96

BAB IV

KONSEP PENGEMBANGAN LAHAN MILIK PT KAI

DAN MODEL RUSUNAWA

4.1 Konsep Dasar Pengembangan Lahan

Berdasarkan hasil analisis lokasi perencanaan, diperoleh 4 permasalahan fisik

yang terkait dengan upaya urban renewal. Permasalahan pertama terkait dengan fungsi

kegiatan. Lokasi studi memiliki fungsi kegiatan yang khusus melayani aktivitas PT

KAI, sehingga fungsinya tidak bersinergi dengan fungsi di kawasan sekitar.

Permasalahan kedua adalah lokasi studi mengalami penurunan kualitas fisik dan

kehilangan vitalitasnya, karena aktivitasnya sudah ditinggalkan. Permasalahan ketiga

adalah intensitas bangunan di sekitar lokasi studi tinggi dan kurangnya ruang terbuka.

Permasalahan yang terakhir adalah sulitnya pencapaian menuju lokasi perencanaan.

Tanggapan terhadap permasalahan yang terjadi pada lokasi perencanaan adalah

dengan melakukan urban renewal dengan mengoptimalkan lahan. Prinsip urban

renewal guna meningkatkan kembali vitalitas lahan adalah dengan memaksimalkan

intensitas bangunan lahan yang diperbaharui secara efektif dan efisien. Untuk mencapai

pemanfaatan yang optimal, diperlukan suatu konsep dasar yang di peroleh berdasarkan

hasil analisa lokasi, hasil studi banding, dan hasil kajian teori. Konsep dasar

pengembangan lahan yang akan diterapkan adalah:

1. Pembangunan multi fungsi,

Tujuannya agar kehidupan di lokasi perencanaan bisa berlangsung selama 24 jam.

2. Fungsional,

Tujuannya adalah meletakan setiap fungsi kegiatan pada pembangunan multi fungsi

secara tepat guna dengan memperhatikan nilai lahan, potensi, kesesuaian dengan

fungsi sekitar dan struktur jalan.

3. Pembangunan vertikal,

Maksudnya adalah memaksimalkan pembangunan lahan ke arah vertikal dengan

mengoptimalkan lantai dasarnya untuk ruang terbuka hijau dan ruang publik.

Tujuannya untuk mengurangi tingkat kepadatan bangunan di kawasan sekitar.

97

4. Multi akses,

Maksudnya adalah meningkatkan kualitas pencapaian menuju lokasi perencanaan

dengan memberikan multi akses, pembangunan stasiun skytrain, serta perencanaan

jalur transportasi kota pada lokasi perencanaan. Tujuannya agar lokasi mudah

dicapai oleh warga kota dan untuk meningkatkan nilai lahan.

Keempat konsep dasar tersebut bertujuan untuk merealisasikan ide besar

pengembangan lahan PT KAI yaitu menjadikannya sebagai kawasan terpadu. Setiap

aktivitas yang dikembangkan akan diarahkan menjadi pusat atau sentra dengan

keragaman tema dalam satu aktivitas. Tujuannya agar pengguna bisa memperoleh

banyak pilihan dalam beraktivitas dan memenuhi kebutuhan hidupnya.

4.2 Strategi Pengembangan Lahan

Untuk mendukung konsep dasar pengembangan lahan guna meningkatkan

vitalitas kawasan, maka dibuat strategi perencanaan dan perancangan. Strategi yang

digunakan dalam pengembangan lahan milik PT KAI adalah:

Tabel 4.1. Strategi Pengembangan Lahan

Tujuan Sasaran Strategi Prinsip Perencanaan Dan Perancangan

Fungsi komersial diletakan didaerah yang strategis dan tingkat pencapaian tinggi. Fungsi hunian di letakan di area dalam/tengah lahan tetapi masih memiliki jarak yang sesuai standar menuju sarana tranportasi kota. Stasiun skytrain diletakan di tengah lahan agar dapat melayani seluruh kawasan.

Menghidupkan kawasan, meningkatkan nilai lahan, dan mengintegrasikan dengan fungsi disekitarnya.

Pemanfaatan lahan dengan pembangunan multi fungsi.

Menghubungkan seluruh aktivitas dalam bentuk skywalk dan arcade.

Memberikan aktivitas komersial dan hiburan di malam hari.

Meletakan cafe, restoran, pujasera dan area publik di lantai dasar bangunan.

Memperpanjang rentang waktu aktivitas

Pembangunan multi-fungsi. Setiap bangunan memiliki lebih dari satu fungsi, contoh: komersial-perkantoran, dan komersial-hunian.

Meningkatkan vitalitas kawasan

Mengutamakan sirkulasi pejalan kaki

Menyediakan area pejalan kaki yang terlindung, aman, dan memfasilitasi pengguna

Menyediakan traffic-calming, trotoar, zebra-cross, dan perangkat lalu lintas lain.

98

yang memiliki keterbatasan fisik.

Memberikan peneduh berupa pepohonan dan arcade.

Menerapkan skywalk sebagai penghubung antar bangunan.

Menghubungkan bangunan satu dengan bangunan yang ada disebelahnya pada lantai bagian atasnya. Parkir diletakan di basement, dibelakang, ditengah persil.

Memisahkan sirkulasi kendaraan dengan sirkulasi pejalan kaki Menyediakan jalur hijau

diantara jalan kendaraan dengan jalan pejalan kaki. Taman kota dirancang dengan fasilitas tempat duduk, area bermain, dsb.

Membuat taman kota

Merencanakan taman kota disepanjang sisi sungai dan jalur kereta api.

Membuat ruang terbuka kota.

Membuat streetscape di sepanjang jalur pedestrian.

Menanam pepohonan dan tanaman hias lainnya.

Sumber: Hasil Analisis

4.3 Skenario Sistem Kerjasama Pengembangan Lahan

Permasalahan yang terkait dengan sistem kerjasama guna melakukan

pengembangan lokasi perencanaan adalah PT KAI tidak memiliki dana untuk

mengembangkan lahannya, karena pemanfaatan jasa kereta api yang tidak semestinya.

Salah satu esensi upaya urban renewal adalah mendorong pertumbuhan ekonomi di

lokasi yang dilakukan upaya urban renewal dan kawasan disekitarnya, sehingga dapat

memberikan keuntungan secara finansial. Untuk mencapai tujuan itu, maka

pengembangan lahan harus dilakukan dengan cara kerja sama antara pihak PT KAI

selaku pemilik lahan dengan pemilik dana (investor).

Sistem kerjasama yang banyak di lakukan di negara Indonesia antara pihak

pemerintah dengan pihak swasta adalah dengan sistem Built Operate Transfer (BOT).

Hal ini dikarenakan sistem kerja sama tersebut adalah yang paling efektif dalam

memaksimalkan lahan negara dan masing-masing pihak yang terlibat memperoleh

keuntungan seimbang (Hirawan, 1995). Maka pengembangan lahan, akan diskenariokan

dengan sistem kerjasama BOT, antara pihak PT KAI, pemerintah kota, dan pihak

swasta/investor.

BOT dimulai dengan kesepakatan antara pihak pemerintah dan swasta/investor

yang akan bersedia membangun fasilitas baru dengan biaya sendiri, mengoperasikan,

dan melakukan pemeliharaan dalam jangka waktu tertentu yang telah disepakati.

99

Kemudian di akhir periode pihak swasta mengalihkan kepemilikan kepada pihak

pemerintah. Adapun struktur kerjasamanya, yaitu:

1. Bangun/built,

Pihak PT KAI berkewajiban menyediakan lahan pengembangan dan pihak

pemerintah kota Bandung bertanggung jawab membangun infrastruktur kota

(jaringan jalan, utilitas kota, dan lainnya). Pihak investor akan membangun berbagai

fungsi yang telah direncanakan dan disepakati, seperti fungsi komersial retail,

komersial perkantoran, apartemen dan hotel, rumah sakit, dan stasiun skytrain.

2. Kelola/operate,

Pihak investor berhak mengelola dan mengoperasikan fungsi yang dibangunnya

dalam kurun waktu 20 tahun, dengan perpanjangan waktu maksimal 5 tahun.

Periode pengoperasian maksimal 25 tahun, hal ini berkaitan dengan umur bangunan

dan waktu yang dibutuhkan investor untuk pengembalian modal pembangunan dan

mendapatkan keuntungan yang layak51.

3. Alih/transfer,

Setelah periode pengoperasian selesai, pihak investor berkewajiban mengalihkan

kepemilikan fungsi tersebut pada PT KAI selaku pemilik lahan. Setelah penyerahan

tersebut, PT KAI berhak untuk mengelola fungsi-fungsi pada lahannya atau untuk

menyerahkannya lagi kepada pihak investor dengan cara disewa atau dijual.

Pengembangan rumah susun sederhana sewa pada lokasi perencanaan akan

dilakukan dengan menerapkan sistem linkage. Pihak PT KAI akan bekerjasama dengan

pihak pemerintah kota Bandung, Perumnas, dan investor dalam pembangunan rusun.

Dalam sistem kerjasama ini, pihak investor akan diberi izin untuk membangun fungsi

komersial dengan syarat mau membiayai dan membangun rusun. Pihak pemerintah kota

dan Perumnas bertugas untuk melakukan sosialisasi kepada warga sekitar sebagai calon

penghuni rusun. Selain itu, Perumnas juga akan bertugas sebagai pengelola rusun.

Masa pengoperasian rusun sama dengan pengoperasian fungsi lain di lahan milik

PT KAI, yaitu maksimal 25 tahun. Setelah masa pemakaian rusun habis, PT KAI dan

Perumnas dapat melakukan upaya peremjaan kembali kompleks rusun karena tiap unit

hunian tidak akan dijual melainkan hanya disewakan. Kebutuhan hunian diperkotaan 51 PP Republik Indonesia Nomor 6 Tahun 2006 Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah.

100

yang terus bertambah dari tahun ke tahun, maka kemungkinan penambahan kuantitas

unit hunian dapat terjadi.

4.4 Skenario Waktu Pengembangan Lahan

Proses pembangunan proyek urban renewal pada lahan milik PT KAI

direncanakan serta diasumsikan secara bertahap dan memakan waktu cukup lama, yaitu

selama 15 tahun (Tabel 4.2). Terdapat tiga faktor yang mendasarinya. Faktor pertama

adalah pertimbangan ekonomi dan strategis bisnis. Tujuannya adalah pembangunan

yang dilakukan secara bertahap diharapkan dapat mendorong pertumbuhan ekonomi di

kawasan sekitar dan menarik investor, sesuai dengan esensi urban renewal dalam

meningkatkan nilai ekonomi kawasan.

Faktor kedua adalah pertimbangan kesesuaian dengan fungsi kegiatan sekitar.

Pembangunan secara bertahap memungkinkan tersedianya waktu untuk melakukan

evaluasi terhadap rencana yang telah dibangun sebelum melakukan pembangunan tahap

berikutnya, sehingga proses pembangunan berjalan secara dinamis. Tujuan evaluasi ini

adalah agar aktivitas yang dikembangkan di lokasi perencanaan bersinergi dengan

aktivtas yang ada dan yang akan tumbuh di kawasan sekitar.

Yang terakhir adalah pertimbangan faktor sosial. Selama kurun waktu

pembangunan diharapkan terjadi proses adaptasi dari warga kota terhadap fungsi baru

yang dikembangkan. Hal ini dikarenakan, upaya urban renewal menyangkut

pembaharuan pola kehidupan kota. Salah satu contohnya adalah adaptasi warga

terhadap penggunaan moda transportasi baru skytrain. Dengan proses pembangunan

yang cukup lama ini diharapkan vitalitas kawasan dan nilai ekonomi kawasan dapat

meningkat.

Tabel 4.2. Asumsi Waktu Pembangunan

Waktu Pembangunan (tahun) Fungsi 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Infrastruktur kota Stasiun skytrain Fungsi hunian Fungsi komersial retail Fungsi komersial perkantoran Pelayanan umum kota

Sumber: Hasil Analisis

101

Selama proses pembangunan akan dilakukan beberapa tahapan evaluasi agar

arah pembangunan sesuai dengan tujuan pengembangan. Pelaksanaan tahap awal akan

difokuskan pada pembangunan infrasturktur kota, meliputi jaringan jalan, jaringan

listrik, jaringan telepon, utilitas kota, dan lainnya. Sudah tersedianya jaringan

infrastruktur kota, diharapkan dapat mempermudah pembangunan fungsi lain.

Pembangunan stasiun skytrain dan jalurnya akan dilakukan bersamaan dengan

pembangunan infrastruktur kota lain. Tujuannya adalah untuk meningkatkan

aksesibilitas lokasi perencanaan sesegera mungkin. Semakin banyak aksesibilitas

(jaringan jalan dan stasiun skytrain) yang bisa digunakan, maka akan memperkuat nilai

lahan dan dapat mendorong datangnya pertumbuhan investasi ekonomi lain.

Fungsi hunian dibangun pada awal proyek agar dapat menghidupkan kawasan

dan mendorong pertumbuhan ekonomi kawasan. Telah tersedianya fungsi hunian, maka

para pekerja yang akan bekerja di lokasi ini dapat memanfaatkan fungsi hunian sebagai

tempat tinggalnya. Lokasi pengembangan di dominasi oleh fungsi komersial retail dan

perkantoran. Agar pembangunan fungsi komersial berjalan secara dinamis, maka

pembangunannya diasumsikan berjalan selama 15 tahun. Maksudnya adalah untuk

mendorong pertumbuhan ekonomi di kawasan sekitar dan menarik investor.

4.5 Pengembangan Lahan Milik PT KAI

4.5.1 Peruntukan Lahan

Sesuai dengan konsep dasar, lahan milik PT KAI akan dikembangkan dengan

penggunaan multi fungsi yang bertujuan untuk menciptakan kawasan terpadu dan

bersinergi dengan aktivitas sekitarnya. Pertimbangan lainnya adalah keragaman fungsi

akan membantu menciptakan kondisi kota yang lebih hidup dan memberikan banyak

keuntungan. Beberapa keuntungan dari penggunaan lahan multi fungsi yaitu:

1. Dari aspek penggunaan lahan, pemanfaatan maksimal luas lahan untuk beragam

fungsi kegiatan dapat dilakukan.

2. Dari aspek finansial, sistem multi fungsi dapat meningkatkan nilai ekonomi

kawasan dan secara investasi lebih menguntungkan.

3. Dari aspek transportasi, dapat memperpendek jarak antar ragam fungsi, memberikan

kemudahan sirkulasi, pencapaian, dan efesiensi waktu dari pengguna.

102

Terdapat tiga kegiatan dalam pembangunan multi fungsi yaitu, komersial yang

meliputi komersial-retail dan komersial-perkantoran, hunian, serta fasilitas pelayanan

umum kota. Setiap fungsi kegiatan akan ditempatkan pada lokasi perencanaan, yang

disesuaikan berdasarkan permasalahan yang ada, potensi yang dimiliki, serta

disinergikan dengan fungsi kawasan sekitar. Intensitas pembangunan rata-rata untuk

fungsi komersial, hunian, dan fasum adalah 70% : 25% : 5% (ULI, 1987). Hasil studi

banding proyek urban renewal, Kings Cross Central menunjukan adanya kesamaan

proporsi pembangunan tiap fungsinya yaitu fungsi komersial 70%, fungsi hunian 25%,

dan fasum 5%. Maka dari itu, intensitas pembangunan multi fungsi pada lokasi

perencanaan tidak akan melebihi presentase tersebut.

Gambar 4.1. Konsep Pengembangan Fungsi Kegiatan pada Lahan PT KAI

Sumber: Hasil Analisis

Untuk mengatasi permasalahan panjangnya lahan yang mencapai 1.5 kilometer,

lahan dibagi menjadi 7 zona, mengacu pada standar besar segmen maksimal 200 m

(Gambar 4.1). Selain itu upaya ini dilakukan agar pertumbuhan dan perkembangan

103

ekonomi di lokasi perencanaan tidak terpusat pada daerah pinggir jalan utama kota

Bandung saja, yaitu jalan Laswi, jalan Sukabumi, dan jalan Kiaracondong.

Perencanaan bentuk segmen pada lokasi perencanaan didasarkan pada bentuk

tapak. Tujuannya agar memudahkan memudahkan proses perencanaan dan perancangan

lokasi perencanaan. Pada zona 1, bentuk segmennya adalah diagonal karena disesuaikan

dengan keberadaan jalan Sukabumi di sebelah Barat. Pembuatan segmen dengan

mengikuti pola jalan yang ada, dimaksudkan untuk memudahkan pembagian persil.

Zona lainnya, memiliki bentuk segmen dengan arah orientasi Utara dan Selatan.

Zona 1 berada di sebelah Barat lokasi perencanaan, yaitu tepat di pinggir jalan

Laswi dan jalan Sukabumi (Gambar 4.1). Telah diketahui sebelumnya bahwa jalan

Laswi merupakan jalan yang berfungsi menghubungkan kawasan permukiman di

Bandung Selatan dengan kawasan komersial dan perkantoran di Bandung Utara. Zona 1

juga merupakan lahan dengan nilai lahan paling tinggi diantara zona lain, karena

letaknya sangat strategis yaitu memiliki tingkat pencapaian yang mudah. Maka

pengembangan kawasan akan difokuskan pada fungsi komersial.

Idenya adalah dengan menjadikan zona ini sebagai ”sentra kuliner dan

perbelanjaan” yang menggabungkan berbagai konsep mall. Tujuannya menjadikan zona

ini sebagai ”one stop shopping” yang memberikan keragaman aktivitas, suasana, dan

produk. Terdapat 3 mall dengan tema berbeda yang akan dikembangkan, yaitu mall

dengan tema ”food, fashion, and entertainment”, mall dengan tema ”wisata kuliner”,

serta mall dengan tema ”electronic city” (Gambar 4.6). Ketiga mall tersebut akan

dihubungkan satu sama lain oleh skywalk guna memudahkan pergerakan dan

perpindahan aktivitas. Kemudian di bagian menaranya akan dikembangkan hotel.

Zona 2 dan 3 berada di sebelah zona 1 yang berfungsi sebagai ”sentra kuliner

dan perbelanjaan” (Gambar 4.1). Kedua zona ini masih termasuk dalam daerah yang

memiliki nilai lahan tinggi karena pencapaiannya mudah dari pusat kota. Agar

pertumbuhan investasi ekonomi dapat tersebar merata, maka peruntukan lahan yang

dikembangkan di zona 2 dan 3 adalah penggunaan multi fungsi.

Kedua zona ini akan difokuskan menjadi daerah ”sentra bisnis” yang terdiri dari

tiga fungsi, yaitu komersial retail, komersial perkantoran, serta hotel dan convention

hall (Gambar 4.6). Fungsi komersial retail akan diletakan pada lantai dasar atau di

104

bagian podium bangunan, sementara fungsi perkantoran pada lantai atasnya (Gambar

4.7 dan Gambar 4.8). Ide pengembangan ”sentra bisnis” dimaksudkan untuk

menyediakan fasilitas gedung perkantoran yang tidak jauh jaraknya dari pusat kota,

sehingga dapat memperpendek jarak tempuh bagi pekerja dan pengusaha dari arah

Timur atau Selatan kawasan. Melalui pembangunan multi fungsi diharapkan segmen

kawasan tidak ramai pada waktu tertentu, karena fungsi komersial retail dapat berfungsi

12 jam sehari atau lebih.

Pada zona ini juga akan dikembangkan stasiun skytrain dan shelter area bagi

transportasi kota yang melalui kawasan ini (Gambar 4.13). Ada tiga hal yang mendasari

penempatan kedua fungsi ini. Pertama adalah daerah ini merupakan daerah komersil dan

daerah publik. Kedua adalah untuk memudahkan distribusi pergerakan orang ke tiap

fungsi bangunannya, karena berada di tengah kawasan. Ketiga adalah jaraknya dekat

dengan jalan Laswi yang memiliki akses cukup mudah dari dan menuju pusat kota.

Zona 4 dan 5 merupakan segmen yang posisinya berada ditengah lokasi

perencanaan dan suasananya cenderung lebih tenang (Gambar 4.1). Nilai lahan pada

zona ini pun diperkirakan tidak semahal daerah yang dekat dengan jalan utama kota.

Atas pertimbangan dua faktor tersebut, maka kedua zona ini akan diusulkan untuk

pengembangan fungsi hunian. Aktivitas di lingkungan hunian yang berlangsung selama

24 jam diharapkan dapat menghidupkan segmen ini.

Fungsi hunian yang dikembangkan ada dua, yaitu apartemen dan rumah susun.

Penempatan apartemen dan rusun akan disinergikan dengan aktivitas sekitar dan

jaraknya terhadap tempat kerja calon penghuni. Apartemen akan ditempatkan di zona 4

yang dekat dengan ”sentra bisnis” karena diperuntukan untuk masyarakat golongan

menengah ke atas. Kemudian rusun akan ditempatkan di zona 5 dengan pertimbangan:

1. Jarak terhadap jalan utama kota yaitu jalan Kiaracondong yang dilalui oleh 7 jalur

transportasi kota kurang dari 500 meter.

2. Jarak tempuh terhadap tempat kerja, yaitu sentra bisnis, kawasan industri, dan pusat

pelayanan satu atap kota Bandung kurang dari 1 kilometer, sehingga bisa ditempuh

dengan berjalan kaki atau menggunakan transportasi kota.

3. Lokasinya sebaiknya dekat dengan kawasan industri karena salah satu rusun yang

dikembangkan bertujuan untuk menyediakan kebutuhan hunian aktivitas sekitar.

105

Rusun yang akan dikembangkan memiliki ketinggian bangunan 4 dan 10 lantai.

Bangunan rusun dengan ketinggian 10 lantai akan ditempatkan di zona 4 yang

diperuntukan untuk pekerja golongan menengah di daerah ”sentra bisnis”. Kemudian

rusun 4 lantai akan ditempatkan di zona 5 yang diperuntukan untuk pekerja industri dan

masyarakat menengah ke bawah yang belum terbiasa hidup secara vertikal.

Luas unit hunian yang dikembangkan pada rusun adalah tipe 21m2 dan tipe

36m2, karena tipe tersebut adalah tipe yang banyak dikembangkan oleh Perumnas. Hal

lain yang mendasarinya adalah apabila dibuat unit hunian yang lebih besar, akan

berdampak pada bertambah besarnya biaya sewa yang harus dikeluarkan penghuni.

Rusun tipe 21 m2 merupakan luas unit hunian minimal bagi masyarakat menengah.

Rusun ini hanya bisa digunakan oleh penghuni maksimal 2 orang, oleh karenanya rusun

ini akan diperuntukan khusus untuk para pekerja industri yang masih bujang.

Rusun tipe 36 hanya bisa dihuni oleh maksimal 4 orang. Dasar perencanaan

rusun ini adalah untuk keluarga muda yang bekerja di lokasi perencanaan dan kawasan

sekitar. Dengan asumsi satu keluarga terdiri dari orang tua dan dua anak. Pada

prinsipnya rusun ini adalah hunian sementara sebelum mereka mampu memiliki rumah

permanen sendiri. Oleh karena itu, sistem kepemilikannya dilakukan denga sistem sewa.

Pada zona ini akan diusulkan juga beberapa fungsi yang dapat mendukung keberadaan

fungsi hunian dan lokasi studi, yaitu daerah pertokoan, shelter area bagi transportasi

kota dan fungsi pelayanan umum kota.

Zona 6 dan 7 yang berada di bagian Timur lokasi perencanaan serta dekat

dengan jalan Kiaracondong dan stasiun kereta api (Gambar 4.1). Aktivitas kawasan

sekitar di dominasi oleh industri tekstil dan garmen, home industry (rajutan), serta pasar

Kiaracondong. Untuk mensinergikan dengan aktivitas sekitar dan potensi yang dimiliki,

maka ide yang akan diterapkan untuk pengembangan zona ini adalah menjadikannya

sebagai ”sentra perdagangan tekstil” dalam bentuk ruko, rukan, dan pusat perdagangan

(Gambar 4.6). Upaya ini dilakukan karena kawasan industri hanya berfungsi sebagai

tempat produksi, sehingga perlu disediakan tempat penyaluran barang hasil produksi

kepada konsumen secara langsung baik dalam bentuk eceran atau tidak. Dengan adanya

upaya ini diharapkan vitalitas kawasan di sepanjang jalan Kiaracondong dapat

meningkat.

106

4.5.2 Intensitas Bangunan

Usulan pengembangan lahan pada lokasi perencanaan diusulkan lebih tinggi dari

yang direncanakan dalam RTRW Kota Bandung Tahun 2013. Berdasarkan RTRW Kota

Bandung Tahun 2013, lokasi perencanaan memiliki rencana intensitas bangunan yaitu

KDB 50% dan KLB 1,5. Ada dua faktor utama yang mendasari upaya ini, yaitu:

1. Pertimbangan perubahan fungsi kegiatan pada lokasi perencanaan, dari kegiatan

yang khusus melayani aktivitas PT KAI menjadi kegiatan multi fungsi dengan

konsep kawasan terpadu.

2. Pertimbangan ekonomi dan strategi bisnis, yaitu untuk membuat daerah tersebut

lebih menarik bagi investor dan mendorong pertumbuhan ekonomi di lokasi

perencanaan dan kawasan sekitar.

Upaya peningkatan usulan pengembangan lahan PT KAI tersebut sesuai dengan

prinsip urban renewal guna mendorong pertumbuhan ekonomi dan meningkatkan

vitalitas kawasan. Faktor-faktor lain yang mendasarinya, adalah:

1. Faktor lokasi, yaitu jaraknya dekat dengan pusat kota dan pencapaiannya mudah.

2. Faktor fungsi kegiatan, yaitu setiap fungsi kegiatan yang dikembangkan akan

disinergikan satu sama lain agar lokasi perencanaan menjadi kawasan yang terpadu.

3. Setiap fungsi kegiatan yang dikembangkan akan diproyeksikan menjadi pusat/sentra

kegiatan, tujuannya untuk memberikan keragaman fungsi sejenis kepada warga

dalam menentukan pilihannya.

4. Membantu menyediakan fasilitas kawasan sekitar yang belum tersedia, seperti

pengembangan fasilitas hunian dalam bentuk rumah susun untuk pekerja industri.

5. Pengembangan fungsi sejenis yang ada di kawasan Bandung Utara dan Bandung

Selatan dengan tujuan memperpendek jarak tempuh, karena lokasi studi berada di

tengah kedua kawasan itu. Contohnya adalah pengembangan tiga mall dalam satu

lokasi dengan konsep ”one stop shopping” sebagai alternatif Bandung Super Mall.

6. Faktor aksesibilitas, yaitu pegembangan moda transportasi kota baru (skytrain) pada

lokasi perencanaan berdampak pada tingginya tingkat pencapaian dan bertambah

mahalnya nilai tanah.

107

Tabel 4.3. Usulan Pengembangan Lahan PT KAI Intensitas bangunan No Peruntukan

Lahan Luas

Lahan (m2)

Luas Lantai Dasar (m2)

Tinggi Lantai Maksimal

Total Luas Lantai Bangunan (m2)

%

Komersial Mall dan Hotel 58.000 28.000 10 143.800 Ruko dan Rukan 70.000 29.200 4 100.000 Perkantoran 70.800 35.400 10 196.000

1

Convention Hall 5.600 2.800 1 2.800

70% Hunian Apartemen 15.000 6500 10 65.000

2

Rusunawa 57.000 13.900 10 104.000

25% 3 Rumah sakit dan

stasiun skytrain

16.600

5.200

6

33.000

5% Total keseluruhan 293.000 121.000 - 644.600 100%

Sumber: Hasil Analisis Catatan: Luas lahan milik PT KAI = 430.000 m2 Badan sungai dan jalur sempadan (Perda Kotamadya Bandung No.14/1998) = 28.000 m2 Jalan kereta api dan jalur sempadan ( RTRW Kota Bandung Tahun 2013) = 23.000 m2 Standar utilitas dan sirkulasi 20 % = 86.000 m2 Luas Lahan untuk bangunan dan ruang terbuka (terbangun) = 293.000 m2 KDB rata-rata lokasi studi = (Total luas lantai dasar : Luas Lahan Terbangun) x 100 % = (121.000 : 293.000) x 100 % = 41 % KLB rata-rata lokasi studi = (Total luas lantai bangunan : Luas Lahan Terbangun) = (644.600 : 293.000) = 2,2

Tabel 4.4. Peningkatan Pengembangan Lahan PT KAI No Fungsi

Pengembangan Rata-rata Persentase

Multi Fungsi Total Luas Lantai Bangunan sebelum

pengembangan (m2)

Total Luas Lantai Bangunan setelah

pengembangan (m2) 1 Komersial 70 % 307.650 442.600 2 Hunian 25 % 109.875 169.000 3 Pelayanan Umum 5 % 21.975 33.000 Total keseluruhan 100 % 439.500 644.600

Sumber: Hasil Analisis

Sesuai dengan konsep dasar pengembangan lahan PT KAI, pembangunan akan

dilakukan secara vertikal sementara lantai dasarnya di maksimalkan untuk ruang

terbuka hijau dan ruang publik. Dari total luas lahan yang bisa dibangun yaitu sebesar

293.000 m2, hanya 41 persennya saja yang dimanfaatkan untuk dibangun. Upaya ini

dilakukan guna mengurangi tingkat kepadatan bangunan di kawasan sekitarnya, dan

mengurangi kebutuhan ruang terbuka hijau di wilayah Karees sebesar 211.000 meter2.

Bangunan komersial yang memiliki fungsi tunggal seperti pusat perbelanjaan

atau mall, memiliki ketinggian rata-rata 4 lantai. Kemudian bangunan komersial yang

memiliki fungsi campuran, seperti pusat perbelanjaan yang digabungkan dengan

108

perkantoran dan hotel memiliki ketinggian mencapai 8-10 lantai. Rencana penyusunan

lantainya, adalah bagian podium diperuntukan untuk pusat perbelanjaan/mall dengan

ketinggian 4 lantai dan bagian menara diperuntukan untuk hotel dan perkantoran yang

memiliki ketinggian 4-6 lantai (Gambar 4.10). Sistem podium dan menara dimaksudkan

untuk menciptakan skala manusia antara jalan pejalan kaki dengan bangunan.

Fungsi hunian yang terdiri dari apartemen dan rusunawa memiliki ketinggian 4

dan 10 lantai. Sama halnya dengan fungsi komersial, fungsi hunian juga memiliki lebih

dari satu fungsi kegiatan. Bangunan apartemen 6 lantai di kombinasikan dengan

pertokoan yang memiliki jumlah lantai 4. Kemudian bangunan rusunawa dengan

ketinggian 4 dan 10 lantai, dikombinasikan dengan fasilitas komersial dan pelayanan

umum pada lantai dasar. Maksud dari upaya ini adalah menjadikan daerah hunian

sebagai daerah yang terpadu, sehingga penghuni tidak perlu keluar lingkungan guna

mencari kebutuhan hidup sehari-hari.

Stasiun skytrain memiliki ketinggian tiga lantai (Gambar 4.13). Pada lantai dasar

berfungsi sebagai shelter area bagi transportasi kota yang melalui lokasi perencanaan

serta ruang sirkulasi vertikal untuk pengguna jalan pejalan kaki menuju bagian dalam

stasiun. Lantai keduanya berfungsi sebagai fasilitas komersial dan pembelian tiket. Pada

lantai ini juga terdapat skywalk yang menghubungkan stasiun dengan bangunan yang

ada disekitarnya yaitu fungsi komersial-perkantoran yang memiliki ketinggian 8-10

lantai. Tujuannya adalah memberikan keragaman dalam mencapai sarana transportasi

kota. Kemudian lantai berikutnya berfungsi sebagai tempat menaikan dan menurunkan

penumpang skytrain.

4.5.3 Aksesibilitas Kawasan Sekitar terhadap Lahan PT KAI

Permasalahan utama pada lokasi perencanaan adalah luas lahan yang besar dan

minimnya aksesibilitas. Untuk mengatasinya akan dilakukan perencanaan jaringan jalan

pada lokasi perencanaan yang terintegrasi dengan jaringan jalan di sekitarnya. Ukuran

lahan yang besar akan dibagi menjadi sepuluh segmen dengan ukuran maksimum tiap

segmen adalah 200 x 200 meter, tujuannya untuk memperpendek jarak pencapaian.

Kemudian setiap segmen akan dipisahkan dan dihubungkan oleh jaringan jalan

109

kendaraan dan pejalan kaki. Melalui cara ini diharapkan dapat meningkatkan

aksesibilitas kawasan terhadap lokasi perencanaan.

Gambar 4.2. Konsep Pengembangan Jalan di Lahan PT KAI Sumber: Hasil Analisis

Ada 5 usulan jaringan jalan baru pada lokasi perencanaan, yaitu jalan kolektor

sekunder sisi Utara, jalan kolektor sekunder sisi Selatan, jalan lokal dengan arah sumbu

Timur-Barat, jalan lokal dengan arah sumbu Utara-Selatan, serta uder-pass (Gambar 4.2

dan Gambar 4.11). Dengan 5 usulan jaringan jalan baru tersebut, lahan akan memiliki

10 akses dari jaringan jalan disekitarnya. Lokasi perencanaan berada diantara jalan

kolektor primer (Jl. Kiaracondong) dan arteri sekunder (Jl. Laswi), yang berfungsi

menghubungkan pusat aktivitas dalam kota dan antar kota. Agar vitalitas kawasan dapat

meningkat, maka kedua jalan ini akan dihubungkan dengan jaringan jalan baru.

Jalan kolektor sekunder sisi Utara berfungsi menghubungkan Jl.Sukabumi

dengan Jl.Kiaracondong. Sepanjang koridor ini terdapat empat akses berupa jalan lokal

menuju tiap segmen dan persil. Perencanaan jalan ini sangat penting, karena dapat

menghubungkan antara lokasi perencanaan dengan daerah industri dan perkantoran di

110

sebelah Utara. Tujuan utama perencanaan jalan ini adalah memudahkan pencapaian dari

Jl.Kiaracondong dan Jl.Sukabumi menuju persil yang ada di tengah lahan.

Jalan kolektor sekunder sisi Selatan berfungsi menghubungkan persil yang

berada di tengah lahan dengan Jl.Laswi dan Jl.Kiaracondong. Jalan usulan ini sangat

perlu karena fungsi Jl.Laswi dan Jl.Kiaracondong adalah menghubungkan pusat

aktivitas dalam kota, seperti pasar Kiaracondong, kawasan perdagangan jalan Ahmad

Yani, kawasan perkantoran, dan kawasan permukiman. Oleh karena itu, akses utama

lokasi perencanaan adalah dari arah jalan Laswi untuk sisi Barat dan dari arah jalan

Kiaracondong untuk sisi Timur.

Jalan lokal berfungsi melayani aktivitas antar persil di lokasi perencanaan.

Alasan perencanaan jalan ini adalah lebar lahan yang cukup besar, sehingga dapat

menyulitkan pergerakan orang dari satu aktivitas ke aktivitas lainnya. Kemudian

perencanaan jalan yang terakhir adalah under-pass yang mengubungkan lokasi

perencanaan dengan jalan Jambatan Opat di sebelah Selatan. Terdapat 4 buah usulan

under-pass. Pertama ada di sebelah Barat yang menghubungkan langsung daerah hunian

dengan ”sentra kuliner dan perbelanjaan” serta ”sentra bisnis”. Berikutnya ada dua

under-pass ditengah lokasi studi yang bertujuan menghubungkan daerah hunian di

sebelah Selatan dengan daerah hunian (rusunawa) di sebelah Utara. Terakhir berada di

sebelah Timur lokasi studi dekat dengan sungai Cibeunying, tujuannya untuk

menghubungkan ”sentra perdagangan tekstil” dengan daerah hunian.

4.5.3.1 Pencapaian dengan Transportasi Kota

Untuk memudahkan pergerakan orang di lokasi perencanaan, maka diperlukan

adanya sarana dan prasarana transportasi kota. Pada lahan akan diusulkan pembangunan

stasiun skytrain yang diasumsikan akan dikembangkan di kota Bandung. Skytrain ini

memiliki rute Stasiun Bandung – lokasi perencanaan. Adanya transportasi masal baru

ini diharapkan dapat meningkatkan aksesibilitas kawasan. Pada area stasiun skytrain

akan disediakan shelter area untuk transportasi kota sekitar yang hendak melalui lokasi

perencanaan. Agar pergerakan transportasi kota teratur, direncanakan rute pergerakan

transoprtasi kota dari arah Utara dan Selatan menuju lokasi perencanaan (Gambar 4.3

dan Gambar 4.12).

111

Gambar 4.3. Konsep Pencapaian dengan Transportasi Kota

Sumber: Hasil Analisis

Stasiun skytrain dan shelter transportasi kota berada di daerah sentra bisnis

(fungsi komersial dan perkantoran), dengan maksud untuk mempermudah distribusi

pergerakan orang (Gambar 4.9). Jalur transportasi kota di lokasi perencanaan dari arah

Utara dan Selatan dibuat sama, agar memudahkan perpindahan pergerakan. Jalur

tersebut akan melewati hampir seluruh aktivitas kegiatan, yaitu komersial, perkantoran,

serta hunian. Implikasi yang dapat terjadi pada daerah yang dilalui jalur transportasi

kota adalah tumbuhnya aktivitas komersial. Oleh karena itu, lantai dasar bangunan pada

daerah yang dilalui oleh jalur transportasi kota difungsikan untuk aktivitas komersial,

seperti cafe, restoran, rumah makan, toko, dan lainnya.

Jalur transportasi pada lokasi perencanaan direncanakan semaksimal mungkin

dapat mempermudah orang mencapai tiap persil. Transportasi kota dari arah jalan

Kiracondong akan masuk menuju tapak, melalui usulan jalan kolektor sekunder yang

berada di tengah lokasi studi. Hal ini dilakukan untuk memberi jarak dengan pintu rel

kereta api dan menghindari kemacetan. Di area ini transportasi kota akan melalui

”sentra perdagangan tekstil” yang berada disebelah Utara dan Selatannya.

112

Transportasi kota kemudian bergerak menuju jalan kolektor sekunder sisi Utara,

yang dilanjutkan menuju jalan lokal dan jalan kolektor sekunder sisi Selatan yang

mengarah ke stasiun skytrain di daerah sentra bisnis. Sepanjang rute ini transportasi

kota akan melewati fungsi hunian, yaitu rumah susun sederhana sewa. Pada stasiun

skytrain terdapat shelter area. Pada area ini terjadi perpindahan moda antara kendaraan,

skytrain, dan pejalan kaki. Dari shelter area ini, transportasi kota akan bergerak melalui

”sentra bisnis” serta ”sentra kuliner dan perbelanjaan” menuju jalan Sukabumi di

sebelah Utara. Begitu juga dengan jalur transportasi kota sebaliknya.

4.5.3.2 Pencapaian Pejalan Kaki

Gambar 4.4. Konsep Pencapaian Pejalan Kaki

Sumber: Hasil Analisis

Aktivitas kawasan yang telah bersinergi satu sama lain akan dihubungkan secara

fisik oleh jalan pejalan kaki. Terdapat 2 konsep pengembangan jalan pejalan kaki, yaitu

arcade dan skywalk (Gambar 4.4 dan Gambar 4.14). Kedua jalan pejalan kaki bertujuan

113

untuk memudahkan pergerakan orang dari satu aktivitas ke aktivitas lain serta

terlindung dari pengaruh iklim.

Konsep arcade terletak di lantai dasar bangunan dan dibuat menerus dengan

bangunan lainnya (Gambar 4.5 dan Gambar 4.17). Tujuan perencanaan arcade adalah

memberikan kenyamanan bagi pejalan kaki karena pada lantai dasar umumnya

difungsikan untuk fungsi komersial, seperti retail, cafe, restoran, dan rumah makan.

Selain itu, upaya ini dilakukan guna menghindari terjadinya konflik antara pengguna

kendaraan dan pejalan kaki.

Konsep skywalk banyak dikembangkan di bagian Barat lokasi yang umumnya

berfungsi sebagai komersial dan perkantoran (Gambar 4.5 dan Gambar 4.16). Skywalk

menghubungkan beberapa bangunan dan berada di lantai tiga agar tidak mengganggu

sirkulasi kendaraan di lantai dasar. Posisi skywalk yang berada di atas jalan

penyebrangan pejalan kaki diharapkan dapat memberikan kenyamanan dan keamanan

orang, karena terlindung dari pengaruh iklim, yaitu panas matahari ataupun hujan.

Melalui pengembangan skywalk diharapkan seluruh aktivitas dapat dihubungkan secara

fisik, dari tempat tinggal menuju tempat kerja, hiburan, dan pelayanan umum, tanpa

harus keluar bangunan.

Gambar 4.5. Ilustrasi Pengembangan Skywalk dan Arcade

Sumber: Hasil Analisis

114

4.6 Masterplan Pengembangan Lahan

115

116

117

118

119

120

121

122

123

124

125

126

4.7 Pengembangan Rumah Rusun Sederhana Sewa

Salah satu faktor penting dalam pembangunan rumah susun yang berhubungan

erat dengan upaya urban renewal adalah faktor keberlanjutan. Faktor tersebut meliputi

kegiatan pemakaian bangunan, kegiatan perawatan dan pemeliharaan, sampai dengan

dilakukannya lagi upaya peremajaan kembali apabila masa pakai gedung sudah habis.

Untuk memudahkan proses keberlanjutan dari rumah susun, maka sistem

kepemilikannya akan dilakukan melalui sistem sewa. Rumah susun ini akan

diperuntukan khusus untuk masyarakat golongan menengah dan menengah kebawah,

yang lebih dikenal dengan rumah susun sederhana sewa (rusunawa). Beberapa faktor

lain yang mendasari pembangunan rumah susun dengan sistem sewa adalah:

1. Tanah dimiliki oleh pihak PT KAI, sehingga tidak mungkin dilakukan sistem milik.

2. Rusun ini berfungsi sebagai hunian sementara, dalam artian merupakan batu locatan

dari penghuni sebelum memiliki hunian permanen di atas tanah.

4.7.1 Lokasi

Pengembangan rusunawa di lokasi perencanaan bertujuan untuk menghidupkan

kawasan dan menyediakan kebutuhan hunian bagi warga kota yang bekerja di sekitar

kawasan. Lokasi pengembangan rusunawa ditempatkan di tengah lokasi perencanaan

serta diantara fungsi komersial dan perkantoran, dikarenakan:

1. Nilai ekonomi lahan tidak terlalu tinggi.

2. Memudahkan pencapaian menuju fungsi kegiatan yang ada disekitarnya.

3. Jaraknya kurang dari 500 meter dengan sarana transportasi kota di Jl. Kiaracondong.

4. Jaraknya kurang dari 600 meter dengan stasiun skytrain yang direncanakan.

5. Jaraknya kurang dari 1 kilometer dengan daerah industri dan daerah perkantoran.

Jarak yang dekat antara tempat tinggal dan tempat bekerja perlu didukung

dengan jaringan sirkulasi yang baik, agar pergerakan orang menjadi mudah. Ada dua

konsep perancangan yang akan diterapkan pada kompleks rusunawa terkait masalah

sirkulasi dan pergerakan orang. Yang pertama, mengenai aksesibilitas. Konsep yang

digunakan guna memudahkan pencapaian penghuni menuju huniannya, yaitu dengan

membuat jalan kendaraan dan jalan pejalan kaki di sekeliling kompleks rusunawa oleh

(Gambar 4.18). Keuntungan lainnya, apabila terjadi kebakaran, mobil pemadam dapat

127

menjangkau seluruh bagian kompleks rusunawa untuk melakukan upaya pemadaman.

Pintu masuk kompleks rusunawa akan dibuat lebih dari satu, agar penghuni dapat

masuk dari berbagai arah disesuaikan dengan jarak terdekat ke unit huniannya.

Yang kedua, pengembangan jaringan pejalan kaki. Kompleks rusunawa jaraknya

kurang dari 1 kilometer dengan fungsi perkantoran, industri, dan transportasi kota.

Untuk memfasilitasi para pekerja yang tinggal di kompleks rusunawa, maka

dikembangkan jaringan pejalan kaki yang terintegrasi dengan fungsi sekitar. Semakin

banyak orang beraktivitas dengan berjalan kaki dan menggunakan transportasi kota,

berarti akan mengurangi penggunaan kendaraan pribadi dan menekan pencemaran

udara. Keadaan ini akan baik buat lingkungan perencanaan di masa depan.

Gambar 4.18. Konsep Jaringan Jalan Kompleks Rusunawa

Sumber: Hasil Analisis. 4.7.2 Unit Hunian

Besaran unit hunian rusunawa yang dikembangkan pada lokasi perencanaan

mengacu pada tiga faktor. Faktor yang pertama, mengacu pada standar kebutuhan ruang

perorang (9 m2). Yang kedua, dasar pemikiran bahwa rusunawa yang dikembangkan

merupakan hunian sementara bagi penghuni sampai saatnya mampu memiliki rumah

128

permanen di atas tanah. Kemudian faktor yang terakhir, prospek di kawasan sekitar,

yaitu dekat dengan daerah industri dan daerah perkantoran. Oleh karena itu, besaran unit

hunian yang dikembangkan akan menggunakan dua tipe yang sering dikembangkan

oleh Perumnas, yaitu tipe 21 dan tipe 36. Setiap tipe akan diperuntukan sesuai dengan

kapasitas maksimal penghuninya, agar penghuni dapat tinggal dengan nyaman

sehinggga tidak mengganggu kualitas lingkungan fisik.

Gambar 4.19. Peta Pengembangan Rusunawa

Sumber: Hasil Analisis.

a) Tipe 21.

Luas unit hunian tipe 21 khusus diperuntukan untuk pekerja industri dengan

maksimal penghuni 2 orang (Gambar 4.19). Luas hunian tipe ini merupakan luas hunian

minimal yang dikembangkan Perumnas untuk rusunawa. Tipe 21 memiliki tiga ruang

utama, antara lain ruang serba guna, ruang masak, dan kamar mandi (Gambar 4.20).

Ruang serbaguna dapat dipergunakan untuk tidur dan bersosialisasi. Pada tipe 21

129

diberikan juga ruang tambahan berupa balkon yang dapat dipergunakan penghuni untuk

menjemur pakaian. Hal ini didasari perilaku penghuni yang terbiasa menjemur pakaian

apabila sudah terkena sinar matahari langsung. Orientasi balkon menghadap kedalam

kompleks rusunawa untuk menghilangkan kesan kumuh apabila dilihat dari luar

kompleks. Untuk kenyamanan, tiap hunian disediakan ventilasi dan jendela yang bisa

dibuka kearah luar, sehingga sirkulasi udara silang bisa terjadi.

Gambar 4.20. Isometri Denah Tipikal Rusunawa Tipe 21/4 Lantai.

Sumber: Hasil Analisis. Susunan ruang permodul bangunannya, 4 unit hunian dipisahkan oleh satu

tangga sebagai sirkulasi vertikal. Tangga tersebut diposisikan di tengah bangunan agar

memudahkan pencapaian dari tiap penghuni. Sirkulasi horizontalnya menggunakan

koridor yang menghadap ke luar kompleks rusunawa. Koridor tidak dibuat solid, agar

pencahayaan alami dan sirkulasi udara bisa masuk ke unit hunian. Dalam satu blok

bangunan rusunawa terdapat 2-3 modul yang digabungkan secara memanjang.

130

b) Tipe 36 (4 lt)

Gambar 4.21. Isometri Denah Tipikal Rusunawa Tipe 36/4 Lantai.

Sumber: Hasil Analisis. Luas unit hunian tipe 36 yang memiliki ketinggian 4 lantai, khusus diperuntukan

untuk masyarakat menengah ke bawah yang telah berkeluarga dengan maksimal

penghuni 4 orang (Gambar 4.19). Susunan ruang permodulnya, dua unit hunian yang

dipisahkan oleh satu tangga. Satu unit hunian terdiri atas 2 kamar tidur, ruang serba

guna, kamar mandi, dan ruang masak (Gambar 4.21). Ruang serba guna bisa dipakai

untuk ruang keluarga, ruang tamu, atau ruang makan secara bersamaan.

Pada tipe 36, balkon dibuat lebih besar guna mengatasi kebiasaan hidup dekat

dengan tanah. Balkon dibuat saling silang dengan lantai diatasnya dengan tujuan

terdapat sebagian area yang terkena cahaya matahari langsung. Balkon ini akan

berhadapan dengan balkon tetangganya agar penghuni mau menjaga unit hunian dan

lingkungannya. Apabila terjadi kesemrawutan pada area balkon, maka penghuni sendiri

yang akan melihat dan merasakannya.

Sirkulasi vertikalnya menggunakan tangga. Dengan menempatkan satu tangga

diantara 2 unit hunian, diharapkan privasi dan kenyamanan penghuni dapat tercipta.

Sirkulasi horizontal antar unit hunian hanya menggunakan bordes tangga, tanpa

131

menggunakan sistem koridor seperti pada tipe 21. Di dalam satu blok rusunawanya,

terdapat 2 sampai 3 modul yang digabungkan dengan pola memanjang.

c) Tipe 36 (10 lt)

Gambar 4.22. Isometri Denah Tipikal Rusunawa Tipe 36/10 Lantai.

Sumber: Hasil Analisis. Rusunawa tipe ini difungsikan untuk mendukung fungsi perkantoran dan

komersial yang akan dikembangkan di lokasi penelitian. Luas unit huniannya 36m2 dan

diperuntukan untuk para pekerja kantor yang telah berkeluarga dengan maksimal

penghuni 4 orang (Gambar 4.19). Di dalam satu unit hunian terdapat 2 kamar tidur, 1

ruang serba guna, dapur, kamar mandi, dan balkon untuk menjemur pakaian.

Tiap satu lantai bangunan terdapat 16 buah unit hunian, 2 buah tangga, dan 2

buah lift (Gambar 4.22). Untuk menjaga umur lift sesuai dengan usia bangunan, maka

lift hanya berhenti per dua lantai. Lift juga akan dioperasikan pada waktu tertentu saja,

seperti pagi, siang, dan malam. Hal ini dilakukan untuk menghemat energi listrik dan

menjaga agar lift tidak dipergunakan sebagai tempat bermain anak-anak.

Sirkulasi horizontal menggunakan koridor pada dua sisi. Di sepanjang koridor

disediakan ruang bersama yang dapat digunakan penghuni di lantai tersebut sebagai

tempat untuk bersosialisasi. Pada bagian tengah koridor terdapat juga dua void yang

berfungsi sebagai jalur sirkulasi udara.

132

4.7.3 Ketinggian Bangunan

Penentuan ketinggian bangunan rusunawa dipengaruhi oleh dua faktor, yaitu

KLB dan KDB kawasan, serta kebiasaan masyarakat tinggal dekat dengan tanah.

Berdasarkan RTRW Kota Bandung Tahun 2013 untuk fungsi perumahan dengan

bangunan tinggi memiliki nilai KDB 15% dan KLB 1,5. Kemudian untuk bangunan

sedang memiliki KDB 25% dan KLB 1,25. Dengan nilai KDB dan KLB tersebut akan

diperoleh ketinggian maksimal masing-masing bangunan, 5 dan 10 lantai.

Orang merasa enggan tinggal di lantai yang tinggi karena sulitnya pencapaian,

merupakan satu kendala penggunaan tangga sebagai sarana trasnportasi vertikal. Atas

pertimbangan tersebut rusunawa dengan model walk-up apartment yang dikembangkan

memiliki ketinggian 4 lantai. Kemudian rusunawa lain yang dikembangkan memiliki

ketinggian 10 lantai (Gambar 4.23). Rusunawa yang dikembangkan memiliki tingkat

kepadatan tinggi dengan rata-rata 320 unit/hektar.

Tabel 4.5. Data Pengembangan Rusunawa Tipe Rumah Susun Jumlah Lantai Jumlah Blok Jumlah Unit Hunian

Terdiri dari 2 modul* 4 lantai 4 14421m2 Terdiri dari 3 modul* 4 lantai 8 192Terdiri dari 2 modul** 4 lantai 8 14436m2 Terdiri dari 3 modul** 4 lantai 4 48

36m2 10 lantai 9 1296Total Unit Hunian 1824Total Luas Lahan 5.7 Hektar* 1 modul terdiri dari 4 unit hunian. ** 1 modul terdiri dari 2 unit hunian

Sumber: Hasil Analisis.

Rusunawa dengan ketinggian 4 lantai memiliki luas unit hunian 21m2 dan 36m2.

Rusunawa ini diperuntukan untuk masyarakat menengah kebawah, karena mereka

belum terbiasa hidup secara vertikal dan untuk menghindari datangnya permasalahan

baru. Sistem transportasi vertikalnya menggunakan tangga. Rusunawa 10 lantai

memiliki luas unit hunian sebesar 36 m2 yang diperuntukan untuk masyarakat

menengah, seperti pegawai kantor dan pegawai PT KAI.

Perencanaan balkon pada bangunan rusunawa, yang dapat berfungsi sebagai

pekarangan diharapkan dapat mengurangi permasalahan kebiasaan hidup dekat tanah.

Balkon pada unit tipe 36 yang diperuntukan untuk masyarakat yang telah berkeluarga

akan dibuat lebih luas dan dapat dipergunakan sebagai tempat penyaluran hobi (seperti

memelihara burung dan menanam tanaman) serta menjemur. Pada unit tipe 21 yang

133

diperuntukan untuk pekerja pabrik industri, tidak dibuat balkon yang besar karena ada

kecenderungan pekerja industri pulang ke rusunawa hanya untuk beristirahat.

Berdasarkan kajian empiris, menunjukan bahwa para pekerja industri rata-rata menyewa

1 unit tipe 21 untuk 2 orang, karena mereka bekerja secara shift maka mereka

bergantian menggunakan unit hunian.

Gambar 4.23. Ketinggian Bangunan Rusunawa

Sumber: Hasil Analisis.

134

4.7.4 Keragaman Fungsi

Gambar 4.24. Pengembangan Multi Fungsi di Kompleks Rusunawa

Sumber: Hasil Analisis.

Terdapatnya keragaman fungsi merupakan salah satu kriteria terjadinya

keberlanjutan pada kompleks rusunawa. Secara horizontal keragaman fungsi terbagi

atas ruang terbuka dan fungsi campuran pada blok rusunawa. 60 % dari keseluruhan

luas lahan diperuntukan untuk ruang terbuka. Fungsi yang disediakan diantaranya taman

bermain anak, lapangan olahraga, tempat duduk, dan taman lingkungan. Susunan fungsi

vertikalnya, fungsi campuran/multi fungsi pada lantai dasar, unit hunian pada lantai

diatasnya, dan roof garden pada lantai atap (Gambar 4.24). Fungsi roof garden sifatnya

kondisional, dalam arti dapat dilakukan secara bersama antara penghuni dan pengelola

ataupun tidak.

Tujuan pengembangan fungsi campuran pada lantai dasar blok rusunawa, agar

lingkungan rusunawa menjadi lebih hidup. Fungsi campuran pada blok rusunawa terdiri

atas fasilitas umum (40%) dan fungsi komersial (60%). Fasilitas umum yang ada,

diantaranya ruang serba guna dan area parkir sepeda motor. Kantor pengelola juga akan

ditempatkan pada lantai dasar, agar mudah memantau aktivitas lingkungan. Fungsi

komersial/unit usaha bisa dipergunakan oleh penghuni atau pihak luar dengan sistem

sewa.

135

Konsep kompleks rusunawa dengan orientasi kedalam kawasan yang

mengelilingi ruang terbuka, bertujuan untuk menciptakan rasa aman dan nyaman.

Aman karena setiap penghuni dapat mengenali warganya yang tinggal dan beraktivitas

disana, sehingga mengurangi resiko terjadinya tindakan kejahatan, seperti pencurian.

Nyaman karena area luar difokuskan untuk area buffer dari kebisingan jalur kendaraan

bermotor dan jalur kereta api. Ruang-ruang komunal dan olahraga di tempatkan di

dalam kompleks rusunawa.

Kompleks rusunawa yang dirancang mengelilingi ruang terbuka dan memiliki

orientasi aktivitas ke dalam kompleks bertujuan untuk menghilangkan kesan kumuh dan

tidak rapih. Deretan jemuran yang biasa menjadi pemandangan utama pada rusunawa

dan menimbulkan kesan tidak teratur dapat disembunyikan. Melalui konsep

perancangan ini, maka yang tampak dari luar kompleks rusunawa hanya bagian depan

bangunan. Kumuh dan tidaknya kawasan hanya dirasakan oleh penghuni. Diharapkan

nantinya dapat menumbuhkan rasa kepedulian terhadap lingkungan rusunawa, yaitu

untuk menjaga dan merawatnya.

4.7.5 Perawatan dan Pemeliharaan

Konsep perencanaan dan perancangan yang bertujuan untuk memberi

kemudahan kepada penghuni dan pengelola dalam merawat dan memelihara rusunawa,

diantaranya:

1. Menempatkan plumbing di tempat yang terekspos dan mudah dijangkau. Ini dipilih

untuk memudahkan perawatan atau perbaikan apabila mengalami kerusakan, tetapi

tetap memperhatikan nilai keamanan.

2. Menempatkan meteran listrik dan air di luar tiap unit setiap unit bangunan untuk

memudahkan mengontrol penggunaannya.

3. Memilih atap datar sebagai pengganti genteng, karena genteng dianggap kurang

efisien dari segi pemeliharaan.

4. Memilih bahan batako, selain lebih ringan batako juga sudah bisa terlihat rapi meski

tanpa diplester.