Baggrundsrapport Boligstrategi 2017 tinho v4 · 2017. 8. 17. · Baggrundsrapport 4 Boligstrategi 2017 INDLEDNING I baggrundsrapporten for Boligstrategi 2017 ser vi nærmere på,

BAGGRUNDSRAPPORTBOLIGSTRATEGI 2017

INDHOLD

BaggrundsrapportBoligstrategi 20172

INDLEDNING 4

RESUMÉ 6

1 BESLUTTEDE STRATEGISKE RETNINGER 8Resumé 9Planstrategi 2015 10Kommuneplan2016-2028 11Vækstpolitik 2020 (2013) 11Bosætningsstrategi 2016 12Økonomisk strategi(2014/2016) 12Samarbejdsstrategi om den almene sektor i Odense (2014) 13Udsattepolitikken(2017) 14Beskæftigelsespolitikken(2016) 14

2 ODENSE I TAL 16Resumé 17Befolkningsudvikling og -fremskrivning 18Alder 22Flyttemønstre 22Flyttekædeptentiale 24Studerende 24Fastholdelse af studerende 26Beskæftigelse 29Boliganvisning af socialt udsatte 30Befolkningstæthed 31Blandede funktioner 31Husstande i Odense Kommune 32Børnefamilier 32 Boligmasse 33Almene boliger 35Boligbyggeri 37Boligpriser 41Grundpriser 45Indkomst 46Uddannelsesniveau 46Social opdlthed 47Bilejerskab 49


BaggrundsrapportBoligstrategi 2017 3

3 BOLIGBEHOV 50Resumé 51Baggrundsinformation 52Markedsdel 53Conzoomsegmenter

Boligbehov

Holdningsdel 54 Byomdannelsesområder

Byfortætning

Højhuse

Nærhed til alment byggeri

Vurdering af boligområdet

Vurdering af boligen

Eksisterende byggeri i forhold til selvbyg

Bydelskoncept

Fællesskab i boformen

Fælles parkering

4 TRENDS OG TENDENSER 68Resumé 69

5 STATSLIGE OG REGIONALE RETNINGER 72Resumé 73Statslige interesser i kommuneplanlægningen 2017 74Fokus på billige boliger 74Planlovsændringer 2017 75Strategi Fyn 2019-2021 75De omkringliggende fynske kommuners boligplanlægning 76

APPENDIX 78Boligudviklingen i København 79Boligudviklingen i Aarhus 81Boligudviklingen i Aalborg 82Eksempler på boligprojekter fra ind- og udland 84

LITTERATURLISTE 90


INDLEDNINGI baggrundsrapporten for Boligstrategi 2017 ser vi nærmere på, hvilke parametre, der påvirker - eller kan påvirke - Odenses fremtidige boligudvikling, og som vi derfor skal tage højde for i udarbejdelsen af boligstrategien.

Rapporten er bygget op sådan, at der først i hvert afsnit er et resumé, der indeholder de vigtigste konklusioner for afsnittet i relation til boligstrategien.

I forbindelse med baggrundsrapporten er følgende blevet undersøgt:

• Odense Kommunes gældende strategier, planer og politikker, der kan have indflydelse på boligudviklingen• Nøgletal for Odense, der så vidt muligt sammenlignet med 6-bykommunerne • Odenses boligbehov og markedspotentiale• Nuværende udviklingstrends og tendenser• Statslige og regionale retninger med relevans for boligudviklingen i Odense

Baggrundsrapporten giver med analyserne et billede af, hvor Odense står i dag - og hvilke strategiske retninger og værktøjer, vi kan vælge i planlægningen for at understøtte Odenses transformation bedst muligt gennem den frem-tidige boligudvikling. Baggrundsrapporten vil på den måde være rammesættende for strategiens indhold og retning.

I baggrundsrapporten findes også et appendix, hvor boligudviklingen i henholdvis København, Aarhus og Aalborg er beskrevet. Derudover indeholder appendix også en række casebeskrivelser af forskellige projekter fra ind- og udland. Appendix kan benyttes til inspiration.

BaggrundsrapportBoligstrategi 2017 5Baggrundsrapport

Boligstrategi 2017


RESUMÉBaggrundsrapporten peger på en række muligheder, udfordringer, konkrete bestillinger og særlige opmærksomheds-punkter i forhold til boligudviklingen i Odense. Disse pointer er beskrevet overordnet og kort i dette afsnit, mens der findes en mere udførlig beskrivelse under hvert af de følgende afsnit i denne baggrundsrapport. Det gælder for flere af dem, at udfordringer også kan ses som muligheder og omvendt, og at der samlet set er tale om, at boligstrategien udarbejdes i en tid, hvor vi er på vej ind i en ny fase af byens transformation, hvor ”boligkrise” afløses af nye mulig-heder, som vil kunne sikre høj kvalitet i boligudviklingen.

Muligheder• En stabil befolkningstilvækst som peger på stigende behov for boliger. Der forventes særligt flere 0-17-årige,

18-35-årige og 66+-årige• Positiv prisudvikling, der gør Odense interessant for investorer og skaber mulighed for, at der kan stilles højere

krav til kvaliteten i boligudviklingen• De mange ældre beboere i byens enfamilieshuse samt seniorernes stigende efterspørgsel efter boliger i den

tætte by peger på et muligt flyttekædepotentiale• Stor efterspørgsel efter centralt beliggende boliger, og særligt i form af lejligheder, sammen med relativt stor op-

bakning til byfortætning blandt dem, der søger bolig i Odense peger på god sammenhæng mellem efterspørgsel og mål for byens transformation

• De nuværende trends og tendenser peger i forskellige retninger, men samlet set peges der på, at flere af de kva-liteter, som nævnes i Planstrategi 2015, og som skal gøre Odense til en speciel by, er vigtige. De understøtter, at Odense skal være en storby hvor både storbyens liv og provinsens charme altid er inden for rækkevidde. Hvor der både er plads til fart og dynamik og til grønt og stærke fællesskaber

Udfordringer• Der sker relativt mange fraflytninger fra kommunen i overgangen mellem livsfaser. Inden videregående uddan-

nelse, undervejs og efter færdigjort videregående uddannelse og blandt småbørnsfamilierne. Herunder særligt dem, der tager lange uddannelser. Det peger på behov for fleksible boliger på tværs af livssituationer og for at indtænke boligefterspørgslen hos dem, der bidrager til at hæve uddannelses- og indkomstniveauet

• Der er en stigende social opdelthed i Odense, og de stigende boligpriser kan være med til at forstærke den ud-vikling. Derfor er der behov for at pege på værktøjer, der kan modvirke den sociale segregering

• Den store boligefterspørgsel og investorernes ønske om at bygge boliger gør, at der ikke skabes blandede funktioner af sig selv i den tætte by. Blandede funktioner er afgørende for at sikre en spændende, levende og bæredygtig by

• Der er en risiko for overudbud af boliger, hvis alle rækkefølgeplanens lokalplanlagte boliger i første prioritet rea-liseres. Det peger på en mulig strammere styring af boligfrivigelsen


Konkrete bestillinger• Boligstrategien skal ifølge en række allerede vedtagne strategier: - Sikre fleksible studieboliger - Have fokus på seniormålgruppens boligefterspørgsel - Medvirke til at hæve gennemsnitsindkomsten - Vurdere om vi fremover skal anvende værktøjer fra planloven til at sikre blandede boligområder - Sikre et forskelligartet og udvidet boligudbud i den tætte by, herunder særligt til familier (Læs mere herom s. 8-14)

Opmærksomhedspunkter• Boligstrategien skal bidrage til at realisere ambitionen i Planstrategi 2015 om at transformere Odense fra stor

dansk by til dansk storby med de kvaliteter, som der deri beskrives, at Odense skal have i fremtiden. Boligstra-tegien skal kunne fungere som et værktøj til at realisere transformationens kvaliteter og skabe en attraktiv og mangfoldig storby med stor social sammenhængskraft.

• Boligstrategien kan bidrage til at skabe bedre sammenhæng mellem jordforsyningsområdet og planstrategien og kommuneplanens mål for byens transformation, særligt med fokus på strategisk opkøb af jord i den tætte by

• Boligefterspørgselsanalysen giver en stor viden om de enkelte segmenters og aldersgruppers boligefterspørg-sel, som der skal inddrages i boligstrategien. Nogle af de interessante inputs er den store efterspørgsel efter en form for tilvalgsfællesskab i boligen, nærheden til grønt og grønne områder og til indkøbsmuligheder

BESLUTTEDE STRATEGISKE RETNINGERI dette afsnit beskrives de vedtagne strategier, politik-ker og planer, som indeholder væsentlige forudsætnin-ger og allerede trufne beslutninger, der har indvirkning på retningen for Odenses boligudvikling.


1

Resumé: Hvad peger afsnittet på?

BaggrundsrapportBoligstrategi 2017 9Baggrundsrapport

Boligstrategi 2017

Vedtagne strategier, politikker og planer for Odense Kommune sætter allerede en retning for Odenses boligudvik-ling. Den politiske retning mod en fysisk og mental transformation af Odense fra stor dansk by til dansk storby er sat med Planstrategi 2015 og Kommuneplan 2016-2028. Den helt overordnede vision er at skabe en tæt, levende og konkurrencedygtig storby, der er bundet sammen af en bæredygtig mobilitet. En storby, der skal bevare og udbygge nogle af Odenses kvaliteter: Byens stærke fællesskaber og den fortsatte udvikling af en levevenlig by med grønne kvaliteter.

For boligstrategien betyder det, at boligudviklingen skal ske indefra og ud med særlig vægt på den udvidede by-midte og langs med letbanen. Boligudviklingen skal samtidig understøtte en tættere, mere bæredygtig by, skal pege på nye boligtyper, og på hvordan vi indarbejder de rigtige boligkvaliteter, herunder stærke fællesskaber og grønt, i vores boligudvikling. Det betyder også, at boligstrategien skal pege på, hvordan vi vil sikre blandede boligområder, hvad angår beboerne (alder, socioøkonomi mv.), men også i forhold til funktioner, så vi med den hastige udvikling på boligmarkedet undgår at skabe monofunktionelle boligområder, som modvirker, i stedet for at understøtte, storby-transformationen, og som skaber yderligere social opdeling, fremfor at modvirke den. Boligudviklingen skal således medvirke til at sikre en attraktiv og mangfoldig storby med stor social sammenhængskraft.

Fælles for de nævnte kvaliteter er, at de ikke kommer af sig selv. De kan i stedet kun skabes i det tætte samarbejde mellem kommunen og eksterne samarbejdspartnere samt ved at anvende en række værktøjer i planlægningen.

Boligstrategien skal også i sig selv fungere som et værktøj. Et værktøj til både at sikre det rette boligudbud, de rette boligkvaliteter og det gode samarbejde med forskellige boligudviklere.

I de allerede vedtagne politikker, strategier og planer er der herudover følgende konkrete bestillinger til boligstrate-gien:

• Fleksible studieboliger (almene familieboliger med fortrinsret for studerende, der kan sikre en god overgang mellem livsfaser)

• Specifikt fokus på seniormålgruppens boligefterspørgsel• Medvirke til at hæve gennemsnitsindkomsten ved at tilbyde de rette boliger• Vurdering af om og i givet fald hvordan Odense vil udnytte de ændringer af planloven, der giver nye værktøjer

til at sikre blandede boligområder• Sikre et forskelligartet og udvidet boligudbud i den tætte by, herunder et varieret og øget udbud af familieboliger

Endelig kan boligstrategien bidrage til at skabe bedre sammenhæng mellem udmøntningen af den økonomiske stra-tegi for jordforsyningsområdet og planstrategien og kommuneplanens mål for byens transformation. Det gælder især i forhold til, udover opkøb af jord til parcelhusgrunde, at sætte fokus på strategisk jordopkøb i den tætte by, hvor det kan bidrage til at sikre kvalitet i byudviklingen.


PLANSTRATEGI 2015Planstrategi 2015 definerer ud fra fem temaområder, hvilken storby Odense skal blive. De fem temaområder er: En levende storby med stærke fællesskaber, en konkurrencedygtig storby, en tæt storby bygget på kvalitet, Danmarks grønneste storby samt en tilgængelig storby med bæredygtig mobilitet.

Planstrategien peger også på, hvilke metoder vi skal bruge til at sikre realiseringen af byens transformation: Grøn omstilling, samarbejde med borgere, civilsamfund, virksomheder og andre aktører, fokus på kvalitet, smart city, kri-tisk masse i forhold til at koncentrere byfunktionerne og skabe en større og tættere koncentration af mennesker i de centrale bykvarterer og endelig et fokus på målbare effekter for at vi undervejs kan justere vores indsatser, hvor der er behov for det.Som et overordnet princip præsenteres en byudviklingsmodel, som beskriver, at byen skal udvikles indefra og ud inden for den sammenhængende by med særligt fokus på den udvidede bymidte og langs med letbanens linjeføring. Dette fordi en tættere by, er en af de mest afgørende forudsætninger for storbytransformationen. Det er det, fordi en tættere by betyder øget kritisk masse: Et større befolkningsunderlag for handel, erhverv, kultur, fritidsaktiviteter, forsyning, kollektiv trafik og offentlig service. Derfor er en tættere by mere bæredygtig, og kan danne rammerne for et mere attraktivt, levende og mangfoldigt byliv, som skal gøre Odense konkurrencedygtig i forhold til at tiltrække og fastholde virksomheder og talenter, der kan skabe vækst og arbejdspladser, som kan være med til sikre god velfærd til alle byens nuværende og fremtidige borgere. Som en del af storbytransformationen arbejdes der også med at styrke lokalområdernes bydelsidentiteter i både fysisk og mental forstand. Dette skal medvirke til at skabe stærkere og mere selvbærende lokalsamfund og ligeså sikre, at storbyen Odense bliver hele Odense.

Boligstrategien er en handling fra Planstrategi 2015, og skal ifølge bestillingen derfra definere, hvordan vi gennem boligudviklingen kan sikre en attraktiv og mangfoldig storby med stor social sammenhængskraft.

Boligstrategien skal jf. planstrategien være med til at fremtidssikre boligmarkedet ved henholdsvis at sikre boliger i høj kvalitet, så de også i fremtiden er attraktive, samt ved at skabe blandede boligområder med forskellige boligtyper, boligstørrelser, prisniveauer og ejerformer i samarbejde med både den private boligsektor og de almene boligorga-nisationer. Det gælder for byens eksisterende boligområder, men i endnu højere grad i forhold til udviklingen af nye områder, herunder også bymidten. I den forbindelse skal det vurderes, om, og i givet fald hvordan Odense vil udnytte de ændringer af planloven, der giver nye værktøjer til at sikre blandede boligformer. Boligstrategien skal også være med til at sikre, at udbuddet af boliger i bymidten og den centrale by udvides, og eksempelvis resulterer i et forskel-ligartet udbud til familier, par, singler og studerende.

Med boligstrategien skal vi sikre en tæt kobling mellem boligudviklingen og storbytransformationen, således at boli-gudbygningen sker ud fra de planstrategiske principper og derved medvirker til at skabe en tæt by bygget på kvalitet. Der skal arbejdes mod at skabe en attraktiv, mangfoldig og socialt sammenhængende by, hvor de blandede funktio-ner, som skaber en levende by, sikres.

Det er oplagt at boligstrategien også adresserer, hvordan vi både kan sikre blandede boligområder og samtidig styr-ke enkeltområdernes særegne identitet.


KOMMUNEPLAN 2016-2028

VÆKSTPOLITIK 2020 (2013)

Kommuneplan 2016-2028 rummer mulighed for at bygge 10.000 boliger de næste 12 år. Cirka 6.000 boliger er al-lerede lokalplanlagte eller i lokalplanproces og kan umiddelbart realiseres. Disse boliger er fordelt over hele byen. Udpegningen af de resterende 4.000 boliger er målrettet en byfortætning, som understøtter planstrategiens byudvik-lingsmodel. Det betyder, at byudviklingen især prioriteres i den udvidede bymidte og langs med letbanens linjeføring. Som udgangspunkt er det således, at cirka 60 % af rækkefølgeplanens 10.000 boliger, der planlægges realiseret i den udvidede bymidte og langs med letbanen.

Kommuneplan 2016-2028 fastlægger bl.a.:

• at den fremtidige byudvikling skal skabes ved byomdannelse og tættere byggeri i Odense, primært i den udvide-de bymidte og langs letbanens etape 1

• at der skal være kvalitet i byfortætningen – i boligen og i byrummene• at Odense Kommunes grønne profil skal styrkes • at social mangfoldighed skal sikres gennem et varieret boligtilbud

Kommuneplanen arbejder mod, at Odense skal være mangfoldig: Der skal være plads til alle byens borgere, og der skal udvikles blandede boligområder med forskellige boligtyper, boligstørrelser, prisniveauer og ejerformer. Der ønskes en alsidig beboersammensætning i byens forskellige områder, og der er af samme grund et særligt fokus på at kunne tilbyde attraktive omgivelser og boligtyper til de børnefamilier, der ønsker at bo i den udvidede bymidte og langs letbanen som supplement og alternativ til enfamilieshuset i forstaden.

Boligstrategien skal tage udgangspunkt i kommuneplanen, og skal lægge sig op af de fremhævede temaer, ligesom strategien skal bidrage til at sikre boliger for alle samt et højt kvalitetsniveau, hvad angår både boligbyggerier og boligområder, som netop vil være med til at fremtidssikre byen og boligmassen.

Visionen for vækstpolitikken er, at Odense skal blive en storby med høje vækstrater og god velfærd. I politikken er der fokus på fem emner: Vækst med samarbejde – om et styrket samarbejde med erhvervslivet, vækst med oplevel-ser – om at afholde og støtte højt profilerede events for at skabe national og international synlighed og styrke lokal identitet og selvforståelse, vækst med viden – der handler om at indgå forpligtende samarbejder med virksomheder og videns- og uddannelsesinstitutioner for at styrke produktudvikling og skabe flere akademiske jobs, vækst med byudvikling – om at bruge de massive investeringer i byudvikling til at skabe lokal beskæftigelse samt vækst med tiltrækning – om at tiltrække investeringer og nye virksomheder.

Vækstpolitikken opstiller desuden seks strategiske mål, som skal være opfyldt i 2020: 1) Øget produktivitet, 2) Øget indkomst, 3) Øget beskæftigelse, 4) Flere private arbejdspladser, 5) Øget bystolthed og 6) Øget positiv synlighed i omverdenen.

Boligstrategien kan være med til at understøtte vækstskabelsen i Odense via byudvikling, via tiltrækning af boligin-vesteringer samt ved at sikre attraktive boligtilbud til de borgere, der kan hæve gennemsnitsindkomsten, og til de borgere, der gennem en bolig kan komme tættere på arbejdsmarkedet og derved blive billigere for den kommunale drift. Yderligere kan den også være med til at skabe lokale arbejdspladser i forbindelse med boligbyggerierne.


BOSÆTNIINGSSTRATEGI 2016

ØKONOMISK STRATEGI (2014/2016)

Bosætningsstrategi 2016 er Odense Kommunes strategi for tiltrækning og fastholdelse af borgere. I bosætningsstrategien er der udpeget fem målgrupper, hvor der er et særligt bosætningspotentiale. Det gælder den helt unge, den nyuddannede, småbørnsfamilien, den kreative, herunder henholdsvis business- og kulturkreative, samt klyngemedarbejderen. De tre førstnævnte er udpeget, fordi de befinder sig i en livsfase, hvor man helt naturligt over-vejer sin bosætningssituation grundet en snarlig eller igangværende overgang fra en livsfase til en anden. Derfor er disse målgrupper naturligt nok de største. De to øvrige målgrupper er medtaget, da de spiller en særlig rolle for Odenses transformation og fremadrettede vækst samt i forhold jobskabelsen. For hver målgruppe er der vedtaget en række indsatser, som skal være med til at øge tiltrækningen og fastholdelsen af målgrupperne.

Boligstrategien kan bidrage til at opfylde bosætningsstrategiens mål om, at hæve indbyggertallet i Odense og at borgernes indkomst skal stige. Selvom boligen ikke er den mest afgørende for flytningen mellem kommuner, så kan det rigtige boligtilbud spille en rolle, ligesom måden vi udformer fremtidens boligtilbud er med til at forme hvilken by Odense bliver til.

Bosætningsstrategien har også betydning for boligstrategiens målgruppetilgang. I bosætningsstrategien blev der introduceret et begreb om at se målgrupper som idealtyper. Det betyder, at man gennem lidt karikerede personaer, bliver klarere på at definere nogle målgrupper, hvis adfærd - og i dette tilfælde - boligønsker er nemmere at forudsige. Denne metode kan benyttes igen i boligstrategien, hvor undersøgelsen af boligbehov og markedspotentiale giver os nogle klare indikationer på hvad de forskellige målgrupper efterspørger af boliger (læs mere på s. 50).

Boligstrategien kan således understøtte bosætningen af de udpegede målgrupper ved at sikre, at der er bedre sammenhæng mellem målgruppernes boligefterspørgsel og byens boligudbud, samt ved at pege på hvordan bolig-markedet kan medvirke til at sikre en god overgang mellem livsfaser. Det er vigtigt, at målgrupperne kan se sig selv i Odense Kommune i næste livsfase, hvilket helt naturligt indebærer, at der er en passende bolig, både hvad angår type, pris, størrelse og beliggenhed.

Yderligere har bosætningsstrategien givet tre ”bestillinger” til den kommende boligstrategi, som er: Der skal væres fokus på seniormålgruppens boligbehov, der skal være fokus på store og familieegnede bolig i den centrale by og der skal sikres fleksible studieboliger ved, at der fremover kan bygges familieboliger med fortrinsret for studerende.

I Odense Kommunes økonomiske strategi betragtes de konjunkturfølsomme anlægsområder som løftestang for byens transformation, herunder jordforsyningsområdet.

Den økonomiske strategi beskriver, hvordan der satses kraftigt på at fortætte den eksisterende by for at understøtte målsætningen om, at udvikle sig til en dansk storby. Fortætningen og omdannelsen af den eksisterende by vil især finde sted langs og omkring det kommende letbaneforløb og i de centralt beliggende, udtjente erhvervs- og ser-viceområder, som ikke længere kan eller skal tjene sine oprindelige formål. Byfortætningen og byomdannelsen skal anvendes til at skabe et bæredygtigt storbymiljø baseret på stor tilgængelighed, tæthed og en bevaring af byens unikke kulturhistoriske værdier. Det er også et mål at udvikle blandede bymiljøer, hvor oplevelser, livskvalitet og kri-tisk masse i den tætte by indgår som de vigtigste elementer. Endelig, og ikke mindst vigtigt, er det, at byfortætningen og transformationen af Odense indgår som en af de vigtige parametre i Odenses vækstdagsorden, hvor det gælder om at skabe øgede investeringer og indtægter og dermed en vækst i antallet af virksomheder og arbejdspladser.


SAMARBEJDSSTRATEGI OM DEN ALMENE SEKTOR I ODENSE (2014)

Under de konjunkturfølsomme anlægsområder er jordforsyningsområdet det område, som i særlig grad er med til at sætte retning for boligstrategien.

Jordforsyningsområdet beskæftiger sig primært med opkøb af råjord, byggemodning og salg deraf, og anses i et byudviklingsperspektiv som et af Odense Kommunes vigtigste generelle styringshåndtag for den overordnede by-udvikling indenfor rammerne af kommuneplanen. Jordforsyningsområdet vedrører netop bosætning og udbuddet af forskellige boligtyper i den centrale by og i forstæderne. Styringshåndtagene i den sammenhæng går på:

• At der kontinuerligt skal være en differentieret pulje af parcelgrunde til salg, så Odense Kommune kan tilbyde tilflyttere et bredt udvalg af bosætningsmuligheder

• At der foreligger en, endnu ubenyttet, mulighed for at hjælpe byens transformation samt byfortætningen på vej ved, at der indenfor de givne budgetrammer gives mulighed for opkøb og efterfølgende byggemodning og salg af bynære grunde med udviklingsperspektiver

• At Odense Kommune kan påvirke byudviklingen ved hjælp af almene boliger. Gennem styring og rammesætning af det kommunale grundkapitaltilskud kan kommunen sætte en strategisk retning for udviklingen af boligområ-der, hvor der bygges almene boliger

Boligstrategien kan understøtte den økonomiske strategi ved at bidrage til byfortætningen, byomdannelsen samt til at skabe blandede, bæredygtige bymiljøer samt ved at sikre et varieret udbud af boligtyper i hele kommunen. Boligstrategien kan yderligere hjælpe med at undersøge potentialet i de værktøjer, som endnu ikke er bragt i spil, eksempelvis strategisk jordopkøb i den tætte by. I den forbindelse bør der være opmærksomhed på, hvordan der kan skabes bedre sammenhæng mellem udmøntningen af den økonomiske strategi og planstrategien og kommunepla-nens byudviklingsmodel med fortætning indefra og ud.

Samarbejdesstrategi om den almene sektor i Odense vedrører samarbejdet mellem de almene boligorganisationer, Fyns Politi og Odense Kommune. Parterne samarbejder om at skabe attraktive og trygge almene boligområder og boligtilbud, som understøtter udviklingen af Odense som dansk storby.

Strategien har tre overordnede pejlemærker: 1) Odense er en by, hvor de almene boligorganisationer er medskabe-re i byudviklingen og hvor bykvalitet i de almene boligområder vægtes højt, 2) Odense er en inkluderende by med attraktive almene boliger til alle og til en rimelig husleje, og 3) Odense er en by, hvor forebyggelse og tryghed er et fælles ansvar. Tilhørende hvert pejlemærke er en række mål, som bl.a. handler om at have en helhedsorienteret tilgang til byudviklingen, at sikre en strategisk kobling af boliginvesteringer til storbytransformationen og de almene boligområder, samt at skabe socialt bæredygtige lokalsamfund med fokus på tryghed og de boligsociale initiativer.

Boligstrategien kan understøtte samarbejdsstrategiens pejlemærker og medvirke til at skabe en inkluderende storby, hvor udviklingen af de enkelte boligområder tænkes ind i den større helhed og blandes for at modvirke social opdelt-hed og ekskludering af socialt udsatte. På den måde kan vi sikre, at vi i fremtiden får skabt gode betingelser for en øget social mobilitet, bæredygtige lokalsamfund og tryghed i boligområderne.


UDSATTEPOLITIKKEN (2017)

BESKÆFTIGELSESPOLITIKKEN (2016)

At Odense skal være en by for alle – også for de socialt udsatte borgere – er hovedessensen i udkastet til den nye Udsattepolitik for Odense Kommune. Herunder er temaerne: Èn plan – sammenhæng og koordination, unge og ud-sathed, det rummelige arbejdsmarked samt Housing First – og den inkluderende by.

”Housing First – og den inkluderende by” er det tema, som er mest aktuelt i forhold til boligstrategien. Bag Housing First ligger en grundtanke om, at boligen er et centralt element i menneskets livsvilkår og afgørende for den enkeltes sociale og sundhedsmæssige situation, hvorfor det anses som helt essentielt, at borgeren kommer i egen bolig og får eget hjem som det første. Herefter vil boligen blive ledsaget af den nødvendige støtte, som skal hjælpe borgeren til at skabe et godt liv for sig selv.

Erfaringer fra Odense Kommunes arbejde med Housing first viser, at udsatte borgere, der kommer i egen bolig kla-rer sig bedre og i højere grad bliver selvforsøgende, da boliganvisningen er med til at øge sandsynligheden for, at udsatte borgere kommer tættere på arbejdsmarkedet. Samtidig viser analyserne også, at borgeren ved at komme i egen bolig, udgør en mindre udgift for kommunens driftsbudgetter (læs mere på s. 30). Virkningerne af Housing First kan understøttes yderligere, hvis boligen og boligområdet indrettes med henblik på størst tænkelig social inklusion.

Boligstrategien kan understøtte udsattepolitikken ved at være med til at sikre, at der er boliger til alle nuværende socialt udsatte borgere, som ikke selv kan finde en bolig, og derigennem bidrage til at effektuere housing first-princip-pet som et led i at skabe en inkluderende by med plads til alle. Hvis disse boliger tænkes ind i byens transformation kan de også medvirke til at skabe blandede boligområder. Dertil kommer, at arbejdet med at sikre boliger til byens udsatte borgere kan nedbringe kommunens udgifter og være med til at hæve gennemsnitsindkomsten, i og med at boligen kan bidrage til at skabe stærkere tilknytning til arbejdsmarkedet for den enkelte udsatte borger.

Beskæftigelsespolitikken sætter én samlet retning for Odense Kommunes beskæftigelsesindsats, som skal sikre at flere borgere kommer i beskæftigelse, og at Odense Kommune i 2020 har en ledighedsprocent under landsgennem-snittet.

Forskning peger på, at hvor man bor har væsentlig betydning for ens tilknytning til arbejdsmarkedet og ens sociale mobilitet. På den ene side skal boligstrategien derfor sikre de rigtige vilkår for øget social mobilitet, bl.a. ved at skabe blandede boligområder, for dermed indirekte få flere tættere på arbejdsmarkedet. På den anden side kan boligstra-tegien også understøtte jobskabelsen i Odense mere direkte gennem boligbyggeriet, bl.a. via. Byg til Vækst.


ODENSE I TALDette er et nøgletalsafsnit, hvor Odense beskrives tal-mæssigt ud fra en række forskellige kategorier. Så vidt muligt, og hvor giver mening, er Odense blevet sam-menlignet med de øvrige af 6-bykommunerne.

2



Odense Kommune oplever en positiv og stabil befolkningstilvækst, som peger på et stigende behov for boliger i fremtiden. Over de kommende 10 år forventes der særligt flere unge 18-35-årige, flere 66+-årige og flere børn mellem 0-17 år. Samtidig forventes det, at antallet af 36-65-årige vil falde en anelse. Det skal vi tænke ind i vores boligudvikling

Samtidig kan vi se, at til- og fraflytning sker i overgangene mellem forskellige livsfaser, hvilket dels peger på beho-vet for at have boliger til studerende på videregående uddannelser, til dem der har færdiggjort en uddannelse og til småbørnsfamilierne og dels på behovet for fleksible boliger, der kan tilpasses livssituationen og overgangen mellem livsfaser.

Vi kan også se, at det særligt er dem, der tager lange uddannelser og som har en høj indkomst vi har en underre-præsentation af i Odense i forhold til de andre store byer i Danmark. Det peger på behovet for at indtænke deres boligefterspørgsel som segment i boligstrategien, og for at strategien bidrager til at hæve uddannelses- og indkomst-niveau. Selvom det særligt er de unge og småbørnsfamilierne, der flytter ind og ud af kommunen, så viser det sig, at der sker et ganske stort antal interne flytninger, som betyder, at der også er behov for at have fokus på de resterende aldersgruppers boligbehov. Den interne flytning, aldersstrukturen i byens parcelhuse og seniormålgruppens boligef-terspørgsel peger bl.a. på et muligt flyttekædepotentiale, dvs. når serniorer flytter mod den tætte by og gør plads til børnefamilier i byens enfamilieshuse. Aldersstrukturen er således væsentlig at tage højde for i boligudbygningen, for at undgå et overudbud af enfamilieshuse.

Nøgletallene i indeværende afsnit understreger også behovet for at fastholde fokus på, hvordan boligudbygningen kan bidrage til fortætningen af byen, men samtidig også at der sættes fokus på, hvordan vi kan sikre blandede funk-tioner, når vi byomdanner og boligudvikler, for det er netop tætheden mellem boliger og funktioner, der giver værdi.

At der er stor efterspørgsel på boliger i Odense generelt og særligt i den tætte by, og efter lejligheder, viser graferne med prisudvikling og liggetider. Prisudviklingen kan dog også betyde, at det kan blive sværere at skabe en socialt blandet – og dermed socialt sammenhængende – by i fremtiden. At der allerede i dag er stor socialt opdelthed viser kortene over den geografiske fordeling af indkomst og uddannelse. Derfor er der også behov for at pege på værk-tøjer til at mindske den sociale segregering og dermed til at styrke byens sociale sammenhængskraft, hvorved vi dermed også kan bidrage til at opnå planstrategiens mål om at sikre blandede boligområder. Et af disse værktøjer kan være almene boliger, hvor prisneiveauet er lavere (fremgår af tabel 8, s. 44).

Baggrundsrapport Boligstrategi 2017


BEFOLKNINGSUDVIKLING OG -FREMSKRIVNIG

190.245

200.917201.097

214.898

180.000

190.000

200.000

210.000

220.000

2011 2013 2015 2016 2018 2021 2023 2025

Befolkningsudvikling og -fremskrivning i Odense Kommune (2016)

Odense Odense fremskrivning

22.006

24.466

20500

21000

21500

22000

22500

23000

23500

24000

24500

25000

2012 2013 2014 2015 2016

Befolkningsudvikling i Odense bymidte (2017)

Figur 1: Kilde: Danmarks Statistik, 2016

Befolkningstallet er steget mere end forudset i progno-serne fra Danmarks Statistik fra 2012. På det tidspunkt blev det forudset, at befolkningstallet ville runde de 200.000 i løbet af år 2020. Det tal blev nået allerede i 3. kvartal 2016. Derudover viste en analyse udarbejdet af Oxford Research i 2013, at befolkningen ville runde 210.000 i år 2030, hvis transformationen blev gennem-ført. Dette ser nu ud til at ske i starten af 2023.

Befolkningstilvæksten i Odense er primært båret af en tilvækst af unge, en stigning i antallet af fødsler og en stigende indvandring.

Gennemsnitligt har Odense Kommune haft en befolk-ningstilvækst på 1.781 borgere om året de sidste seks år., og forventningen er, at befolkningstilvæksten i Oden-se vil fortsætte.

Figur 2: Befolkningsudvikling i bymidten i Odense. Kilde: Danmarks Statistik, 2017

Befolkningsudviklingen i bymidten i Odense (se afgræns-ning på kortet til højre) er steget fra cirka 22.000 til knap 24.500 fra 2012 til 2016, dvs. i en periode på fem år.

Figur 3: Befolkningsudvikling i den sammenhængende by. Kilde: Danmarks Statistik, 2017

Den sammenhængende by er vokset med 23.969 per-soner siden 2012. Dette er inklusiv bymmidten, men hvis man trækker bymmidtens befolkningstilvækst fra, er der stadig sket en stigning på over 20.000 indbyggere i den sammenhængende by.

151.751

157.720

148000149000150000151000152000153000154000155000156000157000158000159000

2012 2013 2014 2015 2016

Befolkningsudvikling i den sammenhængende by (2017)

Figur 4: Befolkningsudvikling udenfor den sammenhængende by. Kilde: Dan-marks Statistik, 2017

40.910

42.243

40000

40500

41000

41500

42000

42500

2012 2013 2014 2015 2016

Befolkningsudvikling udenfor sammenhængende by (2017)

Udenfor den sammenhængende by er der også sket en befolkningstilvækst. Dette er dog en mere begrænset tilvækst på 1.333 indbyggere. Den sammenhængende by dækker over de selvsstændige forstæder og mindre landsbyer, der ligger udenfor den sammenhængende by (se kortet til højre).


Figur 5: Kort over Odense Kommune, der viser henholdvis afgrænsningen af bymidten og den sammenhængende by.

30.048

32.469

28.500

29.000

29.500

30.000

30.500

31.000

31.500

32.000

32.500

33.000

2012 2013 2014 2015 2016

Befolkningsudvikling i letbanekorridoren (2017)

I den kommende letbanekorridor er befolkningstallet ste-get fra 30.048 til 32.489 fra 2012 til 2016. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at denne på en del af strækningen overlapper med bymidten, og derfor kan noget af tilvæksten skyldes, at der er blevet flere i bym-diten. Letbanen forventes færdig i 2020.

Figur 5: Befolkningsudvikling i letbanekorridoren. Kilde: Danmarks Statistik, 2017

Figur 6: Befolkningsudvikling i den udvidede bymidte. Kilde: Danmarks Statistik, 2017

Under udarbejdelse.


Figur 7: Kortet viser den relative befolkningsudvikling i procent på kommuneniveau i perioden 2011-2016. Kilde: Danmarks Statistik

Odense er blandt de 20 vækstkommuner, der er vist på kortet, og ligger i det interval med de største stigning på mellem 4,36 % og 9,7 %, hvor væksten i Odense har været på 4,8 %. Og ser man på Fyn som helhed, er det Odense, der oplever den største tilvækst, hvilket bidra-ger til billedet af Odense som vækstlokomotiv på Fyn. Dette skal også ses i den sammenhæng, at det særligt er Odense, som tiltrækker borgere fra andre landsdele i kraft af tilvæksten af studerende.

Endelig er det i forhold til læsning af figuren vigtigt at hu-ske på, at de vækstkommuner, der kommer fra et lavere befolkningsudgangspunkt, selvfølgelig har en forholds-mæssig større procentuel tilvækst.

Helt generelt kan det siges, at befolkningstilvæksten i Danmark, siden finanskrisen, i høj grad har koncentre-ret sig i de fire store byer, som hvert år mellem 2011 og 2015 i gennemsnit har opsuget 85 % af den samlede befolkningstilvækst. De seneste to år har befolkningstil-væksten dog været mere geografisk spredt i Danmark, eftersom de fire store byer i gennemsnit har opsuget 46 % af den samlede befolkningstilvækst. Det kan skyldes prisstigningerne i de store byer, et øget antal af dimit-tender fra videregående uddannelser, hvoraf en stor an-del flytter tilbage til den kommune de kommer fra, samt antallet af flygtninge og indvandrere og den geografiske spredning i forbindelse med placeringen heraf.

Samlet set er urbaniseringstendensen dog endnu tyde-lig, hvilket understøttes af, at lige knap halvdelen (46 %) af befolkningstilvæksten stadig sker i de fire store byer, mens indbyggertallet i disse kun udgør godt 23,5 % af den samlede befolkning i Danmark. Storbyerne vokser altså forholdsmæssigt stadig mere end resten af landet.


190.245 198.972

0

150.000

300.000

450.000

600.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Befolkningsudvikling i 6-bykommunerne (2016)

Odense København Aarhus

Aalborg Esbjerg Randers

104,6

109,6

106,3105,6

100,5102,3102,6

96

100

104

108

112

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Befolkningsudvikling i 6-bykommunerne og i hele landet, indekseret (2016)

Odense København Aarhus Aalborg

Esbjerg Randers Hele landet

Figur 8: Befolkningsudvikling i nominelle tal. Kilde: Danmarks Statistik.

Udover Odense oplever de tre andre storbykommuner også en tilvækst i borgere. Her er København klart den kommune, der vokser mest efterfulgt af henholdsvis Aar-hus, Aalborg og Odense, der har en anelse lavere til-vækst end Aalborg. Randers og Esbjerg vokser også, men meget lidt sam-menlignet med de øvrige kommuner.

Figur 9: Befolkningsudvikling i indekserede tal. Kilde: Danmarks Statistik.

De indekserede tal viser tydeligere denne forskel. Her illustreres 6-bykomunernes procentuelle vækst i forhold til sig selv.

Det er vigtigt at bemærke, at Aalborg Kommune med kommunalreformen i 2007 blev væsentligt større rent geografisk. Halvdelen af den ekstra vækst, der er sket i Aalborg i forhold til Odense fra 2012 er således sket uden for Aalborg by. I Odense Kommune sker cirka 88 % af befolkningstilvæksten inden for Odense by, mens det tilsvarende tal for Aalborg er godt 80 %.

I den forbindelse betyder det også, at en del af de bor-gere, der fraflytter Aalborg by i højere grad vil flytte in-den for grænserne af Aalborg Kommune end tilfældet er i Odense.

Figur 10: Befolkningsfremskrivningen i nominelle tal. Kilde: Danmarks Statistik

Ser man på befolkningsprognoserne for 6-bykommu-nerne, tegner sig samme billede som med den hidtidige udvikling: København forventes at opleve den højeste tilvækst af borgere frem mod 2026 med en stigning på godt 79.000 til 681.598, efterfulgt af Aarhus på ca. 31.000 til 366.077, mens Aalborg og Odense vokser med hen-holdsvis ca. 15.500 og 14.000 til 228.733 og 214.898. Befolkningstilvæksten i Randers og Esbjerg er ganske moderat til sammenligning. Hele landet forventes i sam-me periode at vokse fra 5.755.000 til 6.021.202 - det vil sige, at lidt over 50 % af tilvæksten forventes at ske i de fire storbykommuner.

I forhold til Odense skal det bemærkes, at befolknings-fremskrivningen ikke tager højde for de eventuelle positi-ve effekter, som bytransformationen forventes at medfø-re i forhold til at skabe flere jobs og en mere interessant bosætningsby.

201.097 214.898

0

200000

400000

600000

800000

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Befolkningsfremskrivning i 6-bykommunerne (2016)

Odense København Aarhus

Aalborg Esbjerg Randers


ALDER

106,9

113,1

109,2107,3

102,9

105,2104,6

96

100

104

108

112

116

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Befolkningsfremskrivning i 6-bykommunerne og i hele landet, indekseret (2016)

Odense København Aarhus AalborgEsbjerg Randers Hele landet

20%

20%

20%

18%

19%

18%

19%

23%

21%

22%

29%

34%

38%

29%

39%

40%

40%

36%

34%

34%

36%

18%

18%

18%

17%

13%

10%

16%

0% 25% 50% 75% 100%

Hele landet

Randers

Esbjerg

Aalborg

Aarhus

København

Odense

Aldersfordeling i 6 bykommunerne (2016)

0-17-årige 18-35-årige 36-65-årige 66+ årige

38.44442.286

59.64565.067

71.199 70.543

31.81337.005

30000

40000

50000

60000

70000

80000

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Aldersfremskrivning i Odense Kommune (2016)

0-17-årige 18-35-årige 36-65-årige 66+ årige

Figur 12: Alderssammensætning i 6-bykommunerne og for hele landet samlet. Kilde: Danmarks Statistik

Figur 13: Aldersfremskrivning for Odense Kommune. Kilde: Danmarks Statistik, 2016

I Odense Kommune forventes aldersgruppen af 0-17-åri-ge, 18-35-årige og 66+-årige at vokse frem mod 2026, mens andelen af 36-65-årige forventes at blive en smule mindre. Det er særligt antallet af 18-35-årige og 66+-åri-ge der forventes flere af.

Ifølge fremskrivningen vil den primære vækst således ske blandt unge og ældre, som tilsammen forventes at bidrage med ca. 75 % af stigningen i befolkningstallet frem til 2026.

I Odense Kommune udgør de 18-35-årige en større an-del af befolkningen end landsgennemsnittet. Hovedårsa-gen hertil er dels at Odense er en af de fire store studie-byer i Danmark og dels at en del af disse bliver boende i byen efterfølgende. Samme tendens ses i de tre øvrige store studiebyer. Det ses bl.a. at Odense og Aalborg har næsten samme aldersmæssige sammensætning. Ek-sempelvis består ca. 29,2 procent af den odenseanske befolkning af 18-35-årige, mens det tilsvarende er ca. 29,5 procent i Aalborg.

For aldersgrupperne 36-65-årige og 66+ er andelen af personer i de store studiebyer naturligt nok lavere end landsgennemsnittet.

Flytninger til og fra Odense fordelt på landsdel, 2016 Landsdel Til Odense Fra Odense Netto Storkøbenhavn 1368 1813 -445Nordsjælland 249 230 19Bornholm 35 29 6Østsjælland 163 137 26Vest- og Sydsjælland 698 485 213Fyn 4672 4919 -247Sydjylland 1728 1533 195Østjylland 901 866 35Vestjylland 380 274 106Nordjylland 293 240 53

Total 10487 10526 -39

Tabel 1: Til- og fraflytning samt nettobalance. Kilde: Danmarks Statistik, 2016

Figur 11: Befolkningsfremskrivningen i indekserede tal. Kilde: Danmarks Stati-stik, 2017

De indekserede tal på figur 10 viser, hvor mange procent de enkelte 6-bykommuner forventes at vokse sammen-lignet med deres nuværende befolkning.

FLYTTEMØNSTRE


0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

0 4 8 12 16 20 24 28 32 36 40 44 48 52 56 60 64 68 72

Anta

l

Alder

Årlige flytninger til, fra og indenfor Odense Kommune efter alder (2017)

Fra Odense Til Odense Interne flytninger

Figur 14: Årlige flytninger fordelt på alder. Flyttedata som viser, hvornår man flytter til og fra Odense og internt i Odense. Bemærk at til- og fraflytninger alene udgøres af flytninger mellem danske kommuner, og flytninger til og fra udlandet ikke er med. Kilde: Danmarks Statistik, 2017

Odenses status som studieby fremgår tydeligt af flytte-opgørelserne, hvor der ses en stor tilflytning af personer i 18-23-års alderen, mens der ligeledes ses en stor fra-flytning af personer i samme livsfase, om end med et par års forsinkelse. Derfor er der til stadighed to udfordrin-ger, der skal adresseres: 1) Det store antal af fraflyttede unge, der søger ind på videregående uddannelser i an-dre byer og 2) det store antal unge, der fraflytter Odense undervejs på og efter færdiggørelsen af en videregåen-de uddannelse. Herudover er det også en udfordring at sikre fastholdelse af en større andel af småbørnsfamilier, hvor fraflytningen er lidt større end

Odense har hvert år stor udveksling af borgere med andre landsdele. I 2016 var der ligesom i 2015 (jf. Bo-sætningsstrategi 2016) en stor udveksling af borgere mellem Odense og Storkøbenhavn, det øvrige Fyn, Syd-jylland, Østjylland samt Vest- og Sydsjælland. Tabellen viser flyttebalancen mellem Odense og øvrige landsdele i Danmark.

tilflytningen.

Den store andel af unge bidrager i høj grad til byen og byens liv, og på sigt til et styrket skattegrundlag, hvis vi formår at fastholde dem i job efterfølgende. Derfor er overgangen fra studietiden til beskæftigelse afgørende.

Den lyseblå kurve viser yderligere, at der er et ganske markant antal interne flytninger, som peger på, at de øvrige aldersgrupper også flytter i et omfang, der gør, at deres boligbehov er relevant i et boligstrategisk per-spektiv.


0

100

200

300

400

500

600

65 68 71 74 77 80 83 86 89 92 95Alder på yngste person i husstanden

Antal fritliggende enfamilieshuse beboet af odenseanere over 65 år (2017)

Figur 15: Kilde: Danmarks Statistik, 2017 Figur 16: Kilde: Danmarks Statistik, 2016

MÅLSÆTNING: 45.759

0

20.000

40.000

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Antal studerende på odenseanske uddannelsesinstitutioner (2016)

Gymnasiale uddannelser Erhvervsfaglige uddannelser Korte videregående uddannelser

Mellemlange videregående uddanne Bacheloruddannelser Lange videregående uddannelser

Ph.d. og forskeruddannelser

Samlet set har der været en lille nettofraflytning i 2015, mens flyttebalancen i 2016 cirka gik i nul.

Det kan konkluderes, at der sker størst udveksling med nærområderne og med København.

FLYTTEKÆDEPOTENTIALE

I Odense er der 7.427 fritliggende enfamilieshuse, hvor yngste beboer er 65 år eller ældre. Andelen udgør cirka 25 % af det samlede antal fritliggende enfamilieshuse i Odense.

Der bor generelt mange seniorer og ældre i enfamilies-huse. I Danmark har tallet aldrig været højere. Det skal selvfølgelig ses i lyset af, at vi lever længere, og mange er sundere, og derfor kan blive boende lang tid i et stort hus, og samtidig at den nuværende og kommende æld-regeneration er større end de foregående. Det er dog ikke givet at det samme antal i fremtiden vil blive boende i samme bolig så længe de kan.

Tallene viser, at der forventeligt over de kommende 10-15 år vil blive frigjort mange åben-lave boliger, som har potentiale til at sætte gang i en flyttekæde i Odense og som det er vigtigt at være opmærksom på i forhold til udlægningen af nye parcelhuse i byens yderkant. Det er selvfølgelig ikke givet, at alle de boligsøgende famili-er, som ønsker et enfamilieshus er interesseret i at flytte ind i et eksisterende hus. Undersøgelsen af boligbehov og markedsanalyse peger dog på, at kun godt 11 % af de boligsøgende er interesseret i selv at bygge nyt (læs mere herom fra s. 50).

STUDERENDE

Fra 2011 til 2016 er det samlede antal af studerende på uddannelsesinstitutionerne i Odense steget med 9.598 personer. Det er vigtigt at bemærke, at denne graf ikke angiver hvor mange af disse studerende, der er bosat i Odense Kommune.

Studerende på en akademisk uddannelse (bachelor-, kandidat- eller forskeruddannelse) udgør 50 % af de stu-derende i 2016. Det er i imidlertid lidt lavere end tallet i 2015, hvor studerende på disse uddannelser udgjorde 53 %. Forholdsmæssigt har erhvervsfaglige, korte og mellemlange videregående uddannelser tiltrukket flere studerende i de senere år.

I Odense Kommune er målet, at antallet af studerende mellem 2011 og 2020 skal stige med 10.000. På nuvæ-rende tidspunkt skal antallet af studerende altså blot sti-ge med 400 personer for, at målsætningen nås. Målsætningen kan dog i fremtiden blive udfordret af, at de kommende ungdomsårgange er lidt mindre end de tidligere, og ligeså at de videregående uddannelser ikke planlægger en stor vækst i optaget, blandt andet som følge af statslige reformer og dimensioneringer.


Tabel 2: Kilde: Odense Kommune. Anvendelse af ”tag-over-hovedet-garantien” fra 2013 til 2016.

År 2013 2014 2015 2016

Antal 63 118 181 160

I den sammenhæng bliver boligens rolle for koblingen mellem livsfaser endnu vigtigere, således at det opleves som en naturlig forlængelse af en ungdomsuddannelse at uddanne sig videre i Odense, og der er en naturlig sammenhæng mellem en videregående uddannelse og arbejdsmarkedet.


373.521

454.259 454.972

432.187

330000

370000

410000

450000

490000

2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026

Udvikling i og fremskrivning af 18-23 årige på landsplan (2017)

18-23 år 18-23 år fremskrivning

142149153172

144

8881

94

50

120

190

2012 2013 2014 2015 2016

Antal af studerende i Odense Kommune pr. 1000 indbyggere (2016)



Antallet af 18-23-årige i Danmark er vokset frem til 2016, men vil frem til 2026 blive en smule mindre. Det har be-tydning for hvor mange unge, der skal ”fordeles” mellem landets studiebyer.


Fra 2011 til 2016 er andelen af studerende i Odense Kommune vokset til et niveau, der næsten svarer til Københavns. København har godt 155 studerende pr. 1.000 indbyggere, mens Odense har knap 149. Aarhus ligger i top med 172 pr. 1.000 indbyggere, Aalborg har 144, Esbjerg 88 og Randers ligger lavest med knap 81 studerende pr. 1.000 indbyggere.

Når Odenses andel er vokset så meget i forhold til de øv-rige byer skyldes det selvfølgelig dels den høje tilvækst af studerende, men også, at vi ikke har været gode nok til at fastholde de færdiguddannede og øvrige erhvervs-aktive aldersgrupper.

I dag udgøres godt 15 % af Odenses befolkning af stu-derende.

I årene frem til 2012 var der mellem 0 og 30 studerende om året med behov for en midlertidig bolig i forbindelse med studiestart. Anvendelsen var stærkt stigende i åre-ne 2012-2015, men er igen faldet fra 2015 til 2016.

Det stigende pres på garantien i de senere år hænger sammen med stigningen i antallet af studerende i Oden-se. I de kommende år bliver ungdomsårgangene mindre, ligesom der for alvor er blevet sat gang i boligbyggeriet i Odense. Det kan betyde, at behovet for midlertidig tag over hovedet fortsat vil mindskes


82% 81%

70%

75%

80%

85%

90%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Fastholdelse af dimittender bosat og uddannet i samme by - 1 år efter


73% 73%

70%

75%

80%

85%

90%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Fastholdelse af dimittender bosat og uddannet i samme by - 2 år efter


FASTHOLDELSE AF STUDERENDE

Figur 19: Grafen viser fastholdelsen af dimittender, der er uddannet fra en uddannelsesinstitution i den pågældende by, og har været bosat i samme by på dimittendtidspunktet. Fastholdelsen er målt henholdvis 1 og 2 år efter endt uddannelse. Inkluderet er dimittender fra videregående uddannelser, inkl. erhvervsuddannelser. Kilde: Danmarks Statistik, 2017

To tal er særligt interessante at være opmærksom på. Dels, at København som Danmarks vækstcentrum og naturlige attraktivitet som hovedstad har en væsent-ligt højere fastholdelsesgrad, og dels, at der faktisk er en stor andel af færdiguddannede, der bliver boende i Odense på kort sigt. Det kan pege på, at man ofte flytter, når man får job, og at det er under 20 % af de færdigud-dannede, der forlader byen med det samme. Det viser, at en let og glidende overgang fra studieliv til arbejds-liv kan være afgørende for fastholdelse, og her spiller boligen og boligområdet selvfølgelig en vis rolle. Blandt andet i forhold til kravet om at man skal fraflytte almene ungdomsboliger umiddelbart efter færdiggørelsen af sin uddannelse.

Graferne illustrerer fastholdelsesgraden for det samle-de antal dimittender fra videregående uddannelser (inkl. erhvervsuddannelserne), der boede i den pågældende studieby under uddannelsen. De viser således, hvor mange af dem, der boede i henholdsvis Odense, Kø-benhavn, Aarhus og Aalborg i dimissionsåret, som sta-dig bor der henholdsvis ét og to år efter, at de dimitterede fra en videregående uddannelse i samme by.

Odense ligger på niveau med Aarhus og Aalborg. Det ses, at 81 % af dimittenderne fra en videregående ud-dannelse (inkl. erhvervsuddannelserne) i Odense, som boede i Odense på dimittendtidspunktet, stadig bor i byen et år efter afsluttet uddannelse, mens det to år efter gælder for 73 %.

6% 6%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Fastholdelse af dimittender uddannet i samme by, men bosat andet sted på dimittendtidspunktet - 1 år

efter


8% 8%

0%

4%

8%

12%

16%

20%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Fastholdelse af dimittender uddannet i samme by, men bosat andet sted på dimittendtidspunktet - 2 år

efter


Figur 20: Dimittender, der boede i en anden by under uddannelse, men nu bor i studiebyen henholdvis 1 og 2 år efter endt uddannelse. Inkluderet er dimitten-der fra videregående uddannelser, inkl. erhvervsuddannelser. Kilde: Danmarks Statistik, 2017

Ovenstående grafer viser dem, der er dimitteret fra en uddannelsesinstitution i en af de fire byer, men som var bosat i en anden by end uddannelsesbyen i dimissions-året.


Her er ”fastholdelsesgraden” helt naturligt meget la-vere, da de studerende, var bosat i en anden by end uddannelsesbyen på dimittendtidspunktet. Dette viser vigtigheden af at tiltrække og fastholde de studerende i byen, mens de studerer på en uddannelse i Odense. Det styrker deres tilknytning og øger chancen for fast-holdelse på længere sigt. I den forbindelse er det selv-følgelig relevant at vi kan tilbyde interessante boligtilbud og boligområder, der matcher de unges efterspørgsel og samtidig tilbyde den fleksibilitet, der er vigtig over tid, når de unges livssituation ændrer sig. At de kan se sig selv i Odense i næste livsfase.

82% 81%

64%

70%

87% 85%

79% 81%76%

82%

60%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Fastholdelse af dimittender bosat og uddannet i Odense - 1 år efter

Samlet

Lange videregående uddannelser, LVU

Bacheloruddannelser, BACH

Mellemlange videregående uddannelser, MVU

Korte videregående uddannelser, KVU

Figur 21: Fastholdelse af dimittender fra forskellige uddannelsesretninger i Odense, hhv. 1 og 2 år efter endt uddannelse. Gælder for dem, der var bosat i byen i dimissionsåret. Kilde: Danmarks Statistik, 2017

73%73%

52%56%

78% 79%

73%

71%

63%

73%

50%

55%

60%

65%

70%

75%

80%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Fastholdelse af dimittender bosat og udannet i Odense - 2 år efter

Samlet

Lange videregående uddannelser, LVU

Bacheloruddannelser, BACH

Mellemlange videregående uddannelser, MVU

Korte videregående uddannelser, KVU

Graferne, figur 19, viser fastholdelsen af dem, der er di-mitteret fra en uddannelsesinstitution i Odense og var bosat i byen i deres dimissionsår.

Tallene viser tydeligt, at de personer, som er sværest at fastholde i Odense, er dem med en lang videregående uddannelse. Det er dem, der i størst stil flytter fra Oden-se henholdsvis 1 og 2 år efter endt uddannelse. Vi fast-holder dog en større andel end i 2007.

Af de studerende, der færdiggjorde en lang videregåen-de uddannelse i 2007 fastholdt vi 64 % i Odense ét år efter endt studie mod 70 % for dem, der færdiggjorde sin uddannelse i 2015. To år efter endt uddannelse var tallet i 2007 52 % mod 56 % i 2016. Udviklingen er dog ikke helt klar over tid.

Der er også sket en markant stigning i fastholdelsen af dimittender fra korte videregående uddannelse. Mens 63 % af dem, der dimitterede i 2007 var fastholdt to år se-nere, så er det tilsvarende tal for dimittender i 2015 på 73 %.

Tallene peger på, at der er en særlig stor udfordring med at fastholde akademiske dimittender, men at fastholdel-sen af dem og dem med en kort videregående uddannel-se er stigende. I regi af vækstpolitikken er der fokus på at skabe jobs, mens bosætningsstrategien sætter fokus på koblingen mellem studiet og arbejdsmarkedet. For bolig-strategien peger det igen på behovet for at sikre boliger og attraktive boligområder til dem med en lang videregå-ende uddannelse.


64%

70%

60%

70%

80%

90%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Fastholdelse af dimittender med en lang videregående uddannelse bosat og uddannet i

samme by - 1 år efter


52%

56%

50%

60%

70%

80%

90%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Fastholdelse af dimittender med en lang videregående uddannelse bosat og uddannet i

samme by - 2 år efter


88%

84%

65%

70%

75%

80%

85%

90%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Gymnasiale uddannelser - 2 år efter


91%90%

75%77%79%81%83%85%87%89%91%93%95%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Gymnasiale uddannelser - 1 år efter


Figur 22: Fastholdelse af dimittender med en lang videregående uddannelse, henholdvis 1 og 2 år efter endt uddannelse. Inkluderet er dimittender dem, der var bosat i byen i dimissionsåret. Kilde: Danmarks Statistik, 2017

Odense fastholder nogenlunde den samme andel af dimittender fra lange videregående uddannelser som Aalborg. Aarhus fastholder en lidt større andel, mens København fastholder en meget stor andel af deres aka-demiske dimittender. Tallene er selvfølgelig også en in-dikation på, hvor der er flest akademiske jobs. Bemærk i øvrigt at fastholdelsen er steget i både Århus, Aalborg og Odense i perioden, men er faldet en anelse i Køben-havn.

Figur 23: Fastholdelse af personer med en gymnasial uddannelse, bosat i samme by i dimissionsåret. Kilde: Danmarks Statistik, 2017

Vi har ikke alene et fokus på fastholdelse af dem, der har taget en videregående uddannelse. For antallet af unge, der fraflytter byen efter de har taget en ungdomsuddan-nelse er også højt. Der er sket et lille fald i andelen, der fastholdes i Odense over årene, men efter to år fasthol-der Odense næsten ligeså mange som Københavns Kommune (ca. 84 %).

Grafen viser, at akademikerledigheden i Odense for-holdsmæssigt er lavere end i de tre andre store uddan-nelsesbyer, samt at tallet er ganske lavt sammenlignet med andre målgrupper i byen. I forhold til boligstrategien peger det umiddelbart på, at der ikke er så stort behov med at være varsom med at arbejde for fastholdelse af færdiguddannede med lange videregående uddannel-ser.


505

607

468 473

392 405 412

555612

487 510

598

508 515

0

100

200

300

400

500

600

700

2013-6 2014-1 2014-6 2015-1 2015-6 2016-1 2016-6

Antal ledige som inden for det seneste år er henholdsvis flyttet til og fra Odense (2016)

Til Odense Fra Odense

BESKÆFTIGELSE

Figur 24: Antal ledige (jobparate), som er flyttet til eller fra Odense. Kilde: Danmarks Statistik, 2016

Flest ledige flytter fra Odense sammenholdt med, hvor mange ledige, der flytter til.

I juni 2016 flyttede 412 ledige til Odense, mens 515 fraflyttede. Det betyder altså at Odense ikke netto tiltrækker ledige.

Figur 25: Ledige (jobparate) i Odense fordelt på uddannelsesbaggrund. Kilde: Danmarks Statistik, 2016

I Odense har 75 % af det samlede antal ledige en grund-skoleuddannelse, en gymnasial uddannelse, en er-hvervsuddannelse samt en kort videregående uddannel-se som den højst fuldførte uddannelse, mens ledige med mellemlange uddannelser udgør 15 %. Ledige med en bachelor og lang videregående uddannelse som højest fuldførte uddannelse udgør således de sidste 9 %.


BOLIGANVISNING AF SOCIALT UDSATTE

Figur 26: Udviklingen i gennemsnitsudgiften pr. borger og antallet af borgere fra januar 2010 til december 2013. Kilde: Beskæftigelses- og Socialforvaltnin-gen, Odense Kommune

Grafen viser det unikke antal af borgere, der får ydelser jf. serviceloven fra Socialcenteret samt den gennemsnit-lige udgift pr. borger, og viser således også borgere, der ikke er blevet boliganvist i perioden.

Mens antallet af borgere er nogenlunde konstant, er der sket et fald i udgift pr. borger.

Det betydelige fald i udgift pr. borger skyldes i høj grad de borgere, der boliganvises – dvs. dem, der kommer i eget hjem gennem ”Housing First”-indsatsen. Odense Kommunes resultater understøttes af nationale under-søgelser, der også peger på, at det betaler sig at tilbyde boliger til denne målgruppe – både for det enkelte men-neske og for samfundet som helhed. Sikres en person en permanent boligløsning tidligt i et indsatsforløb, sam-men med relevant socialfaglig støtte, stabiliseres per-sonens livssituation betydeligt. Boligen har således en væsentlig effekt i borgerens rehabilitering i samfundet. Samtidig er der store samfundsmæssige besparelser at hente på bl.a. udgifter til herbergsophold, psykiatriske indlæggelser, fængselsophold og lignende.

Det understreger, at det menneskeligt såvel som sam-fundsøkonomisk har stor værdi at sikre flere billige bo-liger.

Kommunen betaler eksempelvis i omegn af 30.000 kr. for at borgere bor på forsorgshjem, og derfor er det en væsentlig besparelse, der sker, når borgeren i stedet boliganvises til egen bolig til trods for at der hertil med-følger forskellige socialfaglige støtteordninger.


By Indbyggere pr. km2

Esbjerg 1.674

Randers 1.942

Odense 2.227

Aalborg 2.260

Aarhus 2.715

Hovedstadsområdet 4.397

Er blevet selvforsørgende

Er kommet i arbejde

Boliganviste efter at de er kommet egen bolig (2011-2015)

1,26procentpoint

3,35procentpoint

Figur 27: Da statslige reformer (særligt lovændringen af 2012 v. LAB-lovens §23 & §25, der lovmæssigt gør, at unge, i aldersgruppen uden en erhvervs-mæssig uddannelse, skal modtage uddannelseshjælp i stedet for kontanthjælp) i perioden har påvirket udviklingen i flere ydelseskategorier er der her alene fokus på ndringen for dem, der er kommet i arbejde eller er blevet selvforsør-gende. Kilde: Beskæftigelses- og Socialforvaltningen, Odense Kommune.

For de boliganviste borgere i perioden 2011-2015 er der sket en stigning på 1,26 procentpoint i forhold til dem, der er kommet i arbejde, mens det gælder en stigning på 3,35 procentpoint på som anden vis er blevet selvfor-sørgende. Der er givetvis flere, som er kommet tættere på arbejdsmarkedet, bl.a. i uddannelse, i flexjob eller jobtræning, men tallene er også påvirket af statslige re-former.

BEFOLKNINGSTÆTHED

Tabellen viser befolkningstætheden på byniveau for 6-byerne, altså ikke på kommuneniveau. Tallene af-spejler blandt andet, at den sammenhængende by for Københavns vedkommende breder sig ud over kommu-negrænserne, hvorfor det er anført som hovedstadsom-rådet.

Tabel 3: Befolkningstæthed på byniveau. Kilde: Danmarks Statistik, 2016

Odense har 2.227 indbyggere pr. km2, Aalborg har 2.260, Aarhus 2.715, mens hovedstadsområdet har en befolkningstæthed på 4.397 indbyggere pr. kvm. Både Randers og Esbjerg ligger et godt stykke under Odense.

I forhold til at kunne realisere planstrategiens mål om en tæt, levende og oplevelsesrig by peger tallene på, at boligstrategien fortsat kan understøtte bevægelsen mod en tættere by.

I Odense bymidte (se ovenståene kort) er befolknings-tætheden stigende. På et år, fra 2015 til 2016, er den steget fra 5.866 indbyggere pr. kvm til 6.074, svarende til en stigning på godt 3,5 %. En højere befolkningstæt-hed er med til at skabe et bedre grundlag for en levende by, hvis det ikke sker på bekostning af blandede funktio-ner i byen (detailhandel, erhverv, kultur, fritid mv.)

BLANDEDE FUNKTIONERFra december 2014 til december 2016 er det samlede boligareal i bymidten steget med 21.333 m2, mens det samlede erhvervsareal i samme periode er faldet med 1.843 m2 Blandede funktioner i form af både boliger, erhverv, de-tailhandel, kultur, service mv er vigtigt for at realisere visionen om at skabe en levende, mangfoldig og bære-dygtig by. Det skyldes bl.a., at blandede funktioner sikrer byliv på flere tidspunkter af døgnet, at aktive stuefacader gør det interessant at bevæge sig rundt i byen, og fordi en blanding af forskellige funktioner understøtter bæ-redygtige transportbehov. På mange måder er erhverv, detailhandel, kultur og service således i højere grad by-livsgeneratorer end befolkningstæthed er det.

I øjeblikket presses opretholdelsen og styrkelsen af blan-dede funktioner i en sådan grad, at der er risiko for, at der med tiden vil være mindre byliv i den udvidede by-midte til trods for, at befolkningstætheden forventes at ville stige markant over de kommende år.

Siden 1. januar 2017 har der bl.a. været 30 byggesags-ansøgninger i varierende størrelser om at omdanne eksi-sterende erhverv og serviceformål til boliger.


22.104

21.958

2165021700217502180021850219002195022000220502210022150

2013 2014 2015 2016 2017

Udvikling i antallet af børnefamilier i Odense Kommune (2017)

1.486

1.501

1420

1430

1440

1450

1460

1470

1480

1490

1500

1510

2013 2014 2015 2016 2017

Udvikling i antallet af børnefamilier i Odense bymidte (2017)

38.426

37.903 37.920

37600

37700

37800

37900

38000

38100

38200

38300

38400

38500

2013 2014 2015 2016 2017

Udvikling i antallet af børn i Odense Kommune (2017)

2.162

2.145

2.192

2090

2110

2130

2150

2170

2190

2210

2013 2014 2015 2016 2017

Udvikling i antallet af børn i Odense bymidte (2017)

I Odense Kommune er der flest husstande med 1 og 2 personer, og faktisk bor lidt over halvdelen af alle bor-gere i Odense enten alene eller sammen med en anden voksen person.

Fra 2011 til 2016 blev der knap 2.000 flere husstande bestående af 2 personer, mens der tilsvarende var en stigning i antallet af 1-personhusstanden på godt 470 husstande. For 3-, 4- og 5-personers husstandene er der ligeledes sket en stigning på henholdsvis 608, 409 og 91 husstande. Den mindste stigning er sket hos husstande med 6 personer eller derover. Her er der kun blevet 6 husstande flere siden 2011.

BØRNEFAMILIER

Figur 30: Udviklingen i antallet af børnefamilier med hjemmeboende børn under 18 år i Odense bymidte. Kilde: Danmarks Statistik, 2017

Antallet af børnefamilier i Odense Kommune er faldet en anelse siden 2013, men er i det sidste år steget en lille smule (figur 28). Samlet set er der altså et lille fald. Antal-let af børnefamilier i bymidten er modsat vokset fra 2013 til 2017, men dog kun med sammenlagt 15 børnefamilier (figur 29). Bemærk at grafen ikke viser antallet af børn, men antallet af børnefamilier.

Figur 32: Udvikling i antallet af børn i Odense bymidte. Kilde: Danmarks Stati-stik, 2017

39.719 40.183

29.53931.978

10.192 11.0599.367 9.704

3.040 3.166198 1960

15000

30000

45000

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Udvikling i hustandsstørrelser i Odense Kommune (2017)

1 person 2 personer 3 personer 4 personer

5 personer 6 personer 7 personer 8 og derover

Figur 28: Husstandsstørrelser. Kilde: Danmarks Statistik, 2017

HUSSTANDE I ODENSE KOMMUNE

Figur 29: Udviklingen i antallet af børnefamilier med hjemmeboende børn under 18 år i Odense Kommune. Kilde: Danmarks Statistik, 2017

Figur 31: Udvikling i antallet af børn i Odense Kommune. Kilde: Danmarks Statistik, 2017


32%

5%

25%

36%

49%

48%

22%

3%

17%

14%

14%

11%

41%

89%

54%

46%

35%

41%

3%

2%

4%

0% 25% 50% 75% 100%

Odense

København

Aarhus

Aalborg

Esbjerg

Randers

Fordeling af boligtyper i 6-bykommunerne (2016)

Parcel/Stuehuse Række-, kæde- og dobbelthuse Etageboliger Kollegier Døgninstitutioner Fritidshuse Andet


Der er i perioden fra 2013 til 2017 bevet cirka 500 færre børn i Odense Kommune. Udviklingen var dog fra 2016-2017 positiv. Antallet af børn i bymidten er trods det ge-nerelle fald i kommunen fra 2013 til 2017 vokset i samme periode, dog kun med sammenlagt 30 børn.

BOLIGMASSE

I Odense Kommune var der ved udgangen af 2016 i alt 99.856 boliger.

Ud af dem var enfamilieshusene 32 %, rækkehuse (her-under også kædehuse og dobbelthuse) 22,5 %, etage-boliger 41 %, og de resterende 4,5 % var inklusiv kolle-gier, døgninstitutioner og andet.

Sammenlignet med 6-bykommunerne har Odense Kom-mune med sine 22 % klart den største andel af række-, kæde og dobbelthuse, hvor Aarhus er den kommune, der kommer Odense nærmest med knap 17 %. Hvad angår enfamilieshuset har Odense Kommune 32 %, mens Aarhus og Aalborg tilsvarende her har henholds-vis 25 % og 36 %. Mens der i Københavns Kommune kun er 5 % enfamilieshuse.

Bemærk igen, at Aalborg med kommunalreformen i me-get højere grad også er blevet en landkommune, der ind-kluderer flere mindre landsbyer.

Til gengæld ligger København væsentligt over de øvrige, når det vedrører etageboliger. Her har Odense til gen-gæld en noget lavere andel (41 %) end både Aarhus og Aalborg, som henholdsvis har knap 54 % og godt 46 %, hvilket er den mest markante forskel på Odense og de øvrige storbyer.


8%

11%

12%

7%

5%

4%

24%

41%

26%

24%

19%

20%

26%

27%

24%

24%

24%

22%

17%

12%

15%

16%

16%

16%

11%

5%

10%

12%

14%

15%

8%

7%

9%

11%

11%

6%

6%

9%

11%

12%

0% 25% 50% 75% 100%

Odense

København

Aarhus

Aalborg

Esbjerg

Randers

Fordeling af boligstørelser i 6-bykommunerne (2016)

- 50 kvm 50-74 kvm 75-99 kvm 100-124 kvm 125-149 kvm 150-174 kvm 175 kvm og derover

Figur 34: Fordeling af boligstørrelser i 6-bykommunerne. Kilde: Danmarks Statistik, 2016

Figur 35: Fordeling af ejerformer i 6-bykommuner. A/S, ApS og andre selskaber dækker typisk over private lejeboliger. I/S er Interessent-skaber, hvor parterne hæfter solidarisk. Eksempelvis en andelsforening. Kilde: Danmarks Statistik, 2016

Sammenholdt med 6-bykommunerne ses det, at Odense med 8 % har en mindre andel små boliger under 50 m2 end København og Aarhus, som har henholdsvis 10,8 % og 11,6 %, mens andelen af små boliger i Aalborg udgør blot 6,6 %, i Esbjerg 5,4 % og i Randers 4,1 %.

51%

49%

42%

36%

18%

41%

12%

9%

10%

13%

10%

11%

17%

26%

26%

29%

20%

25%

11%

7%

12%

11%

11%

15%

3%

4%

4%

5%

33%

4%

3%

4%

7%

3%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Randers

Esbjerg

Aalborg

Aarhus

København

Odense

Fordeling af boliger på ejerform i 6-bykommunerne (2016)

Privatpersoner inkl I/S beboet af ejer Privatpersoner inkl I/S beboet af lejer

Almene boligselskaber Private udlejningsselskaber

Private andelsboligforeninger Offentlig myndighed

Andet el uoplyst

Odense er den kommune, der har den største andel bo-liger på 100-124 m2 (16,53 %). Til gengæld har Køben-havn langt den største andel af de mellemstore boliger 50-99 m2 (67,3 %), hvor det særligt er boliger på mellem 50 og 74 m2, der dominerer (40,9 %).


Kommende almene boliger i Odense

Antal og type Placering

490 familieboliger Forskellige placeringer Fokus på letbanestræk- ningen

178 ungdomsboliger Stenfiskerkajen 10 ungdomsboliger Otto Baches Vej 84 ungdomsboliger Gartnerbyen (tidl. GASA) 50 ungdomsboliger Cortex Park 50 ungdomsboliger Placering ukendt, da oprindelig projekt blev justeret

118 ungdomsboliger Viva

Tabel 4: Almene boliger, der er givet bevilling til, men ikke er opført endnu. Kilde: Odense Kommune.

Ovenstående boligprojekter forventes igangsat i Oden-se inden for de kommende år. I forbindelse med de 490 familieboliger, der står nævnt, vil 260 af boligerne skulle være studieboligegnede.

Odense har i alt 52 % boliger ejet af privatpersoner, hvor-af 11 % af disse anvendes om udlejningsbolig, hvor en anden end ejeren selv bor i boligen. Derudover er 25 % af Odenses samlede antal boliger ejet af almene bolig-organisationer, 15 % af private udlejningsselskaber og 4 % af private andelsboligforeninger. De resterende 4 % er ejet af offentlig myndighed eller har uoplyste ejerforhold.

På fordelingen af ejerformer minder Odense, Aarhus og Aalborg mest om hinanden. Odense har umiddelbart en større andel boliger, der er ejet af private udlejningssel-skaber, og har en anelse mindre andel boliger ejet af almene boligorganisationer.

Odense har 25 % almene boliger, hvor Aarhus og Aal-borg har henholdsvis 29 % og 27 %. København har til-svarende 20 % almene boliger. I København har man desuden et mål om at fastholde samme mængde alme-ne boliger i fremtiden. I den forbindelse anvender Kø-benhavns Kommune den 25 %-regel, der er blevet skre-vet ind i planloven. Reglen betyder, at kommunen kan stille krav om, at op til 25 % af et område skal bebygges med almene boliger, for på den måde at sikre blandede boligområder. (Læs mere herom på s.75)

udlejes, bl.a. kan en række familieboliger kun lejes af studerende. Udover de almene boliger hos boligorganisationerne, er der de kommunale ældreboliger (1.221 boliger), de selv-ejende ældreboliger (291 boliger) samt de selvejende ungdomsboliginstitutioner og de private, støttede ung-domsboliger (805 boliger).

Ud af Odense samlede befolkning på cirka 200.000 bor omkring 22 % i almene boliger. Den almene sektor er således en stor del af Odenses boligmarked.

84%(21.287)

12%(3.161)

4%(1.010)

Fordeling af almene boligformer (2016)

Familieboliger

Ungdomsboliger

Ældreboliger

ALMENE BOLIGER

Figur 36: Kilde: Odense Kommune, 2016

I Odense er der i alt 25.558 almene boliger, herunder er 21.387 familieboliger, 3.161 ungdomsboliger og 1.010 ældreboliger - henholdsvis 84 %, 12 % og 4 %. Opgørel-serne er udarbejdet på baggrund af, hvordan boligerne


2012 2013 2014 2015 2016

44.000 46.500 52.500 58.000 58.000

0

10

20

30

40

50

60

70

80

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Ledige boliger i afdelinger langs Volssmose Allé (2017)

Figur 37: Ledige boliger i de almene boligafdelinger langs Vollsmose Allé. Kilde: Landsbyggefondens database med lejeledighed, 2017

Generelt er der ikke lejeledighed i den almene sektor i Odense, og der har heller ikke været den store ledighed siden Landsbyggefonden begyndte at gøre ledighedstallene op i 2003. Der har tidligere været ledige boliger i Bøge-, Ege- og Birkeparken (afdelingerne langs Vollsmose Allé), der ikke kunne udlejes, men dette er ikke længere tilfældet. Grafen ovenfor viser udviklingen for de tre afdelinger langs Vollsmose Allé. I 2012 var der 4 % ledige boliger, men herfra har ledigheden være så lav, at der reelt ikke er nogle ledige almene boliger.

Hos de almene boligorganisationer opleves også stigende ventelister. Hos Civica og FAB, der er de største boligorganisationer i Odense med flest opskrevne og ejere af 2/3 af alle almene familieboliger i Odense, har de samlet set fået 14.000 yderligere på ventelisterne siden 2012. Det er en stigning på 24 %.

Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at tabellen ikke viser hvor mange personer, der mangler en bolig. Dels omfatter tallene også flere af dem, der allerede bor i en af selskabernes boliger, men søger noget andet, og dels andre, som er skrevet op med henblik på fremtiden eller som en gardering. Samtidig er det også mu-ligt for medlemmerne at stå registreret hos flere boligorganisationer, og der kan derfor godt indgå den samme person to gange i ovenstående tabel. Intet af dette kan dog forklare stigningen i antallet af folk på venteliste. Det kan derfor konkluderes, at der er et øget pres for at leje en almen bolig.

Tabel 5: Kilde: FAB og Civica. Antal opskrevne til en bolig hos de to boligorganisationer.


Udnyttelse af kommunal anvisningsret i Odense Kommune

2013 2014 2015 2016 4 % 6 % 9 % 8 %

715 670

505378

314

752

437 411

560

1231

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Antal opførte boliger i Odense Kommune i perioden fra 2007-2016 (2017)

Tabel 6: Udnyttelse af anvisningsretten i Odense Kommune

Kommunen har, jf. § 59 i Almenboligloven, indtil hver fjer-de ledige almene familiebolig til rådighed til løsning af påtrængende boligsociale opgaver i kommunen, herun-der anvisning af socialt udsatte som ikke selv kan skaffe en bolig.

I Odense Kommune anviser vi færre end vi har mulighed for. Dette skyldes i særlig høj grad det gode samarbejde med boligorganisationerne, men også at prislejet på det private boligmarked i Odense indtil nu har været relativt lavt.Odense kommune har således kun brugt mellem 4 og 9 % af de almene familieboliger til kommunal anvisning siden 2013. At anvisningen i 2015 var på 9 % skyldes et øget antal flygtninge.Når der anvises sker dette ud fra en vurdering af den boligsøgendes behov og beboersammensætningen i den afdeling, den boligsøgende anvises til eller bor i på anvisningstidspunktet.

Et opmærksomhedspunkt til boligstrategien kan være, at der er en risiko for at behovet for anvisning til almene bo-liger stiger som konsekvens af, at priserne på det private boligmarked stiger. Hvis boligstrategien skal medvirke til at sikre blandede boligområder er det vigtigt at pege på, hvordan der skal sikres boliger i alle prisklasser, her-under til ovenstående målgruppe. Det er også vigtigt at anvisningsretten anvendes netop på en måde, hvor det bidrager til at skabe blandede boligområder, i stedet for at det kan medvirke til øget den sociale adskilthed og derved forstærke de sociale udfordringer i bestemte bo-ligområder.

BOLIGBYGGERI

Figur 38: Boligbyggeri i perioden fra 2007-2016. Kilde: Danmarks Statistik, 2017

Som det fremgår af figuren har der i 2016 været en betydelig fremgang i antallet af opførte boliger. Der er dog nærmere tale om cirka 805 nyopførte boliger, da de totalrenoverede boliger i Korsløkkeparken i Odense er medregnet i de 1.231 boliger, som fremgår i ovenståen-de diagram.

Det er dog stadig tydeligt, at antallet af færdiggjorte boli-ger er vokset fra 2015 til 2016.

De seneste 10 år er der således bygget mellem cirka 400-800 boliger pr. år i Odense, og det er fordelt på om-kring 300 lejligheder, 100 parcelhuse, 100 rækkehuse/byhuse og 70 øvrige boligtyper. (kilde: Odense Kommu-ne)


143 11298

243

562

374

882

0

100

200

300

400

500

600

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Opførte boliger i Odense kommune fordelt på boligtype (2017)

Stuehuse til landbrugsejendomme Parcelhuse Række-, kæde- og dobbelthuse

Etageboliger Kollegier Døgninstitutioner

Anden helårsbeboelse Øvrige boliger

Figur 39: Boligbyggeri i Odense Kommune fordelt på boligtyper i pe-rioden 2007-2017. Kilde: Danmarks Statistik, 2017

Det er i særdeleshed antallet af etageboliger der bygges flere af, ligesom at der også i 2016 er bygget et stort antal kollegie-, institutions- og øvrige helårsboliger. Det skyldes nok især kollegieboliger. Det kan dog også be-mærkes at antallet af opførte parcelhuse er steget fra 84 til 112 fra 2009 til 2016.De mange nye boliger opfylder behovet for at tilveje-

bringe boliger til det stigende antal odenseanere. Det er ikke unormalt, at boligbyggeriet sker senere end der sker en stigning i befolkningstilvæksten. Samtidig viser ana-lysen af boligbehov og markedspotentiale dog, at der er grund til at være opmærksom på sammenhæng mellem behov og boligbygning i de kommende år (se nærmere fra s. 50).

Figur 40: Fra kommuneplan 2016-2028. Kilde: Odense Kommune

I forbindelse med Kommuneplan 2016-2028 er det årlige boligbehov vurderet til at være godt 833 boliger. Boligbe-hovet er vurderet ud fra de årlige boligbyggerier i Oden-se i de seneste år, samt kendskabet til og omfanget af de boligprojekter, der forventes gennemført i den nærmeste fremtid. Erfaringen viser, at omkring 6 % af de byggemu-ligheder, der findes i kommunen i dag, ikke bliver udnyt-tet inden for planperioden.

Der er kompenseret for dette forhold i forbindelse med vurderingen af boligbehovet.

I forbindelse med planstrategi- og kommuneplanproces-sen har der været ønsker om boligprojekter svarende til cirka 14.000 boliger.

På baggrund af det vurderede boligbehov er der udlagt byudviklingsarealer svarende til et boligbehov på


Principper for byudviklingen

3.1.2.a: Nye ansøgninger om byomdannelse vil blive prioriteret ud fra områdets placering i bymøn-stret, det vil sige, at projekter i den udvidede bymidte, nær denne og langs letbanens første etape prioriteres højst.

3.1.2.b: Større byomdannelsesprojekter ud over de udpegede byomdannelsesområder kan ikke accepteres i den sammenhængende by, medmindre projektet opfylder et særligt behov for byen.

3.1.2.c: I de selvstændige forstæder skal de allerede lokalplanlagte områder være ved at være reali-seret, inden udbygning af perspektivområder kan finde sted.

3.1.2.d: Byomdannelse af eksisterende bebyggede arealer kan dog tillades for mindre projekter (max 50 boliger) inden for byzonen.

3.1.2.e: I landsbyerne kan der ske begrænset boligbyggeri inden for landsbyernes afgrænsninger.

3.1.2.f: Der udlægges ikke nye arealer til byudvikling i landzonen eller i den Grøn-blå struktur.

3.1.2.g: Arealer, der tages i anvendelse til byvækstformål, skal overføres til byzone

3.1.2.h: Etablering af nye byområder skal ske i umiddelbar tilknytning til eksisterende bymæssig bebyggelse, således at der byudvikles indefra og udefter.

10.000 boliger i planperioden (2016-2028). Ud af de 10.000 boliger er der reserveret en buffer – dvs. en eks-tra pulje – til ikke kendte projekter, som byrådet vil frem-me inden for de kommende 4 år. Bufferen er fastlagt til cirka 500 boliger. Og af de resterende 9.500 boliger er cirka 6.100 allerede lokalplanlagte, mens de øvrige

Mindre byomdannelsesprojekter med en rummelighed på under 50 boliger på arealer, hvor den nuværende anvendelse ophører, vil i begrænset omfang kunne imødekommes i hele byzonen, dvs. i den udvidede by-midte, i den sammenhængende by og i de selvstændige forstæder.

cirka 3.400 ikke er lokalplanlagte boliger. Disse vil bli-ve udpeget efter nærmere bestemte principper, jævnfør kommuneplanens afsnit 3.1.2 om ”Principper for byud-viklingen” og blive fordelt på forskellige boligtyper for at sikre variation i boligtilbuddene:


59%(5.915)

28%(2.792)

7%(735)

6%(553)

Forventet bolidudbygning fordelt på boligtyper i perioden 2016-2028

Lejligheder

Tæt/lav - byhuse ogrækkehuse

Åben/lav - Parcelhuse

Buffer

38%(3.383)

25%(2.498)

20%(1.944)

11%(1.134)

6%(553)

Boligbygning- bymønster

Den udvidede bymidte

Letbanekorridor

Den sammenhængende by

Selvstædnige forstæder

Buffer

Figur 42: Boligudbygning i forhold til bymønster fra 2016-2028. Kilde: Odense Kommune, 2015

Henholdsvis 38 % og 25 % af boligudbygningen ventes at ske i den udvidede bymidte og langs letbanen.

I rækkefølgeplanen kan projekterne forskydes tidsmæs-sigt, så der ikke opstår indbyrdes konkurrence mellem områderne. Samtidig gives der mulighed for en vis grad af samtidighed i udbygningen af byomdannelsesområ-derne, hvis nu en byomdannelse af utilsigtede årsager går i stå. Som udgangspunkt skal boligudbygningen dog ske som vist på kortet og ud fra rækkefølgeplanens pri-oriteringer.

Figur 43: Boligudbygningsmulighederne jf. rækkefølgeplanen. Kilde: Kommune-plan 2016-2028

Figur 41: Forventet boligudbygning. Kilde: Odense Kommune, 2015

Cirka 60 % af boligudbygningen ventes at blive opført som lejligheder.

Rækkefølgeplan

Prioritet Antal Buffer

1: 2016-2019 7.430 1932: 2020-2023 1.9773: 2024-2027 400

I alt 9.807 193

Tabel 7: Prioritering af boligudvygningen. Kilde: Kommu-neplan 2016-2028

Bufferen kan frem mod vedtagelsen af næste planstra-tegi anvendes til boligprojekter, der understøtter byens transformation. De skal dog være under 50 antal boliger pr. projekt, da de ellers vurderes at være strategiske, og der derfor skal træffes beslutning om i disse i forbindelse med udarbejdelsen af planstrategi 2019 og den følgende kommuneplan.


12.90414.354

0

10000

20000

30000

40000

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Gennemsnitlige realiserede handelspriser for parcel-/rækkehuse i 6-bykommunerne (2017)



13.502 17.460

0

10000

20000

30000

40000

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Gennemsnitlige realiserede handelspriser for ejerlejligheder i 6-bykommunerne (2017)

Odense København Århus Aalborg


Figur 45: Løbende priser. Kr./m2. Kilde: Boligmarkedsstatistikken, RKR

landet.

Det er også vigtigt, at være opmærksom på, at der er tale om realiserede salgspriser. Det indeholder således både nye og ældre boliger og er delvist bestemt af, hvor mange nye boliger der sendes på markedet, da m2-pri-serne på nyt byggeri er markant højere. Derfor giver gra-ferne ikke det fulde billede af betalingsvilligheden blandt boligsøgende i Odense.

8000

12000

16000

20000

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Gennemsnitlige realiserede handelspriser på parcel-/rækkehuse i Odense Kommune (2017)

5000 Odense C 5200 Odense V 5210 Odense NV 5220 Odense SØ 5230 Odense M

5240 Odense NØ 5250 Odense SV 5260 Odense S 5270 Odense N

Figur 46: Løbende priser. Kr./m2. Hvis der ikke registreres 5 handler i kvartalet vises data ikke. Kilde: Boligmarkedsstatistikken, RKR

Der er også forskelle på de realiserede priser internt i Odense, hvor Odense M og Odense C er de dyreste postnumre for parcel- og rækkehuse. Salgspriserne er gennem de sidste 5 år steget i Odense C (fra 14.308 til 15.619) og Odense M (fra 14.935 til 17.329), samt i Odense SV (13.089 til 14.425) og Odense SØ (11.718 til 15.756). Det er selvfølgelig vigtigt at være opmærksom på, at der kan være store udsving på grund af den store variation i de udbudte boliger.

BOLIGPRISER

Figur 44: Løbende priser. Kr./m2. Kilde: Boligmarkedsstatistikken, RKR

Odense har haft en positiv prisudvikling for parcel- og rækkehuse, og sammenlignet med 6-bykommunerne lig-ger Odense Kommune på niveau med Aalborg Kommu-ne samt lige over landsgennemsnittet.

Det fremgår endvidere også af figuren, at København og Aarhus realiserer væsentligt højere salgspriser målt som kr. pr. m2 end de øvrige kommuner, og at stigningstakten for København er højere end de øvrige byer.

Også på ejerlejligheder har der været en positiv prisud-vikling for de fire store byer. Når Odense befinder sig under landsgennemsnittet skyldes det, at en meget stor del af lejlighederne i Danmark ligger i hhv. København og Århus, hvor priserne ligger højere end i resten af


0

40

80

120

160

200

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Antal parcel-/rækkehuse til salg i Odense Kommune (2017)



Figur 47: Kilde: Boligmarkedsstatistikken, RKR

Figuren viser udviklingen i antallet af parcel- og række-huse til salg for hvert postnummer i Odense. Tendensen har generelt været et faldende antal boliger til salg med fald i Odense C, M, SØ, NV, N og S, mens der har været en lille stigning i Odense V, NØ, og SV. Det faldende udbud kan forklares ved den store boligefterspørgsel, der er i Odense. Tallene påvirkes selvfølgelig også af hvor mange boliger, der er i området og hvor mange nye boliger der tilføres markedet.

12.815

14.354

13.597

17.460

10000

12500

15000

17500

20000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Gennemsnitlige realiserede handelspriser for henholdvis parcel-/rækkehuse og ejerlejligheder i Odense Kommune (2017)

Parcel-/rækkehus Ejerlejlighed


Figur 48: Løbende priser. Kr./m2. Hvis der ikke registreres 5 handler i kvartalet vises data ikke. Kilde: Boligmarkedsstatistikken, RKR

14.60219.059

13.771

19.404

8.849

11.40310.13110.242

0

5000

10000

15000

20000

25000

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Gennemsnitlige realiserede handelspriser på ejerlejligheder i Odense Kommune (2017)

5000 Odense C 5230 Odense M 5250 Odense SV 5270 Odense N

Salgspriserne på ejerlejligheder er steget gennem de sidste 5 år, med de højeste priser og prisstigninger i Odense C og Odense M. Det understreger efterspørg-sel på centralt beliggende ejerboliger og på lejligheder. Det skal nævnes at op imod 90 % af alle etageboliger i Odense er beliggende i Odense C, hvorved søgningen mod etageboliger og bymidten hænger naturligt sam-

men. Det betyder også, at det kan være svært at sam-menligne priser for ejerlejligheder på tværs af områder, da data kun vises hvor fem handler i kvartalet er regi-streret.


Også i forhold til antallet af ejerlejligheder, der er til salg ses den store lejlighedsefterspørgsel i Odense. Det gæl-der særligt i Odense C, hvor antallet af ejerlejligheder, der er til salg således er faldet fra 246 til 114 fra 2011 til 3. kvartals 2016, hvilket er mere end en halvering.

246

114

0

75

150

225

300

375

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Antal ejerlejligheder til salg i Odense Kommune (2017)



At lejlighederne (og den centrale del af byen) er efter-tragtet ses også hvis man sammenligner prisudvikling-


171

119

222

64

0

50

100

150

200

250

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Gennemsnitlig liggetid i dage for henholdvis parcel-/rækkehuse og ejerlejligheder i Odense Kommune (2017)

Parcel-/rækkehus Ejerlejlighed


Et billede af en stigende boligefterspørgsel og den høje aktivitet på boligmarkedet viser sig også når vi kigger på liggetiderne for hhv. parcel- og rækkehuse og lejligheder. Også her er faldet i liggetider højest på ejerlejligheder, der er faldet fra 222 i 2011 til bare 64 dage i tredje kvartal 2016. Et fald på godt 250 %. På parcel- og rækkehuse er liggetiden faldet fra 171 til 119, eller det samme som et fald på godt 44 %.

gen for hhv. parcel- og rækkehuse og ejerlejligheder i Odense Kommune. Her kan man se, at ejerlejlighederne både har den højeste kvadratmeterpris, men også at pri-serne relativt er steget mest siden 2010. Der har således været en stigning i ejerlejlighedspriser fra 12.815 kr. til 17.460 kr. eller det samme som 36,3 %, mens de tilsva-rende priser på parcel/rækkehuse er steget fra 12.815 i 2010 til 14.354 i tredje kvartal 2016, eller det samme som en stigning på godt 12 %. Fra at der priserne på par-cel- og rækkehuse og ejerlejligheder således næsten var ens i 2012, koster en ejerlejlighed i dag mere end 3.000 kr. mere per m2. Også i den forbindelse skal det selv-følgelig påpeges at lejlighederne primært ligger centralt i byen, hvorfor den store efterspørgsel efter en bynær bolig muligvis kan forklare en del af prisforskellen.

Priser på nybyggede boliger i OdenseTabellen til højre er en opsamling på prisniveauerne på nybyggede ejer- og lejeboliger indenfor de senere år i den tætte by. Den skal ikke betragtes som en udtøm-mende liste, men som en pejling på prisniveauet for ny-byggeri i den centrale del af byen. I tabellen indgår både udbudspriser og realiserede priser og der er stor vari-ation i antallet af udbudte boliger fra projekt til projekt. Tabellen viser klart, at der i disse år er gang i en kraftig prisstigning på både leje- og ejerboliger, som efter alt at dømme vil stige endnu mere de kommende år. Mens den gennemsnitligt realiserede salgspris på ejerlejlighe-der altså lå på lige over 18.000 kr./m2 i tredje kvartal 2016, så ligger de fleste priser på nybyggede ejerlejlig-heder i nærheden af eller over 30.000 kr./m2, og ingen af projekterne har priser på under 21.000.

Der findes ikke nogle samlede opgørelser, der kan vise den præcise stigning i lejeboligpriser.

Samlet set er konklusionen, at der er endnu kraftigere prisstigninger på vej, end dem vi har set realiseret i figu-rerne ovenfor. Det gør Odense interessant som investe-ringscase, og giver mulighed for at stille højere krav til kvalitet til investorerne. Samtidig peger det også på be-hovet for man i arbejdet med boligstrategien er opmærk-som på at sikre udviklingen af blandede boligområder.

Tabel 8: Udbudspriser og realiserede priser på nybyggede boliger, samt projektbyggeri i den tætte by. Angivne priser er baseret på tilgængelig priser på hhv. udbudte og udlejede boliger i marts/april 2017. Prisintervallerne dækker over mindste og største m2-pris, og der kan ikke på baggrund af disse udreg-nes gennemsnitspriser, da ette afhænger af antallet af enheder og størrelsesfordelingen. Typisk vil m2-prisen falde med størrelsen på boligen, sådan at de største boliger har den mindste m2-pris.


Ejerboliger: Type Størrelse /m2 Kr./m2Carl Nielsens Kvarter 9 + 17 (TBT Gade. Projektsalg) Lejligheder 98-156 30.643-31.256Carl Nielsens Kvarter 25 + 31 + 33 + 35 + 39 + 45 + 51 (TBT Gade. Projektsalg) Lejligheder 107-150 28.448-40.000Nyborgvej 61 (Huludfyldning langs med letbanen. Projektsalg) Lejligheder 63-87 20.556-26.623Absalonsgade 12 (Huludfyldning. Projektsalg) Lejligheder 135 29.592Klosterbakken 8 (Huludfyldning ned mod Odense Å. Bygget i 2016) Lejligheder 94-267 29.360-38.842Promenadebyen 2 + 6 (Odense Havn. Bygget i 2009) Lejligheder 114-178 21.071-30.028Promenadebyen 12 + 14 (Odense Havn. Bygget i 2012) Lejligheder 71-143 23.732-30.909Promenadebyen 30 (Odense Havn. Bygget i 2016) Lejligheder 62-82 23.387-28.225Østre Stationsvej 39 (Nybygget karrebyggeri tæt ved banegård og bymidten. Bygget i 2016) Lejligheder 55-135 23.545-25.233Roersvej 33 (Sukkerrækkerne. Langs letbanen, tæt ved bymidten. Projektsalg) Rækkehuse 109-147 23.333-24.818

Lejeboliger: Kr./m2/årVindegade/Vesterbro (Huludfyldning langs med letbanens etape 2, tæt ved gågaden. Bygget i 2017) Lejligheder 80-133 1.418-1.454Fisketorvet (ombygning af højhus tæt ved Rådhuset og omdannelse fra erhverv til erhverv+bolig. Realiseret) Lejligheder 88-163 1.252-1.364Østre Stationsvej (nybygget karrebyggeri tæt ved banegård og bymidte). Bygget i 2015 Lejligheder 107 870-1.273Grønløkkevej (nybyggeri lige uden for bymidten). Realiseret Lejligheder 96 1.025Munkemøllestræde (nybyggede boliger i bymidten rettet mod unge). Bygget i 2016 Lejligheder 62 1.190-1.380Promenadebyen (nybyggede ejerlejligheder på Odense havn). Realiseret Lejligheder 46-94 980-1.473Allégade (nybyggede lejligheder i udkanten af bymidten). Realiseret Lejligheder 120 1.075


Grundpriser Fyn Parcelhus Parcelhus Parcelhus Storparceller grunde grunde grunde (kr./m2) (kr./m2) bynært Odense- (kr./m2) nært (kr./m2)Nyborg 116-515 465 298 241Odense 419-1284 1.284 662/1193* 300-715Svendborg 34,5-900 900 N/A 1350-1800Langeland 27,5-250 250 N/A 80Faaborg-Midtfyn 118-520 N/A 506 500 150-200.000 kr. Middelfart 200-1.000 522 340*** pr. boligenhedAssens 93,3-550 457 363** 110Kerteminde 275-836 780 567**** N/AÆrø N/A N/A N/A N/ANordfyn 47-350 301 152***** 158-190

Note: *Hhv. Fraugde/Bellinge, **Tommerup, ***Nørre Aaby, ****Munkebo, *****Søndersø

GRUNDPRISER

Tabel 9: Benchmark på grundpriser i de fynske kommuner. Kilde: De fynske kommuner, 2017

Tabellen viser en benchmark over grundpriser på Fyn fordelt på parcelhusgrunde og storparceller. Priserne er opgjort i kr./m2. Opgørelsen over parcelhusgrunde er endvidere suppleret med oplysninger om grundpriser for parcelhusgrunde, der ligger bynært i forhold til hoved-byen samt oplysninger om parcelhusgrunde, der ligger Odensenært. De oplyste priser er flere steder vist som kontinuummer svarende til de billigste parcelhusgrunde i den ene ende af skalaen og til de dyreste parcelhusgrun-de i den anden ende af skalaen. Stjernemarkeringerne ud for oplysningerne i de odensenære parcelhusgrunde henviser til yderligere forklaring i noten under tabellen.

Samlet set kan det konkluderes, at de dyreste grunde ligger mest bynært. De billige parcelhusgrunde ligger ofte længere væk fra hovedbyen, hvor infrastrukturen i form af institutioner, skoler, indkøbsmuligheder mm. er dårligere sammenlignet med de dyreste parcelhusgrun-de, der ofte har god infrastruktur og evt. også adgang til natur og vand. Endelig kan man se, at priserne er højere i Odense på de mest sammenlignelige grunde, hvilket peger på højere efterspørgsel i Odense end i nabokom-munerne, og at vi ikke ”kan konkurrere på grundpriser” når vi skal sælge parcelhusgrunde til markedspris.


257.546

269.390

250.000

275.000

300.000

2010 2011 2012 2013 2014

Udvikling i gennemsnitlig indkomst for 6-bykommunerne (2014)



INDKOMST


Opgørelsen er af indkomst før skatter mv., og dækker både over erhvervsindkomst (herunder løn), offentlige overførsler, private pensioner, formueindkomst og an-den personlig indkomst.

28%

31%

31%

24%

20%

19%

26%

42%

46%

44%

43%

40%

35%

42%

4%

6%

4%

5%

5%

4%

4%

17%

14%

17%

18%

21%

22%

20%

9%

4%

4%

10%

14%

20%

8%

0% 25% 50% 75% 100%

Hele landet

Randers

Esbjerg

Aalborg

Aarhus

København

Odense

Højest fuldførte uddannelse for borgere i 6-bykommunerne og i hele landet (2016)

Grundskole Ungdomsuddannelse Kort videregående uddannelse

Mellemlang videregående uddannelse Lang videregående uddannelse

UDDANNELSESNIVEAU


Sammenlignet med de tre andre store uddannelsesbyer har Odense en væsentligt lavere andel af borgere, der har taget en lang videregående uddannelse (8,5 %). Det gælder især i forhold til København (19,7 %)

og Århus (14,4 %), men også i forhold til Aalborg (9,9 %). Herudover har Odense stadig en højere andel af borge-re, der alene har gået i grundskole i forhold til de samme tre byer, nemlig 25,7 %.

Figuren viser, at gennemsnitsindkomsten er stigende for alle 6-by-kommuner, men at den er højere for hele lan-det, og at den er lavest i Odense. Det er i den forbindelse dog vigtigt, at være opmærksom på, at særligt de fire store byers gennemsnitlige indkomstniveauer trækkes ned af, at det er her der bor flest SU-modtagere. Der-udover lå de tunge industrivirksomheder også i de store byer, og der er derfor i høj grad også tale om historiske faktorer og strukturelle udfordringer. For eksempel har Odense tidligere været præget af lavtlønserhverv.

For boligstrategien understreger det et behov for at strategien medvirker til at sikre boliger til dem, der kan trække gennemsnitsindkomsten op, og samtidig bidra-ger til at flere af dem, der står uden for arbejdsmarkedet får en stærkere arbejdsmarkedstilknytning (Jf. housing first-princippet). Samtidig understreger det et behov for at fastholde flere i den arbejdsduelige alder i Odense.


78,5%

76,6%

66%

72%

78%

84%

2012 2013 2014 2015 2016

Andel 25-39 årige med minimum en ungdomsuddannelse (2016)




Andelen af de 25-39-årige med mindst en ungdomsud-dannelse har været faldende i alle 6-byer og for hele landet i den viste 5-års periode. For Odenses vedkom-mende er den faldende tendens de første 4 år dog ble-vet vendt til en lille stigning på 0,2 procentpoint fra

2015 til 2016.

Faldet fra 2012 til 2015 skyldes en vækst i antallet af indvandrere uden oplyst uddannelse. For personer med dansk oprindelse og efterkommere er andelen vokset.

Figur 55: Uddannelsesfaktor. Kilde: Geomatic, 2017

SOCIAL OPDELTHED


Figur 56: Gennemsnitlig per-sonindkomst. Kilde: Geomatic, 2017

Figur 57: Beskæftigelsesfaktor. Kilde: Geomatic, 2017

Set over de sidste to-tre årtier bor vi stadig mere so-cialt opdelt i Odense. Vi bor i højere grad sammen med mennesker, der ligner os selv i forhold til uddannelses-baggrund, tilknytning til arbejdsmarkedet og indkomstni-

veau. Det gælder både i områder, hvor der bor mange ressourcestærke, såvel som i mere udsatte boligom-råder. Det er naturligt, at vi gerne vil bo sammen med folk, der ligner os selv, men udviklingen udfordrer byens


Figur 58: Bilejerskab. Kilde: Geomatic, 2017

På kortet ovenfor kan man se det markant lavere bilejer-skab i den tætte by, hvor behovet for at eje bil er mindre på grund af den store tæthed af mennesker, erhverv og service. Jo tættere byen er, jo mindre er behovet der-for for parkering i tilknytning til boligen og jo mindre bil-trængsel, forurening og co2-udledning genererer hver husstand. Et fænomen, der gælder på tværs af alle lan-

de. I Odense gælder det selvfølgelig også, at mange af den tætte bys beboere er studerende, der ikke har råd til at eje bil.

BILEJERSKAB

den sociale opsplitning. Det er altså ikke kun de udsat-te boligområder, der er segregerede, men i ligeså høj grad de områder, hvor der er en overrepræsentation af borgere med mange ressourcer og de to ting hænger naturligt nok sammen. Det viser et behov for at skabe en større befolkningsmæssig blanding i den fremtidige byudvikling.

Kortene viser nogle opdaterede øjebliksbilleder af den geografiske fordeling af henholdsvis uddannelse, ind-komst og beskæftigelse i Odense, og understreger samme fortælling som ovenfor. Kortene giver dog ikke yderligere indblik i udviklingen i segregering, ligesom metoden, der er brugt til at udarbejde dem er mere sim-pel, og derfor ikke giver helt samme indblik i segrege-ringsniveauet, som den omtalte undersøgelse.

sociale sammenhængskraft og den tillid, der er så afgø-rende for vækst, fordi det bliver sværere at skabe inklu-derende fælles¬skaber, hvis vi ikke i dagligdagen møder mennesker, der er forskellige fra os selv. For beboere i de udsatte boligområder kan det betyde, at det bliver sværere at bryde med den sociale arv, at klare sig godt i sin uddannelse og at få et job (MBBL, 2014).

En analyse fra 2014 lavet af Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter viste, at den sociale segregering er størst i hovedstaden, men at den i de øvrige store byer grad-vist nærmer sig niveauet i København. Segregeringen er samlet set vokset eksplosivt over de sidste 25 år.

Undersøgelsen viser også vigtigheden af at betragte social segregering som et fænomen, der dækker hele

BOLIGBEHOVAfsnittet indeholder relevante uddrag fra en større, eks-tern analyse af Odenses boligbehov og markedspo-tentiale, heriblandt indeholder afsnittet resultater ved-rørende hvilke områder, der efterspørges samt hvad forskellige grupper efterspørger i deres bolig og bolig-område.

3



Undersøgelsen af boligbehov og markedspotentiale bidrager med en række interessante inputs til udarbejdelsen af boligstrategien, og den øvrige strategiske planlægning i Odense. Først og fremmest påpeges det, at Odense er en attraktiv investeringscase for ejendomsinvestorer. Dette baseres på et stort boligbehov (ca. 4.300 over 5 år), den voksende odenseanske befolkning, den lave risiko på grund af byens størrelse, de stigende boligpriser samt nogle relativt høje og urealiserede prispotentialer på både ejer- og lejeboliger. Det påpeges desuden at den klare strategi for byens udvikling, som er understøttet af offentlige investeringer, er med til at højne Odenses attraktivitet som investeringscase. Undersøgelsen peger også på, at boligbehovet de næste 5 år fordeler sig på godt og vel 81 % lejligheder, 21 % rækkehuse og 8 % villaer. Derudover vil der over de kommende 5 år også være en en markant søgning mod bymidten og de centrale bykvarterer.

Endvidere viser undersøgelsen, at der er en positiv stemning over for byfortætning blandt de boligsøgende, at få gerne vil bo i højhus (men også at en del svarer måske), og at kun de færreste har et problem ved at bo tæt på al-ment byggeri. Samtidig peger de fleste på indkøbsmuligheder, grønt, adgang til god offentlig transport, samt anden transport, et trygt og sikkert område og nærhed til centrum/byen, som værende afgørende i forbindelse med valg af boligområde. For selve boligen er det vigtigste et minimum af vedligehold samt lys og luft, altan/terasse og have. Endelig ønsker kun godt og vel hver tiende at bygge selv, og en stor del af bilejerne betragter fællesparkering i p-hus som en mulighed.

Der er også en meget stor andel af de boligsøgende, der efterspørger en bolig med en form for fællesskab, herun-der i høj grad tilvalgsfællesskaber. Der er en række variationer på tværs af segmenter og aldersgrupper, som giver yderligere indblik i, hvad de forskellige målgrupper ønsker. Særligt er der behov for at være opmærksom på, hvad undersøgelsen bidrager med af viden om bosætningsstrategiens målgrupper, seniormålgruppen, samt de målgrup-per, der kan bidrage til at hæve gennemsnitsindkomsten i kommunen. Det gælder dog for de fleste af oventstående konklusioner, at de er gennemgående for alle aldersgrupper.

Samlet set understøtter undersøgelsen af Odenses boligbehov og markedspotentiale planstrategiens bestilling til boligstrategien om at understøtte storbytransformationens fokus på byudvikling indefra og ud, samt fortætning af byen. Undersøgelsen sender også nogle klare inputs til boligstrategien om at lave en fokuseret investortiltrækning og overveje en strammere styring af boligfrigivelsen med rækkefølgeplanen for at undgå et overudbud af boliger, hvilket vil give investorerne en højere investeringssikkerhed.

Samtidig viser undersøgelsen, at der er mulighed for: • At udnytte den positive markedsituation til at sikre en endnu bedre realisering af planstrategien og kommunepla-

nens mål for kvalitet i byfortætningen • At grønt og fælleskaber er vigtige i en boligkontekst• At der er behov for at sætte fokus på blandede funktioner i den tætte by, hvis man vil undgå, at den store bolig-

efterspørgsel ender med at gøre den tætte by mindre levende og mindre interessant for de boligsøgende, byens borgere generelt samt de mange besøgende udefra

Endelig peger den positive prisudvikling i Odense og de høje prispunkter på, at der kan være behov for at arbejde aktivt for at sikre realiseringen af blandede boligområder, som beskrevet i Planstrategi 2015 og Kommuneplan 2016-2028.


BAGGRUNDSINFORMATIONI efteråret 2016 har Odense Kommune fået udarbejdet en undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale fra firmaet Exometric. Undersøgelsen har haft til formål at give strategiske inputs til kommunens byudvikling ved at un-dersøge den overordnede boligefterspørgsel og Odenses markedsposition i den sammenhæng.

Undersøgelsen er delt i to dele. Den første del er et kommercielt perspektiv, der giver et såkaldt markedsinput i for-hold til at vurdere boligbehovet, herunder bl.a. i forhold til:

• Hvor mange boliger, der efterspørges• Hvilke typer af boliger, der efterspørges• Hvilke segmenter, der søger bolig i Odense• Hvilken betalingsvillighed de boligsøgende har

Dette gøres ud fra et femårigt perspektiv.

Den anden del af undersøgelsen er en holdningsdel, hvor respondenter, der søger Odense forholder sig til en række spørgsmål i relation til deres boligvalg og til en række områder, der er udpeget med udgangspunkt i byomdannelses-områderne i Kommuneplan 2016-2028. Resultaterne af de to dele af undersøgelsen kan ikke direkte sammenlignes, da markedsefterspørgslen udregnes af en algoritme, som tager hensyn til en række komplekse forbehold og til sam-men giver bedste bud på de boligsøgendes ”evne og vilje”. Det kan dog oplyses, at Exometric i den sammenhæng beskriver deres metode som havende en forklaringsgrad på omtrent 85-90 %.

Inputs fra de to dele har ført til nogle samlede konklusioner og mulige anbefalinger til den strategiske planlægning i Odense Kommune.

Det er vigtigt, at betragte undersøgelsens resultater som et markedsinput til planlægningsarbejdet, da der kan være strategiske eller politiske grunde til, at man ikke ønsker at tilpasse al planlægning til undersøgelsens resultater, lige-som undersøgelsen selvfølgelig ikke kan tage højde for alle relevante parametre.


Boligbehov

20%

19%

10%

6%

18%

5%

8% 8%

6%

20%

14%

13%

7%

16%

6%

9%

4%

12%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Andel conzoomsegmenter i henholdvis Odense og Danmark (2016)

Odense Danmark

Conzoomsegmenter

MARKEDSDEL

Figur 59: Conzoomsegmenters søgning mod Odense ift. befolkningssammensætningen i Danmark. Kilde: Analyse af boligbehov og markedspotentiale, 2016

Søgningen mod Odense afspejler nogenlunde befolkningssammensætningen i Danmark, men der er dog en over-repræsentation af conzoomsegmenterne: ”Hygge og Komfort” og ”Urban Mangfoldighed”. Disse segmenter er, kort fortalt, den danske middelklasse. De er relativt ressourcestærke, men også lidt prisfølsomme. Samtidig er der en overrepræsentation af ”Unge på vej”, mens der er en underrepræsentation af ”Provinsliv” og ”Livet på landet”.

Figur 60: Antal boliger, der kan realiseres fordelt på boligtyper, størrelser og ejer/leje


Bydannelsesområder

55%

39%

32%

25%

24%

22%

18%12%

12%12%

10%8% 6%

0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

Bymidten Indre havn Østerbro Gl. OUH CityCampus

Dalum Munkebjerg Nordisktekstil

Højstrup Gasa Vollsmose Taso ogJørgensen

Dæhnfeldt

Interesse for udviklingsområder (prioritering)

Produktf orm: LejlighedMålgruppe: Unge + ældre





Produktf orm: Villa + rækkehus + lejlighedMålgruppe: Ældre

Figur 52 viser, at der over de næste fem år er behov for at bygge i omegnen af 4.300 boliger. Det svarer nogenlunde til kommuneplanens estimat om et boligbehov på 10.000 fra 2016-2028. I den forbindelse er det dog vigtigt at være opmærksom på, at der planlægges for godt 7.500-8.000 boliger i første prioritet af rækkefølgeplanen fra 2016-2020. Et for stort boligudbud kan potentielt sænke priserne og gøre Odense mindre attraktiv som investeringscase.

Tabellen viser desuden, at der er klart størst behov for at bygge lejligheder. Andelen af lejligheder vurderes til at udgøre 81 % af den samlede boligefterspørgsel, mens rækkehuse udgør 12 % og villaer udgør 8 %. I forhold til lej-ligheder, er vurderingen, at fordelingen er 43 % små (gennemsnit 65 m2), 28 % mellem (gennemsnit 95 m2) og 10 % store lejligheder (gennemsnit 125 m2). Som tallene vedrørende efterspørgsel på højhuse på side 55 også indikerer, betyder det ikke, at efterspørgslen handler om at bygge meget højt (over 10 etager). For de boligsøgende kan tæt-lavt byggeri på 2,5-3 etager muligvis også godt opfattes som lejligheder, og kan derfor indgå i de 81 %. Derudover vurderes det, at godt og vel 73 % af boligerne skal bygges som ejerboliger, og 27 % som lejeboliger. Det er dog her vigtigt at bemærke, at dette er et estimat, og at grænsen mellem eje og leje er flydende og afhænger af prissætning og flere andre forhold.

Endelig forventes det beskrevne antal boliger, at kunne realiseres for priser startende ved 26-27.000 kr./m2 for ejer-boliger og 1.300-1.500 kr./m2/år for lejeboliger – priser, der er interessante også for institutionelle investorer. Det forudsættes dog, at det er de rigtige boliger, i den rigtige kvalitet (se grafer, der viser hvilke kvaliteter, der er vigtige for de boligsøgende), placeret de rigtige steder for at prispunkterne er gældende.

HOLDNINGSDEL

Figur 61: Boligsøgende områdeprioritering, primære boligtyper og målgrupper. Bemærk, at man har haft mulighed for at svare, at flere områder var ”meget interessante”.

Undersøgelsen viser, at de mest centralt beliggende byomdannelsesområder er de mest eftertragtede, herunder især bymidten. Det er i den sammenhæng værd at tilføje, at alle conzoommålgrupper og aldersgrupper (med ganske få undtagelser), primært søger mod bymidten og sekundært mod de omkringliggende byomdannelsesområder.


Byfortætning

29%

4%

33%

29%

25%

38%

6%

18%

4%

6%

3%

5%

Bor i Odense

Bor ikke i Odense

Byfortætning

Meget positivt Posiivt Hverken eller Negativt Meget negativt Ved ikke

Spørgsmål stillet til de respondeter, der ikke bor i Odense:Større byer i Danmark vil over de kommende år få flere indbyg-gere og nye boligområder. Derved vil der komme flere boliger og mennesker i byen end der er i dag. Det betyder også, at folk vil opleve byer, der mere og mere minder om storbyer med flere og mere forskelligartede tilbud og faciliteter. I den forbindelse vokser byerne indefra og ud og byens ”tæthed” øges over tid. I hvilken grad finder du dette for en positiv udvikling?

Spørgsmål stillet til de respondeter, der bor i Odense: Odense by udvikler sig over de kommende år med flere indbygge-re og mange nye byområder. Derved vil der komme flere boliger og mennesker i byen end der er i dag. Det betyder også, at folk vil opleve byer, der mere og mere minder om storbyer med flere og mere forskelligartede tilbud og faciliteter. I den forbindelse vokser byerne indefra og ud og byens ”tæthed” øges over tid. I hvilken grad finder du dette for en positiv udvikling for Odense by?

Figur 62: Holdning til byfortætning

62 % af odenseanerne, der søger bolig i Odense er positive over for byens fortætningsstrategi, kun ca. 10 % er ne-gative. For de boligsøgende, der bor uden for Odense Kommune, men søger mod Odense, er der også flere positive end negative, men flere svarer her hverken/eller eller er negative.Billige boliger, en tryggere by og en mere grøn by kan særligt få dem, der forholder sig negativt, til at skifte holdning. Mindre støj, mindre forurening og færre biler har noget mindre betydning.

13% 15% 8%

30%19% 11% 6%

36% 36%39%

37%41%

36%35%

45% 45% 46%

29% 36%47% 54%

6% 4% 7% 4% 4% 7% 5%

Total Bor i Odense Bor ikke iOdense

18-24 25-29 30-60 61+

Kunne du overveje at bo i et højhus

Helt sikkert Måske Nej Ved ikke

Figur 63: Holdning til at bo i højhuse. Kilde: Analyse af boligbehov og markedspotentiale, 2016 (Sample: 750)

Kun få vil helt sikkert overveje en bolig i et højhus (10 etager eller derover), mens en del svarer måske.

13 % svarer ja til at overveje at bo i et højhus, 36 % svarer måske og 45 % nej. Jo yngre man er, jo større er interes-sen. Mens der således stor set ikke er nogen, der helt sikkert vil overveje et højhus i aldersgruppen 30+ svarer 30 % blandt de 18-24-årige helt sikkert, 37 % svarer måske, mens det blandt de 61+ år forholder sig således, at 6 % svarer helt sikkert og 35 % måske. Bemærk i den sammenhæng, at et minimum af vedligehold, lys og luftig, altan/terrasse, have, energivenlighed er de vigtigste parametre for selve boligen, ifølge de boligsøgende. Særligt de unge har fokus på ”lyse og luftige” boliger (læs mere på de følgende sider).

Højhuse


27% 28% 24% 19%30% 26% 32%

49% 50%47% 59%

49%45%

50%

15% 14%20% 10% 14%

20%12%

9% 8% 9% 13% 7% 9% 6%


18-24 25-29 30-60 61+

Hvad er din holdning til at bo tæt på almentnyttigt byggeri?

Positiv Neutral Negativ Ved ikke

19%

25%

23%

28%

30%

36%

36%

39%

38%

40%

65%

63%

70%

86%

17%

16%

25%

24%

24%

30%

32%

34%

38%

34%

57%

71%

68%

80%

Institutioner

Cafeer og restauranter

Sports- og fritidsfaciliteter

Bo sammen med mennesker, der ligner dig selv

Byliv i form af mennesker på gaden

Indkøbsmuligheder/specialvarer

Kulturudbud

Områdets fysiske fremtoning og arkitektur

Områdets image og anseelse

Nem adgang til job og Uddannelse

Anden transport adgang - cykelstier, veje og motorvej

Adgang til god offentligtransport

Grønne områder

Indkøbsmuligheder

Hvor vigtigt er følgende for det boligområde som du søger?

Bor ikke i Odense Bor i Odense

Figur 64: Holdning til at bo tæt på alment byggeri. Kilde: Analyse af boligbehov og markedspotentiale, 2016 (Sample: 750)

76 % er enten positive eller neutrale overfor at bo tæt på alment byggeri. Kun 15 % er negative. Dem, der er negative fremhæver belastet miljø/utryghed, uro/støj og beboersammensætning som negativt

Nærhed til alment byggeri

Figur 65: Hvad er vigtigt for det boligområde man søger? Kilde: Analyse af boligbehov og markedspotentiale, 2016 (Sample: 750)

Vurdering af boligområdet


Alderskryds - Hvad er vigtigt i det boligområde, du søger?

2%

15%

14%

27%

26%

40%

41%

43%

40%

2%

59%

72%

81%

90%

23%

26%

25%

27%

30%

32%

35%

38%

37%

38%

62%

58%

68%

80%

41%

32%

33%

19%

25%

29%

30%

35%

41%

71%

70%

57%

66%

77%

25%

25%

31%

37%

33%

36%

31%

32%

35%

85%

71%

71%

52%

90%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%

Institutioner

Cafeer og resturanter

Sports- og fritidsfaciliteter

Bo sammen med mennesker, der ligner dig selv

Byliv i form af mennesker på gaden

Indkøbsmuligheder/ specialvarer

Kulturtilbud

Området fysiske fremtoning og arkitektur

Områdets image og anseelse

Nem adgang til job og uddannelse

Anden transport adgang - cykelstier, veje og motorveje

Adgang til god offentlig transport

Grønne områder og grønt islæt

Indkøbsmuligheder

Alderskryds - Hvad er vigtigt i det boligområde, du søger?

18-24 år 25-29 år 30-60 år 61+ år

Figur 66: Alderskrys af præferencer for boligområde. Kilde: Undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale, Exometric, 2016 (Sample: 750)

Indkøbsmuligheder, grønne områder og grønt, adgang til god offentlig transport, anden transportadgang (cykelstier, veje og motorveje) svarer flest er vigtigt for det boligområde de søger.

Det er en smule mere vigtigt for Odensesøgende, der pt. bosat i en anden kommune, at deres kommende boligom-råde i Odense har gode indkøbsmuligheder, at der er anden transport – cykelstier, veje og motorvej samt caféer og restauranter. Omvendt er adgang til god offentlig transport en smule vigtigere for de Odensesøgende odenseanere. Disse forskellige skyldes formentlig især, at der blandt dem, der søger mod Odense udefra er færre unge.

Når man svarene op på aldersgrupper er der nogle forskelle. Særligt kan man se, at vigtigheden af grønt og grønne områder stiger med alderen, men er vigtigt på tværs af alle aldersgrupper. Indkøbsmuligheder og adgang til god of-fentlig transport er særligt vigtigt for de unge, og de 61+-årige, men er også vigtigt for de øvrige målgrupper. Endelig


1%

5%

5%

6%

7%

8%

8%

8%

10%

13%

19%

24%

28%

30%

37%

37%

47%

AndetSportsfaciliteter

InstitutionerFællesskab / fælles aktiviteter

Ved vandet / strandBørnevenligt

Åbent landskabKulturtilbud

ParkeringsforholdPænt og ryddeligt

Lav trafik / ingen støjTæt ved natur

Tæt på offentlig transportStille/ Fredeligt område

Tæt på centrum/ByenTrygt og sikkert

Tæt på indkøbsmuligheder

Hvad ville du lægge mest vægt på ved området omkring boligen, når du skal flytte (max 3 svar)

Figur 67: Hvad lægges der mest vægt på ved boligområdet? Kilde: Undersøgelse af boligbehov og mar-kedspotentiale, 2016 (Sample: 750)

Respondenterne er også blevet bedt om at pege på de tre ting, de vil lægge mest vægt på når de skal flytte. Nogle af svarmulighederne går igen, mens andre er nye. Billedet gentager sig dog i et vidst omfang, da nærhed til indkøbs-muligheder betragtes som vigtigst. Samtidig svarer lige mange, at området skal være trygt og sikkert og at det skal være tæt på centrum/byen. Lidt mindre vigtigt er det, at det er et stille området, at det er tæt på offentlig transport og at det er tæt ved natur og endelig er det for lidt færre igen vigtigt med lav trafik/ingen støj. Samlet set understreger det vigtigheden af at være tæt på de rigtige ting og samtidig, at det ikke sker på bekostning af gode boligkvaliteter. Det peger måske også på vigtigheden af, at tænke grønne åndehuller og andre naturkvaliteter ind i udviklingen af den tætte by.

falder vigtigheden af transportadgang til cykelstier og veje med alderen. De mest markante forskelle er dog i forhold til nem adgang til job og uddannelse, hvilket er meget vigtigt for de 18-29-årige, men spiller en væsentligt mindre rolle for dem, der er er 30 og derover og slet ikke er relevant for de 61+-årige. Det fortæller noget om hvor vigtigt at gode mobilitetsløsninger mellem eksempelvis bymidten og campusområdet er. Til sidst er det relevant at nævne, at de 25-29-årige også opfatter adgangen til institutioner som relativt vigtigt. Det der med stor sandsynlighed gemmer sig bag de tal er børnefamiliernes fokus på nærhed til institutioner. Det er dog svært at afgøre ud fra disse tal om præferencen ville være endnu vigtigere hvis man alene kiggede på børnefamilier.

Vurdering af, hvad der er vigtigst i boligområdet


1%

2%

7%

6%

10%

9%

16%

13%

19%

26%

38%

32%

29%

29%

56%

1%

7%

9%

4%

10%

14%

9%

9%

10%

12%

23%

25%

21%

34%

32%

38%

38%

8%

11%

3%

4%

14%

7%

5%

5%

14%

15%

31%

24%

30%

41%

44%

40%

5%

3%

9%

5%

6%

6%

6%

3%

16%

13%

15%

28%

16%

60%

44%

55%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%

Andet

Sportsfaciliteter / fritidsaktiviteter

Institutioner

Fællesskab / fælles aktiviteter

Ved vandet / strand

Børnevenligt

Åbent landskab / udenomsarealer

Kulturtilbud

Parkeringsforhold

Pænt og ryddeligt

Lav trafik / ingen støj

Tæt ved natur

Tæt på offentlig transport

Stille / fredeligt område

Tæt på centrum / byen

Trygt og sikkert

Tæt på indkøbsmuligheder

Alderskryds - Hvad ville du lægge mest vægt på ved området omkring boligen, når du skal flytte?

18-24 år 25-29 år 30-60 år 61+ år

Figur 68: Kilde: Undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale, Exometric, 2016 (Sample: 750)

Når man bryder de samme svar op på alder, gentager nogle af de samme mønstre sig fra før. Indkøbsmuligheder er vigtigst for de unge og de 61+-årige, og jo yngre man er, jo vigtigere er det at bo tæt på centrum/byen. På sam-me måde er det mindre vigtigt for de unge, at området er stille/fredeligt og at det er tæt ved natur. Til gengæld er det måske lidt overraskende, at det særligt er de unge under 30, der søger et området, der er trygt og sikkert. For de 61+-årige gælder, at det er næstvigtigst at bo tæt på offentlig transport, hvilket er noget højere end for de andre aldersgrupper.

Alderskryds - Hvad er vigtigst i det boligområde, du søger?


2%4%

5%5%

7%9%9%

10%11%11%11%

12%15%

20%20%

25%26%26%

32%34%

AndetGulvvarme

Flot arkitekturBørnevenligt

ElevatorÆldre / handicapvenlig

2 badeværelserNybyggeri / Moderne

UdsigtParkeringsforhold

Stort / åbent køkkenHusdyrhold

Miljø / indeklimaStueplan / ingen trapper

VaskemulighederEnergivenlig / lavt energiforbrug

HaveAltan / terrasse

Lys og lufttigtMinimum af veligeholdelse

Hvad ville du lægge mest vægt på ved selve boligen, når du skal flytte (max 3 svar)

Figur 69: Hvad lægges der mest vægt på ved boligen. Kilde: Undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale, 2016 (Sample: 750)

Når dem, der søger bolig i Odense på samme måde skal vurdere de tre vigtigste forhold ved selve boligen, er det vigtigste et minimum af vedligehold, at den er lys og luftig, at der er altan/terrasse, at den har have, og at den er ener-givenlig. Det udgør således en stor del af de kvalitetsparametre, der allerede er udpeget som vigtige i kommuneplan 2016-2028, men understreger vigtigheden af, at holde fast i disse kriterier, når nyt byggeri planlægges.

Vurdering af boligen


Figur 70: Kilde: Undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale, Exometric, 2016 (Sample: 750)

Når selvsamme svar deles op på aldersgrupper viser det sig, at det især er de unge (18-29 år), der betragter det som vigtigt at deres bolig er lys og luftig. Når det samtidig er de aldersgrupper, der i højest grad søger mod den tætte by, understreger det vigtigheden af, at have fokus på disse kvaliteter i udviklingen af den tætte bys boliger. De unge betragter også vaskemuligheder som vigtigt, måske fordi det er eneste målgruppe, der ikke forudsætter, at det er tilstede, mens de betragter have som mindre vigtigt end de andre målgrupper. Blandt de 61+-årige er der en ekstra stor efterspørgsel efter altan/terrasse, at boligen er placeret i stueplan eller ikke har ingen trapper, samt ældre/handicapvenlig bolig og elevator.

1%

2%

3%

0%

15%

22%

7%

7%

12%

15%

2%

12%

11%

33%

17%

22%

24%

37%

24%

30%

3%

6%

7%

8%

4%

5%

11%

11%

11%

12%

14%

13%

15%

20%

12%

28%

29%

20%

27%

38%

3%

2%

5%

12%

1%

0%

12%

12%

8%

2%

20%

9%

18%

3%

31%

18%

32%

24%

46%

35%

1%

6%

6%

4%

3%

2%

8%

8%

10%

6%

17%

13%

20%

4%

37%

27%

14%

20%

48%

30%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%

Andet

Gulvvarme

Flot arkitektur

Børnevenligt

Elevator

Ældre- / handicapvenlig

2 badeværelser

Nybyggeri / moderne

Udsigt

Parkeringsforhold

Stort / åbent køkken

Husdyrhold

Miljø / indeklima

Stueplan / ingen trapper

Vaskemuligheder

Energivenligt / lavt energiforbrug

Have

Altan / terrasse

Lys og luftig

Minimum af veligeholdelse

Alderskryds - Hvad ville du lægge mest vægt på ved boligen, når du skal flytte?

18-24 år 25-29 år 30-60 år 61+ år

Alderskryds - vurdering af boligen


72% 71% 76% 73% 69% 69%81%

11% 12% 10% 19%10% 15%

17% 17% 14% 8%21% 16% 19%


18-24 25-29 30-60 61+

Du vil gerne flytte i ejerbolig, vil du gerne bygge selv?

Købe eksisterende Bygge selv Ved ikke

Nedenfor er beskrevet fire forskellige visioner for livet i en bydel. Respondenterne er blevet bedt om at vælge den, som der umiddelbart tiltaler dem mest.

Bydelskoncept

Den smarte by: I den smarte by er alt indrettet på at skabe et let, effektivt, trygt og ubekymret liv. Her er tænkt på alt, lige fra effektiv affaldshåndtering, nærhed til institutioner og indkøb, vedligeholdelsesfrie boliger og anden teknologi, så beboerne kan bruge livet på deres interesser og hinanden frem for vedligeholdelse. Her vil al indretning af områder og boliger være indrettet således, at man kun bruger ressourcer på det nødvendige, som skaber inspirerende boliger og et harmonisk liv.

Fællesskabets by: I fællesskabets by er alt indrettet på at skabe smukke, rare rammer for et harmonisk liv. Her vil der være tilbud til den enkelte, såvel som tilbud til grupper af mennesker. Her vil der være adgang til fællesspisning, højtidsbegivenhe-der (jul, påske, Skt. Hans etc.) og delebilsordninger. I Fællesskabets by, vil beboere leve trygt og godt med hinanden, uden dog at være forpligtet udover egne ønsker.

Grøn by & natur: Den grønne by vil tilbyde et grønt byliv med grønne områder som en interegreret del af områdets øvrige bolig-, handels- og institutionstilbud. Grøn by vil tilbyde et grønt miljø med moderne energirigtige boliger med f.eks. vand-genbrug samt andre miljørigtige tiltag.

Storbyliv: Her lever man et spændende og varieret liv med kort afstand til byens mange kulturelle tilbud, indkøb og facili-teter. Der er liv i gaderne og et meget aktivt café- og restaurantmiljø. Hvis man vil ud om aftenen, er der rig mulighed for at finde barer eller musik, der passer til ens smag. Dette skaber rammerne for et godt og let levet liv, hvor man selv beslutter, hvad man kan og vil bruge sin tid på, hvad enten man er ung, i uddannelse, midt i karrieren, børnefamilie eller ældre.

Figur 71: Hvor stor en andel af dem, der søger ejerbolig ønsker at bygge selv? Kilde: Undersøgelse af boligbehov og markedspo-tentiale, 2016 (Sample: 342)

72 % af dem, der vil flytte i ejerbolig søger eksisterende bolig, kun 11 % ønsker at bygge selv, og endelig svarer 17 % ”ved ikke”.

Eksisterende byggeri i forhold til selvbyg


22%

42%

20%

17%

28%

40%

17%

15%

27%

40%

17%

16%

Storbyliv

Grøn By

Fællesskabets by

Den smarte by

Hvilket bydelskoncept foretrækkes?

Total Bor i Odense Bor ikke i Odense

Figur 72: Hvilket bydelskoncept foretrækkes ud fra fire præsenterede? Kilde: Undersøgelse af bolig-behov og markedspotentiale, 2016 (Sample: 750)

Der er altså en ganske klar præference for den grønne by og sekundært for storbyliv, når de fire koncepter sammen-lignes.

Når man kigger på de forskellige aldersgruppers præferencer (ikke vist her) kan man bl.a. se, at den grønne by bliver mere populær med alderen, men også at den faktisk er det foretrukne koncept for de fleste målgrupper. Kun hos de unge 18-24-årige er storbyliv mere populær. Storbyliv er desuden den næstmest populære for de øvrige al-dersgrupper. Endelig er de 61+-årige væsentligt mindre interesseret i den smarte by, og modsat mere interesseret i fællesskabets by, når man sammenholder med de øvrige aldersgrupper.

Boform A (Kollektiv): I bor i jeres egen bolig, men familien deltager i en række mere eller mindre forpligtende fælles aktiviteter, som den moderne travle familie kan have glæde af. Dette kan være børnepasning og institutionsafhentning. Indkøb og madlav-ning, samt andre familievenlige aktiviteter, f.eks. kunne Skt. Hans bål og jule- og påskearrangementer indgå.

Boform B (Fællesskab): Med udgangspunkt i din boligs privathed, har I adgang til en række fælles faciliteter, men du vælger selv, om eller hvornår du har lyst til at deltage. Det kunne f.eks. være arrangementer, hvor man spiser sammen i fælleslokalerne, dyrker de fælles arealer, eller afholder arrangementer i anledning af højtiderne.

Boform C (Service); I ”Service” bor du i et nærmiljø med andre børnefamilier. I bebyggelsen har du mulighed for at tilkøbe en række ydelser såsom rengøring, indkøb og spisning i fællesområder.

Fællesskab i boformenNedenfor er beskrevet forskellige boformer. Respondenterne er blevet bedt om, at forholde sig til, hvor attraktive disse former er for dem. Graferne er delt op på tre forskellige grupper. 18-59-årige uden børn, 60+-årige og børne-familier.


62%

33%

5%

36%

57%

7%

41%

53%

6%

Service

Fællesskab

Kollektiv

Boformer - 18-59 år uden børn


Figur 73: Fællesskab i boformen. 18-59 år uden børn. Kilde: Undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale, 2016 (Sample: 345)

56%

44%

0%

58%

40%

2%

58%

41%

2%

Service

Fællesskab

Kollektiv

Boformer -ældre 60+ år


29%

71%

0%

34%

58%

9%

33%

60%

7%

Service

Fællesskab

Kollektiv

Boformer - Børnefamilier


Figur 74: Fællesskab i boformen. 60+ år. Kilde: Undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale, 2017 (Sample: 251)

Figur 75: Fællesskab i boformen. Børnefamilie. Kilde: Undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale, 2017 (Samlple: 174).


De tre grafer viser, at en form for tilvalgsfællesskab er meget efterspurgt som en del af boligformen. Hele 53 % af alle respondenter mellem 18 og 59 år uden børn svarer, at en form for tilvalgsfællesskab i boformen (fælles madlavning, fælles havearbejde, fælles aktiviteter osv.) kunne være attraktivt. Blandt børnefamilier er tallet helt oppe på 60 % og blandt de 60+-årige er tallet 41 %. De foretrækker i lidt højere grad en form for servicemodel hvor der både er fælles arrangementer og mulighed for tilkøbsservice (58 %). Endelig er egentlige kollektiver også interessante for få børnefamilier (7 %) og andre under 60 år (6 %).

15% 17% 12% 15% 10% 16% 14%

55%60%

48%

62% 67% 50% 59%

30%23%

40%

23% 24%35% 27%

Bilejere: Vil det betyde noget for dig at du skal parkere i et fælles p-hus for området?

Det ville ikke have nogen betydning for mit valg af bolig

Det kommer an på afstanden til lejligheden

Vil aldrig vælge en bolig, hvor der er fælles parkeringshus

Figur 76: Fælles parkering i p-hus for et område. Kilde: Undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale, 2017 (Sample:266)

At der er fællesparkering i et p-hus i boligområdet er ok for mange bilejere. 30 % af bilejerne svarer, at det ikke vil have indflydelse på deres valg af bolig, mens 55 % svarer at det kommer an på afstanden til boligen.

Fælles parkering


27% 26% 29% 27% 26% 29%24%

49% 48%51%

45%53%

52%

46%

21% 23%18%

18%

21% 16%28%

9%

0%

25%

50%

75%

100%


18-24 25-29 30-60 61+

Bilejer og accepterer P-hus: Hvor langt væk kan du acceptere, at det fælles p-hus er?

Under 1 minuts gang Indenfor 2-3 minutters gang Indenfor 4-5 minutters gang

Indenfor 5-9 minutters gang Mere end 10 minutters gang

35%

37%

20%

6%

0%

0%

0%

0%

0%

0 kr.

op til 250 kr.

250-500 kr.

500-1.000 kr.

1.000-1.500 kr.

1.500-2.000 kr.

2.000-2.500 kr.

2.500-3.000 kr.

over 3.000 kr.

Bilejer og accepterer p-hus: hvad er du villige til at betale for parkering kr./mdr.

Figur 77: Afstand til fælles p-hus. Kilde: Undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale, 2017 (Sample: 227)

Blandt dem, der svarer at det afhænger af afstanden svarer 27 % under 1 minuts gang, 49 % 2-3 minutters gang og 21 % inden for 4-5 minutters gang.

Figur 78: Hvor meget er man villig til at betale for parkering. Kilde: Undersøgelse af boligbehov og markedspotentiale, 2017 (Sample: 227)

Der er en vis villighed til at betale for parkering, dog ikke i et omfang, der modsvarer udgifter til parkering i kælder-konstruktion: 37 % svarer at de er villige til at betale op til 250 kr. om måneden for parkering, 20 % vil gerne betale op til 500 kr., mens 6 % gerne vil betale op til 1.000 kr.

Fælles parkering og afstand

Fælles parkering og pris


TRENDS OG TENDENSERDette afsnit indeholder en række nuværende trends og tendenser, som kan påvirke det boligbehov, vi vil op-leve i fremtiden, ligesom det peger på, hvad der efter-spørges lige nu og forventeligt også i fremtiden.


4



De forskellige udviklingstrends og tendenser peger i flere retninger, men de afslører en række udfordringer, som vi kan gøre til muligheder for Odense med en fokuseret planlægning, samt et stærkt samarbejde med civilsamfundet, investorerne og andre eksterne aktører.

I Planstrategi 2015 blev det defineret, hvilken storby Odense skal blive – nemlig en tæt, levende og konkurrencedyg-tig storby, der er bundet sammen af en bæredygtig mobilitet. Men der blev også peget på, at storbyen Odense ikke skulle være hvilken som helst storby, men en særlig odenseansk af slagsen. En storby, der bygger videre på nogle af Odenses stærke kvaliteter: Byens stærke fællesskaber og den fortsatte udvikling af en levevenlig by med grønne kvaliteter.

I forhold til boligstrategien betyder de nuværende trends og tendenser, at der er behov for:

• at tænke grønt ind i boligudviklingen• at fokusere på nye fællesskabsformer i boligen• at fokusere på fleksible boliger, der kan tilpasses ændrede livsforhold• at bidrage til at styrke udviklingen af stærke identiteter for boligområderne og bydelene• at sikre blandede boligområder

De trends, der handler om efterspørgsel på mere natur/grønt, stærkere fællesskaber, fleksible familiestrukturer, og søgen mod et mere simpelt liv med plads til at have hovedet med, kan udgøre den ene halvdel af kernen i den oden-seanske storbyfortælling. For i hvilken anden by i Danmark kan man få både storbyens sus, og naturens kvaliteter hver dag? Hvilken anden dansk storby får en grøn eventyrhave midt i byen? I hvilken anden dansk storby er der samme mulighed for både at have adgang til provinsens charme og stærke fællesskaber samt storbyens liv og (sub)kulturer?

Hvis vi formår at udmønte storbytransformationen rigtigt kan vi derfor videreudvikle den helt særegne odenseanske storbyidentitet, som der blev taget hul på med vedtagelsen af planstrategi 2015.

69


Nye familietyper. Flere skilsmisser betyder, at vi ser flere familier med én voksen og samtidig ser sam-menbragte familier med flere børn, som måske bor på skift hos mor og far. Dette betyder, at der behov for flek-sibilitet i boligen og for flere boligtyper og -størrelser i det samme område, da mange vil vælge at blive i lokalmiljø-et - også når familien ændrer sig.

Det grønne. Mange synes, at det er vigtigt, at der er grønne områder i nærheden af, hvor de bor. Dette taler ind i en større tendens, hvor naturen er vigtig, både for dem, der bor på landet og i byen.Mange har fokus på klima og bæredygtighed. Den bæ-redygtige tankegang ses blandt andet ved ændrede for-brugsmønstre. Flere og flere køber økologiske varer og lægger vægt på, at maden er produceret lokalt. Interes-sen for grønne energiformer er også tydelig. Fællesskab. Knap 200.000 husstande består i dag

af flere familier. Det tal har aldrig været større og er vok-set med 25 procent de seneste ti år. Men til trods for den store fællesskabsinteresse bliver der stadig bygget me-get lidt, som imødekommer fællesskaberne. Mange vil gerne bo sammen med eller tæt på andre i en boligform, hvor tilvalgsfællesskaber er en mulighed.

Urbanisering. Befolkningstilvæksten er stadig størst i de store byer. Urbaniseringstendensen er tydelig, selvom man også ser en min-dre bevægelse den anden vej. I byerne findes uddannelse, jobs, kultur og byliv. Her er der plads til at have fart på, og udleve sine drømme og ambitioner. Derfor søger mange unge til byerne, og en stor del af dem bliver boende, når de er færdige med at studere. De store byers attrak-tion ses også på det kraftigt stigende boligpriser, særligt i de fire større danske byer. Modkulturen handler, ifølge flere forskere, om plads til at have ro på, om muligheden for at leve et mere simpelt liv i balance. Her-udover spiller konjunkturer som prisniveauer, størrelsen på ungdoms-årgange og størrelsen på de årgange, der gennemfører videregående uddannelser selvfølgelig også ind på flyttebalancerne.

Flere bor alene. Flere og flere bor alene inden de etablere sig og stifter familie, mens andre vælger at bo alene hele livet. Singler efterspørger mere plads i deres boliger. I byens rum stiger singlernes behov for fælles-skaber og mødesteder.


Tilknytning og tilhørsforhold. Mange lægger vægt på, at et område har en identitet, noget, der gør det til specielt. Trods globalisering og et socialt liv på virtuelle platforme, synes behovet for tilknytning til et sted fortsat at være vigtigt. Det betyder noget, hvor man kommer fra og hvor man hører til. Det nære er væ-sentligt.

Gentrificering. Mange bykvarterer forandres som følge af, at mere velhavende borgere køber ejen-dom i et mindre velstående bykvarter. Som konsekvens stiger boligpriserne, og de der har færre ressourcer tvinges til at flytte til billigere bykvarterer. Det skaber segregerede og homogene kvarterer, mens mangfoldig-heden forsvinder, og den sociale sammenhængskraft i bysamfundet svækkes.

Vi lever mere opdelt. Vi ser en stigende social segrering, hvor forskellige sociale grupper lever mere adskilt. Det betyder også, at mange lever side om side med andre, som ligner dem selv for så vidt angår ind-komst, job, sociale forhold mv.Tendensen forstærkes af de mange ensartede boligområder, som taler til samme målgruppe, hvorimod en større variation i boligtyper, størrelser, pri-ser og ejerformer kan betyde en mere blandet beboersammensætning, en højere social mobilitet blandt de svageste i samfundet og en større tillid og sammenhængskraft blandt byens borgere.

Vi lever længere. Den gennemsnitlige levealder og de ældres relative andel af befolkning er stigende. Samtidig ses en generelt sundere livsstil blandt befolkningen, herunder særligt hos dem, der har flest ressourcer. I fremtiden vil vi derfor se en stor gruppe seniorer, som er ved godt helbred og som har tid, overskud og for en dels vedkommende også er økonomisk velfunderede.Grundet de ældres forbedrede helbred og økonomi vil der ske en ændret selvopfattelse blandt pensionister mod et mere aktivt pen-sionistliv med fokus på selvrealisering og livsnydelse.

Mindre tid på vedligehold. Der er en tendens til, at stadigt flere efterspørger en mere vedligeholdelsfri bolig, og undersøgelser peger på, at flere bliver mindre pladskræ-vende. Det handler i stedet om effektive kvadratmeter.

STATSLIGE OGREGIONALERETNINGER Afsnittet indeholder en kort beskrivelse af de statslige og regionale retninger, som kan have indflydelse på Oden-ses boligudvikling og dermed på boligstrategiens ind-hold. Heriblandt er for eksempel ændringerne af plan-loven, særlige statslige fokusområder, samt strategiske planer for de fynske nabokommuners boligudbygning.


5



Afsnittet indikerer bl.a. en række nye udfordringer og muligheder, som Odense kan stå over for lige nu eller møde i fremtiden.

Af udfordringer er manglen på billige boliger særlig væsentlig. I Odense er der, ligesom på landsplan, forsvundet flere mindre, billigere boliger over de senere år, og i takt med at grund og boligpriserne stiger, kan det blive en stør-re udfordring i fremtiden. Hvis vi ønsker at opnå en socialt blandet by er det også vigtigt, at være opmærksom på placeringen af fremtidige billige boliger, så disse blandes med den øvrige boligmasse for på den måde, at undgå for ensartede og socialt opdelte boligområder. En mulighed som kommunen har for at modvirke den sociale opdelthed er den bevarede 25 %-regel i den moderniserede planlov, ligesom den statslige pulje til opførsel af billigere, almene boliger kan afhjælpe den nære fremtids eventuelle mangel herpå.

Lempelserne i forbindelse med planlovens midlertidighedsbegreb kan desuden bidrage til eksempelvis at løsne op for flaskehalsen i forhold til manglen på boliger omkring studiestart hvert år, ligesom de administrative forenklinger i form af muligheden for kortere høringsfrister kan give en anelse større smidighed i forhold til at imødekomme inve-steringer fra dem, der ønsker at investere i Odense.

De statslige og regionale retninger peger også på vigtigheden af, at boligudviklingen understøtter storbytransforma-tionen, da denne er vigtig for hele Fyns fremtidige vækst og bosætning. Dertil peger afsnittet på, at Odense i samme grad som de omkringliggende kommuner kan drage fordel af at tilbyde en række særlige bosætningskvaliteter. Det kan her være væsentligt, at Odense udnytter og udvikler sine styrkepositioner heriblandt de stærke fællesskaber, det grønne islæt, bylivet og storbykulturen, som ingen af de andre kommuner kan tilbyde på samme måde. I den sam-menhæng bør Odenses boligområder og den fremtidige boligudvikling tænkes ind som et understøttende element.

Afsnittet angiver også, at en statslig interesse i 2017 fortsat er byudvikling i direkte tilknytning til eksisterende byom-råder, og at boligudviklingen skal ske indefra og ud, som også er beskrevet i Planstrategi 2015 og Kommuneplan 2016-2028.

73


FOKUS PÅ BILLIGE BOLIGEREn rapport fra rigsrevisionen i 2014 viser, at antallet af billige boliger er faldet markant siden 2007. På landsplan er antallet af almene og privatudlejede boliger med husleje på under 3.000 kr. om måneden faldet med 55 %, mens antallet af boliger med husleje på mellem 3.000-4.000 kr. om måneden er faldet med 27 %. Til gengæld er boliger med husleje på mere end 4.000 kr. om måneden steget med 71 %. Udviklingen betyder, at der vil blive stadigt færre boliger med en billigere husleje, især i de større byer. Manglen på billige boliger kan især gøre det sværere for dem med færrest ressourcer, at finde en bolig i de store byer.

I Danmark er det som udgangspunkt også kommunernes ansvar, i samarbejde med den almene sektor, at sikre gode boliger til denne gruppe af borgere. Men i takt med, at boligstandarden er blevet øget, boliger renoveret og lejligheder lagt sammen, er flere og flere af de helt billige boliger forsvundet. Samtidig stiger både grundpriser og efterspørgsel på billige boliger så hastigt i de store byer, at de almene boligorganisationer ikke kan følge med.

Regeringen har på baggrund af denne mangel på billige boliger samt det øgede pres fra de voksende flygtninge-strømme afsat en statslig pulje på 640 mio. kr. i 2016 til opførelse af såkaldte billige boliger.

Puljemidlerne er blevet uddelt til de kommuner, som har ansøgt om en andel deraf. Odense Kommune har i den sammenhæng fået tildelt 30 mio. kr., hvilket svarer til opførslen af 490 boliger. Disse boliger fremgår også i tabellen på side 35 over kommende almene boligprojekter

STATSLIGE INTERESSER I KOMMUNEPLANLÆGNINGEN 2017En række af de såkaldte statslige interesser for kommuneplanlægningen 2017 har betydning for boligudviklingen i Odense Kommune. Det gælder særligt for følgende fire punkter:

• Byvækst skal ske i direkte tilknytning til eksisterende byområder og skal ske indefra og ud. • Byvækst skal ske i byzone, og muligheder for byomdannelse og fortætning af allerede udlagte arealer skal un-

dersøges, inden der inddrages nye arealer til byvækst. • Byer, hvor der sker byvækst, skal udpeges i kommuneplanen (bymønster), og udpegningerne skal ske på bag-

grund af samlede overvejelser om udnyttelse af allerede foretagne investeringer i eksisterende infrastruktur og offentlig service, forudsætninger om nødvendig ny infrastruktur samt lokaliseringen af arbejdspladser, indkøbs-muligheder mv.

• Der må ikke inddrages mere areal til byvækst, end der reelt er behov jf. det forventede behov til nye boliger og erhvervsarealer i den kommende planperiode, og arealforbruget til disse formål skal begrænses. Det skal sikre bedst mulig udnyttelse af investeringer i eksisterende service og infrastruktur og hindre spredt bebyggelse i det åbne land, der som udgangspunkt skal forbeholdes til jordbrugserhvervet og energiproduktion.

Byudviklingsmodellen, som den er beskrevet i planstrategien og kommuneplanen, understøtter de statslige interes-ser, såfremt den fastholdes.


PLANLOVSÆNDRINGER 2017

STRATEGI FYN 2018-2021Strategi Fyn 2018-21 er navnet på den kommende fælles fynske strategi for vækst og udvikling på Fyn. Strategien tager udgangspunkt i, hvordan Fyn bedst muligt griber fremtidens vækstmuligheder, og den forventes vedtaget af de samarbejdende fynske kommuner i begyndelsen af 2018.

Strategien forpligter de ni fynske ejerkommuner i regi af Byregion Fyn på at skabe fælles handlinger indenfor føl-gende tre strategiske spor: Arbejdsmarked og uddannelse, Bosætning og attraktivitet samt Infrastruktur og mobilitet.

Odense nævnes flere steder i strategien som Fyns lokomotiv for byudvikling og vækst. Satsningen på storbytrans-formationen i Odense har potentiale til at præge hele øen positivt. Der lægges stor vægt på, at Fyn samlet set kan tilbyde alt fra det vibrerende storbyliv til det levende lokalområde og det idylliske, lokale og energiske liv ved kysten. Derfor har Fyn mulighed for at tiltrække en mangfoldighed af borgere. Og i et bosætningsøjemed er det vigtigt at erkende, at borgere ikke nødvendigvis ser på kommunegrænser, men på muligheder og potentialer ved forskellige områder. Af denne grund vil kommunerne og byerne kunne tilbyde noget forskelligt på bosætningsområdet.

Der er vedtaget en modernisering af planloven, er trådt ikraft den 15. juni 2017

Moderniseringen indeholder en række ændringer af rammerne for kommunernes fysiske planlægning og åbner op for nye udviklingsmuligheder i bl.a. kystområderne og landdistrikterne, herunder for produktion og detailhandel, og skaber mere fleksible rammer for byudvikling og mere fleksibel og digital administration. Formålet med ændringerne er at give kommuner, borgere og virksomheder i hele landet bedre muligheder for at skabe vækst og udvikling med fortsat beskyttelse af landskaber, natur og miljø i hele Danmark.

De ændringer, som kan få indvirkning på den fremtidige boligdviklingen i Odense, er primært:

• Administrative forenklinger. Der er kommet en forenkling af kravene i forhold til mindre ændringer i lokalplaner samt mulighed for at have kortere høringsfrister på forslag om kommuneplantillæg og lokalplanforslag. Det kan give en hurtigere proces, der gør kommunen mere agile i forhold til nye projekter. Forenklingen gælder alle typer planer og er ikke specifikt for lokalplaner for boliger.

• Midlertidighed. Der gives mulighed for at give dispensation fra anvendelsen i lokalplaner i 3 år ad gangen i op til 10 år til særlige anvendelser. Her nævner loven blandt andet studieboliger. Det betyder for eksempel, at der i ubebyggede perspektivområder, hvor der egentlig er planlagt til anden anvendelse, kan gives mulighed for at etablere midlertidige studieboliger.

Derudover er 25 %-reglen fastholdt, hvilket giver kommunen mulighed for at indskrive at op til 25 % af byggemulig-heden for en given lokalplan skal udgøres af almene boliger. Muligheden benyttes i særlig høj grad af Københavns Kommune (læs mere på s. 79-81), men i Odense har der hidtil ikke været tradition for at anvende den. I tilknytning hertil har Odense den fordel, at vi endnu har alle muligheder åbne i forhold til at være på forkant med de udfordringer, som især København oplever lige nu, i forhold til at sikre betalelige boliger til bl.a. udsattemålgruppen. 25 %-reglen kan netop være et led i at sikre billigere boliger i de større byer, hvor der er pres på boligmarkedet og priserne bl.a. som konsekvens deraf stiger.

Boligstrategien vil jf. planstrategien skulle undersøge anvendelsen af 25 %-reglen nærmere, ligesom boligstrategien også med fordel kan forholde sig til potentialerne ved de beskrevne planlovsændringer ovenfor.


DE OMKRINGLIGGENDE FYNSKE KOMMUNERS BOLIGPLANLÆGNING

Figur 79: Illustration over bosætning på Fyn. Kilde: Strategi Fyn 2018-21, 2017

Kortet illustrerer, hvordan Fyns bosætningsmulighe-der favner bredt med en kombination af storby, for-stadskommuner, indpendlingsopland samt livet ved kysten, som tilsammen er et udtryk for den diversitet af livsstile og boformer, der er mulighed for at forfølge på Fyn.

For at understøtte det fynske samarbejde, den fynske vækst og den fynske diversitet er det vigtigt, at Oden-se fortsat arbejder mod at blive en dansk storby. På den måde kan Fyn tilsammen tilbyde ”hele pakken”, og dermed tiltrække mange forskellige grupper af mennesker. Transformationen er dermed noget, som hele Fyn kan få glæde af.

De fynske kommuner, der grænser op til Odense Kommune arbejder alle med boligudbygning i bl.a. de byer og om-råder, som er tættest på kommunegrænsen til Odense.

Kerteminde KommuneKerteminde kommune har bl.a. fokus på at markedsføre kommunale byggegrunde i Langeskov, Marslev og Munke-bo, som de mener, henvender sig til unge familier med små børn. Der er særligt tale om en satsning på at tiltrække de småbørnsfamilier, som i dag bor i lejlighed eller rækkehus i Odense, og som ønsker et parcelhus eller anden bolig i et trygt nærmiljø, men som måske ikke har råd til hus i Odense.

Faaborg-Midtfyns KommuneFaaborg-Midtfyns Kommune har bl.a. et fokus på det såkaldte forstadsbånd, som udgøres af en række byer, som de anser for at være forstadsbyer til Odense, heriblandt Årslev-Sdr. Nærå og Nr. Lyndelse. Forstadsbyerne betragtes med deres nærhed til Odense som havende et stort potentiale i forhold til at blive foretrukne bosætningsbyer for borgere med arbejde i Odense. En udvikling, som de mener, allerede er i gang.Kommunen satser ikke kun på parcelhuse og -grunde, men også på andre boligtyper og ejerformer. De vil eksem-pelvis erhverve sig større byudviklingsarealer i forstadsbyerne til eksempelvis at udvikle nye boligtyper, ejerformer og fællesskaber. Endelig vil de vinde tilflytterne ved at satse på noget, som tilflytterne ikke kan få i samme grad andre steder.

Assens KommuneAssens Kommune ønsker at manifestere Assens som en attraktiv bosætnings- og tilflytningskommune. De arbej-der med et såkaldt ”byvækstbånd med dynamiske storbynære byer og lokalsamfund”. Byvækstbåndet refereres også som forstadsbåndet. Byvækstbåndet orienterer sig primært mod Odense og tilflyttere fra Trekantområdet og beskrives som et oplagt område for børnefamilier og pendlere at bosætte sig i. Kommunen fokuserer her på at ud-stykke nye byggegrunde, men også på at tilbyde almene boliger og etagebyggeri, for at sikre et varieret boligudbud. Kommunen prioriterer et afvekslende udbud af udstykninger og bebyggelsestyper. Assens Kommune har fortsat en målsætning om, at have cirka 100 byggemodnede grunde til salg i kommunen.


Nordfyns KommuneNordfyns Kommune orienterer sig også mod Odense, hvor de bl.a. har et fokus på de odensenære byer, der, ifølge dem, giver god mulighed for pendling. Her fremhæver de Søndersø, Otterup og Morud. Derudover fokuserer Nord-fyns Kommune også på det unikke, som Nordfyn kan, og beskriver hvordan Nordfyn har ’kant’, og har sin helt egen karakter og puls.

Nordfyns Kommune er i gang med at udarbejde en ny bosætningsstrategi, som vil vurdere, hvilke byer og boligom-råder, der skal udvikles.

APPENDIXAfsnittet indeholder tre casebeskrivelser af boligudvik-lingen i henholdvis København, Aarhus og Aalborg, der som de øvrige store byer i Danmark også arbejder ak-tivt med deres boligudbygning. Derudover præsente-res yderligere en række projektcases fra ind- og udland med forskellige fokusområder.

Afsnittet kan bruges som inspirationskilde til boligstra-tegien, herunder til både målsætninger og værktøjer, samt til det daglige arbejde med boligudviklingen i kom-munen.



BOLIGUDVIKLINGEN I KØBENHAVNFor tyve år siden var København en by på fallittens rand. Som gammel industriby var tiden løbet fra den. Boligmas-sen i bymidten og brokvartererne var nedslidt, og de fleste tilflyttere var studerende, mens beboere med økonomi til det, flyttede til forstæderne.

På bare tyve år er den udvikling fuldstændig vendt. I dag er der et pres på boligmarkedet i hele København. I mod-sætning til tidligere bliver borgere med uddannelse, gode jobs og høje lønninger boende i byen, hvor de rykker ind i lejligheder og rækkehuse. Overalt, hvor der er ledige grunde, opføres nyt boligbyggeri, og alligevel er det ikke nok til at mætte efterspørgslen i en by, der hver måned får 1.000 flere indbyggere.

Fra at være en nedslidt by ligger København i dag øverst på alverdens lister over verdens bedste byer at bo i.Hvad har været de afgørende grunde til forandringen? Og hvad har kommunens rolle været i at skabe den foran-dring, og i at vedligeholde den?

De første investeringerKøbenhavns positive udvikling skyldes en række forskellige greb, hvoraf Københavns Kommune har designet og igangsat flere af de afgørende.

Det første vigtige greb var, at det lykkedes at få tiltrukket en første bølge af nye investeringer centralt i København. Daværende overborgmester Jens Kramer Mikkelsen fik med statens hjælp igangsat den første del af havneomdan-nelsen, og fik private investorer til at skyde penge i det, som blev til en stribe af nye banker og hoteller på Kalvebod Brygge. Havneomdannelsen var symbolsk og vigtig som en fortælling om, at byen forandrede sig fra industriby til vidensøkonomi. At luksushotellet Mariott byggede her og en stor bank som Nykredit lagde sit nye hovedsæde her, gav en ny fortælling til området. Samtidig lykkedes det at få finansieret en prestigefyldt tilbygning til Det Kongelige Bibliotek, og begivenheden København som Europæisk Kulturby i 1996 brugte energien, opmærksomheden og kræfterne på at begynde en større mental transformation af byen ved at indtage en række tidligere militæranlæg og industrielle anlæg til kunst og kultur, og stå bag et bystrategisk greb om at samle alle de videregående kunstskoler som Arkitektskolen, Filmskolen, Musikkonservatoriet og Teaterskolen på det tidligere militæranlæg Holmen.

Strandpark, havnebad og metroHerefter førte en periode med intense kommunale investeringer i byrum og ny infrastruktur. De nok mest ambitiøse og betydningsfulde har været anlæggelsen af Amager Strandpark og anlæggelse af metro. Amager Strandpark er en stor, kunstig strand og promenadeforløb, der løber langs hele østsiden af Amager. Sammen med anlæggelse af metrolinie til lufthavne har strandparken banet vejen for enorme private investeringer. Tusindvis af nye boliger skyder i disse år op langs Amager Strandpark, og en hengemt del af Amager er blevet et af Københavns mest attraktive nye byområder. På den anden side af Amager, på Islands Brygge, anlagdes i 2003 Danmarks første havnebad. Havnebadet fik enorm betydning for Københavns image. At havnevandet, som tidligere var forbundet med beskidt industri, nu var rent nok til at bade i, blev mere end noget andet det synlige symbol, som København havde brug for. Havnebadet, tegnet af en talentfuld ung tegnestue, Plot, åbnede byen mod vandet for beboerne og sammen med Amager Strand-park fortalte Havnebadet en helt frisk historie om at København var en by til leg og livskvalitet.

For Islands Brygges mange gamle og små arbejderboliger blev Havnebadet og Havneparken langs vandet en ny start, som gjorde boligerne eftertragtede. Små lejligheder blev lagt sammen til større, og det tætte karrébyggeri er i dag et meget populært sted at bo. Det gamle kvarter er blevet revitaliseret men har beholdt sin oprindelige karakter og charme.

Byfornyelse på VesterbroKvarteret Vesterbro bag Københavns Hovedbanegård har gennemgået en endnu mere radikal forandring med en omfattende byfornyelsesindsats op gennem 1990erne. Den nedslidte boligmasse blev gennemrenoveret. Fællesto-iletter og fællesbad i baggårde blev nedlagt sammen med baghusene, boligerne fik nye badeværelser og gårdrum-mene blev udlagt til grønne, rekreative fællesgårde. De fleste boligejendomme var dengang ejet af Københavns Kommune, men blev nu frasolgt til lejerne, som for billige priser blev fælles ejere af bygninger og gårdrum og opret-tede en mængde andelsforeninger.

Allerede omkring 2000 var forandringerne slået igennem. Med den forbedrede boligmasse blev de studerende, som tidligere rykkede ud af byen, når de begyndte at få børn, pludselig boende; børn kom til, og med dem kom behov for nye daginstitutioner og skoler. Det var en bevidst strategi fra kommunens side. Man ønskede at fastholde børnefa-milierne, så de ikke rykkede til forstæderne. Et tiltag var derfor at gøre det nemt at få tilladelse til at sammenlægge små boliger til større, og at sætte ind med investeringer i daginstitutioner, legepladser og skoler.


De nye beboertyper med lange uddannelser tjente flere penge, end de tidligere beboere, barer og restauranter af-løste de brune værtshuse, og i begyndelsen af det nye årtusinde kunne man læse i avisen, at Vesterbro havde de dyreste m2-priser i hele landet.

Metropol for MenneskerDe mange udviklingstendenser begyndte i begyndelsen af 2000 at give resultater, og i 2009 blev det til en egentlig byrums- og bylivsvision, som Københavns Borgerrepræsentation vedtog, “Metropol for Mennesker”. På første side i visionen står der: “København har en vision. Vi vil være verdens bedste by at leve i. En bæredygtig by med byrum, der inviterer til et mangfoldigt og unikt byliv. Vi vil være en metropol for mennesker.” Politiken gav pote. Tre år i træk fra 2012-2014 vandt København prisen som verdens mest “liveable city”, en pris som uddeles af magasinet Monocle.I virkeligheden formulerede Metropol for Mennesker en praksis, som kommunen allerede havde fulgt i en del år, nemlig at gode byrum, der giver oplevelseskvaliteter og muligheder for mennesker, er stærke og vigtige katalysatorer for tiltrækning af både nye beboertyper og investorer.

Sagen er, at når rummene mellem husene er gode, giver det attraktive kvarterer, som mennesker gerne vil bo i. Det har den danske arkitekt Jan Gehls forskning gennem 50 år vist. Og steder, hvor mennesker trives og gerne vil være giver en naturlig efterspørgsel på boliger. Flere private investerer i egen bolig og i at renovere og opgradere deres bolig. Og flere developere opkøber, investerer og bygger i områder, som mennesker gerne vil være i.

I 2013 viste Naturstyrelsens undersøgelse “Byliv der betaler sig” konkrete, økonomiske resultater af bylivs- og by-rumssatsningerne. Undersøgelserne viste nemlig klare sammenhænge mellem byrumsinvesteringer og stigende bo-ligpriser og demonstrerede dermed for første gang, at det kunne betale sig at investere i byrums- og bylivsindsatser.

De nye bydeleSideløbende med renoveringen og forandringen af det gamle København, er der de seneste tyve år fremvokset en stor ny bydel i København, Ørestad og et par mindre som Sluseholmen og Amerikakaj, mens Havneholmen og Nordhavn nu er på vej. De nye bydele er ikke alle lige vellykkede. Ørestad modtager jævnligt afklapsninger af bl.a. Jan Gehl for at være en menneskefjendsk bydel. Hvorimod Sluseholmen roses for sin velfungerende bystruktur, der giver gode rammer om hverdagslivet.

Aktuelt er mange boligbyggerier i gang, og ganske mange af byggerierne er familieboliger til ganske betydelige pri-ser. Grundpriserne i København er steget så meget de seneste tyve år, at det ganske enkelt er meget dyrt at bygge nye boliger, og der er aktuelt en skepsis over, om der er kunder nok til så mange dyre boliger.

Strategiske greb i boligudviklingenGrundprisernes himmelflugt er udtryk for, hvor attraktiv byen er blevet at investere i, men de høje grundpriser skaber nogle helt konkrete udfordringer for boligmassen. En af de væsentligste er, at det lige nu er meget vanskeligt at op-føre billige boliger i København. De almene boligorganisationer har ganske enkelt ikke råd til at opkøbe grunde, hvis de skal holde sig indenfor rammebeløbene. Udfordringen har fået Københavns Kommune til at benytte sig af planlo-vens 25 %-regel, som betyder, at kommunen kan stille krav om, at op til 25 % af et område skal udgøres af almene boliger. Helt aktuelt stiller Københavns Kommune krav om 20 % almene boliger i de områder, hvor det vil medføre en mere blandet boligsammensætning og medvirke til en bedre fordeling af almene boliger i byen. Udbygning af almene boliger i København, udenfor områder med en stor andel af almene boliger i forvejen, anses som en forudsætning for ikke på længere sigt at koncentrere de sociale problemer, og samtidig sikre, at der er plads til alle i byen.

For yderligere at sikre variation i boligområderne stiller Københavns Kommune yderligere krav om, at mindst 20 % af boligerne skal være mellem 50 og 70 m2, hvilket skal bidrage til mangfoldige kvarterer. Københavns Kommune har i den sammenhæng også et fokus på boligkvalitet i alle boligstørrelser samt fleksible indretninger, som gør boligen egnet til forskellige livsfaser og ændringer i boligefterspørgslen.

OpsummeringAt Danmarks hovedstad på tyve år har udviklet sig fra en fattig og uattraktiv by til en by, som år efter år kåres til ver-dens bedste at bo i, skyldes et langt sejt træk af en række samtidige strategiske greb, hvoraf de fleste er igangsat og udtænkt af Københavns Kommune. Store investeringer i byrum og metro har fungeret som invitationer og lokkemad for private investorer. Det er lykkedes.

En omfattende byfornyelsesindsats var afgørende for at gøre byen attraktiv for børnefamilier, og en løbende omhu omkring at sikre både større boliger, god service i form af skoler og daginstitutioner og attraktive byrum, parker og fritidstilbud har underbygget bosætningsstrategien. København får ikke priser for den bedste by at besøge, men som den bedste by at bo i. Boværdien er høj, og boværdi handler om den oplevede kvalitet i hverdagen for beboerne, om en smidig og velfungerende by, om en skøn og attraktiv by med høj kvalitet i tilbuddene.


BOLIGUDVIKLINGEN I AARHUS

Fortællingen om Københavns succes som bosætningsby er fortællingen om en kommune, som har haft det lange lys på, formuleret en strategi, som har holdt vand, fordi den byggede på forskning i, hvordan byboere opfører sig, og sik-ret kvalitet i løsningerne og haft øje på, at bosætningsstrategi og boligudvikling må understøttes af bred byudvikling.

Som hovedstaden København har Aarhus oplevet en enorm fremgang og succes som bosætningsby de seneste ti-tyve år. I modsætning til København var Aarhus i 1990erne ikke så nedslidt en by. Boligmassen var generelt på et højere niveau, og søgningen til boliger var ganske høj allerede i 1990erne. Desuden havde Aarhus allerede tilbage i 1980erne et image som kulturby, med en række store musiknavne og en årlig festuge, som trak store internationale navne til byen. På den måde var Aarhus på forkant med en kulturgørelse og eventgørelse af byerne, som andre byer senere har forsøgt at bruge som løftestang for byudvikling. Alligevel har det forandret Aarhus betydeligt, at byen har gennemført en række strategiske greb, der har haft som sigte at øge boværdien og bylivskvaliteterne.

Åben åDen nok vigtigste bymæssige transformation af Aarhus i nyere tid er åbningen af åen, som løber gennem det centrale Aarhus. Projektet nedprioriterede en dominerende og støjende trafikåre til fordel for bylivskvaliteter, vandspejlet og en række nye byrum og bylivstiltag langs vandet. Grebet havde både stor praktisk betydning i forhold til at skabe bedre rum for bylivet og især stor symbolsk betydning ved at bystyret hermed forstærkede en fortælling om Aarhus som en by for mennesker, mere end biler.

Den åbne å har medført en række nye boligbyggerier i den gamle bykerne. De nye byggerier er passet ind mellem det gamle, og bystyret har på den måde sikret, at middelalderbyens skala bevares, og at det nye byggeri ikke over-døver det gamle. Det er lykkedes at tiltrække private developere og almene boligorganisationer til at opføre selv mindre byggerier med kun få boliger. Her har den kommunale investering i at åbne åen og forny byrummene omkring medvirket til, at investorer fandt det økonomisk attraktivt at investere selv i små projekter.

Rækkehusenes byDe nye byudviklingsområder i det ydre Aarhus favoriserer især en boligform, som i Aarhus har vist sig at være meget efterspurgt: rækkehuset. Som boligform giver den unge familier mulighed for at få eget hus med tilhørende lille have, med mulighed for godt og nem kontakt med naboer og opbygning af lokalmiljø. Ejendomsmæglere i Aarhus siger, at der ikke kan opføres for mange rækkehuse, så stor er efterspørgslen. I modsætning til København, hvor børnefamili-er bliver boende centralt i byen, rykker mange århusianere en tand længere ud, når de får børn. Det centrale Aarhus er en ung bydel, fyldt med studerende, og uden mange tilbud til børnefamilier. Rækkehusene – også opført som byhuse – benyttes bl.a. også som et led i at fortætte i udkanten af byen, i parcel-husområderne og i landsbyerne, da der som udgangspunkt ikke skal udlægges for meget nyt areal.

Aarhus ØByens store og prestigefyldte byudviklingsbydel er Aarhus Ø, havnen under omdannelse. Her er allerede opført ikoniske boligbyggerier som Isbjergene, der troner yderst på havnen og giver byen et nyt vartegn. I Aarhus Ø er boli-gerne dyre, og der er rejst debat om, hvorvidt det er den rette måde for byen at udvikle sig på, eller om ikonarkitektur er en kontrast til det, som har været den positive fortælling om Aarhus som en hyggelig og menneskevenlig by.

Kommunen har sparket udviklingen af Aarhus Ø i gang med en kæmpe investering og satsning. Kæmpebygningen DOKK1, som er udstillingssted, cafe, mediatek og meget mere ligger og skal danne krog mellem det gamle Aarhus og havneområdet Aarhus Ø. Bygningen åbnede i 2016 og er allerede blevet et af byens mest besøgte og brugte huse. Den bylivsaktivitet, som DOKK1 genererer, er tænkt som katalysator for udvikling af boligmiljøerne længere ude på havnen.

Ny boligpolitikI 2016 har Aarhus byråd vedtaget en ny boligpolitik under visionen, “Alle århusianere har mulighed for at bo i en god bolig i en by med social balance”. Boligpolitikken er optaget af at sikre et mangfoldigt boligudbud og dække behovet for den tilflytning på omkring 400 nye århusianere, som kommer til hver måned. Man ønsker forskellige boligtyper, forskellige boligstørrelser og forskellige ejerformer, så alles behov kan dækkes.Politiken formulerer også, at boligpolitik ikke alene er et spørgsmål om at sikre gode boenheder men også handler om at sørge for byggeri, som understøtter gode lokalsamfund med stærk social sammenhængskraft.Strategisk jordopkøb


BOLIGUDVIKLINGEN I AALBORG

I Aarhus Kommune har man valgt at gøre op med traditionen om at opkøbe arealer uden for den sammenhængende by til fordel for at opkøbe bynære og centrale arealer til at understøtte den byudvikling og -fortætning, som byrådet ønsker. Senest har man opkøbe amtssygehusgrunden. Kommunes rolle som jordforsyner i forhold til parcelhusgrunde betragtes derfor som historie. I stedet ønsker kom-munen og politikerne den bedst mulige udvikling af den tætte by, hvilket betragtes som en lettere opgave, når kommunen er jordejer. De politiske visioner, kan bl.a. lettere forfølges, idet der således er størst mulig indflydelse på, hvad der anlægges og bygges. Det giver bl.a. kommunen mulighed for at sikre en by i social balance, som er boligpolitikkens overordnede mål.

Aarhus Kommune opkøber overordnet set arealer for at facilitere og præge den udvikling, som politikerne ønsker og som er med til at skabe en god by i fremtiden. Jordpolitikken i Aarhus afspejler de større politiske visioner for Aarhus’ udvikling. I de områder, hvor kommunen ikke selv ejer arealet og ikke har mulighed for at opkøbe, forsøger de at agere facilitator og herunder indgå i procenssen tidligt i forløbet. Man er også i gang med at kigge på, hvordan der kan indgås partnerskaber med private i den sammenhæng.

Med sin beliggenhed ved Limfjorden har Aalborg været den store nordjyske by præget af tung industri. Men som landets øvrige store byer, er også Aalborg i gang med en transformation til vidensby. Der opføres boliger, uddannel-sesinstitutioner og kulturhuse på havnen, som fra at have været en utilgængelig bagside i byen nu er blevet centrum for byliv og oplevelser.Aalborg Kommune har styret denne udvikling konsekvent ved at målrette udviklingen mod havneområdet, både egne investeringer i byrum og kulturhuse, og private investeringer i nyt boligbyggeri, som her får lov at skyde i vejret.

Almene hyrer kendt arkitektHimmerland Boligforening er en af de spillere, som er gået forrest i byens udvikling. Den almene boligorganisation har fået den internationalt anerkendte danske tegnestue Henning Larsen Architects til at tegne deres nye domicil og boliger på en prominent placering på havnen.

Spørger man udviklingschef i Himmerland Boligforening, Sven Buch, hvor optimismen og udviklingslysten kommer fra, er hans svar enkelt: Aalborg Universitet.Aalborg Universitet har været den væsentligste motor bag de seneste ti års boligudvikling i Aalborg. Universitetet har været driver på at forøge uddannelsesmængden og studiepladserne og har arbejdet intenst for at markedsføre Aalborg Universitet som en førende vidensinstitution, nu også med en stor filial i København. Aalborg Universitets entreprenørskab har skabt behov for flere tusinde nye ungdomsboliger i byen, og var med til at skubbe gevaldigt gang i både alment og privat ungdomsboligbyggeri.

STAY-boliger skal holde på nyuddannedeAalborg havde – og har til dels stadig - det problem, at alt for mange færdiguddannede rejste væk fra byen igen, når diplomet var opnået. Derfor har Aalborg Kommune udviklet en særlig indsats, der skal få unge til at blive. STAY-programmet går ud på at bygge bro mellem nyuddannede og nordjyske virksomheder. Desuden er der ud-viklet et tilhørende boligkoncept, STAY-boliger, som er studieboliger, man kan blive boende i efter endt uddannelse. STAY-boligerne er 80 m2 og dermed større end ungdomsboliger, som max må være 50 m2. De første STAY-boliger opføres af boligorganisationen Vivabolig og står efter planen klar 1. marts 2017.

Også boliger for andre end ungeFokus for en stor del af Aalborgs nyere boligudvikling har altså været rettet mod at tiltrække unge studerende og fastholde dem efter endt uddannelse. Aalborg har i gennemsnit haft en nettotilflytning på 2000 borgere om året siden 2010, og selv om mange er unge, er der også andre grupper, som har brug for boliger.Derfor udvikler Aalborg Kommune boligmarkedet i byen med forskellige tiltag. Som udgangspunkt ønsker man i Aalborg Kommune ikke at fortsætte parcelhusudstykningen, men i stedet at opføre bymæssige boliger til mange aldre og målgrupper. Den øgede tæthed i bybebyggelse giver kundegrundlag for et levende og aktivt butiks- og byliv. Fremskrivninger vurderer, at godt 40% af de nye tilflyttere frem til 2025 vil bosætte sig i bymidten. Kommunen ser altså et klart behov for at udvikle og fortætte bymidten.

Aalborgs Manhattan“Aalborgs Manhattan” er derfor kælenavnet til et nyt byomdannelsesområde i Østhavnen, ved det nye Musikkens Hus og det omdannede kraftværk, kulturhuset Nordkraft. Navnet fortæller, at her skyder byggeriet i højden. Det tidligere havneindustriområde omdannes til funktionsblandet kvarter med både luksus-ejerboliger, almene fa-


milieboliger og studieboliger, med iværksætterfællesskaber og virksomheder. Tanken med at blande de forskellige boligtyper er at det er en måde at tiltrække forskellige beboere til området og undgå ensartet, kedelig by. Tætheden er høj, og der genanvendes ganske meget af industribyggeriet for både at trække historien med videre, og for at give området karakter og identitet.

Kommunens boligstrategiske tilgangAalborg Kommune tager udgangspunkt i, at der fremover bliver behov for fleksibilitet i boligmassen, sådan at boliger-ne forholdsvis let kan ændres og omdannes til nye målgrupper, som viser sig over tid at have andre behov. Fleksibi-litet og omstillingsparathed er altså en måde at fremtidssikre boligmassen på. I Aalborg Kommune bruges boliger som et bystrategisk greb. Tanken er, at kommunen med attraktive boliger, der er efterspørgsel på, kan tiltrække og fastholde bestemte målgrupper, som man ønsker i byen. Det har blandt andet vist sig at fungere med ungdomsboligerne. Og for få år siden blev blikket så rettet mod andre grupper. Eksempelvis har kommunen nu fokus på boliger til forskellige livsfaser.

I Aalborg Kommune ses den almene boligsektor som en vigtig strategisk medspiller. Det var de almene boligorgani-sationer, som rykkede på dagsordenen med at sikre attraktive ungdomsboliger tilbage før 2010. Og det er Aalborg Kommunes erfaring, at de almene ofte har en innovativ tilgang til at bygge boliger, som kommunen kan udnytte strategisk. Kommunen er derfor i sin boligstrategiske tilgang også optaget af at bruge den almene boligsektor som et byudviklingsværktøj.


KVALITET BETALER SIG Sluseholmen i København er et nyopført boligområde tegnet efter hollandsk forbillede i en tæt karréstruktur, anlagt omkring let buede gader og kanaler. Det unikke greb ved Sluseholmen er, at karréerne består af et kernehus opført af ens grundmoduler, hvilket giver en besparelse gennem masseproduktion, og at man har beklædt husene med forskellige facader, tegnet af forskellige arkitekter, så bebyggelserne udefra ligner in-dividuelle byhuse. Forskelligheden i arkitektonisk udtryk gør Sluseholmen oplevelsesrig og har den positive sideeffekt, at beboerne oplever deres byhus som et naturligt nabofællesskab.

Det var et mål fra Københavns politikere, at Sluseholmen skulle udstråle kvalitet og sætte en ny kvalitets-standard for etageboligbyggeri i København. Sluseholmen var en helt ny bydel, opført i den tidligere indu-strihavn, og uden direkte kontakt med den omkringliggende by. Derfor blev det vurderet, at høj kvalitet også var helt afgørende for at kunne tiltrække beboere. Boligerne skulle tilbyde unikke kvaliteter, som kunne være trækplaster for ressourcestærke beboere. Bokvaliteterne var eksempelvis vandterrasse med mulighed for at sætte kajakken i vandet direkte fra stuen.

Sluseholmen modtog i 2009 Dansk Byplanlaboratoriums byplanpris og er i dag et område, som mange fag-folk og investorer fra andre dele af verden besøger, når de kommer til byen.

Foto: Odense KommuneKilde: Bydesign i København: Erfaringer fra Sluseholmen, Københavns Kommune, Teknik- og Miljøforvaltningen

FORSKELLIGE CASEEKSEMPLER FRA IND- OG UDLAND

KOMMERCIEL DEVELOPER OPKØBER ALMEN JORDDet socialt udsatte boligområde Gellerupplanen i Aarhus er under omdannelse. Blokke rives ned, nye typer af bygninger skyder op, nye veje og letbane anlægges, og området tilføres nye funktioner.

Omdannelsesplanen blev politisk vedtaget i 2010. Et af de centrale elementer var at udvikle det 100% almene boligområde til et tættere byområde med blandede ejerformer. Ingen vidste, om det var realistisk at få solgt grun-de i Gellerupplanen til private, men i 2016 meldte den første developer sig. Nu er to større grunde solgt, og en tredje developer er aktuelt i forhandlinger om at opkøbe en tredje grund. Developerne vil opføre ejerboliger og erhverv. Deres planer styres og kvalitetssikres tæt af Aarhus Kommune og Brabrand Boligforening, sådan at de nye, private byggeprojekter bidrager til den overordnede omdannelsesplans retning og målsætninger.

Grundsalget er kommet hurtigere, end boligforeningen og kommunen i 2010 forudså. Vurderingen er, at interes-sen dels skyldes den generelle boligefterspørgsel i Aarhus, dels at Aarhus Kommune og Brabrand Boligforening sammen har lavet et grundigt og fokuseret udviklingsarbejde, som har ændret skepsisen ift omdannelsen til optimisme.

Kilde: Interview med Aarhus Kommune og Brabrand Boligforening


BYER BØR VÆRE KOMPAKTEEn rapport fra London School of Economics påviste i 2014, hvorfor København er førende som en grøn og levevenlig by. Svaret pegede blandt andet på byens særlige form som værende essentiel, herunder især dens kompakthed.

I Danmark taler vi typisk om tæthed i byen, og mener hermed bebyggelsestæthed, altså hvor mange bebygge-de m2 er der på et givent areal. I England taler man om kompakthed i stedet for tæthed. Kompakthed indbefat-ter noget mere end tæthed. Hvor tæthed handler om bebyggelsestæthed, er kompakthed en kombination af tre elementer: bebyggelsestæthed, nærhed til hverdagens nødvendige service (aldrig langt til dagligvarehandel, skoler, daginstitutioner, idræt, grønt) og god offentlig transport (aldrig langt til et stoppested eller en station).

Rapporten viste, at København har en usædvanlig god kompakt-hed, dvs. at byen er forholdsvis tæt bebygget, at der aldrig er langt til service eller til offentlig transport. Kompaktheden muliggør, at man kan bosætte sig hvor som helst i København og have et vel-fungerende og smidigt hverdagsliv.

Hvis tætheden er lav, vil der ikke være kundegrundlag nok til at trække et butiksliv, en daginstitution eller offentlig transport. Hvis tætheden er høj, men der ikke er offentlig transport, vil byen hurtigt kvæles i biltrafik. På den måde hænger elementerne sammen.

Foto:Thomas Rousing, Copenhagen Media CenterKilde: Copenhagen: Green Economy Leader Report, LSE Cities 2014

BOMILJØ SKABER EFTERSPØRGSELNogle kvarterer har så attraktive og eftertragtede nære bomiljøer, at de oplever høj efterspørgsel, selvom de enkelte boliger er små og har en lavere standard end andre steder. Sådan er det i Brumleby i København, et hyggeligt lille boligområde på Østerbro, hvor beboerne bliver boende så længe, at det nærmest er umuligt for udefrakommende at få en bolig.

Brumleby er en særlig bebyggelse, opført som sunde boliger af Lægeforeningen i 1850erne som reaktion på koleraepidemien. Boligerne ligger i toetagers blokke, og mellem blokkene er grønne haver og små pladser. Bænke langs facaderne og små grønne bede gør, at der altid er mennesker ude, aktive og i snak med hinan-den. Det er kvaliteterne i uderummene og i det sociale miljø, som gør Brumleby eftertragtet, mere end det er de enkelte boliger. Flere steder bor familier i lejligheder på 50 m2 og har dermed langt færre m2 pr. person end i byen som gennemsnit.

I dag udgør Brumleby et historisk bo- og bymiljø, og boligforeningen har ofte rundvisninger for besøg-ende. Den velbevarede bygnings-arv udgør i dag en historisk ramme om et meget levende og velfunge-rende kvarter. Nabo til Brumleby er en af Københavns største byg-ninger, Københavns stadion Park-en. Med så massiv en bygning som nabo, bliver det ekstra tyde-ligt, at bokvaliteterne i Brumleby handler om en gennemført menneskelig skala og bløde kanter i bygningsdetaljer og uderum. Det er en skala, som understøtter, at mennesker let kan opnå ejerskab, føler sig trygge og tillidsfulde og let tager området i brug.

Foto: Odense KommuneKilde: Interview med tidligere formand for boligforeningen Brumleby, Stine Gotved.


NYT KONCEPT FOR BLANDEDE EJERFORMERDen almene boligorganisation Domea har udviklet en model for at opføre et byggeri sammen med private de-velopere, så byggeriet bliver en blanding af almene boliger og ejerboliger, og med mulighed for andelsboliger og private udlejningsboliger.

Domea kalder sin model “Boliger for alle”. Tanken er, at hvis almene og private bygherrer går sammen og opfører et fælles byggeri i stedet for hver sit, vil der være økonomiske besparelser på byggeudgifterne. En sådan fælles byggesag kræver klare aftaler om ejerskab og om drift, når byggeriet står færdigt, og det er netop det, konceptet løser.

Modellen er udviklet på efterspørgsel fra Københavns Kommune, som formulerede et ønske om at modtage nye og innovative koncepter for at bygge almene boliger i byen. Udbudet fik en række boligorganisationer til at udvikle forskellige koncepter, og de tre mest innovative forslag er herefter blevet belønnet med hver sin aftale om at opføre en del af de ialt 9000 almene boliger, der skal opføres i København frem til 2027. Domeas “Boliger for alle” er et af de tre, og de første byggerier forventes skudt i gang i 2017.Modellen er udviklet på baggrund af et politisk ønske om at undgå almene bebyggelser, der ligger isoleret i byen, og et politisk ønske om, at det gode og velfungerende bykvarter rummer forskellige mennesker og derfor også bør tilbyde forskellige boligtyper i forskellige ejerformer.

Kilde: Referater fra Københavns Kommunes borgerrepræsentation og Domeas hjemmeside, domea.dk

BOLIGUDSTILLING SOM BYUDVIKLINGSVÆRKTØJI 2001 afholdt den svenske by Malmö boligudstillingen Bo01. Udstillingen var både en realisering af en byplan og en række nytænkende boligbyggerier, som viste forskellige, fremtidige bo-muligheder.

Projektet var et strategisk projekt tilrettelagt af Malmö Kommune til at understøtte en profilering af byen og en udvikling fra industriby til vidensby. I 1996 opkøbte Malmö Kommune grunden og udviklede en byplan efter et princip, de kaldte konfetti. Konfettiprincippet handlede om mangfoldighed. Så grundene blev udstykket i ganske små enheder. Og for at der kunne være økonomisk ræson i at gå ind i projektet for developere, kunne de få lov at købe op til fem grunde, bare ikke i sammenhæng med hinanden.

Bo01 blev opført efter strenge principper om bæredygtighed, og resultatet var en spændende ny bydel, som i 2001 tiltrak sig stor opmærksomhed. På den måde var Bo 01 for Malmö Kommune et strategisk redskab til at ud-vikle Malmö, til at få vist nye boligtyper og bomåder og for byen til at påkalde sig opmærksomhed. Nordeuropas højeste bygning, Turning Torso, blev opført her, på kanten til byområdet, som ellers be-står af en tæt-lav struktur. I dag er bydelen et af Malmös mest eftertragtede boligkvar-terer, hvilket afspejles af dyre boligpriser. Området besøges jævnligt at arkitekter og planlæggere, og det omtales stadig i maga-siner og artikler som et vellykket eksperi-ment, som førte til reel ny udvikling i Malmö.

En stort anlagt boligudstilling kan således være en måde for en kommune at generere både ny viden, nye boligtyper og reel byud-vikling og sætte sig selv på kortet som et interessant sted at bo.

Foto: Odense KommuneKilde: dac.dk


PRIVAT DEVELOPER VIL HAVE ALMENE BOLIGERAarhus’ mest omtalte, nye bydel under udvikling, er Nye, en forstadsbebyggelse nord for byen. Omtalen kommer af, at den private developer bag projektet, Tækker Group, har hyret en perlerække af danske arkitekter til hver at tegne en del af det samlede område - fra BIG over Dorthe Mandrup Arkitekter til C.F. Møller og Friis og Moltke.

Tækker Group ønsker, at 20-25% af boligerne i Nye skal være almene boliger. Målet er interessant, fordi det ikke er formuleret af kommunen men af Tækker Group selv. Direktør Jørn Tækker ser almene boliger som en afgørende kvalitet ved projektet. Til boligen.dk udtaler han: ”Mennesker skal blandes og mødes på alle tænkelige måder i Nye, uanset om de ejer deres bolig, bor alment eller bor i privat udlejning.”

For at kunne realisere målet om en socialt blandet bydel, vil Tækker Group kun frasælge de grunde, hvorpå bygningerne står, og selv beholde arealerne mellem husene helt frem til soklen. Jørn Tækker håber på den måde at kunne designe udearealer, som får mennesker til at trives hver for sig og sammen.

Private developere er forskellige. Selv om alle har bundlinie som en målsætning, kan der også være andre ambitioner, så-som Tækker Groups mål om at skabe socialt blandet og balan-ceret by. For Odense kan det være en idé aktivt at opsøge developere, som man kan dele målsætninger med.

Foto: TækkergroupKilde: boligen.dk og nye.dk

BILLIGE LEJEBOLIGER I DYRT DEVELOPERBYGGERI - INCLUSIONARY ZONING, USA Over hele verden ses den tendens, at der sker en social opdeling i de større byer. Tendensen medfører en række konsekvenser som forstærkede sociale udfordringer og højere omkostninger i de fattigste dele, foruden en fal-dende forståelse på tværs mellem befolkningsgrupper, hvilket kan øge spændinger og konflikter i byen. Mange byer vedtager derfor regler og politikker, som skal øge et socialt mix i byerne. Herunder tiltag, som skal sikre billige boliger i alle byområder.

I USA har man indført Inclusionary zoning, et begreb for en måde at sikre, at byerne forbliver inkluderende og et værn mod den voksende segregering. Inclusionary zoning udmøntes konkret i forskellige programmer, som skal sikre billige boliger og blandede boliger. En ofte brugt model er at kommuner tilbyder private developere en “byttehandel”. Hvis de i et nyt byggeri opfører typisk 10-30% billige boliger, som kommunen kan få lov at anvise borgere til, får developeren til gengæld lov at bygge nogle etager højere og/eller deres byggesag ekspederes hurtigere gennem administrationen.

Nogle amerikanske byer stiller konkrete krav om en vis procentdel billige boliger i al nybyggeri. De gør det altså til et ufravigeligt krav til en developer at inkludere billige boliger i sit byggeri ud fra en logik om, at det stadig vil være økonomisk attraktivt for developere at bygge. Andre byer tilbyder det som frivillige muligheder og udvikler nogle steder programmerne, så developerne kan opnå en større økonomisk gevinst ved at opføre byggeriet med billige boliger end uden. En anden ofte brugt model i USA er det statslige 80/20-program, som tilbyder skattefordele for developere, som opfører byggeri, der har 20% billige boliger og 80% boliger til markedspris.Storbyer i mange andre lande har lignende programmer, der skal sikre en prismæssig blandet boligsammensæt-ning. Det gælder bl.a. London, Paris og Toronto.

Kilde: Nyshcr.org


FOLK EFTERSPØRGER KVARTERER, IKKE KUN BOLIGEREn af landets største, private developervirksomheder, NCC, har i 2016 udskilt boligbyggeriet af sin forretning i et nyt selskab, BONAVA. Den nye virksomhed bygger på store mængder svensk forskning og data om, hvad der former menneskers boligvalg. Og i stedet for kun at bygge og sælge boliger, er det BONAVAs tilgang at skabe hyggelige og bæredygtige nabolag. Forskningen viser nemlig, at boligvalg træffes på baggrund af tre faktorer – Området, selve boligen og udearealerne. Det vil sige, at ud over selve boligens kvaliteter, er det afgørende for bo-ligvalget, hvad boligen ligger i nærheden af, om der er naturkvaliteter og hvordan det nære nabolag er udformet.Udviklingsdirektør i BONAVA, Claus Skytte, fortæller, at det nye ved BONAVAs arbejdsmetode er, at selskabet tager medejerskab for at skabe kvarterer. Mangler der eksempelvis gode indkøbsforhold eller daginstitution i nærheden af, hvor BONAVA vil opføre familieboliger, går de i tæt dialog med kommunen om at sikre at det kom-mer, enten ved kommunale investeringer eller ved opførelse i partnerskaber med andre. Hvor det tidligere NCC bolig altså var optaget af at sælge selve boligen og derfor primært puttede ressourcer i miljøet indenfor, er det nye BONAVA-selskab optaget af også at optimere bomiljøet udenfor boligens vægge.

Private developere er forskellige og anlægger forskellige forretningsstrategier. Der kan være byudviklingsmæssig gevinst for kommunen ved at tiltrække developere, som tænker ud over egen matrikel og vil medskabe gode bykvarterer.

Kilde:Interview med udviklingsdirektør Claus Skytte, BONAVA

FFLERGENERATIONSHUSEBåde i København og i Aarhus er udviklet nye boligprojekter, som handler om at give flere generationer mulighed for at bo sammen. Projekterne tager udgangspunkt i, at der kan være sociale potentialer i at bringe mennesker sammen på tværs af alder.

I København har de almene boligorganisationer KAB og 3B i fællesskab udviklet konceptet “Generationernes byhus”, som Københavns Kommune i 2016 har valgt at gå videre med i et fælles partnerskab.“Generationernes byhus” handler om i en enkelt bygning at skabe forskelli-ge boligtyper til flere aldersgrupper. Øverst er seniorboliger med fællesrum og fællesfunktioner på toppen. Nederst er ungdomsboliger, også med fæl-lesrum og -funktioner. Og på de midterste etager er familieboliger.

I Aarhus opføres i byens nye bydel på havnen, Aarhus Ø, “Generationernes hus”, der skal rumme en blanding af fleksible almene ungdomsboliger, fa-milieboliger og ældreboliger, foruden tilgængelighedsboliger og en daginsti-tution. Principperne for byggeriet handler om fællesskaber, og der lægges derfor ekstra kræfter i at skabe attraktive fællesarealer. Konceptet er udvik-let af Aarhus Kommune og byggeriet opføres af kommunen i partnerskab med Brabrand Boligforening. Det forventes færdigt i 2019.

Illustration: Bureauet 2+1Kilde: aarhus.dk og arkitema.com


KARRÉEN ER MEST RESILIENT By kan bygges på mange måder. Men hvad fungerer bedst? Hvordan bør bygninger struktureres, så byen kan forblive velfungerende og nemt kan tilpasse sig samfundets og beboernes skiftende behov. De spørgsmål har London School of Economics stillet og fundet et klart svar: Karréstrukturen er den mest resiliente bystruktur, dvs. den kan tilpasse sig pludselige og voldsomme forandringer, hvor andre strukturer helt må fjernes og erstattes af nye.

London School of Economics har sammenlignet bykvarterer i byer over hele verden og har kigget på data så langt tilbage, som de har kunnet finde dem, i nogle tilfælde flere end 100 år. Og her viser det sig altså, at kar-réstrukturen bedst modstår tidens forandringer. Et godt karrébyggeri kan opføres som boliger eksempelvis, men omdannes til erhverv, hvis behovet er til det, og senere tilbage til boliger igen. Noget af det smarte ved karréen er, at den har en forside, som vender sig mod gadenettet, og derfor kan betjenes hele vejen rundt. Den under-lægger sig gadenettet og er let at komme til. Samtidig har kan karrébyggeri laves, så boligerne er fleksible og kan ændres over tid med beboernes ændrede behov. Lejlighedsbyggeri er mere fleksibelt ift. at ændre på boligerne, end enfamiliehuse.

Foto: Odense KommuneKilde: EVOLVING CITIES: Exploring the relations between urban form resilience and the governance of urban form, LSE Cities 2013

Som boligbyggeri er karréen samtidig interessant, fordi den mulig-gør naturlige fællesskaber. Karréen har et gårdrum, som er et na-turligt mødested for beboerne, et oplagt sted for børn at lege og en mulighed for et grønt frirum midt i byen, som kun tilhører beboerne.

Det resiliente byggeri kan holde lang tid. Udover de nævnte kva-liteter, betyder holdbarheden også, at byen får bygningshistoriske kvaliteter, som giver stedet identitet. Desuden spares både økono-miske og miljømæssige ressourcer, når byggeri kan transformeres frem for nedrives og erstattes.

LITTERATURLISTE


Besluttede strategiske retningerPlanstrategi 2015: http://www.odense.dk/politik/politik-ker-og-visioner/byudviklingsplaner/kopi-af-planstrate-gi-2015

Kommuneplan 2016-2028: http://odense.viewer.dkplan.niras.dk/plan/20#/

Øvrige strategier og politikker: http://www.odense.dk/

Odense i talDanmarks Statistik: herunder såvel Statistikbanken såvel som betalt materiale

Odense Kommunes registerdatamateriale

Effektmåling af #Fra stor dansk by til dansk storby”, Odense Kommune

Boligmarkedsstatistikken, 2016, Realkreditrådet

Analyse: Segregering i de fire største danske byom-råder, 2014, Ministeriet for By. Bolig og Landdistrikter: https://erhvervsstyrelsen.dk/sites/default/files/segrege-ringsanalyse_1.pdf

Kort fra Geomatic, https://apps.conzoom.eu/public_map Nøgletalsrapport, 2016, Odense Kommune

FOKUS Studieby, 2017, Økonmi & Effekt, BMF, Odense Kommune

Beskæftigelsesanalyse, 2017, Odense Kommune

BoligbehovAnalyse af boligbehov og markedsanalyse for Odense Kommune, Exometric, 2016: Ikke offentligt tilgængeligt.

Statslige og regionale retningerStatslige interesser for Kommuneplanlægningen 2017, Erhvervsstyrelsen: https://erhvervsstyrelsen.dk/sites/default/files/media/oversigt_over_statslige_interes-ser_i_kommuneplanlaegningen_2017.pdf

Strategi Fyn 2018-2021 (udkast), Byregion Fyn, 2017: Ikke offentligt tilgæbgeligt endnu.

Manglen på billige boliger – muligheder og barrierer for flere billige boliger i Danmark. Rådet for Socialt udsatte i samarejde med KUBEN Management, 2015. Link: http://www.udsatte.dk/dyn/resources/Publication/file/1/81/1474275006/billige-boliger.pdf

Notat til Statsrevisorerne om beretning om indsatsen over for hjemløse, Rigsrevisionen, 2014. Link: http://

www.rigsrevisionen.dk/media/2015105/307-14.pdf

Bosætningsstrategi for Kerteminde Kommune, 2016Udviklingsstrategi 2015-2030, Faaborg-Midtfyns Kom-mune, 2015. Link: http://www.fmk.dk/politik/strategi-er-og-politikker/udviklingsstrategi/

Nordfyns Kommune, https://www.nordfynskommune.dk/ Planstrategi 2015, Assens Kommune, vedtaget 2016. Link: https://www.assens.dk/media/4117/planstrate-gi-2015_vedtaget-i-byraad-17-april-2016_web.pdf

Trends og tendenserFremtidens by, Realdania By, 2010: http://www.frem-tidensby.dk/SiteCollectionDocuments/Fremtidens-By/FremtidensBy_Webversion.pdf

Fremtidens Bofællesskaber, Udlændige-, Integrations- og Boligministeriet, 2016: file:///C:/Users/tinho/Down-loads/Fremtidens-bofaellesskaber.pdf

AppendixKøbenhavns genrejsning 1990-2010, Holger bisgaard 2010

Københavns Kommune, http://www.kk.dk

Byliv der betaler sig, Naturstyrelsen 2013

Byer for mennesker, Jan Gehl 2010

Boligpolitik Aarhus Kommune 2016

Byregimer og syringsevne: Politisk lederskab af store byudviklingsprojekter, Peter Andreas Norn 2015

Interview med Trevor Davies, 2016

Interview med Jesper Holmgaard, 2017, ansvarlig for jordopkøb, Aarhus Kommune

Aalborg kommune, aalborg.dk

AKU- Aalborg (Anvisninga kollegie- og ungdomsboli-ger), aku-aalborg.dk