ASREK-info isännöitsijöille · • Isännöitsijäntodistus tarvitaan jatkossakin –uutena tietosisältönä tieto yhtiön ja osakeryhmän kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin

OsakehuoneistorekisteriKeskeiset muutokset lainsäädännössä

ASREK-info isännöitsijöille

30.10.2018

Saija Korhonen

Esitys sisältää tämän hetken käsityksen käyttöön tulevista toimintamalleista. Ne edellyttävät lainsäädäntömuutoksia, joista ei vielä ole tehty lopullisia päätöksiä.

Huoneistotietolainsäädäntö• HE eduskunnalle 17.9.2018

• Lait vahvistettaneen joulukuussa

• Voimaan 1.1.2019

• Sisältää: Laki huoneistotietojärjestelmästä, lain voimaanpanolaki sekä muutokset mm. seuraaviin lakeihin: AOYL, AsKL, KRL, YTJL, VSVL, AravaLym.

• Lisäksi Maa- ja metsätalousministeriön maksuasetus– Lainsäädäntötyö jatkuu vuoden 2019 loppuun, lainsäädäntöä täydennetään kattamaan

loputkin ASREK-hankkeen tavoitteista, mm. asunto-osakeyhtiöiden ja huoneistojen teknisten ja taloudellisten tietojen käsittely

•

Mikä muuttuu 1.1.2019 ->

• ”Uusi yhtiö” / ”vanha yhtiö”

• Uuden yhtiön (AOY ja KKOY) perustaminen tehdään sähköisesti

• Paperinen osakekirja korvataan rekisterimerkinnällä

• Vaihdantaan ja vakuuksiin liittyvä tieto saadaan huoneistotietojärjestelmästä

• Isännöitsijän rooli osakkeen vaihdannassa

Mikä ei muutu?

• Ei sähköistä kaupankäyntijärjestelmää vielä 1.1.2019

• Isännöitsijäntodistus tarvitaan jatkossakin

– uutena tietosisältönä tieto yhtiön ja osakeryhmän kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin

Uudet yhtiöt (perustettu 1.1.2019 jälkeen)

• 1.1.2019 jälkeen asunto-osakeyhtiö ja keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö perustetaan sähköisesti

– Osakekirjoja ei paineta

– Osakkeen omistus (hallinta) = rekisterimerkintä

– Panttaus (julkivarmistus) = rekisterimerkintä

– Kun uusi yhtiö on rekisteröity PRH:ssa, tieto huoneiston ensimmäisestä omistajasta siirtyy osakehuoneistorekisteriin

Uudet yhtiöt (perustettu 1.1.2019 jälkeen)

→Uusi yhtiö on heti osakehuoneistorekisterissä mikä tarkoittaa:

– Osakkeen luovutukseen ja panttaamiseen sovelletaan huoneistotietolakia

– Osakeoikeudet (mm. yhtiökokoukseen osallistuminen) saadaan osakehuoneistokirjauksella tai osakeluettelomerkinnällä

– MML ylläpitää osakeluetteloa

Huoneistotietolaki: saannon kirjaaminen

• Osakehuoneiston luovutussopimus (kauppa tms. oikeustoimi) tehdään kuten nykyäänkin

• Osakkeen omistus kirjataan osakehuoneistorekisteriin saajan hakemuksesta– Kirjaamisen edellytyksenä on myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon joko

ehdottomana tai ehdollisena

– Suostumus voidaan antaa jo ennen kuin saannon kirjaamishakemus on tehty

– Lähtökohtaisesti luovutussopimusta ei liitetä hakemukseen

• Poikkeuksena RS-kohteet, jotka kirjataan turva-asiakirjojen säilyttäjän ilmoituksesta


• Kirjaamisviranomainen tutkii saannon laillisuuden: osakehuoneistorekisteristä ilmenevät rajoitukset, yhtiöjärjestyksen osakeryhmiä koskevat määräykset ja VTJ:stä ilmenevät oikeustoimikelpoisuuden rajoitukset

• Ei tutkita luovutuskirjaa

• Ei tutkita, onko kyse puolisoiden yhteisestä kodista (AL 39 §:n edellyttämä suostumus), mutta suostumus kuitenkin otettava kauppakirjaan

• Lunastusoikeus ei vaikuta saannon kirjaamiseen

• Saanto, joka ei ole lopullinen kirjataan ehdollisena• Uusi suostumus kun luovutuksen ehto täyttynyt + lopullinen kirjaus

• Jakamattoman kuolinpesän selvennyskirjaus


• Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon – Osakeluettelomerkintä edellyttää varainsiirtoveron suorittamista (tieto

suoraan verottajalta 11/2019, siihen saakka hakijan selvitys)

– Jos yj:ssä lunastuslauseke:

• Osakehuoneistorekisteristä lähtee yhtiölle (hallitus /isännöitsijä) tieto osakkeen omistusoikeuden siirtymisestä osakeluetteloon merkitään omistusoikeuden siirtymisen lisäksi tieto lunastusmenettelystä

• Hallituksen ilmoitettava osakkeen siirtymisestä lunastukseen oikeutetuille 2 vko:ssa em. tiedonsaannista

• Lunastusvaatimus esitettävä yhtiölle/osakkeen saajalle 1 kk:ssa em. tiedonsaannista


• Omistusoikeuden siirron merkitseminen osakeluetteloon – jatkuu:

• Hallituksen ilmoitettava lunastuksesta heti MML:lle

• Tieto lunastusmenettelystä poistetaan osakeluettelosta 2 kk:n kuluttua merkitsemisestä, jollei hallitus ilmoittanut lunastusoikeuden käyttämisestä

• Hallitus suorittaa lunastushinnan sille, jolta osake lunastetaan heti kun lunastajan oikeus on kirjattu osakehuoneistorekisteriin

Huoneistotietolaki: isännöitsijän rooli

• Yhtiön on pidettävä osakehuoneistorekisterin käytössä olevat osoite- ja yhteystiedot ajantasalla

– Jos yhteystietona isännöitsijän osoite, tieto omistuksen siirtymisestä lähetetään isännöitsijälle

• Ei VSV valvontaa, kun osakeluetteloa ylläpidetään MML:ssa

Huoneistotietolaki: isännöitsijän rooli

• Yhtiökokouskutsu lähetetään osakeluetteloonmerkityille ja/tai osakehuoneistorekisteriinomistajiksi kirjatuille omistajille

• Isännöitsijä saa omistajan postiosoitteen tai sähköpostiosoitteen osakehuoneistorekisteristä (ASREK tietopalvelut-esitys)

Kokouskutsu ja yhteystietojen ylläpito

• ASOYL 6:21:– Kirjallinen kokouskutsu on lähetettävä jokaiselle osakkeenomistajalle,

jonka postiosoite on yhtiön tiedossa tai joka on toimittanut sähköpostiosoitteen tai muun tietoliikenneyhteyden kutsun toimittamista varten

– Yhteystiedot tallennetaan osakehuoneistorekisteriin osakkeenomistajan ilmoituksen perusteella (kirjaamishakemuksen yhteydessä tai muuten)

– Ensisijaisesti: ilmoitetut yhteystiedot (sähköpostiosoitetta ei merkitä osakeluetteloon, mutta yhtiöllä on oikeus se saada)

– Toissijaisesti: vtj –yhteystiedot

– Vastuu yhteystietojen ylläpidosta osakkeenomistajalla

Huoneistotietolaki: panttauksen kirjaaminen

• Panttauksen kirjaaminen osakehuoneistorekisteriin korvaa osakekirjan hallinnan luovutuksen

• Osakkeen panttaus kirjataan pantinsaajan hakemuksesta– Kirjaamisen edellytyksenä on osakkeenomistajan suostumus

– Jos omistajan saanto kirjattu ehdollisena -> panttausta koskeva hakemus lepäämään

– Mahdollista kirjata:

• useampia panttauksia

• määräosapanttaus

• enimmäiseuromäärään rajoitettuna

• etusijan muutos

• Jälkipanttausmenettely ei enää mahdollista, vaan kaikki panttaukset kirjattava osakehuoneistorekisteriin

Huoneistotietolaki: rajoituksen merkitseminen

• Ulosmittaus, turvaamistoimenpide, konkurssi ja yrityssaneeraus– Merkitään ulosottomiehen, konkurssipesän ja selvittäjän ilmoituksesta

• Muuna rajoituksena merkitään lakiin tai testamenttiin perustuva oikeus, joka rajoittaa osakkeenomistajan oikeutta luovuttaa osake– Lesken hallintaoikeus (PK 3:1 a §) ja testamenttiin perustuva käyttöoikeus (PK 12 luku)

– Merkitään viran puolesta tai käyttöoikeuden haltijan hakemuksesta

– Edellytyksenä osakkeenomistajan suostumus/muu selvitys (vrt. kiinteistökirjaamisen vakiintuneet käytännöt)

• Muualla laissa säädetyt rajoitukset– Esim. aravalaki ja RS-pankin ilmoittama rajoitus (AsKL 2:6 a §)

Huoneistotietolaki: saannon vaiheet

Asuntokaupan valmistelu

Kauppakirjan laatiminen

Kaupan loppuun saattaminen

Omistusoikeuden siirtyminen

OSAKEHUONEISTOREKISTERI

Lähtötiedot: kohde, omistus ja panttioikeudet

Omistus- ja panttausoikeuden kirjaamishakemus(ehdollinen ratkaisu)

Myyjän suostumus omistusoikeuden siirtoon

Omistus- ja panttausoikeuden lopullinen ratkaisu

Vanhat yhtiöt (perustettu ennen 1.1.2019)

• Liittyminen osakehuoneistorekisteriin:

– osakeluettelon siirto 1.5.2019-31.12.2022 (maksuton, tämän jälkeen maksullinen)

– osakekirjan mitätöinti + omistuksen kirjaaminen

• AsOy:lle pakollinen, KKOy:lle vapaaehtoista

Osakeluettelon siirto

• Pohjatiedot PRH, VRK ja Verohallinto → ”paras näkemys” osakeluettelotiedoista

• Osakeluettelon siirron voi tehdä hallituksen pj tai isännöitsijä

• Asiointioikeus ja valtuuttaminen kaupparekisteritietojen perusteella– suomi.fi –tunnistautuminen ja suomi.fi -valtuutus

– Yhtiön nimenkirjoitusoikeus ja isännöitsijätieto oltava kunnossa!

• Hallituksen hyväksyntä ja ilmoitus siirtämisestä osakkeenomistajille


• Käytännössä tarkistetaan / hyväksytään:– Kaikki osakkeet osakeryhmittäin numerojärjestyksessä

– Osakehuoneisto, jonka hallintaan osakeryhmä tuottaa oikeuden

– Osakkeenomistajan tiedot

• nimi+osoite+syntymäaika, oikeushenkilöstä kotipaikka+rekisterinumero+rekisteri, johon merkitty)

– Muualla laissa osakeluetteloon merkittäväksi säädetyt tiedot, esim.

• aravalainsäädäntöön perustuva rajoitusmerkintä

• vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettuun lakiin perustuva rajoitusmerkintä

• vuokratalojen rakentamislainojen lyhytaikaisesta korkotuesta annettuun lakiin perustuva rajoitusmerkintä

Osakeluettelon siirto• aravarajoituslakiin perustuva rajoitusmerkintä

• asumisoikeusasunnoista annettuun lakiin perustuva rajoitusmerkintä

– Muuhun lakiin perustuva hallintaoikeuden rajoitus, esim.

• Lesken hallintaoikeus

• Testamenttiin perustuva käyttöoikeus

• Ilmoitettava, onko yhtiöjärjestyksessä lunastuslauseke

• Ilmoitettava, onko yhtiöjärjestyksessä muu vaihdannanrajoituslauseke


• 3 tapaa:

• Käyttöliittymäpalvelu osakehuoneistorekisteri.fi –sivustolle (1.5.2019)

• CSV-tiedoston siirto isännöintijärjestelmistä (syksy 2019)

• Isännöintijärjestelmiin tietopalvelu (syksy 2019)


Osakeluettelon siirron vaikutukset (VPL 11 §):–Taloyhtiön vastuu osakeluettelon tietojen ylläpidosta lakkaa (ml. vsv:n valvonta, mutta isännöitsijän annettava 11/2019 saakka Verohallinnolle ilmoitus osakeluetteloon merkitsemistään vastikkeettomista saannoista)

–Tiedot aiemmista omistajista ajalta ennen osakeluettelon siirtoa säilytettävä 10 vuoden ajan viimeisestä omistajavaihdoksesta

–Osakekirjan antamispäivä selvittävä taloyhtiön tiedoista siihen saakka kunnes osakekirja on mitätöity (=sähköinen omistajakirjaus)

–Valtion tukemaan asuntotuotantoon liittyvät rajoitukset taloyhtiön tiedoissa siihen saakka kunnes osakekirja on mitätöity (= sähköinen omistajakirjaus)


Osakeluettelon siirron vaikutukset (VPL 8 §, 9 §, AOYL 7:27):– Lunastuslausekkeen soveltamiseen yhtenäiset määräajat ja toimintamallit

– Osakeoikeuksien käyttäminen edellyttää merkintää osakeluetteloon tai omistuskirjausta

– Osakehuoneistosta annettavasta isännöitsijäntodistuksesta on käytävä ilmi:

1) onko yhtiö tehnyt osakeluettelon siirron

2) onko osakkeenomistajan oikeus kirjattu osakehuoneistorekisteriin (= tieto osakekirjan mitätöinnistä)

– Osakeluettelon siirron jälkeen taloyhtiö saa tiedot omistajavaihdoksista, osakeluettelosta ym. suoraan osakehuoneistorekisteristä

– Omat tiedot maksutta

Kokouskutsu ja yhteystietojen ylläpito, siirtymäsäännökset

• VPL 8.3 §:

– Yhtiökokouskutsun toimittamiseen sovelletaan vanhaa ASOYL 6:21 §:ää siihen saakka, kunnes osakeluettelo on siirretty ja osake siirtyy ensimmäisen kerran uudelle omistajalle

• Osakkaan mahdollista ilmoittaa yhtiölle sähköpostiosoite kutsun toimittamista varten uuden omistajan oikeuden kirjaamiseen saakka

• Tämän jälkeen yhteystiedot (mm. sähköposti) saa osakehuoneistorekisteristä

• Voi olla ongelmallista, kun asunto-osakeyhtiön omistukset kirjautuvat eri aikoina → Esitetty muutosta: osakeluettelon siirto olisi määräävä hetki

Omistuksen kirjaaminen - siirtymäsäännökset

• Lähtötilanne 1: osakeluetteloa ei siirretty

• Luovutukset voimassaolevan sääntelyn mukaan (AOYL 2:11, VKL 13, 14, 22 §)

• Isännöitsijä ylläpitää osakeluetteloa kuten nytkin

• Lunastus voimassaolevan sääntelyn mukaan (AOYL 2:5)– Osakkeen saaja ilmoittaa luovutuksen hallitukselle/isännöitsijälle

– hallituksen on ilmoitettava osakkeen siirtymisestä sille, jolla on oikeus lunastaa osake, kirjallisesti kahden viikon kuluessa siitä, kun osakkeen siirtymisestä on ilmoitettu hallitukselle;

– lunastusvaatimus on esitettävä yhtiölle tai yhtiön käyttäessä lunastusoikeuttaan osakkeen saajalle kuukauden kuluessa siitä, kun osakkeen siirtymisestä on ilmoitettu hallitukselle;

– Hallitus ei saa suorittaa lunastushintaa sille, jolta osake lunastetaan, ennen kuin tämä luovuttaa osakekirjan.


• Lähtötilanne 2: osakeluettelo siirretty

• Osakekirja/väliaikaistodistus mitätöidään:

– Omistajan erillisestä hakemuksesta (10 v)

– Panttauksen yhteydessä, jos panttaus halutaan rekisteriin

– Viimeistään ensimmäisen luovutuksen yhteydessä: luovutuksensaajalla velvollisuus hakea kirjaamista 2 kk:n kuluessa kauppakirjan allekirjoittamista tai omistusoikeuden siirtymisestä


• Tilanne 2 jatkuu: merkitseminen osakeluetteloon

– Omistusoikeus kirjattu + osakekirja mitätöity

– Osakeluettelomerkintä edellyttää varainsiirtoveron suorittamista (kuittia vastaan 11/2019 saakka)

– Lunastusmenettely nyt VPL 9 §:n mukaisesti eli määräaika hallituksen lunastusilmoitukselle ja lunastusoikeuden käyttämiselle lasketaan siitä, kun hallitus saanut osakehuoneistorekisteristä ilmoituksen osakkeen siirrosta.


• Jos yhtiöllä vanha vaihdannanrajoituslauseke: – Etuostolauseke

• Mahdollinen ennen v. 1992 perustetuissa yhtiöissä

• Yhtiöllä tai osakkaalla oikeus ostaa osakkeet niiden nykyiseltä omistajalta jo ennen suunniteltua luovutusta

– Suostumuslauseke• Mahdollinen ennen v. 1992 perustetuissa yhtiöissä

• Osakkeiden luovuttamiseen pitää saada yhtiön suostumus

– Vanha lunastuslauseke

→omistusoikeuden siirto merkitään osakeluetteloon vasta hallituksen ilmoituksesta -> ei määräaikaa

– Merkitään väliaikaisesti tieto osakkeen luovutuksesta ja vaihdannanrajoituslausekkeesta

Osakekirjan mitätöinti

Mitätöinti edellyttää, että esitetään:• osakekirja, johon osakkeenomistaja on merkitty osakeluettelon mukaiseksi

osakkeenomistajaksi; tai

• osakekirja ja selvitys katkeamattomasta luovutusketjusta alkaen viimeisestä osakeluetteloon merkitystä osakkeenomistajasta; tai

• muu selvitys joka osoittaa hakijan omistusoikeuden (esim. hallituksen selvitys, jos ei ole annettu osakekirjaa tai väliaikaistodistusta)


11.5.2019 131.12.2032

Kuva: Pixabay

Osakeluettelon siirto alkaaOmistusoikeuden kirjaamista haettava

viimeistään 10 v kuluessa osakeluettelon siirrosta


11.5.2019 131.12.2032

Kuva: Pixabay

Osakeluettelo ei siirretty + osakekirja paperinen

→Luovutusta ja panttausta sääntelevät AOYL 2:11, VKL

13, 14 ja 22 §→Lunastusmenettely: nyk. AOYL 2:5.2, 4 ja 5 kohdat

sekä AOYL 2:5.5→Osakeoikeuksien

käyttäminen nykyisen AOYL 2:2:n mukaisesti

(saantoselvitys riittää)


11.5.2019 131.12.2032

Kuva: Pixabay

Osakeluettelo siirretty, mutta osakekirja edelleen paperinen→Luovutus ja panttaus AYOL

2:11, VKL 13, 14 ja 22 §→VpL 7 §: Ostajalla

kirjaamisvelvollisuus, osakekirja mitätöidään, osake siirtyy HTL:n

piiriin→VpL 8 §: Osakeoikeudet

määräytyvät 1. siirtoon saakka nyk. AOYL:n mukaan

→VpL 9 §: lunastusmenettely 1. siirrossa ensi kertaa muutetun

ASOYL:n mukaan


11.5.2019 131.12.2032

Kuva: Pixabay

Osakeluettelo siirretty + sähköinen

omistajamerkintä→Luovutus HTL 5 §:n

mukaan→Ostajalla interssi hakea kirjaus, jotta voi käyttää osakeoikeuksiaan: AOYL 2:2 (osakeluettelo- tai

osakehuoneistorekisteri-merkintä)


11.5.2019 131.12.2032

Kuva: Pixabay

AsOy RS-menettelyssä:Jos osakeluettelo siirretty ja omistus kirjattu ennen RS-menettelyn alkamista, sovelletaan muutettua AsKL 2: 6a:• Osakkeen omistukset, panttaukset ja rajoitukset

kirjataan osakehuoneistorekisteriin turva-asiakirjojen säilyttäjän (RS-pankin) ilmoituksesta

Muutokset osakeryhmissä

• Kun osakeryhmiä muutetaan (yhdistetään, jaetaan, lisätään kokonaan uusia, esim. otetaan ullakkohuoneisto asuinkäyttöön) yhtiöjärjestyksen muutoksen kautta– PRH rekisteröi yj:n muutoksen

– tieto uusista osakesarjoista tulee kaupparekisteristä osakehuoneistorekisteriin, omistajatieto ”tyhjä”

• Tämän vuoksi yhtiön ilmoitettava tieto osakkaista MML:lle

• Ennen 1.1.2019 perustettu KKOy -> mahdollisuus liittyä osakehuoneistorekisteriin– Tehtävä yhtiöjärjestyksen muutos

• Määräys osakkeiden kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin

– Yhtiöjärjestyksen muutos ilmoitetaan sähköisesti kaupparekisteriin

– Osakeluettelon tiedot ilmoitetaan Maanmittauslaitokselle

• Yhtiö siirtyy huoneistotietojärjestelmän piiriin

• Osakeluettelon ylläpito siirtyy Maanmittauslaitokselle ja yhtiön osake on osakehuoneistorekisterin kirjaamisen piirissä

• Osakkeen omistus kirjataan kuten vanhassa AsOy:ssä

Vanhat kiinteistöosakeyhtiöt

Kysymyksiä?

Documents

ASREK-info isännöitsijöille · • Isännöitsijäntodistus tarvitaan jatkossakin –uutena tietosisältönä tieto yhtiön ja osakeryhmän kuulumisesta osakehuoneistorekisteriin