5

BAB II

LANDASAN TEORI

2.1 Pemasaran

Kotler (1990) mendefinisikan pemasaran adalah salah satu proses sosial

antara individu maupun kelompok untuk mendapatkan apa yang mereka butuhkan

dan inginkan dengan menciptakan dan mempertukarkan produk dan nilai dengan

pihak lain. Definisi tersebut bertumpu pada konsep pokok berupa kebutuhan,

keingginan, permintaan, nilai, kepuasan, transaksi serta pemasar.

Jr Perreallult, Cannon, & McCarthy (2008) menyatakan pemasaran adalah

fungsi organisasi dan serangakaian proses menciptakan, mengkomunikasikan dan

menyampaikan nilai bagi para pelanggan, serta mengelola relasi pelanggan

sedemikian rupa sehinggga memberikan manfaat bagi organisasi dan para

stekeholder-nya.

Pemasaran berhubungan langsung dengan proses mengidentifikasi serta

memenuhi apa yang dibutuhkan oleh pelanggan maupun masyarakat luas. Dalam

prakteknya, pemasaran merupakan salah satu “the key factor” untuk perusahaan

agar terus berkembang dan bersaing, karena pemasaran merupakan media

pengenalan produk maupun jasa yang ditawarkan perusahaan langsung kepada

konsumen.

2.2 Produk

Salah satu bauran pemasaran yang terpenting adalah produk. Keberadaan

produk merupakan penentu bagi program bauran pemasaran yang lain, misalnya

penentu harga, program promosi, maupun kegiatan pendistribusiannya. Selain itu

produk adalah sesuatu yang esensial yang mampu untuk memenuhi kebutuhan

pasar. Produk ditentukan atau dirancang oleh produsen tetapi sebenarnya

diproduksi untuk kepentingan pasar juga. Oleh karna itu pengertian produk harus

mempertimbangkan pandangan produsen maupun pandang pasar.

6

Produk adalah segala sesuatu(meliputi objek, fisik, jasa, tempat, organisasi,

gagasan, ataupun pribadi) yang dapat atau mampu ditawarkan produsen untuk

diminta,dicari, dibeli, digunakan atau di konsumsi pasar sebagai pemenuhan

kebutuhan dan keinginannya.

Menurut Kotler (1990) produk (product) adalah apapun yang dapat

ditawarkan ke pasar untuk memenuhi kebutuhan dan keinginan, termasuk barang,

fisik, layanan, pengalaman, peristiwa, seseorang, tempat properti, organisasi,

informasi dan ide.

Produk seringkali diartikan sebagai suatu benda fisik yang digunakan untuk

memenuhi kebutuhan bila kita telah memahami lebih jauh ternyata makna produk

lebih dari sekedar benda fisik.

Rancangan produk adalah pemahaman produsen sebagai usaha untuk

memenuhi kebutuhan konsumen. Produsen menjabarkan kebutuhan, persepsi dan

preferensi konsumen melalui rancangan produknya. Rancangan produk ini

meliputi lima tingkatan. Masing-masing tingkatan produk pada hakekatnya

mencerminkan tingkatan kebutuhan konsumen, antara lain:

a. Produk Utama (Core Benefit)

Manfaat yang sebenarnya dibutuhkan dan akan dikonsumsi oleh konsumen

dari setiap produk.

b. Produk Generik (Generik Product)

Produk yang berdasarkan yang mampu memenuhi fungsi produk yang paling

dasar (rancangan produk minimal agar dapat berfungsi)

c. Produk Harapan (Expected Product)

Produk format yang ditawarkan dengan berbagai atribut dan kondisinya secara

normal (layak) diharapkan dan disepakati untuk dibeli.

d. Produk Pelengkap (Augmented Product)

Berbagai atribut produk yang dilengkapi atau ditambahi berbagai manfaat dan

layanan, sehingga dapat memberikan tambahan kepuasan dan bisa dibedakan

dengan produk pesaing.

7

e. Produk Potensial (Potential Product)

Kondisi produk yang mempunyai peluang dan persiapkan untuk

dikembangkan dimasa depan.

2.2.1 Klasifikasi Produk

Menurut Tjiptono & Affandi (2006) klasifikasi produk bisa dilakukan atas

berbagai macam sudut pandang. Berdasarkan berwujud tidaknya, produk dapat

diklasifikasikan kedalam dua kelompok utama yaitu barang dan jasa. Ditinjau dari

aspek daya tahannya, terdapat dua macam barang, yaitu :

a. Barang

Barang merupakan produk yang berwujud fisik, sehingga bisa dilihat, diraba

atau disentuh, dirasa, dipegang, disimpan, dipindahkan dan perlakuan fisik

lainnya. Dilihat dari aspek daya tahannya terdapat dua macam barang, yaitu :

a. Barang tahan lama (durable goods)

Barang tahan lama merupakan barang berwujud yang biasanya bisa

bertahan lama dan dengan banyak pemakaian (umur ekonomisnya untuk

pemakaian normal adalah satu tahun lebih)

b. Barang tidak tahan lama

Barang tidak tahan lama adalah barang berwujud yang biasanya habis

dikonsumsi dalam stu atau beberapa pemakaian dengan kata lain

umumnya ekonomis. Kondisi pemakaian normal kurang dari satu tahun.

b. Jasa (service)

Produk – produk yang tidak berwujud tidak terpisahkan dan mudah habis,

produk ini biasanya membutuhkan pengendalian mutu, kredibilitas pemasok,

dan kemampuan penyesuaian yang lebih tinggi. Sebagai contoh: salon

kecantikan, hotel, bengkel, dan lain-lain.

Selain berdasarkan daya tahannya, produk pada umumnya juga

diklasifikasikan berdasarkan siapa konsumennya dan untuk apa produk tersebut

dikonsumsi. Berdasarkan kriteria ini, produk dapat dibedakan menjadi barang

konsumen (customer’s goods) dan barang industri (industrial’s goods). Barang

konsumen adalah barang yang dikonsumsi untuk kepentingan konsumen akhir

8

sendiri (individu dan rumah tangga), bukan untuk tujuan bisnis. Umumnya barang

konsumen dapat diklasiifikasikan menjadi empat jenis yaitu:

1. Convinience goods

Convinience goods merupakan barang yang pada umumnya memiliki frekuensi

pembelian tinggi (sering beli), dibutuhkan dalam waktu segera, dan hanya

memerlukan usaha yang minimum (sangat kecil) dalam pembandingan dan

pembeliannya. Contohnya sabun, pasta gigi, baterai, makanan, minuman, majalah,

surat kabar, payung, dan jas hujan.

2. Shopping goods

Shopping goods adalah barang-barang dalam proses pemilihan dan pembeliannya

dibandingkan oleh konsumen diantara berbagai alternatif yang tersedia. Kriteria

perbandingan tersebut meliputi harga, kualitas dan model masing-masing barang.

Contohnya alat-alat rumah tangga (TV, mesin cuci, tape recorder), furniture

(mebel), pakaian.

3. Specially Goods

Specially goods adalah barang-barang yang memiliki karakteristik dan identifikasi

merek yang unik dimana sekelompok konsumen bersedia melakukan usaha

khusus untuk membelinya,. Contohnya adalah barang-barang mewah dengan

merek dan mobil spesifik.

4. Unsought Goods

Unsougth goods merupakan barang-barang yang diketahui konsumen atau

kalaupun sudah diketahui tetapi pada umumnya belum terpikirkan untuk

membelinya. Contohnya asuransi jiwa, batu nisan, tanah kuburan.

2.2.2 Atribut Produk

Guiltinan, Paul, & Madden (1997) mendefinisikan atribut, yaitu “atributes

represent the spesific features or physical characteristic that are designed into

goods or service”. Atribut produk merupakan unsur yang dipandang penting oleh

konsumen dan dijadikan dasar pengembalian keptusuan pembelian. Atribut

produk terdiri dari merek, kemasan, jaminan (garansi) pelayanan, dan sebagainya.

Untuk lebih jelasnya adalah sebagai berikut :

9

A Merek

Merek merupakan nama, istilah tanda, simbol/lambang atau kombinasi atribut-

atribut lainnya yang diharapkan dapat memberikan identitas dan differensiasi

terhadap produk pesaing. Agar suatu merek dapat mencerminkan makna yang

disampaikan, maka ada beberapa persyaratan, yaitu:

1. Merek harus khas dan unik.

2. Merek harus dapat menggambarkan manfaat dan kualitas produk.

B Kemasan

Pengemasan (packaging) adalah suatu proses yang berkaitan dengan perancangan

dan pembuatan wadah atau pembungkus untuk suatu produk.

C Pelayanan

Pada saat ini suatu produk tidak lepas dari unsur jasa sebagai pelengkap.

D Jaminan (Garansi)

Jaminan adalah janji yang merupakan kewajiban produsen atas produknya kepada

konsumen, dimana konsumen diberi ganti rugi bila produknya ternyata tidak

berfungsi sebagaimana mestinya. Untuk atribut produk sepeda motor yang

ditawarkan pada konsumen.

2.3 Strategi Pemasaran

Menurut Sholihin, (2012) strategi merupakan cara yang digunakan untuk

mencapai tujuan, namun sejalan dengan berkembangnya manajemen strategik,

strategi juga merupakan penetapan tujuan yang diinginkan oleh perusahaaan itu

sendiri.

Fokus utama dari manajemen strategi pemasaran adalah untuk

mengalokasikan dan menkoordinasikan sumber daya pemasaran dengan kegiatan

dalam pencapaian tujuan dan melakuakan upaya untuk mendapatkan keuntungan

bersaiang dari kompetitor. Pada dasarnya suatu perencanaan strategi merupakan

cara yang dipertimbangkan untuk menghadapi peningkatan ketidakpastian

perilaku pasar. Perencanaan harus dilakukan dengan menyeluruh dari pihak

internal maupun eksternal sehingga dapat diterapkan dalam jangka panjang.

10

Strategi yang akan digunakan sebaiknya mempertimbangkan 4 komponen

dibawah ini.

a. Tujuan dan sasaran, strategi harus dirinci dalam menjalankan kegiatan dalam

pencapaiannya.

b. Pengalokasian sumber daya, setiap strategi harus mempertimbangkan

ketersediaan sumber daya yang dimiliki sehingga dapat telaksana dengan

maksimal.

c. Pengidentifikasian keunggulan bersaing yang berkelanjutan, perusahaan perlu

merumuskan atau mengembangkan suatu keunggulan bersaing yang dapat

menjadi pembeda antara perusahaan dan kompetitor sehingga kinerja

perusahaan dapat melebihi kompetitornya.

d. Tahapan rencana, penggambaran berupa penetapan waktu dan kegiatan yang

akan dilakukan untuk tercapaianya suatu tujuan seperti uji coba pada target

pasar.

2.4 Persepsi Konsumen

Setiap individu merupakan satu kesatuan yang dibentuk oleh kebudayaan,

keinginan, nilai-nilai dan pengalaman pribadinya masing-masing oleh karenanya

setiap individu mempunyai pandangan yang berbeda - beda atas suatu kejadian

yang sama.

Persepsi mempunyai aplikasi strategi untuk para pemasar karena konsumen

membuat keputusan berdasarkan dari kenyataan obyektif. Jadi bagi para pemasar,

adalah penting memahami bagaimana pengetahuan mereka tentang kenyataan-

kenyataan yang objektif tentang suatu produk.

Studi tentang persepsi mengajarkan kita bahwa kita harus dilihat pada lensa

yang kita gunakan untuk melihat dunia dan juga pada dunia yang kita lihat dan

lensa itu sendiri membentuk cara kita menafsirkan dunia.

Perception isthe process by which an individual selects, organizes, and

interprets stimuli into a meaningful and coherent picture of the world. Jika dua

orang men-dapatkan stimuli dengan kondisi yang sama, maka cara setiap orang

mengenal, menyeleksi, meng-organisir dan mengintepretasikan stimuli tersebut

11

sangat bergantung pada kebutuhan, nilai dan ekspek-tasi masing-masing orang

tersebut (Schiffman & Kanuk, 2010).

Menurut Schiffman & Kanuk (2010), persepsi pada hakekatnya merupakan

proses psikologis yang kompleks serta melibatkan aspek fisiologis. Proses

psikologis dimulai dari adanya aktivitas memilih, mengorganisasikan dan

menginterpretasikan sehingga konsumen mampu memberikan makna atas suatu

obyek. Proses persepsi diawali dengan adanya stimuli yang mengenai panca indra

dan disebut sebagai sensasi. Asal stimuli sangat beragam, ada yang berasal dari

luar individu atau dari dalam diri individu. Faktor stimuli yang berasal dari luar

dapat mem-pengaruhi pilihan konsumen, seperti kekontrasan atau perbedaan yang

mencolok, kebaruan, intensitas, besarnya ukuran obyek, gerakan dan

pengulangan. Faktor stimuli tersebut akan menarik perhatian konsumen sehingga

secara perlahan masuk dalam benak atau pikiran konsumen. Faktor stimuli yang

berasal dari dalam adalah pengharapan dan motivasi. Akibatnya akan timbul

empat faktor penting dalam persepsi konsumen, yaitu :

a. Selective Exposure

Konsumen cenderung akan memilih tayangan atau apa saja yang dilihat dan

dirasakannya secara selektif. Berbagai informasi yang diingatnya akan

mempengaruhi pilihannya.

b. Selective Attention

Konsumen cenderung selektif dengan memberi-kan perhatian yang tinggi pada

kebutuhan yang sesuai dengan konsumen dan memberikan per-hatian yang

rendah pada kebutuhan yang tidak atau belum diperlukan.

c. Perceptual Defense

Konsumen secara tidak sadar akan melindungi diri dari stimuli yang dianggap

membahayakan diri-nya, serta melindungi diri dari hal-hal yang tidak sesuai

dengan kebutuhan, keyakinan dan nilai-nilainya.

d. Perceptual Blocking

Konsumen akan menahan berbagai stimuli sesuai dengan kesadarannya.

12

Persepsi konsumen merupakan proses yang dilakukan oleh seseorang

(individu) untuk memyeleksi, mengatur, dan menginterprestsikan stimuli menjadi

sesuatu yang berarti dan gambaran yang logis Schiffman & Kanuk (2010).

Menurut Schiffman persepsi mempunyai 3 aspek yaitu :

1. Perceptual Selective

Alam bawah sadar konsumen sering kali menyeleksi apa saja dari lingkungan atau

stimuli sekitar yang bisa diterima. Seseorang mungkin menerima sesuatu,

mengabaikan yang lain bahkan menolak yang lain. Secara keseluruhan individu

menerima atau merasakan sedikit stimuli dari yang mereka lihat. Stimuli dipilih

berdasarkan 2 faktor utama dari stimuli itu sendiri, yaitu :

a. Pengalaman konsumen sebelumnya sebagai dampak dari ekspektasi, dan

b. Motif konsumen pada saat itu (kebutuhan, rangsangan, ketertarikan,

dan lain-lain).

Masing-masing faktor tersebut mempunyai potensi untuk meningkatkan dan

mengurangi kemungkinan dari stimuli yang akan diterima, dan masing-masing

akan berdampak pada selektifitas penerimaan konsumen dan selektifitas

kesadaran konsumen terhadap stimuli itu sendiri. Sedangkan ekspektasi sendiri

mempunyai pengertian tanggapan seseorang terhadap apa yang mereka harapkan

berdasarkan pada kebiasaan dan pengalaman sebelumnya, atau pre conditioned

set. Sedangkan motif adalah kecenderungan seseorang mempersepsikan sesuatu

yang mereka inginkan atau butuhkan. Ada bermacam-macam bentuk ekspektasi

dan motif konsumen yang berhubungan dengan stimuli itu sendiri antara lain :

a. Selective exposure

Konsumen secara aktif mencari pesan yang sesuai dengan kesenangan,

kesimpatikan terhadap produk yang mereka inginkan dan menghindari sesuatu

yang menyakitkan atau yang menjadi ancaman.

b. Selective attention

Konsumen memiliki kesadaran yang tinggi terhadap suatu stimuli yang dapat

memenuhi kebutuh atau ketertarikannya dan sebuah kesadaran rendah terhadap

stimuli yang tingkat kerelevannya rendah terhadap kebutuhannya. Kemudian

13

mereka mengingat produk-produk yang dianggap dapat memenuhi kebutuhan

mereka.

2. Perceptual Organization

Orang tidak akan mengingat berbagai macam stimuli namun mereka menyeleksi

stimuli yang ada pada lingkungan sekitarnya secara terpisah dan dalam bentuk

sensasi yang berlainan. Kemudian cenderung mengelompokkannya menjadi grup-

grup dan merasakan sebagai satu kesatuan. Ada 3 dasar prinsip yang berkaitan

dengan perseptual organization yaitu :

a. Figure dan Ground

Stimuli harus kontras dengan lingkungannya dan nyata. Artinya harus ada

kombinasi-kombinasi yang tepat terhadap proses penciptaan stimuli sehingga

konsumen dapat memberikan perhatian yang lebih terhadapnya. Misal

kombinasi warna yang baik atau penonjolan figure yang dominan suatu iklan

dengan background yang seimbang atau musical background yang sesuai

dengan jingle yang ingin dibuat.

b. Grouping

Secara otomatis konsumen cenderung melakukan pengelompokkan stimuli

dan membentuk sebuah gambaran atau kesan. Persepsi dari stimuli lebih

berupa grup-grup informasi daripada informasi berlainan. Grup-grup tersebut

tertanam dalam memori serta dapat diingat kembali. Grouping dapat

digunakan secara cerdas oleh pemasar untuk memberikan dampak makna yang

berarti serta berhubungan dengan produk yang akan dipasarkan.

c. Closure

Konsumen mengekspresikan kebutuhannya dengan mengorganisir persepsi

mereka dan membentuk gambaran yang lengkap. Mereka cenderung

merasakan sebagai stimuli yang lengkap. Secara sengaja atau tidak mereka

mengisi bagian-bagian yang kososng dengan sendirinya.

3. Perceptual Interpretation

Persepsi merupakan sebuah fenomena pribadi seseorang konsumen. Konsumen

secara selektif memilih stimuli mana yang akan diterima dan menjadikan stimuli

tersebut sebuah dasar psikologi utama. Penginteprestasikan stimuli juga

14

merupakan sebuah sesuatu yang unik yang terjadi pada masing-masing individu.

Proses tersebut terjadi sejak konsumen menangkap stimuli tersebut pertama kali.

Sehingga pengalaman sebelumnya berperan sebagai dasar acuan pertimbangan.

Pada umumnya semua konsumen adalah sama, sebab mereka memiliki

keperluan, keinginan dan kebutuhan dengan berlandaskan latar belakang,

pendidikan dan pengalaman. Cara bagaimana individu menanggapi suatu situasi

tertentu adalah didasarkan atas sifat atau ciri-ciri yang dimiliki termasuk

keputusan pembelian produk atau jasa. Terdapat sembilan kategori pembagian

karakteristik konsumen berdasarkan segmentasi pasar, yaitu: demografi,

geodemografi, personality traits, gaya hidup (life style), nilai dan kepercayaan

sosial budaya (Schiffman & Kanuk, 2010).

a. Segmentasi demografi: usia, jenis kelamin/gender, status pernikahan, siklus

hidup keluarga, pen-dapatan, pendidikan dan pekerjaan.

b. Segmentasi geodemografi: segmentasi yang di-sesuaikan dengan keberadaan

konsumen dikelom-pokkan memiliki kesamaan keuangan, selera, gaya hidup

dan pola konsumsi.

c. Segmentasi personal traits: risk averse, open minded, reserved information

seekers

d. Segmentasi gaya hidup

e. Segmentasi sosial budaya: budaya, cross-cultural atau global marketing.

2.5 Pemetaan Persepsi

Persepsi konsumen dalam melihat suatu produk dengan merek tertentu

menjadikan sebuah alasan konsumen memilih produk tersebut, selalu

memakaianya dan tidak dengan mudah untuk pindah ke merek lain. Hal inilah

yang perusahaan ketahui tentang bagaimana konsumen melihat produk yang

dikeluarkan perusahaan, apakah konsumen tetap setia dengan produk dari satu

merek saja. Untuk itu perusahaan perlu memeta – metakan persepsi konsumen

tersebut, sehingga dapat diketahui bahwa terjadinya pemetaan persepsi terhadap

sebuah merek dikerabkan karena adanya pandangan konsumen terhadap suatu

produk dari merek yang satu dengan merek yang lain. Peta persepsi merupakan

15

suatu kuantitatif yang membantu pemasar untuk memposisikan produk- produk

agar memperoleh kepercayaan dari konsumen terhadap merek dari produk

tersebut. Dalam hal ini dapat disimpulkan bahwa peta persepsi dapat terjadi

karena adanya pandangan konsumen dalam menilai suatu merek sehingga

kemudian mempercayai merek tersebut.

Untuk mengetahui lebih jelas tentang pemetaan persepsi, berikut dijelaskan

pengertiannya dari beberapa ahli manajemen:

Teknik tersebut membantu bagaimana seorang pemasar membedakan produk

dan jasa yang dilihat konsumen dalam persaingan merek pada satu atau beberapa

karakteristik yang relevan (Schiffman & Kanuk, 2010).

Teknik ini juga berguna untuk memilih sasaran dan memutuskan bagaimana

menentukan sasaran yang terpilih (Cravens & Nigel, 2006).

Menurut Ratnawati (2002)“ pemetaan persepsi (perception mapping)

menunjukkan tempat dimana konsumen lebih suka menempatkan produk sesuai

dengan yang mereka rasakan “. Dengan peta persepsi, tiap-tiap merek atau produk

menempati (titik) khusus. Produk atau merek yang memiliki kesamaan akan

saling berdekatan, sedangkan yang memiliki banyak perbedaan akan berjauhan.

2.6 Perumahan

Menurut(Anastasia, 2013), perumahan adalah tempat hunian dari sekelompok

keluarga yang hidup bersama dalam satu wilayah. Definisi lain menyatakan

perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat

tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana

lingkungan. Saat ini pengembang dalam membangun perumahan selalu

menyediakan prasarana dan sarana lingkungan untuk menarik minat pembeli,

bahkan mereka saling bersaing dalam menawarkan fasilitas tersebut.

Oleh karena itu konsumen sebelum mengambil keputusan dalam pembelian

rumah sebaiknya mem-pertimbangkan beberapa faktor yang disampaikan, yaitu:

1. Lingkungan

Lingkungan adalah segala sesuatu yang ada di sekitarnya, baik berupa benda

hidup, benda mati, benda nyata ataupun abstrak, termasuk manusia lainnya, serta

16

suasana yang terbentuk karena terjadinya interaksi di antara elemen-elemen di

alam tersebut (Damanhuri, 2006). Lingkungan pemukiman merupakan kawasan

perumahan dengan luas wilayah dan jumlah penduduk tertentu, yang dilengkapi

dengan sistem prasarana, sarana lingkungan, tempat kerja terbatas dengan

penataan ruang yang terencana serta teratur sehingga memungkinkan pelayanan

dan penge-lolaan yang optimal. Undang-undang menyatakan perumahan dan

pemukiman merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan. Perumahan,

lingkungan pemukiman, serta prasarana dan sarana pendukungnya diperlukan

dalam kawasan pemukiman untuk memenuhi fungsinya sebagai kebutuhan dasar

manusia, pengembangan kelu-arga dan mendorong kegiatan ekonomi. Penghuni

perumahan tidak hanya mengharapkan rumah yang baik, tetapi juga lingkungan

yang aman, nyaman, menyenangkan, lengkap dengan ber-bagai fasilitasnya

karena terkait dengan kesan eksklusif sehingga mempengaruhi pandangan

konsumen dalam pemilihan produk properti (Wurtzebach & Miles, 1994).

Menurut Undang-Undang No. 4 tahun 1992 Pasal 1 Ayat 6, sarana lingkungan

adalah fasilitas penunjang yang lengkap meliputi fasilitas umum dan fasilitas

sosial, yang berfungsi sebagai penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan

ekonomi, sosial dan budaya. Fasilitas berfungsi untuk memenuhi kebutuhan

pembeli. Fasilitas umum (fasum) meliputi jalan, saluran air, listrik, pengelolaan

sampah, lapangan olahraga, ruang terbuka hijau, sedangkan fasilitas sosial (fasos)

meliputi sekolah, tempat ibadah, pasar, makam, poliklinik dan kantor

pemerintahan (Anastasia, 2013).

2. Lokasi

Lokasi adalah tempat rumah tinggal itu berada. Menurut(Anastasia, 2013),

beberapa faktor yang biasanya dipertimbangkan oleh konsumen dalam memilih

lokasi rumah tinggal meliputi:

a. Aksesbilitas dan kedekatan: jarak ke tempat kerja dan jasa (-) dan sistem

transportasi umum (+).

b. Faktor sosial pada lingkungan: status sosial ekonomi (+) dan faktor

eksternalitas yang disebabkan gangguan sosial (-) (contoh: perampokan).

17

c. Infrastruktur pelayanan di dalam lingkungan: ketersediaan layanan publik dan

swasta (+).

d. Lingkungan yang keras/berwujud yaitu tinggi (-) atau rendahnya (+) tingkat

kepadatan bangunan tinggi maupun lingkungan yang lembut/tidak berwujud

yaitu gaya hidup, pen-citraan positif (+), kebisingan, polusi (-).

e. Perkotaan: citrakota dankebijakan pemerintah Faktor lokasi sangatlah

kompleks sebab terkait dengan skala makro perkotaan dan kebijakan tata ruang

yang berhubungan pula dengan aspek ekonomi dan sosial budaya dalam

pembentukan citra sebuah lokasi. Bila lokasi dipandang sebagai tapak maka

terkait secara detil dengan keberadaan kualitas sebuah lahan di suatu wilayah,

kondisi jalan, aksesbilitas ke lahan, kondisi lahan dan faktor lainnya.

3. Atribut Fisik Rumah

Menurut(Anastasia, 2013), atribut produk didefinisikan sebagai represent the

specific features or physical characteristic that are designed into goods or

service. atribut fisik merupakan unsur yang dipandang penting oleh konsumen

untuk dasar pengambilan keputusan pembelian, sebagai contoh: bahan bangunan,

desain interior, luas tanah, luas bangunan, kemegahan rumah dan lain sebagainya.

Atribut fisik meliputi:

a. Kualitas Fisik

Kualitas rumah tinggal secara umum adalah mutu bahan yang digunakan saat

membangun rumah hunian, misalnya batu bata, lantai keramik, kusen kayu

meranti pada pintu dan jendela. Kualitas fisik khusus membutuhkan biaya yang

relatif mahal karena mutu bahan yang khusus, seperti kusen kayu jati pada pintu

dan jendela.

b. Desain Fisik

Pengaruh ekspresi eksterior bangunan adalah bentuk bangunan yang beraneka

ragam di lingkungan sekitarnya. Jadi komposisi dan bentuk eksterior terhadap

lingkungannya akan menimbulkan lingkungan baik atau buruk bahkan merusak

lingkungan sekitarnya ter-gantung pada ukuran-ukuran, proporsi, ke-serasian

bentuk yang dibuat dan faktor-faktor lainnya.

18

Tiga faktor penting yang harus dipenuhi di dalam bangunan adalah kekuatan,

kegunaan dan ke-indahan. Untuk mewujudkan bentuk bangunan yang baik, ada

empat faktor yang harus dipenuhi, yaitu estetika, struktur, kulit dan perlengkapan

bangunan. Bentuk dan desain bangunan akan mempengaruhi harga jual rumah.

Semakin sulit dan membutuhkan keterampilan yang tinggi serta desain bangunan

yang mengikuti trend seperti model mediterania, model minimalis, atau model

tropical akan menciptakan harga jual yang tinggi. Akan tetapi, properti dikatakan

menarik apabila bentuk dan tampak luarnya sesuai dengan permintaan pasar.

4. Harga

Harga adalah jumlah uang yang ditukarkan untuk memperoleh suatu produk

(Ferrinadewa & Darmawan, 2004). Masing-masing konsumen me-miliki

sensitivitas yang berbeda pada harga yang ditawarkan.Kualitas barang atau jasa

turut me-nentukan tinggi atau rendahnya harga yang ditawarkan (Cummins,

1991). Dalam metode pemasaran, penetapan harga suatu produk atau jasa

didasarkan atas posisi yang diinginkan dalam pasar, mencerminkan citra dan

manfaatnya, nilai yang dirasakan, bagian pasar, volume penjualan dan keuntungan

yang diinginkan serta tanggapan pembelian maupun pesaing terhadap harga

tersebut. Terkait dengan penentuan harga rumah yang ditawarkan, maka akan

menjadi pertim-bangan tersendiri bagi konsumen dalam mem-bandingkan antara

harga rumah yang satu dengan harga rumah lainnya. Pembelian yang terjadi

merupakan keputusan terbaik yang dibuat oleh konsumen di antara berbagai harga

yang di-tawarkan oleh pengembang. Konsumen dapat memilih cara pembayaran

dengan beberapa metode sebagai berikut:

a. Tunai adalah konsumen membayar harga rumah sesuai harga jual rumah

seluruhnya, sehingga di kemudian hari konsumen tidak lagi memiliki

tanggungan terhadap biaya kepemilikan rumah yang dibeli dari pihak

pengembang.

b. Kredit Pemilikan Rumah (KPR). Setiap pengembang menawarkan jenis KPR

yang berbeda-beda sebagai cara pembayarannya, antara lain: KPR-BTN,

KPR-Bank Swasta, KPR-Pengembang (In-House).

19

2.7 Multi dimensianal scalling (MDS)

2.7.1 Definisi Multi dimensianal scalling (MDS)

Menurut Supranto (2010) Analisis Multi dimensianal scalling merupakan

suatu kelas prosedur untuk menyajikan persepsi dan preferensi pelanggan secara

spesial dengan menggunakan visual display. sumbu dari peta spesial diasumsikan

menunjukkan dasar psikologis atau dimensi yang mendasari dan digunakan

pelanggan untuk membentu presepsi untuk stimulus. Metode ini dapat membantu

peneliti dalam mengidentifikasi dimensi pokok (atribut penting) yang mendasari

konsumen dalam mengevaluasi obyek tertentu untuk menggambarkan posisi

sebuah obyek dengan obyek lain berdasarkan kemiripan peubah obyek tersebut.

output yang dihasilkan dalam penggunaan metode ini adalah peta presepsi

konsumen terhadap perusahaan dari peta presepsi tersebut maka perusahaan dapat

mengetahui peluang yang ada serta atribut-atribut penting untuk merancang

sebuah strategi pemasaran berdasarkan harapan konsumen, analisis pesaing dan

bauran pemasaran yang dimilik perusahaan. Analisis MDS ini dipergunakan

didalam pemasaran untuk mengidentifikasi hal-hal berikut :

a. Banyaknya dimensi yang dipergunakan untuk mempresepsikan merek yang

berbeda dipasar.

b. Penempatan merek (positioning) yang diteliti dalam dimensi ini.

c. Penempatan merek yang ideal dari pelanggan.

2.7.2 Istilah pada Penskalaaan Multi dimensianal scalling (MDS)

1. Pertimbangan kemiripan (similarity judgement) merupakan penilaian (ratings)

pada semua kemungkinan pasangan dari kemiripan merek – merek yang ada.

skala yang digunakan biasanya adalah penilaian skala likert

2. Peringkat preferensi (preference rankings) ialah urutan peringkat dari merek

dari paling disenangi sampai paling tidak disenangi. Data diperoleh dari

responden.

3. Stres merupakan ukuran ketidakcocokan, makin kecil tingkat stres yang ada

makin cocok antar merek tersebut.

20

4. Peta spasial merupakan hubungan antara merek yang dipresepsikan.

Dinyatakan dalam titik-titik pada kuadran multidimensional koordinat.

5. Unfolding merupakan representasi merek dan responden secara bersama-sama

sebagai ruang yang sama.

Sumber: Schiffman. S. S.. Reynolds, M. L., and Young. F. W. (1981). Introduction to Multidimensional Scaling. Academic Press, New York

Gambar 2.1 Multidimensional Scaling

Keterangan :

1. Pada kuadran dimensi 1 (variabel x adalah persamaan)

2. Dimensi 2 (variabel y adalah perbedaan)

Dari ilustrasi diatas terdapat 7 objek, multidimensional scaling berfungsi

mengelompokkan objek berdasarkan pada kesamaan dan ketidaksamaan. Objek A

dan B terletak terletak pada kuadran I dan letaknya berdekatan. Hal ini

menunjukkan bahwa objek A memiliki banyak kesamaan dengan objek B.

Demikian juga objek D, E, F yang terletak pada kuadran 2 berada pada kuadran 2

berada pada satu kelompok, berarti objek ini memiliki banyak kesamaan.

Sebaliknya objek G dan C saling berjauhan, berarti kedua objek ini memiliki

banyak perbedaan.