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Tre milioni di case vacanza, ma il mercato resta riflessivo

Il 2010 è stato per il turismo nel nostro paese unanno senza dubbio positivo, come testimoniato,tra lʼaltro, dal notevole aumento delle presenzedei visitatori nei luoghi dʼarte. Secondo lʼosser-vatorio immobiliare di Nomisma, forse la princi-pale società italiana di studi economici, si trattadi segnali che non paiono essersi attenuati neiprimi mesi di questʼanno e che potranno addirit-tura irrobustirsi se, come pare, il Governo riusciràfinalmente a dare seguito al controverso pianodi valorizzazione del settore, in cui si inseriscelʼintroduzione di incentivi di tipo fiscale, ammini-strativo e finanziario nelle località definite ad altavocazione turistica dalle Regioni.Che il turismo rappresenti per lʼItalia un giaci-mento di valore inestimabile risulta dʼaltrondeconfermato dal contributo garantito dal compar-to, tanto alla produzione quanto al livello occu-pazionale.Ai risultati economici del settore turistico con-corre in modo rilevante, fra i diversi fattori dellaproduzione, la “componente immobiliare”. Il lega-me tra i comparti si articola in tre diversi ambiti:1) le seconde case di vacanza, che possonoessere stimate nella misura di 3 milioni, di cui cir-ca il 50% ubicate in località a caratterizzazioneturistica; 2) le strutture immobiliari per lʼospitali-tà (alberghi, campeggi, bed and breakfast ecc),che risultano oltre 140 mila; 3) il territorio, com-prendendo i beni culturali e ambientali, che rap-presentano uno dei più importanti driver delladomanda turistica, nonché lʼarmatura infrastrut-

turale per lʼaccessibilità dei luoghi (porti, aeropor-ti, ferrovie, strade, parcheggi, metropolitane ecc.).Il favorevole quadro congiunturale sopra deli-neato non sembra però trovare riscontro nelledinamiche del mercato immobiliare delle locali-tà turistiche. Dopo lʼeclatante espansione di livel-li di attività e prezzi che ha caratterizzato granparte dello scorso decennio, ha infatti avuto ini-zio una fase di ripiegamento che non pare esser-si ancora del tutto esaurita.Analogamente a quanto accaduto in corrispon-denza dei mercati metropolitani, nel corso del2010 si è registrata una lieve ripresa dellʼattivitàtransattiva anche nel campione di località turi-stiche monitorate. Si conferma, per contro, anco-ra piuttosto problematica la situazione sul ver-sante locativo, la cui esposizione alla fragilità del-la situazione economica del paese risulta, se pos-sibile, più marcata.La tendenza riflessiva non sembra, in questocaso, essersi ancora arrestata, anche se la rile-vanza della componente non intermediata, asso-ciata allʼelusività di una parte significativa degliaccordi, riducono lʼaffidabilità delle evidenze delmonitoraggio.Il quadro sin qui delineato non sembra destina-to a subire sostanziali alterazioni nel corso deiprossimi 12 mesi.A giudizio degli operatori immobiliari interpellatidagli analisti di Nomisma per la ricerca, la fasedi assestamento si protrarrà per tutto il 2011, conresiduali arretramenti dei valori, a fronte di unʼat-tività transattiva che si manterrà sui livelli del-lʼultimo biennio. Non si prospettano rimbalzi, dun-que, anche se la ridotta esposizione alle dina-miche creditizie, alla luce delle strategie alloca-tive del sistema bancario, pone lʼimmobiliare turi-stico in una posizione di maggiore vantaggio,rispetto ai mercati urbani, sulla via del parzialerecupero dei livelli di attività toccati nella prece-dente fase espansiva.

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Un condomino che si candida come amministratore puòvotare a favore della propria elezione? E nel caso parteci-pi allʼassemblea munito di una o più deleghe, può votareper sé e per conto dei condomini che rappresenta? Cor-rado Sforza Fogliani, presidente Confedilizia, risponde al duplice quesito basan-dosi sulla lettura di diverse sentenze della Cassazione sul-lʼargomento. Dalle quali si evince che in capo al condomi-no che si proponga come amministratore del suo stabilepuò ravvisarsi una situazione di conflitto dʼinteressi, cheinvece non può estendersi al rappresentato se non a deter-minate condizioni. La Suprema Corte n. 22234 del 25.11.ʼ04 ha infatti defini-to “confliggente” il condomino chiamato a esprimersi sullasua nomina ad amministratore, aggiungendo però che qua-lora egli sia stato delegato da altro condomino a esprime-re il voto in assemblea, “la situazione di conflitto che lo

riguarda non è estensibile al rappresentato aprioristica-mente”, ma soltanto se si accerta che il delegante non eraa conoscenza di tale situazione. Questo in quanto – hanno precisato i giudici – in caso con-trario si deve “presumere che il delegante, nel conferire ilmandato, abbia valutato anche il proprio interesse qualecomponente della collettività e lʼabbia ritenuto conforme aquello portato dal delegato”. Ciò posto – e consideratoanche che, in caso di conflitto di interessi tra condomino econdominio, è applicabile quanto previsto quanto previstoin tema di società per azioni e, in particolare, “dallʼart. 2373cod. civ.”, che “inibisce il diritto di voto al socio in conflittodi interesse con la società” (cfr. Cass. sent. n. 10683 del22.7.ʼ02) – deve ritenersi, dunque, che mentre un condo-mino che si candida come amministratore non può votareper sé stesso, può invece farlo in qualità di delegato da altricondomini

Quando un condomino vuol fare lʼamministratore


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