Andelsbolig Nyt marts 2011

Andelsbolig NytKØBENHAVN | MARTS 2011 | 4. ÅRGANG | NR. 2

NYHED: Ny ekspert på Andelsportal.dk

SE SIDE 2

TEMA: Hvem er ABF?

SE SIDE 4-5

Andelsboligforeninger, der er kunder i Amagerbanken, som nu er under afvikling, kan få svært ved at finde en ny bank-forbindelse. Specielt andelsbo-ligforeninger stiftet i 2006 og 2007 står i en yderst penibel situation, hvor de risikerer, at ingen pengeinstitutter vil røre ved dem. Derfor kan de ligesom banken i yderste konsekvens ende med at gå konkurs.

FARLIGE LÅNAndelsboligforeninger fra 2006 og 2007, har i forbindelse med oprettelsen af deres andelsbolig-forening taget et realkreditlån på 80 procent af den samlede

udgift, mens resten er blevet oprettet som en kassekredit.

Og det uden nogen form for af-vikling eller sikkerhed. Det ser meget svært ud for disse for-eninger at finde en ny bankfor-bindelse, siger direktør Martin Borgstrøm fra Andelsportal.dk.

HØJERE RENTE KAN BLIVE FATALTMed Amagerbankens konkurs overtager statens skralde-spandsselskab, Finansiel Sta-bilitet, nemlig styringen af ban-ken. Men da afviklingsselskabet ikke må udbyde konkurrence-dygtige priser, så kan andels-boligforeningerne se frem til, at

deres rente bliver den højeste på markedet.

Det kan blive fatalt for de foreninger med en presset økonomi. Beboerne betaler i fællesskab afdrag på andels-foreningens lån, og hver gang, andelsforeningen må overtage en lejlighed, fordi, der er nogen som ikke kan betale husleje, så er det de tilbageblevne beboere,

der skal dele huslejen. Det bety-der højere husleje.

I sidste ende betyder overgan-gen til Finansiel Stabilitet, at de omtalte andelsboligforeninger kan ende med at gå konkurs, si-ger Martin Borgstrøm.

Ved tidligere bankovertagelser har Finansiel Stabilitet hævet renten for de tilbageværende kunder efter cirka tre måneder. Derfor anbefaler Martin Borg-strøm, at andelsboligforenin-gerne allerede nu søger rådgiv-ning.

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk

Da Amagerbanken den 6. februar måtte trække stik-ket og begæres konkurs kunne bankens aktionærer anse deres investering som tabt, men krakket kan også trække andelsboligforeninger med i faldet.

Amagerbanken kan trække foreninger med i faldet

KØBENHAVN | MARTS 2011 | 4. ÅRGANG | NR. 2



Gennem de seneste år har der været stor uro på boligmarkedet og mange boligforeninger har haft svært ved at forstå, hvordan deres fælleslån har været skruet sammen. Samtidig har der væ-ret en række konkurser i bank-sektoren, der har efterladt en del foreninger i en svær situation.

På andelsportal.dk, som dagligt hjælper mange bestyrelser og boligejere med uvildig rådgiv-ning gennem udvalgte eksper-ter på markedet, har man mær-ket en stigende efterspørgsel på netop finansiel rådgivning.

På den baggrund har andelspor-tal.dk nu indgået en aftale med nordens største bank Nordea, som fremover skal være med til at afhjælpe de mange uafkla-

rede spørgsmål som bestyrel-serne i foreningerne kan have.

Vi er både glade og stolte over at have fået så stærk en part-ner på vores portal, siger ad-ministrerende direktør Martin Borgstøm.

Med de kompetencer og den knowhow Nordea har samlet igennem deres mange år i bran-chen, er det en klar styrkelse af vores rådgivningspanel og samtidig kan de være med til at opgradere informationsdelen på vores portal markant, slutter Martin Borgstrøm.

GÅ HJEM MØDER!Ud over at hjælpe til med råd-givning og indhold, vil der også blive taget initiativ til en række

forskellige gå-hjem-møder med fokus på bankens samarbejde med bestyrelsen.

Hos Nordea ser erhvervschef Winnie Worsøe også frem til det nye samarbejde.

- Vi glæder os meget til at møde landets bestyrelser og håber på at vi kan være med til at skabe en større tryghed og ikke mindst gennemsigtighed i foreningers økonomi, siger hun.

Generelt opfordrer hun forenin-ger til at søge en tættere kontakt til deres bank og mødes med dem.

Mødet kan være i banken eller hos foreningen. Nordea møder gerne op til bestyrelsesmøde og

tilbyder en gennemgang af for-eningens økonomiske situation. Såfremt foreningen ønsker det, kan det også ske i samarbejde med foreningens administrator.

Foreningernes bestyrelser kan allerede fra i dag, gå ind på an-delsportal.dk og indsende deres spørgsmål. Servicen er gratis at benytte.

Nordea bliver ny ekspert på Andelsportal.dk

Nyheder

RedaktionenSune Holst (ansv.)

Andelsbolig Nyt udgives afAB Gruppen A/SKristen Bernikows Gade 41105 København K.

Telefon: 77 33 40 00E-mail: [email protected].

Oplag: 3600 ekspl.

I ens private tilværelse ved man naturligvis, hvilken bank man hører til, og som regel kender man også sin bankrådgiver sær-deles godt. Det samme gør sig gældende i erhvervslivet, hvor det at have styr på lån, kredit-ter, opsparing og investeringer er meget vigtigt.

Hos langt de fleste andels-boligforeninger går bankfor-retningen imidlertid gennem foreningernes administratorer.

Det er typisk administratorer, der forhandler og hjemtager lånene - selvfølgelig med ac-cept fra foreningens bestyrelse. Ligeledes er det administrator, der holder den tætte kontakt til foreningens rådgiver. Rent praktisk er bestyrelserne oftest kørt helt ude på et sidespor, når det gælder foreningens bankfor-bindelse.

I en tid med bankkrak og dårlig økonomi er det måske på tide at

man selv tager kontrollen over sin bankforbindelse. Hvilke lå-netyper skal finansiere ens lån, og kan det dette gøres bedre og måske endda billigere?

Husk jeres forening rummer enorme værdier, som I besty-relser er ansvarlige for.

Tør I stole på en I aldrig har mødt eller talt med?

- Martin Borgstrøm

Adm. Direktør, Andelsportal.dk

E-mail: [email protected] KL

UM

ME

Få styr på din bankforbindelse

2


Hver tredje andelsbolig i hovedstadsområdet sæl-ges lige nu til en voldsom overpris, afslører en un-dersøgelse fra Realkredit Danmark. Bankerne kan dermed stå som den sidste stopklods, der forhindrer folk i at købe sig direkte ind i teknisk insolvens.

Realkredit Danmark begyndte for to år siden at opbygge sin egen prisstatistik på andelsbo-

ligområdet, hvor der ikke findes officielle statistikker. Statistik-ken dækker købstilbud givet af koncernen i hovedstadsområ-det.

HVER FJERDE SÆLGER TILOVERPRISDe nyeste tal viser, at sælgerne ganske vist stadig må slå væ-sentligt af i forhold til de lovlige maksimalpriser for at sælge de-res bolig. Alligevel sælges hver fjerde andelsbolig til en pris

mere end 50 pct. over det som Realkredit Danmark vurderer er den reelle værdi af boligen.

- Priserne ligger mere korrekt end for to år siden, men andels-boligmarkedet ser fortsat dyrt ud, siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkre-dit Danmark.

Med andelsboliger der sælges for mere end de reelt er værd, er der en fare for at især unge

førstegangskøbere bliver lokket til at købe til overpris. Andels-bolig Nyt har spurgt Christian Hilligsøe Heinig om bankerne står for en mere reel vurdering i forhold til den offentlige ejen-domsvurdering og dermed age-rer redningsnet under folk, der ellers ville have købt sig ind i en gældsfælde.

- Jeg kan ikke gøre mig til tals-mand for hele sektoren, men du kan sige, at vi er af den opfat-telse, at potentielle andelskøbere skal sørge for at få rådgivning ind over, så man kan gardere sig mod fremtidige ubehagelige økonomiske overraskelser.

Han påpeger, at bankerne selv-følgelig ikke er interesseret i at låne penge ud til boliger, de ikke mener er pengene værd.

- I den forstand er det også helt sikkert sket, at banker har gjort sig til stopklods for nogle an-delsboligkøb gennem de sene-ste år.


Bankerne redder købere fra gældsfælde

Læs flere nyheder på Andelsportal.dkNyheder

3



Tema: Andelsboligforeningernes stemme

Der er i dag omkring 200.000 andelsboli-ger i Danmark. Cirka 100.000 af disse er tilknyttet ABF via deres forenings med-lemskab. Knap halvdelen af alle private andelsboligforeninger i landet er medlem af interesseorganisationen.

ABF repræsenterer altså over et bredt spek-trum landets foreninger, men hvad står Andelsboligforeningernes Fællesrepræsen-tation for, og hvorfor skal man som andels-boligforening være medlem? Blandt andet for at nyde godt af rådgivning om juridiske og økonomiske forhold og en lang række kurser og andre arrangementer.

RÅDGIVNING TIL MEDLEMMERNEI et interview til Andelsbolig Nyt forklarer direktør for ABF, Jan Hansen, at organisa-tionen står solidt plantet på to ben.

- Det ene ben er i forhold til vore medlem-mer, som vi yder rådgivning i forbindelse med nogle af de problemstillinger de har i dagligdagen. Altså hjælpe med at finde en løsning på de problemer, der måtte opstå i forbindelse med at være en andelsforening.

Medlemmerne kan blandt andet søge juri-disk rådgivning. Derudover udbyder ABF årligt en omfattende kursusvirksomhed, 50-70 kurser om året på landsbasis, hvor bestyrelsesmedlemmerne kan få indsigt i, hvordan man driver en andelsboligfor-ening.

POLITISK INDFLYDELSEDet andet ben er den politiske del. ABF’s formål er at varetage private andelsbolig-foreningers interesser på det politiske og lovgivningsmæssige plan og fremme ud-bredelsen af andelsboligen som boform.

- Der er det selvfølgelig vigtigt, at andels-boligforeningerne har et talerør og de er til stede ved forskellige repræsentanter i forskellige ministerielle udvalg, som skal analysere og vurdere andelsboligformen og nogle af de ting, der er knyttet til dette, siger Jan Hansen.

ABF søger som andelsboligforeningernes stemme at påvirke lovgivningsprocessen, og er derfor løbende i dialog med politi-kere og embedsmænd, som arbejder med

andelsboligområdet. Jan Hansen mener desuden, at det er i politikernes og em-bedsværkets interesse, at ABF indsamler erfaring og har noget speciale indenfor om-rådet, som interesseorganisationen dermed kan bidrage med.

BREDT REPRÆSENTERETABF er repræsenteret i Byggeskadefonden for støttet byggeri, i Byggeskadefonden for Bygningsfornyelse og i ministerielle ud-valgsarbejder i forbindelse med enkeltsa-ger. Derudover repræsenterer tillidsvalgte ABF i kommunale byfornyelsesnævn.

Af aktuelle emner nævner Jan Hansen, at det ligger ham og ABF meget på sinde at holde prisen på handler med andelsboliger nede i et lavt leje.

- Jeg ser det som en meget vigtig udfor-dring at fastholde de lave omkostninger i forbindelse med en andelsbolighandel. Det har kendetegnet andelsboliger, at man har kunnet holde omkostningerne nede på 3.000-5.000 kroner.

Den 15. marts 1974 gik 69 andelsboligforeninger sammen om at danne

Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation i bestræbelserne på at

modsætte sig et lovforslag – lovforslaget blev ikke vedtaget. Siden har

interesseorganisationen været andelsboligernes stemme og talerør i den

politiske debat. Andelsbolig Nyt tegner på disse temasider et billede af

ABF og organisationens direktør, Jan Hansen.

4

ABF: Andelsboligforeningernes stemme

>>Jeg ser det som en meget vigtig udfordring at fastholde de lave omkostninger i forbindelse med en andelsbolighandel.<<


Tema: Andelsboligforeningernes stemme

5

ABF: Andelsboligforeningernes stemme

Læs flere nyheder på Andelsportal.dk 5

ENKELHED

- Det har været vigtigt for os på

den politiske del, at andelsboligen

har vedblevet med at være en

boligform, der er rimelig enkel. Hvis

man sammenligner med det almene

boligområde, så ligger der jo metervis

af retningslinjer, bekendtgørelser

og regler på dette område. På

andelsboligområdet har vi egentlig haft

et lille omfang af bekendtgørelser og

lovregler. Enkeltheden er vigtig, ligesom

fleksibiliteten i den enkelte forening

til via egne vedtægter at bestemme,

hvordan det skal køre, er

utroligt vigtigt i forhold til

denne boligform.

LAVE OMKOSTNINGER VED SALG- Jeg har aldrig kunnet forstå, at så er der to eller tre udefrakommende, der skal tjene i størrelsesorden flere hundrede tusinde på det her salg: Advokater, ejendomsmæglere, ingeniører og arkitekter, der skal lave tilstandsrapporter. Når en ejerbolig skal sælges, så er der så mange transaktionsomkostninger forbundet med det, som jeg synes, er helt håbløse og fuldstændig vanvittige. Igennem årene har man formået at holde omkostningerne i forbindelse med et salg af en andelsbolig nede på 3.000-5.000 kroner.

Andelsbolig Nyt bad direktør for Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation, Jan Hansen, om at sætte fingeren på nogle punkter, hvor han mener, at interesseorganisationen har været med til at sætte et afgørende aftryk.

GENNEMREGULERET PANTSÆTNINGSSYSTEM- I 1996 kom der en højesteretskendelse, som forårsagede en fundamental ændring for andelsboligerne. Den betød, at det nu var muligt at foretage udlæg i en andelsbolig. Det var vigtigt for os efter den afgørelse, at få et velreguleret system i forhold til pantsætning. Derfor havde vi stor interesse i at få nedsat nogle arbejdsgrupper og få gennemført noget lovgivning, som var velreguleret. Det lykkedes os i 2005 og det synes jeg er en af vores store fortjenester, at vi fik lavet et så gennemreguleret pantsætningssystem.

Det er bedre og billigere at forebygge end at reparere. Derfor er det vigtigt at have overblik over, hvilke behov for vedligeholdelse ens andelsboligforening har ude i fremtiden.

En gammel bil skal til syn en gang hver andet år, men hvor-når fik jeres ejendom sidst et serviceeftersyn, hvor en fag-mand gennemgik den fra kæl-

der til kvist? Det er et yderst relevant spørgsmål, for ved at få udarbejdet en vedligeholdel-sesplan undgår man pludselig opståede og dyre reparationer.

Helt elementært kan man sige, at en vedligeholdelsesplan er et overblik over, hvilke reno-veringer, der skal foretages på ejendommen her og nu og ude i fremtiden. På den måde har an-delsboligforeningen mulighed

for at sætte penge af i tide og på den måde have styr på budget-tet.

En vedligeholdelsesplan bety-der, at man kan sove trygt om natten, fordi der ikke ligger en latent bombe med fare for at eksplodere.

Mareridtsscenariet kunne være et tag, der ikke var ordentlig vedligeholdt og derfor blæser

af i en efterårsstorm. Udover det pludselig er et forsikrings-spørgsmål og man panisk skal finde en hurtig løsning, så kan der som følgeskade trænge fugt ned i bygningen, hvilket igen kan føre til forrådnelse og svamp i lejlighederne.



Fokusemne: Vedligeholdelsesplaner

6

Har jeres ejendom en vedligeholdelsesplan?



Fokusemne: Tag & facade

Renovering af tag og fa-cade er ofte dyrt, men også nødvendige investeringer for en andelsboligfor-ening. Samtidig er det også et tiltag, som kan forøge boligernes værdi.

De sidste to vintre i Danmark har været nærmest historisk hårde ved landets etageejen-domme med masser af hård frost, sne i store mængder, og efterfølgende slud og sjap. Det er gået hårdt ud over facaderne på mange etageejendomme. Derfor

er det en god idé at få en ekspert til at tjekke boligforeningens fa-cade for at se, om den har brug for en renovering.

UNDGÅ LAPPELØSNINGEREn facaderenovering får ejen-dommen til at fremstå flottere

og øger ofte værdien af ens lej-lighed ved et eventuelt salg. Der-udover er der penge at spare. For de skader som de to foregående års vintre kan have forårsaget, kan nemlig ende i et overordent-ligt dyrt reparationsarbejde. Det er i den forbindelse vigtigt at undgå lappeløsninger, som kan gå hen og blive rigtig dyre, når der efterfølgende opstår skader, der kræver akut reparation.

GLEM NU IKKE TAGETMange andelsboligforeninger glemmer løbende at holde deres tag ved lige. Når det gælder fa-caden, så ser man næsten auto-matisk hver eneste dag, hvilken forfatning den er i, men sådan er det ikke med taget. Taget er dog et sted, hvor man virkelig kan mindske energiforbruget, fordi varmen ofte forsvinder op i den blå luft. Derudover gælder det for taget, ligesom med faca-den, at det kan gå hen og blive en bekostelig affære, hvis man glemmer vedligeholdelsen, og der derfor opstår skader, som kræver akut reparation.

7

Tag- og facaderenovering kanforøge boligens værdi

Documents

Andelsbolig Nyt marts 2011