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ANÁLISE DA VIABILIDADE DE UM PROJETO DE INVESTIMENTO
HOTEL DE CHARME
Luis Marreiros 206055 Sara Pinho, 212088
Tiago Afonso, 212068
Trabalho Elaborado para a U.C. de Gestão de Projetos de Investimento,
Lecionada pelo Docente Dr. Fernando Romana
RESUMO: No Este trabalho consiste num projecto de viabilidade de abertura de um hotel de charme no centro de Lisboa.
ESCOLA SUPERIOR DE LISBOA, FEVEREIRO, 2013
2
Resumo
Neste trabalho desenvolvemos um projeto de investimentos para verificar a
viabilidade da abertura de um hotel de charme no centro de Lisboa.
Como tal, vamos desenvolver a demonstração de resultados com possíveis
cenários uns mais positivos e outros mais negativos, vamos também identificar o
VAL, a TIR e o Payback.
Palavras chave: Demonstração de resultados; Cash Flow; VAL; TIR;
Payback; ROI; Taxa de desconto.
3
Índice
1. Introdução ................................................................................................. 4
2. Enquadramento do Projeto ...................................................................... 5
3. Revisão dos conceitos ............................................................................... 7
4. Análise da viabilidade do projeto ............................................................ 9
5. Conclusão ................................................................................................. 12
6. Netgrafia .................................................................................................. 13
7. Anexos ...................................................................................................... 14
4
1. Introdução
No âmbito da unidade curricular de Gestão de Projetos e Investimentos foi-
nos proposto analisarmos um projeto de modo a aferirmos a viabilidade do
mesmo. Assim, a nossa proposta é a análise de viabilidade da possível construção
de um hotel de charme no centro de Lisboa, oportunidade de investimento que
considerámos pertinente apesar da conjuntura económica.
Nesse sentido, será apresentado um conjunto de quadros e mapas
financeiros que visam descrever e analisar o impacto do investimento e do seu
financiamento, a que acrescem os pressupostos considerados para a realização do
projeto, assim como, algumas informações julgadas pertinentes.
5
2. Enquadramento do Projeto
O projeto de investimento que iremos apresentar é a construção de um
hotel de charme no centro da cidade Lisboa. Os hotéis de charme são,
normalmente, unidades hoteleiras de pequena dimensão no centro das grandes
cidades direcionados para um segmento médio-alto, essencialmente turistas,
casais sem crianças (denominado por dwinks – double with no kids) ou
profissionais que têm uma estadia de curta duração e que por isso precisam de
estar bem localizados.
Esta oportunidade de negócio vai de encontro a um nicho de mercado.
Muito embora o crescimento do mercado hoteleiro esteja a diminuir o segmento
que tem mantido valores mais elevados é o segmento médio-alto essencialmente
para estadias de curta/média duração.
O hotel facultará o alojamento dos seus clientes e fará parcerias com
algumas empresas para providenciar serviços suplementares como rent-a-car,
rent-a-bike, spa, restaurantes e teatros entre outros. Relativamente à gama de
quartos teremos 3 tipologias: quartos standards, quartos premium e quartos royal.
Sendo que são 16 do primeiro tipo, 8 do segundo e 2 do terceiro respectivamente.
Os artigos respeitantes às linhas de serviço não se irão diferenciar pela
altura do ano em que este é prestado: época alta ou época baixa.
O hotel tem ainda serviços suplementares de lavandaria, acesso gratuito à
internet, um pequeno bar onde será servido o pequeno-almoço incluído no preço e
pequenas refeições, assim como bebidas próprias de um bar.
O posicionamento da marca será de oferecer um serviço de qualidade, no
centro de Lisboa, estando no perto das atividades económicas mas também com a
possibilidade de fazer inúmeras atividades que só o centro de uma cidade
cosmopolita lhe pode oferecer. O mercado relevante do hotel de charme, será
constituído por turistas europeus, asiáticos e americanos. Segundo as informações
do Turismo de Portugal durante o ano de 2012 as dormidas em Lisboa foram
maioritariamente de pessoas com residência em Espanha, Brasil, França e
Alemanha. Estado Unidos ocupam o lugar 7 no ranking do Top 10.
No que diz respeito à concorrência, analisaram-se os principais
concorrentes, preços praticados e serviços prestados no centro de Lisboa.
6
Identificámos como principais concorrentes o Mercy Hotel, Lisboa Carmo Hotel,
Hotel da Estrela, Lx Boutique Hotel e outros estabelecimentos tais como
apartamentos turísticos.
Como já referimos o hotel será localizado no centro da cidade, num edifício
já existente na Baixa Pombalina, freguesia de S. Nicolau e que será remodelado
para o efeito. Este edifício tem 7 andares e uma área de 924m2. No primeiro piso
será a receção e os serviços administrativos. No segundo piso teremos o bar e área
para os pequenos-almoços. No terceiro piso teremos 8 quartos standards bem
como no quarto piso. No quinto e sexto piso teremos 4 quartos premium em cada.
Nas águas furtadas (último piso) teremos dois quartos royal com uma vista
deslumbrante sobre o rio Tejo e sobre a baixa lisboeta. Esta tipologia de hotéis tem
sempre algo muito característico, todos os quartos do hotel têm a sua própria
decoração, o que faz com que o investimento inicial seja elevado.
Em relação aos preços dos quartos (anexo 4) estalecemos 170€ para o
quarto standard, 220€ para o premium e 300€ para o royal.
A nível de serviços inerentes a uma atividade hoteleira iremos subcontratar
os serviços de lavandaria, contabilidade, advogados, limpeza, agência de
comunicação e serviço de catering.
Relativamente à implementação do hotel o tempo estimado para obras após
adjudicação do mesmo é de cerca de 8 meses. Estas obras incluem a avaliação do
estado do edifício, as obras estruturais do mesmo e a toda a decoração inerente à
atividade.
Relativamente aos objetivos de médio-longo prazo para o projeto
estabelecemos os seguintes:
Objetivo de rentabilidade do negócio e retorno do investimento
(ultrapassar o break-even point, obtenção de lucro) ROI >= 0
Objetivo atingir uma média de 70% de ocupação de quartos após o 5º ano
de atividade
Objetivo de satisfação das necessidades dos clientes
Objetivo de criação de uma forte imagem da marca perante o mercado
relevante e distribuidores – bom posicionamento de mercado
7
A forma legal escolhida foi a de uma Sociedade por Quotas. O capital social é
de 600.000 € e está dividido em quotas e a cada sócio fica a pertencer uma quota
correspondente à entrada. Os sócios respondem solidariamente pelas entradas
convencionadas no contrato social não sendo admitidas contribuições de indústria.
Apenas o património social responde pelas dívidas da sociedade.
A Classificação da Atividade Económica, tal como consta no INE é a seguinte:
H – Alojamento e restauração (restaurantes e similares)
HH – Alojamento e restauração (restaurantes e similares)
55 – Alojamento e restauração (restaurantes e similares) 551 – Estabelecimentos hoteleiros 5512 – Estabelecimentos hoteleiros sem restaurante 55124 – Outros estabelecimentos hoteleiros sem restaurante,
Residências para férias e outros alojamentos de curta duração
3. Revisão dos conceitos
Ao efetuar um investimento procura-se com base na aplicação de um dado
capital vir a obter rendimentos a prazo. Antes da tomada de decisão da realização
desse mesmo investimento deve-se estruturá-lo, originando assim um projeto de
investimento, que por norma é apresentado a investidores, devendo efetuar a sua
avaliação e análise de modo a verificar se os custos são compensados por futuros
benefícios. De salientar, que para o financiamento dos projetos se recorre
normalmente a dois tipos de meios para o conseguir, o capital social (contribuições
dos sócios) e/ou através de empréstimos/financiamentos. Estes
empréstimos/financiamentos podem ser obtidos de diversas formas, através de
instituições bancárias, programas de apoio com fundos europeus, business angels,
entre outros.
As técnicas de avaliação de projetos têm por base a análise de diversos
fatores. Os mais utilizados são o Cash Flow (CF), Payback, Valor Atual Líquido
(VAL), Taxa Interna de Rentabilidade (TIR), Return of investment (ROI) e taxa de
desconto. Perceber esses conceitos torna-se fundamental para uma análise correta
do projeto. O cash flow é a diferença entre o montante disponível no início de um
período e o montante no final desse mesmo período. De uma forma simples, é o
resultado da subtração dos recebimentos pelos pagamentos. Por sua vez, o
8
payback é basicamente o momento em que o Cash Flow acumulado passa de
negativo para positivo, ou seja, o período em que é recuperado o investimento
realizado. O VAL pode ser definido como a soma dos valores presentes de todos os
Cash Flow do projeto, incluindo o investimento inicial tendo em conta a taxa de
desconto da atividade da empresa. Deve aceitar-se se o VAL for maior do que 0 e
deverá ser mais elevado para projetos de maior dimensão. A TIR, e é definida como
a taxa de desconto sempre que o VAL é igual a 0. Deve aceitar-se, se a TIR for maior
que a taxa esperada pelos investidores e deverá ser mais elevada para projetos de
menor dimensão. Quanto à taxa de desconto é o custo médio de capital ponderado,
sendo a taxa que se deverá pagar, em média, a todos os financiadores do seu ativo.
De forma prática pode considerar-se como o retorno mínimo que uma empresa
deve ganhar com base nos ativos existentes, de modo a satisfazer os seus credores,
proprietários, e outros fornecedores de capital (é o resultado da subtração do ativo
circulante pelo passivo circulante).
O ROI, que é o retorno do próprio investimento, é um Rácio que relaciona o
resultado da empresa com o valor líquido dos seus ativos. Em termos de análise de
projetos, é o rácio que informa o valor médio do resultado (depois de impostos) do
projeto face ao investimento médio do referido projeto. Devem-se aceitar os
projetos onde o ROI é superior ao ROI de referência, que poderá ser o ROI da
empresa ou da média do setor. O ROI calcula-se através da divisão do Resultado
médio do ano, pelo Investimento médio do ano.
Na avaliação dos projetos são feitas análises de risco, de sensibilidade e de
cenários. Na análise de risco deve-se ter em conta o BETA, que mede o risco de um
investimento. O índice BETA é uma medida do risco a que um investidor, por
exemplo, está exposto ao investir num ativo particular em comparação com o
mercado como um todo. O BETA pode variar entre 0,5 e 1,5; sendo que 0,5
corresponde a um menor risco e 1,5 a maior risco considerando-se assim 1 como o
valor nulo.
Outro ponto essencialmente na análise de um projeto, são as análises de
sensibilidade. Através de pequenas variações dos pressupostos, quer a nível de um
aumento dos custos ou diminuição do volume de receitas, verificamos o impacto
delas no valor das variáveis atrás identificadas (cash-flow, VAL, TIR e ROI). Esta
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análise é fundamental para argumentarmos favoravelmente os resultados do
projeto.
Finalmente, é necessário realizar diversos cenários que representem a
evolução futura do projeto, de diferentes perspetivas, e através de cada cenário
faz-se uma análise da rentabilidade do investimento, conseguindo-se assim uma
visão de como o projeto tende a evoluir consoante a evolução de mercado
favorável ou desfavorável ao projeto, e perspetivando-se a rentabilidade de cada
cenário, normalmente através do VAL.
4. Análise da viabilidade do projeto
4.1 Investimento
Relativamente ao investimento inicial estimamos um valor de 2.135.940,25
€ (anexo 1). Este investimento incluiu o imobilizado e o mobilizado. Relativamente
ao imobilizado temos contabilizado um custo de 1.975.400,00 € Este valor incluiu
o custo com o edifício e o custo com as obras de reconstrução do mesmo. Iremos
também investir em painéis solares uma vez que a nossa marca tem também uma
preocupação com a sustentabilidade ambiental. As despesas de instalação também
estão incluídas. Por sua vez o mobilizado inclui toda a decoração do espaço,
material informática e ares condicionados. Este valor irá ser financiado através de
capital próprio (CP) e de capital alheio. O CP será de 10% enquanto os capitais
alheios serão 90% do investimento. Este será obtido através do Programa
InvestQren, uma vez que a nossa candidatura já foi submetida e aprovada. O prazo
máximo de financiamento acordado foi de 8 anos com 2 de carência. A concessão
do investimento através desta linha de apoio pressupõe uma taxa de juro definida
pelo Banco Europeu de Investimento. À data de aprovação a taxa de juro era de
3,5%, a taxa de imposto de 4% e a taxa de atualização era de 16,84% (conforme
anexo 9). Embora o empréstimo tenha sido pedido a 8 anos para esta análise
iremos fazer uma previsão a 10 anos de modo a obtermos uma avaliação mais
realista do investimento.
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4.2 Viabilidade Económica o Projeto
A análise da viabilidade do projeto tem como pressuposto uma ocupação
mínima de 65% dos quartos anualmente, durante os 5 primeiros anos e de 80%
nos anos seguintes. Ao nível de receitas temos um valor diferenciador por quarto
(anexo 4) e vamos pressupor que apenas aceitamos pronto pagamento.
Relativamente aos custos estes já foram referidos em cima e iniciam-se logo no ano
0, muito embora ainda não tenhamos iniciado a atividade. A partir do ano 1
consideramos um aumento de 2% da taxa de inflação para todas as análises de
sensibilidade (anexo 6).
Paralelamente fizemos algumas análises de sensibilidade, sendo que os
parâmetros selecionados foram aqueles que considerámos relevantes para a
análise do VAL e da TIR. Para a primeira análise de sensibilidade consideramos um
aumento dos encargos com o pessoal em 10%. De salientar que, para esta análise, a
taxa de ocupação diluí o efeito mix. Noutro cenário considerámos uma diminuição
de 15% do investimento inicial uma vez que o poder negocial dos fornecedores é
baixo havendo margem para negociar.
O mapa de cash-flow (CF) reflete o total de inputs e outputs de dinheiro,
demonstrando o CF liberto por ano pelo projeto em estudo. Este projeto liberta CF
todos os anos de exploração, exceto o ano 0, uma vez que é de implementação do
projeto.
O VAL é um dos critérios de avaliação de investimentos, que nos permite
comparar o valor atual dos CF gerados pelo projeto com o investimento realizado.
Relativamente ao cenário base (anexo 6), no que respeita à análise
económico-financeira, os indicadores são bastante positivos. O projeto é
economicamente viável com um VAL positivo de 1.087.655,85 €, ou seja o valor
investido está coberto e ainda gera um excedente. O valor de Payback Period, que
traduz o número de anos necessários para recuperar o investimento inicial, para
este cenário é de 4 anos. Relativamente à taxa interna de rentabilidade (TIR) esta
tem o valor de 28%, uma vez que esta é superior ao valor da taxa de desconto,
torna-o num projeto é viável. (anexo 7 e 8)
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A taxa de desconto foi calculada (anexo 11), segundo o beta do sector de
1,29, dando um valor de 16,84%.
A partir do cenário base derivamos para um cenário em que os encargos
com o pessoal aumentam 10% (anexo 12). Neste caso o VAL apresentou um valor
de 998.830,88 € e a TIR um valor 27%. Devido a um aumento dos custos os valores
da VAL e do TIR foram inferiores muito embora continue a ser um projeto
economicamente viável. (anexo 13 e 14)
Uma vez que os custos calculados não foram negociados considerámos uma
margem de 15% de possibilidade de diminuição de custos iniciais. Esta análise
mostrou-nos um aumento do VAL 1.334.443,76 € face ao valor inicial. O resultado
da TIR também aumento para 32%. (anexo 15 e 16)
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5. Conclusão
Neste trabalho desenvolvemos um projeto para a abertura de um hotel de
charme no centro de Lisboa. Devido á nossa opção de termos escolhido um prédio
quase que devoluto, teremos um grande investimento inicial de projeto, pois além
da compra do Imobilizado ainda teremos os gastos associados ás obras. Esta
remodelação do edifício terá uma duração de 8 meses o que se refletirá que o
Ano0, é um ano de arranque do projeto pelo que não teremos receitas.
Segundo as nossas escolhas de pressupostos conseguimos observar na
demonstração de resultados que conseguimos atingir uma média de ocupação de
80% após o 5º ano de atividade
Sendo este um hotel de charme e como todos desta tipologia, padece de
poucos custos com economias de escadas do mobilizado, logo o valor dos custos
associados é sempre mais elevado.
Após a análise comparativa dos resultados pós-escritos o projeto é
economicamente viável com um VAL positivo de 1.087.655,85 €, ou seja o valor
investido está coberto e ainda gera um excedente. Como identificamos o Payback
Period, é de 4 anos no cenário base. Relativamente à TIR esta tem o valor de 28%,
sendo superior ao valor da taxa de desconto.
Caso os custos com o pessoal aumentam 10%, ficamos com um VAL de
998.830,88 € e a TIR um valor 27%. Devido a um aumento dos custos os valores da
VAL e do TIR foram inferiores muito embora continue a ser um projeto
economicamente viável.
Se negociarmos melhor os custos e com uma diminuição de 15%, tanto o
valor do VAL com o resultado da TIR aumentam para 1.334.443,76 € e 32%
respetivamente, tornando a possibilidade de investimento por parte de acionista
ainda maior.
13
6. Netgrafia
Adamodar. Acesso:
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/Betas.html .
[acedido a 10 de Janeiro de 2013]
Governo de Portugal. Acesso: http://www.portugal.gov.pt/ .[acedido a 24
de Janeiro de 2013]
Hotel da Estrela. Acesso: http://www.hoteldaestrela.com/ . [acedido a 10 de
Dezembro de 2012]
Lisboa Carmo Hotel. Acesso: http://www.lisboacarmohotel.com/pt/
[acedido a 10 de Dezembro de 2012]
Lx Boutique Hotel. Acesso: http://www.lxboutiquehotel.pt/. [acedido a 10
de Dezembro de 2012]
Mercy Hotel Lisboa. Acesso: http://www.mercyhotel.com/hotel-
overview.html [acedido a 10 de Dezembro de 2012]
Turismo de Portugal. Acesso:
http://www.turismodeportugal.pt/Portugu%C3%AAs/Pages/Homepage.aspx
.[acedido a 27 de Dezembro de 2012]
14
7. Anexos
Anexo 1: Investimento inicial do projeto
Investimento Inicial 2.135.940,25 €
Imobilizado 1.975.400,00 €
Custos Imóvel 837.000,00 €
Custos restruturação do edificio 569.200,00 €
Mão-de-obra 52.000,00 €
Material de construção 337.200,00 €
Paineis solares 150.000,00 €
Despesas de instalação 30.000,00 €
Mobilizado 160.540,25 €
Decoração de interiores 143.540,25 €
Material informático 2.000,00 €
Outros custos 5.000,00 €
AC 10.000,00 €
Anexo 2: Custos com o pessoal
Anexo 3: Fornecimentos e serviços externos
GCP 300.000,00 €
Gestão 36.000,00 € 2
Recepcionistas 84.000,00 € 7
Administrativos 12.000,00 € 1
Outros 168.000,00 € 2
Custos AnuaisNº pessoas
FSE 102.873,12 €
Serviços de Limpeza 18.000,00 €
Contabilidade 6.000,00 €
Advogados 4.200,00 €
Lavandaria 30.000,00 €
Electricidade 23.831,28 €
Água 10.641,84 €
Tv+Net+Telefone 6.000,00 €
Manutenção do espaço 1.800,00 €
Outros FSE 2.400,00 €
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Tipologia N. Quarto Diária Total Mensal Anual
Standard 16 170 € 2.720 € 81.600 € 979.200 €
Premium 8 220 € 1.760 € 52.800 € 633.600 €
Royal 2 300 € 600 € 18.000 € 216.000 €
5.080 € 152.400 € 1.828.800 €TOTAL QUARTO
Vendas 1.828.800,00 €
Custo vendas 0,00 €
Margem Bruta 1.828.800,00 €
FSE 102.873,12 €
Estrutura 0,00 €
GCP 300.000,00 €
EBITDA 1.425.926,88 €
Financeiro 0,00 €
EBIT 1.425.926,88 €
Amortizações 197.540,00 €
Resultados antes de impostos 1.228.386,88 €
Imposto (25%) 307.096,72 €
Resultado liquido 921.290,16 €
Rentabilidade (%) 50%
Potencial MáximoVariaveis
Anexo 4: Receitas dos quartos
Anexo 5: Potencial máximo de vendas (caso tenhamos uma ocupação de 100% ao
longo do ano)
Anexo 6: Cenário base – inflação de 2% a partir do ano 2
Inflação 2%
Variaveis
Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10
Vendas 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 €
Custo vendas 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Margem Bruta 0,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 €
FSE 66.867,53 € 66.867,53 € 68.204,88 € 69.568,98 € 70.960,36 € 83.944,47 € 85.623,36 € 87.335,82 € 89.082,54 € 90.864,19 € 92.681,47 €
Estrutura 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
GCP 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 €
EBITDA -366.867,53 € 821.852,47 € 820.515,12 € 819.151,02 € 817.759,64 € 1.079.095,53 € 1.077.416,64 € 1.075.704,18 € 1.073.957,46 € 1.072.175,81 € 1.070.358,53 €
Financeiro
EBIT -366.867,53 € 821.852,47 € 820.515,12 € 819.151,02 € 817.759,64 € 1.079.095,53 € 1.077.416,64 € 1.075.704,18 € 1.073.957,46 € 1.072.175,81 € 1.070.358,53 €
Amortizações 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 €
Resultados antes de impostos -366.867,53 € 624.312,47 € 622.975,12 € 621.611,02 € 620.219,64 € 881.555,53 € 879.876,64 € 878.164,18 € 876.417,46 € 874.635,81 € 872.818,53 €
Imposto (25%) -91.716,88 € 156.078,12 € 155.743,78 € 155.402,76 € 155.054,91 € 220.388,88 € 219.969,16 € 219.541,04 € 219.104,37 € 218.658,95 € 218.204,63 €
Resultado liquido -275.150,65 € 468.234,35 € 467.231,34 € 466.208,27 € 465.164,73 € 661.166,65 € 659.907,48 € 658.623,13 € 657.313,10 € 655.976,86 € 654.613,89 €
Rentabilidade (%) 39% 39% 39% 39% 45% 45% 45% 45% 45% 45%
Ocupação 65% Ocupação 80%
2
Anexo 7: Mapa de Fluxos de Caixa do Cenário Base
Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10
Atividades Operacionais
Recebimentos Clientes 0,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 €
Pagamentos a fornecedores 66.867,53 € 68.204,88 € 69.568,98 € 70.960,36 € 83.944,47 € 85.623,36 € 87.335,82 € 89.082,54 € 90.864,19 € 92.681,47 €
Pagamento ao pessoal 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 €
Operações -366.867,53 € 820.515,12 € 819.151,02 € 817.759,64 € 804.775,53 € 1.077.416,64 € 1.075.704,18 € 1.073.957,46 € 1.072.175,81 € 1.070.358,53 €
Investimentos
Pagamentos 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Recebimentos 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Atividades de Investimento 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Finaciamento
Recebimentos 0,00 €
Pagamentos 1.922.346,23 € 0,00 € 0,00 € 280.662,55 € 275.616,39 € 270.570,23 € 265.524,07 € 265.524,07 € 260.477,91 € 255.431,75 € 250.385,60 €
Atividades de financiamento -1.922.346,23 € 0,00 € 0,00 € -280.662,55 € -275.616,39 € -270.570,23 € -265.524,07 € -265.524,07 € -260.477,91 € -255.431,75 € -250.385,60 €
Variação
Situação Inicial -366.867,53 € 820.515,12 € 819.151,02 € 817.759,64 € 804.775,53 € 1.077.416,64 € 1.075.704,18 € 1.073.957,46 € 1.072.175,81 € 1.070.358,53 €
Situação Final 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Variação -1.922.346,23 € -366.867,53 € 820.515,12 € 819.151,02 € 817.759,64 € 804.775,53 € 1.077.416,64 € 1.075.704,18 € 1.073.957,46 € 1.072.175,81 € 1.070.358,53 €
Mapa dos Fluxos de Caixa
3
Anexo 8: Apresentação do cash-flow, VAL e TIR do cenário base
CF0 CF1 CF2 CF3 CF4 CF5
Projecto - Cenário base -1.922.346,23 € -366.867,53 € 820.515,12 € 819.151,02 € 817.759,64 € 804.775,53 €
CF6 CF7 CF8 CF9 CF10 VAL TIR
1.077.416,64 € 1.075.704,18 € 1.073.957,46 € 1.072.175,81 € 1.070.358,53 € 1.087.655,85 € 28%
Anexo 9: Pressupostos do financiamento
Anexo 10: Mapa de serviço de financiamento
Anexo 11: Cálculo da taxa de desconto
Spread CGD 5,75
taxa de juro divida publica 6,3
prémio de risco (PT) 7,47%
Alavancagem Financeira 50%
Impostos 25% IRC x 10% derrama 2,50%
t IRC+derrama 27,5%
Percentagem do montante financiado pelo Invest Qren 90%
Total do investimento inicial 2.135.940,25 €
Financiamento inicial obtido (Ao) 1.922.346,23 €
Período de reembolso do empréstimo (anos) 8
Reembolso do financiamento 240.293,28 €
Taxa de juro do empréstimo (j) 3,50%
Taxa de imposto (t) 4%
Taxa de actualização 16,84%
Investimento Inicial 2.135.940,25 €
Programa Invest Qren 1.922.346,23 €
Anos Capital em dívida ínicio do ano Reembolso Juros Juros líquidos de impostos Reembolso + juros liq. de imposto
Ano 1 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Ano 2 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Ano 3 1.922.346,23 € 240.293,28 € 67.282,12 € 40.369,27 € 280.662,55 €
Ano 4 1.682.052,95 € 240.293,28 € 58.871,85 € 35.323,11 € 275.616,39 €
Ano 5 1.441.759,67 € 240.293,28 € 50.461,59 € 30.276,95 € 270.570,23 €
Ano 6 1.201.466,39 € 240.293,28 € 42.051,32 € 25.230,79 € 265.524,07 €
Ano 7 1.201.466,39 € 240.293,28 € 42.051,32 € 25.230,79 € 265.524,07 €
Ano 8 961.173,11 € 240.293,28 € 33.641,06 € 20.184,64 € 260.477,91 €
Ano 9 720.879,83 € 240.293,28 € 25.230,79 € 15.138,48 € 255.431,75 €
Ano 10 480.586,56 € 240.293,28 € 16.820,53 € 10.092,32 € 250.385,60 €
2
=6,30%+5,75%x1,29
Custo da Dívida s/ risco 13,72%
Custo da Dívida 13,77%
Custo do capital próprio 6,86%
Custo da divida 9,98%
Taxa de desconto 16,84%
CUSTO DO CAPITAL PROPRIO= Tx da dívida pública portuguesa + spread * beta
Anexo 12: Cenário 2 | Aumento dos encargos com o pessoal em 10% - Demonstração de Resultados
Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10
Vendas 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 €
Custo vendas 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Margem Bruta 0,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 €
FSE 66.867,53 € 66.867,53 € 68.204,88 € 69.568,98 € 70.960,36 € 83.944,47 € 85.623,36 € 87.335,82 € 89.082,54 € 90.864,19 € 92.681,47 €
Estrutura 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
GCP 300.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 €
EBITDA -366.867,53 € 791.852,47 € 790.515,12 € 789.151,02 € 787.759,64 € 1.049.095,53 € 1.047.416,64 € 1.045.704,18 € 1.043.957,46 € 1.042.175,81 € 1.040.358,53 €
Financeiro 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
EBIT -366.867,53 € 791.852,47 € 790.515,12 € 789.151,02 € 787.759,64 € 1.049.095,53 € 1.047.416,64 € 1.045.704,18 € 1.043.957,46 € 1.042.175,81 € 1.040.358,53 €
Amortizações 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 € 197.540,00 €
Resultados antes de impostos-366.867,53 € 594.312,47 € 592.975,12 € 591.611,02 € 590.219,64 € 851.555,53 € 849.876,64 € 848.164,18 € 846.417,46 € 844.635,81 € 842.818,53 €
Imposto (25%) -91.716,88 € 148.578,12 € 148.243,78 € 147.902,76 € 147.554,91 € 212.888,88 € 212.469,16 € 212.041,04 € 211.604,37 € 211.158,95 € 210.704,63 €
Resultado liquido -275.150,65 € 445.734,35 € 444.731,34 € 443.708,27 € 442.664,73 € 638.666,65 € 637.407,48 € 636.123,13 € 634.813,10 € 633.476,86 € 632.113,89 €
Rentabilidade (%) 37% 37% 37% 37% 44% 44% 43% 43% 43% 43%
65% 80%Variaveis
2
Anexo 13: Cenário 2 | Aumento dos encargos com o pessoal em 10% - Mapa de Cash- Flow
Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10
Atividades Operacionais
Recebimentos Clientes 0,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 €
Pagamentos a fornecedores 66.867,53 € 66.867,53 € 68.204,88 € 69.568,98 € 70.960,36 € 83.944,47 € 85.623,36 € 87.335,82 € 89.082,54 € 90.864,19 €
Pagamento ao pessoal 300.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 € 330.000,00 €
Operações -366.867,53 € 791.852,47 € 790.515,12 € 789.151,02 € 787.759,64 € 1.049.095,53 € 1.047.416,64 € 1.045.704,18 € 1.043.957,46 € 1.042.175,81 €
Investimentos
Pagamentos 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Recebimentos 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Atividades de Investimento 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Finaciamento
Recebimentos 0,00 €
Pagamentos 1.922.346,23 € 0,00 € 0,00 € 280.662,55 € 275.616,39 € 270.570,23 € 265.524,07 € 265.524,07 € 260.477,91 € 255.431,75 € 250.385,60 €
Atividades de finaciamento -1.922.346,23 € 0,00 € 0,00 € -280.662,55 € -275.616,39 € -270.570,23 € -265.524,07 € -265.524,07 € -260.477,91 € -255.431,75 € -250.385,60 €
Variação
Situação Inicial -366.867,53 € 791.852,47 € 790.515,12 € 789.151,02 € 787.759,64 € 1.049.095,53 € 1.047.416,64 € 1.045.704,18 € 1.043.957,46 € 1.042.175,81 €
Situação Final 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Variação -1.922.346,23 € -366.867,53 € 791.852,47 € 790.515,12 € 789.151,02 € 787.759,64 € 1.049.095,53 € 1.047.416,64 € 1.045.704,18 € 1.043.957,46 € 1.042.175,81 €
Mapa dos Fluxos de Caixa
3
Anexo 14: Cenário 2 | Apresentação dos valores de cash-flow, VAL e TIR
CF0 CF1 CF2 CF3 CF4 CF5
Projecto - Cenário base -1.922.346,23 € -366.867,53 € 791.852,47 € 790.515,12 € 789.151,02 € 787.759,64 €
CF6 CF7 CF8 CF9 CF10 VAL TIR
1.049.095,53 € 1.047.416,64 € 1.045.704,18 € 1.043.957,46 € 1.042.175,81 € 998.830,88 € 27%
4
Anexo 15: Cenário 3 – Diminuição do investimento inicial em 15%
Ano 0 Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4 Ano 5 Ano 6 Ano 7 Ano 8 Ano 9 Ano 10
Atividades Operacionais
Recebimentos Clientes 0,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.188.720,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 € 1.463.040,00 €
Pagamentos a fornecedores 66.867,53 € 68.204,88 € 69.568,98 € 70.960,36 € 83.944,47 € 85.623,36 € 87.335,82 € 89.082,54 € 90.864,19 € 92.681,47 €
Pagamento ao pessoal 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 € 300.000,00 €
Operações -366.867,53 € 820.515,12 € 819.151,02 € 817.759,64 € 804.775,53 € 1.077.416,64 € 1.075.704,18 € 1.073.957,46 € 1.072.175,81 € 1.070.358,53 €
Investimentos
Pagamentos 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Recebimentos 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Atividades de Investimento 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Finaciamento
Recebimentos 0,00 €
Pagamentos 1.633.994,29 € 0,00 € 0,00 € 280.662,55 € 275.616,39 € 270.570,23 € 265.524,07 € 265.524,07 € 260.477,91 € 255.431,75 € 250.385,60 €
Atividades de finaciamento -1.633.994,29 € 0,00 € 0,00 € -280.662,55 € -275.616,39 € -270.570,23 € -265.524,07 € -265.524,07 € -260.477,91 € -255.431,75 € -250.385,60 €
Variação
Situação Inicial -366.867,53 € 820.515,12 € 819.151,02 € 817.759,64 € 804.775,53 € 1.077.416,64 € 1.075.704,18 € 1.073.957,46 € 1.072.175,81 € 1.070.358,53 €
Situação Final 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €
Variação -1.633.994,29 € -366.867,53 € 820.515,12 € 819.151,02 € 817.759,64 € 804.775,53 € 1.077.416,64 € 1.075.704,18 € 1.073.957,46 € 1.072.175,81 € 1.070.358,53 €
Mapa dos Fluxos de Caixa
5
Anexo 16: Cenário 3 – Apresentação dos valores de cash-flow, VAL e TIR
CF0 CF1 CF2 CF3 CF4 CF5
Projecto - Cenário base -1.633.994,29 € -366.867,53 € 820.515,12 € 819.151,02 € 817.759,64 € 804.775,53 €
CF6 CF7 CF8 CF9 CF10 VAL TIR
1.077.416,64 € 1.075.704,18 € 1.073.957,46 € 1.072.175,81 € 1.070.358,53 € 1.334.443,76 € 32%