BAB 1PENDAHULUAN
1.1 Latar BelakangPembangunan rumah susun merupakan salah satu
alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman
terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus
meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi
penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega
dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi
daerah yang kumuh. Pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan
teknis dan administratif yang lebih berat, karena spesifikasi rumah
susun memiliki bentuk dan keadaan khusus yang berbeda dengan
perumahan biasa (landed house). Disamping itu pelaku pembangunan
juga harus dituntut benar-benar qualified di bidangnya untuk
melaksanakan pembangunan rumah susun.Pada daerah perkotaan yang
berpenduduk padat, di mana tanah yang tersedia sangat terbatas
perlu dikembangkan pembangunan perumahan dan pemukiman dalam bentuk
rumah susun yang lengkap, seimbang, dan serasi dengan
lingkungannya. Pembangunan rumah susun merupakan salah satu
alternatif pemecahan masalah kebutuhan perumahan dan pemukiman
terutama di daerah perkotaan yang jumlah penduduknya terus
meningkat, karena pembangunan rumah susun dapat mengurangi
penggunaan tanah, membuat ruang-ruang terbuka kota yang lebih lega
dan dapat digunakan sebagai suatu cara untuk peremajaan kota bagi
daerah yang kumuh.Jika dilihat dari sisi pengertian, Rumah Susun
adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang
dilengkapi dengan bagian bersama, benda-benda bersama dan tanah
bersama[1].Pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan teknis
dan administratif yang lebih berat, karena spesifikasi rumah susun
memiliki bentuk dan keadaan khusus yang berbeda dengan perumahan
biasa (landed house). Pembangunan rumah susun harus memenuhi
berbagai persyaratan teknis dan administratif sebagaimana yang
telah ditetapkan dalam beberapa peraturan perundang-undangan, yakni
: Undang-Undang No 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun. Undang-Undang
Nomor 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun; dan Peraturan Pemerintah
Nomor 4 tahun 1988 tentang Rumah Susun.
1.2 Rumusan Masalah1. Apakah yang dimaksud dengan rumah susun?2.
Bagaimana macam macam rumah susun?3. Dasar Hukum rumah susun?4.
Proses perizinan rumah susun?
1.3 Tujuan MakalahMakalah ini bertujuan agar mahasiswa dapat
mengetahui pengertian Rumah susun,macam macam rusun susun,dasar
hukum rumah susun,proses perizinan rumah susun.
BAB IILANDASAN TEORITIS2.1. PENGERTIAN PERIZINANPerizinan atau
izin merupakan salah satu instrument hukum administrasi Negara yang
dapat digunakan bagi pelaksana undang-undang untuk melakukan
tindakan hukum dalam menjalankan tugas dan kewenangannya.Dalam
perizinan ada istilah beberapa istilah lain yang sedikit banyak
memiliki kesejajaran dengan izin dimana hal ini sering dikenal
dengan izin khusus yang artinya yaitu persetujuan terlihat adanya
kombinasi antara hukum publik dengan hukum prifat, dengan kata lain
izin khusus adalah penyimpangan dari sesuatu yang dilarang. Izin
yang dimaksud yaitu :1.DispensiAdalah penetapan yang bersifat
deklaratoir, menyatakan bahwa suatu perundang-undangan tidak
berlaku bagi kasus sebagaimana diajukan oleh seorang pemohon.
Dispensasi ialah keputusan administrasi Negara yang membebaskan
suatu perbuatan dari kekuasaan peraturan yang menolak perbuatan
tersebut.W.F Prins mengatakan bahwa dispensasi adalah tinadakan
pemerintahan yang menyebabkan suatu peraturan undang undang menjadi
tidak berlaku bagi sesuatau hal yang istimewa. Menurut Ateng
Syafrudin, dispensasi bertujuan untuk menembus rintangan yang
sebetulnya secara normail tidak diizinkan, jadi dispensasi berarti
menyisihkan pelarangan dalam hal yang khusus.[footnoteRef:1] [1:
Ridwan H.R. 2011. Hukum Administrasi Negara. Jakarta : Rajawali
Press]
2. LisensiAdalah suatu izin yang memberikan hak untuk
menyelenggarakan suatu perusahaan. Lisesnsi digunakan untuk
menyatakan suatu izin yang memperkenankan seseorang untuk
menjalanankan suatu perusahaan. Linsesi merupakan izin untuk
melakukan suatu yang bersifat komersial serta mendatangkan laba dan
keuntungan3. KonsesiAdalah suatu penetapan administrasi negara yang
secara yuridis dan kompleks, oleh karena merpuakan seperangkat
dispensasi-dispensasi, jiin-ijin, serta lisensi-lisensi disertai
dengan pemberian semcam wewenang pemerintah terbatas pada
konsensionaris. Konsesi tidak mudah diberikan oleh karena banyak
bahaya penyelundupan, kekayaan bumi dan kekayaan alam negara dan
kadang-kadang merugikan masyarakat yang bersangkutan. Wewenang
pemerintah diberikan kepada konsensionaris walupun terbatas dapat
menimbulkan masalah pilitik dan social yang cukup rumit, oleh
karena perusahaan pemegang konsesi tersebut dapat memindahkan
kampong, dapat membuat jaringan jalan, listrik dan telepon,
membentuk barisan keamanan, mendirikan rumah sakit dan segala
sarana lainnya.Istilah konsesi yang merupakan suatu izin yang
berhubungan dengan pekerjaan besar dimana kepentingan umum terlibat
erat sekali sehingga sebenarnya pekerjaan itu menjadi tugas dari
pemerintah, tetapi oleh pemerintah diberi hak penyelenggaraannya
kepada konsesionaris (pemegang izin) yang bukan pejabat pemerintah.
Bentuknya dapat berupa kontarktual atau kombinasi antara lisensi
dengan pemberian status tertentu dengan hak atau kewajiban serta
syarat syarat tertentu.Meskipun Syahran Basah mengakui betapa
sulitnya memberikan defenisi perihal perizinan karena terlalu
beragamnya defenisi tersebut, tetapi kata kunci yang dapat menjadi
pegangan dari pada izin menurut hemat penulis, bahwa pada dasarnya
perbuatan itu berangkat memang pada dasarnya dibolehkan oleh
sesutau ketentuan hukum.Di bawah ini dikutip beberapa defenisi
perizinan dari beberapa ahli diantaranya: Utrecht Perizinan adalah
bilamana pembuat peraturan tidak umumnya melarang suatu perbuatan
tetapi masih jua memperkenankannya asal saja diadakan secara yang
ditentukan untuk masing-masing hal konkret, maka perbuatan
administrasi Negara yang memperkenankan perbuatan tersebut bersifat
suatu izin (vergunning). PrinsPerizinan adalah pada izin memuat
uraian yang limitatif tentang alasan-alasan penolakannya, sedangkan
syarat atau bebas dispensasi memuat uraian yang limitatif tentang
hal-hal yang untuknya dapat diberikan dispensasi itu, tetapi
perbedaan ini tidak selamanya jelas. Ateng SyarifuddinPerizinan
adalah bahwa izin bertujuan dan berarti menghilangkan halangan, hal
yang dilarang menjadi boleh atau als opheffing van een algemen
verbodsregel in het concrete geval (sebagai peniadaan ketentuan
larangan umum dalam peristiwa konkret).[footnoteRef:2] [2: Ridwan,
2003:152]
UtrechtPerizinan adalah bahwa bilamana pembuat peraturan umumnya
tidak melarang suatu perbuatan, tetapi masih juga memperkenankannya
asal saja diadakan secara yang ditentukan untuk masing-masing hal
konkret, keputusan administrasi Negara yang memperkenankan
perbuatan tersebut bersifat suatu izin. Bagir Manan Perizinan
adalah bahwa izin dalam arti luas, suatu persetujuan dari penguasa
berdasarkan peraturan perundang-undangan yang memperbolehkan
melakukan tindakan atau perbuatan tertentu secara umum
dilarang.
N.M Spelt dan J.B.J.M. ten BergePerizinan adalah suatu
persetujuan dari penguasa berdasarkan undang-undang atau peraturan
pemerintah untuk keadaan tertentu menyimpang dari ketentuan
larangan-larangan peraturan perundang-perundangan. Adrian Sutedi
izin (vergunning) sebagai suatu persetujuan dari penguasa
berdasarkan undangundang atau peraturan pemerintah untuk dalam
keadaan tertentu menyimpang dari ketentuan-ketentuan larangan
peraturan perundang-undangan. Izin juga dapat diartikan sebagai
dispensasi atau pelepasan/pembebasan dari suatu
larangan.[footnoteRef:3] [3: Adrian Sutedi (2010: 167).]
2.2. Fungsi Pemberian Izin
Ketentuan tentang perizinan mempunyai fungsi yaitu sebagai
fungsi penertib dan fungsi pengatur. Sebagai fungsi penertib,
dimaksudkan agar izin atau setiap izin atau tempat-tempat usaha,
bangunan dan bentuk kegiatan usaha masyarakat lainnya tidak
bertentangan satu sama lain. Berkaitan dengan itu, maka ketertiban
dalam setiap segi kehidupan masyarakat dapat terwujud. Sedangkan
izin sebagai fungsi mengatur dimaksudkan agar perizinan yang ada
dapatdilaksanakan sesuai dengan peruntukkannya, sehingga terdapat
penyalahgunaan izin yang telah diberikan, dengan kata lain fungsi
pengaturan ini dapat disebut juga sebagai fungsi yang dimiliki oleh
pemerintah.
2.3. Tujuan dari Sistem PerizinanPemerintah melalui izin
terlibat dalam kegiatan warga negara. Dalam hal ini pemerintah
mengarahkan warganya melalui instrumen yuridis berupa izin. Izin
dapat dimaksudkan untuk mencapai berbagai tujuan tertentu. Menurut
Spelt dan Ten Berge, motif-motif untuk menggunakan sistem izin
dapat berupa keinginan untuk mengarahkan (mengendalikan/sturen)
aktivitas-aktivitas tertentu, mencegah bahaya bagi lingkungan,
keinginan melindungi objek-objek tertentu, hendakmembagi
benda-benda yang sedikit, dan mengarahkan dengan menyeleksi
orangorangdan aktivitas-aktivitas.[footnoteRef:4] [4: Pudyatmoko,
2009:11.]
Berkaitan dengan tujuan dan fungsi perizinan, Adrian Sutedi
(2010:200) menjelaskan bahwa secara umum, tujuan dan fungsi
perizinan adalah untuk pengendalian daripada aktivitas pemerintah
dalam hal-hal tertentu dimana ketentuannya berisi pedoman-pedoman
yang harus dilaksanakan oleh baik yang berkepentingan ataupun oleh
pejabat yang berwenang. Selain itu, tujuan dari perizinan itu dapat
dilihat dari dua sisi yaitu: dari sisi pemerintah, dan dari sisi
masyarakat.a. Dilihat dari sisi Pemerintah
Dilihat dari sisi Pemerintah, tujuan pemberian izin itu adalah
sebagai berikut:
1) Guna melaksanakan peraturan Apakah ketentuan-ketentuan yang
termuat dalam peraturan tersebut sesuai dengan kenyataan dalam
pratiknya atau tidka dan sekaligus untuk mengatur ketertiban.2)
Bermanfaat sebagai sumber pendapatan daerah Dengan adanya
permintaan permohonan izin, maka secara langsung pendapatan
pemerintah akan bertambah karena setiap izin yang dikeluarkan
pemohon harus membayar retribusi terlebih dahulu. Semakin banyak
pula pendapatan di bidang retribusi tujuan akhirnya, yaitu untuk
membiayai pembangunan.
b. Dilihat dari sisi masyarakat
Dilihat dari sisi masyarakat, tujuan pemberian izin itu adalah
sebagai berikut:1) Untuk adanya kepastian hukum,2) Untuk adanya
kepastian hak,3) Untuk memudahkan mendapatkan
fasilitas.[footnoteRef:5] [5: Adrian Sutedi (2010:200)]
2.4. Bentuk dan Isi IzinSesuai dengan sifatnya, yang merupakan
bagian dari ketetapan, izin selalu dibuat dalam bentuk
tertulis,sebagai ketetapan tertulis,secara umum izin memuat hal-hal
sebagai tersebut: a.Organ yang berwenangDalam izin dinyatakan siapa
yang memberikannya,biasanya dari kepala surat dan penandantangan
izin akan nyata organ mana yang memberikan izin. b.Yang
dialamatkanIzin ditujukan pada pihak yang berkepentingan,biasanya
izin lahir setelah yang berkepentingan mengajukan permohonan untuk
itu,oleh karena itu keputusan yang memuat izin akan dialamatkan
pula kepada pihak yang memohon izin. c.Dictum Keputusan yang memuat
izin,demi alas an kepastian hokum,harus memuat uraian sejelas
mungkin untuk apa izin itu diberikan.bagian keputusan ini,dimana
akibat-akibat hokum yang ditimbulkan oleh keputusan dinamakan
dictum,yang merupakan inti dari keputusan,memuat hak-hak dan
kewajiban yang dituju oleh keputusan itu.
d.Ketentuan-ketentuan,pembatasan-pembatsan dan
syarat-syaratKetentuan ialah kewajiban-kewajiban yang dapat
dikaitkan pada keputusan yang menguntungkan. Pembatasan-pembatsan
dalam izin member, memungkinan untuk secara praktis melingkari
lebih lanjut tindakan yang dibolehkan, pembatasan ini merujuk
batsa-batas dalam waktu,tempat dan cara lain.Juga terdapat
syarat,dengan menetapkan syarat akibat-akibat hukum tertentu
digantungkan pada timbulnya suatu peristiwa dikemudian hari yang
belum pasti,dapat dimuat syarat penghapusan dan syarat penangguhan.
e.Pemberi alasanPemberian alasan dapat memuat hal-hal seperti
penyebutan ketentuan UU,pertimbangan-pertimbangan hukum, dan
penetapan fakta. f.Pemberitahuan-pemberitahuan
tambahanPemberitahuan tambahan dapat berisi bahwa kepada yang
dialamatkan ditunjukkan akibat-akibat dari pelanggaran ketentuan
dalam izin,seperti sanksi-sanksi yang mungkin diberikan pada
ketidakpatuhan.mungkin saja juga merupakan petunjuk-petunjuk
bagaimna sebaiknya bertidak dalam mengajukan permohonan-permohonan
berikutnya atau informasi umum dari organ pemerintahan yang
berhubungan dengan kebijaksanaannya sekarang atau dikemudian
hari.
BAB IIIPEMBAHASAN
3.1. PENGERTIAN RUMAH SUSUN'Rumah Susun' adalah bangunan gedung
bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam
bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah
horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang
masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,
terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan
bagian-bersama, benda-bersama dan tanah bersama.( UU NO 20 TAHUN
2011 Tentang Rumah Susun).Rumah susun merupakan bangunan gedung
bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam
bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah
horizontalmaupun vertical dan merupakan satuan-satuan yang
masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah terutama
untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama, dengan sistem pengelolaan yang menganut
konsep kebersamaan (UURS No.16 tahun 1985).Rumah Susun adalah
bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan
yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara
fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal, dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan
digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang
dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
(UU No.1 tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman).Masing-masing memiliki batas-batas, ukuran dan luas
yang jelas, karena sifat dan fungsinya harus dinikmati bersama dan
tidak dapat dimiliki secara perseorangan.Pembangunan Rumah Susun
(Rusun) seharusnya dibangun sesuai dengan tingkat keperluan dan
kemampuan masyarakat terutama bagi yang berpenghasilan rendah.
Rusun hanya dapat dibangun di atas tanah hak milik, hak guna
bangunan, hak pakai atas tanah Negara atau hak pengelolaan sesuai
dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pembangunan Rusun
berlandaskan pada azas kesejateraan umum, keadilan dan pemerataan,
serta keserasian dan kesimbangan dalam perikehidupan, dengan
bertujuan memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rakyat,
terutama golongan masyarakat yang berpenghasilan rendah, yang
menjamin kepastian hukum dalam pemanfaatannya. Kepemilikan satuan
Rusun dapat dimiliki oleh perseorangan atau badan hukum yang
memenuhi syarat sebagai pemegang hak atas tanah yang meliputi, hak
atas bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah-bersama, yang
semuanya merupakan satu-kesatuan yang tidak terpisahkan dengan
satuan yang bersangkutan.
3.2.MACAM MACAM RUMAH SUSUNMacam-Macam rumah susun di Indonesia
yaitu: Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan
untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan
menengah bawah dan berpenghasilan rendah yang pembangunannya
mendapatkan kemudahan dan bantuan Pemerintah atau Pemerintah
Daerah. Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan
oleh negara atau swasta untuk memenuhi kebutuhan sosial. Rumah
susun negara adalah rumah susun yang dimiliki dan dikelola negara
dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian. Rumah susun dinas
adalah rumah susun negara yang dimiliki negara yang berfungsi
sebagai tempat tinggal atau hunian untuk menunjang pelaksanaan
tugas pejabat atau pegawai negeri beserta keluarganya. Rumah susun
komersial adalah rumah susun yang diperuntukkan bagi masyarakat
yang memiliki kemampuan ekonomi dan dapat diperjual belikan sesuai
dengan mekanisme pasar. Contohnya adalah apartemen atau
kondominium. Pembangunan rumah susun umum, rumah susun khusus,
rumah susun negara, dan rumah susun dinas merupakan tanggung jawab
Pemerintah atau Pemerintah Daerah. 3.3.DASAR HUKUM RUMAH SUSUNUU No
16 Tahun 1988 tentang Rumah Susun;PP No 4 Tahun 1988 tentang Rumah
Susun;Permendagri No. 3 Tahun 1992 tentang Pedoman Penyusunan Perda
Rumah Susun.UU No 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun.
3.4.TATA CARA PERIZINAN PEMBANGUNAN RUMAH SUSUNPembangunan rumah
susun dilakukan melalui perencanaan teknis, pelaksanaan, dan
pengawasan teknis. Dalam membangun rumah susun, pelaku pembangunan
wajib memisahkan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama.Pasal 24Persyaratan pembangunan rumah
susun meliputi: a. persyaratan administratif; b. persyaratan
teknis; dan c. persyaratan ekologis. persyaratan
administratifPersyaratan administratif di atur di pasal 28 34 UU No
20 tahun 2011 tentang rumah susun.Pasal 28Dalam melakukan
pembangunan rumah susun, pelaku pembangunan harus memenuhi
ketentuan administratif yang meliputi: a. status hak atas tanah;
dan b. izin mendirikan bangunan (IMB).
Pasal 29(1) Pelaku pembangunan harus membangun rumah susun dan
lingkungannya sesuai dengan rencana fungsi dan pemanfaatannya. (2)
Rencana fungsi dan pemanfaatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
harus mendapatkan izin dari bupati/walikota. (3) Khusus untuk
Provinsi DKI Jakarta, rencana fungsi dan pemanfaatan sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) harus mendapatkan izin Gubernur. (4)
Permohonan izin sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan ayat (3)
diajukan oleh pelaku pembangunan dengan melampirkan persyaratan
sebagai berikut: a. sertifikat hak atas tanah; b. surat keterangan
rencana kabupaten/kota; c. gambar rencana tapak; d. gambar rencana
arsitektur yang memuat denah, tampak, dan potongan rumah susun yang
menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal
dari sarusun; e. gambar rencana struktur beserta perhitungannya; f.
gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama; dan g. gambar rencana utilitas umum dan
instalasi beserta perlengkapannya. (5) Dalam hal rumah susun
dibangun di atas tanah sewa, pelaku pembangunan harus melampirkan
perjanjian tertulis pemanfaatan dan pendayagunaan tanah sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 21 ayat (1).
Pasal 30Pelaku pembangunan setelah mendapatkan izin sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 29 ayat (2) dan ayat (3) wajib meminta
pengesahan dari pemerintah daerah tentang pertelaan yang
menunjukkan batas yang jelas dari setiap sarusun, bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama berserta uraian NPP.
Pasal 31(1) Pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rumah
susun sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 ayat (2) harus
mendapatkan izin dari bupati/walikota. (2) Khusus untuk Provinsi
DKI Jakarta, pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rumah susun
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus mendapatkan izin dari
Gubernur. (3) Pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rumah susun
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak mengurangi fungsi bagian
bersama, benda bersama, dan fungsi hunian.(4) Dalam hal pengubahan
rencana fungsi dan pemanfaatan rumah susun sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) mengakibatkan pengubahan NPP, pertelaannya harus
mendapatkan pengesahan kembali dari bupati/walikota. (5) Khusus
Provinsi DKI Jakarta pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan
rumah susun sebagaimana dimaksud pada ayat (4) mendapatkan
pengesahan dari Gubernur. (6) Untuk mendapatkan izin pengubahan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1), pelaku pembangunan harus
mengajukan alasan dan usulan pengubahan dengan melampirkan:a.
gambar rencana tapak beserta pengubahannya; b. gambar rencana
arsitektur beserta pengubahannya; c.gambar rencana struktur dan
penghitungannya beserta pengubahannya; d. gambar rencana yang
menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda bersama, dan tanah
bersama beserta pengubahannya; dan e. gambar rencana utilitas umum
dan instalasi serta perlengkapannya beserta pengubahannya. (7)
Pengajuan izin pengubahan sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dan
ayat (5) dikenai retribusi.
Pasal 32Pedoman permohonan izin rencana fungsi dan pemanfaatan
serta pengubahannya diatur dengan peraturan Menteri.
Pasal 33Ketentuan lebih lanjut mengenai permohonan izin rencana
fungsi dan pemanfaatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 serta
permohonan izin pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 31 diatur dengan peraturan
daerah.
Pasal 34(1) Pembangunan rumah susun dilaksanakan berdasarkan
perhitungan dan penetapan koefisien lantai bangunan dan koefisien
dasar bangunan yang disesuaikan dengan kapasitas daya dukung dan
daya tampung lingkungan yang mengacu pada rencana tata ruang
wilayah. (2) Ketentuan mengenai koefisien lantai bangunan dan
koefisien dasar bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dikecualikan dalam hal terdapat pembatasan ketinggian bangunan yang
berhubungan dengan: a. ketentuan keamanan dan keselamatan
operasional penerbangan; dan/atau b. kearifan lokal.
Persyaratan Teknis
Persyaratan teknis di atur di pasal 35-36 UU NO 20 Tahun 2011
tentang Rumah susun.Pasal 35Persyaratan teknis pembangunan rumah
susun terdiri atas: a. tata bangunan yang meliputi persyaratan
peruntukan lokasi serta intensitas dan arsitektur bangunan; dan b.
keandalan bangunan yang meliputi persyaratan keselamatan,
kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.
Pasal 36Ketentuan tata bangunan dan keandalan bangunan
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35 dilaksanakan sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan.
Persyaratan EkologisPersyaratan Ekologis di atur di pasal 37-38
UU NO 20 Tahun 2011 tentang Rumah susun.
Pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan ekologis yang
mencakup keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan. Pembangunan
rumah susun yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan
harus dilengkapi persyaratan analisis dampak lingkungan sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Perizinan ini merupakan tahapan awal sebelum pembangun Rumah
Susun dan wajib diajukan oleh penyelenggara pembangunan.. Kewajiban
ini meliputi :a. Surat Izin Penunjukan Tanah (AIPPT);b. Surat
Persetujuan Prinsip Pembebasan LO (SP3L);c. Keterangan Rencana
Kota;d. izin Membangun Prasarana (IMB);e. Izin Membangun Prasarana
Kota (IMP);f. Izin Layak Huni (ILH) / Izin Penggunaaan Bangunan
(IPB), dan;g. Izin izin lain yang diperlukan.Untuk mendapatkan SLF
seseorang harus mengajukan permohonan secara tertulis kepada Kepala
Dinas yang bertanggungjawab dibidang pengawasan dan penertiban
bangunan gedung. Permohonan tertulis yang diajukan dilengkapi
dengan beberapa dokumen, yaitu:1. Kartu Tanda Penduduk (KTP)2.
Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)3. surat bukti kepemilikan
tanahPembangun rumah susun juga wajib mematuhi ketentuan
persyaratan pembangunan sebagai berikut :a. Pembebasan tanah dalam
kaitannya dengan dengan penyediaan Rumah Susun tersebut.b. Program
distribusi perumahan/ pemukiman terarah dan penetuan tipe perumahan
rumah susun.c. Keserasian rencana kota (RUTK, RBWK, RTK, RUK) d.
Tertib bangunan.e. Tertib hunian dan lingkungan.Pendaftaran Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun Syarat-syarat :a. Formulir permohonan
yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas
meterai cukupb. Surat kuasa apabila dikuasakanc. Fotocopy identitas
pemohon (ktp, kk) dan kuasa apabila dikuasakan, yang telah
dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loketd. Sertipikat hak atas
tanah yang merupakan tanah bersama (asli)e. Proposal pembangunan
rumah susunf. Ijin layak hunig. Advis planningh. Akta pemisahan
yang dibuat oleh penyelenggara pembangunan rumah susun, dengan
lampiran gambar dan uraian pertelaan dalam arah vertikal maupun
horisontal serta nilai perbandingan proposionalnya yang disahkan
oleh pejabat yang berwenang (gubernur untuk dki jakarta atau
bupati/walikota).
BAB IVKESIMPULAN 4.1. KESIMPULAN 'Rumah Susun' adalah bangunan
gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang
terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional
dalam arah horizontal maupun vertical dan merupakan satuan-satuan
yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,
terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan
bagian-bersama, benda-bersama dan tanah bersama.( UU NO 20 TAHUN
2011 Tentang Rumah Susun).
1. Dasar Hukum Rumah Susun UU No 16 Tahun 1988 tentang Rumah
Susun; PP No 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun; Permendagri No. 3
Tahun 1992 tentang Pedoman Penyusunan Perda Rumah Susun. UU No 20
Tahun 2011 Tentang Rumah Susun.
