LUKY PRADITA

3609100020

Analisis Lokasi Pusat Perbelanjaan

(Dhoho Plaza) di Kota Kediri

Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota

Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan

Institut teknologi Sepuluh Nopember

Surabaya

2012

1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Pusat perbelanjaan merupakan pusat konsentrasi bermacam-macam kegiatan,

tidak hanya perdagangan dan jasa saja yang ada di sana tetapi juga bisa menarik

kegiatan seperti perkantoran, industri kecil, hingga permukiman masuk ke dalam area

pusatnya. Hal ini dikarenakan setiap sektor menginginkan akses menuju “pasar”, di

mana semakin dekat dengan pusat perbelanjaan maka akan semakin terjamin

aksesnya. Penempatan lokasi pusat perbelanjaan harus memperhitungkan beberapa

aspek. Tujuannya untuk efisiensi dan efektifitas pembangunan fasilitas ini, jika dalam

penempatan lokasi terjadi kesalahan maka akan menimbulkan masalah dalam

perkembangannya terutama dalam aspek perekonomian.

Perkembangan pusat perbelanjaan saat ini kian meningkat tanpa kendali.

Hadirnya banyak pusat perbelanjaan kini seakan-akan tidak terbendung lagi. Pusat

perbelanjaan baru dapat dengan mudahnya dibangun/didirikan. Hal ini menimbulkan

kemungkinan yang mengkhawatirkan, yakni terlalu fokusnya untuk mendirikan pusat-

pusat kegiatan baru tersebut yang akan berdampak pada semakin berkurangnya ruang

terbuka (open space) di kota. Apabila kecenderungan di atas tetap berlanjut tanpa

kontrol, bukan tidak mungkin pada suatu kota mengalami pembangunan yang berlebih

(over-built) dan juga semakin cepat dalam mangalami kejenuhannya atau yang biasa

disebut over-capacity.

Kondisi pusat perbelanjaan yang sudah terorganisasi secara rapi pada mulanya

adalah didirikan sebagai fasilitas yang memudahkan para konsumen untuk mengakses

sektor perdagangan dan jasa di kawasan kota. Keberadaan pusat perbelanjaan

sekarang ini sudah tersebar di seluruh kota di Indonesia, tak terkecuali di kota-kota kecil

dan terpencil di mana (paling tidak) telah ada pusat perbelanjaan berupa toko

waralaba/minimarket. Oleh karena itu, untuk mengantisipasi adanya over capacity dalam

perkembangan suatu kota diperlukan analisis lokasi terhadap penentuan pusat

perbelanjaan sehingga tercipta keberlanjutan (sustainability) dalam pembangunannya.

2

1.2 Rumusan Masalah

Dari latar belakang di atas dapat dirumuskan suatu pertanyaan permasalahan sebagai

berikut.

1. Bagaimana relevansi dan keterkaitan antara pemilihan lokasi pusat perbelanjaan

dengan konsep teori lokasi?

2. Bagaimana implikasi teori terhadap lokasi pusat perbelanjaan?

1.3 Tujuan

Adapun tujuan analisis lokasi adalah sebagai berikut.

1. Mengetahui relevansi dan keterkaitan antara pemilihan lokasi pusat perbelanjaan

dengan konsep teori lokasi.

2. Mengidentifikasi implikasi teori terhadap lokasi pusat perbelanjaan.

1.4 Ruang Lingkup

1. Ruang Lingkup Wilayah

Kawasan pusat perbelanjaan daerah masjid Agung yaitu, sekitar alun-alun(Jl.

Jenderal Sudirman, Jl. Urip Sumoharjo, Jl.MT Haryono, Jl. Banjar Ngadim )

Kecamatan Kota, Kota Kediri.

2. Ruang Lingkup Analisa

Analisa yang digunakan dalam penelitian ini adalah: Analisa penentuan teori lokasi

terhadap lokasi pusat perbelanjaan.

1.5 Metodologi

Dalam menyusun makalah ini dilakukan metode pengumpulan data berupa

Survey Sekunder. Metode ini merupakan metode pengumpulan data dengan studi

pustaka dan tinjauan media, antara lain:

a. Tinjauan Pustaka

Data-data dapat diperoleh dari referensi-referensi buku-buku perpustakaan

dan materi-materi yang terkait dengan pembahasan, slide-slide materi dosen

dan slide-slide kelompok presentasi mahasiswa, serta buku literature lainnya.

b. Tinjauan Media

Perolehan data dapat pula diperoleh dari media elektronik, internet dan

sebagainya yang dapat digunakan sebagai informasi-informasi dalam

menyusun makalah ini.

3

BAB II

KONSEP DASAR TEORI LOKASI

2.1 Teori August Losch

Teori Lokasi industri dari August Losch melihat persoalan dari sisi permintaan

(pasar). Losch mengatakan bahwa lokasi penjual sangat berpengaruh terhadap

jumlah konsumen yang dapat digarapnya. Makin jauh dari tempat penjual, konsumen

makin enggan membeli karena biaya transportasi untuk mendatangi tempat penjual

semakin mahal. Losch cenderung menyarankan agar lokasi produksi berada di pasar

atau di dekat pasar.

Losch menyatakan bahwa lokasi optimum adalah tempat laba maksimum,

dimana kelebihan penerimaan atas biaya adalah yang terbesar. Dalam

pernyataannya, Locsh mencoba memasukkan faktor permintaan dalam teori lokasi

dengan memperhitungkan luas optimum pasar. Terdapat beberapa asumsi:

a. Tidak ada perbedaan khusus dalam distribusi inpur faktor bahan baku, tenaga

kerja, dan modal pada wilayah yang homogen.

b. Kepadatan penduduk seragam dan selera konstan.

c. Tidak ada interdepedensi lokasional antara perusahaan-perusahaan.

2.2 Teori Simmons (1990)

Terdapat faktor kunci dalam pemilihan tapak untuk lokasi pusat perbelanjaan.

Hal ini didasarkan atas dua hal, yaitu:

1. Situasi

a. Luas Jangkauan Pasar

Luas jangkauan pasar ditentukan oleh banyaknya jumlah rumah

tangga penduduk atau populasi yang dikombinasikan dengan fungsi jarak

(yang bisa didapat dari sensus, foto udara, studi perencanaan, dan informasi

kode pos).

b. Perubahan Temporal

Pembangunan suatu pusat perbelanjaan tentunya diperuntukkan

dalam jangka waktu yang panjang. Oleh karena itu diperlukan suatu prediksi

mengenai perubahan temporal yang mungkin terjadi selama 10 tahun

mendatang. Sehingga pembangunan yang sekarang masih dapat

mengakomodasi kebutuhan yang akan datang.

c. Karakteristik Rumah Tangga

4

Karakteristik rumah tangga terkait dengan besar pendapatan rumah

tangga. , umur penduduk, etnis, dan partisipasi wanita, merupakan hal yang

harus diperhatikan pda lingkungan ritel. Melalui karekteristik penduduk maka

dapat diketahui target market yang dapat dilayani.

d. Pesaing

Hal lain yang perlu diwaspadai dalam pemilihan lokasi yaitu

seberapa banyak pesaing dilokasi dan seberapa jauh jaraknya. Keberadaan

pesaing pada suatu cluster yang sama akan mempengaruhi kinerja dari

suatu pusat perbelanjaan.

e. Penetrasi Pasar

Suatu pendekatan penetrasi pasar, lebih relevan untuk fasilitas eceran

yang mempunyai operasi tunggal yang mengharapkan untuk meningkatkan

penjualan dengan memperluas area perdagangannya pada suatu ruang atau

dengan menarik satu proporsi rumah tangga yang lebih besar didalam area

perdagangan yang ada.

Analisis ini memperlukan dua macam data yaitu pertama, daftar

pelanggan yang dapat dialokasikan diwilayah hunian dan yang kedua, untuk

satuan unit ruang yang sama, informasi acuan atas total jumlah rumah

tangga atau pelanggan potensi.

2. Lokasi

a. Batasan lokasi

Pada lokasi terdapat suatu batasan terkait fisik yaitu bentuk dari

tapak. Kemudian terdapat batasan lain yang perlu diperhatikan dalm

pemilihan tapak yaitu pembatasan zonasi, area penjualan, dan biaya lahan.

b. Pola akses lokal

Dalam menjangkau lokasi maka perlu diperhatikan mengenai akses

yang mampu menjangkau lokasi tersebut. Aksesibilitas ini dapay diukur dari

volume lalu lintas, kecepatan, lalu lintas pejalan kaki, dan spot-spot

pemberhentian angkatan umum.

c. Parkir

Parkir merupakan hal penting dalam menjamin konsumen untuk

berkunjung dalam pusat perbelanjaan.untuk pengunjung yang lebih suka

menggunakan kendaraan pribadi makadiperlkan sebuah lahan parkir yang

cukup luas dan perhitungan jarak terhadap bangunan mempengaruhi

keputusan pengunjung.

d. Visibilitas

5

Tanda-tanda seperti reklame tanda arah menuju lokasi akan menarik

konsumen untuk mau berkunjung pada suatu lokasi tertentu.

e. Atraksi terdekat

Keberadaan land use disekitar lokasi pusat perbelanjaan yang

menarik seperti terdapat cluster perdagangan lain mampu meningkatkan

daya tarik suatu zona perdagangan.

2.3 Teori Neo dan Wing (2005)

Berikut beberapa atribut lokasi yang sangat berpengaruh pada pemilihan

lokasi, yaitu:

1. Lokasi

Lokasi yang baik memiliki wilayah sekitar yang bersifat kondusif dalam

mendukung pusat perbelanjaan. Lokasi yang baik adalah lokasi dengan arus

kunjung tinggi.

2. Kemudahan Akses

Kemudahan akses memberikan kemudahan bagi pengunjung untuk keluar

masuk pusat perbelanjaan. Fokus kemudahan akses mencakup pola jalan raya,

kondisi, hambatan, dan transportasi publik. Pola jalan raya mencakup hubungan

dengan jalan raya utama, serta akses masuk dan keluar ke jalan raya utama.

Transportasi publik merujuk pada saran transportasi yang melayani masyarakat

umum menuju lokasi, serta jaraknya ke tempat pemberhentian, stasiun, dan

tempat pergantian.

3. Visibilitas

Visibilitas dipengaruhi oleh keberadaan penghalang yang mempengaruhi

pandangan para pembelanja untuk melihat pusat perbelanjaan. Visibilitas yang

baik berarti bahwa reklame pusat perbelanjaan dan reklame para penyewa dapat

dilihat dengan jelas dari jalan raya, agar para pembelanja bisa mejangkaunya

dengan mudah.

4. Bangunan

Lahan parkir sangat penting bagi pusat perbelanjaan yang tidak memiliki

akses sarana transportasi publik memadai, sehingga para pembelanja

diperkirakan harus mengendarai mobil pribadi, misalnya untuk pusat ritel yang

berada di pinggir kota. Lahan parkir yang tidak memadai atau jauh akan

menurunkan minat pembelanja untuk mengunjungi pusat perbelanjaan.

6

2.4 Teori Lokasi Pusat Perbelanjaan (Chiara, 1981 :577)

Pada dasarnya site pusat perbelanjaan bisa berada di dalam kawasan Central

Bussiness District (CBD) atau pusat kota, dan bisa pula terletak di luar CBD atau Sub

Urban. Adapun beberapa pertimbangan dalam pemilihan lokasi pusat perbelanjaan, antara

lain:

1. Perletakan

Lokasi harus berada di kawasan perdagangan sesuai dengan peruntukan lahan (tata

guna lahan);

Letak lokasi strategis sehingga mendukung fungsi dan tuntutan bangunan yang

direncanakan

2. Pencapaian

Pencapaian kelokasi mudah, baik dengan menggunakan kendaraan pribadi maupun

kendaraan umum. Untuk pusat perbelanjaan yang berada dalam kawasan CBD

pencapaiannya ebaiknya bisa ditempuh sekitar 10-15 menit, sedangkan yang berada

di luar CBD bisa ditempuh dalam waktu 25 menit dari kota;

Terdapat jalur transportasi utama atau regional dan transportasi dalam kota yang

menghubungkan antara daerah dengan lingkup pelayanan pusat perbelanjaan.

3. Sarana dan Utilitas Kota

Didukung oleh sarana dan utilitas kota yang memadai.

Kondisi topografi pada lokasi harus bisa mendukung perencanaan dari segi

konstruksi dan ekonomi.

7

BAB III

GAMBARAN UMUM

a. Lokasi Pusat Perbelanjaan

Pusat Perbelanjaan Dhoho Plaza Kediri berlokasi di pusat Kota Kediri Kawasan

pusat perbelanjaan daerah masjid Agung yaitu, sekitar alun-alun(Jl. Jenderal

Sudirman, Jl. Urip Sumoharjo, Jl.MT Haryono, Jl. Banjar Ngadim ) Kecamatan Kota,

Kota Kediri. Keberadaanya yang mengambil sebagian dari wilayah alun-alun Kota

Kediri menjadi polemik di kalangan masyarakat kota Kediri pasalnya bangunan ini

sebelumnya merupakan lapangan tenis alun-alun Kediri.

b. Kondisi pusat perbelanjaan

Pada umumnya kondisi pusat perbelanjaan sudah memadai sebagai pusat

perbelanjaan, sebagian besar pusat perbelanjaan berupa mall, dan toko waralaba.

Beberapa fasilitas seperti: Counter produk, pos keamanan, toilet, musholla, dan tempat

parkir telah menunjang kegiatan perbelanjaan. Namun, lahan sebagaian tempat parkir

yang ada kurang cukup luas untuk menampung kendaraan pengunjung, terutama saat

jumlah pengunjung yang memuncak saat long weekend ataupun saat ada acara tertentu

di Kota Kediri.

8

BAB IV

ANALISA

4.1 Alasan Pemilihan Lokasi

Lokasi penelitian sebagai wilayah studi secara umum ialah Kota Kediri. Sedangkan

wilayah secara khusus adalah pusat perbelanjaan (Dhoho Plaza) dan sekitarnya.

Keseluruhan pusat perbelanjaan yang dijadikan sebagai lokasi penelitian merupakan pusat

perbelanjaan (shopping centre) dan department store dengan skala pelayanan kota.

1. Pusat perbelanjaan modern

2. Skala pelayanan pusat perbelanjaan kota atau regional

3. Spesifikasi pusat perbelanjaan berdasarkan fisiknya merupakan pusat perbelanjaan

jenis department store dan shopping centre (Gibber, 1959 :128). Jadi jenis pusat

perbelanjaan yang diteliti merupakan pusat perbelanjaan yang terdiri dari beberapa

unit usaha (bukan pusat perbelanjaan jenis supermarket saja).

4. Berdasarkan variasi barang yang dijual merupakan pusat perbelanjaan jenis variety

shop (Mills, 1981:11). Jenis pusat perbelanjaan yang diteliti merupakan tempat yang

menjual berbagai macam barang.

5. Pusat perbelanjaan yang terdiri atas berbagai macam aktivitas masyarakat misalnya:

salon, Gamezone, tempat makan dll. Bukan hanya toko tempat transaksi atau

kegiatan jual beli saja.

4.2 Relevansi dengan Teori Pusat Perbelanjaan

Salah satu teori yang relevan dan mewakili kondisi Dhoho Plaza di Kota Kediri

adalah teori Neo dan Wing (2005). Berikut adalah analisis implikasi teori terhadap lokasi

Dhoho Plaza.

a. Lokasi

- Kondusif dalam mendukung pusat perbelanjaan

- Arus kunjung tinggi

b. Kemudahan Akses

Mencakup pola jalan raya, kondisi hambatan, dan transportasi publik.

c. Visibilitas

9

Visibilitas yang baik berarti bahwa reklame pusat perbelanjaan dan

penyewa dapat dilihat dengan jelas dari jalan raya, agar para pembelanja

dapat menjangkaunya dengan mudah.

d. Bangunan

Bangunan pusat perbelanjaan harus memiliki parkir dan ruang untuk

bongkar muat barang.

Kondisi Dhoho Plaza

a. Lokasi

Dhoho Plaza berada di Kecamatan Klojen, Kediri yang sangat

menunjang sebagai pusat perbelanjaan dan berarus kunjung tinggi karena

terletak di tengah kota dengan jalur utama penghubung antarwilayah.

b. Kemudahan Akses

- Lokasi Dhoho Plaza berada di jalan utama (arteri primer) dari dan ke

Surabaya.

- Kondisi jalan baik

- Terdapat transportasi publik yang mempermudah akses ke Dhoho Plaza

c. Visibilitas

Penunjuk arah telah ada banyak di jalan-jalan utama. Selain itu, pada

jalan masuk menuju Dhoho Plaza juga terdapat papan reklame dan penunjuk

arah untuk memudahkan menuju lokasi.

c. Bangunan

Satu hal yang kurang di pusat-pusat perbelanjaan Kota Kediri adalah

sistem perparkirannya. Karena lokasinya yang berada di jantung kota

sehingga banyak keluar masuknya kendaraan dari arah timur,utara dan

selatan

10

.

11

BAB V

KESIMPULAN

5.1 Kesimpulan

- Secara garis besar, lokasi Dhoho Plaza memiliki relevansi/ kesesuaian dengan teori-

teori lokasi yang ada (Teori Neo dan Wing, Teori Simmons, Teori August Losch, dan

teori Lokasi Pusat Perbelanjaan).

- Fasilitas lahan parkir yang kurang cukup luas menyebabkan beberapa kendaraan

terpaksa parkir secara on street ketika arus pengunjung ramai.

5.2 Rekomendasi

- Menjaga kondisi berbagai fasilitas/infrastruktur yang selama ini mendukung

perkembangan dan kemajuan Dhoho Plaza.

- Memberikan atau menambah lahan parkir yang telah ada sebelumnya.

5.3 Lesson Learned

Dalam menentukan suatu lokasi harus memperhatikan beberapa hal penting yang

mempengaruhi perkembangan usaha yang dibangun khususnya lokasi pusat

perbelanjaan (Dhoho Plaza), kelas konsumen (pemasaran) serta jarak dengan lokasi

pusat perbelanjaan lain.

12

DAFTAR PUSTAKA

Adisasmita, Rahardjo. 2008. Pengembangan Wilayah: Konsep dan Teori. Edisi 1. Graha Ilmu.Yogyakarta.

Robinson, Tarigan. 2005. Ekonomi Regional: Teori Dan Aplikasi. Edisi Revisi. PT. Bumi Aksara.Jakarta.

Wikipedia. http://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Kediri

http://wongkediri.net/bangunan/dhoho-plaza.htm

Loch, August. 1968. The Economic of Location. John wiley and Sons. New york.