58

BAB II

DESKRIPSI OBJEK PENELITIAN

Bab ini menjelaskan objek penelitian studi kasus investasi perumahan di

Kota Semarang dalam kondisi geografis, kependudukan, serta kebutuhan rumah.

Selain itu disajikan pula investasi yang direalisasikan oleh DPD REI Jawa Tengah

untuk memenuhi Backlog Rumah di Kota Semarang. Dalam bab ini disajikan pula

deskripsi DPM-PTSP Kota Semarang sebagai badan regulator investasi di Kota

Semarang, serta deskripsi Perumahan berikut informan yang dijadikan subyek

penelitian.

2.1. Kota Semarang

Kota Semarang merupakan Ibu Kota Provinsi Jawa Tengah, yang terletak

diantara garis 6o50’ dan 7

o40’ Lintang Selatan serta antara 109

o35’ dan 110

o50’

Bujur Timur. Kota Semarang memiliki posisi geostrategis karena berada pada

jalur lalu lintas ekonomi Pulau Jawa yang berbatasan dengan empat simpul pintu

gerbang kota-kota dinamis, seperti Magelang, Surakarta, Demak, dan Kendal.

Peran Kota Semarang yang berfungsi sebagai pusat wilayah nasional dengan

posisi kota yang geostrategis, menjadikan kota ini sebagai simpul transportasi

Regional Jawa Tengah dan Kota Transit Regional Jawa Tengah, sehingga

perkembangan di kota ini tumbuh dengan pesat1.

1

Dikutip dari BAB I, Pendahuluan oleh Skripsi Ayundari, Iratasya Rizky. 2015.

Apartemen di Kota Semarang dengan Penekanan Desain Green Architecture.(Skripsi).

Fakultas Teknik Universitas Diponegoro.

59

Pesatnya perkembangan di Kota Semarang menjadikan kota ini sebagai

salah satu kota metropolitan terbesar di Indonesia yang berdampak pada

perkembangan ekonomi global di kota ini. Maraknya kegiatan ekonomi yang

terjadi di Kota Semarang turut menyerap kebutuhan Sumber Daya Manusia

(SDM) atau tenaga kerja yang cukup banyak, bahkan dari kota-kota lain di

sekitarnya. Kebutuhan SDM atau tenaga kerja yang cukup banyak di Kota

Semarang membuat arus migrasi di kota ini terus mengalami peningkatan

sehingga berdampak pada kepadatan dan peningkatan jumlah penduduk yang ada.

Menurut data Kota Semarang Dalam Angka Tahun 2016, jumlah penduduk Kota

Semarang tahun 2014 telah mencapai angka 1.584.068 jiwa, dengan kenaikan

jumlah penduduk dari tahun 2011 sampai 2014 naik sebanyak 40.511 jiwa (Badan

Pusat Statistik Kota Semarang, 2016). Rencana jumlah penduduk juga telah

direncakan oleh Pemkot Semarang, hal ini ditujukan agar terjadi pemerataan di

seluruh wilayah Kota Semarang. Seperti terlihat di Gambar 2.1.

Gambar 2.1. Peta Rencana Jumlah Penduduk Kota Semarang 2011-2031

60

Sumber: Open Data Pemerintah Kota Semarang2

Dengan adanya pemetaan penduduk di wilayah Kota Semarang, dapat

memudahkan untuk pemenuhan kebutuhan Rumah yang ada di Kota Semarang.

Mengetahui jumlah Rumah yang dibutuhkan, akan memudahkan investor untuk

melakukan investasi perumahan. Berkaitan dengan investasi perumahan di Kota

Semarang, kebutuhan Rumah di Kota Semarang sendiri cukup tinggi. Berdasarkan

data dari BPS Kota Semarang, kebutuhan rumah di Kota Semarang bisa dilihat di

Tabel 2.1.

Tabel 2.1. Pertumbuhan dan Backlog Kota Semarang

2Didapatkan melalui akses internet, dengan mengambil data di website Pemkot

Semarang. Peta Rencana Jumlah Penduduk. (2017). Dalam

http://www.semarangkota.go.id/main/menu/28/tata-ruang-wilayah/peta-rencana-jumlah-

penduduk. Di unduh pada tanggal 10 November pukul 13.40 WIB.

61

Tahun Jumlah

Penduduk

Pertambahan

Penduduk

Kebutuhan

Rumah

Jumlah Rumah

yang Sudah

Terbangun

Backlog

Rumah

2015 1.701.719 11.062 557.551 4484.04 109.147

2016 1.729.428 28.709 576.776 464.184 112.592

Sumber: Badan Pusat Statistik (BPS) Provinsi Jawa Tengah

Dalam pengembangan perumahan di Kota Semarang, juga perlu diketahui tentang

tata ruang yang ada di Kota Semarang. Dengan mengetahui tata ruang yang ada di

Kota Semarang, maka dapat diketahui bagian daerah mana saja di Kota Semarang

yang dapat digunakan untuk pembangunan perumahan (Landed Residential). Kota

Semarang telah mengeluarkan Peraturan Daerah (PERDA) 14 Tahun 2011, yang

tergambar pada Peta Tata Ruang Kota Semarang 2010-2030, seperti yang

digambarkan pada Gambar 2.2. berikut.

Gambar 2.2. Rencana Tata Ruang Kota Semarang 2011-2031

62

Sumber: BAPPEDA Kota Semarang3

2.2. DPM-PTSP (Dinas Penanaman Modal - Pelayanan Terpadu Satu

Pintu) Kota Semarang

2.2.1. Latar Belakang

Implementasi kebijakan otonomi daerah yang memberikan keleluasaan dan

kewenangan yang lebih luas kepada daerah, memiliki implikasi yang sangat luas,

terutama dalam hal kesiapan daerah untuk mengurus rumah tangga daerahnya

secara lebih mandiri.Sebagai konsekuensi kebijakan tersebut adalah daerah

dituntut untuk mengganti dan memanfaatkan segala potensi sumberdaya ekonomi

yang dimilikinya secara optimal dalam rangka menjamin keberlangsungan

3Lampiran 1 Peta Struktur Kota Semarang. (2017). Dalam

http://bappeda.semarang.go.id/v2/wp-content/uploads/2012/12/Lampiran-1-Peta-

Struktur-Ruang.pdf. Diunduh pada tanggal 15 November pukul 14.03 WIB.

63

pembangunan di daerah, baik potensi sumber daya alam, sumber daya manusia

maupun potensi ekonomi lainnya.

Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota Semarang

merupakan Satuan Kerja Perangkat Daerah (SKPD) merupakanlembaga dalam

rangka menunjang dan mendukung sumber keuangan dan perekonomian daerah,

namun dalam realitanya kedua komponen strategis tersebut belum dikelola secara

tepat, sehingga belum mampu memberikan kontribusi secara signifikan bagi

pembiayaan pembangunan daerah.Komponen lain yang juga penting untuk

dicermati dalam proses pembangunan daerah adalah investasi atau penanaman

modal. Dalam implementasi otonomi daerah, komponen investasi harus dilihat

sebagai sumber daya ekonomi yang memilik nilai strategis, terutama dalam

rangka penyediaan lapangan kerja.

Dengan keterbatasan pembiayaan Pemerintah Daerah, maka regulasi dalam

rangka investasi dapat digunakan sebagai pendorong minat investor dan bukan

untuk menyumbang Pendapatan Asli Daerah (PAD). Salah satu faktor penting

yang dapat dijadikan dasar argumentasi untuk menjelaskan kondisi ini adalah

bahwa selama ini belum adanya lembaga atau institusi yang secara fokus

mengkoordinasikan atau memanage komponen-komponen strategis tersebut.

Sebagai institusi Perangkat Daerah yang baru, maka masih terlalu banyak

persoalan yang harus ditata dan dipersiapkan agar dapat mencapai kinerja optimal,

Oleh karena itu pula perencanaan secara makro dan teknis yang berkaitan dengan

program-program dan kegiatan instansi sangat diperlukan sebagai acuan dan

landasan dalam menentukan langkah-langkah operasional instansi. Atas

64

pertimbangan tersebut maka Badan Pelayanan Perijinan Terpadu Kota Semarang,

sebagai bagian dari Satuan Kerja Pemerintah Kota Semarang menyusun Rencana

Kerja Satuan Kerja Perangkat Daerah yang memuat program-program strategis

yang menyangkut Core Business Badan Pelayanan Perijinan Terpadu.

2.2.2. Tugas dan Fungsi Pokok

Mengacu pada Peraturan Walikota Semarang Nomor 53 Tahun 2008 tentang

Penjabaran Tugas Pokok dan Fungsi Badan Pelayanan Perijinan Terpadu Kota

Semarang, unit organisasi ini mempunyai tugas pokok merencanakan, memimpin,

mengkoordinasikan, membina, mengawasi dan mengendalikan serta mengevaluasi

penyelenggaraan pelayanan perijinan terpadu.Untuk melaksanakan tugas pokok

tersebut di atas, Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Kota

Semarang, antara lain mempunyai fungsi:

Penyusunan Kebijakan

Penyusunan kebijakan teknis administratif di bidang investasi, promosi,

kerjasama investasi, pemberdayaan BUMD serta pelayanan perijinan terpadu.

Pelaksanaan Koordinasi Teknis Administratif

Pelaksanaan koordinasi pelayanan perijinan dan non perijinan terpadu.

Pelaksanaan Pengawasan

Pelaksanaan pengawasan penanaman modal , kerjasama investasi dan

pengawasan pelaksanaan perijinan.

65

Pelaksanaan Pembangunan

Pelaksanaan pembangunan dan pengembangan data base dan sistem informasi

teknologi investasi dan sistem informasi teknologi pelayanan perijinan

terpadu.

Pelaksanaan Koordinasi dengan Dinas

Pelaksanaan koordinasi dengan dinas/instansi terkait dalam rangka

penanaman modal, pemberdayaan BUMD.

Pelayanan Penunjang

Pelayanan penunjang penyelenggaraan pemerintah daerah di bidang

penanaman modal dan perijinan terpadu.

Pengelolaan

Pengelolaan urusan Kesekretariatan Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan

Terpadu Satu Pintu.

Pelaksanaan Tugas dari Walikota

Pelaksanaan tugas lain yang diberikan Walikota sesuai dengan bidang

tugasnya.

2.2.3. Alur Perizinan Investasi di DPM-PTSP Kota Semarang

66

Gambar 2.3. Alur Perizinan Investasi di DPM-PTSP Kota Semarang

Sumber: DPM-PTSP Kota Semarang (2017)4

2.3. Dewan Pengurus Daerah (DPD) Real Estate Indonesia (REI) Jawa

Tengah5

2.3.1. Pengertian

Meningkatnya kebutuhan Rumah untuk tempat tinggal dan kebutuhan

lainnya di provinsi Jawa Tengah, menimbulkan banyak pengembang (developer)

yang didirikan untuk memenuhi kebutuhan tersebut. Dalam perjalanan developer,

banyak yang menginginkan komunikasi antar developer di Provinsi Jawa Tengah,

4Alur Perizinan DPM-PTSP Kota Semarang (2017). Dalam

http://dpmptsp.izin.semarangkota.go.id/index.php?r=site%2Falur. Diunduh pada tanggal

17 November pukul 19.43 WIB.

5Segala data berasal dari internal DPD REI Jawa Tengah, segala data yang di ambil oleh

penulis ubah dengan penambahan kata-kata.

67

agar dapat bertukar aspirasi dan terjadi transfer of knowledge. Untuk

mewujudkannya, maka didirikan DPD REI Jawa Tengah, sebagai wadah para

developer di Provinsi Jawa Tengah. Memiliki fungsi mempersatukan para

developer, menjadi tempat menyelesaikan berbagai persoalan yang dihadapi para

developer.

2.3.2. Sejarah

DPD REI Jateng berdiri tahun 1982, dengan Ketua (Alm) Ir. H.

Soekoraharjo. Masa Bakti Ketua dan pengurus lainnya adalah 3 tahun, dengan

pemilihan melalui Musyawarah Daerah (MUSDA). MUSDA DPD REI Jateng ke-

12 berlangsung 3 Mei 2017. Dengan Ketua Ir. MR Priyanto, MM.

2.3.3. Visi dan Misi

1. Meningkatkan Profesionalisme organisasi dan anggota REI Jawa Tengah.

2. Bersama stake holder perumahan permukiman menciptakan iklim kondusif

untuk usaha anggota REI Jawa Tengah.

3. Mengawal dan memonitor regulasi bidang perumahan permukiman guna

mendorong kemudahan usaha bidang perumahan permukiman.

4. Mendorong terciptanya pembiayaan perumahan permukiman yangefisien dan

perpajakan yang kompetitif.

2.4. Pengembang (Developer)

2.4.1. PT. Bukit Semarang Jaya Metro

2.4.1.1. Sejarah Singkat

Didirikan pada tahun 1980an, oleh PT. Pembangunan Jaya, yang berlokasi di

Jakarta. Bekerjasama dengan 4 Pengusaha lokal yang ada di Semarang,

68

mendirikan PT. Bukit Semaraang Jaya Metro. Mengakuisisi lahan seluas 125

Hektar yang berlokasi di Kecamatan Tembalang, dengan perumahan pertama

Bukit Kencana Jaya6.

PT. Bukit Semarang Jaya Metro sendiri tercatat sebagai anggota DPD

(Real Estate Indonesi) REI Jateng. Pengembangan perumahan yang dilakukan,

baik untuk perumahan sederhana, menengah, dan atas ditujukan untuk memenuhi

PERMEN RI No. 10 Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan

Kawasan Permukiman Dengan Hunian Berimbang.

2.4.1.2. Produk Perumahan

Gambar 2.4. Produk Perumahan yang dikembangkan PT. Bukit Semaraang Jaya

Metro

Sumber: jayametro.com, 20177

Saat ini developer telah memiliki berbagai jenis perumahan untuk beragam

kalangan. Untuk menengah atas terdapat perumahan Pandanaran Hills, untuk

6Didirikan oleh pengusaha lokal Kota Semarang, data berasal dari Narasumber PT. Bukit

Semarang Jaya Metro dengan wawancara pada saat Indepth Interview

7Diunduh dengan judul Perumahan PT. Bukit Semarang Jaya Metro. (2017). Dalam

http://www.jayametro.com/perumahan. Diunduh pada tanggal 19 November pukul 20.31

69

menengah terdapat Bukit Violan Jaya dan Emeral Garden, dan untuk menengah

ke bawah terdapat Bukit Mutiara Jaya.

2.4.2. PT. Graha Perdana Indah

2.4.2.1. Sejarah Singkat

Didirikan pada tahun 1980-an di Kota Semarang oleh pengusaha lokal Kota

Semarang8, pada pertama kalinya, perusahaan ini memiliki tujuan

mengembangkan perumahan untuk kalangan menengah atas. Proyek perumahan

pertama yang dikembangkan adalah perumahan Graha Candi Golf yang berlokasi

di Tembalang, Kota Semarang, yang mulai di kembangkan dengan penerbitan

pemberian ijin prinsip pada tahun 1994.

Pengembangan perumahan yang dilakukan, baik untuk perumahan

sederhana, menengah, dan atas di tujukan untuk memenuhi PERMEN RI No. 10

Tahun 2012 Tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman

Dengan Hunian Berimbang.

2.4.2.2. Produk Perumahan

Perumahan Graha Candi Golf, berada di Tembalang, Kota Semarang, merupakan

perumahan dengan target pasar konsumen menengah atas di Kota Semarang.

Berdiri di atas lahan seluas 360 Ha, perumahan Graha Candi Golf memiliki

keunggulan seperti rekreasi, pendidikan, dan olahraga, sebagai added value bisnis

untuk perumahan tersebut.

Walaupun tujuan utama perumahan menargetkan konsumen menengah

atas, namun dalam perkembangannya, Graha Candi Golf juga menyediakan

8Didirikan oleh pengusaha lokal Kota Semarang, data berasal dari Narasumber PT. Graha

Perdana Indah dengan wawancara pada saat Indeepth Interview.

70

perumahan untuk konsumen menengah dan menengah ke bawah, seperti

Rusunami dan Cluster @theGreen yang dalam tahap pengembangan. Perwujudan

tersebut dapat dilihat pada Master Plan (Gambar 2.3.) perumahan Graha Candi

Golf. Penerbitan ijin prinsip pembangunan perumahan pada tahun 1994.

Perusahaan tidak hanya mengembangkan perumahan Graha Candi Golf di

Kota Semarang, namun juga mengembangkan beberapa perumahan di luar Kota

Semarang, seperti Gardens Graha @Sawangan yang di Sawangan, Kota Depok,

serta perumahan untuk kalangan menengah ke bawah di Kaliwungu, Kendal9.

9Dibangun di Kaliwungu, Kendal, adalah data berasal dari Narasumber PT. Graha

Perdana Indah dengan wawancara pada saat Indeepth Interview.

71

Gambar 2.5. Master Plan Perumahan Graha Candi Golf

Sumber: PT. Graha Perdana Indah, 2017