ANALISIS ASPEK TEKNIS, HUKUM, DAN PASAR PENGEMBANGAN

ANALISIS ASPEK TEKNIS, HUKUM, DAN PASAR

PENGEMBANGAN PERUMAHAN NUSA ASRI

Oleh :

Ir. Putu Darma Warsika, M.M

NIP. 195709271987021001

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS UDAYANA

2019

i

ABSTRAK

Dengan bertambahnya jumlah penduduk, maka kebutuhan akan rumah juga

mengalami peningkatan. Pembangunan perumahan memerlukan rancangan dan

rencana yang matang untuk mencapai tujuan guna meminimalkan resiko dan

mengoptimalkan pendanaan. Tujuan dari penelitian ini adalah menganalisis aspek

teknis, hukum, dan pasar pada Proyek Pengembangan Perumahan Nusa Asri.

Analisis aspek pasar penelitian ini menggunakan metode trend linier untuk

meramalkan permintaan dan penawaran pada Perumahan Nusa Asri. Analisis aspek

teknis terdiri dari penilaian terhadap Tinggi Bangunan, Koefisien Dasar Bangunan

(KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dengan menggunakan Rencana Tata

Ruang Wilayah Kabupaten Tabanan sebagai kriteria penilaiannya. Hasil analisis

dari aspek teknis, hukum, dan pasar yang sudah dilakukan mendapatkan hasil

sebagai berikut: 1). Proyek pembangunan perumahan yang berlokasi di Kabupaten

Tabanan layak ditinjau dari aspek teknis karena sudah sesuai dengan Peraturan Tata

Ruang Wilayah Kabupaten Tabanan Tahun 2011-2030. 2). Proyek pembangunan

perumahan yang berlokasi di Kabupaten Tabanan layak ditinjau dari aspek hukum

karena telah mendapat Ijin Prinsip dan Ijin Mendirikan Bangunan. 3). Proyek

perumahan yang berlokasi di Kabupaten Tabanan menunjukkan bahwa telah layak

jika ditinjau dari aspek pasar karena nilai permintaan lebih besar dari penawaran.

Kata kunci: Perumahan, Aspek Pasar, Aspek Teknis, Aspek Hukum.

ii

UCAPAN TERIMAKASIH

Puji syukur penulis panjatkan kehadapan Ida Sang Hyang Widhi

Wasa/Tuhan Yang Maha Esa, karena atas berkat rahmat-Nya penulis dapat

menyelesaikan jurnal yang berjudul “Analisis Aspek Teknis, Hukum, Dan Pasar

Pengembangan Perumahan Nusa Asri”.

Dalam penyusunan jurnal ini, penulis mendapatkan bantuan berupa

masukan-masukan dari berbagai pihak baik secara langsung maupun tidak

langsung, sehingga pada kesempatan ini penulis menyampaikan ucapan terima

kasih kepada pihak yang memberikan bantuan, dorongan dan semangat dengan

penuh kesabaran sehingga jurnal ini dapat terselesaikan.

Penulis menyadari terbatasnya kemampuan yang penulis miliki sehingga

penelitian ini masih jauh dari sempurna, oleh karena itu kritik dan saran yang positif

dari semua pihak sangat penulis harapkan demi kesempurnaannya.

Akhir kata, penulis mengucapkan terima kasih dan semoga jurnal ini dapat

bermanfaat bagi para pembaca

Bukit Jimbaran, November 2019

Penulis

iii

DAFTAR ISI

ABSTRAK …………………………………………………………………………i UCAPAN TERIMAKASIH .................................................................................... ii DAFTAR ISI .......................................................................................................... iii DAFTAR GAMBAR ............................................................................................. iv

DAFTAR TABEL ................................................................................................... v BAB I PENDAHULUAN ....................................................................................... 1

Latar Belakang ..................................................................................... 1 Rumusan Masalah ................................................................................ 1 Tujuan Penelitian.................................................................................. 2

Manfaat Penelitian................................................................................ 2

Batasan Masalah ................................................................................... 2 BAB II TINJAUAN PUSTAKA ............................................................................. 4

Pengertian Perumahan .......................................................................... 4 Aspek-aspek Studi Kelayakan Proyek ................................................. 5

2.2.1 Aspek Teknis ..................................................................................... 5

2.2.2 Aspek Hukum .................................................................................... 6 2.2.3 Aspek Pasar ........................................................................................ 9

BAB III METODE PENELITIAN........................................................................ 11

Kerangka Konseptual ......................................................................... 11 Penentuan Objek Studi ....................................................................... 12

Pengumpulan Data ............................................................................. 12 Analisis Data ...................................................................................... 12 Hasil dan Pembahasan ........................................................................ 14

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ............................................................. 15

4.1 Aspek Teknis ................................................................................... 15 4.2 Aspek Hukum .................................................................................. 15 4.3 Aspek Pasar ...................................................................................... 16

BAB V PENUTUP ............................................................................................... 25

Simpulan............................................................................................. 25 Saran ................................................................................................... 26

DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................... 27

iv

DAFTAR GAMBAR

Gambar 3.1 Kerangka Penelitian .......................................................................... 12

Gambar 4.1 Grafik proyeksi permintaan perumahan berdasarkan Trend Linier .. 20

Gambar 4.2 Grafik proyeksi penawaran perumahan berdasarkan Trend Linier .. 23

v

DAFTAR TABEL

Tabel 4.1 Jumlah Rumah Tangga Kabupaten Tabanan ........................................ 16

Tabel 4.2 Persentase Status Penguasaan Tempat Tinggal .................................... 17

Tabel 4.3 Jumlah Rumah Tangga yang Tidak Memiliki Rumah Sendiri ............. 17

Tabel 4.4 Perhitungan Tren Linier Permintaan Perumahan .................................. 18

Tabel 4.5 Jumlah Perumahan Kabupaten Tabanan ............................................... 20

Tabel 4.6 Perhitungan Tren Linier Penawaran Perumahan .................................. 21

Tabel 4.7 Perhitungan Kelayakan Aspek Pasar .................................................... 23

1

BAB I

PENDAHULUAN

Latar Belakang

Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman, baik

perKabupatenan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan

utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni

(UndangUndang Republik Indonesia No 1, 2011). Berdasarkan pengertian diatas

maka pembangunan perumahan memerlukan lahan yang luas dan lokasi harus

sesuai untuk tempat tinggal. Pemilihan lahan yang akan dikembangkan harus

berada di kawasan strategis yang sesuai dengan tujuan dari pembangunan

perumahan tersebut. Penyediaan sarana-sarana yang diperlukan nanti dalam

pelaksanaan juga dipersiapkan dengan matang. Dan yang tidak kalah pentingnya

adalah kegiatan pembangunan perumahan harus dapat memberikan rumah yang

layak huni kepada konsumen.

Pada umumnya, proyek pembangunan perumahan memerlukan

perencanaan dan perancangan yang matang mengingat biaya yang dibutuhkan

cukup besar. Disamping itu sebelum proyek dilaksanakan terlebih dahulu perlu

dilakukan studi tentang aspek-aspek dalam pengembangan perumahan untuk

mengetahui apakah pengembangan perumahan yang direncanakan layak untuk

dijalankan baik dari perencanaan maupun pelaksanaan pengembangan di lapangan.

Oleh karena itu melakukan analisis tentang aspek teknis, hokum dan pasar pada

proyek perumahan Nusa Asri agar nantinya tidak terjadi kesalahan pengambilan

keputusan terkait aspek-aspek tersebut yang menyebabkan pengembangan

perumahan menjadi terhambat atau bahkan gagal dijalankan.

Rumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang, maka masalah yang akan dibahas adalah

bagaimanakah kelayakan aspek teknis, hokum, dan pasar pada pengembangan

perumahan Nusa Asri?

2

Tujuan Penelitian

Adapun tujuan penulisan jurnal ini adalah untuk menganalisis aspek teknis,

hukum, dan pasar dari pengembangan perumahan NUSA ASRI.

Manfaat Penelitian

Manfaat penelitian ini bagi peneliti diharapkan menambah wawasan dan

pengetahuan peneliti mengenai teori analisis kelayakan aspek teknis, hukum, dan

pasar dalam pengembangan perumahan.

Sedangkan untuk investor atau pengembang perumahan, penelitian ini

diharapkan dapat memberikan suatu masukan dalam pengambilan keputusan

kelangsungan proyek atau investasi.

Batasan Masalah

Untuk menghindari ruang lingkup penelitian yang terlalu luas, dan

memudahkan dalam penyelesaian suatu permasalahan sesuai dengan tujuan, maka

batasan-batasan masalah perlu dilakukan. Batasan-batasan masalah dalam

penulisan jurnal penganggaran modal investasi pembangunan perumahan NUSA

ASRI antara lain:

1. Analisis aspek teknis yang dilakukan dalam penelitian ini meliputi analisis

tinggi bangunan, Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai

Bangunan (KLB), dan aksesibilitas lokasi.

2. Analisis aspek pasar yang dilakukan dalam penelitian ini meliputi analisis

permintaan perumahan dan penawaran perumahan.

3. Peramalan data aspek pasar menggunakan metode time series trend.

4. Dalam aspek pasar, diasumsikan jumlah rumah tangga yang tidak memiliki

rumah yang belum memiliki bangunan tempat tinggal sebagai permintaan

rumah dan pertumbuhan rumah di Kabupaten Tabanan sebagai penawaran

rumah.

5. Peramalan permintaan rumah menggunakan data jumlah rumah tangga yang

tidak memiliki rumah di Kabupaten Tabanan tahun 2012 sampai 2016.

3

6. Peramalan penawaran rumah menggunakan data pertumbuhan rumah di

Kabupaten Tabanantahun 2012 sampai 2016.

4

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

Pengertian Perumahan

Berdasarkan UU Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman,

dituliskan bahwa perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan

prasarana dan sarana lingkungan. Sedangkan berdasarkan Undang-Undang

Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman, perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman,

baik perKabupatenan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana,

dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.

Berdasarkan UU Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman,

dituliskan bahwa perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai

lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan

prasarana dan sarana lingkungan. Sedangkan berdasarkan Undang-Undang

Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman, perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman,

baik perkotaan maupun pedesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan

utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Pada pasal

3 Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 dijelaskan bahwa

perumahan dan kawasan permukiman diselenggarakan untuk:

a. memberikan kepastian hukum dalam penyelenggaraan perumahan dan

kawasan permukiman;

b. mendukung penataan dan pengembangan wilayah serta penyebaran penduduk

yang proporsional melalui pertumbuhan lingkungan hunian dan kawasan

permukiman sesuai dengan tata ruang untuk mewujudkan keseimbangan

kepentingan, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR);

c. meningkatkan daya guna dan hasil guna sumber daya alam bagi pembangunan

perumahan dengan tetap memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan, baik di

kawasan perkotaan maupun kawasan pedesaan;

d. memberdayakan para pemangku kepentingan bidang pembangunan perumahan

5

dan kawasan permukiman;

e. menunjang pembangunan di bidang ekonomi, social, dan budaya; dan

f. menjamin terwujudnya rumah yang layak huni dan terjangkau dalam

lingkungan yang sehat, aman, serasi, teratur, terencana, terpadu, dan

berkelanjutan.

Aspek-aspek Studi Kelayakan Proyek

Dalam studi kelayakan terdapat beberapa aspek yang dapat digunakan untuk

mendukung tingkat kelayakan suatu proyek. Kasmir dan Jakfar (2012:14)

memprioritaskan aspek–aspek yang perlu dilakukan dalam studi kelayakan kedalam

lima prioritas yang meliputi, aspek pasar dan pemasaran, aspek keuangan, aspek

teknis dan operasional, aspek manajemen dan organisasi, serta aspek social dan

ekonomi, namun dalam penelitian ini menggunakan tiga dalam studi kelayakan

yaitu, aspek teknis, aspek hukum, dan aspek pasar dan pemasaran.

2.2.1 Aspek Teknis

Aspek teknis merupakan suatu aspek yang berkenaan dengan proses

pembangunan proyek secara teknik, seperti lokasi, tinggi bangunan, luas bangunan,

fasilitas umum, dan tata ruang. Pengkajian aspek teknis dalam studi kelayakan

dimaksudkan untuk memberi batasan atas garis besar parameter-parameter teknis

yang berkaitan dengan perwujudan fisik proyek. Pengkajian aspek teknis sangat

erat hubungannya dengan aspek-aspek lainnya. Aspek teknis besar pengaruhnya

terhadap perkiraan biaya karena akan memberikan batasan lingkup proyek secara

kuantitatif.

Menurut Soeharto (1997) tujuan dari pengkajian aspek teknis dalam studi

kelayakan adalah:

a. Pada tahap awal bertujuan untuk merumuskan perencanaan yang dibuat

dalam batasan yang nyata dari segi teknis.

b. Kemudian hasil dari aspek teknis digunakan untuk pertimbangan pada

aspek-aspek yang lain seperti perkiraan biaya pada aspek finansial.

c. Aspek teknis yang sudah sampai ke tahap kegiatan design engineering

6

terinci, akan menghasilkan cetak biru pembangunan proyek.

Butir a dan b diatas dilakukan pada studi kelayakan sedangkan butir c pada

dilakukan pada tahap definisi dan implementasi fisik (Soeharto,1997).

Kelayakan aspek teknis pada penelitian ini dihitung berdasarkan Koefisien

Dasar Bangunan (KDB) dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB).

KDB = LuasDasarBangunan

LuasLotKapling

KLB = LuasLantaiBangunan

LuasLotKapling

2.2.2 Aspek Hukum

Menurut Menurut Suratman (2001), aspek hukum mengkaji tentang

legalitas usulan proyek yang akan dibangun dan dioperasikan. Hal ini berarti setiap

proyek yang akan didirikan dan dibangun diwilayah tertentu harus harus memenuhi

hukum dan tata peraturan yang berlaku di wilayah tersebut.

Kajian aspek hukum sangat penting dilakukan karena menyangkut

pembelian tanah, pendirian gedung, penjualan saham, pemasaran hasil produksi,

dan lain – lain. Yang termasuk dalam aspek ini yaitu bentuk badan usaha yang akan

dipergunakan, jaminan – jaminan yang akan bisa disediakan jika akan

menggunakan sumber dana yang berupa pinjaman, serta berbagai akta, sertifikat,

serta izin yang diperlukan dan sebagainya.

Evaluasi ini perlu diadakan apabila setelah dilakukan analisis finansial

ternyata menimbulkan dugaan bahwa ada penyelewengan, yang sudah tentu

menyangkut aspek hukum atau aspek yuridikal. Apabila penyelewengan tersebut

dalam bidang hukum perdata, penyelesaiannya hendaknya diselesaikan pada

peradilan perdata dan apabila penyelewengan tersebut dalam hukum pidana seperti

penipuan, maka penyelesaiannya diserahkan kepada polisi dan atau dalam bidang

hukum publik. Penyelesaian ini akhirnya dikerjakan oleh lembaga peradilan. Dalam

penyelesaian tersebut apabila membuktikan memang terjadi penyelewengan atau

penyimpangan hukum, maka kelangsungan proyek bersangkutan perlu diadakan

evaluasi dari segi pengelolaan (Soetrisno, 1983).

7

1. Ijin Lokasi

Izin Lokasi adalah izin yang diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah

yang diperlukan perusahaan tersebut untuk menjalankan kegiatan usahanya dalam

rangka kegiatan penanaman modal. Menurut Peraturan Menteri Agraria Nomor 2

Tahun 1999 Tentang Izin Lokasi, setiap Perusahaan yang telah memperoleh

persetujuan penanaman modal wajib mempunyai Izin Lokasi untuk memperoleh

tanah yang diperlukan untuk melaksanakan rencana penanaman modalnya

2. Izin Prinsip

Izin prinsip adalah persetujuan prisip bahwa lokasi yang diajukan disetujui atau

diberi izin untuk dibuat bangunan atau perumahan dengan syarat-syarat yang harus

dipenuhi. Izin ini dikeluarkan oleh Bappeda (Badan Perencanaan Pembangunan

Daerah). Sebelum mendapatkan izin ini, pengembang wajib menyampaikan

proposal, kemudian proposal itu akan diuji oleh Bappeda dalam sidang. Komisi

terkait dari Dewan Perwakilan Rakyat Daerah (DPRD). Lurah, camat serta tokoh

masyarakat seringkali diundang untuk menghadiri sidang.

3. Advice Planning

Advice Planning (AP) adalah keterangan rencana tata kota/kabupaten bagi warga

yang ingin membangun sebuah bangunan. Hal tersebut dilakukan agar tata kota

yang sudah ditetapkan oleh pemerintah tetap teratur. Hal ini di atur dalam peraturan

daerah (perda) Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) kabupaten atau kota yang

bersangutan dan juga diatur dalam UU nomer 26 tahun 2007 tentang Penataan

Ruang.

4. Analisis Dampak Lingkungan (AMDAL)

Analisis dampak lingkungan (AMDAL) adalah kajian mengenai dampak besar dan

penting suatu usaha dan/atau kegiatan yang direncanakan pada lingkungan hidup

yang diperlukan bagi proses pengambilan keputusan tentang penyelenggaraan

usaha dan/atau kegiatan di Indonesia. AMDAL ini dibuat saat perencanaan suatu

proyek yang diperkirakan akan memberikan pengaruh terhadap lingkungan hidup

di sekitarnya. Yang dimaksud lingkungan hidup di sini adalah aspek abiotik, biotik

dan kultural. Dasar hukum AMDAL di Indonesia adalah Peraturan Pemerintah No.

8

27 Tahun 2012 tentang “Izin Lingkungan Hidup” yang merupakan pengganti PP 27

Tahun 1999 tentang Amdal.

5. Analisis Dampak Lalu Lintas (ANDALALIN)

Analisis dampak lalu lintas (ANDALALIN) adalah Studi / Kajian mengenai

dampak lalu lintas dari suatu kegiatan dan/atau usaha tertentu yang hasilnya

dituangkan dalam bentuk dokumen ANDALALIN atau Perencanaan pengaturan

Lalu Lintas. Hal ini dikaitkan bahwa setiap perubahan guna lahan akan

mengakibatkan berubahan di dalam sistem transportasi nya. Mal yang besar, atau

stadion ataupun kawasan permukiman yang baru akan memengaruhi lalu lintas

yang ada di sekitar kegiatan baru tersebut. Dengan ANDALALIN maka dapat

diperhitungkan berapa besar bangkitan perjalanan baru yang memberlukan

rekayasa lalu lintas dan manajemen lalu lintas untuk mengatasi dampaknya.

6. Sertifikat Uji Air Bersih

Sebagian besar kebutuhan air manusia berasal dari berbagai sumber air seperti

sungai, sumur gali, sumur bor, mata air, air PDAM, dan sebagainya, oleh karena itu

kualitas sarana air bersih masyarakat harus selalu diperhatikan, sehingga

masyarakat dapat memperoleh air bersih yang memenuhi syarat kesehatan bagi

pemenuhan kebutuhan masyarakat.

7. Keterangan Bebas Banjir

Surat Keterangan Bebas Banjir adalah surat yang dikeluarkan oleh pejabat

berwenang ( dalam hal ini Lurah) untuk menyatakan bahwa suatu wilayah atau

daerah tersebut terbebas atau tidak terkena dampak banjir. Surat keterangan ini

diperlukan oleh pihak pengembang perumahan sebagai syarat untuk izin perumahan

sehingga pihak pengembang harus mengelola sumber daya air secara utuh dalam

satu kesatuan wilayah sungai dari hulu sampai hilir. Surat keterangan tersebut juga

merupakan jaminan bagi para pembeli / nasabah perumahan tersebut agar

dikemudian hari area atau wilayah perumahan tersebut terbebas dari permasalahan

banjir.

8. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

IMB adalah perizinan yang diberikan oleh Kepala Daerah kepada pemilik bangunan

untuk membangun baru, mengubah, memperluas, mengurangi, dan/atau merawat

9

bangunan sesuai dengan persyaratan administratif dan persyaratan teknis yang

berlaku. IMB merupakan salah satu produk hukum untuk mewujudkan tatanan

tertentu sehingga tercipta ketertiban, keamanan, keselamatan, kenyamanan,

sekaligus kepastian hukum.

2.2.3 Aspek Pasar

Menurut Suratman (2001:6) bahwa aspek pasar dan pemasaran merupakan

yang paling utama dan pertama dilakukan pengkajian dalam usulan proyek

investasi, alasannya adalah tidak akan mungkin suatu proyek didirikan dan

dioperasikan jika tidak ada pasar yang siap menerima produk perusahaan. Agar

kajian aspek pasar dan pemasaran sesuai dengan rencana dan tujuan bagi pelaku

bisnis, maka perlu dikaji beberapa faktor yang berkaitan dengan aspek pasar antara

lain potensi pasar, peluang pasar atas produk yang diluncurkan untuk dimasa datang

serta market share yang dapat diserap oleh bisnis tersebut dari keseluruhan pasar

potensial. Sedangkan kajian aspek pemasaran berkaitan dengan bagaimana

penerapan strategi pemasaran dalam rangka meraih sebagian pasar potensial atau

peluang pasar yang ada.

Menurut Kasmir (2012) ada beberapa cara dalam penelitian pasar, yaitu :

1. Melakukan survei langsung ke lapangan untuk melihat kondisi pasar yang

ada (jumlah pembeli dan pesaing).

2. Melakukan wawancara terhadap pihak-pihak yang memegang peranan

penting dalam suatu pasar (misalnya kepada calon pesaing secara diam-

diam).

3. Memberikan kuisioner kepada calon konsumen untuk mengetahui

permintaan dan kebutuhan konsumen (mengetahui jumlah konsumen, daya

beli, dan selera konsumen).

4. Melakukan pemasangan iklan dari produk yang ditawarkan, seakan

barangnya sudah ada (untuk mengetahui respon pembeli dengan cara inden

lebih dulu).

Dalam penelitian ini digunakan jumlah rumah tangga yang tidak memiliki

rumah sendiri sebagai data jumlah permintaan dan jumlah pembangunan

10

perumahan sebagai data jumlah penawaran. Peramalan permintaan dan penawaran

menggunakan metode tren linier dengan rumus sebagai berikut:

Y = a x bX

A = ∑y

n =

b = ∑xy

∑x2

Keterangan:

Y = variable permintaan

n = jumlah data

x = variabel tahun

11

A

BAB III

METODE PENELITIAN

Kerangka Konseptual

Mulai

Penentuan Objek Studi

Pengumpulan Data

Data Primer

Luas bangunan

Luas tanah

Data Sekunder

Jumlah permintaan

rumah

Jumlah penawaran

rumah

Pengolahan Data

- Pengolahan data tren linier

Analisis Data

Analisis Aspek Teknis

Koefisien dasar bangunan

Koefisien lantai bangunan

Analisis Aspek Hukum

Ijin Lokasi

Ijin Prinsip

Advice Planning

AMDAL

ANDALALIN

Sertifikat Uji Air Bersih

Keterangan Bebas Banjir

IMB

Analisis Aspek Pasar

Permintaan perumahan

Penawaran perumahan

A

12

Gambar 3.1 Kerangka Penelitian

Penentuan Objek Studi

Penulisan jurnal ini mengambil objek studi pada Proyek Pembangunan

Perumahan Nusa Asri yang terletak di Kabupaten Tabanan. Dari objek studi ini akan

dibahas aspek teknis, hukum, dan pasar pengembangan Perumahan Nusa Asri

Pengumpulan Data

Pengumpulan data dalam penulisan jurnal ini adalah dengan cara

pengumpulan data primer dan sekunder. Data primer adalah data yang diperoleh

langsung dari objek penelitian dengan menggunakan alat pengukuran atau alat

pengambilan data langsung pada objek sebagai sumber informasi yang dicari.

Sedangkan data sekunder adalah data yang diperoleh lewat pihak lain, tidak

langsung diperoleh oleh peneliti dari objek penelitiannya. Data primer dalam

penelitian ini berupa luas kavling dan luas bangunan unit rumah. Sementara data

sekunder adalah data penduduk yang tidak memiliki perumahan dan data

pertumbuhan perumahan di kabupaten Tabanan.

Analisis Data

Dalam penelitian ini, analisis data dilakukan dengan cara mengumpulkan

data-data yang berhubungan dengan permasalahan yang dihadapi. Dari data yang

dikumpulkan dilakukan pengelompokan berupa data aspek teknis, hokum, dan

pasar.

Hasil dan Pembahasan

Simpulan dan Saran

Selesai

A

13

1. Aspek Teknis

Data aspek teknis yang dianalisis adalah Koefisien Dasar

Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB).

2. Aspek Hukum

Didalam aspek hukum, perijinan pengembangan perumahan yang

dianalisis dalam penelitian ini adalah:

1) Izin Prinsip

2) Sertifikat Tanah

3) Izin Lingkungan

4) Rekomendasi UKL - UPL

5) Sertifikat Uji Air Bersih

6) Keterangan Bebas Banjir

7) Pernyataan Tidak Dalam Sengketa

8) Advice Planning

9) IMB Induk

3. Aspek Pasar

Data aspek pasar yang digunakan berupa data peningkatan jumlah

rumah tangga yang tidak memiliki rumah (permintaan) dan data

peningkatan jumlah perumahan (penawaran) di Kabupaten Tabanan. Data

pertumbuhan rumah tangga yang tidak memiliki rumah sendiri digunakan

sebagai permintaan rumah karena setiap pasangan rumah tangga

memerlukan rumah untuk kebutuhan tempat tinggal.

Data pertumbuhan perumahan diasumsikan sebagai penawaran

rumah karena dari data tersebut dapat diketahui jumlah perumahan yang

ditawarkan. Pengolahan data aspek pasar menggunakan metode trend

linier.

14

Hasil dan Pembahasan

1. Aspek Teknis

Penilaian aspek teknis menggunakan Peraturan Daerah Rencana Tata

Ruang Wilayah Kabupaten (RTRWK) Kabupaten Tabanan Tahun 2011-

2030. Adapun ketentuan dari peraturan tersebut adalah:

a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB) untuk bangunan perumahan maksimum

70% bangunan dan 30% lahan terbuka

b. Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum 1,2.

Jika teknis proyek memenuhi ketentuan yang ada pada peraturan

tersebut, maka proyek dinyatakan layak dari aspek teknis. Sebaliknya jika

teknis proyek tidak sesuai dengan peraturan tersebut maka proyek dinyatakan

tidak layak dari aspek teknis.

2. Aspek Hukum

Jika pengembang memiliki Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) maka

proyek pengembangan perumahan layak dilaksanakan.

3. Aspek Pasar

Jika permintaan rumah lebih besar dari penawaran rumah maka kondisi

pasar baik (layak), sebaliknya apabila penawaran rumah lebih besar dari

permintaan, maka kondisi pasar buruk (tidak layak).

15

BAB IV

HASIL DAN PEMBAHASAN

4.1 Aspek Teknis

Berdasarkan peraturan daerah Kabupaten Tabanan nomor 12 tahun 2011

tentang rencana tata ruang wilayah Kabupaten Tabanan tahun 2011-2030, Koefisien

Dasar Bangunan (KDB) untuk bangunan perumahan maksimum 70%, yaitu luas

bangunan 70% dan luas lahan terbuka 30% dari luas kaveling bangunan serta

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) ditetapkan maksimum 1,2 kali Koefisien Dasar

Bangunan (KDB).

Berdasarkan gambar rencana, kaveling bangunan Perumahan Nusa Asri

memiliki luas 81 m2 dengan laus bangunan 21 m2. Sehingga perhitungan KDB dan

KLB adalah sebagai berikut:

KDB = LuasDasarBangunan

LuasLotKapling =

21

81 x100% = 26%

KLB = LuasLantaiBangunan

LuasLotKapling =

21

81 x100% = 26%

Berdasarkan hasil perhitungan KDB dan KLB, diketahui nilai KDB dan KLB

Perumahan Nusa Asri adalah 26%. Nilai tersebut memenuhi ketentuan Peraturan

Daerah Kabupaten Tabanan Nomor 12 tahun 2011 tentang rencana tata ruang

wilayah Kabupaten Tabanan tahun 2011-2030, yaitu nilai KDB sebesar 26% lebih

kecil dari 70% dan nilai KLB sebesar 26% lebih kecil dari 1,2 kali nilai KDB.

Karena KDB dan KLB Perumahan Nusa Asri memenuhi persyaratan secara

legalitas, maka dipastikan KDB dan KLB Perumahan Nusa Asri layak dalam aspek

teknis.

4.2 Aspek Hukum

Dalam aspek hukum, perijinan yang sudah dilaksanakan oleh pengembang:

1. Izin Prinsip: 188/13/PRINSIP/410.010/2.2017

2. Sertifikat Tanah: 12.05.02.04.1.00525

16

3. Izin Lingkungan: 34/IL/Kep/XI/2017

4. Rekomendasi UKL - UPL: 660.1/19/410.208.1/2017

5. Sertifikat Uji Air Bersih: 5072 S/LL MLG/XI/2017

6. Keterangan Bebas Banjir: 050/571/410.102/2018

7. Pernyataan Tidak Dalam Sengketa: 503/58/410.300.1.04/2018

8. Advice Planning : 050/001/410.112.1/2018

9. IMB Induk : 00747/IMB Tahun 2018

Dengan diterbitkannya IMB maka secara hukum pembangunan proyek

Perumahan Nusa Asri layak untuk dilaksanakan

4.3 Aspek Pasar

Penilaian pasar perumahan jika dilihat dari segi permintaannya dapat dilihat dari

pertumbuhan jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah sendiri di Kabupaten

Tabanan. Pertumbuhan jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah sendiri

digunakan sebagai asumsi permintaan perumahan karena setiap pasangan rumah

tangga memerlukan rumah untuk kebutuhan tempat tinggal. Jumlah rumah tangga

yang tidak memiliki rumah ditentukan dengan mengalikan jumlah rumah tangga

dengan persentase rumah tangga yang tidak memiliki rumah sendiri.

Berikut merupakan jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah di

Kabupaten Tabanan tahun 2012 - 2016:

Tabel 4.1 Jumlah Rumah Tangga Kabupaten Tabanan

Tahun Jumlah Rumah Tangga

2012 35989

2013 36251

2014 36572

2015 36840

2016 37163

Sumber: Badan Pusat Statistik (2018)

17

Berikut merupakan persentase status penguasaan tempat tinggal di

Kabupaten Tabanan tahun 2012 - 2016:

Tabel 4.2 Persentase Status Penguasaan Tempat Tinggal

Status Penguasaan Tempat Tinggal

Tahun Sendiri

Bukan

Milik

Sendiri

Bebas

Sewa Dinas Lainnya

2012 79.07% 4.94% 0.94% 13.90% 1.15%

2013 81.04% 5.88% 11.90% 1.13% 0.05%

2014 77.67% 8.34% 13.02% 0.97% 0.00%

2015 78.04% 11.77% 8.87% 1.32% 0.00%

2016 72.90% 16.98% 8.80% 1.10% 0.22%

Sumber: Badan Pusat Statistik (2018)

Permintaan Perumahan

Jumlah rumah tangga dikalikan dengan status penguasaan tempat tinggal bukan

milik sendiri menghasilkan jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah.

Tabel 4.3 Jumlah Rumah Tangga yang Tidak Memiliki Rumah Sendiri

No Tahun

Jumlah rumah tangga yang

tidak memiliki rumah yang

tidak memiliki rumah

1 2012 1778

2 2013 2132

3 2014 3050

4 2015 4336

5 2016 6310

Sumber: Hasil Analisa (2019)

Berdasarkan data jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah dan status

Kabupaten Tabanan tahun 2012-2016 tersebut, dibuat peramalan pasar dengan

menggunkan metode trend linier sebagai berikut:

18

Tabel 4.4 Perhitungan Tren Linier Permintaan Perumahan

Tahun Y X XY X2

2012 1.778 -2 -3.556 4

2013 2.132 -1 -2.132 1

2014 3.050 0 0 0

2015 4.336 1 4.336 1

2016 6.310 2 12.621 4

Total 17.606 0 11.269 10


Y = a x bX

a = ∑y

n =

17.606

5 = 3.521

b = ∑xy

∑x2 = 11.269

10 = 1.126,9

Jadi persamaan liniernya adalah :

Y = 3.521 + 1.126,9 X

1. Untuk tahun 2017 nilai X adalah 3, sehingga diperoleh persamaan sebagai

berikut:

Y = 3.521 + 1.126,9 X

= 3.521 + 1.126,9 X 3

= 6.902

Sehingga jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah di Kabupaten

Tabanan tahun 2018 diperkirakan sejumlah 6.902 rumah tangga.


berikut:

Y = 3.521 + 1.126,9 X

= 3.521 + 1.126,9 X 4

19

= 8.029




berikut:

Y = 3.521 + 1.126,9 X

= 3.521 + 1.126,9 X 5

= 9.156




berikut:

Y = 3.521 + 1.126,9 X

= 3.521 + 1.126,9 X 6

= 10.283




berikut:

Y = 3.521 + 1.126,9 X

= 3.521 + 1.126,9 X 7

= 11.410



Selanjutnya, data jumlah rumah tangga yang tidak memiliki rumah Kabupaten

Tabanan tahun 2012 sampai tahun 2021, digambarkan dalam bentuk diagram scatter

sebagai berikut:

20

Gambar 4.1 Grafik proyeksi permintaan perumahan berdasarkan Trend Linier

Penawaran Perumahan

Dalam menganalisis penawaran perumahan, pertumbuhan perumahan

diasumsikan sebagai penawaran perumahan. Hal tersebut dikarenakan berdasarkan

data pertumbuhan perumahan, dapat diketahui jumlah perumahan baru yang

dibangun untuk dikomersialkan. Data pertumbuhan rumah di Kabupaten Tabanan

dapat dilihat pada tabel berikut:

Tabel 4.5 Jumlah Perumahan Kabupaten Tabanan

Tahun Jumlah Perumahan

2012 284

2013 129

2014 51

2015 69

2016 27

Sumber: BPS Kabupaten Tabanan (2019)

Berdasarkan data jumlah perumahan Kabupaten Tabanan tahun 2012-2016

tersebut, dibuat peramalan pasar dengan menggunkan metode trend linier sebagai

berikut:

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

Jum

lah

Ru

mah

Tan

gga

yan

g Ti

dak

M

emili

ki R

um

ah S

end

iri

Tahun

21

Tabel 4.6 Perhitungan Tren Linier Penawaran Perumahan

Tahun Y X XY X2

2012 284 -2 -568 4

2013 129 -1 -129 1

2014 51 0 0 0

2015 69 1 69 1

2016 27 2 54 4

Total 560 0 -574 10


Berdasarkan data pada tersebut, dicari nilai trend liniernya:

Y = a x bX

a = ∑y

n =

560

5 = 112

b = ∑xy

∑x2 = -547

10 = -57,4

Jadi persamaan liniernya adalah :

Y = 112 – 57,4X

Dengan persamaan tersebut, selanjutnya dilakukan peramalan jumlah

perumahan tahun 2017-2021.

1. Untuk tahun 2017 nilai x adalah 3, sehingga diperoleh persamaan sebagai

berikut:

Y = 112 - 57,4 X

= 112 - 57,4 X 3

= -60.2 ≈ -61

Sehingga diperkirakan pada tahun 2017 tidak ada penawaran perumahan.


22

berikut:

Y = 112 - 57,4 X

= 112 - 57,4 X 4

= -117,6 ≈ -118



berikut:

Y = 112 - 57,4 X

= 112 - 57,4 X 5

=-175



berikut:

Y = 112 - 57,4 X

= 112 - 57,4 X 6

= -232,4 ≈ -233



berikut:

Y = 112 - 57,4 X

= 112 - 57,4 X 7

= -298,8 ≈ -290


Selanjutnya, data jumlah perumahan di Kabupaten Tabanan tahun 2012 sampai

tahun 2021, digambarkan dalam bentuk diagram scatter sebagai berikut:

23

Gambar 4.2 Grafik proyeksi penawaran perumahan berdasarkan Trend Linier

Analisis Kelayakan Aspek Pasar

Untuk menentukan apakah aspek pasar perumahan layak atau tidak dapat dilihat

dengan membandingkan antara pertumbuhan jumlah rumah tangga yang tidak

memiliki rumah yang tidak memiliki rumah sendiri Kabupaten Tabanan

(permintaan) dan pertumbuhan jumlah perumahan Kabupaten Tabanan

(penawaran). Jumlah permintaan diasumsikan 5% dari jumlah rumah tangga yang

tidak memiliki rumah.

Tabel 4.7 Perhitungan Kelayakan Aspek Pasar

Tahun Jumlah Perumahan

(penawaran)

5% dari Jumlah Rumah Tangga yang Tidak

Memiliki Rumah Sendiri (Permintaan)

2017 0 348

2018 0 407

2019 0 467

2020 0 528

2021 0 590


Berdasarkan tabel tersebut, dapat dilihat jumlah permintaan perumahan

diramalkan selalu meningkat sedangkan diramalkan tidak ada penawaran

-400

-300

-200

-100

0

100

200

300

400

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

Pen

awar

an P

eru

mah

an

Tahun

24

perumahan. Sehingga dapat disimpulkan proyek perumahan Nusa Asri di

Kabupaten Tabanan layak dilaksanakan.

25

BAB V

PENUTUP

Simpulan

Berdasarkan hasil analisis aspek teknis, dan pasar proyek pembangunan

Perumahan Nusa Asri didapat simpulan sebagai berikut:

1. Aspek Teknis

Dilihat dari aspek teknis dengan penilaian luas bangunan, didapat hasil

koefisien luas bangunan Perumahan Nusa Asri telah memenuhi persyaratan rencana

tata ruang wilayah Kabupaten Tabanan tahun 2011-2030, dengan nilai KDB sebesar

26% lebih kecil dari 70% dan nilai KLB sebesar 26% lebih kecil dari 1.2 kali nilai

KDB. Dengan demikian luas bangunan pada proyek pembangungan Perumahan

Nusa Asri setelah dilakukan analisis teknis adalah layak.

2. Aspek Hukum

Dari hasil analisa aspek hukum, IMB nomor 00747/IMB Tahun 2018 maka

secara hukum pembangunan proyek Perumahan Nusa Asri layak untuk

dilaksanakan.

3. Aspek Pasar

Hasil analisis aspek pasar dengan menggunakan metode peramalan

menunjukkan bahwa permintaan perumahan di Kabupaten Tabanan setiap tahunnya

meningkat dan penawaran yang ada menurun. Maka jumlah permintaan terhadap

Perumahan Nusa Asri berdasarkan hasil peramalan adalah sebagai berikut

- Tahun 2017 : 348 unit

- Tahun 2018 : 407 unit

- Tahun 2019 : 467 unit

- Tahun 2020 : 528 unit

- Tahun 2021 : 590 unit

Jumlah permintaan diatas lebih besar dari jumlah penawaran perumahan yaitu

sebanyak 200 unit, dengan demikian jika ditinjau dari aspek pasar, proyek

pembangungan Perumahan Nusa Asri adalah layak dilakukan.

26

Saran

Untuk penyempurnaan hasil studi kelayakan, saran yang dapat penulis

berikan adalah perlunya perluasan ruang lingkup aspek studi seperti aspek hukum,

aspek finansial, dan sosial ekonomi.

27

DAFTAR PUSTAKA

Choliq, A., Rivai, W., dan Sumarna, H. 1993. Evaluasi Proyek (Suatu Pengantar).

Edisi Revisi, Pionir Jaya, Bandung, dalam Putra, I.B.A.D. 2010. Analisis

Finansial Pada Pembangunan Proyek Perumahan (Studi Pada Proyek

Perumahan Graha Permata Sejahtera di Kabupaten Tabanan). (Tugas

Akhir yang tidak dipublikasikan, Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik

Universitas Udayana,2010), hlm. 20

Giatman,M. 2011. Ekonomi Teknik. Rajawali Pers, Jakarta.

Ibrahim, Yacob. 2009. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi Revisi, Jakarta: PT Rineka

Cipta.

Kabupaten Gianyar. 2012. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Gianyar

Tahun 2012 – 2032..

Kasmir dan Jakfar. 2012. Studi Kelayakan Bisnis. Edisi Revisi, Jakarta : Kencana

Prenada Media Grup.

Pujawan, I., N., (1996). Ekonomi Teknik, Edisi Pertama. Guna Widya.

Surabaya Soeharto, I. 1997. Manajemen Proyek Dari Konseptual Sampai

Operasional.

Erlangga, Jakarta, dalam Putra, I.B.A.D. 2010. Analisis Finansial Pada

Pembangunan Proyek Perumahan (Studi Pada Proyek Perumahan Graha

Permata Sejahtera di Kabupaten Tabanan). (Tugas Akhir yang tidak

dipublikasikan, Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas

Udayana,2010), hlm. 13-14.

Subagyo, A. 2007. Studi Kelayakan Teori dan Aplikasi. Jakarta: PT. Elex Media

Komputindo.

Suratman. 2001. Studi Kelayakan Proyek : Teknik dan Prosedur Penyusunan

Laporan, Edisi Pertama. J&J Learning, Yogyakarta, dalam Putra, I.B.A.D.

2010. Analisis Finansial Pada Pembangunan Proyek Perumahan (Studi

Pada Proyek Perumahan Graha Permata Sejahtera di Kabupaten

Tabanan). (Tugas Akhir yang tidak dipublikasikan, Jurusan Teknik Sipil

Fakultas Teknik Universitas Udayana,2010), Hlm 14-15.

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan

Kawasan Permukiman.

Documents

ANALISIS ASPEK TEKNIS, HUKUM, DAN PASAR PENGEMBANGAN