ANALISIS STATUS KEPEMILIKAN DALAM PEMBIAYAAN RUMAH …

ANALISIS STATUS KEPEMILIKAN DALAM PEMBIAYAAN RUMAH

(KPR) DENGAN MENGGUNAKAN AKAD MUSYARAKAH

MUTANAQISAH (Studi kasus di Bank CIMB Niaga Syariah)

SKRIPSI

Diajukan kepada Fakultas Syariah dan Hukum

untuk Memenuhi Salah Satu Syarat Memperoleh

Gelar Sarjana Hukum (S.H.)

Oleh:

AHLA FARIDAH

11160490000046

PROGRAM STUDI HUKUM EKONOMI SYARIAH

FAKULTAS SYARIAH DAN HUKUM

UIN SYARIF HIDAYATULLAH

JAKARTA

2021 M/1441 H

i

ii

iii

iv

ABSTRAK

Nahla Faridah. NIM 11160490000046.ANALISIS STATUS KEPEMILIKAN

DALAM PEMBIAYAAN RUMAH (KPR) DENGAN MENGGUNAKAN

AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH DI BANK CIMB NIAGA

SYARIAH. Program Studi Hukum Ekonomi Syariah, Fakultas Syariah dan

Hukum, Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta, 1442 H/2020 M.

Tujuan yang ingin di capai pada penelitian ini adalah Untuk menjelaskan

dan menganalisis mekanisme pembiayaan kepemilikan rumah dan pengalihan

kepemilikan dalam akad Musyarakah mutanaqisah yang berbeda antara fatwa

DSN MUI No. 73 tahun 2008 dan praktek di CIMB Niaga Syariah dalam

perspektif hukum islam dan hukum perdata serta implikasinya.

Penelitian ini menggunakan pendekatan penelitian hukum normatif

dan empiris dengan spesifikasi bersifat deskriptif analisis. Teknik pengumpulan

data melalui wawancara oleh Syariah Auto & Unsecured Financing

HeaddanConsumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim CIMB Niaga

Syariah serta melakukan studi dokumen yaitu seluruh peraturan Per Undang-

Undangan yang berkaitan dengan pembiayaan kepemilikan rumah dengan

menggunakan akad musyarakah mutanaqisah.

Hasil penelitian menunjukkan bahwasanya terdapat ketidak sesuaian pada

proses pembiayaan kepemilikan rumah dan mengenai status kepemilikan rumah

yang menggunakan akad musyarakah mutanaqisah dengan fatwa DSN MUI No.

73 tahun 2008 salah satunya yaitu mengenai biaya-biaya asuransi yang di

bebankan kepada nasabah seharusnya pembayaran premi asuransi melalui akad

musyarakah mutanaqisah dibagi dan di tanggung bersama oleh kedua belah pihak

yaitu pihak bank dengan nasabah secara proporsional kecuali jika nasabah

menyatakan bersedia secara sukarela membayar premi asuransi. Dan terdapat

permasalahan mengenai pencantuman nama nasabah pada sertifikat kepemilikan

rumah di awal pembiayaan. Oleh karena itu dapat di katakan bahwa CIMB Niaga

Syariah tidak melakukan pengalihan objek kepada nasabah pada saat selesai

pelunasan, karena selama nasabah belum melunasi porsi kepemilikan bank maka

kepemilakan aset tersebut masih atas nama bersama (bank dan nasabah). Hal ini

v

dikarenakan belum ada kontraksi hukum yang memberikan ketentuan terhadap

kepemilikan bersama yang terbilang hemat bagi para pihak dan dapat mengurangi

beberapa resiko yang akan timbul di kemudian hari.

Kata kunci : Akad Musyarakah mutanaqisah, Kepemilikan Objek,

Pembiayaan KPR

Dosen Pembimbing : Dr. Ir. M. Nadratuzzaman Hosen, MS, M.Ec

vi

KATA PENGANTAR

Segala puji bagi Allah SWT yang telah memberikan rahmat dan karunia-

Nya kepada penulis, sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan

baik. Shalawat dan salam senantiasa tercurah kepada kepada teladan terbaik

Baginda Nabi Besar Muhammad SAW yang telah mengantarkan manusia dari

zaman kegelapan ke zaman yang terang benderang.

Skripsi ini merupakan tugas akhir sebagai syarat memperoleh gelar

Sarjana Hukum (S.H.) di Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah Jakarta.

Penulis menyadari bahwa penulisan ini tidak dapat terselesaikan tanpa dukungan

dari berbagai pihak baik moril maupun materil. Oleh karena itu, penulis ingin

menyampaikan ucapan terimakasih kepada semua pihak yang telah membantu

dalam penyusunan skripsi ini terutama kepada:

1. Bapak Dr. Ahmad Tholabi Kharlie, S.H., M.H., M.A. selaku Dekan

Fakultas Syariah dan Hukum Universitas Islam Negeri Syarif Hidayatullah

Jakarta.

2. Bapak AM. Hasan Ali, M.A. selaku Ketua Program Studi Hukum Ekonomi

Syariah dan Bapak Dr. Abdurrauf, Lc., M.A., selaku Sekretaris Program

Studi Hukum Ekonomi Syariah.

3. BapakDr. Ir. M. Nadratuzzaman Hosen, MS, M.Ec.. selaku dosen

pembimbing skripsi yang senantiasa meluangkan waktu memberikan arahan

dan masukan bagi penulis sehingga dapat menyelesaikan skripsi ini.Semoga

Allah SWT senantiasa memberikan keberkahan dan kesehatan kepada

bapak. Aamiin

4. Bapak Drs. Hamid Farihi MA. selaku Dosen Pembimbing Akademik yang

senantiasa meluangkan waktu dan tenaganya demi memberi dukungan dan

kelancaran akademik selama penulis menjalankan masa perkuliahan.

Semoga Allah SWT senantiasa memberikan keberkahan dan kesehatan

kepada bapak. Aamiin

vii

5. Seluruh Dosen, Para Pengurus Perpustakaan Fakultas, Pengurus

Perpustakaan Umum dan Staf Akademik Fakultas Syariah dan Hukum UIN

Syarif Hidayatullah Jakarta atas bimbingan dan pengajaran, serta

memberikan kemudahan dan akses penulis demi kelancaran skripsi ini.

6. Orang tua tercinta Bapak Ahmad Zayadi dan Ibu Khoiriyah, beserta abang,

kakak dan adik yang penulis sayangi, yang senantiasa tiada henti

memberikan dukungan moril dan materiil serta kesabaran, keikhlasan,

perhatian, cinta dan kasih sayang, serta doa dan munajatnya kepada Allah

SWT.

7. Bank CIMB Niaga Syariah Pusat yang telah memberikan kesempatan

kepada penulis untuk memperoleh data dan informasi terkait penelitian,

khususnya kepada Bapak Muhammad Yusuf selaku Syariah Auto &

Unsecured Financing Head dan serta Bapak Mochammad Akbar Rizky

selaku Consumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim, yang mau

meluangkan waktunya untuk diwawancarai oleh penulis.

8. Kepada sahabat-sahabat penulis khususnyaAulia Khoirunisaa, Nida Aisyah,

Salsabilla, Riski Amelia, Sarah Salsabila, Novianto Nurkhalif, Muhamad

Riski, Rafly Zeldhan, Muhamad Abduh, Kemalsyah, Fildzah Utami, syifa,

Nanda. yang selalu memberikan dukungan, semangat dan setia

mendengarkan keluh kesah penulis.

9. Teman-teman seperjuangan Hukum Ekonomi Syariah angkatan 2016,

teman-teman GIBEI FSH UIN JKT, teman-teman Alumni Al Ittihad UIN

JKT, beserta teman-teman KKN 89 Wakanda yang sudah memberikan

pengalaman dan cerita yang berkesan.

10. Kepada seluruh pihak terkait yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu,

tanpa mengurangi rasa hormat, penulis mengucapkan terimakasih yang

sebesar-besarnya, semoga Allah SWT membalas dengan kebaikan atas

segala yang telah kalian berikan Aamiin.

viii

Bekasi , Januari 2021

Nahla Faridah

ix

DAFTAR ISI

LEMBAR PERNYATAAN ....................................................................................... ii

ABSTRAK ................................................................................................................. iv

KATA PENGANTAR ............................................................................................... vi

DAFTAR ISI .............................................................................................................. ix

BAB I ........................................................................................................................... 1

PENDAHULUAN ....................................................................................................... 1

A. Latar Belakang Masalah ................................................................................ 1

B. Identifikasi Masalah ....................................................................................... 5

C. Batasan Masalah ............................................................................................ 6

D. Rumusan Masalah .......................................................................................... 6

E. Tujuan Penelitian ........................................................................................... 6

F. Manfaat Penelitian ......................................................................................... 7

1. Secara Akademik ....................................................................................... 7

2. Secara Praktis ............................................................................................. 7

G. Sistematika Penulisan .................................................................................... 7

BAB II ......................................................................................................................... 9

LANDASAN TEORI .................................................................................................. 9

A. Kajian Teori ................................................................................................... 9

1. Akad Musyarakah mutanaqisah ................................................................. 9

2. Kepemilikan objek ................................................................................... 18

3. Pembiayaan KPR ..................................................................................... 21

B. Review Penelitian Terdahulu ....................................................................... 24

BAB III ...................................................................................................................... 30

METODE PENELITIAN ........................................................................................ 30

A. Jenis Penelitian............................................................................................. 30

B. Pendekatan Penelitian .................................................................................. 30

C. Sumber Data................................................................................................. 30

x

D. Teknik Pengumpulan Data ........................................................................... 31

a) Wawancara............................................................................................... 31

b) Studi terhadap dokumen-dokumen .......................................................... 31

E. Teknik Analisis Penelitian ........................................................................... 32

F. Kerangka Analisis ........................................................................................ 33

BAB IV ...................................................................................................................... 34

ANALISIS TERHADAP PELAKSANAAN DAN STATUS KEPEMILIKAN


AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH ......................................................... 34

A. Pelaksanakan Akad Musyarakah mutanaqisah Dalam Pembiayaan

Kepemilikan Rumah (KPR) di CIMB Niaga Syariah .................................. 34

1. Syarat dan Ketentuan Pembiayaan Kepemilikan Rumah di CIMB

Niaga Syariah ................................................................................................... 34

2. Proses Pembiayaan Kepemilikan Rumah dengan Menggunakan Akad

Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah .......................................... 38

3. Analisis pelaksanaan pembiayaan kepemilikan (KPR) dengan

menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah .......... 42

B. Staus Kepemilikan Terhadap Pembiayaan Rumah yang Menggunakan

Akad Musyarakah mutanaqisah ................................................................... 53

1. Status Kepemilikan Aset dengan Akad Musyarakah mutanaqisah Pada

Pembiayaan Kepemilikan Rumah (KPR) di CIMB Niaga Syariah .................. 53

2. Analisis Praktek Penetapan Status Kepemilikan Aset Terhadap

Pembiayaan Rumah yang Menggunakan Akad Musyarakah mutanaqisah ...... 55

BAB V ........................................................................................................................ 61

PENUTUP ................................................................................................................. 61

A. Kesimpulan .................................................................................................. 61

B. Rekomendasi ................................................................................................ 62

DAFTAR PUSTAKA ............................................................................................... 64

LAMPIRAN-LAMPIRAN ...................................................................................... 68

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Seiring perkembangan zaman dan kemajuan teknologi, perubahan-

perubahan pada sistem keuangan semakin pesat, hal ini sejalan dengan

persaingan yang ketat dalam dunia perbankan. Oleh karena itu, dunia

perbankan harus bisa mengimbangi permintaan pasar terkait dengan inovasi-

inovasi dalam dunia perbankan. Termasuk dalam produk penyaluran

pembiayaan pada sektor rumah tangga yang di dominasi oleh pemilikan rumah

tinggal. Salah satu produk perbankan syariah yang mempunyai peluang untuk

digunakan secara luas pada perbankan syariah di indonesia ialah musyarakah

mutanaqisah. Dalam rangka pengembangan produk, bank syariah harus

berpedoman kepada prinsip syariah dan juga perlu mempertimbangkan

ketentuan hukum positif. Hal tersebut penting agar terdapat keselarasan

sehingga produk tersebut dapat diaplikasikan tanpa menimbulkan resiko

hukum (legal risk) atau resiko finansial bagi bank dikemudian hari.1

Kebutuhan rumah sebagai tempat tinggal atau hunian merupakan

kebutuhan dasar bagi setiap orang, disamping kebutuhan pangan (makanan)dan

sandang (pakaian). Kebutuhan rumah dari tahun ketahun semakin meningkat

dengan meningkatnya jumlah penduduk terutama diperkotaan yang berasal dari

pertumbuhan alamiah maupun urbanisasi.2 Hal ini di buktikan dengan laporan

perkembangan keuangan syariah pada tahun 2019, porsi pembiayaan untuk

kepemilikan rumah tinggal sebesar 22,45% lebih unggul dibanding dengan

kepemilikan peralatan rumah tangga sebesar 12,32%, kepemilikan kendaraan

1 Muchammad fachtur rozaq “Tinjauan hukum islam terhadap kepemilikan aset dengan

akad musyarakah mutanaqisah (studi kasus:produk pembiayaan kepemilikan rumah (PKR) di

Bank CIMB Niaga Syariah cabang pandanaran)” (Semarang : Skripsi S1 Universitas Islam Negeri

Walisongo, 2017), hlm. 2 2 Muchammad fachtur rozaq “Tinjauan hukum islam terhadap kepemilikan aset dengan


Bank CIMB Niaga Syariah cabang pandanaran)” (Semarang : Skripsi S1 Universitas Islam Negeri

Walisongo, 2017), hlm.1

2

bermotor sebesar 3,10%, kepemilikan ruko sebesar 1,02%, dan kepemilikan

flat atau apartemen sebesar 0,83%.3

untuk memenuhi kebutuhan masyarakat agar memiliki rumah, dalam hal

ini CIMB Niaga Syariah sebagai lembaga intermediasi yang fungsi utamanya

adalah menghimpun dana dari masyarakat surplus dana dan menyalurkannya

kepada masyarakat defisit dana 4 . Mengalami pertumbuhan dalam penyaluran

pembiayaan pada tahun 2019 sebesar 25,0% atau naik sebesar Rp. 6,62 triliun dari tahun

sebelumnya yang teratat Rp. 26,51 triliun dan meningkat total DPK 37,5% menjadi Rp.

32,59 triliun serta terjaga nya NPF dibawah 1%, termasuk Penyaluran pembiayaan pada

kredit kepemilikan rumah (KPR) di CIMB Niaga Syariah yang juga mengalami

pertumbuhan yang kuat pada tahun 2019 dengan kenaikan sebesar 12,52% menjadi Rp.

33,78 triliun atau naik Rp. 3,76 triliun dari tahun sebelumnya yang teratat sebesar Rp.

30,02 triliun.5

Produk yang ditawarkan CIMB Niaga Syariah dalam pembiayaan kepemilikan

rumah salah satunya yaitu KPR ib flexi dengan menggunakan akad Musyarakah

mutanaqisah dengan konsep kongsi kepemilikan rumah antara nasabah dan bank

yang secara bersama-sama menyerahkan modalnya untuk membeli properti

tersebut yang selanjutnya nasabah sepakat untuk menyewa manfaat atas

properti tersebut dengan menggunakan akad ijarah.

Akad musyarakah mutanaqisah merupakan salah satu produk berbasis

bagi hasil yang mana dalam akad ini adanya kerjasama antara dua pihak atau

lebih untuk suatu usaha tertentu. Masing-msaing pihak memberikan kontribusi

dana (al-mal,capital), atau keahlian/manajerial (a’mal, expertise) dengan

kesepakatan keuntungan dibagi bersama, dan jika terjadi kerugian di tanggung

bersama.6

3 www.ojk.go.id 4Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, (Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada,

2000), hlm. 91 5 PT. CIMB Niaga, Laporan Tahunan 2019

6 Ahmad Dahlan, Bank Syariah (Yogyakarta : Teras, 2012), hlm. 169

3

Spesifikasi akad musyarakah mutanaqhisah pada produk perbankan

syariah di Indonesia adalah; dilaksanakan dengan tujuan pembiayaan

pembelian properti baru, lama, take over dan refinancing. Jangka pembiayaan

adalah jangka menengah dan jangka panjang.

Proses pelaksanaan akad musyarakah mutanaqisah menggunakan

kesempatan angsuran lebih ringan dengan minimal DP 20% atau bisa lebih

banyak lagi. Kemudian Bank akan memberikan pembiayaan yang diinginkan

oleh nasabah dengan tunai dan sertifikat atas nama Bank dan nasabah.

Sertifikat kepemilikan akan bergantimenjadi satu pihak (nasabah) apabila

hishah kepemilikan Bank beralih kepada nasabah dikarenakan pembayaran

porsi kepemilikan oleh nasabah setiap bulannya sehingga kepemilikan nasabah

menjadi 100% dan kepemilikan Bank 0% maka objek pembiayaan tersebut

sepenuhnya milik nasabah.

Adapun besaran kepemilikan dapat ditentukan sesuai dengan sejumlah

modal atau dana yang disertakan dalam kontrak kerja sama tersebut.

Selanjutnya nasabah akan membayar (mengangsur) sejumlah modal/dana yang

dimiliki oleh bank syariah. Perpindahan kepemilikan dari porsi bank syariah

kepada nasabah seiring dengan bertambahnya jumlah modal nasabah dari

pertambahan angsuran yang dilakukan nasabah. Hingga angsuran berakhir

berarti kepemilikan suatu barang atau benda tersebut sepenuhnya menjadi

milik nasabah. Penurunan porsi kepemilikan bank syariah terhadap barang atau

benda tersebut berkurang secara proporsional sesuai dengan besarnya

angsuran.7

Selain sejumlah angsuran yang harus dilakukan nasabah untuk me-

ngambil alih kepemilikan, nasabah harus membayar sejumlah sewa ke-pada

bank syariah hingga berakhirnya batas kepemilikan bank syariah. Pembayaran

7 Dadin solihin, “IMPLEMENTASI PEMBIAYAAN MUSYĀRAKAH

MUTANĀQISHAH (MMQ) DI LEMBAGA KEUANGAN SYARIAH (LKS)(Penelitian di PT.

Bank Muamalat Indonesia, Tbk.Kantor Cabang Bandung)” (Bandung : Skripsi S1 Universitas

Islam Negri Sunan Gunung Djati, 2018), hlm. 3

4

sewa dilakukan bersamaan dengan pembayaran angsuran8. Maka bagi hasil

antara pihak Bank dan pihak Nasabah didasarkan pada hasil penggunaan

manfaat atas aset bersama tersebut secara komersial berupa pendapatan ujroh

dari penyewaan aset dengan akad ijarah (sewa) sesuai nisbah bagi hasil dan

biaya sewa yang disepakati. 9

Lebih lanjut mengenai ketentuan dan kebolehan akad musyarakah

mutanaqisah telah dinyatakan dalam fatwa DSN MUI No.73 tahun 2008, dalam

hal ini meskipun sudah diatur dalam Fatwa DSN-MUI terdapat beberapa

permasalahan dalam implementasi akad musyarakah mutanaqisah dengan

praktiknya di lembaga keuangan syariah. Salah satunya yaitu mengenai status

kepemilikan yang mencantumkan satu pihak (nasabah) dalam kepemilikan

sertifikat aset dari awal pembiayaan langsung di atas namakan nasabah.

Sebelum meneliti lebih lanjut penulis mengacu pada penelitian-penelitian

sebelumnya dengan tema yang serupa, antara lain : penelitian dari Ikhsan

dwitama yang menyebutkan bahwa Terdapat masalah kepemilikan sertifikat

sebagai aspek hukum pembuktian dalam penerapan akad Musyarakah

Mutanaqisah ini. Bahwa sertifikat sebagai bukti kepemilikan yang sah hanya di

atas namakan nasabah saja. Bank Muamalat Indonesia memilih untuk

mencantumkan nama nasabah di awal perjanjian, padahal nasabah pada saat itu

belum benar-benar memiliki hunian tersebut. Fatwa DSN tentang Musyarakah

Mutanaqisah pun mengatakan kepemilikan baru berpindah kepada nasabah jika

telah dilakukan pelunasan seluruhnya. Hasil penelitian menunjukkan bahwa

penulisan nama nasabah dilakukan untuk menghindari biaya ganda, dan

dilakukan berdasarkan pasal 1338 KUHPerdata mengenai asas kebebasan

berkontrak. Meskipun demikian, hal ini tidak menghapuskan kenyataan bahwa

BMI telah melanggar ketentuan pada fatwa MMQ ini, karena tidak melakukan

8Nadratuzzaman hosen “Musyarakh mutanaqishah“ , Al-iqtishad vol. I, No. 2. (2009),

hlm.48 9 Otoritas Jasa Keuangan, Standar produk musyarakah dan musyarakah mutanaqisah

(Jakarta, 2016), hlm. 123

5

pengaliha objek pembiayana di akhir periode pembiayaan setelah nasabah

melunasi seluruh kewajibannya untuk membeli porsi kepemilikan dariBMI.10

Kemudian penelitian dari Muchammad fachtur rozaq yang menyimpulkan

bahwa di Bank CIMB Niaga Syariah cabang pandanaran kepemilikan sertifikat

aset dari awal pembiayaan langsung di atas namakan nasabah. Hal ini hanyalah

upaya dari para syarik untuk dapat mempermudah dan menghindari biaya

ganda. Oleh karena itu permasalahan kepemilikan aset atas nama nasabah ini

tidaklah menjadi bukti bahwa objek pembiayaan telah dimiliki oleh nasabah

sepenuhnya, melainkan untuk mempermudah nasabah dalam pengalihan objek

pembiyaan ini hal ini dilakukan debgan asas kebebasan berkontrak kesepakatan

para pihak. Meskipun demikian dalam praktiknya tetap saja melanggar fatwa

DSN-MUI tentang musyarakah mutanaqisah pada ketentuaan akad butir 5.11

Berdasarkan latar belakang di atas, penulis tertarik untuk mengisi

kekosongan dalam penelitian sebelumnya yaitu penelitian dari muchammad

fachtur rozaq. Yang akan dibahas lebih lanjut dalam bentuk penelitian yang

berjudul “ANALISIS STATUS KEPEMILIKAN DALAM PEMBIAYAAN

RUMAH DENGAN MENGGUNAKAN AKAD MUSYARAKAH

MUTANAQISAH (studikasus di CIMB Niaga Syariah) “

B. Identifikasi Masalah

Berdasarkan penjelasan latar belakang maka permasalahan yang dapat

diperoleh adalah sebagai berikut:

Berdasarkan penjelasan latar belakang maka permasalahan yang dapat

diperoleh adalah sebagai berikut:

1. Masyarakat yang belum mengetahui tentang pembiayaan kpemilikan

rumah (KPR) dengan menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah

10Ikhsan dwitama, “Studi penerapan akad musyarakah mutanaqisah pada KPR Muamalat

IB kongsi BankMuamalat” (Bandung : Skripsi S1 Universitas Padjajaran, 2017) 11 Muchammad fachtur rozaq “Tinjauan hukum islam terhadap kepemilikan aset dengan


Bank CIMB Niaga Syariah cabang pandanaran)”, (Semarang : Skripsi S1 Universitas Islam Negeri

Walisongo,2017)

6

2. Perlu adanya telaah kesesuaian pelaksanaan pembiayaan kpemilikan

rumah (KPR) dengan akad Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga

Syariah

3. Dalam praktiknya status kepemilikan dalam pembiayaan rumah

(KPR) dengan menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah

cenderung tidak sesuai dengan ketentuan yang telah ditetapkan

dalam peraturan perundang-undangan dan Fatwa

C. Batasan Masalah

Berhubung banyaknya permasalahan yang teridentifikasi dalam konteks

penelitian ini oleh karenanya agar peneliti tidak terlalu luas maka penulis

membatasi lingkup penelitian tentang mekanisme status kepemilikan terhadap

pembiayaan rumah yang menggunakan akad musyarah mutanaqishah di CIMB

Niaga Syariah

D. Rumusan Masalah

Pada praktiknya Bank CIMB Niaga Syariah dalam melaksanakan

pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) dengan akad Musyarakah mutanaqisah

masih terdapat kendala dan permasalahan. Maka penulis mengidentifikasi

persoalan tersebut menjadi 2 rumusan masalah yang terdiri dari:

1. Bagaimana pelaksanaan akad Musyarakah mutanaqisah dalam

pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) di CIMB Niaga Syariah?

2. Apakah status kepemilikan terhadap pembiayaan rumah yang

menggunakan akad musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah

sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan fatwa yang berlaku?

E. Tujuan Penelitian

1. Untuk menganalisis pengalihan kepemilikan dalam akad Musyarakah

mutanaqisah yang berbeda antara fatwa DSN MUI No. 73 tahun 2008 dan

praktek di CIMB Niaga Syariah dalam perspektif hukum islam dan hukum

perdata serta implikasinya.

7

F. Manfaat Penelitian

1. Secara Akademik

Hasil penelitian ini melanjutkan penelitian sebelumnya dan diharapkan

dapat menjadi referensi ilmiah untuk penelitian selanjutnyayang akan

melakukan penelitian yang relevan dikemudianharimengenai musyarakah

mutanaqisah atau dapat memberikan informasi kepada masyarakat tentang

status kepemilikan aset dalam pembiayaan rumah (KPR) dengan

menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah.

2. Secara Praktis

Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberi masukan kepada

industri perbankan syariah dan kebijakan otoritas perbankan syariah dalam

mengevaluasi kesesuaian status kepemilikan dengan menggunakan akad

Muyarakah mutanaqishah pada produk pembiayaan kepemilikan rumah

(KPR) yang dijalankan, agar tetap berada dalam ketentuan yang telah

ditetapkan.

G. Sistematika Penulisan

Penulisan karya ilmiah ini terdiri dari lima bab dengan perincian sebagai

berikut:

BAB I PENDAHULUAN

Bab ini berisi latar belakang permasalahan, identifikasi,

pembatasan dan rumusan masalah, tujuan dan manfaat

penelitian, kerangka konseptual,serta sistematika

penulisan skripsi.

BAB II LANDASAN TEORI

Bab ini berisi penjelasan teori terkait dengan

permasalahan yang akan diteliti berdasarkan tinjauan

pustaka. Penulis menguraikan teori tentang akad

Musyarakah mutanaqisah, dasar huku, Musyarakah

mutanaqisah, kepemilikan objek, pembiayaan KPR, serta

teori umum lainnya. Selain itu bab ini berisi review

8

penelitian terdahulu untuk membandingkan keorisinalitas

penelitian yang penulis laksanakan.

BABIII METODE PENELITIAN

Bab ini memuat jenis penis penelitian, pendekatan

penelitian, sumber data, teknik pengumpulan data, teknis

analisis penelitian, serta kerangka analisis.

BAB IV HASIL ANALISIS DAN PEMBAHASAN

Bab ini merupakan inti pembahasan penelitian yang akan

membahas mengenai permasalahan yang diteliti yaitu

mengenai analisis status kepemilikan dalam pembiayaan

rumah (KPR) dengan menggunakan akad musayarakah

mutanaqishah di CIMB Niaga Syariah dalam perspektif

hukum islam dan hukum perdata.

BAB V PENUTUP

Bab ini berisi kesimpulan penelitian yang diperoleh pada

bab sebelumnya dan disertai dengan pemberian saran-

saran yang konstruktif terkait permasalahan yang

ditemukan.

9

BAB II

LANDASAN TEORI

A. Kajian Teori

1. Akad Musyarakah mutanaqisah

a. Pengertian akad Musyarakah mutanaqisah

Secara bahasa musyarakah atau syirkah berarti al-ikhtilat

atau penggabungan atau pencampuran. Menurut ulama fiqh,

syirkah secara istilah adalah penggabungan harta untuk dijadikan

modal usaha dan hasilnya yang bisa berupa keuntungan atau

kerugian dibagi bersama12.

Berdasarkan fatwa DSN MUI No. 08/DSN-MUI/IV/2000

tanggal 15 april 2000 tentang pembiayaan musayarakah, yang

dimaksud dengan pembiayaan musayarakah, yaitu pembiayaan

berdasarkan akad kerajasama antara dua pihak atau lebih untuk

suatu usaha tertentu, dimana masing-masing pihak memberikan

kontribusi dana dengan ketentuan bahwa keuntungan dan resiko

akan ditanggung bersama sesuai dengan kesepakatan13. Secara

spesifik bentuk kontribusi dari pihak yang bekerja sama dapat

berupa dana, barang dagangan (trading asset), kewiraswastaan

(entrepreneurship), kepandaian (skill), kepemilikian (property),

peralatan (equipment) atau intangible asset(seperti hak paten atau

goodwill, kepercayaan/ reputasi (credit worthiness) dan barang-

barang lainnya yang dapat dinilai dengan uang.14

Berdasarkan Pedoman Standar Akuntansi Keuangan

(PSAK), musyarakah terbagi menjadi dua yaitu:

12Naf’an, Pembiayaan Musyarakah dan Mudharabah, (Yogyakarta: Graha Ilmu, 2014),

hlm. 96

13 Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Fatwa Dewan Syariah Nasional

tentang Musyarakah, No.08/DSN-MUI/IV/2000

14 Andri Soemitra, Bank dan Lembaga Keungan Syariah, (Jakarta: Kencana Prenada

Media Group, 2009), hlm. 83.

10

a) Musyarakah Permanen

Musyarakah permanen adalah musyarakah dengan ketentuan

bagian dana setiap mitra ditentukan saat akad dan jumlahnya

tetap hingga akhir masa akad (PSAK No. 106 par. 04). Di

dalam musyarakah permanen, bagian setiap mitra ditentukan

sesuai akad dan jumlahnya tetap sampai berakhirnya masa

akad.15

b) Musyarakah Menurun/ Musyarakah Mutanaqisah

musyarakah mutanaqisha adalah kerjasama antara dua pihak

atau lebih dalam kepemilikansuatu barang atau usaha yang

mana salah satu pihak mengambilalih porsi saham dari pihak

lainnya sehingga yang bersangkutan menjadi pemilik tunggal

terhadap barang atau usaha yang dimaksud. Barang dalam

konteks di sini bisa berupa properti (rumah, ruko, rusum,

toko, dan lain-lain), ataupun mesin-mesin dan peralatan.

Usaha dalam konteks ini bisa berupa usaha perdagangan,

pengolahan (industri manufakturing) dan jasa-jasa seperti

usaha transportasi (taksi, pengangkutan barang). Keuntungan

maupun kerugian usaha ditanggung para pihak sesuai

perbandingan modal yang bersangkutan. Dalam konteks

kepemilikan barang, barang yang dimaksud barang yang bisa

disewakan atau diperjual belikan, yang mana hasil

pendapatan sewa atau keuntungan dibagikan para pihak.16

Menurut standar syariah AAOIFI (Accounting and

AuditingOrganization for Islamic Financial Institution),

Musyarakah mutanaqisah adalah bentuk musyarakah dimana

para mitra (syarik) berjanji untuk membeli bagian

15 Kautsar Riza Salman, Akuntansi Perbankan Syariah Berbasis PSAK Syariah, (Jakarta:

Akademia Permata, 2012), hlm. 247

16 Sugeng Widodo, Modal Pembiayaan Lembaga Keuangan Islam,(Yogyakarta:

Kaukaba, 2014), hlm 231

11

kepemilikan (equity share) dari mitra yang lain secara

bertahap sampai kepemilikannya secara sempurna berpindah

kepadanya. Transaksi ini dimulai dengan pembentukan

sebuah musyarakah yang sesudahnya diikuti dengan jual-beli

dari bagian kepemilikan (equity) yang terjadi di antara kedua

mitra. Karenanya, perlu ditekankan bahwa jual beli ini tidak

boleh disyaratkan dalam kontrak musyarakah.17

Selanjutnya melengkapi pengertian Musyarakah

mutanaqisah, Menurut fatwa DSN MUI No. 73/DSN-

MUI/XI/2008 tanggal 14 november 2008 tentang musyarakah

mutanaqisah, yang dimaksud dengan musyarakah mutanaqisah

adalah musayarakah atau syirkah yang kepemilikan aset

(barang) atau modal salah satu pihak berkurang disebabkan

pembelian secara bertahap oleh pihak lainnya18.

Berdasarkan pengertian tersebut di atas dapat disimpulkan

bahwa musyarakah mutanaqisah:

a) Musyarakah mutanaqisah merupakan produk turunan dari

musyarakah yang berbasisis bagi hasil dalam kerjasama

antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu

barang.

b) Porsi kepemilikan salah satu pihak terhadap barang secara

bertahap akan berkurang, sedangkan hak kepemilikan pihak

lainnya bertambah sesuai dengan besarnya angsuran.

c) Bagi hasil antara para pihak didasarkan pada hasil

penggunaan manfaat (sewa) atas aset bersama.

17AAOIFI. “Shari’a Standards, Accounting and Auditing Organization for Islamic

Financial Institutions”. Bahrain


tentang Musyarakah mutanaqisah, No.73/DSN-MUI/XI/2008

12

b. Dasar hukum musyarakah mutanaqisah

Sandaran hukum islam pada pembiayaan musayarakah

mutanaqishah, pada saat ini dapat disandarkan pada akad

musyarakah (kemitraan) dan ijarah (sewa). Karena di dalam akad

musyarakah mutanaqisah terdapat unsur syirkah dan unsur ijarah.

a) Al- Qur’an

QS. Shad ayat 24

لـطا ى نعا جه ؤال نعجتك ال قا ل لقد ظلمك بس ن الخ ه م وا ن كثيرا م ء ليبغي بعض

م لح من وا وعمل وا الص ى بعض ال الذين ا عل ا ه ت وقليل م

ما فتن وظن داو انا ب وخر را ك ه فا ستغفر ربه د ان عا و

Artinya: Daud berkata: "Sesungguhnya Dia telah

berbuat zalim kepadamu dengan meminta

kambingmu itu untuk ditambahkan kepada

kambingnya. dan Sesungguhnya kebanyakan

dari orang-orang yang berserikat itu

sebahagian mereka berbuat zalim kepada

sebahagian yang lain, kecuali orang-orang

yang beriman dan mengerjakan amal yang

saleh; dan Amat sedikitlah mereka ini". dan

Daud mengetahui bahwa Kami mengujinya;

Maka ia meminta ampun kepada Tuhannya

lalu menyungkur sujud dan bertaubat”

QS. Al-Maidah ayat 1

ها الذين ا ي ق ود من و ـاي م بهيمة ال نعا م ال ما ي تل ا اوف وا با لع م غير ا حلت لـك ى عليك

م ر يد وا نـت م ح حلى الص م م ما ي ريد ان الل يحك

13

Artinya: wahai orang-orang yang beriman!

Penuhilah janji-janji. Hewan ternak

dihalalkan bagimu, kecuali yang akan

disebutkan kepadamu, dengan tidak

menghalalkan berburu ketika kamu sedang

berihram (haji atau umrah). Sesungguhnya

Allah menetapkan hukum sesuai dengan

yang Dia kehendaki

QS. Al-Baqarah ayat 233

ضا عة وا لوا لد تم الر ن حولين كا ملين لمن ارا د ان ي وعلى المول ود ت ي رضعن اول ده

وف له سعها رزق ه ن وكسوت ه ن با لمعر ل ت ضا ل ت كلف نفس ال و ولدها ول ر وا لدة ب

ر لك وعلى الوا رث مثل ذ بولده مول ود له نه ما وتشاو فا ن ارا دا فصا ل عن ترا ض م

نا ح عليهما و فل ج م ان تسترضع ا ا اول د وا ن اردت م اذا سلمت م م نا ح عليك م فل ج تيت م ا ك

وف با لمعر ق وا الل و وا ت وا علم

بما تعمل ون بصير ا ان الل

Artinya : Dan jika kamu ingin menyusukan anakmu

kepada orang lain, maka tidak ada dosa

bagimu memberika pembayaran dengan

cara yang patut. Bertakwalah kepada Allah

dan ketahuilah bahwa Allah Maha Melihat

apa yang kamu kerjakan.

b) Hadits

Hadits riwayat Abu Daud dari Abu Hurairah, Rasulullah

SAWberkata:

“Allah swt. berfirman: ‘Aku adalah pihak ketiga dari dua

orang yang bersyarikat selama salah satu pihak tidak

mengkhianati pihak yang lain. Jika salah satu pihak telah

berkhianat, Aku keluar dari mereka.” (HR. Abu Daud, yang

dishahihkan oleh al-Hakim, dari Abu Hurairah).

Hadis Nabi riwayat Tirmidzi dari ‘Amr bin ‘Auf al-Muzani,

Nabi SAW bersabda:

14

“ Shulh (penyelesaian sengketa melalui musyawarah untuk

mufakat) dapat dilakukan di antara kaum muslimin, kecuali

shulh yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan

yang haram; dan kaum muslimin terikat dengan syarat-syarat

mereka kecuali syarat yang mengharamkan yang halal atau

menghalalkan yang haram.”

c) Taqrir Nabi terhadap kegiatan musyarakah yang dilakukan oleh

masyarakat pada saat itu sebagaimana disebutkan oleh al-

Sarakhsiy dalam al-Mabsuth, juz II, halaman 151.19

c. Rukun dan Syarat Musyarakah mutanaqisah

Menurut T.M. Hasbi Ash-Shaddiqy ada empat komponen

yang harus dipenuhi untuk terbentuknya suatu akad yaitu sebagai

berikut :

1) Subjek perikatan (al-‘aqidain)

al-‘aqidain adalah para pihak yang melakukan akad. Sebagai

pelaku dari suatu tindakan hukum tertentu, yang dalam hal ini

tindakan hukum akad (perikatan), dari sudut hukum adalah

sebagai subjek hukum. 20 Subjek hukum sebagai pelaku

perbuatan hukum seringkali diartikan sebagai pihak pengemban

hak dan kewajiban. Subek hukum ini terdiri dari dua macam

yaitu :

a) Manusia

Manusia sebagai subjek hukum perikatan adalah pihak

yang sudah dapat dibebani hukum (mukallaf).21



20 Gemala dewi, Wirdiyaningsih, Yeni Salma Barlinti, Hukum Perikatan Islam di

Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2006), hlm 50.


Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2006), hlm 53

15

b) Badan hukum

Badan hukum adalah badan yang dianggap dapat bertindak

dalam hukum dan yang mempunyai hak kewajiban dan

perhubungan terhadap oranglain atau badan hukum lain.

Badan hukum memiliki kekayaan yang terpisah dari

perseorangan. Menurut R. Wirjono Prodjodikoro badan

hukum dapat berupa negara, daerah otonom, perkumpulan

orang-orang, perusahaan atau yayasan.

2) Objek perikatan (mahallal-‘aqd)

Mahall al-‘aqd adalah sesuatu yang dijadikan objek akad

dan dikenakan padanya akibat hukum yang ditimbulkan.

Bentuk objek akad dapat berupa benda berwujud maupun

benda tidak berwujud. Syarat yang harus dipenuhi dalam

mahallul ‘aqd adalah sebagai berikut22 :

a) Objek perikatan telah ada ketika akad di langsungkan,

perikatan yang objeknya tidak ada adalah batal, seperti

menjual anak hewan yang masih dalam perut induknya

atau menjual tanaman sebelum tumbuh.

b) Objek perikatan dibenarkan oleh syariah, benda yang

menjadi objek perikatan haruslah memiliki nilai dan

manfaat bagi manusia

c) Objek akad harus jelas dan dikenali, suatu benda yang

menjadi objek perikatan harus memiliki kejelasan yang

dapat diketahui oleh orang yang berakad. Hal ini bertujuan

agar tidak terjadi kesalahpahaman di antara para pihak

yang dapat menimbulkan sengketa.

d) Objek dapat diserah terimakan, artinya benda yang

menjadi objekperikatan dapat diserahkan pada saat akad

terjadi, atau pada waktu yang telah disepakati. Disarankan


Indonesia, (Jakarta: Kencana, 2006), hlm 60

16

bahwa objek perikatan berada dalam kekuasaan pihak

pertama agar mudah untuk menyerahkan kepada pihak

kedua.

3) Tujuan perikatan (maudhu’ al-‘aqd)

Maudhu ‘al-‘aqdadalah tujuan dan hukum suatu akad

disyariatkan untuk tujuan tersebut. Menurut ulama fiqih, tujuan

akad dapat dilakukan apabila sesuai dengan ketentuan syariah.

Menurut Ahmad Azhar Basyir syarat-syarat yang harus

dipenuhi agar suatu tujuan akad dipandang sah dan

memounyai akibat hukum, yaitu sebagai berikut:

a) Tujuan akad tidak merupakan kewajiban yang telah ada

atas pihak- pihak yang bersangkutan tanpa akad yang

diadakan.

b) Tujuan harus berlangsung adanya hingga berakhir

pelaksanaan akad.

c) Tujuan akad harus dibenarkan syara’.

4) Ijab dan Kabul (sighat al ‘aqd)

Sighat al ‘aqd merupakan suatu ungkapan para pihak yang

melakukan akad berupa ijab dan kabul. Ijab adalah suatu

pernyataan janji atau penawaran dari pihak pertama untuk

melakukan atau tidak melakukan sesuatu. Sedangkan kabul

merupakan suatu pernyataan menerima dari pihak kedua atas

penawaran yang dilakukan oleh pihak pertama.

Dalam ketentuan syariah, syarat-syarat sahnya akad

musyarakah mutanaqisah merupakan gabungan dari akad

musyarakah dan akad ijarah. Hal ini dikarenakan akad

musyarakah mutanaqisah merupakan penerapan dari

gabungan akad tersebut. Adapun syarat-syarat akad

musyarakah mutanaqisah meliputi:

a) Para pelaku dalam musyarakah mutanaqisah

17

harus cakap hukum dan baligh

b) Modal musyarakah mutanaqisah harus

diberikan secara tunai

c) Modal yang sudah diserahkan oleh setiap

mitra harus dicampur,tidak boleh dilakukan

pemisahan untuk kepentingankhusus

d) penentuan nisbah harus disepakati di awal

akad untuk menghindari risiko perselisihan

di antara mitra23.Masing-masing pihak harus

rela, artinya tidak ada unsur paksaan.

e) Objek musyarakah mutanaqisah harus jelas24

f) Kemanfaatan objek yang diperjanjikan

dibolehkan oleh agama

g) Biaya sewa objek musyarakah mutanaqisah

dibagi sesuai persentase porsi kepemilikan.

Ketentuan syariah tentang MMQ menurut

standar syariah AAOIFI (Accounting and

Auditing Organization for Islamic Financial

Institution) jual beli ini tidak boleh disyaratkan

dalam kontrak musyarakah. Dengan kata lain,

mitra yang akan membeli itu diizinkan untuk

memberi janji (wa’ad) untuk membeli. Wa’ad

ini harus terpisah (independent) dari kontrak

musyarakah. Sebagai tambahan, kesepakatan

jual beli juga harus terpisah dari musyarakah.

Tidak dibolehkan satu kontrak menjadi suatu

syarat untuk melakukan kontrak lainnya.25

23 Sri Nur Hayati dan Wasilah, Akuntansi Syariah, 147-148

24 Chairuman pasaribu dan Suhrawardi, Hukum Perjanjian Dalam Islam, 53-54

25AAOIFI. (2007). Shari’a Standards, Accounting and Auditing Organization for Islamic

Financial Institutions. Bahrain.

18

Ketentuan khusus Musyarakah mutanaqisah

berdasarkan fatwa DSN MUI no 73 tahun2008

yaitu :

a) Aset Musyarakah Mutanaqisah dapat di-

ijarah-kan kepada syarik atau pihak lain.

b) Apabila aset Musyarakah menjadi objek

Ijarah, makasyarik (nasabah) dapat menyewa

aset tersebut dengan nilai ujrah yang

disepakati.

c) Keuntungan yang diperoleh dari ujrah

tersebut dibagi sesuai dengan nisbah yang

telah disepakati dalam akad, sedangkan

kerugian harus berdasarkan proporsi

kepemilikan. Nisbah keuntungan dapat

mengikuti perubahan proporsi kepemilikan

sesuai kesepakatan para syarik.

d) Kadar/Ukuran bagian/porsi kepemilikan

asset Musyarakah syarik (LKS) yang

berkurang akibat pembayaran oleh syarik

(nasabah), harus jelas dan disepakati dalam

akad;

e) Biaya perolehan aset Musyarakah menjadi

beban bersama sedangkan biaya peralihan

kepemilikan menjadi beban pembeli.26

2. Kepemilikan objek

Kepemilikan atau hak milik merupakan hak kebendaan yang paling

sempurna dibandingkan dengan hak-hak kebendaan lainnya, orang yang

mempunyai hak milik atas sesuatu benda dapat menikmati kegunaannya

dengan sepenuhnya dan dapat berbuat sebebas-bebasnya atas benda itu.



19

Artinya pemilik benda itu dapat menjual, meyewakan, menggadaikan,

menukarkan memberikan bahkan menghancurkan benda yang

dimilikinya, asal tidak melanggar undang-undang dan tidak menimbulkan

gangguan terhadap hak hak orang lain.27

Hak milik diatur dalam pasal 20-27 Undang-Undang No 5 tahun

1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria (UUPA). Pengertian

hak milik menurut ketentuan pasal 20 ayat (1) UUPA adalah hak yang

turun temurun, terkuat dan terpenuhi yang dapat di punyai orang atas

tanah dengan mengingat ketentuan pasal 6 UUPA.28

Hak milik dikatakan merupakan hak yang turun temurun karena

hak milik dapat diwariskan oleh pemegang hak kepada ahli warisnya.

Hak milik sebagai hak yang terkuat berarti hak tersebut tidak mudah

hapus dan mudah dipertahankan terhadap gangguan pihak lain.29

Para ulama fiqih juga membagi hak milik kebendaan (harta) dalam

3 bentuk yaitu :

1) Harta yang boleh dimiliki dan dijadikan dalam

penguasaan seseorang secara khusus (hak milik)

2) Harta yang sama sekali tidak boleh dijadikan milik

pribadi, yaitu apa-apa dominan yang menjadi

kepentingan umum, seperti laut dan sungai.

3) Harta yang boleh dimiliki apabila terdapat dasar

hukum yang memperbolehkannya, seperti harta wakaf.

Sedangkan hak milik sendiri dapat dibagi menjadi 2

(dua) bentuk yang disebutkan berikut ini.

27 Ridwan Syahrani, S.H., seluk-beluk dan asa-asas hukum perdata, (Bandung : P.T

Alumni, 2013), hlm.128

28https://www.jurnalhukum.com/hak-milik/ Diakses 7 November 2020

29 Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Cet.4, (Jakarta : Sinar

Grafika, 2010), hlm. 60-61

https://www.jurnalhukum.com/hak-milik/

20

1) Hak milik sempurna (al milk at tamn), yaitu hak

penguasaan penuh terhadap benda tanpa dibatasi oleh

jangka waktu tertentu dan tidak dapat digugurkan oleh

oranglain.

Karakteristik kepemilikan sempurna ialah :

kepemilikan tidak terbatasi dengan waktu dan tempat,

pemilik punya hak menggunakan, mendayagunakan

(Istighlal), dan mengelola apa yang dimilikinya

(tasharruf), pemilik tidak menjamin (ganti rugi) atas apa

yang dimilkinya jika ia merusakkannya, karena

tanggungan ganti rugi dimiliki pemiliknya.

2) Hak milik tidak sempurna (al milk an naqish), yaitu

apabila seseorang hanya mempunyai hak

kepemilikannya saja, sedangkan manfaat dari objek

dikuasai oleh orang lain. Penguasaan manfaat ini dapat

terjadi karena sebab pinjam- meminjam (al-i’arah),

sewa-menyewa (al-ijarah), wakaf danwasiat.

karakteristik khusus hak ini adalah sebagai berikut:

Dapat dibatasi oleh waktu, tempat dan sifatnya,

Menurut ulama Hanafiah, hak milik tidak sempurna

tidak dapat diwariskan namun sebagian jumhur ulama

memperbolehkannya,Materi harta yang dikuasai oleh

pihak yang mengambil manfaatnya adalah adalah

amanah dari pemegang hak milik, Segala biaya

pemeliharaan menjadi tanggung jawab pihak yang

mengambil manfaat, Manfaat dan materi objek harus

dikembalikan apabila diminta kembali oleh pemegang

hak milik atau apabila telah terpenuhinya syarat

berakhirnya hak pemanfaatan30.

30 Haroen,Nasrun. Fiqih muamalah. (Jakarta : gaya media pratama) 2007

21

Hak milik dapat dialihkan kepada pihak lain dengan

cara jual beli, hibah, tukar menukar, pemberian dengan

wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan

untuk memindahkan hak milik.

Kepemilikan objek dalam akad Musyarakah

mutanaqisah jika berdasarkan Fatwa DSN MUI No. 73

tahun 2008 pada bagian ke tiga dalam ketentuan akad

butir 5 di sebutkan disebutkan bahwa setelah selesainya

pelunasan penjualan, seluruh hishshah (objek akad)

LKS beralih kepada syarik lainnya (nasabah).Hal ini

berarti setelah selesainya pembayaran nasabah atas

objeknya maka porsi kepemilikan nasabah menjadi

100% dan porsi kepemilikan bank menjadi 0%, maka

objek pembiayaan tersebut menjadi milik nasabah

sepenuhnya. Sebelum nasabah melakukan pelunasan

kepada bank, maka menurut ketentuanfatwa DSN aset

tersebut atas nama bersama yaitu bank dan nasabah.

Karena kepemilikan masih atas nama bersama maka

pihak bank tidak bisa membukukan sebagai aset bank.

Setelah nasabah mengambil alih seluruhnya porsi

kepemilikan bank atas objek tersebut,maka akan

dilakukan proses balik namaatas aset rumah tersebut

dari yang semula atas nama bersama,menjadi

sepenuhnya atas nama nasabah.

3. Pembiayaan KPR

Menurut Undang-undang No. 21 tahun 2008 tentang perbankan syariah,

pembiayaan merupakan kegiatan bank syariah dalam menyalurkan

dananya kepada pihak nasabah yang membutuhkan dana31.

31 Undang-Undang RI No. 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah

22

Pembiayaan dalam perbankan syariah atau istilah teknisnya aktiva

produktiv menurut ketentuan BI adalah penanaman dana bank syariah baik

dalam rupiah maupun valuta asing dalam bentuk pembiayaan, piutang,

qardh, surat berharga syariah, penempatan, penyertaan modal, penyertaan

modal sementara, komitmen dan kontijensi pada rekening administratif

serta sertifikat wadiah bank indonesia 32 . Akad yang digunakan oleh

produk-produk pembiayaan ini sebagian besar menggunakan akad

murabahah, diikuti Mudharabah dan Musyarakah.Akad salam digunakan

utnuk pembiayaan pertanian, sedangkan istishna digunakan untuk

pembiayaan pemesanan barang-barang manufaktur.

Jenis pembiayaan berdasarkan tujuannya terbagi menjadi 2 macam

yaitu33:

1) Pembiayaan konsumtif

Pembiayaan konsumtif bertujuan untuk memperoleh

barang-barang atau kebutuhan-kebutuhan lainnya guna

memenuhi keputusan dalam konsumsi.Pembiayaan

konsumsi dibagi menjadi 2 bagian yaitu pembiayaan

konsumtif untuk umum dan pembiayaan konsumtif

untuk pemerintah.

2) Pembiayaan produktif

Pembiayaan produktif bertujuan untuk memungkinkan

penerima pembiayaan dapat mencapai tujuannya yang

apabila tanpa pembiayan tersebut tidak dapat

diwujudkan. Pembiayaan produktif adalah bentuk

32 Muhamad, Manajemen Dana Bank Syariah, (Jakarta : raja wali pres, 2014), hal. 19

33 Veithzal rivai dan Arviyani Arifin, Islamic banking : sistem bank islam bukan hanya

solusi menghadapi krisis namun solusi dalam menghadapi berbagai persoalan perbankan &

ekonomi global (Jakarta : Bumi Aksara, 2010), hal. 715

23

pembiayaan yang bertujuan untuk memperlancar

jalannya proses produksi, mulai dari saat pengumpulan

bahan mentah, pengolahan dan sampai kepada proses

penjualan barang-barang yang sudah jadi. Pembiayaan

produktif di bank syariah meliputi pembiayaan

investaasi dan pembiayaan modal kerja.

Salah satu produk pembiayaan konsumtif yang telah

dikembangkan oleh bank syariah adalah pembiayaan

rumah, atau sering dikenal dengan istilah KPR Syariah.

Pembiayaan kepemilikan rumah kepada perorangan

untuk memenuhi sebagian atau keseluruhan kebutuhan

akan rumah (tempat tinggal) dengan menggunakan

prinsip jual beli (murabahah) dimana pembayarannya

secara angsuran dengan jumlah angsuran yang telah

ditetapkan di muka dan dibayar setiap bulan. Bisa pula

menggunakan akad Musyarakah Mutanaqisah. Pada

akad ini, bank syariah dan nasabah berkontribusi

modal dengan persentase tertentu, dan nasabah

kemudian membeli “saham/bagian” yang menjadi

milik bank secara bertahap, sampai kepemilikan rumah

tersebut sepenuhnya berada di tangan nasabah.34

Selain itu, KPR syariah memiliki beberapa

kelebihan dibandingkan dengan KPR konvensional

menggunakan sistem bunga yang bersifat fluktuatif,

sedangkan KPR syariah bisa dilakukan dengan

beberapa pilihan akad alternatif sesuai dengan

kebutuhan nasabah.

Jadi, Pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) adalah

34https://affgani.wordpress.com/ekonomi-islam/pembiayaan-bank-syariah-kpr-syariah/

Diakses 7 November 2020

https://affgani.wordpress.com/ekonomi-islam/pembiayaan-bank-syariah-kpr-syariah/

24

pembiayaan dalam jangka pendek maupun dalam

jangka panjang yang dipergunakan sebagai sarana

pembiayaan rumah. Dalam Undang –Undang nomor 1

tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman, pembiayaan kepemilikan rumah (KPR)

bertujuan untuk memastikan ketersediaan modal secara

berkelanjutan untuk pemenuhan kebutuhan

rumah.Produk pembiayaan ini sangat menguntungkan

bagi bank syariah karena mengurangi idlefund.

B. Review Penelitian Terdahulu

a) Pelaksanaan akad musyarakah mutanaqisah dalam pembiayaan KPR

Pelaksanaan akad musyarakah mutanaqisah pada produk KPR

Muamalat lumajang telah sesuai dengan fatwa DSN MUI No. 73

tahun 2008 dan juga Surat Edaran Bank Indonesia SE BI nomor 14/

33/DPbS. Implementasinya meliputi : Akad yang digunakan: yaitu

akad musyarakah mutanaqisah, Prosedur pembiayaan yang meliputi :

(kriteria nasabah, analisis nasabah yang meliputi analisis 5C yaitu:

(character ,capital, capacity, condition of economy, collateral) Selain

itu fasilitas pembiayaan kepemilikan rumah dari Bank Muamalat

dengan akad kerjasama modal. Dalam akad ini nasabah dan bank

sama-sama memberikan modal dalam hal kepemilikan rumah. Karena

modal berasal dari dua pihak maka status kepemilikan juga menjadi

milik bersama. ini sudah sesuai dengan fatwa tersebut.35pelaksanaan

KPR dengan akad musyarakah mutanaqisah bank CIMB Niaga

Syariah cabang pendanaran tidak sesuai dengan fatwa DSN karena

kepemilikan sertifikat aset dari awal pembiayaan langsung di atas

namakan nasabah. Padahal nasabah membeli rumah secara

musyarakah dengan bank, seharusnya kepemilikan atas nasabah dan

bank . fatwa DSN tentang musyarakah mutanaqisah menyatakan

35 Putri kamilatur rohmi, “Implementasi akad musyarakah mutanaqisah pada pembiayaan

kepemilikan rumah di bank Muamalat lumajang”, Iqtishoduna. Vol. 5 No. 1, pp. 20 dan 25

25

bahwa kepemilikan baru berpindah jika telah dilakukan pelunasan

seluruhnya. Oleh karena itu, ini dianggap tidak sesuai dengan fatwa

DSN karena tidak melakukan pengalihan objek pembiayaan di akhir

periode setelah nasabah melunasi seluruh kewajibannya untuk

membeli porsi kepemilikan dan bank CIMB Niaga Syariah36.

Penerapan akad Musyarakah Mutanaqisah pada produk

Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi (PHSK) di Bank Muamalat

Indonesia (BMI) telah memenuhi sebagian besar ketentuan dalam

perundang-undangan dan fatwa terkait, antara lain pada PBI

No.10/17/PBI/2008 Tentang Produk Bank Syariah dan Unit Usaha

Syariah yang mensyaratkan adanya perizinan, PBI No. 13/13/PBI/2011

Tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank Umum Syariah Dan

Unit Usaha Syariah yang mewajibkan bank untuk melaksanakan

prinsip kehati-hatian, SK Dir Bank Indonesia Nomor 27/162/KEP/

DIR tanggal 31 Maret 1995 tentang Kewajiban Penyusunan dan

Pelaksanaan Kebijaksanaan Perkreditan Bank bagi Bank Umum dan

telah dipatuhi dengan pembuatan Pedoman Umum Pelaksanaan

Pembiayaan, serta Fatwa Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama

Indonesia Nomor 73/DSN- MUI/XI/2008 tentang Musyarakah

Mutanaqisah. Namun, BMI melanggar ketentuan pada butir 5 (lima)

bagian ketiga tentang Ketentuan Akad Fatwa MMQ tentang

pengalihan objek hunian kepada nasabah.37

36 Muchammad fachtur rozaq “Tinjauan hukum islam terhadap depemilikan aset dengan


Bank CIMB Niaga Syariah cabang pandanaran) “, (Semarang : Skripsi S1 Universitas islam negeri

walisongo, 2017)

37 Agisa muttaqien “ Pembiayan kepemilikan rumah dengan akad musyarakah

mutanaqisah pada bank Muamalat indonesia “ (Depok : Skripsi S1 Universitas indonesia, 2012)

26

Berdasarkan pada penelitian di atas maka Pembiayaan pada produk

Musyarakah mutanaqisah di perbankan syariah harus memastikan

pelaksanaan pembiayaan sesuai dengan kepatuhan syariah

sebagaimana ditetapkan dalam berbagai ketentuan hukum Islam

termasuk fatwa DSN, beberapa isu terkait penerapan produk

musyarakah mutanaqisah di perbankan syariah di Indonesia yaitu: isu

syariah terkait prinsip “dua akad dalam satu barang” ketika akad sewa

dan beli disepakati dalam waktu yang sama, kedua isu legal terkait

pembedaan aturan fiqih dengan hukum positif indonesia terkait

pencatatan sertifikat kepemilikan, ketiga isu operasional terkait isu

independensi harga ketika pembiayaan musyarakah yang disertai

pengalihan kepemilikan.38

Perbedaan penelitian penulis dengan penelitian sebelumnya ialah

perbedaan objek penelitian yang akan dikaji. Dan penulis akan

meneliti mengenai pelaksanaan KPR dengan akad Musyarakah

mutanaqisah lebih rinci mengenai sertifikat kepemilikan karna

berdasarkan penelitian sebelumnya Meskipun sudah ada fatwa yang

mengatur pelaksanaan akad musyarakah mutanaqisah masih banyak

Bank syariah yang tidak menerapkan beberapa aspek yang ada di

fatwa tersebut salah satunya mengenai sertifikat kepemilikan yang

diawal pembiayaan sudah di atas namakan nasabah, hal ini tentu tidak

sesuai dengan fatwa DSN MUI No. 73 tahun2008. Penulis juga ingin

mecari tahu faktor-faktor yang melatar belakangi Bank Syariah melakukan

penulisan pada sertifikat kepemilikan atas nama naabah di awal pembiayaan.

b) Proses pemindahan kepemilikanobjek

Dalam proses pemindahan kepemilikan diawali dengan

pembayaran sewa terhadap aset pada bulan pertama sampai akhir masa

sewa dapat dilakukan dengan memotong gaji/secara langsung dengan

38 Muh turizal husein, “Telaah kritis akad musyarakah mutanaqisah”, Al Maal, vol 1, No.

1, juli,2019.

27

metode pembayaran tetap. Pembayaran yang di bayarkan

nasabah/penyewa adalah harga pokok rumah. Ditambah ujrah dari

asset. Ketika adanya kenaikan kenaikan harga sewa atau ujrah maka di

beritahukan kepada nasabah atas kenaikan ujrah. Biasanya kenaikan

harga ujrah sebesar 0,5%, berakhirnya masa sewa. Pada pembiayaan

KPR dengan akad musyarakah mutanaqisah maka aset sepenuhnya

menjadi milik nasabah.39

Dalam pelaksanaan perpindahan kepemilikan pada bank Muamalat

KCP Solo yang semula aset atas nama kedua belah pihak (bank dan

nasabah). Di akhir pembiayaan menjadi milik nasabah sepenuhnya.

Hal ini terjadi ketika nasabah membayar angsuran pokok sebesar harga

pokok berjalan dan ujroh terhadap aset. Dengan demikian keadaan

tersebut menunjukan bahwasanya nasabah telah mengambil hak

kepemilikan bank dengan menyerahkan ujroh bagian nasabah kepada

bank sehingga bagian nasabah tidak diberikan kepada nasabah dan di

ambil oleh pihak bank40.

Pada proses pemindahan kepemilikan dibank BRI syariah yang

menggunkan akad musyarakah mutanaqisah dimana dalam perjanjian

pengambilan alihan porsi kepemilikan rumah menggunakan konsep

pemilikan bersama oleh BRIsyariah dan nasabah. Meskipun sudah

jelas prosedur mengenai proses pemindahan kepemilikan atas rumah

masih ada pihak nasabah mengalami wanprestasi sehingga pihak BRI

syariah mengalami kerugian oleh karena itu, manajemen BRI syariah

menerapkan sistem denda ta’zir dan ta’widh untuk menghindari

kerugian yang di alami BRI syariah dari kondisi wanprestasi yang

dilakukan nasabah dengan menggunakan akad musyarakah

39 Muhammad nirwan “Analisis penanganan pembiayaan mudharabah dan musyarakah

mutanaqisah pada anggota yang meninggal dunia di (BMT Mitra Hasanah genuk semarang)”. (

Semarang : Skripsi S1 Universitas islam negeri walisongo semarang, 2016)

40 Ikhsan dwitama, “Studi penerapan akad musyarakah mutanaqisah pada KPR Muamalat

IB kongsi Bank Muamalat” ( Bandung : Skripsi S1 Universitas padjajaran , 2017)

28

mutanaqisah41.

Pada prinsipnya proses pemindahan kepemilikan ini berlangsung

dengan pembayaran sewa beserta ujroh setiap bulannya yang

dilakukan oleh nasaabah.sehingga di akhir pembayaran hishah bank

menjadi 0% dan rumah tersebut sepenuhnya milik nasabah.

c) Kendala dalam menggunakan akad musyarakah mutanaqisah pada

pembiayaan KPR

kendala bank dalam produk KPR yang menggunakan akad

musyarakah mutanaqisah disebabkan salah satunya oleh pemahaman

masyarakat yang belum benar tentang konsep KPR syariah sehingga

menimbulkan spekulasi terhadap KPR oleh karena itu perlu adanya

pengembangan pengetahuan atau informasi mengenai KPR dengan

akad musyarakah mutanaqisah agar produk KPR syariah dapat lebih

mudah dipahami oleh para calon nasabah42.

kendala yang terjadi dalam akad musyarakah mutanaqisah ketika

diterapkan sebagai bentuk pembiayaan syariah adalah 1) resiko

terjadinya pelimpahan atas beban biaya transaksi dan pembayaran

pajak, baik pajak atas hak tanggung atau pajak atas bangunan, serta

biaya-biaya lain yang mungkin dapat menjadi beban atas aset tersebut

2) berkurangnya pendapatan bank syariah atas margin sewa yang

dibebankan pada aset yang menjadi objek akad. Cicilan atas beban

angsuran ditahun-tahun pertama akan terasa memberatkan bagi

nasabah, dan menjadi ringan di tahun berikutnya, 3) berkurangnya

pendapatan bank syariah atas margin sewa yang dibebankan pada aset

41 Anisa herliana, Asep ramdan. “Pengelolaan hasil denda ta’zir dan ta’widh pada produk

pembiayaan musyarakah mutanaqisah di BRI Syariah KCP Cijerah “ . ( Bandung : Skripsi S1

Universitas islam bandung , 2018)

42 Mohammad heykal “Analisis tingkat pemahaman KPR Syariah pada Bank syariah di

indonesia: studi pendahuluan”, Binus business reiview 5 (2), 519-526, (2014).

29

yang menjadi objek akad43.

Pada penelitiannya kendala yang kemungkinan terjadi pada akad

musyarakah mutanaqisah adalah1) pelunasannya umumnya 20-25

tahun pada pembiayaan rumah, sehingga akan menyebabkan resiko

yang besar bagi bank, 2) serta tingkat margin musyarakah mutanaqisah

ditentukan tarif sewa yang cenderung keberatan jika kenaikan sewa

rumah meskipun hasil dari sewanya ke nasabah dalam bentuk bagi

hasil.44

Dalam implementasinya pembiayaan KPR menggunakan akad

musyarkah mutanaqishah memiliki 3 isu yaitu, isu Syariah, isu legal,

isu operasional. Dari ke 3 isu ini dapat di simpulkan bahwa

Permasalahan yang terjadi adalah, ketidaksesuaian dengan praktek

pembiayan yang syar’i menjadikan masyarakat enggan untuk

mengambil pembiayaan dengan akad tersebut.45

43 Nadratuzzaman hosen “Musyarakh mutanaqishah“ Al-iqtishad vol. I, No. 2. (juli 2009)

44 Muhammad taufiqurrasyidin “ Tinjauan hukum islam terhadap implementasi akad

musyarakah mutanaqisah sebagai solusi akad pembiayaan KPR pada Bank Muamalat indonesia“ (

Surabaya : Skripsi S1 Universitas islam negri sunan ampel , 2014)

45Nuhbatul Basyariah, “Analisis implementasi pembiayaan musyarakah mutanaqisah pada

perbankan Syariah”,Muqtasid 9(2), 2018: 120-133

30

BAB III

METODE PENELITIAN

A. Jenis Penelitian

Jenis penelitian ini adalah penelitian kualitatif. Prosedur penelitian ini

menghasilkan data deskriptif berupa data-data tertulis atau lisan dari

orang-orang dan perilaku yang dapat diamati.

Peneliti berusaha memberikan gambaran dan menjelaskan mengenai

Status kepemilikan dalam pembiayaan rumah (KPR) dengan

menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syaraiah ,

sudah atau belumnya CIMB Niaga Syariah melaksanaan operasional

perusahaan yang sesuai dengan standar dan regulasi yang berlaku dan

diterapkan pada perusahaan. Tujuan peneliti menggunakan penelitian

kualitatif deskriptif adalah untuk menggambarkan fenomena-fenomena

yang ada yang kemudian diambil kesimpulan umumnya berdasarkan fakta-

fakta yang ada.

Penelitian ini termasuk jenis penelitian kepustakaan (Library Search) dan

penelitian Lapangan (Field Research) dengan membaca, menelaah buku-

buku dan artikel yang berkaitan dengan musyarakah mutanaqisah di

Perbankan Syariah.

B. Pendekatan Penelitian

Pendekatan yang digunakan adalah model pendekatan normatif empiris

dengan tujuan untuk melihat kesesuaian antara status kepemilikan rumah

di CIMB Niaga Syariah dengan ketentuan kepemilikan objek baik dalam

fatwa DSN-MUI, hukum Perdata, Hukum Islam, ataupun Peraturan

Perundang-undangan yang berlaku.

C. Sumber Data

Dalam penelitian ini, peneliti akan mengeksplorasikan jenis data

kualitatif yang berkaitan dengan masing-masing fokus penelitian yang

31

sedang diamati. Sumber data dalam penelitian ini adalah sumber data

primer dan sekunder.

a) Data Primer

Data primer yang di dapat oleh penulis melalui hasil data-data yang

berasal dari CIMB Niaga Syariah. Penulis mendapatkan dengan cara

wawancara langsung dengan pegawai serta dokumen yang di peroleh

melalui CIMB Niaga Syariah.

b) Data Sekunder

Data sekunder dilakukan dengan cara mengumpulkan dan

mempelajari buku-buku yang berkaitan dengan musyarakah

mutanaqisah dalam pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) di Bank

Syariah, dokumen resmi, dan hasil penelitian ahli yang berwujud

laporan.

D. Teknik Pengumpulan Data

Metode yang digunakan dalam pengumpulan data adalah :

a) Wawancara

Penulis melakukan teknik wawancara terhadap subjek penelitian di

pandu dengan daftar pertanyaan sebagai alat bantu pengumpulan data

yang disusun secara terbuka berkaitan dengan pembiayaan

kepemilikan rumah (KPR) menggunakan akad musyarakah

mutanaqisah. Penulis melakukan wawancara dengan :

I．Muhammad Yusuf selaku Syariah Secure Financing & Business

Development Specialist CIMB Niaga Syariah

II．Mochammad Akbar Rizky selaku Consumer Financing Specialist

Arean Jakarta & Jatim

b) Studi terhadap dokumen-dokumen

Adapun dokumen-dokumen yang dimiliki oleh CIMB Niaga

Syariah berupa arsip mengenai pembiayaan kepemilikan rumah (KPR)

32

menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah. Selain dokumen-

dokumen yang diminta secara langsung, penulis juga mengambil

referensi dari website resmi CIMB Niaga Syariah dan berbagai

referensi yang relavan dengan masalah penelitian.

E. Teknik Analisis Penelitian

Setelah memperoleh data yang diperlukan maka langkah selanjutnya

adalah menganalisis data dengan menggunakan metode kualitatif. Hal

tersebut dilakukan guna menarik kesimpulan dari masalah yang ada

dengan cara menguraikan, merinci, serta menganalisa data-data yang telah

terkumpul sebelumya. Analisis kualitatif sendiri menggunakan deduktif.

Pola ini berpangkal dari suatu peristiwa yang umum, yang eksistensi dan

kebenaranya telah diketahui, dan berakhir pada sebuah kesimpulan perihal

kesesuaian antara status kepemilikan rumah dengan akad musayrakah

mutanaqishah di bank CIMB Niaga Syariah dengan ketentuan kepemilikan

objek baik dalam fatwa DSN-MUI, Hukum Perdata, Hukum Islam,

ataupun Peraturan Perundang-undangan yang berlaku.

33

F. Kerangka Analisis

Tabel 3.1

Tabel kerangka analisis

Analisis Status Kepemilikan dalam KPR dengan

Menggunakan Akad Musyarakah mutanaqisah

Bank Nasabah

Pelaksanaan KPR Akad Musyarakah

mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah

Analisis pelaksanaan Pembiayaan

KPR di CIMB Niaga Syariah

Staus sepemilikan dalam sertifikat

rumah pada pembiayaan KPR akad

Musyarakah mutanaqisah

Analisis status kepemilikan terhadap

sertifikat rumah atas nama nasabah di

awal pembiayaan

Hishah Awal

Bank

(70%)

Nasabah

(30%)

Hishah akhir

Bank

(0%)

Nasabah

(100%)

Regulasi

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

(KUHPerdata)

• Kompilasi Hukum Eknomi Syariah (KHES)

• UU No. 21 tahun 2008tentang Perbankan

Syariah

• UU No. 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok-Pokok Dasar Agraria

• Fatwa DSN-MUINo.

08/DSNMUI/IV/2000tentang Musyarakah

• Fatwa DSN-MUI No.

73/DSNMUI/XII/2008tentang Akad

Musyarakah mutanaqisah

• Fatwa DSN-MUI No. 01/DSN-

MUI/X/2013tentang Pedoman Pelaksanaan

Akad Musyarakah mutanaqisah

34

BAB IV

ANALISIS TERHADAP PELAKSANAAN DAN STATUS KEPEMILIKAN


AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISAH

A. Pelaksanakan Akad Musyarakah mutanaqisah Dalam Pembiayaan

Kepemilikan Rumah (KPR) di CIMB Niaga Syariah

1. Syarat dan Ketentuan Pembiayaan Kepemilikan Rumah di CIMB Niaga

Syariah

A) Persyaratan Calon Nasabah Pembiayaan Pembelian Rumah

Persyaratan umum untuk calon nasabah yang ingin mengajukan

pembiayaan kepemilikan rumah yang sudah ditentukan oleh CIMB

Niaga Syariah antara lain :

• WNI

• Usia minimum 21 tahun

• Usia maksimum saat kredit berakhir 65 tahun untuk semua

profesi / usia pensiun

• Untuk syarat pekerjaan bagi pengusahaan yaitu yang usahanya

sudah berjalan 2 tahun, untuk persyaratan pekerjaan bagi

karyawan yaitu dengan pengalaman kerja 2 tahun, dan untuk

persyaratan pekerjaan bagi profesional yang kerja di luar negeri

bisa mengajukan KPR CIMB jika ada kantor perwakilan di

Indonesia.

• Gaji/ penghasilan Minimal Rp. 5.000.000/bulan (boleh hasil

gabungan penghasilan suami & istri )

Adapun selain persyaratan umum di atas terdapat persyaratan lain

yaitu persyaratan administarasi yang harus dipenuhi oleh calon

nasabah yang ingin mengajukan pembiayaan kepemilikan rumah.

35

sebelumnya calon nasabah harus mangisi formulir pengajuan KPR

dan kemudian disertai dengan persyaratan yang lain sebagai berikut :

a. Karyawan

1) Dokumen Identitas

a) Fotokopi KTP (termasuk pasangan yang sudah

menikah)

b) Fotokopi kartu keluarga

c) Fotokopi surat nikah/cerai/kematian/pisah harta

d) Fotokopi NPWP

2) Dokumen Income

a) Slip gaji terakhir/ surat keterangan gaji dari perusahaan

b) Fotokopi rekening koran/ Tabungan/ Giro 3 bulan

terakhir

b. Pengusaha/wiraswasta



menikah)



d) Fotokopi NPWP

2) Dokumen Income

a) Fotokopi SIUP/ TDP/ SITU

b) Fotokopi Akte Pendirian Perusahaan (PT/ CV )

c) Fotokopi rekening koran/ Tabungan/ Giro 3 bulan

terakhir

d) Fotokopi laporan keuangan PT/CV

c. Profesional



menikah)

36



d) Fotokopi NPWP

2) Dokumen Income

a) Fotokopi Surat Izin Praktek/ Operasi

b) Fotokopi Rekening Koran/ Tabungan/ Gaji 3 bulan

terakhir

B) Ketentuan pembiayaan kepemilikan rumah

Dalam ketentuan pembiayaan kepemilikan rumah dapat

digunakan untuk pembelian rumah, ruko, rukan, dan apartemen.

Dengan pembiayaan take over, refinancing, maupun top up.

Plafond pembiayaan yang akan diberikan kepada nasabah

minimal sebesar 200 juta dan maksimal pembiayaan yang bisa

diberikan Bank kepada nasabah jika berdasarkan rasio Loan To

Value KPR CIMB Niaga Syariah sebagai berikut :

Tabel 4.1

Tabel Loan To Value KPR iB Flexi di CIMB Niaga

Syariah

LTV KPR CIMB Niaga Syariah (max)

Segmen

Luas

bangunan

(m2)

Rumah Apartemen Ruko

Ke- 1 Ke -2

dst

Ke -1 Ke – 2

dst

Ke-1 Ke- 2

dst

Platinum

tier 1

>70 M2 95 %

85 % 95 %

85 %

85 %

75 %

≤ 70 M2 90 %

Platinum

Tier 2

>70 M2 90 % -

95 %

85 % 90 % -

95 %

80 % -

85 % ≤ 70 M2 90 %

Gold >70 M2 85 % - 85 % 85 % - 80 % 80 %

37

Tier 1 ≤ 70 M2 90% 90 %

Gold

Tier 2

>70 M2 85 % 85 % 80 %

≤ 70 M2

Silver,

secondar

y,

Takeover

>70 M2

85 % 80 % 85 % 80 %

70 %

≤ 70 M2

75 %

(seconda

ry)

Maksimum plafond pembiayaan adalah sesuai kebutuhan

namun tidak melebihi collateral covarage jaminan saat

pengajuan pembiayaan serta sesuai standar perhitungan

Financing to Value (FTV).46

Kemudian Pada ketentuan biaya-biaya yang timbul berupa

biaya administrasi 1% dari plafond/ minimal Rp. 500.000; , biaya

asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan biaya appraisal jika property

itu second. Asuransi-asuransi yang digunakan adalah asuransi

syariah dan seluruh biaya-biaya tersebut dibebankan kepada

nasabah.47

Khusus untuk pembiayaan dengan objek yang dibiayai

masih dalam proses pembuatan (indent) terdapat beberapa

ketentuan yaitu :

a. Janga waktu penyerahan objek pembiayaan musyarakah

mutanaqisah harus ditentukan secara jelas.

b. Kualitas dan kuantitas di tetapkan dan disepakati secara jelas.

46Otoritas Jasa Keuangan, Standar produk musyarakah dan musyarakah mutanaqisah (Jakarta,

2016), hlm.30 47 Mochammad Akbar Rizky, Consumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim CIMB Niaga

Syariah, Interview Pribadi, Jakarta, 19 Oktober 2020

38

c. Ketersediaan objek diketahui dengan jelas paling tidak ;

sebagian besar objek musyarakah mutanaqisah dalam bentuk

bangunan/fisik sudah ada pada saat akad dilakukan, tetapi

penyerahan keseluruhan objek musyarakah mutanaqisah

dilakukan pada masa akan datang sesuai kesepakatan,

kepastiaan keberadaan objek musyarakah mutanaqisah harus

sudah jelas dan telah menjadi milik developer/suplier serta

bebas sengketa..

d. Pengakuan pendapatan musyarakah mutanaqisah yang

berasal dari ujrah yang objek musyarakah mutanaqisah belum

tersedia seluruhnya, maka bank syariah dapat mengakui

pendapatan apabila tanah dan infrastruktur telah tersedia,

sebagian besar bangunan sudah ada pada saat akad dan bebas

sengeta.48

2. Proses Pembiayaan Kepemilikan Rumah dengan Menggunakan Akad

Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah

Dalam pembiayaan yang diberikan bank kepada nasabah yang harus

di perhitungkan terlebih dahulu adalah keadaan dari nasabah itu sendiri.

Bank Indonesia telah menerbitkan SK Dir No. 27/162/KEP/DIR tanggal

31 Maret 1995 untuk memiliki kebijakan perkreditan bank secara tertulis

yang disetujui oleh Dewan Komisaris Bank dengan sekurang-kurangnya

memuat dan mengatur prinsip kehati-hatian dalam pengkreditan,

organisasi, dan manajemen pengkreditan, kebijakan persetujuan kredit,

dokumentasi, dan manajemen perkreditan, kebijakan persetujuan kredit,

dokumentasi, dan administrasi kredit, pengawasan kredit, dan

48 Fatwa DSN-MUI No. 01/DSN-MUI/X/2013 Tentang Pedoman Implementasi

Musyarakah mutanaqisah Dalam Produk Pembiayaan

39

penyelesaian kredit bermasalah. Hal ini memenuhi persyaratan 5 C (

Character, Capacity, Capital, Condition Of Economy and Collateral ).49

Proses pembiayaan yang dilakukan CIMB Niaga Syariah dalam

pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) terdiri dari beberapa tahapan

yaitu :

a) Persiapan pembiayaan

Dalam proses pembiayaan calon nasabah mengumpulkan semua

dokumen persyaratan yang sudah di sebutkan baik persyaratan

umum maupun persyaratan administrasi kepada pihak bank

kemudian mengisi formulir yang telah disediakan oleh pihak bank

untuk di periksa kelengkapannya, jika terdapat kekurangan dari

dokumen yang dipersyaratkan maka calon nasabah diminta untuk

segera melengkapi dokumen persyaratan tersebut. Jika sudah

melengkapi semua dokumen persyaratan dan formulir yang sudah di

isi maka proses selanjutnya akan di verifikasi oleh bank.

b) Analisis pembiayaan

Dalam proses ini nasabah dengan berbekal data yang sudah di

verifikasi oleh bank dan pihak akan mencocokan kembali mengenai

identitas calon nasabah dan keaslian dokumen yang sudah di

lengkapi. Kemudian data yang sudah di verfikasi akan di input ke

aplikasi berbasis web yang disebut dengan loan origination system

(LOS) agar mempermudah Bank dalam tahapan proses pemberian

pembiayaan kepada calon nasabah. Kemudian proses selanjutnya

dilakukan BI checking untuk pengecekan data yang berisi riwayat

pinjaman nasabah agar mendapat kepastian jika calon nasabah tidak

masuk kedalam daftar pembiayaan bermasalah, selain itu juga

dilakukan internal checking hal ini mempengaruhi diterimanya

pembiayaan calon nasabah oleh bank.

49 Munir Fuady, Hukum Perbankan Modern Berdasarkan UU No. 10 tahun 1998

(Bandung : Citra Aditya Bakti, 1999). Hlm. 23

40

c) Proses Apprisal

Dalam proses ini CIMB Niaga Syariah menunjuk kantor jasa penilai

properti (KJPP) sebagai pihak ketiga untuk mentaksir kondisi

bangunan untuk menilai harga rumah atau menilai sebuah jaminan,

dalam pemiayaan KPR dengan akad Musyarakah mutanaqisah

objek pemiayaan dijadikan sebagai jaminan. Kemudian penilaian

juga dilakukan dengan survey kelapangan langsung oleh seles KCS

hal ini dilakukan agar data yang sebenarnya antara dokumen

pengajuan dengan fakta yang dilapangan sesuai.

d) Komite kredit/ pembiayaan

Jika proses dan semua persyaratan sudah terpenuhi oleh calon

nasabah, maka dilakukan rapat komite kredit untuk menentukan

besarnya pembiayaan yang akan diberikan kepada nasabah atau

tidak. Hasil keputusan dalam komite kredit menentukan pembiayaan

kepemilikan rumah (KPR) ini disetujui atau tidak. Apabila disetujui

maka akan di informasikan kepada calon nasabah untuk melakukan

proses selanjutnya, dan jika tidak disetujui calon nasabah dapat

melakukan pengajuan dan melakukan proses persiapan pembiayaan

dari awal.

e) Signing

Jika pembiayaan telah disetujui maka akan dilakukan pemeriksaan

kembali mengenai dokumen yang akan digunakan untuk melakukan

akad. Jika sudah lengkap bank dan nasabah melakukan akad

Musyarakah mutanaqisah yang sebelumnya sudah disepakati secara

bersama-sama. Terdapat 2 akad yang ada dalam skema pembiayaan

KPR iB Flexi yaitu : akad Musyarakah mutanaqisah dan akad ijarah,

proses penanda tanganan ke-2 akad ini dilakukan dihadapan notaris.

Selain 2 akad tersebut terdapat juga dokumen lain yang harus ditanda

tangani yaitu Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), kemudian

dokumen perjanjian yang sudah ditanda tangani oleh bank dan

nasabah disimpan oleh pihak bank.

41

f) Disbursement

Setelah melakukan akad maka dalam proses ini merupakan tahap

pencairan, nasabah membuka buku tabungan yang kemudian bank

akan memberikan pembiayaan ke rekening nasabah sesuai plafond

yang sudah disepakati oleh bank dan nasabah yang sebelumnya

nasabah telah menyatakan porsinya melalui uang muka yang telah

dibayarkan oleh nasabah sebelumnya.

g) Account Monitoring

Dalam proses ini bank akan monitoring atau mementau akun

nasabah selama 1 tahun. Apakah nasabah ini tidak mengalami

kemacetan dalam pembayaran yang sudah disepakati.

h) Selanjutnya nasabah membayar angsuran setiap bulannya yang

sudah ditetapkan sebelumnya, angsuran ini difungsikan sebagai uang

sewa terhadap penempatan rumah yang harus dibayar nasabah setiap

bulannya sesuai dengan besarnya plafond yang diambil karena

adanya akad ijarah. Kemudian dari uang sewa ini dibagi hasil antara

bank dan nasabah sesuai yang telah disepakati di awal akad. Pada

bagian pendapatan sewa nasabah digunakan sebagai penambahan

porsi kepemilikan. Sehingga setelah jatuh tempo pelunasan dari

penjualan rumah akan menjadi milik nasabah sebelumnya50. Bagian

sewa yang dibagi hasilkan untuk bank menjadi milik bank sebagai

keuntungan bagi bank 51 . Maka porsi kepemilikan nasabah akan

bertambah dan porsi kepemilikan bank akan berkurang, dikarenakan

nasabah yang membayar angsuran setiap bulannya.

Uang sewa atau biaya sewa kemungkinan akan mengalami rivew

ujrah, hal ini dilakukan agar tidak menimbulkan kerugian bagi salah

satu pihak, dan apabila terjadi kenaikan biaya ujrah bank akan

memberitahukan kepada nasabah. Dalam mekanisme

50 Ascarya,Akad dan Produk Bank Syaria, hlm 195

51 Rozalinda, Fiqih Ekonomi Syariah, Prinsip dan Implementasi Pada Sektor Keuangan

Syariah, hlm 202

42

pelaksanaannya, bank menetapkan rivew ujrah berdasarkan kenaikan

Sertifikat Bank Indonesia Syariah (SBIS). Contoh nya apabila

adanya kenaikan dari SBIS misal sebesar 12% yang semula 10%

dengan rumus pasti (SBIS + 5%) maka ada kenaikan menjadi 17%.

Selain itu dalam pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) ini terdapat

biaya-biaya yang harus dibayarkan yaitu : biaya administrasi 1% dari

plafond/ minimal Rp. 500.000; , biaya asuransi jiwa, asuransi

kebakaran, an biaya appraisal jika property itu second. Asuransi-

asuransi yang digunakan adalah asuransi syariah dan seluruh biaya-

biaya tersebut dibebankan kepada nasabah.52

i) Apabila nasabah sudah membayar seluruh angsuran bulanan dan

sudah jatuh tempo, bank akan memberikan bukti pelunasan dan surat

pengantar roya’ untuk diberikan kepada Badan Pertanahan Nasional

(BPN) kemudian BPN akan melepas hak tanggungan dengan

melepas hak tanggungan maka nasabah telah memiliki rumah

tersebut 100%.

3. Analisis pelaksanaan pembiayaan kepemilikan (KPR) dengan

menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah.

Pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) dengan berbasis syariah

sebagai alternatif bagi nasabah yang ingin memiliki rumah tanpa adanya

bunga dan angsuran yang lebih murah. di CIMB Niaga Syariah sendiri

Terdapat beberapa pilihan akad di antaranya: akad Murabahah yaitu untuk

transaksi jual beli barang sebesar harga pokok ditambah margin

berdadarkan kesepakatan bank dan nasabah. Kemudian ada akad

Musyarakah mutanaqisah yang merupakan akad kerjasama modal untuk

52 Muhammad Yusuf, Syariah Auto & Unsecured Financing Head CIMB Niaga Syariah,

Interview Pribadi, Jakarta, 19 Oktober 2020

43

kepemilikan barang kemudian modal bank berkurang disebabkan oleh

pembelian secara bertahap oleh nasabah.53

Akad musyarakah mutanaqisah jika diterapkan pada pemikiran bisnis

maka apabila berkaitan dengan kerjasama harus dilandaskan dengan

kepercayaan mengenai pembagian keuntungan secara adil berdasarkan

pada perjanjian antara syarik atau mitra. Akad Musyarakah Mutanaqsihah

jika dalam pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) memiliki keunggulan

yaitu jangka waktu lebih panjang, uang muka lebih rendah, angsuran lebih

ringan dan fleksibel.54

Setiap produk yang dimiliki bank syariah harus memenuhi peraturan-

peraturan yang ada, baik peraturan dari Bank Indonesia ataupun sesuai

Fatwa DSN MUI. Dalam pembiayaan kepemilikan rumah dengan akad

Musyarakah mutanaqisah terdapa banyak ketentuan fatwa yang mengatur

karena di dalamnya terdapat akad musyarakah, ba’i, dan akad iajrah.

Mekanisme musyarakah mutanaqisah mulanya tidak terkait dengan ijarah

atau sewa, musyarakah mutanaqisah hanya terdiri dari musyarakah dan

jual beli saja. Seperti yang ditegaskan didalam fatwa DSN MUI No.

73/DSN-MUI/XI/2008 bahwa akad musyarakah mutanaqisah terdiri atas

akad musyarakah dan ba’i (jual beli). 55 Namun setelah adanya

perkembangan dari musyarakah mutanaqisah, syarik memerlukan

pendapatan dan keuntungan yang langsung dapat diambil dari akad ini,

maka bank syariah menambahkan akad ijarah agar dalam pelaksanaan

akad musyarakah mutanaqisah dapat diambil dan dapat dibagi sesuai

dengan nisbahnya yang telah disepakati pada saat akad, sedangkan



54 Mochammad Akbar Rizky, Consumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim

CIMB Niaga Syariah, Interview Pribadi, Jakarta, 19 Oktober 2020

55 Dewan Syaruah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Fatwa Dewan Syariah Nasional

tentang Musyarakah mutanaqisah No. 73/DSN-MUI/XI/2008

44

menanggung kerugian sesuai dengan proporsi modal dari pihak nasabah

dan bank syariah.

Kepatuhan CIMB Niaga Syariah dalam penerapan akad Musyarakah

mutanaqisah pada pembiayaan KPR dalam segi Fatwa DSN MUI No.

73/DSN-MUI/XI/2008. Menurut penulis jika berdasarkan pada hasil

wawancara dalam pencantuman hak dan kewajiban antara bank dan

nasabah kedalam akad Musyarakah mutanaqisah yang digunakan sebagai

dasar pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) dapat dilihat pada tabel

kesesuaian Fatwa DSN MUI No. 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang akad

Musyarakah mutanaqisah dengan praktek pembiayaan KPR iB Flexi di

CIMB Niaga Syariah sebagai berikut :

Tabel 4.2

Tabel kesesuaian pelaksanaan KPR iB Flexi di CIMB Niaga

Syariah dengan Fatwa DSN MUI No 73/DSN-MUI/XI-2008

NO. Fatwa DSN MUI No

73/DSN-MUI/XI-

2008

Praktek pembiayaan

KPR iB Flexi di CIMB

Niaga Syariah

Sesuai/tida

k sesuai

1. Ketentuan akad no. 1,

Akad Musyarakah

Mutanaqisah terdiri

dari akad

Musyarakah/

Syirkah dan Bai’

(jual-beli).

Pada awal kontrak bank

dan nasabah melakukan

akad musyarakah saja,

dan kemudian nasabah

setiap bulannya membeli

porsi kepemilikan bank

dan bank harus menjual

porsi kepemilikan nnya

kepada nasbah

Sesuai

2. Ketentuan akad no.2 Dalam ketentuan KPR Sesuai

45

poin a. Memberikan

modal dan kerja

berdasarkan

kesepakatan

pada saat akad.

iB Flexi sudah

disebutkan mengenai

penyertaan modal

masing-masing para

pihak sesuai dengan

kesepakatan bersama.

Untuk mengenai

pembagian kerja karena

tujuan pembiayaan ini

untuk kepemilikan aset

yang berupa property

maka pencantuman

pembagian kerja dalam

hal ini yaitu sewa

menyewa terhadap

rumah, yang mana

dalam sewa menyewa

ini akan menghasilkan

keuntungan, jika

keuntungan yang

diperoleh oleh nasabah

di gunakan sebagai

penambahan porsi

kepemilikan.

3. Ketentuan akad no. 2

poin b. Memperoleh

keuntungan

berdasarkan nisbah

yang

disepakati pada saat

akad.

Karena dalam

pembiayaan KPR iB

Flexi menggunakan

akad musyarakah

mutanaqisah yang di

sertakan dengan akad

ijarah, maka bank dan

Sesuai

46

nasabah memperoleh

keuntungan dari hasil

sewa yang di bayar oleh

nasabah tiap bulannyam

pendapatan sewa bagi

nasabah di gunakan

untuk penambahan

kepemilikan, dan

pendapatan bank di

gunakan sebagai

keuntungan.

4. Ketentuan no. 2 poin

c. Menanggung

kerugian sesuai

proporsi modal.

Pada perjanjian KPR iB

Flexi karena

pembiayaan ini

menggunakan akad

kerjasama, maka resiko

yang timbul dari

pembiayaan akan di

tanggung bersama.

Sesuai

5. Ketentuan akad no 3.

Dalam akad

Musyarakah

Mutanaqisah, pihak

pertama (syarik)

wajib berjanji untuk

menjual seluruh

hishshah-nya secara

bertahap dan pihak

kedua (syarik) wajib

membelinya.

Pada perjanjian KPR iB

Fexi bank berjanji untuk

menjual seluruh porsi

kepemilikannya kepada

nasabah apabila nasabah

sudah melunasi porsi

kepemilikannya.

Sesuai

47

6. Ketentuan no. 4. Jual

beli sebagaimana

dimaksud dalam

angka 3 dilaksanakan

sesuai kesepakatan.

Bank dan nasabah

sepakat jika bank akan

menjual porsi

kepemilikan nya

kemudian nasabah

membeli porsi

kepemilikan bank

dengan cara

mengangsur.

Sesuai

7. Ketentuan akad no. 5.

Setelah selesai

pelunasan penjualan,

seluruh hishshah LKS

beralih kepada syarik

lainnya (nasabah).

Dalam perjanjiaan

pembiayaan iB Flexi

yang menggunakan akad

musyaarakah

mutanaqisah sejak awal

nasabah menyertakan

modal maka sudah

beralih kepada nasabah,

kemudian nasabah

membayar angsuran

setiap bulannya untuk

mengalihkan/memindah

kan porsi bank sehingga

porsi nasabah

bertambah. oleh karena

itu dalam kontruksi

hukum belum saat ini

belum ada yang

mengharuskan

pembuktian pada saat

perpindahan yang terjadi

setiap bulannya.

Sesuai

48

8. Ketentuan khusus no.

1. Aset Musyarakah

Mutanaqisah dapat

di-ijarah-kan kepada

syarik

atau pihak lain.

Bank meng-ijarahkan

aset yang menjadi objek

pembiayaan berupa

property kepada

nasabah.

Sesuai


2. Apabila aset

Musyarakah menjadi

objek Ijarah, maka

syarik (nasabah)

dapat menyewa aset

tersebut dengan nilai

ujrah yang

disepakati.

Dalam ketentuan KPR

iB Flexi nasabah

membayar sewa sesuai

plafond yang di ambil

berdasarkan kesepakatan

antara bank dan

nasabah. Jika terjadi

rivew ujroh bank akan

menginformasikan

kepada nasabah

sebelumnya dan bank

sudah memberikan

ketentuan sebelumnya

jika terdapat rivew ujroh

maka tetap harus sesua

dengan SBIS.

Sesuai


3. Keuntungan yang

diperoleh dari ujrah

tersebut dibagi sesuai

dengan nisbah yang

telah disepakati

dalam akad,

sedangkan kerugian

Bank dan nasabah

sepakat untuk membagi

keuntungan sesuai porsi

kepemilikan.

Keuntungan nasabah

akan dialihkan untuk

membeli porsi

kepemilikan bank,

Sesuai

49

harus berdasarkan

proporsi kepemilikan.

Nisbah keuntungan

dapat mengikuti

perubahan proporsi

kepemilikan

sesuai kesepakatan

para syarik.

begitupun dengan

pembagian kerugian

disesuaikan dengan

porsi kepemilikan,

kecuali jika terjadi

sesuatu yang disebabkan

oleh nasabah yang di

nyatakan sebagai bentuk

kerugian.


4. Kadar/Ukuran

bagian/porsi

kepemilikan aset

Musyarakah syarik

(LKS) yang

berkurang akibat

pembayaran oleh

syarik (nasabah),

harus jelas dan

disepakati dalam

akad;

Porsi kepemilikan bank

dan nasabah telah

disepakati dan apabila

nasabah membayar

angsuran tiap bulannya

bank akan memberitahu

penambahan dalam porsi

kepemilikan nasabah.

Sesuai


5. Biaya perolehan

aset Musyarakah

menjadi beban

bersama sedangkan

biaya peralihan

kepemilikan menjadi

beban pembeli;

Biaya-biaya yang timbul

dari pembiayaan KPR

iB Flexi berupa seperti

biaya asuransi jiwa,

asuransi kebakaran,

biaya administrasi akan

di bebankan kepada

nasabah.

Tidak

Sesuai

50

Sebagian besar pelaksanaan pembiayaan KPR dengan

menggunakan akad musyarakah mutanaqisah pada CIMB Niaga Syariah

telah sesuai dengan Fatwa, akan tetapi terdapat ketidak sesuaian dalam

pelakasanaan nya yaitu dalam Fatwa DSN MUI No. 73/DSN-

MUI/XI/2008 dalam Ketentuan khusus no. 5. Biaya perolehan aset

Musyarakah menjadi beban bersama sedangkan biaya peralihan

kepemilikan menjadi beban pembeli. karena dalam KPR iB Flexi biaya-

biaya asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan biaya administrasi akan di

bebankan kepada nasabah yang mana biaya-biaya tersebut termasuk biaya

pemeliharaan atas objek bukan sebagai biaya peralihan. Selain itu dalam

perjanjian KPR iB Flexi akad musyarakah mutanaqisah pada pasal

mengenai asuransi disebutkan bahwa objek musyarakah mutanaqisah

wajib di asuransikan oleh nasabah selain itu juga nasabah wajib menutup

asuransi jiwa pada perusahaan asuransi syariah dan untuk pembayaran

premi asuransi jiwa dan asuransi agunan harus sudah dibayar lunas dan

dicadangkan oleh nasabah, seharusnya pembayaran premi asuransi melalui

akad musyarakah mutanaqisah dibagi dan di tanggung bersama oleh kedua

belah pihak yaitu pihak bank dengan nasabah secara proporsional kecuali

jika nasabah menyatakan bersedia secara sukarela membayar premi

asuransi. Dan berdasarkan ketentuan syariah menurut Shari’a Standards,

Accounting and Auditing Organization for Islamic Financial Institutions

(AAOIFI) bahwa tidak dibolehkan menyebutkan bahwa salah satu mitra

harus menanggung semua biaya asuransi atau pemeliharaan atas dasar

bahwa ia pada akhirnya akan memiliki objek musyarakah.56

Selain itu dalam penyertaan sewa menyewa ( ijarah ) meskipun

telah sesuai dengan Fatwa DSN MUI No. 73/DSN-MUI/XI/2008 bahwa

ijarah bisa di lakukan pada objek pembiayaan pada pihak lain. Tetapi

penulis menyimpulkan jika dalam akad musyarakah mutanaqisah yang

pada hal kepemilikan aset milik bersama maka dalam hal ini nasabah

56 AAOIFI, Shari’a Standards, Accounting and Auditing Organization for Islamic

Financial Institutions. (Bahrain, 2007)

51

sebagai penyewa dalam objek pembiayaan KPR ini juga sebagai pemilik

atas aset tersebut. Jika dilihat dari Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah

(KHES) pasal 300 yang berbunyi :

“ jika pihak yang menyewa (musta’jir) menjadi pemilik dari harta

yang di ijarahkan (ma’jur). Maka akad ijarah berakhir dengan sendirinya

“57

Maka jika berdasarkan KHES pasal 300 dapat dikatakan akad

ijarah yang terdapat dalam mekanisme pembiayaan kepemilikan rumah

dengan menggunakan akad musyarakah mutanaqisah maka akad ijarah

yang terdapat di didalam nya dapat dikatakan batal, karena nasabah

sebagai pemilik atas objek tersebut. Meskipun belum sepenuhnya milik

nasabah sebelum terjadinya pelunasan pembayaran hishah oleh nasabah

tetapi nasabah memiliki hak atas objek tersebut karena pada awal

pembiayaan nasabah ikut serta dalam penyertaan modal.

Kemudian dalam hukum positif berdasarkan KUHPerdata pasal

1548 yang berbunyi :

“sewa menyewa ialah suatu perjanjian dengan mana pihak yang

satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya

kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan

pembayaran sesuatu harga, yang oleh pihak tersebut belkangan itu di

sanggupi pembayarannya”58

Dalam pasal tersebut sudah ditegaskan bahwa sewa menyewa

merupakan suatu perjanjian dengan mana pihak satu mengikatkan dirinya

untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan dari sesuatu barang.

Maka sudah jelas bahwa seharusnya terdapat 2 pihak dalam sewa

menyewa, sehingga dalam sewa menyewa tidak dapat dilakukan oleh

penyewa yang disebut juga sebagai pemilik atas barang yang disewakan

tersebut.

57 Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah, Pasal 300

58 Subekti, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, ( Jakarta : PT. Balai Pustaka, 2014 ),

hlm. 381

52

Berdasarkan fatwa DSN-MUI No. 01/DSN-MUI/X/2013 tentang

pedoman implementasi musyarakah mutanaqisah dalam produk

pembiayaan disebutkan bawah dalam kegiatan usaha musyarakah

mutanaqisah menggunakan prinsip sewa menyewa (ijarah), objek

pembiayaan musyarakah mutanaqisah boleh di atas namakan nasabah

secara langsung atas persetujuan bank dan nasabah.59 Dan menurut pihak

CIMB Niaga Syariah bahwa meskipun memang dalam akad musyarakah

mutanaqisah nasabah memiliki hak atas kepemilikan bersama atas objek

pembiayaan tetapi bukan berarti nasabah sebagai pemilik sempurna atas

objek tersebut. Hanya karna sertifikat di atas namakan nasabah di awal

pembiayaan, hal ini tidak dapat dikatakan nasabah sepenuhnya pemilik

atas objek tersebut. Meskipun CIMB Niaga Syariah tidak memberikan

surat keterangan berupa pernyataan yang dibuat di atas materai yang

menjelaskan bahwa objek pembiayaan tersebut masih dimiliki bersama

antara bank dan nasabah, pihak CIMB Niaga Syariah hanya mengikat

sertifikat kepemilikan dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan

(APHT)60. Meskipun nasabah pemilik atas objek yang disewakan tetapi

kepemilikan objek yang disewakan itu masih milik bersama antara bank

dan nasabah, kemudian agar kepemilikan objek sepenuhnya milik nasabah

maka nasabah harus membayar angsuran berupa pembayaran sewa kepada

bank yang digunakan untuk membeli porsi kepemilikan bank atas aset.

Bagi hasil antara pihak bank dan nasabah didasarkan pada hasil

penggunaan manfaat atas aset bersama tersebut secara komersial berupa

pendapatan ujroh dari penyewa aset dengan akad ijarah sesuai nisbah bagi

hasil dan biaya sewa yang disepakati.61 Dan dalam hal kegiatan usaha

Musyarakah Mutanaqishah menggunakan prinsip sewa menyewa (ijarah),


Musyarakah Mutanaqisah Dalam Produk Pembiayaan 60 Mochammad Akbar Rizky, Consumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim


61Otoritas Jasa Keuangan, Standar produk musyarakah dan musyarakah mutanaqisah


53

maka objek yang dibiayai dengan akad Musyarakah Mutanaqishah dapat

diambil manfaatnya oleh nasabah selaku pengguna atau pihak lain dengan

membayar ujrah yang disepakati. Apabila nasabah menggunakan objek

Musyarakah Mutanaqishah.62 maka nasabah adalah pihak yang mengambil

manfaat dari obyek tersebut (intifa' bil ma'jur) dan karenanya harus

membayar ujrah. Maka dapat dikatakan ijarah yang terdapat dalam akad

musyarakah mutanaqisah adalah ijarah jual beli manfaat dari aset. Karena

dalam akad musyarakah mutanaqisah yang menjadi objek akad adalah

property seperti rumah, kos, gedung, apartemen, ruko, dan sebagainya.

Dalam hal ini lembaga terkait yang menerapkan sistem sewa dalam akad

musyarakah mutanaqisah semata hanyalah diambil untuk keuntungan bagi

lembaga terkait selaku penyewa.63

B. Staus Kepemilikan Terhadap Pembiayaan Rumah yang Menggunakan

Akad Musyarakah mutanaqisah

1. Status Kepemilikan Aset dengan Akad Musyarakah mutanaqisah Pada

Pembiayaan Kepemilikan Rumah (KPR) di CIMB Niaga Syariah

Pada produk pembiayaan kepemilikan rumah (KPR) dengan

menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah di CIMB Niaga Syariah

disebut dengan KPR iB Flexi dengan skema pembiayaan kerjasama yang

kepemilikan aset/barang/ modal Bank berkurang disebabkan pembelian

secara bertahap oleh nasabah.

Dalam kerjasama untuk kepemilikan rumah, Bank dan nasabah

memberikan porsi modal sesuai dengan kesepakatan bersama dan yang

sudah ditentukan dalam plafond pembiayaan kemudian nasabah akan

membayar dengan cara mengangsur sampai porsi kepemilikan seluruhnya

dimiliki nasabah. Sebelum nasabah melunasi sepenuhnya modal yang

diberikan oleh Bank maka objek tersebut masih milik bersama antara


Musyarakah Mutanaqisah Dalam Produk Pembiayaan 63 Ascarya, Akad dan Produk Bank Syariah, hlm. 99

54

CIMB Niaga Syariah dan nasabah. Tetapi dalam pembiayaan kepemilikan

rumah (KPR) dengan menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah di

CIMB Niaga Syariah meskipun nasabah belum sepenuhnya melunasi

modal yang diberikan bank, sertifikat kepemilikan sudah di atas namakan

nasabah di awal pembiayaan. Hal ini dilakukan karena dalam penulisan

sertifikat kepemilikan tidak dapat di atas namakan 2 subjek hukum yaitu

bank dan nasabah kecuali jika itu ahli waris.64

Oleh sebab itu sertifikat di atas namakan nasabah di awal

pembiayaan agar mempermudah perbuatan hukum selanjutnya karna

selain menggunakan akad Musyarakah mutanaqisah dalam pembiayaan

kepemilikan rumah juga menggunakan akad ijarah, dan juga untuk

menghindari biaya ganda untuk pembalikan nama ketika di akhir

pembiayaan.

Meskipun dalam sertifikat kepemilikan atas nama nasabah hal ini

tidak serta merta menjadikan nasabah sebagai pemilik sempurna atas objek

tersebut, karena selagi nasabah belum sepenuhnya membayar hishah

kepada Bank maka objek tersebut masih milik bersama berdasarkan pada

akad Musyarakah mutanaqisah yang sudah disepakati.65

Dalam pembuatan sertifikat atas nama nasabah di awal

pembiayaan, bank juga mengikat sertifikat kepemilikan dengan hak

tanggungan (APHT) ini akan dilepas ketika nasabah memberikan bukti

pelunasan. Hal ini dilakukan apabila jika terjadi wanprestasi Bank berhak

mengeksekusi objek pembiayaan yang menjadi jaminan dalam

pembiayaan kepemilikan rumah. Selain itu juga agar nasabah tidak dapat

64 Muhammad Yusuf, Syariah Auto & Unsecured Financing Head CIMB Niaga Syariah, Interview

Pribadi, Jakarta, 19 Oktober 2020.

65 Mochammad Akbar Rizky, Consumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim


55

melakukan pemindahan hak milik atas objek pembiayaan dan melakukan

suatu perbuatan hukum yang dapat merugikan Bank.66

2. Analisis Praktek Penetapan Status Kepemilikan Aset Terhadap

Pembiayaan Rumah yang Menggunakan Akad Musyarakah mutanaqisah

Dalam pembiayaan kepemilikan rumah dengan menggunakan akad

musyarakah mutanaqisah yang mana dalam KPR IB Flexi di CIMB Niaga

Syariah kepemilikan rumah langsung di atas namakan nasabah pada saat

awal pembiayaan atas rumah tersebut, hal ini menimbulkan permasalahan

yaitu tidak adanya pengalihan objek kepada nasabah pada saat selesai

pelunasan, karena Pada hakikatnya akad musyarakah mutanaqisah

merupakan akad kerjasama atau kemitraan yang dimana aset dimiliki

bersama oleh kedua belah pihak sesuai dengan pernyertaan modalnya

masing-masing dan kepemilikan tersebut didasarkan oleh porsi

kepemilikan. Maka hal tersebut seharusnya menjadikan rumah dalam

pembiayaan akad musyarakah mutanaqisah dimiliki oleh semua pihak

yang menyertakan modal dalam kepemilikan aset tersebut. Selama

nasabah belum membayar seluruh porsi yang dimiliki bank maka

kepemilikan rumah tersebut masih menjadi milik nasabah dan bank.

Karena kepemilikan atas nama bank dan nasabah ini para pihak tidak bisa

mengeklaim secara sepihak atas nama pribadi, bank juga tidak bisa

mengakui bahwa itu merupakan aset bank.67

Dalam hukum positif kepemilikan tanah dibuktikan dengan akta

otentik sebagaimana yang diatur dalam Undang-Undang Pokok-Pokok

Agraria pasal 19 ayat 1 menyatakan:

“Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan

pendaftaran pertanahan diseluruh wilayah Indonesia.” 68



67 Wangsawidjaja, Pembiayaan Bank Syariah, hlm 258

68 Undang- Undang Republik Indonesia, Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok pokok Agraria

56

Maka CIMB Niaga Syariah membuat serifikat kepemilikan sebagai

bukti otentik dan juga sebagai bukti kuat agar mendapatkan kepastian

hukum sebagaimana yang diatur dalam Undang-Undang Pokok-Pokok

Agraria pasal 19 ayat 2 huruf c menyatakan :

“Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat

pembuktian yang kuat.”69

Oleh karena itu apabila sertifikat di atas namakan nasabah di awal

pembiayaan maka nasabah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang

hak atas tanah karena sudah jelas dalam sertifikat tersebut tercantum nama

nasabah sebagai pemilik tanah tersebut. Pencantuman nama nasabah pada

sertifikat kepemilikan dilakukan karena sertifikat tidak bisa dibuat atas

nama 2 subjek hukum kecuali ahli waris.

Selain itu apabila sertifikat di atas namakan nasabah pada awal

pembiayaan maka tidak ada bukti jika angsuran yang dilakukan nasabah

sudah terpenuhi, sehingga dapat dikatakan bank tidak melalakukan

pengalihan objek pembiayaan setelah nasabah melunasi seluruh porsi

kepemilikan dari bank. Berdasarkan Fatwa DSN-MUI No. 73/DSN-

MUI/XI/2008 tentang musyarakah mutanaqisah pada bagian ketiga

tentang ketentuan akad butir ke5 (lima), disebutkan bahwa setelah selesai

pelunasan penjualan, seluruh hishshah LKS beralih kepada syarik lainnya

(nasabah). Peralihan hishah dari bank kepada nasabah seiring pembayaran

angsuran yang dilakukan nasabah setiap bulannya, maka ketika angsuran

nasabah berakhir berarti kepemilikan rumah tersebut menjadi milik

nasabah sepenuhnya. Dan seharusnya dilakukan proses balik nama

sertifikat kepemilikan rumah yang semula milik bank dan nasabah

menajadi milik nasabah sepenuhnya. Tetapi dalam kontruksi hukum saat

ini tidak ada ketentuan yang mengharuskan adanya bukti terhadap

peralihan hishah nasabah yang setiap bulannya bertambah. Kemudian jika

berdasarkan KHES pasal 219 mengatakan :

69 Undang- Undang Republik Indonesia, Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar

Pokok pokok Agraria

57

“Pemisahan hak milik bersama hanya dapat dilakukan pada harta

yang berwujud dengan status kepemilikan sempurna.”70

Dapat disimpulkan bahwa pemindahan kepemilikan aset yang

dilakukan oleh bank kepada nasabah, bisa dialihkan kepada nasabah

setelah adanya kepemilikan sempurna atas nasabah, karena pada dasarnya

dalam pembiayaan ini menggunakan akad musyarakah mutanaqisah yang

mana dalam kepemilikan bank atas tanah dan bangunan bersama-sama

dengan nasabah adalah kepemilikan yang sempurna. Bank dan nasabah

setuju bermitra dalam pembelian dan kepemilikan bersama atas tanah

beserta bangunan yang berada di atasnya dengan akad syirkah. Besaran

kepemilikan ditentukan sesuai dengan jumlah dana yang disertakan

nasabah dan bank dalam syirkah. Sebab kepemilikan sempurna oleh bank

dan nasabah adalah karena adanya akad yang mengalihkan kepemilikan

yaitu jual beli dengan wakalah oleh nasabah. Maka perpindahan

kepemilikan dari porsi bank kepada nasabah seiring dengan bertambahnya

jumlah modal nasabah dari pertambahan angsuran yang dilakukan

nasabah. Hingga angusuran berakhir berarti kepemilikan suatu barang atau

benda tersebut sepenuhnya menjadi milik nasabah.71

Namun yang dilakukan CIMB Niaga Syariah mencantumkan nama

nasabah di sertifikat kepemilikan agar mempermudah proses akad

selanjutnya yaitu akad ijarah dan untuk menghindari biaya ganda seperti

biaya pembalikan nama pada sertifikat kepemilikan. ketika di akhir

pembiayaan terjadi pelunasan tidak ada ketentuan khusus mengenai

peralihan kepemilikan objek sebagaimana dalam perjanjian KPR iB Flexi

pada pasal mengenai pembelian porsi kepemilikan bank terhadap objek

musyarakah mutanaqisah disebutkan bahwa setelah seluruh pembayaran

porsi bank dilunasi oleh nasabah, maka seluruh porsi bank terhadap objek

musyarakah mutanaqisah beralih kepada nasabah dan nasabah menjadi

70 Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah, Pasal 219

71Afit Kurniawan, Nur Inayah “Tinjauan Kepemilikan Dalam KPR Syariah : Antara

Murbahah, Ijarah Muntahiyyah Bittamlik, Dan Musyarakah Mutanaqisah”, Equilibrium, Volume

1 No 2 (2013)

58

pemilik penuh atas objek musyarakah mutanaqisah tanpa memerlukan

penyerahan secara khusus, hanya saja bank akan memberikan bukti

pelunasan, dan surat pengantar roya’ kemudian mengambil sertfikat yang

dijadikan sebagai jaminan kepada bank apabila terjadi wanprestasi bank

dapat melakukan eksekusi jaminan untuk membayar sisa pembayaran

nasabah. Hal ini berdasarkan pada pasal 1338 KUHPerdata yang

menegaskan bahwa:

“Semua persetujuan yang dibuat secara sah sesuai dengan undang-

undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”

Dapat di pahami dalam pasal tersebut menunjuk adanya kebebasan

bagi setiap orang untuk membuat perjanjian dengan siapa saja dan tentang

apa saja, asalkan tidak dilarang oleh hukum Hal ini berarti semua

ketentuan yang ada didalam perjanjian yang telah disepakati bersifat

mengikat dan untuk itu harus ditaati oleh para pihak yang bersangkutan.

Apabila salah satu pihak tidak melaksanakan perjanjian tersebut maka

pihak yang dirugikan dapat menuntut ganti rugi kepada pihak yang tidak

melaksanakan perjanjian itu.72

Meskipun sertifikat atas nama nasabah tidak menjadi bukti bahwa

rumah tersebut milik nasabah, hal ini dilakukan agar mempermudah

pelaksanaan akad selanjutnya dan mempermudah dalam proses pengalihan

objek agar tidak perlu dilakukan balik nama beberapa kali hanya sekali

saja pada saat awal pembiayaan sehingga tidak terjadi biaya ganda dalam

pembalikan nama. Selain itu mengingat dalam fatwa DSN MUI No. 01

tahun 2013 tentang pedoman implementasi akad musyarakah mutanaqisah

disebutkan bahwa dalam hal kegiatan usaha Musyarakah Mutanaqishah

menggunakan prinsip sewa menyewa (ijarah), obyek pembiayaan

Musyarakah Mutanaqishah boleh diatas namakan nasabah secara langsung

atas persetujuan Bank Syariah/LKS dan dalam hukum positif tidak

mengatur adanya kepemilikan satu aset dengan dua nama, maka bank dan

72 http://butonlondon.blogspot.com/2012/04/hubungan-antara-pasal-1338-dan-pasal.html,

di akses pada 22 Desember 2020

http://butonlondon.blogspot.com/2012/04/hubungan-antara-pasal-1338-dan-pasal.html

59

nasabah dibolehkan untuk sepakat dan menyatakan bahwa objek

musyarakah mutanaqisah di atas namakan nasabah secara langsung dalam

dokumen yang merupakan bukti atas objek musyarakah mutanaqisah,

tetapi tidak menutup kemungkinan untuk membolehkan bank menyatakan

objek musyarakah mutanaqisah di atas namakan bank dalam dokumen

kepemilikan objek musyarakah mutanaqisah. 73 Hal ini dilakukan

berdasarkan pada asas kebebasan berkontrak dan kesepakatan dari bank

dan nasabah.

Meskipun pada CIMB Niaga Syariah tidak ada bentuk pernyataan

di atas materai yang menerangkan bahwa objek pembiayaan adalah milik

bersama antara bank dan nasabah, tetapi pernyataan nasabah sudah

termuat dalam perjanjian KPR iB Flexi pada pasal mengenai objek

pembiayaan dan tujuan pembiayaan disebutkan bahwa nasabah mengakui

bahwa kepemilikan atas objek musyarakah mutanaqisah adalah milik bank

dan nasabah, sehingga meskipun bukti kepemilikan asetnya tercantum atas

nama nasabah namun pada hakekatnya bank memiliki objek tersebut.

Selain itu CIMB Niaga Syariah mengikat sertifikat kepemilkan dengan

hak tanggungan agar apabila terjadi perbuatan melawan hukum atau

wanprestasi bank dapat mengeksekusi jaminan tersebut. Sebagaimana

yang termuat dalam fatwa DSN-MUI No. 01/DSN-MUI/X/2013 apabila

terjadi pembiayaan bermasalah bank dapat melakukan penyelesaian

pembiayaan musyarakah mutanaqisah bagi nasabah yang tidak

menyelesaikan atau melunasi pembiayaan dengan menjual aset

musyarakah mutanaqisah atau jaminan oleh nasabah melalui bank dengan

harga yang disepakati dan dari hasil penjualan tersebut nasabah melunasi

sisa kewajibannya kepada bank. 74 Tetapi bank tidak di perkenan kan

melakukan eksekusi agunan dan jaminan secara langsung sesaat setelah


(Jakarta, 2016), hlm.138 74 Fatwa DSN-MUI No. 01/DSN-MUI/X/2013 Tentang Pedoman Implementasi

Musyarakah mutanaqisah Dalam Produk Pembiayaan

60

terjadi tunggakan ataupun wanprestasi sebelum ada putusan pengadilan

yang menyatakan bahwa nasabah lalai dan memberikan hak kepada bank

syariah untuk melakukan eksekusi agunan dan jaminan.75

Tetapi dalam hal ini mengingat rumah masih menjadi milik

bersama antara bank dan nasabah dan rumah tersebut dijadikan sebagai

jaminan dan di bebani dengan hak tanggungan maka terdapat kerancuan

pada pelaksanaan nya karena kedudukan bank dan nasabah adalah mitra

dalam pembiayaan kepemilikan rumah maka bank mempunyai dua posisi

yaitu sebagai pemberi hak tanggungan dan pemegang hak tanggungan.

Apabila rumah dilelang oleh bank ketika nasbah wanprestasi, hal ini akan

menimbulkan kerancuan karena bank bertindak sebagai penjual juga

bertindak sebagai pemilik barang.76

Dalam status kepemilikan ini memang terdapat permasalahan jika

pencantuman nama nasabah pada sertifikat kepemilikan di awal

pembiayaan, hal ini dikarenakan belum terdapat kontraksi hukum yang

terbilang hemat bagi para pihak dan dapat mengurangi beberapa resiko

yang akan timbul di kemudian hari. Oleh karena itu pencantuman nama

nasabah pada sertifikat kepemilikan di awal pembiayaan tidak lepas dari

upaya pengamanan mitigasi resiko dalam bentuk pernyataan para pihak

dalam bentuk klausula baku yang ada pada perjanjian musyarakah

mutanaqisah, serta melakaukan pengikatan jaminan terhadap objek

pembiayaan yang akan dilepas ketika terjadi pelunasan dari bank.



76 Irma Angesti, “Kepemilikan Rumah atas Nama Bank Syariah Tinjauan Pembiayaan

Pemilikan Rumah Syariah Dalam Akad Murabahah, Ijarah Al muntahiyah Bi Al Tamlik,

Musyarakah Mutanaqisah”, (Depok : Skripsi S1 Universitas Indonesia, 2011)

61

BAB V

PENUTUP

A. Kesimpulan

1. Praktek pembiayan KPR iB Flexi di CIMB Niaga Syariah dengan

Fatwa DSN MUI No. 73/DSN-MUI/XI/2008 sebagian besar telah

sesuai dengan Fatwa, akan tetapi terdapat ketidaksesuaian dalam

pelakasanaan nya yaitu dalam Fatwa DSN MUI No. 73/DSN-

MUI/XI/2008 Ketentuan khusus no. 5. Biaya perolehan aset

Musyarakah menjadi beban bersama sedangkan biaya peralihan

kepemilikan menjadi beban pembeli. karena dalam KPR iB Flexi

biaya- biaya asuransi jiwa, asuransi kebakaran, dan biaya

administrasi akan di bebankan kepada nasabah sedangkan

seharusnya beban-beban tersebut menjadi beban bersama antara bank

dan nasabah karena pembiayaan ini berdasarkan pada prinsi syirkah,

Selain itu dalam penyertaan sewa menyewa ( ijarah ) meskipun telah

sesuai dengan Fatwa DSN MUI No. 73/DSN-MUI/XI/2008 bahwa

ijarah bisa di lakukan pada objek pembiayaan pada pihak lain. Tetapi

penulis menyimpulkan jika dalam akad musyarakah mutanaqisah

yang pada hal kepemilikan aset milik bersama maka dalam hal ini

nasabah sebagai penyewa dalam objek pembiayaan KPR ini juga

sebagai pemilik atas aset tersebut.

2. Dalam pembiayaan kepemilikan rumah dengan menggunakan akad

musyarakah mutanaqisah yang mana dalam KPR IB Flexi di CIMB

Niaga Syariah kepemilikan rumah langsung di atas namakan nasabah

pada saat pertama pembiayaan atas rumah tersebut, hal ini

menimbulkan permasalahan yaitu tidak adanya pengalihan objek

kepada nasabah pada saat selesai pelunasan, karena pada hakikatnya

akad musyarakah mutanaqisah merupakan akad kerjasama atau

62

kemitraan yang dimana aset dimiliki bersama oleh kedua belah pihak

sesuai dengan pernyertaan modalnya masing-masing dan

kepemilikan tersebut didasarkan oleh porsi kepemilikan. Maka hal

tersebut seharusnya menjadikan rumah dalam pembiayaan akad

musyarakah mutanaqisah dimiliki oleh semua pihak yang

menyertakan modal dalam kepemilikan aset tersebut. Tetapi dalam

kontraksi hukum saat ini tidak ada ketentuan yang mengharuskan

adanya bukti terhadap pemindahan porsi kepemilikan nasabah yang

setiap bulannya bertambah. selain itu memang status kepemilikan

dalam sertifikat rumah yang di atas namakan nasabah terdapat

permasalahan oleh karena itu sebagai bentuk upaya pengamanan-

pengamanan mitigasi resiko bank membuat klausula baku dalam

perjanjian musyarakah mutanaqisah yang memuat pernyataan

menganai kesepakatan bahwa objek pembiayaan tersebut pada

hakikatnya masih milik bersama sebelum terjadinya pelunasan dari

nasabah, dan upaya untuk mengurangi resiko yang akan timbul

selanjutnya yaitu mengikatkan objek pembiayaan dengan jaminan

dan akan dilepas ketika terjadi pelunasan.

B. Rekomendasi

1. Bagi Bank Syariah, dalam membuat dan menyusun perjanjian dapat

memberikan pilihan dalam pembiayan kepemilkan rumah (KPR)

dengan menggunakan akad musyarakah mutanaqisah mengenai

sertifikat kepemilikan aset milik bersama antara bank dan nasabah.

2. Bagi Bank Syariah, harus menjalin koneksi hubungan yang baik dan

memberikan informasi kepada nasabah agar tidak terjadi

kesalahpahaman antara bank dan nasabah.

3. Bagi otoritas, perlu adanya perkenalan dan penjelasan dalam

Undang-Undang Hak Tanggungan mengenai adanya kepemilikan

bersama dalam pengikatan hak tanggungan.

63

4. Bagi regulator dan pemerintah, Perlu adanya pengawasan dan

penyelarasan oleh lembaga yang berwenang atas kebijakan yang

ditetapkan oleh CIMB Niaga Syariah. Juga diperlukan adanya

alternatif penerapan yang paling tepat dengan prinsip syariah terkait

dengan sertifikat kepemilikan rumah pada pembiataan kepemilikan

rumah (KPR) dengan akad musyarakah mutanaqisah.

64

DAFTAR PUSTAKA

Buku

Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Cet.4, Jakarta :

Sinar Grafika, 2010.

Ahmad Dahlan, Bank Syariah , Yogyakarta : Teras, 2012.

Andri Soemitra, Bank dan Lembaga Keungan Syariah, Jakarta: Kencana Prenada

Media Group, 2009.

Ascarya. Akad dan Produk Bank Syariah. Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada,

2015.

Gemala dewi, Wirdiyaningsih, Yeni Salma Barlinti, Hukum Perikatan Islam di

Indonesia, Jakarta: Kencana, 2006.

Haroen,Nasrun. Fiqih muamalah. Jakarta : gaya media pratama, 2007.

Kasmir, Bank dan Lembaga Keuangan Lainnya, Jakarta: PT. Raja Grafindo

Persada, 2000.

Kautsar Riza Salman, Akuntansi Perbankan Syariah Berbasis PSAK Syariah,

Jakarta: Akademia Permata, 2012

Muhamad, Manajemen dana bank syariah. jakarta : raja wali pres, 2014.

Munir Fuady, Hukum Perbankan Modern Berdasarkan UU No. 10 tahun 1998.

Bandung : Citra Aditya Bakti, 1999.

Naf’an, Pembiayaan Musyarakah dan Mudharabah, Yogyakarta: Graha Ilmu,

2014.

Otoritas Jasa Keuangan, Standar produk musyarakah dan musyarakah

mutanaqisah , Jakarta : OJK, 2016.

Ridwan Syahrani, S.H., seluk-beluk dan asa-asas hukum perdata, Bandung : P.T

Alumni, 2013.

Rozalinda, Fiqih Ekonomi Syariah, Prinsip dan Implementasi Pada Sektor

Keuangan Syariah. Jakarta: PT Rajagrafindo Persada, 2016.

Subekti, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Jakarta : PT. Balai Pustaka,

2014.

Sugeng Widodo, Modal Pembiayaan Lembaga Keuangan Islam,Yogyakarta:

Kaukaba, 2014.

65

Veithzal rivai dan Arviyani Arifin, Islamic banking : sistem bank islam

bukanhanya solusi menghadapi krisis namun solusi dalam menghadapi

berbagai persoalan perbankan & ekonomi global. Jakarta : Bumi Aksara,

2010.

Wangsawidjaja, Pembiayaan Bank Syariah. Jakarta : PT Gramedia, 2012.

Interview

Mochammad Akbar Rizky, Consumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim


Muhammad Yusuf, Syariah Auto & Unsecured Financing Head CIMB Niaga

Syariah, Interview Pribadi, Jakarta, 19 Oktober 2020

Jurnal, Skripsi, Makalah dan Laporan

Afit Kurniawan, Nur Inayah “Tinjauan Kepemilikan Dalam KPR Syariah : Antara

Murbahah, Ijarah Muntahiyyah Bittamlik, Dan Musyarakah Mutanaqisah”,

Equilibrium, Volume 1 No 2 (2013)

Agisa muttaqien “ Pembiayan kepemilikan rumah dengan akad musyarakah

mutanaqisah pada bank Muamalat indonesia “ , Universitas indonesia , Juli

2012.

Anisa herliana, Asep ramdan. “Pengelolaan hasil denda ta’zir dan ta’widh pada

produk pembiayaan musyarakah mutanaqisah di BRI Syariah KCP Cijerah

“, Universitas Islam Bandung , 2018.

Dadin solihin, “IMPLEMENTASI PEMBIAYAAN MUSYĀRAKAH

MUTANĀQISHAH (MMQ) DI LEMBAGA KEUANGAN SYARIAH

(LKS)(Penelitian di PT. Bank Muamalat Indonesia, Tbk.Kantor Cabang

Bandung)”, Bandung, Universitas Islam Negri Sunan Gunung Djati, 2018.

Ikhsan dwitama, “Studi penerapan akad musyarakah mutanaqisah pada KPR

Muamalat IB kongsi Bank Muamalat”, Universitas Padjajaran, 2017.

66

Irma Angesti, “Kepemilikan Rumah atas Nama Bank Syariah Tinjauan

Pembiayaan Pemilikan Rumah Syariah Dalam Akad Murabahah, Ijarah Al

muntahiyah Bi Al Tamlik, Musyarakah Mutanaqisah”, (Depok,

Universitas Indonesia, 2011)

Mohammad heykal “Analisis tingkat pemahaman KPR Syariah pada Bank syariah

di indonesia: studi pendahuluan”. Binus business reiview 5 (2), 519-526,

(2014).

Muchammad fachtur rozaq “Tinjauan hukum islam terhadap depemilikan aset

dengan akad musyarakah mutanaqisah (studi kasus:produk pembiayaan

kepemilikan rumah (PKR) di Bank CIMB Niaga Syariah cabang

pandanaran) “, Universitas islam negeri walisongo, 2017.

Muh turizal husein, “Telaah kritis akad musyarakah mutanaqisah”, Al Maal, vol

1, No. 1, juli,2019.

Muhammad nirwan “Analisis penanganan pembiayaan mudharabah dan

musyarakah mutanaqisah pada anggota yang meninggal dunia di (BMT

Mitra Hasanah genuk semarang)”. Universitas islam negeri walisongo

semarang, 2016.

Muhammad taufiqurrasyidin “ Tinjauan hukum islam terhadap implementasi akad

musyarakah mutanaqisah sebagai solusi akad pembiayaan KPR pada

Bank Muamalat indonesia “ Universitas islam negri sunan ampel, 2014.

Nadratuzzaman hosen “Musyarakh mutanaqishah“ Al-iqtishad vol. I, No. 2. (juli

2009)

Nuhbatul Basyariah, “Analisis implementasi pembiayaan musyarakah

mutanaqisah pada perbankan Syariah”,Muqtasid 9(2), 2018

Putri kamilatur rohmi, “Implementasi akad musyarakah mutanaqisah pada

pembiayaan kepemilikan rumah di bank Muamalat lumajang”,

iqtishoduna. Vol. 5 No. 1, pp. 20 dan 25

CIMB Niaga Syariah Laporan tahunan 2019

Otoritas Jasa Keuangan, Laporan Tahunan 2019

67

Perundang-Undangan

Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Fatwa Dewan Syariah

Nasional tentang Musyarakah, No.08/DSN-MUI/IV/2000

Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Fatwa Dewan Syariah

Nasional tentang Pedoman Implementasi Musyarakah mutanaqisah

Dalam Produk Pembiayaan, No. 01/DSN-MUI/X/2013.

Dewan Syaruah Nasional Majelis Ulama Indonesia, Fatwa Dewan Syariah

Nasional tentang Musyarakah mutanaqisah No. 73/DSN-MUI/XI/2008

Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah

Undang- Undang Republik Indonesia, Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan

Dasar Pokok pokok Agraria

Undang-Undang RI No. 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah

Website

https://affgani.wordpress.com/ekonomi-islam/pembiayaan-bank-syariah-kpr-

syariah/ Diakses 7 November 2020

https://www.jurnalhukum.com/hak-milik/ Diakses 7 November 2020



https://www.jurnalhukum.com/hak-milik/

68

LAMPIRAN-LAMPIRAN

1. Surat pernyataan wawancara

69

2. Laporan hasil wawancara

Hasil wawancara di CIMB Niaga Syariah

Narasumber 1 : Mochammad Akbar Rizky

Jabatan : Consumer Financing Specialist Arean Jakarta & Jatim

Narasumber 2 : Muhamad Yusuf

Jabatan : Syariah Auto & Unsecured Financing Head

Tanggal : 19 Oktober 2020

Tempat : Online via Webex

1. Apa akad yang di gunakan dalam pembiayaan kepemilikan rumah di CIMB

Niaga Syariah dan apa perbedaan masing-masing akad?

Jawab : pada pembiayaan kepemilikan rumah di CIMB Niaga Syariah

terdapat 2 akad yaitu akad musyarakah mutanaqisah yang disebut dengan

KPR iB Flexi, dan akad murabahah yang disebut dengan KPR iB Fixed.

Dalam 2 akad tersebut tentu terdapat perbedaan jika akad murabahah

menggunakan akad jual beli untuk kepemilikan property sedangka akad

musyarakah mutanaqisah menggunakan akad kerjasama dalam kepemilikan

property. Selain itu juga dalam segi jangka waktu KPR iB Flexi jangka

wakktu 15 tahun dan KPR iB Fixed jangka waktu pembiayaan 25 tahun. Jika

dalam jenis angsuran KPR iB Flexi menggunakan angsuran yang fix, floating,

Xtra bebas, smart rate. Sedangkan KPR IB Fixed menggunakan angsuran

yang fixed atau tetap sampai lunas.

2. Apakah definisi dari produk KPR iB flexi?

70

Jawab : pembiayaan kerjasama yang kepemilikan aset properti/ barang atau

modal Bankberkurang disebabkan oleh pembelian secara bertahap

oleh nasabah

3. Apa saja syarat & ketentuan dalam melakukan pembiayaan KPR dengan akad

musyarakah mutanaqisah?

Jawab : persyaratan umum yaitu :

• WNI

• Usia minimum 21 tahun

• Usia maksimum saat kredit berakhir 65 tahun untuk semua

profesi / usia pensiun

• Untuk syarat pekerjaan bagi pengusahaan yaitu yang usahanya

sudah berjalan 2 tahun, untuk persyaratan pekerjaan bagi

karyawan yaitu dengan pengalaman kerja 2 tahun, dan untuk

persyaratan pekerjaan bagi profesional yang kerja di luar negeri

bisa mengajukan KPR CIMB jika ada kantor perwakilan di

Indonesia.

• Gaji/ penghasilan Minimal Rp. 5.000.000/bulan (boleh hasil

gabungan penghasilan suami & istri )

Dan persyaratan administrasi di antaranya :

d. Karyawan



menikah)



d) Fotokopi NPWP

2) Dokumen Income

71

a) Slip gaji terakhir/ surat keterangan gaji dari

perusahaan

b) Fotokopi rekening koran/ Tabungan/ Giro 3 bulan

terakhir

e. Pengusaha/wiraswasta



menikah)



d) Fotokopi NPWP

2) Dokumen Income

a) Fotokopi SIUP/ TDP/ SITU

b) Fotokopi Akte Pendirian Perusahaan (PT/ CV )

c) Fotokopi rekening koran/ Tabungan/ Giro 3 bulan

terakhir

d) Fotokopi laporan keuangan PT/CV

f. Profesional



menikah)



d) Fotokopi NPWP

4) Dokumen Income

a) Fotokopi Surat Izin Praktek/ Operasi

b) Fotokopi Rekening Koran/ Tabungan/ Gaji 3

bulan terakhir

4. Bagaimana prosedur pelaksanaan pembiayaan KPR menggunakan akad

musyarakah mutanaqisah?

72

Jawaban :

1. Pre screener : nasabah melengkapi dokumen persyaratan, dan

akan dilakukan slik/ BI checking

2. Data entery :data akan di masukan pada sistem yang di sebut

LOS, kemudian dilakukan Bi checking & internal checking, disini juga

dilakukan appaisal order dan PIR.

3. Underwriting : analisis pembiayaan apakah nasbah pernah punya

riwayat pembiayaan permasalah atau tidak.

4. Approval : apakah pembiayaan bagi nasabah bisa di terima atau

rejact

5. Offering latter : jika pembiayaan nasabah dis etujui maka akan di

beritahukan melalui surat pernyataan pembiayaan di setujui oleh bank.

6. Signing : penandatanganan kontrak (melakukan akad) sebelum

nya di cek terlebih dahulu dokumen-dokumen pelengkap.

7. Disbursement : untuk mendapat kan modal bank nasabah

sebelumnya harus membuka tabungan yang di gunakan bank untuk

memberikan modal kepada nasabah, modal tersebut cair jika secondary

cairnya ke penjual jika dari developer cair nya sesuai kesepakatan awal.

8. Documen save keeping : setelah melakukan kontrak dokumen-

dokumen disimpan oleh bank.

9. Account monitoring : bank akan memantau akun nasabaha yang

diberi modal untuk pembiayaan kepemilikan rumah selama 1 tahun

apakah bagus atau tidak.

5. Bagaimana proses pemindahan kepemilikan dalam pembiayaan KPR

menggunakan akad musyarakah mutanaqisah?

Jawaban : ketika nasbah sudah mendapatkan modal dari bank untuk

kepemilikan rumah, misal porsi kepemilikan nasabah dalam pembiayaan

rumah dengan segmen platinum 2 jika berdasarkan ketentuan rasio Loan To

Value KPR yang dimiliki CIMB Niaga Syariah yaitu 10% dan porsi bank

73

90%, kemudian nasabah membayar angsuran setiap bulannya yang sudah

ditetapkan sebelumnya, angsuran ini difungsikan sebagai uang sewa terhadap

penempatan rumah yang harus dibayar nasabah setiap bulannya sesuai dengan

besarnya plafond dan kesepakatan pembayaran angsuran nasabah tiap bulan

nya yang sudah di jelaskan pada saat awal pembiayaan. Kemudian dari uang

sewa ini dibagi hasil antara bank dan nasbah sesuai kesepakatan di awal akad.

Pada bagian pendapatan sewa nasabah digunakan sebagai penambahan porsi

kepemilikan. Sehingga ketika di akhir pembiayaan nasabah memiliki porsi

kepemilikan penuh atas rumah yang menjadi objek pembiayaan.

6. Bagaimana status kepemilikan rumah dalam akad musyarakah mutanaqisah?

Jawab : Status kepemilikan atas objek pembiayaan yaitu masih bersifat

kepemilikan bersama antara bank dan nasabah meskipun dalam pembiayaan

KPR Ib Flexi sertifikat kepelimikan atas nama nasabah karena dalam

pembiayaan ini di sertai wakalah (Bank memberikan kuasa kepada nasabah

untuk membelikan aset, melakukan akad dengan developer, dan segala

kegiatan yang dilakukan atas nama Bank) dan juga karna sertifikat tidak

boleh 2 nama kecuali jika ahli waris maka dalam sertifikat itu atas nama

nasabah dan juga agar mempermudah akad selanjutnya karena terdapat akad

ijarah juga di dalamnya.

7. Apa yang di lakukan bank ketika terjadi wanprestasi atau pembiayaan

bermasalah yang dilakukan oleh nasabah?

Jawaab : pada saat awal pembiayaan bank dan nasabah sepakat untuk

menjadikan sertifikat objek pembiayaan sebagai jaminan dan ketika bank

mencantumkan nama nasabah dalam sertifikat kepemilikan dalam

sertifikat itu di ikat dengan Hak tanggungan. Hat tanggungan ini

digunakan ketika sewaktu-waktu nasabah melakukan wanprestasi maka

bank dapat melakukan mengeksekusi jaminannya melalui lelang, sebelum

bank benar-benar melakukan eksekusi jaminan bank menghubungi

nasabah terlebih dahulu tetapi ketika nasabah tidak dapat di hubungi

74

makan bank akan memberikan surat peringatan sebanyak 3x atau lebih

apabila nasabah tidak ada itikad baik maka bank berhak mengeksekusi

jaminan tersebut.

8. Bagaimana penetapan kesepakat mengenai rivew ujroh?

Jawab : dalam pembiayaan sewa tedapat kemungkinan mengalami riew

ujroh maka apabila terjadi hal demikian maka bank akan membertahukan

kepada nasabah mengenai mekanisme pembayaran sewa yang harus di

bayar nasabah selanjutnya. Tetapi CIMB Niaga Syariah dalam

pelaksanaan penetapan rivew ujroh tetap berdasarkan pada kenaikan

Sertifikat Bank Indonesia Syariah (SBIS). Contoh nya apabila adanya

kenaikan dari SBIS misal sebesar 12% yang semula 10% dengan rumus

pasti (SBIS + 5%) maka ada kenaikan menjadi 17%.

9. Apa yang di lakukan bank dan nasabah pada saaat pelunasan di akhir

pembiayaan sebagai bentuk pengalihan kepemilikan?

Jawab : pada saat nasabah sudah melakukan pembayaran angsuran yang di

fungsikan sebagai penambahan porsi kepemilikan sehingga nasabah sudah

mengembalikan modal dari bank dan juga sudah jatuh tempo, maka bank

akan memberikan bukti pelunasan, kemudian bank memberikan surat

roya’ kepada nasaah untuk diberikan kepada DPN dan DPN akan melepas

hak tanggungan yang sebelumnya sertifikat kepemilkan di ikat dengan hak

tanggungan. Maka dengan melepas hak tanggungan otomatis jaminan

rumah sudah sepenuhnya milik nasabah. Dan tidak perlu adanya

pembalikan nama karena sertifikat kepemilikan sudah di ats namakan

nasabah di awal pembiayaan.

Narasumber

Mochammad Akbar Rizky

75

3. Contoh surat pernyataan persetujuan pembiayaan KPR iB Flexi

No:

Kepada Yth.

Bapak / Ibu

Di Tempat.

Perihal : Surat Persetujuan Pembiayaan PKR iB Akad Musyarakah Mutanaqisah

Dengan Hormat,

Sehubungan dengan permohonan Fasilitas Pembiayaan yang disampaikan Nasabah

kepada PT Bank CIMB Niaga, Tbk ("Bank") pada tanggal 25 November 2020, bersama

ini kami memberitahukan bahwa permohonan tersebut telah disetujui dengan ketentuan

dan kondisi antara lain:

A. PERINCIAN FASILITAS PEMBIAYAAN

1. Nama Nasabah : CHARLES.SM.PURBA 2. Jenis Fasilitas Pembiayaan : Pembiayaan PKR iB MMQ 3. Jumlah Fasilitas Pembiayaan : Rp 1,881,360,000.00 (Satu Miliar Delapan Ratus Delapan

Puluh Satu Juta Tiga Ratus Enam Puluh Ribu Rupiah)

4. Tujuan Penggunaan : Pembelian Rumah

5. Besar Fasilitas Pembiayaan : Rp 1,881,360,000.00 (Satu Miliar Delapan Ratus Delapan

Puluh Satu Juta Tiga Ratus Enam Puluh Ribu Rupiah)

6. Margin/Ujrah : ……….% per tahun fixed selama…….

bulan sejak pembiayaan dibukukan, Untuk

selanjutnya Ujrah mengambang (floating)

sesuai dengan tingkat biaya dana Bank

dengan maksimal Ujrah sebesar ……..%

(………………persen) pertahun dan akan

diberitahukan setiap kali ada perubahan. 7. Jangka Waktu : 168 bulan

8. Pembayaran kembali : Pembayaran : Sebagaimana Nota Komitmen Proyeksi Pendapatan/Laba (NKPPL) terlampir

- Pembayaran Kembali/Angsuran pertama yang wajib dibayar NASABAH Rp. 17,084,556.00

- Angsuran selanjutnya dibayarkan NASABAH kepada BANK, sesuai jumlah yang dihitung berdasarkan ujroh yang ditetapkan BANK dari waktu ke waktu

76

B. DATA AGUNAN

1. Jenis : Rumah 2. Lokasi : Perumahan Bukit Cimanggu Villa/City Blok DD7 No. 1 A - RT.000 RW.000

MEKARWANGI TANAH SAREAL KODYA BOGOR JAWA BARAT

INDONESIA 16168 3. LT/LB : 260 m2 / 115 m2

4. Jenis Sertifikat : PPJB No. Sertifikat : 1

5. Pemilik Sertifikat : PT PERDANA GAPURA

PRIMA,

Balik Nama : CHARLES.SM.PURBA

6. Jenis Pengikatan :

C. PERSYARATAN PENCAIRAN FASILITAS PEMBIAYAAN

1. Pencairan dana dilakukan setelah berdasarkan persetujuan Bank Nasabah telah

memenuhi seluruh dokumen yang dipersyaratkan oleh Bank dan penandatanganan

Perjanjian Pembiayaan (“Akad Pembiayaan”) antara Nasabah dengan Bank telah

dilakukan.

2. Nasabah wajib mengikuti seluruh syarat dan ketentuan pemberian Fasilitas

Pembiayaan yang berlaku pada dan ditetapkan Bank.

3. Nasabah wajib membuka rekening tabungan/giro Syariah di Bank dan

menempatkan dana minimal sebesar biaya terkait dengan pemberiaan fasilitas

pembiayaan ditambah saldo minimum dan biaya lainnya 1 (satu) hari sebelum Akad

Pembiayaan dilakukan.

4. Nasabah wajib melunasi seluruh biaya yang ditentukan sesuai ketentuan yang

berlaku.

5. Hasil checking yang dilakukan, termasuk namun tidak terbatas checking sertifikat

yang dilakukan melalui Notaris yang ditunjuk oleh Bank dan checking BI

menyatakan hasil yang dapat diterima oleh Bank.

6. Syarat persetujuan lainnya (jika ada) :

-

D. KEWAJIBAN NASABAH SEBELUM AKAD PEMBIAYAAN

1. Nasabah wajib me-cover bangunan yang diagunkan denganasuransi kebakaran

pada perusahaan asuransi Syariah yang ditunjuk oleh Bank.

2. Nasabah wajib menutup asuransi jiwa Pembiayaan pada perusahaan asuransi

Syariah yang ditunjuk oleh Bank minimal sebesar plafond Pembiayaan selama

jangka waktu Pembiayaan.

E. PELUNASAN SEBAGIAN/DIPERCEPAT

1. Pelunasan sebagian dapat dilakukan pada tanggal angsuran yang ditetapkan pada

Bank. Jika tanggal angsuran jatuh pada hari libur, pelunasan dapat dilakukan pada

bulan berikutnya.

2. Pelunasan dipercepat.(pembelian sisa porsi bank), berlaku ketentuan sebagai berikut:

- Pada Masa Fixed +3 Tahun : sebesar 3% dari sisa porsi Bank (Outstanding) yang dilunasi

77

- Pada setelah Masa Fixed +3 Tahun : sebesar 2% dari sisa porsi Bank (Outstanding) yang dilunasi hingga jatuh tempo pembiayaan Ketentuan 3% selama masa fixed +3 tahun, selanjutnya 2% hingga jatuh tempo pembiayaan

3. Permohonan pelunasan sebagaian/dipercepat wajib diinformasikan kepada pihak Bank minimal 7 (tujuh) hari kerja sebelum pelunasan sebagian/dipercepat dilakukan.

F. BIAYA TERKAIT DENGAN PEMBERIAN FASILITAS PEMBIAYAAN

1. Biaya Administrasi : Rp 18,813,600.00

2. Premi Asuransi Jiwa : Rp 30,404,044.00

3. Premi Asuransi Jiwa Spouse : Rp 13,982,865.00

4. Premi Asuransi Kebakaran : Rp 3,347,672.00

5. Biaya Notaris dan/Atau

PPAT**

: Rp 12,805,100.00 +

TOTAL BIAYA : Rp 79,353,281.00

* Premi asuransi jiwa dapat berubah sesuai dengan kondisi kesehatan Nasabah menurut ketentuan yang

berlaku pada perusahan asuransi.

** Sesuai jumlah biaya yang ditetapkan oleh notaris/PPAT.

G. LAIN-LAIN

1. Sesuai ketentuan Bank Indonesia dan Otoritas Jasa Keuangan, setiap fasilitas

kredit/pembiayaan pada Bank akan dilaporkan pada Sistem Informasi Debitur Bank

Indonesia dan/ atau Sistem Layanan Informasi Keuangan OJK. Apabila terdapat

lebih dari 1 (satu) fasilitas kredit/pembiayaan Bank, maka status kolektibilitas yang

dilaporkan akan mengacu pada kualitas kredit/ pembiayaan terendah.

2. Untuk setiap hari keterlambatan pembayaran kewajiban terhutang Nasabah, akan

dikenakan denda sebesar 0.15% per hari dari jumlah angsuran yang tertunggak .

3. Menunggak melakukan pembayaran kewajiban akan mempengaruhi kolektibilitas

Nasabah. Untuk pembiayaan KPR iB Flexi, menunggak pembayaran akan

memungkinkan Bapak/Ibu masuk kategori kolektibilitas minimal 3.

4. Pada saat Akad Pembiayaan dan pengikatan agunan, Nasabah dan pasangan

kawinnya wajib hadir dan membawa asli dokumen yang disyaratkan, antara lain:

KTP, KK, Akta Nikah dan dokumen asli lainnya.

5. Surat Persetujuan Pembiayaan ini hanya merupakan persetujuan prinsip dan Bank

berhak untuk setiap saat membatalkan atau menarik kembali keputusan pemberian

persetujuan prinsip ini, di antaranya namun tidak terbatas pada hasil BI Checking

tidak memenuhi kondisi yang di tetapkan Bank dan terdapat perubahan kondisi

makro ekonomi.

6. Tingkat dan sistem perhitungan margin/ujrah yang tercantum di atas tidak mengikat

dan Bank berhak mengubah besarnya margin/ujrah atau sistem perhitungan

margin/ujrah sewaktu-waktu sebelum pelaksanaan Akad Pembiayaan.Tingkat dan

Sistem Perhitungan Margin/ujrah yang berlaku adalah yang berlaku pada saat

Fasilitas Pembiayaan dibukukan.

7. Surat Persetujuan Pembiayaan ini berlaku selama 14 (empat belas) hari kerja

sejak tanggal surat ini.

78

8. Surat Persetujuan Pembiayaan ini akan ditindaklanjuti dengan penandatanganan

Perjanjian Pembiayaan dan dokumen terkait lainnya oleh Bank dan Nasabah.

Demikian pemberitahuan ini kami sampaikan. Terima kasih atas perhatian dan

kerjasamanya.

PT BANK CIMB Niaga, Tbk Menyetujui,

(Christine Dameyanti)

BsM Mortgage KCS Bogor

CHARLES.SM.PURBA DR. TIUR HERLINA JULIANA S

(Nasabah) (Spouse)

Documents

ANALISIS STATUS KEPEMILIKAN DALAM PEMBIAYAAN RUMAH …