BAHAN KULIAH :

ASPEK HUKUM DALAM PEMBANGUNAN

APA YANG ADA DI BELAKANG KITA DAN APA YANG ADA DI DEPAN KITA ADALAH TIDAK TERLALU PENTING JIKA DIBANDINGKAN DENGAN APA YANG ADA DI DALAM DIRI KITA SAAT INI (Ralph Waldo Emerson)

PERKEMBANGAN INDUSTRI JASA KONSTRUKSI DI INDONESIA1.Periode 1945-1950 Praktis Industri Jasa Konstruksi belum bangkit karena pembangunan belum ada. Sibuk dengan pergolakan fisik. (agresi Belanda1 dan Belanda2 ). Perusahaan yang ada kebanyakan perusahaan Belanda mis: - NV de Hollandshe Beton Maatschappij (PT.Hutama Karya)- NV Associattie (PT Adhi Karya)- NV Nederlandshe Aanneming Maatchhappi (PT. Nindya Karya)- NV Volker Aanneming Maatschappij (PT. Waskita Karya) - Dan lain-lain

2.Periode 1951-1959 Pemerintah Menggunakan Sistem Kabinet Parlementer tidak pernah stabil. Kabinet silih berganti dalam hitungan bulan. Usaha Pemerintah Mengadakan Pemilu Pertama (1955) berhasil membentuk Konstituante (Lembaga pembuat Undang2) namun tidak berhasil. Praktis Industri jasa Konstruksi tetap masih belum bangkit. Kalaupun ada masih berskala kecil. Perencanaan pembangunan yang definitif belum ada. Bentuk kontrak mengacu kepada satu-satunya warisan Belanda, yaitu AV41.

3.Periode 1960-1966 Akibat gagalnya Konstituante membuat UUD baru, akhirnya Presiden Soekarno mengeluarkan dekrit Presiden 5 juli 1959 yang menyatakan UUD45 berlaku lagi di Indonesia. Barulah saat itu dimulai pembangunan yang dikomando sendiri oleh Bung Karno dengan nama Proyek2 Mandataris mis: Monas, Monumen Irian Barat, Hotel2 Mega Indonesia, Banteng, Samudera Beach, Bali Beach ), Wisma Nusantara, Jembatan Semanggi, Gelora Senayan, dan masih banyak lainya. Pekerjaan langsung ditunjuk oleh Pemerintah (tanpa tender) bentuk kontraknya Cost Plus Fee. Para Penyedia Jasa/Kontraktor adalah Perusahaan Negara (PN) yang berasal dari Perusahaan belanda yang dinasionalisasikan oleh Pemerintah

4.Periode 1967-1996 Pada awal ini tepatnya tahun 1969, Pemerintah menetapkan suatu program pembangunan terencana, yaitu Pembangunan Jangka Panjang Tahap I (PJPI) 1969-1994 yang terdiri dari 5 (lima) Rencana Pembangunan Lima Tahun (REPELITA), yaitu: (Repelita I s/d Repelita V). Setelah tahun 1994 memasuki Pembangunan Jangka Panjang TahapII (PJPII) 1994-2019 yang dimulai dengan REPELITA IV: 1994 1999. Dalam periode inilah kira2 mulai tahun 1970, dapat kita sebut sebagai awal dari kebangkitan industri jasa konstruksi. Hal ini ditunjang dengan program pembangunan yang terencana (PJPI).

Perusahaan2 Jasa Konstruksi statusnya yang dinasionalisasikan menjadi Persero berbentuk P.T., dengan sebutan Badan usaha Mlik Negara (BUMN). Pekerjaan/proyek tidak lagi ditunjuk tapi sudah mulai ditenderkan. Persaingan sudah mulai tumbuh. Sektor swasta sudah mulai ikut serta, BUMN2 tidak lagi sekedar hanya mengandalkan nama besar . Mereka benar2 dituntut untuk bersaing secara profesional bukan saja sesama BUMN tetapi juga dengan perusahaan swasta.Dapat dikatakan bahwa keberhasilan PJPI telah memberikan dampak positif bagi perkembangan industri jasa konstruksi kita. Hal ini terbukti dari sumbangan industri jasa konstruksi dalam Pendapatan Domestik Bruto (PDB). Dari data statistik oleh BPS diketahui antara tahun 1980-1985 kontribusi sektor jasa konstruksi adalah 5,55% dari PDB. Besaran ini melonjak menjadi 8% (1,5 kali) pada kurun waktu 1985-1990)

5.Periode 1997-2002Pertengahan 1997 terjadi krisis moneter. Industri jasa konstruksi setelah berkembang pesat mendadak berhenti. Muncul peraturan perundang-undangan mengenai Industri Jasa Konstruksi (UU.No.18/1999, PP. No.28, 29, 30/2000, UU No. 30/1999). Sebagai dampak dari krisis moneter, mulai tahun 1998 muncul banyak klaim. Banyak diantara klaim akhirnya diselesaikan melalui Arbitrase (BANI/Ad Hoc).

GAMBARAN KONTRAK KONSTRUKSI SAMPAI SAAI INI

Faktor KKN seperti tender diatur,tender arisan, nilai tender dinaikan (markup), pekerjaan fiktif, dan sebagainya menjadikan wajah konstruksi semakin tidak wajar atau burukDalam beberapa kejadian, seperti misalnya mendekati PEMILU, banyak sekali proyek yang kurang jelas atau sama sekali tidak ada anggaranya dengan tujuan mensukseskan PEMILU banyak Penyedia Jasa ikut tender walaupun tahu Proyek tersebut tidak ada anggaranya. Ini merupakan satu versi dari wajah Kontrak Konstruksi kita, yaitu sebuah kontrak tampa anggaran tapi ditandatangani, bahkan tidak jarang pakai selamatan/keduri besar-besaran dan biasanya atas biaya Penyedia Jasa.

3. Kendala, Isi Kontrak (Kerancuan, Salah Pengertian, Benturan)

Hal hal yang rancuhKontrak dengan sistem pembayaran pra pendanahan penuh dari Kontraktor (Contractors full Previnance) dianggap Kontrak Rancang Bangun (Design Built / Turn key)Penyelesaian Sengketa : Pengadilan atau Arbitrase (dalam kontrak keduanya disebut secara jelas)Salah pengertianSalah satu pengertian yang sering terjadi dalam suatu kontrak konstruksi adalah Kontrak Fixed Lump Sum Price. Karena ada kata2 fixed, sering diartikan bahwa nilai kontrak tidak boleh berubah. Ini salah besar, sebab bila nilai kontrak tetap, bagaimana dengan perubahan pekerjaan

c)Kesetaraan KontrakUmumnya Kontrak Konstruksi sampai saat ini belum mencapai predikat adil dan setara (fair and equel) layaknya suatu kontrak sebagaimana yang diamanatkan oleh UU No.18/1999 tentang jasa konstruksi dan PP No. 29/2000 tentang penyelenggaraan Jasa Konstruksi.Sebagai contoh: Apabila Penyedia Jasa lalai, pihaknya akan terkena sanksi berat, namun apabila Pengguna jasa yang lalai, sanksinya ringan atau tidak ada sama sekali. Kelambatan penyelesaian pekerjaan akan dikenakan sanksi (denda) tetapi kelambatan pembayaran tidak mendapat ganti rugi (interest bank)

4. Isi Kontrak Kurang Jelas Sering kali pengertian yang dipakai dalam suatu kontrak konstruksi tidak jelas atau tidak diberi definisi, misalnya : Jumlah Hari pelaksanaan Kontrak Tak Jelas Saat Mulai Kelengkapan Pengawasan Tidak JalanKepedulian Pada KontrakAdministrasi KontrakKlaim Kontrak Konstruksi

BENTUK-BENTUK KONTRAK KONTRUKSIBiaya Ditambah Jasa Pasti

A. Aspek Perhitungan Biaya

Koreksi Terhadap Kesalahan Dalam Praktek :*) Yang tidak boleh berubah adalah volume, sedangkan harga kontrak boleh berubah*) Penyedia jasa memiliki resiko jika realisasi volume lebih besar , sedangkan jika lebih kecil, penyedia jasa akan mendapat keuntunganFixed Lump Sum Price (Kontrak harga Pasti) (Sambungan)

2) Unit Price (Kontrak Harga Satuan) - Kontrak dimana volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak hanya merupakan perkiraan dan akan diukur ulang untuk menentukan volume pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan- PP 29/2000 : Kontrak jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam jangka waktu tertentu berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap untuk setiap satuan/unsur pekerjaan dengan spesifikasi teknis tertentu yang volume pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan Penyedia Jasa.

Evaluasi Dalam Praktek :*) Pengguna jasa dan penyedia jasa tidak memiliki resiko dalam membayar lebih atau pembayaran kurang karena volume pekerjaan yang tercantum dalam kontrak akan dihitung kembali untuk pembayaran.*) Kekurangan : perlu opname dan petugas khusus untuk mengukur ulang volume pekerjaan (peluang kolusi).Unit Price (Kontrak Harga Satuan) ( Sambungan) Diskusi :Bisakah kedua bentuk kontrak ini disatukan (untuk proyek besar ?)Jawab :- Bisa (lihat PP29/2000, Psl. 20 ayat (3), Psl. 21 ayat (4)

B. Aspek Perhitungan Jasa 1) Biaya Tanpa Jasa (Cost Without Fee) :Suatu kontrak dimana Penyedia Jasa hanya dibayar biaya pekerjaan yang dilaksanakan tanpa mendapatkan imbalan jasa. Biasanya pekerjaan bersifat sosial (pemb. Mesjid, panti asuhan, dll)Penyedia jasa masih memperoleh sedikit keuntungan dari efisiensi pemakaian bahan (tanpa mengurangi mutu ), menekan overhead dengan mempercepat pekerjaan.

2) Biaya Ditambah Jasa (Cost Plus Fee) Penyedia jasa dibayar seluruh biaya untuk melaksanakan pekerjaan, ditambah jasa dalam bentuk persentase (misalnya 10 %) dari biaya total.Tidak ada batasan mengenai batasan biaya selain biaya yang biasa dalam pekerjaan termasuk overhead (kantor pelaksana & kantor pusat)Diskusi :Bagaimana dengan overhead jamuan makan Penyedia jasa thd Pengguna jasa ?Lihat PP 29/2000, Psl 21 ayat (3)

3) Biaya Ditambah Jasa Pasti (Cost Plus Fixed Fee) Perbedaannya dengan Kontrak Biaya Ditambah Jasa adalah pada jumlah imbalan nya (fee) sudah ditetapkan sejak awal dengan pasti dan tetap (fixed fee) walaupun biaya berubah.

C. Aspek Cara Pembayaran:Didasarkan pada cara/metode pembayaran pekerjaan yang dilaksanakan oleh Penyedia Jasa 1) Pembayaran Bulanan (Monthly Paymen) Prestasi Penyedia Jasa dihitung setiap akhir bulan. Setelah prestasi tersebut diakui Pengguna jasa, maka penyedia jasa dibayar sesuai prestasi tersebut.Sering dipersyaratkan dengan pembayaran minimum.PP 29/2000, Pasal 20 ayat (3) huruf c angka 2Diskusi :Bagaimana dengan penumpukan bahan dilapangan, bisa dibayar ga ?Bagaimana mendorong kemajuan pekerjaan (yang harus terpasang) ?

C. Aspek Cara Pembayaran (Lanjutan) :2) Pembayaran Atas Prestasi (Stage Payment/Termijn) Pembayaran kepada Penyedia jasa dilakukan atas dasar prestasi/ kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak.Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase. PP 29/2000 : Pasal 20, ayat (5) huruf c angka 1 : kontrak pekerjaan berdasarkan kemajuan pekerjaan, selain dilakukan dalam beberapa tahapan, bisa juga dlakukan sekaligus pada saat pekerjaan selesai 100% (turnkey ?)Diskusi :Perbedaan pengaturan retention money (5%) dengan jaminan Bank (5%) selama masa tanggungan pemeliharaan ?Pembayaran bahan yang belum terpasang ?

Diskusi :Perbedaan Full prefinanced dengan turnkey ?

D.ASPEK PEMBAGIAN TUGAS1. Kontrak Biasa / Konvensional Pengguna jasa menugaskan penyedia jasa untuk melaksanakan salah satu aspek pembangunan sajaSetiap aspek satu penyedia jasa: perencanaan, pengawasan, pelaksanaan dilakukan penyedia jasa berbedaPengawas pekerjaan diperlukan untuk mengawasi pekerjaan penyedia jasaJadi terdapat 3 kontrak terpisah yaitu :Kontrak PerencanaanKontrak PengawasanKontrak Pelaksanaan.

Gilbreath : General Contractor :Kontrak tradisional untuk pekerjaan kecil (klinik, gereja, sekolah, pusat belanja).Pekerjaan kemudian di sub-kontrakkanBeda dengan rancang bangun karena tugas perencanaan terpisah. Bagan Organisasi Penyedia jasa umum (Gilbreath 1992)

2. Kontrak SpesialisPekerjaan dibagi berdasarkan spesialisasi masing-masing penyedia jasa tidak ada penyedia jasa utama/umum;Masing-masing penyedia jasa menutup kontrak dengan pengguna jasa Keuntungan - keuntunganMutu lebih handalHemat waktu (perlu diuji)Hemat biaya (perlu diuji) efisiensiMudah mengganti Penyedia Jasa yang bermasalah

Gilbreath : Few Primes Pekerjaan-pekerjaan spesialis diberikan kepada beberapa penyedia jasa berbeda.Mungkin ditunjuk satu penyedia jasa umumMemudahkan penggantian penyedia jasa yang bermasalahFungsi perencanaan dapat dilakukan sendiri atau diberikan kepihak lainBanyak resiko karena kontrak banyak, mungkin perlu Manajemen Konstruksi (banyak pengawasan)Resiko memberikan seluruh aspek pembangunan kepada satu penyedia jasa berkurang; bila salah satu penyedia jasa bermasalah, mudah menggantiResiko biaya dikurangi dengan memilih kontrak harga pasti.

Bagan Organisasi Penyedia jasa Spesialis (Gilbreath 1992)

3. Kontrak Rancang Bangun ((Design Construct / Turnkey)

Perlu Jaminan Pembayaran dari pengguna jasa, bila proyek didanai sepenuhnya lebih dulu oleh penyedia jasa (Turn Key)Isi kontrak tidak beda dengan bentuk kontrak lainPengguna jasa perlu sangat berhati-hati memilih penyedia jasa, bila ada masalah baik perencanaan maupun pelaksanaan sulit mengganti penyedia jasa

Gilbreath : Design BuildPendelegasian tugas kepada satu perusahaanSetelah selesai mungkin saja penyedia jasa meng-operasikan fasilitas atau menyewa fasilitas atas persetujuan pengguna jasaPenyedia jasa biasanya memborongkan lagi kepada sub. penyedia jasa tapi dia tetap bertanggung jawabPengguna jasa masih punya kewajiban antara lain perizinanBentuk ini mengandung resiko komersial karena pekerjaan tergantung kepada stabilitas keuangan penyedia jasa tunggal.

Bagan Organisasi Rancang Bangun (Gilbreath 1992)

4. KONTRAK EPC. (Engineering, Procurement & Construction)Bentuk ini mirip dengan Design-Build, bedanya bentuk ini biasanya dipakai untuk industri (minyak, gas, petro kimia).Tahapan pekerjaan terdiri dari:Perencanaan ( Engineering E)Pengadaan Bahan & Peralatan (Procurement P)Konstruksi/Pembangunan (Construction C) Pembayaran dilaksanakan sesuai tahapan pekerjaan yang telah diselesaikanYang dinilai bukan saja pekerjaan selesai, tapi unjuk kerja yang harus sesuai TOR (Term Of Reference) yang diminta oleh pengguna jasa.

Penjelasan UU. No.18/1999 Pasal 16 ayat 3 berbuyi :Penggabungan ketiga fungsi tersebut dikenal antara lain dalam model penggabungan, perencanaan, pengadaan dan pembangunan (engineering, procurement and construction)serta model .dstBentuk kontrak ini banyak dipakai di Indonesia dalam dunia perminyakan dan gas bumi (PERTAMINA)

5. KONTRAK BOT/BLTPola kerjasama antara Pemilik lahan dan Investor yang punya modal/danaSetelah fasilitas dibangun (Build), Investor mendapatkan konsesi untuk mengoperasikan dan memungut hasil (Operate) dalam kurun waktu tertentu.Setelah konsesi selesai, fasilitas dikembalikan ke Pemilik (Transfer).Mirip dengan Rancang Bangun. Bedanya terletak pada masa konsesi yang di perlukan untuk pengembalian investasi.Jadi perlu kontrak untuk membangun, mengoperasikan dan mengembalikan fasilitas yang biasa disebut kontrak BOT atau kontrak Konsesi.

Dalam kontrak Konsesi biasanya lebih disukai termasuk masa membangun agar ada rangsangan mempercepat pembangunan masa konsesi lebih lama menambah keuntungan.Selain itu perlu kontrak operasi & pemeliharaan untuk menjamin fasilitas dikembalikan kepada pemilik dalam kondisi yang masih memiliki nilai.Build, Lease & Transfer (BLT) beda sedikit dengan BOT dimana Pemilik seolah-olah menyewa kepada Investor (Lease) untuk mengembalikan dana Investor secara bertahap

6. KONTRAK SWAKELOLASesungguhnya bukan kontrakPekerjaan dilakukan sendiri dibayar sendiri Gilbreath : Force AccountMelaksanakan sendiri, menggunakan tenaga sendiri.Variasinya menyewa pemborong upahPemborong upah tidak memikul resikoPembayaran atas dasar prosentase

Banyak kendala :

Reaksi pihak luar Keterbatasan SDMBiaya pelatihan pegawaiKesulitan pekerjaan konstruksiResiko kenaikan biaya, transport, logistik, dsb Bagan Organisasi Swakelola (Gilbreath 1992)

7. PBC (Performance Based Contract) adalah suatu tipe kontrak konstruksi yang akhir-akhir ini diperkenalkan.PBC disebut juga Kontrak Berbasis Kinerja :Yang dinilai adalah kinerja yang dihasilkan, walaupun jenis kontrak yang dipakai, berbeda.Bentuk kontrak terintegrasi: perencanaan, pelaksanaan dan pemeliharaan.Pembayaran dilaksanakan sesuai tahapan yang telah dicapaiSetelah Proyek selesai Penyedia Jasa, memelihara Proyek tersebut selamanya

Sampai saat ini di Indonesia PBC belum memiliki payung hukum dalam arti belum ada Peraturan Perundang-undangan yang mengatur, sehingga pelaksanaannya menemui kendala dari Aspek Hukum.Dinegara-negara Barat seperti Eropa, Amerika bentuk Kontrak PBC ini sudah banyak dilaksanakan, karena dipandang lebih efektif dalam segi biaya.

ASPEK-ASPEK DALAM KONTRAK KONTRUKSI

G. Aspek Administrasi :Antara lain mencantumkan keterangan mengenai : para pihak, laporan keuangan, korespondensi dan hubungan kerja antara para pihakIdentitas para pihak harus jelas termasuk yang mewakili perusahaan dan memenuhi persyaratan sesuai hukum.Ketentuan para pihak diatur UU 18/99 Psl. 22 ayat (2) butir a) dan PP 29/2000 psl. 23 ayat (1) butir a.Laporan kemajuan perlu diatur dalam tata cara dan format yang baku dan periode pelaporan.Korespondensi diperlukan untuk tertib administrasi mengenai informasi antara pihak.Alamat para pihak dan bentuk korespondensi yang disepakati harus diatur gar dijamin keabsahannyaHubungan kerja antar para pihak adalah penetapan nama orang/badan yang mewakili para pihak di lapangan.

SEKIANDANTERIMA KASIH

SOAL MID TES1. Sebelum mengenal kontrak konstruksi lebih jauh, terlebih dahulu harus mengetahui perkembangan Industri Jasa Konstruksi Indonesia sampai terbitnya peraturan baku. Jelaskan Perkembangan Industri Jasa Konstruksi di Indonesia?2. Jelaskan Mengapa Kontrak Cost Plus Fee dilarang, dan Jelaskan Perbedaan Retensi Money dan Jaminan Bank selama masa tanggungan pemeliharaan?3.Jelaskan Bentuk2 Kontrak Konstruksi beserta aspek2 yang terkandung didalamnya?Selamat Mengerjakan dan Salam Sukses Semuanya(By. Laode Moh Tezar. )