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asientos registrales
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LOS ASIENTOS REGISTRALES Y TITULO SUPLETORIO
ELABORADO POR:EUGENIO PUICÓN, ELIZABETH DEL ROSARIO
FERNÁNDEZ CHAUCA, JULY JULISAGOÑE GUTIÉRREZ, BRANDO JORGE
PRESENTADO A:MG. MILAN MATTA, EDUARDO
UNIVERSIDAD JOSÉ FAUSTINO SÁNCHEZ CARRIÓNDERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS
DERECHO REGISTRAL Y NOTARIALHUACHO
2015
INDICEPág.
Introducción...........................................................................................................................5
Primer capítulo......................................................................................................................6
1. Los asientos registrales..................................................................................................6
1.1 Aspectos preliminares.....................................................................................................6
1.2 El procedimiento registral........................................................................................6
1.4 Presentación de títulos.............................................................................................8
1.5 El formato de solicitud de inscripción debe contener como mínimo la siguiente
información:........................................................................................................................9
1.6 El Libro Diario.......................................................................................................11
Segundo capítulo.................................................................................................................11
2. El asiento de presentación............................................................................................11
2.1 Contenido del asiento de presentación. (Art 23° RGRP)......................................12
2.2 Efectos....................................................................................................................12
2.3 Vigencia del asiento de presentación.....................................................................13
2.4 Prórroga del asiento de presentación......................................................................13
2.6 Conclusión del procedimiento registral.................................................................21
Tercer capitulo.....................................................................................................................22
3. La inscripción registral................................................................................................22
3.1 Técnica de inscripción............................................................................................22
3.2 Partida registral......................................................................................................23
3.3 Asientos de inscripción..........................................................................................23
3.4 Contenido general del asiento de inscripción. (Art 50 RGRP)..............................25
3.5 Asiento de inscripción por mandato judicial.........................................................25
3.6 La constancia de inscripción..................................................................................25
3.7 La inexactitud registral y su rectificación..............................................................26
3.8 Errores materiales y errores de concepto...............................................................28
Cuarto capítulo....................................................................................................................32
4. Anotaciones preventivas..............................................................................................32
4.1 Concepto................................................................................................................32
4.2 Características:.......................................................................................................32
4.3 Actos y derechos susceptibles de anotaciones preventivas....................................33
4.4 Procedencia de las anotaciones preventivas contempladas en los literales c) y d)
del art. 65 del RGRP.........................................................................................................34
4.5 Improcedencia de la anotación preventiva art. 66 del RGRP...............................34
4.6 Efectos....................................................................................................................35
4.7 Vigencia de anotaciones preventivas.....................................................................35
Quinto capitulo....................................................................................................................36
5. Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas.................................................36
5.1 Extinción de inscripciones:....................................................................................36
5.2 Extinción de anotaciones preventivas:...................................................................36
Clases de extinción de las anotaciones preventivas.....................................................36
5.4 Cancelación por nulidad del título........................................................................38
5.5 Extinción de pleno derecho....................................................................................38
5.6 Contenido del asiento de cancelación....................................................................39
5.7 Nulidad del asiento de cancelación........................................................................39
Capitulo sexto......................................................................................................................40
5. Las anotaciones marginales.........................................................................................40
5.1 Definición...............................................................................................................40
5.2 Categorías de notas marginales..............................................................................41
Notas Marginales De Oficina.......................................................................................41
Notas Marginales De Modificación Jurídica................................................................42
Notas Marginales Sucedáneas De Otros Asientos.......................................................42
5.3 Las anotaciones marginales en el nuevo reglamento general de los registros
públicos.............................................................................................................................42
Capítulo séptimo..................................................................................................................43
6. Título supletorio...........................................................................................................43
6.1 Definición...............................................................................................................43
5.2 Antecedentes históricos..........................................................................................44
5.3 Diferencia entre prescripción adquisitiva y título supletorio.................................45
5.4 Título supletorio en vía notarial.............................................................................49
5.4.1 Modalidades de título supletorio notarial............................................................49
5.4.2 Título supletorio en vía notarial con posesión de cinco años..........................49
5.4.3 Títulos supletorios en vía notarial con “títulos”..............................................51
5.5 Procedimiento notarial de título supletorio............................................................51
5.5.1 Solicitud y Recaudos.......................................................................................52
5.5.2 Anotaciones Preventivas.................................................................................54
5.5.3 Emplazamiento a los Interesados....................................................................54
5.5.4 Acta de Presencia............................................................................................55
5.5.5 Oposición.........................................................................................................56
5.5.6 Finalización del Procedimiento.......................................................................56
5.5.7 Declaración Notarial de Título Supletorio......................................................56
5.5.8 Documento Notarial que Contiene la Declaración..........................................57
Conclusiones.......................................................................................................................58
Referencias..........................................................................................................................60
Introducción
El Reglamento General de los Registros Públicos, regula el “Procedimiento Registral
General”, aplicable a todos los registros jurídicos existentes, logrando así que los reglamentos
especiales de cada registro solo desarrollen los requisitos específicos aplicables a cada acto
inscribible.
El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa, se inicia con la
presentación del título en la Oficina del Diario y tiene por finalidad la inscripción de éste en
el registro. El Diario es el libro donde se extienden los asientos de presentación constando las
solicitudes de inscripción y la presentación del correspondiente título.
La inscripción registral procede cuando la calificación es positiva, dicha inscripción se
realiza en una Partida Registral generándose un asiento de inscripción el cual sólo debe
publicar aquella información contenida en el título que sea trascendente para el conocimiento
de terceros.
Las anotaciones preventivas tiene como objeto derechos y situaciones jurídicas que no son
directamente inscribibles, bien por no constituir verdaderos y genuinos derechos reales, o
bien porque son situaciones puramente transitorias.
Por otro lado, el objetivo del título supletorio es la formación de títulos sustitutorios
cuando no existan los originales, siendo su objetivo principal lograr la primera inscripción de
dominio cuando el inmueble no se encuentra inscrito.
Primer capítulo
1. Los asientos registrales
1.1 Aspectos preliminares.
Es pertinente mencionar también que el RGRP se refiere a los asientos registrales en
un sentido amplio, incluyendo a todos los asientos que se practican en el Registro; así
tenemos: el asiento de inscripción (es un asiento definitivo que está destinado a
publicitar derechos plenamente formados), la anotación preventiva (asiento temporal
que permite el acceso de situaciones jurídicas en formación) y la nota marginal (que
complementa los asientos ya sea coordinando las operaciones registrales de los
mismos con otros asientos de la partida o constatando circunstancias o actos que
afectan al asiento principal) (UNASAM, 2015).
1.2 El procedimiento registral.
El jurista español Peña Bernaldo de Quirós define el procedimiento registral como:
El conjunto de actos, tasados legalmente, que tienden a la práctica de un asiento en el
Registro de la Propiedad, para proclamar oficialmente la situación jurídica de un
inmueble. A través del procedimiento registral, se actúa la función registral en relación
con una determinada situación jurídico-inmobiliaria, respecto de la cual se publica,
formal y materialmente, la verdad jurídica oficial. (pp. 538 y 539)
Para Díez-Picazo, se trata de:
Un proceso constituido por la serie de actividades que son llevadas a cabo desde que
una persona pretende o solicita la práctica de un asiento hasta el momento en que el
funcionario encargado del Registro emite una decisión sobre esta pretensión. En un
sentido amplio, comprende también los recursos que pueden articularse contra la
decisión del registrador. Es rigurosamente un “procedimiento”, por cuanto que está
formado por una sucesión de actos o trámites jurídicamente reglamentados. (Como se
citó en Guevara 1996)
El artículo 1 del R.G.R.P. señala que “El procedimiento registral es especial, de
naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. No cabe
admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la
inscripción”. Se inicia con la presentación del título por el libro Diario. Los aspectos
relevantes de esta definición son: La naturaleza no contenciosa del procedimiento
registral, que el procedimiento registral es especial y, por tanto, no está sometido a las
normas que formulan el procedimiento administrativo general, no obstante ello, tales
normas administrativas son de aplicación supletoria al procedimiento registral, que la
relación procedimental es exclusiva y excluyente entre el Registrador y el solicitante de
la inscripción, por lo que no sólo resulta impertinente la participación de un tercero que
se oponga a la inscripción rogada, sino que ningún apersonamiento distinto, aun
coadyuvante, resulta procedente. (Gonzales, 2002)
Ahora bien debemos señalar quien está facultado para solicitar la inscripción, del título,
conforme el Reglamento de los Registros Públicos, el cual indica que los facultados para
solicitar la inscripción son los señalados en el artículo III del Título Preliminar, esto es, los
otorgantes del acto o derecho materia de registración, los terceros interesados (lo cual queda
sujeto al estricto criterio del registrador, sobre todo en los casos en que la persona que aluda
interés no haya otorgado el título) entro los cuales se incluye al notario como persona con
interés propio en la inscripción de los títulos que él o sus dependientes tramiten
1.3 Finalidad del procedimiento registral.
La finalidad del procedimiento registral es la inscripción del título en el registro, y se
inicia con la presentación de éste en la Oficina del Diario. El Reglamento General de los
Registros Públicos, en su artículo 7 define el término título: “Se entiende por título para
efectos de la inscripción, el documento o documentos en que se fundamenta inmediata y
directamente el derecho o acto inscribible y que, por sí solos, acrediten fehaciente e
indubitablemente su existencia. También formarán parte del título los documentos que no
fundamentan de manera inmediata y directa la inscripción pero que de manera
complementaria coadyuvan a que ésta se realice”
El título debe ser entendido en su doble significación, como título material o título
causal y como título formal o documental. En el primer caso estamos frente al acto
causal que constituye o modifica el derecho en virtud a la sola manifestación de la
voluntad. En el segundo caso se trata del título idóneo para la inscripción, sea
instrumento público u otro al que la ley le otorgue la idoneidad frente al registro.
(Guevara, 1993. p.3)
En la obra de Alfonso Barragán (1979, p.1 y ss.) el autor describe al título formal:
El título formal, constituye de esta manera, en un documento con carácter de
autenticidad, idóneo para su inscripción en el registro jurídico y su naturaleza puede
variar dependiendo de la fuente de su creación, sea esta notarial, administrativa o
judicial. Estamos frente a un documento que posee características especiales tales como
verdadero, cierto, seguro y auténtico.
1.4 Presentación de títulos.
Conforme al RGRP, el inicio del procedimiento registral se produce con la solicitud de
inscripción del título a través de un formato de inscripción o formulario, el mismo que se
distribuye gratuitamente en las oficinas registrales. Dicho formulario debe ir acompañado del
documento que contenga el derecho respectivo. Ya hemos referido que el documento idóneo
a efectos de producir la inscripción, es el instrumento público, sin perjuicio de las
inscripciones que tienen como sustento instrumentos privados. Por tanto, podremos presentar
ante el registro escritura pública, parte judicial o resoluciones administrativas, partidas de los
registros civiles, o copias certificadas por notario, etc.
El presentante del título es quien presenta el título en el registro, y puede ser un tercero o
cualquiera de los otorgantes del acto inscribible. En la práctica no hay limitaciones para
constituirse como presentante de un título, bastando para ello presentar la documentación
necesaria y pagar el derecho de calificación respectivo. (Art III TP RGRP)
La presentación de los títulos al Registro se realiza específicamente en el área o sección de
caja los mismos que están ubicados en cada una de las 58 oficinas registrales que tienen los
Registros Públicos.
Conforme al art 12° del RGRP: El Procedimiento Registral se inicia a solicitud de parte
interesada y debe formalizarse a través del formulario de solicitud de inscripción, al cual se
le debe adjuntar la documentación respectiva.
1.5 El formato de solicitud de inscripción debe contener como mínimo la siguiente información:
1.- Nombre y documento de identidad del presentante del título. En caso actuar a nombre
de tercero, sea persona natural o jurídica se deberá dejar constancia;
2.- Naturaleza del documento o documentos presentados, sean éstos públicos o privados,
con indicación de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que autorice o
autentique;
3.- Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presentante
formule reserva de conformidad con lo señalado en el artículo III del Título Preliminar. Lo
que significa por ejemplo, que si una Escritura Pública contiene la transferencia de la
propiedad de diez inmuebles, el usuario o presentante del título, puede solicitar la inscripción
de la transferencia de un solo inmueble y desistirse de la inscripción en forma parcial de las
restantes nueve transferencias, para lo cual deberá indicar dicha reserva en el mismo
formulario de solicitud de inscripción.
4.- Nombre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las personas
naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripción
solicitada;
5.- Partida Registral, de existir ésta, con indicación según corresponda, del número de
tomo y folio, de la ficha o de la partida electrónica, con excepción del Registro de Propiedad
Vehicular, en cuyo caso, se indicará en número de Placa de Rodaje o de serie y motor, según
corresponda;
6.- Indicación del Registro (Inmueble, Mueble, Naturales o Jurídicas) ante el que se
solicita la inscripción del Título;
7.- Firma y Domicilio del Solicitante (Presentante del Título);
El funcionario encargado del diario es el responsable de verificar que la solicitud de
inscripción contengan los datos a que se refiere el párrafo anterior y de constatar la
presentación de los documentos que se indican.
La solicitud de inscripción se formula por escrito, en los formatos aprobados por la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, acompañando copia simple de
documento de identidad del presentante.
1.6 El Libro Diario. El Diario es el libro donde se extienden los asientos de presentación por el funcionario
encargado de la recepción de los títulos.
En el Diario constan las solicitudes de inscripción y la presentación del correspondiente
título. En él se consignan obligatoriamente el día, mes, el año, la hora, el minuto y el segundo
en que el titulo ingresa al Registro, a efectos de determinar la prioridad registral. (Art 19°
RGRP)
Segundo capítulo
2. El asiento de presentación
El asiento de presentación es la constancia de la presentación de un titulo ante los registros
públicos. Los asientos de presentación se extenderán en el libro Diario por riguroso orden de
ingreso de cada título. Se extienden en merito a la información contenida en la solicitud de
inscripción. (art. 19 RGRP)
El asiento de presentación se considera una inscripción preliminar del título, por cuanto el
contenido del asiento de presentación contiene datos como son: fecha, hora, minuto, segundo,
la denominación del acto jurídico o derecho inscribible, el tipo de documento (documento
público o documento privado) entre otros, que son incorporados en su totalidad al asiento de
inscripción de un título, cuando éste ha sido admitido (Inscrito en el Registro respectivo) por
el registrador o el Tribunal Registral, según sea el caso.
2.1 Contenido del asiento de presentación. (Art 23° RGRP)
El asiento de presentación de un título además de tener un número de orden de atención,
tendrá los siguientes datos:
a.- Fecha, hora, minuto y segundo de la presentación del título;
b.- Nombre y documento de identidad del presentante del título;
c.- Naturaleza del documento o documentos presentados, ya sea público o privado;
d.- Actos o derechos cuya inscripción se solicita, y en su caso, de los que se solicita
reserva;
e.- Nombre, denominación o razón social, según corresponda de todas las personas
naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho;
f.- Partida Registral: número de tomo y folio; ficha o partida electrónica o placa vehicular;
g.- Registro y sección al que corresponda el título, en su caso;
h.- En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicación del distrito en el que se
encuentre ubicado el bien o bienes materia de inscripción;
i.- Indicación de los documentos que se acompañan al título.
2.2 Efectos.
Los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación.
Durante la vigencia del asiento de presentación de un título, no podrá inscribirse ningún otro
título incompatible con este.
Un título es incompatible con otro ya presentado, cuando la eventual inscripción del
primero excluya la del presentado en segundo lugar.
2.3 Vigencia del asiento de presentación. El asiento de presentación tiene vigencia durante 35 días, a partir de la fecha de ingreso
del título. Dentro de los 7 primeros días el registrador procederá a la inscripción o formulara
las observaciones, tachas y liquidaciones a los títulos. Se admitirá la subsanación o el pago de
mayor derecho hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Los
últimos 5 días se utilizaran para extender el asiento de inscripción respectivo, de ser el caso.
(Art 25° RGRP)
De acuerdo al artículo 25 del RGRP, el asiento de presentación de un título tiene, en
principio, una vigencia de 35 días hábiles. No obstante ello, dicho plazo puede ser
prorrogado en forma automática por 25 días adicionales para los efectos de subsanar
observaciones, pago de mayor derecho o para que el área de catastro emita el informe técnico
respectivo en los casos previstos en la Resolución No 296-2004-SUNARP/SN.
2.4 Prórroga del asiento de presentación.
Los casos de prórroga del asiento de presentación son diversos, así podemos encontrarnos
frente a prórrogas de oficio, prórroga automática y otros casos de prórrogas previstos en el
RGRP. Los casos de prórroga son los siguientes:
a) Prórroga de oficio del asiento de presentación por causa objetiva hasta por 60 días
hábiles.
En estos casos la prórroga de la vigencia del asiento de presentación del título es hasta por
un máximo de 60 días hábiles adicionales a los 35 días hábiles del plazo ordinario, mediante
Resolución del Gerente Registral o funcionario competente. La resolución de prórroga de
oficio se debe basar en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas; es decir,
en este caso de prórroga de oficio nos referimos a que la vigencia del asiento de presentación
tiene un plazo de hasta 95 días hábiles.
La prórroga de oficio de hasta 60 días adicionales al plazo ordinario, se produce como lo
indica el Reglamento General, es decir, por causas objetivas y extraordinarias. Así tenemos
por ejemplo, el caso de la presentación títulos de propiedad al Registro en forma masiva por
parte de COFOPRI, los cuales no pueden ser atendidos o calificados por los Registradores
Públicos, en el plazo de 07 días hábiles que prevé el Reglamento General de los Registros
Públicos.
b) Prórroga en forma automática por calificación negativa o para emitir informe el área
de catastro, hasta por 25 días hábiles.
La prórroga automática hasta por 25 días hábiles adicionales al plazo ordinario de 35 días,
sólo es aplicable a los casos expresamente establecidos en el Reglamento General, y que son
los siguientes:
1) Cuando el título es observado por defecto subsanable.
Por ejemplo cuando no se acreditó la convocatoria para la inscripción de acuerdos de una
Junta General de Accionistas en una Sociedad Anónima, salvo que sea Junta Universal.
2) Por liquidación registral.
En este caso la denegatoria de inscripción se debe a la falta de pago de los derechos
registrales, ya sea por pago en forma incompleta o porque sólo se ha cancelado los derechos
de trámite.
3) Cuando el título requiere informe previo de catastro.
Los casos en que se requiere dicho informe se establece en la Resolución Nº 296-
2004SUNARP/SN, es decir, para el caso de inmatriculaciones, acumulaciones e
independizaciones de predios no lotizados, lotizaciones no aprobadas mediante resolución
municipal, rectificación o modificación de áreas, linderos o medidas perimétricas de predios
respecto a su matriz.
También se debe precisar que el área de catastro debe emitir el informe respectivo, en
forma obligatoria, para la expedición de los certificados de búsqueda catastral.
c. Prórroga por apelación y subsanaciones fijadas por el Tribunal Registral.
Se presentan las siguientes situaciones específicas:
1) Cuando se ha interpuesto recurso de apelación.
En este caso la vigencia del asiento de presentación queda prorrogada automáticamente
hasta que el Tribunal Registral resuelva el recurso de apelación.
El artículo 159 del RGRP señala que toda Resolución emitida por una de las Salas del
Tribunal Registral se expedirá, bajo responsabilidad, en el plazo de treinta (30) días
contados desde el ingreso del expediente a la Secretaría del Tribunal.
Excepcionalmente, por causa debidamente justificada y por única vez, el Presidente del
Tribunal Registral, a solicitud de la respectiva Sala, podrá otorgar la ampliación
correspondiente hasta por un máximo de treinta (30) días.
Asimismo el Presidente del Tribunal Registral informará mensualmente al
Superintendente Adjunto de las prórrogas otorgadas en el mes inmediato anterior, con
precisión de las causas que las motivaron.
Las Resoluciones del Tribunal Registral se comunicarán al apelante en su domicilio, bajo
el régimen de la notificación personal prevista en el artículo 21° de la Ley del Procedimiento
Administrativo General, salvo que el administrado solicite la notificación a su dirección
electrónica según lo regulado en el numeral 20.4 del artículo 20° de la misma Ley. La copia
de la resolución materia de notificación será certificada por el Presidente de la Sala
respectiva.
En el caso en que la resolución deje sin efecto todas las observaciones y los derechos
registrales se encuentren íntegramente pagados, simultáneamente a la notificación citada en el
párrafo anterior, se remitirá el título al Registrador Público competente, acompañando copia
certificada de la resolución.
Cuando no sea posible efectuar la notificación personal al apelante, pese a las
indagaciones realizadas y debido a circunstancias evidenciables e imputables a él, la
resolución será remitida al Registrador para su puesta a disposición del solicitante en la mesa
de partes de la Oficina Registral respectiva y, en su caso, para la emisión de la esquela
pertinente. Simultáneamente se dispondrá su publicación en el diario oficial El Peruano, y en
la página web de la SUNARP por un plazo máximo de tres meses. La resolución se entenderá
notificada desde la fecha de publicación en El Peruano.
2) Cuando el Tribunal Registral resuelve a favor de la inscripción y el interesado aún no
cancela el mayor derecho.
En este caso el título queda prorrogado por 10 días hábiles desde la notificación, para que
el interesado cancele los derechos liquidados, caso contrario vence el asiento de presentación.
3) Cuando el Tribunal Registral resuelve a favor de la inscripción y detecta un defecto del
título por subsanar.
En este caso el plazo de la vigencia del asiento de presentación queda prorrogado por 15
días adicionales desde la notificación para subsanar lo indicado por el Tribunal.
4) Cuando el Tribunal no resuelva la apelación en contra del apelante.
En este caso en que la máxima instancia administrativa confirma la denegatoria de
inscripción, el título queda prorrogado por 03 meses y 15 días hábiles para anotar la demanda
de la acción contenciosa administrativa ante el Poder Judicial. (Tres meses para interponer la
acción ante el poder judicial y 15 días hábiles para anotar la demanda en el Registro
respectivo).
De este modo, podemos afirmar, a la luz de la normativa registral vigente, que la prórroga
de la vigencia del asiento de presentación de un título se produce de oficio, en virtud de
resolución gerencial o jefatural, según corresponda, motivada y fundada en las causales
previstas en el RGRP; y, automáticamente de acuerdo a los casos previstos en el artículo 28
del RGRP y además no requiere de resolución alguna que la conceda.
2.5 Órganos competentes para expedir la resolución registral que autoriza la
prórroga de oficio de la vigencia del asiento de presentación.
De acuerdo al RGRP, los órganos competentes para expedir la resolución registral que
autoriza la prórroga de oficio de la vigencia del asiento de presentación, son:
1) El gerente registral zonal o del área registral respectiva. En los casos en que la Zona
Registral, tenga más de un Gerente con competencia en materia Registral (como es el caso de
la Zona Registral IX - Sede Lima), la resolución de prórroga del asiento de presentación,
debe ser expedida por el gerente del área registral al que pertenece el titulo materia de
prórroga de oficio. (Puede ser el gerente del registro de la propiedad inmueble, el gerente del
registro de bienes muebles, el gerente del registro de personas naturales o el gerente del
registro de personas jurídicas).
De acuerdo al artículo 27 del RGRP, el Gerente Registral o Gerente de Área, es el
competente para que, mediante resolución motivada en causas objetivas y extraordinarias
debidamente acreditadas, puedan prorrogar de oficio y con carácter general hasta por 60 días
adicionales al ordinario la vigencia del asiento de presentación.
2) El jefe registral de la zona respectiva. Es el competente para expedir la resolución de
prórroga de oficio de la vigencia del asiento de presentación, cuando en la zona registral
respectiva exista más de un gerente de área registral con facultades para otorgar prórrogas y
ésta deba alcanzar a títulos que involucran a más de un registro. Este caso, también es
aplicable hasta ahora, sólo en la Zona Registral IX Sede Lima.
3) Gerente registral de la sede central de la SUNARP.
Cuando la prórroga de oficio del asiento de presentación trasciende el ámbito de una zona
registral, el órgano competente para emitir la Resolución de prórroga de oficio del asiento de
presentación es la gerencia registral de la sede central de la SUNARP, cuya sede única queda
en la ciudad de Lima.
Suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación.
La figura de la suspensión del plazo de la vigencia del asiento de presentación se incorpora
a nuestra legislación a partir del RGRP vigente desde octubre del 2001.
La suspensión de la vigencia del asiento de presentación, conforme nos señala el RGRP se
produce por hechos ajenos al título presentado. Tales causas por las que se suspende el
cómputo de la vigencia plazo del asiento de presentación , se imputan a títulos anterior,
cuyos asientos aún vigentes son incompatibles con el título suspendido y en otros casos, tal
como señala el reglamento, por causa generadas por el propio registro: reconstrucción de
partida, reconstrucción de titulo archivado necesario para la calificación, etc.
La suspensión, pues, conlleva a que se omita el cómputo del plazo de vigencia del asiento
de presentación. En el caso de títulos incompatibles y luego de la calificación, se indica al
usuario la correspondiente suspensión. En caso de reconstrucción de partida se le comunicará
la suspensión y el motivo. Concluidas o extinguidas las causas que generaron la suspensión
de la vigencia del asiento de presentación, se reiniciará el conteo del cómputo del plazo de
vigencia del asiento de presentación del título suspendido.
La suspensión del plazo de vigencia del asiento de presentación de un titulo es otorgada en
forma automática, no necesita de resolución autoritativa alguna, están expresamente
establecidas en el reglamento general de los registros públicos.
De acuerdo al artículo 29 del RGRP se suspende el plazo de vigencia del asiento de
presentación en los casos siguientes:
a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el
asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo
resulte incompatible. La suspensión concluye con la inscripción o caducidad del asiento de
presentación del título anterior. En este caso debemos entender que una vez que se tache o
inscriba el título anterior se procederá a inscribir o rechazar el título que fue suspendido.
b) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título, por encontrarse en
procedimiento de reconstrucción la partida registral respectiva. La suspensión concluirá con
la reconstrucción de la partida o al vencimiento del plazo fijado para ella. Como se puede
verificar, en este caso no importa si concluyó el plazo fijado y la partida no fue reconstruida,
la suspensión operará al margen del hecho de la reconstrucción.
La reconstrucción de partidas se encuentra regulada en el artículo 117 del RGRP y
señala que en los casos en que la Gerencia Registral, luego de realizadas las acciones
previstas en el primer párrafo del artículo 116, no cuente con el duplicado de la partida
perdida o destruida y la totalidad de la información relativa a la misma, ordenará el
inicio del procedimiento de reconstrucción de la partida. En la resolución, que a tal
efecto se expida, se designará al Registrador encargado de llevar adelante la
reconstrucción y se dispondrá la publicación de un aviso en el Diario Oficial El
Peruano y en otro de mayor circulación.
c) Cuando el título archivado se encuentre en reconstrucción. La suspensión concluirá con
la reproducción o reconstrucción del título archivado o al vencimiento del plazo fijado para
ella.
d) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título incompatible con otro
cuya prioridad fue reservada a través del bloqueo, hasta que caduque éste o se inscriba el acto
o derecho cuya prioridad fue reservada.
e) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título incompatible con el
derecho de propiedad anotado preventivamente de conformidad con lo dispuesto en el
artículo 6º del Reglamento de Saneamiento del Tracto Registral Interrumpido en los
Registros Jurídicos de Bienes Muebles. La suspensión concluye con la caducidad de dicha
anotación preventiva.
La suspensión opera desde la comunicación efectuada por el Registrador mediante la
correspondiente esquela, la que debe contener además, si fuera el caso, la referencia a los
defectos subsanables o insubsanables de que adoleciera el título.
Durante el período de suspensión podrá admitirse el reingreso del título, el que será
derivado al Registrador correspondiente una vez desaparecida la causal de suspensión. Sin
perjuicio de ello, el presentante del título podrá solicitar la reconsideración de la suspensión a
través de la Oficina de Trámite Documentario o la que haga sus veces, la que será derivada de
inmediato al Registrador, quien la resolverá en el plazo de tres días, bajo responsabilidad. De
presentarse recurso de apelación, este deberá comprender, de ser el caso, los defectos
detectados y la suspensión del título.
Desaparecida la causal de suspensión, el Registrador procederá a extender el asiento de
inscripción o a calificar el título reingresado, según corresponda.
2.6 Conclusión del procedimiento registral.
El curso natural del procedimiento registral debería, bajo ciertas condiciones de
formalidad, llevar a la consiguiente inscripción del título en el registro, sin embargo no todos
los títulos presentados lograrán obtener una posición registral, pues muchas veces no poseen
vocación registral y en otros casos adolecen de defectos que no se subsana en el plazo legal
previsto, entre otras causas previstas en la ley.
De acuerdo al artículo 2 del RGRP, el procedimiento registral termina con:
a) La inscripción;
b) La tacha por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación;
c) La aceptación del desistimiento total de la rogatoria.
Que el procedimiento registral culmine por la inscripción del título en el registro, significa
que la calificación a la que ha estado sometido ha sido positiva, es decir, el título ha cumplido
con los requisitos legales.
Según el artículo 1° del RGRP, el procedimiento registral, tiene por finalidad la
inscripción de un título, consecuentemente inscrito éste, el procedimiento registral ha
concluido, con relación al título en particular. Entonces, la primera forma o causa por el cual
el procedimiento registral concluye, es por la inscripción del título; sin embargo, es bueno
precisar que la inscripción registral no convalida actos nulos o anulables.
Tercer capitulo
3. La inscripción registral
Cabe preguntarnos ¿cuál es la consecuencia inmediata de la inscripción del título en el
registro? El acceso del título al registro reserva la prioridad y permite oponer, frente a
nuestro título, otros títulos no inscritos.
Se debe precisar que la inscripción o acceso al registro de un título, no significa que los
títulos con causales de nulidad o anulabilidad sean convalidados por el registro, por
cuanto lo único que hace el registro es publicitarios y legitimarlos estableciendo una
presunción Iuris Tantum, de que el contenido de los asientos se presumen ciertos y
válidos; sin embargo, las partes o el Poder Judicial pueden modificar el sentido del acto
inscrito o nulidad o cancelación del acto o derecho inscrito.( Guevara 1993)
Como ya se ha señalado, la inscripción registral procede cuando la calificación es positiva,
dicha inscripción se realiza en una Partida Registral.
Las inscripciones se practicaran si no existiesen defectos u otras circunstancias
debidamente acreditadas, dentro de los 7 días siguientes a la fecha del asiento de presentación
o dentro de los 5 días siguientes al reingreso del título y siempre dentro del plazo de vigencia
de dicho asiento. (Art 55° RGRP)
3.1 Técnica de inscripción.
Los asientos registrales pueden constar en:
- Tomos
- Fichas movibles o
- Sistemas automatizados de procesamiento de información.
Serán extendidos en partidas electrónicas, salvo en aquellos casos en los que la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, autorice la utilización de técnicas
distintas.
3.2 Partida registral.
La partida registral se crea con la calificación positiva del título, siendo la finalidad del
procedimiento registral: La inscripción.
Es la unidad de Registro, conformada por los asientos de inscripción organizados sobre la
base de la determinación del bien o la persona susceptible de inscripción y excepcionalmente
en función de otro elemento previsto en disposiciones especiales. (Art 6 RGRP)
En la partida registral se extenderán también, con expresa constancia de los datos del
Registrador que las extienda, las anotaciones de correlación de inscripciones, cierre de
partidas y demás. (Art 49 RGRP)
Las partidas registrales llevarán un código o numeración que permita su identificación y
ubicación.
3.3 Asientos de inscripción
El asiento registral expresara necesariamente el acto jurídico de donde emana directa o
inmediatamente el derecho inscrito, el mismo que deberá constar en el correspondiente título.
(Art 46 RGRP).
Los asientos de inscripción referentes a una partida se extenderán en estricto orden de
presentación de los respectivos títulos, salvo los casos conexos a que se refiere el art 5°. (Art
47° RGRP)
Los asientos de inscripción sólo deben publicar aquella información contenida en el
título que sea trascendente para el conocimiento de terceros, caso contrario, las partidas
registrales se atiborrarían de datos irrelevantes que las tornarían confusas,
perjudicándose de esta manera la fluidez del tráfico jurídico. (Resolución N° 078-2006.
4ª Sala del Tribunal Registral.)
Estando apto el título para ser inscrito, se publicará sólo aquella información que sea
trascendente para el conocimiento de terceros, la cual recibirá cierta protección por parte del
ordenamiento según lo establecido por Ley de Creación del Sistema Registral en su literal b)
del Art. 3 “(…) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título
modificatorio posterior o sentencia judicial firme.”
Esta norma se complementa con lo desarrollado respecto a los efectos de la calificación en
los principios de legitimación y fe pública registral. Así pues, el artículo 2013 del Código
Civil y el Art. VII del título preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros
Públicos señala “Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus
efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se
rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su
invalidez.”
Así pues, luego de inscrito el asiento existe una presunción relativa de exactitud y
validez respecto a aquel lo cual tiene efectos tanto interna como externamente.
Internamente el registrador en el mismo procedimiento deberá pronunciarse sobre todos
los aspectos concernientes al título no pudiendo, en principio, dejar su pronunciamiento
para un momento posterior siendo por tanto la calificación íntegra y no sucesiva; no
podrá pronunciarse sobre la calificación realizada sobre un asiento inscripción anterior,
ni incluso a propósito de una rectificación.( Guevara Bringas, 1993)
3.4 Contenido general del asiento de inscripción. (Art 50 RGRP)
Debemos indicar, en principio, que nuestro sistema se acoge -en general- al sistema de
inscripción mediante el cual el registrador luego de calificar extrae lo que considera relevante
para los terceros a fin de publicitarlo.
Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de
inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros,
siempre que aparezcan del título.
El asiento deberá hacer la indicación precisa del documento en el que consta el acto o
derecho; la fecha, hora, minuto y segundo y el número del título que da lugar al asiento,
además del monto pagado por concepto de derechos registrales.
Debe contener la fecha de inscripción, y la autorización del registrador responsable de esa
inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que
permita su identificación.
3.5 Asiento de inscripción por mandato judicial.
Además de los requisitos señalados:
El asiento debe contener la indicación de la Sala o Juzgado que haya pronunciado la
resolución, la fecha de ésta, los nombres de las partes litigantes, del auxiliar jurisdiccional, y
la transcripción clara del mandato judicial con la constancia de haber quedado consentida o
ejecutoriada, de ser el caso.
3.6 La constancia de inscripción.
Por cada título inscrito se extenderá una anotación (constancia de inscripción).
La que deberá indicar:
- El número y la fecha de presentación del título
- La naturaleza de la inscripción solicitada
- Indicación del número de asiento generado
- La Partida donde corre inscrito
- El monto de los derechos registrales cobrados
- El número del recibo de pago
- La fecha, la firma y el sello del Registrador que lo autoriza.
Dicha anotación deberá extenderse por duplicado, una para conservarla en el Archivo
Registral y la otra para ser entregada al solicitante de la inscripción, salvo lo dispuesto en las
normas y reglamentos especiales.
3.7 La inexactitud registral y su rectificación
Concepto de inexactitud registral.
El artículo 39° Ley Hipotecaria española utiliza la expresión amplia de “inexactitud
registral”, como “todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el
Registro y la realidad jurídica extrarregistral”.
En cuanto a las causas de la inexactitud registral, Roca Sastre, (citado por Manzano
Solano, s.f, p.479), agrupa en cuatro supuestos las causas que pueden dar lugar a la
inexactitud registral:
a) El Registro permanece inalterado frente a una realidad jurídica que ha sufrido
alteración; v. gr. una hipoteca deviene ineficaz por haber sido satisfecho el crédito
garantizado, pero no se ha practicado la correspondiente cancelación. b) El Registro se
altera frente a una realidad jurídica que permanece inalterada; v. gr. se inscribe una
hipoteca pactada en garantía de un crédito inexistente. c) El Registro sufre alteración
sobre la base de una mutación operada en la realidad jurídica, pero sin que ésta se
traduzca exactamente en aquel; v. gr. error sufrido al practicarse el correspondiente
asiento, como puede ser la equivocación del nombre del adquirente, o de la cuota
hereditaria adjudicada. d) El Registro acusa una doble inmatriculación, por figurar
inmatriculada una misma finca dos o más veces.
Causas de la inexactitud registral.
El artículo 75 y ss. del RGRP contiene la normativa sobre las causas de inexactitud
registral y los procedimientos para la necesaria rectificación. Aquí presentamos una síntesis
de tales normas:
a) Procedencia de la rectificación. “Los Registradores rectificarán las inexactitudes a
solicitud de parte. Asimismo, pueden proceder de oficio, cuando adviertan la existencia
de errores materiales. En el caso de errores de concepto, la rectificación procederá de
oficio solamente cuando con ocasión de la calificación de una solicitud de inscripción, el
Registrador determine que ésta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error,
en mérito al título ya inscrito. No procederán las rectificaciones cuando existan
obstáculos que lo impidan en la partida registral”. (artículo 76)
b) Solicitud de rectificación. “Las rectificaciones pueden ser solicitadas por las personas
señaladas en el artículo 12º de este Reglamento. Las solicitudes se presentarán a través
del Diario, indicando con precisión el error materia de rectificación. Asimismo, se
señalará el número y fecha del título archivado que dé mérito a la rectificación de la
inexactitud o se adjuntará el nuevo título modificatorio, según corresponda”. (artículo 77)
c) Forma general de rectificación. “Todo error deberá rectificarse mediante un nuevo
asiento que precise y enmiende claramente el error cometido. Las omisiones se
rectificarán con la extensión de un asiento en el que se precise el dato omitido o la
circunstancia de no haberse extendido en su oportunidad” (artículo 78)
“Rectificado un asiento, se rectificarán también los demás asientos que hubieran emanado
del mismo título, aunque se hallen en otras partidas, si éstas contuvieran el mismo error”
(artículo 79)
3.8 Errores materiales y errores de concepto.
El RGRP prevé los errores materiales y errores de concepto.
El error material indica el artículo 81, se presenta en los siguientes supuestos:
a) Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que
constan en el título archivado respectivo;
b) Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el
asiento;
c) Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde; d) Si
se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.
El Reglamento opta por dar una definición negativa de los errores de concepto, al
mencionar que aquellos errores que no fueran materiales, se les considerará como de
concepto. Sin embargo, la legislación española señala que estos errores se cometen cuando al
expresar en la inscripción alguno de los contenidos en el título se altere o varíe su verdadero
sentido.
d) Forma de rectificación de error material. Las rectificaciones de los errores materiales se
harán en mérito del respectivo título archivado, salvo que éste no se encuentre en la
oficina, en cuyo caso se procederá conforme al Capítulo II del Título VIII del RGRP, a
efecto de que previamente se reconstruya el título archivado correspondiente.
e) Rectificación de error de concepto. La rectificación de los errores de concepto se
efectuará:
1. Cuando resulten claramente del título archivado: en mérito al mismo título ya inscrito,
pudiendo extenderse la rectificación a solicitud de parte o, de oficio, en el supuesto previsto
en el segundo párrafo del artículo 76º del presente Reglamento;
2. Cuando no resulten claramente del título archivado: en virtud de nuevo título
modificatorio otorgado por todos los interesados o en mérito de resolución judicial si el error
fue producido por la redacción vaga, ambigua o inexacta del título primitivo.
f) Vigencia de la rectificación. La rectificación surtirá efecto desde la fecha de la
presentación del título que contiene la solicitud respectiva. En los casos de rectificación de
oficio, surtirá efecto desde la fecha en que se realice.
El Reglamento prevé que en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los
derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare
inexacto.
En caso no pueda rectificarse de esta manera, toda vez que la presunción es relativa, se
podrá rectificar judicialmente, teniendo la carga de anotar esto en el registro a fin de evitar
posibles injerencias de terceros que perjudiquen su interés. Los efectos de dichas
rectificaciones surten a partir de la fecha de la presentación del título que contiene la solicitud
respectiva, y en los casos de rectificación de oficio, desde la fecha en que se realiza.
En ese sentido es precisa la afirmación:
Por lo tanto, tratándose de la omisión errónea en la extensión de un acto o derecho en el
Registro, el referido acto no surtirá efecto alguno sino desde la fecha en que se extiende
en el Registro mediante el respectivo asiento, ello no obstante constare en un título que
forma parte del archivo registral. Es decir, solo los actos “inscritos” surten efectos
publicitarios, legitimadores y oponibles erga omnes. (Díaz, 2005, p.41)
De otro lado, como efectos externos se encuentran que los terceros tomarán conocimiento
de dicha situación publicitada en los registros y podrán contratar con los legitimados en
dichos asientos.
En caso de error en la calificación, los titulares registrales podrán pedir la rectificación de
los mismos sin perjudicar, para ser coherente con todo lo dicho, los derechos adquiridos por
terceros.
Reglamento General de los Registros Públicos. “Artículo 87.- Derechos adquiridos por
terceros. En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por
tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto”.
Asimismo, toda vez que el sistema fue creado para tutelar la seguridad del tráfico, el
ordenamiento a partir del Art. 2014 del Código Civil, así como por el artículo VIII del título
preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos “La inexactitud de los
asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no
perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre
la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos
registrales.”
Todo esto es coherente con lo señalado en el artículo I del TUO del Reglamento General
de los Registros Públicos el cual indica que “El Registro otorga publicidad jurídica a los
diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las
anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie. El
contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran
tenido conocimiento efectivo del mismo.” (El subrayado y énfasis es nuestro).
Cuarto capítulo
4. Anotaciones preventivas
4.1 Concepto
El Reglamento General de los Registros Públicos en su artículo 64ª nos da una definición
de anotaciones preventivas: “Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y
transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una
eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito”.
Según Manzano (1994, p. 78) en su obra Derecho Registral Inmobiliario Para Iniciación y
uso de Universitarios, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España,
1994, señala que:
Es un instrumento registral eficiente para asegurar y reforzar las posibilidades de
ejecución de un fallo judicial (…) para garantizar derechos reales ya existentes,
pero que todavía no pueden ser inscritos (…) o para asegurar el puesto registral a
aquellos títulos que por adolecer de algún defecto susceptible de ser corregido o
subsanado no pueden de momento ser objeto de registración definitiva.
4.2 Características:
Gonzales Loli (2002) comenta:
Dentro de las notas características de las anotaciones preventivas, además de su
naturaleza orientada a obtener una inscripción definitiva y su eficacia limitada, se
encuentran la temporalidad de las mismas, puesto que a diferencia de las inscripciones
nacen con una duración temporalmente limitada.
Agrega: “La naturaleza y efectos de estos asientos provisionales (...) fueron objeto de estudio
por el VII Congreso Internacional de Derecho Registral, arribándose entre otras conclusiones
a que son: "esencialmente caducables" y que "deben ser, en todo caso, caducables en el plazo
determinado por la ley, aunque subsista la situación jurídica que los motiva.”
Entonces podemos decir que las características de las anotaciones preventivas serán:
Provisional.- Sujeta a un plazo.
Transitoria.- Es un instrumento del procedimiento registral, es sólo un puente en el
camino a la inscripción definitiva.
Reserva prioridad.- Asegura prioridad en el Registro.
Numerus clausus.- No hay más anotaciones preventivas que las previstas en el marco
legal.
4.3 Actos y derechos susceptibles de anotaciones preventivas
El artículo 65º del RGRP,
a) Demandas y demás medidas cautelares.
b) Resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva.
c) Los títulos cuya inscripción no puede efectuarse por no estar inscrito el derecho de
donde emane.
d) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto
subsanable.
e) Los títulos que en cualquier otro caso, deben anotarse conforme a disposiciones
especiales.
4.4 Procedencia de las anotaciones preventivas contempladas en los literales c) y d) del
art. 65 del RGRP.
Sólo procede en el Registro de Propiedad Inmueble.
Procede respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6 del art. 2019 del C.C.
(referidos a actos y contratos que constituyan, declaren, transmitan, extingan,
modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles y demás supuestos
contenidos en dichos numerales)
Se extiende a solicitud de parte.
Luego de formulada la observación.
Su vigencia es de un año contado desde el asiento de presentación.
Vencido el año caduca de pleno derecho.
El Registrador debe consignar:
- El carácter de preventivo.
- El defecto que motiva su extensión.
- El plazo de caducidad.
- La indicación de que vencido el plazo no surtirá efectos, y
- Cualquier otra precisión para evitar que terceros incurran en error.
4.5 Improcedencia de la anotación preventiva art. 66 del RGRP.
No procede la anotación preventiva:
Si se sustenta en otra anotación preventiva de la misma naturaleza.
En los supuestos de tacha sustantiva regulados en el art. 42 del R.G.R.P.
Cuando el instrumento que da mérito a la inscripción no preexiste a la fecha del
asiento de presentación del título.
4.6 Efectos
Art. 67 y 68 del R.G.R.P.
No determina la imposibilidad de extender asientos registrales, salvo que el contenido
mismo de la anotación preventiva o la disposición que la regula establezca expresamente
lo contrario.
Inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva,
surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación
(retroprioridad), salvo disposición distinta.
Enerva la buena fe de los terceros.
4.7 Vigencia de anotaciones preventivas
El artículo 70º del Reglamento General de los Registros Públicos nos dice sobre la
vigencia de las anotaciones preventivas:
Los asientos de anotación preventiva deben contener, de ser el caso, la indicación del
plazo de su vigencia, el cual se encontrará determinado por las normas que autorizan su
extensión.
Quinto capitulo
5. Extinción de inscripciones y anotaciones preventivas
5.1 Extinción de inscripciones:
El RGRP en el artículo 91º señala que:
Las inscripciones se extinguen respecto de terceros desde que se cancela el asiento
respectivo, salvo disposición expresa en contrario. Ello, sin perjuicio que la
inscripción de actos o derechos posteriores pueda modificar o sustituir los efectos de
los asientos precedentes.
5.2 Extinción de anotaciones preventivas:
Clases de extinción de las anotaciones preventivas
El artículo 92º del RGRP señala que las anotaciones preventivas se extinguen por
cancelación, por caducidad o por su conversión en inscripción.
A) Por cancelación: la cancelación puede ser total o parcial.
Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o
anotaciones preventivas:
1º Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.
2ºCuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.
3º Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.
4º Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales conforme
a lo dispuesto en esta Ley.
Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial:
1º Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva.
2º Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.
Estas procederán cuando el derecho inscrito o anotado se reduzca o modifique. (Art. 100
RGRP)
B) Por caducidad:
Para Albaladejo (1994):
La pérdida de vigor del asiento por el transcurso de su plazo de vida. Cuando éste
se acaba, el asiento, de forma automática (sin necesidad de solicitud alguna ni de que
preste su consentimiento el titular ni de que lo ordenen los Tribunales), cesa de ser
eficaz, y aunque no es tachado ni borrado materialmente ni haya sido cancelado,
jurídicamente en adelante es como si no existiera. (P. 468)
La RESOLUCIÓN Nº 095-2010-SUNARP-TR-A señala que:
La caducidad de una anotación preventiva importa que ha dejado de existir y/o de
producir efectos. Ahora, en la medida que estamos ante un caso de caducidad, ésta
opera de pleno derecho, sin necesidad de que se invoque, ni de que se extienda asiento
registral que así lo declare.
Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de
la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más
breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las
decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento
ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación
prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán
practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.
La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constan en el Registro a instancia del
dueño del inmueble o derecho real afectado
Las anotaciones preventivas ordenadas por la Autoridad judicial no se cancelarán por
caducidad, después de vencida la prórroga, hasta que haya recaído resolución definitiva firme
en el procedimiento en que la anotación preventiva y su prórroga hubieren sido decretadas.
C) Por conversión:
(PUCP, 2015) señala que:
Según esto, las anotaciones preventivas se transforman o convierten en asientos
definitivos, dependiendo por ejemplo en el caso de las anotaciones por defecto subsanable
de que se produzca la subsanación del defecto dentro del plazo de vigencia de la anotación
o en el caso del bloqueo, de que se inscriba en el acto constitutivo, modificativo o
extintivo del derecho real para el cual se solicitó la anotación.
*Otras formas de extinción son la rectificación, el agotamiento de su contenido y la renuncia
del anotante.
5.4 Cancelación por nulidad del título
La nulidad del título supone la nulidad de la inscripción o anotación preventiva extendida en
su mérito, siendo la resolución judicial que declare dicha nulidad, título suficiente para la
cancelación del asiento respectivo.
5.5 Extinción de pleno derecho
Los asientos se entenderán extinguidos de pleno derecho cuando opere la caducidad. Sin
perjuicio de ello, el Registrador podrá, de oficio, extender los asientos de cancelación
respectivos, salvo en los supuestos que por disposición especial se requiera solicitud de parte.
5.6 Contenido del asiento de cancelación
El artículo 105 nos dice que el asiento de cancelación de toda inscripción o anotación
preventiva, debe expresar:
a. El asiento que se cancela;
b. El acto o derecho que por la cancelación queda sin efecto;
c. La causa de la cancelación;
d. En los casos de cancelación parcial, debe precisarse además la reducción o
modificación realizada;
e. Los demás requisitos señalados en el artículo 50 y siguientes, en cuanto le sean
aplicables.
5.7 Nulidad del asiento de cancelación
La cancelación de una inscripción o anotación preventiva es nula, cuando no expresa los
requisitos señalados en el artículo 105 y su rectificación no sea posible con arreglo a lo
dispuesto en el Titulo VI de este Reglamento.
Capitulo sexto5. Las anotaciones marginales
Hablar de las notas o anotaciones marginales es algo complicado ya que la información de la
misma es escasa o no muy contundente cuando se la menciona, en el presente trabajo se
tratará el porqué de esta situación.
5.1 Definición“Asiento secundario puesto al margen de los principales en los Registros públicos,
especialmente en el Registro Civil y en el Registro de la Propiedad, que contienen menciones
referentes a modificaciones o correcciones de situaciones jurídicas”. (masqueabogados,
2015).
(Roca Sastre, p.1968,) nos dice:
La nota marginal es un asiento registral, en general accesorio, definitivo y positivo, que se
extiende al margen de otros asientos y cuyo objeto es, consignar un hecho que modifica un
derecho registrado, o hacer las veces de una inscripción, anotación preventiva o cancelación,
o facilitar la mecánica de la oficina del Registro.
Por su parte nuestro organismo encargado de los Registros públicos en su (Res. N° 013-
2004-SUNARP-SN) nos dice:
(…) son aquellas que se extienden en los casos de ampliación, rectificación, cancelación de
asientos y cuando sufre cualquier modificación el derecho inscrito. Por ejemplo, se anotan la
duplicidad de partidas, las independizaciones o acumulaciones, la interposición de un recurso
de apelación, la prórroga o suspensión de la vigencia del plazo del asiento de presentación,
entre otros.
“Son notas marginales aquellas cuya relación con la partida es tan variable que impide
efectuar una definición material que abarque a todas” (Res. N° 013-2004-SUNARP-SN).
5.2 Categorías de notas marginalesNotas Marginales De Oficina(..) “sirven para relacionar unos asientos con otros", dice que "su característica es que
carecen por sí mismas de valor jurídico, pues desempeñan una misión puramente mecánica o
material" (Roca Sastre, 1968, p. 157.)
Frente a esta definición que nos presenta Roca Sastre (vLex España , 2015) nos dice:
(…) con ello se desconoce su función esencial en el tráfico jurídico, tan esencial o más que
las restantes notas marginales, y la prueba es que pueden dar lugar, si no se extienden
debidamente, a situaciones enormemente conflictivas, tanto para los interesados como para el
Registrador. Llamarlas simplemente de oficina o de mecánica registral constituye una
desvalorización de las mismas, que no concuerda con su importante función jurídica y con la
responsabilidad del Registrador. Precisamente para que no sean minimizadas por nadie, lo
mejor sería cambiarlas de denominación, y antes que "notas de oficina", podrían ser llamadas
"notas marginales de relación de asientos" o "de coordinación de asientos" o "de realización
de operaciones regístrales".
Las así denominadas son meras indicaciones de referencia, asentadas en el Registro con la
finalidad de poner en conexión unos asientos con otros y, en particular, unos folios con otros
de forma tal que tanto la llevanza de los libros cuanto su consulta (consiguiente a la
publicidad formal) resulte factible.
Carecen, pues, de valor o efecto alguno, salvo el propiamente organizativo. (Juspedia,
2015)
Finalmente (Res. N° 013-2004-SUNARP-SN) nos dicen: “tienen por objeto simplemente
facilitar el manejo de los libros del registro y carecen de valor material”
Notas Marginales De Modificación Jurídica(Roca Sastre, 1968, p. 158) nos dice que: “ellas alteran la situación jurídica registrada y
que su característica es que a pesar de surtir efectos jurídicos hipotecarios o registral, este no
tiene suficiente envergadura para provocar una inscripción”.
La (Res. N° 013-2004-SUNARP-SN) nos dice que: “consignan hechos o circunstancias
que alteran, complementan o concretan la situación jurídica registrada”.
Notas Marginales Sucedáneas De Otros AsientosLa (Res. N° 013-2004-SUNARP-SN) nos dice que son las: “destinadas a recoger
contenidos que por razones de simplificación de las operaciones registrales adoptan forma de
nota marginal”
5.3 Las anotaciones marginales en el nuevo reglamento general de los registros públicosLas anotaciones fueron previstas en el artículo 167º del anterior Reglamento General de los
Registros Públicos bajo el nombre de notas marginales, y se les designaba así por practicarse
en el margen del folio correspondiente. Habiéndose modificado la técnica de inscripción para
pasar de extender asientos en tomos, luego fichas y, finalmente, en partidas electrónicas, no
correspondía hablar de anotaciones marginales sino, más apropiadamente, de anotaciones, y
así se estableció en el artículo 49º del vigente Reglamento General de los Registros Públicos,
en el que se señala: “En la partida registral se extenderá también, (...), las anotaciones de
correlación de inscripciones, cierre de partidas y demás que señalan leyes y reglamentos”
(Res. N° 013-2004-SUNARP-SN).
Capítulo séptimo 6. Título supletorio
6.1 Definición
El título supletorio es el mecanismo puesto a disposición del propietario de un inmueble no
inscrito para regularizar su situación jurídica cuando carece de documentos escritos
comprobadores del dominio, por tanto, la finalidad de este proceso es obtener un título formal
que sustituya al que se ha extraviado, perdido o al que simplemente nunca se tuvo . En efecto,
esta figura se encuadra dentro del ámbito de los bienes inmuebles que nunca accedieron al
registro, por tanto, no resulta extraño que las transferencias se hayan realizado de modo
clandestino, sin participación de notarios, a través de simples documentos privados o
mediante acuerdos verbales amparados por la posesión. En tales condiciones, resulta
comprensible que el propietario no cuente con medios de prueba, sumado a la ausencia de
intervención notarial, lo que hace imposible la obtención de traslados o copias autenticadas.
Por tanto la figura de los títulos supletorios es el sistema utilizado por el legislador
con el objetivo de facilitar la regularización de los inmuebles a través de un mecanismo
subsidiario de titulación, y que hasta la actualidad se demuestra útil. Esta solución se ha
requerido, de una u otra manera, en todos los ordenamientos jurídicos que implantaron el
registro, pues la informalidad de la titulación resulta un problema común cuando se pretende
el tránsito del sistema libertario de transferencias de predios al sistema controlista.
En la actualidad, el artículo 2018 CC señala que el título supletorio permite la primera
inscripción de dominio, lo que significa obviamente que tal mecanismo está habilitado para
los titulares de predios no inscritos, pues, en caso contrario, ya no sería posible la primera
inscripción.
En buena cuenta, el título supletorio es un medio sustitutivo para comprobar el
derecho de propiedad, pues si el titular no cuenta con instrumento público, entonces el único
elemento que juega a su favor es la posesión. Si bien el art. 2018 guarda silencio respecto del
plazo de posesión necesario para pretender el título supletorio, sin embargo, la solución del
problema es simple, si recordamos que el artículo 1296 del Código de Procedimientos Civiles
de 1911, en su versión original, establecía que el propietario sin títulos debía acreditar la
posesión por cuarenta años, lo que se relaciona con el entonces Código Civil de 1852 que
establecía ese plazo para efecto de la usucapión extraordinaria.
5.2 Antecedentes históricos
En la Ley Hipotecaria española de 1861, nos muestra una figura análoga al título supletorio,
en su artículo 397°, el cual dice: “El propietario que careciere de título de dominio escrito
deberá inscribir su derecho justificando previamente su posesión ante el juez de primera
instancia del lugar”. José Pantoja y Antonio Lloret citados en (Urbina Blanco & Araica
Álvarez, 2008) comentando la Ley Hipotecaria nos dicen:
En fin, la Comisión que elaboró la LH consideró que con ella se remediaba la urgente
necesidad que tenía el sistema hipotecario de poder solucionar el problema de la propiedad
sin registrar, pues a falta de títulos podía verificarse una información sobre la posesión de
hecho, la que serviría como título para que su inscripción produjera los mismos efectos que el
de dominio, siempre y cuando el tiempo que transcurra sea el necesario para que se verifique
la prescripción
En nuestro país la Ley del 2 de enero de 1888 que crea el Registro de Propiedad
Inmueble, olvidó crear un procedimiento para la primera inscripción de predios cuando el
propietario no contase con titulación pública. Es por ese motivo que en el primer Reglamento
del Registro del mismo año en su art. 215° establecía: El que carezca de escritura pública o
instrumento auténtico, que compruebe la adquisición de un inmueble de su propiedad,
necesita para la inscripción del dominio de ese inmueble exhibir Títulos Supletorios,
formados con arreglo al Código de Enjuiciamientos. Aunado con ello lo mencionado por el
artículo 216°: El poseedor que con arreglo a la ley ha formado títulos supletorios, debe
presentar al Registrador el expediente original, y solicitar en virtud de él la correspondiente
inscripción (…).
El Reglamento Orgánico de 1905 dictó algunas normas aplicables al proceso judicial
de título supletorio, que fueron las únicas en esta materia hasta que el Código de
Procedimientos Civiles de 1911, lo reguló en forma sistemática, exigiéndose la posesión por
cuarenta años, ya que se trata de un propietario sin títulos, por lo que el requerimiento es
análogo al de la usucapión extraordinaria. Con el Código Civil de 1936, y luego con el de
1984, los plazos se redujeron a 30 y 10 años, respectivamente, a tono con el plazo de la
prescripción adquisitiva larga.
5.3 Diferencia entre prescripción adquisitiva y título supletorio
Como nos lo menciona Gonzales (2015, p. 1707) “Durante mucho tiempo la distinción entre
títulos supletorios y prescripción adquisitiva se buscó en cuestiones meramente formales”,
por ello se dice que existía una identidad practica entre ambas.
Esa diferencia se encontró fundamento en el registro predial, el primero se aplica a los
predios no inscritos, mientras que el segundo se circunscribe a los predios inscritos. Esta
afirmación parecía tener algún sustento en el RI de 1936 (art.70), cuya literalidad hizo
suponer que la prescripción era aplicable solo a los predios inscritos, mientras que el título
supletorio funcionaba como medio de titulación de los inmuebles no inscritos. Por lo tanto se
llegó a creer erróneamente que la usucapión se daba solo en un predio inscrito, mientras que
el título supletorio operaba solo con los predios no inscritos.
Debemos resaltar que lo señalado es erróneo, pues la prescripción adquisitiva es un
modo de adquisición que opera para toda clase de bienes, muebles o inmuebles, inscritos o no
inscritos. Si bien es cierto que la formación del título supletorio requiere la prueba de la
posesión por el mismo plazo que la prescripción extraordinaria, ello no permite identificar
ambas figuras, pues la primera se constituye en un típico mecanismo de titulación cuando el
propietario necesita formalizar, regularizar o sanear su derecho; en cambio, la segunda
siempre es una forma de adquisición de la propiedad, originaria, aunque lo pretenda el mismo
titular. Por tanto, la primera distinción consiste en que el título supletorio presupone la
propiedad del demandante, si bien con ausencia de título acreditativo; mientras que la
usucapión es invocada, normalmente, por el solo poseedor. El título supletorio lo plantea el
titular que ha perdido, extraviado o que nunca contó con los instrumentos comprobadores de
su dominio, o son defectuosos.
A todo esto es necesario mencionar que nos dice Gonzales (2015, p. 1709) nos dice:
Hace algún tiempo el Tribunal Registral de Trujillo emitió la Resolución N° 054-
2008-SUNARP-TR-T de 18 de marzo de 2008, por la cual consideró que la
prescripción adquisitiva y los títulos supletorios son lo mismo. Esa opinión debe
rechazarse porque la primera es contenciosa por naturaleza; mientras la segunda, por
propia definición, carece de conflictividad.
Es importante destacar esta opinión porque en ella se muestra como el Jurista
Gonzales Barron, nos muestra una de las principales diferencias entre la Prescripción
Adquisitiva y los Títulos supletorios, la cual se desarrollará más adelante en el presente
trabajo. Además a todo lo mencionado precedentemente, podríamos añadir lo que nos
menciona la Corte Suprema:
La usucapión es, antes que nada, el medio por excelencia de prueba de la propiedad, y
por tanto es un mecanismo idóneo para el mismo propietario, sea que este cuente con
requisitos de orden jurídico formal, o sea que el poseedor no cuente con este tipo de
requisitos formales, por no haber tenido nunca o por haberlos extraviados (por
ejemplo: los títulos) o por ser de dudosa configuración. (Casación N° 2432-2000-
Lima).
Es entonces así que, el título supletorio lo solicita quien dice ser propietario en el caso
de un predio no inscrito, mientras que la prueba posesoria constituye el sustituto de la
ausencia de título documental. Por el contrario, la usucapión presupone siempre la invocación
de modo adquisitivo, aunque el demandante ya cuente con otro título, por lo que aquel tendrá
efecto confirmatorio o de ratificación. Si el primero "sanea"; el segundo "adquiere", reafirma
y consolida.
La segunda diferencia entre el título supletorio y la prescripción adquisitiva como se
mencionaba párrafos atrás, es que la primera es de naturaleza meramente no contenciosa, la
segunda es todo lo contrario. Es así como FERNÁNDEZ (citado en GONZALES. 2015, pp.
1710-1711):
En efecto, el título supletorio aplica cuando el propietario de predio no inscrito
requiere completar la titulación, por lo cual recurre a la prueba posesoria, y, siendo
así, se trata de un proceso de comprobación de una situación jurídica, sin que exista
conflicto con otro sujeto que se atribuya el dominio; por tanto, la denominación de
"formación de título supletorio" es correcta, pues el proceso busca pre-constituir un
título cuando no existe emplazado cierto, por lo que no hay contención.
Por lo tanto conforme nos menciona Gonzales ( 2015, p. 1711) nos menciona
El Código Procesal Civil ha incurrido en clamoroso error cuando atribuye al título
supletorio la naturaleza de proceso contencioso (art. 504), por lo que cabe
preguntarse: ¿contencioso, pero, contra quién? Sobre el particular, debe recordarse
que el Derecho procesal distingue entre "citación" y "emplazamiento" de los sujetos
pasivos del proceso, pues la primera expresa que la notificación se hace a los
potenciales interesados en un proceso, pero que no son afectados directamente con la
pretensión deducida; mientras tanto, el segundo implica la notificación a un
demandado que es el perjudicado en caso de estimarse la demanda. Por tanto, en el
título supletorio, en puridad, hay citados, que son los anteriores propietarios o
transmitentes del bien no inscrito, así como los colindantes; pero, no hay emplazados.
En este tipo de proceso, necesariamente se hacen publicaciones para que algún
hipotético opositor pueda manifestar un derecho contradictorio, solo en cuyo caso el
proceso se convierte en contencioso.
Mientras que la prescripción adquisitiva aun cuando se tratara de un propietario
desconocido, es igualmente un caso conflictivo, puesto que acá el poseedor pretende
extinguir el dominio ajeno, aunque se desconozca la identidad del presunto titular y si no
existiere se presume que el Estado es el titular de dicho bien.
Una tercera diferencia es el carácter restringido del título supletorio, que solo puede
fundar una matriculación (art. 2018 CC); mientras que la prescripción, como modo originario
de adquisición, sirve como sustento para lograr la primera inscripción, si el bien no está
inscrito, o cancelar el asiento del antiguo dueño, si está inscrito, ya sea mueble o inmueble
(art. 952 C.C.). Por tanto, el título supletorio no puede extinguir una inscripción ya realizada,
no solo por los estrechos límites que la ley le impone (art. 2018), sino, fundamentalmente,
porque sería incoherente alegar la falta de títulos cuando ya existe un propietario inscrito que
tiene la presunción legitimadora (apariencia de verdad) a su favor.
5.4 Título supletorio en vía notarial
La Ley 27157 se dictó con el objetivo de facilitar la regularización de predios inscritos o no
inscritos, por lo cual, entre otras novedades, el art. 8° otorga competencia a los notarios para
tramitar procedimientos no contenciosos de formación de título supletorio (reiterado en los
arts. 10.1, 15.1 y 18.1), pero solo aplicado a predios urbanos
El notario competente será aquel de la provincia donde se encuentra el inmueble (art.
5° Ley N° 27333).
Añadiendo la salvedad que la Ley 27157 solo permite regularizar edificaciones y/o
sanear la titulación en el caso de predios urbanos
5.4.1 Modalidades de título supletorio notarial.
El reglamento de la Ley 27157 ha regulado dos sub modalidades de título supletorio en vía
notarial:
a) título supletorio del propietario, sin títulos, pero con posesión de cinco años (art. 37°,
primer párrafo);
b) título supletorio "con títulos", cuando el propietario cuenta con un título que no reúne la
antigüedad exigida por el art. 2018 CC, en cuyo caso no será necesario probar los cinco años
de posesión (art. 37°, segundo párrafo).
5.4.2 Título supletorio en vía notarial con posesión de cinco añosLa ley 27157 referente a la regularización de predios urbanos en su artículo 8° y conforme al
art 37° de su reglamento, nos mencionan que el propietario puede lograr la inmatriculación
mediante el procedimiento de títulos supletorios en vía notarial, con la acreditación de
posesión de cinco años.
A todo esto Gonzales (2015, pp. 1726-1727) nos dice sobre el reglamento:
(...)es una norma de procedimiento, y en ningún caso establece los modos adquisitivos
de la propiedad, pues dicha materia está regulada en el Código Civil o por normas de
igual jerarquía. El notario declara la propiedad de un predio no inscrito mediante el
procedimiento de formación de título supletorio, y para ello necesita que se le acredite
la existencia de un modo adquisitivo reconocido por la ley. Pues bien, ¿qué modo de
adquisición se produce con la sola posesión de cinco años? La respuesta es
NINGUNO. En consecuencia, el notario no puede formar título supletorio con la
posesión quinquenal, bajo pena de incumplir la legislación sustantiva, pues estaría
reconociendo la propiedad en un sujeto que no cumple los presupuestos de tal.
Por tanto, la formación de título supletorio, vinculado con los modos de adquisición
del dominio (y de su prueba), solo podrá declararse mediante la posesión de diez años, ya que
de esa forma opera en el modo adquisitivo denominado usucapión extraordinaria; y la
posesión de cinco años también podrá servir de prueba cuando venga acompañada de justo
título, pues la buena fe se presume, con lo cual se consuma el modo adquisitivo de la
usucapión ordinaria.
Es por ello que si no se acredita una forma de adquisision de dominio, el notario no
podrá crear, por así decirlo, sin una base normativa, ya que como lo menciona el Jurista
Gonzales, el reglamento es solo una norma que sirve de procedimiento, pero que esta no
modifica el código Civil.
Por tanto, en esta hipótesis no será suficiente la sola posesión por cinco años, sino que
además se requerirá el justo título a efecto de invocar la usucapión ordinaria.
5.4.3 Títulos supletorios en vía notarial con “títulos”El artículo 37° del reglamento antes mencionado, en su segundo párrafo nos dice: Procede
también tramitar notarialmente la formación de títulos supletorios cuando el título o títulos de
propiedad del solicitante, no tiene(n) la antigüedad exigida por el art. 2018° del Código Civil.
Es de resaltar que esta norma autoriza la formación de títulos supletorios sin
necesidad de acreditar la posesión, bastará solo que el interesado cuente con un título de
propiedad, no importando antigüedad alguna. Ante esta situación Gonzales, (2015, p. 1730)
nos menciona:
Esta circunstancia, obviamente, facilita enormemente la posibilidad de "pre-fabricar"
títulos con miras a lograr inscripciones anómalas, pues se ayuda al tráfico de
propiedad privada ajena, terrenos eriazos de propiedad estatal, o sobre los cuales se
asienta monumentos arqueológicos. La simplificación en lo trámites no puede llegar
hasta el extremo de fomentar la inseguridad jurídica mediante títulos que puede ser
confeccionados con el propósito inmediato de apropiarse de predios de terceros. Esta
situación se agrava si advertimos que tampoco es necesario probar la posesión del
inmueble para lograr la obtención de esta clase de título supletorio. (…) esto ha
generado múltiples casos de usurpación ilegal.
Frente a lo mencionado por Gonzales, se debe mencionar que se dictó el Decreto
Supremo N° 001-2009-VIVIENDA en la cual la cual se impone al notario la obligación de
notificar de dichas solicitudes a la Superintendencia Nacional de Bienes Estatales y a los
Gobiernos Regionales que administren los bienes estatales.
5.5 Procedimiento notarial de título supletorio
El procedimiento notarial de título supletorio fue introducido por la Ley 27157, con su
reglamento aprobado por el Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, Texto Único
Ordenado, y complementado por la Ley 27333.
5.5.1 Solicitud y RecaudosEl trámite se inicia mediante petición escrita de los interesados o sus representantes2008, en
la cual se señala el nombre, datos de identificación y dirección, el motivo de la solicitud
(título supletorio), narración de los hechos y circunstancias que sirven de sustento al derecho
invocado y, finalmente, el fundamento legal expreso o cita normativa (art. 3° Ley N° 26662).
La solicitud deberá contener todos los requisitos legales exigidos por el art. 40° del
Reglamento.
1. Tiempo de posesión del solicitante y la de sus causantes (art. 5 0 5 °-l CPC, aplicable
por el art. 5°-b Ley N° 27333), así como la fecha y forma de adquisición del bien (art.
39 D.S. 035-2006-VIV1ENDA).
2. Nombre y dirección del inmediato transferente, de los anteriores a este o de sus
sucesores, con el fin que sean citados (arts. 39u-c y 40°-a Reglamento; art. 5°-d Ley
N° 27333, que alude a los "interesados"). La notificación personal se realiza cuando el
domicilio de los interesados sea conocido (art. 5°-d Ley N° 27333); en caso contrario,
la notificación se realizará por vía de edictos si el actor manifiesta desconocer el
domicilio de cualquiera de los emplazados, sea persona natural o jurídica.
3. Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes, a
efecto de ser notificados (art. 39°-d y 40°-c Reglamento; art. 5°-d Ley N° 27333).
Este tipo de procedimiento es muy importante, pues el notario carece de certeza
respecto a la dimensión física del predio, por lo que debe darse acceso a los
colindantes con el fin de evitar a los usurpadores encubiertos.
4. Descripción del bien con la mayor exactitud posible, para lo cual se acompañará
planos de ubicación y perimétricos, así como la descripción de las edificaciones si las
hubiese, suscrito por ingeniero o arquitecto colegiado (art. 505°-2 CPC, aplicable por
el art. 5°-b de la Ley N" 27333), debiendo delimitarse con el sistema de coordenadas
UTM (de acuerdo con la modificación introducida por Decreto Supremo N° 001-
2009-VIVIENDA).
5. Certificación municipal o administrativa sobre la persona que figura como propietaria
o poseedora del bien (art. 505-2 CPC, aplicable en virtud del art. 5-b Ley 27333; art.
39-e Reglamento). Es de resaltar la importancia de este dato para el notario, pues si
fuese el caso, deberá notificar al propietario que consta en las declaraciones juradas
del impuesto predial, si es que fuera distinto al solicitante.
6. Certificado negativo de catastro, con lo cual se comprobará que el inmueble no se
encuentra inscrito total o parcialmente a favor de terceros, que es el presupuesto
imprescindible para el título supletorio. “No debe olvidarse que una vez matriculado
un predio, todas las inscripciones relativas a este deben extenderse en la partida
registral ya abierta, de acuerdo con el principio de especialidad consagrado por
nuestro sistema registral (art. IV Título Preliminar RGRP)” (Gonzales, 2015 pp1735-
1736 )
7. Declaración testimonial de no menos de tres ni más de seis personas, mayores de
veinticinco años. Si bien la ley no lo indicaba, el Reglamento ha precisado que estas
personas deberán ser preferentemente vecinos del predio materia de la solicitud.
La Ley 27333 ha establecido que estas testimoniales no implican una declaración
directa ante el notario, sino la manifestación escrita que se realiza en la propia
solicitud, la que debe venir firmada por los testigos (art. 5-b), y cuya declaración
versará sobre el conocimiento que tengan de la persona del solicitante y de la posesión
que se ejerza.
8. El interesado podrá ofrecer cualquier otro medio probatorio que considere
conveniente para acreditar su derecho. En este acápite se encuentra incluido todos
aquellos documentos referidos a la titularidad del predio.
5.5.2 Anotaciones PreventivasEl reglamento solo permite la anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva
cuando el predio se encuentra registrado. Por tanto, la anotación queda excluida si se trata de
predios no inscritos, y, siendo así, no cabe la anotación preventiva de la solicitud de títulos
supletorios.
5.5.3 Emplazamiento a los InteresadosSegún la modificatoria introducida por el Decreto Supremo N° 001-2009-VIVIENDA, que se
había señalado anteriormente; el notario deberá notifica a la Superintendencia Nacional de
Bienes Estatales, o a los Gobiernos Regionales con competencia para administrar bienes
estatales, pues existe el principio por el cual todos los bienes sin dueño corresponden a la
Nación. La misma norma señala que la notificación personal se realiza mediante oficio del
Notario dirigido al emplazado, y se acompaña copia de la solicitud y anexos
El oficio del notario debería seguir las formalidades propias del Derecho notarial.
Asimismo, el notario deberá comunicar la solicitud al titular que aparezca en los
archivos de la autoridad municipal, si este fuese distinto a alguna de las personas antes
citadas, todo esto conforme a lo señalado en el punto 5 de la SOLICITUD Y RECAUDOS
del presente trabajo. Debiendo resaltar que todo ello se hace para velar el debido
procedimiento que no es ajeno al Derecho Notarial.
Las notificaciones personales deberán realizarse solo cuando las direcciones de los
destinatarios sean conocidas, incluyendo los colindantes (art. 5°, inciso d, Ley N° 27333); en
caso contrario, deberá efectuarse la notificación por edicto.
El procedimiento notarial no solo prevé notificaciones personales, o mediante edictos
cuando fuese el caso, sino también publicaciones genéricas dirigidas en forma indeterminada
a cualquier tercero con algún interés.
Las publicaciones deben efectuarse en el diario oficial y en otro de circulación
nacional, por tres veces con intervalos de tres días entre cada una de ellas.
Por último, se exige que el notario fije carteles en los lugares más visibles de la
edificación cuyo saneamiento se solicita (art. 5°, inciso d, Ley N° 27333).
5.5.4 Acta de PresenciaLuego del emplazamiento personal o por edictos, según fuese el caso, y de las notificaciones
genéricas por publicación, el notario deberá constituirse en el inmueble objeto del
saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que hará constar la descripción y
características del inmueble, la posesión pacífica y pública ejercida por el solicitante, y
tomará la manifestación de los ocupantes de los predios colindantes (art. 41° Reglamento, art.
5° inciso e Ley N° 27333). En virtud de lo dispuesto por esta Ley, no se necesita que la
declaración de testigos se tome durante la facción del acta de presencia, pues basta la
manifestación escrita que hagan los testigos en la solicitud.
5.5.5 OposiciónLa oposición es el derecho de cualquier interesado, siempre que se refiera al mismo predio,
para poner fin al procedimiento notarial no contencioso, sin que se produzca pronunciamiento
sobre el fondo del asunto. En virtud de la oposición, la cuestión ventilada en sede notarial se
traslada al conocimiento del órgano jurisdiccional.
La oposición no requiere motivación alguna, en tanto el notario carece de
competencia para calificar los fundamentos que se pudieran esgrimir al respecto. En
tal contexto, es de aplicación el art. 6° Ley N° 26662: "es requisito indispensable el
consentimiento unánime de los interesados. Si alguno de ellos, en cualquier momento
de la tramitación manifiesta oposición, el notario debe suspender inmediatamente su
actuación y remitir lo actuado al juez correspondiente, bajo responsabilidad
(Gonzales, 2015, p.1742)
En tal caso, el interesado tendrá su derecho expedito para recurrir a la justicia cuando lo crea
por conveniente.
5.5.6 Finalización del ProcedimientoEl notario solo podrá emitir pronunciamiento definitivo transcurrido veinticinco días hábiles
desde la fecha de la última publicación, sin que se hubiera expresado oposición (art. 5°, inciso
e, Ley N° 27333). En tal caso, se declara la formación del título supletorio a favor del
solicitante, para lo cual se extiende el acta de notoriedad correspondiente en la que debe
constar la evaluación de la prueba actuada (art. 41°.2 Reglamento), o la escritura pública.
5.5.7 Declaración Notarial de Título SupletorioEl notario debe tener la convicción favorable respecto a la posesión que ejerce el interesado
sobre el inmueble para efecto de formular una declaración positiva, en tal sentido, al tratarse
de una estimación o juicio, el notario deberá valorar los medios probatorios en forma
conjunta, utilizando su apreciación razonada (art.197° CPC, por analogía).
El art. 12° de la Ley N° 26662 establece una presunción iuris tantum de certeza del
acto notarial (erróneamente llamada de "presunción de autenticidad"), por lo que la
declaración solo puede ser objeto de rectificación o nulidad en la vía judicial; y en
efecto, el verus dominus puede impugnarla en cualquier momento a través de una
acción reivindicatoria o declarativa de dominio ("mejor derecho de propiedad"),
siempre que se mantenga en la condición de propietario y no la haya perdido por
hecho sobrevenido (usucapión, por ejemplo). (Gonzales, 2015p. 1746).
También es procedente la acción de nulidad del procedimiento notarial,
específicamente por haberse incumplido alguna de las formalidades esenciales, ya sea del
proceso notarial, o de la emisión del instrumento público. Así ocurre, por ejemplo, si se
incumple las notificaciones requeridas por la ley o si el acta de declaración se documenta con
anterioridad al plazo de oposición.
5.5.8 Documento Notarial que Contiene la Declaración
La declaración de título supletorio efectuada por el notario debiera constar en acta, por ser
este el instrumento idóneo para la comprobación de hechos, a diferencia de la escritura
pública cuya conformación resulta propia de los actos o negocios jurídicos.
En efecto, el acta de comprobación de hechos y declaración de derechos deberá incorporarse
al registro instrumental de asuntos no contenciosos, en atención a la naturaleza jurídica del
trámite notarial de título supletorio solicitada por un domino.
Del mismo modo el art. 41°- 3 del reglamento nos menciona que: “el acta notarial y
todos sus antecedentes, serán incorporados al Registro Notarial de Asuntos No Contenciosos,
del cual se podrá expedir todos los traslados instrumentales previstos por la ley del
notariado". Por su parte, esta misma norma permite inferir que el acta de formación de título
supletorio tiene doble carácter: acta de declaración y de protocolización. En efecto, "por la
protocolización se incorporan al registro de escrituras públicas los documentos que la ley,
resolución judicial o administrativa ordenen" (artículo 64° Ley del Notariado).
Conclusiones
1. El inicio del procedimiento registral se produce con la solicitud de inscripción del
título a través de un formato de inscripción o formulario, el mismo que se distribuye
gratuitamente en las oficinas registrales. Dicho formulario debe ir acompañado del
documento que contenga el derecho respectivo.
2. La finalidad del procedimiento registral es la inscripción del título en el registro, y se
inicia con la presentación de éste en la Oficina del Diario.
3. El asiento de presentación es la constancia de la presentación de un titulo ante los
registros públicos. Los asientos de presentación se extenderán en el libro Diario por
riguroso orden de ingreso de cada título.
4. La inscripción registral procede cuando la calificación es positiva, dicha inscripción
se realiza en una Partida Registral.
5. Los asientos de inscripción sólo deben publicar aquella información contenida en el
título que sea trascendente para el conocimiento de terceros, caso contrario, las
partidas registrales se atiborrarían de datos irrelevantes que las tornarían confusas.
6. Es vital diferenciar los supuestos jurídicos de aquellos títulos cuya inscripción no
pueda hacerse por no estar inscrito el derecho de donde emane del supuesto de títulos
cuya inscripción no puede efectuarse porque adolecen de defecto subsanable.
7. Como dice la doctrina, las anotaciones preventivas tienen como destino caducar o
convertirse en asientos definitivos.
8. Las anotaciones preventivas se han previsto para reservar puesto o prioridad en la
inscripción de actos o contratos definitivos (bloqueo); para publicitar mandatos
judiciales que por su naturaleza son también provisionales, como las medidas
cautelares.
9. El avance de la tecnología y las nuevas técnicas registrales han terminado por dejar
prácticamente en el olvido a las anotaciones o notas marginales, por técnicas mucho
más elaboradas.
10. La naturaleza del título supletorio es siempre no contenciosa, mientras que de la
usucapión es contenciosa.
11. La simplicidad en vía notarial y los pocos requisitos son un peligro y lo han
demostrado al momento de adquirir propiedades de manera irregular.
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