avaluo.xlsx

Constitución #512 Jacona de Plancarte, Michoacán, 59800. tel: (351) 51mi ksa / 331 527 8955 1

PaCo BRAVO NIETOINGENIERO CIVIL

Nº DE AVALUO: 001.07.10

Calle: Paseo de los Volcanes

Número Exterior: 1474

Colonia o Fraccionamiento: Residencial Moctezuma Poniente

Delegación o Municipi Zapopan

VALOR DE AVALÚo

FECHA: Agosto 13 de 2010




I ANTECEDENTES:

SOLICITANTE: Sra. María del Carmen López PérezING. CIVIL Ing. Francisco Bravo Nieto

FECHA: Agosto 13 de 2010INMUEBLE QUE SE VALÚA: Casa habitaciónRÉGIMEN DE PROPIEDAD: PrivadoPROPIETARIO DEL INMUEBLE: Sra. María del Carmen López PérezOBJETO: Estimar el valor comercial del inmueble.PROPÓSITO: Para fines de compra ventaUBICACIÓN DEL INMUEBLE Calle: Paseo de los Volcanes

Nº ext: 1474Colonia o Fraccionamiento: Residencial Moctezuma Poniente

Delegación o Municipio: ZapopanNUMERO DE CUENTA PREDIAL: U 133 162801NUMERO DE CLAVE CATASTRAL: D65G363161NUMERO DE CUENTA DEL AGUA: No proporcionada

II CARACTERISTICAS URBANAS:

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA: Habitacional TIPO DE CONSTRUCCIÓN DOMINANTE EN LA CALLE: Casa de uno y dos nivelesÍNDICE DE SATURACIÓN EN LA ZONA: 90%CONTAMINACIÓN AMBIENTAL: La del trafico vehicular de la zona, principalmente polvoUSO DEL SUELO PERMITIDO: Habitacional VÍAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: Av. Tepeyac, Av. Patria, Av. Moctezuma.

SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMENTO URBANO: Agua potable con toma domiciliaria, drenaje mediante sistemas mixtos para agua pluvial y aguas negras, Red de Electrificación aéreas sobre postes de concreto, alumbrado público con lámparas de vapor sobre los postes de electrificación, lineas de teléfono aéreas sobre postes de madera, calles de concreto hidráulico de 10.00 mts aprox. con camellón jardinado, banquetas en buen estado de conservación así como los machuelos; equipamento urbano: escuela, centro de salud, comercios, jardines, plazas comerciales, etc.




III Terreno:

MEDIDAS Y CILINDANCUAS:

NORTE: En 18.27 mts con lote 10SUR: En 18.27 mts con lote 12ORIENTE: En 7.35 mts con frente a la Av. Paseo de los VolcanesPONIENTE: En 7.35 mts con propiedad privada

SUPERFICIE DEL TERRENO: 134.28 M2

INDIVISO: 100.00%

SUPERFICIE DE CONSTRUCCIÓN: 179.78 M2

TOPOGRAFÍA Y CONFIGURACIÓN: Terreno plano de configuración regularNUMERO DE FRENTES: UnoCARACTERÍSTICAS PANORÁMICAS: Zona urbana homogéneaDENSIDAD HABITACIONAL: 150 habitantes por héctareaINTENSIDAD DE CONSTRUCCIÓN: c.o.s.: 0.8 c.u.s.: 1.6SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES: Las que determine el reglamento correspondiente.

CROQUIS:

Según escrituras número 6,424 de la Notaria número 73 de Guadalajara, Lic.Rafael Vargas Aceves, de fecha 15 de noviembre de 1991




Ubicación del Inmueble.IV DESCRIPCIÓN GENERAL:USO ACTUAL:

TIPOS DE CONSTRUCCIÓN: UnaTIPO 1: La Casa Habitación

CALIDAD Y CLASIFICACIÓN: Semimoderno Medio BuenoNUMERO DE NIVELES: DosEDAD APROXIMADA: 17 años.VIDA ÚTIL REMANENTE: 43 años.ESTADO DE CONSERVACIÓN: BuenoCALIDAD DEL PROYECTO: Bueno

Una, el inmueble antes descrito

V ELEMENTOS DE CONSTRUCCIÓNa) OBRA NEGRA O GRUESA:

CIMIENTOS: Se supone de piedra braza renchida sin undimientos aparente

ESTRUCTURA:

MUROS: De ladrillo de lama sin humedades

ENTREPISOS: Boveda de cuña con vigas de fierro sin flechas aparentemente

TECHOS: Boveda de cuña con vigas de fierro sin flechas aparentemente

AZOTEAS: Impermeabilizada, enladrillada y lechareadas

BARDAS: De ladrillo de lama sin humedades

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:APLANADOS: De mortero cemento arena, terminado rustico grueso y pulido sin humedades

PLAFONES: De mortero cemento arena, terminado rustico fino sin humedades

Casa habitación en dos plantas que consta de Cochera para 2 autos, Sala, Comedor, Estudio, 1/2 baño, Estar, 4 Recámaras con closet, 1 baño, Terraza, Patio y Bodega.

UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

A base de muros de carga reforzados con elementos de concreto armado en buenas condiciones aparentemente.




De mortero cemento arena, terminado rustico fino sin humedades

LAMBRINES: Azulejo de 15 x 30 cm en baños, de 15 x 5 cm en cocina, en buen estado

PISOS: De granito en la mayoría y vitropiso en estudio, cocina y cochera

ZOCLOS: De vitropiso en buen estado.ESCALERAS: Hecha en obra recubierta con piso de granito y de barro en buen estado

PINTURA: Vinilica en interiores y exteriores, esmalte en herreria

RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: Cantera en muro de ingreso

c) CARPINTERÍA: Puertas de intercomunicación de tambor de pino

d) INSTALACIONES HIDRÁULICAS: Oculta en tuberia de cobre en buen estado aparentemente

e) INSTALACIONES SANITARIAS: Se suponen de concreto y PVC en buen estado aparentemente

f) MUEBLES DE BAÑO: Calidad Media, de color con accesorios completos

g) INSTALACIONES ELÉCTRICAS: Oculta en poliducto naranja con salidas según proyecto tipo Royer

h) PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICA

i) VIDRIERÍA: Transparentes de 3 mm, completos

j) CERRAJERÍA: De seguridad y pestillo del país

k) FACHADA: Pintada y enjarrada en acabado moderno, en buenas condiciones

i) ELEMENTOS ESPECIALES: Tanque de gas, calentador, bomb, portón eléctrico y tinaco

VI CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO:

De aluminio en buen estado, puertas de servicio en fierro tubular, protecciones de forja, porton de fierro tubular eléctrico

LA DETERMINACIÓN DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE RALIZO MEDIANTE EL ANÁLISIS Y PONDERACIÓN DEL RESULTADO, DE LOS PROCEDIMIENTOS DE VALUACIÓN, QUE A CONTINUACIÓN SE MENCIONAN:

METODO FISICO: SE BASA EN EL COSTO DE REPRODUCCI{ON O DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL ANALIZADO. SI EL BIEN NO ES NUEVO, SU VALOR SE AFECTARÁ POR LOS DIVERSOS FACTORES APLICABLES, SEGÚN SEA EL CASO.

MÉTODO POR RENTABILIDAD: CONSIDERA QUE SU VALOR CORRESPONDE, AL CAPITALIZAR LA RENTA NETA ANUAL, REAL O SUSCEPTIBLE DE PRODUCIR, A UNA TASA DE CAPITALIZACIÓN DETERMINADA EN BASE A LAS CARACTERÍSTICAS PROPIAS DEL BIEN VALUADO (Edad, vida remanente, uso, estado de conservación, etc.)




VII MÉTODO FISICO O DIRECTO:

LOTE 134.28 m2 VALOR DE CALLE: $ 2,000.00 $/M2.INDIVISO 100%a) DEL TERRENO:DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL TERRENO:

FRACCIÓN SUPERFICIE: M2. VALOR UNIT. $/M2 COEFICIENTE MOTIVO COEFICIENTE VALOR PARCIAL: $

1 134.28 $ 3,500.00 1 TIPO $ 3,500.00 $ 469,980.00

TOTAL: 134.28 Idiviso: 100% SUBTOTAL (a) $ 469,980.00

DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO: USO DESTINO ÁREA M2 DEMÉRITO

T-1 La casa hab. 179.78 $ 5,400.00 0.8658 $ 5,238.00 $ 941,687.64

TOTAL 179.78 M2 SUBTOTAL (b) $ 941,687.64

CONCEPTO CANTIDAD DEMÉRITO VALOR PARCIAL

Tinaco 1.00 $ 1,800.00 0.8658 $ 1,558.44 $ 1,558.44

Bomba 1.00 $ 900.00 0.8658 $ 779.22 $ 779.22

Calentador 1.00 $ 2,100.00 0.7000 $ 1,470.00 $ 1,470.00

Portón eléc. 2.00 $ 18,000.00 0.9000 $ 16,200.00 $ 32,400.00

SUBTOTAL (c ) $ 36,207.66 Valor físico ó directo (a) + (b) + (c). $ 1,447,875.30

MÉTODO DE MERCADO: ESTA BASADO EN LA COMPARACIÓN Y HOMOLOGACIÓN DE OFERTAS SIMILARES AL BIEN VALUADO

VALOR COMERCIAL: SE DEFINE COMO EL PRECIO PROBABLE QUE TENDRÍA UN BIEN A LA FECHA DEL AVALÚO, POR EL CUAL UN VENDEDOR Y UN COMPRADOR ESTARÍAN DE ACUERDO EN CELEBRAR UNA OPERACIÓN DE COMPRA-VENTA, AMBOS CON PLENO CONOCIMIENTO DEL BIEN Y SIN NINGUNA NECESIDAD IMFERIOSA O URGENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIÓN.

VALOR UNIT. RESULTANTE:

b) DE LAS CONSTRUCCIONES:

VALOR UNIT. REP. NUEVO

VALOR UNIT. NETO REP.

VALOR PARCIAL: S

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:VALOR DE

REPO. NVOVALOR NETO REPOSICIÓN




VIII OPINIÓN POR CAPITALIZACIÓN DE RENTASa).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:

VACÍOS 3.00% S/MANTENIMIENTO 5.00% SEGUROS 3.00%

IMP. PREDIAL 2.00% ADMÓN 5.00% OTROS 0.00%

SERV. DE AGUA 1.00% ENERG. ELÉC. 1.00% DEDUCC. FIS (ISR) 2.00% TOTAL DEDUCCIONES 22.00%

DETERMINACION DEL VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

TIPO UBICACIÓN SUPERFICIE: VALOR $/M2 SUPERFICIE PROMEDIO $/M2 RENTA MENSUAL

1 Jardines del Bosque 160 $ 8,500.00 $ 53.13 179.78 $ 50.40 $ 9,061.03 2 Paseos del Sol 156 $ 7,500.00 $ 48.08 HOMOLOGACION VALOR/M2

3 Paseos del Sol 220 $ 11,000.00 $ 50.00 1 $ 50.40

RENTA BRUTA MENSUAL: $ 9,060.00

TOTAL DEDUCCIONES: 22.00% $ 1,993.20 RENTA NETA MENSUAL: $ 7,066.80 RENTA NETA ANUAL: $ 84,801.60

8.43%

TASA DE CAPITALIZACIÓN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:

CONCEPTOTASA

CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL:

EDAD (AÑOS) CALIFICACIÓN

VIDA UTIL REMANENTE CALIFICACIÓN

ESTADO DE CONSERV. CALIFICACIÓN

PROYECTO CALIFICACIÓN

REL. SUP. (TERR/CONST) CALIFICACIÓN




SUMA CALIF.

CAPITALIZACIÓN

TASAS PACIALES

TASA RESULTANTE:IX ESTUDIO DE MERCADO:INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE INMUEBLES SIMILARES: (VALOR DE MERCADO)

No. UBICACIÓN TELÉFONO INFORMANTE:1 Rayo #2633 Jardines del Bosque 3123 0028 Promotor2 HECTOR HERNANDEZ 3121 8741 Promotor3 Tordillo Prieto 3563 9595 Promotor45

OFERTA PRECIO OFERTADO VENTA SUP. M2 PRECIO/M2 FACTOR DE HOMOLOGACIÓN

1 $ 1,980,000.00 160 $ 12,375.00 1.199 $ 14,837.63 2 $ 1,100,000.00 120 $ 9,166.67 1.133 $ 10,385.83 3 $ 1,690,000.00 134 $ 12,611.94 1.034 $ 13,040.75 45

Índice de mercado aplicable: $ 12,754.73 Valor homologado del inmueble en estudio: $ 1,590,000.00

X Consideraciones Previas a la conclusión:Ningúna

XI Resumen de Valores Obtenidos

VALOR FÍSICO O DIRECTO: 1,447,875.30

VALOR DE MERCADO: 1,590,000.00

REL. SUP. (TERR/CONST) CALIFICACIÓN

USO DEL INMUEBLE CALIFICACIÓN

CLASIF. ZONA CALIFICACIÓN

VALOR RESULT.$/M2

VALOR FÍSICO O DIRECTO:VALOR DE MERCADO:




XII CONCLUSIÓN

Se determina el valor de Mercado como valor Comercial

SEGÚN MI LEAL SABER Y ENTENDER EL VALOR DEL INMUEBLE MOTIVO DE LA PRESENTE OPINIÓN ASCIENDE A: $ 1,590,000.00

UN MILLON QUINIENTOS NOVENTA MIL PESOS 00/100 M.N.

ESTE VALOR ESTÁ CALCULADO CON CIFRAS AL DÍA: Agosto 13 de 2010INGENIERO CIVIL

Ing. Fco Bravo NietoXIII VALORES DE NEGOCIACIÓN

VALOR DE AVALÚO $ 1,590,000.00 100%VALOR SUGERIDO $ 1,510,500.00 95%

MAXIMO ACEPTABLE $ 1,431,000.00 90%MINIMO ACEPTABLE $ 1,351,500.00 85%

Nota 1: Los valores aquí presentados son los determinados por el valor comercial que pueda tener la zona como valor Máximo Deseable, El Valor Sugerido es un 5% por debajo de su valor comercial, esto es por el porcentaje de negociación mínima que se pueda.

VALOR FÍSICO O DIRECTO:VALOR DE MERCADO:

VALOR DE AVALÚO VALOR SUGERIDO MAXIMO ACEPTABLE

MINIMO ACEPTABLE $1,200,000.00

$1,250,000.00

$1,300,000.00

$1,350,000.00

$1,400,000.00

$1,450,000.00

$1,500,000.00

$1,550,000.00

$1,600,000.00

$1,650,000.00




REPORTE FOTOGRAFICO

Nota 1: Los valores aquí presentados son los determinados por el valor comercial que pueda tener la zona como valor Máximo Deseable, El Valor Sugerido es un 5% por debajo de su valor comercial, esto es por el porcentaje de negociación mínima que se pueda.

Esta opinión es para conocer unica y exclusivamente su valor de mercado y no podrá ser utilizado para traslado de dominio..

*No fue materia de ésta opinión el verificar la propiedad legal, ni la existencia de reservas de dominio o gravamenes sobre el inmueble asi como algún problema en cuanto a sus linderos, Esta opinión es un instrumento de negociación y decisión en una operación de compra venta y no un certificado de valor de uso abierto.




Documents

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