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Análise 2013 | Perspetivas 2014Escritórios/Retalho/Investimento
Mercado Imobiliário em Portugal
Um Novo Ciclo•2013foiumanodeviragem,comsinaisevidentesderecuperaçãodomercadoimobiliárioportuguês.
•Omercadodeinvestimentoeocomércioderuaforamosmaisbeneficiadoscomasperspetivasdecrescimentoeconómico.
MercadoImobiliárioemPortugal| 2
Índice
Prefácio ....................................................................................................................................................................................................................3
Mercado Imobiliário Europeu .................................................................................................................................................................................4
Mercado Imobiliário Português ............................................................................................................................................................................12
Economia......................................................................................................................................................................................................12
ContextoLegaleFiscal.................................................................................................................................................................................14
MercadodeEscritórios..................................................................................................................................................................................18
MercadodeRetalho......................................................................................................................................................................................25
MercadodeInvestimento..............................................................................................................................................................................32
ReabilitaçãoUrbana......................................................................................................................................................................................36
Sobre a JLL ............................................................................................................................................................................................................38
DocumentoescritodeacordocomoNovoAcordoOrtográfico.
3| MercadoImobiliárioemPortugal
Prefácio
Pedro LancastreManagingDirector
Iniciamosoanode2014damesmaformaquefechámos2013,ouseja,comumambientedenegóciosmuitomaispositivodoqueaquelequevivemosnosdoisanosanteriores.Escrevo,porisso,esteprefáciocomumtomdeentusiasmo,lembrandoporexemploasváriasoperaçõesimobiliáriasquetemosvindoafecharefocadonasmuitastransaçõesqueestamosaconcluirequetemospelafrentenospróximostempos.
Estou,porisso,convictoqueestetompositivonãoéexagerado.ÉumtomsólidoquevaitambémareboquedeumaEuropamenosincertaemuitomaisconfiante,comreflexospositivosnosseusindicadoreseconómicosecomindicadoresimobiliáriosmuitopromissores,comoporexemplo,ovolumetotaldeinvestimentoimobiliárioaaumentar20%em2013.
Damesmaforma,emPortugal,comexceçãodotake-updeescritóriosquebateuorecordenegativoem2013,amaioriadosindicadoresquetêminfluêncianonossosetorinverteramnosegundosemestrede2013eabriram2014comamesmatendênciapositiva:vendasemretailaaumentar,desempregoadiminuir,oPIBasubir,turismoemPortugalacrescerealgunslaivosdequeofinanciamentobancárioestádevolta(paraativosprime).Aadicionaratudoisto,jásenotaoimpactoqueareformadaleidoarrendamentourbanoestáaternomercadoimobiliário,comareabilitaçãourbanaaentrardefinitivamentenacristadaonda.
Sendocertoquecontinuamoscommetrosquadradosemexcessoparaarrendareparavender,écertotambémqueperanteasdificuldadesPortugalsoube,maisumavez,nasuahistóriavirar-separaoutroscantosdomundo.Ecomoquasesempre,fê-locomsucesso!Nocasodoimobiliário,apoiadospornovosinstrumentoscomoos Golden Visa,osPortuguesesencontrarammercadosalternativosparaescoaremosseusprodutos.Nototal,270milhõesdeEurosdeimóveisforamvendidosainvestidoresdediferentesnacionalidades(80%Chineses),osquaisfizeramosseusprimeirosinvestimentosnonossopaís.
Háumano,pormaisentusiastaquequisesseser,dificilmenteacreditariaque12mesesdepoisiriaescreverestaslinhas,comestetom.MasaquiestãoporquesentimosnapelePortugalamudar,nobomcaminhoecomonossoimobiliárioacontribuirdeumaformamuitodecisiva.
MercadoImobiliárioemPortugal| 4
MercadoImobiliárioEuropeu
2013foiumgrandeanonomercadodeinvestimentoimobiliárioglobal,comumcrescimentodedoisdígitosnastrêsregiões(Américas,EMEAeÁsia/Pacífico).Oimobiliárioestá,semdúvida,abeneficiardavontadedosinvestidoresemdeterativosquegeremrendimentossólidos,emparalelooumesmoemalternativaaoportunidadesdeinvestimentodemaiorliquidez.Continuaaobservar-seumcrescimentonosfluxosdecapitalentrepaíseseregiões.Sãocadavezmaisosinvestidoresqueprocuramnegóciosforadosseusmercadosdomésticos,umatendênciaquedificilmenteseinverteránocurtoemédioprazo.
NaregiãoEMEA,manteve-seointeressepelosmercadoscore,nomeadamenteReinoUnidoeAlemanha,masaomesmotempoosinvestidorescomeçaramaexpandirassuasintençõeseinvestimentoparaospaísesmaispequenos.AEuropadoSuleaIrlandaapresentaramboasperformancesdurante2013,comtodosospaísesaregistaremomaiorvolumeinvestidodesde2010.
Emtermosdeáreatotaltransacionadaaatividadedeinvestimentoemtodaaregiãoficoupróximadosníveisverificadosem2006.Contudo,emtermosdemontanteinvestido,aindaseencontraabaixodovolumeregistadonomesmoano,devidoessencialmenteàquedadospreçosnospaísesdoSuldaEuropa.
Nosetordosescritórios,osinvestidoresinternossurgirammuitocompetitivos,procurandoativosdetodasasdimensões.Emalgunscasos,ativosquegeralmenteeramapenascompradosporinvestidoresinternacionais,foramadquiridosporplayerslocais.Doladodoretalho,osvolumesdeinvestimentotambémrecuperaram,apósumanode2012muitofraco,masaindaabaixodosvolumesregistadosem2011.
Emsuma,podemosconcluirqueem2013trêsfactossedestacaram:emprimeirolugar,oaumentodaatividadeglobaledoméstica;emsegundolugar,osucessonolevantamentodecapitalporpartedosfundosoportunistas,capitalestequedeveráentrarnomercadoem2014;porfim,areduzidaofertadenovosedifícios,factoqueseesperamanter-se.Aconjugaçãodestestrêsfatores,leva-nosapreverqueem2014oambientedenegóciosserámaiscompetitivo,tornando-semaisdisputadaaaquisiçãodeativos.Emresultadoesperamosvermovimentaçõesascendentesnacurvaderisco,comadispersãodaatividadeparamercadosmaispequenos.
Robert Stassen HeadofCapitalMarketsResearch–EMEA
5| MercadoImobiliárioemPortugal
“Recuperação é a palavra chave para o mercado imobiliário europeu. A par com a economia em geral, todos os setores apresentaram melhorias, mas foi o mercado de investimento que retomou com mais força e de forma mais rápida.”
Economia
Aeconomiaeuropeiaestálentamenteasairdarecessão.Nosmercadosfinanceirososprémiosderiscodiminuíram,nomeadamenteparaasdívidassoberanasedosbancosdospaísesmaisvulneráveis.OsinvestidoresrecuperaramgradualmenteaconfiançadaZonaEuroenacapacidadedaUniãoEuropeiaemcolocarosníveisdedívidapúblicanumatrajetóriasustentáveledeavançarcomosajustespós-crisenecessários.
Deacordocomo“EuropeanEconomicForecastWinter2013”publicadopelaComissãoEuropeia,oPIBeuropeumanteve-sepraticamenteinalteradoem2013(0,1%).Para2014éesperadoumcrescimentodaatividadeeconómicade1,6%naUniãoEuropeia,ede1,4%nototaldaZonaEuro.
Para2015,atendênciacrescentemantém-se,comvariaçõespositivasdoPIBde2%e1,75%,paraaUniãoEuropeiaeparaaZonaEurorespetivamente.Estecrescimento,apesardelentoeaindavulnerável,tendeatornar-seestável.Oaumentodoconsumo,aestabilizaçãodainflaçãoeosuporteverificadoaoníveldasexportações,emboraoEurotenhavalorizadoeosmercadosemergentesenfraquecido,sãoalgunsdoscontributosparaestasmelhorias.
Odesempregoatingiuvaloreshistóricosem2013,tantonaUniãoEuropeiacomonaZonaEuro,respetivamente11,0%e12,1%.Espera-seamudançadesterumodecrescente,masnãoasuatotalrecuperação.AevoluçãodoempregoiráacompanharocrescimentodoPIB,sendoesperadaumaligeirareduçãodataxadedesempregode0,25%naUniãoEuropeiaeZonaEuroem2014,mantendo-senoentantoadiscrepânciaverificadaatualmenteentreosváriospaíses.
NaZonaEuroédeesperarqueaAlemanhaevidencieumaforterecuperação,enquantoqueemFrançaaretomaserámaislenta.OquadroétambémpositivoparaospaísesdoSuldaEuropaeIrlanda,esperando-searecuperaçãoesaídadarecessãodePortugal,Irlanda,EspanhaeItália.Asmedidasdeausteridade,oselevadosníveisdedesempregoeadeflaçãonãodeixam,noentanto,decriaralgunsentravesnaretoma.
ForadaZonaEuroasreservasquantoàrecuperaçãosãomenores,existindoperspetivasdecrescimentomaissólidas.AsprojeçõesparaoReinoUnidoforamrevistasemaltaenquantoqueospaísesnórdicosdeverãoapresentareconomiasmenosdinâmicas,masaindaassimcomcrescimentossuperioresaospaísesdaZonaEuro.NaEuropaemergenteéprovávelqueseverifiqueumcrescimentomaisforte,encabeçadopelaTurquia.
MercadoImobiliárioemPortugal| 6
2,6%
2,1%
2,5%
4,1%4,1%
2,8%
1,5%1,5%
1,5%
0,3%0,9%
0,7%
2,4%
0,5%
0,7%
0,3% 0,7%
2,9%1,7%
1,9%2,2%
2,0%2,2%
3,5%-0,5%
1,7%
0,7%
2,0%
1,6%
2,1%
2,4%
< 0%0,0% – 0,9%1,0% – 1,9%2,0% – 2,9%> 3,0%
Previsão do Crescimento do PIB em 2014
Fonte:OxfordEconomics,dadosrelativosaofimdedezembrode2013
“Com os investidores a recuperarem gradualmente a confiança, a economia europeia vai lentamente saindo da recessão.”
7| MercadoImobiliárioemPortugal
Mercado de Escritórios
Ritmo moderado na recuperação do mercado de escritórios Enquantoomercadodeinvestimentoemescritóriosmostrou,emmuitospaíses,volumesrecorde,arecuperaçãodomercadoocupacionalocorreuaumritmomaislentoecomperformancesdísparesnasdiversascidadeseuropeias.
AabsorçãototalnaregiãoEMEAem2013rondouos10milhõesdem2,umvolumeligeiramenteabaixode2012(-4%).Londresbateuorecordedeabsorção,comumaumentode53%facea2012,queresultaessencialmentedaretomadasestratégiasimobiliáriasdasempresas,asquaisestiveramemstand-byduranteosúltimosanos.Emcontraste,Parisregistouumdecréscimoanualde28%,tendoporbaseumaatitudecautelosaporpartedaempresasdevidoaosfracosindicadoresmacro-económicosdopaís.ComumabrandamentodaatividadenaAlemanhaeaocupaçãoaganharapenasvigornosegundosemestredoanoemalgunsmercadosmarginais,ovolumeglobaldeabsorçãodaEuropaOcidentalcaiu7%facea2012,enquantoaregiãodoCEE(CentralEasternEurope)revelouumligeiroaumento(5%)faceaoanoanterior.
AsperspetivasparaospróximosanosapontamparaumcrescimentodaatividadedeocupaçãodeescritóriosnaEuropa,jáapartirde2014.Osmercadoscomeconomiasmenosconsistentesdeverãocontinuarmarcadosporalgumaprudênciaporpartedosocupantes,osquaisdeverão,noentanto,ficargradualmentemaisdisponíveisparamodernizarassuasinstalações,emvirtudedeumamaioreficiênciaeprodutividade.
Apesardamaioriadosmercadoseuropeusteremregistadoumareduçãodastaxasdedisponibilidadeaolongode2013,ovaloremtermosagregadosmanteve-sepraticamenteestático,fixando-senos9,7%nofinaldoano.Escritóriosnovos,deboaqualidadeebemlocalizadosmantêm-semuitoprocuradosesãorapidamenteabsorvidos,oquetemsustentadoasrendasprime,mesmoemmercadosondeosníveisdeocupaçãotêmsidoreduzidos.Porém,adisponibilidadecontinuabastanteinfluenciadapeloexcessodeofertadeespaçosusadosdemenorqualidade.
AofertadenovosespaçosnaEuropacresceu7,5%facea2012.Emresultadodacrescenteprocuraporespaçosmodernos,damelhoriadosníveisdeconfiançadepromotoreseinvestidoresedomaioracessoafinanciamento,espera-seumaumento
danovaofertadecercade16%em2014.Todavia,quase50%dasconclusõesprogramadasjátêmcontratosdearrendamentopré-acordadosousãoparaocupaçãopeloprópriosproprietários.
Quantoàsrendas,verificou-seumdecréscimoquasenulodarendaprimeagregadanaregiãoEMEA(-0,1%facea2012).DeacordocomoEuropean Office Property Clock,apolarizaçãodosmercadosmanteve-se.Osmercadosalemão,russoedequasetodosospaísesnórdicosevidenciaramumcrescimentomoderadodasrendas,enquantoquenospaísesdaEuropaCentraledoSul,espera-seumainversãodatendêncianocurtoprazo,comasrendasacaminharparaoseupontomaisbaixo.
AsprevisõesdaJLLapontamparaumcrescimentogeneralizadodasrendas,baseadonaescassezdeofertadeedifíciosdequalidadeenaexpectativadoaumentodaconfiançadosocupantes.EnquantoLondresdeverámanteratendênciacrescentede2013,nosmercadosalemãesedospaísesnórdicosocrescimentoserámaismoderadoeseletivo.Aomesmotempo,osmercadosdoCentroeSuldaEuropadeverãoatingiraparteinferiordociclo,iniciandoemalgunscasosumatendênciadesubida,principalmenteapartirdosegundosemestrede2014.
“As perspetivas para os próximos anos apontam para um crescimento da atividade de ocupação de escritórios na Europa, já a partir de 2014.”
MercadoImobiliárioemPortugal| 8
Lisboa €18,25 7,75% 13,2%
Madrid€24,25 5,75% 11,9%
Barcelona€17,25 6,50% 14,6%
Milão€37,50 5,15% 12,8%
Paris€59,17 4,25% 7,5%
Frankfurt/M€35,00 4,70% 11,1%
Amesterdão€27,92 5,50% 14,9%
Londres€112,75 3,75% 5,4%
Estocolmo€40,93 4,0% 9,1%
Moscovo€69,56 8,75% 13,7%
Varsóvia€24,0 6,0% 11,7%
Budapeste€19,50 7,5% 17,3%
Bucareste€18,50 8,25% 14,4%
Atenas€17,00 9,00% 19,8%
Roma€33,33 5,30% 5,1%
Oslo€39,51 5,25% 7,0%
Dublin€31,39 5,75% 18,0%
Rendas PrimeYield PrimeTaxas de Disponiblidade
Rendas, yields Prime e Taxa de Disponibilidade de Escritórios – T4 2013
Fonte:JLL
Nota
• Este diagrama ilustra a estimativa da JLL da posição de cada mercado no seu ciclo individual de rendas no final de dezembro de 2013.
• Os mercados podem mover-se no relógio a diferentes velocidades e direções.
• O diagrama é um método conveniente de comparar a posição relativa dos mercados no seu ciclo de rendas.
• A posição ocupada não é necessariamente representativa do investimento ou das perspetivas de desenvolvimento desse mercado.
• A sua posição reflete os valores de renda prime.
Rendasem
CrescimentoLento
Rendas a Decrescer
Aumentode RendasAcelerado
Rendas a atingir o Valor mais Baixo
Milão, Paris CBDAtenas, Lisboa, RomaBudapeste, PragaBarcelona, Bucareste, Bruxelas,Copenhaga, Kiev, Lyon, Madrid
Berlim, Moscovo
Düsseldorf, Frankfurt,Hamburgo, Munique
Londres City, Londres West End
Istambul
Edimburgo, ManchesterDublin
Oslo, Estocolmo, Estugarda
Amesterdão, HelsínquiaColónia
Varsóvia
Genebra, Zurique
S. Petersburgo
Luxemburgo
European Office Property Clock T4 2013 – The Jones Lang LaSalle Property ClocksSM
Fonte:JLL
9| MercadoImobiliárioemPortugal
Mercado de Retalho
2013 melhor que 2012 Contrariamenteaoanoanterior,2013apresentousinaisdemelhoriaparaomercadoderetalho.Constatou-seumaumentosignificativodoíndicedeconfiançadosconsumidores,oqualatingiuasuamédiadelongoprazo.AsvendasaretalhonaEuropaaumentaramtambémduranteoanopassadoimpulsionadasprincipalmentepelavendadeprodutosnãoalimentares,oqueconduzaumaprevisãodoaumentocontínuodesteindicadorem2014e2015,de1,4%e1,5%respetivamente.
Apesardasmelhoriasreferidas,opanoramapara2014éaindacontidonagrandepartedospaíseseuropeus,àexceçãodaRússia,Turquia,paísesBálticoseamaioriadosCEE,ondeasprevisõesdecrescimentosãomaisanimadoras.Até2016preveem-seaindamudançasestruturaissignificativasnomercadoderetalho,peloquedeverãosubsistirdisparidadesentreosváriosmercados.
Osretalhistasdeverãocontinuarfocadosnaperformance,nomeadamentenaconsolidaçãoeotimizaçãodassuasoperações.Noentanto,começamosaassistiraumamaioraberturaporpartedosoperadoresinternacionaisemexpandirasuaatividadeparacidadessecundárias,apesardemuitocriteriososeseletivosnaescolhadosseusespaços.
Em2013foramconcluídos5,6milhõesdem2denovosespaçoscomerciaisemtodaaEuropa,oquerepresentaumaumentode11%facea2012.Espera-seumacréscimode14,1milhõesdem2até2015,dosquais44%estãolocalizadosnaRússiaeTurquia.Asrendasprimeestabilizaramnamaioriadascidadeseuropeias,comaexceçãodeMoscovo,CopenhagaeIstambul,ondeaumentaramsignificativamentenoúltimotrimestredoano.Contrariamenteaoutrascidades,prevê-separa2015,umaumentodasrendasprimenocomércioderuadeLondres,OsloeMoscovo.Noscentroscomerciaiséesperadoumcrescimentocontraditóriodasrendasprimeem2015,comaperspetivadeumaumentosignificativonaAlemanhaenaRússia.Asrendassecundáriaseterciáriascontinuampressionadasembaixadevidoàfaltadeprocuradosretalhistas.
Lisboa €90 7,00%€85 7,75%
€85 6,25%
Madrid€200 5,75%
Barcelona€211 5,75%€85 6,25%
Milão€292 5,00%€68 6,35%
Paris€708 3,90%€183 4,50%
Frankfurt/M€290 4,10%
Amesterdão€254 3,75%
Londres€949 2,50%
Estocolmo€171 5,00%
Moscovo€363 11,00%
Varsóvia€95 5,0%
€105 4,70%
€65 5,30% €100 5,75%
Budapeste€70 7,75%
Bucareste€65 N/A
€60 7,75%
€65 8,25%
Atenas€110 8,25%€40 9,00%
Roma€250 5,25%€76 6,35%
Oslo€198 5,00%
€74 5,25%€272 9,0%
€133 5,00%
Dublin€177 5,75%
€251 5,15%
€117 7,25%
Comércio de Rua: Rendas Prime / Yields Prime (Bruta) Centros Comerciais: Rendas Prime / Yields Prime (Líquida)
Rendas e yields Prime de Retalho – T4 2013
Fonte:JLL
MercadoImobiliárioemPortugal| 10
“Para 2014 espera-se um ambiente de investimento mais concorrido, pelo que os investidores deverão tornar-se menos avessos ao risco, levando a uma maior atividade na Europa periférica.”
Mercado de Investimento
Mercado muito dinâmico e competitivo Foiumgrandeanoparaomercadodeinvestimentoimobiliárioglobal,comastrêsregiões(Américas,EMEAeÁsia-Pacífico)aregistaremcrescimentosdedoisdígitos.NaregiãoEMEAforamtransacionados150milmilhõesdeeurosdurante2013,representandoumaumentode20%facea2012,oquesedeveuaosignificativoaumentodaconfiançadosinvestidores,principalmenteapartirdasegundametadedoano.Ointeressenosmercadoscoremanteve-se,comovolumedeinvestimentonoReinoUnidoenaAlemanhaaaumentar35%e17%,respetivamente.Paralelamente,osmercadoscommenorexpressãocomoosdoSuldaEuropa,duplicaramosvolumesinvestidose,naIrlanda,quasetriplicaram.
Aentradadecapitalnão-europeunaEuropaaumentouasuaquotademercadode25%em2012para27%em2013.OsinvestidoresoriundosdasAméricaspermaneceramomaiorgrupodecompradoresnão-europeus,masosinvestidoresprovenientesdaÁsia-PacíficoedoMédio-Orientetambémtêmvindoaaumentarasuaparticipação.OinvestimentonaEuropaprovenientedaregiãoÁsia-Pacíficomaisqueduplicou(132%)emrelaçãoa2012.Poroutrolado,durante2013assistiu-seaumressurgimentodaatividadedoméstica,especialmentenostrêsmaioresmercados:emFrançaporexemplo,70%dastransaçõesforamefetuadascomcapitalnacional.Emresultadodoaumentodaconcorrêncianestaslocalizações,osinvestidoresnão-europeusredirecionarampartedosseusinvestimentosparaosmercadosperiféricos.
Oaumentodaprocurateveimpactosobreospreços.Osvaloresnosprincipaismercados,chegaramaatingirosmesmosníveisregistadosnopicodemercadoenofinaldoano,estasituaçãoarrastou-setambémparaalgunsmercadosperiféricos.EmDublinasyieldscaíram150pontosbase(p.b.)eemMadriddesceram75p.b.durante2013.Paraalémdaprocura,asubidadospreçosfoitambémsustentadapelasperspetivasdoaumentodasrendas:enquantono3.ºtrimestreocrescimentodasrendasfoiconfinadoaapenas8cidadesdaEuropa,no4.ºtrimestreestecrescimentoregistou-seem14cidades.
Omercadodeescritóriosfoiomaisativo,com47%dovolumedeinvestimentoemtodaaregiãoEMEA,numtotalde70,5milmilhõesdeeuros.Estefoiosetorquemaisbeneficioudoressurgimentodosinvestidoresinternos,osquais
procuraramativosdetodasasdimensões.NoReinoUnido,AlemanhaeFrança,aquotademercadodocapitaldomésticoaumentou34%,69%e70%respetivamente.
Noretalho,ovolumedeinvestimentoatingiuos35milmilhõesdeeurosem2013,oquerepresentaumaumentode28%faceaoanoanterior,masainda11%abaixodovolumeregistadoem2011.Osmaioresmercadostiveramumbomdesempenho,comumcrescimentomédioanualde18%,masalgunsmercadosdemenordimensãotambémtêmvindoaganharquotademercado.OspaísesdaEuropadoSul,passaramdeumaquotade4%em2012para11%em2013,atingindonototalumvolumede3,9milmilhõesdeeurosnestegrupodeativos.
Para2014perspetiva-semaiordisputanaaquisiçãodeativosimobiliáriosqueem2013.Comoseverificou,ocapitalglobalaumentouduranteoanopassado,sendoprovávelqueadisponibilidademonetáriaparainvestimentocontinueaaumentar.Poroutrolado,opipelinedenovaofertaencontra-seabaixodamédia.Emresultado,espera-seumambientedeinvestimentomaisconcorridoem2014,peloqueosinvestidoresdeverãotornar-semenosavessosaorisco,levandoaumamaioratividadenaEuropaperiférica.
11| MercadoImobiliárioemPortugal
0,3
TOTAL EUR 150 mil milhões
Volume por sector – 2013
0,5
47%
30%
23%
2,7
1,9
4,4
2,2
3,7
2,8
2,9
3,8
1,5
1,9
7,65,4
17,4
28,2
53,9EscritóriosRetalhoOutros
Volume de Investimento em 2013
Círculos:Milmilhõesdeeuros.
Fonte:JLL
“Na região EMEA foram transacionados 150 mil milhões de euros durante 2013, representando um aumento de 20% face a 2012.”
MercadoImobiliárioemPortugal| 12
MercadoImobiliárioPortuguês
“2013 foi sem dúvida um ano de viragem, com sinais de retoma evidentes. O mercado de investimento e o comércio de rua foram os mais beneficiados com as perspetivas de crescimento económico.”
Economia
DeacordocomoBoletimEconómicodeInvernopublicadopeloBancodePortugal,asprojeçõesparaoperíodo2014–2015apontamparaumarecuperaçãogradualdaeconomiaportuguesa,tendendoaaproximar-sedosvaloresprojetadosparaoconjuntodazonaeuro.Estaevoluçãofavoráveldeveráassentarnocontínuocrescimentodasexportaçõesenaaceleraçãodaprocurainterna,nomeadamenteparaoinvestimentoempresarial.
Apósoperíodorecessivodosúltimos3anos(2011–2013),noqualoPIBcaiu6%emtermosacumulados,espera-seumcrescimentomarginalpositivode0,8%para2014ede1,5%para2015.
Oconsumoprivadoencontra-secondicionadopelaevoluçãodorendimentodisponível,queapósumareduçãosignificativaem2013,deveráestabilizarem2014eapresentarumcrescimentomoderadoem2015.Nestalinha,asprojeçõesapontamparaummenorritmodaquedadoconsumoprivado,prevendo-seumadescidade2%em2013apóstercontraído5,4%em2012.Para2014e2015esteindicadordeveráapresentarumcrescimentoténue,masjáemterrenopositivo,de0,3%e0,7%,respetivamente.
Omercadodetrabalhoapresentoumelhoriassignificativasdurante2013.Noprimeirotrimestreataxadedesempregoatingiuopicode17,7%e,desdeentão,iniciouumatendênciadescendentequedeverácontinuarnospróximosanos.
Doladodaprocuraexternatambémsãoesperadosresultadospositivos.OBancodePortugalestimaumcrescimentopróximode1%para2013eumaaceleraçãopara2014(3,9%)e2015(5,0%),commaiordinamismonaprocuraprovenientedosmercadosdeforadaáreadoEuro.
13| MercadoImobiliárioemPortugal
Aconsolidaçãoorçamentalbemsucedidairáreforçaraconfiançanopaís,masasreformasdeverãomanter-se,deformaaconsolidarestesmesmosníveisdeconfiança.Osresultadosdobomdesempenhocomeçamagoraaemergir,comodéficepúblicode2013de5,1%doPIB,abaixodos5,5%acordadoscomaTroika.
AsprincipaismedidasdeconsolidaçãoorçamentalincluídasnoOrçamentodeEstadopara2014dizemrespeitoaoprogramadereduçãodedespesapública,entreasquaissedestacaareduçãodasdespesascompessoal(reduçãodonúmerodefuncionáriospúblicosedosaláriomédio)eareduçãodosencargoscompensõeseprestaçõessociais.
Noquedizrespeitoàcapacidadedefinanciamento,tambémhámelhoriasaregistar.Aeconomiadeveráaumentarprogressivamenteoacessoaocrédito,masesteregressodePortugalaumfinanciamentoestávelnofuturopróximoéumprocessoexigentequerequerocumprimentodoscompromissosassumidospeloPaís.
Fonte:BancodePortugal,OCDE
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
-5,00%
-10,00%2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
PIB Consumo Privado Taxa de Desemprego Taxa de Inflação
16,30%
0,50%
-2,00%
-1,50%
Evolução dos Principais Indicadores Económicos Nacionais
“As projeções para o período 2014–2015 apontam para uma recuperação gradual da economia portuguesa.”
MercadoImobiliárioemPortugal| 14
Contexto Legal e Fiscal (EmcolaboraçãocomaSociedadedeAdvogadosVieiradeAlmeidaeAssociados)Assistimosem2013aumainesperadadinamizaçãodomercadoimobiliárioqueatéaísecaracterizavapelaausênciadetransações,consequentequebradepreçosedenovosprojetos.Paraalémdediversosfatoreseconómicosqueconcorreramparaestasituação,éinegávelqueoquadrolegislativoentretantocriadotemdesempenhadoumpapelfundamentalnestarecuperação.Procurandodestacarosaspetospositivosdestequadrolegal,podeafirmar-sequeaentradaemvigordoNRAU,arevisãodoregimedeReabilitaçãoUrbanae,maisrecentemente,aimplementaçãodochamadoprogramaGolden Visasãofatores(legislativos)quecontribuíramdecisivamenteparaesta(espera-se)inversãodeciclonomercadoimobiliário.OprogramaGolden Visa,tendoinicialmentedespoletadoumadinamizaçãosignificativadosegmentoresidencial,temvindoentretantoaatrairoutrosinvestidores,incluindoinstitucionais,queaproveitandoestenovoquadrolegislativoorientadoparaareabilitaçãoerevitalizaçãodacidade,paraadinamização(erentabilidade)domercadodearrendamentoe,claramenteparaaatraçãodeinvestimentoestrangeiro,procuramagoraoportunidadesdeinvestimento,associadasounãoàobtençãodoGolden Visa,emativosparadesenvolvimentoerevenda,emativosderendimentoe,maisrecentemente,emprodutosdeexploraçãoturística.Nabasedesteprogramaestáclaramenteumalegislaçãocomobjetivosclaros,defácilcompreensãoportodososagenteseconómicosedeimplementaçãosimples,oquesetemdemonstradodeterminanteparaoseusucessoedeveporissoconstituirexemploaseguiremoutrossetoresdaeconomia.Aplaude-seaindaarecenteiniciativagovernamentaldejuntardiversos playersdomercado,com
vistaadebatereidentificaraspetosquepossamaumentaraeficáciadestePrograma,sendoderealçar,dopontodevistadalegislação,aponderaçãodoaumentodoprazoqueoinvestidoratualmentedispõeparaconcretizaraescrituradecompraevendadoimóvel–1anoapartirdocontratopromessa–oque,aconcretizar-se,nãosócolocaria“nestemercado”váriosprojetosque,emboraaprovados,nãoarrancaram,comoteriaumimpactorelevanteeimediatonaatividadedeconstrução/reabilitação.OutroexemplodelegislaçãoquetemtidoumpapelrelevantenaatraçãodeinvestimentoestrangeiroéodoRegimeFiscaldosResidentesNãoHabituais(analisadomaisemdetalheadiante),cujacompetitividade,facearegimessemelhantesdeoutrospaíses,temresultadoeminvestimentosrelevantesnosetorimobiliário,designadamentenosegmentoresidencial.UmaúltimareferênciaàalteraçãoaoRegimeJurídicodaInstalação,ExploraçãoeFuncionamentodosEmpreendimentosTurísticos,jáconcretizadaem2014(decretolei12/2014de23deJaneiro),claramenteorientadaparaasimplificaçãodeprocedimentos,paraareduçãodoscustosedascondiçõesparainstalaçãodestesempreendimentos,adaptando-aaocontextoeconómicoatualequeantevemos,contribuirátambémparatornarestesetormaisinteressanteparainvestidores.
Pedro FerreirinhaSócioresponsávelpelaÁreadeImobiliário&AmbienteVieiradeAlmeida
MercadoImobiliárioPortuguês
15| MercadoImobiliárioemPortugal
Contexto Legal e Fiscal
OsGolden Visatêmestado,semdúvida,naordemdodia.Oprograma,lançadopeloGovernoPortuguêsnofinalde2012,temtidoumaboarecetividadenospaísesalvo,concretizando-senumfortecrescimentodospedidosdeAutorizaçãodeResidênciaemPortugal.
Masoutrosinstrumentosestãotambémaatrairinvestimentoestrangeiro.OestatutofiscalresultantedoRegimeFiscaldeResidentesNãoHabituais(RNH)estáamotivaraprocuradecasaporpartedecidadãosFranceseseEscandinavos(aquemoGolden Visanãoaproveita).TambéminvestidoresSulAmericanosque,aparcomaobtençãodeumGolden VisaealivrecirculaçãonoespaçoSchengen,procuramreduzirasuaexposiçãoàbolhaimobiliáriaeaoriscocambialdosseuspaísesdeorigem,mantêmaprocuradeinvestimentoimobiliárioemPortugal.
Esta“novaprocura”,econsequenteinjeçãodecapitalnomercado,temcriadocondiçõesparaquemuitosprojetos,incapazesderesistiràsrestriçõesdoconsumointerno,estejamnestemomentoaservendidos,permitindoaosrespetivospromotores/proprietáriosdesalavancarosseuscompromissosjuntodabancaedeterceiros.
NestecapítulofazemosumbalançodoimpactodosGolden VisaemPortugal,umanodepoisdeteremsidoimplementados,explicamossucintamentealegislaçãorelativaaosResidentesNãoHabituaisedamosnotadasprincipaismedidasdoOrçamentodeEstadopara2014commaiorimplicaçãonosetorimobiliário.
Golden Visa
Segundoosdadospublicados,atémeadosdemarçode2014foramatribuídos727vistos,equivalendoaumtotalde441milhõesdeeurosinvestidos,provenientesde29nacionalidadesdiferentes,masprincipalmentedaChina(590),Rússia(26),Brasil(19)eAngola(16).Aproximadamente400milhões(689vistos),dizemrespeitoàaquisiçãodeimóveis,nasuamaioriadestinadosahabitação.
SegundooMinistériodosNegóciosEstrangeiros,osmercadosprioritários,nosquaisestãoaserreforçadososserviçosdeatribuiçãodevistos,sãoaChina,Índia,Rússia,EmiradosÁrabesUnidoseaColômbia.Atualmentejáexistemmaisde20pedidosdecidadãosColombianoseestatendênciadeveaumentarumavezqueapartirdejulhode2014aTAPpassaráavoardiretamenteparaBogotá.
RelembramosqueasAutorizaçõesdeResidênciaparaAtividadedeInvestimento(legislaçãoabordadanoRelatórioAnual2012/2013)sãoummecanismodeatraçãodeinvestimentoestrangeiroparaPortugal,queatribuiumaautorizaçãoderesidêncianopaís,porumperíododecincoanos,aquemaquiconcretizeumadasoperaçõesdeinvestimentoprevistasnalei,sendoqueentreasopçõesdisponíveis,aaquisiçãodeativosimobiliáriosnumvalorigualousuperiora500mileuros,temsidoamaisescolhidaentreoscidadãosnãoeuropeus.
Refira-sequeesteProgramanãoéexclusivodePortugal,jáexistindoaliás,háváriosanos,noReinoUnido,Malta,LetóniaeSuíça.Masdesde2012,talcomoPortugal,outrospaísesviramtambémestajaneladeoportunidadeparacaptarinvestimentodireto,nomeadamenteaIrlanda,ChipreerecentementeEspanhaeGrécia.Refira-seaindaqueMaltaacaboudeaprovaraconcessãodo2ºpassaporte(nacionalidade)deformaimediata,emtrocadeinvestimentonopaís,oquetemgeradoalgumapolémicanoseiodaUniãoEuropeia,ondetemsidodepreciativamentequalificadocomoconsistindonuma“vendadanacionalidade”.
OprogramaEspanholemborasemelhanteaoPortuguês,nomeadamentenolimitemínimodeinvestimentoimobiliáriode€500.000,apenasconfereapossibilidadedeobtençãodenacionalidadeEspanholaaofimde10anos,oqueclaramenterepresentaumadesvantagemfaceaoregimePortuguês.Noentanto,nãoexigeumaestadiamínimanopaís.JáoprogramaGregosurgemenosexigente,requerendoapenas€250.000deinvestimentomínimoemativosimobiliários.
Regime Fiscal de Residentes Não Habituais em Portugal
ORegimeFiscaldeResidentesNãoHabituais(“RNH”)estabeleceumregimebastantefavorávelparaestrangeirosquedecidamfixarasuaresidênciafiscalemPortugal.O“RNH”éefetivamenteumdosmaiscompetitivosregimesEuropeusnestamatéria,sendodedestacaremparticular:ainexistênciade“deemed/lumpsumtaxation”comonoutrasjurisdiçõesEuropeias,ainexistênciadelimitesàremessadefundosparaPortugaleainexistênciadeimpostosobreafortunaesobreassucessõesoudoaçõesafavordecônjuge,ascendentesoudescendentes.Porúltimo,nãoexistemcustosassociadosaesteregimequeéconcedidoporumperíodode10anos.
MercadoImobiliárioemPortugal| 16
Quem é elegível? Umresidentenãohabitualéumindivíduoque:• passaaserumcontribuinteresidenteparaefeitosdoCódigo
doImpostosobreasPessoasSingulares(“CódigodoIRS”);• nãoeraumcontribuinteresidenteparaefeitosdeIRSnos5anos
queantecedemaaplicaçãodoregime.
Emregra,umindivíduoéconsideradoumcontribuinteresidentese:• permanecermaisde183diasemterritórioportuguês;ou,• Independentementedotempoquepasseemterritórioportuguês,
detenhaemPortugalhabitaçãoprópriaepermanentea31dedezembrodoanofiscalemcausa.
Quais são os benefícios? Osbenefíciosresultantesdo“RNH”vãodesdeumaisençãototalparacertotipoderendimentosatéàaplicaçãodeumataxaúnicade20%(transitoriamentede23,5%)aplicávelaoutrotipoderendimentos.
Rendimentos com origem no Estrangeiro:• RendimentospassivosgeradosforadePortugal(ex.dividendos,
juros,pensõeserendas)sãototalmenteisentosemPortugalsendoessaisençãoaplicávelindependentedatributaçãoaplicávelnafonte.(i.e.duplanãotributação).
• Rendimentosativos(ex.rendimentosprovenientesdotrabalhooudaprestaçãodeserviços)resultantesde“atividadesdevaloracrescentado”podemficartotalmenteisentasdesdequeverificadasdeterminadascondições.Asatividadesconsideradasdealtovaloracrescentadosãoidentificadasnodiplomarelevanteeincluem,consultoriadesoftware,cargosacadémicos,investigadores,consultoresfiscais,quadrossuperioresdeempresascomoCEO’seCFO’s.
Rendimentos com origem em Portugal:• RendimentosativosobtidosemPortugalerelacionadoscom
“atividadesdealtovaloracrescentado”sãosujeitasaumataxaúnicade20%(transitoriamentede23,5%)emvezdoregimegeraldetaxasprogressivas.
Segurança Jurídica Comvistaaproporcionaranecessáriasegurançajurídicaparatomaradecisãodeaderiraesteregime,épossívelobterdasautoridadesfiscaisumainformaçãovinculativaconfirmandoqueocandidatoreúneosrequisitosepodebeneficiardo“RNH”,oqueéparticularmenteaconselhávelnocasodeestruturasdeinvestimentocomplexo.
O“RNH”,emborasendoumprocedimentosimples,exigeumtrabalhoaturadoeminuciosodepreparação,peloqueserecomendavivamenteumaanálisecasoacasoparaidentificar,(i)seacandidaturareúnetodososrequisitosexigidose,(ii)qualpoderáseroalcancedosbenefíciosaplicáveis.
Orçamento do Estado 2014
AlgumasnotassobreoOrçamentodoEstadopara2014comimpactonopatrimónio/setorimobiliário,designadamentenoâmbitodasuagestãoe/oudetenção:
• Prédiosintegradosemfundosdeinvestimentoimobiliárioabertosoufechadosdesubscriçãopública,emfundosdepensõesouemfundosdepoupança-reformapassamasertributadosemsededeIMTedeIMI,respetivamente,beneficiando,mesmoassim,deumareduçãodastaxasaplicáveisparametade(antestotalmenteisentos).
• AlargamentodosbenefíciosfiscaisemsededeIMT,ImpostodoSeloeemolumentosemcasodereestruturaçõesempresariais,eliminando-se,designadamente,asrestriçõesquantoànaturezadaatividadeexercidapelasentidadesenvolvidasequantoàobrigatoriedadedaatribuiçãodepartesdecapitalcomocontrapartida,nocasodeincorporaçãoderamosdeatividadeporpartedeumasociedade.
• Até31dedezembrode2015,osfundosesociedadesdeinvestimentoimobiliárioparaarrendamentohabitacional(FIIAH/SIIAH),continuarãoabeneficiardeisençõesaoníveldoIMI,doIMTedoImpostodoSelo,umavezqueocorreuumaprorrogaçãodoregimefiscalatéàdatasuprareferida.
• Passaaincidir,igualmente,sobreterrenosparaconstrução,cujaedificação,autorizadaouprevista,sejaparahabitação,oimpostodeselo,àtaxade1%,queatéagora,incidiaapenassobreapropriedade,usufrutooudireitodesuperfíciedeprédiosurbanoscomafetaçãohabitacional,cujovalorpatrimonialtributáriofosseigualousuperiora€1.000.000.
• Feitaaavaliaçãogeraldosprédiosurbanos,revoga-seataxadoIMIaplicávelaosprédiosurbanosnãoavaliadosnostermosdoCódigodoIMI,passandoaexistirapenastaxasaplicáveisaosprédiosrústicos(0,8%)eaosprédiosurbanos(0,3%a0,5%).
17| MercadoImobiliárioemPortugal
• ImportaaindareferiraampliaçãodapossibilidadederenúnciaàisençãodoIVAnaprimeiratransmissãooulocaçãodoimóvelquetenhasidoobjetodegrandesobrasderenovaçãooutransformação,prevendoquepasseaseradmitidasedasobrasresultarumaalteraçãodovalorpatrimonialtributável(VPT)paraefeitosdeIMIsuperiora30%,reduzindo-se,assim,aanteriorpercentagemqueolegisladortinhafixadonos50%.Reconhecendo-seocontextodecrisenosetorimobiliário,alarga-separa5anosconsecutivosoprazoduranteoqualosoperadoreseconómicos,quehajamdeduzidooIVAnaaquisiçãodeimóveis,podemterosimóveis“desocupados”semquetenhamdeprocederàregularizaçãodesteimposto,deumasóvez,afavordoEstado,peloperíododeregularizaçãoaindanãodecorrido,poroposiçãoaoanteriorregime,oqualfixavaumprazodeapenasde3anos.
• Refira-seporúltimo,agoranocontextodareformadoIRCenoâmbitodaalteraçãodoregimedeParticipationExemption,quefoirevogadooregimeespecialdetributação,tendo-seintroduzidoumdesvioàregradaParticipationExemption,resultandoqueseoativodasociedadeforcompostoemmaisde50%porimóveislocalizadosemPortugal,edesdequenãosejamimóveisafetosaodesenvolvimentodeumaatividadeagrícola,industrialoucomercial,entãoasmais-valiasresultantesdaalienaçãodeparticipaçõessociaisdestassociedades,incluindoSGPS,serãotributadas,sendo,consequentemente,incluídasnolucrotributáveldasociedade.
MercadoImobiliárioemPortugal| 18
Mercado de Escritórios2013ficoumarcadopelafracaatividadenomercadodeescritóriosdeLisboa,compraticamentetodososindicadoresaregistaremumaevoluçãonegativa:osníveisdeabsorçãoforamosmaisbaixosdaúltimadécada,comaáreamédiaarrendadaacairfacea2012etambémarendaprimeacaboupordescernosúltimosmesesdoano,apósterestadosobpressãoduranteváriostrimestres.
Masnemtudosãomásnotíciasnomercadodeescritórios.Aatividademelhorousubstancialmentenoúltimotrimestredoanoedezembrofoimesmoomêsqueregistoumelhorperformanceem2013,umadinâmicaquecontinuamosasentirnoiníciodestenovoanocomumaprocurabastanteativaporpartedasempresas.
Notaaindaparaofactode2013tersidoumanoTenant Friendly,emquemuitasempresasaproveitaramascondiçõesdemercadopararenegociaremosseuscontratosdearrendamento.Istosignificaqueinquilinoseproprietáriosestãoaajustar-seàsnovascondiçõesdomercado,comumaatitudepositivaepró-ativa,aoinvésdecruzaremosbraçosàesperaquearecuperaçãodaeconomiavenharesolvertodososproblemas.
Estamosconfiantesque2014trarámelhoresnotíciasparaomercadodeescritóriosdoqueoanopassado.Acreditamosquehámuitasempresasque,aolongodestesanos,colocaramassuasestratégiasimobiliáriason holdàesperademelhoresdiasequecomecemagoraaponderarpôrosseusplanosemprática,casosemantenhamasexpectativasdecrescimentoeconómico.Estasituaçãopoderáresultarnumligeirocrescimentodovolumedeabsorçãojáesteano,atéporqueosníveishistoricamentebaixosverificadosem2013deverãomarcarofimdeumciclodescendentequeseprolongadesde2009.
Mariana SeabraHeadofOfficeAgency&CorporateSolutions
MercadoImobiliárioPortuguês
19| MercadoImobiliárioemPortugal
O fim do ciclo
Naúltimadécada,verificaram-sedoismomentosdistintosnoMercadodeEscritóriosdeLisboaemtermosdeocupação:operíodopré-crise,noqualseregistouumamédiaanualdecercade180.000m2eoperíodopós-crise,noqualestamédiareduziuparaos100.000m2.Defacto,desde2008aabsorçãodeescritóriostemvindoareduziranoapósano,culminandoem2013comovolumemaisbaixodesdequeháregisto.
Aocupaçãorefletiuoclimadeincertezaemrelaçãoàsperspetivaseconómicas,comasempresasamanterem-semuitosensíveisaoscustoseaexaminaremassuasopçõesdearrendamentodeformamuitocautelosa.Arenegociaçãoderendaseareduçãodeespaçosmantiveram-se,assim,tendênciasdominantes.
Contudo,aviragemdosprincipaisindicadoreseconómicosapartirdosegundosemestrede2013parecetercomeçadoamudarorumodosetoreaindanofinaldoanoassistimosamelhoriassignificativasnosníveisdeabsorção.
Ademonstrarasperspetivaspositivasqueseavizinham,oIndicadordeConfiançanosServiçosapresentouumarecuperaçãosignificativadurante2013,depoisdeumlongoperíodoemqueda.
Fonte:INE
10
5
0
-5
-10
-15
-20
-25
-30
-35
-40
Dez.
05
Jun.
06
Dez.
06
Jun.
07
Dez.
07
Jun.
08
Dez.
08
Jun.
09
Dez.
09
Jun.
10
Jun.
11
Dez.
10
Dez.
11
Jun.
12
Dez.
12
Jun.
13
Dez.
13
Valor
es co
rrigid
os da
sazo
nalid
ade
Indicador de Confiança nos Serviços (MM3M)
Evolução do Indicador de Confiança nos Serviços
Procura
Durante2013foramocupados77.800m2numtotalde186transações,oqueequivaleaumaárea24%menorqueem2012ecercade1/3dototalverificadonopicodemercadoem2008,noqualforamabsorvidos232.600m2deescritórios.
Aprocuradeespaçosmanteve-semarcadaporumníveldeprudênciamuitoelevadoporpartedosocupantes,assentesemestratégiasrigorosasdeotimizaçãodecustos.Osbaixosníveisdeabsorção,deveram-seemgrandeparteaestasituaçãoumavezqueasempresasoptaram,emmuitoscasos,pelarenegociaçãoderendasemdetrimentodamudançadeinstalações,deformaacontrolarcustos.
Apesardosníveisreduzidos,hámudançaspositivasnaestruturadaocupação.Em2013registou-seumaumentode56%naáreareferenteaexpansõesenovasempresasnaregiãodeLisboa,facea2012.Istosignificaque,apesardaáreatotaltersidomenor,houvemaisáreanovaaserocupada.
Outrosinalpositivo,foiatendênciadecrescimentodosníveisdeabsorçãoaolongodoano.Noúltimotrimestre,foramregistados33.300m2,mais75%quenotrimestreanterior.
Fonte:JLL/LPI
250
200
150
100
50
0
ABL (
mil m
2 )
2003
140
2004
165
2005
149
2006
162
2007
201
2008
233
2009
116
2010
105
2011
88
2012
102
2013
78
Evolução Anual da Absorção de Escritórios
MercadoImobiliárioemPortugal| 20
Fonte:JLL/LPI
Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
Zona 5
Zona 6
Zona 7
ABL (
m2 )
0 5.000
4.991
4.644
6.782
4.435
14.320
27.255
15.754
10.000 15.000 20.000 25.000 30.000
Absorção de Escritórios por Zona – 2013
AZona6,correspondenteaoCorredorOeste,foiazonamaisdinâmicaduranteoano,com27.250m2ocupadoseumaquotade35%dototalabsorvido.Estevolumerepresentaumaumentode13%facea2012,oquesedeveemparteàocupaçãopelaNovartisde7.300m2numedifíciosituadonoTaguspark.Nosúltimos3anos,osníveisdeabsorçãotêmvindoaaumentarnestazona,devidoessencialmenteàdescidasignificativadospreçosaliadaaumaofertadeespaçosdeescritóriosdeelevadaqualidadeecomáreasdegrandedimensão(oquetemsidoescassonaszonascentraisdacapital).
OParquedasNações(Zona5)foiasegundazonamaisprocurada,tendosidoresponsávelpor20%daáreatransacionadaeficandoemlinhacomoanoanterior.NoEdifícioAtlantisforamocupadosmaisde4.000m2em11transações,tendosidooativomaisprocuradonazona.Aqualidadedoedifícioeamudançadeestratégiaeposicionamentoporpartedoproprietáriocontribuíramparaosucessodasuacolocaçãonomercado.
Naterceiraposiçãoemtermosdeprocura,apareceoPrime CBD(Zona1),comumaquotade13%dototalabsorvido.Contudo,estevolumerepresentouumaquebrade36%facea2012.
10 Maiores Operações de Escritórios em 2013
Zona Edifício Ocupante Área(m2)
6 TagusPark Novartis 6.7462 PicoasPlaza Sonaecom 4.0315 EdifícioExplorer EDPSoluçõesComerciais 3.4586 ParqueSuécia SchneiderElectric 2.8986 EdificioEDS AstingtonServices 2.7757 QuintadoLambert EspiritoSantoSaúde 2.1126 D.Diniz–Qta.daFonte Europcar 2.0395 TorreZen Subsea7 1.9947 QuintadoLambert Ranstad 1.7824 Ivens42 Regus 1.305
Fonte:JLL/LPI
Fonte:JLL/LPI
Consultores e Advogados Outros Serviços Serviços Empresas Serviços FinanceirosEstado, Europa e Associações Farmacêuticas e Saúde Produtos de ConsumoTMT’s & Utilities Construção e Imobiliário
15%
7%2%
21%
9%
16%
3% 7%
21%
Absorção por Setores de Atividade – 2013
OmercadodeescritóriosdeLisboacontinuoumarcadopeloarrendamentodeáreasdepequenadimensão.Aáreamédiareduziudos550m2paraos420m2.Onúmerodeoperaçõesacimados1.000m2tambémreduziude18para13eamaioráreatransacionadaem2013(Novartis–7.300m2)representouquasemetadedaáreadamaioroperaçãorealizadaem2012(Zon–12.400m2).
Em2013asempresasde“IT”easprestadorasde“ServiçosaEmpresas”mantiveram-seasmaisdinâmicasnaocupaçãodeespaços,sendoquecadaumdestessetoresdeatividadegarantiu21%daabsorçãoanualregistadanomercadodeescritóriosdeLisboa.
21| MercadoImobiliárioemPortugal
Oferta
Nofinalde2013o stock deescritóriosdeLisboaascendiaaos4,55milhõesdem2.AszonasqueconcentrarammaiorstockforamoCBDeoCorredorOeste,com23%e20%,respetivamente.
Aolongode2013foramconcluídos7edifíciosdeescritórioscomumtotalde34.600m2,oquerepresentaumaumentode60%facea2012,anoemqueseregistouovolumemaisbaixodenovaofertadeescritórios.Aindaassimestámuitoabaixodamédiadosúltimos10anos,quesesituanos61.500m2.Estasituaçãorevelaasdificuldadesquemuitospromotoresviveramduranteosúltimosanos,nomeadamenteafaltadefinanciamentobancário.
Fonte:JLL/LPI
ABL (
mil m
2 )0 200
385
359
909
767
1.064
484
400 600 800 1.000 1.200
588Zona 1
Zona 2
Zona 3
Zona 4
Zona 5
Zona 6
Zona 7
Área Ocupada Área Disponível
Stock por Zonas – final de 2013
Fonte:JLL/LPI
140.000
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
5,00
4,00
3,00
2,00
1,00
0,00
Nova
ofer
ta ( m
2 )
Stoc
k (mi
lhões
m2 )
57.500
4,05 4,12 4,20 4,28 4,35 4,45 4,51 4,53 4,55 4,60 4,61
2005
88.500
2006
73.800
2007
82.200
2008
77.700
2009
85.500
2010
54.300
2011
21.700
2012
34.600
2013
40.700
2014 (p)
11.100
2015 (p)
Nova Oferta Pipeline Stock
Evolução da Oferta de Escritórios
Dos7edifíciosconcluídos,cincoencontram-senoPrime CBDeCBD,resultandodeprocessosdereabilitação.Contudo,emtermosdeáreaestesedifíciosrepresentampoucomaisde50%dototal.Omaiorprojetodoano,concluídologonoprimeirotrimestre,foioResteloBusinessCentre,com9.000m2disponíveisparaarrendamento.Aliás,àexceçãodasededaNovartisnoTaguspark,todososedifíciosentraramnomercadodeformaespeculativa(79%ABL).
Disponibilidade
Emconsequênciadosreduzidosníveisdeabsorção,aáreadisponíveldeescritóriostemvindoaaumentaraolongodosúltimosanos.Apesardeseterverificadoumadescida(-20p.b.)nataxadedisponibilidadeduranteoúltimotrimestre,relativamenteaofinalde2012estataxaaindarevelouummovimentocrescente,comumaumentode0,8%,fixando-senos13,2%nofimde2013.
Zona Edificio Promotor Tipo Área(m2)7 ResteloBusinessCenter Scoha Especulativo 9.0002 5deOutubro125 MillenniumBCP Especulativo 7.7366 SededaNovartis Taguspark Pré-Arrendado 7.3001 Liberdade225 Luri Especulativo 4.9842 BarbosaduBocage117 OsóriodeCastro–Investimentos Especulativo 2.0111 Étoile240 Largetoile Especulativo 1.8001 Liberdade108 Espart Especulativo/Pré-Arrendado 1.800
Total 34.631
Edifícios Concluídos em 2013
Fonte:JLL/LPI
MercadoImobiliárioemPortugal| 22
Atendênciaverificadanosúltimosmesesde2013,numanoemqueaabsorçãodeescritóriosfoiamaisbaixadetodaadécada,éexplicadapelamelhoriadaatividadenestemesmoperíodoetambémpelosbaixosíndicesdenovaoferta.
OParquedasNaçõesfoiaúnicazonaquerevelouumdecréscimodetaxadedisponibilidadefacea2012,comumadescidamuitoacentuadade4,1%paraos11,4%.Estacorreçãodeve-se,essencialmente,aoajustedasrendasquesetemvindoaverificarnestazona,oquesustentouosbonsníveisdeprocura,mastambémàconsolidaçãourbanadamesma.Nãoseprevêaconstruçãodenovosedifíciosdeescritórios,peloqueestatendênciadeverápermanecer.
Emoposição,aZona3registouumaumentosignificativonataxadedisponibilidade,passandode12,8%para16,4%,oqueafezsubirà2ªposiçãoemtermosdeáreaslivresparaarrendamento.
Fonte:JLL/LPI
30,0%
25,0%
20,0%
15,0%
10,0%
5,0%
0,0%
26,1%
16,4%
13,2%11,5%9,8%7,4%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Prime CBD CBD Zona Nova de Escritórios Zona SecundáriaParque das Nações Corredor Oeste Total Lisboa
Evolução da Taxa de Disponibilidade por Zonas
Fonte:JLL/LPI
250.000
200.000
150.000
100.000
50.000
0.000
ABL (
m2 )Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7
57.784
122.025
79.266
28.64840.890
237.333
37.078
Área Disponível por Zonas – final de 2013
AzonadoCorredorOestecontinuaadominaremtermosdedesocupação,concentrando39%daáreatotalvagaeumataxadedisponibilidadede26,1%.
Nofinaldoanoestavamdisponíveis603.000m2deescritóriosemLisboa,oquerepresentaumaumentode7%facea2012.Esteaumento,demaisde40.000m2,écompostoporpartedos27.300m2denovaáreaespeculativaquefoiconcluídaduranteoanoepelareduçãodeáreaporpartedasempresas.
Oferta Futura
Para2014e2015estáprevistaaconclusãode6novosedifíciosdeescritórios,osquaistotalizam51.750m2deáreabrutalocável.Seobservarmosapenasanovaofertadecarizespeculativo,continuaaverificar-seumaatitudedeprudênciaporpartedospromotores.Nospróximosdoisanosapenas42%danovaofertaficarádisponívelparaarrendamento.
Edifício Zona Promotor ABL(m2) Tipo Conclusão(Trim/Ano)DuartePacheco7 2 Temple 16.750 Especulativo T12014Castilho24 1 F.PensõesBancoPortugal 6.000 Proprietário-Ocupante T42014Liberdade194 1 SCML 4.000 Proprietário-Ocupante T42014SedeEDP 4 EDP 13.900 Proprietário-Ocupante T42014MarquêsdePombal14 1 AxaReim 5.000 Especulativo T12015República5,PaçodoSaldanha 2 Puaça 6.100 Proprietário-Ocupante T12015Total 51.750
Pipeline 2014 – 2015
Fonte:JLL
23| MercadoImobiliárioemPortugal
Trêsdosedifíciosquedeverãoficarprontosem2014e2015situam-senoPrime CBD,oqueemconjuntocomosedifíciosconcluídosdurante2013,trazaestazonamaisde23.000m2deáreanovaedeelevadoníveldequalidade.
Refira-seaindaqueaconstruçãonovadominaaofertafuturacom79%contraapenas21%daárearesultantedareabilitaçãodeedifíciosexistentes.
Rendas
Aconjunturaeconómicaaindapoucoconsistente,osfracosníveisdeocupaçãoeaelevadataxadedisponibilidadetêmexercidoumafortepressãosobreasrendas,asquaisacabarampordiminuirnosúltimosmesesdoanoempraticamentetodasaszonas.Arendaprime,queatéagorasetemmantidorelativamenteestável,desceudos18,50€/m2/mêsparaos18,25€/m2/mêsrefletindotambémoaumentosignificativodaofertanovaedequalidadenoPrime CBD.
OCorredorOesteeoParquedasNaçõesforamaszonasondeasrendasapresentarammaioresdesvalorizaçõesfaceaopicodemercadoem2007/2008,comreduçõesnaordemdos30%noseuvalornominal.
Paraalémdadescidadasrendas,osproprietáriosmantiveram-seflexíveisnaconcessãodeincentivos,entreosquaissedestacamcarênciasderendas,rendasprogressivasecomparticipaçãoemfit-outs. Fonte:JLL
242220181614121086420
18,25
15,0014,5013,00
10,00
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Prime CBD CBD Zona Nova de Escritórios Zona SecundáriaParque das Nações Corredor Oeste
Evolução Anual das Rendas Prime por Zona
Asperspetivasdecrescimentoeconómicoem2014,bemcomoareduçãododesempregofazemantevermelhoriasnestesegmentodemercado,aindaquevenhaaacontecerdeformagradual.
Acreditamosqueasempresas,quetiveramduranteestesúltimosanosestratégiasdecontençãoagressivas,comecemagoraaaliviaregradualmentevãopondoempráticaosplanosdemudança/expansão,hámuitoguardadosnaprateleira.
Masaformadeencararoespaçodetrabalhomudou.Asempresasatualmenteexigemmaiorflexibilidadenaocupação,optandoporespaçosdetrabalhomaisreduzidos,emopen space,comsecretáriaspartilhadas,aschamadas“HotDesks”e,emvirtudedacrise,comcopasmuitomaioresparapoderemresponderàsnovasnecessidadesdosseuscolaboradores.
Asrendasdeverãomanter-sepressionadasembaixa,nomeadamentenoPrime CBDondeseprevêumnovoincrementodenovaoferta.
PERSPETIVAS FuTuRAS
MercadoImobiliárioemPortugal| 24
SANTAAPOLÓNIA
CAIS DO SODRÉ
RIO TEJO
TERREIRO DO PAÇO
CHIADO
BAIXA
SALDANHA
MARQUÊS DE POMBAL
PARQUEEDUARDO VII
RATO
AMOREIRAS
PARQUE FLORESTALDE MONSANTO
BELÉM
ALGÉS
COLÉGIOMILITAR
PONTINHA
CAMPOGRANDE
CIDADEUNIVERSITÁRIA ROMA
CAMPOPEQUENO
ALVALADE
OLIVAIS
ORIENTE
AREEIRO
SETE RIOS
PRAÇADE ESPANHA
BENFICA
AMADORA
AEROPORTODE LISOA
Av. A
lmira
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Rei
s
Av. da Índia
Av. 24 de JulhoAv. d
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Av. Inf
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Santo
R. Maria Pia
Av. D. C
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s
Av. da Liberdade
Av. Joaquim A. Aguiar
Av. António A. Aguiar
R. B
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cam
p
R. A. Herculano
Av. da República
Av. de Rom
a
Av. do Brasil
Av. E. U. A.
Av. Marechal Gomes da Costa
Av. de Berlim
Av. A
lmira
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Gag
o C
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Av. Santo Contestável
Alm
irant
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. Hen
rique
2.ª Circular
2.ª Circular
Av. 5 de Outubro
Av. de Berna
Av. LusíadaEixo N
orte-Sul
Eixo
Nor
te-S
ul
CRIL/IC17
CRIL/IC17
CRIL
/IC17
CRIL
/IC17
A5
A5
Av. dos Combatentes
Av. Duque D’Ávila
PONTE 25 DE ABRIL
A2/SULALGARVE
Mapa das Zonas de Escritórios de Lisboa
Zona1Prime CBD
Zona2CBD
Zona3NovaZonadeEscritórios
Zona4ZonaSecundária
Zona5ParquedasNações
Zona6CorredorOeste
Zona7OutrasZonas
25| MercadoImobiliárioemPortugal
Mercado de RetalhoNosúltimosanostemosvividonumcontextodereajustamentonomercadoderetalho,dadaaquebranaprocuraeaalteraçãoinegávelnospadrõesdeconsumo.Osclientessãocadavezmaisexigentesemenosfidelizados,obrigandoosoperadoresadarrespostaàssuasnecessidades.
Deummodogeral,podedizer-sequeestaadaptaçãoestáaserbemfeita,comoreposicionamentodecentroscomerciais,entradadeconceitoseideiasinovadoras,ampliaçãodealgumaslojasereduçãodeáreaparaoutras.Tudofeitocomomesmoobjetivo:reencontraroequilíbriodemercado.
Principalmentenoúltimotrimestredoano,osetorderetalhonãofoiexceçãoàstendênciasderetomaquesecomeçaramavislumbrarnaEconomiaportuguesa.Sentiu-seuminegávelaumentodeconfiançaporpartedosretalhistas,emmuitomotivadapelamelhoriadosseusresultados,oquelevouaumarevisãonaestratégiadeexpansãodasmarcas,aindaqueprudente,apósanosdeestagnação.
Écomestesinalderetomaqueencaramosoano2014,ondeéexpectávelqueocomércioderuanaszonasprimedeLisboaedoPortomantenhaoacentuadodinamismoaquetemosassistido.Oposicionamentodestasduascidadescomoclarosdestinosturísticosinternacionaisveiotrazernovosplayersparaomercado,assistindo-seaoreavivardealgunspontosconcretosdestasduascidadescomaaberturadeinúmerosespaçosdegrandequalidadeenotoriedade,comefeitomultiplicadornomercadoderetalho.
Patrícia AraújoHeadofRetail
2014serátambémoanodeinauguraçãodofuturoAlegroSetúbal,resultadodarenovaçãoeampliaçãodoJumbodeSetúbal,após2anossemaberturasdenovosprojetos.
Emtermosconsolidados,osegmentoderetalhoprossegueumaprofundatransformação.Nuncacomohojeainovaçãoeacriatividadefizeramtantoadiferença.Ospróximostemposserãooreflexodaquiloqueosoperadoresforemcapazesdetrazerdenovoaestemercado.
MercadoImobiliárioPortuguês
MercadoImobiliárioemPortugal| 26
Mercado a dois ritmos
VivemostemposdecriseacentuadaeomercadodeRetalhoseguiuosoutrossetoresdaeconomia,comumaquebranasvendas.Osefeitosdasmedidasdeausteridadequeforamimplementadasnosúltimosanostiveramumimpactodiretonosníveisdeconsumoe,consequentemente,naperformancedomercadoderetalhonacional.Osconsumidoreseoperadoresconcentraram-senaofertaprimelevandoomercadoderetalhoapolarizar-seemdoisextremoscujosresultadosforammuitodíspares:oPrimeeoSecundário.
Aolongode2013sentimosqueocenáriocomeçouamelhorarligeiramente.OIndicadordoVolumedeNegóciosdoComércioaRetalhoinverteuatendênciadequeda,apresentandocrescimentosanuaispositivosduranteoanoquepassou,eváriosretalhistasretomaramosseusplanosdeexpansão,aindaquemuitocriteriososnaseleçãodosseusespaços.
OcomércioderuadaAvenidadaLiberdadeedoChiadomanteveatendênciacrescentequejávemsendoverificada.NaAvenidadaLiberdadeabriram10lojasdemarcasderenome,oquesedeveessencialmenteadoisfatores:doladodaprocura,osbensdeluxocontinuamasermuitoprocuradospelocrescentenúmerodeturistas,essencialmentecidadãosnão-europeus;doladodaoferta,começamasurgirmaisespaçosemresultadodasalteraçõesefetuadasaoNRAU(NovoRegimedeArrendamentoUrbano)nofinalde2012,asquaisvieramequilibrarosdireitosedeveresdeproprietárioseinquilinos.
Fonte:JLL
Total Produtos Alimentares Produtos Não Alimentares
Base
2010
=10
0
índice110,0
105,0
100,0
95,0
90,0
85,0
80,0
75,0
70,0
65,0
60,0
Jan.
10Ma
r. 10
Mai. 1
0Ju
l. 10
Set. 1
0No
v. 10
Jan.
11Ma
r. 11
Mai. 1
1Ju
l. 11
Set. 1
1No
v. 11
Jan.
12Ma
r. 12
Mai. 1
2Ju
l. 12
Set. 1
2No
v. 12
Jan.
13Ma
r. 13
Mai. 1
3Ju
l. 13
Set. 1
3No
v. 13
Evolução do Volume de Negócios do Comércio a Retalho
Empreendimentos Comerciais
Nofinalde2013aJLLcontabilizou168empreendimentoscomerciais,numtotalde3,6milhõesdem2deáreabrutalocável.Oscentroscomerciaisdominamomercadocomumtotalde2,8milhõesdem2,ouseja80%dostocktotal.Osretail parkstêmumaquotade12%eosoutlets,apenastrêsemPortugal,representam4%daoferta.
Em2010aaberturadenovoscomplexoscomerciaiscaiusignificativamenteedesde2011quenãoinauguramnovosespaços.Amaturidadedomercado,aliadaàretraçãodoconsumoeprincipalmenteàfaltadefinanciamentobancário,obrigoumuitospromotoresacancelaremosprojetosquetinhamentremãos.
Atualmenteestãoemconstruçãoouemfaseavançadadepré-comercializaçãoapenas3projetoscomumtotalde148.000m2ecujainauguraçãoseesperaentre2014e2016.
OAlegroSetúbal,queresultadaexpansãodoantigoCentroComercialJumbo,deveráabrirportasnofinalde2014.EsteseráoprimeirocentrocomercialmodernonoconcelhodeSetúbal,cujapopulaçãoresidenteascendea121milhabitantes.
Para2015espera-seaaberturadoÉvoraShoppingepara2016estáprevistaainauguraçãodoIkeadeLoulé,esteúltimocomcercade90milm2deáreabrutalocável.Refira-seaindaqueoprojetodoexDolceVitaBragacontínuaadiadodevidoàconjunturaeconómicapoucofavorável.
Fonte:JLL
600
500
400
300
200
100
0
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
0
Nova
ofer
ta (m
il m2 )
Stoc
k (mi
l m2 )
198
2005
234
2003
186
1.314
1.788 2.2202.707
3.367 3.5903.566
3.6743.764
198
288
2001
261227
318
2007
342
2009
118104
2011 2013
91 90
17
2015(p)
00
Nova Oferta Stock
Evolução da Oferta de Empreendimentos Comerciais
27| MercadoImobiliárioemPortugal
Osretail parkscontinuamaenfrentarmuitasdificuldadesdevido,nãosóàcrise,comoaoexcessodeofertaeàescassezdeoperadoresemPortugalparaestetipodeformato.Osmelhoresretalhistasdãopreferênciaalocalizaçõesemstand-alone,devidoàcapacidadedasprópriasmarcasematrairclientes.OSintraRetailParkapresentaumadiferençasignificativafaceaosrestantesretail parksaoperaremPortugal,revelandoboaprocuraporpartedosoperadoreseumnívelderendasacimadamédiadestesegmento.
Poroutrolado,osoutlets,peloconceitoassociadoavendascompreçosfortementedescontados,beneficiaramcomacrise.Contudo,aslojasfull pricetambéminiciaramestratégiasdecombateàquebradasvendaseacabaramporfazerconcorrênciaàslojaspresentesnestetipodeempreendimentos.
Comércio de Rua
Foisemdúvidaumanodeconsolidaçãodocomércioderuanaszonasprestigiadasdacapital.Apesardoscentroscomerciaiscontinuaremaseroprincipaldestinodosconsumidoresportugueses,ointeressepelocomércioderuaveioparaficar.
OChiado,nomeadamenteaRuaGarrett,émuitoprocuradoporoperadoresmaioritariamentedemodamass marketepremium,masalgumaslojasdeluxotambémnãodescartamestalocalização.AZaracoexistefrenteafrentecomaHugoBosseaHermèsestáladoaladocomaSalsa.
EstaéumazonacadavezmaisvibrantedacidadedeLisboa,asruasestãocheiasdelisboetasquesemisturamcomonúmerocrescentedeturistas.Aofertadeespaçosnasprincipaisartériasémuitoreduzidaequandohá,malchegamaentrarnomercado.
L’Oreal,StradivariuseabrasileiraHavaianas,sãoalgunsexemplosdemarcasinternacionaisqueabriramespaçosnestazonaaolongode2013.MasprojetosdeempreendedoresnacionaiscomoaPadariaPortuguesaouosrestaurantesdoChefJoséAvillez,tambémmarcaramasaberturasnoanoquepassou.
NaAvenidadaLiberdade,2013bateuorecordeemtermosdeaberturas.10marcasabriramespaçosnamaisprestigiadaavenidadacapital,ondeomercadodeluxoencontrouamoradadeeleiçãoemPortugal.Cartier,MaxMara,MichaelKorseFancysãoalgumasdasmarcasqueabriramnoanopassado.
Principais Aberturas de Lojas de Rua em 2013Marca Localização
TorresJoalheirosAristocrazyFancyJewelsMichaelKorsMaxMaraRimowaCartierMarinaRinaldiPenhaltaNoivasA.Lange&Söhne
Lisboa–Av.DaLiberdade
Buns(Hamburgaria)
Lanidor&Co
Augustus
AntonBeill
Lisboa–RuaCastilho
Prof
L'Oréal
Stradivarius
Havaianas
Geox
Barbarella
SoChic
Amorino
PadariaPortuguesa
Lisboa–Chiado
Embaixada(GaleriaComercial)
PregodaPeixaria
ValentimQuaresma
FrozzYoghurt
RealConceptStore
Lisboa–PríncipeReal
VitaminasLisboa–BaixaTypographia
Pull&Bear
Fonte:JLL
Principais Projetos em PipelineNome Promotor Status Abertura ABL(m2)
AlegroSetúbal Immochan Emconstrução 2014 41.400ÉvoraShopping BES Emconstrução 2015 16.500
IkeaLoulé InterIkea Empré--comercialização 2016 90.000
Ex-DolceVitaBraga CGD Concluído n.d. 50.000Total 197.900
Fonte:JLL
MercadoImobiliárioemPortugal| 28
AsalteraçõesaoNRAUqueentraramemvigornofinalde2012,vieramsemdúvidadarumnovoimpulsoàofertadeespaços.Omercadoestámaisequilibrado,poisossenhoriostêmfinalmenteapossibilidadedenegociarasrendasdosseusespaçosparavaloresdemercado.
Oturismoétambémumaimportantealavancaparaocomércioderua,nomeadamenteparaomercadodeluxo,cujaprocuraéfeitaessencialmenteporestrangeirosdeorigembrasileira,chinesa,russaeangolana.
OpanoramadeinstabilidadefinanceiraepolíticadePortugalnosúltimosanos,gerouprofundasmudançasnaeconomiaemgeraleemparticularnorendimentodasfamílias.Todososintervenientes,empresas,bancaeinclusiveopróprioEstadoadotaramestratégiasdecontençãoeosparticularesreduziramsignificativamenteosseushábitosdeconsumo.
Estasituaçãocrioudificuldadesparauns,mastambémgerouoportunidadesparaoutros.Inúmerosconceitostentaramasuasortenosúltimosdoisanos,nomeadamentenocomérciodeproximidadecomascomunidadeslocais,comoaPadariaPortuguesaouaHamburgueriadoBairroounareinvençãodeprodutostradicionaisportugueses,comooNataLisboacomospastéisdenataouaCantheCancomosenlatados.
NoPríncipeReal,zonaquetemvindoatornar-sereferênciaparaocomércioalternativo,abriuagaleriacomercialEmbaixada,naqualváriosempreendedorestêmumespaçoparadivulgarevenderosseusprodutos.
Rendas
Durante2013oscentroscomerciaisprimecontinuaramaapresentarboasperformances.Osretalhistascomplanosdeexpansãoaindacontidos,concentraram-senestesativoseoscomplexossecundáriosrevelaram,emalgunscasos,situaçõesdemaiordificuldade.
Aquebrageneralizadadasvendasdocomércioaretalhoverificadanosúltimosanosobrigouosproprietáriosdamaioriadosempreendimentoscomerciaisaconcederemincentivosaoslojistas,deformaamantê-losouacaptarnovosoperadores.
Noscentroscomerciais,arendaprimesitua-senos85€/m2/mêsoquerepresentaumareduçãode5,5%facea2010e2011.Estefactodeve-semaisaumajusteporpartedosproprietáriosaostemposquecorremdoquepropriamenteàfaltadeprocuraporpartedoslojistasnosempreendimentoscommelhoresperformances.
Arenda primederetail parksregistouumaumentode9para9,5€/m2/mêsem2013.Estasubidadeve-seexclusivamenteàboaperformancedoSintraRetailPark,quetemevidenciadoprocuraarendassuperioresequefazumadiferençasignificativafaceàsrestantesunidadesespalhadaspelopaís.
NocomércioderuaarendaprimecorrespondeàRuaGarrett,noChiado.Depoisdeumaumentode5eurosnofinalde2012,manteve-senos90€/m2/mêsduranteoanopassado,masexistepressãoparasubirdevidoàfaltadeespaçosdisponíveis.NaAvenidadaLiberdade,emresultadodaintensificaçãodaprocura,arendaprimeaumentoudos70paraos75€/m2/mês.
Fonte:JLL
€/ m2 /m
ês
100,0
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
90,0085,00
9,50
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Centros Comerciais Retail Parks Comércio de Rua – Lisboa
Evolução Anual das Rendas Prime
29| MercadoImobiliárioemPortugal
Comasexpectativasnaretomadaeconomianacional,econsequentementedoconsumoprivado,prevê-seumaumentodaprocuraedasrendasdosativosprime,jáapartirde2014.Contudo,oscomplexossecundáriosnãodeverãosentirtãodiretamenteoimpactopositivodosprimeirossinaisderecuperaçãodopaís,peloquedeverámanter-seapressãonasrendasenaconcessãodeincentivosaosretalhistas.
Ocomércioderuadeverámanter-sedinâmico.Aperspetivadecrescimentodonúmerodeturistasnospróximosanosajudarácertamenteaumaconsolidaçãosustentadadestesetor.
Estamoscertosqueoprocessode“iràscompras”estácadavezmaisassociadoà“experiência”eàcapacidadedesurpreenderconsumidoresqueestãomuitomaisinformadoseexigentes.AApple,porexemplo,revolucionouomercadoaodisponibilizarosseusprodutosemlojaparaqueosclientespossamtocar,mexer,testareatéacederemaosseusemails.NaAbercrombie&Fitchiràcompraséumaexperiênciaforadovulgar.Estessãoalgunsexemplosdeestratégiasinovadorasutilizadasparaatrairclientes.Comoe-commerceacrescer,oslojistasterãodeabandonaraimagempuramentetransacionalefocar-semuitomaisnacomponenteexperimentalediferenciadora.
PERSPETIVAS FuTuRAS
MercadoImobiliárioemPortugal| 30
Mapa de Comércio de Rua no Chiado
Pç. Luís de Camões
R. Garrett
R. do
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R. N
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Lrg. do Chiado
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Lrg. do Loreto
R. Ivens
Leitão & IrmãoVista AlegreSalsaHermèsKiehl’sCasa HavanezaZilian Pop-UpU. C. of BenettonParis em LisboaCubanasDu Pareil au MêmeHugo BossStradivariusGardeniaTousHavaianasProfBershkaSwarovskiGeox
Livraria BertrandAndré ÓpticasLanidorGlobeBlancoImaginariumNikeMassimo DuttiZaraÓptica do SacramentoHugo BossPull & BearNespressoPerfumes & CompanhiaFoot LockerZara HomeW52MujiAna SalazarLuvaria Ulisses
Joalharia do CarmoArmazéns do Chiado:FnacKikoSephoraCalzedoniaIntimissimi
SpringfieldWomen'SecretH&MLivraria Aillud LellosOculista do CarmoAccessorizeMultiOpticasPepe JeansMS StoreCoimbra EditoraOctoberTeresa AlecrimLivraria Ferin
Sax StoreLevi’sL’OrealRulysAdolfo DominguezEl GansoSacoor BrothersWESCGardeniaG-Star RawIzuChiado nº8BonpointA Vida PortuguesaOrganiLoja do BurelGodivaJorge Burnay DesignQuiosque das BonecasSkinlife
Marc JacobsCutipolDieselOrganicJosé António TenenteGardenia for MenJorge WelshUp! Town LisboaMuu
Principais Marcas Presentes
31| MercadoImobiliárioemPortugal
Mapa de Comércio de Rua na Avenida da Liberdade
Marquês do Pombal
Avenida da Liberdade
Restauradores
Prç. da Alegria
R. do Salitre
R. Ale
xandre
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R. Ba
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R. Ro
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R. Ale
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Fancy JewelsLuis OnofreTru TrussardiMarina RinaldiJuliana HercMax MaraTorres Joalheiros Cartier Fly LondonVilebrequinLoeweErmenegildo ZegnaHugo BossAristicrazy JoyasEmporio ArmaniPrada
Rosa & TeixeiraBurberryFurlaTimberlandTod’sGuessBoutique dos Relógios PlusFashion ClinicLongchampLouis VuittonEscadaHackettHugo BossBoutique dos Relógios PlusDara JewelsGilles Fine Jewellery
Mont BlancPronoviasOfficine PaneraiDavid RosasRosa ClaráVisionlabTivoli Forúm: Adolfo Dominguez Gucci Fashion Clinic Maison B Code Machado JoalheirosRimowaPinco PallinoCarolina Herrera
Purificacíon GarciaA. Lange & SöhneAndré ÓpticasMangoMassimo DuttiMichael KorsMaria João BahiaMiu MiuZadig & VoltaireTony MirandaPorsche DesignStivaliElisabetha FranchiGantPenhalta
Principais Marcas Presentes
MercadoImobiliárioemPortugal| 32
Mercado de InvestimentoAatividadedomercadoimobiliárionoanoquepassoueosindicadoreseconómicosquemostramumPaísmaisemelhorpreparadoparaofuturo,permite-noslançaroanocombastanteotimismo.
Osvolumestransacionadosnoimobiliáriodeinvestimentocomercial,próximodoacumuladonosdoisanosanteriores,eosvolumesalcançadoscomoprogramadeAutorizaçãodeResidênciaatravésdeInvestimentoemPortugal(ARI–Golden Visa),sãoimportantesindicadoresderetomaparaumsetorqueemanosrecentessobreviveucomvolumesdeinvestimentotímidosemuitopreocupantes.
OsGolden Visa vãocontinuaraatuaremPortugal,mantendoofocoemativosresidenciaisedeorigem,maioritariamente,chinesa.Tambémosbenefíciosfiscaispararesidentesnãohabituaisdeverãocontinuaraatrair,paraomesmosegmentodemercado,investidoresestrangeirosEuropeus,nomeadamentefranceseseescandinavos.
Estanovadinâmicanomercadopermitiudesalavancarmuitosprojetosqueestavamdependentesdaprocurainternasemacessoafinanciamento,revitalizandomuitospromotoresimobiliáriosedandoumimportantecontributoparaareabilitaçãourbanadascidades,emparticularLisboa,devido,nãosóaestesprogramas,comotambémaoaumentodosturistasedaprocuradeapartamentosturísticos.
Paraalémdestenovoparadigma,oenquadramentoeconómicoatualdePortugalpermiteanteciparoaumentodaprocuraporpartedeinvestidoresinstitucionaisestrangeiros,nomeadamente,edifíciosdeescritórios,lojasderua,plataformaslogísticasecentroscomerciais,antecipandoumanomuitodinâmicoecomvolumesdeinvestimentoacimadosvolumesdoanoanterior.
Fernando FerreiraHeadofCapitalMarkets
MercadoImobiliárioPortuguês
33| MercadoImobiliárioemPortugal
Fonte:JLL
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
Milhõ
es de
euro
s
1.136
2005
546
1.253
2006
704
2007
393
2008
393
2009
760
2010
191
2011
128
2012
312
2013
Internacional Nacional
Evolução Anual do Volume de Investimento2013 marcado pelo regresso dos investidores internacionais
Emboraaindaestejamoslongedosanos“áureos”doinvestimentoimobiliárionacional,etalvezaindademorealgumtempoparaquevoltemosatervolumesdeinvestimentoacimadosmilmilhõesdeeuros,2013foicertamenteumanodeinversão,umanoemqueomercadoretomouevidentementeaatividade,resultandoemmaisde300milhõesdeEurostransacionados.
OmercadodeinvestimentoportuguêsteveumaevoluçãocrescentedesdeoiníciodoSéculoXXI,atingindoopicoem2007,anoemqueseregistaramcercade1.250milhõesdeeuroseemqueasyields tocaramnoseupontomaisbaixo.Acriseeconómicaglobalquesefezsentirdesdeoiníciode2008,afetouconsideravelmenteoinvestimentonaEuropa,verificando-seumaquedageneralizadadosníveisdeinvestimento.EstasituaçãofoiaindamaisgraveemPortugalquando,em2010,seteveconhecimentodareduzidasustentabilidadedasfinançaspúblicasnacionais.DesdeentãoqueosinvestidoresinstitucionaisestrangeirosdeixaramdeinvestiremPortugaleafaltadefinanciamentolocalacabouporafastartambémosinvestidoresnacionais.
Contudo,comasperspetivasdecrescimentoeconómico,noiníciode2013começouaverificar-seuminteressecrescenteporpartedosinvestidores,efoisobretudoapartirdosegundosemestrequeoambientedenegóciosmudou.AretomadaeconomianaEuropaemgeral,tevetambémumpapelimportantenestarecuperação,masaboaqualidadedosativosnacionaisaliadaaoajustamentoregistadonospreçoseàperceçãodequeestãoaatingiropontomaisbaixodociclo,foramdeterminantes.
Ovolumedeinvestimentoemimóveisderendimentoultrapassouos300milhõesdeeurosem2013,oquerepresentamaisdodobrodos128milhõesdeeurosregistadosem2012.
Operfildosinvestidorestambémregistoualteraçõesfaceaosúltimosanos.Seem2012osprivadosdominaramasoperaçõesdeinvestimento(65%),em2013quase80%dovolumetransacionadofoiefetuadoporfundosimobiliáriosinstitucionaisetradicionais.Tambémopesodoinvestimentoestrangeiroaumentoude45%em2012para70%em2013,oquerefleteoaumentodaconfiançana“saúde”financeiradonossopaís.
Fonte:JLL
Fundos Institucionais Fundos de Investimento ImobiliárioOutros
Privados e Family Offices
27%
51%
20%
2%
Volume de Investimento por Tipo de Investidor – 2013
Fonte:JLL
Escritórios Comércio OutrosIndustrial & Logística
34%
50%
51%
2%
14%
Volume de Investimento por Tipo de Ativos – 2013
MercadoImobiliárioemPortugal| 34
Olhandoparaastransaçõesefetuadas,verifica-sequeoperfildosinvestidoresfoimuitodiversificado.Dosprivadosefamily officesaosinstitucionaisalemães,dosmaisoportunistasaosmaisconservadores,dosnacionaisaosestrangeiros,todoscompraramativosemterritórionacional.SãoexemploacompraoportunistadoEdifícioZenithporumfundoimobiliárioportuguês,aaquisiçãodoEdifícioBálticoporumfundoinstitucionalalemãoouacompradeumalojanaBaixadeLisboaporuminvestidorprivadochinês.
Quantoaotipodeativos,durante2013,cercade50%doinvestimentofoiconcretizadoemativosderetalho.Estasituaçãofoimuitoinfluenciadapelaaquisiçãode50%doCascaiShopping,peloSierraFund,queficaassimproprietáriodatotalidadedestecentrocomercial.
Maisumavez,quandoanalisamostodasasoperaçõesrealizadasnoanopassado,adiversidadedeativospredomina,desdequebemlocalizadosecomcontratossólidos,nasuamaioria.Lojasderuanasprincipaiszonascomerciaisdacapital,supermercadosarrendadosareconhecidascadeiasderetalhoalimentareedifíciosdeescritóriosdequalidadeforamasprincipaisclassesdeativostransacionadasnoanopassado,mastambém,hotéisearmazénsindustriaisintegramestalista.
OprogramadeatribuiçãodosGolden Visatambémdesempenhouumpapelmuitoimportantenarecuperaçãodopatrimónioimobiliárioportuguês.Estima-sequeem2013foraminvestidoscercade270milhõesdeeuros,dosquaisapenas8milhõesseincluemnovolumeglobaldeinvestimentoporcorresponderemaativoscomerciaisderendimento,nomeadamenteativosdemenordimensãocomolojasefraçõesdeescritórios.
EstasautorizaçõesderesidênciaestãoaatraircadavezmaisinvestidoresestrangeirosparaPortugal,nomeadamenteparaosetorresidencial.Aorigemdestetipodeinvestidoreséprincipalmentechinesa,mastambémassistimosàprocuravindadaRússia,BrasilouAngola.
EstesnovosplayersdomercadoprivilegiamativosmodernossituadosnocentrodeLisboa,comooChiado,Baixa,PríncipeRealeaenvolventepoentedaAvenidadaLiberdade,oParquedasNaçõesetambémaszonasdeCascaiseEstorilpelaproximidadeaomarepelaqualidadedediversosempreendimentosquetêmsidodesenvolvidosnosúltimosanos.
“O aumento do investimento estrangeiro reflete maior confiança na ‘saúde’ financeira do país.”
35| MercadoImobiliárioemPortugal
Podemosafirmarquearetomadoimobiliáriojáseiniciou,mastemosquereconhecerqueoparadigma,assimcomooprópriomercadomudaram.
Atualmenteofinanciamentoéaindabastanteescasso,peloqueoinvestimentoéfeitoemgrandepartecomrecursoacapitaispróprios.Sãoosprivadosquepouparam,asfamíliasqueperceberamqueoinvestimentoemativosimobiliárioséumaalternativamaisseguraetambéminvestidoresinstitucionais,maioritariamenteestrangeiros,querecuperaramaconfiançaemPortugal.
Espera-sequeem2014semantenhaatendênciacrescente,comoaumentodovolumedeinvestimentoecomacompressãodasyields.
OsGolden VisadeverãocontinuaramotivaroinvestimentoemPortugal,mantendoofocoemativosresidenciaiseaorigemmaioritariamentedaChina.Tambémosbenefíciosfiscaispararesidentesnãohabituaisdeverãocontinuaraatrair,paraamesmaclassedeativos,investidoresestrangeirosEuropeus,nomeadamentefranceseseescandinavos.
Porfimetambémforadovolumeregistado(imóveisderendimento),oinvestimentoemativosparareabilitaçãosituadosnocentrodacapitalvoltaaganharcadavezmaisexpressão.Oaumentodaprocuradeativosresidenciais,devido,nãosóaestesprogramas,comotambémaoaumentodosturistasedaprocuradeapartamentosturísticos,vemdarumimportantecontributoàreabilitaçãourbanaqueacidadedeLisboatantoprecisa.
yields
Depoisdeumacontínuadescidadasyieldsaté2007,omercadoreagiuàscrisesqueseinstalaramnomundo,naEuropaeemPortugalemparticular.Desdeentãoqueatendênciatemsidodeconstantesubida,comos retail parksasofreremasmaioresdesvalorizações(350pontosbase).Ocomércioderuafoiomaisresiliente,masaindaassimviuasuayield primeaumentarem100pontosbase.
Contudo,comoregressodosinvestidoresinternacionaisaomercadoéexpectávelqueasyieldsvãogradualmentedescendonomeadamenteparaativosde“1ªlinha”.Estasituaçãojáteveimpactonoúltimotrimestredoanocomacompressãoentre25e50pontosbasenasyields primenossegmentosdeescritórios(7,75%),centroscomerciais(7,75%)ecomércioderua(7,00%).
PERSPETIVAS FuTuRAS
Fonte:JLL
%
10,0
9,00
8,00
7,00
6,00
5,00
4,00
9,509,00
7,75
7,00
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Escritórios Centros Comerciais (Líquida) Retail Parks (Líquida)Comércio de Rua Industrial & Logística
Evolução Anual das yields Prime
MercadoImobiliárioemPortugal| 36
Reabilitação UrbanaNumadasconversashabituaisdoiníciodeano,comparei2013aumaandorinha.Seécertoque“umaandorinhanãofazaprimavera”,eporissonãohálugaragrandesentusiasmosnemtempoparadescansar,oanode2013marcou,semdúvida,omercadoimobiliáriocomoanunciadordeumanova“estação”.
Oquemaisnosatrainestanovarealidadeéofactodeagoraospotenciaisclientesdonossomercadoimobiliárioseremmuitomaiseaumaescalaglobal.
Seantesjátivemosinvestidoresinstitucionaisecompradoresinternacionaisparaoimobiliárioturístico,agoratemosessemercadodevoltaemuitomaisalargado,nãosócomopotenciaisinvestidoresmastambémcomovisitantes,devidoaograndecrescimentoregistadonoturismo.
Osprogramasdebenefíciosfiscaisede Golden Visa,anovaleidoarrendamentourbanoemaisrecentementeoRegimeExcepcionaldeReabilitaçãoUrbana(RERU),juntamentecomopotencialturísticodasnossascidadesepaís,estãoacriaroportunidadesqueinteressacontinuaraaproveitarepotenciar,principalmentenareabilitação.
Fernando Vasco CostaHeadofStrategicConsultancy&Research
MercadoImobiliárioPortuguês
37| MercadoImobiliárioemPortugal
Reabilitação está de volta
Areabilitaçãourbanatevenoúltimoanoumfortedesenvolvimento,impulsionadapelograndecrescimentodeofertadeapartamentosturísticosnaszonashistóricasepelacrescenteprocuradecompradoresinternacionaisnestaslocalizações.Existemhojecercade200apartamentosdearrendamentodecurtaduraçãonaBaixa,de300nazonadoCasteloeAlfamaede350noChiado,BairroAltoePríncipeReal,eaofertacontinuaacrescer.
DereferirqueonúmerodenoitesvendidasemLisboaaumentoumaisde20%nosúltimos5anos.Esteaumentoestáemlinhacomasprevisõesparaospróximosanosdecrescimentoanualde5%doturismoaonívelglobal,devidoprincipalmenteaoaumentodeturistasdospaísesemergentes,nomeadamenteaChinaeBrasil.Éverdadequenomesmoperíodotambémseregistouumaumentode17%nonúmerodequartosdehotéis(2.715unidadesdealojamento),oquenãopermitiuumgrandeaumentonastaxasdeocupação,nemnosrespetivosRevPAR(preçovs.ocupação).
Poroutroladoostemposdecriseeasdificuldadescriamsempreoportunidadeeempreendedores,peloquebastaumpasseiopeloscentrosdeLisboaePorto,paraconstataragrandediferençaqueexisteentrehojeehádoisanosatrás.Acidadeestámaisvivaevibrante,comedifíciosreabilitadosparahostels,apartamentosturísticos,comnovaslojas,novosrestaurantesenovosconceitos,maisclienteseturistas.Sobretudo,estãomuitomaisinteressanteseporissoaindacommaispotencialdecrescimentosustentável.
Asoportunidadescriadasporeste“temponovo”nãoseficamporaqui.Estamosaassistiraumenormecrescimentodeestudantesinternacionais,quenecessitamdemelhoralojamento,bemcomoaumcrescenteinteressedereformadoseuropeusemsefixarememLisboa,pelascaracterísticasímparesqueestacidadeoferece,aliadasaoregimefiscalpararesidentesnãohabituais.
Omercadosénior(turismoouresidências)éumaoportunidadecomelevadíssimopotencialqueaindanãoestáaserdevidamenteexplorada.Asnossascondições“naturais”efiscaissãomuitoatrativas,precisamos,contudo,decriarumaofertamaisconsistenteeintegradaquepossaresponderàcrescenteprocuradestesegmentonaEuropa.
AosprogramasdeincentivosfiscaisedeGolden Visa,vemagorajuntar-seoRegimeExcecionaldeReabilitaçãoUrbana(RERU),umregimetransitórioaté2020,quehámuitoreclamávamos,quevemaligeirarasexigênciasaoníveldelicenciamentoparaasoperaçõesdereabilitação,tornadoporissomuitasdelasviáveisacurtoprazo.
Comahipótesedecustosconsideravelmentemaisbaixos,haveráagoramaispotencialparaoinvestimentonareabilitaçãodeedifíciosresidenciaisdestinadosqueraoarrendamentoqueràvenda.Estarenovaçãodoparqueexistentedeverácontribuirparaatrairdenovomaishabitantesparaocentro.
Temos,porisso,conjugadosmuitosfatoresquenospermitemacreditarfinalmentequeestãocriadasascondiçõesparaosucessodareabilitaçãourbanaemPortugal,aqueseesperaquesejunteembreveacapacidadedefinanciamentodosprojetoscomqualidadeeviabilidade.Existeprocuraeoenquadramentolegalfoimelhorado,peloquejánãohádesculpasparadeixaredifíciosaapodrecer.
Acreditamosporissoqueareabilitaçãodascidadesportuguesasiráalterarmuitopositivamenteoseufuncionamentoequalidadedevida,criandocidadesmaissustentáveis,dinâmicaseatrativastantoparaturistascomopararesidentes.
MercadoImobiliárioemPortugal| 38
SobreaJLL
AJLL (NYSE:JLL)éumaempresadeserviçosfinanceiroseprofissionaisespecializadosemimobiliárioparaclientesqueprocuramobtervaloracrescentadonapromoção,naocupaçãoounoinvestimentoimobiliário.Commaisde45.000profissionais,operamosemmaisde1.000localizaçõesem75países.
Emrepresentaçãodosseusclientes,aempresaprestaserviçosdegestãodepropriedadesedeinstalaçõescorporativas,comumportfóliode278milhõesdem²geridosmundialmente.ALaSalleInvestmentManagement,empresadaJLLaatuarnaáreadegestãodeinvestimento,éresponsávelpelagestãodeumacarteiradeativosimobiliáriosavaliadaemmaisde47,6milmilhõesdedólares.
PresenteemPortugaldesde1997,aJLLdispõedeumaequipapluridisciplinarcompostaporcercade60profissionais,quedesenvolvemasuaatividadenosmercadosdeescritórioseretalhoparapromotores,proprietários,investidoreseocupantes.
Aolongodemaisde16anosdeatividade,aJLLalcançouumaposiçãocimeiranomercadoimobiliárioPortuguês.Desenvolvemoseconsolidamostodasasnossaslinhasdenegócio,ganhámosnotoriedadenomercadoeempenhámo-nosemestabelecerumarelaçãoduradouraedeconfiançacomosnossosclientes.
Fazemosusodonossoconhecimento,capacidadeeexperiênciaparaalcançarosmelhoresresultadosparaosnossosclientesesuperarassuasexpectativas.Anossaequipa,dinâmicaemotivada,distingue-sepeloseuprofissionalismo,compromissoecondutaética,eprocuramosatingiraexcelênciaemtudoquefazemos.
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