlungsfelder sind ebenso vielfältig wie zahlreich, so dass die nachfolgende Aufzählung nicht abschließend sein kann:

❖ Wohnen

- Wohnen ist nicht nur die Überlassung von Wohnraum – Wohnen ist ein Produkt, welches zielgruppenspezifisch entwickelt, erhalten und angeboten werden muss. 38

- Die Anforderungen an die Qualität und Ausstattung der Wohnungen entwickeln sich stetig und sind gleichzeitig sehr differenziert.

- Die Nachfrage nach barrierefreien bzw. altengerechten Wohnungen kann gegenwärtig nicht erfüllt werden.

- Auf Grund der demografischen Situation ist damit zu rechnen, dass künftig die Zahl der Mieter, die Hilfe und Pflege benötigen steigen wird.

Zurzeit ist eine vermehrte Nachfrage nach 4-Raum-Wohnungen in der Innenstadt von Allstedt zu verzeichnen. Im Bestand sind in der Bahnhofstraße 10 zwei Wohnungen in dieser Größe vorhan-den, in der Breiten Straße 21 eine Wohnung und im Markt 9 zwei Wohnungen. Weitere

37 GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., http://web.gdw.de/pressecen-

ter/pressemeldungen/kommunale-wohnungsunternehmen-sind-stabilitaetsanker-der-staedte-in-deutschland, 25.05.2018 38 www.lcaforum.ch/Portals/0/DF_Archive/DF28/Scharp_nachhaltiges-Wohnen.pdf (29.09.2017)


Wohnungen mit 4 Zimmern sind in den Wohnblöcken in Allstedt und Mittelhausen verfügbar.

Ziele:

- Erhaltung, Pflege und maßvolle Erweiterung des Bestandes; - Allstedt als attraktiven Wohnstandort etablieren - Image steigern; - Anpassung der Wohnungsgrundrisse und -ausstattungen an die Bedürfnisse unterschied-

licher Zielgruppen, Schaffung von „lebenslauforientierten“ Wohngrundrissen; - Schaffung bezahlbaren Wohnraums; - bedarfsgerechte Wohnungsvermittlung; - Angebot von barrierefreien Gästewohnungen oder Pflegewohnungen auf Zeit sowie ge-

meinschaftlich nutzbaren Räumen; - Mieterbindung u. a. durch Eigentumsbildung (Mietkaufmodell); - bei Veränderungen im Bestand Barrierefreiheit berücksichtigen; - Zusammenarbeit mit zuständigen Ämtern im Bereich Wohnen.

❖ Wohnumfeld und öffentlicher Raum

Das Wohnumfeld spielt eine entscheidende Rolle für die Wohnzufriedenheit und Lebensqualität vor Ort.

Dazu gehören neben dem Vorhandensein von Grün- und Freiflächen u. a. auch Service- bzw. Dienstleistungsangebote, individuell nutzbare Räumlichkeiten (für Hobbies, Familienfeiern u. ä.), Modelle für individuelle Nutzung von Freiräumen (z. B. Gemeinschaftsgärten) u. a.

Individuell nutzbarer Freiraum ist in unterschiedlichen Größenordnungen und in unterschiedlicher Qualität verfügbar. Teilweise werden die verfügbaren Flächen von den Mietern nicht genutzt, an anderer Stelle sind die verfügbaren Flächen für die Einrichtung eines Freisitzes oder von Spiel-flächen wegen zu geringer Größe nicht geeignet.

Öffentliche Freiräume mit Sitz- oder Spielmöglichkeiten sind in der Innenstadt nur in sehr gerin-gem Umfang vorhanden.

Ziele:

- bedarfsgerechte Gestaltung vorhandener Freiräume für individuelle und gemeinschaftli-che Nutzung auf den Wohngrundstücken,

- Management zur Freiflächenpflege und – unterhaltung, - Erwerb zusätzlicher Grundstücke für individuelle Freiraumnutzung (z. B. für Unterbringung

des ruhenden Verkehrs) / Flächenrecycling, - Angebot von Mietergärten, - Verbesserung der Aufenthaltsqualität in der Innenstadt (z. B. Beteiligung an Spielplatz-

projekten, Einrichten von Ruhezonen usw.), - Aufbau eines vernetzten Dienstleistungssystems, in dem landschaftspflegerische Maß-

nahmen sowie auch andere Serviceleistungen in den Quartieren/ oder je Mietpartei ange-boten werden können;

❖ Ökologie

Der ökologische Aspekt als Handlungsfeld reicht vom energieeffizienten, ressourcensparenden, schadstoffarmen Bauen über Minderung des Ressourcenverbrauchs im Zuge der Gebäudenut-zung bis hin zum Recycling und zur Flächensanierung.

Ziele:

- Verbesserung der Gestaltungsqualität vorhandener Frei- und Grünflächen (Anpflanzun-gen einheimischer Gehölze, Stauden, Blütensträucher, – Auswahl von Arten, die zur Sta-bilisierung des Artenschutzes beitragen),

- Strategien für effiziente Grünflächenpflege entwickeln, - Reduzierung der Flächenversiegelung in der Freiraumgestaltung, sofern die Nutzung dies

zulässt, - Regenwassernutzung auf der Grundlage von grundstücksbezogenen Konzepten zur


Regenwassernutzung - Anlage eines Bauteilearchivs zu deren Wiederverwendung, - Einsatz alternativer Energiequellen untersuchen.

❖ Verkehr (ÖPNV, ruhender Verkehr)

Die Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln spielt für bestimmte Zielgruppen eine wesent-liche Rolle für die Qualität des Wohnens. Dieser Umstand ist insbesondere für städtische Rand-lagen sowie für den ländlichen Raum von Bedeutung und unabdingbar für die barrierefreie Er-schließung der Wohnareale.

Für den Individualverkehr spielt das Angebot an sicheren Stellplätzen in unmittelbarer Nähe zur Wohnung eine große Rolle.

Ziele:

- Erhaltung der vorhandenen Bushaltestellen, Mitwirken an der bedarfsgerechten Umge-staltung des Liniennetzes sowie der zeitlichen Verteilung (Zusammenarbeit mit Vertretern der Tourismusbranche),

- Mitwirken am Aufbau alternativer Mobilitätsangebote, z. B. Rufbusse, Mitfahrgelegenhei-ten, Carsharing usw.,

- Nutzung vorhandener Flächenpotenziale zur Vermietung von Stellplätzen, - Zusammenarbeit mit Kommune zum weiteren Ausbau des innerstädtischen Stellplatzan-

gebotes

❖ Wertschöpfung, lokale Wirtschaft, Arbeit und Beschäftigung

Das Wohnungsunternehmen nimmt durch Investitionen, die der lokalen Wirtschaft zugutekom-men, an der regionalen Wertschöpfung aktiven Anteil. Dabei werden klassischerweise die meis-ten Leistungen entlang des Immobilienlebenszyklus erbracht. Voraussetzung ist eine solide Fi-nanzgrundlage des Unternehmens sowie eine nachhaltige Wirtschaft. Eine befruchtende Wirt-schaftsstruktur mit einem ausgewogenem Anteil von Wertschöpfungsunternehmen in der Region bildet die Basis dafür.

Ziele:

- ständige Fortschreibung und Evaluierung des Handlungskonzeptes und des damit ver-bundenen Finanzplanes in enger Zusammenarbeit mit der Kommune,

- Prüfung alternativer Finanzmodelle und Fördermöglichkeiten - für die Erfüllung externer Leistungen vorrangig regionale Unternehmen binden, - zur Umsetzung der erforderlichen Investitionen geeignete Realisierungs- bzw. Finanzie-

rungsalternativen untersuchen, - investierte Gelder durch Bestandssicherung langfristig binden, - Gleichbehandlung bei der Berechnung der Kosten der Unterkunft (KdU) im Landkreis

❖ Kulturelle und soziale Infrastruktur/ soziale Aktivitäten

Die Stadt Allstedt verfügt über zahlreiche Kulturdenkmale mit hohem geschichtlichem Wert, her-ausragend sind Burg und Schloss Allstedt.

Die Freizeitnutzungen für Bewohner sind auf punktuelle Veranstaltung beschränkt.

Die Stadt verfügt über Kindereinrichtungen, eine Grund- und eine Sekundarschule, ambulante Praxen zur medizinischen Betreuung, Apotheke sowie mehrere Verkaufseinrichtungen für Waren des täglichen Bedarfs.

Ziele:

- Vorhandene Kultur- und Freizeiteinrichtungen erlebbar gestalten; - Management lokaler Einrichtungen so lenken, dass Synergieeffekte für Wohnstandort

nutzbar werden; - Öffentlichkeitsarbeit und überregionales Marketing verbessern bzw. in Marketing der


Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH einbeziehen (z. B. Tickets gratis anbieten usw.); - Bedarfsgerechte Vernetzung vorhandener sozialer Systeme, zusammenbringen unter-

schiedlicher Akteure, Kooperation mit Vereinen und Wohlfahrtsverbänden - Erweiterte Service- bzw. Dienstleistungsangebote; - Intensive Mieterbetreuung; - Zusammenarbeit der im Landkreis sowie im Territorium der Einheitsgemeinde wirkenden

Verbände bzw. Vereine, die unabhängig von den Altersgruppen der Bewohner, eine aktive Suchtprävention umsetzen;

- Mietschulden-Management.

❖ Sicherheit und Nachbarschaft

Das ländliche Flair in Allstedt bietet grundsätzlich gute Möglichkeiten für eine traditionelle Nach-barschaft. Allerdings führen die modernen vielfältigen Lebensformen, die u. a. auch durch zuneh-mende Mobilität und Kommunikationstechnik geprägt sind, zu veränderten Nachbarschaftsbezie-hungen. Das Miteinander von Jung und Alt erfordert beidseits Toleranz und Kommunikationsbe-dürfnis sowie die Pflege und Entdeckung gemeinsamer Interessen als Basis für die Entwicklung von Hilfsbereitschaft in der Nachbarschaft.

Die Aspekte von Sicherheit reichen von dem Gefühl der Geborgenheit über Sicherheit durch Be-ständigkeit und Finanzsicherheit bis zur Sicherheit vor Einbruch, Gewalt und Unfallschutz.

Ziele:

- durch ein gutes Belegungsmanagement die Voraussetzungen für nachbarschaftliche Be-ziehungen steuern und damit gleichzeitig Sicherheit und Geborgenheit als Voraussetzung für eine lange Wohndauer vermitteln;

- Modelle der Eigentumsbildung entwickeln als Grundlage für Mieterbindung und Alterssicherung; - bei Veränderungen im Bestand sowie bei Neubauten Sicherheitsstandards in Bezug auf

Einbruchschutz und Unfallprävention einhalten.

❖ Image, Öffentlichkeitsarbeit

Die Wohnungsgesellschaft hat eine eigene Homepage http://wohnungsgesellschaft-allstedt.de auf der das Unternehmen vorgestellt wird. Ein Wohnungsfinder unterstützt die individuelle Suche nach passenden Wohnungen. Verlinkungen zu dieser Seite gibt es von der Homepage der Stadt Allstedt http://allstedt.de sowie von der Homepage der Wohnungswirtschaft Sachsen-Anhalt www.vdwvdwg.de.

In der lokalen Presse sind in den letzten Monaten im Zusammenhang mit den Wohnungsanbie-tern kontroverse Debatten geführt worden.

Ziele:

- Ausbau der Öffentlichkeitsarbeit durch ständige Pflege der Homepage und Ergänzung der Inhalte z. B. über aktuelle Entwicklungen, Planungen, Sponsoring u. ä.,

- aktive Zusammenarbeit mit lokaler Presse zur Imageaufwertung, z. B. regelmäßige Prä-senz im Amtsblatt der Stadt Allstedt, Präsenz auf regionalen Veranstaltungen u. ä.

- digitale und analoge Medien zur Mieterinformation nutzen.

8. Umsetzung/ Ableiten konkreter Maßnahmen

Ausgangspunkt bei der Umsetzung der vor beschriebenen Handlungsstrategien in den jeweiligen Zeiträumen sollte stets eine aktuelle Fortschreibung der Analysedaten und der Fortschreibung der Bedarfsentwicklung sowie Nachfragetendenzen sein. Die in diesem Kapitel erfassten konkreten Maßnahmen beziehen sich auf die derzeitige Bestanderfassung. Da die geplanten Vorhaben in verschiedenen Zeiträumen, je nach Prioritäteneinstufung umgesetzt werden sollen, ist in angemes-senen Zeiträumen eine Überprüfung und Aktualisierung der Daten erforderlich. Aus diesem Grund sollte vor der Beschlussfassung zu den jährlichen Bauvorhaben ein Monitoring erfolgen.


Zielfördernd wäre die Vernetzungen der größten Wohnungsvermieter des Territoriums der Ein-heitsgemeinde, um beispielsweise gemeinsame Vorhaben im Wohnumfeld für mehre Wohnquar-tiere umsetzen zu können.

In der Formulierung konkreter Maßnahmen werden im vorliegenden Konzept nur die Objekte er-fasst, die sich im Eigentum/ Verwaltung der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH bzw. der Stadt Allstedt befinden. Nach Rücksprache mit den anderen größeren Vermietern sind von diesen ebenfalls Maßnahmen zur Unterstützung des demografischen Wandels geplant.

Die Maßnahmen werden unterschieden zwischen laufenden Maßnahmen, planbaren Einzelmaß-nahmen und Maßnahmen, die aus bestimmten Umständen heraus, zum Teil auch kurzfristig, not-wendig werden.

Im Rahmen des parallel zu vorliegenden Konzept aufgestellten IGEK für die Einheitsgemeinde Allstedt wurde ein Maßnahmekonzept erarbeitet.

Darin sind in einem gesonderten Teil die Projekte zusammengefasst, die sich auf die Sanierung von vermieteten Objekten, vorrangig Wohnungen beziehen. Der Bedarf für die Umsetzung dieser Maßnahmen wird im Konzept Allstedt - Soziale Stadt im Wandel der Demografie“ begründet und wurde im IGEK nachrichtlich übernommen.

Die Maßnahmevorschläge wurden gemeinsam mit den Vertretern der einzelnen Ortsteile sowie mit den Gesellschaftern der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH im Verlaufe der Planungsphase inhaltlich konkretisiert und abgestimmt sowie schließlich entsprechend ihrer Prioritäten in die je-weilige Zeitschiene eingeordnet. Die kurzfristigen Maßnahmen sollen bis ca. 2020 umgesetzt werden, die mittelfristigen bis ca. 2025 und die langfristigen bis ca. 2030. Eine Verschiebung der Maßnahmen innerhalb der Prioritätenliste je nach konkreter Situation ist dabei möglich.

Zusätzlich werden nachfolgend auch die im laufenden Geschäft zu erledigenden Maßnahmen beschrieben.

8.1. Laufende Maßnahmen:

- bedarfsgerechte Pflege und Unterhaltung des Wohnungsbestandes und des Wohnumfel-des,

- Öffentlichkeitsarbeit - Verwaltungsarbeit - Sozialengagement - Optimierung/ Wirtschaftlichkeit/ Aufbau von Netzwerken

Zur bedarfsgerechten Bestandspflege ist es notwendig, Entscheidungen zum weiteren Umgang mit den vorhandenen Objekten zu treffen:

kleine Wohnungen unter 45 qm

Die kleinen Wohnungen sind zurzeit noch sehr gefragt.

Zunächst in vorhandener Größe erhalten und weiter vermieten.

Voraussetzung: Angebot/ Bewerbung dieser Wohnungen auf dem Markt in zeitgemäßer Qualität (insbesondere hinsichtlich standardgerechtem Wohn-raum mit Umsetzung der Energiesparverordnung)

Finanzieller Einsatz: laufende Instandhaltungs- und Verwaltungskosten, (Sanierungskosten für Heizung und Sanitär nach ENEV)

❖ Bei der Vertragsgestaltung und Neuvermietung von Einraumwohnungen ist darauf zu achten, dass man flexibel reagieren kann bzw. die Einflussnahme sichert, welche Wohnung aus dem Bestand welchem Mietinteressenten übergeben wird, z. B. Ange-bote an Azubis oder die zeitweise Vermietung als Ferienwohnung.

Mit dem heranwachsen künftiger Generationen werden sich die Ansprüche an die allgemeinen


Trends anpassen, d. h. die kleinen Wohnungen (26-45 qm) werden voraussichtlich nicht mehr marktfähig sein.

Langfristig sind für die kleinen Wohnungen neue Konzepte zu entwickeln, z. B.

➢ temporäre Vermietung an Geschäftsleute, Familienangehörige (z. B. zur Pflege von Verwandten oder bei Familienfeiern u. ä.) und andere Interessenten;

Voraussetzung dafür: Sanierung/ Renovierung der Wohnungen, Ausstat-tung mit Möblierung und Geschirr;

Konsequenzen für Bewohner: „halbprivates“ Wohnumfeld kann u. U. von wechselnden Mietern gestört werden;

Finanzieller Einsatz: Kosten für Sanierung/ Renovierung, Ausstattung mit Mobiliar und Haushaltsgegenständen, laufende Instandhaltungskosten, Rei-nigungsservice, Verwaltungsaufwand für wechselnde Vermietung.

➢ ggf. Nutzung dieser Wohnungen für soziale Dienstleistungen, z. B. Schwestern-zimmer, Gemeinschaftsräume für betreutes Wohnen oder für gemeinsame Frei-zeitgestaltung

Voraussetzung dafür: Sanierung/ Renovierung der Wohnungen, nutzungs-abhängige Ausstattung und Möblierung;

Konsequenzen für Bewohner: Entwicklung der Wohngemeinschaft

Finanzieller Einsatz: Kosten für Sanierung/ Renovierung, Ausstattung, lau-fende Instandhaltungskosten, Reinigungsservice,

➢ Veränderung der Wohnungsgrößen und -grundrisse durch Zusammenlegen be-nachbarter Wohnungen

Voraussetzung dafür: betroffene Wohnungen sollten leer sein, planerische Vorbereitung, Baugenehmigung; (bei Nutzungsänderungen oder stati-schen Veränderungen);

Konsequenzen für Bewohner: ggf. Umzug in Übergangswohnung, Baustel-lenlärm und -schmutz für im Haus verbleibende Mieter, nach Fertigstellung Qualitätsverbesserung des Wohnungsbestandes mit verbesserten Ver-marktungschancen;

Finanzieller Einsatz: Kosten für Planung/ Sanierung/ Renovierung, lau-fende Instandhaltungskosten,

❖ Zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit ist auch zu untersuchen, inwieweit mit dem Ausbau der Dachgeschosse Verbesserungen der Wohngrundrisse bzw. zusätzliche Wohnungen angeboten werden können. Die Variantenuntersuchungen belegen, dass diesbezügliche Optimierungen langfristig zu steigenden Einnahmen führen.

Leerzimmer

Die Leerzimmer sind mit separatem Zugang z. T. einzelnen Wohnungen zugeordnet, teil-weise auch leerstehend.

Für Leerzimmer ohne Vermietung Varianten der Grundrissänderung untersuchen, um diese Zimmer in benachbarte Wohnungen zu integrieren.

Voraussetzung dafür: planerische Vorbereitung, evtl. Baugenehmigung;

Konsequenzen für Bewohner: Baustellenlärm und -schmutz, nach Fertig-stellung verbesserte Wohnbedingungen

Finanzieller Einsatz: Kosten für Planung/ Sanierung/ Renovierung, lau-fende Instandhaltungskosten,


❖ Zur Verbesserung der Wirtschaftlichkeit sind die Leerzimmer in ein angepasstes Nut-zungskonzept zu integrieren und entsprechend zu vermieten.

8.2 Planbare Einzelmaßnahmen

Auf der Grundlage von Bestandsdokumentationen sowie Ortsbesichtigungen wurden einzelne Gebäude/ Wohneinheiten, die von der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH bewirtschaftet bzw. verwaltet werden analysiert und Nutzungskonzeptionen bzw. Hinweise für eine Optimierung der Wohnungsgröße sowie je nach Möglichkeit und Effektivität Vorschläge für zukünftige Sanierungs-vorhaben erarbeitet.

Die zeitliche Abfolge der geplanten Maßnahmen ist in der nachfolgenden Abbildung dargestellt, die vollständige Übersicht kann der Anlage 1 entnommen werden.

Objekt

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Priorität

Allstedt

Rathaus laufend

Fabrikstraße 13 1

Breitestraße 21 Pl 1

Markt 12 1

Sophienstraße 12 Pl Pl 1

Sophienstraße 1 2

Weimarische Str. 13 2

Karlstraße 1 V 1

Querfurter Straße 10 3

Breitestraße 19 1

Breitestraße 20a 4

Bahnhofstraße 10 8

Am Schild 19 4

Schlossstraße 17/18 4

Breitestr. 20/Thälmann 1

Schlossstraße 4 5

Weimarische Str. 8 14

Markt 9 13

Fabrikstraße 1a 12

Liedersdorf

Große Gasse 17 2


Objekt

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

Priorität

Mittelhausen

Siedlerstraße 116ab 4

Siedlerstraße 116cd 12

Siedlerstraße 118 Pl 3

Gemeindegasse 9b V 1

Dorfstraße 14 10

Klosternaundorf

Klosternaundorf 5 9

Klosternaundorf 11 15

Wolferstedt

Brauhausgasse 97 V 3

Im Dorfe 138 1+7

Mittelhäuser Str. 1 3

Mittelhäuser Str. 2 2

Winkel

An der Schule 10 5

Winklische Hauptstr 90c 6

Winklische Hauptstraße 4 4

Beyernaumburg

Zum Schloss 7 11

Alte Dorfstraße 18 1




Niederröblingen

Helmegasse 1 Pl 8

Dorfgemeinschaftshaus 5

Pölsfeld

Pölsfelder Försterei 16

Sotterhausen

Sotterhausen 79 V 1

Erläuterungen: Pl - Planung; V - Verkauf;


Die nachfolgenden Beispiele sollen an dieser Stelle die Vielfalt und die Möglichkeiten der Sanie-rungsarbeiten verdeutlichen:

8.2.1 Musterwohnungen

Zur Bereicherung der Angebotspalette sollen noch im Jahr 2018 Musterwohnungen in einem Wohnblock in der Fabrikstraße in Allstedt erstellt und angeboten werden.

In der Fabrikstraße konzentriert sich der Wohnungsbestand in den 4-geschossigen Wohngebäu-den, die zum Teil der AWG „Glück auf“ und zum Teil der städtischen Wohnungsgesellschaft All-stedt mbH gehören. Die Wohnungen sind mit zentraler Gasheizung ausgestattet.

Das großzügige Freiraumangebot bietet ausreichend Platz für PKW-Stellplätze, für die u. a. auch Carports angeboten werden sowie für weitere Gestaltungsmöglichkeiten.

Ein Wohnblock ist von der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH bereits mit Balkonen ausgestattet worden, die übrigen Gebäude sind ohne Balkone.

Im unmittelbaren Umfeld befinden sich Kleingärten, die zum Teil von den Bewohnern der Fab-rikstraße sowie der AWG-Siedlung genutzt werden.

Die Nachfrage nach diesen Wohnungen ist groß, so dass kaum Leerstand zu verzeichnen ist.

Um den Bewohnern auch bei geänderten persönlichen Bedürfnissen bzw. bei sich ändernden familiären Verhältnissen die Möglichkeit zu eröffnen, in ihrem gewohnten Wohnumfeld bleiben zu können, ist vorgesehen, die Wohnungen Schritt für Schritt umzugestalten.

Gegenwärtig stehen in der Fabrikstraße 13 in den beiden oberen Etagen 4 Wohnungen leer. Es ist geplant hier beispielhaft Wohnungsgrundrisse zu entwickeln, der sowohl die Nutzung von je-weils zwei separaten Wohnungen, aber auch die Zusammenlegen zu einer Wohnung je Etage zulässt. Die Raumaufteilung wird flexibel gestaltet.

In der geplanten Musterwohnung wird eine größere Küche und eine neue, den heutigen Ansprü-chen gerecht werdende Badgestaltung angeboten. Gleichzeitig werden die Versorgungsmedien so verlegt und konzipiert, dass die Versorgung der anderen Etagen nicht gefährdet wird. Eine zweite Musterwohnung ist durch die Zusammenlegung zweier Wohneinheiten angedacht, wodurch großzügigere Wohnflächen, einschließlich eines flexibel nutzbaren zusätzlichen Zim-mers (z. B. Arbeitsplatz), größere Bäder und eine größere Küche angeboten werden. Dabei wird darauf geachtet, dass bei veränderten Bedürfnissen und Wünschen auch ein unkomplizierter, mit wenig Aufwand zu realisierender Rückbau zu 2 Wohneinheiten möglich ist, d. h. die Wohnungs-größen können bei veränderten Bedürfnissen auch wieder verkleinert werden.

Außerdem sollen im Rahmen der Sanierungsarbeiten Verbesserungen am Schallschutz vorge-nommen werden. Der Einbau von abgehängten Schallschutzdecken sowie schwimmend verlegte Estrichplatten sollen dazu führen, dass die Lärmbelästigung für den unteren Mieter deutlich re-duziert wird. Der Einbau neuer hochwertigerer Kunststofffenster soll ein weiterer Schritt zur ener-getischen Sanierung und zugleich für eine effektive Bewirtschaftung der Wohnungen sein. Damit können niedrigere Nebenkosten für die Mieter angeboten werden, was wiederum die Wohnungen für die Nutzer attraktiver gestaltet.

Der Nachfrage angepasst, werden die Optionen geprüft, im Rahmen der Sanierung Balkone zu installieren.

Die barrierefreie bzw. barrierearme Gestaltung der Außenanlagen soll die Nutzungsvielfalt der Wohn-anlage ergänzen. Die Installation eines Treppenliftes wird aus Platzgründen hier nicht empfohlen.

Die Musterwohnung liegt im Bereich der förderfähigen Größenordnung, die 2-Raum-Wohnung ist kleiner/gleich 60 m² und damit für 2 Personen nach KdU förderfähig.

Je nach Zuspruch beabsichtigt die Wohnungsgesellschaft weitere Wohnungen mit flexiblen und zeitgemäßen Raumaufteilungen umzugestalten.


❖ Vorrangig im Geschosswohnungsbau sollten bei anstehenden Sanierungsmaßnahmen die Möglichkeiten flexibler Wohnungsgrundrisse untersucht werden, um hier durch wie-derverwendbare Projekte in wirtschaftlicher Form angepassten Wohnraum zur Verfü-gung stellen zu können.

Abbildung 15: Musterwohnung, Allstedt, Fabrikstraße 13f, Vorplanung, Dipl.-Ing. Kai Dittmann, Spritzenplatz 5, 06542 Allstedt


8.2.2 Sophienstraße 1 in Allstedt

- komplexe Sanierung mit neuer Grundrissgestaltung (Modernisierungsvoruntersuchung, K. Dittmann, Juni 2012, liegt vor)

Bestand - derzeitig leerstehendes zweigeschossiges Wohngebäude aus sichtba-rem Bruchsteinmauerwerk errichtet,

- Dachgeschoss nicht ausgebaut;

- Ofenheizung; Badausstattung überaltert, Elektroinstallation nicht mehr intakt;

Vorhaben - Optimierung der Wohnungsgrößen unter Beachtung einer abgeschlos-senen Wohnraumgestaltung und einer möglichst geringen Anzahl an Durchgangszimmern (Grundorientierung: Erhaltung des statischen Trag-systems des Gebäudes);

- Grundhafte Sanierung (Einbau neuer Fenster/ Türen/ Fußbodengestal-tung)

- Erneuerung der Elektro-, Bad- und Heizungsinstallation;

Hinweise - Umfeldverbesserung kann durch die Einbeziehung der angrenzenden Gartenfläche erzielt werden, Voraussetzung: Klärung der Nutzung/ Ei-gentum

8.2.3 Sophienstraße 12 in Allstedt

- Variantenuntersuchung Rückbau/ Sanierung/ Neubau/ Verkauf sowie Umsetzung der Vor-zugsvariante

Auf der Grundlage der Variantenuntersuchungen zum Standort, der Abstimmung mit den Pla-nungsbehörden beim Landkreis und der Abwägung von wirtschaftlichen Faktoren wurde von der Gesellschafterversammlung der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH der Beschluss gefasst, den Wohnblock abzureißen. Auf dem Grundstück sollen moderne Wohnformen in 1, 2- bis maximal 3-geschossiger Bebauung errichtet werden, die in den Erdgeschosswohnungen eine barrierefreie Gestaltung berücksichtigen.

Bei der Neubebauung besteht die Möglichkeit, eine serielle Bauweise umzusetzen. Damit könn-ten einerseits die Kosten bei der Errichtung verringert und andererseits auch perspektivisch die Aufwendungen bei der Wartung/ Erhaltung/ Renovierung etc. reduziert werden. Die Wiederver-wendung von einheitlichen Bauformen, in der Grundrissgestaltung als auch der Verwendung von Baustoffen führen zu Reduzierungen bei der Umsetzung der Bauvorhaben.

Die Bebauung kann in Bauabschnitten, entsprechend dem Bedarf erfolgen. Dem Bauvorhaben angepasst, sollen die Außenanlagen gestaltet werden. Dabei ist die Einbeziehung des westlich angrenzenden schmalen Flurstücks, auf dem derzeitig noch Garagen in unterschiedlichsten Bau-weisen stehen, vorgesehen. Damit entstehen günstige Voraussetzungen für eine effektive Ab-grenzung der neuen Wohnbebauung zur benachbarten Tankstelle. Im nördlichen Bereich des Grundstücks sollten Anlagen zur gemeinsamen Freizeitgestaltung für alle Altersgruppen der Be-wohner geschaffen werden, wobei bei der Umsetzung von Anpflanzungen auf blühende einhei-mische Gehölzarten zu achten ist. Somit kann auf diesen Flächen ein Teil der notwendig werden-den Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen umgesetzt werden.


8.2.4 Breite Straße 20 in Allstedt

- Variantenuntersuchung zur Nutzung, grundhafte Sanierung

Das zweigeschossige Gebäude befindet sich in zentraler Ortslage. Gegenwärtig befindet sich im Erdgeschoß ein Schulungszentrum mit Büronutzung und Sanitäranlagen, das Ober- und Dach-geschoss sind leerstehend. Die wirtschaftlichen Aufwendungen für eine Wiederbelebung der Wohnung in der Dachgeschossebene wären sehr hoch. Insbesondere die brandschutztechni-schen Aufwendungen wären sehr hoch, u. a. müsste ein zweiter Rettungsweg aus dem Dachge-schoss errichtet werden.

Deshalb wurden Lösungsansätze für das 1.Obergeschoss untersucht. Die Vorzugslösung sieht die funktionale Verflechtung mit dem Erdgeschoss vor. Es ist vorgesehen, Beherbergungszimmer mit Dusche/ WC als Übernachtungsmöglichkeiten für Seminarteilnehmer sowie eine Wohnung/ WG, z. B. für die Unterbringung von Lehrlingen zu errichten. Bei Bedarf kann diese Einheit auch komplett als Wohnung genutzt werden.

In Verbindung mit der Bahnhofstraße 10 und der Breiten Straße 20a ist ein neues Konzept für die Hofnutzung zu erstellen, in dem u.a. der Umgang mit den vorhandenen Nebengebäuden geklärt wird. Die energetische Sanierung der äußeren Hülle des Bauwerkes/ Bahnhofstraße 10 muss dabei beachtet werden.

8.2.5 Breitestr. 21 in Allstedt

- Außenanlagen neugestalten und Pflegemanagement aufbauen, Sanierung der EG-Wohnung

Das traufseitig an die Erschließungsstraße angrenzende Gebäude besitzt einen zweigeschossi-gen westlichen Anbau, der als Komplex für Wohnzwecke genutzt wird. Die Erdgeschosswohnung im Anbau ist derzeitig unbewohnt, soll saniert und wieder für Wohnzwecke zur Verfügung gestellt werden. Die Nachfrage für 4-Raum-Wohnungen in zentraler städtischer Lage sehr groß. Deshalb wurde von der Gesellschafterversammlung der Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH der Be-schluss gefasst, die Wohnung als 4-Raum-Wohnung umzugestalten, auch unter der Vorausset-zung, dass dabei kleinere Räume entstehen, die allerdings der Bedarfsentwicklung entsprechend auch wieder zusammengelegt werden könnten.

Die ausgearbeiteten energetischen Verbesserungen basieren auf einer Bauteilanalyse, die durch Frau Dipl.-Phys. Ute Jaroch („Bewertung möglicher wärmetechnischer und schallschutztechni-scher Verbesserungen von Bauteilen im Rahmen geplanter Sanierungsvorhaben, 2017) erstellt und im Konzept mit verankert wurde.

Bestand - 3-Raum-WE im EG- Anbau;

- Probleme beim Wärmeschutz sowie aufsteigende Feuchtigkeit in den Au-ßen- und Flurwänden;

Vorhaben - Trockenlegung des Mauerwerkes durch Injektage

- Durchführung einer energetischen Sanierung (vollflächige Anbringung einer Innendämmung mit einem kapillaraktiven Dämmstoff an allen Außenwän-den und an der Flurinnenwand/ Hauseingang, einschließlich der Ausbildung einer Flankendämmung entlang der einbindenden Innenwänden;

- Einbau neuer Innentüren, Erneuerung des Fußbodenbelages, Einbau einer Gasbrennwerttherme sowie neuer Fenster;

- Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems an den Außenwänden im Obergeschoss;

- Sammelheizung mit alternativer Unterstützung

Hinweise - Voraussetzung für die Innendämmung ist die Funktionalität des Außenput-zes als Wetterschutz, einer trockenen Außenwand sowie einer mind. 20 cm breiten Überlappung mit der neu zu errichtenden Außenwanddämmung im Obergeschoss.


8.2.6 Schild 19 in Allstedt

- Sanierung der Dachgeschosswohnung sowie Anbringen von Balkonen

Das mehrgeschossige Wohngebäude befindet sich in einer geschlossenen Häuserzeile in zent-raler Ortslage. Die Grundstücksbreite entspricht der Hausbreite, wobei an beiden Giebelseiten die benachbarte Wohnbebauung angrenzt. Vor wenigen Jahren wurden die Wohnungen im Erd- und Obergeschoss bereits saniert. Die Dachgeschosswohnung ist derzeitig unbewohnt, sie be-darf einer umfangreichen Sanierung. Im Rahmen der Arbeiten im Dachgeschoss sollen auch die Wohnungen in den unteren Etagen mit Balkonen neu ausgestattet werden. Voraussetzung für die Balkonanbringung in der Dachgeschossebene ist die Errichtung einer Dachgaube. Davon profi-tiert auch der dahinter befindliche Wohnraum in der effektiven Nutzfläche.

Bestand Dachschrägen ohne Dämmung;

Ungenutzter Wohnraum; komplexe Sanierung erforderlich;

Vorhaben Errichtung einer Schleppgaube; Dämmung der Dachschrägen sowie der obers-ten Geschossdecke (siehe Hinweise von Frau Dipl.-Phys. Jaroch)

Einbau neuer Fenster/ Dachflächenfenster/ Balkontür/ Wohnungseingangstür, Haustür zum Hof

Hinweise Bei der Bemessung der Balkongröße sind die Ergebnisse der Grundstücksver-messung zu berücksichtigen.

Die Dämmmaßnahmen tragen zur Reduzierung der Nebenkosten bei.

8.2.7 Siedlerstraße 116 in Mittelhausen

- komplexe Modernisierung/ lebenslauforientierter Umbau – Anbau von Terrassen/ Balko-nen, Umsetzung eines zu erarbeitenden Freiraumkonzeptes mit Stellplatzangeboten (Car-ports, Garagen, Freiaufstellungen);

- Die beiden drei geschossigen Wohnblocks befinden sich an der Peripherie des Ortes. Der östlichste Häuserblock ist bewohnt, während der an der innerörtlichen Erschließungs-straße angrenzende Block leer steht. Vor einer Wiederbelegung bedarf es komplexer Sa-nierungsmaßnahmen.

Bestand Überalterte Elektroinstallation;

Fenster und Türen sowie Fußböden sind verschlissen;

Badausstattung entspricht nicht mehr den heutigen Bedürfnissen;

Ofenheizung;

Dach teilweise an mehreren Stellen ausgebessert (Betondachsteine vorhanden);

Vorhaben Modernisierung: Fenster, Türen, Elektroinstallation, Heizungseinbau (Umrüs-tung von Einzelöfen auf Zentralheizung in den Eingängen 116a und b sowie die Erneuerung der bestehenden Heizsysteme in den Eingängen 116 c und d zur Erhöhung der Effizienz der Anlagen), neue Badausstattung;

Verbesserung des Wärmeschutzes (komplette äußere Hülle, einschließlich der Erneuerung der Giebelbekleidung)

Dachsanierung;

Hinweise Neugestaltung des Wohnumfeldes für alle Altersgruppen, einschließlich der Anbietung von PKW-Stellflächen/ Carport/ Garagen - barrierefreie Ausstattung; Wäscheplätze sind wieder in die Freifläche zu integrieren,

Begrünungsmaßnahmen;

Barrierefreie Ausstattung der Erdgeschoss- Giebel-Wohnung durch den Einbau eines Hubliftes möglich.


Außer den o.g. Vorhaben wurde für weitere Objekte der Bestand analysiert und Handlungsemp-fehlungen ausgesprochen, die weiterführend bereits aus bauphysikalischer Sicht untersucht wur-den. Diese Ergebnisse sind in der Arbeit von Frau Dipl.-Phys. Ute Jaroch zusammengefasst. So ist beispielsweise für das 2-geschossige, als Einzeldenkmal erfasste Wohnhaus am Markt 12 in Allstedt eine Dämmung der obersten Geschossdecke vorgesehen.

Allerdings muss auch an dieser Stelle darauf hingewiesen werden, dass an einzelnen Objekten in der Innenstadt von Allstedt in den nächsten Jahren noch umfangreichere Sanierungsarbeiten anfallen werden, da an verschiedenen Objekten noch keinerlei Modernisierungen in den letzten zwei Jahrzehnten durchgeführt wurden (z.B. Markt Nr. 9). Diese Gebäude sind für das Ortsbild jedoch sehr wichtig und müssen erhalten werden. Je nach zeitlichen Anforderungen müssen sol-che Vorhaben dann in die derzeitig erstellte Prioritätenliste mit eingeordnet bzw. in der Rang- und Reihenfolge nochmals neu festgelegt werden.

Die Zusammenstellung der Objekte, einschließlich deren zeitliche Einordnung in den Sanierungs-ablauf bildet die Arbeitsgrundlage für die Wohnungsgesellschaft.

Den anderen Bewirtschaftern von Wohneigentum bzw. Vermietern können die Empfehlungen an dieser Stelle ausgesprochen werden, sich analog den Analysedaten auf die veränderten Ansprü-che der immer älter werdenden Bevölkerung einzustellen, ihr Umfeld einzubeziehen und mög-lichst flexible Grundrisslösungen für unterschiedliche Bedarfsgruppen zur Verfügung zu stellen.

9. Finanzierungsmöglichkeiten

Zur Finanzierung der oben beschriebenen Maßnahmen sind zwingend alternative Finanzquellen zu nutzen, insbesondere aktuelle Fördermöglichkeiten. Daneben sollte in Einzelfällen untersucht werden, inwieweit durch Eigentumsbildung die Bindung der Bewohner an ihre Region gefördert werden kann bzw. Verkaufserlöse mit der Finanzierung notwendiger Investitionen gekoppelt wer-den können.

Die Förderprogramme sind selbstverständlich ständig auf Aktualität zu prüfen. Zum Zeitpunkt der Konzepterarbeitung stehen u. a. die folgenden Programme zur Verfügung39:

Leben auf dem Land

Die Landwirtschaftliche Rentenbank stellt zinsgünstige Kredite für Investitionen im ländlichen Raum bereit.

Förderart: Darlehen Förderbereich: Infrastruktur; Landwirtschaft & Ländliche Entwicklung; Regionalförderung;

Wohnungsbau & -modernisierung Fördergebiet: Bund - Gemeinden bis 50.000 EW Förderberech-tigte:

Unternehmen; Kommune; Öffentliche Einrichtung; Privatperson; Ver-band/Vereinigung

Ansprechpartner: Landwirtschaftliche Rentenbank (LR)

Zuwendungen zur Herrichtung bestehenden Wohnraums (Sachsen-Anhalt WOHNRAUM HER-RICHTEN)

Das Land Sachsen-Anhalt fördert die Modernisierung und Instandsetzung leerstehender und teil-weise leerstehender Wohngebäude.

Förderart: Zuschuss Förderbereich: Wohnungsbau & -modernisierung Fördergebiet: Sachsen-Anhalt

39 http://www.foerderdatenbank.de/Foerder-DB/Navigation/Foerderrecherche/foerderassistent.html (08.06.2018)


Förderberechtigte: Unternehmen; Kommune; Privatperson; Verband/Vereinigung Ansprechpartner: Investitionsbank Sachsen-Anhalt (IB)

Zuwendungen zur Herstellung des barrierereduzierten Zugangs zu Wohngebäuden und Woh-nungen (Sachsen-Anhalt AUFZUGSPROGRAMM)

Das Land Sachsen-Anhalt fördert Investitionen in die Barrierereduzierung zur Verbesserung des Zugangs zu Wohngebäuden und Wohnungen.

Förderart: Zuschuss Förderbereich: Wohnungsbau & -modernisierung Fördergebiet: Sachsen-Anhalt Förderberechtigte: Unternehmen; Privatperson; Verband/Vereinigung Ansprechpartner: Investitionsbank Sachsen-Anhalt (IB)

Altersgerecht Umbauen – Investitionszuschuss

Förderart: Zuschuss Förderbereich: Gesundheit & Soziales; Wohnungsbau & -modernisierung Fördergebiet: Bund Förderberechtigte: Privatperson Ansprechpartner: KfW Bankengruppe

Die KfW Bankengruppe unterstützt Maßnahmen zur Barrierereduzierung und zum Einbruch-schutz in bestehenden Wohngebäuden.

IKK – Barrierearme Stadt

Förderart: Darlehen Förderbereich: Infrastruktur; Städtebau & Stadterneuerung Fördergebiet: Bund Förderberechtigte: Kommune; Öffentliche Einrichtung; Verband/Vereinigung Ansprechpartner: KfW Bankengruppe

Die KfW Bankengruppe fördert Investitionen der Kommunen zur barrierefreien bzw. -armen Um-gestaltung der kommunalen Infrastruktur.

Erhaltung, Pflege und Erschließung von Kulturdenkmalen (Denkmalpflegerichtlinie Sachsen-Anhalt)

Förderart: Zuschuss Förderbereich: Kultur, Medien & Sport; Städtebau & Stadterneuerung Fördergebiet: Sachsen-Anhalt Förderberechtigte: Unternehmen; Kommune; Öffentliche Einrichtung; Privatperson; Ver-

band/Vereinigung Ansprechpartner: Landesverwaltungsamt Sachsen-Anhalt; zuständige untere Denkmal-

schutzbehörde

Das Land Sachsen-Anhalt fördert denkmalbedingte Ausgaben zur Erhaltung, Pflege und Erschlie-ßung von Kulturdenkmalen.

Energetische Stadtsanierung – Zuschüsse für integrierte Quartierskonzepte und Sanierungsmanager

Förderart: Zuschuss Förderbereich: Energieeffizienz & Erneuerbare Energien; Infrastruktur; Städtebau & Stadt-

erneuerung Fördergebiet: Bund Förderberechtigte: Kommune Ansprechpartner: KfW Bankengruppe


Die KfW Bankengruppe fördert im Rahmen des Energiekonzepts der Bundesregierung aus Mit-teln des Sondervermögens „Energie- und Klimafonds” Maßnahmen zur energetischen Stadtsa-nierung.

11. Darstellung der erwarteten Auswirkungen

Die Umsetzung der im vorliegenden Konzept beschriebenen Strategien und Maßnahmen soll dazu führen, dass sich die Wohnungsgesellschaft Allstedt mbH zu einem verlässlichen, leistungs-starken Partner in der Stadtentwicklung von Allstedt weiterentwickeln kann.

Für die Gesamtstadt bedeutet dies neben den damit verbundenen Steuereinnahmen, die Erhal-tung vorhandener Arbeitsplätze und der Bausubstanz/ Stadtstruktur.

Die Pflege und Entwicklung der Bestandsimmobilien führt punktuell zu Verbesserungen im Stadt-bild und trägt damit zur Imageaufwertung der Stadt bei. Damit verbunden ist eine Verbesserung der Wohnqualität, die wiederum zur Zufriedenheit der Bewohner und damit zu einer stärkeren Bindung der Bewohner an ihre Region beiträgt und die Bevölkerungsentwicklung positiv beeinflusst.

In der Folge werden Infrastrukturanlagen und -einrichtungen besser genutzt und auch in dieser Beziehung langfristig Arbeitsplätze gesichert. Die damit verbundene Belebung kommt letztendlich der gesamten Region zugute und stärkt den ländlichen Raum.

Die geplanten Maßnahmen führen u. a. zur Ansiedlung von Wertschöpfung von denen im Zuge der Realisierung auch produzierende Bereiche profitieren.

Die umfangreichen Sanierungsmaßnahmen werden mit der Verbesserung der energetischen Bi-lanz der Gebäude verknüpft, dabei geht es um ein wirtschaftliches und sinnvolles Umsetzen von wärmetechnischen Ertüchtigungen (insbesondere auch bei der Erhaltung und Bewahrung histo-risch wertvoller Bausubstanz).

Mit dem Engagement des Unternehmens wird ein wesentlicher Beitrag zur Bewältigung der sozi-alen Herausforderungen geleistet.

Kooperationen zwischen Kommune, Wohnungseigentümern, Wohnungsunternehmen/ Vermie-tern, sozialen Trägern und Dienstleistern bieten im Zusammenhang mit einer gut gesteuerten Wohnungsbelegung die Voraussetzung für funktionierende Strukturen.

Neben der verbesserten Zufriedenheit der Bewohner, die daraus zu erwarten ist, prägt das Sozi-alengagement u. a. auch das Image des Unternehmens und parallel der Stadt. Über indirekte Wirkungsketten sind daraus wiederum positive betriebswirtschaftliche Effekte zu erwarten.

Die Ausweitung der Kooperationen mit fachkompetenten Partnern fördert die Ausweitung des Dienstleistungsspektrums.

Die Anpassung der Wohngrundrisse an moderne Wohnformen, die Gewährleistung flexibler Grundrissgestaltungen und insbesondere auch die barrierefreie Ausstattung werden die Voraus-setzungen bieten, dass die Bedürfnisse unterschiedlicher Zielgruppen, vor allem der von Familien mit Kindern wie auch älterer Generationen sowie der gesamten Bewohnerschaft besser bedient werden können.

Die Vorteile der Innenstadtlage, verbunden mit einer guten Infrastrukturausstattung in Allstedt bietet insbesondere auch älteren Bewohnern die Möglichkeit, die Fähigkeit zum selbstbestimmten Wohnen über einen längeren Zeitraum zu erhalten und die Verweildauer in ihrer Wohnung zu verlängern. Damit verbunden ist u. a. auch die Vermeidung bzw. Eingrenzung von Folgekosten im sozialen Bereich. Ein Schwerpunkt wird u. a. auf der Bereitstellung von bezahlbaren Wohnun-gen liegen.

Neben den Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an den bestehenden Gebäuden wird die an die geänderten Bedarfe angepasste Neugestaltung des Wohnumfeldes das Wohlgefühl


und die Verbundenheit zum Wohnquartier verbessern und eine langfristigere Mieterbindung un-terstützen.

Konsequenzen

❖ bedarfsgerechte Entwicklung des baulichen Bestandes (unabhängig von der Eigentumsform);

❖ Optimierung von Wohnungsgrundrissen, dabei u. a. Schaffung von flexiblen Wohnformen zur Sicherung eines „lebenslauforientierten Wohnquartiers“;

❖ Aufwertung des Wohnumfeldes für Sport, Freizeit, Familie und Erholung;

❖ Ausrichtung auf barrierefreie Gestaltungen sowohl in den Wohneinheiten, als auch in der Umgebung bis hin zur gesamten Ortslage;

❖ Erstellung von vielseitigen sozialen Belegungskonzeptionen zur Entwicklung von harmonischen Quartiersstrukturen;

❖ Aufbau weiterer Verflechtungsstrukturen mit den Dienstleistungs- und Versor-gungszentren, Aufbau von Kooperationsverbindungen, beispielsweise zu Handwerksbetrieben und Betreuungseinrichtungen;

❖ Gleichbehandlung der Kommunen im Landkreis bei der Festlegung der Zu-schüsse (KdU) für die soziale Versorgung Ihrer Einwohner.


Literaturangaben:

- Bertelsmann Stiftung, Bevölkerungsprognose.

- Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit, Informationen zur Angemessenheit der Un-terkunftskosten im Rahmen des Arbeitslosengeldes II, http://nullbarriere.de/wohnflae-chen.htm (20.07.2016)

- Daten Fakten Zahlen, Landkreis Mansfeld Südharz, Herausg. Kreisverwaltung MSH, Kreis-planung, August 2012

- DIN 18011, Stellflächen, Abstände und Bewegungsflächen im Wohnungsbau;

- DIN 18022, Küchen, Bäder und WCs im Wohnungsbau, Planungsgrundlagen;

- DIN 18034, Spielplätze und Freiflächen zum Spielen, Grundlagen und Hinweise für Objekt-planungen;

- DIN 18040-2 -

- DIN 18040-3 -

- DIN 18101, Türen für den Wohnungsbau

- DIN 77800, betreutes Wohnen

- Entwurf des Flächennutzungsplanes der Stadt Allstedt, Stand August 2017

- G. Loeschcke, D. Pourat, L. Marx, Barrierefreies Bauen, Band 1: Kommentar zu DIN 1840-1, 2011, Herausgeber: DIN, Beuth Verlag Berlin, ISBN 978-3-410-20544-9;

- GdW Branchenbericht 6, Wohntrends 2030, Studie – Kurzfassung, GdW Bundesverband deutscher Wohnungs-und Immobilienunternehmen e. V.

- GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V., http://web.gdw.de/service/publikationen/gdw-kompakt, 26.09.2016

- Gerd Hammer, Baurecht aktuell von A-Z, WEKA Baufachverlag GmbH,1998, ISBN 3-8277-1695-0, S.255

- Gesetz zur Gleichstellung von Menschen mit Behinderungen (Behindertengleichstellungs-gesetz – BGG)

- http://nullbarriere.de/wohnflaechen.htm (20.07.2016)

- http://web.gdw.de/energie-und-technik/nachhaltigkeit (18.7.2016)

- http://www.foerderdatenbank.de/Foerder-DB/Navigation/Foerderrecherche/foerderassis-tent.html (06.10.2016)

- http://www.iwu.de/fileadmin/user.../Endfassung_Neue_Soziale_Fragen_des_Wohnens.pdf (05.10.2016)

- http://www.kompetenznetzwerk-wohnen.de/sub/de/wissenspool/11planenUND-bauen/11BaulicheAnforderungen/ (6.9.2016)

- http://www.lcaforum.ch/Portals/0/DF_Archive/DF28/Scharp_nachhaltiges-Wohnen.pdf (29.09.2016)

- http://www.shk-barrierefrei.de/newsletter_2012_03gv/ (16.08.2017)

- http://www.statistik.sachsen-anhalt.de/bau/wohnungsbestand/ (18.10.2017)

- http://www.statistik.sachsen-anhalt.de/bevoelkerung/bewegungen/index.html, (14.07.2017)

- http://www.statistik.sachsen-anhalt.de/bevoelkerung/prognose/index.html, (18.07.2017).

- http://www.wegweiser-kommune.de/statistik/allstedt+kommunale-daten+demographischer-wandel+2014+tabelle, (18.07.2017).

- https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/Bevoelkerung/HaushalteFami-lien/Tabellen/VorausberechnungHaushalte.html (21.06.2017)

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http://www.iwu.de/fileadmin/user.../Endfassung_Neue_Soziale_Fragen_des_Wohnens.pdf%20(05.10.2016)

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pflegebedürftige Menschen, Forum Verlag, März 2007, ISBN 978-3-86586-014-9

- Landkreis MSH, Verwaltungsrichtlinie zur Gewährung von Kosten der Unterkunft und Hei-zung sowie gesondert zu erbringenden Leistungen nach dem SGB II und SGB XII 2. Fort-schreibung Stand: 01.01.2016

- Monika Holfeld, Barrierefreie Lebensräume, Herausgeber: DIN, Beuth Verlag GmbH, Ber-lin, 2011, ISBN 978-3-410-21939-2 S.13ff

- Potenzialanalyse altersgerechte Wohnungsanpassung, Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Bundesin-stitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR), März 2014

- Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Zensus 2011

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Allstedt Soziale Stadt im Wandel der Demografie · Konzept „Allstedt – Soziale Stadt im Wandel der Demografie“ Seite 1 von 62 Förderung Das Vorhaben wird mit Mitteln der Bundesrepublik