Upload
lamtruc
View
217
Download
0
Embed Size (px)
Citation preview
6
BAB II
TINJAUAN & LANDASAN TEORI
II.1. Tinjauan Umum
Tinjauan umum ini akan membahas tentang, mal, apartemen, dan hemat energi.
II.1.1. Mal
Karena mal merupakan salah satu jenis dari pusat perbelanjaan, maka secara
singkat akan dibahas pusat perbelanjaan terlebih dahulu.
II.1.1.1. Deskripsi Pusat Perbelanjaan
Pusat perbelanjaan adalah sekelompok penjual eceran dan usahawan
komersil lainnya yang merencanakan, mengembangkan, mendirikan, memiliki dan
mengelola sebuah properti tunggal. Pada lokasi properti ini berdiri disediakan juga
tempat parkir. Tujuan dan ukuran besar dari pusat perbelanjaan ini umumnya
ditentukan dari karakteristik pasar yang dilayani. Konfigurasi umum pusat
perbelanjaan contohnya adalah gedung tertutup dan pasar terbuka, (International
Council of Shopping Center, 1999). Selain sebagai tempat berbelanja pusat
perbelanjaan juga adalah tempat berkumpul dan berekreasi. Ketiga unsur itu
umumnya ada pada suatu pusat perbelanjaan dimana pada perkembangannya saling
mempengaruhi.
International Council of Shopping Center (1999) mengklasifikasikan pusat
perbelanjaan menjadi beberapa tipe berdasarkan skala pelayanannya, yaitu:
7
Tabel 2.1: Tipe Pusat Perbelanjaan
Tipe Pusat Perbelanjaan
Karakteristik Contoh
1. Neighborhood Center Terletak disekitar daerah pemukiman dengan skala pelayanan lingkungan dan ditujukan untuk melayani kebutuhan sehari-hari (makanan, minuman, obat-obatan, perkakas rumah tangga, dll.).
Indomaret, Alfamart, dan Hero Supermarket.
2. Community Center Hampir serupa dengan tipe neighborhood center, namun dengan skala pelayanan yang lebih luas dan dari segi kuantitas lebih banyak jenis barang yang ditawarkan (apparel, home furnishings, elektronik, dll.).
Biasanya terdapat department store yang banyak menawarkan potongan harga.
Ramayana Department Store.
3. Regional Center Pusat perbelanjaan skala wilayah dengan anchor-tenant sebagai pusatnya dan toko-toko lain dan dilengkapi dengan fasilitas parkir yang cukup besar.
Pondok Indah Mall dan ITC Kuningan.
4. Super-Regional Center
Pusat perbelanjaan skala kota yang serupa namun lebih besar dari regional center dengan lebih banyak anchor-tenant. Biasanya terletak di pusat kota.
Mega Mall Pluit dan Kelapa Gading Mall.
5. Fashion/Speciality Center
Pusat perbelanjaan dengan sebuah spesialisasi seperti retail-retail fesyen, elektronik ataupun unit-unit retail yang sejenis
ITC Roxy Mas dan Ratu Plaza.
6. Power Center Didominasi oleh suatu anchor-tenant, menawarkan banyak program diskon dalam skala layanan wilayah.
Carrefour.
7. Theme/Festival Center
Pusat perbelanjaan dengan tipikal ataupun tema tertentu, biasanya didominasi berupa unit-unit restoran maupun fasilitas hiburan.
Cilandak Town Square dan FX Mall.
8. Outlet Center Biasanya terletak dikawasan rekreasi atau turisme, terdiri dari unit-unit retail yang menjual barang
Pasar Seni Ancol.
8
dengan brand sendiri, tersusun berjajar maupun berupa cluster.
Di sebagian besar belahan dunia seperti Eropa, Inggris Raya dan Australia
pusat perbelanjaan modern yang terdiri dari unit-unit retail, umum disebut shopping
center. Di Amerika Utara penggunaan istilah shopping center/plaza merujuk
kepada kompleks tempat belanja terbuka/outdoor. Sedangkan untuk tempat belanja
didalam bangunan, yang merupakan salah satu jenis pusat perbelanjaan yang lebih
tertutup/indoor disebut shopping mall, atau mall saja.
II.1.1.2. Definisi Mal
A shopping mall or shopping centre is a building or set of buildings which
contain retail units, with interconnecting walkways enabling visitors to easily walk
from unit to unit (Pacione, 2005).
A shopping mall is a an enclosed shopping center that have large structure
managed by a single company housing a variety of retail shops and services,
surrounded by a parking area, and situated in a suburban setting; or any large
shopping center; or a mixed-use shopping complex, which combines stores,
services, offices, restaurants, recreation, and other functions (Shopping Mall and
Shopping Center Studies: Eastern Connecticut State University, 2009).
Mal adalah jenis dari pusat perbelanjaan yang secara arsitektur berupa
bangunan tertutup dengan suhu yang diatur dan memiliki jalur untuk berjalan-jalan
yang teratur sehingga berada diantara antar toko-toko kecil yang saling berhadapan.
Karena bentuk arsitektur bangunannya yang melebar (luas), umumnya sebuah mal
9
memiliki tinggi tiga lantai. Di dalam sebuah mal, penyewa besar (anchor tenant)
lebih dari satu (banyak) (Dewan Pusat Perbelanjaan Internasional, 1999).
Dari beberapa pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa mall adalah
sebuah jenis pusat perbelanjaan tertutup yang terdiri dari berbagai macam jenis
unit-unit retail, restoran, serta fasilitas rekreasi dan hiburan yang terdapat didalam
satu bangunan, dengan unit-unit yang disewakan/dijual dan dikelola oleh sebuah
manajemen terpadu.
Di Inggris istilah mall digunakan dan tumbuh secara bertahap di kalangan
generasi muda. Di Indonesia istilah mall di pakai dan berkembang untuk
menyatakan sebuah jenis pusat perbelanjaan tertutup dengan skala besar yang
menawarkan tidak hanya fasilitas berbelanja namun juga fasilitas hiburan/rekreasi
serta tempat bersosialisasi, dengan unit-unit retail yang terhubung oleh koridor dan
void yang besar.
II.1.1.3. Deskripsi Mal
International Council of Shopping Center (1999) mengklasifikasikan
shopping mall menjadi dua bagian besar berdasarkan ciri fisiknya, yaitu:
1. Strip Mall/Open Mall
Strip mall atau juga disebut shopping plaza adalah suatu tipe pusat perbelanjaan
terbuka dengan deretan unit-unit retail yang umumnya terdiri dari 1-2 lantai yang
tersusun berjajar (umumnya berderet lurus maupun membentuk konfigurasi U atau
L) dengan area pejalan kaki terbuka ditengahnya yang menghubungkan antar unit-
unit retail yang saling berhadapan.
10
Pada perkembangannya dengan makin minimnya lahan (terutama di perkotaan) tipe
pusat perbelanjaan strip mall ini berubah menjadi unit-unit retail dengan parkir
kendaraan yang biasanya terletak didepannya untuk menyesuaikan/optimalisasi dari
lahan yang ada. Di Amerika Utara strip mall hampir selalu ditemukan di tiap
bagian kota, umumnya terletak di dekat persimpangan jalan utama ataupun
disekitar area residensial dengan luasan berkisar antara 500 m² hingga 9000 m²
(Edmonds, 2007, p10).
2. Shopping Mall/Closed Mall
Shopping mall atau biasa disebut mall saja merupakan tipikal pusat perbelanjaan
yang bersifat tertutup/indoor berisi unit-unit retail yang umumnya disewakan,
dengan selasar besar tertutup yang berada diantara unit-unit retail yang berhadapan.
Dengan dukungan teknologi seperti pengatur suhu ruangan (Air Conditioner/AC)
untuk menambah kenyamanan dalam berbelanja.
Biasanya mall merupakan multi-storey building (terdiri lebih dari 2 lantai)
dikarenakan letaknya yang umumnya dibangun di dekat pusat kota dimana lahan
sangat terbatas namun dengan tuntutan fungsi yang banyak, sehingga pembangunan
mall lebih bersifat vertikal dengan luasan yang biasanya lebih besar dibanding strip
mall. Dalam perkembangannya pertumbuhan mall sangat pesat (terutama di
perkotaan) dan merupakan salah satu pusat bisnis, interaksi sosial, hiburan,
pameran serta promosi yang populer bagi masyarakat kota.
11
Sedangkan berdasarkan luasan dan skala layanannya International Council of
Shopping Center (1999) mengklasifikasikan shopping mall menjadi beberapa
bagian, yaitu:
1. Regional Mall
Regional Mall adalah tipe mall yang didesain dengan luasan gross saleable area
(area yang disewakan) antara 37.000 m² - 74.000 m², dengan minimal dua anchor-
tenant dengan deskripsi umum unit-unit retail yang high-end (kelas atas), seperti
Plaza Senayan.
2. Super-regional Mall
Super-regional mall adalah mall dengan dengan luasan gross saleable area (area
yang disewakan) lebih dari 74.000 m² dan menjadi shopping mall yang dominan di
wilayahnya, seperti Mall Taman Anggrek ataupun Mall Kelapa Gading.
3. Outlet Mall
Adalah tipikal mall ataupun pusat perbelanjaan yang mempunyai satu anchor-
tenant yang dominan dan menguasai area perbelanjaan tersebut dan beberapa unit
retail kecil. diantaranya dan umumnya banyak terdapat program diskon yang
ditawarkan dalam harga yang murah.
II.1.2. Apartemen
II.1.2.1. Definisi Apartemen
An apartment is a self-contained housing unit that occupies only part of a
building. Apartments may be owned (by an owner/occupier) or rented by tenants
(Hunt, 2000).
12
An apartment building, block of flats or tenement, is a multi-unit dwelling
made up of several (generally four or more) apartments (US), or flats (UK). A
difference may be an apartment is one of many units on a floor and a flat is the only
unit on a given floor. The term apartment building is used regardless of height in
North America and the terms residential tower or apartment tower are used in
other countries such as Australia (Levy et al, 2009).
Apartemen merupakan sebuah model tempat tinggal yang hanya mengambil
sebagian kecil ruang dari suatu bangunan. Suatu gedung apartemen dapat memiliki
puluhan bahkan ratusan unit apartemen. Istilah apartemen digunakan secara luas di
Amerika Utara, sementara istilah flat digunakan di Britania Raya dan negara-
negara persemakmuran (Digilib Universitas Petra, 2005).
Berdasarkan beberapa sumber diatas dapat disimpulkan bahwa apartemen
adalah sebuah model tempat tinggal/unit hunian yang hanya mengambil sebagian
kecil ruang dari suatu bangunan, dengan sistem kepemilikan beli/sewa.
II.1.2.2. Deskripsi Apartemen
Menurut Chiara, dkk, dalam bukunya ”Manual Housing Planning & Design
Criteria” (1975) bangunan apartemen dapat diklasifikasikan dari beberapa
kategori, antara lain:
Tabel 2.2: Kategori jenis apartemen
Kategori Berdasarkan Jenis Karakteristik 1. Ketinggian Low-rise apartment Adalah tipe bangunan apartemen
sampai dengan ketinggian 6 lantai. Middle-rise
apartment Tipe bangunan apartemen antara
6-9 lantai.
13
High-rise apartment Adalah tipe bangunan apartemen bertingkat tinggi sampai dengan ketinggian 40 lantai atau bahkan lebih.
2. Penyusunan Lantai Simplex apartment Satu unit penghuni dilayani dalam satu lantai yang terdiri dari beberapa unit, jika disediakan lift maka bukaan lift disediakan ditiap lantai.
Duplex apartment Kebutuhan satu unit hunian keluarga di layani dalam dua lantai, dengan ruangan service di lantai bawah, seiap unit dapat dicapai melalui koridor pada lantai bawah, dan apabila ada bukaan lift maka disediakan pada lantai ini.
Triplex apartment Kebutuhan satu unit hunian keluarga di layani dalam tiga lantai, dan pada satu lantai terdapat beberapa unit hunian yang lainnya, dan pencapaiannya hanya pada satu tingkat saja, juga bukaan lift terletak pada lantai ini.
3. Fasilitas Apartment/flat Kumpulan unit-unit hunian apartemen dengan fasilitas standar.
Condominium Kumpulan unit-unit hunian apartemen dengan fasilitas lebih lengkap & mewah dari apartemen standar.
4. Kepemilikan Sistem Sewa Apartemen yang disewakan dengan harga tetap setiap bulannya. Pemeliharaan unit biasanya menjadi tanggungan owner/pengelola apartemen.
Sistem Beli Apartemen dengan sistem pembelian ataupun angsuran yang telah ditetapkan. Setelah angsuran lunas maka unit apartemen menjadi milik tenant.
5. Pelayanan & Kelengkapan
Serviced & Furnished
Apartemen yang ditawarkan dengan fasilitas room service serta unit yang telah dilengkapi furnitur/perabot.
14
Non-serviced & Furnished
Apartemen yang ditawarkan tanpa fasilitas room service namun dengan unit yang telah dilengkapi furnitur/perabot.
Non-serviced & Un-furnished
Apartemen yang ditawarkan tanpa fasilitas room service dan tidak dilengkapi furnitur/perabot
II.1.3. Mixed-Use Building
II.1.3.1. Definisi dan Deskripsi Mixed-Use Building
“Mixed-use development is the practice of allowing more than one type of
use in a building or set of buildings. In planning zone terms, this can mean some
combination of residential, commercial, industrial, office, institutional, or other
land uses.” (Leinberger, 2008)
“Space within a building or project providing for more than one use (i.e., a
loft or apartment project with retail, an apartment building with office space, an
office building with retail space) (Arizona Real Estate Development, 2009)
Mixed-use Development atau proyek multi fungsi, adalah kawasan yang
terdiri dari satu atau beberapa massa bangunan yang terpadu dan saling
berhubungan secara langsung dengan bangunan lain dengan peruntukan yang
berbeda, semua massa bangunan berdiri di atas lahan yang sama dan dimiliki oleh
satu pengembang. Produk Bangunan hasil proyek multifungsi ini lebih dikenal
15
Mixed-use building yang merupakan Bangunan dengan fungsi ganda Mixed-use
building adalah perpaduan antara fasilitas hunian, fasilitas rekreasi dll. (Savitri et
al, 2007).
Dari beberapa sumber serta pengertian diatas dapat disimpulkan bahwa
mixed-use building adalah beberapa fungsi bangunan yang berbeda yang disatukan
atau dikombinasikan pada satu massa bangunan dan umumnya dikembangkan
dengan fungsi-fungsi residensial/hunian (apartemen dan hotel), maupun fungsi
komersial dan bisnis (kantor dan pusat perbelanjaan).
II.2. Tinjauan Khusus
II.2.1. Pusat Perbelanjaan dan Apartemen di Jakarta Barat
Slipi merupakan salah satu kawasan premium dan padat sekaligus juga ”jantung
kota” di Jakarta Barat. Secara khusus kawasan Slipi Jaya adalah bagian dari pusat bisnis
dan ekonomi serta sosial budaya di Jakarta Barat. Terdapatnya area perkantoran,
apartemen, hotel, pasar tradisional, pemukiman padat penduduk, serta Jl. Letjend. S.
Parman (yang merupakan salah satu jalan protokol Ibukota Jakarta) yang membentang
didepannya mengindikasikan bahwa area ini mempunyai nilai jual yang tinggi dari segi
ekonomi.
II.2.2. Data Tapak
1. Kasus Proyek : Fiktif.
2. Pemilik Proyek : Swasta.
16
3. Besaran Proyek : ± 26.000 m².
4. Letak Proyek : Slipi Jaya, Jl. Letjen. S. Parman, Kel. Slipi, Jakbar.
5. Batas Tapak :
- Batas Utara : Jl. Letjen S. Parman
- Batas Selatan : Jl. Nelimurni 1 dan pemukiman warga
- Batas Timur : Jl. Kemanggisan Utama dan Flyover Jl. Brigjen Katamso H.
- Batas Barat : Pemukiman warga
Gambar 2.1: Lokasi proyek
6. Lahan Tapak :
- Luas tanah ± 6.500 m².
- KDB (Koefisien Dasar Bangunan) 60%
Luas lantai dasar maksimal yang diizinkan adalah = 60% x 6.500 m² = 3.900 m²
- KLB (Koefisien Luas Bangunan) 4
Luas total lantai maksimal yang diizinkan adalah = 4 x 6.500 m² = 26.000 m²
Jl. Letjen. S. Parman
Jl. Kemanggisan Utama
LOKASI
Sumber: Dinas Tata Kota DKI
17
- Ketinggian maksimal bangunan adalah 12 lantai.
- GSB 15 meter terhadap ruas Jl. Letjen. S. Parman.
- GSB 8 meter terhadap ruas Jl. Kemanggisan Utama.
- GSB 3 meter terhadap ruas Jl. Nelimurni 1.
Berdasarkan lokasi serta karakteristik tapak, lahan Slipi Jaya mempunyai potensi,
kelebihan dan kekurangannya, antara lain:
1. Kelebihan:
- Lokasi yang cukup strategis
Karena tapak berada di persimpangan jalan utama yaitu (Jl. Letjend. S. Parman)
dan Jl. Kemanggisan Utama.
- Aksesibilitas mudah
Diapit oleh dua jalan utama baik dari arah Jakarta Selatan (Senayan, Sudirman, dan
Semanggi) atapun dari arah Kemanggisan dan flyover dari arah kawasan Tanah
Abang.
- Kegiatan lingkungan cukup mendukung
Terletak di kawasan bisnis dan ekonomi (perkantoran) serta komersial (pasar), dan
residensial.
2. Kekurangan:
- Lahan yang kecil
Luasan tapak yang terlampau kecil dan sempit untuk ukuran bangunan multi-
fungsi/mixed-use ataupun pusat perbelanjaan.
- Peraturan pemerintah yang kurang mendukung
18
Peraturan yang berlaku di atasnya kurang sesuai untuk peruntukan area komersil,
seperti KDB (Koefisien Dasar Bangunan) yang hanya 60% (Dinas Tata Kota,
2009), jika dibandingkan dengan area komersil lain di Jakarta yang dapat mencapai
KDB 80%.
- Tingkat Kebisingan yang tinggi
Karena tapak terletak di persimpangan dua jalan utama dan sebuah flyover dengan
tingkat lalu lintas yang cukup padat.
- Minimnya Penghijauan
Sangat sedikitnya area hijau di sekitar tapak yang dapat berfungsi juga sebagai
daerah resapan air.
II.3. Tinjauan Topik dan Tema
II.3.1. Pengertian Hemat Energi
Menurut Mark Deisendorf dalam bukunya yang berjudul “Greenhouse Solutions
with Sustainable Energy”, mendefinisikan hemat energi, yaitu efficient energy use,
sometimes simply called energy efficiency, is using less energy to provide the same level
of energy service. Efficient energy use is achieved primarily by means of a more efficient
technology or process rather than by changes in individual behaviour (2007, p86).
Selain itu definisi hemat energi dalam arsitektur adalah meminimalkan penggunaan
energi tanpa membatasi atau merubah fungsi bangunan, kenyamanan, maupun
produktivitas penghuninya. (Frick et al, 2006).
Energy conservation or energy efficiency is the practice of decreasing the
quantity of energy used. It may be achieved through efficient energy use, in which case
19
energy use is decreased while achieving a similar outcome, or by reduced consumption
of energy services. Energy conservation may result in increase of financial capital,
environmental value, national security, personal security, and human comfort.
Individuals and organizations that are direct consumers of energy may want to conserve
energy in order to reduce energy costs and promote economic security. Industrial and
commercial users may want to increase efficiency and thus maximize profit (IEA Energy
Conservation in Buildings and Community Systems Programme, 2009).
Berdasarkan beberapa sumber diatas maka dapat disimpulkan bahwa hemat
energi adalah upaya meminimalkan pemakaian energi untuk mendapatkan tingkat energi
yang sama kualitasnya melalui sebuah proses atau teknologi tertentu tanpa membatasi
maupun mengurangi fungsi bangunan, produktivitas serta kenyamanan penghuninya.
II.3.2. Deskripsi dan Konsep Hemat Energi
Dalam membuat sebuah perancangan gedung, prosedur perancangan, konversi
energi, dan rekomendasi dari selubung bangunan harus optimal, sehingga penggunaan
energi dapat lebih efisien tanpa mengurangi dan atau mengubah fungsi bangunan,
kenyamanan dan produktifitas penghuni, serta mempertimbangkan aspek biaya.
Desain bangunan yang hemat energi sangat terkait dengan iklim setempat. Desain
bangunan yang tidak tanggap iklim akan menyebabkan pemborosan konsumsi energi.
Tingkat konsumsi energi yang tinggi akan menyebabkan biaya opersional meningkat dan
merusak lingkungan, contohnya pemanasan global atau yang sering dikenal dengan
global warming.
20
Indonesia adalah negara beriklim tropis lembab dengan beberapa ciri-cirinya
adalah curah hujan, radiasi matahari, suhu, dan kelembaban udara yang tinggi, dengan
kecepatan angin yang relatif rendah. Beberapa aspek yang perlu dipertimbangkan dalam
penerapan desain bangunan yang tanggap iklim agar tercipta bangunan yang hemat
energi meliputi:
1. Pengorientasian bangunan
Pada daerah tropis lembab sebaiknya agar mengurangi bukaan pada sisi barat bangunan,
hal ini dimaksudkan agar radiasi panas matahari yang merugikan yang masuk ke dalam
ruangan. Sehingga pengorientasian bangunan pada daerah tropis lembab adalah ke arah
utara-selatan. Kemudian hindari pula peletakan masa bangunan sisi bidang yang lebar
menghadap barat.
2. Bentuk atap, overstek , dan teknik pembayangan
Dalam kajian arsitektur hemat energi di daerah tropis lembab, bentuk atap, overstek
memegang salah satu peranan penting. Selain untuk merespon curan hujan yang tinggi di
daerah tropis lembab, bentuk atap miring yang memiliki overstek yang cukup, dapat
mengurangi radiasi panas matahari ke bangunan dan menciptakan nilai estetika yang
lebih dengan adanya bayangan.
3. Sistem tata udara dan sistem tata cahaya
Ventilasi dibuat demi menjamin tersedianya udara luar yang masuk kedalam ruangan,
sebab jika pertukaran udara baik, penghawaan dan pengkondisian udara dalam bangunan
tidak diperlukan. Pada gedung (terutama gedung bertingkat tinggi, seperti apartemen)
penghawaan udara biasanya menggunakan sistem tata udara buatan yakni menggunakan
21
unit AC, tapi harus tetap diperhatikan jenis AC, fungsi, perawatan, juga tingkat
pemakaian energi dari unit AC tersebut.
Orientasi matahari berhubungan dengan cahaya yang dapat dimanfaatkan dalam ruang
agar mengurangi tingkat pemakaian cahaya buatan pada gedung bertingkat tinggi.
Namun perlu juga dipertimbangkan agar radiasi panas dapat diminimalisir agar suhu
udara tidak meningkat yang berakibat diperlukannya pengkondisian udara. Yang perlu
diperhatikan adalah bagaimana agar penggunaan energi untuk penghawaan atau
pengkondisian udara dan pencahayaan buatan dapat dibuat seefisien mungkin untuk
mengefisienkan penggunaan energi listrik tanpa mengurangi kebutuhan cahaya dan
mengganggu aktivitas serta produktivitas dan kenyamanan pemakai.
4. Pemilihan dan penggunaan material bangunan
Pemilihan material bangunan sebaiknya yang memantulkan panas, tidak menyerap panas
atau bahkan angka absorbsi dan angka kalor transmisinya rendah. Ketebalan bahan juga
berpengaruh terhadap penyerapan panas. Material yang mempunyai ketebalan lebih tipis
cenderung menyerap panas. Secara prinsip ruangan yang memakai kaca cenderung lebih
panas karena kalor terpantul dalam ruangan. Namun dengan kemajuan teknologi saat ini
terdapat jenis kaca yang dapat mereduksi penerimaan panas radiasi matahari namun tetap
dapat memasukan cahaya secara optimal.
5. Perancangan Aktif
Dalam rancangan aktif penerapan hemat energi lebih difokuskan dengan penggunaan
teknologi seperti penggunaan solar-cell energi matahari yang dikonversi menjadi energi
listrik sel solar, kemudian energi listrik digunakan untuk memenuhi kebutuhan
bangunan. Dalam perancangan secara aktif, arsitek dituntut untuk menerapkan strategi
22
perancangan pasif, karena tanpa penerapan strategi perancangan pasif, penggunaan
energi dalam bangunan akan tetap tinggi, namun umumnya perancangan pasif ini
memerlukan investasi yang besar.
6. Perancangan Pasif (Passive Solar Design)
Perancangan pasif merupakan cara penghematan energi melalui pemanfaatan energi
matahari secara pasif, yaitu tanpa mengonversikan energi matahari menjadi energi listrik.
Rancangan pasif lebih mengandalkan kemampuan arsitek bagaimana rancangan
bangunan dengan sendirinya mampu mengantisipasi permasalahan iklim luar.
passive solar design bergantung pada:
- posisi matahari terhadap fasad bangunan,
- orientasi tapak dan kelandaian,
- bayangan pada tapak,
- bayangan yang potensial dari luar tapak,
- orientasi bangunan,
- penestrasi radiasi panas matahari pada bangunan,
- layout jalan dan distribusi servis,
- proporsi fasad antara glazing dengan luas area.
Perancangan pasif di wilayah tropis basah, umumnya dilakukan untuk mengupayakan
agar pemanasan bangunan karena radiasi matahari dapat dicegah, tanpa harus
mengorbankan kebutuhan penerangan alami. Sinar matahari yang terdiri atas cahaya dan
panas hanya akan dimanfaatkan cahaya dan menminimalkan memasukkan radiasi panas
matahari. Pengurangan panas pada kulit bangunan dipengaruhi oleh pergerakkan angin.
23
II.4. Tinjauan Terhadap Proyek Sejenis
II.4.1. FX Mall
FX Mall adalah mall yang terletak di kawasan Senayan, Jakarta Pusat. FX Mall
adalah bangunan mixed-use building yang memadukan fungsi mall/pusat perbelanjaan
dan apartemen dengan konsep “entertainment & bussiness center”.
Foto 2.1: Fasad depan FX Mall
Menempati lahan seluas ± 8.000 m², FX Mall terdiri dari 7 lantai mall dan 16 lantai
apartemen, yang dikenal dengan FX Residence.
Dengan konsep bangunan yang memadukan hiburan dan bisnis didalam sebuah
bangunan, yaitu adanya wahana rekreasi ekstrim yang disebut “Atmosfear”, yaitu berupa
seluncur tertutup sepanjang 7 lantai yang dapat menghantarkan pengguna mencapai
lantai dasar dalam hitungan ± 12 detik. Wahana ekstrim ini sangat menantang dan
memacu adrenalin dan oleh pengelola mal tersebut diklaim sebagai “seluncur darat
terpanjang di dunia”.
Sumber: Flickr images, 2009
24
Foto 2.2: Atmosfear wahana seluncur ekstrim di FX Mall
Disamping itu terdapat 11 ruang konferensi/meeting yang disewakan dengan
tema ultra-modern dan unik yang disebut “Fpod”, terdapat pula fasilitas cinema/bioskop,
bar & lounge juga nightclub.
Foto 2.3: Fpod fasilitas ruang konferensi di FX Mall
Sumber: Allied Telesis.com, 2009
Sumber: Inijie.com, 2008
25
Sedangkan untuk apartemennya ditawarkan termasuk serviced & furnished, jadi
unit apartemen yang ada dilengkapi dengan jasa pelayanan kamar dan sudah lengkap
dengan perabot/furnitur. Dari fasilitas serta lokasi FX Mall tersebut dapat disimpulkan
bahwa sasaran pasar yang dituju adalah menengah ke atas dengan deskripsi pasar utama
professional muda.
II.4.2. Poins Square
Poins Square adalah bangunan mix-use pusat perbelanjaan dan apartemen yang
terletak di kawasan Lebak Bulus, Jakarta Selatan.
Foto 2.4: Lokasi Poins Square
Pusat perbelanjaan di Poins Square terdiri dari 6 lantai, sedangkan apartemennya
dimulai dari lantai 7 sampai 22. Pada Poins Square sirkulasi antar apartemen dan mall
Sumber: Googlemaps, 2008
26
dibedakan aksesnya. Akses pusat perbelanjaan terdapat dibagian depan sedangkan
akses untuk apartemen terdapat di basement. Apartemen Poins Square merupakan
apartemen yang menawarkan unitnya fully-furnished, dimana unit apartemen yang
ditawarkan telah dilengkapi dengan furnitur. Fasilitas yang ditawarkan apartemen
Poins Square adalah kolam renang, joging track, children playground, sauna, laundry,
dll.
Foto 2.5: Tampak depan Poins Square
Beberapa kelabihan Poins Square diantaranya, diantaranya bentuk yang demikian
dapat memberikan kesan terbuka merangkul pada perempatan jalan Lebak bulus.
Bentuknya yang seperti huruf U mampu mengoptimalkan fungsi serta unit-unit area
apartemen.
Sumber: Property team, 2008
27
Gambar 2.2: Layout serta bentuk massa bangunan apartemen
Sedangkan kekurangan dari Poins Square adalah bentuk massa bangunan untuk
tower apartement menyerupai huruf “U” yakni bagian memanjang pada bangunan
menghadap timur barat menyebabkan ruangan didalamnya panas akibat sinar radiasi
matahari langsung, juga pusat perbelanjaan Poins Square minim bukaan dan void,
sehingga sangat mengandalkan pencahayaan dan pengudaran buatan.
II.4.3. Sudirman Cityloft
Sudirman Cityloft adalah mixed-use building yang terletak di kawasan Jl. Jendral
Sudirman, Jakarta Pusat.
Konsep bangunannya menggabungkan hunian dengan pusat perbelanjaan.
Huniannya disini merupakan apartemen degan tipe loft yang lapis bangunannya hingga
4 lapis bangunan.
Sumber: Property team, 2008
28
Gambar 2.3: layout tipikal loft Sudirman Cityloft
Jika dilihat dari konsep huniannya maka hunian pada Sudirman Cityloft ini
cenderung mengarah ke tipikal rukan (rumah kantor). Dimana bagian bawah unit
merupakan peruntukan office sedangkan bagian atasnya merupakan hunian.
Sedangkan untuk mal, terdiri dari 6 lapis bangunan dengan spesialisasi di tiap
lantainya. Konsep mallnya sendiri lebih diarahkan ke konsep food-entertainment-
lifestyle. Dimana perbandingannya kurang lebih 40%-40%-30%.
Dari desain fasad bangunan terlihat seperti kantor karena pada area huniannya
fasad didominasi dengan kaca, dan kurang permainan warna pada bangunan malnya.
Sumber: Sudirman Cityloft.com, 2009
29
Foto 2.6: fasad bangunan Sudirman Cityloft
Kelebihan dari bangunan ini adalah fasilitas perbelanjaannya yang cukup lengkap
serta lokasinya yang berada di sekitar daerah perkantoran, yang merupakan salah satu
area premium.
Tabel 2.3: Perbandingan proyek sejenis
FX Mall Poins Square Sudirman Cityloft Lokasi Senayan, Jakarta
Pusat Lebak Bulus, Jakarta
Selatan Sudirman, Jakarta
Pusat Luas tapak ± 8.000 m² ± 12.170 m2 ± 9.000 m² Mall √ √ √ Apartemen √ √ √ Tipe bangunan Mix-use building Mix-use buliding Mix-use buliding Gaya arsitektur Post-Modern Post-Modern Post-Modern Jumlah lantai 9 lantai tipikal mall
& 16 lantai apartemen
6 lantai tipikal mall & 14 lantai tipikal apartemen
6 lantai tipikal trade mall & 25 lantai apartemen
Market Up Middle-Up Middle-Up Fasilitas Mall: 11 conference
room (Fpods), Swimming pool, fitness center,
Mini supermarket, restaurant, café,
30
Atmosfear (slider), cinema, cafe, bar, lounge & nightclub. Apartment: swimming pool, tennis court, fitness centre & billiard centre.
jogging trasck, children playground.
foodcourt, club, gym, amusement center
Tipe Unit Apartemen dengan 2, 3+1 bedroom, penthouse
Apartemen dengan 1, 2, 3 bedroom
Loft dengan 8 tipe unit
Jasa/pelayanan Serviced & furnished
Non-serviced & furnished
Serviced & un-furnished
Tabel 2.4: Analisa proyek sejenis
FX Mall Poins Square Sudirman Cityloft Kesesuaian fungsi bangunan dengan lokasi
Fungsi hiburan yang ditawarkan sesuai dengan lokasi
fungsi kantor lebih cocok ketimbang apartemen
Dekat dengan perkantoran
Kesesuaian bangunan terhadap pasar
target pasar sesuai dengan lokasi “premium”
kurang sesuai Keluarga, eksekuitf muda
Kelengkapan fasilitas
lengkap cukup cukup
Sarana penunjang (parkir, dll)
minus parkir motor
memadai memadai
Desain fasad bangunan menarik
sesuai dengan tren dan pasar, modern
kurang pengolahan tampak dan warna
Kuarang pengolahan warna dan dominan penggunaan kaca terlihat seperti kantor
Pengolahan massa bangunan
dinamis kaku, masif namun optimal
dinamis
Pengolahan tata ruang luar
lahan sempit, tidak ada ruang hijau
cukup, ruang hijau di persimpangan
cukup
Respon terhadap lingkungan
cukup terhadap kebisingan cukup
cukup
Respon terhadap iklim
kurang tanggap matahari
tidak tanggap matahari
kurang tanggap matahari
31
Tingkat okupansi tinggi rendah sedang
Kesimpulan 7/10 4/10 5/10
Dari perbandingan diatas dapat diketahui bahwa secara overall FX Mall jauh
lebih baik dari yang lainnya. Baik dari segi desain bangunan yang lebih atraktif, fasilitas
yang benar-benar baru dan menarik serta kesesuaian fungsi bangunan dengan pasar dan
lokasi.