Upload
vothuan
View
219
Download
4
Embed Size (px)
Citation preview
BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 40
BAB IV.
ANALISA PERENCANAAN.
IV.1.1 Analisa NON FISIK
Pelaku Apartemen pada umumnya adalah sebagai berikut :
> Penguhuni apartemen :
> Bapak , Ibu , Anak. Bapak bekerja setiap hari
Ibu : kadang berkerja, kadang hanya di rumah:belanja
Anak : sekolah atau kegiatan lainnya.
> Pengelola Gedung :
� Staf kantor : pengurusan surat-surat dan iuran-iuran perbulan.
� Staf Keamanan / security : menjaga lingkungan keamanan
apartemen
� Staf Kebersihan : kebersihan kawasan lingkungan dan
perawatan gedung dan lingkungan.
> Staf Pekerja Mini market dan Toko.
> Pegawai mini market.
> Kantor Staf Mini Market.
IV.2. Analisa Sirkulasi Pelaku Kegiatan
1. Sirkulasi Pengelola
DATANG
ENTRANCE TIME KEEPER
STAFF LOBBY
WORKING AREA
KEAMANAN
PARKIR
KARYAWAN
BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 41
2. Sirkulasi Penghuni
DATANG
3. Sirkulasi Pengunjung Apartemen
DATANG
4. Sirkulasi Barang
DATANG
5. Sirkulasi Kendaran
DATANG
MAIN ENTRANCE
MAIN
LOBBY SITTING
LOBBY LOBBY
LIFT
KEAMANAN
PARKIR
PENGUHUNI
UNIT
HUNIAN
FASILTAS
PENGELOLA
FASILITAS PENUNJANG
FRONT DESK
MAIN
ENTRANCE
MAIN
LOBBY SITTING
LOBBY LOBBY
LIFT
KEAMANAN
PARKIR
UNIT
HUNIAN
TOKO-TOKO
MAKANAN
RETAIL-RETAIL
FRONT DESK
KANTOR PENGELOLA
SPORT CENTRE & RECRETION
ENTRANCE LOADING
DOCK CHECKING
TOLAK
TERIMA
GUDANG
Drop Off PARKIR
PERGI
PULANG
BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 42
IV.3. Analisa Kebutuhan Ruang .
Pendekatan
M2
Lobby 5 8 5
Ruang Aula Bersama 60 100 60
Pengelola 16 8 16
Mini Market 54 90 54
Ruko - ruko 18 30 18
Ruang Listrik + Genset 9 15 9
Tangga / Lift 9 15 9
R. Keamanan 6 6 6
177
Taman Bermain Anak 25 25
Lapangan Tenis 875 6 875
Kolam Renang 25 6 25
Tempat pengelolahan Sampah 2,25 2,25
R. Keamanan 4 6 4
931,25 1108,25
Total
Total
(m2)Luas / Unit
(m2)Nama Ruang Kpasitas
Analisa Parkir Kendaraan
Nama Ruang Kebutuhan Ruang
Luas (m2)
Parkir Mobil 2.5 x 5 12.5
Pakir Pick Up 3 x 5 15
Pakir truk barang 5 x 8 40
Parkir motor 1 x 2 2
IV 3.2 Analisa Type Unit Hunian Apartemen Bersubsidi
Apartemen Bersubsidi Rawa Buaya ini direncanakan untuk dijual ,
selain itu, membantu pemerintah kota dalam pengadaan rumah bagi
masyarakat, khususnya masyarakat dengan tingkat ekonomi menengah
bawah, juga merupakan tujuan komersial.
Target pasar untuk penghuni apartemen bersubsidi ini adalah
penduduk yang berdomisili dan bekerja dikawasan Kel. Rawa Buaya dan
Kel, Duri Kosambi, tidak menutup kemungkinan bagi pekerja di bandara
Soekarno Hatta, hal ini didasari karena memiliki akses yang paling dekat
dengan lokasi serta memiliki daya tampung angkatan kerja yang tinggi
dalam bidang pemerintahan, perdagangan dan jasa serta industri, hal ini
dapat terlihat dalam rencana jumlah tenaga kerja Kecamatan Cengkareng.
BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 43
Analisa Kebutuhan Ruang Apartemen Bersubsidi.
Pendekatan Kapasitas
M2 Org
1
1 Tempat tidur 5,2 2 5,2
2 KM/WC 5 2 5
3 Pantry 2,6 2 2,6
4 R. Tamu 3,4 2 3,4
5 Balkon 1,8 2 1,8
Luas Unit 18
2
1 Ruang Tidur 9 2 9
2 R Tamu 5 2 5
3 Pantry 3,2 2 3,2
4 KM/WC 5 2 5
5 Balkon 1,8 2 1,8
Luas Unit 24
3
1 Ruang Tidur 9 2 9
1 Ruang Tidur 10,5 2 10,5
2 R Tamu 7,5 2 7,5
3 Pantry 4,2 2 4,2
4 KM/WC 3 2 3
5 Balkon 1,8 2 1,8
Luas Unit 36 78
Luas (m2)Luas /
Unit (m2)
UNIT HUNIAN BERSUBSIDI
Nama RuangNo.
Unit Type KM 2
Unit Type KM 1
Unit Type Studio
Analisa Kebutuhan Ruang Apartemen Excutive.
Pendekatan Kapasitas
M2 Org
1
1 Tempat tidur 12 2 12
2 KM/WC 5 2 5
3 Pantry 5 2 5
4 R. Tamu 4 2 4
5 Balkon 1 2 1
Luas Unit 27
2
1 Ruang Tidur Utm 12 3 12
2 Ruang Tidur 2 7,5 2 7,5
3 R Tamu 5 2 5
4 R Makan 3 2 3
5 Pantry 4 2 4
6 KM/WC 3 2 3
7 Balkon 1,5 2 1,5
Luas Unit 36
3
1 Ruang Tidur Utm 12 3 12
2 Ruang Tidur 2 6 2 6
2 Ruang Tidur 3 7,5 2 7,5
3 R Tamu 3,6 2 3,6
4 R Makan 3 2 3
5 Pantry 3 2 3
6 KM/WC Utm 4 2 4
7 KM/WC 5 2 5
8 Balkon 1,2 2 1,2
Luas Unit 45 108,3
Unit Type 3B
Unit Type 2B
UNIT HUNIAN EXCUTIVE
No. Nama Ruang Luas (m2)Luas /
Unit (m2)
Unit Standard
BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 44
ANALISA LUAS BANGUNAN / OPTIMASI KDB – KLB
Luas Lahan Rawa Buaya = 13.771 m2 KDB = 55% KLB = 3,5 KDB = Luas Dasar Bangunan Luas Lahan 55% = Luas Dasar Bangunan 13.771 m2 LDB = 7.574 m2 KLB = Luas Total Bangunan Luas Lahan 3,5 = Luas Total Bangunan 13.771 m2 LTB = 48.199 m2 ANALISA BERDASARKAN PEMUKIMAN
Apartemen Medium Rise KDB = 15 % Luas Lahan Rawa Buaya =13.771 m2 KDB = 15% KLB = 1,67 ( 1- 15% ) = 1,67 ( 85% ) = 1,42 LTB = 13.771 X 1,42 = 19547,93 LDB = 2.066 m2 JLT = LTB = 19547,93 = 9 LT LDB 2.066 Jumlah Lantai Tower = 9 lt PERENCANAAN JUMLAH TOWER UNIT HUNIAN
Luas Total Bangunan = 48.199 m2 Total Tower Asumsi di bagi 3 Tower Luas Bangunan masing2 tower = 16.066 m2 Total Tower b + c = 32.132 m2 PERENCANAAN TYPE UNIT HUNIAN BERSUBSIDI Luas Total Bangunan 1 tower = 16.066 m2 Luas Per Lt /9 = 1.785 - 14.281 m2 > Sirkulasi 20 % = 2.856 - 11.425 m2 > Core 15 % = 1. 714 - 9. 711 m2
BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 45
Asumsi peruntukan lahan adalah = 1 type besar : 3 type sedang : 6 type kecil type 18 : type 24 : type 36 Ta:Tb:Tc = 6a : 3a : a Ta = 18 x 6ª = 108a Tb = 24 x 3ª = 72a Tc = 36 x a = 36ª 108a + 72a+ 36 a = 9.711 m 216 a = 9.711 m A = 9.711 /216 = 44,96 ~ = 45 *> Jadi type 18 : 45 x 6 = 270 Unit type 24 : 45 x 3 = 135 Unit type 36 : 45 x 1 = 45 Unit *Maka Ta:Tb:Tc = 6 : 3 : 1 = 270 : 135 : 45 ----���� 1 Tower PERENCANAAN TYPE UNIT HUNIAN Excutive Luas Total Bangunan 1 tower = 16.066 m2 Luas Per Lt /9 = 1.785 - 14.281 m2 > Sirkulasi 20 % = 2.856 - 11.425 m2 > Core 15 % = 1. 714 - 9. 711 m2 Asumsi peruntukan lahan adalah : 1 type besar : 3 type sedang : 6 type kecil type 27 : type 36 : type 45 Ta : Tb : Tc = 6a : 3a : a Ta = 27 x 6 = 162 a Tb = 36 x 3a = 108 a Tc = 45 x a = 45 a (27 x 6a ) + ( 36 x 3a ) + ( 45 x a ) = 9.711 m 162a + 108a+ 45 a = 9.711 m 315 a = 9.711 m A = 9.711 / 315 = 30,83 ~ = 31 *> Jadi type 27 : 31 x 6 = 185 Unit type 36 : 31 x 3 = 92 Unit type 45 : 31 x 1 = 31 Unit *Maka Ta:Tb:Tc = 6 : 3 : 1 = 185 : 92 : 31
BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 46
Harga Jual & Kridit Apartemen Bersubsidi Tower 1 & 2
Harga Jual & Kridit Apartemen Excutive
HARGA JUAL
CASH DPCicilan / bln
~ 5 TH
Cicilan / bln
~10 TH
Cicilan / bln
~15 TH
STUDIO 540 18 Rp 81.000.000 Rp 24.300.000 Rp 1.343.386 Rp 870.768 Rp 731.155
1 KM 270 24 Rp 135.000.000 Rp 40.500.000 Rp 2.239.000 Rp 1.451.300 Rp 1.218.600
2 KM 90 36 Rp 180.000.000 Rp 54.000.000 Rp 2.736.500 Rp 7.400.000 Rp 1.489.400
KRIDIT/ KPR BUNGA 13%
NAMA TYPE Jumlah
Unit TYPE
HARGA JUAL
CASH DPCicilan / bln
~ 5 TH
Cicilan / bln
~10 TH
Cicilan / bln
~15 TH
STANDART 185 27 Rp 175.500.000 Rp 52.650.000 Rp 2.910.700 Rp 1.886.700 Rp 1.584.200
1 KM 92 36 Rp 234.000.000 Rp 80.730.000 Rp 4.463.000 Rp 2.892.900 Rp 2.429.100
2 KM 31 45 Rp 292.500.000 Rp 87.750.000 Rp 4.851.100 Rp 3.144.400 Rp 2.640.300
NAMA TYPE Jumlah
Unit
KRIDIT/ KPR BUNGA 13%
TYPE
BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 47
V.4. Tapak dan Lingkungan
IV.4.1 Analisa Pemilihan Tapak
Pemilihan lokasi untuk Apartemen bersubsidi ini adalah:
Pembangunan rumah susun bersubsidi melalui peremajaan kawasan di
prioritaskan pada kawasaan yang terletak di dalam dan sekitar jalan
Iingkar dalam arteri utama kota. Lokasi ini di bagian pinggir Iingkar luar
yang memiliki nilai akses tinggi.
> Wisma dengan Fasilitasnya
Pembangunan wisma dan fasilitas di
Kecamatan Cengkareng mengacu
kepada:
- rencana penyebaran dan kepadatan
penduduk tahun 2005
- kemampuan lahan yang ada
- kemampuan dana masyarakat dan pemerintah urttuk membangun
- partisipasi swasta untuk membangun
Pengembangan wisma dan fasilitasnya di Kecamatan Cengkareng
direncanakan seluas 1210,16 ha (43,33%). Pengembangan wisma
ditargetkan mampu menampung perkembangan penduduk tahun 2005
sebanyak 370.000 jiwa. Untuk memenuhi kebutuhan rumah pada tahun
2005, salah satu cara yang ditempuh adalah, sedangkan daerah wisma
Iainnya dikembangkan dengan perbaikan lingkungan.
IV.4.2. Pemilihan Tapak
Tapak yang di pilih berada di JI. Outer Ring Road Kelurahan Rawa
Buaya Kecamatan Cengkareng Kotamadya Jakarta Barat. Tapak ini
termasuk dalam areal perencanaan pemukiman yang terpadu dibawah
Perencanaan Perumnas.
BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 48
Potensi Tapak
• Letaknya yang strategis menjadi lintasan antara dari dan ke Bandara
Internasional Soekamo-Hatta (lebih kurang 7 km) dengan fasilitas
Jalan Arteri Primer Daan Mogot serta Jalan Lingkar Luar Barat.
• Kawasan industri yang cukup luas di wilayah Kecamatan ini
merupakan potensi besar untuk menampung Tenaga Kerja terutama
Angkatan Kerja yang tersedia di wilayah ini sendiri sehingga dapat
mengurangi pergerakan atau mobilitas orang yang sekaligus
• Posisi tapak berada dipinggir JI. Outer Ring Road mudah diakses
pencapaiannya,Infrastruktur:
• Lokasi tapak adalah lokasi yang di rencanakan secara terpadu oleh
Pemda DKI Jakarta untuk kawasan pemukiman, sehingga infrastruktur
yang ada telah cukup baik, seperti : jalan, listrik, air bersih,
telekomunikasi.
BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 49
IV.4.3 1.Lokasi Tapak
Gambar Peta
Lokasi Jalan.
Lokasi Project : Kel.Rawa Buaya.
Jalan Outer Ring Road West Raya Buaya
Cengkareng Jakarta Barat 11740
Sebelah Utara : Kawasan Industri
Sebelah Selatan : Perumahan Rakyat
Sebelah Timur : Perumahan Rakyat
Sebelah Barat : Jalan Tol Outer Ring Road West 1.
2. Tautan Lingkungan
Sebelah Utara : Kawasan Industri , PT Luhur Satria (taxi Blue bird)
: Jalur lintasan Kereta Api Tangerang Kota
: Dilalui oleh sungai kecil.
Sebelah Barat : Stasiun Kereta Rawa Buaya,
Perumahan Taman Semanan Indah
: Terminal Bis Lintas Kota dan Pool Trans Jakarta
: Pabrik Industri Meuble- Olympic.
Sebelah Selatan : SMP 264 di Jalan Albarkah.
3. Akses Jalan.
> Jalan Raya Outer Ring Road West.
> Jalan Raya Rawa Buaya.
> Jalan Albarkah
> Jalan Raya Duri Kosambi
BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 50
Jl Duri Kosambi Tol Outer Ring Road Jl. Bojong Indah --�
Arah dari barat Menuju Jl.Daan Mogot Batas Utara Lokasi
Putaran Arah Peta Udara Jalan Lingkungan
Lokasi Tapak Lokasi Tengah Batas Selatan
Saluran Air Kotor Jalan Ke Puri Mall
BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 51
4. Ukuran Dan Tata Wilayah
GSJ : 10 M ; 8 M
Lebar Jalan :
> Utara : 7 & 40 M ; Barat : 100 M
Selatan & Timur : 15 M
Batas Ketinggian Bangunan : 8
Peruntukan :
Kkt : Karya Perkantoran
Kpd : Karya Perdagangan
KLB : 3,5 KDB : 55
Batas Ketinggian Bangunan : 8
Wsn : Wisma Susun
Batas Ketinggian Bangunan : 4
KLB : 1,6 KDB : 60 Luas : 13.771 M2
IV.5 Analisa Fisik Tapak
5.1 ANALISA LINGKUNGAN
Barat Timur
U
Kawasan ini bising oleh bunyi kereta Api, walaupun tidak sering.
Bising
Karena Jalan
Ray & Tol
Outer Ring
Road
JORRW1
View
BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 52
IV.5.2. Analisa lklim
Lintasan Matahari
Sinar matahari, sangat mempengaruhi kehidupan manusia dan
masyarakat. Untuk bangunan yang berdiri diatas permukaan laut sudut
sinar matahari akan mengenai dinding-dinding bangunan. Pengaruh sudut
sinar matahari atas bangunan yang akan direncanakan dan diorientasikan
terhadap arah utara dapat dibaca sebagai sudut horizontal dan sudut
vertikal
Untuk penataan blok-blok massa bangunan hunian bisa di desain
arah membujur timur barat, dengan tujuan untuk memperkecil bidang-
bidang yang mendapat radiasi sinar matahari secara Iangsung. Dengan
penataan seperti itu diharapkan, unit-unit hunian akan mendapat sinar
matahari pagi dan sore secara merata dan tidak ada blok-blok hunian
yang berada dibawah bayang-bayang blok lain,
Bangunan apartemen ini di rencanakan setinggi 9 lantai. Jarak antar
bangunan pada tapak minimal 40 meter, hal ini akan membuat sisi barat
dan timur bangunan terkena sinar matahari secara langsung.
IV.5.3 Analisa Kebisingan
Sumber kebisingan pada tapak ini berasal dan jalan utama, dan
jalur lintasan kereta api Jakarta Tengerang pada sisi utara dan barat, serta
aktifitas yang nantinya terjadi di dalam Iingkungan rumah susun itu sendiri.
Untuk kebisingan tinggi yang berasal dan jalan utama yaitu JI. Outer Ring
Road terlalu bising karena jalan tersebut sangat padat dilalui oleh
kendaraan baik roda dua maupun roda empat. Sumber kebisingan rendah
yang lain terjadi pada sisi timur dan selatan tapak, karena berbatasan
Iangsung dengan pemukiman penduduk.
IV.5.4 Analisa Orientasi
Orientasi bangunan sangat berpengaruh, karena orientasi yang
tepat akan membuat tampilan bangunan tidak merusak wajah lingkungan,
hal ini terlebih karena pertimbangan tingkat ekonomi dan sosial penghuni.
BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 53
Hal ini sangat berkaitan dengan gubahan bentuk massa bangunan yang
akan digunakan nantinya.
Orientasi bangunan terbagi menjadi dua yakni orientasi ke dalam
dan orientasi ke luar. Orientasi ke dalam yakni bagaimana membuat
orientasi yang baik untuk bangunan disekitar terhadap desain yang
dibangun, dan oreintasi keluar bagaimana mengoptimalkan daerah sekitar
sebagai orientasi yang baik untuk desain.
Sisi barat adalah daerah berbatasan langsung dengan Jl. Outer
Ring Road dan sangat bagus untuk arah orientasi dan luar ke dalam
bangunan rumah susun. Sedangkan untuk sisi timur dan selatan Iangsung
jalan lingkungan, pada sisi utara adalah lintasan rel kereta api
Zonning
IV.5.5 Analisa Pencapaian
Tapak terletak pada daerah yang strategis dan mudah dalam akses
pencapaiannya. Akses tepat berada di JI. Lingkar Luar atau JI. Outer Ring
Road. Akses dilalui angkutan umum Metro Mini atau angkot. Tidak jauh
dari stasiun kereta Rawa Buaya dan Bojong, terminal bis luar kota. Dan
jalan tol Kebun Jeruk - Bandana Soekarno Hatta.
Semi Privat
P U B L I K
P U B L I K
Privat
Taman
U
Out
Entrance Entrance
Out
BAB IV APARTEMEN BERSUBSIDI OTDF 41208110021 54
IV.6.1. Analisa Parkir dan Ruang Luar
Parkir
Penyediaan fasilitas tempat parkir apartemen bersubsidi ini
disiapkan untuk parkir mobil dan motor yang lokasinya nanti mengelilingi
setiap blok massa bangunan atau semi basement. Perhitungan area parkir
adalah sbb :
Parkir Standar = 100 m2 / Mobil = Luas Total Tower 100 Luas Total mobil = 19.548 m2 = 195 mobil 100 Luas Ruko 10 ruko = 6 x 12 x 10 Ruko = 720 m2 Luas Ruko Superindo = 5 x 12 x 3 = 180 m2 Total = 900 m2 Luas Total mobil = 900 m2 / 100 m2 = 9 Mobil Total Jumlah Parkir Hunian + Ruko = 204 mobil Standar Ukuran Parkir Mobil = 2,5 x 5 = 12,5 m2 Sirkulasi 100 % = 25 - 30 m2 Luas Kebutuhan Parkir = 204 x 30 = 6.134 m2 Luas Lahan Tersisa = 13.771 - 2.066 Luas Luar Gedung = 70% x 11.705 = 8.194 m2 Luas Total = 14.328 m2 Jumlah mobil Parkir = 478 Mobil Jalur Hijau dan Taman
Jalur hijau dapat dihitung berdasarkan asumsi luas jalur hijau
adalah 20% dan luas lahan yang ada. Kebutuhan luas lahan taman dapat
dihitung berdasarkan asumsi jumlah penduduk yang dapat tinggal di
apartemen. Jalur hijau dan taman dimaksudkan untuk menjadi filter polusi
udara, suara dan sekaligus sebagai pembagi ruang luar dan obyek view
bagi penghuni, sehingga daerah hunian akan terasa sejuk dan nyaman .
Perhitungan RTH: 13.771M2 x 20% = 2754 M2 yang tersebar pada area
tapak. Pohon yang rindang pada jalan kendaraan dan orang Iebih nyaman
dan sejuk.