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INDCEINDCEINDCEINDCE
1. OBJETIVOS .......................................................................................................................... 12. INTRODUO ...................................................................................................................... 2
3. CONCEITOS BSICOS .......................................................................................................... 4
4. CONSIDERAES DA NBR 14.653 ..................................................................................... 12
5. MTODOS DE AVALIAO ................................................................................................ 26
5.1 MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ........................................... 27
5.2 MTODO DA RENDA ......................................................................................................... 28
5.3 MTODO EVOLUTIVO ....................................................................................................... 30
6. AVALIAO DE IMVEIS RURAIS ...................................................................................... 31
7. AVALIAO DE TERRA NUA .............................................................................................. 337.1 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS .................................................................. 34
7.2 SITUAO ......................................................................................................................... 46
7.3 FATORES DE HOMOGENEIZAO ..................................................................................... 47
7.3.1 FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO ............................................................... 47
7.3.2 FATORES DE SITUAO ................................................................................................... 53
7.3.3 FATORES DE HOMOGENEIZAO CONJUGADOS PARA CLASSE DE CAPACIDADE DE
USO E SITUAO ............................................................................................................. 54
7.4 PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL ............................................................. 58
7.5 VISTORIA IMVEL AVALIANDO E AMOSTRAS .................................................................. 597.6 HOMOGENEIZAO .......................................................................................................... 60
7.6.1 NOTA AGRONMICA (NA) .............................................................................................. 62
7.6.2 DETERMINAO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES .......................................................... 63
7.6.3 FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA) .......................................................................... 64
7.6.4 VALOR DA TERRA NUA (VTN) .......................................................................................... 65
7.6.5 VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO) ...................................................... 66
7.7 SANEAMENTO AMOSTRAL ............................................................................................... 68
7.7.1 CRITRIO DA MDIA ARITMTICA ................................................................................... 69
7.7.2 CRITRIO DO DESVIO PADRO ........................................................................................ 70
7.7.3 CRITRIO DE CHAUVENET ............................................................................................... 71
7.7.4 CRITRIO DE ARLEY ......................................................................................................... 72
7.8 VALOR DA TERRA NUA DO IMVEL AVALIANDO ............................................................. 74
7.9 INTERVALO DE CONFIANA E CAMPO DE ARBTRIO ........................................................ 75
8. AVALIAO DE BENFEITORIAS ......................................................................................... 78
9. AVALIAO DE CULTURAS ................................................................................................ 79
9.1 AVALIAO DE CULTURAS DOMSTICAS ......................................................................... 80
9.2 AVALIAO CULTURAS COMERCIAIS................................................................................ 80
9.3 AVALIAO DE PASTAGENS.............................................................................................. 84
10. AVALIAO CONSTRUES E EDIFICAES RURAIS ........................................................ 87
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11. AVALIAO DE MQUINAS E IMPLEMENTOS .................................................................. 93
12. AVALIAO DE SEMOVENTES........................................................................................... 95
13. AVALIAO DE MATAS NATURAIS ................................................................................... 96
14. VALOR TOTAL DO IMVEL RURAL .................................................................................... 9815. BIBLIOGRAFIA ................................................................................................................. 100
INDCEINDCEINDCEINDCEDEDEDEDEEQUAESEQUAESEQUAESEQUAES
EQUAO 1:MTODO DA RENDA..................................................................................................... 29
EQUAO 2:RENDA LQUIDA........................................................................................................... 29
EQUAO 3:ORDEM DE IMPORTNCIA DOS FATORES DE SUBCLASSE........................................................ 50
EQUAO 4:NOTA AGRONMICA (NA) ............................................................................................ 63EQUAO 5:LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAO I .......................................... 64
EQUAO 6:LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAO IIOU III ................................ 64
EQUAO 7:VALOR DA TERRA NUA (VTN) ......................................................................................... 66
EQUAO 8:VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO) ................................................................. 67
EQUAO 9:MDIA ARITMTICA...................................................................................................... 69
EQUAO 10:DESVIOPADRO........................................................................................................ 69
EQUAO 11:LIMITES NO CRITRIO DA MDIA.................................................................................... 69
EQUAO 12:LIMITES NO CRITRIO DO DESVIOPADRO....................................................................... 70
EQUAO 13:D/S CRITRIO DE CHAUVENET....................................................................................... 71EQUAO 14:R DO CRITRIO DE ARLEY.............................................................................................. 72
EQUAO 15:VALOR DA TERRA NUA DA PROPRIEDADE AVALIANDA......................................................... 75
EQUAO 16:INTERVALO DE CONFIANA (IC) .................................................................................... 75
EQUAO 17:CAMPO DE ARBTRIO (CA) ........................................................................................... 77
EQUAO 18:CULTURAS DOMSTICAS.............................................................................................. 80
EQUAO 19:VALOR ECONMICO (VE) ............................................................................................ 81
EQUAO 20:RECEITA LQUIDA (RL) ................................................................................................. 82
EQUAO 21:FATOR DE ATUALIZAO (FA),PARA SRIE DE PAGAMENTOS CONSTANTES (OU UNIFORMES) ..... 82
EQUAO 22:FATOR DE ATUALIZAO (FA),PARA SRIE DE PAGAMENTOS NICOS.................................... 82EQUAO 23: VALOR ECONMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAO PARA SRIE DE PAGAMENTOS
CONSTANTES (OU UNIFORMES) ...................................................................................... 83
EQUAO 24: VALOR ECONMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAO PARA SRIE DE PAGAMENTOS
NICOS..................................................................................................................... 83
EQUAO 25:VALOR CULTURA,NORMA NBR8.799 .......................................................................... 83
EQUAO 26:VALOR DAS PASTAGENS............................................................................................... 85
EQUAO 27:VALOR DAS BENFEITORIAS NO REPRODUTIVAS................................................................ 88
EQUAO 28:FATOR DE DEPRECIAO.............................................................................................. 89
EQUAO 29:DEPRECIAO MQUINAS E IMPLEMENTOS..................................................................... 94
EQUAO 30:VOLUME DE MADEIRA................................................................................................. 96
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EQUAO 31:VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA..................................................................... 98
EQUAO 32:VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA,DESCONTADO O PASSIVO................................... 99
INDCEINDCEINDCEINDCEFIGURASFIGURASFIGURASFIGURAS
FIGURA 1COMPOSIO DE UM IMVEL RURAL.................................................................................. 32
FIGURA 2CRITRIOS EMPREGADOS PARA AVALIAO DE IMVEL RURAL................................................. 33
FIGURA 3:SISTEMA DE CLASSIFICAO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO.............................................. 34
FIGURA 4RESUMO DA VARIAO DO TIPO E DA INTENSIDADE MXIMA DE UTILIZAO DA TERRA SEM RISCO
DE EROSO ACELERADA EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO,RETIRADO DE KOZMA
(1984) ......................................................................................................................... 45
FIGURA 5:EXEMPLO DE CLASSIFICAO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO............................................. 46FIGURA 6:ESTRUTURA DE RELAO ENTRE IMVEL PARADIGMA E ELEMENTOS AMOSTRAIS........................... 67
INDCEINDCEINDCEINDCEDEDEDEDETABELASTABELASTABELASTABELAS
TABELA 1CLASSIFICAO DOS LAUDOS DE AVALIAO QUANTO FUNDAMENTAO................................ 19
TABELA 2 PONTUAO PARA FINS DE CLASSIFICAO DAS AVALIAES QUANTO AO GRAU DE
FUNDAMENTAO......................................................................................................... 20
TABELA 3 GRAU DE PRECISO DA ESTIMATIVA DE VALOR NO CAOS DE UTILIZAO DO MTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO................................................................... 22
TABELA 4FATORES PARA CLASSIFICAO DOS SOLOS.......................................................................... 44
TABELA 5CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO
SOLO........................................................................................................................... 48
TABELA 6CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO
SOLO........................................................................................................................... 49
TABELA 7VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VRIOS
AUTORES. .................................................................................................................... 49
TABELA 8FATORES LIMITANTES CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SUAS SUBDIVISES. ............................... 51
TABELA 9 VALORES MDIOS PERCENTUAIS EM FUNO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E
LIMITAES DO SOLO. .................................................................................................... 52
TABELA 10ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAO E VIABILIDADE DE CIRCULAO. ............... 53
TABELA 11SITUAO DO IMVEL EM RELAO LOCALIZAO E ACESSO.............................................. 54
TABELA 12FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CLASSE
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO KOZMA ....................................................... 55
TABELA 13FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CLASSE
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO FRANA ...................................................... 56
TABELA 14FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS SEGUNDO A CLASSE
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO SEGUNDO O INCRA ...................................................... 56
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TABELA 15FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS CONSIDERANDO A CLASSE DE
CAPACIDADE DE USO E SITUAO...................................................................................... 57
TABELA 16FATORES DE PONDERAO NA OBTENO DO VALOR DAS TERRAS RSTICAS CONSIDERANDO A
CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAO,SEGUNDO FRANA(1983). ............. 57TABELA 17:MODELO DE UM QUADRO RESUMO PARA O SANEAMENTO..................................................... 68
TABELA 18D/S CRTICO DO CRITRIO DE CHAUVENET......................................................................... 71
TABELA 19NVEL DE ................................................................................................................. 73
TABELA 20CRITRIO DE ARLEY RCRTICO.................................................................................... 73
TABELA 21VALORES DO PERCENTIL DA DISTRIBUIO DE STUDENT....................................................... 76
TABELA 22COEFICIENTES DE DEPRECIAO PARA PASTAGENS.............................................................. 86
TABELA 23COEFICIENTES DE DEPRECIAO PARA CONSTRUES RURAIS................................................ 89
TABELA 24RAZO DE DEPRECIAO EM FUNO DO TIPO DE CONSTRUO............................................ 89
TABELA 25FATORES DE DEPRECIAO EM FUNO DO TIPO DE CONSTRUO E DA IDADE........................ 90TABELA 26COEFICIENTES DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL........................................................... 92
TABELA 27COEFICIENTES DE DEPRECIAO FSICA E FUNCIONAL........................................................... 93
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ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS
OBJETIVOS
1
1. A aaliao de propriedades rrais matria altamente especialiada, qe eige
conhecimentos pormenoriados, qer no campo das atiidades agropecrias, qer no
campo da engenharia de aaliaes. Desta forma se fa necessrio, qe o aaliador tenha
conhecimento das tcnicas das cincias agrrias (Agronomia, Florestal, Zootecnia e otras) e
da matemtica, alm dos conhecimentos gerais do mercado imobilirio rral, para a
eeco da aaliao de m imel rral.Este teto tem como objetio primordial, apresentar aos profissionais de engenharia
agronmica, agrnomos e florestais, os conceitos tericos bsicos, tiliados na eeco da
Engenharia de Aaliaes aplicada a Imeis Rrais. Tambm tem o intito de facilitar e
difndir os conhecimentos j pblicados por diersos profissionais, trabalhos estes qe se
encontram alsos por todo o pas, a fim de qe os aaliadores tenham cada e mais
segrana na determinao de jstos alores, os mais primos da perfeio.
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ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS
INTRODUO
2
2. O campo de aaliaes de imeis rrais asto e necessita de profissionais
habilitados e dispostos a trabalhar. Normalmente os mais habilitados so os Engenheiros
Agrnomos, Agrnomos e Florestais, mas emos tambm mitos Engenheiros Ciis,
Agrimensores e Corretores trabalhando na rea, mesmo qe sem a deida habilitao.
A aaliao de imeis consiste na determinao tcnica do alor de m bem o de
ses rendimentos, graames, frtos, direitos, segros, o de m empreendimento, para madata e m lgar determinado. (Glossrio de Terminologia do IBAPESP).
No entanto, importante entender qe o alor o o resltado final de ma aaliao,
qe na maioria das ees enole pesqisas indas das mais simples as mais compleas,
sobre diersos temas distintos, depende de m mercado lire, onde a oferta e a procra so
os fatores principais e qe jstificam os resltados.
, ,
. , , ,
, , . (FE)
Para ma melhor compreenso dos efeitos do mercado, normalmente obserase qe
qanto menor for oferta de m imel, o qanto maior for sa procra, maior ser se
alor de mercado, pois esse ser m imel raro. Em contrapartida, para qe o alor de
mercado do imel esteja abaio de m sposto alor real, menor do qe o bem realmente
ale, implica qe a oferta est em alta o a procra peqena.
Para qe m imel seja considerado como rral, no basta qe se site em rea rral
o no rbana, inclsie ele pode estar localiado em rea rbana, mas sim qe seja
eplorado com finalidades rrais, como: prodo de gros e frtos, criao de animais,
prodo de madeira, etc., o seja, so reas onde a melhor alternatia de eplorao
econmica qalqer ma das atiidades agropecrias eistentes.
No mbito da aaliao de bens imeis, fase necessrio entender tambm, qe
alm do terreno (o terra na), eistem as benfeitorias, qe consistem em qalqer
melhoramento concedido pelo homem, qe no pode ser retirado o remoido, sem sofrer
algm tipo de dano o fratra. Alm disto, tambm podem ser objeto de aaliao nm
imel rral: as mqinas e eqipamentos, os eclos, os semoentes, as florestas natias e
os prodtos diersos.
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ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS
INTRODUO
3
Assim sendo, a aaliao de m imel rral enole mito componentes de ma
propriedade, onde cada m pode demandar conhecimentos especficos e procedimentos
matemticos distintos, gerando ma grande compleidade ao trabalho de aaliao.
LIMA (2002) descree mito bem a compleidade destes atribtos, citando meemplo, em qe m elemento de pesqisa chega a ter se alor final formado por at oito
atribtos, como: rea; localiao; cltras; recrsos natrais; constres; terras; rebanhos
e oferta.
A metodologia indicada para a aaliao de imeis rrais recomenda decompor a
aaliao das propriedades rrais em pelo menos dois elementos distintos: benfeitorias e
terra na.
Na aaliao das benfeitorias, comm separar os componentes reprodtios
(cltras comerciais o domsticas) e no reprodtios (edificaes, obras e melhorias da
terra, entre otros). Tambm no dee ser esqecido de comptar a tilidade eobsolescncia do item aaliado no momento da alorao deste bem, qe ser representado
na eqao matemtica pelo coeficiente de depreciao, no caso das edificaes
depreciao fsica e fncional.
Entretanto, alm destas caractersticas intrnsecas das propriedades rrais citadas, o
alor das mesmas tambm inflenciado por fatores eternos, principalmente relacionados
aos acontecimentos do mercado agropecrio em qe est inserida a nidade de prodo
aaliada.
LIMA (2002) relata qe para entender o significado destas inflncias eternas
essencial qe o aaliador rral compreenda a dependncia do alor das terras rrais naeconomia agrcola. Tratase de ma erdade de mercado qe o alor das terras tende a
incrementar em tempos de preos de commodites eleados e decrescer qando estas
commodites baiam de preo, assnto comproado inclsie em diersos estdos.
Nos ltimos 50 anos srgiram s primeiras normas de aaliaes de imeis, sempre
organiadas por entidades pblicas e/o instittos oltados para a engenharia de aaliaes.
Todos foram trabalhos de grande importncia, qe ganharam relencia a partir da dcada
de 60, poca do grande srto de desapropriaes, qe se estende at a dcada de 70.
Atalmente a norma brasileira de aaliaes de imeis igente a NBR 14.653, qe
isa consolidar os conceitos, mtodos e procedimentos gerais para os serios tcnicos de
aaliaes de bens. Esta norma diidida em diersas partes, Parte 1 Procedimentos
Gerais e Parte 3 Imeis Rrais consideradas como bsicas para o trabalho na rea.
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ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS
CONCEITOSBSICOS
4
3. Entendese por aaliao o conjnto de operaes com as qais se podem somar jo
sobre o alor de m bem, e, no caso especfico de bens imeis, sobre o jsto alor de ma
propriedade o de m direito a ela relatio.
Para mitos atores o processo aaliatrio tem por objetio fiar o alor de troca das
coisas endeis o o qe se mede pela qantidade de otros bens qe, nma economia de
trocas, poderia ser obtido por m bem da propriedade aalianda. o poder de aqisio qepode ser comparado com qalqer mercadoria, porm mais cmodo medilo em termos
monetrios. Neste caso obtendo o preo do prodto, isto , o alor da troca, epresso em
somas monetrias.
A ideia de alor est intimamente ligada ideia de tilidade, o seja, s tem alor
aqilo qe til. Na teoria econmica, conceitase tilidade como a capacidade qe
possem certos bens de satisfaer ma necessidade, e, mais, para qe ma coisa seja
considerada til, necessria a ocorrncia de trs condies:
eistncia de algma relao entre as qalidades dessa coisa e anecessidade o desejo;
conhecimento desta relao; possibilidade dela (relao) ser tiliada.
A ideia de alor remonta aos mais elhos costmes de troca, desde o escambo de bens
entre os primeiros homens. E ainda hoje, estes parmetros etstos so determinantes para
estabelecer o alor das coisas.
O alor dos objetos no mecanismo de trocas sempre foi reglado por trs conceitos:
tilidade; raridade; trabalho em consegilo.
CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resme o processo aaliatrio nos
segintes termos:
D , ,
: A . , ,
. , . D
.
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ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS
CONCEITOSBSICOS
5
A NBR 14.6531:2001 estabelece no item 3, qe para os efeitos desta norma, aplicam
se as segintes definies, dentre elas a definio de aaliao de bens, qe :
3.5 A : A ,
, , ,
,
, , .
A dificldade de se obter ma definio nica e precisa para o qe enha a ser alor,
foi responsel pelo srgimento de das escolas o correntes niersais sobre o qe se
entende por alor:
Escola Unialente: defende qe o alor de m determinado bem nico,nm dado momento, qalqer qe seja a finalidade da aaliao;
Escola Plralista: defende o princpio de qe conceitao de alor podemdar, de acordo com a finalidade de sa determinao.
Segndo PELLEGRINO (1983), os adeptos da escola o corrente plralista conferem ao
alor m carter etremamente sbjetio, sjeito as mais diersas ariaes, em fno dos
mais insignificantes detalhes. Assim qe srge o alor de mercado: enal; contbil;
intrnseco, artstico; estimatio etc.
Dado a ineistncia de consenso filosfico entre alor e preo, dado qe o objetio
final do processo aaliatrio a obteno de ma soma capa de tradir, em termosmonetrios, todos os qesitos objetios e sbjetios deste processo. Distingese, portanto,
trs conceitos igalmente importantes: Preo de Mercado; Valor de Mercado e Valor
Potencial.
Preo de Mercado: o montante de dinheiro qe dee ser entrege o podeser obtido no mercado atio, sob as condies imediatas e eistentes nma
determinada data. O preo pago pela propriedade desconsidera os
motios, presses e o conhecimento.
Valor de Mercado: o preo mais alto, em termos de dinheiro, qe mapropriedade alcanaria nm mercado aberto e competitio, sob todas as
condies necessrias a ma enda jsta, na qal o comprador e o
endedor procederiam de forma prdente, com todos os conhecimentos
indispenseis, assmindo qe o preo no seria afetado por estmlos
indeidos.
Valor Potencial: representado pela capacidade qe o imel possi deprodir renda mima.
Segndo PELLEGRINO (1983), a diferena entre preo e alor de mercado, qe, nmdado momento o alor significa o qe a propriedade ale, enqanto o preo epressa a
qantia pela qal ele pode ser endido.
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CONCEITOSBSICOS
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O alor potencial tiliado em aaliao, para mostrar se, em face do alor potencial,
m negcio imobilirio oferece atratios para a aplicao do capital.
Embora a lei refirase a preo de mercado, o termo tcnico mais adeqado alor de
mercado, conforme definido pelo item 3.44 da NBR 14.6531:2001:
3.44 Valor de mercado: qantia mais proel pela qal se negociaria
olntariamente e conscientemente m bem, nma data referncia,
dentro das condies de mercado igentes.
Esse alor no necessariamente o preo pelo qal este bem ser transacionado o
ofertado, pois o alor de mercado m processo matemtico e/o estatstico de
modelagem de dados, qe so obtidos atras de coleta de informaes sobre os preos
pelos qais imeis com caractersticas semelhantes foram negociados o esto sendo
ofertados. Portanto, preo e alor so conceitos distintos. Enqanto o alor de mercado se
refere ao alor mais proel de m bem, o preo reflete a qantia monetria pela qal o
bem est sendo transacionado. (PELLI NETO, 2005).
Segindo o disposto na legislao, considerase jsta a indeniao qe reflita o preo
atal de mercado do imel em sa totalidade, a incldas as terras e acesses natrais,
matas e florestas e as benfeitorias indenieis obseradas os segintes aspectos:
Lei n 8.629, de 25 de feereiro de 1993.
I localiao do imel;II aptido agrcola;
III dimenso do imel;
IV rea ocpada e ancianidade das posses;
V fncionalidade, tempo de so e estado de conserao das benfeitorias.
2o Integram o preo da terra as florestas natrais, matas natias e
qalqer otro tipo de egetao natral, no podendo o preo aprado
sperar, em qalqer hiptese, o preo de mercado do imel.
Segndo Demtrio (1991) do ponto de ista jrdico, terra (o "bemderai") pode ser
conceitada como qalqer poro da sperfcie terrestre sobre o qal podem ser eercidos
os direitos de propriedade qe diem respeito no somente rea da sperfcie, mas
tambm a coisas tais como a cobertra egetal natral, as constres e otras benfeitorias
feitas pelo homem e aqeles objetos qe jaem acima o abaio da sperfcie, tais como
plantaes e pedreiras, por eemplo.
O conceito econmico de terra, segndo BARLOWE (1972) mito amplo abrangendo
o somatrio dos recrsos natrais e daqeles criados pelo homem, sobre os qais a
possesso de qalqer poro da sperfcie terrestre permite controle. Sbdiidese a terracomo: espao, natrea, fator de prodo, bem de consmo, sitao, propriedade e
capital, cjas definies so:
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CONCEITOSBSICOS
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Terra como espao: espao cbico (jaidas minerais) e espao acima dasperfcie (constres e eploraes agrcolas);
Terra como natrea: ambiente natral determinado pelas condiesclimticas, topogrficas e edficas;
Terra como fator de prodo: fonte natral de alimentos, fibras, materiaisde constro, minerais e otras matrias primas tiliadas na sociedade
moderna. Est estreitamente ligado ao conceito de terra como "bemde
consmo";
Terra como sitao: modernamente, grande importncia atribda aoconceito de terra como sitao, isto , sa localiao em relao: ao
mercado consmidor, ias de acesso e otros aspectos socioeconmicos.
Em Percia e Aaliao de Engenharia aplicada a Imel Rral a sitao do
imel aparece, em escala de grandea, logo aps a capacidade de so, naestimatia do alor das terras;
Terra como propriedade: tem conotao com os direitos eresponsabilidades qe indidos o grpos eercem sobre a posse e so
da terra.
Os imeis de destinao rral so aqeles cja melhor alternatia econmica de
eplorao realiada pela atiidade agrcola, pecria, etratia egetal, florestal o agro
indstrial, mas no significa qe obrigatoriamente esto sitados na ona rral.
O Estatto da Terra (Lei n 4.504, de 30 / 11 / 1964), define em se artigo 4 oseginte:
Artigo 4 Para os efeitos desta Lei, definemse:
I Imel Rral, o prdio rstico, de rea contna qalqer qe seja a sa
localiao qe se destina eplorao etratia agrcola, pecria o
agroindstrial, qer atras de planos pblicos de aloriao, o qer seja,
pela iniciatia priada;
II "Propriedade Familiar", o imel rral qe, direta e pessoalmenteeplorado pelo agricltor e sa famlia, lhes absora toda a fora de trabalho,
garantindolhes a sbsistncia e o progresso social e econmico, com rea
mima fiada para cada regio e tipo de eplorao, e eentalmente
trabalho com a ajda de terceiros;
III "Mdlo Rral", a rea fiada nos termos do inciso anterior;
IV "Minifndio", o imel rral de rea e possibilidades inferiores s da
propriedade familiar;
V "Latifndio", o imel rral qe:
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ENGENHARIA DE AVALIAES APLICADAS A IMVEIS RURAIS
CONCEITOSBSICOS
8
a) eceda dimenso mima fiada na forma do artigo 46, 1, alnea "b",
desta Lei, tendose em ista as condies ecolgicas, sistemas agrcolas
regionais e o fim a qe se destine;
b) no ecedendo o limite referido na alnea anterior, e tendo rea igal osperior dimenso do mdlo de propriedade rral, seja mantido
ineplorado em relao s possibilidades fsicas, econmicas e sociais do
meio, com fins especlatios, o seja, deficiente o inadeqadamente
eplorado, de modo a edarlhe a inclso no conceito de empresa rral.
Obedecendo ao disposto na fndamentao legal, a aaliao de imeis rrais
consiste na determinao tcnica do preo de mercado do imel como m todo, estando a
incldas as terras, ses recrsos natrais e benfeitorias.
Tendo em ista este procedimento, separao do alor da terra na das benfeitorias,
qando da aaliao, normalmente, os segintes componentes so separados:
TERRAS so aaliadas em fno de sa capacidade de so, localiao eotros fatores, porm sem egetao e sem benfeitorias, dentro do
conceito de terra na;
RECURSOS NATURAIS (desde qe no tenham sido considerados jnto coma terra na) tdo aqilo qe pode ser considerado como ddia da
natrea qe se encontra sobre o solo, fiado o no a ele, o mesmo logo
abaio da sperfcie e qe possa ser etrado para ender o ser sado na
propriedade tais como: matas e capoeiras (madeira e lenha), pedreiras e
cascalheiras, jaidas diersas, nascentes e qedas d'ga;
BENFEITORIAS PRODUTIVAS (capital fndirio prodtio) abrangem todasas inoaes introdidas no imel rral capaes de proporcionar
rendimentos, orindos da enda de ses prodtos: reflorestamentos,
pastos cltiados o melhorados, cltras permanentes (cafeais, pomares
etc.);
BENFEITORIAS NO PRODUTIVAS (capital fndirio ailiar) abrangemtodas as inoaes introdidas no imel rral qe no proporcionamrendimentos prprios, embora contribam para o ito das eploraes.
o caso das edificaes em geral (casas, galpes, estblos, pocilgas, crrais
e otras) e dos chamados melhoramentos fndirios (trabalhos de
conserao do solo, sistemas de irrigao e drenagem, ades e otros
trabalhos de efeito permanente o prolongado, efetados no prprio
solo);
SEMOVENTES (capital de eplorao fio, io) animais de lide e ailiarese os prodtores (o de rendimento);
MOTORES, MQUINAS E IMPLEMENTOS abrangem eclos, tratores,mqinas de benefcio, conjnto motobomba, arados, grades,
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ferramentas e tenslios, arreios, mobilirio e otros (capital de eplorao
fio, inanimado);
PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS inclem os prodtos adqiridos nocomrcio (sementes, mdas, fertiliantes, corretios, raes, prodtosfitossanitrios, combsteis e lbrificantes) o os prodidos na
propriedade e ainda no endidos como colheitas pendentes o
armaenadas, sementes, estrme e otros (capital de eplorao
circlante).
A determinao do alor da riqea mineral no ser inclda no alor de propriedade
rral neste trabalho, por ser matria estranha aos profissionais das cincias agrrias, e sim
especfica do Engenheiro de Minas, Gelogo entre otros.
No entanto, o alor destas jaidas dee o no ser incldo no alor das propriedadesdependendo dentre otros fatores, da eistncia de alar de eplorao, qer seja de
pesqisa o lara.
Conforme dito acima, deese separar a terra na das otras benfeitorias eistentes na
propriedade para faer a aaliao deste imel rral, assim importante definir o qe
terra na, mas o qe emos no h consenso sobre a definio de terra na, como se pode
er a segir.
O INCRA, na sa antiga Instro Normatia 08/93, em se Aneo II, item 4.1,
apresentaa o seginte conceito de terra na:
"C ,
43, , 64 C C.
Entendese, portanto por acesses natrais tdo o qe se encontrar incorporado a
terra sem a intereno do proprietrio, o seja, so os elementos natrais eistentes na
terra, como as reas de egetao natia, rios, etc.
O antigo Cdigo Ciil apresentaa a seginte definio:
Artigo 43 So bens imeis;
Inciso I: "O solo com a sa sperfcie, os ses acessrios e adjacncias
natrais, compreendendo as rores e frtos pendentes, o espao areo e o
sbsolo.
Artigo 64 No se consideram benfeitorias os melhoramentos sobreindos
coisa sem a intereno do proprietrio, possidor o detentor.
Analisando os citados artigos, eremos qe primeiro define bem imel e o segndo,
de forma no mito clara, define benfeitoria.
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Com a entrada em igor do noo Cdigo Ciil (Lei n 10.406, de 10 de janeiro de 2002)
hoe mdanas nos artigos e definies sobre o qe so bens imeis e benfeitorias, qe
se encontram transcritos abaio:
Artigo 79. So bens imeis o solo e tdo qanto se lhe incorporar natral o
artificialmente.
Artigo 96. As benfeitorias podem ser olptrias, teis o necessrias.
1o So olptrias as de mero deleite o recreio, qe no amentam o so
habital do bem, ainda qe o tornem mais agradel, o sejam, de eleado
alor.
2o So teis as qe amentam o facilitam o so do bem.
3o So necessrias as qe tm por fim conserar o bem o eitar qe se
deteriore.
Artigo 97. No se consideram benfeitorias os melhoramentos o acrscimos
sobreindos ao bem sem a intereno do proprietrio, possidor o detentor.
Notem qe os conceitos se alteraram m poco, mas qe ainda possem o mesmo
significado, principalmente se nos atier aos artigos 79 e 97 para definir o conceito de terra
na.
A Constitio Federal, no se artigo 184 di qe os imeis desapropriados sero
indeniados em ttlos da dida agrria e as benfeitorias teis e necessrias em dinheiro,mas em nenhm momento se refere definio de terra na. Podese dedir qe eclindo
as benfeitorias teis necessrias todo o restante terra na.
O Estatto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhm momento deiam claro
o conceito de terra na, mas a medida proisria 199734, de 13 de janeiro de 2000, qe
altero algns artigos destas leis, di o seginte:
Art. 3 Os artigos 2, 6, 7, 11, 12, 17 e 18 da Lei n. 8.629, de 25 de
feereiro de 1993, passam a igorar com as segintes alteraes:
Art. 12 Considerase jsta a indeniao qe reflita o preo atal de mercadodo imel em sa totalidade, a incldas as terras e acesses natrais, matas e
florestas e as benfeitorias indenieis obseradas os segintes aspectos:
I localiao do imel;
II aptido agrcola;
III dimenso do imel;
IV rea ocpada e ancianidade das posses;
V fncionalidade, tempo de so e estado de conserao das benfeitorias.
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1 Verificado o preo atal de mercado da totalidade do imel,
procederse dedo do alor das benfeitorias indenieis a serem
pagas em dinheiro, obtendose o preo da terra a ser indeniado em TDA.
2 Integram o preo da terra as florestas natrais, matas natias eqalqer otro tipo de egetao natral, no podendo o preo aprado
sperar, em qalqer hiptese, o preo de mercado do imel.
A norma ABNT NBR 14.6533 / 2004, admite para fins de clclo de alor da terra na
a seginte condio, estabelecida pelo artigo 10.1.2:
A 10.1.2
,
.
Conclindo, recomendase qe conste no lado e/o parecer tcnico a definio de
terra na, para dirimir qaisqer didas.
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4. 14.653Para a determinao do alor de m imel rral, dee ser definido m procedimento,
onde so segidos regras e fatores. Atalmente os trabalhos de Percias e Aaliaes de
Engenharia para Imeis Rrais so normatiados pela Associao Brasileira de Normas
Tcnicas (ABNT), e esto especificados na NBR 14.653, Parte 1 Procedimentos Gerais
(2001) e Parte 3 Aaliao de Bens: Imeis Rrais (2004).
A segir destacarseo os principais aspectos da norma igente, assim como teceralgns comentrios sobre a sa aplicao prtica.
1. Objetio
1.1. Esta parte da ABNT NBR 14.6533/2004 detalha as diretries e padres
especficos de procedimentos para a aaliao de imeis rrais,
especialmente qanto a:
institio de terminologia, definies, smbolos e abreiatras;
classificao de sa natrea; descrio das atiidades bsicas;
definio da metodologia bsica;
identificao do alor de mercado o otra referncia de alor;
especificao das aaliaes;
reqisitos bsicos de lados e pareceres tcnicos de aaliao.
1.2. Esta parte da ABNT NBR 14.6533/2004 eigel em todas as
manifestaes tcnicas escritas, incladas s atiidades de Engenharia de
Aaliaes de Imeis Rrais.1.3. Esta parte da ABNT NBR 14.6353/2004 no tem a inteno de esgotar a
matria e, sempre qe for jlgado coneniente, deer ser complementada
o ataliada para atender aos ses objetios.
Atentem para o fato de qe a norma ma nanimidade, sendo inclsie mito aceita
nos tribnais, mas no imtel, conforme especificado no item 1.3, o seja, pode e dee
ser ataliada com o passar dos anos.
Relacionado ao captlo anterior norma apresenta no item 3.12 o conceito para terra
na:
3.12 : .
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Segndo especifica a norma, a terra na dee ser classificada segndo o Manal
Brasileiro para Leantamento da Capacidade de Uso da Terra III aproimao o o qe ir a
sbstitlo para fins de aaliao de imeis rrais, conforme apresentado a segir:
5.2 Classificao dos componentes dos imeis rrais
5.2.1 Terras
5.2.1.1 As terras so enqadradas segndo o Sistema de Classificao da
Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manal Brasileiro para
Leantamento da Capacidade de Uso da Terra III aproimao, o o qe
ier a sbstitlo para fins de aaliao de imeis rrais.
A segir, algns conceitos bsicos e fndamentais para o scesso do trabalho, qe seenqadram nas atiidades bsicas de aaliao de imeis rrais.
7. Atiidades Bsicas
7.1. Generalidades: recomendel qe o Engenheiro de Aaliaes
esclarea, por ocasio da contratao, aspectos essenciais para definir o
mtodo aaliatrio e eentais neis de fndamentao e preciso qe
pretende atingir, entre otros:
# finalidade: desapropriao, aqisio, arrendamento, alienao, daoem pagamento, permta, garantia, fins contbeis, segro, arrematao,
adjdicao1e otros;
# objetio: alor de mercado, de compra e enda o de arrendamento;
otros alores, tais como: alor em risco, alor patrimonial, csto de
reedio, preo de liqidao forada; indicadores de iabilidade e otros;
# prao limite preisto para a apresentao do lado;
# condies a serem tiliadas, no caso de lados de so restrito.
As atiidades bsicas correspondem s segintes etapas:
# conhecimento e reqisio de docmentao;
# istoria;
# coleta de dados;
# diagnstico do mercado;
# escolha e jstificatia dos mtodos e critrios de aaliao;
# tratamento dos dados de mercado;
# clclo do alor do imel.
1 Adjdicao: Ato pelo qal os bens penhorados ao deedor, e leados praa, o leilo, so transmitidos ao
credor eeqente, o otro deidamente habilitado, a se reqerente e para pagamento do se crdito, por preo igal ao
da aaliao, qando no hoe licitantes, o pelo alor do maior lano, qando arrematado por terceiros.
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de fndamental importncia a ateno a todas as etapas citadas para qe o trabalho
seja feito de maneira criteriosa e correta, possibilitando obter o jsto alor do imel
aaliando, assim como garantido o cmprimento da imparcialidade do Engenheiro de
Aaliaes contratado para o serio.De acordo com a norma ABNT NBR 14.6533/2004, no item 7.3, definese istoria
como:
A E A ,
,
, . A AB
B 14.6531/2004,
, ,
, 7.3.1 7.3.2.
No mesmo momento da istoria, o aaliador tem a oportnidade de leantar otras
informaes itais para a caracteriao do imel e da sa regio de inflncia, fatores
estes qe podem ser releantes para a aprao do alor da propriedade aalianda.
drante a istoria qe o aaliador dee faer ma minciosa caracteriao da regio
e do prprio imel aaliando, qe ai embasar a anlise do mercado agropecrio da regio
e qal a sa inflncia sobre o preo das terras. Otra tilidade destas informaes destina
se ao planejamento da pesqisa de elementos amostrais.
Para todos os trabalhos deese faer antecipadamente m planejamento da pesqisa,
qe permita m adeqado leantamento de dados de campo, conforme as orientaes dos
segintes itens da norma igente:
7.4 Pesqisa para estimatia do alor de mercado
7.4.1 Planejamento da pesqisa na pesqisa, o qe se pretende a
composio de ma amostra representatia de dados de mercado de imeis
com caractersticas, tanto qanto possel, semelhantes s do aaliando,
sandose toda a eidncia disponel. Esta etapa dee iniciarse pela
caracteriao e delimitao do mercado em anlise, com o alio de teoriase conceitos eistentes adindas de eperincias adqiridas pelo aaliador
sobre a formao do alor.
Na estrtra da pesqisa so eleitas as arieis qe, em princpio, so
releantes para eplicar a formao de alor e estabelecidas s spostas
relaes entre si e com a ariel dependente.
A estratgia de pesqisa referese abrangncia da amostragem e s tcnicas
a serem tiliadas na coleta e anlise dos dados, como a seleo e abordagem
de fontes de informao, bem como a escolha do tipo de anlise (qantitatia
o qalitatia) e a elaborao dos respectios instrmentos para a coleta de
dados (fichas, planilhas, roteiros de entreista, entre otros).
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7.4.2 Identificao das arieis do modelo As arieis do modelo so
identificadas como:
# ariel dependente: para a especificao correta da ariel dependente,
necessria ma inestigao no mercado em relao sa condta e s
formas de epresso dos preos (por eemplo, preo total o nitrio, moeda
de referncia, formas de pagamento). tambm necessrio obserar a
homogeneidade nas nidades de medida;
# ariel independente: as arieis independentes referemse s
caractersticas fsicas (rea, classes de capacidade de so das terras, entre
otros), de sitao (acesso, localiao, distncia a centro de referncia,
entre otros) e econmicas (ofertas o transaes, poca, condio do
negcio ista o a prao). As arieis deem ser escolhidas com base em
teorias eistentes, conhecimentos adqiridos, senso comm e otros
atribtos qe se reelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algmas
arieis consideradas importantes no planejamento da pesqisa podem se
mostrar poco releantes posteriormente e iceersa.
7.4.3 Leantamento de dados
7.4.3.1 Tem como objetio a obteno de ma amostra representatia para
eplicar o comportamento do mercado, no qal o imel aaliando est
inserido.
7.4.3.3 O leantamento de dados constiti a base do processo aaliatrio.
Nesta etapa, o Engenheiro de Aaliaes inestiga o mercado, coleta dados e
informaes confieis preferencialmente a respeito de negociaes
realiadas e ofertas, contemporneas data de referncia da aaliao, com
sas principais caractersticas econmicas, fsicas e de localiao. As fontes
deem ser diersificadas tanto qanto possel. A necessidade de
identificao das fontes dee ser objeto de acordo entre os interessados. No
caso de aaliaes jdiciais obrigatria a identificao das fontes.
7.4.3.4 Os dados de oferta so indicaes importantes do alor de mercado.
Entretanto, deese considerar sperestimatias qe em geral acompanham
esses preos e, sempre qe possel, qantificlas pelo confronto com dados
de transaes.
7.4.3.6 Os dados de mercado deem ter sas caractersticas descritas pelo
Engenheiro de Aaliaes at o gra de detalhamento qe permita compar
los com o bem aaliando, de acordo com as eigncias dos gras de preciso e
de fndamentao.
7.4.3.7 Especial ateno dee ser dada classificao de terras dos dados demercado.
7.4.3.8 Somente sero aceitos os segintes dados de mercado:
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# transaes;
# ofertas;
# opinies de Engenheiros de Aaliaes ligados ao setor imobilirio rral;
# opinies de profissionais ligados ao setor imobilirio rral;# informaes de rgos oficiais.
Agora possel compreender melhor a importncia da istoria da propriedade
aalianda e do planejamento de pesqisa, pois so eles qe o estabelecer as diretries
para m adeqado e eficiente trabalho de leantamento de dados, conforme eposto nas
orientaes da norma.
Todas as propriedades qe compem a amostragem deem, preferencialmente, ser
istoriadas pelo Engenheiro de Aaliaes, para qe o mesmo possa checar as informaes
coletadas, possibilitando a correta caracteriao das mesmas. Deese dar preferncia por
trabalhar com transaes (o negcios realiados) e ofertas, eitandose ao mimo a
tiliao de opinies o informaes de rgos oficiais.
Depois de coletados os dados os mesmos deem sofrer m tratamento com o intito
de checar sa iabilidade de tiliao na determinao de alor da propriedade aalianda,
conforme descrito a segir:
7.7 Tratamento dos dados
7.7.1 Preliminares
7.7.1.1 recomendel, preliminarmente, a smariao das informaes
obtidas sob a forma de grficos qe mostrem as distribies de
freqncia para cada ma das arieis, bem como as relaes entre elas.
Nesta etapa, erificamse o eqilbrio da amostra, a inflncia das posseis
arieischae sobre os preos e a forma de ariao, posseis
dependncias entre elas, identificao de pontos atpicos, entre otros.
Assim, podemse confrontar as respostas obtidas no mercado com as
crenas a priori do Engenheiro de Aaliaes, bem como permitir a
formlao de noas hipteses.7.7.1.2 Nos casos de transformao de pagamento parcelado o a prao de
m dado de mercado para preo ista, esta dee ser realiada com a
adoo de ma taa de desconto, efetia, lqida e representatia da
mdia praticada pelo mercado, data correspondente a esse dado,
discriminandose a fonte.
7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser tiliados, alternatiamente e
em fno da qalidade e da qantidade de dados e informaes
disponeis:
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# tratamento por fatores homogeneiao por fatores e critrios,
fndamentados por estdos conforme 7.7.2.1, e posterior anlise
estatstica dos resltados homogeneiados;
# tratamento cientfico tratamento de eidncias empricas pelo so demetodologia cientfica qe lee indo de modelo alidado para o
comportamento do mercado
7.7.1.4 Deese lear em conta qe qalqer modelo ma representao
simplificada do mercado, ma e qe no considera todas as sas
informaes. Por isso, precisam ser tomados cidados cientficos na sa
elaborao, desde a preparao da pesqisa e o trabalho de campo, at o
eame final dos resltados.
7.7.2 Tratamento por fatores
7.7.2.1 Os fatores a serem tiliados neste tratamento deem ser indicados
periodicamente pelas entidades tcnicas regionais reconhecidas, reisados
periodicamente e deem especificar claramente a regio para a qal so
apliceis. Alternatiamente, podem ser adotados fatores de
homogeneiao medidos no mercado, desde qe o estdo de mercado
especfico qe lhes de origem seja aneado ao lado.
7.7.2.3 No caso de tiliao de tratamento por fatores, dee ser
obserado o aneo B.
7.8.2 O alor de mercado dee considerar o aproeitamento eficiente do
imel.
Complementando o tratamento por fatores, eistem algns pontos importantes qe
esto relatados no Aneo B, transcritos na seqncia.
B.1 Generalidades
B.1.1 Neste tratamento de dados, aplicel ao mtodo comparatio direto de
dados de mercado, admitida a priori a alidade da eistncia de relaes
fias entre os atribtos especficos e os respectios preos.
Para isso, so tiliados fatores de homogeneiao calclados conforme
7.7.2.1, qe reflitam, em termos relatios, o comportamento do mercado com
determinada abrangncia espacial e temporal.
B.1.2 recomendel qe sejam tiliados dados de mercado:
a) com atribtos mais semelhantes posseis aos do imel aaliando;
b) qe sejam contemporneos. Nos casos de eame de dados no
contemporneos, desaconselhel a ataliao do mercado imobilirio
atras de ndices econmicos, qando no hoer paridade entre eles,
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deendo, neste caso, o preo ser ataliado mediante conslta direta
fonte. Qando a ataliao na forma mencionada for impraticel, s ser
admitida a correo dos dados por ndices resltantes de pesqisa no
mercado.
Esta noa norma, NBR 14.653 Parte 3, institi o conceito de trabalhar apenas com
dados semelhantes ao aaliando, segndo critrio estabelecido pela prpria norma, mas
ariando segndo o gra de fndamentao do trabalho.
Abaio ma das referncias da norma qanto aos dados semelhantes:
B.1.2.1 Para a tiliao deste tratamento, considerase como dado de mercado
com atribtos semelhantes aqeles em qe cada m dos fatores de
homogeneiao, calclados em relao ao aaliando, estejam contidos entre
0,50 e 1,50.
Voltando a anlise da norma, agora disctindo conceitos relacionados com a
metodologia de aaliao.
8 Metodologia aplicel
8.1 Mtodo comparatio direto de dados de mercado Ao tiliar a inferncia
estatstica com modelos de regresso linear, consltar os reqisitos mnimos
estabelecidos no aneo A. No caso de tiliao de tratamento por fatores,consltar o aneo B.
8.2 Mtodo da capitaliao da renda
8.2.2 No caso de aaliaes de prodes egetais, deem ser obserados
os procedimentos de 8.2.2.1 a 8.2.2.3.
8.2.2.1 Os rendimentos lqidos esperados deem ser considerados a
partir da data de referncia da aaliao at o final da ida til da
prodo egetal.
8.2.2.2 Na determinao da renda lqida, deese considerar a receita
brta, dedido os cstos diretos e indiretos, inclsie o csto da terra
na, os impostos e o csto de erradicao, se hoer.
8.2.2.2.1 No clclo do csto da terra na, podese tiliar o csto de
oportnidade sobre o capital qe ela representa o o alor do se
arrendamento.
Atalmente, a norma igente da ABNT institi os conceitos de gra de preciso e de
fndamentao, em sbstitio aos tipos de lados: epedito, norma e rigoroso da norma
antiga. Agora feita ma classificao do trabalho do aaliador, segndo o nel de precisodo trabalho apresentado, conforme resmo a segir:
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9 Especificaes das aaliaes
9.1 Generalidades
9.1.1 A especificao de ma aaliao est relacionada tanto com oempenho do Engenheiro de Aaliaes, como com o mercado e as
informaes qe possam ser dele etradas. O estabelecimento inicial pelo
contratante do gra de fndamentao desejado tem por objetio a
determinao do empenho no trabalho aaliatrio, mas no representa
garantia de alcance de gras eleados de preciso. Qanto ao gra de
preciso, este depende eclsiamente das caractersticas do mercado e da
amostra coletada e, por isso, no passel de fiao a priori.
9.2 Qanto fndamentao
9.2.1 Os lados de aaliao so classificados qanto fndamentao nos
gras indicados na tabela 1, de acordo com a soma dos pontos em fno
das informaes apresentadas.
Tabela 1 Classificao dos lados de aaliao qanto fndamentao
Gra
I II III
Limite mnimo 12 36 71
Limite mimo 35 70 100
Fonte: ABNT NBR 14.653 Parte 3
Notem qe a classificao dos trabalhos nos respectios gras de fndamentao fica
cada e mais rigorosa, qe seja pela pontao qe tem qe ser alcanada o pelas
restries impostas alm da pontao.
9.2.2 Esta pontao obtida segndo os critrios especificados na norma.
Qando a finalidade for a aaliao do imel rral como m todo,
tiliandose o mtodo comparatio direto de dados de mercado,
conjgado o no com os mtodos de csto e da capitaliao da renda.
9.2.2.2 O Engenheiro de Aaliaes dee enqadrar se trabalho em
cada item da tabela 2 da norma (Pontao para fins de classificao
das aaliaes qanto ao gra de fndamentao). A soma dos pontos
obtidos nos de itens dee ser tiliada para conferir o gra de
fndamentao conforme a tabela 1, obseradas as restries de 9.2.3.
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Tabela 2 Pontao para fins de classificao das aaliaes qanto ao gra de fndamentao
Item Especificaes das aaliaes de imeis rraisPara determinao da pontao, os alores na horiontal no so cmlatios
Condio Pts. Condio Pts. Condio Pts.
1Nmero de dados de mercado efetiamente
tiliados 3 + 1e no
mnimo 518 > 5 9 0
2Qalidade dos dados colhidos no mercado de mesma
eplorao, conforme 5.1.2Todos 15 Maioria 7
Minoria o
asncia0
3Visita dos dados de mercado por Engenheiro de
AaliaesTodos 10 Maioria 6
Minoria o
asncia0
4Critrios adotados para aaliar constres e
instalaes
Csto de reedio
por planilha
especfica
5
Csto de
reedio por
caderno de
preos
3
Como
ariel,
conforme
aneo A
3
5 Critrio adotado para aaliar prodes egetais Conforme 10.3 5
Por caderno de
preos 3
Como
ariel,
conforme
aneo A
3
6 Apresentao do Lado, conforme seo 11 Completo 16 Simplificado 1 0
7Utiliao do mtodo comparatio direto de dados
de mercado
Tratamento
cientfico,
conforme 7.7.3 e
aneo A
15
Tratamento por
fatores,
conforme em
7.7.2 e aneo B
12Otros
tratamentos2
8 Identificao dos dados amostrais
Fotogrfica 2 0 0
Coordenadas
geodsicas o
geogrficas
2
Roteiro de
acesso o croqi
de localiao
1 0
9Docmentao do aaliando qe permita sa
identificao e localiao
Fotogrfica 4
Coordenadas
geodsicas o
geogrficas
4 0 0
10Docmentao do imel aaliando apresentada
pelo contratante referese a
Certido dominial
ataliada2 0 0
Leantamento
topogrfico
planimtrico de
acordo com
normas
2
Leantamento
topogrfico
planimtrico
2 0
SOMATRIO PONTUAO
Fonte: ABNT NBR 14.653 Parte 3
9.2.3 Obseraes referentes tabela 2 esto descritas de 9.2.3.1 a
9.2.3.10.
9.2.3.1 No item 1, se hoer maioria de opinies, fica caracteriado o
gra I.
9.2.3.2 k = nmero de arieis independentes:
# ariel dependente: preo o preo nitrio;
# arieis independentes (eemplos): rea, classe de solo, sitao
etc.
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9.2.3.3 So obrigatrios em qalqer gra:
# eplicitao do critrio adotado e dos dados colhidos no mercado;
# istoria do imel aaliando;
# identificao das fontes;
# no mnimo trs dados de mercado, efetiamente tiliados.
9.2.3.4 No caso da impossibilidade de istoria do imel aaliando, o
profissional pode admitir ma sitao paradigma, conforme em 7.3.2
da ABNT NBR 14.6531:2001.
9.2.3.5 obrigatrio nos gras II e III o seginte:
# a apresentao de frmlas e parmetros tiliados;
# no mnimo cinco dados de mercado efetiamente tiliados;# a apresentao de informaes relatias a todos os dados
amostrais e arieis tiliados na modelagem;
# qe, no caso da tiliao de fatores de homogeneiao, o
interalo admissel de ajste para cada fator e para o conjnto de
fatores esteja compreendido entre 0,80 e 1,20.
9.2.3.6 condio para o enqadramento no gra III:
# a istoria do imel e dos dados de mercado por engenheiro deaaliaes;
# a apresentao do lado completo;
# a tiliao efetia de no mnimo 3(k+1) dados de mercado;
# qe o nel de significncia (somatrio do alor das das cadas)
mimo para a rejeio da hiptese nla de cada regressor (teste
bicadal) seja de 10%;
# qe o nel de significncia mimo admitido nos demais testes
estatsticos realiados seja de 1%.
9.2.3.7 No caso de tiliao de arieis qalitatias qe podem
assmir n sitaes bem definidas (cdigos alocados), como, por
eemplo, a sitao (boa, reglar e rim), recomendase considerar (n
1) arieis dicotmicas para descreer as diferenas qalitatias.
Qando isto no for possel, a aaliao ter gra de fndamentao
mimo II.
9.2.3.8 Se os dados no forem de mesma eplorao (conforme em
5.12), o modelo adotado pode inclir arieis dicotmicas qe
eidenciem as diferenas dos respectios mercados.
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9.2.3.9 Na ineistncia de prodes egetais, constres o
instalaes o qando estas no forem objeto da aaliao, dee ser
atribdo o alor mimo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para no penaliar
o enqadramento na tabela 1.9.2.3.10 Para a determinao da pontao, os alores na horiontal
no so cmlatios e a soma realiada apenas na ertical.
9.3 Qanto preciso As aaliaes de imeis rrais sero especificadas
qanto preciso no caso em qe for tiliado eclsiamente o mtodo
comparatio direto de dados de mercado, conforme a tabela a segir:
Tabela 3 Gra de preciso da estimatia de alor no caos de tiliao do mtodo comparatio
direto de dados de mercado
DescrioGra
III II I
Amplitde do interalo de confiana de 80% em
torno do alor central da estimatia 50%
Nota: Obserar sbseo 9.1
Fonte: ABNT NBR 14.653 Parte 3
A segir destacaremos os procedimentos especficos para a aaliao dos diersos
componentes eistentes nas propriedades rrais.
10 Procedimentos especficos
10.1 Terras Nas
10.1.1 Na aaliao das terras nas, dee ser empregado,
preferencialmente, o mtodo comparatio direto de dados de mercado.
10.1.3 Fatores de homogeneiao No caso de tiliao de fatores de
homogeneiao, recomendase qe a determinao destes tenha origemnos estdos fndamentados estatisticamente e enola arieis como,
por eemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de so, fatores
de sitao e recrsos hdricos. Os dados bsicos deem ser obtidos na
mesma regio geoeconmica onde est localiado o imel aaliando e
tratados conforme aneo B.
Importante destacar m ponto do Aneo B, referente ao saneamento amostral:
B.1.3 Aps a homogeneiao, deem ser tiliados critrios estatsticos
consagrados de eliminao de dados discrepantes, para o saneamento da
amostra.
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Importante ressaltar qe os procedimentos apresentados so fndamentais
aaliao do bem, mas sa correta aplicao no garantia de scesso, pois no eiste
tratamento matemtico capa de corrigir as distores deriadas de ma istoria mal feita
o deficiente, o seja, o trabalho de campo bem feito certea de scesso.Voltando aos procedimentos especficos para a aaliao dos diersos componentes
eistentes nas propriedades rrais, temse o seginte:
10.2 Constres e instalaes
10.2.1 As aaliaes, qando no sado o mtodo comparatio direto de
dados de mercado, deem ser feitas por oramentos qalitatios e
qantitatios, compateis com o gra de fndamentao.
10.2.3 A depreciao dee lear em conta:
# aspectos fsicos em fno da idade aparente, da ida til e do estado
de conserao;
# aspectos fncionais, considerando o aproeitamento da benfeitoria no
conteto socioeconmico do imel e da regio em conjnto, a
obsolescncia e a fncionalidade do item.
10.3 Prodes egetais Na aaliao em separado das prodes egetais
deese obserar o descrito em 10.3.1 a 10.3.3.
10.3.1 Dee ser empregado o mtodo da capitaliao da renda para a
identificao do alor econmico.
10.3.2 No caso de cltras de ciclo longo no primeiro ano de implantao,
recomendamse tiliar, alternatiamente ao mtodo da capitaliao da
renda, o csto de implantao, incldos os cstos diretos e indiretos.
10.3.3 Nas pastagens, empregase o csto de formao, com a aplicao de
m fator de depreciao decorrente da diminio da capacidade de
sporte da pastagem.
10.3.3.1 Tambm pode ser tiliado o alor presente lqido dos alores
mdios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas
condies, pelo perodo restante de sa ida til, dedidos os cstos
diretos e indiretos, inclsie o csto da terra.
Um dos pontos criticados na noa norma referese a eclso da aaliao de cltras
domsticas, atalmente a nfase dada apenas as cltras comerciais, portanto neste
material reiteramos a necessidade de se aaliar as cltras domsticas, conforme
metodologia da NBR 8.799 / 1985.
Voltando aos procedimentos especficos para a aaliao dos diersos componentes
eistentes nas propriedades rrais, temse o seginte:
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10.4 Florestas Natias Para a identificao do alor da terra em conjnto com a
sa floresta natia, deese segir o descrito em 10.4.1 e 10.4.2.
10.4.1 Dee ser tiliado, sempre qe possel, o mtodo comparatio direto
de dados de mercado.
10.4.2 Qando eistir eplorao econmica atoriada pelo rgo
competente pode ser tiliado o mtodo da capitaliao da renda, onde
deem ser considerados os cstos diretos e indiretos. Neste caso, se for
necessrio o inentrio florestal, este dee ser eectado para a rea
aalianda.
10.6 Eqipamentos e mqinas agrcolas A aaliao pode ser feita pelo
mtodo comparatio direto de dados de mercado o pela aprao do csto de
reedio, qando no eistir mercado para o bem. Recomendase a citao das
fontes de conslta e apresentao dos clclos efetados.
10.7 Obras e trabalhos de melhorias das terras Qando estas obras e trabalhos
de melhoria das terras no tierem sido contemplados em otros itens da
aaliao, a identificao do alor dee ser feita pelo csto de reedio.
recomendada a citao das fontes consltadas e apresentao dos clclos
efetados.
De acordo com a norma da ABNT NBR 14.6533/2004, na apresentao dos lados de
aaliao deem constar obrigatoriamente o seginte:
11 Apresentao de Lados de Aaliao Os lados de aaliao deem ser
apresentados no modelo completo o simplificado, conforme 11.1 e 11.2.
11.1 O lado completo dee inclir:
# identificao da pessoa fsica o jrdica o se representante legal qe
tenha solicitado o trabalho;
# objetio (eemplo: alor de mercado o otro alor) e finalidade
(eemplo: garantia, dao em pagamento, enda e compra) da aaliao;
# presspostos conforme, 7.2.2 ABNT NBR 14.6531/2001, ressalas e
fatores limitantes;
# roteiro do acesso ao imel;
# planta esqemtica de localiao;
# descrio da regio, conforme 7.3.1;
# identificao e caracteriao do bem aaliado, conforme 7.3.2;
# data da istoria;
# descrio detalhada das terras (7.3.2.2), constres, instalaes(7.3.2.3) e prodes egetais (7.3.2.4);
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# descrio detalhada das mqinas e eqipamentos (7.3.2.6); # obras e
trabalhos de melhorias das terras (7.3.2.5);
# classificao conforme seo 5;
# indicao do(s) mtodo(s) tiliado(s), com jstificatia da escolha;# pesqisa de alores, atendidas as disposies de 7.4;
# descrio detalhada das terras, do imel da amostra conforme 5.2.1;
# memria de clclo do trabalho tiliado;
# diagnstico de mercado;
# data da istoria, conclso, resltado da aaliao e sa data de
referncia;
# especificao da aaliao, com gra de fndamentao e preciso;
# local e data do lado;
# qalificao legal completa e assinatra do(s) profissional(ais)responsel(ais) pela aaliao.
11.2 O lado simplificado dee inclir:
# identificao da pessoa fsica o jrdica e / o se representante legal
qe tenha solicitado o trabalho;
# objetio da aaliao;
# roteiro de acesso ao imel aaliando;
# identificao e caracteriao do bem aaliando (terras, prodes
egetais, etc.);
# indicao do(s) mtodo(s) tiliado(s), com jstificatia da escolha;
# especificao da aaliao;
# data da istoria, conclso, resltado da aaliao e sa data de
referncia;
# qalificao legal completa e assinatra do(s) profissional(ais)
responsel(eis) pela aaliao;
# local e data do lado.
Otras consideraes sobre a norma sero apresentadas no decorrer do trabalho,
qando necessrio para esclarecer os procedimentos recomendados para a aaliao de m
determinado item.
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5. Uma constante preocpao da Engenharia de Aaliaes qe a determinao do
alor de mercado de m bem seja feita de forma tcnica e segindo ma determinada
metodologia, apresentando m resltado de qalidade e bem fndamentado, com o menor
gra possel interferncia da sbjetiidade do aaliador no resltado final.
O objetio principal a alorao de bens, qe se fa atras de baliamento pelo
alor de mercado qe se estima, normalmente, atras de obseraes dos preospraticados no referido mercado.
A escolha da metodologia de aaliao a ser empregada pode ser baseada no
atendimento das segintes condies:
natrea do bem a aaliar; finalidade da aaliao; disponibilidade, qantidade e qalidade de informaes; dee ser jstificada; sportar o conencimento do alor.
Partindose do pressposto de qe o objetio deste trabalho a determinao do
alor de mercado de m imel, qais so as metodologias disponeis para esta
identificao?
O Mtodo Comparatio (o The Sales Comparison Approach), qe como o prprio
nome di, isa determinar o alor baseandose na comparao direta com otros imeis
ofertados o transacionados no mercado, efetando claro, as correes deidas s
diferenas entre eles. Pode ser tiliado por meio do tratamento por fatores o o
tratamento cientfico.O Mtodo da Renda (o The Income Capitaliation Approach) se baseia na
capitaliao de m rendimento obtido na eplorao do imel rral, a ma taa de
mercado, para determinar o alor total da propriedade.
O Mtodo Inoltio aqele qe identifica o alor do bem aaliando por meio de m
projeto hipottico, o seja, o aaliador tem qe elaborar m projeto de eplorao da
propriedade, bscando o aproeitamento eficiente de todos os recrsos disponeis no
imel, mas dentro da realidade de mercado local. Utiliado para imeis atpicos o qando
no h elementos semelhantes para comparao.
O Mtodo Eoltio identifica o alor do bem pelo somatrio dos alores de sescomponentes, o seja, da terra na mais as benfeitorias, para a identificao do alor de
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mercado, dee ser considerado o fator de comercialiao, qe sere para adeqar o alor
encontrado ao alor de mercado.
Todos os mtodos so eficientes desde qe aplicados adeqadamente. Independente
do mtodo escolhido haer sempre a necessidade do conhecimento do mercado, o qe spode ser obtido a partir de ma boa base de informaes.
Alm destes, eistem os segintes mtodos para identificar o csto de m bem:
Mtodo Comparatio Direto de Csto: identifica o csto do bem por meiode tratamento tcnico dos atribtos dos elementos compareis,
constitintes da amostra;
Mtodo da Qantificao de Csto: identifica o csto do bem o de saspartes por meio de oramentos sintticos o analticos a partir das
qantidades de serios e respectios cstos diretos e indiretos.
5.1 O mtodo comparatio tambm conhecido como mtodo direto o sinttico, pois se
baseia na comparao direta do imel aaliando com otros imeis ofertados o
negociados no mercado, procedendo s correes das diferenas entre eles, isto qe no
eistem imeis igais.
Essas correes bscam transpor as condies encontradas nos imeis pesqisados
para as do imel aaliando, tiliandose, para isso, da homogeneiao dos elementos qe
eercem inflncia no alor das terras, qais sejam:
caractersticas fsicas; localiao e acesso; benfeitorias; cltras; entre otros, especficos para cada propriedade o regio.
Esta metodologia dependente da coleta de elementos no mercado imobilirio da
regio, imeis ofertados o negociados, os qais deem ser erificados e analisados, por
meio de ma istoria criteriosa, tal como a eectada na propriedade aalianda. Qanto
mais precisas s descries dos elementos a serem tiliados, menor a margem de erro na
transposio dos mesmos (homogeneiao).
Uma considerao releante qe dee ser feita, a dificldade de se consegir
elementos amostrais no meio rral, as amostras so mito mais escassas do qe na ona
rbana, dada as caractersticas das propriedades rrais e do mercado de imeis rrais de
ma regio.
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Deese lembrar de qe este mtodo considerado eficiente, apenas onde hoer
abndncia de informaes, tanto do prprio imel aaliando como do mercado, imeis
comparatios. Caso contrrio, o mtodo falho, e isso possel de se acontecer em
determinadas regies do pas, o em certas pocas, qando os dados no estejamataliados e a moimentao do mercado de compra e enda de imeis esteja estagnada.
A dificldade deste mtodo consiste eatamente na comparao, pois conhecido qe
as faendas tm caractersticas distintas, como: reas cltiadas; qantidade e tamanho de
benfeitorias no reprodtias; prodes diferentes; tipos de solos; disponibilidade de ga;
cobertra egetal natral (matas) etc.
Alm disso, dee estar claro qe sa aplicao para a aaliao de imeis rrais
mito trabalhosa, pois o mais comm neste mtodo, para a aaliao de imeis rrais, a
sa tiliao ia tratamento por fatores, qe so os responseis pela transposio das
informaes do mercado para a propriedade aalianda.Na opo de tratamento por fatores, recomendase qe dee eistir m fator para
cada ariel independente, e qe, preferencialmente, este fator dee eitar o so de notas,
dado a sbjetiidade dos mesmos, assim facilmente eistiria mais de 05 fatores para m
trabalho considerado simples, podendo chegar a mais de 10 em trabalhos mais compleos
o elaborados.
Assim, imaginem a qantidade de elementos amostrais qe deeria ser empregada
para tornar a amostra significatia, principalmente no caso de ma aaliao de gra de
fndamentao III, o qe torna a aplicao do mtodo etremamente oneroso e difcil.
Na prtica ocorre qe o mtodo comparatio de dados de mercado ser o mtodomais tiliado para a aaliao de terra na, como eremos a segir.
5.2 Tambm denominado de indireto, o mtodo da renda consiste em determinar o alor
da propriedade aalianda por meio da capitaliao da renda lqida na sa eplorao.Em matemtica financeira, sempre qe se conhece a renda proeniente de m capital,
podese determinlo qando sbmetido a ma determinada taa de jros. Por analogia, o
mesmo princpio se aplica aos imeis rrais em geral, o seja, conhecendo a sa renda
lqida, efetia o potencial, podese determinar o se alor.
Esse mtodo s tem condies de ser aplicado com segrana nas propriedades rrais
bem organiadas e com contabilidade em ordem. Mesmo assim, deese ter mita catela
na escolha da taa de capitaliao da renda lqida a ser aplicada.
Para se scesso o mtodo depende da anlise dos balanos dos ltimos anos (03 a
05) da propriedade e da criteriosa escolha da taa de jros, pois ambas as arieis serotiliadas para aferir o alor da propriedade.
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Os problemas do mtodo so:
redido nmero de imeis rrais com balanos confieis e bemestrtrados;
didas qanto a taa de jros qe ser aplicada.Este mtodo parte do pressposto qe o preo de ma propriedade rral est
relacionado com a renda qe ela capa de prodir, capitaliada a ma determinada taa
de jros, cja eqao matemtica pode ser representada da seginte forma:
= 100Equao 1: Mtodo da Renda
onde;Vp= alor da propriedade;Rl = renda lqida/ha;i= taa de jros.Importante frisar qe no clclo da renda lqida (Rl) deemse considerar as receitas
totais e os cstos totais da propriedade, enfatiando qe os cstos totais deem inclir os
cstos diretos (csteio) e indiretos, como: depreciao, jros e amortiaes.
= Equao 2: Renda lquida
onde;Rl= renda lqida;2Rb= renda brta;Ct= cstos totais.A grande dificldade do mtodo consiste na determinao da taa de capitaliao qe
ser tiliada no trabalho, j qe no eistem estdos tcnicos, embasados estatisticamente,
qe informe qal a taa de renda para imeis rrais.
Assim, deido falta de trabalhos pblicados relacionados com este tema, sgerese o
seginte: sempre qe o profissional elaborar m lado com o mtodo comparatio direto de
dados de mercado, ele pode determinar a renda lqida possel da referida propriedade.
Com estes dois alores podese calclar a taa de renda atal daqele imel com sas
caractersticas espelhadas na aaliao. Uma taa mdia, resltado de diersas erificaes
na mesma regio, pode ento ser tiliada e jstificada em otros lados onde a aaliao
ser feita tiliandose tambm do mtodo da renda.2O alor da renda lqida dee ser preferencialmente calclado na nidade R$/ha, medida padro em Engenharia
de Aaliaes para o alor da terra de imeis rrais.
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5.3 Como acima eposto, o mtodo EVOLUTIVO se fndamenta na aaliao de m bem
pela soma de cstos de sas parcelas componentes, como por eemplo: o alor da
propriedade aalianda o resltado da soma da aaliao do terreno e da benfeitoria, cada
qal aaliado segndo ma metodologia distinta, consistindo assim, nma conjgao de
mtodos.
Segindo o eposto, para cada informao do conjnto amostral deese faer a
decomposio do se alor total do imel (VTI) em alor em terra na e em benfeitorias,aps a decomposio do alor nos diersos elementos, cada m dee ser aaliado segndo a
metodologia recomendada o mais iel para aprar o alor do componente. Ao trmino
deste procedimento qe se encontra o alor da terra na de cada elemento amostral, qeser tiliado na aaliao da terra na da propriedade aalianda.
O alor total (o final) da propriedade aalianda o resltado do somatrio do
resltado da aaliao de cada m dos ses componentes, aprado cada m segndo
diferente metodologias, caracterstica chae do mtodo eoltio.
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6. Conforme eposto, o mtodo comparatio direto de dados de mercado seria iniel,
pois o eleado nmero de arieis independentes eigiria m eleado nmero de amostras
para sa anlise, sendo este eleado nmero de amostras o fator limitante, conhecidas as
limitaes do mercado de terras em cada regio.
O inconeniente do mtodo da renda recai sobre a asncia de balanos confieis,
dada baia o mesmo asncia de escritrao nas propriedades rrais, somado aincertea qanto taa de jros a ser empregada.
Desta forma, analisando as metodologias de aaliao de bens disponeis, possel
afirmar qe a aaliao de m imel rral deer ser feita pelo mtodo eoltio.
O mtodo eoltio determina o alor de m bem, por meio do somatrio do alor
indiidal de cada parcela da propriedade, determinado segndo sa prpria metodologia
de aaliao.
O desmembramento destes elementos gera ma sensel redo dos fatores de
homogeneiao tiliados para a terra na, facilitando e iabiliando os trabalhos do
aaliador de imeis rrais.Corriqeiramente oimos dier qe no eistem imeis igais, cada m tem sas
prprias caractersticas, para imeis rrais isto ainda mais erdadeiro, dado o grande
nmero de arieis independentes qe podem ser atribdas a ele.
Os imeis rrais, diferentemente de otros imeis, possem mitas ees ma
complea estrtra prodtia, qe engloba diersos elementos diferentes interagindo para a
epresso mima de sa capacidade prodtia. Estes elementos podem ser natrais, como:
terra; recrsos hdricos; recrsos florestais; etc., o no, como: cltras; constres e
edificaes, obras e melhorias do terreno, etc.
Por isso importante faer a separao destes elementos em grpos, como pode serfacilmente isaliado na figra 1.
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Figra 1 Composio de m
Dada compleidad
sobre a aaliao de im
mesmo em terra na e ben
Segndo recomend
comparatio direto de
recomendado em irtde
de cstos.
Ao trmino da aali
ser feito o somatrio desta
ENGENHARIA DE AVALI
A
imel rral
dos imeis rrais, alm de isto algns c
eis rrais, o aaliador dee proceder, no m
feitorias.
es da norma, a terra na dee ser a
ados de mercado, enqanto as benfe
e sas caractersticas, mas qe ariam entr
o de cada m dos elementos eistentes
s parcelas para a aprao do alor total do
Terra Na Cltras
Constres Mqinas e
Implementos
Semoentes Prodtos
diersos
RecrsosNatrais
Otros
ES APLICADAS A IMVEIS RURAIS
ALIAODEIMVEISRURAIS
32
onceitos e legislaes
nimo, a separao do
aliada pelo mtodo
itorias pelo mtodo
o mtodo da renda e
na propriedade, dee
imel rral.
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7. O mtodo comparat
pela ABNT, na norma bra
Rrais) para a aaliao da
Normalmente o alo
algns fatores (denominad
Figra 2 Critrios empregad
Dentre os fatores qde capacidade de so e a s
aaliadores de imeis rr
so apenas poco sais,
do trabalho a ser eectad
Para acompanhar o
seqncia, com as informa
distribdo nos eerccios
tpicos do assnto.
Classe de
Capacidadede Uso
ENGENHARIA DE AVALI
io direto de dados de mercado a meto
ileira NBR 14.6533:2004 (Aaliao de Be
terra na.
r da terra na (qe a ariel dependente
os arieis independentes), como por ee
os para aaliao de imel rral
inflenciam o alor da terra na, maior nitao, pois so os fatores mais sais e t
ais. Isto no significa qe os otros fatores
mas no menos importantes dadas s cond
o.
estdo de clclo do alor da terra na (V es pertinentes, os dados para a aprao
a , apresentados oportnamente conform
Imel
Rral
Sitao Recrsos
Natrais Dimenso
Benfeitorias
ES APLICADAS A IMVEIS RURAIS
AVALIAODETERRANUA
33
dologia recomendada
ns Parte 3: Imeis
) flta em fno de
plo:
ase ser dada a classeiliados pelos diersos
no so importantes,
ies e caractersticas
N) apresentado nado alor da terra na,
so apresentados os
Otros
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7.1 Segndo BERTOLINI (1994), no mbito da cincia do solo, as inmeras classificaes
eistentes podem ser renidas em das categorias distintas: classificao pedolgica (o
taonmica) e classificao tcnica.
A classificao tcnica aqela eectada em faor de ma determinada caracterstica
especfica de interesse do pesqisador (o aaliador), com algm carter especfico o
prtico, como por eemplo, em classes de capacidade de so.
No eame das propriedades rrais o aaliador ter qe obserar certas caractersticas
fsicas qe so importantes para a fiao do alor, dentre eles esto os solos das
propriedades.
As diferentes denominaes regionais dos solos, no permitem a qalqer profissionaldeterminar com preciso sobre qal tipo de solo estse referindo. Visando eitar qe tais
denominaes resltem em didas e procrando trabalhar com informaes tcnicas, se
fa necessrio tiliar m critrio capa de caracteriar os diersos tipos de solos nm
mesmo parmetro, possibilitando comparao entre diferentes propriedades, inclsie de
diferentes regies.
Para tanto foi escolhido o sistema de classificao em classes de capacidade de so,
qe foi desenolido para a conserao do solo, pelo Serio de Conserao de Solo dos
Estados Unidos, representando m grpamento qalitatio de tipos de solos sem considerar
a localiao o as caractersticas econmicas da terra, isando obter classes homogneasde terras, com mima capacidade de so sem risco de degradao do solo.
Nos trabalhos de aaliao de imeis rrais, o critrio est baseado no Manal para
Leantamento Utilitrio do Meio Fsico e Classificao de Terras no Sistema de Capacidade
de Uso, III Aproimao.
Neste critrio, as terras esto diididas em trs grpos principais e, estes grpos
diididos em oito classes de capacidade de so e, estas em at qatro sbclasses cada
(eceo classe I).
Figra 3: Sistema de classificao em classes de capacidade de so
Classe I
Classe II
Classe III
Classe IV
Classe V
Classe VI
Classe
VII
Classe
VIII
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Os grpos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de so das terras. As
classes baseadas no gra de limitao de so e as sbclasses na natrea da limitao de
so. Eistem ainda as nidades de capacidade de so qe no faem parte deste estdo.
Para possibilitar o enqadramento das terras nesta classificao seria recomendelqe o profissional tenha em mos a anlise dos solos do imel aaliando o ento qe
tenha conhecimentos de pedologia para qe, no momento da istoria, detalhar os principais
solos.
Segndo LEPSCH (1983) toda classificao tcnica dee ser apoiada em determinado
nmero de pressposies, estabelecidas em fno dos objetios qe se tem em ista e das
condies socioeconmicas da rea de trabalho. A segir transcreemos estas
pressposies:
A classificao de capacidade de so das terras, desenolida para ailiar o
planejamento de prticas de conserao do solo, dee ser feita pela interpretao doleantamento do meio fsico, efetado com o so de mtodos comptacionais e/o
fotogrametria, para as interpretaes prias e trabalhos de campo. Ela baseada em
combinaes de efeito do clima, caractersticas e propriedades da terra relacionadas com os
riscos de eroso, limitaes de so, capacidade prodtia e manejo do solo.
So consideradas como restries permanentes, dentre otras: o declie, a tetra, a
profndidade efetia do solo, os efeitos anteriores da eroso, a permeabilidade, a
capacidade de reteno de ga, o tipo de argilominerais. J os arbstos, rores o tocos
posseis de serem remoidos o deficincias de fertilidade do solo qe podem ser
normalmente corrigidas com corretios do solo (calcrio o gesso) e adbos, no soconsideradas como caractersticas permanentes. Em resmo, as condies temporrias,
ainda qe possam ser importantes para o planejamento, no serem de base classificao.
Ao se proceder a classificao, temse qe lear em conta o nel de manejo referente
ao gra de tiliao das tcnicas agrcolas comproadas pela eperimentao e pesqisa
agronmica, e qe refletem determinado gra de aplicao de capital e de tecnologia.
Terras enqadradas em ma mesma classe de capacidade de so podem ser similares
apenas no qe di respeito ao gra de limitao de so para fins agrcolas e/o risco de
depaperamento do solo, qando cltiadas. Uma classe pode estar presente em diferentes
tipos de solos, e mitos destes podem reqerer so e manejo diferentes. Por essa rao,
generaliaes segras sobre tipos mais apropriados de cltios e necessidades de manejo
no podem ser feitas ao nel de classe, sem lear em conta todas as caractersticas e
propriedades dos solos (para isso, geralmente necessrio determinar a nidade de
capacidade de so).
A classificao da capacidade de so no m grpamento de acordo com o so
econmico da terra o obrigatoriamente com se alor de aqisio, mas sim m sistema
destinado a promoer a conserao dos solos.
Contdo, as classes apresentam m ordenamento dec