Avaliações e Perícias de Engenharia - Cloud Object ... · FAABBIIOO F EERRNNAANNDDESS Avaliações e Perícias de Engenharia Av. Nossa Senhora da Assunção, 722 - sala 33A –

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Avaliações e Perícias de Engenharia

Av. Nossa Senhora da Assunção, 722 - sala 33A – Cep. 05359-001 - Jd. Bonfiglioli - São Paulo – Fone: (11) 3731.2020 – Fax: (011) 3731.7334

1

EXMO. Sr. Dr. JUÍZO DE DIREITO DA 04º VARA DA FAMILIA E

SUCESSÕES DA CAPITAL – SÃO PAULO.

Processo nº 0043098-75.2013.8.26.0100

Fabio Costa Fernandes, engenheiro civil, devidamente

registrado no CREA sob nº 060.134.589-5, Membro Titular do IBAPE nº 793,

Jurisperito, louvado e compromissado nos autos em epígrafe, onde tem curso o processo

de AÇÃO DE INVENTÁRIO ajuizado por Cesar Wallace Romagnoli contra Jorge Wallace

Romagnolli - Espolio, tendo efetuado às diligências ao cumprimento de sua missão e

compulsadas atentamente as peças que instruem o feito, vem apresentar a VOSSA

EXCELÊNCIA o resultado de seu trabalho, fundamentado no presente;

LAUDO TÉCNICO

São Paulo, 09 de Setembro de 2.015.

Fabio C. Fernandes Engenheiro civil Crea – 060.134.589-5

Membro do Ibape nº 793




2

I N D I C E

C A P Í T U L O .................................................................................................................................................................. 3

I.1 PRELIMINARES .................................................................................................................................................. 3

I.2 OBJETIVO: ........................................................................................................................................................... 4

I.3 VISTORIA: ............................................................................................................................................................ 4

I.4 – 01 (um) IMOVEL SITUADO NA ESTRADA SÃO LAZARO, s/nº - DISTRITO DE BIRITIBA USSU –

MUNICIPIO E COMARCA DE MOGI DAS CRUZES – ESTADO DE SÃO PAULO. ......................................... 5

I.5 – DESCRIÇÃO ...................................................................................................................................................... 7

I.5.i – LOCAL ....................................................................................................................................................... 7 I.5.ii – MELHORAMENTOS PÚBLICOS INEXISTENTES ............................................................................ 7 I.5.iii – O IMÓVEL VISTORIADO ...................................................................................................................... 8 I.5.iv RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ................................................................................................................. 9

CAPÍTULO ....................................................................................................................................................................... 37

I.6 CRITÉRIOS E METODOLOGIA ..................................................................................................................... 37

I.7 Método Comparativo ........................................................................................................................................... 37

I.7.i Verificação do Grau de Ajustamento ........................................................................................................ 40 I.7.ii Grau de precisão: ........................................................................................................................................ 40

I.8 AVALIAÇÃO ....................................................................................................................................................... 43

I.8.i Obtenção do valor metro quadrado do Terreno ...................................................................................... 43 I.8.ii Pesquisa de Campo: .................................................................................................................................... 43 I.8.iii Fatores homogeneizantes: .......................................................................................................................... 44 I.8.iv – Grau de Precisão: ..................................................................................................................................... 48 I.8.v Grau de Fundamentação: ........................................................................................................................... 49

II APURAÇÃO DO VALOR DA ÁREA OBJETIVADA ......................................................................................... 51

II.1.i Valor Unitário do Lote Padrão: ................................................................................................................. 56 II.1.ii Prazo do empreendimento: ........................................................................................................................ 57 II.1.iii Taxa Mínima de Atratividade (TMA): ................................................................................................. 57 II.1.iv Custos de Urbanização: .......................................................................................................................... 58

II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação Casa Sede; .............................................................................. 61

II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Salao de Festas; .................................................................. 62

II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação Casa do Caseiro; ................................................................... 64

II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Doritorios Cocheira; .......................................................... 65

II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação - Churrasqueira; ................................................................... 67

II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Vestiarios Piscina; .............................................................. 68

II.1 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Capela; ................................................................................ 70

II.2 Grau de fundamentação do Laudo: ................................................................................................................... 71

– CONCLUSÃO ................................................................................................................................................................ 72

- ENCERRAMENTO ....................................................................................................................................................... 73




3

C A P Í T U L O

I.1 PRELIMINARES

Refere-se o presente Laudo Técnico a ação de INVENTÁRIO,

decorrente do processo nº 0043098-75.2013.8.26.0100, cujo requerente é Cesar Wallace

Romagnoli, contra o requerido Jorge Wallace Romagnoli – Espolio.

Em apertada síntese de fls. 02/03, o requerente impetra a referida demanda

judicial devido ao falecimento de seu genitor, conforme fls. 07 dos autos, sendo que após

o falecimento do genitor, restaram bens a serem repartidos no espolio, conforme

podemos verificar as fls. 22/27 dos autos.

E petições de fls. 22/27 dos autos, o requerente informa que seu genitor

deixou dividas, conforme demonstrado nas petições, para tanto, solicita a venda do

imóvel descrito na Matricula nº 20.655 de fls. 28/30 dos autos.

Nomeado Perito Judicial as fls. 124 dos autos, sendo este profissional

designado para Avaliação do Bem desapropriado, sendo este profissional designado para

Avaliação do Bem a ser nomeado, conforme folhas, assumiu o signatário o compromisso

geral em cartório, de bem e fielmente, sem dolo, nem malícia, apresentar seu Laudo

Técnico sobre a lide focalizada, e que ora submete à apreciação do E. JULGADOR,

conforme segue:

Laudo de Avaliação




4

I.2 OBJETIVO:

O presente Laudo Técnico tem por escopo:

Proceder a Localização do imóvel

Proceder Vistoria Técnica

Elaborar Relatório Fotográfico

Elaborar Levantamento de Campo

Proceder a cálculos para a elucidação do feito Através de

Metodologia determinada conforme NBR 14653-2

Apresentar valor por metro quadrado do imóvel através das

diretrizes impostas na NBR 14653-2

Informar a este D. Juízo o valor total do Imóvel objeto da

demanda.

I.3 VISTORIA:

Após o estudo acurado da matéria, procedeu ao signatário à vistoria do imóvel,

quando então buscou observar sua situação, dimensionamento, características aparentes,

benfeitorias existentes e demais detalhes de interesse a mais completa e perfeita

conceituação de seus valores na moderna técnica de Vistoria.

Foram realizas vistorias no imóvel nas datas de 07/07/2015 e 13/07/2015 das

10:00 as 16:00 horas., quando este signatário em diligência a Estrada São Lazaro, s/nº –

Distrito de Biritiba Ussu – Município de Mogi das Cruzes, com a presença deste

profissional juntamente com o Sr. Sidney Machado (assistente deste profissional, onde a

mesma findou-se no mesmo dia.




5

I.4 – 01 (um) IMOVEL SITUADO NA ESTRADA SÃO LAZARO, s/nº -

DISTRITO DE BIRITIBA USSU – MUNICIPIO E COMARCA DE

MOGI DAS CRUZES – ESTADO DE SÃO PAULO.

O imóvel avaliando é constituído de terreno um terreno com

benfeitorias, situado na Estrada São Lazaro, s/nº - Distrito de Biritiba

Ussu – Município e Comarca de Mogi das Cruzes, de fronte para a

referida via em quadrilátero formado pela citada via, conforme ilustração

do O GUIA que segue abaixo;

“ O G U I A ”




6

“ A E R O F O T O ”

O terreno objeto da lide possui área de:

82.949,00m²

Distrito de Biritiba Ussu

Município de Mogi das Cruzes

Matricula nº 20.655

2º CRI de Mogi das Cruzes




7

I.5 – DESCRIÇÃO

I.5.i – LOCAL

O Local onde se situa a área objeto da demanda objetivado no presente

Laudo Técnico não apresentam os principais melhoramentos públicos tais como, água,

energia elétrica e transporte coletivo, sem gás encanado.

I.5.ii – MELHORAMENTOS PÚBLICOS INEXISTENTES

- Água

- Luz

- Esgoto

- Transporte

- Energia Elétrica

- Rede de telefonia

- Iluminação Pública

- Sistema de Transportes




8

I.5.iii – O IMÓVEL VISTORIADO

O terreno possui formato regular e topografia em declive para os

fundos. O solo aparenta ser seco e firme, podendo receber construções de qualquer

porte, obedecidas evidentemente às posturas municipais.

ÁREA TOTAL DO IMOVEL 82.949,00M²

(Oitenta e Dois Mil, Novecentos e Quarenta e Nove Metros Quadrados)




9

I.5.iv RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Vista da testada do imóvel Objeto da Lide, situado na Estrada de São Lazaro, s/nº -

Distrito de Biritiba Ussu – Comarca de Mogi das Cruzes.




10

FOTO 1 e 2) – Vista da Estrada de São Lazaro em ambos os sentidos, onde podemos

notar a inexistência dos principais melhoramentos públicos.




11

FOTO 3 e 4) – Vista do início da Estrada de São Lazaro, visto pela Rodovia Mogi

Bertioga.




12

FOTO 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 e 12) – Vistas internas do imóvel avaliando.




13

FOTO 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 e 20) – Vista de outro ângulo das benfeitorias existentes

no imóvel avaliando.




14

FOTO 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27 e 28) – Idem ilustrações anteriores.




15

FOTO 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35 e 36) – Vista da área com grande concentração de vegetal

próxima as edificações existentes no imóvel avaliando.




16

FOTO 37, 38, 39, 40, 41 e 42) – Vistas de outros pontos da propriedade.




17

FOTO 43) – Vista externa da casa sede da chácara.




18

FOTO 44, 45, 46, 47, 49 e 49) – Vista do corredor lateral da casa sede.




19

FOTO 50, 51, 52, 53 e 54) – Visas da sala de estar e jantar da asa sede, notando seus

respectivos acabamentos.




20

FOTO 55, 56, 57, 58, 59 e 60) – Vistas dos dormitórios suítes existentes na casa sede.




21

FOTO 61, 62, 63, 64, 65 e 66) – Vide foto de outras suítes existentes na residência sede.




22

FOTO 67, 68, 69, 70, 71 e 72) – Vista da adega existente na porção inferior da sala de

estar e demais cômodos da casa sede.




23

FOTO 73, 74, 75, 76, 77 e 78) – Vista dos dormitórios situado próximo a área de cozinha

e área de serviço da casa sede.




24

FOTO 79, 80, 81, 82, 83 e 84) – Vista da área de churrasqueira situada no imóvel

avaliando, notando seu bom estado de conservação.




25

FOTO 85, 86, 87 e 88) – Vista do salão de jogos existente no imóvel avaliando.




26

FOTO 89, 90, 91, 92, 93 e 94) – Vista da área de sanitários existente na sala de jogos do

imóvel avaliando.




27

FOTO 95, 96, 97, 98, 99, 100, 101 e 102) – Vista do solarium existente no piso superior

do salão de jogos e quadra de esportes e campo de futebol existente no imóvel avaliando.




28

FOTO 103, 104, 105 e 106) – Vista de outros ângulos das benfeitorias existentes no

imóvel e entrada do vestiário situado no piso inferior a piscina.




29

FOTO 107, 108, 109, 110, 11 e 112) – Vista dos sanitários masculino.




30

FOTO 113, 114, 115, 116, 117 e 118) – Vista dos sanitários femininos do imóvel

avaliando.




31

FOTO 119 e 120) – Vista de outros dormitórios existentes na área avalianda.




32

FOTO 121, 122, 123, 124, 125 e 126) – Vistas dos dormitórios.




33

FOTO 127, 128, 129 e 130) – Idem ilustrações anteriores.




34

FOTO 131) – Vista da edificação do caseiro.




35

FOTO 132, 133, 134, 135, 136 e 137) – Vistas internas da edificação.




36

FOTO 138, 139, 140 e 141) – Idem ilustrações anteriores.




37

CAPÍTULO

I.6 CRITÉRIOS E METODOLOGIA

I.7 Método Comparativo

Para a determinação do justo e real valor do imóvel ora avaliando, o

perito valeu-se dos métodos correntes adotados pela moderna técnica avaliatória, bem

como da Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do Instituto Brasileiro de Avaliação

e Perícia de Engenharia de São Paulo – IBAPE/SP e NBR 14.653-3.

Nas avaliações, temos como base método comparativo de dados de

mercado que consiste em se determinar o valor do imóvel pela comparação com outros

similares, pelo preço de venda, tendo em vista as suas características semelhantes e

admitindo-se que todos os que produzem a mesma renda tem valor igual ou guardam

proporcionalidade linear. No processo comparativo entre o imóvel em exame e os

pesquisados foi levado em conta, às características intrínsecas de cada um e adaptando-se

as diversas condições de fórmulas próprias. Consideram-se também os coeficientes de

transposição, de melhoramentos públicos, de profundidade, de testada, de topografia, de

depreciação e outros.

Portanto a apuração do valor básico unitário do terreno foi feita através

do metro quadrado médio, aplicando-se os fatores de valorização ou desvalorização, em

consonância com a Norma de Avaliação e Perícia de Engenharia do– IBAPE/SP e NBR

14.653-3. Para tanto se procedeu a uma cuidadosa pesquisa de elementos, colhida em

imobiliárias dessa região, cujo tratamento de homogeneização encontra-se no presente

trabalho.




38

A finalidade do presente trabalho é, pois, a de apresentar solução para

a lide em questão. Abaixo resumimos o método adotado de avaliação dos lotes.

Para a avaliação do terreno em questão será utilizado o MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO, que consiste em uma ampla pesquisa de valores junto ao

mercado imobiliário local, para a determinação do valor unitário médio por área.

A pesquisa, sempre que possível, deve compreender áreas de dimensões

equivalentes e próximas ao avaliando. Em havendo necessidade os elementos de pesquisa

serão homogeneizados, visando corrigir fatores tais como localização, capacidade de uso,

trafegabilidade, aproveitamento da área permitida, diferentes grandezas de áreas,

topografia, melhoramentos públicos disponíveis, zona de ocupação, níveis econômicos da

região, bem como o potencial de crescimento, entre outros. Somente de posse disso é que

poderemos determinar o que se conhece por VALOR DE MERCADO para uma

unidade padrão (elemento paradigma).

Essa pesquisa serviu de base para o cálculo do valor unitário, tudo como

recomendam as Normas em vigor, adotando-se neste trabalho o MÉTODO

COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, com tratamento dos

dados pela metodologia de TRATAMENTO POR FATORES.




39

Neste tratamento, devem ser utilizados fatores indicados periodicamente

pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois

anos, e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. A norma permite,

alternativamente, a adoção de fatores de homogeneização medidos no mercado, desde

que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de

Avaliação.

O tratamento por fatores corresponde à aplicação da teoria cartesiana à

engenharia de avaliações. Ou seja, nele é admitido que o problema maior pode ser

dividido em vários problemas menores (problema da localização, problema da testada,

problema da profundidade, etc.), que são ajustados INDIVIDUALMENTE, perante uma

situação de referência, adotada como paradigma. Todos os fatores se referem a essa

situação paradigma, admitindo que são não-correlacionados. Portanto, devem ser

aplicados na forma de ajustes somatórios ou subtrativos.

A situação paradigma adotada no presente trabalho será a seguinte:

- Área: paradigma à área erradicada (250,00m²);

- Frente: 10,00 m;

- Profundidade: entre 20 a 40 m;

- Topografia: terreno plano;

- Consistência: Seco




40

I.7.i Verificação do Grau de Ajustamento

O grau de ajuste do tratamento é verificado através do atendimento aos

itens da tabela 4 da NBR 14653-2, sendo que pode-se atingir Grau III, Grau II ou Grau I.

A obtenção de um maior ou menor grau depende sobretudo da qualidade da amostra

obtida.

A atribuição do grau de ajuste leva em conta uma soma relacionada ao

atendimento total ou parcial à todos os itens e, além disso, ao atendimento integral do

itens considerados mais importantes, sem os quais, mesmo com uma soma elevada, não

se consegue atingir graus elevados.

I.7.ii Grau de precisão:

A normalização estabelece uma precisão em função da amplitude do

intervalo de confiança de 80% em torno do centróide amostral, cujos valores encontram-

se expostos na tabela 6 da norma.




41

Tal intervalo de confiança, em se tratando de amostra, deve ser calculado

com base na função densidade t-student, ilustrada abaixo:

tt

tf ,1

2

2

1

)(2

)1(2

Os valores de t advindos da função densidade, para probabilidades

conhecidas, encontram-se tabelados, em função do nível de significância adotada (que vai

depender do grau de fundamentação que se queira atingir) e do número de graus de

liberdade.

O gráfico a seguir representa a função densidade de t-Student:




42

Uma vez obtida a estatística t-student (função do nível de confiança e do

número de graus de liberdade), pode-se calcular o intervalo de confiança pela expressão

apresentada a seguir:

n

tS X

n

tS - X

____

Onde:

__

X = centróide amostral;

S = desvio-padrão amostral;

t = estatística t-

n = número de elementos da amostra;




43

I.8 AVALIAÇÃO

I.8.i Obtenção do valor metro quadrado do Terreno

I.8.ii Pesquisa de Campo:

Nesta importante fase do trabalho, o Jurisperito pessoalmente

percorreu diversas regiões contíguas à área do imóvel avaliando, na busca de elementos

em oferta ou efetivamente transacionados, priorizando elementos que guardassem

semelhança com o imóvel avaliando e sempre que possível, se situassem na mesma região

geo-econômica do mesmo, com o fito de obter uma amostragem representativa e sem

qualquer viés.

Como, aprioristicamente, não se sabia quais eram as variáveis importantes

na formação do preço no local do imóvel avaliando, o signatário procedeu a minudente

estudo, enfocando não somente a área dos elementos amostra, mas também suas frentes,

topografias, posições nas quadras, situação dos Imóveis, existência de construções,

melhoramentos públicos e demais detalhes julgados importantes no mercado imobiliário.

Foi possível obter, a princípio, 06 (Seis) elementos, os quais foram tratados posteriormente por tratamento

por fatores, como segue:-




44

I.8.iii Fatores homogeneizantes:

Como fatores de homogeneização, o jurisperito adotou os que seguem:

Foi obtido através do Programa Statvalor um resumo dos elementos

pesquisados conforme segue;

Ref. VUtot Nat At F Pe zona Ac Vc Vtot Vt VUterr IF Topografia Consistência

1 83,33 oferta 300,00 12,0 25,0 2ª zona 0,0 0,0 25.000,0 25.000,0 83,3 terreno plano seco






Fator oferta: foi aplicada, para elementos em ofertas, uma depreciação de 10% de seu

valor, a fim de vislumbrar a elasticidade do mercado imobiliário. Tal fator encontra

justificativa na prática profissional;

A aplicação do fator fonte forneceu os seguintes resultados (já

descontados o valor da construção, quando for o caso):

1,00 25.000,00 oferta 0,90 -2.500,00 -0,10 75,00

2,00 28.000,00 oferta 0,90 -2.800,00 -0,10 84,00

3,00 28.000,00 oferta 0,90 -2.800,00 -0,10 84,00

4,00 28.000,00 oferta 0,90 -2.800,00 -0,10 84,00

5,00 28.000,00 oferta 0,90 -2.800,00 -0,10 84,00

6,00 25.000,00 oferta 0,90 -2.500,00 -0,10 75,00

Fator Oferta: 0,9

Ref. Valor total

Oferta

Nat. Fator DiferençaEfeito do

fator

VU

Corrigido




45

PROFUNDIDADE - 20/40 : Calculado segundo recomendação normativa,

admitindo que o avaliando está situado em 2a Zona para a qual as profundidades são

utilizadas, como determina a referida Norma Técnica.

A aplicação do fator profundidade forneceu o seguinte resultado:

25,00 1,00 0,00 0,00 75,00

30,00 1,00 0,00 0,00 84,00

30,00 1,00 0,00 0,00 84,00

30,00 1,00 0,00 0,00 84,00

30,00 1,00 0,00 0,00 84,00

30,00 1,00 0,00 0,00 75,00

Expoente Fp = 0,5

Profundidade

comparativosFator Diferença

Efeito do

fatorVUcorr.

Profundidade

TESTADA : No caso em epigrafe se utiliza o fator testada, conforme

determina a Norma vigente.

12,00 1,04 -2,79 -0,04 72,21

10,00 1,00 0,00 0,00 84,00

10,00 1,00 0,00 0,00 84,00

10,00 1,00 0,00 0,00 84,00

10,00 1,00 0,00 0,00 84,00

10,00 1,00 0,00 0,00 75,00

Frente

comparativosFator Diferença

Efeito do

fatorVUcorr.

Frente

Expoente de Ff = 0,2




46

Desta forma obtendo as seguintes diferenças entre os fatores :

Fo Ff Fp Fo Ff Fp

75 -2,79 0,00 0,90 1,04 1,00

84 0,00 0,00 0,90 1,00 1,00

84 0,00 0,00 0,90 1,00 1,00

84 0,00 0,00 0,90 1,00 1,00

84 0,00 0,00 0,90 1,00 1,00

75 0,00 0,00 0,90 1,00 1,00

Diferenças Fatores

ATUALIZAÇÃO : Todos os elementos são válidos para o mês de Setembro/2015;

LOCAL : A transposição de valores foi feita pelo signatário, uma vez que

foram coletados elementos situados na mesma região geo-econômica do avaliando;

CONSTRUÇÕES : Os elementos com algum tipo de construção sofreram a

dedução correspondente ao valor da mesma, sempre que estas edificações fossem

representativas no preço do imóvel. Tal dedução se faz necessária para que o valor

unitário final represente valor de terreno-nú e foi feita mediante o uso do MÉTODO

RESIDUAL;

O grande diferencial da nova norma é que é preciso proceder à

combinação dos fatores supra a fim de selecionar uma que represente o verdadeiro valor

unitário de venda de lotes na região. As combinações testadas seguem apresentadas

abaixo:




47

Combinações Testadas

Comb 1 Fo Ff

Comb 2 Fo Fp

Comb 3 Fo Ff Fp

Para cada combinação supra, fez-se o cálculo do valor médio, do

desvio-padrão, do coeficiente de variação (CV) e dos limites de Chauvenet, como

mostram as tabelas a seguir:

s/n Ref. Vu Comb 1 Comb 2 Comb 3

s 1 75,00 72,21 75,00 72,21

s 2 84,00 84,00 84,00 84,00

s 3 84,00 84,00 84,00 84,00

s 4 84,00 84,00 84,00 84,00

s 5 84,00 84,00 84,00 84,00

s 6 75,00 75,00 75,00 75,00

média 81,00 80,54 81,00 80,54

desvio 4,65 5,44 4,65 5,44

CV 6% 7% 6% 7%

Linferior 56,70 56,38 56,70 56,38

Lsuperior 105,30 104,70 105,30 104,70

Após as iterações de praxe (feitas de forma automática pelo software),

elencou o jurisperito como combinação representativa da formação do valor unitário do

mercado local a “combinação 03”, exposta na tabela supra.

Tal combinação fornece um valor unitário de R$ 80,54/m².




48

I.8.iv – Grau de Precisão:

A nova norma estabelece que a combinação selecionada deve ser

classificada em um grau de precisão, função da amplitude do intervalo de confiança de

80% para a média.

O intervalo de confiança é obtido por meio da seguinte formulação:

n

S

n

S

p__

p__ t

Xt

X

O valor de tp, para um dado nível de significância, deve ser obtido com

base na distribuição t-student, aplicável em inferências para pequenas amostras, cuja

densidade segue representada a seguir:




49

Procedendo-se aos cálculos (automaticamente pelo programa), obtém-se a

tabela a seguir:

Grau III de Precisão

PRECISÃO - NBR 14653

Erro-Padrão 3,59

IC(significância=20%) 76,94616 < VUmed < 84,12542

Amplitude do IC 9%

Média Saneada 80,54

Desvio-Padrão 5,44

Da tabela supra, certifica o signatário que o modelo proposto atingiu

GRAU III DE PRECISÃO (a maior precisão possível).

I.8.v Grau de Fundamentação:

Conforme exposto na tabela 4 do item 9.2.2.1 da NBR 14653, há que

se calcular o intervalo de ajuste para cada fator individualmente e para o conjunto de

fatores, com posterior classificação segundo um grau de fundamentação.

Como todos os fatores resultaram em valores dentro do intervalo 0.9

a 1.0, todos os fatores individuais atingiram GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO.




50

O conjunto de fatores também atingiu GRAU III DE FUNDAMENTAÇÃO,

como mostra a tabela a seguir:

Ref. Vu Comb 3 FG

1 75,00 72,21 0,96

2 84,00 84,00 1,00

3 84,00 84,00 1,00

4 84,00 84,00 1,00

5 84,00 84,00 1,00

6 75,00 75,00 1,00

Onde:

- Ref = elemento de referência;

- Vu = valores unitários não homogeneizados;

- Comb 03 = valores unitários homogeneizados;

- FG = fator de ajuste global;

Apresenta-se a seguir o gráfico da bissetriz:

70,00

72,00

74,00

76,00

78,00

80,00

82,00

84,00

86,00

74,00 75,00 76,00 77,00 78,00 79,00 80,00 81,00 82,00 83,00 84,00 85,00

Esti

mad

o

Observado

Bissetriz

Gráfico – Bissetriz dos quadrantes ímpares.




51

A) ELEMENTOS DISCREPANTES : Por não se afastarem da faixa supra. Não houve valores discrepantes. B) VALOR MÉDIO SANEADO OU UNITÁRIO PROPOSTO para TERRENO

NO BAIRRO DO SÃO LAZARO

Q = R$ 80,54/ m²

(OITENTA REAIS E CINQUENTA E QUATRO

CENTAVOS POR METRO QUADRADO)

II APURAÇÃO DO VALOR DA ÁREA OBJETIVADA

Diante das características da gleba avalianda (tamanho, topografia,

localização no perímetro urbano), resta claro que o único método possível de aplicação

no caso em questão é aquele também considerado na norma vigente, ou seja, O

MÉTODO INVOLUTIVO.

Tal método é preconizado nas novas normas ABNT aplicável à

matéria, quais seja a NBR 14653 – AVALIAÇÃO DE BENS - PARTE 1:

CONCEITOS GERAIS e NBR 14653 - AVALIAÇÃO DE BENS – PARTE 2:

IMÓVEIS URBANOS.




52

O citado método vem conceituado da seguinte forma:

“8.2.3 Método involutivo

Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento

eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica,

mediante hipotético empreendimento compatível com as

características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido

considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do

produto”.

Nesta metodologia a gleba é reconhecida como um possível

investimento, cujo retorno será devido à venda dos lotes implantados na mesma.

Um empreendedor, ao adquirir uma gleba, espera que, após os

investimentos necessários à implantação dos lotes, lhe seja revertido um retorno

financeiro, considerando-se uma taxa mínima de atratividade.

Desta feita, sob a ótica do método involutivo, o preço de mercado da gleba

é o valor máximo a ser dependido pelo investidor de modo que o mesmo possa ver, ao

final do investimento, um retorno do capital direto investido (com a compra da gleba,

despesas de comercialização e implantação, etc), dos encargos financeiros (juros do

capital realizado), tendo garantido um lucro mínimo especificado.




53

De forma simplificada, o método involutivo pode ser traduzido na

seguinte expressão:

Onde:

X = Valor da Gleba = ?

D = Despesas com a compra da gleba, implantação do loteamento, venda dos lotes,

impostos, etc;

L = Lucro do empreendedor;

R = Receita total auferida com a venda dos lotes;

A simplicidade da fórmula é apenas aparente, já que todas as parcelas

de custos e receitas da expressão supra se realizam ao longo de um determinado período

de tempo, de modo que há que se considerar os juros incidentes sobre as mesmas. A

figura a seguir ilustra o problema:




54

A utilização do método involutivo se dará por meio de um

MODELO DINÂMICO COM EQUAÇÕES PRÉ-DEFINIDAS (cf. NBR 14653-

2), qual seja, o modelo proposto por Domingos Saboya, considerando-se o

equacionamento exposto a seguir:

X

Dc.X

ig.X

DuC

G1

G2

G3

D1 D2 D3 Dk

Gk

RL1RL2

RL3

RL4 RLn

Período de urbanização

Período de vendas

Período Total do Empreendimento

MODELO GENÉRICO DE FLUXO DE CAIXA - MÉTODO INVOLUTIVO




55

At 82.949,00

Au 53916,85

AL 53916,85

VL R$ 4.342.463,10

Dc 2,00%

Dv 6,00%

Du R$ 2.669.383,35

ig 1,00000%

IL 3,00000%

trans R$ 0,00

a R$ 37.357,15

L 20,00%

p 6,00%

v 8,000%

c 7,000%

w -1,852%

u 0,943%

K 35,00%

t 12

n 6

t-n 6

Sw,n 5,728986376

Su,t-n 6,143302069

Áreas perdidas para arruamento, áreas verdes, etc - %

Taxa média de aumento de preços (inflação) - %

Taxa composta w - %

Taxa composta u - %

Fator de Acumulação de capital - S(t-n,u)

Prazo total estimado para o empreendimento (meses)

Prazo estimado de venda dos lotes (meses)

Prazo estimado para os serviços de urbanização (meses)

Fator de Acumulação de capital - S(n,w)

Despesas com impostos de transmissão (R$)

Despesas de administração (R$)

Lucro do empreendimento - %

Taxa de rendimento do capital investido ("custo de oportunidade") - %

Taxa média de valorização dos lotes (anual) - %

Despesas de urbanização - suposta uniforme (R$)

Imposto anual sobre a gleba - %

Imposto total sobre os lotes, na fase de vendas - %

Despesas de compra da gleba - %

Despesas de venda dos lotes, incluindo corretagem e publicidade - %

Área total de lotes - normalmente igual a Au (m²)

Valor de venda dos lotes (R$)

APLICAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO

Área total da gleba (m²)

Área útil da gleba (m²)




56

= R$ 8.346.767,56

= -R$ 180.170,09

= 2,414635766

R$ 691.981,18

A

B

C

)S-w)(1n(

w

ILSIL)n-D1(v)1(

n

Vwn,

nwn,v

1-tL

tp)(1L)(1

ig)Dc(1DuC

BA X 1-

un,-ttu Su)1(n-tp)1(

n-t

D

Os termos das equações supra e seus respectivos valores poderão ser melhor

apurados por ocasião da aplicação do método, feita posteriormente.

II.1.i Valor Unitário do Lote Padrão:

O signatário ratifica o valor unitário de R$ 80,54 (oitenta reais e

cinquenta e quatro centavos) obtido para o “lote-padrão”, com base no método

comparativo.




57

II.1.ii Prazo do empreendimento:

Considerará o signatário um prazo total de 12, meses para a

implantação e venda dos lotes, em função da reduzida dimensão da gleba e, por

consequência, do também reduzido número de lotes. Tal prazo será distribuído da

seguinte forma:

Implantação dos lotes (movimento de terra e demarcação) = 06 (Seis) meses;

Venda dos lotes: 06 (Seis) meses;

O signatário considerará PRAZOS, tanto para os serviços de

urbanização quanto para a venda dos lotes, como VARIÁVEIS ALEATÓRIAS seguindo

distribuição normal, com coeficiente de variação de 20%.

II.1.iii Taxa Mínima de Atratividade (TMA):

É necessária a justificativa da taxa mínima de atratividade, aqui

utilizada para efetuar o desconto da série de pagamentos. Para tanto, o signatário se

louvará no modelo CAPM (Capital Asset Pricing Model – Modelo de Precificação de

Ativos), através da seguinte equação:




58

O referido modelo considera que o retorno de um dado investimento

é função da taxa livre de risco (normalmente assumida como sendo o I-BOVESPA) e de

um prêmio por risco do ativo, mensurado pelo conhecido COEFICIENTE .

No caso de um loteamento, devido ao alto risco, o coeficiente

costuma resultar maior que a unidade. No presente caso, será utilizado um nível de

risco = 1,5.

De posse dos dados acerca da variação do índice I-BOVESPA para os

últimos dozes meses e da equação do modelo CAPM, encontra-se plenamente justificada

uma TAXA MÍNIMA DE ATRATIVIDADE DE 1,7%am.

II.1.iv Custos de Urbanização:

Os custos unitários de produção foram extraídos diretamente da

revista “CONSTRUÇÃO-MERCADO”, editora PINI, publicação de reconhecida

credibilidade no meio técnico, conforme tabela a seguir:




59

/m²

/m²

/m²

/m²

/m²

/m²

/m²

/m²

/m²

TOTAL GERAL

Pavimentação R$ 12,24940

R$ 206.095,93

Iluminação Pública R$ 1,91194

TOTAL (UNITÁRIO) R$ 49,50926

Guias e Sarjetas R$ 4,81546

Galerias de drenagem R$ 4,35946

Rede de abastecimento de água R$ 5,21421

Rede de esgoto R$ 11,36798

CUSTOS DE URBANIZAÇÃO

Serviços de topografia R$ 1,61130

Terraplenagem R$ 7,97951

Desta feita, será utilizado nos cálculos o custo de R$ 49,50/m².

A tabela a seguir sintetiza os valores admitidos para as variáveis consideradas, com os

respectivos coeficientes de variação.

0

200

400

600

800

1000

1200

118342,0 260193,8 402045,5 543897,3 685749,0 827600,7 969452,5 1111304,2 1253156,0 1395007,7

-23509,7 118342,0 260193,8 402045,5 543897,3 685749,0 827600,7 969452,5 1111304,2 1253156,0

Histograma




60

Série10,00%

10,00%

20,00%

30,00%

40,00%

50,00%

60,00%

70,00%

80,00%

90,00%

100,00%

118342,0

-23509,7

260193,8

118342,0

402045,5

260193,8

543897,3

402045,5

685749,0

543897,3

827600,7

685749,0

969452,5

827600,7

1111304,2

969452,5

1253156,0

1111304,2

1395007,7

1253156,0

Frequencias Acumuladas

= R$ 8.346.767,56

= -R$ 180.170,09

= 2,414635766

R$ 691.981,18

A

B

C

)S-w)(1n(

w

ILSIL)n-D1(v)1(

n

Vwn,

nwn,v

1-tL

tp)(1L)(1

ig)Dc(1DuC

BA X 1-

un,-ttu Su)1(n-tp)1(

n-t

D

Dos resultados obtidos, calcula o jurisperito um valor para a

gleba objetivada de R$ 691.981,18 (Seiscentos e Noventa e Um Mil,

Novecentos e Dezoito Reais e Dezoito Centavos).




61

II.2 Cálculo da Edificação denominada Edificação Casa Sede;

Com fulcro no conhecido e consagrado estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES

DE IMÓVEIS URBANOS – IBAPE/2002”, a edificações ora objetivadas vêm

classificadas como “RESIDENCIA PADRÃO ECONOMICO”, termo médio, com

idade aproximada de 30 (Trinta) anos, estado de conservação “d” (necessitando de

reparos simples);

O valor das benfeitorias será dado pela seguinte expressão apuradora:

VB = Sc x 1,1456 x H82N x [R + K*(1-R)]

Onde:

VB = valor da construção = ?

Sc = área construída (aproximada) = 618,45m² (obs: esse valor incorpora a área

construída do imóvel existentes sobre o terreno objetivado);

H82N = Valor unitário de edificações – SINDUSCON – publicado pela revista “A

CONSTRUÇÃO – MERCADO”, e estimado para Setembro/2015 = R$ 1.200,00/m².

R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, obtido da tabela 1 do

estudo Valores de Edificações de Imóveis Urbanos = 0,20;

K = coeficiente de Ross-Heideck, encontrado na tabela 2 do estudo do IBAPE = 0,709

(considerando-se estado “d” de conservação e idade real de 30 anos);




62

1

Endereço:

Cidade: Bairro:

Setor : 0 Quadra : 0 IF : 0 Data:

Idade

30

3

Ic = 70 43

K = 0,637 R = 0,2

R$ 608.432,50 983,80 /m²

1,156

H82N: 1200

VALOR CONSTRUÇÃOà vista

VALOR UNITÁRIO

Topografia : terreno plano %vida:

Consistência do terreno : seco

Obs:

Foc: 0,709200001

Fator de ponderação do padrão:

Testada Secundária (m) : - Classe de Conservação d

Profundidade Equivalente (m) : #DIV/0! Termo médio

Área Total (m²) : 0,0 Padrões Área

Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão médio 618,45

Edificação

Estrada São Lazaro. s/nº

Mogi das Cruzes Biritiba Ussu

set/15

DADOS DO ELEMENTO EDIFICAÇÕES

II.3 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Salão de Festas;



classificadas como “GALPÃO PADRÃO ECONOMICO”, termo médio, com idade

aproximada de 30 (trinta) anos, estado de conservação “d” (necessitando de reparos

simples);


VB = Sc x 0,35 x H82N x [R + K*(1-R)]




63

Onde:










2

Endereço:

Cidade: Bairro:


Idade

30

3

Ic = 60 50

K = 0,574 R = 0,2

R$ 62.521,43 276,86 /m²

0,35

H82N: 1200


VALOR UNITÁRIO



Obs:

Foc: 0,659200001





Testada Principal (m) : 0,0 galpão padrão econômico 225,82

Edificação



set/15





64

II.4 Cálculo da Edificação denominada Edificação Casa do Caseiro;





reparos simples);


VB = Sc x 1,1456 x H82N x [R + K*(1-R)]

Onde:













65

3

Endereço:

Cidade: Bairro:


Idade

30

3

Ic = 70 43

K = 0,637 R = 0,2

R$ 56.133,32 557,43 /m²

0,655

H82N: 1200


VALOR UNITÁRIO



Obs:

Foc: 0,709200001





Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão econômico 100,70

Edificação



set/15


II.5 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Dormitórios Cocheira;





reparos simples);


VB = Sc x 0,655 x H82N x [R + K*(1-R)]




66

Onde:










4

Endereço:

Cidade: Bairro:


Idade

30

3

Ic = 70 43

K = 0,637 R = 0,2

R$ 101.452,48 557,43 /m²

0,655

H82N: 1200


VALOR UNITÁRIO



Obs:

Foc: 0,709200001





Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão econômico 182,00

Edificação



set/15





67

II.6 Cálculo da Edificação denominada Edificação - Churrasqueira;



classificadas como “COBERTRA PADRÃO SUPERIOR”, termo médio, com idade


simples);


VB = Sc x 0,35 x H82N x [R + K*(1-R)]

Onde:













68

5

Endereço:

Cidade: Bairro:


Idade

30

3

Ic = 30 100

K = 0,000 R = 0,1

R$ 4.452,00 42,00 /m²

0,35

H82N: 1200


VALOR UNITÁRIO



Obs:

Foc: 0,1





Testada Principal (m) : 0,0 cobertura padrão superior 106,00

Edificação



set/15


II.7 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Vestiários Piscina;



classificadas como “CASA PADRÃO PROLETARIO”, termo médio, com idade


simples);


VB = Sc x 0,48 x H82N x [R + K*(1-R)]




69

Onde:


Sc = área construída (aproximada) = 72,50m² (obs: esse valor incorpora a área construída

do imóvel existentes sobre o terreno objetivado);







6

Endereço:

Cidade: Bairro:


Idade

30

3

Ic = 60 50

K = 0,574 R = 0,2

R$ 27.528,19 379,70 /m²

0,48

H82N: 1200


VALOR UNITÁRIO



Obs:

Foc: 0,659200001





Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão proletário 72,50

Edificação



set/15





70

II.8 Cálculo da Edificação denominada Edificação – Capela;



classificadas como “CASA PADRÃO PROLETARIO”, termo médio, com idade


simples);


VB = Sc x 0,48 x H82N x [R + K*(1-R)]

Onde:


Sc = área construída (aproximada) = 5,30m² (obs: esse valor incorpora a área construída

do imóvel existentes sobre o terreno objetivado);










71

7

Endereço:

Cidade: Bairro:


Idade

30

3

Ic = 60 50

K = 0,574 R = 0,2

R$ 2.012,41 379,70 /m²

0,48

H82N: 1200


VALOR UNITÁRIO



Obs:

Foc: 0,659200001





Testada Principal (m) : 0,0 casa padrão proletário 5,30

Edificação



set/15


II.9 Grau de fundamentação do Laudo:

A tabela a seguir apresenta o cálculo da fundamentação do presente trabalho técnico de avaliação, a saber:

Item Descrição

GRAU

III II I

1 Caracterização do imóvel Completa quanto a todas

as variáveis analisadas

Completa quanto aos fatores

utilizados no tratamento

Adoção da situação

paradigma

2 Coleta de dados de mercado Características conferidas

pelo autor do laudo

Características conferidas por

profissional credenciado pelo

autor

Podem ser utilizadas

características fornecidas

por terceiros

3 Quantidade mínima de dados de mercado

efetivamente utilizados 12 6 4

4 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de

informações relativas a

todos os dados e variáveis

analisados na modelagem

Apresentação de informações

relativas a todas as

características dos dados

analisadas

Apresentação de

informações relativas à

todas as características dos

dados correspondentes aos

fatores utilizados




72

5 Extrapolação Não admitida Admitida apenas para uma

variável

Admitida

6 Intervalo admissível de ajuste para cada fator

e para o conjunto de fatores 0,9 a 1,0 0,8 a 1,2 0,5 a 1,0

Os campos identificados pela cor azul mostram os resultados obtidos no presente

trabalho técnico. De posse da tabela supra, pode-se enquadrar o presente trabalho de

avaliação no GRAU II DE FUNDAMENTAÇÃO.

O fator Fo atingiu grau III

O fator Ff atingiu grau II

O fator Fp atingiu grau III

O conjunto de fatores atingiu grau II

FUNDAMENTAÇÃO DOS FATORES - NBR 14653

– CONCLUSÃO

O processo avaliatório, muito mais que mero exercício matemático e estatístico

encerra formulação de um ajustamento com bases racionais mensuráveis, pois pressupõe

a aplicação de um conjunto de idéias e conceitos presentes no mercado de negociação de

imóveis, cuja aceitação e invocação o uso consagrou.

Foi avaliado 01 (um) terreno com benfeitorias em sua situação atual, caracterizados

no corpo do presente laudo de avaliação e determinado os valores constantes no corpo

deste laudo somam o total geral de R$ 1.554.513,51 para pagamento à vista, nesta

data.

(Um Milhão, Quinhentos e Cinquenta e Quatro Mil, Quinhentos e Treze Reais e Cinquenta e Um Centavos)




73

- ENCERRAMENTO

Dada por encerrada a missão, apresento o presente Laudo de Avaliação em

72 (Setenta e duas) folhas, impressas e enumeradas de um só lado, todas rubricadas, com

exceção da primeira e desta ultima que vão assinadas e datadas.

Seguem 03 (três) anexos, também rubricado.

São Paulo, 09 de Setembro de 2.015.

FABIO COSTA FERNANDES Engenheiro civil

CREA 060.134.589-5 Membro do IBAPE - 793




74

A N E X O S

ANEXO 1) – Pesquisa Imobiliária ANEXO 02) – Matriculas Imobiliárias ANEXO 03) – Edificações Existentes no Imóvel




75

ANEXO - 1




76

ANEXO - 2




77

ANEXO - 3

Documents

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