Report settore residenziale della provincia di Cagliari

29 ottobre 2012

�Lo studio fornisce una breve sintesi sull’andamento dei volumidelle compravendite effettuate in Sardegna a partire dal 2009.

�Sono stati analizzati e rielaborati i dati dell’Osservatorio delMercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio.

�In particolare si esaminano i valori relativi al numero delletransazioni normalizzate (NTN), ovvero ponderate per la quotadi proprietà oggetto di transazione.

�Inoltre sono state effettuate considerazioni in base all’indicedi intensità immobiliare (IMI), che misura la quota percentualedello stock di unità immobiliari oggetto di compravendita.

�Tale indice permette di percepire quale sia stata lamovimentazione degli immobili compravenduti rispetto allostock immobiliare presente in un determinato territorio.

�La fetta del mercato immobiliare di pertinenza del settoreresidenziale supera il 45%.

�Gli immobili a destinazione residenziale sono:

a) Ville e villini

b) Abitazione signorile

c) Abitazione civile

d) Abitazione economica

e) Abitazioni tipiche dei luoghi

�Tali abitazioni vengono classificati in base alla superficie:

a) monolocale, fino a 45mq (2,5 vani catastali)

b) piccola, da 45mq a 60mq (da 2,5 a 4 vani catastali)

c) medio-piccola, da 60mq a 90 mq (da 4 a 5,5 vani catastali)

d) media, da 90mq a 120mq (da 5,5 a 7 vani catastali)

e) grande, maggiore di 120mq (oltre 7 vani catastali)

f) NC, non classificabile, non individuabile

�Il mercato immobiliare è caratterizzato da periodi diespansione e di contrazione, i cicli immobiliari, chestoricamente hanno una durata di circa quindici anni.

�Tali cicli sono generati sia da fattori interni che influenzano lalegge della domanda e dell'offerta - come il ritardo temporaleche intercorre fra la commissione di un progetto edilizio edil completamento della relativa costruzione - sia da fattoriesterni, come l'andamento economico generale.

�Nella fasi ascendenti di un ciclo, il mercato è nelle mani deivenditori, mentre in quelle discendenti è nelle mani deicompratori, i tempi medi di vendita di una casa si allungano, ivolumi degli scambi risultano ridotti, ed i prezzi proposti dalvenditore vanno diminuiti del 10-15%, per arrivare talvoltaanche al -20%, prima di chiudere la transazione, a patto diavere la pronta disponibilità del denaro.

�Nel 2007, in coincidenza con l'inizio dello sgonfiarsidell'enorme bolla immobiliare creatasi a livello globale neglianni precedenti, in Italia si è arrivati, dopo la più lunga fase dicrescita del dopoguerra, alla fine del sesto ciclo immobiliare, ilquarto dal 1965.

�In Sardegna, al 31 dicembre 2011, il saldo della transazioniregistra un complessivo -32% rispetto al 2006.

-3.500

-3.000

-2.500

-2.000

-1.500

-1.000

-500

0

CANU

ORSS

-2.600

-839

-303

-3.190

Variazioni compravendite - 2011-2006

3743

4385

3657

4897

3794

4202

3335

4458

3396

3901

3309

4117

2689

3070

COMPRAVENDITE DI IMMOBILI RESIDENZIALI IN

SARDEGNA DAL 1° TRIMESTRE 2009 AL 2° TRIMESTRE 2012

6786 6643

6299

2083 2119

1850

1075 963

926

6739

6065 5649

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

COMPRAVENDITE DI IMMOBILI RESIDENZIALI IN SARDEGNA

I dati provinciali

CA

NU

OR

SS

1516 1468

2984

240

252

1062

283

279

647

1409 1370

2873

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

COMPRAVENDITE DI IMMOBILI RESIDENZIALI:

I capoluoghi di provincia

CA

NU

OR

SS

�Nella provincia di Cagliari ci troviamo quindi in una fase diforte contrazione: la diminuzione del numero di compravenditeè marcata in tutte le tipologie residenziali, in particolare nelleabitazioni di categoria media e medio piccola.

�Si prevede che questa situazione perdurerà almeno fino a tuttoil 2012, con larga parte del 2013, e oggi sarebbe avventato fareprevisioni su un orizzonte temporale più lungo.

-800 -700 -600 -500 -400 -300 -200 -100 0

Monolocali

Piccola

Medio Piccola

Media

Grande

NC

-196

-577

-619

-714

-170

-325

Provincia di Cagliari

1571

1792

1537

1886

1582

1670

1485

1906

1475

1611

1417

1796

1174

1302

COMPRAVENDITE DI IMMOBILI RESIDENZIALI NEL SUD

SARDEGNA DAL 1° TRIMESTRE 2009 AL 2° TRIMESTRE 2012

�La diminuzione del numero delle compravendite immobiliari èstata determinata dall’incertezza della situazione economica, acui ha contribuito l’aggravarsi della crisi finanziariainternazionale a partire dall’estate del 2010, ma soprattuttodalla difficoltà di ottenere un mutuo per l’acquistodell’abitazione principale.

�Gli istituti di credito, con l’intensificarsi della crisi finanziaria,hanno scaricato su imprese e famiglie i costi derivantidall’aumento della provvista e dell’incertezza: gli spreadapplicati ai nuovi contratti di mutuo ipotecario sono statiaumentati e si mantengono ben al di sopra della mediaeuropea.

�Il livello degli spread oscilla oggi tra 2,45% ed il 3,35%,mentre alla fine del 2009 il range era 1,55%-2,25%: anche inpresenza di tassi di riferimento bassi e medio bassi il costofinanziario del mutuo è comunque importante.

�In Sardegna, inoltre, il denaro costa circa 1,20% in più chenel resto d’Italia: la regione ha dati relativi alle sofferenze ealle insolvenze maggiori rispetto ad altre zone d’Italia e ciò siriflette nell’aumentato onere per i finanziamenti, compresiquelli assistiti da garanzia reale.

�L’aumentato costo del denaro e l’atteggiamentomaggiormente selettivo delle banche ha generato un fortissimocredit crunch che sta soffocando le imprese ed impedendo allefamiglie, in particolare le giovani coppie, l’accesso al credito.

�Secondo gli ultimi dati disponibili, a Cagliari l’importo erogatoper nuovi mutui è diminuito del 15% nel terzo trimestre 2011, ela tendenza si è accentuata nei mesi successivi: nel primosemestre 2012 il crollo dei mutui erogati non ha precedentinella recente storia creditizia.

�Dal punto di vista fiscale in Italia vi è un’importantedistinzione fra l’abitazione principale e le altre abitazioni.

�La “prima casa” gode di un regime tributario di favore: essaè esente da imposte sul reddito e sul patrimonio; inoltre lapresenza di ulteriori agevolazioni fiscali (ad esempio ladetrazione degli interessi sui mutui) permette un trattamentopiù favorevole rispetto agli altri principali paesi europei, chepure agevolano il possesso dell’abitazione principale.

�A una fiscalità di favore per la prima casa fa riscontro la pienaimponibilità degli altri immobili, tassati ad aliquota marginaleai fini dell’imposta sul reddito da locazioni e plusvalenze esoggetti alla patrimoniale comunale.

�L’introduzione dell’Imposta Municipale Unica (IMU) hacontribuito nella prima parte del 2012 al rallentamento delmercato immobiliare: c’è ancora più prudenza nei potenzialiacquirenti, in particolare per le “seconde case” ed inoltre c’èpreoccupazione per i proprietari di abitazioni non utilizzate.

�A partire dal 2007 il settore residenziale in Sardegna haregistrato un andamento decrescente dei volumi di abitazioniscambiate, determinando un progressivo calo dell’indice IMI.

�Nel 2009 l’IMI medio regionale era pari a 1,80%: rispetto al2008 si registra una significativa riduzione dellamovimentazione degli immobili in tutte le province e in trecapoluoghi su quattro; in controtendenza soltanto la città diOristano che nell’arco di un anno conosce un incrementodell’indice dello 0,21.

�Nel 2010 l’indice IMI medio regionale si riduce ulteriormenteattestandosi a 1,67%, in leggero aumento solo nel capoluogonuorese.

�Nel 2011 la crisi delle compravendite determina una riduzioneancora più significativa dell’indice medio che si attesta a1,51%. L’unico incremento si riscontra nella città di Cagliari, incorrispondenza della quale si verifica un incremento dello0,15%.

DISTRIBUIZIONE IMI 2010 DISTRIBUIZIONE IMI 2011

�L’analisi della distribuzione dell’IMI dal 2009 al 2011 mostra intutta la Sardegna come l’intensità del mercato sia più alta neicomuni limitrofi ai capoluoghi.

�In provincia di Cagliari, alla complessiva riduzione degli indicisi contrappongono infatti i casi in cui si riscontrano valorielevati ed incrementi significativi, ma sempre in comuni checonfinano con i capoluoghi o che si trovano in posizionifavorevoli rispetto agli stessi.

�Per esempio nel 2010 l’indice IMI del territorio comunale diDecimomannu è passato dal 4,5% ad un valore superiore al 5%,segno di come sia le preferenze che le possibilità degliacquirenti - soprattutto se si parla di giovani coppie - siano incontinua evoluzione.

�I centri limitrofi, oltre ad avere prezzi più accessibili sulnuovo e sull’esistente, permettono di scegliere tipologie diabitazione introvabili nella città di Cagliari (caseindipendenti, villette a schiera, porzioni di bifamiliare,minicondomini, ecc).

�Il comparto residenziale sardo nel corso del 2011 ha vistocontinuare la discesa dei volumi intermediati iniziata nel2007: il numero di transazioni normalizzate è diminuito del 10%rispetto al 2010 e la provincia di Cagliari mantiene il primatotra le quattro province storiche.

43%

13%

6%

38%

Compravendite nel settore residenziale - 2011

CA

NU

OR

SS

�Considerando le tipologie di immobili oggetto di transazione,incrociando il dato con i valori provinciali, Cagliari e la suaprovincia hanno una forte leadership nella classe dimensionale“medio-piccola”, “media” e “grande”, mentre in provincia diSassari gli immobili più venduti sono i “monolocali” e quelli didimensione “piccola”.

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

Monolocali Piccola Medio Piccola Media Grande NC

Cagliari

Nuoro

Oristano

Sassari

Le tipologie abitative

� L’analisi per trimestri evidenzia come il numero più alto diNTN venga toccato nel IV trimestre, e questo dato è una sortadi costante negli anni, sia nei periodi di espansione che neiperiodi come quello attuale di forte contrazione.

0

200

400

600

800

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

1

2

3

4

Cagliari

Nuoro

Oristano

Sassari

Periodicità delle transazioni

� Il livello dei prezzi nella provincia di Cagliari sta subendo unridimensionamento.

�A Cagliari per le zone di maggior pregio le valutazioni siattestano sui seguenti livelli:

a) quartiere Castello – abitazioni civili – da 1.700 a 2.400 €/mq

b) Monte Urpinu, Monte Mixi – da 2.200 a 3.200 €/mq

c) quartiere del Sole-Poetto da 2.050 a 3.000 €/mq

� Nell’hinterland i prezzi sono decisamente più contenuti:

a) Decimomannu, zona espansione, da 900 a 1.300 €/mq

b) Uta, zona espansione, da 750 a 1.050 €/mq

� Nelle zone costiere, appetite dagli investitori esteri, i prezzidi ville e villini sono:

a) Villasimius, zona Notteri, da 2.900 a 4.300 €/mq

b) Domus de Maria, zona Chia, da 2.900 a 4.200 €/mq

� Alle difficoltà delle giovani coppie sarde per l’acquisto dellacasa, si unisce il crescente interesse degli investitoristranieri.

�I fattori che concorrono a definire gli acquisti di immobili inSardegna, ed in particolare nel sud Sardegna, come interessantiopportunità di investimento sono così sintetizzabili:

a) capitali naturali di inestimabile bellezza, uniti a condizioniclimatiche invidiabili, sia nelle zone costiere che nelle zoneinterne

b) ricchezza del patrimonio enogastronomico

c) percezione di sicurezza e qualità della vita in generale

d) incremento dei collegamenti aerei con l’Italia e conl’Europa in generale, generato dalla presenza dei vettori lowcost, in particolare Ryanair

e) prezzi degli immobili in diminuzione