16

BAB II

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG

HAK TANGGUNGAN

BAB II PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITOR PEMEGANG HAK TANGGUNGAN

Bank merupakan suatu lembaga pembiayaan yang dapat memberikan fasilitas

kredit kepada masyarakat yang membutuhkan pembiayaan dalam menunjang

perekonomiannya, sebagaimana yang telah diatur dalam ketentuan Pasal 3 Undang-

Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan bahwa, fungsi utama bank ialah

sebagai penghimpun dan penyalur dana masyarakat.

Dalam penerapannya, untuk menjamin fasilitas kredit yang diberikan oleh

Bank, Bank meminta jaminan yang dapat menjamin pelunasan hutangnya. Penjaminan

yang diberikan merupakan hal terpenting dalam hal memberikan kedudukan yang

diistimewakan daripada kreditor-kreditor lainnya. Sehingga keabsahan pemasangan

Hak Tanggungan menjadi poin penting dalam hal penerimaan kredit. Hal ini

disebabkan karena keabsahan pemasangan Hak Tanggungan memberikan

perlindungan hukum bagi para pihak khususnya kreditor yang memberikan fasilitas

kredit.

Oleh sebab itu dalam sub bab berikutnya, penulis akan memaparkan terlebih

dahulu mengenai hukum jaminan yang ada dalam sistem hukum di Indonesia yang

diikuti dengan penelitian dan analisis terhadap kasus yang Penulis teliti. Hal ini

bertujuan agar mengetahui bagaimanakah perlindungan yang diberikan terhadap

absahnya pemasangan Hak Tanggungan dalam sistem hukum di Indonesia, dan apakah

17

yang menjadi pertimbangan hakim dalam memutus perkara perdata Nomor

999/Pdt.G/2013/Pn.Sby.

KAJIAN PUSTAKA: TINJAUAN MENGENAI HUKUM JAMINAN

DI INDONESIA

1. Kajian Mengenai Jaminan dan Hukum Jaminan

a. Pengertian Jaminan dan Hukum Jaminan

Perjanjian adalah suatu peristiwa di mana seorang berjanji kepada

seorang lain atau di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan

suatu hal.1 Dalam suatu perjanjian kredit/perjanjian pengakuan hutang para

debitor dan kreditor mempunyai hak dan kewajiban, dan masing-masing

terikat oleh isi dari perjanjian kredit tersebut. Untuk memberi kepastian

bahwa debitor akan memenuhi kewajibannya kepada kreditor maka

diperlukan suatu jaminan. Biasanya yang dijaminkan adalah sesuatu yang

dapat dinilai dengan uang. Realisasi pinjaman ini juga selalu berupa

menguangkan benda-benda jaminan dan mengambil dari hasil penguangan

benda jaminan itu dan yang menjadi hak kreditor. Salah satu hak yang

dapat dinilai dengan uang dan mempunyai nilai ekonomis serta dapat

dialihkan adalah hak atas tanah. Untuk menjamin pelunasan dari debitor

maka hak atas tanah itulah yang menjadi jaminannya. Sebgai jaminan

1 Adrian Sutedi, Implikasi Hak Tanggungan Terhadap Pemberian Kredit Oleh Bank dan

Penyelesaian Kredit Bermasalah, Jakarta : BP.Cipta Jaya, 206, hal 16-17

18

kredit, hak atas tanah mempunyai kelebihan, antara lain harganya tidak

pernah turun.2

Rumusan atau definisi yang tegas tentang jaminan dalam kitab

undang-undang tidak ditemukan. Di berbagai literatur digunakan istilah

zekerheid untuk jaminan dan zekerheidsrecht untuk hukum jaminan atau

hak jaminan tergantung pada bunyi atau maksud kalimat yang

bersangkutan; sebab recht dalam Bahasa Belanda dapat berarti hukum, hak

atau keadilan, sedangkan hukum menurut Bahasa Inggris adalah Law dan

hak berarti right. Namun, istilah hukum jaminan ternyata mempunyai

makna yang lebih luas dan umum serta bersifat mengatur dibandingkan

dengan hak jaminan seperti halnya hukum kebendaan yang mempunyai

ruang lingkup yang lebih luas dan mempunyai sifat mengatur dari pada hak

kebendaan. Petunjuk yang dapat dipakai untuk menentukan rumusan

jaminan adalah Pasal 1131 dan 1132 KUH Perdata yang mensyaratkan

bahwa tanpa diperjanjikanpun seluruh harta kekayaan debitor merupakan

jaminan bagi pelunasan hutangnya. Beberapa perumusan atau definisi

tentang Jaminan dan Hukum jaminan dikemukakan sebagai berikut :

1) Hasanudi Rahman, jaminan adalah tanggungan yang diberikan oleh

debitor atau pihak ketiga kepada kreditor, karena pihak kreditor

2 Arie S. Hutagalung, et al., Asas-Asas Hukum Agraria, Depok : Universitas Indonesia, 2005,

hal. 91.

19

mempunyai suatu kepentingan, bahwa debitor harus memenuhi

kewajibannya dalam suatu perikatan.3

2) Djuhaendah Hasan, memberikan pengertian Jaminan yaitu sarana

perlindungan bagi keamanan kreditor yaitu kepastian akan pelunasan

hutang debitor atau pelaksanaan suatu prestasi oleh debitor atau oleh

penjamin debitor.4

3) J.Satrio, berpendapat bahwa Hukum Jaminan adalah peraturan hukum

yang mengatur tentang jaminan-jaminan piutang seorang kreditor

terhadap seorang debitor. Hukum jaminan adalah perangkat hukum

yang mengatur tentang jaminan dari pihak debitor atau dari pihak

ketiga bagi kepastian pelunasan piutang kreditor atau pelaksanaan

suatu prestasi.

4) Hartono Hadisaputro, menyatakan jaminan adalah sesuatu yang

diberikan debitor kepada kreditor untuk menimbulkan keyakinan

bahwa debitor akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan

uang yang timbul dari suatu perikatan.5

5) Salim HS, Hukum jaminan adalah keseluruhan dari kaedah-kaeah

hukum yang mengatur hubungan hukum antara pemberi dan penerima

3 Hasanuddin, Rahman, Aspek-Aspek Hukum Perikatan Kredit Perbankan, (Bandung: Citra

Aditya Bakti,1996), Hal.233. 4 Ade, Hukum Jaminan Pengertian dan Macam-macam Jaminan,

http://kuliahade.wordpress.com/2010/04/18/hukum-jaminan-pengertian-dan-macam-macam-jaminan/,

diunduh 15 Juli 2018 pukul 18;26. 5 Frieda Husni Hasbullah, Hukum Kebendaan Perdata Hak-Hak Yang Memberi Jaminan Jilid

II, Jakarta : Ind-Hill-Co, 2005,hal 5-6.

20

jaminan dalam kaitannya dengan pembebanan jaminan untuk

mendapatkan fasilitas kredit.6

6) Menurut UU No. 7 Tahun 1992 diubah menjadi UU No.10 Tahun 1998

tentang Perbankan, arti Jaminan yaitu keyakinan atas itikad dan

kemampuan serta kesanggupan nasabah debitor untuk melunasi

utangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan

perjanjian. Pasal 8 UU No. 10 Tahun 1998 jaminan adalah keyakinan

atas kemampuan dan kesanggupan debitor untuk melunasi hutangnya

sesuai dengan yang diperjanjikan.

b. Maksud dan Tujuan Hukum Jaminan Pada Umumnya

Menurut Pasal 1131 BW, “segala harta kekayaan seorang debitor, baik

yang berupa benda-benda bergerak maupun benda-benda tetap, baik yang

sudah ada maupun yang baru aka nada dikemudian hari, mejadi jaminan bagi

semua perikatan utangnya”. Dengan berlaku ketentuan tersebut, maka dengan

sendirinya atau demi hukum terjadilah pemberian jaminan oleh seorang debitor

kepada setiap kreditornya atas segala kekayaan debitor itu.7 Permasalahan yang

timbul apabila debitor wanprestasi terhadap salah satu kreditor atau beberapa

kreditor, atau debitor jatuh pailit dan harta kekayaannya harus dilikuidasi,

sudah pasti bahwa para kreditor mempunyai hak terhadap kekayaan debitor itu

sebagai jaminan pelunasan piutangnya masing-masing.

6 Sumber Ilmu, Hukum Jaminan, http://unjalu.blogspot.com/2011/03/hukum-jaminan.html,

diunduh 15 Juli 2018 pukul 18:36. 7 Subekti, Aneka Perjanjian, Bandung : PT. Citra Aditya Bakti, 1995, hal. 163

21

Menurut Pasal 1132 BW, hasil dari penjualan benda-benda yang

menjadi kekayaan debitor dibagi kepada semua kreditornya secara seimbang

atau proporsional menurut perbandingan besarnya piutang masing-masing.

Namun dalam Pasal 1132 BW, memberikan indikasi bahwa diantara para

kreditor dapat didahulukan terhadap kreditor-kreditor lain apabila ada alasan-

alasan yang sah untuk didahulukan. Alasan-alasan yang sah yang dimaksud

dalam Pasal 1132 BW itu ialah alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-

undang. Diantara alasan-alasan yang dimasud dalam Pasal 1132 BW itu,

diberikan oleh Pasal 1132 BW. Menurut Pasal 1133 BW, hak untuk

didahulukan bagi seorang kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain

timbul dari hak istimewa, gadai dan hipotik. Urutan dari hak untuk didahulukan

yang timbul dari ketiga hak yang disebut dalam Pasal 1133 BW itu, menurut

Pasal 1334 BW gadai dan hipotek lebih tinggi daripada hak istimewa, kecuali

dalam hal-hal yang oleh undang-undang ditentukan sebaliknya.

Dari ketentuan Pasal 1132 BW , bila dihubungkan dengan 1133 BW

sampai dengan 1134 BW, dapat dikatakan baha kreditor yang tidak mempunyai

kedudukan didahulukan berdasarkan alasan-alasan tertentu yang ditentukan

oleh undang-undang, mempunyai kedudukan yang sama. Sebagaimana yang

telah ditentukan dalam Pasal 1132 BW, hak mereka untuk memperoleh

pembagian dari hasil penjualan harta kekayaan debitor, dalam hal debitor cidera

janji adalah berimbang sexra proporsional menurut besarnya masing-masing

piutang mereka.

22

Pembagian menurut keseimbangan itu juga mendapat penegasan

kembali pada Pasal 1136 BW. Dalam hal-hal tertentu, adakalanya seorang

kreditor menginginkan untuk tidak berkedudukan sama dengan kreditor-

kreditor lain. karena kedudukan yang sama dengan kreditor-kreditor lain itu

berarti mendapatkan hak yang berimbang dengan kreditor-kreditor lain dari

hasil penjualan harta kekayaan debitor, apabila debitor cidera janji,

sebagaimana menurut ketentuan Pasal 1132 BW dan 1136 BW. Kedudukan

berimbang yang dimaksud di atas, belum bisa memberikan kepastian akan

terjaminnya pengembalian piutang. Kreditor yang bersangkutan tidak akan

pernah tahu akan adanya kreditor-kreditor lain selain dirinya yang mungkin

akan muncul dikemudian hari. Makin banyak kreditor dari debitor yang

bersangkutan, maka makin kecil pula kemungkinan terjaminnya pengembalian

piutang yang bersangkutan apabila karena sesuatu hal debitor menjadi dalam

keadaan insolven (tidak mampu membayar utang-utangnya). Dan sebagai

akibatnya, kemungkinan dinyatakan oleh pengadilan debitor itu pailit dan harta

kekayaannya dilikuidasi. Pengadaan hak-hak jaminan oleh undang-undang,

seperti hipotik dan gadai adalah untuk memberikan kedudukan bagi seorang

kreditor tertentu untuk didahulukan pelunasan piutangnya terhadap kreditor-

kreditor lain. Hal ini juga merupakan tujuan dari eksistensi hak tanggungan

yang diatur dalam UUHT. Kreditor-kreditor yang tidak mempunyai hak untuk

didahulukan terhadap kreditor-kreditor lain, disebut kreditor konkuren.

23

Sedangkan kreditor yang mempunyai hak untuk didahulukan terhadap kreditor-

kreditor lain, disebut kreditor preferen.8

Adapun fungsi jaminan utang adalah untuk:9

1) Memberikan hak dan kekuasaan kepada bank (kreditor) untuk

mendapatkan pelunasan dari hasil penjualan barang-barang jaminan

tersebut, apabila nasabah (debitor) melakukan cidera janji, yaitu

tidak membayar kembali utangnya pada waktu yang telah

ditetapkan dalam perjanjian.

2) Menjamin agar nasabah atau debitor berperan serta di dalam

transaksi untuk membiayai usahanya, sehingga kemungkinan untuk

meninggalkan usaha atau proyeknya dengan merugikan sendiri atau

perusahaannya, dapat dicegah atau sekurang-kurangnya

kemungkinan untuk berbuat demikian diperkecil terjadinya.

3) Memberi dorongan kepada debitor untuk memenuhi perjanjian

kredit. Khususnya mengenai pembayaran kembali sesuai dengan

syarat-syarat yang telah disetujui agar ia tidak kehilangan kekayaan

yang telah dijaminkan kepada bank.

c. Macam-Macam Jaminan

Jaminan dapat dibedakan dalam jaminan umum dan jaminan khusus.

Pasal 1131 BW mencerminkan suatu jamianan umum, sedangkan Pasal 1132

8 Sjahdeini, Op. Cit, Hal. 7-10. 9 Thomas Suyatno, Op. cit., hal.88.

24

BW disamping sebagai kelanjutan an penyempurnaan Pasal 1131 BW yang

menegaskan persamaan kedudukan para kreditor, juga memungkinkan

diadakannya suatu jaminan khusus apabila diantara para kreditor ada alasan-

alasan yang sah untuk didahulukan dan hal ini dapat terjadi karena ketentuan

undang-uandang maupun karena diperjanjikan. Secara umum, macam-macam

jaminan dapat dibedakan menjadi 2 (dua), yaitu:

1) Jaminan yang lahir karena undang-undang ( Jaminan Umum );

2) Jaminan yang lahir karena Perjanjian (Jaminan Khusus).

Berdasarkan dua jaminan yang telah disebutkan di atas, dapat dijelaskan

sebagai berikut:

1) Jaminan umum

Pasal 1131 BW mengatakan bahwa “Segala kebendaan si

berutang, baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang

sudah ada maupun yang baru aka nada dikemudian hari, menjadi

tanggungan untuk segala perikatan perseorangan.” Sedangkan Pasal

1132 BW menyatakan seagai berikut “Kebendaan tersebut menjadi

jaminan bersama-sama bagi semua orang yang menghutangkan

kepadanya; pendapatan penjualan benda-benda itu dibagi-bagi menurut

keseimbangan, yaitu menurut besar kecilnya piutang masing-masing

kecuali apabila diantara para berpiutang itu ada alasan-alasan yang sah

untuk didahulukan.”Dari definisi-definisi tersebut dapat disimpulkan

25

bahwa jaminan umum adalah jaminan yang diberikan bagi kepentingan

semua kreditor dan menyangkut semua harta kekayaan debitor. Hal ini

berarti benda jaminan tidak diperuntukkan bagi kreditor tertentu dan

dari hasil penjualan-penjualannya dibagi diantara para kreditor

seimbang dengan piutang-piutangnya masing-masing. Jadi apabila

terdapat lebih dari satu kreditor dan hasil penjualan harta benda debitor

cukup untuk menutupi utang-utangnya kepada kreditor, makamana

yang harus didahulukan dalam pembayarannya diantara para kreditor

tidaklah penting karena walaupun semua kreditor sama atau seimbang

(concurrent) kedudukannya, masing-masing akan mendapatkan

bagiannya sesuai dengan piutang-piutangnya. Adanya beberapa

kreditor, baru menimbulkan masalah jika hasil penjualan harta

kekayaan debitor tidak cukup untuk melunasi utang-utangnya, oleh

karena itu akan tampak betapa pentingnya menjadi kreditor yang

preferent yaitu kreditor yang harus didahulukan dalam pembayaraannya

diantara kreditor-kreditor lainnya jika debitor melakukan wanprestasi.

Perbuatan debitor yang menjual harta benda kepada pihak ketiga

tentu juga sangat merugikan para kreditor, hal ini antara lain disebabkan

hak menagih para kreditor tidak mengikuti harta benda yang

bersangkutan. Karena hal itu jaminan umum kurang memberi rasa aman

disamping kurang menjamin pemberian kredit oleh pihak pemberi

kredit karena dsatu pihak terdapat beberapa kreditor, maka kedudukan

26

mereka adalah konkuren, dilain pihak debitor dapat melakukan tindakan

yang merugikan kreditor. Itulah sebabnya dalam praktek perbankan,

jaminan umum tidak memberikan rasa aman kepada pihak kreditor.

Kreditor baru merasa aman jika ada benda-benda tertentu yang ditunjuk

secara khusus sebagi jaminan piutangnya.

Jaminan yang timbul karena undang-undang maksudnya adalah

bentuk-bentuk jaminan yang adanya telah ditentukan oleh suatu

undang-undang. Jaminan yang lahir karena undang-undang diatur

dalam Pasal 1131 dan 1132 BW. Pasal 1131 BW pada intinya bahwa

segala kekayaan debitor, baik yang sudah ada maupun yang aka nada

dikemudian hari walaupun tidak diserahkan sebagai agunan, menurut

hukum menjadi jaminan atas seluruh utang-utang debitor. Dikatakan

timbul karena undang-Undang disebabkan berdasarkan undang-undang

yaitu Pasal 1131 BW, dengan sendirinya segala harta kekayaan

seseorang menjadi jaminan dari utang yang dibuat. Karena tidak adanya

pengikatan secara khusus dan meliputi seluruh harta kekayaan debitor,

jaminan kredit yang timbul karena undang-undang ini juga menjadi

jaminan bagi semua orang yang menghutangkan kepadanya. Jadi bila

terhadap harta kekayaan debitor dilakukan penjualan hasil dari pada

penjualan itu dibagi-bagi menurut keseimbangan sesuai besar kecilnya

pitang masing-masng, kecuali ada alasan-alasan yang sah bagi kreditor

27

satu sama lainnya terhadap harta kekayaan seorang debitor yang deikian

ini lazim disebut sebagai konkuren/saling bersaing.10

2) Jaminan Khusus

Jaminan yang timbul karena perjanjian. Secara yuridis baru

timbul karena adanya suatu perjanjian antara bank dengan pemilik

agunan atau barang jaminan, atau antara bank dengan orang pihak

ketiga yang menanggung utang debitor. Untuk mengatasi kelemahan-

kelemahan yang ada pada jaminan umum, undang-undang

memungkinkan diadakannya jaminan khusus. Hal ini tersirat dari Pasal

1132 BW dalam kalimat “… kecuali diantara para kreditor ada alasan-

alasan yang sah untuk didahulukan.” Dengan demikian Pasal 1132 BW

mempnyai sifat yang mengatur/mengisi/melengkapi karena para pihak

diberi kesempatan untuk membuat perjanjian yan gmenyimpang.

Dengan kata lain ada kreditor yang diberikan kedudukan yang lebih

didahulukan dalam pelunasan hutangnya disbanding kreditor-kreditor

lainnya.

Kemudian Pasal 1132 BW memberikan pernyataan yang lebih

tegas lagi yaitu hak untuk didahulukan diantara orang-orang berpiutang

terbit dari hak istimewa, dari gadai, dan dari hipotek. Oleh karena itu,

alasan untuk didahulukan dapat terjadi karena ketentuan undnag-

10 Sutedi, Op.Cit, Hal 24-25

28

undang, dapat juga terjadi karena diperjanjikan antara debitor dan

kreditor. Berdasarkan ketentuan undnag-undang misalnya, yang diatur

dalam Pasal 1134 BW tentang utang piutang yang didahulukan yaiut

Privilege, sedangkan yang terjadi karena perjanjian dapat dilakukan

dengan 2 (dua) cara,yaitu:

1) Kreditor dapat meminta benda-benda tertentu milik debitor

untuk dijadikan sebagai jaminan utang (jaminan kebendaan).

Jaminan kebendaan dapat dilakukan melalui gadai, fidusia,

hipotek, dan hak tanggungan; atau

2) Kreditor meminta bantuan pihak ketiga untuk menggantikan

keudukan kreditor membeyar utang-utang debitor kepada

kreditor apabila debitor lalai membayar utangnya atau

wanprestasi (jaminan perseorangan). Jaminan perorangan dapat

dilakukan melalui perjanjian penanggungan misalnya

birghtoght, garansi, dan lainnya.

Jaminan khusus dapat dibedakan menjadi dua bentuk, yaitu

bentuk jaminan perseorangan dan jaminan kebendaan. Apa yang

dimaksud dengan jaminan perseorangan dan jaminan kebendaan dapat

dijelaskan sebagai berikut:

Bagan Jaminan Khusus

ORANG

ORANG PERSEORANGAN

29

a) Jaminan peserorangan (Persoonlijke

Zekerheidsrechten/Personal Guaranty)

Menurut Subekti, jaminan perorangan adalah suatu

perjanjian antara seorang kreditor dengan seorang ketiga yang

menjamin dipenuhinya kewajiban-kewajiban debitor. Dengan

demikian, jaminan perorangan adalah jaminan yang

menimbulkan hubungan langsung dengan orang tertentu atau

pihak ketiga artinya tidak memberikan hak untuk didahulukan

pada benda-benda tertentu, karena harta kekayaan pihak ketiga

tersebut hanyalah merupakan jaminan bagi terselenggaranya

suatu perikatan. Jaminan ini adalah jaminan yang menimbulkan

hubungan langsung pada perseorangan tertentu dan dapat

dipertahankan terhadap debitor seumumnya. Ciri-ciri jaminan

perorangan adalah:

JAMINAN

BENDA

BADAN HUKUM

GADAI

ORANG PERSEORANGAN

FIDUCIA

ORANG PERSEORANGAN

HIPOTIK

ORANG PERSEORANGAN

HAK TANGGUNGAN

ORANG PERSEORANGAN

JAMINA KEBENDAAN

LAINNYA

ORANG PERSEORANGAN

30

1) Mempunyai hubungan langsung dengan orang tertentu.

2) Hanya dapat dipertahankan terhadap debitor tertentu.

3) Seluruh harta kekayaan debitor menjadi jaminan

pelunasan utang, misalnya borgtocht.

4) Menimbulkan hak perseorangan yang mengandung

asas kesamaan/keseimbangan (konkuren) artinya tidak

membedakan mana piutang yang terjadi lebih dahulu

dan mana piutang yang terjadi kemudian. Dengan

demikian tidak mengindahkan urutan terjadinya karena

semua kreditor mempunyai kedudukan yang sma

terhadap harta kekayaan debitor.

5) Jika suatu saat terjadi kepailitan, maka hasil penjualan

dari benda-benda jaminan dibagi diantara para kreditor

seimbang dengan besarnya piutang masing-masing

(Pasal 1136 BW)

b) Jaminan Kebendaan (Zakelijke Zekerheidrechten)

Jaminan kebendaan adalah jaminan yang memberikan

kepada Kreditor atas suatu kebendaan milik debitor hak untuk

memanfaatkan benda tersebut jika debitor melakukan

wanprestasi. Jaminan ini merupakan jaminan yang berupa hak

mutlak atas suatu benda, yang berarti mempunyai hubungan

langsung atas benda tertentu dari debitor, dapat dipertahankan

31

terhadap siapapun, selalu mengikat bendanya (droit de suite) dan

dapat dialihkan. Benda milik debitor yang dijaminkan dapat

berupa benda bergerak maupun benda tidak bergerak. Untuk

benda begerak dapat dijaminkan dengan gadai (pand) Pasal

1150-1161 BW dan fidusia ( UU NO.42 Tahun 1999 tentang

Jaminan Fidusia), sedangkan untuk benda tidak bergerak setelah

berlakunya UUHT hanya dapat dibebankan pada hipotek (Pasal

1162-1232 BW) atas kapal laut dengan bobot 20 M kubik ke atas

dan pesawat terbang serta helicopter. Sedangkan untuk tanah

beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah dapat

dibebankan dengan hak tanggungan. Jika debitor wanprestasi,

maka dalam jaminan kebendaan kreditor mempunyai hak

didahulukan (preferent) dalam pemenuhan piutangnya diantara

kreditor-kreditor lainnya dari hasil penjualan penjualan harta

benda milik debitor. Dengan demikian, jaminan kebendaan

mempunyai ciri-ciri yang berbeda dari jaminan perorangan. Ciri-

ciri jaminan kebendaan adalah:

1) Merupakan hak mutlak (absolut) atas suatu benda.

2) Kreditor mempunyai hubungan langsung dengan

benda-benda tertentu milik debitor.

3) Dapat dipertahankan terhadap tuntutan oleh siapapun.

32

4) Selalu mengikuti asas prioritas, yaitu hak kebendaan

yang lebih dulu terjadi akan lebih diutamakan daripada

yang terjadi kemudian (droit de preference).

5) Dapat diperalihkan seperti hipotek

6) Bersifat perjanjian tambahan (accesoir)

Jika

- dibandingkan antara jaminan umum dengan jaminan

khusus, maka dalam praktek Perbankan ternyata

jaminan khusus lebih disukai.

d. Sifat dan Kedudukan Perjanjian Jaminan

Perjanjian kredit merupakan perjanjian pinjam meminjam uang antara

bank dengan pihak yang membutuhkan (nasabah). Perjanjian kredit selalu

terkait dengan pengikatan jaminan. Hal ini dilakukan oleh pihak Bank agar

mendapat kepastian bahwa fasilitas kredit yang diberikan kepada nasabah dapat

dipergunakan sesuai dengan kebutuhan dan dapat dipertanggungjawabkan

dengan melunasi utangnya. Jadi dengan adanya jaminan yang diikat dalam

bentuk perjanjian jaminan tertentu maka dpat mengurangi resiko yang mungkin

terjadi misalnya nasabah yang cidera janji atau tidak dapat mengembalikan

kredit yang dipinjamnya. Dengan demikian jaminan dalam perjanjian kredit ini

bertujuan untuk menjamin bahwa utang debitor akan dibayar lunas.

Dalam ketentuan Pasal 8 UU No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan

dikatakan, bahwa dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan

33

prinsip syariah, Bank Umum wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis

yang mendalam atas itikad baik dan kemampuan serta kesanggupan nasabah

debitor untuk melunasi utangnya.11 Hal ini berarti, dalam memberika fasilitas

kredit, bank harus memperhatikan dan memberikan penilaian berdasarkan

analisis menyangkut watak, kemampuan, modal dan juga jaminan dari calon

peneria kredit yang bersangkutan serta prospek usahanya. Hak-hak jaminan

kredit itu tidak berdiri sendiri, melainkan terkait dengan hak lain yang menjadi

hak utamanya. Oleh karena itu, sifat hak-hak jaminan ini adalah accessoir, yaitu

mengikuti perikatan utamanya. Hal ini berarti bahwa apabila perikatan

utamanya telah musnah hak jaminannya musnah pula. Sifat ini melekat pada

semua hak-hak jaminan kredit. Sifat dari hak jaminan itu ada yang bersifat hak

kebendaan dan ada yang bersifat ha perorangan. Tujuan dari jaminan yang

bersifat kebendaan adalah untuk memberikan hak verhaal (hak untuk meminta

pemenuhan piutangnya) kepada keditor, terhadap hasil penjualan dari benda-

benda tertentu dari debitor untuk pemenuhan piutangnya. Sedangkan tujuan

dari jaminan yang bersifat perorangan adalah memberikan hak vershaal kepada

kreditor, terhadap benda keseluruhan dari debitor untuk memperoleh

pemenuhan dari piutangnya.12

Perjanjian yang merupakan perikatan antara kreditor dengan debitr atau

pihak ketiga yang isinya menjamin pelunasan utang yang timbul dari pemberian

11 Usman, Rachmadi (b), Op. cit., Hal. 283. 12 Sutedi, Op. Cit., hal 21-23

34

kredit, lazim disebut sebagai Perjanjian Jaminan Kredit. Sifat dari perjanjian ini

lazimnya disebut sebagai perjanjian yang bersifat accessoir, yaitu senantiasa

merupakan perjanjian yang dikaitkan dengan perjanjian pokok. Tetapi

sebaliknya, perjanjian pokok tidak selalu menimbulkan perjanjian jaminan.

Dengan demikian perjanjian jaminan kredit ini dibuat karena adanya perjanjian

yang mendahului yaitu perjanjian kredit. Sesuai dengan tujuannya, perjanjian

jaminan kredit ini memang dibuat untuk menjamin kewajiban dari debitor yang

ada dalam perjanjian kredit, yaitu melunasi kredit tersebut. Jadi tanpa adanya

perjanjian kredit, perjanjian jaminan kredit tidak akan ada.

Dalam ilmu hukum, kedudukan dari perjanjian kredit adalah merupakan

perjanjian pokok (principal). Sedangkan kedudukan dari perjanjian jaminan

kredit adalah sebagai perjanjian ikutan atau tambahan (accessoir). Konsekuensi

hukumnya adalah apabila suatu perjanjian kredit telah dinyatakan tidak berlaku

atau gugur, akibatnya perjanjian kredit sebagai perjanjian ikutan secara

otomatis menjadi gugur. Jadi kedudukan perjanjian jaminan kredit sebagai

perjanjian yang accessoir akan menjamin kuatnya lembaga jaminan tersebut

bagi keamanan pemberian kredit oleh kreditor.13

2. Kajian Mengenai Tanah Sebagai Jaminan Kredit

Maksud dan tujuan jaminan kredit adalah untuk menghindari terjadinya

wanprestasi dan untuk menghindari resiko rugi yang akan dialami oleh pihak

kreditor. Jaminan yang ideal hendaknya dapat membantu perolehan kredit oleh

13 Sutedi, Op. cit.,hal 23-24.

35

pihak yang memerlukan, tidak melemahkan potensi si pencari kredit untuk

melakukan atau meneruskan usahanya dan memberikan kepastian kepada si

pemberi kredit dalam arti bahwa jaminan setiap waktu tersedia untuk

dieskekusi, yaitu bila perlu dapat dengan mudah diuangkan untuk melunasi

utang penerima kredit.

Salah satu hak atas tanah yang dapat dinilai dengan uang dan

mempunyai nilai ekonomi yang tinggi serta dapat dialihkan adalah tanah. Untuk

menjamin pelunasan dari debitor, maka tanah itulah yang dijadikan

jaminannya. Sebagai jaminan kredit tanah mempunyai kelebihan yaitu tidak

mudah musnah dan harganya terus meningkat.

Hal yang perlu diperhatikan oleh bank dalam menerima tanah sebagai

jaminan utang (beberapa hal yang harus diperhatikan sebelum ditandatangani

akad kredit) antara lain:14

1) Asas negatif. Seseorang yang namanya tercantum di dalam suatu

sertifikat atas tanah tersebut dianggap selaku pemilik yang sah atas

tanah namun sepanjang dapat dibuktikan sebaliknya oleh pihak lain

maka dengan suatu keputusan Pengadilan kepemilikan tanah itu

dapat dibatalkan.

2) Asas pemisahan horizontal. Dalam hal ini seorang pemilik

bangunan atau benda-benda lain yang berkaitan dengan tanah di

14 Hutagalung, Arie S (a), Op. cit., hal.332.

36

atas suatu bidang tanah belum tentu sama dengan pemilik tanah

tersebut.

3) Title search. Pengecekan mengenai legalitas ha katas tanah yang

dijadikan jaminan utang apakah asli, palsu atau aspal. Apakah

diatas tanah tersebut terdapat benda-benda lain, tanah dalam

sengketa.

4) Persetujuan suami atau istri. Hal ini diperlukan khusus untuk

jaminannya karena adanya ketentuan dalam Pasal 35 Ayat (1) dan

Pasal 36 Ayat (1) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 Tentang

Perkawinan yang menyatakan bahwa harta benda yang diperoleh

selama perkawinan menjadi harta bersama dan perbuatan hukum

mengenai harta bersama harus mendapat persetujuan kedua belah

pihak.

5) Persetujuan Komisaris/Pemegang saham bila diperlukan. Apabila

debitor adalah Perseroan Terbatas (PT) harus diperhatikan apakah

untuk menggunakan tanah yang merupakan asset PT tersebut harus

mendapatkan persetujuan Komisaris atau pemegang sahamnya,

karena biasanya dalam Anggaran Dasar suatu PT dinyatakan bahwa

perbuatan hukum meminjam dan menjaminkan asset PT harus ada

persetujuan Komisaris atau pemegang saham.

6) Status pemilik dan calon pemilik tanah dan bangunan. Dalam hal

pemilik atau calon pemilik tanah dan bangunan yang dijaminkan

mempunyai istri atau suami berkewarganegaraan asing maka

37

menurut Pasal 35 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 Tentang

Perkawinan jo Pasal 21 Ayat (3) UUPA, tanah menjadi tanah

negara apabila dalam jangka waktu 1 tahun tidak dialihkan atau

tidak dilepaskan.

3. Kajian Mengenai Hak Tanggungan

a. Pengertian dan Dasar Hukum Hak Tanggungan

Pada mulanya pembebanan ha katas tanah diatur dalam Buku II KUH

Perdata. Credietverband dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana telah diubah

dengan Staatsblad 1937-1990 dan Pasal 57 UUPA. Ketiga ketentuan itu telah

dicabut dengan UU Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah

Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah karena tidak sesuai lagi

dengan kebutuhan kegiatan perkreditan di Indonesia. Ada 4 (empat)

pertimbangan dibentuknya UUHT No. 4 Tahun 1996, yaitu:

1) Bahwa bertambah meningkatnya permbangunan nasional yang

bertitik berat pada bidang ekonomi, dibutuhkan penyedia dana yang

cukup besar, sehingga diperlukan lembaga hak jaminan yang kuat

dan mampu memberikan kepastian hukum bagi pihak-pihak yang

berkepentinga, yang dapat mendorong peningkatan partisipasi

masyarakat dalam pembangunan untuk mewujudkan masyarakat

yang sejahtera, adil, dan makmur berdasarkan Pancasila dan UUD

1945;

38

2) Bahwa sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960

tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria sampai dengan saat

ini, ketentuan yang lengkap mengenai Hak Tanggungan sebagai

lembaga hak jaminan yang dapat dibebankan atas tanah berikut atau

tidak berikut benda-benda yang berkaitan dengan tanah, belum

terbentuk;

3) Bahwa ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana yang diatur

dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia

sepanjnag mengenai tanah, dan ketentuan mengenai

Credietverband dalam Staatsblad 1908-542 sebagaimana telah

diubah dengan Staatsblad 1937-190, yang berdasarkan Pasal 57

Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang UUPA, masih

diberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya Undang-

Undang tentang Hak Tanggungan, dipandang tidak sesuai lagi

dengan kebutuhan kegiatan perkreditan, sehubungan dengan

perkembangan tata ekonomi Indonesia;

4) Bahwa mengingat perkembangan yang telah dan akan terjadi

dibidang pengaturan dan administrasi hak-hak atas tanah serta

untuk memenuhi kebutuhan masyarakat banyak, selain hak milik,

Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan yang telah ditunjuk

sebagai obyek Hak Tanggungan oleh UUPA, Hak Pakai atas tanah

tertentu yang wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat

39

dipindahtangankan, perlu juga dimungkinkan untuk dibebenai Hak

Tanggungan;

5) Bahwa berhubung dengan hal-hal tersebut di atas, perlu dibentuk

undang-undang yang mengatur Hak Tanggungan atas tanah beserta

benda-benda yang berkaitan dengan tanah, sebagaimana dimaksud

dalam UUPA, sekaligus mewujudkan unufikasi Hukum Tanah

Nasional.

Di dalam Pasal 1 ayat (1) UU Nomor 4 Tahun 1996 disebutkan

pengertian Hak Tanggugan. Yang dimaksud dengan Hak Tanggungan adalah

hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud

dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu

kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan

kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-

kreditor lainnya. Unsur- unsur yang tercantum dalam pengertian Hak

Tanggungan, yaitu:

1) Hak jaminan yang dibebankan hak atas tanah;

2) Hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang

merupakan satu kesatuan dengan tanah itu;

3) Untuk pelunsan utang tertentu;

40

4) Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu

terhadap kreditor-kreditor lainnya;15

Yang menjadi ciri Hak Tanggungan adalah sebagai berikut:

1) Memberikan kedudukan yang diutamakan atau didahului kepada

pemegangnya atau yang dikenal dengan droit de preference.

Keistimewaan ini ditegaskan dalam Pasal 1 angka (1) dan Pasal 20

ayat (1) UU No. 4 Tahun 1996. Apabila debitor cidera janji, kreditor

pemegang Hak Tanggungan berhak untuk menjual obyek yang

dijadikan jaminan melalui pelelangan umum menurut peraturan

yang berlaku dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil

penjualan tersebut, dengan hak mendahului daripada kreditor-

kreditor lain yang bukan pemegang Hak Tanggungan atau kreditor

pemegang Hak Tanggungan dengan peringkat yang lebih rendah.

2) Selalu mengikuti obyek yang dijamin dalam tangan siapapun benda

itu berada atau disebut dengan droit de suite. Keistimewaan ini

ditegaskan dalam Pasal 7 UU No. 4 Tahun 1996. Biarpun obyek

Hak Tanggungan sudah dipindahtangankan haknya kepada pihak

lain, kreditor pemegang Hak Tanggungan tetap masih berhak untuk

menjualnya melalui pelelangan umum jika debitor cidera janji.

15 Salim, HS., Pengantar Hukum Perdata Tertulis (BW), (Jakarta:Sinar Grafika,2000),

hal.115.

41

3) Memenuhi asas spesialitas dan publisitas sehingga dapat mengikat

pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum bagi pihak yang

berkepentingan. Asas spesialitas ini dapat diketahui dari penjelasan

Pasal 11 ayat (1) UUHT yang menyatakan bahwa ketentuan ini

menetapkan isi yang sifatnya wajib untuk sahnya Akta Pemberian

Hak Tanggungan (APHT). Sedangkan asas publisitas ini dapat

diketahui dari Pasal 13 ayat (1) UUHT yang menyatakan bahwa

pemberian Hak Tanggungan wajib didaftarkan pada Kantor

Pertanahan. Dengan didaftarkannya hak tanggungan merupakan

syarat mutlak untuk lahirnya Hak Tanggungan tersebut dan

mengikatnya Hak Tanggungan terhadap pihak ketiga.

4) Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya. Dalam UU Nomor 4

Tahun 1996 memberikan kemudahan dan kepastian kepada kreditor

dalam pelaksanaan eksekusi.16

b. Asas-Asas Hak Tanggungan

Di dalam UU Nomor 4 Tahun 1996 dikenal beberapa asas Hak

Tanggunganm yaitu:

1) Mempunyai kedudukan yang diutamakan bagi kreditor pemegang

Hak Tanggungan ( Pasal 1 ayat (1) UU Nomor 4 Tahun 1996);

16 Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia – Sejarah Pembentukan UUPA, Isi dan

Pelaksanaannya, edisi revisi, (Jakarta:Djambatan,2003), hal. 419.

42

2) Tidak dapat dibagi-bagi (Pasal 2 ayat (1) UU Nomor 4 Tahun

1996);

3) Hanya dibebankan pada ha katas tanah yang telah ada (Pasal 2 ayat

(2) UU Nomor 4 Tahun 1996);

4) Dapat dibebankan selain tanah juga berikut benda-benda lain yang

berkaitan dengan tanah tersebut (Pasal 4 ayat (4) UU Nomor 4

Tahun 1996);

5) Dapat dibebankan atas benda lain yang berkaitan dengan tanah

yang baru aka nada di kemudian hari (Pasal 4 ayat (4) UU Nomor

4 Tahun 1996);

6) Sifat perjanjiannya ada tambahan (accessoir), (Pasal 10 ayat (1) UU

Nomor 4 Tahun 1996);

7) Dapat dijadikan jaminan untuk utang yang baru aka nada (Pasal 3

ayat (2) UU Nomor 4 Tahun 1996);

8) Dapat menjamin lebih dari satu utang (Pasal 3 ayat 92) UU Nomor

4 Tahun 1996);

9) Mengikuti obyek dalam tangan siapapun obyek itu berada (Pasal 7

UU Nomor 4 Tahun 1996);

10) Tidak dapat diletakkan sita oleh pengadilan;

11) Wajib didaftarkan (Pasal 13 UU Nomor 4 Tahun 1996);

12) Pelaksanaan eksekusi mudah dan pasti;

13) Dapat dibebankan dengan disertai janji-janji tertentu (Pasal 11 ayat

(2) UU Nomor 4 Tahun 1996);

43

14) Obyek tidak bolej diperjanjikan untuk dimiliki oleh pemegang Hak

Tanggungan bila pemberi Hak tanggungan cidera janji.17

c. Obyek dan Subyek Hak Tanggungan

Obyek-obyek hak tanggungan adalah:

1) Hak Milik (HM)

2) Hak Guna Bangunan (HGB)

3) Hak Guna Usaha (HGU)

4) Hak Pakai Atas Tanah Negara yang menurut sifatnya dapat

dipindahtangankan

Obyek Hak Tanggungan selain tersebut yang di atas,UUHT juga

membuat kemungkinan pembebanan hak tanggungan atas tanah berikut

bangunan dan tanaman yang ada diatasnya, sebagaimana disebutkan dalam

Pasal 4 ayat (4) UUHT, yaitu :

“Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak atas tanah

berikut bangunan, tanaman dan hasil karya yang telah ada atau

yang ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan

yang merupakan milik pemegang ha katas tanah yang

pembebanannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta

Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.”

Menurut Habib Adjie, ada dua syarat yang harus dipenuhi dalam

menerapkan Pasal 4 ayat (4), yaitu:18

17 Salim HS., Op. cit., hal.116. 18 Habib Adjie, Hak Tanggungan, Sebagai Lembaga Hak Jaminan Atas Tanah, CV Mandar

Maju, Bandung, 1999, hal. 6.

44

a. Bangunan dan tanah yang bersangkutan merupakan satu

kesatuan dengan tanahnya atau bangunan tersebut melekat pada

tanah yang bersangkutan.

b. Pembebanan hak tanggungan dinyatakan dengan tegas oleh

pihak-pihak yang bersangkutan dalam Akta Pemberian Hak

Tanggungan (APHT) atau dengan kata lain jika tidak ditegaskan

dalam APHT maka yang dijadikan jaminan atau yang dibebani

Hak Tanggungan hanya tanahnya saja.

Subyek Hak Tanggungan terdiri dari:

a. Pemberi hak tanggungan

Menurut Pasal 8 UUHT ayat (1) pemberi Hak Tanggungan

adalah:

1) Perseorangan atau;

2) Badan Hukum

Baik perseorangan ataupun badan hukum harus mempunyai

kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap

obyek-obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan. Dengan

demikian oleh karena obyek hak tanggungan adalah Hak Milik,

Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas

Tanah Negara.

Dengan memperhatikan Pasal 8 ayat (2) UUHT,

kewenangan tersebut sudah harus ada pada saat pendaftaran Hak

45

Tanggungan. Hal ini mengingat lahirnya Hak Tanggungan adalah

pada saat didaftarkannya Hak Tanggungan tersebut dan untuk itu

harus dibuktikan keabsahan dari kewenangan tersebut pada saat

didaftarkan hak Tanggungan yang bersangkutan.19

b. Penerima hak tanggungan

Pemegang hak tanggungan adalah:

1) Perseorangan atau

2) Badan Hukum

Yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang (Pasal 9

UUHT). Karena Hak Tanggungan sebaai lembaga jaminan ha

katas tanah tidak mengandung kewenangan untuk menguasai

secara fisik dan menggunakan tanah yang dijadikan jaminan,

tanah tetao pada penguasaan pemberi hak Tanggungan kecuali

dalam keadaan yang disebut dalam Pasal 11 ayat (2) huruf C

UUHT. Dengan demikian yang dapat menjadi pemegang Hak

Tanggungan adalah siapapun juga yang berwenang melakukan

perbuatan perdata untuk memberikan utang, yaitu baik orang

erorangan Warga Negara Indonesia maupun orang asing atau

badan hukum Indonesia maupun badan hukum asing.

19 Sutan reny Sjahdeini, Hak Tanggungan Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok dan

Masalah Yang Dihadapi Oleh Perbankan, Airlangga University Pers, hal. 56.

46

d. Proses Pemasangan Hak Tanggungan

Prosedur Pembebanan Hak Tanggungan

Secara umum, prosedur pemberian kredit dengan jaminan hak

tanggungan yang diajukan calon debitor kepada kreditor, yang dalam hal ini

adalah pihak bank yaitu dengan melalui tahap-tahap sebagai berikut:

1) Calon debitor mengajukan permohonan kredit dan menyerahkan

berkas-berkas yang diperlukan dan yang telah ditentukan pihak

bank dalam pengajuan kredit;

2) Calon debitor mengisi formulir permohonan kredit yang telah

disediakan oleh pihak bank. Setelah formulir diisi dengan lengkap

dan benar, formulir tersebut kemudian diserahkan kembali pada

pihak bank;

3) Pihak bank kemudian melakukan analisis dan evaluasi kredit atas

dasar data yang tercantum dalam formulir permohonan kredit.

4) Apabila terhadap hasil analisis dan evaluasi kredit calon debitor

dinyatakan layak oleh pihak bank untuk memperoleh kredit, maka

kemudian dilakukan negosiasi antara kedua belah pihak. Negosiasi

ini antara lain mengenai maksimal kredit yang diberikan, keperluan

kredit, jangka waktu kredit, biaya administrasi denda, denda,

bunga, dsb;

5) Apabila telah terjadi kesepakatan antara kedua belah pihak maka

dilakukan penandatanganan Perjanjian Kredit yang berupa surat

47

pengakuan hutang dengan pengikatan jaminan, dalam hal ini

berupa jaminan hak Tanggunganm dihadapan PPAT atau pejabat

bank;

6) Setelah dilakukan pengikatan jaminan Hak Tanggungan dan PPAT

telah memberikan keterangan bahwa calon debitor dinyatakan

telah memenuhi persyaratan, baru kemudian bank merealisasikan

kredit kepada calon debitor.20

Pengikatan jaminan Hak Tanggungan yang dilakukan dalam perjanjian

kredit yang dimaksud di sini adalah melalui proses pembebanan Hak

Tanggungan sebagaimana ditentukan dalam UUHT yaitu melalui 2 (dua)

tahap:

1) Tahap pemberian hak tanggungan, dengan dibuatkan APHT oleh

PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang

dijamin;

2) Tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan

saat lahirnya Hak Tanggungan yang dibebankan.

Tahap pemberian hak tanggungan didahului dengan janji akan

memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan kredit yang

diperjanjikan. Janji tersebut wajib dituangkan di dalam dan merupakan bagian

yang tidak terpisahkan dari Perjanjian Utang-Piutang atau perjanjian lain yang

20 Thomas Suyatno, Dasar-Dasar Hukum Perkreditan Edisi Ketiga, (Jakarta:Gramedia Pustaka

Utama : 1993), hal. 32.

48

menimbulkan utang tersebut.21 Perjanjian tersebut dengan sendirinya harus

tertulis. Bila berupa akta di bawah tangan, bisa juga berbentu otentik,

tergantung pada ketentuan hukum yang mengatur materi perjanjian yang

bersangkutan. Salinan perjanjian kredit diperlihatkan kepada PPAT untuk

mengetahui bahwa pemberian hak tanggungan telah diperjanjikan dan

penunjukkan utang atau utang-utang yang dijamin hak tanggungan.

Tahap Pemberian Hak Tanggungan

Menurut Pasal 10 ayat (1) UUHT, awal dari tahap Pemberian Hak

Tanggungan didahului dengan janji akan memberikan Hak Tanggungan

sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan dalam perjanjian

utang-piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan

utang tersebut. Sesuai dengan sifat accesoir dari hak Tanggungan maka

pemberian Hak Tanggungan harus merupakan ikutan dari perjanjian pokoknya,

yaitu perjanjian utang-piutang atau perjanjian lainnya.

Pada waktu pemberian Hak Tanggungan, maka calon pemberi Hak

Tanggungan dan calon penerima Hak Tanggungan harus hadir di hadapan

PPAT, hanya jika dalam keadaan tertentu calon pemberi Hak Tanggungan

tidak dapat hadir sendiri, maka diperkenankan untuk mengusahakannya pada

pihak lain. Pemberian kuasa ini sifatnya wajib jika calon pemberi Hak

Tanggungan tidak dapat hadir. Pemberian kuasa wajib dilakukan di hadapan

21 Pasal 10 ayat 91) UUHT.

49

Notaris dengan akta otentik, yang dibuat khusus dengan Surat Kuasa

Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).22

Dalam Pasal 15 ayat (2) UUHT ditentukan bahwa SKMHT tidak dapat

ditarik kembali karena sebab apapun juga. Ketentuan ini wajar diperlakukan

dalam rangka melindungi kepentingan kreditur, sebagai pihak yang pada

umumnya mendapat kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan. juga

ditentukan bahwa SKMHT tidak dapat berakhir, kecuali kuasa yang

bersangkutan sudah dilaksanakan atau karena melampaui batas waktu

penggunaannya.

Mengenai batas waktu penggunaan SKMHT harus dikaitkan dengan

status tanah yang dijadikan obyek Hak Tanggungan, yaitu sudah bersertifikat

atau belum bersertifikat, hal ini ditentukan dalam Pasal 15 ayat (3) sampai

dengan ayat (6) UUHT. Untuk tanah yang sudah bersertifikat, pembuatan Akta

Pemberian hak Tanggungan wajib dilakukan selambat-lambatnya 1 (satu)

bulan sesudah SKMHT diberikan dan batas waktu 3 (tiga) bulan, jika tanah

yang dijadikan jaminan belum bersertifikat.23 Adapun pembatasan waktu

penggunaan SKMHT tersebut salah satu tujuannya untuk menghindarkan

berlarut-larutnya waktu pelaksanaan pemberian APHT. Dalam APHT wajib

mencantumkan:

1) Nama dan identitas pemberi dan penerima Hak Tanggungan

22 Boedi Harsono, Op Cit, hal. 444 23 Pasal 15 ayat (4) UUHT

50

2) Domisili pihak-pihak pemberi dan penerima Hak Tanggungan

3) Penunjukan secara jelas utang atau utang yang dijaminkan

4) Nilai tanggungan

5) Uraian yang jelas mengenai obyek Hak Tanggungan24

Ketentuan Pasal 11 ayat (1) UUHT tersebut sifatnya wajib untuk

menentukan keabsahan suatu pembebanan Hak Tanggungan yang diberikan.

Jika hak tersebut tidak dicantumkan secara lengkap, maka APHT yang

bersangkutan batal demi hukum.

Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan

Syarat publisitas dipenuhinya dengan didaftarkannya Hak Tanggungan

yang bersangkutan di Kantor Pertanahan. Pendaftaran tersebut wajib

dilaksanakan25, karena pendaftaran akan menentukan saat lahirnya Hak

Tanggungan yang bersangkutan. Pendafatran APHT dirumuskan dalam Pasal

13 hingga Pasal 14 Undang-Undang Hak Tanggungan. Setelah APHT dibuat

oleh PPAT dan kemudian ditandatangani oleh para pihak, kemudian APHT

tersebut bersama warkah dan sertifikat tanda bukti hak atas tanah di daftarkan

di Kantor Pertanahan setempat.

Tata cara pendafataran dikemukakan sebagai berikut:

24 Pasal 11 ayat (1) UUHT 25 Pasal 13 ayat (1) UUHT

51

1) PPAT dalam waktu 7 (tujuh) hari setelah ditandatangani, APHT dan

warkah lainnya wajib didaftarkan kepada kantor pertanahan setempat.

2) Kantor pertanahan membuat buku tanah hak tanggungan dan

mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek hak

tanggungan serta menyalin catatan tersebut pada sertifikat hak atas

tanah yang bersangkutan.

3) Tanggal buku tanah hak tanggungan adalah hari ketujuh setelah

penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlikan bagi

pendaftaran. Jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur, maka buku

tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.

Fungsi Pendaftaran APHT pada Kantor Badan Pertanahan Nasional

antara lain:

1) Untuk membuktikan saat lahirnya dan mengikatnya hak tanggungan

terhadap para pihak

2) Untuk menciptakan alat bukti adanya hak bagi yang berhak atau

berwenang bahwa tanah tersebut telah dibebankan hak tanggungan.

3) Hak tanggungan yang lahir lebih dahulu memiliki kedudukan yang

lebih tinggi daripada yang lahir kemudian.

4) Untuk menciptakan kepastian hukum bagi kreditor bahwa manakala

debitor cidera janji, maka kreditor mendapat hak preferen sehingga

mendahului dari kreditor-kreditor lain.

52

5) Untuk menciptakan perlindungan hukum bagi kreditor terhadap

gangguan pihak ketiga

6) Apabila APHT itu didaftarkan dalam register umum, maka janji yang

terdapat dalam APHT mempunyai daya berlaku kebendaan dan juga

berkekuatan terhadap seorang pemegang/ pemilik baru.26

Dari penjelasan di atas, dapat diketahui bahwa pendaftaran Hak

Tanggungan didahului dengan pembebanan Hak Tanggungan yaitu pemberian

hak tanggungan dihadapan PPAT yang bewenang dan dibuktikan dengan Akta

Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Di dalam APHT disebutkan syarat-

syarat spesialitas yang meliputi nama dan identitas pemegang dan pemberi hak

tanggungan, domisili para pihak, penunjukan secara jelas utang atau utang yang

dijaminkan pelunasannya dengan hak tanggungan, nilai tanggungan, dan uraian

jelas mengenai obyek hak tanggungan.

Setelah proses pembebanan hak tanggungan telah dilakukan dan akta

APHT telah ditandatangani oleh kedua belah pihak maka untuk memenuhi

syarat publisitas, APHT tersebut wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan

setempat. Proses pendaftaran tersebut harus dilakukan selambat-lambatnya

dalam waktu 7 (tujuh) hari setelah akta APHT ditandatangani.27 Namun, jika

pendaftaran APHT menjadi Sertifikat Hak Tanggungan mengalami

keterlambatan yang seharusnya didaftarkan selama rentang waktu 7 (tujuh) hari

26 Herowati Poesko, 2007, Parate Execute Obyek Hak Tanggungan (Inkonsistensi, Konflik

Norma dan kesesatan Penalaran dalam UUHT), LaksBang PREEsindo, Yogyakarta, hal. 108. 27 Pasal 13 ayat (2) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

53

sejak APHT tersebut ditandatangani oleh kedua belah pihak tetapi didaftarkan

melebihi batas ketentuan tersebut, maka BPN mewajibkan PPAT untuk

membuat surat pernyataan terlambat disertai alasan keterlambatan dan berkas

pendaftaran hak tanggungan tersebut bisa diterima dan tetap diproses dengan

alasan dalam pasal tentang pendaftaran APHT menjadi Sertifikat Hak

Tanggungan, jika tidak memenuhi ketentuan batas APHT tersebut tetap sah dan

tetap bisa didaftarkan.28 Hal ini juga jelas tertuang dalam Pasal 114 ayat (7)

Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor

3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24

Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah, bahwa:

“Ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (3), (4), (5). Dan (6)

harus juga dilaksanakn oleh Kantor Pertanahan, walaupun pengiriman

berkas oleh PPAT dilakukan sesudah waktu yang ditetapkan pada ayat

(1) dan (2).”

e. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

Yang dimaksud dengan SKMHT adalah pernyataan pemberian kuasa

yang diberikan oleh pemberi kuasa/pemberi hak tanggungan dalam bentuk

tertulis atau otentik yang dibuat oleh atau dihadapan Notaris/PPAT dengan

maksud untuk digunakan pada waktu melaksanakan pemberian hak tanggungan

dalam hal pemberi hak tanggungan tidak dapat hadir sendiri di hadapan PPAT

dalam rangka pembuatan APHT. Pada asasnya pemberian hak tanggungan

wajib dihadiri dan dilakukan sendiri oleh pemberi hak tanggungan sebagai

28 Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Sinar Grafika, Jakarta, 2012, hal.181.

54

pihak yang berwenang melakukan perbuatan hukum membebankan hak

tanggungan atas obyek yang dijadikan jaminan. Hanya apabila benar-benar

diperlukan dan berhalangan, kehadirannya untuk memberikan hak tanggungan

dan menandatangani APHT-nya dapat dikuasakan kepada pihak lain. SKMHT

pada asasnya hanya dibuat apabila benar-benar diperlukan, dalam hal pemberi

hak tanggungan tidak dapat hadir pada saat pembuatan APHT dihadapan PPAT.

Dengan berlakunya Pasal 15 (1) UUHT, kuasa membebankan hak tanggungan

tidak dapat lagi dapat disatukan dengan perjanjian kredit, tetapi harus dibuat

terpisah secara khusus.

1) Proses Pemberian Kuasa

Pemberian kuasa tersebut wajib dilakukan dihadapan Notaris

atau PPAT, dengan suatu akta otentik yang disebut Surat Kuasa

Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT). Bentuk dan isi SKMHT

ditetapkan dengan PMNA/KBPN No. 3/1996. Formulirnya disediakan

oleh BPN melalui kantor-kantor Pos (dulu) dan sekarang di Kantor

Pertanahan dengan memberi tahu jenis yang terpakai dan berapa set

hanya dapat diminta oleh PPAT/PPAT khusus/PPAT sementara/PPAT

pengganti (Pasal 15 (1) UUHT). SKMHT dibuat oleh Notaris atau

PPAT yang bersangkutan dalam dua ganda. Semuanya asli (in

originali), ditandatangani oleh pemberi kuasa, penerima kuasa, 2 orang

saksi dan Noratis atau PPAT yang membuatnya. Selembar disimpan di

Kantor Notaris atau PPAT yang bersangkutan, lembar lainnya diberikan

55

kepada penerima kuasa untuk kperluan pemberian hak tanggungan dan

pembuatan APHT-nya. PPAT wajib menolak membuat APHT

berdasarkan surat kuasa yang bukan SKMHT in originali, yang

formulirnya disediakan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan

bentuk serta isinya ditetapkan dengan Peraturan Menteri di atas.

Pembuatan APHT oleh PPAT atas dasar surat kuasa yang bukan

SKMHT in originali yang bentuk serta isinya ditetapkan oleh Menteri

Negara Negara Agraria/Kepala BPN merupakan cacat hukum dalam

proses pembebanan hak tanggungan. Biarpun telah dilaksankan

pendaftarannya, keabsahan hak tanggungan tetap terbuka kemungkinan

untuk digugat oleh pihak-pihak yang dirugikan. Kreditor yang

dirugikan dapat menuntut ganti kerugian kepada PPAT dan Notaris

yang bersangkutan. Dalam pendaftaran hak tanggungan yang diberikan

para Kepala Kantor Pertanahan tidak berwenang, bahkan dilarang

meninjau keabsahan APHT yang didasarkan atas surat kuasa yang

dimaksudkan. Surat kuasa tersebut disimpan oleh PPAT dan tidak

disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan. Maka para Kepala

Kantor Pertanahan tidak dapat ikut digugat untuk mengganti kerugian

yang diderita kreditor yang bersangkutan. PPAT hanya berwenang

membuat SKMHT mengenai obyek hak tanggungan yang terletak di

wilayah daerah kerjanya. Sebaliknya karena daerah kerjanya tidak

dibatasi, pembatasan itu tidak berlaku terhadap Notaris dalam

pembuatan SKMHT. Ditunjuknya PPAT sebagai pejabat yang bertugas

56

membuat SKMHT adalah dalam rangka memudahkan pemberian

pelayanan kepada pihak-pihak yang memerlukan. Berbeda dengan

umumnya para Notaris, PPAT keberadaannya sampai pada wilayah

kecamatan. Kewenangan PPAT membuat SKMHT selain tercantum

dalam Pasal 15 (1) UUHT, juga berdasarkan Penjelasan Umum Angka

7 UUHT menentukan bahwa : PPAT adalah pejabat umum yang

berwenang membuat akta pemindahan ha katas tanah dan akta lain

dalam rangka pembebanan ha katas tanah, yang bentuk aktanya

ditetapkan, sebagai bukti dilakukannya perbuatan hukum tertentu

mengenai tanah yang terletak dalam daerah kerjanya masing-masing.

Sebagai pejabat umum tersebut, maka akta-akta yang dibuat oleh PPAT

merupakan akta otentik. Pembuatan SKMHT kepada Notaris,

ditugaskan juga kepada PPAT yang keberaaannya sampai pada wilayah

kecamatan untuk memudahkan pelayanan kepada pihak-pihak yang

memerlukan. Dengan demikian, jika Notaris berwenang membuat

SKMHT untuk tanah-tanah diseluruh wilayah Indonesia, maka PPAT

hanya boleh membuat SKMHT untuk tanah-tanah yang berada dalam

wilayah jabatannya terutama ditempat-tempat dimana tidak ada Notaris

yang bertugas.29 Oasal 5 (5) UUHT menentukan ketentuan yang

berbeda untuk SKMHT atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah.

Menurut pasal tersebut, SKMHT atas benda-benda yang merupakan

29 Hasbullah, op. cit, hal. 164.

57

satu kesatuan dengan tanah ( untuk dibebani hak tanggungan bersama-

sama tanah yang bersangkutan) hanya dapat dibuat dengan akta otentik.

Sedangkan SKMHT untuk tanahnya menurut ketentuan Pasal 15(1)

UUHT wajib dibuat dengan akta Notaris atau PPAT. Sekalipun akta

PPAT adakah juga merupakan akta otentik, bagi pembuatan SKMHT

atas benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tidak

dapat dibuat dengan akta PPAT. Hal itu karena PPAT hanya berwenang

membuat akta tanah dan bukan aka selain dari tanah. Sekalipun benda-

benda yang dimaksudkan diatas adalah benda-benda yang berkaitan

dengan tanah, benda-benda itu bagaimanapun juga tetap saja bukan

tanah. Oleh karena itu PPAT tidak berwenang membuat SKMHT bagi

pembebaban hak tanggungan atas benda-benda itu. Dengan deminkian,

akta otentik yang dimaksud adalah akta yang dibuat oleh Notaris atau

pejabat umum lainnya yang berwenang untuk membuat akta otentik

untuk benda-benda tersebut. Berkenaan dengan hal yang tersebut di

atas, menjadi terasa adanya ketentuan yang kontrdiktif dari ketentuan

pasal 15 (1) UUHT yang menentukan bahwa SKMHT bagi benda-benda

yang berkaitan dengan tanah yang dimiliki oleh pemilik tanah dapat

dibuat dengan akta PPAT sekaligus bersama-sama dengan SKMHT dari

tanah itu sendiri. Dengan kata lain, UUHT membenarkan PPAT

membuat akta untuk transaksi benda bukan tanah, (hanya saja) apabila

akta itu menyangkut juga tanahnya dan sepanjang pemilik dari benda-

benda terebut adalah juga pemilik dari tanahnya. Disini kembali terlihat

58

kerancuan dan ketidaktatan asas dari UUHT terhadap asas pemisahan

horizontal yang berlaku bagi tanah menurut hukum tanah nasional.30

2) Larangan dan Persyaratan

Pemberian kuasa harus dilakukan sendiri oleh Pemberi Hak

Tanggungan, sedang akta pemberian kuasanya harus dibuat oleh Notaris

atau PPAT dalam bentuk SKMHT yang formulirnya disediakan oleh

BPN. Selain itu bagi sahnya SKMHT ada larangan dan persyaratan yang

disebut dalam Pasal 15 (1) UUHT :

a) Dilarang SKMHT memuat kuasa untuk melakukan perbuatan

hukum lain daripada membebankan hak tanggungan.

UUHT secra tegas membatasi isi atau muatan dari SKMHT,

yaitu hanya memuat perbuatan hukum membebankan hak

tanggungan. jadi tidak boleh membuat kuasa-kuasa melakukan

perbuatan hukum lain yang bermaksud mendukung tercapainya

maksud pemberian jaminan yang bersangkutan, misalnya tidak

memuat kuasa untuk menjual, menyewakan obyek hak

tanggungan, memperpanjang ha katas tanah atau untuk

mengurus perpanjangan sertifikat, mengurus balik nama dan

sebagainya. Jika memang dikehendaki, hal semcam itu dapat

dimuat dalam APHT namun bukan sebagai kuasa tetapi hanya

30 Sjahdeini, op. cit, hal. 121-122

59

berupa janji-janji antara pemberi hak tanggungan dengan

pemegang hak tanggungan seperti halnya dimuat dalam Pasal 11

(2) huruf a-k UUHT. Tidak dilarang memberi kuasa memberikan

janji-janji yang dimaksudkan dalam Pasal 11(2) UUHT.

b) Dilarang memuat kuasa substitusi.

Substitusi adalah penggantian penerima kuasa melalui

pengalihan, hingga ada penerima penerima kuasa baru. Bukan

substitusi, karena tidak terjadi penggantian penerima kuasa,

apabila penerima kuasa menugaskan pihak lain untuk atas

namanya melaksanakan kuasa itu. Namun, jika penerima kiasa

memberikan kuasa kepada pihak lain dalam rangka penugasan

untuk bertindak mewakilinya, misalnya Direksi Bank

menugaskan pelaksanaan kuasa yang diterimanya kepada kepa

Cabangnya atau pihak lain, maka ini bukan merupakan substitusi

(Penjelasan Pasal 15(1) huruf b UUHT).

c) Wajib dicantumkan secara jelas obyek hak tanggungan, jumlah

utang, nama serta identitas kreditornya, nama serta identitas

debitor, apabila debitor bukan pemberi hak tanggungan.

Jika SKMHT tidak dibuat sendiri oleh pemberi hak tanggungan

atau apabila persyaratan tersebut tidak dipenuhi atau dilanggar

larang-larangan di atas, SKMHT yang bersangkutan menjadi

batal demi hukum, artinya Surat Kuasa itu tidak dapat digunkaan

60

sebagai dasar pembuatan APHT, demikian ditegaskan dalam

Penjelasan pasal tersbeut. PPAT wajib menolak permohonan

untuk menbuat APHT, apabila kuasa tidak diberikan sendiri oleh

pemberi hak tanggungan atau tidak dipenuhi ketentuan di atas.

3) Perlindungan Bagi Kreditor Pemegang Kuasa

Kuasa untuk memberikan hak tanggungan tidak dapat ditarik

kembali dan tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga, juga jika hak

tanggungan meninggal dunia. Kecuali, kuasa tersebut sudah berakhir

setelah dilaksanakan atau telah habis jangka waktunya. Aturan tersebut

sebenarnya merupakan suatu penyimpangan dari BW, karena

berdasarkan Pasal 1813 BW, pemberian kuasa berakhir dengan

ditariknya kembali kuasanya si penerima kuasa melalui pemberitahuan

penghentian kuasa, karena meninggalnya,pengampuannya, atau

pailitnya si pemberi kuasa maupun si penerima kuasa, dengan

perkawinannya si perempuan yang memberikan kuasa atau menerima

kuasa. Ketentuan UUHT sudah sewajarnya karena pemberian kuasa

yang dimaksud dalam SKMHT tidaklah sama dengan pemberian kuasa

pada umumnya sebagaimana yang dimaksud Pasal 1792 BW.

Ketentuan dalam UUHT tersebut justru bersifat penegasan agar

pemberian hak tanggungan benar-benar dilaksanakan. Hal ini berarti

dapat memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum baik bagi

pemegang maupun pemberi hak tanggungan.

61

4) Batas Waktu Penggunaan SKMHT

Guna mencegah berlarut-larutnya pemberian kuasa dan

terjadinya penyalahgunaan serta demi tercapainya kepastian hukum,

maka berlakunya SKMHT dibatasi jangka waktunya. Mengenai batas

waktu penggunaan SKMHT ditentukan dalam Pasal 15(3) dan (4)

UUHT, yaitu:

a) SKMHT untuk tanah yang bersertifikat wajib diikuti dengan

pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 bulan sesudah

diberikan.

Jika yang dijadikan obyek hak tanggungan adalah hak atas tanah

yang sudah terdaftar, wajib diikuti pembuatan APHT selambat-

lambatnya 1 bulan sesudah diberikan.

b) SKMHT untuk tanah yang belum bersertifikat, selambat-

lambatnya 3 bulan.

Sedangkan apabila yang dijadikan jaminan hak atas tanah yang

belum terdaftar, jangka waktu penggunaannya dibatasi 3 bulan.

Jangka waktu ditetapkan lebih lama, karena untuk keperluan

pembuatan APHT-nya diperlukan penyerahan lebih banyak

surat-surat dokumen kepada PPAT, daripada apabila hak atas

tanahnya sudah didaftar, dalam hal mana cukup menyerahkan

sertifikat haknya. Yang dimaksud dengan tanah yang belum

62

terdaftar adalah tanah-tanah yang hak kepemilikannya telah ada

menurut Hukum Adat, tetapi proses administrasi dalam

konversinya belum selesai dilaksanakan (Penjelasan Pasal 10(3)

UUHT). Jadi merupakan hak atas tanah yang berasal dari

konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk

didaftarkan tetapi pendaftarannya belum dilakukan. Mengingat

tanah hak sebagaimana tersebut saat ini mungkin masih ada,

maka pembebanan hak tanggungan pada hak tanah tersebut,

dimungkinakan asalakan pemberiannya dilakukan bersamaan

dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah tersebut.

Kemungkinan ini dimaksudkan untuk memberi kesempatan

kepada pemegang ha katas tanah yang belum bersertifikat untuk

memperoleh kredit dan juga mendorong pensertifikat ha katas

tanah pada umumnya. Penyelesaian pendaftaran hak itu sendiri,

yang umumnya memerlukan waktu lebih dari 3 bulan jika

mengenai Hak Milik bekas hak milik adat, dilakukan sesudah

dibuat APHT-nya. Maka pada waktu dibuat APHT Hak Milik

bekas hak milik adat tersebut belum tentu besertifikaat. Bila

diperhatikan ketentuan-ketentuan yang berlaku untuk

menempuh proses pendaftaran tanah-tanah yang belum

bersertifikat, banyak yang meragukan bahwa dalam jangka

waktu kurang dari 3 bulan sertifikat hak atas tanah itu dapat

dikeluarkan. Oleh karena itu adalah lebih realitis apabila jangka

63

waktu berlakunya SKMHT bagi hak atas tanah yang belum

terdaftar ditetapkan selambat-lambatnya 3 bulan sejak diberikan

SKMHT tersebut, tetapi selambat-lambatnya 3 bulan sejak

tanggal dikeluarkannya sertifikat ha katas tanah yang

bersangkutan.

c) SKMHT untuk tanah yang sudah bersertifikat tapi belum

didaftarkan atas nama pemberi hak tanggungan sebagai

pemegang haknya yang baru, selambat-lambatnya 3 bulan.

Menurut Pasal 15 (4) UUHT, tanah yang sudah bersertifikat

tetapi belum didaftar atas nama pemberi hak tanggungan sebagai

pemegang hak atas tanah yang baru, yaitu tanah yang belum

didaftar peralihan haknya, pemecahannya atau

penggabungannya. Batas waktu 3 bulan itu berlaku juga

bilamana hak atas tanah yang bersangkutan sudah besertifikat,

tetapi belum tercatat atas atas nama pemberi hak tanggungan

sebagai pemegang hak yang baru. Penentuan waktu 3 bulan

tersebut bukan dimaksudkan untuk menyelesaikan pendaftaran

hak atas tanah yang bersangkutan, melainkan untuk

mempercepat realisasi pmbuatan APHT-nya.

Ketentuan Pasal 15 (3), (4) UUHT tidak berlaku dalam hal

SKMHT diberikan untuk menjamin kredit tertentu yang ditetapkan

dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku (Pasal 15(50

64

UUHT). Untuk proyek-proyek tertentu, yatu jenis-jenis Kredit Usaha

Kecil, sebagaimana yang dimaksud dalam Surat Keputusan Direksi

Bank Indonesia tanggal 28 Mei 1993 No. 26/24/KEP/DIR, lalu dicabut

diganti dengan SK Direksi BI tanggal 4 April 1997 No. 30/4/KEP/DIR,

sebagaimana kemudian diubah dengan SK Direksi BR tanggal 8

Agustus 1998 No. 30/55/KEP/DIR ditetapkan batas jangka waktu lain

dengan PMNA/KBPN No. 4 tahun 1996 tentang Penetapan Batas

Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan

Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-Kredit Tertentu. Misalnya seperti

Kredit Usaha Kecil (KUK), berlaku sampai berakhirnya perjanjian

pokok KUK tersebut, sedangkan untuk obyek hak tanggungan berupa

hak atas tanah yang pensertifikatannya sedang dalam pengurusan,

berlaku sampai terbitnya sertifikat hak atas tanah tersebut ditambah 3

bulan. Jika tidak diikuti dengan pembuatan APHT dalam waktu yang

ditentukan, SKMHT yang bersangkutan menjadi batal demi hukum

(Pasal 15(6) UUHT). Serta menurut penjelasan Pasal 15 (6) UUHT,

tidak ditutup kemungkinan untuk membuat SKMHT baru apabila

SKMHT yang lama telah batal karena berakhirnya jangka waktu.

f. Beralihnya Hak Tanggungan

Dalam rangka memenuhi syarat publisitas bagi kepentingan pihak

ketiga, peralihan hak tanggungan tersebut wajib didaftarkan oleh kreditor

pemegang hak tanggungan yang baru kepada Kantor Pertanahan. Pendaftaran

65

berlaihnya hak tanggungan dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan

mencatatnya pada buku tanah hak tanggungan serta menyalin catatan tersebut

pada sertifikat hak tanggungan dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan

(Pasal 16 (3) UUHT). Bagi pihak ketiga yang berkepentingan beralihnya hak

tanggungan baru mempunyai akibat hukum sejak tanggal dibubuhkannya

catatan oleh Kepala Kantor Pertanahan pada Buku Tanah hak tanggungan pada

buku Buku Tanah obyek yang dibebani. Catatan tersebut disalin pada sertifikat

hak tanggungan dan sertifikat obyeknya. Pendaftaran peralihan hak tanggungan

dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan atas permohonan pemegang hak

tanggungan yang baru, disertai:

1) Sertifikat hak tanggungan;

2) Surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin dengan hak

tanggungan, berupa:

a) Akta cessie atau akta otentik yang menyatakan adanya cessie

tersebut;

b) Akta suborgasi atau akta otentik yang menyatakan adanya

suborgasi tersebut;

c) Bukti pewarisan;

d) Bukti penggabungan/peleburan PT atau koperasi.

3) Identitas pemohon dana tau surat kuasa tertulis apabila permohonan

pendaftaran tersbut diajukan oleh pihak lain;

66

4) Apabila sertifikat hak atas tanah atau HMSRS yang dibebabi hak

tanggungan disimpan oleh pemegang hak tanggungan, sertifikat

tersebut juga dilampirkan pada permohonan pendafatran yang

diajukan.

Mengingat pentingnya tanggal tersebut bagi pihak-pihak yang

berkepentingan, ditetapkan dalam Pasal 16 (4) UUHT bahwa tanggal

pencatatan beralihnya hak tanggungan itu adalah tanggal hari ketujuh setelah

diterima secara lengkap surat-surat yang diperlukan. Antara lain surat tanda

bukti terjadinya perlaihan piutang yang dijamin. Jika hari ketujuh jatuh pada

hari libur, catatan dibubuhan pada hari kerja berikutnya. Untuk keperluan

pendaftaran peralihan hak tanggungan tersebut cukup diserahkan Salinan akta

yang membuktikan peleburan atau penggabungan perusahaan pemegang hak

tanggungan, cessie, suborgasi yang menyebabkan beralihnya piutang yang

dijamin. Tetapi umumnya akta-akta tersebut isinya bermacam-macam dan tidak

mudah dipahami. Sehubungan denganitu untuk memudahkan pada Kepala

Kantor Pertanahan mengetahui bahwa benar terjadi peralihan piutang yang

menyebabkan berlaihnya juga hak tanggungan, cukuplah kiranya diserahkan

kepadanya suatu pernyataan tertulis dari kreditor pemegang hak tanggungan

yang lama dan yang baru, bahwa hak tanggungan tersebut telah beralih dari

pemegang hak tanggungan yang lama kepada yang baru, dengan menunjuk

kepada akta yang dimaksudkan.31

31 Harsono, Op. cit, hal. 449-450

67

g. Eksekusi Hak Tanggungan

Sebagaimana diketahui dalam eksekusi putusan dikenal 4(empat)

macam eksekusi, yaitu:

1) Eksekusi yang diatur dalam Pasal 196 HIR merupakan eksekusi

putusan yang menghukum pihak yang dikalahkan untuk membayar

sejumlah uang.

2) Eksekusi yang diatur dalam Pasal 225 HIR adalah eksekusi yang

menghukum orang untuk melakukan suatu perbuatan. Untuk

memenuhi prestasi melakukan suatu perbuatan sudah tentu seseorang

tidak dapat dipaksankan, oleh karena itu pihak yang dimenangkan

dapat meminta kepada hakim agar kepentingan yang akan

diperolehnya dinilai dengan uang.

3) Eksekusi riil yang tidak diatur dalam HIR tetapi dlam Pasal 1033 RV

yang merupakan pelaksanaan putusan yang berupa pengosongan

benda tidak bergerak. Eksekusi riil ini merupakan pelaksanaan prestasi

yang dibebanakan kepada debitor oleh putusan hakim secara langsung.

Jadi eksekusi riil adalah pelaksanaan putusan yang menuju kepada

hasil yang sama seperti apabila dilaksnakan secara sukarela oeh pihak

yang bersangkutan. HIR sendiri menganal eksekusi riil hanya dalam

penjualan lelang (Pasal 200 (11) HIR).

4) Parate executie dikenal juga sebagai eigenmachtige verkoop. Parate

executie terjadi apabila seorang kreditor menjual barang tertentu milik

68

debitor tanpa mempunyai titel eksekutorial (Pasal 1155, 1178 (2) BW)

artinya erupakan pelaksanaan perjanjian tanpa melalui gugatan atau

tanpa melalui pengadilan.32

Apabila debitor cidera janji, obyek hak tanggungan oleh kreditor

pemegang hak tanggungan dijual melalui pelalangan umum menurut cara yang

ditentukan dalam peraturan perundnag-undangan yang berlaku dan kreditor

pemegang hak tanggungan berhak mengambil seluruh/sebagian dari hasilnya

untuk pelunasan piutangnya yang dijamin dengan hak tanggungan tersebut,

dengan hak mendahulu dari kreditor-kreditor lain.33 dalam hal debitor cidera

janji pasal 20 (1) huruf a dan b UUHT menetapkan 2 kemungkinan untuk

melaksanakan eksekusi, yaitu :

1) Eksekusi berdasarkan Pasl 6 dan 11 (2) huruf e UUHT, dalam

hal ini apabila debitor cidera janji, maka pemegang hak

tanggungan mempunyai hak untuk menjual obyek hak

tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum

serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan

tersebut lebih dahulu dari kreditor-kreditor lainya. Hak tersebut

harus lebih dahulu diperjanjikan oleh kreditor dan debitor dan

dicantumkan dalam APHT (Pasal 11 (2) huruf e UUHT). Hal ini

disebut eksekusi hak tanggungan. pelaksanaannya lebih mudah

32 Subekti, Pokok-pokok Hukum Perdata. Jakarta: Intermas. 2003, hal.124 33 Pasal 20 UUHT

69

daripada parate executie, karena tidak iperlukan perintah Ketua

Pengadilan Negeri untuk melakukan penjualan obyek hak

tanggungan melalui pelelangan umum. Kreditor pemegang hak

tanggungan dapat langsung mengajukan permintaan kepada

Kepala Kantor Lelang Negara untuk melakukan penjualan

obyek hak tanggungan yang bersangkutan.

2) Eksekusi melalui lelang berdasarkan titel eksekutorial (irah-

irah) yang terdapat dalam sertifikat hak tanggungan

sebagaimana dalam Pasal 14 (2) UUHT yang menyatakan

“Sertifikat hak tanggungan sebagaimana yang dimaksud dalam

ayat (1) memuat irah-irah dengan kata DEMI KEADILAN

BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA.”

Menurut ketentuan dalam Pasal 26 UUHT, selama belum ada

peraturan perundang-undangan yang mengaturnya, dengan

memperhatikan ketentuan pasal 14, peraturan mengenaik

eksekusi Hypotheek yang ada pada mulai berlakunya undang-

undang ini, berlaku terhadap eksekusi hak tanggungan. acara

parate executie adalah dengan menunjukkan bukti, bahwa

debitor ingkar janji dalam pemenuhan kewajibannyam diajukan

permohonan eksekusi oleh kreditor pemegang hak tanggungan

kepada Ketua Pengadilan Negeri, dengan menyerahkan

sertifikat hak tanggungan yang bersangkutan sebagai dasarnya.

Eksekusi akan dilakukan atas perintah dan dengan pimpinan

70

Ketua Pengadilan Negeri tersebut, melalui pelalangan umum

yang dilakukan oleh kantor Lelang Negara. namun, pelaksanaan

eksekusi hak tanggungan dapat ditangguhkan, apabila pemberi

hak tanggungan dinyatakan pailit atau berada dalam penundaan

kewajiban pembayaran utang (PKPU).

Untuk dapat menggunakan kemudahan yang disediakan oleh UUHT,

salah satu syaratnya adalah piutang yang belum dilunasi pembayarannya oleh

debitor itu harus benar-benar terbukti ada dan pasti jumlahnya. Apbila adnaya

dan jumlah piutangnya masih disengketakan, penyelesaiannya harus dilakukan

melalui gugatan perdata biasa. Oleh karena itu perlunya diperhatikan dalam

merumuskan perjanjian utang-piutang tersebut. Menurut ktentuan Pasal 20(5)

UUHT bahwa sampai satt pengumuman untuk lelang dikeluarkan, penjualan

melalui pelelangan umum dapat dihindarkan dengan pelunasan utang yang

dijamin, berikut biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan. Maksudnya

adalah sampai dengan dikeluarkannya pengumuman lelang, masih dapat

dilakukan pelunasan utangnya untuk menghindari pelelangan.

HASIL PENELITIAN DAN ANALISIS: Analisis Perlindungan

Hukum Bagi Kreditor dalam Kaitannya Dengan Keabsahan

Pemasangan Hak Tanggungan (Putusan Nomor

999/Pdt.G/2013/Pn.Sby)

Dalam melakukan perjanjian kredit, tidak semua pihak menjalankan proses

pemberian kredit hingga pembebanan hak tanggungan sesuai dengan ketentuan

71

yang berlaku. Hal ini, tentu saja mengakibatkan perjanjian kredit maupun

pembebanan jaminan dapat batal demi hukum. Oleh karena itu, pentingnya

pemasangan hak tanggungan yang sah dalam perjanjian kredit perlu diperhatikan

lebih lagi agar tidak ada permasalahan-permasalahan yang timbul dan

mengakibatkan kerugian bagi para pihak khususnya kreditor pemegang hak

tanggungan. Sebelum menjawab rumusan masalah yang penulis angkat, maka

penulis akan lebih dahulu memaparkan kasus posisi dalam kasus perdata nomor

999/pdt.g/2013/Pn.Sby.

Kasus posisi

Posita

PT. Bank UOB Indonesia Tbk yang berkedudukan di UOB Plaza Jalan

M.H. Thamrin Kavling-10 Jakarta yang disebut sebagai Penggugat, merupakan

kreditur dari Timbul Daud Maurit Nainggolan yang berkedudukan di Jalan Puspa

Raya Blok D No. 10, Citraland, Surabaya yang selanjutnya disebut dengan

Tergugat I. Badan Pertanahan Nasional Kota Surabaya I yang berkududukan di

Jalan Puspa Raya Blok D No. 10, Citraland, Surabaya yang selanjutnya disebut

sebagai Tergugat II.. Bahwa PT. Bank UOB, selaku Penggugat adalah badan

hukum yang bergerak dalam jasa perbankan telah memberikan pinjaman fasilitas

kredit kepada Tergugat sesuai perjanjian kredit No. 01 tertanggal 1 November 2011

yang dibuat dihadapan Notaris / PPAT Anita Anggawidjaja, SH. dalam jangka

waktu 1 November 2011 sampai dengan 1 November 2012.

Bahwa terhadap pinjamannya, Tergugat menyerahkan jaminan sebidang

tanah berikut bangunan sebagaimana Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 6281,

seluas 409 m2, sebagaimana terurai dalam surat ukur tertanggal 07.09.2009

No.185/Manukan Kulon/2009, Jl. Raya Manukan Tama No. 51 Surabaya, atas

nama Timbul Daud Muarit Nainggolan.

Bahwa terhadap tanah tersebut sebelumnya telah dijaminkan pada Bank

Mandiri dan sudah dibebani Hak Tanggunan, namun belum di cabut atau di roya

pembebanannya. Tergugat kemudian memberikan surat kuasa kepada Penggugat

untuk membebankan Hak Tanggungan No. 227/2013 tanggal 27 MAret 2013 serta

menyerahkan bukti pelunasan pada Bank Mandiri untuk di roya pembebanannya

dan dialihkan pembebannannya kepada Penggugat.

72

Bahwa pada saat akan dilakukannya roya dan akan dibebani Hak

Tanggungan, ternyata Tergugat II telah mencatatkan adanya permohonan blokir

padahal masih ada pembebanan Hak Tanggungan dan pemblokiran yang di catat

berdasarkan gugatan perdata perkara daftar : 351/Pdt.G/2010/PN.Sby, yang sudah

diputuskan sejak 2 November 2010 dan sudah mempunyai kekuatan hukum tetap.

Bahwa Tergugat II tidak pernah mengeluarkan penetapan sita terhadap

SHGB No. 6281 sebagaimana Pasal 26 Peraturan Menteri Agraria No. 3 Tahun

1977, sehingga pencatatan sita oleh Tergguat II tidak sah dan tidak mempunyai

kekuatan hukum mengikat .

Bahwa fasilitas kredit yang diterima Terggugat I telah jatuh tempo sejak

tanggal 1 November 2012, sehingga karenanya Tergugat I wajib melaksanakan

kewajibannya untuk membayar seluruh utangnya secara seketika dan sekaligus

kepada Penggugat.

Bahwa Penggugat sudah memperingatkan kepada Tergugat I untuk

menyelasaikan kewajibannya, akan tetapi Tergugat I tidak segera memenuhi

kewajibannya, sehigga perbuatan Tergugat I tersebut dapat dikategorikan sebagai

perbuatan Wanprestasi.

Berdasarkan alasan-alasan dan bukti-bukti tersebut, maka Penggugat

memohon kepada Ketua Pengadilan Negeri Surabaya untuk memeriksa dan

memutus sebagai berikut :

a. Menerima dan mengabulkan gugatan Penggugat seluruhnya

b. Menyatakan bahwa Tergugat I telah mekakukan perbuatan Wanprestasi

c. Menghukum para Tergugat untuk membayar uang ganti rugi materiil

maupun inmateriil dari Tergugat sebesar Rp.1.800.000.000,- (Satu

Milyar Delapan Ratus Juta Rupiah) dengan perhitungan bunga sebesar

2% sebulan.

d. Menyatakan pencatatan sita oleh Tergugat II terhadap SHGB No. 6281

adalah tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat.

e. Menghukum Tergugat II untuk mencabut permohonan blokir yang tidak

disertai penetapan pengadilan, sebagaimana ketentuan Pasal 26

Peraturan Menteri Agraria No.3 Tahun 1977.

Bukti-Bukti yang diajukan oleh pihak pemohon

Untuk membuktikan gugatannya, kuasa hukum Penggugat mengajukan bukti

surat-surat di persidangan berupa :

a. Bukti P-1 : Fotokopi Rekening Koran atas nama Debitur Timbul Daud

Mauritz Nainggolan, tanggal cetak 11 Januari 2011.

b. Bukti P-2 : Fotokopi Akta Perjanjian Kredit No.01 tanggal 01

November 2011, yang dibuat di hadapan Anita Anggawidjaja, S.H.,

Notaris di Surabaya.

73

c. Bukti P-3 : Fotokopi Syarat-Syarat Umum Perjanjian Kredit PT. Bank

UOB Indonesia Tbk.

d. Bukti P-4 : Fotokopi Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan No.

277/2013, tanggal 27 Maret 2013.

e. Bukti P-5 : Fotokopi Surat Nomor : TOP.CRO/RCO.SBY/6109/2011,

tanggal 01 November 2011, yang ditujukan kepada Kepala Kantor

Pertanahan Kota Surabaya.

f. Bukti P-6 : Fotokopi Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 6281, Surat

Ukur No. 185/Manukan Kulon/2009, tanggal 07 September 2009, luas

409 M2 atas nama Timbul Daud Mauritz Nainggolan.

g. Bukti P-7 : Fotokopi Surat Peringatan Pertama yang ditujukan kepada

Timbul Daud Mauritz Nainggolan, tanggal 05 April 2013.

h. Bukti P-8 : Fotokopi Surat yang ditujukan kepada Kepala Kantor

Pertanahan Kota Surabaya, tanggal 18 November 2012.

Jawaban dari pihak Tergugat 1

Melalui pengacaranya Juang Basuki, S.H., Advokat/Konsultan Hukum pada

Kantor Hukum “JUANG BASUKI & PARTNERS” yang berkedudukan di Jalan

Tambak Wedi Baru 17/22, Kota Surabaya berdasarkan Surat Kuasa Khusus

tertanggal 02 Januari 2014 dan telah terdaftar di Kepaniteraan Pengadilan Negeri

Surabaya pada tanggal 3 Januari 2014 di bawah No. 09/HK/I/2014,

mengemukakan jawaban terhadap surat gugatan sebagai berikut:

a. Bahwa Tergugat I menyangkal dalil-dalil yang diajukan oleh Penggugat

kecuali yang secara tegas diakui oleh Tergugat I.

b. Bahwa memang benar Penggugat pada tanggal 01 November 2011 telah

memberikn pinjaman fasilitas kredit No. 01 yang dibuat dihadapan

Notaris/PPAT Anita Anggawidjaja, S.H., kepada Tergugat I.

c. Bahwa terhadap pencairan pinjaman fasilitas kredit tersebut pihak

Penggugat telah menyalahi prinsip-prinsip serta aturan dalam

perbankan, antara lain :

- Prinsip kehati-hatian (prudential principle), dimaksudkan untuk

menumbuh kembangkan Bank yang sehat dan kuat, dengan dalam

hal ini Penggugat sebagai pihak Kreditur menyalahi prosedur

standar operasional dan tidak menjalankan prinsip kehati-hatian

dalam pencairan dana terhadap tergugat.

- Kebijakan Umum Pengkreditan (KUP)34

- Pedoman Pelaksanaan Pengkreditan (PPK), atau ada juga yang

menyebut dengan Standar Operasional Pengkreditan (SOP),

merupakan pelaksanaan pengkreditan yang dapat menjamin

pemberian kredit yang sehat

34 Kebijakan Umum Pengkreditan (KUP) adalah kebijakan pengkreditan sesuai dengan prinsip-prinsip manajemen, mencangkup perencanaan, pengorganisasian, pelaksanaan dan pengawasannya.

74

d. Bahwa gugatan yang diajukan oleh Penggugat tidak lengkap ( Plurium

Litis Consortium), hal ini disebabkan karena tidak ditariknya pihak :

- Bank Mandiri Cab. Basuki Rachmad;

Bank Mandiri Cab. Basuki Rachmad sebagai Pemegang Hak

Tanggungan dan sampai saat ini masih tertera sebagai Pemegang

Hak Tanggungan di dalam Sertifikat Hak Guna Bangunan No.

6281, seluas 409m2 milik Tergugat I;

- Notaris/PPAT Anita Anggawidjaja, S.H.;

Notaris/ PPAT Anita Anggawidjaja, S.H., sebagai pihak yang

membuat Perjanjian Kredit No.01 tertanggal 01 November 2011,

harusnya ditarik sebagai turut tergugat karena ikut

merekomendasikan terjadinya pencairan kredit;

e. Bahwa ganti rugi baik materiil maupun inmateriil sebesar

Rp.1.800.000.000,- (satu milyar delapan ratus juta rupiah) yang diminta

Penggugat sangat berlebihan dan tanpa dasar.

Jawaban dari Tergugat II

Melalui Kuasanya KUNCOROBHAKTI HANUNG P. S.H., R. WIDODO AGUS

PURWANTO. S.H., NANANG HArIYANTO, S.H., NUGROHO IMAM

SANTOSO, S.H., dan MUCH MUDZAKIR, AMD yang merupakan para pegawai

pada Kantor Pertanahan Kota Surabaya I Provinsi Jawa Timur, beralamat di Jalan

Taman Puspa Raya Blok D No. 10 Komplek Citra Raya, Sambikerep-Surabaya,

mengemukakan jawaban dari Penggugat sebagai berikut :

a. Bahwa Tergugat II menolak tegas seluruh dalil gugatan Penggugat

tanpa pengecualian

b. Bahwa Pokok gugatan adalah mengenai PERBUATAN

WANPRESTASI yang diduha dilakukan oleh pihak Tergugat I selalu

debitur dari Penggugat yang berkedudukan di Jakarta selaku Kreditur

c. Bahwa Gugatan penggugat terkait kedudukan Tergugat II sebagai pihak

berperkara secara yuridis ABSCUUR LIBEL dengan dasar

alasan/pertimbangan yuridis:

- Bahwa duduk perkara dari adanya gugatan ini adalah terkait dengan

perbuatan wanprestasi yang diduga dilakukan oleh Tergugat I

selaku debitur dari Penggugat / PT. BANK UOB INDONESIA

Tbk, berkedudukan di Jakarta selaku Kreditur, bukan terkait

perbuatan melawan hukum yang dilakukan pihak Tergugat dalam

hal khususnya yang terkait dengan Tergugat II

- Bahwa terkait dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan no.

6281/Kelurahan Manukan kulon, Surat ukur tanggal 07 September

2009 No. 185/ Manukan Kulon/2009, Luas 409m2, atas nama

timbul Daud Nainggolan, berdasarkan data buku tanah Hak Guna

Bangunan saat ini dilekati dengan Hak Tanggungan peringkat I

untuk kepentingan PT. Bank Mandiri (Persero) Tbk., Badan hukum

berkedudukan dan berkantor pusat di Jakarta

75

- Bahwa dengan tidak terdaftarnya peralihan Hak Tanggungan untuk

dan atas nama PT. Bank UOB, yang berkedudukan di Jakarta jelas

kabur karena pihak Penggugat tidak pernah ada hubungan hukum

dengan obyek Hak Tanggungan atas Sertifikat Hak Guna Bangunan

No.6281/ Kelurahan Manukan Kulom dan tidak ada hubungan

hukum dengan pihak Tergugat II mengingat Akta Pemberian Hak

Tanggungan (APHT) belum didaftarkan kepada Tergugat II.

- Bahwa apabila benar terjadi perikatan antara pihak Penggugat

dengan Tergugat I dalam bentuk Hak Tanggungan harus ada

pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan hal ini sebagaimana

diisyaratkan Pasal 44 dan Pasal 45 Peraturan Pemerintah No.24

Tahun 1977 Jo. Pasal 114 sampai 119 Peraturan Menteri Negara

Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997.

- Bahwa gugatan Penggugat kurang pihak yang seharusnya

melibatkan PT. Bank Mandiri selaku Krediutur mengingat tidak

terdaftarnya Akta Pemberian Hak Tanggungan untuk kepentingan

PT. Bank UOB.

- Bahwa gugatan yang ditujukan pada Tergugat II merupakan

sengketa administrasi yang seharusnya secara yuridis menjadi

kewenangan Absolut Peradilan Tata Usaha Negara bukan menjadi

kewenangan Peradilan umum sebagaimana tersirat dan tersurat

dalam Pasal 1 angka 2 sampai angka 6, Pasal 3 dan Pasal 53

Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 Jo. No.9 Tahun 2004 Jo. No. 51

Tahun 2009

d. Bahwa pencatatan blokir hanya sekedar penanda adanya perkara atas

bidang tanah dengan hak yang telah terbit di atasnya dan wajib

dilakukan pencatatan dalam buku tanah yang bersangkutan. JANGAN

DISAMAKAN BLOKIR DALAM ARTI SITA YANG DILAKUKAN

OLEH PENGADILAN/PENYIDIK. Tindakan Kepala Kantor

Pertanahan telah sesuai dan mendasar pada Pasal 45 Peraturan

Pemerintah No. 24 Tahun 1997 dan Pasal 54, Pasal 66 dan Pasal 128

Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional RI No, 3 Tahun 2011. (

lebih-lebih terkait Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 6281/ Kelurahan

Manukan Kulon terdapat catatan : Laporan Polisi No. Pol : LP

B/176/III/2010/BIRO OPERASI tanggal 19 Maret 2010).

Para Tergugat diduga melanggar kewajiban hukumnya dan merugikan

Penggungat

Tergugat I atau pihak debitur dari Kreditur PT. Bank UOB Indonesia Tbk adalah

Daud Mauritz Nainggolan diduga melanggar kewajiban hukumnya yaitu :

a. Bahwa Penggugat ( PT. Bank UOB Indonesia Tbk) telah memberikan

fasilitas kredit sebesar Rp.1.250.000.000,- ( satu milyar dua ratus lima

puluh juta rupiah) kepada Tergugat I, sebagaimana tersebut pada

Perjanjian Kredit No.01 tertanggal 1 November 2011.

76

b. Bahwa menurut Perjanjian Kredit, fasilitas kredit tersebut sebenarnya

telah jatuh tempo pada tanggal 1 November 2012 namun Tergugat I

tidak segera memenuhi kewajibannya sehingga perbuatan Tergugat I

dikategorikan sebagai perbuatan wanprestasi.

c. Bahwa pada saat akan dilakukannya roya dan akan dibebani Hak

Tanggungan, ternyata Tergugat II telah mencatatkan adanya

permohonan blokir padahal masih ada pembebanan Hak Tanggungan

dan pemblokiran yang di catat berdasarkan gugatan perdata perkara

daftar : 351/Pdt.G/2010/PN.Sby, yang sudah diputuskan sejak 2

November 2010 dan sudah mempunyai kekuatan hukum tetap.

d. Bahwa Tergugat II tidak pernah mengeluarkan penetapan sita terhadap

SHGB No. 6281 sebagaimana Pasal 26 Peraturan Menteri Agraria No.

3 Tahun 1977, sehingga pencatatan sita oleh Tergguat II tidak sah dan

tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat .

Pertimbangan Hakim

Menimbang bahwa dari dalil kedua belah pihak yang berperkara, Majelis Hakim

menyimpulkan menjadi 2(dua) pokok perkara, yaitu:

a. Pokok Perkara Pertama

Menimbang, bahwa dari surat bukti yang diajukan oleh

Penggugat yaitu surat Bukti P-1, Bukti P-2, dan Bukti P-3 diketahui

bahwa Penggugat dan Tergugat I dengan persetujuan isterinya pada

tanggal 1 November 2011 telah menandatangani perjanjian kredit,

dimana Penggugat telah menyetujui memberikan fasilitas kredit

rekening koran kepada Tergugat I selaku debitur sejumlah

Rp.1.250.000.000,- ( Satu Milyar Dua Ratus Lima Puluh Juta Rupiah)

guna keperluan investasi/kebutuhan modal kerja Tergugat I dengan

jangka waktu selama 12 (dua belas) bulan terhitung sejak tanggal 1

November 2011 sampai dengan 1 November 2012 dan bunga sebesar

12,50% per tahun.

Menimbang, bahwa di dalam Pasal 2 dari surat Bukti P-2

tersebut juga diperjanjikan bahwa untuk menjamin pembayaran

hutangnya tersebut, pihak Tergugat I selaku debitur telah memberikan

barang jaminan kepada Penggugat berupa sebidang tanah yang

diuraikan dalam Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 6281/Kelurahan

Manukan Kulon, Surat Ukur tanggal 07 September 2009

No.185/Manukan Kulom/2009, luas 409m2, atas nama Timbul Mauritz

Nainggolan yang diterbitkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kota

Surabaya I tertanggal 16 Oktober 2009, berikut dengan bangunan

berupa rumah yang berdiri di atasnya termasuk juga tanaman serta hasil

karya yang telah ada dan/ akan ada yang merupakan satu kesatuan

dengan tanah tersebut yang kemudian barang jaminan tersebut akan

dibebani dengan Hak Tanggungan Peringkat I sebesar

Rp.1.562.500.000,- ( satu milyar lima ratus enam puluh dua juta lima

77

ratus ribu rupiah) sesuai dengan Surat Kuasa Memasang Hak

Tanggungan tersendiri.

Menimbang, bahwa selanjutnya di dalam Pasal 3 dari surat P-2

tersebut telah dinyatakan oleh Tergugat I selaku debitur bahwa barang

jaminan tersebut sebelumnya tersangkut sebagai jaminan pada PT.

Bank Mandiri (Persero) Tbk Regional Credit Operations Surabaya dan

sesuai dengan bukti P-5 oleh PT. Bank Mandiri telah dimohonkan roya

(melepaskan beban) atas jaminan kepada Kepala Kantor Pertanahan

Kota Surabaya karena sudah tidak lagi menjadi agunan kredit dari

Tergugat I.

Menimbang, bahwa selanjutnya dari surat Bukti-P7 diketahui

bahwa Penggugat secara berturut-turut tanggal 5 April 2013, 6 Mei

2013, dan 16 Mei 2013 telah memberikan Surat Peringatan I, Surat

Peringatan II, dan Surat Peringatan III kepada Tergugat I karena

Tergugat I telah melakukan penunggakan kewajiban pembayaran atas

fasilitas kredit yang diterimanya dari Penggugat dan sampai surat

peringatan ke- 3 Tergugat I tetap belum menunjukan itikad baik untuk

melunasinya sehingga Penggugat menyatakan klausula penyimpangan

jangka waktu dalam perjanjian kredit antara Penggugat dengan

Tergugat I telah berakhir dengan mewajibkan kepada Tergugat untuk

melunasi seluruh kredit tersebut secara seketika dan sekaligus.

Menimbang bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan

dari para pihak yang berperkara tersebut dapatlah disimpulkan bahwa

dengan surat-surat buktinya tersebut pihak Penggugat telah dapat

membuktikan dalil gugatannya bahwa Tergugat I tidak melakukan

kewajibannya sehingga petitum kedua dari gugatan patut untuk

dikabulkan.

b. Pokok Perkara Kedua

Menimbang, bahwa dari surat Bukti P-8 diketahui bahwa Penggugat

melalui kuasanya pernah mengirim surat kepada Tergugat II tertanggal

18 November 2012 dan memohon penjelasan berkaitan dengan barang

jaminan yang diserahkan Tergugat I kepada Penggugat atas fasilitas

kredit yang diterima Tergugat I tersebut yang tidak dapat dimohonkan

Sertifikat Hak Guna Tanggungannya kepada Tergugat II yang selain

dan selebihnya harus dinyatakan ditolak sehingga kepada Tergugat I

garus dihukum untuk membayar biaya perkara ini yang jumlahnya akan

disebutkan dalam amar putusan ini.

Putusan Hakim

a. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian

b. Menyatakan bahwa Tergugat I telah melakukan Perbuatan Wanprestasi

c. Menghukum Tergugat I untuk membayar uang pokok pinjaman dan

bunga kepada Penggugat dengan perincian :

Fasilitas R/K Pokok Rp.1.287.397.585,- + Bunga Berjalan

Rp.242.476.252,- = Rp.1.529.873.837,- ( satu milyar lima ratus dua

78

puluh Sembilan juta delapan ratus tujuh puluh tiga ribu delapan ratus

tiga puluh tujuh rupiah )

d. Menolak gugatan Penggugat yang selain dan selebihnya

Kemudian, sesuai dengan rumusan masalah yang dikemukakan dalam

Bab sebelumnya, maka analisis dan pembahasan yang dilakukan terhadap 2

(dua) pokok permasalahan, yaitu keabsahan pemasangan hak tanggungan

dalam putusan Nomor 999/Pdt.g/2013/Pn.Sby dan bagaimana pertimbangan

hakim memberikan perlindungan hukum bagi kreditor terhadap hak kebendaan.

1. Keabsahan Pemasangan Hak Tanggungan

Keabsahan pemasangan hak tanggungan memberikan kepastian hukum

terhadap perlindungan bagi pemberi hak tanggungan, pemegang hak

tanggungan serta pihak ketiga apabila proses pembuatan APHT adalah sah dan

tidak memiliki cacat hukum. Perlindungan hukum yang diberikan oleh UUHT

bagi pemegang hak tanggungan (kreditor) adalah:

a. Kepastian tanggal kelahiran Hak Tanggungan (Pasal 13 ayat (4)

UUHT)

Bagi kreditor pemegang hak tanggungan, yang terpenting

adalah berlakunya hak-hak istimewa atau hak mandahulu

daripada kreditor lainnya untuk mendapat pelunasan lebih

dahulu dari hasil penjualan obyek Hak Tanggungan dalam hal

debitor wanprestasi. Untuk menentukan seorang kreditor adalah

preferen terhadap kreditor yang lain, bergantung pada kapan

79

Hak Tanggungannya lahir, yaitu pada Tanggal Buku Tanah Hak

Tanggungan. Menurut ketentuan Pasal 13 ayat (4) UUHT,

ternyata bahwa Tanggal Buku Tanah Hak Tanggungan adalah

hari ketujug setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang

diperlukan bagi pendaftarannya dan jika di hari ketujuh jatuh

pada hari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal

hari kerja berikutnya. Saat pemberian tanggal buku tanah adalah

sangat penting, karena pada saat itulah Hak Tanggungan lahir,

yang berarti mulainya kedudukan preferen bagi kreditor.

b. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor

pemegang Hak Tanggungan /Droid De Preference (Pasal 1

Angka (1) UUHT)

Menurut Penjelasan Umum UUHT pada Angka 4, yang

dimaksud dengan “memberikan kedudukan yang diutamakan

kepada kreditor pemegang Hak Tanggungan” yaitu jika debitor

wanprestasi, maka kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak

menjual tanah yang dijadikan jaminan (obyek Hak Tanggungan

melalui pelelangan umum, dengan hak mendahulu daripada

kreditor-kreditor lainnya.

c. Hak tanggungan mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun

obyek Hak Tanggungan itu berada/ Droit de Suite (PAsal 7

UUHT)

80

Hak tanggungan tetap membebani obyek Hak Tanggungan

ditangan siapapun obyek tersebut berada. Ketentuan ini berarti

bahwa kreditor pemegang Hak Tanggungan tetap berhak

menjual lelang obyek Hak Tanggungan, walaupun sudah

dipindahkan haknya kepada pihak lain. dengan demikian, Hak

Tanggungan tidak akan berakhir sekalipun obyek hak

tanggungan itu beralih kepada pihak lain oleh karena sebab

apapun juga. Berdasarkan ketentuan ini, pemegang Hak

Tanggungan akan selalu dapat melaksanakan haknya dalam

tangan siapapun benda beralih.

d. Obyek Hak Tanggungan tidak termasuk dalam harta pailit

(Pasal 21 UUHT)

e. Hak Tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-janji

tertentu yang melindungi kreditor (Pasal 11(2) UUHT)

f. Kemudahan dan kepastian pelaksanaan eksekusinya (Pasal 6

dan Pasal 20 UUHT)

Perlindungan hukum yang diberikan oleh UUHT bagi pemberi

Hak Tanggugangan (debitor) adalah :

a. Janji yang dilarang dalam APHT (Pasal 12 UUHT)

Maksud dari ketentuan tersebut adalah bahwa kreditor dalam

APHT tidak diperkenankan untuk memperjanjikan, bahwa

kalau debitor wanprestasi, benda jaminan otomatis menjadi

81

milik kreditor. Larangan pencantuman janji yang demikian,

dimaksudkan untuk melindungi debitor, agar dalam kedudukan

yang lemah dalam menghadapi kreditor karena dalam keadaan

sangat membutuhan hutang terpaksa menerima janji dengan

persyaratan yang berat dan merugikan baginya, terutama jika

nilai obyek hak tanggungan melebihi besarnya hutang yag

dijamin.

b. Pencoretan/Roya Hak Tanggungan (Pasal 22 UUHT)

Adanya pengaturan kepastian pencoretan (proyaan) hak

tanggungan yang diatur dalam pasal 22 UUHT apabila suatu

hari debitor dapat melunasi utangnya. Maka UUHT

memberikan hak kepada pemberi hak tanggungan (debitor)

untuk mengajukan permohonan pencoretan (roya) oleh debitor

dengan melampirkan Sertifikat Hak Tanggungan yang telah

diberi catatan oleh kreditor bahwa hak tanggungan hapus karena

utang sudah lunas. Apabila kreditor tidak bersedia memberi

pernyataan tersebut, jalan keluar yang dapat ditempuh oleh

debitor dengan mengajukan permohonan perintah pencoretan

kepada Ketua Pengadilan Negeri. Pencoretan Hak Tanggungan

atau biasa disebut dengan roya, merupakan tindakan

administratif yang perlu dilakukan agar data mengenai tanah

selalu sesuai dengan kenyataan yang ada. Hak tanggungan

hapus bukan karena adanya roya, tetapi justru karena hak

82

tanggungan sudah hapus, maka perlu diikuti dengan

pengroyaan. Dengan dilakukannya pencoretan catatan Hak

Tanggungan oleh Kantor Pertanahan sehubungan dengan

hapusnya Hak Tanggungan tersebut, maka pihak ketiga yang

berkepentingan akan mengetahui bahwa Hak Tanggungan itu

telah hapus, sehingga debitor atau pemberi Hak Tanggungan

dapat dengan mudah untuk mengalihkan atau membebani

kembali tanah tersebut.

c. Asas spesialitas (Pasal 11 (1) UUHT)

Yang dimaksud asas spesialitas adalah dalam APHT yang harus

dicantumkan secara jelas mengenai nama dan identitas para

pihak, domisili para pihak, penunjukan secara jelas utang-utang

yang dijamin, nilai tanggungan dan uraian yang jelas mengenai

obyek Hak Tanggungan (Pasal 11 ayat (1) UUHT).

Perlindungan hukum yang diberikan oleh UUHT bagi pihak ketiga

adalah adanya asas publisitas yang terkandung dalam hak tanggungan, yakni

berdasarkan Pasal 13 UUHT pemberian hak tanggungan wajib didaftarkan

kepada kantor pertanahan. Oleh karena itu tata cara pencatatan/ pendaftaran

yang terbuka bagi umum bertujuan agar pihak ketiga dapat mengetahui adanya

pembebanan hak tanggungan atas tanah. Sebaiknya pihak ketiga terlebih

dahulu melakukan pengecekan ke kantor pertanahan sebelum melakukan

83

transaksi yang berkaitan dengan hak atas tanah untuk menghindari berbagai

kasus terhadap hak atas tanah.

Dilihat secara sederhana Hak Tanggungan tidak hanya melibatkan

kreditor dan debitor saja, tetapi juga melibatkan PPAT dan Kantor Pertanahan

serta pihak-pihak lain yang terkait. Agar memberikan perlindungan hukum

bagi semua pihak, maka diperlukan prosedur yang benar agar APHT menjadi

sah dan tidak memiliki cacat hukum. Prosedur Pendaftaran APHT

digambarkan dalam skema di bawah ini.

Dalam praktek dunia perbankan pemberian kredit kepada debitor

walaupun belum ada jaminan yang dipegang oleh bank sering dilakuan, sebab

banyak bank berlomba untuk mencari nasabah dan tidak suka dianggap sebagai

“Bank yang kejam”, maka pada umumnya meskipun kredit telah diberikan

kepada debitor, Hak Tanggungan atas tanah yang bersangkutan belum

dibebankan, dan bank merasa cukup aman dengan memegang sertifikat tanah

tersebut yang disertai dengan surat kuasa membebankan Hak Tanggungan yang

dibuat oleh Notaris/PPAT. Bank merasa sudah puas karena bank beranggapan

bahwa debitor tidak dapat mencabut kembali surat kuasa tersebut, dan surat

kuasa itu tidak akan berakhir dengan cara apapun. Bagi kreditor, adanya surat

kuasa akan memberikan beberapa keuntungan diantaranya adalah:

1) Kreditor dianggap sebagai kreditor yang easy going/fleksibel/tidak

terlalu kaku.

84

2) Surat kuasa membebankan hak tanggungan dapat dibuat secara cepat

dan biayanya murah.

Namun, Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan belum benar-benar

memberikan jaminan atas pelunasan hutang debitor. Dengan adanya SKMHT hanya

memberikan pembuktian bahwa obyek jaminan adalah milik debitor dan dapat menjadi

jaminan hak tanggungan bagi kreditor. Oleh karenanya, perlu adanya pemasangan Hak

Tanggungan dengan mendaftarkan pada Kantor Pertanahan. Hal ini bertujuan agar

terdaftarnya Kreditor sebagai pemegang hak tanggungan dan memberikan kedudukan

yang diutamakan dalam pelunasan hutangnya bilamana debitor wanprestasi.

Dalam kasus perdata Nomor 999/Pdt.G/2013/Pn.Sby, PT. Bank UOB Tbk

selaku Penggugat yang bergerak dalam jasa perbankan telah memberikan pinjaman

fasilitas kredit kepada Timbul Daud Nainggolan sesuai dengan Perjanjian Kredit No.

01 tertanggal 1 November 2011 yang dibuat dihadapan Notaris/PPAT Anita

Anggawidjaja, SH dalam jangka waktu 1 November 2011 sampai dengan 1 November

2012. Timbul Daud Nainggolan menyerahkan jaminan sebidang tanah berikut

bangunan sebagaimana Sertifikat Hak Guna Bangunan No. 6281, seluas 409 M2,

sebagaimana terurai dalam Surat Ukur tertanggal 07.09.2009 No.185/Manukan

Kulon/2009, setempat terletak dan dikenal Jl. Raya Manukan Tama No.51 Kota

Surabaya. Kemudian SGHB yang dijaminkan Tergugat ternyata sudah pernah

dibebankan Hak Tanggungan sebelumnya pada PT. Bank Mandiri namun belum di

cabut/ di roya. Oleh karenanya Tergugat membuat Surat Kuasa Membebankan Hak

Tanggungan No. 227/2013 tanggal 27 Maret 2013 serta menyertakan Bukti Pelunasan

85

kepada Bank Mandiri untuk diroya pembebanannya dan dialihkan pemebebanannya

kepada PT. Bank UOB Tbk. Oleh karena tidak dapat melakukan peralihan hak dan

mendaftarkan APHT ke kantor pertanahan, maka sampai kasus ini terselenggara, Hak

Tanggungan masih juga dipegang oleh PT.Bank Mandiri dan belum dialihkan kepada

PT. Bank UOB sementara fasilitas kredit sudah diberikan kepada Tergugat dan

Tergugat terbukti melakukan perbuatan wanprestasi.

Dalam kasus perdata No. 999/Pdt.G/2013/PN.Sby, perjanjian kredit yang

dilakukan antara para pihak adalah sah karena perjanjian kredit tersebut sudah tertuang

dalam bentuk akta perjanjian kredit yang dibuat dihadapan Notaris/PPAT Anita

Anggawidjaja. Namun pemberian fasilitas kredit yang dilakukan antar para pihak tidak

sesuai dengan prosedur perjanjian kredit dengan menjaminkan jaminan sebagai

pelunasan hutang yang dikemukakan oleh Thomas Suyatno, antara lain:

1) Apabila telah terjadi kesepakatan antara kedua belah pihak maka dilakukan

penandatanganan Perjanjian Kredit yang berupa surat pengakuan hutang

dengan pengikatan jaminan, dalam hal ini berupa jaminan hak Tanggungan

dihadapan PPAT atau pejabat bank;

2) Setelah dilakukan pengikatan jaminan Hak Tanggungan dan PPAT telah

memberikan keterangan bahwa calon debitor dinyatakan telah memenuhi

persyaratan, baru kemudian bank merealisasikan kredit kepada calon

debitor.35

35 Thomas Suyatno, Dasar-Dasar Hukum Perkreditan, Edisi Ketiga, (Jakarta :Gramedia

Pustaka Utama : 1993), hal. 32.

86

Dalam hal ini, kreditor belum melakukan pengikatan jaminan secara sah tetapi

sudah memberikan fasilitas kredit kepada Debitor. Memang dalam praktek, boleh saja

pemberian hak tanggungan dicairkan terlebih dahulu sebelum Akta Pembebanan Hak

Tanggungan sudah di daftarkan kepada Kantor Pertanahan. Hal ini disebabkan

pembebanan APHT cukup memakan waktu yang lama sehingga pencairan dana

dianggap kurang efesien. Jadi boleh saja pemberian fasilitas kredit hanya dengan

SKMHT, namun harus pula disertai dengan pendaftaran APHT meskipin memakan

waktu yang lama, namun memberikan kepastian hukum dalam memberikan

perlindungan pelunasan piutang kreditor apabila hak tanggungan sudah lahir.

Menurut Pasal 10 ayat (1) UUHT, awal dari tahap Pemberian Hak Tanggungan

didahului dengan janji akan memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan

utang tertentu, yang dituangkan dalam perjanjian utang-piutang yang bersangkutan

atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut. Sesuai dengan sifat accesoir

dari hak Tanggungan maka pemberian Hak Tanggungan harus merupakan ikutan dari

perjanjian pokoknya, yaitu perjanjian utang-piutang atau perjanjian lainnya.

Pada waktu pemberian Hak Tanggungan, maka calon pemberi Hak

Tanggungan dan calon penerima Hak Tanggungan harus hadir di hadapan PPAT,

hanya jika dalam keadaan tertentu calon pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir

sendiri, maka diperkenankan untuk mengusahakannya pada pihak lain. Pemberian

kuasa ini sifatnya wajib jika calon pemberi Hak Tanggungan tidak dapat hadir.

87

Pemberian kuasa wajib dilakukan di hadapan Notaris dengan akta otentik, yang dibuat

khusus dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).36

Dalam Pasal 15 ayat (2) UUHT ditentukan bahwa SKMHT tidak dapat ditarik

kembali karena sebab apapun juga. Ketentuan ini wajar diperlakukan dalam rangka

melindungi kepentingan kreditur, sebagai pihak yang pada umumnya mendapat kuasa

untuk membebankan Hak Tanggungan. juga ditentukan bahwa SKMHT tidak dapat

berakhir, kecuali kuasa yang bersangkutan sudah dilaksanakan atau karena melampaui

batas waktu penggunaannya.

Dalam kasus ini, kelemahan SKMHT yang dibuat oleh bank dalam prakteknya

adalah karena SKMHT yang dibuat tersebut tidak diikuti dengan pembuatan APHT

dalam waktu yang ditentukan sehingga SKMHT tersebut menjadi batal demi hukum.

Mengenai batas waktu penggunaan SKMHT harus dikaitkan dengan status tanah yang

dijadikan obyek Hak Tanggungan, yaitu sudah bersertifikat atau belum bersertifikat,

hal ini ditentukan dalam Pasal 15 ayat (3) sampai dengan ayat (6) UUHT. Untuk tanah

yang sudah bersertifikat, pembuatan Akta Pemberian hak Tanggungan wajib dilakukan

selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah SKMHT diberikan dan batas waktu 3 (tiga)

bulan, jika tanah yang dijadikan jaminan belum bersertifikat.37 Adapun pembatasan

waktu penggunaan SKMHT tersebut salah satu tujuannya untuk menghindarkan

berlarut-larutnya waktu pelaksanaan pemberian APHT. Oleh karena SKMHT dalam

kasus ini tidak dilanjutkan dengan pembuatan APHT, maka ketika pihak debitor

36 Boedi Harsono, Op Cit, hal. 444 37 Pasal 15 ayat (4) UUHT

88

kemudian melakukan wanprestasi dengan tidak melaksanakan kewajibannya sesuai

jangka waktu dan jumlah yang dijanjikan, mengakibatkan kreditor menderita kerugian.

Fungsi Pendaftaran APHT pada Kantor Badan Pertanahan Nasional

antara lain:

1) Untuk membuktikan saat lahirnya dan mengikatnya hak

tanggungan terhadap para pihak

2) Untuk menciptakan alat bukti adanya hak bagi yang berhak atau

berwenang bahwa tanah tersebut telah dibebankan hak tanggungan.

3) Hak tanggungan yang lahir lebih dahulu memiliki kedudukan yang

lebih tinggi daripada yang lahir kemudian.

4) Untuk menciptakan kepastian hukum bagi kreditor bahwa

manakala debitor cidera janji, maka kreditor mendapat hak preferen

sehingga mendahului dari kreditor-kreditor lain.

5) Untuk menciptakan perlindungan hukum bagi kreditor terhadap

gangguan pihak ketiga

6) Apabila APHT itu didaftarkan dalam register umum, maka janji

yang terdapat dalam APHT mempunyai daya berlaku kebendaan

dan juga berkekuatan terhadap seorang pemegang/ pemilik baru.38

Kesalahan yang dilakukan PT. Bank UOB Indonesia adalah tidak mengevaluasi

dan memastikan status jaminan yang dijaminkan padanya. Dilihat dari tanggal SKMHT

38 Herowati Poesko, 2007, Parate Execute Obyek Hak Tanggungan (Inkonsistensi, Konflik

Norma dan kesesatan Penalaran dalam UUHT), LaksBang PREEsindo, Yogyakarta, hal. 108.

89

yang dibuat debitor dan surat untuk dilakukan roya hak tanggungan adalah tertanggal

27 Maret 2013 sedangkan Perjanjian Kredit yang dilakukan antar para pihak tertanggal

1 November 2011. Jelas jangka waktu untuk melakukan pembebanan hak tanggungan

sangat tidak relevan. Pedahal dalam tata cara perikatan perjanjian utang-piutang,

perjanjian tambahan selalu mengikuti perjanjian pokoknya. Dalam hal ini Penulis

mengatakan bahwa PT. Bank UOB Indonesia Tbk sudah lalai dalam prosedur

pemberian kredit.

Kemudian belum diteruskan untuk dibuatkan Akta Pembebanan Hak

Tanggungan oleh Notaris/PPAT dan belum didaftarkan kepada Kantor Pertanahan

setempat, mengakibatkan Hak Tanggungan tersebut tidak lahir. Dalil Tergugat dalam

perkara ini atas tidak terdaftarnya APHT adalah karena Tegugat II (Badan Pertanahan

Nasional Surabaya) mencatatkan adanya catatan blokir terhadap SHGB berdasarkan

gugatan perdata perkara daftar: 351/Pdt.G/2010/Pn.Sby yang sudah diputuskan sejak 2

November 2010 dan sudah mempunyai kekuatan hukum tetap.

Hal ini sebenarnya tidak mempengaruhi pendaftaran Hak Tanggungan, karena

Tergugat II tidak pernah mengeluarkan penetapan sita terhadap SHGB tersebut dan

sesuai dengan ketentuan Pasal 16 Peraturan Menteri Agraria No. 3 Tahun 1997 ,

sehingga pencatatan sita oleh Tergugat II tidak sah dan tidak mempunyai kekuatan

hukum mengikat.

Blokir hanya sekedar penanda adanya perkara atas bidang tanah dengan hak

yang telah terbit di atasnya dan waib dilakukan pencatatan dalam buku tanah yang

bersangkutan. Semua “blokir” adalah “catatan”, namun tak semua “catatan” adalah

90

“blokir”. Blokir pada dasarnya hanya boleh dilakukan oleh Kantor Pertanahan jika

terdapat putusan sela dari pengadilan maupun sita jaminan berdasarkan penetapan dan

berita acara resmi pengadilan. Selama tidak ada putusan sela ataupun sita jaminan

tersebut, maka Kantor Pertanahan/BPN hanya berwenang “mencatat”, bukan

“memblokir. Mencatat adanya gugatan hanya membawa konsekuensi yuridis berupa

keadaan statu quo terhadap hak atas tanah tersebut selama 30 (tiga puluh) hari, dan

pada hari ke-31 Kantor Pertanahan setempat wajib mencoret catatan tersebut.

Begitupula bila telah terdapat “catatan perikatan jaminan Hak Tanggungan”

terhadap hak atas tanah, maka Kantor Pertanahan wajib menghormati dan tunduk pada

catatan tersebut, dan tidak dibenarkan untuk secara overlapping menimpa buku tanah

dengan “catatan” yang mengamputasi “catatan” sebelumnya.

Sesuai dengan Ketentuan Mahkamah Agung lewat Surat Edaran Mahkamah

Agung (SEMA) Nomor 7 Tahun 2012, mengatakan:

Bagi Pemegang Hak Tanggungan tidak perlu mengajukan derzen

verzet/perlawanan karena obyek Hak Tanggungan tidak dapat

diletakan sita eksekusi kecuali Sita Persamaan, karena itu tidak

mungkin dilakukan lelang eksekusi.

Oleh karenanya permasalahan adanya catatan blokir tidak menghambat dalam

pendaftaran Hak Tanggungan berikutnya. Apabila terjadi pencoretan/roya, maka

pembebanan Hak Tanggungan terhadap kreditur baru bisa dilaksanakan. Dalam kasus

ini, pendaftaran Hak Tanggungan baru sampai pada Pembuatan SKMHT saja. Dan

pembuatan SKMHT dalam kasus sudah sah. Berdasarkan ketentuan Pasal 15 ayat (1),

(2), dan (3) dikatakan, bahwa:

91

1) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan wajib dibuat

dengan akta notaris atau akta PPAT dan memenuhi syarat sebagai

berikut:

a) Tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain

daripada membebankan Hak Tanggungan;

b) Tidak membuat kuasa substitusi;

c) Mencantumkan secara jelas obyek Hak Tanggungan, jumlah

utang dan nama serta identitas kreditornya, nama dan

identitas debitor apabila debitor bukan pemberi Hak

Tanggungan.

2) Kuasa untuk membebankan Hak Tanggungan tidak dapat ditarik

kembali atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali

karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah habis

jangka waktunya sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dan (4).

3) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan mengenai hak atas

tanah yang sudah terdaftar wajib diikuti dengan pembuatan

APHT selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan.

Keterlambatan Pendaftaran APHT karena adanya proses roya,

sebenarnya tidak mentup kemungkinan bahwa membuat Pembebanan Hak

Tanggungan menjadi terhambat. Sesuai dengan ketentuan Dalam Pasal 22

disebutkan bahwa:

1) Setelah Hak Tanggungan hapus sebagaimana dimaksudkan

dalam Pasal 18, Kantor Pertanahan mencoret catatan Hak

Tanggungan tersebut pada buku-tanah ha katas tanah dan

sertifikatnya.

Pencoretan catatan atau roya Hak Tanggungan dilakukan

demi ketertiban administrasi dan tidak mempunyai pengaruh

hukum terhadap Hak Tanggungan yang bersangkutan yang

sudah hapus.

2) Dengan hapusnya Hak Tanggunganm sertifikat Hak

Tanggngan yang bersangkutan ditarik dan bersama-sama

buku-tanah Hak Tanggungan dinyataan tidak berlaku lagi

oleh Kantor Pertanahan.

3) Apabila sertifikat Hak Tanggungan karena suatu sebab tidak

dikembalikan pada Kantor Pertanahan, hal tersebut dicatat

pada buku-tanah hak Tanggungan.

4) Permohonan pencoretan tersebut diajukan oleh pihak yang

berkepentingan dengan melampirkan sertifikat Hak

Tanggungan yang telah diberi catatan oleh kreditor bahwa

92

Hak Tanggungan hapus karena piutang yang dijamin

pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu sudah lunas, atau

pernyataan tertulis dari kreditor bahwa Hak Tanggungan

telah hapus karena piutang itu telah lunas atau karena

kreditor melepaskan Hak Tanggungan yang bersangkutan.

5) Apabila kreditor tidak bersedia memberikan pernyataan

tertulis tersebut, pihak yang berkepentingan dapat

mengajukan permohonan perintah pencoretan kepada Ketua

Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat

Hak Tanggungan yang bersangkutan didaftar.

6) Apabila permohonan perintah pencoretan timbul dari

sengketa yang sedang diperiksa oleh Penadilan Negeri lain,

permohonan tersebut harus diajukan kepada Ketua

Pengadilan Negeri yang memeriksa perkara yang

bersangkutan.

7) Permohonan pencatatan Hak Tanggungan berdasarkan

perintah Pengadilan Negeri tersebut diajukan kepada Kepala

kantor Pertanahan dengan melampirkan Salinan penetapan

atau putusan Pengadilan Negeri yang bersangkutan.

8) Kantor Pertanahan melakukan pencoretan catatan Hak

Tanggungan menurut tatacara yang ditentukan dalam

peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam waktu 7

(tujuh) hari kerja terhitung sejak diterimanya permohonan

sebagaimana dimaksud pada ayat (4) dan ayat (7).

9) Apabila pelunsan utang dilakukan dengan cara angsuran

sebagaimana dimaksud dalam, Pasal 2 ayat (2), hapusnya

Hak Tanggungan yang bersangkutan dicatat pada buku-tanah

dan sertifikat Hak Tanggungan serta pada buku-tanah dan

sertifikat ha katas tanah yang telah bebas dari Hak

Tanggungan yang semula membebaninya.

Dari penjelasan di atas, dapat kita ketahui bahwa dengan adanya penghapusan

Hak Tanggungan/ Roya terhadap sertifikat tanahnya, maka hal ini dapat diketahui oleh

umum dan masyarakat akan tahu bahwa tanah yang telah dibebankan tersebut telah

bebas dan kembali dalam keadaaan semula. Selain itu roya tersebut dilakukan demi

ketertiban administrasi dan tidak mempunyai pengaruh hukum terhadap Hak

Tanggungan yang sudah dihapus. Dan apabila sertifikat hak atas tanah tersebut tidak

segera diroya atau dihapus, maka sertifikat tersebut masih atas nama pemegang Hak

93

Tanggungan dalam hal ini adalah pihak kreditur (bank), karena masih atas nama

kreditur (bank), maka pemilik sertifikat hak atas tanah tidak bisa melakukan perbuatan

hukum, sebelum sertifikat hak atas tanah tersebut dihapus/diroya.39

Tidak dilanjutkan SKMHT dengan pendaftaran APHT menimbulkan tidak

lahirnya Hak Tanggungan, sehingga keabsahann pemasangan Hak Tanggung tersebut

tidak valid. Konsekuensi lewatnya batas waktu mendaftarkan APHT oleh PPAT,

menimbulkan sanksi administratif terhadap PPAT itu sendiri sehingga menimbulkan

kerugian terhadap pihak-pihak yang berkepentingan khushsnya sebab pendaftaran Hak

Tanggungan menjadi penentu keabsahan pemasangan Hak Tanggungan. Pendaftaran

Hak Tanggungan bertujuan agar sertifikat Hak Tanggungan dapat lahir dan kreditur

sebagai pihak yang berkepentingan dilindungi haknya oleh Undang-Undnag Hak

Tanggungan sebagai kreditur preferen yang memiliki kedudukan diutamakan dalam

pelunasan utang debitor. Namun, karena tidak terlaksananya pendaftaran hak

tanggungan oleh pihak berperkara di atas, maka menimbulkan kerugian khususnya bagi

kreditor karena selama Sertifikat Hak Tanggungan belum terbit, maka memiliki akibat

hukum terhadap kedudukan kreditor pemegang hak tanggungan, yaitu yang harusnya

berposisi sebagai kreditor preferen sebagai pemegang jaminan kebendaan (karena

APHT sebagai perjanjian jaminan kebendaan mempunyai asas droit de suite, droit de

preference, spesialis, dan publisitas), maka dengan tidak terdaftarnya APHT pada

kantor pertanahan kedudukan kreditor adalah kreditor konkuren yang mempunyai hak

39 Miranda Fitraya, Praktik Pelaksanaan Roya Hak Tanggungan pada Kantor Pertanahan

Kota Samarinda, Jurnal Ilmiah, FH-Unmul Samarinda, 2012, hal.5

94

perseorangan yang merupakan hak yang timbul dari jaminan umum atau jaminan yang

timbul dari undang-undang sebagaimana tercantum dalam Pasal 1131 BW:

“Segala harta kekayaan Debitur, baik yang bergerak maupun yang

tidak bergerak, baik yang sekarang maupun yang akan ada di

kemudian hari menjadi tanggungan/jaminan atas hutang-hutangnya”. 40

2. Analisis Pertimbangan Hakim dalam Kaitan Perlindungan Hukum yang

Diberikan Hakim Dalam Putusan Nomor 999/Pdt.G/2013/Pn.Sby

Dalam memutus suatu perkara dengan memberi amar putusan yang

memiliki kekuatan hukum, hakim memberikan pertimbangan hukum agar dapat

menentukan benar dan salah suatu perkara dan menghukum pihak yang kalah

apabila terbukti melanggar atau melakukan tindakan melawan hukum. Dalam

hal ini, Penulis menganalisis pertimbangan hakim dalam perkara nomor

999/pdt.G/2013/Pn.Sby sebagai berikut :

Pertimbangan Hakim

“Menimbang, bahwa dari surat bukti yang diajukan Penggugat

yaitu surat Bukti P-141, P-242, P-343 diketahui bahwa Penggugat

dan Tergugat I dengan persetujuan isterinya pada tanggal 1

November 2011 telah menandatangani perjanjian kredit, dimana

Penggugat telah menyetujui memberikan fasilitas kredit rekening

koran kepada Tergugat I selaku debitor sejumlah

Rp.1.250.000.000,- guna kebutuhan investasi/ kebutuhan modal

kerja dalam jangka waktu 12 bulan terhitung sejak tanggal 1

40 Pasal 1131 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata 41 Fotokopi Rekening Koran atas nama Debitor Timbul Daud Mauritz, tanggal cetak 11

Januari 2011 ; 42 Fotokopi Akta Perjanjian Kredit No.01 Nopember 2011, yang dibuat dihadapan Anita

Anggawidjaja, SH Notaris di Surabaya; 43 Fotokopi Syarat-Syarat Umum Perjanjian Kredit PT. Bank UOB Buana.

95

November 2011 s/d 1 November 2012 dengan Bungan sebesar

12,50% per tahun”

Dalam pertimbangan yang dimaksud di atas, dengan mengajukan bukti

dari Penggugat I maka terbukti bahwa telah terjadi perjanjian kredit antara PT.

Bank UOB Buana Indonesia dengan Debitor Timbul Daud Nainggolan di

hadapan Notaris Anita Anggawidjaja, SH. Berdasarkan prosedur pemberian

kredit, perjanjian kredit dibuat berdasarkan persetujuan para pihak.

Prosedurnya adalah sebagai berikut:

1) Calon debitor mengajukan permohonan kredit dan menyerahkan

berkas-berkas yang diperlukan dan yang telah ditentukan pihak

bank dalam pengajuan kredit;

2) Calon debitor mengisi formulir permohonan kredit yang telah

disediakan oleh pihak bank. Setelah formulir diisi dengan lengkap

dan benar, formulir tersebut kemudian diserahkan kembali pada

pihak bank;

3) Pihak bank kemudian melakukan analisis dan evaluasi kredit atas

dasar data yang tercantum dalam formulir permohonan kredit.

4) Apabila terhadap hasil analisis dan evaluasi kredit calon debitor

dinyatakan layak oleh pihak bank untuk memperoleh kredit, maka

kemudian dilakukan negosiasi antara kedua belah pihak. Negosiasi

ini antara lain mengenai maksimal kredit yang diberikan, keperluan

kredit, jangka waktu kredit, biaya administrasi denda, denda,

bunga, dsb;

96

5) Apabila telah terjadi kesepakatan antara kedua belah pihak maka

dilakukan penandatanganan Perjanjian Kredit

Sehingga dengan adanya pembuktian perjanjian kredit yang diajukan dan

adanya penandatanganan perjanjian kredit di hadapan Notaris Anita

Anggawidjaja, SH , maka Hakim dalam pertimbangan jelas menyatakan bahwa

perjanjian kredit antara kedua belah pihak adalah sah.

“Menimbang, bahwa selanjutnya dari surat Bukti P-744 diketahui

bahwa Penggugat secara beturut-turut tanggal 5 april 2013, 6 Mei

2013, dan 16 Mei 2013 telah memberikan surat Peringatan I, Surat

Peringatan II dan Surat Peringatan III kepada Tergugat I namun

Tergugat I belum menunjukkan itikad baik untuk melunasinya

sehingga Penggugat menyatakan kalusula penyimpangan jangka

waktu kredit dalam perjanjian kredit antara Pernggugat dan

Tergugat I telah berakhir dengan mewajibkan Tergugat I untuk

melunasi seluruh kredit tersebut secara seketika dan sekaligus”

Berdasarkan bukti yang diajukan Penggugat dengan mengajukan bukti

surat peringatan, membuktikan bahwa Tergugat I sudah lalai melaksanakan

kewajibannya dalam membayar kreditnya, hingga sampai dengan surat

peringatan ketiga yang diberikan Penggugat, Tergugat I sama sekali tidak

beritikad baik untuk membayar utangnya. Dengan mengakhiri perjanjian kredit

maka segala perjanjian tambahan di bawah perjanjian pokok ikut batal juga.

Sehingga tentu saja hal ini merugikan kreditor. Oleh karena bukti di atas, maka

dari pertimbangan di atas, jelas hakim mengabulkan bahwa tergugat telah

melakukan tindakan wanprestasi.

44 Fotokopi Surat Peringatan Pertama yang diajukan kepada Debitor tanggal 5 April 2013.

97

Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan-pertimbangan

dari para pihak tersebut dapatlah disimpulkan bahwa dengan

surat-surat buktinya tersebut pihak Penggugat telah dapat

membuktikan dalil gugatan bahwa Tergugat I tidak melakukan

kewajibannya sebagai debitor, maka petitum ke-245 dari gugatan

Penggugat patut untuk dikabulkan;

Pertimbangan hakim dalam petitum kedua yang dikabulkan di atas

adalah mengabulkan bahwa Tergugat terbukti melakukan tindakan wanprestasi.

Penulis berpendapat bahwa putusan hakim sudah sesuai dilihat dari bukti-bukti

yang sudah diajukan oleh para pihak. Pendapat Majelis Hakim dalam kasus ini

menggunakan dimensi yuridis apakah tergugat dapat dinyatakan secara hukum

telah melakukan Wanprestasi dengan suatu pihak, dapat dinyatakan melakukan

wanprestasi apabila:

1) Tidak melakukan apa yang seharusnya disanggupi untuk dilakukan;

2) Melaksanakan yang dijanjikan, namun tidak sebagaimana yang

diperjanjikan;

3) Melakukan apa yang telah diperjanjikan, namun terlambat pada waktu

pelaksanaannya;

4) Melakukan sesuatu hal yang di dalam perjanjiannya tidak boleh

dilakukan.

Dalam hal ini Majelis Hakim berpendapat para tergugat telah

melakukan wanprestasi yaitu tidak melakukan apa yang seharusnya disanggupi

untuk dilakukan.

45 Menyatakan Tergugat I melakukan tindakan wanprestasi

98

Menimbang, bahwa terhadap tuntutan ganti rugi sebesar

Rp.1.800.000.000,- tersebut Majeis mempertimbangan sebagai

berikut :

a) Bahwa mengenai tuntutan gantu rugi biaya

operasional fee pengacara sebear Rp.50.000.000,-

tersebut ternyata tidak diperjanjikan secara tegas

sebelumnya, demikian juga tuntutan ganti rugi

immaterial sebesar Rp.220.126.163,-, tidak ada

bukti yang diajukan oleh Penggugat yang dapat

mendukungnya, maka Majelis berpendapat

tuntutan tersebut harus ditolak;

b) Bahwa sesuai dengan pasal 1 ayat 2, ayat 5, ayat 6

dan ayat 7 Akta Perjanjian Kredit (Bukti P-2)

menurut pendapat Majelis tuntutan Penggugat

yang dapat dan patut dikabulkan adalah hanya :

Fasilitas R/K Pokok Rp.1.287.397.585,- + Bunga

Berjalan Rp.242.476.252,-- = Rp.1.529.873.837,--

Menimbang, bahwa dengan demikian terhadap petitum ke-3 dari

gugatan Penggugat hanya dapat dikabulkan untuk sebagian;

Menimbang, bahwa selanjutnya mengenai petitum ke-4 dari

gugatan Penggugat yang menuntut Tergugat I membayar uang

paksa (dwangsom) sebesar Rp.1.000.000,- setiap keterlambatan

memnuhi isi putusan, maka sesuai dengan ketentuan Putusan

mahkamah Agung RI No.791 K/Sip/1972 tertanggal 26 februari

1973 yang menyatakan bahwa uang paksa tidak berlaku dalam

hal tindakan untuk membayar utang, Majelis berpendapat

tuntutan tersebut harus ditolak;

Pertimbangan hakim dalam hal tuntutan ganti kerugian ini, tidak dapat

dikabulkan seluruhnya, karena segala hal yang tidak diperjanjikan sebelumnya

atau hal yang melampaui hak yang harusnya diterima kreditor tidak dapat

menjadi dasar tuntutan karena tidak ada pembuktian secara tertulis maupun

yang telah ditetapkan oleh undang-undang. Sehingga yang dapat dikabulkan

oleh Majelis Hakim hanya ganti kerugian uang pokok kredit dan bunga berjalan

99

saja. Sedangkan permintaan pembayaran uang paksa (dwangsom) sudah jelas

di dalam pertimbangan hakim.

Menimbang, bahwa berdasarkan Bukti T.II-146 mengenai alasan

pihak Tergugat II yang menyatakan tidak terdaftarnya peralihan

hak tanggungan untuk atas nama Penggugat atas obyek jaminan

adalah karena pihak Penggugat tidak ada hubungan hukum

dengan obyek hak Tanggungan sehingga tidak ada hubungan

hukum pula dengan pihak Tergugat II mengingat APHT dari

Penggugat belum didaftarkan kepada Tergugat II dapatlah

diterima;

Gugatan yang diberikan Penggugat kepaa Tergugat II adalah

mengenai penghapusan blokir pada buku tanah yang menyebabkan

Penggugat tidak dapat mendaftarkan hak tanggungan, menurut

pertimbangan hakim tidak dapat diterima karena Tergugat II hanyalah

melaksanakan tugasnya saja sesuai dengan Ketentuan 126 ayat 1 dan

ayat 2 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan

Nasional No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan

Pemerintah RI No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan

pencatatan blokir mana dengan sendirinya akan hapus dalam waktu

30 (tiga puluh) hari terhitung sejak tanggal pencatatannya atau karena

pihak yang meminta pencatatan pemblokiran tersebut telah mencabut

sebelum waktu tersebut berakhir.

Oleh karena itu, karena Penggugat juga tidak melakukan

pendaftaran APHT kepada Kantor Pertanahan, maka tidak ada

46 Fotocopy Sertifikat Hak Guna Bangunan No.6281, Surat ukur No.185/Manukan

Kulon/2009, tanggal 07 September 2009, luas 409M2 atas nama Timbul Daud Nainggolan

100

hubungan hukum antara Penggugat dengan Tergugat II. Atas dasar

apa Penggugat menggugat Tergugat II kalausaja ternyata pendaftaran

saja tidak lakukan. Maka dalam hal ini, Hakim menerima bahwa

Penggugat tidak dapat menggugat perkara peralihan hak tanggungan

karena tidak pernah didaftarnya APHT dan tidak ada hubungan juga

Penggugat dengan obyek jaminan tersebut.

Menimbang, bahwa mengenai alasan Tergugat II bahwa gugatan

Penggugat kurang pihak Bank Mandiri sebagai pemegang hak

tanggungan, namun dalam bukti P-5 yang ditujukan kepada

Tergugat II, Pihak PT. Bank mandiri (Persero) Tbk Regional

Credit Operation Surabaya sendiri ternyata pada tanggal 1

November 2011 telah memohon roya atas jamian tersebut karena

tidak lagi menjadi agunan krit dari Tergugat I sehingga Majelis

tidak sependapat dengan Tergugat II sebagaimana dalam eksepsi

menyatakan pihak Bank Mandiri harus dilibatkan dalam perkara

ini;

Alasan Para Tergugat untuk melibatkan pihak PT. Bank mandiri

(Persero) Tbk Regional Credit Operation Surabaya menurut pertimbangan

hakim adalah tidak tepat atau hakim tidak sependapat. Berdasarkan Surat Bukti

yang diajukan Penggugat dalam Bukti P-547 PT. Bank mandiri (Persero) Tbk

Regional Credit Operation Surabaya sudah melakukan permohonan roya

kepada Kepala Kantor Pertanahan Surabaya untuk melakukan roya karena

sudah tidak menjadi agunan kredit bagi Tergugat I. Hal ini membuktikan bahwa

Pihak Tergugat II tidak melakukan hal yang seharusnya dilakukan dalam buku

tanah yaitu, menghapus catatan adanya hak tanggungan peringkat I yang pada

47 Fotokopi Surat Nomor : TOP.CRO/RCO.SBY/6109/2011, tertanggal 1 Nopember, yang

diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan Surabaya

101

kenyataannya sudah berakhir sehingga SHGB milih Tergugat I tidak memiliki

catatan pembebanan hak tanggungan dari pihak manapun. Namun

pengahapusan atau pencoretan hak tanggungan dalam buku tanah, adalah

sebagai ketertiban administrasi saja agar pihak ketiga mengetahui bahwa obyek

yang hendak jaminan tidak dibebani dengan hak tanggungan sebelumnya.

Yang menjadi permasalahan disini bukanlah karena adanya catatan

pembebanan hak tanggungan terhadap Bank Mandiri yang belum di roya,

melainkan, tidak ada pendaftaran Akta Pembebanan Hak Tanggungan kepada

Tergugat II. Sehingga perncoretan hak tanggungan dan peroyaan hak

tanggungan tidak dilakukan karena memang tidak ada pendaftaran untuk

meroya hak tanggungan.

Menimbang, bahwa dengan demikian alasan pemblokiran karena

adanya pemohonan blokir, Majelis berpendapat bahwa Tergugat

II hanyalah melaksanakan tugasnya dan hal tersebut telah

dilakukan sesuai dengan Ketentuan Pasal 126 ayat 1 dan ayat 2

Peraturan menteri agrarian/Kepala Badan Pertanahan nasional

No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentan Pelaksanaan Peraturan

Pemerintah RI No.24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dan

pencatatan pemblokiran mana dengan sendirinya akan hapus

dalam waktu 30 hari terhitung sejak tanggal pencatatannya atau

karena pihak yang meminta pencatatan pemblokiran tersebut

telah mencabut sebelum waktu tersebut berakhir. Oleh karena

mana dengan berpedoman pada pasal 126 ayat 3 Majelis

berpendapat pula bahwa Tergugat II tidak terbukti melakukan

perbuatan melawan hukum, sehingga petitum ke-8 dari gugatan

Penggugat harus ditolak;

Gugatan Penggugat terhadap Tergugat II karena adanya pencatatan

blokir atas obyek yang hendak dijaminkan menurut pertimbangan hakim,

Tergugat II hanyalah melaksanakan tugasnya dan hal tersebut telah dilakukan

102

sesuai dengan Ketentuan Pasal 126 ayat 1 dan ayat 2 Peraturan menteri

agrarian/Kepala Badan Pertanahan nasional No. 3 Tahun 1997 tentang

Ketentan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah RI No.24 tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah, dan pencatatan pemblokiran mana dengan sendirinya akan

hapus dalam waktu 30 hari terhitung sejak tanggal pencatatannya atau karena

pihak yang meminta pencatatan pemblokiran tersebut telah mencabut sebelum

waktu tersebut berakhir. Sehingga menurut Penulis harusnya Penggugat sudah

mengetahui jelas tentang hal ini berdasarkan gugatan, sehingga dalil Penggugat

tidak dapat melakukan roya dan membebankan hak tanggungan atas namanya

hanyalah mencari alasan saja. Menurut penulis Penggugat memang lalai dalam

memberikan fasilitas kredit sejak dari awal pemberian kredit. Hal ini di

karenakan, fasilitas kredit diberikan sebelum Penggugat memasang Hak

Tanggungan atas namanya.

Menimbang, bahwa berdasarkan keseluruhan pertimbangan-pertimbangan

tersebut, Majelis berpendapat bahwa gugatan Penggugat hanya dapat

dikabulkan untuk sebagian saja, sedang yang lain dan selebihnya dinyatakan

ditolak sehingga kepada Tergugat I harus dihukum untuk membayar biaya

perkara dalam perkara ini yang jumlahnya disebut dalam amar putusan di

bawah ini;

MENGADILI

1) Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian;

2) Menolak eksepsi Tergugat I dan Tergugat II untuk seluruhnya;

3) Menyatakan bahwa Tergugat I telah melakukan perbuatan wanprestasi;

4) Menghukum Tergugat I untuk membayar uang pokok pinjaman dan

bunga kepada Penggugat dengan perincian : Fasilitas R/K Pokok

Rp.1.287.397.585,- + Bungan Berjalan Rp.242.476.252,- =

Rp.1.529.873.837,- ( satu milyar lima ratus dua puluh Sembilan juta

delapan ratus tujuh puluh tiga ribu delapan ratus tiga puluh tujuh

rupiah);

103

5) Menghukum kepada Tergugat I membayar biaya perkara yang timbul

dalam perkara ini yang hinga kini ditaksir sebesar Rp.1.122.000,-;

6) Menolak gugatan Penggugat yang selain dan selebihnya.

Menurut penulis, putusan hakim sudah adil namun tidak

melindungi apa yang melampaui dari hak kreditor. Hak-hak yang

dimaksud adalah hak-hak yang harusnya memberikan kreditor

kedudukan yang istimewa atau menjadi kreditor preferen dalam hal

didahulukan atau diistimewakan dalam hal pelunasan hutangnya.

Dalam hal ini, perikatan yang terjadi antara kreditor dengan debitor

adalah bertumpu pada perjanjian kredit tersebut dan pada pasal 1131

KUH Perdata. Dengan demikian jaminan yang diberikan debitor dan

telah diperjanjikan dalam perjanjian kredit tetap memiliki kekuatan

hukum sebagai alat bukti di pengadilan .

Perlindungan Hukum Bagi Kreditor Berdasarkan Pertimbangan Hakim

Dalam Putusan Perkara Nomor 999/Pdt.g/2013/Pn.Sby.

Dari pertimbangan hakim di atas, dapat penulis katakan bahwa

sebenarnya inti gugatan yang diajukan oleh Kreditor yang mana di sini adalah

PT. Bank UOB Indonesia Tbk adalah gugatan wanprestasi terhadap Debitor

Timbul Daud Nainggolan. Perjanjian kredit yang mengikat antara kedua belah

pihak adalah sah berdasarkan Akta Perjanjian Kredit No.01 tertanggal 1

Nopember 2011 di hadapan Notaris Anita Anggawidjaja, SH. Hanya saja,

perjanjian kredit yang diikat antara keduanya, tidak berdasarkan prosedur yang

ditetapkan undang-undang.

104

Perlu diperhatikan juga bahwa dalam suatu perjanjian kredit, prosedur

pembuatan suatu perjanjian kredit akan sangat mempengaruhi sah atau tidaknya

perjanjian kredit tersebut. Apabila proses pembuatannya menyimpang dari

kepatuhan dan kebiasaan serta ketentuan yang berlaku akan dapat

mengakibatkan batal atau dibatalkannya suatu perjanjian kredit walaupun

dibuat dalam bentuk tertulis. Pasal 1338 angka 1 KUH Perdata menentukan

bahwa setiap persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-

undang bagi mereka yang membuatnya. Hal ini berarti setiap persetujuan

mengikat para pihak dari perkataan “setiap” dalam pasal tersebut diatas dapat

disimpulkan adanya asas kebebasan berkontrak.

Apabila perjanjian tersebut dinyatakan batal, sudah tentu penyerahan

sertifikat tanah sebagai jaminan utang dan SKMHT yang dibuat bilamana

dibawah tangan juga dapat dibatalkan atau batal demi hukum karena

merupakan perjanjian accessoir dari perjanjian kredit. Pembatalan ini dapat

dilakukan debitor melalui gugatan di pengadilan sehingga sebagai akibatnya

maka tetap pihak bank selaku kreditor sebagai pihak yang dirugikan.

Dalam kasus ini, Kreditor tidak membuat perjanjian accesoir untuk

menjamin pelunasan hutangnya. Seharusnya, apabila telah terjadi kesepakatan

antara kedua belah pihak maka dilakukan penandatanganan Perjanjian Kredit

yang berupa surat pengakuan hutang dilanjutkan dengan pengikatan jaminan,

dalam hal ini berupa jaminan hak Tanggungan dihadapan PPAT atau pejabat

bank. Sehingga apabila debitor wanprestasi, kreditor dapat mengeksekusi

105

barang jaminan karena bersifat eksekutorial. Pelunasan piutang Kreditor jelas

akan didahulukan daripada kreditor lain karena sebagai pemegang hak

tanggungan maka memberikan kreditor kedudukan preferen daripada kreditor

yang konkuren.

Bagan Ringkasan Putusan

BPN Surabaya

PT.Bank UOB Indonesia Tbk

Timbul Daud

wanprestasi Ganti rugi Catatan blokir

Tidak kabul kabul Kabul sebagian

Tidak kabul kabul

1) Fasilitas R/K Pokok

Rp.1.287.397.585,--

2) Bunga Berjalan

Rp.242.476.252,--

1) operasional fee

pengacara sebesar

Rp.50.000,000,--

2) immaterial sebesar

Rp.220.126.163,--

3) uang paksa (dwangsom)

sebesar Rp.1000.000,--

106

Perlindungan hukum yang dapat diberikan Hakim terhadap Kreditor

berdasarkan bagan di atas, hanyalah Perlindungan dari sisi ganti kerugian

pokok hutang saja. Hal ini disebabkan, karena menurut pertimbangan hakim,

dapat diketahui bahwa Kreditor tidak terdaftar sebagai pemegang hak

tanggungan. Sehingga hak-hak yang menjadi keistimewaan dan

perlindungannya, tidak dapat menjadikan dasar pertimbangan hakim untuk

memberikan perlindungan kepadanya.

Perlindungan ganti rugi yang diberikan dalam pertimbangan hakim

tidak semuanya dikabulkan. Hal ini sebagai terurai sebagai berikut:

1) Terhadap perlindungan ganti rugi yang dikabulkan berupa

Fasilitas R/K Pokok Rp.1.287.397.585,-- dan Bunga Berjalan

Rp.242.476.252,--,. Menurut pertimbangan hakim, pengabulan

ganti kerugian terhadap pokok utang dan bunga berjalan sudah

sesuai dengan pasal 1 ayat 2, ayat 5, ayat 6 dan ayat 7 Akta

Perjanjian Kredit. Sehingga ganti kerugian pokok utang yang

wajib dipenuhi adalah sebesar Rp.1.529.873.837,--

2) Terhadap perlindungan ganti rugi yang tidak dikabulkan berupa

ganti rugi biaya operasional fee pengacara sebesar

Rp.50.000,000,-- ,Ganti rugi immaterial sebesar

Rp.220.126.163,-- sebagai dana yang harusnya bisa

dikembangkan dinilai sejak tahun 2012 hingga saat ini dan uang

paksa (dwangsom) sebesar Rp.1000.000,-- setiap keterlambatan

107

memenuhi isi putusan. Menurut pertimbangan Hakim sebagai

berikut:

a) Bahwa mengenai tuntutan ganti rugi biaya operasional

fee pengacara sebear Rp.50.000.000,- tersebut ternyata

tidak diperjanjikan secara tegas sebelumnya sehingga

majelis berpendapat tuntutan tersebut harus ditolak.

b) Demikian juga tuntutan ganti rugi immaterial sebesar

Rp.220.126.163,-, tidak ada bukti yang diajukan oleh

Penggugat yang dapat mendukungnya, maka Majelis

berpendapat tuntutan tersebut harus ditolak juga;

1) Sesuai dengan ketentuan Putusan mahkamah Agung RI No.791

K/Sip/1972 tertanggal 26 februari 1973 menyatakan bahwa

uang paksa tidak berlaku dalam hal tindakan untuk membayar

utang, sehingga Majelis berpendapat tuntutan tersebut harus

ditolak;

Menurut Penulis, tidak ada hal lain yang dapat diberikan Hakim dalam

melindungi kepentingan kreditor. Baik dari sisi perjanjian maupun dari sisi hak

yang harusnya menjadi perlindungan kreditor. Tidak berjalannya proses

pemberian kredit sesuai dengan prosedur yang berlaku mengakibatkan banyak

hal yang membuat kreditor dirugikan. Kelalaian kreditor dalam perkara ini jelas

terlihat dalam pertimbangan hakim di atas, dari tanggal perjanjian kredit hingga

pemasangan hak tanggungan saja butuh waktu 2 tahun baru ingin melaksanakan

108

pembebanan jaminan hak tanggungan. Pedahal proses pemasangan hak

tanggungan selalu mengikuti perjanjian pokok agar dapat menjamin pelunasan

piutangnya. Sehingga menurut penulis, perlindungan yang dapat diberikan oleh

hakim dalam putusan ini sudah sesuai dengan ketentuan yang berlaku.