Aula 09 - Parte 01.pdf

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AULA 09

DIREITO DAS OBRIGAES

= PARTE ESPECIAL =

CONTRATOS EM ESPCIE

Meus Amigos e Alunos. Observem que estamos caminhando por uma sequncia lgica dentro do Direito Civil. Quando iniciamos a anlise da Parte Especial do Cdigo Civil falamos primeiro das Obrigaes de uma forma geral. Na aula seguinte falamos da Parte Geral dos Contratos. Os elementos constitutivos, os princpios fundamentais, a formao dos contratos, seu incio, a classificao, os efeitos (s para recordar alguns: exceo de contrato no cumprido, direito de reteno, onerosidade excessiva, reviso dos contratos, arras ou sinal, vcio redibitrio e evico) e finalmente a extino da relao contratual. Hoje vamos falar sobre os contratos em espcie. Isto , as modalidades de contratos previstas no Cdigo Civil e mais exigidas nos concursos. Os contratos propriamente ditos. E com essa aula encerraremos o Direito das Obrigaes. Um aviso: a aula de hoje tambm ser longa, pois so muitos os contratos que veremos. Embora o tema no esteja exaurido, posto que pode haver outros contratos.

A partir da prxima aula veremos um novo ponto do Direito Civil: o Direito das Coisas. E iremos desmembrar este tema em duas aulas para que o aluno tenha mais tempo para estudar. Mas isso fica para depois...

Comecemos, ento com as espcies de contratos. Vamos iniciar pelo contrato mais importante. A Compra e Venda. o que mais vemos na prtica e tambm o que mais cai nos concursos. Alm disso, ele o primeiro na ordem do Cdigo Civil.

COMPRA E VENDA (arts. 481 a 532, CC)

CONCEITO

Contrato de compra e venda aquele pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domnio de certa coisa, e o outro lhe pagar o preo em dinheiro (art. 481, CC).

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Inicialmente importante deixar uma coisa bem clara: o contrato de compra e venda no transfere o domnio (ou seja, a propriedade). A propriedade transferida pela tradio (em relao aos bens mveis) ou pelo registro do ttulo aquisitivo no cartrio de Registro de Imveis (em relao aos bens imveis). O contrato de compra e venda d aos contratantes to somente um direito pessoal, gerando ao vendedor a obrigao de transferir o domnio. Caso o vendedor no entregue a coisa vendida, o contrato ser resolvido nos termos do inadimplemento das obrigaes de dar (que vimos na aula anterior). Concluindo: no o contrato que transfere a propriedade da coisa. A propriedade transferida pela tradio ou registro. O contrato somente cria a obrigao de uma transferncia da coisa.

CARACTERSTICAS

Na aula passada vimos a classificao genrica dos contratos. Eles podem ser unilaterais ou bilaterais; onerosos ou gratuitos; comutativos ou aleatrios, etc. Na aula de hoje vamos aplicar a teoria da aula passada. Ou seja, cada contrato ser enquadrado em uma classificao especfica. Vou fazer isso com todos os contratos que veremos. Logo a seguir vou explicando as caractersticas especiais do contrato em anlise. Dessa forma, o Contrato de Compra e Venda pode ser classificado com sendo:

Bilateral ou sinalagmtico cria obrigaes para ambos os contratantes, que sero ao mesmo tempo credores e devedores, uns dos outros.

Oneroso no importa em liberalidade; ambas as partes auferem vantagens patrimoniais de suas prestaes.

Comutativo objeto certo e seguro (certeza quanto ao valor) com equivalncia aproximada das prestaes e contraprestaes. Admite-se, em algumas hipteses, que seja Aleatrio dvida quanto existncia ou valor de uma das prestaes, dependendo de um evento incerto (ex: venda de colheita futura, havendo ou no a safra).

Consensual o contrato de compra e venda consensual, pois ele se aperfeioa com o simples consenso ou manifestao de vontade dos contraentes, no se exigindo forma especial. Com a manifestao de vontades o contrato j se torna apto a gerar efeitos. Embora consensual ele pode ter a forma solene em algumas situaes alm da vontade das partes, a lei exige uma forma especial para a sua manifestao (ex: escritura pblica para a compra de bens imveis).

Translativo do domnio embora a propriedade s seja transferida com a tradio (para bens mveis) ou com o registro (para bens imveis), serve como ttulo adquirendi, isto , serve como fato gerador da transmisso da propriedade; cria a obrigao para a transferncia da coisa.

ELEMENTOS

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So elementos dos contratos de compra e venda (alm dos comuns a todos os negcios jurdicos): a) coisa; b) preo e c) consentimento. Em latim dizemos: res, pretium et consensus. Vejamos cada um desses elementos.

A) COISA (res) OU OBJETO o objeto da compra e venda. Segundo a doutrina ela deve ser corprea (mveis ou imveis). Isto porque os bens incorpreos (direitos de inveno, de propriedade literria, cientfica ou artstica) somente poderiam ser objeto de contrato de cesso de direitos. A coisa objeto da compra e venda possui como caractersticas:

ser disponvel ou estar in commercium, uma vez que sua inalienabilidade impossibilitaria a sua transmisso ao comprador, como nas hipteses de bem de famlia (registrado como tal), bem pblico, bem gravado com clusula de inalienabilidade, bem desapropriado, etc.

pode se referir a coisas futuras (art. 483, CC) como ocorre nos contratos aleatrios (ex: frutos de uma colheita esperada), embora deva ser individualizada no momento de sua execuo (coisa determinada ou determinvel).

B) PREO (pretium) a quantia em dinheiro que o comprador obrigado a pagar pela coisa; o valor da compra e venda. A lei diz que deve ser pago em dinheiro (art. 481, CC). Todavia, nada impede que o valor expresso em dinheiro seja pago por coisas representativas de dinheiro (cheque, nota promissria, duplicata, etc.). Se constituir numa coisa por outra, no haver compra e venda, mas sim uma troca ou permuta (que tambm veremos logo adiante). O preo deve ser certo e fixado de comum acordo pelas partes. nulo o contrato em que o preo pode ser fixado ao livre arbtrio de uma das partes (art. 489, CC). Todavia, o preo pode ser fixado:

no futuro, ao arbtrio de terceiro (art. 485, CC) que os contratantes designarem no contrato ou prometerem designar. Neste caso, se o terceiro no aceitar a incumbncia, o contrato ser considerado sem efeito (nulo), salvo se as partes concordarem, no contrato, em designar outra pessoa;

taxa de mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e lugar. No sendo a venda crdito (ou seja, a compra e venda foi instantnea),

o vendedor no obrigado a entregar a coisa antes de receber o preo (art. 491, CC).

C) CONSENTIMENTO (consensus) o acordo de vontade entre os contratantes sobre a coisa, o preo e as demais condies do negcio (observao com relao ao consentimento, se algum ficou com alguma dvida, releia a aula referente aos Fatos e Atos Jurdicos 2a Parte).

EFEITOS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

A) Tradio obrigao do vendedor de entregar a coisa com todos os seus acessrios, transferindo ao adquirente a propriedade. Geralmente a tradio efetiva ou real. Mas em certos casos pode ser simblica, como a entrega de algo que represente a coisa (ex: as chaves do carro).



B) Garantia o vendedor deve garantir a qualidade e o bom funcionamento da coisa alienada (garantia quanto aos vcios redibitrios art. 441 a 446, CC; garantia contra os vcios do produto art. 18 e 26, do CDC - Lei n 8.078/90). O vendedor tambm deve assegurar ao comprador a propriedade da coisa (garantia contra a evico arts. 447 a 457, CC). Os vcios aparentes podero ser reclamados dentro do prazo decadencial de 30 (produtos no durveis) ou 90 dias (produtos durveis), contados da entrega do produto. Se o vcio for oculto o prazo computa-se no instante em que o defeito se evidenciar. J vimos estes conceitos na aula anterior. Qualquer dvida, retornem a ela.

C) Riscos relacionam-se com a responsabilidade, caso a coisa ou preo no seja pago. Determina o art. 492, CC que at o momento da tradio os riscos da coisa correm por conta do vendedor e os do preo por conta do comprador. Assim, temos como regras:

risco da coisa se o bem vier a se perder ou a se deteriorar, por caso fortuito ou fora maior, at o momento da entrega (antes da tradio), o vendedor sofrer as consequncias, devendo restituir o preo, se j o havia recebido; se o fato se der aps a tradio, sem culpa do vendedor, este ter direito ao preo.

risco do preo se o preo se perder ou se degradar antes da tradio, o comprador sofrer o risco; se isso ocorrer aps o pagamento, o vendedor arcar com o prejuzo.

Excees:

Se a coisa, para ser entregue, necessitar de ser contada, pesada, medida ou assinalada, desde o momento em que tiver sido colocada disposio do comprador, por sua conta correm os riscos.

Correm por conta do comprador os riscos das coisas que j tiverem sido colocadas sua disposio no tempo, lugar e pelo modo ajustados, se o comprador estiver em mora para receb-las.

D) Despesas aquilo que se gasta para a transferncia do bem. Segundo o art. 490, CC, temos como regra (admite-se disposio contratual em contrrio):

despesas da tradio correm por conta do devedor (ex: de transporte ou carreto, frete, corretagem, comisso, etc.).

da escritura correm por conta do comprador (alm dos impostos sobre transmisso da propriedade, registro, etc.).

E) Certides Negativas de Impostos a lei determina que em toda escritura de imveis sero transcritas as certides de se acharem eles quites com a Fazenda Federal, Estadual e Municipal, de quaisquer impostos a que possam estar sujeitos. Isto , quando se compra um imvel deve ser apresentado, no momento do registro, uma certido de que aquele imvel est quite de todo e qualquer imposto. Chamamos este documento de Certido Negativa de Impostos. Por outro lado, existe a regra de que os nus dos

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impostos sobre prdios se transmitem aos adquirentes, exceto se constarem da escritura pblica as certides de recebimento, pelo fisco, dos impostos devidos. Desta forma, o adquirente do imvel pode ser exonerado de exibir certido negativa de dbito fiscal a que possa estar sujeito o bem adquirido, de responsabilidade por dvida anterior do imvel por impostos.

PROIBIO DE VENDA

a lei civil probe que os ascendentes vendam aos descendentes quaisquer bens, sem que haja o consentimento dos outros descendentes e do cnjuge do alienante, salvo se casado sob o regime de separao obrigatria de bens (art. 496 e seu pargrafo nico, do CC), sob pena de anulao do ato. Isto porque essa venda poderia simular uma doao em prejuzo dos demais herdeiros. Esse um dos itens mais exigido nos concursos. Muito cuidado, ento! Por isso repito, perguntando: Um pai pode vender um imvel para um de seus filhos? Resposta: Pode, mas com o consentimento de todos os outros filhos e tambm da esposa do pai (que o alienante), sob pena de anulao posterior da venda. Observem que a esposa do pai pode ser a me do comprador ou outra mulher (ex: o pai se divorciou ou ficou vivo e se casou novamente). Como isso se d na prtica? No dia marcado para se fazer a escritura, todos vo ao Cartrio. A venda realizada pelo pai. Mas todos os demais assinam a escritura, dando o seu ciente e anuncia com a venda.

uma pessoa casada (exceto no regime de separao absoluta de bens) no poder alienar ou gravar de nus (ex: hipotecar) os bens imveis do seu domnio sem a autorizao do outro cnjuge (art. 1.647, CC). Trata-se da outorga: a) uxria (quando a mulher autoriza a venda feita pelo marido); b) marital (quando o marido autoriza a venda realizada pela esposa).

os consortes (marido e mulher) no podero, em regra, fazer contrato entre si, com relao aos bens includos na comunho (nulidade absoluta). Observem que se isto for realizado no regime da comunho universal teremos uma venda fictcia, pois os bens do casal j so comuns e ningum pode comprar o que j lhe pertence. No entanto se a compra e venda tem por objeto bem excludo da comunho (ex: regime da separao total de bens), o negcio pode ser realizado.

PROIBIO DA COMPRA

No podem ser comprados, ainda que em hasta pblica (art. 497, CC):

pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados sua guarda ou administrao. A lei receia que estas pessoas se faam prevalecer de sua posio especial para lograrem vantagem em detrimento dos titulares dos bens que guardam ou administram.

pelos servidores pblicos, os bens da Unio, dos Estados e dos Municpios, que estiverem sob sua administrao direta ou indireta, aplicando-se a mesma disposio aos juzes, arbitradores, ou peritos que, de qualquer modo, possam influir no ato ou no preo da venda.



pelos juzes, empregados da Fazenda, secretrios de tribunais, escrives e outros oficiais da Justia, os bens ou direitos, sobre os quais se litigam em tribunal, juzo, ou conselho, no lugar onde esses funcionrios servirem ou a que se estender sua autoridade.

pelos leiloeiros e seus prepostos quanto aos bens de cuja venda estejam encarregados e os corretores das Bolsas quanto aos bens a eles confiados.

o proprietrio de coisa alugada, para vend-la dever dar conhecimento do fato ao inquilino, que ter direito de preferncia (veremos isso melhor ainda na aula de hoje) para adquiri-la em igualdade de condies com terceiros.

o condmino, enquanto pender o estado de indiviso, no poder vender a sua parte a estranho, se o outro condmino a quiser (art. 504, 1 parte, do CC). Trata-se do chamado direito de preferncia do condmino sobre a venda de bem indivisvel. O condmino a quem no se der conhecimento da venda, poder, depositando o preo, haver para si a parte vendida a estranhos, no prazo de seis meses. Um condomnio pode ser classificado em: a) pro indiviso quando o bem se encontra indiviso (no foi dividido) entre os vrios proprietrios, de modo que cada um apenas possui parte ou frao ideal); b) pro diviso quando apesar de possurem em condomnio, cada condmino j tem a sua parte delimitada e determinada. Nesta ltima hiptese, cada condmino pode vender sua parte a terceiro sem oferecer aos outros condminos. No caso do condomnio ser pro indiviso, e o bem for indivisvel, cada condmino s pode vender sua parte a estranhos se antes oferecer aos outros condminos (como dissemos, h o direito de preferncia).

CLUSULAS ESPECIAIS COMPRA E VENDA

Um contrato de compra e venda, desde que os contraentes consintam, pode vir acompanhado de clusulas especiais, que no retiram sua essncia, mas alteram um pouco sua fisionomia, inserindo uma obrigao acessria. A doutrina costuma chamar estas clusulas especiais de pactos adjetos compra e venda. Pacto = acordo; Adjeto = de adjetivo, de qualidade ou acessrio do principal. So eles: a retrovenda; a venda a contento; a preempo; a venda com reserva de domnio e a venda sobre documentos. Vamos analis-los um a um:

1) Retrovenda (arts. 505 a 508, CC)

Retrovenda (ou direito de retrato) o direito que tem o vendedor de readquirir o imvel que vendeu, dentro de certo prazo, restituindo ao comprador o preo recebido, mais as despesas feitas pelo comprador, inclusive as que, durante o perodo de resgate, se efetuaram com a autorizao escrita, ou para a realizao de benfeitorias necessrias (art. 505, CC).

A retrovenda uma condio resolutiva. Exemplo: estou passando por necessidades financeiras e no desejo perder um imvel. Desta forma eu vendo este imvel para voc. No entanto estabeleo uma clusula que posteriormente voc dever revender o imvel para mim pelo mesmo preo que pagou



(acrescidos dos dispndios feitos como escritura, impostos, etc.). Na prtica ela no usada, por trazer certa insegurana nos negcios jurdicos. Esta clusula tem que ser expressa no contrato. A propriedade resolvel se extinguir no instante em que o alienante exercer seu direito de reaver o bem.

As partes podem pactuar o prazo de retrovenda, mas o mximo de 03 (trs) anos. Trata-se de prazo decadencial. Este prazo improrrogvel, ininterrupto e insuscetvel de suspenso. No caso de no se estipular o prazo, este ser considerado como sendo de trs anos. Na hiptese de se estipular prazo maior, este ser considerado no escrito e ficam valendo os trs anos. Vencido o prazo e no exercido o direito, a venda se torna irretratvel.

2) Venda a contento e Venda sujeita a prova (arts. 509 a 512, CC)

Venda a contento consiste na hiptese de venda feita sob condio suspensiva. Neste caso, a venda no se aperfeioa enquanto o comprador no se declara satisfeito, mesmo que a coisa j tenha sido entregue. Exemplo: Avende para B uma certa quantidade de vinho e a entrega. No entanto a concluso do negcio fica na dependncia de B manifestar sua aceitao, aps provar o produto. Enquanto o comprador no manifestar sua vontade, suas obrigaes so de mero comodatrio. o que ns costumamos dizer na prtica satisfao garantida... ou o seu dinheiro de volta. At esse ato a coisa pertence ao vendedor. Pode haver uma clusula de manifestao de aceitao tcita. Exemplo: se voc no se manifestar em 30 dias, estamos entendendo que voc est satisfeito e no poder mais reclamar.

No havendo prazo estipulado para a manifestao do comprador, o vendedor ter direito de intim-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faa em prazo improrrogvel.

Ocorre a venda sujeita a prova quando o vendedor apresenta ao comprador amostras que indiquem a qualidade do produto a ser vendido. Neste caso, entende-se que o vendedor assegura ter a coisa vendida as qualidades por ele apresentadas. Exemplo: voc prova um copo de vinho e o acha excelente. Compra uma caixa deste produto. Mas as demais garrafas no so to boas quanto quela que voc provou. Na hiptese da coisa no apresentar as qualidades explicitadas pelo vendedor, ela poder ser enjeitada, aplicando-se as regras do vcio redibitrio (art. 510, CC).

3) Preempo, preferncia ou prelao (arts. 513 a 520, CC)

Inicialmente reparem que os examinadores gostam de usar todas estas expresses como sinnimas (direito de preferncia, preempo e prelao). O contrato de compra e venda pode conter a clusula segundo a qual o comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa objeto do contrato (mvel ou imvel), se caso o comprador for vend-la a terceiro ou d-la em pagamento, para que o comprador use de seu direito de prelao (preferncia) na compra. O preo ser "tanto por tanto", isto , o valor que seria pago pelo terceiro.

Cuidado para no confundir o direito de preempo (preferncia) com a retrovenda. Nesta ltima a pessoa obrigada (num prazo de at trs anos)



revender a coisa para quem lhe vendeu inicialmente, sendo que o preo o mesmo que ela pagou (mais despesas de transferncia). No direito de preempo, quando eu for revender a coisa (se um dia eu for revend-la), devo oferecer primeiro ao primeiro vendedor. E o preo ser o de mercado, ou seja, o mesmo valor que o terceiro interessado pagaria se ele fosse comprar a coisa. muito parecido. Mas existem diferenas. E o examinador gosta de confundir tais institutos.

O direito de preferncia intransmissvel, isto , no se pode ceder a terceiros (inter vivos) e nem passar aos seus herdeiros (causa mortis), sendo personalssimo (art. 520, CC). Prazo mximo para o exerccio da preempo:

a) se a coisa for mvel, no poder exceder 180 dias.

b) se for imvel, no poder exceder 02 anos.

Obs: no sendo fixado um prazo determinado, o direito de preempo caducar em 03 dias se for mvel, ou 60 dias se for imvel.

Havendo preferncia em favor de mais de uma pessoa, s poder ser exercida em relao totalidade do objeto, no se admitindo exerccio parcial do direito de preferncia que viria cindir a venda.

Se o comprador alienar a coisa sem ter dado cincia ao vendedor do preo e das vantagens que por ela lhe ofereceram, responder por perdas e danos. Se o adquirente tambm estiver de m-f, responde solidariamente (art. 518, CC).

Como regra o direito de preferncia decorre do contrato. Mas em algumas situaes a lei que o prev. Assim, tm direito de prelao (ou preferncia) legal:

o dono de bem desapropriado (trata-se do direito de retrocesso, previsto no art. 519, CC) ou seja, se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade pblica, ou interesse social, no tiver o destino para que se desapropriou, ou no for utilizada em obras ou servios pblicos, caber ao expropriando o direito de preferncia, pelo preo atual da coisa.

o condmino de bem indivisvel um condmino s pode vender sua parte a estranhos, se oferecer primeiro a outro condmino, nas mesmas condies. O condmino preterido poder, depositando o peo, requerer para si a coisa vendida a estranhos, se o fizer no prazo (decadencial) de 180 dias.

o locatrio em relao ao bem locado o art. 27, da Lei n 8.245/91 prev que o locatrio tem preferncia para adquirir o imvel locado, em igualdade de condies com terceiros, nos casos de venda ou promessa de venda. O locatrio dever exercer este direito no prazo (decadencial) de 30 dias. Se o locador no respeitar o direito de preferncia, h duas opes para o locatrio preterido: reclamar perdas e danos ou depositar o preo (e demais despesas do ato de transferncia) e haver para si o imvel locado. Nesta ltima hiptese deve requerer no prazo de 06 (seis)



meses, a contar do registro do ato no cartrio de imveis, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienao, junto matrcula do imvel.

4) Reserva de domnio (arts. 521 a 528, CC)

Ocorre a reserva de domnio quando se estipula em contrato de compra e venda de coisa mvel infungvel (regra), que o vendedor reserve para si a propriedade do bem, at o momento em que se realize o pagamento integral do preo, quando ento o negcio ter eficcia plena. O vendedor transfere ao comprador a posse da coisa, mas conserva a propriedade at o pagamento (art. 521, CC). Exemplo: Eu vendo um carro para voc em dez prestaes; transfiro a posse para voc. Mas a propriedade continua sendo minha. Quando voc me pagar o preo integralmente, somente a eu irei transferir a propriedade para voc em definitivo.

Trata-se de um contrato formal, que deve ser feito sempre por escrito. Para valer contra terceiros (efeito erga omnes) deve ser registrado no Cartrio de Ttulos e Documentos. A doutrina predominante o considera como sendo uma venda sob condio suspensiva, em que o evento futuro e incerto o pagamento integral do preo; suspende-se a transmisso da propriedade at que se tenha o implemento da condio, isto , o pagamento integral do preo ajustado. Efetuado o pagamento, a transferncia do domnio opera-se automaticamente. Se o comprador no pagar as prestaes no vencimento, poder o vendedor:

pleitear a resciso do contrato, reintegrao de posse da coisa, devolvendo as prestaes pagas (deduzidas as despesas);

mover ao pleiteando a cobrana das prestaes vencidas e vincendas, pois o atraso de uma prestao acarreta no vencimento antecipado das demais. Notem os arts. 1.070 e 1.071 (especialmente o seu 3o), do Cdigo de Processo Civil.

Observao: o comprador somente poder dispor ou alienar esse bem se houver a expressa autorizao do vendedor.

5) Venda sobre documentos (arts. 529 a 532, CC)

Esta prtica vem sendo usada em negcios de importao e exportao, ligando-se tcnica de pagamento denominada crdito documentado (trust receipt). Substitui-se a tradio da coisa, pela entrega de seu ttulo representativo ou outros documentos exigidos no contrato. O pagamento, como regra, dever ser efetuado na data e local da entrega dos documentos.

6) Pacto Comissrio

O pacto comissrio a clusula por fora da qual se opera a extino (resoluo) dos direitos contratuais da parte contratante que no cumpre a sua prestao. Era um dispositivo expresso no Cdigo Civil anterior. O atual no cuida mais de tal clusula nos contratos em geral. Isso significa que ela



deixou de existir juridicamente? Ora, tal clusula no contrria lei, nem ordem pblica e nem aos bons costumes, como tambm no est proibida a sua utilizao em nenhum dispositivo da lei. Portanto, entendo que o simples fato de o novo Cdigo no mais se referir, de modo expresso, clusula pacto comissrio no excluiu a possibilidade dela vir a ser adotada, principalmente nos negcios jurdicos bilaterais. Quando expressamente previsto no contrato de compra e venda, pelas partes intervenientes, ele funciona como condio resolutiva expressa. Assim, o inadimplemento, por parte de um dos contraentes, possibilita ao outro a prerrogativa de pleitear a resciso do contrato, com as perdas e danos. Portanto, entendo que em uma escritura de compra e venda de imvel, pode se estabelecer condio resolutiva expressa, pela qual o contrato ficar extinto (resolvido), de pleno direito, se, por exemplo, o comprador no efetuar o pagamento do preo na data aprazada, ou se deixar de pagar alguma das parcelas, caso o preo da compra tenha sido parcelado.

TROCA OU PERMUTA (art. 533, CC)

CONCEITO

O contrato de troca ou permuta aquele pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra coisa que no seja dinheiro. Operam-se, ao mesmo tempo, duas vendas, servindo as coisas trocadas de compensao recproca. Este contrato tambm chamado de escambo.

CARACTERSTICAS

Trata-se de um contrato bilateral, oneroso, comutativo e translativo de propriedade (h duas tradies, duas entregas).

OBJETO

O objeto da permuta h de ser dois bens. Se um dos contraentes der dinheiro ou prestar servios, no haver a troca ou permuta. Podem ser trocados todos os bens que puderem ser vendidos, mesmo sendo de espcies diversas e valores diferentes. Assim como na compra e venda, gera para cada contratante a obrigao de transferir para o outro o domnio da coisa objeto de sua prestao.

RELAO COM A COMPRA E VENDA

H uma grande analogia entre os dois institutos. Por isso o legislador (art. 533, CC) determina que se apliquem permuta as mesmas disposies relativas compra e venda (em relao s garantias, vcios redibitrios, evico, etc.). No entanto, ressaltamos as seguintes diferenas:

a) na troca, ambas as prestaes so em espcie; na venda, a prestao de um dos contratantes em dinheiro.



b) o vendedor, uma vez entregue a coisa vendida, no poder pedir-lhe a devoluo no caso de no ter recebido o preo; j o permutante ter o direito de repetir o que deu, se a outra parte no lhe entregar o objeto permutado. (lembrando que repetir devolver coisa ou dinheiro; ou seja, restituir o que foi entregue).

EFEITOS

a permuta encerra uma dupla venda. cada um dos permutantes pagar metade das despesas da troca, alm

de pagar, cada um, o imposto sobre o valor do bem adquirido.

anulvel a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes, sem o expresso consentimento dos outros descendentes e do cnjuge do alienante; se os valores forem iguais a troca vlida.

CONTRATO ESTIMATRIO (arts. 534 a 537, CC)

CONCEITO

Contrato estimatrio ou venda em consignao o negcio jurdico em que algum (consignatrio) recebe de outrem (consignante) bens mveis, ficando autorizado a vend-los, obrigando-se a pagar um preo estimado previamente, se no restituir as coisas consignadas, dentro do prazo ajustado (art. 534, CC). considerado com sendo um contrato real, pois h necessidade da entrega do objeto. Exemplo: Digamos que em minha residncia eu fabrique, manualmente, alguns brinquedos ou enfeites, doces ou salgados, etc. Desejo vender esses bens. Mas no tenho um ponto de venda. Assim, eu deixo esses bens na padaria de um amigo ou no salo de beleza de outra amiga. Esses bens ficam expostos para venda. Entrego os bens a meus amigos e eles podem vender os bens. Posteriormente eles vendem e devem prestar contas comigo. Tambm usamos a expresso venda em consignao.

CARACTERSTICAS

Trata-se de um contrato bilateral ou sinalagmtico (obrigaes para ambas as partes), oneroso (envolve sacrifcio patrimonial), real (exige a entrega), comutativo (as partes tm conhecimento prvio acerca de suas prestaes), informal (no exige forma solene, podendo ser verbal) e temporrio.

PARTES

Consignante aquele que entrega a coisa; no exemplo fornecido acima, sou eu.



Consignatrio aquele que recebe a coisa para vend-la; no nosso exemplo, so os meus amigos: o do dono da padaria, a dona do salo de beleza, etc.

EFEITOS

o consignante no perder o domnio (a propriedade) da coisa consignada, at que o consignatrio a negocie com terceiros.

o consignante no poder dispor da coisa antes de lhe ser restituda ou de lhe ser comunicada a restituio.

a coisa consignada no poder ser objeto de penhora pelos credores do consignatrio, enquanto no for pago integralmente o seu preo.

o consignatrio dever pagar as despesas de custdia e venda. o consignatrio no se libertar da obrigao de pagar o preo, se a

restituio da coisa consignada, em sua integridade, se tornar impossvel, ainda que por fato a ele no imputvel.

Venda em Consignao X Pagamento em Consignao

muito comum o aluno confundir o contrato de venda em consignao (contrato estimatrio) com o pagamento em consignao. J vimos este ltimo instituto na aula sobre Obrigaes Parte Geral. Este uma forma especial de pagamento e extino da obrigao. Trata-se do depsito da coisa devida (judicial ou extrajudicialmente) feito pelo devedor, com o objetivo de liberar-se da obrigao lquida e certa. O exemplo clssico o do credor que, sem justa causa, se recusa a receber a coisa (ou dar a quitao); neste caso o devedor deposita a coisa e se libera da obrigao.

DOAO (arts. 538 a 564, CC)

CONCEITO

Doao o contrato pelo qual uma pessoa, por liberalidade, transfere do seu patrimnio bens ou vantagens para o de outra, que os aceita. Exige-se, para tanto, o animus donandi, ou seja, a vontade de se fazer uma liberalidade espontnea.

PARTES

Doador a pessoa que doa. Donatrio a pessoa que recebe o bem objeto da doao.

CARACTERSTICAS

Contrato unilateral e gratuito requer interveno de duas partes contratantes. No entanto, apenas o doador assume a obrigao de transferir bens ao donatrio (apenas uma devedora), no havendo contraprestao por parte do donatrio. A doao ato de liberalidade. Todavia, pode ser



estipulado um encargo, caso o doador vincule o donatrio a determinado nus. Exemplo: eu lhe dou um terreno, desde que voc plante determinada cultura ou construa uma casa, etc.

Consensual aperfeioa-se com a manifestao de vontade das partes. Supe a aceitao o contrato de doao s se aperfeioa com a

aceitao do bem por parte do donatrio. Portanto trata-se de um negcio receptcio (quer dizer, exige a manifestao de vontade da outra parte: ou seja, a aceitao). Referida aceitao pode ser expressa ou tcita. Neste ltimo caso o doador marca um prazo para que o donatrio recuse a doao e ele no se manifesta neste prazo. Presume-se ento que ele aceitou a doao. No entanto, se a aceitao for com encargos, precisa ter a forma expressa.

Forma como regra, trata-se de um contrato solene, pois o art. 541, CC impe uma forma que dever ser respeitada, sob pena de no valer o contrato. obrigatria a forma escrita, uma vez que se exige instrumento pblico ou particular. Admite-se a forma verbal (seguida de tradio) para os bens mveis de pequeno valor ( chamada de doao manual art. 541, pargrafo nico, CC). necessria a forma de escritura pblica para imveis, sujeita transcrio no Registro Imobilirio.

ato inter vivos No existe doao para aps a morte (caso contrrio estaramos diante de uma clusula testamentria e no de uma doao).

CAPACIDADE ATIVA PARA DOAR

Para que a doao seja vlida, alm dos elementos genricos e comuns a todos os negcios jurdicos, ainda imprescindvel observar os seguintes requisitos:

Os absoluta ou relativamente incapazes em regra no podem doar, nem mesmo por meio de representantes legais, visto que tais liberalidades no so feitas no interesse do representado. O prdigo (pessoa que dissipa seus bens; dilapida seu patrimnio) pode doar, desde que assistido por seu curador, que dar ou no sua anuncia para o ato.

Os cnjuges, sem a devida outorga (exceto no regime da separao absoluta), esto impedidos de fazer doao, no sendo remuneratria, com os bens e rendimentos comuns, ou dos que possam integrar futura meao.

O cnjuge adltero no pode fazer doao a seu cmplice, sob pena de anulabilidade (pleiteada pelo outro cnjuge ou seus herdeiros necessrios, at dois anos depois de dissolvida a sociedade conjugal).

Os consortes (marido e mulher) no podem fazer doaes entre si se o regime for da comunho universal; se outro for o regime, no havendo disposio em contrrio, nada obsta a doao, importando em adiantamento do que lhes couber por herana (art. 544, CC).

As pessoas jurdicas de direito privado podem fazer e receber doaes.



O falido no pode fazer doaes porque perdeu a administrao de seus bens e isso lesaria seus credores.

REQUISITOS OBJETIVOS PARA A DOAO

Inicialmente necessrio que a coisa esteja in commercium. Esta coisa pode se referir a bem mvel ou imvel; corpreo ou incorpreo; presente ou futuro; etc. Alm disso, deve ser observado:

Uma pessoa no pode doar todos os seus bens (doao universal), sem reserva de parte ou renda suficiente para sua subsistncia (art. 548, CC). Nula ser tal doao. Mas a proibio ser eliminada se o doador se reservar o usufruto dos bens. Exemplo: uma pessoa, j com 80 anos, deseja doar todos os seus bens em vida, para evitar futuras desavenas familiares aps a sua morte. Ele no pode fazer a doao pura e simples. Qual a soluo? Ele doa os bens e no mesmo instrumento se reserva no direito de usufruto. Desta forma ele perde a propriedade dos bens, mas continua a usufruir (morar ou alugar) o mesmo.

Se com a doao o doador ficar insolvente (passivo maior que o ativo em outras palavras tem mais dvidas do que patrimnio), os credores prejudicados podero anul-la, pois neste caso pode ter ocorrido a fraude contra credores (caso tenha ficado com alguma dvida, releia este ponto na aula referente aos Fatos e Atos Jurdicos).

Nula tambm ser a doao da parte excedente do que poderia dispor o doador em testamento. Ou seja, havendo herdeiros o testador s poder dispor de metade da herana (arts. 1.789 e 1.846, CC), preservando-se, assim, a legtima dos herdeiros. Haver nulidade da doao inoficiosa (segundo o dicionrio Aurlio inoficiosa aquilo que prejudica, sem razo conhecida; nociva) apenas na poro excedente legtima de seus herdeiros.

DOAO A INCAPAZES

As pessoas que no podem contratar (os incapazes, relativa e absolutamente) podem aceitar doaes puras (isto , sem encargos art. 543, CC). A doao feita ao nascituro vlida, desde que aceita pelos pais (art. 542, CC). Trata-se de caso de ato jurdico sujeito a condio suspensiva, pois a doao somente se efetivar se houver o nascimento com vida do nascituro. Caso ele nasa morto (natimorto), o contrato ser considerado ineficaz. Igualmente vlida ser a doao feita em contemplao de casamento futuro e referente aos filhos futuros do casal.

ESPCIE DE DOAO

Pura e simples ou tpica aquela feita por mera liberalidade; quando no se impe nenhum nus, nenhuma restrio ao donatrio, que desfrutar amplamente do bem recebido, sem qualquer limitao.



Condicional quando surte efeitos somente a partir de determinado momento ou ao findar uma determinada situao (lembrem-se que condio se subordina a ocorrncia de um acontecimento futuro e incerto). Exemplo: doao feita subordinando-se a realizao de um casamento (chamamos de doao propter nuptias). Neste caso h uma condio suspensiva: a doao s ter efeito se o casamento se realizar. A doao tambm pode ser condicionada aos futuros filhos do casal (art. 546, CC). Se houver dvidas sobre o tema, retorne aula sobre Fatos e Atos Jurdicos.

A termo quando contm um termo inicial ou final (lembrem-se que o termo se subordina ocorrncia de um evento futuro e certo). Exemplo: Doei um stio a Joo, que ter o direito de us-lo durante dez anos; aps esta data o direito de usar passar a ser de Antnio.

Subveno peridica o doador estipula rendas ao donatrio em periodicidade (semanal, quinzenal, mensal, etc.). Trata-se de uma modalidade de contrato de trato sucessivo. Esta doao no poder ultrapassar a vida do donatrio (art. 545, CC).

Com encargo ou modal ou onerosa quando o doador impe ao donatrio alguma incumbncia em seu benefcio, em proveito de terceiro ou de interesse geral. Exemplo: Doei um terreno com a obrigao de o donatrio ali construir uma escola; doei uma casa com a obrigao de se colocar os impostos em dia, etc.

Remuneratria aquela que tem por finalidade recompensar servios ou favores prestados pelo donatrio ao doador. Esta doao no tida como gratuita, mas onerosa. Exemplo: Doao de um leito ao mdico que tratou do doador sem nada cobrar. Na verdade a parte que corresponde retribuio do servio prestado pagamento; s ser doao, propriamente dita, quanto parte que exceder o valor desse servio.

Com clusula de reverso (resolutiva) o doador estipula que se o donatrio morrer antes dele, os bens doados retornaro ao patrimnio do doador, gerando, assim, uma sucesso anmala (isto porque no segue o caminho natural de uma sucesso, que seria rumo ao patrimnio dos sucessores do donatrio). No prevalece a clusula de reverso em favor de terceiro (art. 547, CC), ou seja, o doador no pode, por exemplo, estipular que caso Joo morra este bem v para o patrimnio de Jos. Tem efeitos retroativos, anulando eventuais alienaes feitas pelo donatrio, fazendo os bens reverterem livres de quaisquer nus ao doador.

Doao conjuntiva aquela feita em comum a mais de uma pessoa, sendo distribuda por igual entre os diversos donatrios, exceto se o contrato estipulou o contrrio (art. 551, CC). Caso os beneficirios sejam marido e mulher, falecendo um deles, ter o cnjuge sobrevivente o direito de acrescer sua parte a do falecido.

DOAO A FILHOS - IMPORTANTE



permitida a doao de bens dos pais aos filhos. E no imprescindvel a autorizao dos outros filhos para esta doao. No entanto, "a doao de ascendente a descendente, ou de um cnjuge a outro, importa adiantamento do que lhes cabe por herana" (art. 544, CC). Exemplo: Um homem vivo possui trs imveis do mesmo valor e trs filhos. Pergunto: ele pode doar em vida um imvel a um dos filhos? Necessita de autorizao dos outros filhos? Resposta: O pai pode fazer a doao do bem sem autorizao dos demais filhos. No entanto, quando esse pai falecer, esta situao ser levada em considerao no inventrio. Aquele filho que recebeu a doao, em tese, no ter mais direito herana. Houve o que chamamos de adiantamento da parte que lhe era cabvel, ou seja, adiantamento da legtima. Ele ter que prestar contas desta doao no inventrio, trazendo aquele bem colao. Portanto os outros dois imveis sero divididos entre os outros dois filhos. Outra pergunta: E se o pai doar dois imveis a um dos filhos? Resposta: neste caso a doao de um dos imveis ser vlida, pois est dentro de sua parte disponvel. Mas o outro no. Nesse caso, a doao que ultrapassou a parte disponvel considerada nula. Isto porque qualquer clusula que altere normas de ordem pblica de direito sucessrio considerada nula.

Por ocasio da morte do doador, se faz necessrio que os bens recebidos pelos filhos sejam arrecadados no inventrio, para nova conferncia, por meio da colao. Colao consiste na arrecadao dos bens recebidos pelos herdeiros do de cujus, quando este ainda vivia, trazendo-os todos para o processo de inventrio, a fim de serem submetidos a uma conferncia e diviso no juzo do inventrio.

Todavia, pode ocorrer que a doao tenha sido feita saindo os bens da parte disponvel de seu patrimnio, dispensando-se expressamente o donatrio da colao. Neste caso, a doao no importa em adiantamento da legtima.

REVOGAO DA DOAO

A doao um contrato e, como tal, uma vez aperfeioado, s pode ser rescindido pela vontade de ambas as partes ou pela presena de algum vcio, gerando nulidade ou anulabilidade (ex: coao, estado de perigo, no se respeitar a forma adequada, etc). Todavia, a doao, tambm poder ser revogada nas seguintes hipteses:

A) Pela ingratido. Isto ocorrer se o donatrio:

atentar contra a vida do doador. cometer alguma ofensa fsica contra o doador. injuriar ou caluniar o doador. recusar alimentos ao doador, desde que pudesse ministr-los.

A revogao deve ser pleiteada dentro do prazo decadencial de um ano, a partir do conhecimento do fato que a autorizar pelo doador, mediante ao judicial. Esse direito personalssimo (art. 560, CC), ou seja, somente o prprio doador pode revogar uma doao.



No se pode renunciar antecipadamente o direito de revogar a liberalidade por ingratido do donatrio (art. 556, CC), sendo nula disposio neste sentido.

A revogao no prejudica os direitos adquiridos de terceiros (art. 563, CC). Isto , revogada a doao, os bens voltam ao patrimnio do doador, respeitados, porm, os direitos dos terceiros. Se o donatrio j vendeu um bem, o terceiro no fica prejudicado. Porm o preo recebido pelo donatrio na venda deve retornar ao doador.

No se revogam por ingratido as doaes:

puramente remuneratrias. oneradas com encargo. que se fizerem em cumprimento de obrigao natural (dvidas de jogo

ou prescritas). feitas para determinado casamento.

B) Pelo descumprimento do encargo imposto (se houver) a doao onerosa poder ser revogada pela inexecuo de um encargo, desde que o donatrio incorra em mora. No havendo prazo para o cumprimento, o doador poder notificar judicialmente o donatrio, assinalando-lhe prazo razovel para que cumpra a obrigao assumida (art. 562, CC).

LOCAO (arts. 565 a 578, 593 a 626, CC)

A locao o contrato pelo qual uma das partes, mediante remunerao paga pela outra, se compromete a fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, o uso e gozo de uma coisa infungvel, a prestao de um servio aprecivel economicamente ou a execuo de alguma obra determinada. Levando-se em considerao este conceito, podemos estabelecer trs espcies de locao:

a) Locao de Coisas (locatio rei) uso e gozo de bem infungvel. b) Locao de Servios (locatio operarum) prestao de servios economicamente aprecivel. c) Locao de Obras ou empreitada (locatio operis faciendi) execuo de obra ou trabalho.

Observaes

1) Pela disposio atual no Cdigo Civil, a prestao de servios e a empreitada no so mais espcies de locao, at porque o legislador as colocou no Cdigo aps o contrato de emprstimo, fazendo questo de separar esses contratos (prestao de servios e empreitada) da locao de coisas. No entanto, por questes didticas, continuamos a coloc-las neste mesmo ponto da aula.

2) conveniente tambm esclarecer que as expresses locao e arrendamento so usadas como sinnimas. No entanto, na prtica, se costuma usar o termo arrendamento para se designar o aluguel de imveis rsticos (ou



rurais) e locao para bens (mveis ou imveis) urbanos. Trata-se apenas de uma questo de terminologia da doutrina, no estando expressa na lei.

CARACTERSTICAS COMUNS

As trs modalidades de contrato acima mencionadas apresentam as seguintes caractersticas comuns:

Cesso temporria do uso e gozo da coisa, sem haver a transmisso da propriedade.

Termos usados para a Remunerao: a) na locao de coisas aluguel b) na prestao (locao) de servios salrio c) na empreitada (locao de obras) preo

Classificao de uma forma geral, trata-se de contrato: bilateral (obrigaes recprocas), oneroso (visa determinada vantagem), comutativo (mtuas vantagens conhecidas e equivalentes) e consensual (sem forma especial, exceto hipteses especiais).

A) LOCAO DE COISAS

CONCEITO

o contrato pelo qual uma das partes (locador, senhorio) se obriga a ceder outra (locatrio, inquilino), por tempo determinado, ou no, o uso e gozo de coisa no-fungvel (ou infungvel que no pode ser substitudo por outro igual), mediante certa remunerao (art. 565, CC). Portanto oneroso. Se houver mais de um locador ou locatrio, entende-se que so solidrios, se o contrato no estipulou o contrrio.

Caso se referisse a bem fungvel, teramos o mtuo (que veremos mais adiante) e no a locao. No entanto, em certas hipteses, os bens fungveis podem ser alugados. Isto quando o seu uso e gozo for concedido ad pompam vel ostentationem. Exemplo: ceder ao locatrio garrafas de vinho, ou cestas de frutas, para que sirvam apenas de ornamentao em uma festa, sendo que estes bens sero devolvidos depois da festa. Por outro lado, se a coisa fosse infungvel, porm gratuita, teramos no uma locao, mas sim o comodato (que tambm ser analisado mais adiante).

PARTES

Locador (senhorio ou arrendador) o que oferece a coisa em locao. Em regra o proprietrio. Mas nem sempre o proprietrio o locador. Exemplo: o usufruto d direito pessoa de usar ou fruir (retirar os frutos alugar) a coisa alheia. Logo, o usufruturio, embora no seja proprietrio, tambm pode ser locador. Trata-se de uma tima pegadinha, pois o examinador s vezes coloca em uma alternativa o



locador sempre o proprietrio. A afirmao est errada. O mesmo tambm se aplica na sublocao, quando o contrato permite.

Locatrio (inquilino ou arrendatrio) o que recebe a coisa em locao e que por sua vez, deve pagar o aluguel.

ELEMENTOS

Sendo a locao um contrato, e, portanto, um negcio jurdico, ser sempre um ato jurdico bilateral. Portanto, seus elementos sero os mesmos previstos para um negcio jurdico em geral, acrescentando-se: a coisa (res), o preo (pretium) e o consenso (consensus):

Coisa como vimos, o bem a ser locado pode ser mvel ou imvel, corpreo ou incorpreo, divisvel ou indivisvel. Por outro lado ele deve ser infungvel, inconsumvel e suscetvel de gozo. Alm disso, deve ser sempre lcito e possvel. conveniente ressaltar que mesmo um bem inalienvel (ex: bem gravado com clusula de inalienabilidade, bem de famlia) pode ser locado.

Preo - remunerao, aluguel ou renda a importncia que o locatrio paga periodicamente pelo uso da coisa. O valor do aluguel pode ser estipulado livremente pelas partes, sendo proibida a imposio unilateral. Ele deve ser certo, podendo ser em dinheiro ou qualquer outro bem. Deve tambm ser srio; se for irrisrio ser um emprstimo da coisa de forma dissimulada. Como vimos na aula sobre Obrigaes, proibida qualquer forma de vinculao ao salrio mnimo, moedas estrangeiras e metais preciosos (art. 318, CC). Os reajustes devem seguir o disposto em lei especfica. Se o locatrio no pagar o preo, sua cobrana poder ser feita judicialmente, havendo motivo para resciso contratual.

Consentimento vlido o acordo de vontades. Quanto aos defeitos relativos ao consentimento, revejam a aula referente aos Fatos e Atos Jurdicos (ex: erro essencial; dolo essencial, coao...) Os incapazes s podero alugar se forem representados (para os absolutamente incapazes) ou assistidos (para os relativamente incapazes) por seus representantes legais (pais, tutores ou curadores).

FORMA E PRAZO

A forma do contrato de locao pode ser qualquer uma, inclusive a verbal, posto que um contrato consensual.

O prazo sempre temporrio. Poder at ser vitalcio, mas nunca perptuo. O prazo pode ser determinado ou indeterminado, dependendo do que se pactuar no contrato. Se no for estipulado um prazo exato, ele ser indeterminado. Na locao predial urbana, se for igual ou superior a dez anos, depender de autorizao conjugal (outorga marital ou uxria), na hiptese de apenas um dos consortes ser o locador.

Se o contrato de locao for pactuado com prazo fixo o locador no poder reaver a coisa alugada antes do seu vencimento (salvo se rescindir o contrato e indenizar o locatrio pelas perdas e danos resultantes desta quebra de contrato;



neste caso o locatrio ter direito de reteno do bem at o pagamento da indenizao). Por outro lado o locatrio poder devolver a coisa pagando a multa prevista no contrato de forma proporcional ao tempo que resta para o fim da locao (art. 571, CC). Se este valor for excessivo, o Juiz pode reduzir este valor para bases razoveis (art. 572, CC). Tal dispositivo est em sintonia com o art. 413, CC que permite ao Juiz reduzir equitativamente o valor da clusula penal, quando a obrigao principal tiver sido cumprida em parte ou se o seu montante for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negcio. Nota-se, mais uma vez, a presena da funo social do contrato (art. 421, CC).

ESPCIES

De uma forma geral a locao pode ser de:

1. Coisa:

a) Mvel rege-se pelo Cdigo Civil (ex: locao de um carro). b) Imvel rege-se pelo Cdigo Civil (ex: locao de um terreno, de uma garagem autnoma, etc.).

2. Prdios Urbanos neste caso aplica-se a Lei n 8.245/91

a) Residenciais urbanos

b) No residenciais: - comerciais ou industriais urbanos e rsticos (art. 51). - hospitais, unidades sanitrias oficiais, asilos, estabelecimentos

de sade e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Pblico (art. 53).

- lojistas e empreendedores de shopping center (art. 54). - no comerciais urbanos (ex: prdio para rede de associao).

3. Prdios Rsticos (destinados atividade rural) neste caso aplica-se o Dec. 59.566/66 e o Estatuto da Terra.

LOCAO NO CDIGO CIVIL

As regras do Cdigo Civil aplicam-se locao de objetos (mveis e imveis), que no se enquadram como prdios urbanos com fins residenciais e comerciais (pois nestes casos aplica-se a Lei n 8.245/91). Assim continuam sendo regulados pelo Cdigo Civil:

1) Locaes:

de imveis de propriedade da Unio, dos Estados, dos Municpios. de vagas autnomas de garagem ou de espaos para

estacionamentos de veculos. de espaos destinados publicidade. de apart-hotis, hotis-residncia ou equiparados

2) Arrendamento Mercantil.



LOCAO DE COISAS MVEIS E IMVEIS

a) Pode ela ser por tempo determinado ou indeterminado. Se por prazo determinado, ela cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, independente de notificao ou aviso (art. 573, CC).

b) Findo o prazo da locao, se o locatrio continuar na posse da coisa alugada, sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada sem prazo determinado (art. 574, CC).

c) A qualquer tempo, vencido o prazo do contrato, pode o locador notificar o locatrio para restituir a coisa.

d) Alienada a coisa, o novo proprietrio no obrigado a respeitar o contrato, a no ser que o contrato esteja na sua vigncia, por prazo determinado, e contenha clusula de sua vigncia no caso de alienao, e constar de Registro de Imveis (art. 576, CC).

e) Morrendo o locador ou locatrio transfere-se a locao a seus herdeiros (art. 577, CC), por esse motivo a doutrina afirma que o contrato de locao no personalssimo.

f) Na dvida quanto interpretao do contrato, deve ser entendida a que mais favorecer o locatrio.

Direitos do locador

Receber pagamento do aluguel. Exigir algumas garantias do locatrio, como a fiana (veremos isso

mais adiante de forma minuciosa). Mover ao de despejo nos casos em que a lei permitir. Autorizar (ou no) a sublocao ou a cesso de locao. Pedir reviso judicial do aluguel.

Obrigaes do locador

Entregar ao locatrio a coisa alugada, com seus acessrios, em estado de servir ao uso a que se destina.

Manter a coisa alugada neste estado pelo tempo do contrato, salvo clusula expressa.

Garantir ao locatrio o uso pacfico da coisa, durante o prazo do contrato.

Resguardar o locatrio dos embaraos e turbaes de terceiros (tanto o locador como o locatrio possuem legitimidade para ingressar com as aes possessrias).

Indenizar benfeitorias teis e necessrias feitas pelo locatrio de boa-f.

Direitos do locatrio

Exigir a entrega da coisa e recibo de aluguel.



Reter o bem no caso de benfeitorias necessrias ou teis feitas com o consentimento por escrito do locador enquanto no receba indenizao relativa a elas.

Preferncia na aquisio no caso de alienao do imvel locado. Purgar a mora. Trata-se do ato que repara ou corrige a falta

cometida. No caso o pagamento da dvida, ou seja, os eventuais aluguis vencidos, para evitar a resciso do contrato.

Obrigaes do locatrio

Servir-se da coisa alugada apenas para os usos convencionados ou presumidos conforme a natureza dela.

Tratar a coisa alugada como se fosse sua. Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados e na falta de

ajuste, segundo os costumes do lugar. Restituir a coisa, finda a locao, no estado em que a recebeu, salvo

as deterioraes naturais do uso.

LOCAO DE IMVEL URBANO = LEI N 8.245/91

Esta lei regula a locao de imveis urbanos residenciais e no residenciais. O Cdigo Civil, apesar de ser uma lei posterior, no afastou a aplicao da Lei n 8.245/91 para as locaes de imveis urbanos. o que dispe o art. 2.036, CC, que dispe: a locao de prdio urbano, que esteja sujeita lei especial, por esta continua a ser regida. O art. 1o da Lei de Locaes afirma que ela no ter incidncia no contrato de locao de:

a) imveis pblicos ou bens que integram o patrimnio pblico nestes casos aplica-se o Decreto-lei n 9.760/46 e a Lei n 8.666/93.

b) vagas autnomas de garagem ou espaos para estacionamentos de veculos nestes casos aplica-se o Cdigo Civil.

c) espaos destinados publicidade (ou outdoors) aplica-se o Cdigo Civil.

d) apart-hotis, hotis residncias ou equiparados (flats) aplica-se o Cdigo Civil.

e) arrendamento mercantil ou leasing aplica-se a Resoluo do BACEN no

980/90.

importante esclarecer que nesta parte da aula as referncias que faremos a dispositivos legais, so da Lei n 8.245/91 (e no do Cdigo Civil).

CARACTERSTICAS GERAIS

Remunerao = Aluguel fixado por qualquer prazo. No entanto se o prazo for igual ou superior a dez anos, necessria a outorga (ou vnia) conjugal, uxria ou marital (art. 3).



Durante o prazo convencionado no poder o locador reaver o imvel alugado. J o locatrio poder devolv-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao perodo de cumprimento do contrato, ou na sua falta, a que for judicialmente estipulada (art. 4o redao dada pela Lei no 12.112/09). O locatrio poder tambm rescindir a locao por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedncia mnima de trinta dias.

livre a conveno do aluguel, vedada a sua estipulao em moeda estrangeira, ouro, nem ser vinculado a variao cambial, salrio-mnimo, etc. (art. 17).

No pode ser cobrado adiantado salvo se a locao for por temporada (art. 49) e tambm nos casos em que o contrato foi celebrado sem garantia alguma.

Os ndices e a periodicidade dos reajustes so previstos em legislao especfica. Tambm pode ser reajustado judicialmente a cada 03 (trs) anos, a partir do ltimo contrato ou acordo Ao Revisional de Aluguel (arts. 19 e 68 a 70).

Em casos de separao de fato, separao judicial, divrcio ou dissoluo da unio estvel, a locao residencial prosseguir automaticamentecom o cnjuge ou companheiro que permanecer no imvel (art. 12).

Alienao do imvel rompe o contrato, salvo se a locao for por tempo determinado.

Extino a locao se desfaz por mtuo acordo, infrao contratual ou no pagamento do aluguel.

Ao do locador para reaver o imvel sempre por despejo. Na mesma ao pode ser feito o pedido de resciso da locao, cumulado com a cobrana dos aluguis e acessrios da locao. Cita-se o locatrio para responder ao pedido de resciso contratual. Para pedido de cobrana cita-se o locatrio e os eventuais fiadores (art. 62, I e 5o). O locatrio e o fiador podero evitar a resciso da locao efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citao, o pagamento do dbito atualizado, independentemente de clculo e mediante depsito judicial. Trata-se da purgao da mora. Se a ao de despejo for julgada procedente, o juiz determinar a expedio de mandado de despejo, que conter o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupao voluntria (art. 63).

Se o bem locado for apartamento, o locatrio poder votar nas assemblias que no envolvam despesas extraordinrias de condomnio, caso o locador a ela no comparea (Lei no 4.591/64, art. 24, 4o).

GARANTIAS

O locador s pode exigir uma das seguintes modalidades de garantia (art. 37):



a) Cauo este termo vem da expresso latina cautio, que de modo geral quer significar a cautela que se tem ou se toma, em virtude do qual uma pessoa oferece a outra uma garantia ou segurana para o cumprimento da obrigao. Pode se referir a bens mveis ou imveis (cauo real); no entanto esta garantia geralmente em dinheiro (cauo em dinheiro), que no pode exceder a trs meses de aluguel, depositado em caderneta de poupana (art. 38), em nome do locador e locatrio (conta conjunta), pelo prazo de durao da locao. As correes monetrias e os juros revertem em favor do inquilino quando levantados no trmino da locao.

b) Fiana pessoal (veremos em item prprio que se o fiador for casado, necessita da outorga de seu cnjuge, sob pena de ineficcia da garantia Smula 332 STJ) ou bancria. a preferida pelo locador, pois possibilita avaliar a capacidade patrimonial e econmica do fiador.

c) Seguro de fiana locatcia ou seja, pagamento de uma taxa correspondente a um prmio anual ou mensal ao locador. Garante-se, mediante premio, o valor do aluguel. a forma mais comum nas locaes comerciais.

OBSERVAES IMPORTANTES

1) Qualquer das garantias da locao se estende at a efetiva devoluo do imvel, ainda que prorrogada a locao por prazo indeterminado, salvo disposio contratual em contrrio.

2) proibida, sob pena de nulidade da clusula contratual, a exigncia, por parte do locador, de mais de uma dessas modalidades de garantia num mesmo contrato de locao (art. 37 e pargrafo nico). Ou seja, o locador s pode pedir uma das garantias, de forma alternativa: ou a cauo, ou a fiana, ou o seguro. Nunca duas ou trs das garantias em conjunto.

3) Alm disso, o aluguel somente pode ser cobrado adiantado se o contrato no estiver garantido por nenhuma das modalidades acima (art. 42). Assim, o locador que exigiu que o locatrio apresentasse um fiador no pode exigir que o aluguel seja pago de forma adiantado. Somente se no foi exigida nenhuma das garantias acima que o locador pode exigir o pagamento antecipado do aluguel.

4) O fiador pode se eximir da obrigao, notificando o locador da sua inteno de desonerao, ficando obrigado por todos os efeitos da fiana durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao. O locador pode notificar o locatrio para apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao (art. 40, inciso X e pargrafo nico).

LOCAO RESIDENCIAL

O legislador estabeleceu as seguintes hipteses:

Contratos fixados por 30 (trinta) meses ou mais (art. 46) Nas locaes ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta



meses, a resoluo (extino) do contrato ocorrer quando terminar o prazo estipulado, independentemente de notificao ou aviso. Findo o prazo ajustado, se o locatrio continuar na posse do imvel alugado por mais de trinta dias sem oposio do locador, presumir-se- prorrogada a locao por prazo indeterminado, mantidas as demais clusulas e condies do contrato. Ocorrendo a prorrogao, o locador poder pedir o imvel para si (chamamos isso de denunciar o contrato) a qualquer tempo (denncia vazia), apenas concedendo o prazo de trinta dias para desocupao. Se houver ao de despejo e o locatrio concordar em sair do imvel, ter seis meses para a desocupao.

Contratos fixados at 30 (trinta) meses (art. 47) Quando ajustado verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locao prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado. Neste caso somente pode ser retomado o imvel (denncia cheia): a) por mtuo acordo; b) em decorrncia da prtica de infrao legal ou contratual; c) em decorrncia da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; d) para a realizao de reparaes urgentes determinadas pelo poder pblico, que no possam ser normalmente executadas com a permanncia do locatrio no imvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; e) em decorrncia de extino do contrato de trabalho, se a ocupao do imvel pelo locatrio relacionada com o seu emprego; f) se for pedido para uso prprio, de seu cnjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que no disponha, assim como seu cnjuge ou companheiro, de imvel residencial prprio; g) se for pedido para demolio e edificao licenciada ou para a realizao de obras aprovadas pelo Poder Pblico, que aumentem a rea construda, em, no mnimo, vinte por cento ou, se o imvel for destinado a explorao de hotel ou penso, em cinquenta por cento; h) se a vigncia ininterrupta da locao ultrapassar cinco anos.

Locao por temporada por at 90 dias, para certos fins, como lazer, tratamento de sade ou realizao de obras. O aluguel e os encargos podem ser cobrados antecipadamente e de uma s vez (arts. 48/50).

Caros Alunos e Amigos

Sempre que trato do tema locaes surgem diversas indagaes de alunos em sala de aula. Mas as perguntas feitas geralmente so mais de ordem prtica do que para concursos, propriamente dito. Os alunos querem saber aspectos prticos do contrato de locao, muitas vezes casos que vivenciaram (ou ainda esto vivenciando), enfim, casos de ordem particular. E eu nunca me neguei a responder qualquer tipo de indagao. Assim, antevendo que possa haver algumas indagaes a respeito, elaborei uma srie de perguntas-respostas. Trata-se, na verdade, de um bate-bola comigo mesmo, respondendo s indagaes mais comuns dos alunos. Repito: isso serve

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mais para a vida prtica do que para concursos. Mas aqui vo algumas dicas importantes em situaes de nosso dia-a-dia, referente locao:

Situaes

1) Celebrei um contrato de locao com prazo de 12 (doze) meses. O locador pode pedir o imvel de volta a qualquer tempo? Resposta: No! Nas locaes efetuadas por tempo inferior a 30 meses, a denncia vazia (que o pedido de retomada do imvel pelo locador sem justificativa alguma) s poder ocorrer aps cinco anos ininterruptos de locao. J as pedidos justificados de retomada (denncia cheia) so:

- no caso de extino do contrato de trabalho vinculado locao; - para uso prprio, do cnjuge ou companheiro; - para uso residencial de ascendentes ou descendentes que no disponham, de imveis

prprios; - para demolio e edificao; - para realizao de obras que aumentem a rea construda em pelo menos 20%.

2) Celebrei um contrato de locao por 30 (tinta) meses. S se passou um ano e o locador j me pediu o imvel de volta. Ele pode reaver o imvel antes do prazo estipulado no contrato? Resposta: No! A lei bem clara neste sentido. O locador s poder retomar o imvel sem justificativa (denncia vazia) aps o trmino do contrato ou em casos especialssimos (ex: acordo entre as partes, no pagamento do aluguel, etc.). Somente o inquilino poder desistir da locao durante o prazo do contrato, mesmo assim, pagando multa proporcional ao perodo de cumprimento do contrato. Se a locao estiver vinculada com a atividade de trabalho e ocorrer transferncia de emprego para outro local, o inquilino ficar isento do pagamento da multa, devendo notificar o locador num prazo de 30 dias de antecedncia.

3) Sou locatrio e desejo realizar algumas reformas no imvel que aluguei. Como fazer isso? Resposta: O locatrio no poder realizar modificaes internas ou externas no imvel sem o consentimento prvio e por escrito do locador. Se fizer uma infrao contratual e o contrato poder ser rescindido.

4) A casa que aluguei est com problemas srios de vazamento. J conversei com o locador, mas ele ainda no mandou arrumar. Posso providenciar o conserto e abater do aluguel? Resposta: Sim! Consertos de vazamento so considerados como benfeitorias necessrias. E estas podem ser efetuadas pelo inquilino, mesmo que sem autorizao do locador, sendo que elas so indenizveis.

5) Aluguei uma casa dois meses atrs e agora descobri que a casa est infestada de ratos, cupins e traas. Posso rescindir o contrato? Resposta: Pela lei, se o imvel no tem condies de habitabilidade o locatrio pode rescindir o contrato sem pagar a multa. Mas, para isso, seria necessrio entrar com ao judicial. Na prtica o conselho que se tente primeiro um acordo, pedindo para que o locador providencie a desratizao, descupinizao e dedetizao do imvel. Caso no seja possvel e se no houver um acordo, pode-se rescindir o contrato judicialmente.

6) Fui fiador de um amigo em um contrato de locao por 30 meses. Tal perodo j foi ultrapassado. O contrato foi prorrogado de forma indeterminada. Minha obrigao como fiador ainda persiste? Resposta: O art. 39 da Lei n 8.245/91 estabelece que a garantia do fiador se estende at a efetiva entrega das chaves, salvo disposio em contrrio. Por isso o ideal que no prprio contrato o fiador deixe claro que concorda em garantir a locao somente at o termo final da locao (termo certo), no estendendo a fiana at a entrega do imvel, em caso de prorrogao do contrato para prazo indeterminado. O art. 40, inciso X (acrescentado pela Lei no 12.112/09) prev que o locador poder exigir novo fiador no caso de prorrogao da locao por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua inteno de desonerao, ficando obrigado, poro todos os efeitos da fiana, durante 120 (cento e vinte) dias aps a notificao ao locador. E continua o pargrafo nico que o locador poder notificar o

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locatrio para apresentar nova garantia locatcia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locao.

7) Tenho uma casa alugada j faz cinco anos. Nunca houve nenhum reajuste. Qual o ndice oficial que devo usar caso tente negociar um aumento do aluguel? Resposta: Os ndices mais utilizados para os reajustes de aluguel so o IPC da Fipe, o IGPM e o INPC.

8) Quando o inquilino no paga a taxa de condomnio, apesar de disposto em contrato, possvel ao proprietrio cobrar o condomnio junto com o aluguel? Resposta: Teoricamente possvel. No entanto, no aconselhvel na prtica. Isto porque nem todas as despesas do condomnio so de responsabilidade do inquilino, e ele tem o direito de saber o que est pagando. Alm do mais, se o valor do condomnio aumentar durante o prazo da locao e o locador efetuar a cobrana de forma nica, junto com o aluguel, ele no ter como repassar este aumento para o inquilino, j que o reajuste a ser pactuado ser por um ndice de inflao estabelecido em contrato.

9) Tenho um imvel localizado no permetro urbano de uma cidade. Ele pode ser considerado como rural para fins locatcios? Sim. Se este imvel for utilizado para ser feita uma plantao de hortalias, mesmo estando no permetro urbano ele considerado imvel rural, para fins de locao. De forma contrria um posto de combustvel localizado prximo a uma rodovia pode ser considerado como mvel urbano, incidindo nas regras da Lei n 8.245/91

10) No meu contrato de aluguel consta uma clusula que me obriga a pintar todo o imvel quando eu o desocupar, inclusive com especificao exata da tinta e a informao de que o trabalho ter de ser todo refeito se o locador no gostar do resultado da pintura. Isto abusivo? Resposta: Normalmente os contratos de locao exigem a entrega do imvel nas mesmas condies em que foi recebido e a pintura uma das condies que integra os contratos. Mas da a exigir que seja refeita caso o locador no goste, implica em muita subjetividade, podendo ser considerada como sendo uma clusula abusiva.

Feitas estas observaes de ordem prtica, vamos continuar...

Direito de Preferncia arts. 27 a 34, da Lei n 8.245/91

No caso de alienao do imvel, o locatrio tem preferncia para adquirir o bem locado, em igualdade de condies com terceiros (e em especial no preo), devendo o locador dar-lhe conhecimento do negcio mediante: notificao judicial, ou notificao extrajudicial, ou qualquer outro meio de cincia inequvoca.

O locatrio deve se manifestar no prazo de 30 dias, sob pena de caducar o direito. Ocorrendo a aceitao da proposta e posterior desistncia por parte do locador, este deve responder pelos prejuzos causados (danos emergentes e lucros cessantes).

O locatrio preterido no seu direito de preferncia poder reclamar do alienante as perdas e danos. Poder alternativamente, depositar o preo e demais despesas do ato de transferncia e haver para si o imvel locado. Mas isso se o requerer no prazo de seis meses a contar do registro do ato no cartrio de imveis, desde que o contrato de locao esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienao, junto matrcula do imvel.

Benfeitorias arts. 35 e 36



Inicialmente, convm esclarecer que, se o aluno tiver alguma dvida sobre o tema benfeitoria, deve retornar aula sobre Bens. Aqui vamos nos ater apenas s benfeitorias realizadas no curso do contrato de locao.

As benfeitorias necessrias (so as tm por finalidade conservar ou evitar que o bem se deteriore) introduzidas pelo locatrio, ainda que no autorizadas pelo locador, bem como as teis (so as que aumentam ou facilitam o uso da coisa), desde que autorizadas, so indenizveis e ainda permitem o direito de reteno.

J as benfeitorias volupturias (destinadas ao embelezamento ou ao recreio) no so indenizveis, podendo ser levantadas pelo locatrio, finda a locao, desde que a sua retirada no afete a estrutura e a substncia do imvel.

Tais disposies podem ser deliberadas de modo diverso no prprio contrato de locao.

Transferncia do contrato de locao

perfeitamente admissvel que um contrato de locao seja transferido para terceiros nas seguintes hipteses:

Ato inter vivos Cesso locacional, Sublocao ou Emprstimo. Morte de um dos contratantes - Locador ou Locatrio.

A seguir, vamos falar um pouco de cada um destes institutos mencionados acima, de forma pormenorizada.

Cesso locacional

A cesso locacional consiste na transferncia a outrem, mediante alienao, da posio contratual do locatrio. O locatrio desliga-se do contrato primitivo, desaparecendo a sua responsabilidade. O cessionrio se entender com o locador. A cesso, por importar em transferncia de direito pessoal, rege-se pelas disposies do Cdigo Civil atinentes cesso de crdito (arts. 286/298, CC).

Sublocao arts. 14 a 16

A Sublocao consiste na concesso do gozo (parcial ou total) da coisa locada, por parte de um locatrio e uma terceira pessoa, que se torna locatria do locatrio, tendo os mesmos direitos e deveres. O locatrio primitivo no se exonera da locao original.

Rescindida ou finda a locao resolvem-se (extinguem-se) as sublocaes, salvo o direito de indenizao que possa competir ao sublocatrio contra o sublocador.

Emprstimo

Se o locatrio empresta de forma gratuita o imvel locado a uma terceira pessoa, mesmo que por breve tempo, ele (o locatrio) continua responsvel perante o locador.



Observao Na cesso locacional, na sublocao e no emprstimo deve haver consentimento prvio, por escrito, do locador. Smula 411 STF.

Morte arts. 10 e 11

Na locao de prdio urbano, falecendo o locador, os herdeiros recebero os direitos inerentes locao. Em outras palavras, no se extingue a locao, uma vez que seus direitos e obrigaes passaro aos sucessores.

Em caso de bito do locatrio, tm direito continuidade da locao (sub-rogao) o:

Cnjuge sobrevivente e sucessivamente os herdeiros necessrios e pessoas que viviam na dependncia econmica do locatrio, desde que residentes no imvel para fins residenciais (inclui o/a companheiro/a).

Esplio do locatrio falecido e a seguir o seu sucessor, no caso de locao no residencial.

Locao de imvel residencial ao empregado e direito de retomada

A locao para locatrio empregado aquela em que a figura do locador se confunde com a figura do patro e destina-se a uso residencial de empregado e de sua famlia, em razo do emprego. Esse tipo de locao exige contrato que contenha clusula registrando que a locao somente viger enquanto o locatrio trabalhar para o locador. Exige ainda que haja valor efetivamente pago ou descontado, a ttulo de aluguel. O desconto pode ser efetuado na folha de pagamento ou pode ser cobrado normalmente como em qualquer outra situao. O que importa que a locao tenha relao com o emprego, e as condies da locao sejam formalmente estabelecidas (locao vinculada). Nesta hiptese o art. 47, II permite da denncia imotivada do contrato de locao. Esta norma procurou envolver zeladores, vigias, porteiros, etc. Assim, desfeito o vnculo trabalhista, abre-se ensejo ao despejo. O art. 59, 1, II, abre-se a possibilidade de despejo liminar nestes casos, evitando-se que o empregador tenha que tolerar ex-empregado no local at a sentena.

No entanto, se o empregador fornece moradia ao empregado sem cobrar qualquer contraprestao (aluguel), no se cogita do uso da faculdade de retomada prevista na Lei do Inquilinato. Neste caso no est caracterizada a locao, mas sim um comodato. Portanto, a retomada no se processar pela via de ao de despejo, mas pela via da ao de reintegrao de posse.

EXTINO DA LOCAO DAS COISAS

A locao das coisas, de uma forma geral, cessar se houver:

Distrato ou resilio bilateral (mtuo acordo). Retomada do bem locado. Implemento de condio resolutiva.



Perda ou destruio da coisa. Vencimento do prazo sem prorrogao ou renovao. Desapropriao. Morte do locatrio sem sucessores. Resilio unilateral por inexecuo contratual ou infrao lei. A

resilio por parte do locador tambm denominada de denncia, que se consuma com a sentena de despejo.

Extino do usufruto, tratando-se de contrato ajustado pelo usufruturio (salvo se com ele anuiu, por escrito, o nu proprietrio).

Locao no residencial

Nesta rea existem quatro hipteses:

Locao comercial ou empresarial contrato por qualquer prazo, com prorrogao por tempo indeterminado, se no seu trmino ficarem silentes as partes por mais de 30 dias. Ocorrida a prorrogao, caber denncia imotivada (denncia vazia), a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupao. O locatrio comerciante ou industrial pode obter judicialmente a renovao do aluguel, e continuar no imvel desde que haja contrato escrito com prazo determinado, vigente, por mais de 05 (cinco) anos ininterruptos, estando o locatrio exercendo o mesmo ramo de atividade h pelo menos 03 (trs) anos ininterruptos, sendo proposta a ao renovatria de aluguel de 01 ano at 06 meses antes do fim do prazo contratual (arts. 71 a 75). As sociedades civis com fins lucrativos tm tambm direito ao renovatria. A atual Lei sobre Locaes revogou expressamente a antiga Lei de Luvas (Decreto n 24.150, de 1934), incorporando no seu texto a matria revogada.

Locao no residencial civil abrange locatrios com atividades civis, suas sedes, escritrios, estdios e consultrios. Rege-se pelos princpios da locao comercial (denncia vazia). No entanto, nesta hiptese, o locatrio no tem direito ao renovatria.

Locao no residencial especial abrange escolas, hospitais e asilos. Rege-se por sistemtica prpria, que exclui a denncia vazia e prev prazo de desocupao de 06 meses at 01 ano.

Locao de benefcio ou vantagem profissional indireta ocorre quando o locatrio pessoa jurdica e o imvel destinado ao uso de seus dirigentes ou empregados. Segue, como regra, a locao comercial: denncia vazia.

B) PRESTAO DE SERVIO (arts. 593 a 609, CC)



CONCEITO

Prestao de servio (ou locao de servio) o contrato em que uma das partes se obriga para com a outra lhe fornecer a prestao da sua atividade, sem vnculo empregatcio, mediante remunerao.

Com o advento da Consolidao das Leis do Trabalho (C.L.T.) a locao de servio foi substituda pelo contrato individual de trabalho (tanto urbano CLT, como rural Lei 5.889/73 e Dec. 73.626/74) e pelo contrato de trabalho avulso (Leis especiais). No entanto o contrato civil de prestao de servio ainda existe.

O contrato de trabalho cria a chamada relao de emprego (ou vnculo empregatcio), de ordem trabalhista, com seus trs elementos: habitualidade, subordinao e dependncia econmica.

J a prestao de servios no gera qualquer vnculo trabalhista.Ficam sob a gide da prestao de servios os profissionais liberais e representantes comerciais; o trabalhador eventual (ex: jardineiro). Assim, aplica-se a lei civil para os servios prestados quando no se estabelecer vnculo empregatcio.

OBJETO

Toda espcie de servios ou trabalhos (material ou imaterial), desde que lcitos, isto , no proibido pela Lei e pelos bons costumes. Trata-se de uma Obrigao de Fazer.

PARTES

Locador (prestador de servios, executor ou contratado) o que entrega sua fora de trabalho; compromete-se a prestar certos servios.

Locatrio (tomador, solicitante ou contratante) o que contrata os servios da outra parte; necessita do servio e o remunera.

CARACTERSTICAS

Trata-se de contrato: bilateral (ambos assumem obrigaes), comutativo (prestaes equivalentes), oneroso (transferncia recproca de direitos e vantagens) e consensual (forma livre).

PAGAMENTO

A remunerao estipulada livremente entre as partes. Se elas no o fizerem, a remunerao ser fixada por arbitramento, segundo o costume do lugar, o tempo de servio e a qualidade. A regra que seja feita em dinheiro, mas nada impede que seja em alimento, vesturio, moradia, etc.

Como regra, a retribuio ser paga depois de prestado o servio, se, por conveno ou costume do lugar, no houver de ser adiantada ou paga em prestaes.

PRAZO



A locao de servio no pode ser convencionada por mais de quatro anos. Decorrido este prazo, dar-se- por findo o contrato, ainda que no concluda a obra (caso contrrio haveria uma verdadeira escravido). Terminado o prazo o prestador pode despedir-se ou ser despedido unilateralmente. Nada impede que outro contrato seja celebrado.

No havendo prazo estipulado, nem se podendo concluir seu prazo pela natureza do contrato ou pelo costume do lugar, qualquer das partes pode rescindir o contrato, a qualquer tempo, bastando simples aviso prvio, com antecedncia de:

a) 08 (oito) dias, se o salrio for fixado por um ms ou mais.

b) 04 (quatro) dias, se o salrio for fixado por uma semana ou quinzena.

c) de vspera, se por menos de 07 (sete) dias.

TIPOS DE SERVIOS

O contrato dever determinar o servio a ser prestado. Caso seja omisso, entende-se que o locador de servios se obrigou a todo e qualquer servio compatvel com suas foras e condies.

RESCISO DO CONTRATO

O locador de servios, contratado por tempo certo ou por dia determinado, no pode se ausentar ou rescindir o contrato, sem justa causa, antes de preenchido o tempo ou concluda a obra.

Se rescindir o contrato sem justa causa, ter direito retribuio vencida, mas responder por perdas e danos.

O locatrio que, sem justa causa, despedir o locador, ser obrigado a pagar-lhe por inteiro a retribuio vencida e por metade a que lhe tocaria se conclusse o contrato.

SUBSTITUIO DAS PARTES

No pode o locatrio, ainda que outra coisa tenha sido contratada, transferir a outrem o direito aos servios ajustados. Nem o locador pode, sem o consentimento do locatrio, dar substituto que preste aqueles servios.

TRMINO DO CONTRATO

Pelo vencimento do prazo. Pela concluso da obra a que se referir o servio contratado. Pela morte do locador. Pela resciso contratual, com ou sem justa causa, com ou sem

indenizao, respectivamente.

C) EMPREITADA (arts. 610 a 626, CC)



CONCEITO

Empreitada ou locao de obras o contrato pelo qual uma das partes (empreiteiro) se obriga, sem subordinao ou dependncia, a realizar, pessoalmente ou por meio de terceiro, certa obra para a outra parte (dono da obra ou comitente), com material prprio ou por este fornecido, mediante remunerao determinada ou proporcional ao trabalho executado. Assim, o empreiteiro pode contribuir somente com o seu trabalho. Ou pode contribuir com seu trabalho e os materiais. No entanto a obrigao de fornecer os materiais no se presume: resulta da lei ou da vontade das partes.

O empreiteiro se obriga a entregar uma obra pronta por um preo determinado ou proporcional ao servio, sem se prender ao tempo nela empregado. Mesmo que demore mais que o esperado, no ter direito a qualquer majorao. A direo e fiscalizao competem ao prprio empreiteiro, que contratar ou despedir os operrios. Pode ter por finalidade uma obra material (ex: ponte, conserto de veculo, plantaes, etc.) ou intelectual (ex: elaborao de um projeto, de uma obra literria, etc.).

PARTES

Comitente (proprietrio da obra, dono da obra, empreitante, empreitador ou contratante) o que contrata a obra.

Empreiteiro (contratado) o que pe disposio sua atividade. CARACTERSTICAS

Trata-se de contrato: bilateral (ambos assumem obrigaes), comutativo (prestaes equivalentes), oneroso (transferncia recproca de direitos e vantagens) e consensual (forma livre).

EMPREITADA X PRESTAO DE SERVIOS

Na prestao de servios o risco do locatrio; na empreitada, do empreiteiro.

O empreiteiro responsvel pela entrega de uma obra terminada, no apenas pela execuo de servios: tem-se em vista a sua empreitada, no o trabalho em si, mas o resultado.

Na prestao de servios, paga-se pelo t

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