BIM Media 37

Ond

erzo

ek /

Pub

licat

iesDe Gemeente, uw partner in het

bouwproces

Onlangs is bij BIM Media het boek “De gemeente, uw partner in het bouwproces” verschenen. Roland Scholten belicht van-uit het perspectief van een initiatiefnemer de samenwerking met gemeenten. In dit artikel wordt een aantal ontwikkelingen beschreven die leiden tot de moeizame relatie van projectontwik-keling met de gemeente. Maar er worden ook handvatten gegeven die een initiatiefnemer kan aangrijpen om die moeizame relatie te verbeteren en te komen tot een vruchtbare samenwerking tus-sen initiatiefnemer en gemeente.

Roland Scholten1

Inleiding

De crisis heeft het bouwen in de afgelopen jaren niet makkelijker gemaakt. Projectontwikkeling was erg lastig. De kopers waren er nau-welijks. Investeringen werden niet gedaan. En als er financieel eindelijk een project van de grond kwam, dan was het nog lang niet zeker dat het project tot stand kwam. Initiatiefnemers hebben voor het realiseren van projecten de medewerking van gemeenten nodig. En die medewer-king werd vaak niet gekregen. In de ogen van de initiatiefnemers leek en lijkt het er vaak op dat de gemeente het project tegenwerkt. Dat de gemeente het project vertraagt. Maar ook, dat de gemeente het project zodanig financieel belast dat het niet meer haalbaar is. Dat kan toch niet de bedoeling zijn? Waarom maakt de gemeente projectontwikke-ling zo moeilijk? Het is toch ook in haar belang?

De terugtredende overheid Gemeenten leggen tegenwoordig veel meer dan vroeger de verant-woordelijkheid voor een ontwikkeling bij de markt neer. De eigen verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar staat hoog in het vaandel. De overheid treedt steeds meer terug. Je moet als initiatiefnemer zelf onderbouwen waarom een ontwikkeling gewenst is en hoe die gereali-seerd gaat worden. De gemeente trekt zich meer en meer terug in de rol van de schoolmeester met de rode (correctie)pen.Overigens is de eigen verantwoordelijkheid niet alleen maar negatief voor een initiatiefnemer. Het klopt dat de eigen verantwoordelijkheid extra kwaliteiten van de initiatiefnemer vraagt. Maar door het benut-ten van die kwaliteiten, of ze in te huren, is het mogelijk om meer dan voorheen sturing te geven aan het initiatief en de onderbouwing ervan. De opzet van een te wijzigen bestemmingsplan kan door de initia-tiefnemer verzorgd worden, inclusief de onderbouwing waarom het bestemmingsplan op die manier gewijzigd moet worden. Daarnaast is het voor de initiatiefnemer eenvoudig geworden om de planning en het budget in de hand te houden. Je bent als initiatiefnemer niet meer afhankelijk van een (huis)leverancier van de gemeente, maar je kunt je eigen adviseurs kiezen en aansturen.

Projectontwikkeling stagneert

Door deze opstelling van de gemeente, wordt de gemeente een steeds onzekerder factor. Het wordt steeds moeilijker om projecten tot stand te brengen binnen tijd en budget. Wanneer is de gemeente akkoord met het initiatief ? Welke kosten brengt de gemeente je voor het initiatief in rekening? Ook de onzekerheid of een project realiseerbaar is, duurt langer. Iedereen kent inmiddels de uitspraken van de rechter

dat toezeggingen van ambtenaren, de wethouder en soms zelfs van het college van burgemeester en wethouders niet bindend zijn.Het is verleidelijk om naar de gemeente te kijken als grote boosdoener. Maar is dat ook reëel? Als ontwikkelaar kun je zelf actie ondernemen om medewerking van de gemeente te verkrijgen. Om actie te kunnen ondernemen, heb je kennis nodig. Kennis die je toepast.

Vergaar kennis Drie soorten kennis zijn vooral van belang als je in de veranderde situ-atie sneller en met minder moeite een project wilt realiseren. De kennis is er op gericht om samen te werken met de gemeente. Een van de basisvoorwaarden voor samenwerking is dat je de samenwerkingspart-ner kent. Dat geldt ook voor samenwerking met de gemeente. Wie is de gemeente? Hoe werkt de gemeente? Waarom doet de gemeente zoals ze doet? Is het puur onwil dat de gemeente niet meewerkt, of zit er meer achter? De eerste actie om met de gemeente te kunnen samenwerken is dat je de gemeente moet leren kennen.De gemeente functioneert binnen een wettelijk kader. In de huidige tijd, waarin steeds meer sprake is van een afrekencultuur en het juridisch maken van geschillen, is het wettelijk kader nog duidelijker aanwezig dan voorheen. De gemeente wil binnen het wettelijk kader blijven. Wil je met de gemeente goed kunnen samenwerken, dan is het zaak het wettelijk kader goed te kennen. Wat is binnen de wet wel en niet mogelijk? Weet jij bijvoorbeeld precies welke ruimte voor initia-tieven de Wet ruimtelijke ordening, de Wabo of het bestemmingsplan biedt? De tweede actie om met de gemeente te kunnen samenwerken is dat je moet weten binnen welke wettelijke kaders de gemeente (in relatie tot je bouwproject) moet opereren.Systematisch werken is de derde pijler voor een succesvolle samen-werking met de gemeente. Probeer niet zomaar te komen tot samen-werking met de gemeente, maar pak dat systematisch aan. Wat zijn de doelen die je wilt realiseren? Wat zijn de doelen die de gemeente wil realiseren? Hoe kun je jouw doelen en de doelen van de gemeente met elkaar verbinden? Hoe kom je tot echte samenwerking met de ge-meente? Allemaal vragen die je moet beantwoorden als je systematisch samenwerkt met de gemeente.

De participerende overheid

Gelukkig is er ook bij de gemeente inmiddels een beweging op gang gekomen waarin de rol van de schoolmeester met het rode potlood wordt verlaten, al is dat nog niet bij alle gemeenten al aan de orde. De gemeente maakt op dit moment een proces door waarbij de gemeente in de rol kruipt van de participerende overheid. Steeds meer gemeen-ten stimuleren burgerparticipatie. De gemeente denkt mee en verricht hand- en spandiensten. Dit is een uitstekend vertrekpunt om samen-werking met de gemeente vorm te geven.Bedenk wel, dat de gemeente altijd gebonden is aan wettelijke eisen.

38 GRONDZAKEN IN DE PRAKTIJK juni 2014

Ond

erzo

ek /

Pub

licat

ies

Met het boek ‘De gemeente, uw partner in het bouwproces’ lukt het u om uw relatie met de gemeente te verbeteren.

In dit boek geeft de auteur Roland Scholten handvatten om met de gemeente bij de realisatie van bouwplannen samen te werken. De gemeente is niet langer een tegenstander. Nee, de gemeente gaat u helpen om uw plannen te realiseren.

Aan de hand van het ‘SAMBA systeem’ lukt het u om met de hulp van de gemeente uw plannen te realiseren. Het systeem legt de basis om bij ieder project nog betere resultaten te behalen. Samenwerken met de gemeente wordt een feest.

De gemeente, uw partner in het bouwproces

Voor meer informatie of uw bestelling ga naar www.bimmedia.nl/gemeente

ISBN: 9789462450080Aantal pagina’s: 168Prijs exclusief btw: € 37,50

Ook in de rol van participerende overheid. Maar het maakt een wereld van verschil als de gemeente denkt vanuit de houding dat ze gaat kij-ken hoe de realisatie van een bepaald initiatief mogelijk is in plaats van te denken vanuit het perspectief van de eerder genoemde schoolmees-ter.De gemeente heeft daarnaast te maken met tegengestelde belangen. Ze is er voor het algemeen belang. Het belang van het initiatief kan min-der belangrijk gevonden worden dan het belang van andere partijen ofwel het algemeen belang.

De gemeente, uw partner in het bouwproces Bovenstaande situatie en overwegingen waren voor Roland Scholten de aanleiding om over dit onderwerp een boek te schrijven. Door zijn studie bestuurskunde en meer dan 20 jaar ervaring bij gemeente heeft hij de gemeente van binnenuit leren kennen. Deze kennis gebruikt hij binnen zijn bedrijf Vergunningmakelaar.nl. Hij helpt hiermee project-ontwikkelaars, ontwikkelende aannemers, architecten en bouwadvi-seurs om sneller en met minder moeite toestemming te krijgen om te bouwen.Omdat de kennis over het functioneren van de gemeente ook voor de doelgroep zo praktisch toepasbaar is, is de kennis beschreven in het boek ‘De gemeente, uw partner in het bouwproces’.

Inrichting en werking van de gemeente

Het boek gaat in op de inrichting en werking van de gemeente. Het beschrijft de gemeentelijke organisatie met de bijbehorende taken en

bevoegdheden. Maar het beschrijft ook de specifieke kenmerken van de financiële huishouding van de gemeente. Ook aan de verkiezingen is een hoofdstuk gewijd. De beschrijving van de inrichting en werking van de gemeente is gemaakt met de initiatiefnemer van een ruimtelijke ontwikkeling in het achterhoofd. Alleen die aspecten van de gemeente zijn beschreven die voor die initiatiefnemer van belang zijn.

Wettelijke randvoorwaarden

Daarnaast beschrijft het boek de wettelijke randvoorwaarden die op ruimtelijke ontwikkelingen van toepassing zijn. Wat is er in de Wet ruimtelijke ordening en in de Wabo geregeld. Maar vooral ook, hoe kun je dat gebruiken om het project in samenwerking met de gemeente te realiseren.

Systematische aanpak

Een belangrijk deel van het boek wordt gevormd door de beschrijving van een praktisch toepasbaar 5-stappen systeem (de SAMBA) waarmee de samenwerking met de gemeente vorm gegeven kan worden. Het systeem als geheel en de vijf afzonderlijke stappen worden uitgelegd. Er worden praktische aanwijzingen gegeven voor de toepassing van het systeem. Daarnaast worden tips gegeven als zaken ondanks de systematische aanpak anders lopen dan gedacht.

Auteur: Ronald Scholten, BIM Media B.V. Den Haag 2014, ISBN 9789462450080, 168 pag., prijs € 39,75 (incl. BTW). Ronald Scholten is oprichter en eigenaar van adviesbureau Vergunningmakelaar.nl.