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Avaliação do LocalAnálise da adequabilidade da área de influência a partir de um ponto central
A decisão a respeito de localização é IRREVERSÍVEL, ou pelo menos envolve
enormes custos de reversibilidade
Uma localização de sucesso é resultado de exposição adequada, acesso fácil e
visibilidade excelente
ESQUINA, junto a vias primárias e secundárias
Localizações sofríveis: meio de quadra em vias secundárias, curvas e locais de difícil
visualização
Análise do Local
REGIÃO é uma área com características de homogeneidade e uniformidade visíveis, indicadas por tipos de edificação ou estilo construtivo, barreiras naturais, uso do solo ou por fatores subjetivos
Em estudos de viabilidade, costuma-se definir as ÁREAS DE INFLUÊNCIA do projeto, antes de iniciar-se as pesquisas
Essas áreas são flexíveis e mutáveis
Conceito de região
Localização
Características físicas do terreno
Legislação referente a Uso e Ocupação do Solo
Acesso e Visibilidade
Serviços Públicos
Vizinhança
Pontos fortes e fracos do Terreno
Impactos Ambientais
Análise do Local
Localização
Análise do Local
-Importante, principalmente por ser irreversível –
muda-se público-alvo, posicionamento, tarifa, etc.,
menos a localização.
-Impressão geral sobre o entorno
Ex.: Belo Horizonte – camelôs na porta de todos os
hotéis do centro.
Características Físicas do Terreno- Adequabilidade do terreno afeta viabilidade e influencia o valor agregado do projeto
- Características a serem levadas em consideração: tamanho, formato e topografia do terreno - pode-se transformar em ponto positivo ou negativo
- Tamanho do terreno pode determinar o tipo de produto que não poderia ser construído no local. Ex.: Resort em terreno pequeno
- O formato do terreno pode encarecer o projeto
- Outros pontos a serem analisados: Arborização, Insolação da região
Análise do Local
Análise do Local Características Físicas do Terreno Ex. Angra dos Reis
Características Físicas do Terreno ex. Campos do Jordão
Análise do Local
Características Físicas do Terreno ex. Salvador
Análise do Local
Características físicas do terreno
Dimensões - medidas e área total Formato - planta Topografia - indicar níveis de declividade Arborização e acidentes naturais Solo Ventos dominantes Insolação Condições de manutenção
Informações técnicas e localização
Preço por metro quadrado Valor médio dos terrenos da região Regularidade fiscal e restrições legais Restrições operacionais Endereço Posição (N) Fluxos de trânsito e cruzamento de ruas Exposição visual Sinalização e panorama
Legislação referente ao Uso e Ocupação do Solo
-Ligadas aos planos diretores dos municípios – visam estruturar e planejar o processo de urbanizaçãoEX: Flats
Análise do Local
Dados de propriedadeDados de propriedade
Lei de uso e ocupação do solo – define o Zoneamento da cidade, organizando as atividades em zonas (residencial, comercial, industrial, etc), e determinam o grau de permissibilidade de cada uma das atividades nos locais permitidos pela Lei de Zoneamento, indicando os requisitos mínimos a serem cumpridos: área ocupável (taxa de ocupação), área de construção (coeficiente de aproveitamento), recuos, gabaritos e uso do subsolo
Código de Obras/Edificações – em geral, requisitos relacionados à segurança. Em algumas cidades, o código pode determinar linhas construtivas. Ex.: Blumenau – estilo alemão, Porto Seguro - madeira
Leis ambientais (instâncias superiores)
Legislação referente a Zoneamento e Uso e Ocupação do Solo - Ex.: Orla de Salvador
Análise do Local
Código de Edificações ou Código de Obras
Ex.: Blumenau
Análise do Local
o Necessidades determinadas pelo motivo de viagem e pelo meio de transporte utilizado
o Podem adquirir maior ou menor importância de acordo com o tipo de projeto
o Determinam sinalização de atração ou de orientação/informação (captação direta e antecipada ou compra por impulso)
o Sistemas de reservas ou associações de marca reduzem sua importância
Condições de Acesso e Visibilidade
Análise do Local
Condições de Acesso e Visibilidade Ex.: Sleep Inn Campinas
Análise do Local
Condições de Acesso e Visibilidade Ex.: Faria Lima X JK
Análise do Local
Disponibilidade de Serviços Públicos- Em grande maioria, necessários a qualquer empreendimento hoteleiro
- A ausência dos mesmos pode afetar a operacionalização do produto
- Analisar junto às empresas fornecedoras, a capacidade de atendimento em relação a demanda prevista Ex.: Água em Fernando de Noronha
Análise do Local
Infra-estrutura básica e de apoio(análise de capacidade)
Água Energia elétrica Esgotamento sanitário Refugo - coleta, seleção, processamento,
incineração ou reciclagem de lixo Segurança pública - avaliação do nível de
segurança e qualidade de vida no local Telecomunicações Estacionamento - análise das condições de
demanda e capacidade de absorção
Disponibilidade de Serviços Públicos
Análise do Local
Análise do Local
Caracterização da VizinhançaAnálise do Local
-Área de Influência imediata do terreno
-Principais pontos a serem analisados na vizinhança:
- características construtivas (estilo, idade, etc)- desenvolvimento sócio-econômico-demográficos (densidade demográfica, tendências de desenvolvimento econômico, disponibilidade para novas implantações, etc)- levantamento dos estabelecimentos vizinhos incluindo serviços de apoio- nível de atratividade para a indústria hoteleira (escritórios, praias, centro de convenções, etc)- níveis e geradores de poluição ambiental- plano estratégico para desenvolvimento da região, se houver. Ex.: Nova Faria Lima – SP, Belvedere - BH- quadro natural do local (principalmente hotéis de lazer)- segurança do local
Caracterização da Vizinhança Ex.: Brás - SP
Análise do Local
Estudos de Impacto Ambiental – EIA/RIMA
- Conjunto de atividades de caracterização, análise e avaliação, destinadas a estabelecer a viabilidade ambiental da implantação, operação e manutenção de um empreendimento
- Objetivam identificar e caracterizar os impactos ambientais, benéficos ou adversos na região onde se encontra o terreno
- Os impactos ambientais podem ser divididos em três tipos: - Físico: efeitos ambientais causados sobre o ar, a água e o solo - Biológico: causados sobre a fauna e a flora - Antrópicos: impactos sócio-econômicos e culturais
- Os projetos são obrigados a cumprir um processo de licenciamento ambiental, obtendo um tipo de licença para cada fase (projeto executivo, obras e operação)
Ex.: Wet`n Wild
Análise do Local
EIA/RIMA Ex.: Ilhabela
Análise do Local
PFOA – Pontos Fortes e Fracos
- Com base nos dados coletados e
analisados anteriormente, detecta-se os
pontos fortes e fracos da localização de um
determinado terreno, analisando também
as possíveis ameaças e oportunidades
futuras.
Análise do Local