ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO DE YOPAL¡lisis-de-Mercado... · El objetivo de este análisis es determinar la dinámica y potencialidades de la actividad inmobiliaria en la ciudad

Construyendo

Tejido Empresarial

Encuesta del Mercado Inmobiliario –EMI

2015-I

Yopal, Casanare

Septiembre de 2015

ANÁLISIS DEL MERCADO

INMOBILIARIO DE YOPAL

CONTENIDO

PRESENTACIÓN

1. CONTEXTUALIZACIÓN

1.1 Contexto socioeconómico

1.2 Demografía

1.3 Contexto inmobiliario

2. ENCUESTA DEL MERCADO INMOBILIARIO DE YOPAL

3. RESULTADOS DE LA EMI

4. PERSPECTIVAS Y ANÁLISIS DEL SECTOR

PRESENTACIÓN

Entre la actividad inmobiliaria y el crecimiento económico de un

país existe una relación de doble vía. La construcción, compra,

venta y alquiler de propiedades inmobiliarias genera empleo,

utilidades, impuestos y marca la pauta en cuanto al crecimiento

de las ciudades. Asimismo, las condiciones socioeconómicas

inciden en la capacidad adquisitiva de los hogares, que cada

día son más y necesitan de vivienda.

El objetivo de este análisis es determinar la dinámica y

potencialidades de la actividad inmobiliaria en la ciudad de

Yopal, en medio de los vaivenes económicos imperantes en la

región (oferta y precios de la vivienda, locales, oficinas y lotes

en el área urbana de la ciudad).

1. CONTEXTUALIZACIÓN

Yopal, ciudad capital del Departamento de Casanare, fue fundada a orillas

del Río Cravo Sur en 1915.

Extensión total: Tiene una extensión de 2.771 km2; de los cuales 25,98 km2

conforman el área urbana* (POT de Yopal, 2013).

Población (2015): 139.736 habitantes (DANE). 132.923 beneficiarios

registrados en el SISBEN (AOP Yopal, 2015)

Dista 387 km de Bogotá, con la cual se comunica principalmente a través de

3 vías terrestres: Troncal del Llano, Vía del Cusiana y la Vía Alterna al Llano.

Cuenta con el más importante aeropuerto de la Orinoquía (El Alcaraván)

* Según el POT (2013) el suelo urbano incluye los perímetros (centros poblados) de los

corregimientos del Charte sector La Guafilla, La Niata, La Chaparrera, El Morro, Morichal, Tilodirán,

Quebrada Seca y Punto Nuevo.

1.1. Contexto Socioeconómico

REGALIAS GIRADAS A CASANARE, 1990-2014 (pesos corrientes)

Después del SGR

El petróleo ocasionó en Casanare un cambio estructural que ha

significado un desarrollo acelerado con profundas transformaciones.

Caso “rent-seeking” o persecución de rentas.

Fuente: ECOPETROL (1990-2003), ANH (2004-2011) y DNP (2012-2015)

$9,04 billones

en regalías giradas (Gobernación de Casanare,

Alcaldía de Yopal y demás municipios de

Casanare) en 1990-2014.

$ 0

$ 100

$ 200

$ 300

$ 400

$ 500

$ 600

$ 700

$ 800

$ 900

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Mile

s d

e m

illo

nes

Departamento Municipio Yopal Demás municipios Total Casanare

Antes del SGR

$ 657 $ 713

$ 657

$ 0

$ 200

$ 400

$ 600

$ 800

$ 1.000

$ 1.200

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Mile

s d

e m

illo

nes

Departamento Municipio Yopal Demás municipios Total Casanare


REGALIAS GIRADAS A CASANARE, 1990-2014 (Valor presente)

La mayoría de recursos (regalías y contratos con la industria petrolera) se

han irrigado en Yopal = dinámica económica

Fuente: ECOPETROL (1994-2003), ANH (2004-2011) y DNP (2012-2014)

$13,4 billones de hoy

Gobernación de Casanare: 9,56

Alcaldía de Yopal: 0,57

Demás municipios: 3,27


VARIACIÓN (%) PIB COLOMBIA Y CASANARE, 2001-2013 (Precios constantes)

En el lapso 2009-2013, Casanare creció al 7,2% promedio anual, mientras que

Colombia lo hizo al 4,2%

Fuente: DANE – Cuentas Nacionales Departamentales


PIB CASANARE, MINAS Y CANTERAS VS DEMÁS SECTORES, 2000-2013

(Precios constantes)

Alta dependencia del petróleo. En 2013 representó 72,2% del PIB corriente.

Catering, obras civiles, servicios ambientales, transporte, hospedaje, servicios de

consultoría, metalmecánica, equipamiento y mano de obra.

Fuente: DANE – Cuentas Nacionales Departamentales

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013p

Minas y Canteras Casanare sin Minas y Canteras

Recuperación del sector petrolero a partir de 2008

Crecimiento sólido en más de una década


PRECIO BARRIL DE CRUDO WTI, 2014 - 2015 (USD/barril)

La TRM pasó de $1.850/USD a $2.900/USD en un año (julio14 a julio15).

BanRepública aumento a 4,5% su pronóstico de inflación 2015.

En Casanare se han perdido más de 6.000 empleos en el último año.

Sin embargo, la ganadería y la agricultura están gozando de buenos precios.

Fuente: Investing.com

El precio del barril pasó

de USD105 a USD52 en

menos de 5 meses

1.2. Demografía

POBLACIÓN DE CASANARE Y YOPAL, URBANA VS RURAL, 1985-2015

La población urbana de Yopal pasó de 42.671 hab. en 1985 a 139.736 hab. en

2015. La rural se estancó en 15.000 hab. aproximadamente.

El casco urbano de Yopal tiene más hab que toda el área rural de Casanare

Fuente: DANE

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.00019

85

1986

1987

1988

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Casanare Urbana Casanare Rural Yopal Urbana Yopal Rural

1.2. Demografía

PIRÁMIDE POBLACIONAL DE YOPAL, 1990 VS 2015

En Yopal se duplicaron los nacimientos entre 1998 y 2014 (14 años), al pasar

de 2.521 a 4.828 respectivamente.

Sin embargo, en la última generación, la pirámide reduce su base y aumenta

su tronco, producto de la inmigración generado por la industria petrolera.

Fuente: DANE

10% 5% 0% 5% 10%

0-4

5-9

10-14

15-19

20-24

25-29

30-34

35-39

40-44

45-49

50-54

55-59

60-64

65-69

70-74

75-79

80 y más Hombres Mujeres

10% 5% 0% 5% 10%

0-4

5-9

10-14

15-19

20-24

25-29

30-34

35-39

40-44

45-49

50-54

55-59

60-64

65-69

70-74

75-79

80 y más Hombres Mujeres

1990 2015

1.2. Demografía

PASAJEROS TRANSPORTADOS AEROPUERTO EL ALCARAVÁN, 2004-2014

A partir de 2010, el número de viajeros efectivos (123.867) supera el tamaño de la

población de Yopal (123.368 habitantes). En 2014, la diferencia fue 102.000.

La población flotante de Yopal, generó importante demanda de bienes y servicios.

Fuente: Aeronáutica Civil Colombiana

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Población Yopal Pasajeros salidos Pasajeros llegados

1.3. Contexto Inmobiliario

PERÍMETRO URBANO

PBOT 2007

Área dentro de perímetro urbano

1.191 hectáreas

Comunas: 5

Barrios: 63

Suelo de expansión urbana: Las

zonas Nor-Oriental y Sur-

Oriental.

Zona de Expansión Industrial.

Fuente: PBOT

Mapa DU7.

Zonas Homogéneas de Reglamentación


PERÍMETRO URBANO

POT 2013

Área dentro de perímetro urbano

2.052 hectáreas ( ↑ 72,3% )

Adopción Plan Parcial del suelo

de Expansión Urbana Polígono

3, denominado PALMARITO

(2015):

43,3 hectáreas

Total hoy = 2.095,4 hectáreas

Comunas: 7

Barrios: 100 (Hoy112)

(↑ 77,8%)

Fuente: POT

Mapa U06.

Áreas de Actividad


Fuente: Plan Parcial - Suelo de Expansión Urbana Polígono 3

3.800 has

Estado: Formulación Plan Zonal

159,6 has

43,3 has


ÁREA ANUAL LICENCIADA EN YOPAL, 2007-2015* (Metros cuadrados)

“Boom inmobiliario” en Yopal. De 20.954 m2 en 2012 a 266.725 m2 aprobados.

Actividad comercial: Industria, Oficina, Bodega, Comercio y Hotel

Fuente: DANE – ELIC

* Datos a junio de 2015

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

200.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015*

Vivienda Actividad comercial Otros


ÁREA MENSUAL LICENCIADA EN YOPAL, 2012-2015 (Metros cuadrados)

Desde Enero ‘12, la vivienda representa 77,2% del área total licenciada. En

Colombia es 75,3%.

Declive en metraje aprobado a partir de enero de 2015.

Fuente: DANE - ELIC

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

Ene

ro

Feb

rero

Mar

zo

Abr

il

May

o

Juni

o

Julio

Ago

sto

Sep

tiem

bre

Oct

ubre

Nov

iem

bre

Dic

iem

bre

Ene

ro

Feb

rero

Mar

zo

Abr

il

May

o

Juni

o

Julio

Ago

sto

Sep

tiem

bre

Oct

ubre

Nov

iem

bre

Dic

iem

bre

Ene

ro

Feb

rero

Mar

zo

Abr

il

May

o

Juni

o

Julio

Ago

sto

Sep

tiem

bre

Oct

ubre

Nov

iem

bre

Dic

iem

bre

Ene

ro

Feb

rero

Mar

zo

Abr

il

May

o

Juni

o

2012 2013 2014 2015

Vivienda Actividad comercial Otros

Área promedio mensual aprobada

2014: 22.227 m2

2015: 17.282 m2


YOPAL, CIUDAD MODERNA

CENTROS COMERCIALES

Unicentro, Gran Plaza Alcaraván,

Morichal Plaza y El Hobo

HOTELES

Cadenas: Estelar, Holiday Inn Express,

GHL Style y Hampton by Hilton

Locales: Casa Morales, La Bendición,

Hayboré, L’Aurora

HIPERMERCADOS

Éxito, Jumbo, YEP, Alkosto, Olímpica,

Paraíso y Home Center

AEROLINEAS

Nacionales: Avianca, LAN, EasyFly

y Viva Colombia

Regionales: Alpes, Aeromel, Helistar

BANCOS

Bancolombia, Bogotá, Agrario, BBVA, BCSC,

Davivienda, Coomeva, Colpatria, Occidente,

AV Villas, Popular, Bancamía y GNB Sudameris

CONCESIONARIOS

Toyota, Nissan, Chevrolet, Mazda, Renault,

Ssanyong, FIAT, JAC, Hyundai, Kia y Subaru

UNIVERSIDADES

Unisangil, Unitrópico, Santo Tomás,

UPTC, UNAD, UNAB, Uniboyacá,

UniRemington (UT), La Salle,

Unipamplona, Francisco de Paula

Santander y UniMeta entre otros.


ÁREA MENSUAL LICENCIADA PARA VIVIENDA, 2013-2015 (Metros cuadrados)

La vivienda No VIS ha sido el motor de desarrollo inmobiliario de Yopal.

8.625 m2 licenciados mensualmente en promedio, en los últimos 30 meses.

Junio de 2014: Ciudadela La Decisión.

Fuente: DANE - ELIC

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

35.000

40.000

Ene

ro

Feb

rero

Mar

zo

Abr

il

May

o

Juni

o

Julio

Ago

sto

Sep

tiem

bre

Oct

ubre

Nov

iem

bre

Dic

iem

bre

Ene

ro

Feb

rero

Mar

zo

Abr

il

May

o

Juni

o

Julio

Ago

sto

Sep

tiem

bre

Oct

ubre

Nov

iem

bre

Dic

iem

bre

Ene

ro

Feb

rero

Mar

zo

Abr

il

May

o

Juni

o

2013 2014 2015

VIS No VIS


UNIDADES DE VIVIENDA APROBADAS, 2007-2015*

Explosión de unidades de vivienda licenciadas en 2014, tanto VIS como no VIS.

Pese a gestión estatal en 2014, la construcción de vivienda no VIS (privados)

lidera sistemáticamente el sector en Yopal.

Fuente: DANE – ELIC


0

200

400

600

800

1.000

1.200

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

VIS No VIS


PROYECTOS ACTUALES DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL

PROYECTO AÑO DE

INICIO

No. DE

SOLUCIONES

Torres de Villa Sandra 2010 100

Torres de Silencio 2011 400

Torres de Cubarro 2011 160

Comfacasanare 2013 624

Villa David 2014 833

Ciudadela La Decisión 2014 700

Torres de San Marcos 2014 980

TOTAL SOLUCIONES 3.297

PROYECTOS EJECUTADOS o EN

EJECUCIÓN MEDIANTE POLITICA DE

VIS EN YOPAL

1). Nuevo Hábitat, 2). Casimena,

3). Casiquiare, 4). Laureles 1 y 2,

5). Villa Natalia, 6). Villa Lucia, 7). Altos

de Manare, 8). Torres del Silencio,

9). Torres del Cubarro, 10). Cunaguaros,

11). San Jorge 1 y 2, 12). Chavinave,

13). Llano Vargas, 14). Progresos 1, 2 y

3, 15). Vencedores, 16). El Yopo,

17). La Decisión, 18). Torres de San

Marcos y 19). Villa David.

Caso especial: Ciudadela Confacasanare

Convocatoria pública de IDURY en 2012: 17.853 postulaciones.

OA Planeación de Yopal: “No hay registro de urbanizaciones que iniciaron como

ilegales y que se hayan legalizado desde 1990 a hoy”.

Proliferación de proyectos de loteo y urbanización en zona de expansión urbana y

zona rural adyacente.


ESTADÍSTICAS DE CEMENTO GRIS CASANARE, 2010-2015* (Toneladas)

80% (promedio mensual desde 2010) del cemento gris despachado a Casanare

por empresas productoras viene destinado a la comercialización (15.363 Ton/mes)

En 2015, el promedio mensual despachado a comercializadores cae a 71,6%, y a

los contratistas se han incrementado los despachos (de 11,4% a 18,9% respectiva/)

Fuente: DANE – ECG


0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

Ene Mar May Jul Sep Nov Ene Mar May Jul Sep Nov Ene Mar May

2013 2014 2015

Concreteras Comercialización Constructores y contratistas Otros

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

180.000

2010 2011 2012 2013 2014 2015*

Concreteras Comercialización

Constructores y contratistas Otros


CARTERA HIPOTECARIA. SALDO DE CAPITAL TRIM., 2012-2015* ($ Millones)

Comparado con departamentos vecinos, la CH de Casanare es baja ($154.897

millones). Meta se acerca al billón de pesos.

A partir del IV trimestre de 2013, la variaciones porcentuales del saldo de capital de

la CH han menguado

Fuente: DANE – CHV

* Preliminar

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

I II III IV I II III IV I II III IV I*

2012 2013 2014 2015

Boyacá Meta Arauca Casanare

-2,0%

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

14,0%

16,0%

II III IV I II III IV I II III IV I*

2012 2013 2014 2015



CHV. CAPITAL DE 1 ó MÁS CUOTAS VENCIDAS TRIM., 2012-2015* ($ Millones)

El capital asociado a 1 o más cuotas vencidas en la CHV en Casanare ha

aumentado levemente en los últimos trimestres.

Sin embargo, este capital asociado es de $3.729 millones, es decir 2,4% del saldo

de capital total en el primer trimestre de 2015.

Fuente: DANE – CHV

* Preliminar

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

I II III IV I II III IV I II III IV I*

2012 2013 2014 2015


-10,0%

-5,0%

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

II III IV I II III IV I II III IV I*

2012 2013 2014 2015


2. ENCUESTA DE MERCADO INMOBILIARIO

DE YOPAL –EMI

Financiación: Cámara de Comercio de Casanare

División responsable: Gerencia de Competitividad

Universo: Sociedades y agentes inmobiliarios, promotores

inmobiliarios y constructores.

Encuestado: Gerente, Director de Operaciones o Administrador

Momento estadístico: Junio de 2015

Área de cobertura: Zona urbana y de expansión urbana de Yopal

Tipo de muestreo: Cuasi-censal y probabilístico aleatorio simple

Técnica de recolección: Encuesta personal y telefónica

Tamaño de la muestra: 80% del universo

Vivienda nueva: 52 agentes

Vivienda usada: 58 agentes + 105 personas naturales

Bancos: 9

Demanda: 398 encuestados.

Margen de error máximo: 0.5

Nivel de confianza 95%


PROYECTOS DE

VIVIENDA NUEVA

Actualmente 17 proyectos

nuevos tienen unidades en

venta.

Concentración de proyectos

nuevos en el norte de la ciudad.

Restricción de altura: Ningún

proyecto supera los 10 pisos.

Comuna I: Ciro Reina

Comuna II: Calixto Zambrano

Comuna III: Clelia Riveros de Prieto

Comuna IV: Ciudad Campiña

Comuna V: Javier Manuel Vargas G.

Comuna VI: Barrios Suroccidentales

Comuna VII: Barrios Nororientales


17 proyectos nuevos

dentro de perímetro urbano

Área urbana usada: 10 has + 4898 m2

PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS (con unidades disponibles)

Unidades Aprobadas Vendidas último

semestre A la venta

Apartamentos 1054 116 476

Casas 399 5 48

Oficinas 63 4 33

Locales 15 0 10

Lotes 73 8 65


Apartamentos

PROYECTOS INMOBILIARIOS NUEVOS

Comuna

Unidades

Precio m2 ($ miles)

Área

promedio (m2)

Valor

promedio ($ miles) Aprobadas

Vendidas

último

semestre

En venta

1 218 8 183 $ 2.471 96,25 $ 238

2 496 80 116 $ 2.593 100,4 $ 260

3

4

5 340 28 177 $ 2.080 86,5 $ 180

6

7

Total 1054 116 476 $ 2.355 93,6 $ 220,5


Casas


Comuna

Unidades

Precio m2 ($ miles)

Área

promedio (m2)

Valor


Vendidas

último

semestre

En venta

1

2 24 3 6 $ 2.947 150 $ 442,1

3

4

5 58 1 37 $ 1.900 177 $ 336,3

6 96 0 1 $ 727 55 $ 40,0

7 221 1 4 $ 1.110 335 $ 371,7

Total 399 5 48 $ 1.941 184,3 $ 357,5


Oficinas


Comuna

Unidades

Precio m2 ($ miles)

Área

promedio (m2)

Valor


Vendidas

último

semestre

En venta

1 3 0 3 $ 2.800 73 $ 204,4

2

3

4 60 4 30 $ 4.500 16 $ 72,0

5

6

7

Total 63 4 33 $ 4.345 21,2 $ 92,0


Locales


Comuna

Unidades

Precio m2 ($ miles)

Área

promedio (m2)

Valor


Vendidas

último

semestre

En venta

1 9 0 9 $ 2.624 55,5 $ 145,6

2 1 0 1 $ 2.000 20,0 $ 40,0

3 3 0 0

4 2 0 0

5

6

7

Total 15 0 10 $ 2.561 52,0 $ 133,1


Lotes en proyectos


Comuna

Unidades

Precio m2 ($ miles)

Área

promedio (m2)

Valor


Vendidas

último

semestre

En venta

1

2

3 73 8 65 $ 556 180,0 $ 100,1

4

5

6

7

Total 73 8 65 $ 556 180,0 $ 100,1


Servicios agregados en los 17 proyectos nuevos


82,4%

76,5%

70,6%

70,6%

64,7%

58,8%

41,2%

35,3%

35,3%

29,4%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%

Parqueadero descubierto

Piscina

Administración

Zonas verdes y agregados

Salón social

Vigilancia

Escenarios deportivos

Parqueadero cubierto

Bodega

Otros

Si

No

Fuente: Cámara de Comercio de Casanare – EMI

* Otros: ascensor, sistema alterno de energía o acueducto, sala de negocios, etc


¿Qué perciben los constructores y promotores?



11,8%

52,9%

35,3%

Al finalizar este semestre, Ud. cree que las unidades disponibles para ventas son:

Muchas Suficientes Muy pocas

76,5%

17,6%

5,9%

Considera que la situación económica de su empresa es:

Buena Aceptable Mala





76,5%

70,6%

64,7%

58,8%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

Tierra Mano de obra Materiales de construcción Impuestos del sector

Altos Aceptables Bajos

Considera que los precios o montos de los siguientes ítems son:





5,9%

94,1%

0,0%

Ante la coyuntura económica del municipio, para el próximo semestre Ud.:

Subirá precios Mantendrá precios Bajará precios

47,1%

41,2%

11,8%

Preveé que en el próximo semestre sus ventas:

Aumentarán Permanecerán iguales Bajarán


Lotes por unidad*

PROYECTOS INMOBILIARIOS

Comuna Unidades en

venta (%)

Precio m2 Área lote más

común Valor promedio

($ miles)

1 4,5 $ 2.068.853

90 metros

cuadrados (6 x

15)

$ 186,2

2 18,4 $ 854.064 $ 76,9

3 10,3 $ 1.132.747 $ 101,9

4 5,7 $ 1.587.000 $ 142,8

5 6,3 $ 764.078 $ 68,8

6 29,2 $ 414.554 $ 37,3

7 25,5 $ 556.077 $ 50,0

Total $ 768.780 90 $ 69,26

Centro

Zona

Nororiental

* Se tomó una muestra aleatoria simple de los lotes disponibles para la venta en las siete comunas de Yopal. El tamaño de la muestra fue de 1.010 lotes.


¿Qué perciben los dueños de la tierra urbana?



29,6%

66,7%

3,7%

Al finalizar este semestre, Ud. cree que las unidades disponibles para ventas son:

Muchas Suficientes Muy pocas

51,9%

33,3%

14,8%

Considera que la situación económica de su empresa es:

Buena Aceptable Mala





Considera que los precios o montos de los siguientes ítems son:

76,0%

90,8% 88,9%

77,8%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Tierra Mano de obra Materiales de construcción Impuestos del sector

Altos Aceptables Bajos





3,7%

81,5%

14,8%

Preveé que en el próximo semestre sus ventas:

Aumentarán Permanecerán iguales Bajarán

3,7%

74,1%

22,2%


Subirá precios Mantendrá precios Bajará precios


OFERTA USADA

Se encuestaron:

19 inmobiliarias

8 constructoras

31 personas naturales

Solo 4 empresas inmobiliarias

cuentan con matrícula de

arrendador vigente (Ley 820/03),

de acuerdo al reporte de la

Inspección de Policía de Yopal. Artículo 28. Matrícula de

arrendadores. Toda persona natural o

jurídica, entre cuyas actividades

principales esté la de arrendar bienes

raíces, destinados a vivienda urbana,

de su propiedad o de la de terceros, o

labores de intermediación comercial

entre arrendadores y arrendatarios, en

los municipios de más de quince mil

(15.000) habitantes, deberá

matricularse ante la autoridad

administrativa competente.


Vendida en el último semestre

OFERTA INMOBILIARIA USADA

Comuna

Apartamentos Casas Oficinas Locales

Unidades Precio

($miles/m2) Unidades

Precio


Precio


Precio

($miles/m2)

1 2 $ 2.325 1 $ 1.481

2 7 $ 2.583 2 $ 4.551

3 2 $ 1.788

4

5 4 $ 1.906

6

7 2 $ 1.860

Total 9 $ 2.406 10 $ 2.510 1 $ 1.481


En venta


Comuna


Unidades Precio


Precio


Precio


Precio

($miles/m2)

1 2 $ 1.986 4 $ 4.393

2 26 $ 2.142 42 $ 2.257 12 $ 4.653 9 $ 3.229

3 2 $ 2.786 10 $ 1.788

4 9 $ 2.618

5 17 $ 1.869 5 $ 2.222

6

7 3 $ 3.304

Total 30 $ 2.175 85 $ 2.300 17 $ 3.938 9 $ 3.229


OFERTA ALQUILER

Se encuestaron:

19 inmobiliarias

8 constructoras


Las personas naturales que tienen

bienes raíces para alquilar

prefieren transar directamente.


Alquilada en el último semestre

OFERTA INMOBILIARIA ALQUILER

Comuna


Unidades Precio

($/m2) Unidades

Precio

($/m2) Unidades

Precio

($/m2) Unidades

Precio

($/m2)

1 23 $ 15.180 20 $ 8.485 5 $ 28.989

2 32 $ 15.953 9 $ 10.784 4 $ 43.377

3 41 $ 13.500 30 $ 14.000

4 153 $ 12.938

5 4 $ 11.253 3 $ 10.852

6 1 $ 6.500

7

Total 253 $ 13.588 63 $ 11.521 9 $ 35.384

Un apartamento promedio (93,6 m2) costó $1.272.000 en Yopal durante 2015-I. Una casa (184,3 m2): $2.123.300


En alquiler


Comuna


Unidades Precio

($/m2) Unidades

Precio

($/m2) Unidades

Precio

($/m2) Unidades

Precio

($/m2)

1 60 $ 11.140 10 $ 10.077 2 $ 27.857 30 $ 26.798

2 47 $ 11.553 22 $ 10.855 11 $ 42.353 19 $ 28.232

3 31 $ 10.500 5 $ 10.300 2 $ 18.083

4 18 $ 9.938 3 $ 9.027 2 $ 31.675

5 7 $ 9.253 3 $ 9.023 4 $ 21.363

6 2 $ 7.583

7 7 $ 10.350 2 $ 12.792 1 $ 70.000

Total 170 $ 10.900 47 $ 10.340 13 $ 40.123 58 $ 27.505

Un apartamento promedio (93,6 m2) se ofrece en $1.020.000 en Yopal durante 2015-II (-19,8% de lo transado).

Una casa (184,3 m2): $1.906.000 (-10,2% de lo transado en 2015-I). Oficinas: -13,4%


¿Qué perciben inmobiliarias y arrendadores respecto al alquiler?


El 69,7% de los agentes que han bajado sus canones respecto a diciembre de 2014 (24,7%

en promedio). La mayoría son arrendatarios directos.

El 3,8% de los agentes han subido sus canones respecto a diciembre. Inmobiliarias.

69,7%

26,5%

3,8%

Respecto a diciembre de 2014, el valor de sus canones ha

Bajado Permanecido igual Subido

↓ 24,7% (promedio)

sus cánones respecto

a Diciembre (2014)

↑ 5,0% (promedio) sus

canones respecto a

Diciembre (2014)


¿Qué perciben inmobiliarias y arrendadores respecto al alquiler?


Los agentes cuya actividad es el alquiler hicieron un ajuste significativo respecto a

diciembre de 2014, y en su mayoría (85%) consideran que el número de alquileres para el

próximo semestre permanecerá igual y mantendrán los precios actuales.

4,6%

10,1%

85,2%

Preveé que en el próximo semestre el número de alquileres suyos:

Aumentarán Bajaran Permaneceran Iguales

13,5%

84,8%

1,7%


Bajaran Mantendrán precios Subirán Precios


DEMANDA

Se encuestaron:


Género

43% Masculino

57 Femenino

Edad 84,7% entre 21 y 50 años

Educación

62,3% Técnicos y profesionales

23,6% Secundaría

Dedicación

60,1% Empleados

18,3% Independientes


Perfil demandantes de Yopal

DEMANDA

48,8%

27,5%

10,4% 8,2%

2,2% 1,5%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

No/Ninguno Lote Apartamento Casa Finca Otro bieninmueble

Es Ud. Propietario de alguno de los siguientes bienes inmuebles

56,3%

22,4% 21,4%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

En alquiler Propia Familiar

La vivienda en que reside es:

Cera de la mitad de los encuestados no poseen ningún bien inmueble.

Más de la mitad (56,3%) viven en arriendo.


Alquiler

DEMANDA

55,5% de los encuestados manifiesta haber buscado algún bien inmueble para alquilar en

el último semestre; de ellos el 62,9% buscó apartamento.

Los rangos de valor demandados para alquiler de vivienda son variados.

No; 44,5%

Apartamento; 62,9%

Casa; 13,6%

Oficina; 9,5%

Local; 5,9%

Otros; 8,1%

Si; 55,5%

No Apartamento Casa Oficina Local Otros

Durante el último semestre, ¿ha buscado

algún bien inmueble para alquilar?, ¿cuál?

29,4%

42,7%

21,8%

5,2%

0,9%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

0 a 500 500 a 1'000 1'000 a2'000

2'000 a5'000

Más de5'000

En caso de haber buscado vivienda para alquilar, señale el rango del canon de su

interés ($ miles)


Compra

DEMANDA

El bien inmueble más demandado para comprar en Yopal es Lote (16,8%), seguido de

Local (7,3%). Vivienda agrupa el 12,0%

Los rangos de valor demandados para vivienda son variados.

31,9%

44,0%

29,3%

7,8%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

Hasta a 100 101 a 200 201 a 300 Más de 300

En caso de haber buscado vivienda para comprar, señale el rango de valor de su interés

($ millones)

No 60,8%

Lote 16,8%

Local 7,3% Apto

7,0%

Casa 5,0%

Otro 3,0%

Si 39,2%

Durante el último semestre, ¿ha buscado

algún bien inmueble para comprar?, ¿cuál?

4. PERSPECTIVA Y ANÁLISIS DEL SECTOR

¿Qué nos indica el contexto socioeconómico de Yopal?

1. Yopal ha sufrido un desarrollo acelerado con profundas

transformaciones gracias a la industria petrolera.

2. El cruce de caminos hoy es una ciudad moderna. Amplia oferta

educativa, bancaria, comercial y hotelera. Asimismo, se ha dado una

explosión demográfica que demanda bienes y servicios.

3. La caída de los precios del crudo ha afectado la economía de Yopal,

pero asimismo representa una gran oportunidad para el agro, el cual

muestra signos de recuperación y crecimiento en el CP y MP.

4. Apuestas estratégicas como el arroz, la ganadería, la palma, la piña,

los cultivos forestales, la educación superior y el turismo de

naturaleza están ganando espacio importantes en Yopal y Casanare.


¿Qué nos indica el contexto inmobiliario de Yopal?

1. El POT incrementó en 72,3% el área urbana de Yopal (de 1.191 has a

2.052 has en 2013).

2. Boom de la construcción en años 2013 y 2014, principalmente en vivienda

No VIS. De 20.954 m2 en 2012 a 266.725 m2 aprobados en 2014.

3. Proliferación de planes de loteo en zonas de expansión urbana y rural

adyacente.

4. Convocatoria de vivienda de 2012 (IDURY): 17.853 postulaciones;

gobiernos locales prevén entregar 3.300 soluciones (en ejecución).

5. La cartera hipotecaria de Yopal es baja y saludable; sin embargo un pequeño

cambio en la CH Vencida genera distorsiones importantes que preocupan si

se mantienen en el tiempo.


¿Qué nos indica la EMI Yopal?

CONSTRUCTORES

1. Proyectos inmobiliarios nuevos concentrados en el norte de la ciudad.

2. Amplia oferta de apartamentos a la venta (476), cuyo precio promedio

es $2.355.000 por metro cuadrado. Es decir, un apartamento

promedio (93,6m2) cuesta en Yopal $220,5 millones.

3. 52,9% de los constructores consideran que las unidades disponibles

para venta son suficientes; mientas que 35,3% las consideran pocas.

4. Para el próximo semestre, 47,1% de los constructores mantendrán sus

precios actuales, pero prevén un aumento de sus ventas.

5. En general, los constructores aguantan la crisis y son optimistas.



DUEÑOS DE LA TIERRAS

1. Un metro cuadrado de tierra en suelo urbano cuesta $768.780 en

promedio. El m2 más costos está en la Comuna 1 ($2.068.853).

2. 90,8% de los terratenientes consideran que el insumo más costoso en

la construcción en Yopal es la mano de obra.

3. Los dueños de la tierra consideran que sus ventas en el próximo

semestre permanecerán iguales y su intención es mantener precios.

4. En general, los terratenientes están a la expectativa, esperando como se

comporta la economía.



INMOBILIARIAS Y ARRENDADORES

1. Vivienda usada: 86,7% de los apartamentos y 49,4% de la casas en

venta se encuentran en la Comuna 2.

2. El alquiler de un apartamento promedio (93,6 m2) costó $1.272.000

en Yopal durante 2015-I. Una casa (184,3 m2): $2.123.300.

3. Un apartamento promedio (93,6 m2) se ofrece en $1.020.000 en

Yopal durante 2015-II (-19,8% de lo transado). Una casa (184,3 m2):

$1.906.000 (-10,2% de lo transado en 2015-I). Oficinas: -13,4%.

4. 69,7% de los arrendatarios manifiestan haber bajado el precio de sus

cánones respecto a diciembre de 2014 (24,7% en promedio).

5. Arrendadores a la expectativa.



DEMANDANTES

1. 56,3% de los encuestados viven en arriendo.

2. Apartamento es el bien inmueble más demandado para alquilar (62,9%)

3. El rango de canon más demandado para alquiler es de $500.000 a $1

millón (42,7%).

4. El bien inmueble más demandado para comprar en Yopal es Lote

(16,8%), seguido de Local (7,3%). Vivienda agrupa el 12,0%.

5. El rangos de valor más demandados para vivienda es de $101 a $200

millones.


Tablero de control de percepciones y expectativas

Agente Unidades

disponibles

Situación

económica

propia

Costos

asociados

Ventas

próximo

semestre

Precios

próximo

semestre

Conclusión

Dueño de la tierra Medio Buena Bajos Se mantendrán Se mantendrán A la expectativa

Constructor Medio Buena Altos Mejoran Se mantendrán Optimistas

Inmobiliaria Medio Buena Altos Se mantendrán Se mantendrán A la expectativa

Demandante Alta Demanda Incierta Altos Bajan Mejoran Incierto

Estado Pocas Buena Indiferente Indiferente Indiferente Optimista

Situación Buena

expectativa

Buena

expectativa Regular Regular

Buena

expectativa

Sector a la

expectativa


¿Estamos en una burbuja inmobiliaria?

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

“…se define como la presencia de precios altos explicados únicamente por las

expectativas de los inversionistas sobre un alto precio de venta en el futuro y no por

sus fundamentales (mano de obra, materiales, maquinaria, etc)”

Joseph Stiglitz (Symposium on bubbles, 1990)

En general, una burbuja inmobiliaria es el incremento explosivo del precio de

los bienes inmuebles muy por encima del resto de BS y SS en una economía.

“…la formación de burbujas puede darse en cualquier momento, […], resultando tan

impredecibles que el consenso sobre la existencia de la burbuja se da

paradójicamente una vez que los precios de la vivienda se desploman”.

Alexander Riveros (Economista Senior Bancolombia)



Fuente: SERFINCO – Análisis del mercado de vivienda en Colombia (2003)



Posibles síntomas

1. Tendencia alcista en los precios de la vivienda.

2. Leve incremento de la cartera hipotecaria vencida en los últimos trimestres.

3. Población flotante cercana al 70% de la población total de Yopal.

4. Inversión como razón para realizar compra de bienes inmuebles.

Observaciones

1. No hay mediciones del PIVN e ICCV para Yopal (DANE)

2. La cartera hipotecaria vencida de Casanare es saludable (representa el

2,4% de la cartera hipotecaria total, igual que el total de Colombia)

3. Por el perfil de la población flotante hubo una presión alcista en los precios

de las viviendas de estratos altos, pero, ¿realmente creció por encima de

los precios de los demás bienes y servicios de la economía local?

4. Antes del POT la tierra urbana disponible era poca y la presión alta



Variables a tener

en cuenta

Estado

actual Expectativa

Indicadores

Macroeconómicos Aceptables Mejoran

Cartera Hipotecaria

Vencida Aceptable Estables

Salario promedio

Casanare

Alto pero

ajustándose Baja

Déficit habitacional

de Yopal Alto Aumenta

Razones para

realizar compra

No hay

datos No hay datos

Años de trabajo para

adquirir vivienda 4,9 a 28,4

Aumenta

levemente

1. Precio y escasez del suelo urbanizable

En Yopal m2 sin construir ($768.000) es más bajo

que en Bogotá ($850.000, Lonja de Propiedad Raíz

de Bogotá).

Después del POT hay mayor oferta de tierra urbana

y por ende sus precios regularán su crecimiento.

2. Déficit de vivienda cuantitativo es significativo en Yopal,

excepto para estratos altos.

3. Esfuerzo estatal no es suficiente para satisfacer déficit de

vivienda en estratos bajos

4. Años para pagar el valor promedio de una vivienda: 4,9 a

28,4 (CCC). Entre 15,0 y 32,1 en Colombia.

5. Expectativa: precios y ventas se mantienen.

Ya no hay presión alcista ni en estratos altos y la oferta de

tierra aumentó. ¡Escenario de burbuja no es plausible en

Yopal!

GRACIAS

GRACIAS

Documents

ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO DE YOPAL¡lisis-de-Mercado... · El objetivo de este análisis es determinar la dinámica y potencialidades de la actividad inmobiliaria en la ciudad