II. GAMBARAN UMUM PROYEK

A. Lokasi Proyek

Proyek Pembangunan Bangunan Pemecah Gelombang Pantai Kunjir, berlokasi di

Desa Kunjir, Kecamatan Rajabasa, Kabupaten Lampung Selatan Provinsi

Lampung. Terletak di tepi teluk Lampung Selatan yang berjarak kurang lebih 15

km dari pusat kota Kalianda ke arah Timur dan dibangun di atas lahan seluas 65

Ha.

Batas-batas wilayah adalah sebagai berikut :

1. Sebelah Utara : Pegunungan Rajabasa

2. Sebelah Timur : Desa Batu Balak

3. Sebelah Selatan : Selat Sunda

4. Sebelah Barat : Desa Way Muli

Gambar 1. Denah Lokasi Tempat Pembangunan Proyek

6

B. Data Umum Proyek

Data umum pada Proyek Pembangunan Bangunan Pemecah Gelombang Pantai

Kunjir adalah sebagai berikut :

1. Nama Proyek : Pembangunan Bangunan Pemecah Gelombang

Pantai Kunjir.

2. Lokasi : Desa Kunjir, Kecamatan Rajabasa, Kabupaten

Lampung Selatan.

3. Pemilik Proyek : Kementerian Pekerjaan Umum Direktorat Jenderal

Sumber Daya Air Balai Besar Wilayah Sungai

Mesuji Sekampung.

4. Pemberi Tugas : Kementerian Pekerjaan Umum Direktorat Jenderal

Sumber Daya Air Balai Besar Wilayah Sungai

Mesuji Sekampung.

5. Kontraktor : PT. Benteng Indo Raya.

6. Jenis Kontrak : Lump sump Fixed Price

7. Lama Kontrak : 180 (seratus delapan puluh) hari.

8. Nilai Kontrak : Rp.4.292.255.000 ( Empat milyar dua ratus

sembilan puluh dua juta dua ratus lima puluh

lima ribu rupiah).

C. Fungsi Bangunan Pemecah Gelombang Pantai Kunjir

Bangunan pemecah gelombang pantai Kunjir berfungsi sebagai bangunan

pelindung pantai terhadap abrasi dan erosi pantai dengan menghancurkan energi

7

gelombang sebelum mencapai daerah pesisir pantai ataupun sebelum mencapai

bangunan-bangunan yang berada di dekat daerah pantai. Abrasi dapat

menyebabkan semakin menjoroknya garis pantai ke darat, yang mengakibatkan

mundurnya garis pantai, sehingga dibutuhkan bangunan pemecah gelombang

untuk mencegah terjadinya abrasi.

D. MANAJEMEN PROYEK

1. Definisi Proyek dan Tahapan Kegiatan Proyek

Proyek adalah rangkaian yang kompleks dan saling terkait antara satu dengan

yang lain dan umumnya berlangsung hanya satu kali dalam jangka waktu terentu.

Dengan demikian proyek mempunyai awal dan akhir kegiatan yang jelas. Dalam

merealisasikan suatu proyek ada beberapa tahapan kegiatan yang saling berkaitan,

antara lain :

a. Studi Kelayakan (Feasibility Study)

Tujuan dari tahap ini adalah untuk meyakinkan pemilik proyek bahwa proyek

konstruksi yang diusulkannya layak untuk dilaksanakan, baik dari aspek

perencanaan, aspek ekonomi (biaya dan sumber pendanaan) dan aspek

lingkungan. Kegiatan yang dilakukan dalam tahap ini adalah :

1) Menyusun rancangan proyek secara kasar dan mengestimasi biaya

yang diperlukan,

2) Menyusun analisis kelayakan proyek, baik secara ekonomi dan

finansial,

8

3) Memperkirakan manfaat yang akan diperoleh jika proyek tersebut

dilaksanakan.

b. Penjelasan (Briefing)

Pada tahap ini pemilik proyek menjelaskan fungsi proyek dan biaya yang

diijinkan, sehingga perencana dapat secara tepat menafsirkan keinginan

pemilik proyek dan membuat taksiran biaya yang diperlukan.

Kegiatan yang dilakukan dalam tahap penjelasan yaitu :

1) Menyusun rencana kerja dan menunjuk para perencana dan tenaga

ahli.

2) Mempertimbangkan kebutuhan pemakai, keadaan lokasi,

merencanakan rancangan, taksiran biaya, dan persyaratan mutu.

3) Mempersiapkan ruang lingkup kerja, jadwal waktu, dan rencana

pelaksanaan.

4) Mempersiapkan sketsa dengan skala, yang menggambarkan denah dan

batas-batas proyek.

c. Perancangan (Design)

Tahap ini bertujuan untuk melengkapi penjelasan proyek dan menentukan tata

letak, metode konstruksi dan taksiran biaya agar mendapatkan persetujuan dari

pemilik proyek dan pihak berwenang yang terlibat, selain itu juga untuk

mempersiapkan informasi pelaksanaan yang diperlukan, termasuk gambar

rencana dan spesifikasi serta untuk melengkapi semua dokumen tender.

Kegiatan yang dilakukan dalam tahap ini meliputi :

9

1) Mengembangkan ikhtisar proyek menjadi penjelasan akhir dan

memeriksa masalah teknis.

2) Meminta persetujuan akhir ikhtisar dari pemilik proyek.

3) Mempersiapkan gambar kerja, spesifikasi, daftar kuantitas, jadwal

pelaksanaan dan taksiran biaya akhir.

d. Pengadaan/pelelangan (Procourement/Tender)

Tujuan dari tahap ini adalah untuk menunjuk kontraktor sebagi pelaksana atau

sejumlah sub-kontraktor yang melaksanakan konstruksi di lapangan.

e. Pelaksanaan / scehdule intake tunnel

Tujuan dari tahap pelaksanaan adalah untuk mewujudkan bangunan yang

dibutuhkan oleh pemilik proyek yang sudah dirancang oleh perencana dalam

batasan biaya dan waktu yang telah disepakati, serta dengan mutu yang telah

disyaratkan. Karena dalam tahap ini terdiri dari sejumlah kegiatan yang saling

berkaitan, maka kegagalan satu kegiatan dapat merusak keseluruhan waktu

pelaksanaan, untuk itu harus dibuat rencana pelaksanaan yang cermat.

Kegiatan yang dilakukan dalam tahap ini adalah merencanakan,

mengendalikan dan mengkoordinasi, baik jadwal waktu pelaksanaan,

organisasi lapangan, tenaga kerja, peralatan, dan material.

f. Pemeliharaan dan Persiapan penggunaan (Maintenance and Star Up)

Tujuan dari tahap ini adalah untuk menjamin agar bangunan yang telah selesai

sesuai dengan dokumen kontrak dan semua fasilitas bekerja sebagaimana

mestinya. Selain itu, pada tahap ini juga dibuat suatu catatan mengenai

10

konstruksi berikut petunjuk operasinya dan melatih staf dalam menggunakan

fasilitas yang tersedia.

2. Pelelangan

3.2.1 Definisi dan Tujuan Pelelangan

Pelelangan adalah suatu sistem pemilihan dan penentuan kontraktor untuk

melaksanakan fisik pekerjaan suatu proyek. Dalam pelelangan, para peserta

lelang mengajukan harga penawaran yang wajar dalam arti dengan harga yang

ditawarkan oleh peserta lelang, pelaksanaan pekerjaan masih dapat dilakukan

tanpa mengabaikan kualitas hasil kerja (Kustiani Ika, 2001).

Tujuan pelelangan adalah mencari kontraktor yang memenuhi syarat untuk

melaksanakan pembangunan suatu proyek yang dilelangkan, sesuai dengan

persyaratan/dokumen pelelangan yang telah ditentukan dengan harga

penawaran yang paling ekonomis.

3.2.2 Jenis pelelangan

a. Pelelangan Umum atau Terbuka

Pelelangan terbuka merupakan proses pelelangan yang bersifat tidak

terbatas. Kesempatan diberikan kepada kontraktor manapun yang mampu

melaksanakan proyek tersebut. Penentuan pemenang lelang berdasarkan

kualifikasi dan persyaratan teknis kontraktor dan juga penawaran yang

realitas. Umumnya kontraktor diundang melalui iklan surat kabar atau

media lainnya.

11

b. Pelelangan Terbatas

Pelelangan terbatas merupakan bentuk pelelangan dimana jumlah

undangan peserta penawaran berdasarkan praseleksi, sekurang-kurangnya

5 (lima) rekanan yang terdaftar dalam Daftar Rekanan Terpilih (DRT).

Tujuan pelelangan ini adalah untuk menentukan pemenang sebagai calon

pelaksana proyek yang akan dikerjakan didasarkan kepada syarat-syarat

yang ada dalam bestek.

c. Pelelangan Penunjukan langsung

Metode ini dilakukan dengan menunjuk langsung suatu badan usaha atau

rekanan yang mampu tanpa melalui pelelangan resmi oleh pemilik proyek

dengan alasan :

1) Adanya keterbatasan waktu pelaksanaan

2) Merupakan pekerjaan lanjutan yang sebelumnya dilakukan oleh

kontraktor yang sama.

3) Kepercayaan terhadap suatu kontraktor karena kemampuannya di

bidang tersebut.

d. Pelaksanaan Sendiri (Swakelola)

Cara ini dilaksanakan apabila dalam pelaksanaan seluruh proyek ditangani

sendiri oleh pemilik proyek atau pemberi tugas (owner). Dalam pengerjaan

suatu proyek, pemilik proyek merangkap sebagai perencana sekaligus

pelaksana (kontraktor).

Owner pada proyek ini adalah Kementerian Pekerjaan Umum Direktorat

Jenderal Sumber Daya Air Balai Besar Wilayah Sungai Mesuji

12

Sekampung yang telah melakukan pelelangan terbuka dan berhasil

memilih PT. Benteng Indo Raya sebagai kontraktor pelaksana pada Proyek

Pembangunan Bangunan Pemecah Gelombang Pantai Kunjir.

3. Kontrak

a. Definisi dan Tujuan Kontrak

Kontrak adalah suatu perjanjian atau persetujuan bersama yang mempunyai

kekuatan hukum atau saling mengikat antara pemilik proyek dengan

kontraktor berhubungan dengan pelaksannaan proyek, termasuk dengan semua

perubahan yang disetujui bersama.

Fungsi kontrak adalah sebagai landasan pokok untuk mengatur hubungan

kerja, hak, kewajiban dan tanggung jawab dari masing-masing pihak yang

terlibat. Untuk memperjelas landasan pokok, maka pada dokumen kontrak

ditambahkan dengan penjelasan-penjelasan lingkup pekerjaaan dan syarat-

syarat lain yang berkaitan dengan pelaksanaan proyek.

b. Jenis-jenis Kontrak

Jenis kontrak secara garis besar terdiri dari (Kustiani Ika, 2003) :

a. Kontrak dengan Harga Satuan (Unit Price Contract)

Kontraktor selaku pelaksana hanya menawarkan harga satuan pekerjaan

kepada pemilik proyek. Hal ini karena volume pekerjaan atau yang biasa

disebut Bill of Quantity (BQ) telah dihitung sebelumnya oleh perencana

13

dan dicantumkan dalam dokumen tender. Meskipun volume pekerjaan

telah dihitung konsultan perencana, pihak kontraktor bisa meneliti ulang

perhitungan pekerjaan.

Dengan kontrak sistem Unit Price, resiko fluktuasi biaya di proyek

ditanggung bersama secara proporsional oleh pemilik proyek dan

kontraktor. Fluktuasi biaya akibat penambahan volume pekerjaan menjadi

tanggung jawab pemilik proyek sedangkan fluktuasi biaya akibat kenaikan

harga bahan, upah kerja, dan ongkos peralatan menjadi resiko kontraktor.

b. Kontrak dengan Harga Tetap (Lump Sum Contract Fixed Price)

Biasa dikenal dengan istilah kontrak borongan, yang mana seluruh harga

kontrak dianggap tetap dan pemilik proyek tidak mengakui adanya

fluktuasi biaya konstruksi proyek. Fluktuasi biaya yang terjadi selama

proses konstruksi sepenuhnya menjadi tanggung jawab kontraktor

sehingga kontraktor harus bisa bekerja dengan mengendalikan biaya dan

waktu pelaksanaan secara efektif dan efisien. Pekerjaan di bawah kontrak

ini memerlukan gambar kerja dan spesifikasi yang jelas sehingga

interprestasi kedua belah pihak tidak bias.

c. Kontrak dengan Harga Tidak Tetap ( Negotiated Cost Plus Fee)

Pada proyek dengan jenis kontrak ini, pemilik akan membayar biaya yang

ditentukan untuk membangun proyek tersebut kepada kontraktor, meliputi

biaya tenaga kerja, biaya bahan dan material, biaya sub-kontraktor dan

biaya peminjaman peralatan pekerjaan. Juga akan dibayarkan biaya

tambahan kepada kontraktor berupa biaya manajemen, pajak-pajak, dan

14

asuransi. Imbalan yang diberikan oleh pemilik proyek kepada kontraktor

bisa dengan jumlah tetap atau berdasarkan persentase nilai proyek.

Pemilik proyek juga harus menanggung resiko apabila terjadi fluktuasi

biaya proyek, sehingga biasanya kontraktor kurang efisien dalam

melakukan pengendalian biaya dan waktu pelaksanaan.

d. Kontrak Serah Terima Kunci (Turn Keys Contract)

Pada kontrak jenis ini segala kebutuhan dalam pelaksanaan proyek dan

penyediaan dananya diatur oleh kontraktor. Pemilik akan membayar

semua biaya pembangunan proyek kepada kontraktor sesuai dengan

perjanjian yang ada setelah proyek selesai ditambah dengan masa

pemeliharaan. Jika pihak pemilik proyek menghendaki diadakan

perubahan terhadap bangunan maka biaya yang berhubungan dengan hal

tersebut diperhitungkan sebagai biaya tambah kurang. Demikian juga

apabila dalam pelaksanaan kontraktor melakukan perubahan, maka akan

diperhitungkan pula sebagai biaya tambah kurang.

Sistem kontrak yang digunakan pada Proyek Pembuatan Bangunan Pemecah

Gelombang Pantai Kunjir adalah dengan Lump Sum Price Contract.

4. Sistem pembayaran

Sistem pembayaran yang umumnya digunakan dalam suatu kontrak adalah:

a. Sistem Pembayaran Termin

Pemilik proyek akan melakukan pembayaran kepada kontraktor sesuai

dengan volume pekerjaan yang telah ditetapkan.

15

b. Sistem Pembayaran Bulanan

Pemilik akan membayar sejumlah uang yang telah disetujui kepada

kontraktor selama selang waktu yang telah ditetapkan yaitu selama satu

bulan, dimana besarnya bayaran tergantung dari bobot volume pekerjaan

yang telah diselesaiakan. Kontraktor biasanya mengeluarkan rincian biaya

yang telah dikeluarkan selama satu bulan atau selang beberapa hari dengan

perjanjian kontrak.

c. Sistem pembayaran penuh

Pemilik akan membayar kepada kontraktor setelah volume pekerjaan fisik

total dilaksanakan oleh kontraktor.

Sistem pembayaran pada proyek ini adalah sebagai berikut :

a. Pembayaran Uang Muka

Uang muka dibayarkan sebesar 20% dari nilai kontrak sebelum proyek

dimulai tanpa syarat apapun dari owner.

b. Pembayaran Angsuran

Besarnya tiap angsuran yang diambil pihak kontraktor yang telah

disesuaikan secara Monthly Progress.

5. Masa pemeliharaan

Masa pemeliharaan yang diberikan kepada PT. Benteng Indo Raya untuk

memperbaiki apabila terjadi ketidaksesuaian pada gambar ataupun kontrak

adalah 180 hari kalender terhitung sejak tanggal selesainya pekerjaan atau

16

serah terima pertama dari kontraktor kepada pemilik proyek. Dalam jangka

waktu tersebut kontraktor masih bertanggung jawab apabila terjadi

ketidaksesuaian dengan gambar tersebut.

E. Struktur Organisasi

1. Sruktur Organisasi Proyek

Struktur organisasi proyek merupakan susunan pihak-pihak yang terlibat

dalam suatu proyek. Adanya struktur organisasi proyek bertujuan untuk

mencapai pelaksanaan kerja yang efektif dan efisien dalam pembagian tugas

dan tanggung jawab.

Untuk mencapai tujuan dalam pengelolaan proyek diperlukan suatu koordinasi

kerja antar pihak yang terkait dalam pelaksanaan proyek tersebut. Prinsip-

prinsip dasar manajemen yang harus diperhatikan dalam struktur organisasi

kerja adalah :

a. Masing-masing personil memiliki tugas dan tanggung jawab sesuai dengan

wewenang yang diberikan untuk mengambil keputusan sesuai dengan

jabatannnya,

b. Jalur instruksi harus langsung dan sependek mungkin,

c. Uraian pekerjaan untuk masing-masing personil harus jelas dan terperinci,

d. Iklim kerja harus dibina agar kerja sama dapat berjalan baik.

Adapun unsur-unsur organisasi proyek terdiri dari:

a. Pemilik Proyek (owner)

17

Pemilik proyek adalah orang atau badan hukum yang menghendaki

dilaksanakannya suatu proyek sekaligus penyandang dana atas

pembangunan proyek. Pada Proyek Pembuatan Bangunan Pemecah

Gelombang Pantai Kunjir pemilik proyek adalah Kementerian Pekerjaan

Umum Direktorat Jenderal Sumber Daya Air Balai Besar Wilayah Sungai

Mesuji Sekampung.

Hak dan kewajiban pemilik proyek :

1) Melakukan kontrak dengan konsultan perencana, konsultan pengawas,

maupun kontraktor, yang memuat tugas wewenang secara jelas.

2) Menyediakan dana yang diperlukan untuk pembangunan proyek

tersebut.

3) Menerima atau menolak saran-saran kontraktor dalam kaitannya

dengan pembangunan proyek.

4) Menyetujui atau menolak penambahan, pengurangan dan perubahan

pekerjaan diluar dokumen kontrak yang diusulkan kontraktor.

5) Memberikan informasi dan penjelasan kepada kontraktor mengenai

segala hal yang dibutuhkan untuk kepentingan proyek.

6) Mengambil tindakan atas keputusan yang diperlukan untuk menjamin

kelancaran pelaksanaan proyek.

7) Mencabut dan membatalkan kontrak terhadap kontraktor apabila

kontraktor menangguhkan pekerjaan proyek tanpa alasan yang dapat

diterima.

18

8) Menerima penyerahan pekerjaan apabila sudah memenuhi syarat dan

peraturan-peraturan yang ada.

b. Kontraktor

Kontraktor adalah badan hukum atau perorangan yang diberi surat

perintah kerja oleh pemilik proyek guna melaksanakan pembangunan

proyek sesuai dengan yang direncanakan. Pada proyek ini, pemilik proyek

menunjuk PT. Benteng Indo Raya sebagai kontraktor pelaksana setelah

melalui proses pelelangan.

Tugas dan wewenang kontraktor adalah :

1) Menyiapkan tenaga kerja, material dan peralatan untuk melaksanakan

proyek.

2) Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan RKS.

3) Mengusulkan kepada pemilik proyek apabila terjadi perubahan

pekerjaan.

4) Membuat laporan mengenai kemajuan pekerjaan yang telah

dilaksanakan.

5) Bertanggung jawab terhadap hasil pekerjaan yang telah dilakukan

6) Menyerahkan hasil pekerjaan tepat waktu dan membuat berita

acaranya.

19

Gambar 2. Struktur Organisasi Proyek

Pemilik Proyek (Employer/Owner)

Kementerian Pekerjaan Umum Direktorat Jenderal Sumber Daya Air Balai Besar Wilayah Sungai Mesuji

Sekampung

Direksi Pekerjaan

Kementerian Pekerjaan Umum Direktorat Jenderal Sumber Daya Air Balai Besar Wilayah Sungai

Mesuji Sekampung

Pengawasan Langsung

Kementerian Pekerjaan Umum Direktorat Jenderal Sumber

Daya Air Balai Besar Wilayah Sungai Mesuji Sekampung

Kontraktor

PT. Benteng Indo Raya

Keterangan: : Komando : Kordinasi : Tanggung Jawab

20

3.4.2 Struktur Organisasi pelaksana Konstruksi (kontraktor)

Kontraktor dalam menjalankan kegiatan proyeknya harus mempunyai struktur

organisasi. Hal ini agar kegiatan-kegiatan yang berlangsung dapat berjalan

secara efektif dan efisien sesuai dengan yang direncanakan.

Adapun struktur organisasi yang dimiliki oleh kontraktor beserta tugas-

tugasnya adalah sebagai berikut :

a. Pimpinan Proyek

Pimpinan proyek adalah orang yang mewakili pihak kontraktor yang

bertanggung jawab terhadap seluruh kegiatan proyek agar proyek tersebut

dapat selesai sesuai dengan batas waktu dan biaya yang telah

direncanakan.

Wewenang dan tanggung jawab pimpinan proyek antara lain :

1) Mengadakan konsultasi dengan pemilik proyek mengenai

perkembangan pelaksanaan maupun pemasalahan kegiatan proyek.

2) Bertanggung jawab atas berlangsungnya kegiatan proyek.

3) Mengatur rencana pekerjaan dan anggaran selama pelaksanaan proyek.

4) Menerima laporan dari pelaksana lapangan mengenai masalah-masalah

yang dihadapi selama pelaksanaan dan membuat solusinya.

5) Mengkoordinasi dan memimpin seluruh kegiatan proyek.

b. Pelaksana lapangan

Pelaksana lapangan adalah orang yang bertugas mengatur, mengawasi

pelaksanaan proyek sesuai konstruksi dan spesifikasi yang telah

ditetapkan.

21

Tugas pelaksana lapangan adalah:

1) Mengadakan pengawasan dan mengecek pelaksanaan pekerjaan

proyek sesuai dengan rencana gambar dan spesifikasi teknik.

2) Mengatasi masalah-masalah mengenai pelaksanaan teknis dan

kelancaran proyek dilapangan.

3) Bekerja sama dengan konsultan untuk mengadakan pengecekan

mutu dan volume pekerjaan.

4) Melaporakan kesulitan-kesulitan yang terjadi dalam pelaksanaan

dan dirundingkan dengan manajer proyek.

5) Membuat laporan tentang kemajuan pekerjaan.

c. Logistik

Logistik berkaitan dengan penyedian suatu bahan dan peralatan serta

kebutuhan material proyek. Tugas bagian logistic adalah :

1) Bertanggung jawab terhadap sirkulasi barang dan peralatan

2) Mencatat inventarisasi barang dan alat.

3) Mengecek dan mencatat material yang masuk sesuai pesanan.

4) Membuat laporan logistic untuk dilaporkan kepada pelaksana

lapangan.

d. Administrasi dan Keuangan proyek

Administrasi dan keuangan proyek bertanggung jawab kepada pimpinan

proyek dan bertugas mengelola pekerjaan yang diserahkan kepadanya.

Tugas dan wewenang administrasi dan keuangan proyek antara lain :

22

1) Melaksanakan tugas-tugas berkenaan dengan administrasi dan

keuangan.

2) Mendokumentasikan surat-surat dan dokumen penting.

3) Membuat laporan pertanggung jawaban atas biaya proyek.

4) Melakukan inventarisasi barang dan peralatan.

e. Mandor

Mandor adalah orang yang mengatur dan mengawasi para pekerja agar

kegiatan proyek dapat berjalan dengan lancar. Tugas mandor antara lain :

1) Mengatur pekerja agar pekerjaan dapat dilaksanakan dengan benar.

2) meminta keterangan kepada pelaksana lapangan tentang hal yang tidak

diketahui selama pelaksanaan.

3) Mengepalai dan mengawasi aktifitas pekerja.

f. Surveyor

Surveyor adalah orang yang bertugas memeriksa dan mengukur pekerjaan

yang akan dilaksanakan.

g. Keamanan

Bagian keamanan bertugas menjaga lokasi proyek agar tidak terjadi hal-

hal yang tidak diinginkan.

23

Gambar 3. Struktur Organisasi Pelaksana Konstruksi