Bài giảng Luật Đất Đai

CHNG I NHNG VN CHUNG V PHP LUT T AI I. Khi nim v php lut t ai 1. V tr, vai tr, tm quan trng ca t 1.1. V mt kinh t - x hi t ai l ti nguyn thin nhin v cng qu gi, l iu kin tn ti v pht trin ca con ngi v cc sinh vt khc trn tri t. t ai l t liu sn xut chnh, khng th thay th c ca mt s ngnh sn xut nh nng nghip, lm nghip. Lch s pht trin nng, lm nghip ca loi ngi cng l lch s khai thc v bo v t ai ngy cng hiu qu. t ai cn l nguyn liu ca mt s ngnh sn xut nh: lm gch, gm, xi mng, t ai l a im t my mc, kho tng, bn bi, nh xng, i vi i sng, t ai l ni trn con ngi xy dng nh ca, cng trnh lm ch v tin hnh cc hot ng vn ha, l ni phn b cc ngun kinh t, cc khu dn c, 1.2. Di gc chnh tr, php l Di gc chnh tr php l, t ai l mt b phn khng th tch ri ca lnh th quc gia gn lin vi ch quyn quc gia. Khng th quan nim v mt quc gia khng c t ai. Tn trng ch quyn quc gia trc ht l tn trng lnh th quc gia. iu ny gii thch ti sao cc Nh nc vi t cch l ngi i din cho ch quyn quc gia lun thc hin cc bin php qun l v bo v t ai khi c s xm lc t bn ngoi. t ai l mt trong nhng yu t cu thnh nn lnh th quc gia. V vy vic xm phm t ai l xm phm lnh th v ch quyn quc gia, bo v ch quyn Nh nc phi lun lun thc hin cc bin php qun l, bo v t ai khi c s xm phm t bn ngoi. R rng t ai c vai tr ht sc quan trng, l t liu sn xut chnh, l iu kin chung ca lao ng,l b phn ca lnh th quc gia. Chnh v vy, cc cuc cch mng trong lch s u ly t ai l i tng tranh chp ca cc cuc chin tranh, cc tham vng v lnh th.

http://www.ebook.edu.vn

1

2. Thc trng qun l v s dng t ai nc ta Lin tc trong nhiu nm qua, cu chuyn t ai lun l vn thi s nng bng ca ngi dn cng nh cc nh hoch nh chnh sch. Cho n nay, c l cha c lnh vc no xy ra nhiu tranh chp, khiu ni, t co, kin tng, xung t nh lnh vc t ai. Cng cha c o lut no b sung, sa i li tn nhiu giy mc v thi gian tranh ci nh Lut t ai. T khi ban hnh cho n nay, Lut t ai tri qua rt nhiu ln sa i, b sung nh: nm 1993, 2001, 2003. Trong khi cc nc khc t khi ban hnh Lut t ai cho n nay cha mt ln chnh i, b sung nh: Thy in (1970), Trung Quc (1994), Nhn chung, cng tc qun l t ai c bit l trong cng tc qun l bin ng t ai trong thi gian qua cn lng lo, cha cht ch. Vn cn nhiu trng hp ngi dn thc hin cc quyn chuyn i, chuyn nhng, chuyn mc ch s dng t tri php, khng thng qua cc c quan chc nng, khng c s cho php ca Nh nc. Bn cnh , cng tc cp giy chng nhn quyn s dng t cn din ra rt chm, cha ng tin quy nh. Sau hai thp k i mi, t nc ta ang ng trc trin vng thot ngho v tr thnh quc gia cng nghip trong tng lai. Chng ta ch c th t c mc tiu nh tng tc cng nghip v dch v, cn nng nghip s pht trin chm dn v chim t trng ngy cng nh trong nn kinh t. iu ny ng nhin i hi phi hi sinh t nng nghip cho cc nhu cu cng nghip, cc c s h tng, nh . - Ngho v ti nguyn t: Trc ht, xt trn tng th, vi mt dn s 254 ngi/km2 nc ta thuc loi ngho ti nguyn t so vi 16 quc gia trong c hai khu vc ng-Nam v ng-Bc . Theo d bo ca Tng cc Thng k, n nm 2024, nc ta s vt 100 triu dn, t 100,5 triu ngi. Lc , mt dn s s ln ti 335 ngi/km2 nn tnh trng ngho ti nguyn ny s cng tng nhanh. Khng nhng vy, do t l din tch canh tc cng ch thuc loi trung bnh, trong khi t l dn c nng thn vn thuc loi rt cao trong c hai khu vc. Nhng iu ni trn c ngha l trong bi cnh dn s vn tip tc tng nhanh, trong khi tc bin nng dn thnh th dn trong 15 nm ti cn rt khim tn, vic gi din tch canh tc ca


2

nc ta l vn khng th coi nh. Tuy nhin, ngun ti nguyn ny ang c nguy c mt dn. - Cn chin lc ng b v nhn xa. T gc tng a phng, vic pht trin cng nghip v dch v cng mnh bao nhiu ng ngha vi vic c th a dn ca mnh thot ngho cng nhanh by nhiu. y chnh l ngun ng lc cc k mnh thc y hu nh tt c cc tnh trong cc va la "thi ua" lp KCN, thm ch "thi ua x ro" ht vn u t..., dn ti tnh trng " m" hng lot, cn nng dn y th ch cn bit "ngi chi xi nc". Hn th, ngay c khi u c "lp" y, nu ng trn gc li ch chin lc ca quc gia, chc chn vic pht trin t cc KCN ti cc va la nh hin nay c l cng l iu khng th chp nhn c. Cho nn, xt v li ch chin lc ca quc gia, ch nn dnh nhng vng t c gi tr thp nh trung du, min ni vo pht trin cng nghip. Xt t gc khc, vic pht trin cng nghip trong "rut" ca cc vng t la mu m nh hin nay khng ch n thun l phi "hi sinh" hng nghn ha, m ng nhin y cn l nhng ni ht ngi t phng dn v, ko theo nhu cu t , dch v v hng lot c s h tng khng th thiu. Nh vy, v hnh trung, thay v phi gin bt dn ra khi cc vng ng bng t cht ngi ng tng din tch canh tc bnh qun u ngi, to iu kin khng th thiu h c th tr c bng nng nghip, vic pht trin cc KCN y li to ra nhng kt cc ngc li. y chnh l nhng vn nhc nhi ca hng lot KCN "trt" t trong "rut" cc vng t la m chng chng th chy cng buc phi tm ra li thot. 3. Khi nim php lut t ai, i tng v phng php iu chnh 3.1.Khi nim php lut t ai Khi h thng ha ton b nhng vn bn php lut m Nh nc ban hnh trong qun l v s dng t t khi c Nh nc Vit Nam dn ch cng ha n nay, ngi ta thng dng hai thut ng ph bin gi ngnh Lut iu chnh cc quan h t ai trong x hi ta l Lut rung t v Lut t ai. V mt ngn ng thun ty vi y kha cnh dn gian th hai thut ng trn tm coi l ng ngha. Nhng trn phng din Lut hc th cch hiu nh vy l khng chnh xc khin cho c s nh ng thut ng ca mt ngnh Lut vi mt ch nh c


3

th ca n. Trong qu trnh xy dng Lut t ai nm 1993 c nhng kin khc nhau khi cp ti tn ca Lut, c quan im cho rng Lut nn ly l Lut t hoc Lut qun l v s dng t. Theo chng ti, tn Lut phi l Lut t ai bi v ngay trong li ni u ca Lut t ai vit l Lut ny quy nh v ch qun l v s dng, quy nh quyn v ngha v ca ngi s dng t. Cho nn khng cn thit phi c mt u di l Lut qun l v s dng t. Mt khc, t ai l mt thut ng thng dng c trong t in Ting Vit biu hin mt khi nim rng ri v t bao gm tt c cc loi t. Chnh v vy m Hin php nm 1980 v Hin php nm 1992 u dng thut ng ny ch tt c cc loi t thuc lnh th nc ta. S dng Lut t ai l ph hp vi vn t dng trong Hin php. Trong iu 13 Lut t ai 2003 v phn loi t ai nc ta c chia thnh ba loi, trong t nng nghip c coi l t liu sn xut ch yu. Nh vy, khi ni n Lut t ai phi hiu theo hai ngha, ngha th nht l vn bn c Quc hi thng qua v ngha th hai l mt ngnh Lut c lp trong h thng php lut nc ta bao gm nhiu ch nh php lut trong c phn ring l ch php l cc loi t. Trn phng din php l th s dng nhm thut ng Lut t ai l hon ton ph hp vi quan nim v cuc sng. Chng ta bit rng, quan h t ai xut hin trn c s quan h s hu t ai, cho nn lch s quan h t ai v thc cht l lch s quan h s hu t ai. Trong ch cng sn nguyn thy, khi Nh nc v php lut cha hnh thnh th t ai l ni c tr, sinh sng ca cng ng, t cha phi l phng tin bc lt. Khi ch cng sn nguyn thy tan r, ch chim hu n l, ch phong kin, ch t bn hnh thnh v pht trin trong lch s quy nh trong php lut ca mnh t ai thuc s hu ca t nhn. Nh vy t ai c mua bn, lu chuyn nh mt hng ha thng thng v l i tng trong vng lu thng dn s. t c gi tr thng mi, c tnh thnh tin v tr thnh mt phng tin ngi ny bc lt ngi khc, t ai t ch s hu t nhn c x hi ha dn dn t thp n cao, tin ti x hi hon ton.


4

Vit Nam, do nhng hon cnh lch s nht nh, Nh nc ta t ch cho php tn ti s hu t nhn v t ai dn dn thu ht thnh phn ny thnh s hu tp th. T ch cng nhn trong Hin php nm 1959 ba hnh thc s hu t ai l s hu Nh nc, s hu tp th v s hu t nhn. n Hin php nm 1980 ch tn ti hnh thc s hu chung nht l s hu Nh nc v t ai. Tip tc duy tr v bo v ch s hu Nh nc i vi t ai, Hin php nm 1992 mt ln na khng nh li quan im ny t ai, rng ni, sng h, ngun nc, ti nguyn thin nhin trong lng t, ngun li vng bin, thm lc a v vng tri u thuc s hu ton dn (iu 17). iu ny cng c khng nh ti iu 1 Lut t ai 1993: t ai thuc s hu ton dn do Nh nc thng nht qun l v iu 5 Lut t ai nm 2003: t ai thuc s hu ton dn do Nh nc i din ch s hu. T y, Nh nc ta i din cho ton dn thc hin vai tr ca ch s hu t ai, c y cc quyn nng chim hu, s dng, nh ot t ai. Cc t chc v c nhn vi t cch l hng triu h gia nh, hng vn t chc trong v ngoi nc thc hin nhim v ca ngi ch c th trong vic s dng t. Mi quan h gia Nh nc vi ngi s dng t l quan h gia ch s hu, ngi qun l v ngi ch s dng c th, ngi thc hin cc v quy hoch v k hoch ca Nh nc. Cc mi quan h l hnh thnh, lm thay i hoc chm dt quan h php lut t ai m ch s hu l Nh nc khng h thay i. Nh vy, t y chng ta c th nhn ra rng, khi ni n Lut t ai tc l ni n h thng nhng quy phm php lut x hi ch ngha iu chnh cc quan h trong qu trnh qun l v s dng t ai. Cc quan h ny nm trong h thng cc quan h php lut kinh t. Ngi ta chia cc quan h kinh t ny thnh cc nhm quan h khc nhau l: Cc quan h trong qu trnh s dng vn, ti chnh, tin t, cc quan h trong qu trnh sn xut kinh doanh, cc quan h trong qu trnh s dng lao ng v cc quan h ny l s tn ti ca cc ngnh lut c lp trong h thng php lut kinh t l: Lut Ti chnh, Lut Kinh t, Lut Lao ng v Lut t ai. Nh vy: Lut t ai l mt ngnh lut c lp c i tng iu chnh ring l cc quan h t ai. l nhng quan h trong qu trnh chim hu, s dng v nh ot t ai. Lut t ai l cng c php l quan trng Nh nc qun l t ai c


5

hiu qu, l c s c hiu qu, l c s Nh nc thit lp mi quan h ca mnh vi cc t chc, h gia nh v c nhn s dng t. T cc kin trn c th khi nim v Lut t ai nh sau: Lut t ai l mt ngnh lut c lp trong h thng php lut x hi ch ngha, l tng hp cc quy phm php lut nhm iu chnh nhng quan h t ai hnh thnh trong qu trnh chim hu, s dng v nh ot s phn php l ca t ai nhm s dng t ai t hiu qu cao ph hp vi li ch ca Nh nc v ngi s dng t. 3.2. i tng iu chnh Phm vi i tng iu chnh ca mt ngnh lut l cn c c bn phn bit gia cc ngnh Lut vi nhau, ng thi nh gi tnh hiu qu ca vic iu chnh Lut trn thc t. i tng iu chnh ca mt ngnh Lut ni chung l nhm cc quan h x hi cng loi c cc quy phm php lut ca ngnh Lut iu chnh. Cho nn, i tng iu chnh ca ngnh Lut t ai l nhm cc quan h t ai pht sinh mt cch trc tip trong qu trnh chim hu, s dng v nh ot s phn php l ca t c cc quy phm php lut t ai iu chnh v c hiu lc trn thc t. V d: Khi c Nh nc giao t, ngi s dng t trc tip thit lp mi quan h php lut t ai vi Nh nc. Hoc trong trng hp thu hi t, Nh nc chm dt quan h php lut t ai vi ngi s dng t. Tuy nhin, cn phi lu rng, khng phi quan h no c yu t t ai cng thuc i tng iu chnh ca ngnh Lut t ai, ch c nhng quan h pht sinh trc tip t vic chim hu, s dng hay nh ot mi thuc i tng iu chnh ca ngnh Lut t ai. V d 1: Quan h trc tip gia Nh nc v ngi s dng thng qua quyt nh giao t l quan h t ai nhng khi chuyn quyn s dng t gia cc h gia nh vi nhau thc hin thng qua hp ng th l quan h dn s. V d 2: Nhng quan h pht sinh t vic tranh chp a gii lin quan ti quyn s dng t ai th s cn c vo thm quyn phn vch a gii ca Quc hi v Chnh ph trn c s iu 84 v 112 ca Hin php nm 1992. V d 3: Cc quan h tranh chp cc vng t thuc lnh th quc gia gia Vit Nam v cc nc trong khu vc c iu chnh bi cc quy nh ca lut php v thng l quc t.


6

T , c th thy cc nt c trng sau ca cc quan h t ai: - Quan h t ai l mt quan h ti sn, nhng khng nm trong s iu chnh ca cc quy phm php lut dn s. Bi t ai l tng vt ca thin nhin, khng phi l hng ha thng thng, khng c lu thng nh cc hng ha thng thng. t ai c tha nhn l hng ha c bit nhm nh hng cho cc quan h ny vn ng ph hp vi c ch th trng nh hng x hi ch ngha. - Quan h t ai l mt quan h kinh t nhng khng nm trong s iu chnh ca cc quy phm php lut kinh t. V rng, mc ch ca vic qun l v s dng t ai trc tin l phc v li ch ca ton x hi, khng nhm mc ch kinh doanh thu li nhun ti a. V th, ngnh Lut t ai c i tng iu chnh ring v cc quan h c iu chnh bi cc quy phm php lut t ai l cc quan h c th khng th do bt c quy phm php lut ca ngnh Lut khc iu chnh. 3.3. Phng php iu chnh Mi mt ngnh lut bao gi cng c nhm quan h x hi chuyn bit thuc phm vi iu chnh ca n. V th, cc x s hoc tc ng ca Nh nc vo cc nhm quan h x hi thuc phm vi tng ngnh lut l cch thc m Nh nc dng php lut tc ng vo cc x s ca cc ch th tham gia vo quan h php lut. V vy, phng php iu chnh ca ngnh Lut t ai l cch thc m Nh nc dng php lut tc ng vo cch x s ca cc ch th tham gia vo quan h php lut t ai. Lut t ai c 2 phng php iu chnh: a) Phng php mnh lnh hnh thnh quan h php lut t ai, Nh nc cho php cc t chc v c nhn s dng t ai. Mi trng hp s dng t u phi c c quan Nh nc c thm quyn cho php thng qua quyt nh giao t, quyt nh cho thu t hoc phi c cho php chuyn quyn s dng t khi lm y cc th tc v chuyn quyn. Ngc li, khi cn thit phn phi li t ph hp vi quy hoch v nhu cu s dng hoc s dng vo mc ch an ninh quc phng, li ch cng cng, Nh nc thng thu hi li t ai ca cc t chc v c nhn. Nh vy, ngi s dng t s chm dt quan h t ai thng qua mt quyt nh thu hi t ca c quan Nh nc c thm quyn. Nhng mi quan h nu trn th hin mi quan h gia Nh nc vi ngi s dng t


7

trong vic thc hin ch qun l v s dng t ai. y, Nh nc v ngi s dng t khng c s bnh ng v a v php l, Nh nc vi t cch l ngi qun l t ai c trch nhim yu cu ngi s dng t phi tun theo cc quyt nh mang tnh cht mnh lnh ca mnh. * Cc trng hp th hin r vic p dng phng php mnh lnh - Quyt nh giao t, cho thu t ca cc c quan Nh nc c thm quyn. - Quyt nh thu hi t ca c quan Nh nc c thm quyn. - Quyt nh v cho php chuyn quyn s dng t. - Quyt nh x pht hnh chnh hoc thi hnh k lut ca c quan Nh nc c thm quyn i vi ngi c hnh vi vi phm php lut t ai. - Quyt nh gii quyt cc tranh chp, khiu t, khiu ni v t ai. Nh vy, cc quyt nh ni trn ca c quan Nh nc c thm quyn bt buc ngi s dng t phi trit tun theo. R rng, chng ta c th thy rng, ngi s dng t khng th l mt bn c th tha thun c vi Nh nc trong mi quan h thc hin vic qun l v s dng t. b) Phng php bnh ng Phng php ny th hin mi quan h bnh ng gia cc ch th s dng t khi tham gia vo quan h t ai. H c th tha thun vi nhau trong khun kh php lut ca Nh nc thc hin cc quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thu, tha k, th chp t ai. Nh nc ch quy nh v thi hn s dng, mc ch s dng v th tc hnh chnh cn phi lm, cn ngi s dng s tha thun c th v cc quyn v ngha v vi nhau trong qu trnh khai thc, s dng t ai. Ngoi ra, Nh nc c chnh sch cho thu t i vi mi i tng c nhu cu s dng, ng thi trong mt s trng hp nht nh Nh nc cho php h gia nh, c nhn c quyn thu t. II. Cc nguyn tc c bn ca php lut t ai 1. t ai thuc s hu ca ton dn iu 17 Hin php nm 1992 quy nh: t ai thuc s hu ton dn do Nh nc thng nht qun l. iu 5 Lut t ai 2003 c th ha thnh: t ai thuc s hu ton dn do Nh nc i din ch s hu. * Tnh c bit ca s hu Nh nc i vi t ai th hin nhng im sau:


8

- t ai l ti nguyn thin nhin v cng qu gi, n khng phi l hng ha thng thng m l mt t liu sn xut c bit trong sn xut v i sng. - Nh nc l ngi duy nht c y quyn nng ca mt ch s hu. - t ai thuc s hu ton dn do s khng c khi nim t v ch, khng cn tranh chp v quyn s hu i vi t ai v khi nim cp t c chuyn thnh khi nim giao t. 2. Nguyn tc Nh nc thng nht qun l ton b t ai theo quy hoch v theo php lut S thng nht ca Nh nc i vi t ai c th hin 4 mt sau: - t ai c xem l mt chnh th ca i tng qun l. - S thng nht v ni dung qun l t ai, coi t l mt ti sn c bit, iu ny quyt nh nhng vic lm c th ca Nh nc khi thc hin chc nng qun l ca mnh. - S thng nht v c ch qun l, nht l thng nht trong vic phn cng, phn cp thc hin cc ni dung qun l Nh nc v t ai trn phm vi c nc, tng vng v trong nhng tnh hung qun l c th, thng nht ny m bo cho vic qun l Nh nc v t ai c nht qun v khng trng st. - Thng nht v c quan qun l t ai. 3. Nguyn tc s dng t hp l m bo nguyn tc ny phi tun theo nhng iu kin sau: - S dng t trc ht phi theo quy hoch v k hoch chung. - t ai phi s dng ng mc ch m c quan c thm quyn quyt nh. - Tn dng mi t ai vo sn xut nng nghip, khai thc t ai c hiu qu, khuyn khch mi t chc, c nhn nhn t trng, ni trc s dng vo mc ch nng nghip. - Tng cng hiu sut s dng t, thm canh tng v, b tr li cy con hp l trong sn xut, phn cng li lao ng, dn c, 4. Nguyn tc u tin bo v qu t nng nghip Trong tnh hnh hin nay vi tc th ha ngy cng cao din ra trn a bn c nc ang ngy cng lm cho qu t nng nghip b thu hp dn. Trc tnh hnh , Nh nc ta ra nhiu vn bn hn ch tnh hnh :


9

- Nh nc c chnh sch bo v t trng la nc, hn ch chuyn t chuyn trng la nc sang s dng vo mc ch phi nng nghip. - Ngi s dng t chuyn trng la c trch nhim ci to, bi b, lm tng mu m ca t. 5. Nguyn tc thng xuyn ci to v bi b t ai - Nh nc khuyn khch cc hnh vi ci to, bi b, u t cng ca, lm tng kh nng sinh li ca t. - Cc ch th s dng t c ngha v bt buc phi ci to, bi b, lm tng mu m ca t, hn ch kh nng t b ra tri, bc mu do thin tai gy ra mc thp nht. - Nghim cm cc hnh vi hy hoi t ai, lm t bc mu, III. Mi quan h gia ngnh Lut t ai vi cc ngnh lut khc 1. Vi ngnh lut hnh chnh - Gia hai ngnh lut ny ging nhau v ch th qun l, l h thng cc c quan Nh nc lm nhim v qun l trong c qun l t ai. - C hai ngnh lut u c chung mt phng php iu chnh l phng php mnh lnh. - Ging nhau v hnh thc qun l trong vic quyt nh cc vn bn hnh chnh v giao t, thu hi t, gii quyt tranh chp v cc quyt nh x pht nhm x l cc hnh vi vi phm php Lut t ai. 2. Vi ngnh Lut Dn s - u c chung ch nh v quyn s hu t ai l quyn s hu c bit. - Hnh thc cc hp ng cho thu t, hp ng s dng t l hp ng dn s. - Cc tranh chp v quyn s dng t m cc bn c giy t hp php hoc c lin quan ti nh ca, vt kin trc, cy lu nm v nhng ti sn khc c gii quyt ti Ta n nhn dn theo quy nh ti iu 38, khon 3 Lut t ai. 3. Vi ngnh Lut Mi trng u c chung quy nh l ti nguyn thin nhin thuc quyn s hu duy nht v tuyt i ca Nh nc. Cng vi t ai, cc loi ti nguyn khc khng c php mua bn, chuyn quyn mt cch tri php lut. Mi t chc, h gia nh, cc nhn u c


10

trch nhim, ngha v bo v ti nguyn, khai thc hiu qu ti nguyn, bo v tt mi trng sinh thi.

CHNG II. QUAN H PHP LUT T AI I. Khi nim quan h php lut t ai


11

Quan h t ai trc ht l quan h gia ngi vi ngi vi nhau trong vic s hu, qun l v s dng t ai. Cc quan h ny rt a dng v phc tp, n xut hin trn c s ch s hu t ai ca mi ch kinh t, x hi. Nh nc x hi ch ngha Vit Nam khng nh quyn s hu t ai ch c mt ch th duy nht l Nh nc. Nh nc ta cng l ngi thng nht qun l ton b t ai. Cho nn, ch c th trn c s mt h thng php lut hon chnh, c hiu lc cao th ch s hu ton dn v chc nng qun l thng nht ton b t ai mi thc hin mt cch hiu qu. Nh vy, quan h php lut t ai, trc ht l quan h gia ch s hu vi cc ch s dng c th v gia cc ch s dng vi nhau, c cc quy phm php lut iu chnh. Cho nn, quan h php lut t ai l cc quan h x hi c cc quy phm php lut t ai iu chnh. T nhng kin trn ta rt ra c khi nim v quan h php lut t ai nh sau: Quan h php lut t ai l nhng quan h x hi do cc quy phm php lut t ai iu chnh, trong cc bn tham gia quan h u c quyn ch th v ngha v php l m quyn v ngha v ny c Nh nc m bo thc hin. 1. Nhm quan h s hu Nhm quan h ny ch yu din ra gia cc c quan Nh nc vi nhau trong qu trnh qun l, phn phi v phn phi li t ai cho cc ch th s dng t nhm bo v v thc hin quyn s hu Nh nc i vi t ai. Cc quan h ny rt a dng v phc tp. Nh nc khng ch n thun l ngi thc hin vai tr ca ch s hu, m bng chnh php lut ca mnh, cc ch i, th l v qun l v s dng t thc hin mt cch c th cc quyn chim hu, s dng v nh ot t ai. Nh nc quy nh phm vi mc giao t cho cc t chc v c nhn trn nhng cn c nht nh, c bit l kh nng qun l v u t c hiu qu vn t, quyt nh v khung gi cc loi t, quyt nh v vic cho thu t, c bit l cho cc t chc v c nhn nc ngoi thu t s dng c thi hn ti Vit Nam. Nh vy, cc quy phm php lut t ai iu chnh cc quan h x hi c th v cc quan h php lut t ai c th c thc hin trn thc t. 2. Nhm quan h s dng


12

Cc quy phm php lut t ai khng ch iu chnh cc quan h x hi xoay quanh vn s hu v qun l t ai ca Nh nc x hi ch ngha m cn nh hng cht ch cho vic s dng t ai. Nh nc khng trc tip s dng t m giao cho cc t chc, c nhn s dng. Cho nn, Nh nc phi quy nh nh th no hng triu tha t v hng triu ngi s dng t an tm u t c hiu qu v pht huy ht mi kh nng sn xut ca mnh. Cc ch th ca nhm quan h s dng chnh l ngi thc hin trc tip s dng t ca Nh nc. Cc quan h ny chnh l cc quan h gia nhng ngi s dng t vi nhau trong vic chim hu, s dng vn t m Nh nc giao cho s dng n nh lu di hay quyt nh cho thu t c thi hn. II. Cc yu t cu thnh quan h php lut 1. Ch th quan h php lut t ai Khi cp ti vn ch th ca quan h php lut t ai tc l cn ni ti ai l ch th v vi iu kin no, trn c s php l no th cc t chc, h gia nh v c nhn c tham gia vo quan h php lut t ai. Cc du hiu c bn nht nhn bit mt ch th l: 1.1. C s tham gia trc tip vo quan h php lut t ai tr thnh ch th quan h php lut t ai, cc t chc, h gia nh v c nhn phi c Nh nc quyt nh giao t hoc cho thu t. Cc vn bn l c s php l cho vic thit lp mi quan h hp php trong s dng t gia Nh nc v ngi s dng t. 1.2. C nng lc php l t ai Nng lc php l t ai l kh nng ca cc ch th c hng quyn v lm ngha v php l trong quan h php lut t ai. a) i vi t chc Cc c quan Nh nc, cc t chc chnh tr x hi, cc n v kinh t, n v v trang nhn dn c Nh nc giao t s dng th nng lc php l ca h xut hin cng lc vi quyt nh thnh lp c quan, t chc . Vic quy nh nng lc php l phi ph hp vi mc ch, nhim v v chc nng ca c quan, t chc . Nh nc quy nh c th trong tng trng hp nng lc php l t ai ca t chc khi h tham gia vo quan h php lut t ai.


13

Theo ch php l hin hnh th nng lc php l ca t chc khng ch th hin vic h c quyn s dng t ai trc tip, m cn c php giao mt phn t cho ngi th hai s dng. Quyn s dng th hai l quyn giao cho h gia nh, c nhn l thnh vin ca t chc sn xut kinh doanh v p ng nhu cu s dng t ca h. b) i vi h gia nh v c nhn Trn thc t, nng lc php l ca cng dn xut hin khi Nh nc cho php h s dng t v ngi s dng chp hnh ng php lut v lm ngha v y i vi Nh nc. Nng lc php l t ai khng ph thuc vo la tui, dn tc, tn gio, n xut hin t lc khai sinh cho n khi cht. 1.3. Nng lc hnh vi t ai Nng lc hnh vi t ai l kh nng ca mt ch th c th bng hnh vi ca mnh tham gia vo quan h php lut t ai, c quyn v ngha v nht nh. Nng lc hnh vi t ai khng ging nh nng lc hnh vi dn s, bi v trong Lut t ai khng quy nh cng khng chia thnh nng lc hnh vi y v nng lc hnh vi khng y . 1.4. Cc quyn v ngha v php l Ch th ca quan h php lut t ai l cc t chc, h gia nh v c nhn cng dn tham gia trc tip vo quan h php lut t ai, c ch c lp, c quyn v ngha v nht nh. Cc ch th bao gm: - T chc trong nc: Cc c quan Nh nc, cc n v kinh t, cc t chc chnh tr - x hi, cc n v v trang nhn dn, - H gia nh, c nhn trong nc. - Cng ng dn c sinh sng trn cng a bn hoc c chung dng h. - C s tn gio. - T chc nc ngoi c chc nng ngoi giao. - Ngi Vit Nam nh c nc ngoi v u t, hot ng vn ha, khoa hc thng xuyn hoc v sng n nh ti Vit Nam. - T chc, c nhn nc ngoi u t vo Vit Nam theo php lut v u t. 2. Khch th ca quan h php lut t ai


14

2.1. nh ngha Khch th ca quan h php lut t ai l ton b vn t ai ca quc gia, l vng t, khonh t c th m qua thit lp mt ch php l nht nh. 2.2. Phn loi ch php l Trn c s phn loi cc loi t c quy nh ti iu 13 Lut t ai, c th thit lp ch php l cc loi t nh sau: - Nhm t nng nghip l khch th ca ch php l t nng nghip. - Nhm t phi nng nghip l khch th ca ch php l t phi nng nghip. - t cha s dng l khch th ca ch php l t nng nghip v t phi nng nghip. 3. Ni dung ca quan h ca php lut t ai 3.1. Quyn v ngha v ca Nh nc a) Quyn ca Nh nc Nh nc l ch s hu ton b t i trong c nc, l ngi quyt nh ti cao trong cng tc qun l v s dng t. V vy, Nh nc c nhiu quyn c trng ca ch s hu, bao gm: - Quyn chim hu t ai: L quyn gi v kim sot t ai theo ch ca Nh nc. - Quyn s dng t ai: L quyn khai thc li ch vt cht ca t ai, cho php Nh nc thu li pht sinh t t ai. - Quyn nh ot t ai: L quyn quyt nh s phn php l ca t ai. - Quyn qun l t ai: L quyn nh ra cc vn bn quy phm php lut iu chnh cc quan h t ai ph hp vi c ch th trng. b) Ngha v ca Nh nc iu 6 Lut t ai 2003 xc nh 13 ni dung trong qun l t ai ca Nh nc v cng chnh v ngha v m Nh nc cn phi thc hin. C th Nh nc phi: - Nm chc ton b qu t quc gia thng qua cc k thut nghip v m c quan qun l t ai thc hin l: Kho st, o c, nh gi t ai, ng k s dng v cp giy chng nhn quyn s dng t, - Xc lp, xy dng quy hoch, k hoch phn phi mt cch hp l qu t ai thng nht v li ch Nh nc v li ch x hi.


15

- Qun l v pht trin th trng quyn s dng t trong th trng bt ng sn, qun l quy hoch, k hoch s dng t, qun l vic giao t, cho thu t, chuyn mc ch s dng t, qun l vic giao t, cho thu t, chuyn mc ch s dng t, qun l vic thc hin quyn v ngha v ca ngi s dng t. - Thc hin vic kim tra, gim st qu trnh qun l v s dng t ai, bo h quyn li chnh ng ca ngi s dng t, gii quyt cc bt ng, mu thun trong quan h t ai. 3.2. Quyn v ngha v ca ngi s dng t a) Quyn ca ngi s dng t - Cc quyn chung ca ngi s dng t c quy nh ti iu 105 Lut t ai. - Bn cnh nhng quyn chung , ngi s dng t cn c quyn la chn cc hnh thc s dng t m mnh mong mun nh: hnh thc c giao t hoc thu t. - Ngoi ra, khi tr thnh ch s dng t ngi s dng t cn c quyn giao dch quyn s dng t nh: + Chuyn i quyn s dng t. + Chuyn nhng quyn s dng t. + Cho thu, cho thu li quyn s dng t. + Tng cho quyn s dng t. + Tha k quyn s dng t. + Th chp, bo lnh quyn s dng t. + Gp vn bng quyn s dng t. b) Ngha v ca ngi s dng t Ngi s dng t khi s dng t phi m bo thc hin y cc ngha v ca mt ch s dng t nh: - S dng t ng mc ch, ng ranh gii tha t, ng quy nh v s dng su trong lng t v chiu cao trn khng, bo v cc cng trnh cng cng trong lng t v tun theo cc quy nh khc ca php lut; - ng k quyn s dng t, lm y th tc khi chuyn i, chuyn nhng, cho thu, cho thu li, tha k, tng cho quyn s dng t, th chp, bo lnh, gp vn bng quyn s dng t theo quy nh ca php lut; - Thc hin ngha v ti chnh theo quy nh ca php lut;


16

- Tun theo cc quy nh v bo v mi trng, khng lm tn hi n li ch hp php ca ngi s dng t c lin quan; - Tun theo cc quy nh ca php lut v vic tm thy vt trong lng t; - Giao li t khi Nh nc c quyt nh thu hi t hoc khi ht thi hn s dng t. 3. C s php l lm pht sinh thay i hay chm dt quan h php lut t ai 3.1. C s php l lm pht sinh quan h php lut t ai - Quyt nh giao t ca c quan Nh nc c thm quyn. - Quyt nh cho thu t ca c quan Nh nc c thm quyn. - Hp ng cho thu t: Cc ch th tham gia vo quan h s dng t c th k kt nhng hp ng s dng t trn c s hp tc x hi ch ngha vi nhau. Cc hp ng ny cn phi ng k ti c quan Nh nc c thm quyn Nh nc thc hin vic qun l cc hp ng. - Cc quyt nh ni b trong t chc nhm giao mt phn t cho h gia nh, c nhn s dng c thi hn. 3.2. C s php l lm thay i quan h php lut t ai - H s chuyn i quyn s dng t np ti UBND cp x ni c t chuyn cho vn phng ng k quyn s dng t. - H s chuyn nhng quyn s dng t np ti vn phng ng k quyn s dng t, nu nng thn th np ti UBND cp x ni c t chuyn ln Vn phng ng k quyn s dng t. Nh vy, vic thc hin cc chc nng c th khng ch i vi t nng nghip m cn i vi mi loi t. Tuy nhin, cc quyn cc quyn chuyn i, chuyn nhng, cho thu, tha k v th chp c thc hin rng ri i vi h gia nh, c nhn. * Nh nc khng cho php chuyn nhng trong 3 trng hp sau - t s dng khng c giy t hp php. - t giao m php lut quy nh khng c chuyn quyn s dng t. - t ang c tranh chp. Ngoi ra, t iu 128 n iu 131 ca Lut t ai, Nh nc quy nh c th cc trng hp c chuyn nhng, c cho thu v loi t c cho thu, cc trng hp c tha k i vi h gia nh v c nhn s dng t,


17

3.3. C s lm chm dt quan h php lut t ai Quan h php lut t ai s chm dt thng qua cc quyt nh ca c quan Nh nc c thm quyn v thu hi t. V nguyn tc, c quan Nh nc no c thm quyn giao t th c quan c thm quyn thu hi t, tr mt vi trng hp khn cp do Nh nc ang trong tnh trng chin tranh hoc do tnh hnh chng thin tai th vic trng dng t do UBND huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh tr ln quyt nh. Ht thi hn trng dng ngi s dng t c tr li t v c n b thit hi do vic trng dng gy ra. Vic thu hi t chuyn sang s dng vo mc ch khc phi ng theo quy hoch v k hoch c c quan Nh nc c thm quyn ph duyt. Trc khi thu hi phi thng bo cho ngi ang s dng bit l do thu hi, thi gian, k hoch di chuyn, phng n n b, Nhng trng hp Nh nc thu hi t c quy nh ti iu 38 Lut t ai. Trng hp Nh nc thu hi mt phn trong s t giao cho t chc v c nhn th phn cn li h vn tip tc c s dng. Trng hp Nh nc thu hi ton b v vnh vin th t chc, c nhn chm dt vnh vin mnh t m h b thu hi, nhng nu h c giao t khc th c ngha h chm dt mi quan h c v thit lp quan h t ai mi. Trong trng hp tht cn thit Nh nc thu hi t ang s dng ca ngi s dng vo mc ch an ninh quc phng hoc li ch quc gia th ngi s dng c n b thit hi. CHNG III CH S HU T AI VIT NAM I. C s l lun ca vic xy dng ch s hu t ai Vit Nam Hin nay Vit Nam l nc duy nht trn th gii thc hin ch s hu ton dn i vi t ai. Cc nc khc trn th gii th ngoi mt s nc cn tn ti song song s hu Nh nc v s hu tp th th a phn thuc s hu t nhn. C th ni rng, s hu t nhn chim u th tuyt i trong quan h s hu v v vy m cc quan h t ai c iu chnh bng cc quy phm php lut dn s. Vit Nam, quan h t ai c nhng c th nht nh, chnh v vy nn tng ca n l ch s hu cng khc vi


18

nhiu nc trn th gii. Vy c s l lun v thc tin no khin chng ta quy nh c th, r rng trong iu 17 Hin php nm 1992 l t ai thuc s hu ton dn do Nh nc thng nht qun l. Chng ta s nghin cu mt s quan im ca ch ngha Mc Lnin v mt s c trng ca ch chim hu rung t Vit Nam thi k phong kin nhm rt ra cc kt lun c th cho vn ny. 1. Mt s quan im ca ch ngha Mc Lnin v tnh tt yu khch quan v vic quc hu ha t ai Di x hi t bn, quyn s hu t nhn i vi t ai c tha nhn c v mt thc t v php l, tuy nhin phng thc sn xut t bn ch ngha chi phi ngi s dng t khin h coi rng: Rung t khng c ngha khc hn l mt khon thu nht nh bng tin, m c quyn ca hn thu c ca nh t bn cng nghip. Nh vy, tham gia vo ch s hu t ai di ch t bn bao gm 3 thnh phn c bn, l ngi s hu t ai, ngi lnh canh hay ni mt cch khc i l nh t bn nng nghip v ngi cng nhn lm thu cho nh t bn. Cc mi quan h ny lun lun i lp nhau nhng li gn b vi nhau. Di ch t bn, di hnh thc a t, quyn s hu rung t mi thc hin c, t ai tr thnh phng tin bc lt. T thc t ca ch t bn Mc rt ra kt lun S hu rung t, ngun gc u tin ca mi ca ci, tr thnh mt vn ln, m vic gii quyt s quyt nh tng lai ca giai cp cng nhn. Hin php cc nc t bn tuyn b: Quyn s hu t nhn i vi t liu sn xut l thing ling v bt kh xm phm. Ch khi n ch ngha x hi, quc hu ha t ai mi tr thnh hin thc, v mc tiu ca cch mng x hi ch ngha l xa tn gc ch ngi bc lt ngi m nguyn nhn chnh l s tn ti ca ch chim hu t nhn v t liu sn xut trong t ai l t liu quan trng nht. Vit Nam, quc hu ha t ai l mt qu trnh din ra dn dn, t trao quyn s hu t nhn i vi t ai cho ngi nng dn, tin ti tp th ha t ai bng phong tro hp tc ha v thc t hin nay t ai nc ta hon ton x hi ha. 2. Mt s c im ca vic chim hu rung t Vit Nam trong lch s 2.1. Giai on trc khi ng Cng sn Vit Nam ra i a) Quyn s hu ti a v rung t ca Nh nc


19

y l quyn lc rt c trng ca mt Nh nc phng ng, bn cnh quyn qun l lnh th. Nh nc cn c quyn lc ti a i vi ton b t ai sinh li nh mt ngi ch s hu. Quyn s hu ti a ny khng ch phn nh nguyn mun thu tm mi ngun li t t ai vo tay Nh nc ca mt ngi cm quyn m cn th hin vai tr kinh t ca Nh nc. Vi l do, Nh nc l ngi c cng trong vic tr gip v t chc cc cuc khai ph rung t, qun l v tu b cc cng trnh thy li, tr thy m nh ngi nng dn mi c th canh tc. Nh th, trong mi tha rung m ngi nng dn trc tip canh tc hm vi cng sc m Nh nc b ra. C th coi, th k th 15 l thi im quyn s hu ti cao ca Nh nc v t ai c xc lp hon ton. b) Quyn s hu t nhn i vi t ai Trong thi L, Trn loi hnh s hu ny c ch nh ca Nh nc m bo. Sau khi nh suy yu th ch s hu t nhn v rung t cng bc vo giai on phn ha v tan r. Sang th k XIX, nh Nguyn ch trng ti lp ch s hu lng x phong kin. Nh vy, t s hu l lun v thc t lch s c th nhn xt rng, nhng lun im khoa hc m cc nh kinh in ca ch ngha Mc Leenin dy cng nghin cu bng hc thit quc hu ha t ai chnh l c s khoa hc ca vic xy dng ch s hu t nhn. 2.2. Giai on t khi ng Cng sn Vit Nam ra i Ngay t cng lnh u tin, ng ta nhn nh: C nh quc ch ngha mi ph c ci giai cp a ch v lm cch mng th a c thng li T nhn nh trn, ng ta nu ln khu hiu: Tch k ht thy rung t ca bn a ch ngoi quc, bn x v cc gio hi, giao rung y cho trung v bn nng. Vi khu hiu trn, ng ta chinh phc c tri tim, khi c ca ngi nng dn Vit Nam. Bi v rung t l c m ngn i ca h. Sau cch mng thng Tm, Nh nc Vit Nam dn ch cng ha c thnh lp, cc quy nh v rung t trc y u b loi b.


20

Nm 1946, Ch tch H Ch Minh k sc lnh gim t v ra Ch th chia rung t cc n in, tri p vng ch cho nng dn. Nm 1953, Quc hi nc Vit Nam dn ch cng ha ban hnh Lut ci cch rng t. Vi khu hiu ngi cy c rung Nh nc ch trng tch thu rung t ca a ch, cng ho trao cho dn cy, xc nh quyn s hu ca h trn nhng din tch t . Trong nhng giai on tip theo, quyn s hu ton dn v t ai ngy cng c khng nh ngy cng r rng hn. c bit l trong iu 19 ca Hin php nm 1980 Hin php u tin ca mt nc Vit Nam c lp. t ai, rng ni, sng h, hm m, ti nguyn thin nhin trong lng t, vng bin v thm lc a l ca Nh nc, u thuc s hu ton dn. Quy nh trn ca Hin php nm 1980 lm thay i cn bn quan h s hu t ai nc ta. T 3 hnh thc s hu t ai: S hu Nh nc, s hu hp tc x, s hu t nhn nay ch cn mt hnh thc s hu duy nht l s hu Nh nc i vi t ai. C th ha iu lut c bn ny, Lut t ai c Quc hi thng qua ngy 29/12/1988 o lut u tin ca nc ta ghi nhn ti iu 1: t ai thuc s hu ton dn do Nh nc thng nht qun l. Nh nc giao t cho cc nng trng, lm trng, x nghip, n v v trang nhn dn, c quan Nh nc, t chc x hi v c nhn s dng n nh, lu di II. C s thc tin ca vic xy dng ch s hu t ai Vit Nam 1. t gn lin vi cc cuc cch mng dn tc Trong sut qu trnh dng xy v pht trin t nc cha ng chng ta hy sinh bit bao nhiu xng mu u tranh vi thin nhin, vi gic ngoi xm bo v c vn t nh ngy nay. Chnh v th, t ai ni ring v ti nguyn thin nhin ni chung l ca ci khng thuc s hu ca mt ring ai, khng ca mt n v, c nhn no m l thuc s hu ton dn do Nh nc l ngi i hin ch s hu. Nh nc ngi i din duy nht v hp php ca nhn dn s l ngi thay mt h qun l, phn phi qu t quc gia trn c s php lut hin hnh. 2. t gn lin vi s pht trin ca cc thnh tu khoa hc Khoa hc v cng ngh lun l nhng yu t c bn mang tnh t ph cho mi hot ng sn xut kinh doanh v sinh hot ca con ngi trong thi i ngy nay. Ni


21

t ai gn lin vi s pht trin ca thnh tu khoa hc cng c ngha l t ai , ang v s chu nh hng ca nhng pht minh khoa hc tin b nh: ch canh tc, ch phn bn, ch ti tiu, m s pht trin ca khoa hc cng ngh xt v kha cnh x hi th khng ch n thun l ca mt c nhn to ra m phi l ca c mt t nc, mt dn tc di s ch o sng sut, hp l ca ng v Nh nc ta c bit trong iu kin lch s ca nc ta, mt t nc c 1/3 thi gian chng gic ngoi xm trong gn 4000 nm dng nc th vn trn li cng ng v c ngha. 3. t gn vi thc t nn kinh t nc ta Vit Nam l t nc chu nhiu nh hng ca chin tranh v tn d ca ch c, vi im xut pht ca nn kinh t thp, trnh pht trin khoa hc cng ngh, trnh lao ng cha cao dn ti t ai cng v th m chu nhng tc ng ca thc t nn kinh t t nc l mt nn kinh t vi rung t tp trung trong cc hp tc x song hiu qu kinh t li thp do thi th , v ch ca ngi lao ng, s thiu thng thong ca h thng php lut. Hin nay, chng ta ang thc hin cng cuc cng nghp ha hin i ha t nc, nng nghip nng thn dang ngy cng c i mi thao hng tch cc song s phn chia t ai mt cch bnh qun ch ngha, manh mn, nh l, thiu s tp trung, tch t t ai ang lm khng ch s pht trin ca nn kinh t. Thiu thng thong trong vic s dng cc quyn ca ngi s dng t vn tn ti v tim n nhiu ri ro. III. Hon thin ch s hu Nh nc v t ai i vi nc ta trong c ch th trng 1. Cc yu cu trong xy dng ch s hu Nh nc v t ai Phi xc nh c s vn ng v pht trin ca cc quan h t ai l tt yu trong bt k ch x hi no. Phi thay i cch nhn nhn nh gi tnh cht ca cc mi quan h y, l s thay i t quan h phn phi hin vt tng bc chuyn sang quan h gi tr. 2. Bng mi cch a t ai vo s dng, trnh tnh trng b hoang t Trn mi din tch t nht nh phi xc nh c nhng ngi ch thc s vi vic quy nh cho h cc quyn v ngha v c th, r rng, ng thi dm bo cho cc quyn v ngha v y c thc hin y trn thc t. 3. Kin ton h thng c quan qun l Nh nc v t ai


22

t ai phi c qun l mt cch cht ch. Phi xc nh r chc nng ca cc c quan qun l t ai l thay mt Nh nc thc hin quyn s hu t ai ca Nh nc ch bn thn cc c quan ny khng phi l ch s hu t ai. Mt khc, vic qun l t ai khng ch c xem nh vic qun l cc t liu sn xut. Ti sn thng thng m hn th t ai l mt ti sn c bit, mt trong nhng yu t quan trng cu thnh mi trng sng. V vy, li ch lu di, li ch x hi phi c t ra trong khi xy dng ch qun l v ch s hu t ai. IV. Ni dung ca ch s hu ton dn i vi t ai 1. Khi nim Gi tr bt ng sn chim khong 50% ca ci ca cc nc tin tin, to ra nhiu tc ng cho php cng dn to ra t bn: C nh tim nng kinh t, bo v cc giao dch, Quyn s hu l quyn c ghi nhn v bo v ca php lut i vi mt ch th. c t do chim hu, s dng v nh ot quyn s hu. L ch s hu ng thi c quyn ban hnh php lut, Nh nc can thip rt su vo cc quan h t ai, c th: - Nh nc xc nh gi cc loi t trn c s gi tr s dng l kh nng sinh li ca tng loi t lm c s, cn c tnh thu chuyn quyn, tnh tin khi giao t, cho thu t, - Nh nc xy dng cc quy nh trong vic qun l t ai nh xy dng quy hoch, k hoch s dng t gp phn phn b hp l cc ngnh kinh t quc dn trong phm vi c nc cng nh tng a phng. - Nh nc xy dng cc quy nh nhm bo v v pht trin vn t ai ca mnh nh vic khuyn khch ngi s ng t u t lao ng k thut, vt t, tin vn v nhng thnh tu khoa hc k thut ci to v bi b t ai; nghim cm vic hy hoi t gy tn hi n mi trng cng nh cc nh hng xu khc n li ch x hi; loi tr kh nng coi t l phng tin bc lt sc lao ng ca ngi khc, - Nh nc quy nh cc quyn v ngha v c th cho ngi s dng t, thit lp cc iu kin v c s ngi s dng t tham gia vo cc quan h chuyn dch t ai,


23

T nhng vn nu trn ta rt ra c nh ngha v ch s hu Nh nc i vi t ai nh sau: Ch s hu Nh nc (s hu ton dn) i vi t ai l tng hp cc quy phm php lut iu chnh cc quan h s hu t ai trong xc nhn, quy nh v bo v quyn li ca Nh nc trong vic chim hu, s dng v nh ot t ai to thnh s hu Nh nc i vi t ai. 2. Ch th quyn s hu t ai Nh nc cng ha x hi ch ngha Vit Nam l ch th c bit ca quyn s hu t ai v cc l do sau: - Nh nc l ch s hu duy nht v tuyt i vi ton b vn t ai trn phm vi c nc. Nh nc va l ch th s hu t ai va l ch th qun l t ai. - Nh nc va l ngi s hu va l ngi ban hnh php lut nn Nh nc t quy nh cho mnh nhng bin php v cch thc thc hin cc quyn nng ca mt ch s hu. 3. Khch th quyn s hu t ai Khch th quyn s hu Nh nc i vi t ai l ton b t ai trn phm vi c nc bao gm: t lin, hi o, lnh th. Vi tng din tch t t nhin trn 33 triu ha. c chia thnh 3 loi: t nng nghip, t phi nng nghip, t cha s dng. 4. Ni dung ca ch s hu ton dn i vi t ai 4.1. Quyn chim hu Lut Dn s nh ngha rng: Quyn chim hu l quyn c gi vt s hu trong tay. Vt s hu nm trong tay ai mt cch hp php th ngi c quyn chim hu. Nh nc cc cp chim hu t ai thuc phm vi lnh th ca mnh tuyt i v khng iu kin, khng thi hn, Nh nc cho php ngi s dng t c quyn chim hu trn nhng khu t, tha t c th vi thi gian, c th lu di nhng khng phi l vnh vin, s chim hu ny ch l s dng ng mc ch c giao theo quy nh ca php lut. Tuy nhin, y chng ta cn phi hiu rng, chng ta khng th ng nht quyn chim hu t ai ca Nh nc vi quyn chim hu ti sn trong Lut Dn s. C th hiu: Quyn chim hu l quyn nm gi vn t ai trong phm vi c nc, quyn kim


24

sot v chi phi mi hot ng ca ngi s dng t. Xut pht t quan im nh vy nn t ai khng c quan nim l ti sn c th lu thng d dng trong i sng x hi m n l hng ha c bit nm trong s kim sot v chi phi ca Nh nc. Nh vy, quyn chim hu t ai ca Nh nc khng b hn ch, cn quyn chim hu t ai ca ngi s dng b hn ch bi cc quy nh ca Nh nc. 4.3. Quyn s dng L ch s hu, Nh nc cng c quyn s dng Quyn s dng t l quyn khai thc cc thuc tnh c ch t t phc v cho cc mc ch pht trin kinh t v i sng x hi. Nh nc khng trc tip s dng ton b t ai m giao t cho cc t chc, h gia nh, c nhn. S l mt sai lm nu quan nim rng khi Nh nc giao t cho ngi s dng khai thc l Nh nc mt i quyn s dng. Quyn s dng ca ngi s dng t hon ton ph thuc vo Nh nc. Nh nc c th tc quyn s dng t ca ngi ny chuyn cho ngi khc theo trnh t php lut. 4.3. Quyn nh ot L quyn nh ot s phn php l ca t. Nh nc thc hin quyn nh ot t ai thng qua nhiu hnh thc khc nhau: - Nh nc xc nh mc ch s dng cc loi t trong thnh phn t ai thng nht. Ch c Nh nc thng qua cc c quan Nh nc c thm quyn mi c quyn xc nh mc ch s dng t . Ngi s dng t c ngha v s dng t ng mc ch c giao, khng c t chuyn mc ch s dng t loi t ny sang loi t khc. - Nh nc tin hnh giao t, cho thu t, thu hi t, phn chia iu chnht ai gia nhng ngi s dng. - Nh nc quy nh cc quyn v ngh v cho ngi c Nh nc giao t cho s dng. ng thi bo m cho cc quyn v ngha v c thc hin trn thc t. Quyn nh ot l quyn nng duy nht do Nh nc thc hin. Cc t chc, h gia nh, c nhn c Nh nc bo h cc quyn v li ch hp php nhng khng c quyn nh ot t ai. Mi hnh vi vi phm n quyn s hu ca Nh nc th s chiu theo tnh cht nghim trng ca hnh vi m Nh nc quyt nh cc bin php x l thch ng, ph hp vi php lut t ai.


25

CHNG IV. CH QUN L NH NC I VI T AI I. Khi nim qun l Nh nc i vi t ai 1. Khi nim Quan h t ai l quan h x hi trong lnh vc kinh t, bao gm: Quan h v s hu t ai, quan h v s dng t ai, quan h v phn phi cc sn phm do s dng t m c, C s cc quan h ny l ch s hu ton dn i vi t ai. Nghin cu c th v quan h t ai, chng ta thy s hu Nh nc v t ai lm pht sinh quyn s hu Nh nc i vi t ai. Khc vi quyn s hu l cc ti


26

sn khc trong Lut Dn s, quyn s hu Nh nc v t ai l quyn s hu duy nht v thng nht. Cc quyn nng ca s hu Nh nc v t ai c Nh nc thc hin trc tip bng vic xc lp cc ch php l v qun l v s dng t ai ca cc c quan quyn lc. Cc quyn nng ny cng khng ch c thc hin trc tip m cn c thc hn thng qua cc t chc, c nhn s dng t theo nhng iu kin v theo s gim st ca Nh nc. Hot ng trn thc t ca c quan Nh nc nhm bo v v thc hin quyn s hu Nh nc v t ai rt phong ph v a dng. c quy nh r trong iu 6, Lut t ai 2003. T nhng ni dung trn ta c th a ra nh ngha v qun l Nh nc i vi t ai nh sau: Qun l Nh nc i vi t ai l tng hp cc hot ng ca cc c quan Nh nc c thm quyn thc hin v bo v quyn s hu Nh nc v t ai; l cc hot ng trong vic nm chc tnh hnh s dng t; trong vic phn phi v phn phi li vn t ai theo quy hoch; trong vic kim tra, gim st qu trnh s dng t. Hot ng qun l t ai ca cc c quan Nh nc c thm quyn lm pht sinh cc quan h gia cc c quan Nh nc v gia cc c quan Nh nc v ngi s dng t. Nh nc ban hnh php lut hng cc quan h c pht trin thng nht v ph hp vi yu cu, li ch ca Nh nc. 2. H thng c quan qun l c thm quyn 2.1. H thng c quan qun l c thm quyn chung Gm: Chnh ph, y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng, y ban nhn dn huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh. 2.2. H thng c quan chc nng Theo iu 8 Ngh nh 181, h thng c quan chc nng v qun l t ai c thnh lp thng nht t Trung ng n c s gn vi qun l ti nguyn v mi trng c b my t chc c th nh sau: - C quan qun l Nh nc v t ai Trung ng l B Ti nguyn v Mi trng.


27

- C quan qun l t ai tnh, thnh ph trc thuc Trung ng l S Ti nguyn v Mi trng. - C quan qun l t ai huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh l Phng Ti nguyn v Mi trng. X, phng, th trn c cn b a chnh. II. Ni dung c bn ca qun l Nh nc v t ai 1. Hot ng ca Nh nc trong vic ban hnh cc vn bn quy phm php lut v qun l, s dng t ai thc hin chc nng qun l, Nh nc phi ban hnh cc quy nh, ch , chnh sch, php lut. Vic ban hnh cc quy nh, ch , cc vn bn php lut l mt trong cc bc ca quy trnh qun l Nh nc. i vi ai, Nh nc phi ban hnh cc vn bn vi ni dung phi th hin c quyn ca Nh nc i din ch s hu i vi t ai; quy nh ch qun l, s dng, bo v i vi tng loi t, nhm khai thc mi kh nng ca t, ng thi bo m vic s dng t n nh, tit kim, c hiu qu cao, bn vng, quy nh quyn v ngha v ca ngi s dng t, ng thi Nh nc cng quy nh cc bin php x l i vi nhng hnh vi vi phm php lut v t ai bng cc bin php nh: K lut, hnh chnh, hnh s. Thm quyn ban hnh vn bn quy phm php lut ni chung c Lut ban hnh vn bn quy nh nh sau: iu 7 Lut t ai quy nh thm quyn ban hnh php lut t ai thuc v Quc hi. ng thi cng l cp thc hin quyn gim st ti cao i vi vic qun l v s dng t ai trong phm vi c nc. Hi ng nhn dn cc cp thc hin quyn quyt nh, quyn gim st, thng nht qun l v s dng t ai. V thng nht qun l t ao, iu 8 Lut t ai quy nh: Chnh ph thng nht qun l Nh nc v t ai trong phm vi c nc, y ban nhn dn cc cp thc hin vic qun l v s dng t ai trong a phng mnh theo thm quyn c quy nh; Th trng c quan qun l t ai Trung ng chu trch nhim trc Chnh ph, th trng c quan qun l t ai a phng chu trch nhim trc y ban nhn dn cng cp trong vic qun l Nh nc v t ai.


28

B trng, Th trng c quan ngang B, th trng c quan thuc Chnh ph trong phm vi nhim v, quyn hn ca mnh c trch nhim bo m vic s dng ng mc ch, c hiu qu t do Nh nc giao cho t chc thuc B, ngnh mnh. Ngoi ra, Lut t ai cn quy nh: Mt trn T quc Vit Nam, cc t chc thnh vin ca Mt trn v cng dn c quyn hn v trch nhim gim st vic qun l v s dng t ai. C th, nhng vn ny c quy nh trong Lut t ai 2003 nh sau: 1. Vn bn do Quc hi ban hnh: Hin php, Lut, Ngh quyt; Vn bn do y ban thng v Quc hi ban hnh: Php lnh, Ngh quyt; 2. Vn bn do cc c quan Nh nc c thm quyn khc Trung ng ban hnh thi hnh vn bn quy phm php lut ca Quc hi, y ban thng v Quc hi: a) Lnh, quyt nh ca Ch tch nc; b) Ngh quyt, Ngh nh ca Chnh ph; Quyt nh, Ch th ca Th tng Chnh ph; c) Quyt nh, Ch th, Thng t ca B trng, Th trng c quan ngang B; d) Ngh quyt ca Hi ng Thm phn Ta n nhn dn ti cao; ) Ngh quyt, Thng t lin tch gia cc c quan Nh nc c thm quyn, gia c quan Nh nc c thm quyn vi t chc chnh tr - x hi; 3. Vn bn do Hi ng nhn dn, y ban nhn dn ban hnh thi hnh vn bn quy phm php lut ca Quc hi, y ban thng v Quc hi v vn bn ca c quan Nh nc cp trn; vn bn do y ban nhn dn ban hnh cn thi hnh Ngh quyt ca Hi ng nhn dn cng cp: a) Ngh quyt ca Hi ng nhn d; b) Quyt nh, ch th ca y ban nhn dn; thi hnh Lut t ai 2003, Chnh ph, cc B, ngnh, cc a phng ang khn trng bin son cc vn bn trin khai thi hnh Lut t ai mi mt cch ng b, kp thi. 2. Hot ng ca Nh nc trong vic t chc thc hin cc vn bn quy phm php lut v t ai 2.1. Xc nh i gii hnh chnh; lp, qun l h s a gii hnh chnh, lp bn hnh chnh; a) Xc nh a gii hnh chnh


29

- Chnh ph ch o vic xc nh a gii hnh chnh, lp v qun l h s a gii hnh chnh cc cp trong phm vi c nc. B ni v quy nh v trnh t, th tc xc nh a gii hnh chnh, qun l mc a gii v h s a gii hnh chnh. B Ti nguyn v Mi trng quy nh v k thut v nh mc kinh t trong vic cm mc a gii hnh chnh, lp h s a gii hnh chnh cc cp. - y ban nhn dn cc cp t chc thc hin vic xc nh a gii hnh chnh trn thc a, lp h s a gii hnh chnh trong phm vi a phng. b) Lp v qun l h s i gii hnh chnh v bn hnh chnh * Lp H s a chnh H s i gii hnh chnh l h s phc v qun l Nh nc i vi a gii hnh chnh. H s a gii hnh chnh gm: - Bn a gii hnh chnh (l bn th hin cc mc a gii hnh chnh v cc yu t a vt, a hnh c lin quan n mc a gii hnh chnh). - S v tr cc mc a gii hnh chnh. - Bng ta cc mc a gii hnh chnh, cc im c trng trn ng a gii hnh chnh. - Bng m t tnh hnh chung v a gii hnh chnh. - Phiu thng k v cc yu t a l c lin quan n a gii hnh chnh. - Bin bn bn giao mc a gii hnh chnh. - Thng k cc ti liu v a gii hnh chnh ca cc n v cp di. Lut t ai quy nh thm quyn lu tr h s a gii hnh chnh, trong h s a gii hnh chnh ca cp no th c lu tr ti y ban nhn dn cp ng thi lu li y ban nhn dn cp trn,B ni v v B ti nguyn Mi trng, mi n v mt b. H s a gii hnh chnh cp di do cp trn trc tip xc nhn; h s a gii gii hnh chnh tnh, thnh ph trc thuc trung ng do B ni v xc nhn. y ban nhn dn x, phng, th trn c trch nhim qun l mc a gii hnh chnh trn thc a ti a phng; trng hp mc a gii hnh chnh b x dch, h hng phi kp thi bo co y ban nhn dn huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh.


30

* Lp Bn hnh chnh Bn hnh chnh l bn th hin ranh gii cc n v hnh chnh km theo a danh v mt s yu t chnh v t nhin, kinh t, x hi. Bn hnh chnh phn nh v tr ca n v hnh chnh no so vi cc n v khc cng cp hoc cp cao hn. Ni dung ca bn hnh chnh l ranh gii cc n v hnh chnh, a danh, yu t t nhin, kinh t, x hi c ngha c trng, ni bt ca n v hnh chnh . c quy nh ti iu 18 Lut t ai (c ti liu). 3. Kho st, o c, nh gi, phn hng t, lp Bn a chnh, bn hin trng s dng t v bn quy hoch nh gi ng s lng, cht lng t phi thng qua vic iu tra cc yu t t nhin, kinh t, x hi lin quan n t ai; kho st, o c v phn hng t. S liu din tch, cht lng t chnh xc th vic lp quy hoch, k hoch s dng t mi m bo tnh kh thi. Vic nh gi t, lp Bn a chnh, Bn hin trng s dng t, Bn quy hoch s dng t ch yu c thc hin bi cc bin php k thut nghip v nn iu 19, iu 20 ca Lut t ai nm 2003 ch quy nh v trch nhim ca c quan Nh nc v ra mt s nguyn tc trong qu trnh thc hin cc lnh vc nghip v ni trn. a) Kho st o c Kho st, o c l cc bin php k thut nhm xc nh v s lng t ai. b) nh gi t, phn hng t nh gi t ai l mt qu trnh so snh, i chiu nhng tnh cht vn c ca khoanh t cn nh gi vi nhng tnh cht t ai m loi yu cu s dng t cn phi c. Vic nh gi t ai cho cc vng sinh thi hoc cc vng lnh th khc nhau l nhm to ra mt sc sn xut mi n nh, bn vng v hp l. V vy, khi nh gi t, t ai c nhn nhn nh l mt vt t xc nh v mt a l, l mt din tch b mt ca tri t vi nhng thuc tnh tng i n nh hoc thay i c tnh cht chu k c th d on c ca mi trng bn trn v bn di ca n.


31

Nh vy, nh gi t ai cng l bin php k thut gip ta hiu c bn cht ca t v mt th nhng, t c nhng nh hng ng n hn cho qu trnh qun l v s dng t ai trong hin ti v tng lai v l c s thc hin phn hng t. Phn hng t l vic xc nh tc dng s dng c th cho tng vng, tng din tch t v trn c s iu tra, nh gi t m chia thnh cc loi khc nhau. Vic phn hng t rt quan trng, v cn c vo m xc nh gi tr thc ca t, tnh tin thu t, tnh tin thu s dng t cng nh tnh tin n b thit hi khi Nh nc thu hi t hoc khi chuyn sang s dng vo mc ch khc. Nh vy, vic nh gi chun xc tng l t c th tng vng, tng ni xc nh hng t l v cng quan trng. c) Lp Bn a chnh, Bn hin trng s dng t v Bn quy hoch s dng t. * Lp bn a chnh Bn a chnh l bn th hin cc tha t v cc yu t a l c lin quan, lp theo n v hnh chnh x, phng, th trn, c c quan Nh nc c thm quyn xc nhn. - L thnh phn ca h s a chnh. - Bn a chnh c qun l, lu tr ti c quan qun l t ai ca tnh, thnh ph trc thuc trung ng, huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh v y ban nhn dn x, phng, th trn. - Vic lp Bn a chnh nhm nm y cc thng tin lin quan n tng tha t. Chnh v vy, iu 19 Lut t ai nm 2003 quy nh v trch nhim ca cc c quan Nh nc v ra mt s quy nh c tnh nguyn tc trong qu trnh thc hin. * Lp Bn hin trng s dng t v Bn quy hoch s dng t Bn hin trng s dng t l bn th hin s phn b cc loi t ti mt thi im xc nh, c lp theo n v hnh chnh. Bn quy hoch s dng t l bn c lp ti thi im u k quy hoch, th hin s phn b cc loi t ti thi im cui k quy hoch. Cng tc thc hin lp Bn hin trng s dng t v Bn quy hoch s dng t c quy nh ti iu 20 Lut t ai 2003.


32

4. Qun l quy hoch v k hoch s dng t Quy hoch s dng t l s tnh ton, phn b t ai c th v s lng, cht lng, v tr, khng gian, cho cc mc tiu kinh t - x hi. N l s bo m cho cc mc tiu kinh t - x hi c c s khoa hc v thc t, bo m cho vic s dng t ph hp vi iu kin t nhin v x hi i vi tng loi mc ch s dng. Quy hoch s dng t bao gi cng gn lin vi k hoch s dng t. Bi v, k hoch s dng t chnh l vic xc nh cc bin php, thi gian s dng t theo quy hoch. Ni quy hoch s dng t ai tc l bao hm c k hoch s dng t. Ni dung ca cng tc quy hoch v k hoch s dng t ai c quy nh ti iu 23 Lut t ai. Thm quyn xt duyt quy hoch, k hoch s dng t c quy nh ti iu 26 Lut t ai nh sau: - Quc hi quyt nh quy hoch s dng t ai di hn v k hoch s dng t ai trong phm vi c nc do Chnh ph trnh. - Chnh ph xt duyt quy hoch s dng t ai ca y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng. - y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng xt duyt quy hoch s dng t ai, k hoch s dng t ai ca n v hnh chnh cp di. - y ban nhn dn huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh xt duyt quy hoch, k hoch s dng t ca x. Ngoi ra, iu 27 Lut t ai cn quy nh trong trng hp c s iu chnh v mc tiu pht trin kinh t - x hi, quc phng, an ninh c quan Nh nc c thm quyn quyt nh, xt duyt, hoc do tc ng thin tai, chin tranh, hay s iu chnh quy hoch, k hoch s dng t ca cp trn, s iu chnh a gii hnh chnh th c iu chnh quy hoch, k hoch s dng t nhm m bo tnh khoa hc, hp l, ph hp vi tnh hnh thc t ca tng giai on s dng t. Ni dung iu chnh quy hoch, k hoch s dng t l mt phn ca ni dung quy hoch, k hoch s dng t. Bn cnh , iu 28 Lut t ai nm 2003 quy nh trong thi hn khng qu 30 ngy lm vic, k t ngy c c quan Nh nc c thm quyn quyt nh, xt duyt quy hoch, k hoch s dng t phi c cng b cng khai. 5. Qun l giao t, cho thu t, thu hi t, chuyn mc ch s dng t


33

iu 33 Lut t ai nu ln 2 cn c giao t, cho thu t, chuyn mc ch s dng t nh sau: Mt l, phi cn c vo quy hoch, k hoch s dng t hoc quy hoch xy dng th, xy dng nng thn c c quan Nh nc c thm quyn xt duyt. Hai l, phi cn c vo nhu cu s dng t ghi trong d n u t, n xin giao t, thu t, chuyn mc ch s dng t. a) Giao t, cho thu t Giao t, cho thu t l mt ni dung quan trng ca qun l Nh nc i vi t ai, l hot ng ca c quan Nh nc c thm quyn chuyn giao trn thc t t v quyn s dng t cho cc t chc, c s tn gio, h gia nh, c nhn, cng ng dn c, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn, cng ng dn c, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn s dng. * Cn c giao t, cho thu t - Phi cn c vo quy hoch v k hoch s dng t ai c c quan Nh nc c thm quyn ph duyt. - Vic giao t phi bo v tt qu t nng nghip. - Vic giao t phi theo ng cc ch , th l v qun l v s dng t ai. l phi nghim chnh thc hin cc quy nh v cn c, thm quyn, th tc, ni dung trong giao t, thu hi t. Tt c cc nguyn tc trn khng ch phn nh trong cc quy nh v giao t m cn l nhng t tng ch o thu sut cho cc hot ng giao t trn thc t ca c quan Nh nc c thm quyn. * Cc hnh thc giao t, cho thu t - Giao t khng thu tin s dng t. - Giao t c thu tin s dng t. - Thu t tr tin thu t hng nm. - Thu t tr tin thu t mt ln. - Cc trng hp c la chn hnh thc s dng t. * Thi hn giao t, cho thu t Lut t ai quy nh thi hn giao t ti iu 67 Lut t ai 2003 nh sau:


34

- Thi hn giao t, cho thu t trng cy hng nm, nui trng thy sn l 20 nm, trng cy lu nm, t rng sn xut l 50 nm. Khi ht thi hn, ngi s dng t c Nh nc tip tc giao t, cho thu t nu c nhu cu tip tc s dng, chp hnh ng php lut v t ai trong qu trnh s dng v vic s dng ph hp vi quy hoch c xt duyt. i vi thi hn thu t ca cc t chc, h gia nh, c nhn Lut t ai khng quy nh c th. * Thm quyn giao t, cho thu t iu 37 Lut t ai nm 2003 quy nh cc cp c thm quyn giao t, cho thu t l: - y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng. - y ban nhn dn huyn, qun, th x, thnh ph thuc tnh. - y ban nhn dn x, phng, th trn cho thu t thuc qu t nng nghip s dng vo mc ch cng ch ca mnh. - C quan c thm quyn quyt nh giao t, cho thu t, cho php chuyn mc ch s dng t khng c php y quyn. Nh vy, iu 37 Lut t ai nm 2003 ni trn so vi Lut t ai nm 1993, 1998, 2001 c nhiu im khc bit. im khc bit ln nht l b hn thm quyn ca y ban thng v Quc hi trong vic thng qua k hoch hng nm ca Chnh ph v vic giao t nng nghip, lm nghip, t lm mui, thm quyn ca Chnh ph trong vic thng qua k hoch hng nm ca y ban nhn dn cp tnh v b thm quyn ca Chnh ph trong vic giao t, cho thu t, chuyn mc ch s dng t. Ngoi ra, Lut t ai nm 2003 khng cn quy nh mt cch c th hn mc giao t ca y ban nhn dn cc cp, bn cnh cn b sung thm thm quyn giao t, cho thu t, chuyn mc ch s dng t i vi cp huyn. iu ny c ngha rt ln trong vic to ra s thng thong cho Chnh ph v y ban nhn dn cc cp trong vic giao t, chuyn mc ch s dng t. * i tng giao t, cho thu t i tng giao t, cho thu t bao gm: cc t chc, h gia nh, c nhn c nhu cu s dng t theo quy nh ti cc iu 33, iu 34, iu 35 Lut t ai. * Trnh t, th tc giao t, cho thu t


35

Trnh t, th tc trong giao t l cc thi gian, cc hnh vi c th m cc c quan Nh nc c thm quyn giao t v ngi s dng t bt buc phi thc hin trong qu trnh giao t. Trnh t v th tc giao t l s c th ha quyn v ngha v ca c quan Nh nc v ngi s dng t. Trnh t, th tc giao t c th cho tng trng hp c quy nh ti Mc 2, Ngh nh 181/2004/N-CP ngy 29 thng 10 nm 2004 ca Chnh ph v Hng dn thi hnh Lut t ai. b) Chuyn mc ch s dng t Lut t ai 2003 quy nh cc trng hp chuyn mc ch s dng t ti iu 36 nh sau: - Chuyn t chuyn trng la nc sang t trng cy lu nm, trng rng, nui trng thy sn. - Chuyn t rng c dng, rng phng h vo mc ch khc. - Chuyn t phi nng nghip c Nh nc giao t khng thu tin s dng t sang t phi nng nghip c Nh nc giao t c thu tin s dng t hoc thu t. - Chuyn t phi nng nghip khng phi l t sang t . Tt c cc trng hp chuyn mc ch s dng t trn u phi c c quan Nh nc c thm quyn cho php. Trng hp khc th khng phi xin php c quan Nh nc c thm quyn nhng phi ng k vi vn phng ng k quyn s dng t hoc y ban nhn dn x ni c t. c) Thu hi, trng dng t Thu hi t l mt trong nhng chc nng qun l ca Nh nc i vi t ai, l bin php php l quan trng nhm bo v quyn s hu Nh nc i vi t ai. Lut t ai quy nh cc trng hp b thu hi t, c quan Nh nc c thm quyn thu hi t v nguyn tc chung khi thu hi t, trng dng t trong nhng trng hp cn thit v vic n b thit hi khi thu hi t. C th ha, Ngh nh s 181/2004/N-CP v Ngh nh s 17/2006/N-CP quy nh cc trng hp Nh nc thu hi t s dng vo mc ch quc phng, an ninh, li ch quc gia, li ch cng cng v pht trin kinh t. Nhm bn m quyn li ca ngi s dng t ca Nh nc, ng thi bo m s qun l thng nht ca Nh nc i vi t ai, Lut t ai nm 2003 quy nh ht thi hn trng dng t v bi thng thit hi cho ngi b trng dng t do vic trng


36

dng t hoc thc hin xong mc ch trng dng t, Nh nc tr li t v bi thng thit hi cho ngi b trng dng t do vic trng dng gy ra. * Cc trng hp thu hi t iu 38 Lut t ai quy nh c th 12 trng hp Nh nc thu hi t, trong c nhng trng hp Nh nc thu hi t thc hin quy hoch, k hoch s dng t, c nhng trng hp Nh nc thu hi t do ngi s dng t khng cn nhu cu s dng t hoc vi phm trong qu trnh s dng t. Nh vy, ty theo nhng trng hp c th m ngi s dng dng t khi b thu hi c th c bi thng ti nh c (iu 42) v khng c bi thng, ti nh c (iu 43). m bo quyn li ca ngi c t b thu hi, Lut quy inh UBND tnh, thnh ph trc thuc TW lp v thc hin cc d n ti nh c trc khi thu hi t bi thng bng nh , t cho ngi b thu hi, v cc chnh sch khc nh bi thng bng tin, c u tin mua hoc thu nh thuc s hu Nh nc, h tr n nh i sng, o to chuyn i ngnh ngh, b tr vic lm mi. * Thm quyn thu hi t, trng dng t Cc thm quyn thu hi, trng dng t l nhm tip tc khng nh vai tr ca Nh nc i din ch s hu ton dn,p ng yu cu ca s nghip cng nghip cng nghip ha, hin i ha t nc, bo v quyn v li ch hp php ca ngi s dng t, bo v quyn li ca Nh nc, quyn li ca x hi. Cc cp c thm quyn thu hi, trng dng t theo quy nh ca Lut t ai l UBND cc cp. 6. ng k quyn s dng t, lp v qun l h s a chnh. Cp giy chng nhn quyn s dng t *ng k t ai ng k t ai l th tc hnh chnh thit lp h s a chnh y v cp giy chng nhn cho ngi s dng t hp php nhm xc lp mi quan h php l y gia Nh nc vi ngi s dng t, lm c s Nh nc qun l cht ch ton b t ai theo php lut v bo v quyn li hp php ca ngi s dng t. Trong qu trnh s dng t s lun c nhng thay i khi ngi s dng t thc hin cc quyn s dng t ca mnh. Chnh v vy, ngi s dng t cn n c quan Nh nc ng k s bin i v tha t m mnh ang s dng, gip Nh nc qun l tt hn qu t trong ton quc cng nh bo v cc quyn li hp php ca mnh.


37

ng k quyn s dng t l ngha v v trch nhim ca tng ch s dng v c quan Nh nc lm nhim v qun l t ai. * Lp v qun l h s a chnh: H s a chnh l h s phc v qun l nh nuc i vi vic s dng t, gm: - Bn a chnh. - S a chnh. - S mc k t ai. - S theo di bin ng t ai. * Ni dung ca h s a chnh bao gm cc thng tin v tha t sau y: - S hiu, kch thc, hnh th, din tch, v tr. - Ngi s dng tha t. - Ngun gc, mc ch, thi hn s dng t. - Gi t, ti sn gn lin trn t, ngha v ti chnh v t ai thc hin v cha thc hin. - Giy chng nhn quyn s dng t, quyn v nhng hn ch v quyn ca ngi s dng t. - Bin ng trong qu trnh s dng t v cc thng tin khc c lin quan. Ngoi ra php lut t ai cn quy nh: - H s a chnh c lu gi v qun l di dng ti liu trn giy v tng bc chuyn sang dng s qun l trn my tnh. y ban nhn dn tnh, thnh ph trc thuc Trung ng c trch nhim u t tin hc ha h thng h s a chnh. - B Ti nguyn v Mi trng ban hnh quy phm, tiu chun k thut, nh mc kinh t i vi vic lp h s a chnh trwn giy v h s a chnh dng s; hng dn vic lp, chnh l v qun l h s a chnh trn giy v h s a chnh dng s; quy nh tin trnh thay th h thng h s a chnh trn giy bng h thng h s a chnh dng s. * Cp giy chng nhn quyn s dng t Giy chng nhn quyn s dng t l chng th php l xc nhn mi quan h hp php gia ngi s dng t vi Nh nc. Qu trnh t chc thc hin vic cp giy chng nhn quyn s dng t l qu trnh xc lp cn c php l y gii quyt mi quan h v t ai.


38

Chng ta cn phn bit ngha php l ca 2 khi nim: quyt nh giao t v cp giy chng nhn quyn s dng t. Quyt nh giao t l c s pht sinh quyn s dng t ca cc t chc, h gia nh, c nhn, cn giy chng nhn quyn s dng t l chng th php l th hin mi quan h hp php gia Nh nc vi ngi s dng t. Giy chng nhn quyn s dng t c cp cho ngi s dng t theo mt mu thng nht trong c nc i vi mi loi t. Trng hp c ti sn gn lin trn t th ti sn c ghi nhn trn giy chng nhn quyn s dng t v ch s hu phi ng k quyn s hu ti sn theo quy nh ca php lut v ng k bt ng sn. Giy chng nhn quyn s dng t c cp theo tng tha t. Trng hp tha t c nhiu h gia nh, c nhn v t chc cng s dng th s cp n tng t chc, h gia nh v c nhn giy chng nhn quyn s dng t. * Nh nc cp giy chng nhn quyn s dng t trong cc trng hp sau: Nh nc cp giy chng nhn quyn s dng t cho nhng trng hp sau y: 1. Ngi c Nh nc giao t, cho thu t, tr trng hp thu t nng nghip s dng vo mc ch cng ch ca x, phng, th trn; 2. Ngi c Nh nc giao t, cho thu t t ngy 15 thng 10 nm 1993 n trc ngy Lut ny c hiu lc thi hnh m cha c cp giy chng nhn quyn s dng t; 3. Ngi ang s dng t theo quy nh ti iu 50 v iu 51 ca Lut ny m cha c cp giy chng nhn quyn s dng t; 4. Ngi c chuyn i, nhn chuyn nhng, c tha k, nhn tng cho quyn s dng t; ngi nhn quyn s dng t khi x l hp ng th chp, bo lnh bng quyn s dng t thu hi n; t chc s dng t l php nhn mi c hnh thnh do cc bn gp vn bng quyn s dng t; 5. Ngi c s dng t theo bn n hoc quyt nh ca To n nhn dn, quyt nh thi hnh n ca c quan thi hnh n hoc quyt nh gii quyt tranh chp t ai ca c quan nh nc c thm quyn c thi hnh; 6. Ngi trng u gi quyn s dng t, u thu d n c s dng t; 7. Ngi s dng t quy nh ti cc iu 90, 91 v 92 ca Lut ny; 8. Ngi mua nh gn lin vi t ;


39

9. Ngi c Nh nc thanh l, ho gi nh gn lin vi t . * Thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t V thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t, Lut t ai quy nh cp no c thm quyn giao t, cho thu t, cho php chuyn mc ch s dng t, thu hi t th cp c thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t. * Thu hi giy chng nhn quyn s dng t Vic thu hi giy chng nhn quyn s dng t thng xy ra trong hai trng hp sau y: - Ton khu t c cp giy chng nhn quyn s dng t c quyt nh thu hi - Ton b khu t c php ca c quan Nh nc c thm quyn cho php chuyn quyn s dng t. 7. Thng k, kim k t ai Thng k t ai l vic Nh nc tng hp, nh gi trn h s a chnh v hin trng s dng t ti thi im thng k v tnh hnh bin ng t ai gia hai ln thng k. Kim k t ai l vic Nh nc thc hin tng hp, nh gi trn h s a chnh v trn thc a v hin trng s dng t ti thi im kim k v tnh hnh bin ng t ai gia hai ln kim k. 8. Qun l v pht trin th trng quyn s dng t trong th trng bt ng sn Bt ng sn l cc ti sn khng th di di c bao gm: t ai, vt kin trc v cc b phn khng th tch ri khi t ai v vt kin trc; cng vi nhng th dng nng cao gi tr s dng ca bt ng sn nh: hng ro, cy ci v cc thit b cp thot nc, cp in, v sinh, Th trng bt ng sn l th trng giao dch cc quyn li cha trong bt ng sn ch khng phi bn thn t ai v cng trnh. Th trng quyn s dng t l th trng l mt b phn ca th trng bt ng sn. V vy, n gn lin vi s ra i ca th trng bt ng sn. Th trng quyn s dng t l ni thc hin ti sn xut cc yu t sn xut cho cc nh kinh doanh th trng quyn s dng t. Trn th trng ny, cc nh kinh


40

doanh bt ng sn v nhng ngi tiu dng thc hin vic mua bn ca mnh. Vi vai tr l mt hng ho c bit, t ai c chuyn quyn s dng t ngi ny sang ngi khc. Vic mua i bn li nh vy to ra mt khi lng hng ho khng bao gi cn cung cp cho th trng, lm cho th trng quyn s dng t lun lun phong ph. Th trng l ni chuyn ho vn t hnh thi hin vt sang gi tr, l nhn quyt nh tc chu chuyn vn. Th trng quyn s dng t l cu ni gia sn xut v tiu dng, gia xy dng, mua bn quyn s dng t. - Hot ng ca th trng quyn s dng t gp phn thc y qu trnh i mi qun l t ai, ng thi tng bc hon thin v xy dng ng b cc loi th trng trong nn kinh t hng ho. iu 62 Lut t ai a ra nhng iu kin t ai c tham gia vo th trng bt ng sn l ngi s dng t c cc iu kin do nh nc quy nh nh: t phi hp php, s dng t ng mc ch, lm y ngha v i vi nh nc,... iu 63 quy nh cc bin php t chc qun l t ai trong vic pht trin th trng bt ng sn nh sau: - T chc ng k hot ng giao dch v quyn s dng t. - T chc ng k hot ng pht trin qu t, u t xy dng kinh doanh bt ng sn. - T chc ng k hot ng cung cp dch v h tr cho th trng bt ng sn. - Bo v quyn v li ch hp php ca ngi tham gia giao dch v quyn s dng t trong th trng bt ng sn. - Thc hin cc bin php bnh n gi t, chng u c t ai. Nhng nm gn y, tnh trng st gi t v gi t mc qu cao so vi thu nhp ca ngi dn mt s thnh ph ang ny sinh nhiu tiu cc. S d c vn l do nhiu nguyn nhn. C nguyn nhn t nhu cu s dng t trong tin trnh cng nghip ha, hin i ha ngy cng tng, tc th ha din ra nhanh ko theo nhu cu v t v t s dng cng trnh, chnh trang th. Nhng nguyn nhn ch yu l nhng yu km trong cng tc qun l Nh nc v t ai v th trng bt ng sn. 9. Qun l, gim st quyn v ngha v ca ngi s dng t


41

Lut t ai khng quy nh mt cch c th vic qun l, gim st vic thc hin cc quyn v ngha v ca ngi s dng t m ch quy nh cc quyn v ngha v ca ngi s dng t. 10. Thanh tra, kim tra vic chp hnh cc quy nh ca php lut v t ai v x l vi phm t ai 10.1. Thanh tra, kim tra vic chp hnh cc quy nh ca php lut t ai: Thanh tra l vic chp hnh cc ch , th l v qun l, s dng t l mt chc nng ca qun l Nh nc v t ai. Thanh tra t ai l tng cng qun l Nh nc, thc hin nghim chnh chnh sch php lut t ai. Hin nay php lut t ai khng quy nh c th cc bin php x l i vi tng hnh vi vi phm php lut ca cc c quan qun l Nh nc m php lut t ai ch quy nh r trch nhim ca cc cp, cc ngnh trong vic thanh tra t ai, quy nh r ni dung thanh tra t ai, nhng hnh vi vi phm c th ca ngi s dng t v bin php x l c th, l c s php l quan trng cho cc c quan Nh nc c thm quyn hot ng thanh tra t ai c hiu qu hn. V trch nhim thanh tra t ai Lut t ai quy nh: - Xut trnh quyt nh thanh tra, th thanh tra theo quy nh ca php lut. - Thc hin chc nng, nhim v v trnh t, th tc thanh tra theo quy nh ca php lut. - Chu trch nhim trc php lut v kt lun, quyt nh ca mnh. - V thc hin cc trch nhim theo Lut Thanh tra. * Ni dung thanh tra t ai, gm: - Thanh tra vic qun l Nh nc v t ai ca y ban nhn dn cc cp. - Thanh tra vic chp hnh php Lut t ai ca ngi s dng t v ca cc t chc, c nhn khc. Trong qu trnh thanh tra nu thy sai phm th c quan c thm quyn chung tin hnh x l v gii quyt. Tuy nhin, thc hin vic thanh tra thng do cc on thanh tra hoc cc thanh vin hot ng trn c s iu l thanh tra t ai. Ngoi ra to iu kin cho on thanh tra v thanh tra vin v t ai hon thnh nhim v ca mnh khi lm nhim v, Lut t ai cn quy nh cho h cc quyn sau:


42

- Yu cu c quan nh nc, ngi s dng t v cc i tng khc c lin quan cung cp ti liu, s liu v gii trnh nhng vn cn thit cho vic thanh tra. - Quyt nh tm thi nh ch vic s dng t khng ng php lut v chu trch nh im trc php lut v quyt nh , ng thi bo co ngay vi c quan nh nc c thm quyn quyt nh x l. - X l theo thm quyn hoc kin ngh vi c quan nh nc c thm quyn x l cc vi phm php lut t ai. - V cc quyn khc theo quy nh ca Lut Thanh tra. * Nhim v ca thanh tra t ai: Trn c s cc ni dung v thanh tra m php lut t ai quy nh, nhim v ca thanh tra t ai gm: - Thanh tra vic chp hnh php lut ca c quan nh nc, ngi s dng t trong vic qun l v s dng t ai. - Pht hin, ngn chn v x l theo thm quyn hoc kin ngh c quan nh nc c thm quyn x l cc vi phm php lut t ai. Ngoi ra lut t ai cn quy nh: B Ti nguyn - Mi trng chu trch nh im ch o, t chc thc hin thanh tra t ai trong c nc. C quan qun l t ai a phng chu trch nhim t chc thc hin thanh tra t ai a phng mnh. Chnh ph quy nh v t chc v hot ng thanh tra chuyn ngnh v t ai. 10.2. Vi phm php Lut t ai v bin php x l 10.2.1. Khi nim: Vi phm php lut t ai l hnh vi (hnh ng hoc khng hnh ng) tri php lut v c li do ch th c nng lc trch nhim php l thc hin, xm hi n cc quan h x hi c php lut t ai bo v. 10.2.2. Nhng du hiu c bn ca vi phm php lut t ai: Vi phm php lut t ai l s kin php l v l c s truy cu trch nhim php l vi phm php lut t ai. N c nhng du hiu c bn sau: - Vi phm php lut t ai lun lun l hnh vi (hnh ng hoc khng hnh ng) xc nh ca con ngi hoc hot ng ca cc ch th trong quan h php lut t ai.


43

- Vi phm php lut t ai khng nhng l hnh vi xc nh ca con ngi m l hnh vi phi tri vi quy nh ca php lut t ai, xm hi n cc quan h x hi c php lut t ai xc lp v bo v. - Vi phm php lut t ai l hnh vi tri php lut t ai phi cha ng li ca ch th hnh vi . - Nng lc trch nhim php l ca ch th hnh vi vi phm php lut t ai. 10.2.3. Cc hnh vi vi phm hnh chnh: a. Cc hnh vi vi phm hnh chnh trong s dng t bao gm: - S dng t khng ng mc ch; - Ln, chim t; - Hu hoi t - Gy cn tr cho vic s dng t ca ngi khc; - Chuyn i, chuyn nhng, cho thu, cho thu li, tha k, tng cho quyn s dng t hoc th chp, bo lnh, gp vn bng quyn s dng t m khng thc hin ng th tc hnh chnh theo quy nh ca php lut v t ai; - T chuyn i, chuyn nhng, tng cho i vi t khng iu kin chuyn quyn s dng t; - C ng k khng ng loi t, khng ng k khi chuyn mc ch s dng t; - Chm thc hin bi thng; - Chm np tin s dng t, tin thu t m khng c c quan nh nc c thm quyn giao t, cho th t cho php; - C gy cn tr cho vic giao t, cho thu t, thu hi t; - Khng thc hin ng thi hn tr li t theo quyt nh thu hi t ca c quan nh nc c thm quyn; - T tin di chuyn, lm sai lch mc ch gii quy hoch s dng t; mc ch gii hnh lang an ton ca cng trnh; - Lm sai lch cc giy t, chng t trong vic s dng t. b. Cc hnh vi vi phm hnh chnh trong hot ng dch v v t ai bao gm: - Hnh vi vi phm trong hnh ngh t vn v gi t m khng c c quan nh nc c thm quyn cho php;


44

- Hnh vi vi phm trong hnh ngh t vn v lp quy hoch, k hoch s dng t m khng iu kin ng k hot ng hnh ngh; - Hnh vi vi phm trong hnh ngh dch v v thng tin t ai, dch v o c v bn a chnh. 10.2.4. X l vi phm php lut v t ai: Theo tinh thn ca Lut t ai, khi thanh tra pht hin thy nhng vi phm th c th ty theo tnh cht nghim trng ca v vic, tc hi ca hnh vi vi phm m x l theo thm quyn hoc kin ngh cc cp c thm quyn p dng cc hnh thc trch nhim php l khc nhau. Vic x pht hnh chnh c c th ha bng Ngh nh s 182/2004/N-CP ngy 29 thng 10 nm 2004 ca Chnh ph V x pht vi phm hnh chnh trong lnh vc t ai. Ngoi nhng hnh thc x pht theo Ngh nh 182 th t chc, c nhn nu pht hin thy cng chc, vin chc thuc c quan qun l t ai cc cp vi phm cc quy nh v qun l v s dng t ai th c quyn gi n kin ngh n ngi c thm quyn c gii quyt. V ch ti k lut gn vi trch nhim k lut theo quy nh ca b Lut Lao ng gm: Kin trch; Chuyn lm vic khc c mc lng thp hn trong thi hn ti a l 6 thng; Sa thi; Truy cu trch nhim hnh s: p dng cc hnh pht cc ch ti hnh s. Ngoi ra cn quy nh cc mc pht khc nh: - Buc khi phc li tnh trng t nh trc khi b thay i. - Thu hi din tch t ln, chim. - Buc phi lm li cc th tc chuyn i, chuyn nhng theo ng quy nh ca php lut. - Buc hy b hp ng chuyn i, chuyn nhng, cho thu tri php. - Truy thu s tin do s dng t tri php m c. - Buc phi k khai, ng k li theo ng quy nh ca php lut. - Buc phi lm li cc giy t, chng t theo ng nh trc khi b thay i. 11. Gii quyt tranh chp t ai, gii quyt khiu ni, t co cc vi phm trong qun l s dng t


45

- Tranh chp t ai l tranh chp v quyn v ngha v ca ngi s dng t gia hai hoc nhiu bn trong quan h t ai (cc mu thun, bt ng kin, quan im ca cc ch th tham gia vo quan h php Lut t ai khi h cho rng, quyn v li ch hp php ca mnh b xm hi). Nh vy, tranh chp t ai y chnh l tranh chp v quyn v ngha v ca ngi s dng t gia hai hoc nhiu bn trong quan h t ai. - Gii quyt tranh chp t ai l hot ng ca c quan Nh nc c thm quyn nhm gii quyt cc bt ng, mu thun trong ni b cc t chc, h gia nh v c nhn tm ra gii php ng n trn c s php lut nhm phc hi li cc quyn b xm hi, ng thi truy cu trch nhim php l i vi cc hnh vi vi phm php lut t ai. Vi ch s hu ton dn i vi t ai, tranh chp t ai ch c th l tranh chp v quyn s dng lin quan n a gii hnh chnh Nh nc, tranh chp ti sn lin quan n s dng t. - Khiu ni cc vi phm trong vic qun l v s dng t ai l ngh ca cng dn i vi c quan Nh nc c thm quyn v quyt nh hoc vic lm tri php lut thuc phm vi qun l Nh nc hoc nhn vin Nh nc xm phm quyn v li ch hp php ca mnh v i hi c khi phc, n b thit hi mt cch thch ng, ng php lut. - T co l ngi t, pht hin ra nhng vi phm php lut t ai lm tn hi n li ch ca Nh nc, x hi, tp th, ca cng dn v ngh cc c quan thm quyn x l thch ng. Trong thc t, khiu ni v t co thng c quan h mt thit vi nhau. T co cc vi phm php lut t ai khiu ni quyn v li ch hp php ca mnh b xm hi, ngc li khiu ni quyn li ca mnh b xm phm ng thi t co cc hnh vi vi phm php lut ca nhng ngi trong c quan Nh nc c thm quyn. Khi gii quyt cc tranh chp t ai, gii quyt khiu ni, t co cc vi phm trong vic qun l, s dng t ai chng ta phi lu vn dng ng php lut, cc quy nh ca Nh nc th hin trong Lut t ai v cc vn bn di lut khc. Ni chung theo tinh thn ca Lut t ai th cc a phng, cc ngnh cc cp c trch nhim gii quyt cc tranh chp t cn nm vng nhng quan im sau:


46

- Gii quyt mi quan h v tranh chp t ai phi bo m nguyn tc t ai thuc s hu ton dn v Nh nc i din ch s hu. Kin quyt bo v nhng thnh qu cch mng v rung t, ng thi sa cha ng php lut nhng trng hp x l sai hoc x l khng ng. - Phi nm vng quan im ly dn lm gc, phi da vo dn, bn bc dn ch, cng khai qu t vi dn gii quyt v pht huy tinh thn on kt, tng tr trong ni b nhn dn h tm ra gii php, khng g p mnh lnh. cao vai tr ca cc t chc, on th ha gii cc v vic tranh chp c hiu qu. - Gii quyt cc tranh chp t ai phi nhm mc ch pht trin sn xut, n nh v tng bc ci thin i sng ca nhn dn. - Gn vic gii quyt vi cc vn rung t vi t chc li sn xut, b tr li c cu sn xut hng ho theo hng thm canh, tng v, kinh doanh tng hp, m mang ngnh ngh, phn phi li lao ng, dn c ph hp vi c im v quy hoch ca tng a phng. Ngoi ra khi gii quyt khiu ni, t co, tranh chp t ai phi tun theo cc nguyn tc sau: - Khiu ni, t co v vic gii quyt khiu ni, t co t ai phi tun theo php lut. - Khng mt c quan, t chc hoc c nhn no c can thip tri php lut vo vic khiu t v gii quyt khiu t v t ai. Lut t ai nm 2003 trn c s k tha v pht trin Lut t ai nm 1988, 1993, 1998, 2001 quy nh mt cch chi tit v c th tng loi tranh chp gn lin vi c quan Nh nc gii quyt cc trng hp tranh chp . V nguyn tc, cc tranh chp v quyn s dng t m cc ch th tham gia khng c giy t hp php th u do h thng c quan qun l t trn xung di gii quyt. Nhng tranh chp t ai c lin quan n nh ca, ti sn trn t v nhng tranh chp m cc t chc, h gia nh v c nhn c giy t hp php chng nhn quyn s dng t ai th do ta n nhn dn gii quyt. C th nhng vn nu trn c quy nh ti iu 135, 136, 137, 138, 139 Lut t ai. - Nh nc khuyn khch vic ha gii cc tranh chp trong nhn dn.


47

y ban nhn dn x, phng, th trn c trch nhim phi hp vi Mt trn T quc Vit Nam, Hi Nng dn, cc t chc thnh vin khc ca Mt trn, cc t chc x hi khc, t chc kinh t c s v cng dn ha gii cc tranh chp t ai. - Trng hp cc tranh chp v quyn s dng t m ngi s dng t khng c Giy chng nhn quyn s dng t ca cp c thm quyn th do y ban nhn dn gii quyt theo quy nh nh sau: + y ban nhn dn cp huyn gii quyt tranh chp gia c nhn, h gia nh vi nhau, gia c nhn h gia nh vi t chc, gia t chc vi t chc nu cc t chc thuc quyn qun l ca mnh. + y ban nhn dn cp tnh gii quyt cc tranh chp gia t chc vi t chc, gia t chc vi h gia nh, c nhn nu t chc thuc thm quyn qun l ca mnh hoc ca Trung ng. + Trong trng hp khng ng vi quyt nh y ban nhn dn gii quyt tranh chp, ng s c quyn khiu ni ln c quan hnh chnh Nh nc cp trn trc tip c hiu lc thi hnh. - Cc tranh chp v t ai c lin quan n a gii gia cc n v hnh chnh do y ban nhn dn cc n v cng phi hp gii quyt. B Ti nguyn-Mi trng v c quan qun l t ai a phng chu trch nhim cung cp cc ti liu cn thit v phi hp vi c quan nh nc c thm quyn gii quyt tranh chp t ai. Trong trng hp khng t c s nht tr hoc t gii quyt lm thay i a gii hnh chnh th thm quyn gii quyt c quy nh nh sau: + Nu vic tranh chp c lin quan n a gii ca n v hnh chnh di cp tnh, th do Chnh ph quyt nh; + Nu vic tranh chp lin quan n a gii ca n v hnh chnh tnh, thnh ph trc thuc Trung ng th do Quc hi quyt nh. 12. Qun l cc dch v cng v t ai Ngy nay, cc dch v cng v t ai c mt cc n v hnh chnh t cp huyn tr ln theo yu cu thnh lp ca B Ti nguyn v Mi trng. Vic m rng cc hot ng dch v cng a li cho nhn dn nim tin rt ln vo qu trnh ci cch hnh chnh m ng v Nh nc ta ang thc hin.


48

Php lut t ai quy nh: Vn phng ng k quyn s dng t l c quan dch v cng c chc nng t chc thc hin ng k s dng t v bin ng v s dng t, qun l h s a chnh v gip c quan Ti nguyn v Mi trng trong vic thc hin th tc hnh chnh v qun l, s dng t ai.

CHNG V QUYN V NGHA V CA NGI S DNG T 1. Khi nim v quyn s dng t 1.1. Khi nim L ch s hu ton b t ai trn phm vi c nc, c y cc quyn nng ca mt ch s hu l quyn chim hu, nh ot v quyn s dng t ai. Tuy


49

nhin trn thc t Nh nc khng trc tip s dng t m giao mt phn t ai ca mnh cho cc t chc, h gia nh, c nhn s dng, ng thi quy nh cho h cc quyn v phi gnh vc nhng ngha v nht nh trong qu trnh s dng t ca Nh nc. Vic quy nh cc quyn ny mt mt biu hin ch ca Nh nc vi t cch l ch s hu, mt khc cn biu hin ch ca Nh nc vi t cch l ngi nm quyn lc chnh tr trong tay, trc tip ban hnh php lut nn cc quyn v ngha v c quy phm ho mc c th, cht ch v c coi l c s php l ngi s dng t tun th nhm s dng vn t ai ca Nh nc mt cch hp php, tit kim, t hiu qu kinh t cao. Ton b cc quy phm php lut do Nh nc ban hnh trong quy nh v bo v cc quyn v ngha v ca cc t chc v c nhn c Nh nc giao t cho s dng to thnh quyn s dng t (hay ch s dng t ai). T nhng l lun trn chng ta i n nh ngha v ch s dng t nh sau: Ch s dng t (Quyn s dng t) l ton b cc quy phm php lut do Nh nc ban hnh trong quy nh vic bo v cc quyn v ngha v ca cc t chc, c nhn c Nh nc giao t s dng. Vi ngha , ch s dng t ai l mt ch nh quan trng ca ngnh Lut t ai. Trc Hin php nm 1980 quyn v ngha v ca ngi s dng t c hnh thnh v thc hin trn c s quyn s hu t ai ca chnh h. Sau Hip php nm 1980 quyn s dng t ca tt c cc t chc v c nhn du c da trn c s quyn s hu t ai ca Nh nc. Quyn s dng t l quyn th sinh (quyn pht sinh) quyn ph thuc vo cc quy nh ca Nh nc, Nh nc ch c th thc hin c quyn s hu, quyn qun l t ai ca mnh cng nh m bo li ch thit thc, lu di ca ngi s dng t khi ch trng n vic hon thin h thng php lut t ai ni chung v ch s dng t ni ring. V vn ny, Ngh quyt i hi ng cng sn Vit Nam ln th VI ch r: Cn phi sa i, b sung cc chnh sch v loi t qun l, s dng c hiu qu v tit kim ti nguyn. Thc hin Ngh quyt ca ng, Nh nc xy dng Lut t ai nm 1988, Lut t ai ra i trong iu kin t nc va chuyn i c ch qun l tp trung


50

quan liu bao cp sang c ch mi theo hng pht trin kinh t hng ho, lut ny thay th c rt nhiu nhng vn vn php quy ring l, thiu ng b, thm ch cn mu thun, tri ngc v chng cho nhau, ch qun l thiu cht ch, ch s dng t khng r rng, cha thc s quan tm n quyn v li ch hp php ca ngi s dng t. Lut t ai nm 1988 nh du mt bc quan trng trong qun l Nh nc v t ai bng php lut. Vi vic quy nh cc quyn v ngha v ca ngi s dng t r rng, c th, Lut t ai nm 1988 gp phn tch cc vo vic iu chnh kp thi cc quan h s dng t ai v ang din ra trong x hi. Tuy nhin, bn cnh nhng u im v tc dng nu trn, n nay Lut t ai bc l nhiu hn ch v bt cp so vi s vn ng v pht trin ca thc tin cuc sng. Ring i vi ch nh quyn s dng t mc d c xy dng trn nguyn tc Nh nc thc s quan tm n quyn li ca ngi s dng t song php lut li cha xc nh c mi quan h gia cc quyn y vi ch trng pht trin sn xut hng ho v vy m ngi s dng t ch coi cc quyn li nh nhng m bo x hi, nhng iu kin sinh tn. Php lut cha xy dng cc quyn ca ngi s dng t vi ngha l c s, l tin sn xut hng ho. Vic hon thin ch s dng t nhm p ng thon mn cc yu cu trn l mt i hi tt yu khch quan. Cng v th m Lut t ai 1993 ra i, tip sau l Lut sa i b sung mt s iu ca Lut t ai nm 1998 v mi y nht l Lut sa i b sung mt s iu ca Lut t ai nm 2001, 2003. Khon 4, iu 5 Lut t ai nm 2003 quy nh: Nh nc trao quyn s dng t cho ngi s dng t thng qua hnh thc giao t, cho thu t, cng nhn quyn s dng t i vi ngi ang s dng t n nh. C th coi vic Nh nc trao quyn s dng t cho ngi s dng t l c s php l u tin nhm m bo cho mc ch Khai thc tim nng t ai theo hng sn xut hng ho. t ai c giao n nh, lu di khin ngi s dng t yn tm u t vt t, tin vn, trang b khoa hc k thut lm tng mu m ca t, a t ai vo s dng c hiu qu. Vic tch cc quyn v ngha v ca ngi s dng t cng vi cc quyn nng c th ca vic chuyn quyn thnh mt chng ring trong o lut l biu hin tip theo ca s tn trng, s quan tm hn na ca Nh nc n quyn v li ch hp php ca


51

ngi s dng t t c mc ch cui cng l thu c hiu qu kinh t cao t vic s dng t. 1.2. Tnh cht ca ch s dng t 1.2.1. Ch s dng t hnh thnh v pht trin trn c s t ai thuc s hu c bit ca Nh nc. Ch s hu qui nh nn ch s dng, Nh nc va l ch s hu duy nht va l ngi ban hnh php lut nn Nh nc xy dng ton b cc quy phm php lut iu chnh cc quan h php Lut t ai ni chung, quan h s dng t ni ring (t iu kin tham gia quan h n cch thc thc hin cc quyn nng,...). 2.2. Ch s dng t ai c tnh c bit v c th: V t ai l ti sn c bit nn cc quyn v ngha v ca ngi s dng t khng ging cc quyn v ngha v ca ngi s dng cc ti nguyn khc m Lut Dn s quy nh. Tnh c bit ca ch s dng t c quyt nh bi tnh c bit ca t ai. Nh nc cn c vo mc ch s dng ch yu ca t c tnh n trnh v yu cu qun l ca tng thi k chia t ai ra lm 3 loi khc nhau, tng ng vi mi loi t l mt ch php l v s dng ring bit, c th l: - Ch php l t nng nghip. - Ch php l t phi nng nghip. - Ch php l t cha s dng. - Phn loi quyn s dng t. 1.3. Phn loi quyn s dng t 1.3.1. Quyn s dng t cn c vo ch th (t chc-h gia nh-c nhn) Ngha l quyn s dng t c cn c vo mun ch quan ca ch th. S dng t vo mc ch trng trt hay chn nui,... u do ch th quyt nh. Tuy nhin nhng quyt nh phi nm trong gii hn c cp c thm quyn cho php. 1.3.2. Quyn s dng cn c vo khch th (t nng nghip-phi nng nghip-cha s dng) Ch s dng t cc loi t c quy nh mt cch c th trong lut t ai, v th quyn s dng t cn c vo khch th c hiu l: Loi t y c quy nh s dng vo mc ch g th ch th phi s dng vo mc ch , nghim cm cc hnh vi


52

lm tri vi mc ch s dng t chnh, trng hp c s thay i phi trnh bo vi c quan c thm quyn v c cc c quan ny cho php mi c thc hin. 1.3.3. Quyn s dng t cn c vo thi gian (tm thi - lu di) Cn c vo quyt nh giao t, cho thu t ca cp c thm quyn bit c thi gian s dng t l lu di hay tm thi, t quyt nh nn quyn s dng t ca ch th l lu di hay tm thi. 1.3.4. Quyn s dng t cn c vo php l (quyn s dng t ban u - quyn s dng t th hai) C ngha l cn c vo quyt nh ca cp c thm quyn khi giao t, cho thu t s dng loi t vo mc ch g. c php hay khng c php trng cy, con g v khng c php trng cy con g. ng thi cn c vo quyt nh giao t, cho thu t bit c quyn s dng t ban u (ca t chc, h gia nh, c nhn c tn trc tip trong quyt nh giao t, cho thu t) v quyn s dng t th hai (ca ngi c cho thu li, c tha k). 2. Ch th s dng t 2.1. Khi nim Ch th s dng t l cc t chc, h gia nh, c nhn tham gia trc tip vo quan h php lut t ai (c Nh nc giao t, cho thu t), c ch c lp, c quyn v ngha v nht nh. 2.2. iu kin c bn tr thnh ch th s dng t a. i vi t chc: - C c cu t chc thng nht t trn xung di. - C quyn hnh ng c lp cho php cc t chc hot ng c mc ch, c k hoch trong vic s dng t. - C kh nng thc hin cc quyn v ngha v ca ngi s dng t m php lut quy nh. - C nhu cu s dng t xy dng tr s, ni sn xut kinh doanh. b. i vi h gia nh: - H gia nh l n v kinh t t ch gm cc thnh vin trong gia nh. - Ch h l ngi i din hp php ca h gia nh.


53

- Cc thnh vin thnh nin trong h gia nh lin i chu trch nhim v cc hnh vi php l do ch h thc hin. c. i vi c nhn: - C ch c lp, c quyn hnh ng c lp trong vic s dng t cng nh kh nng thc hin cc quyn y. - C nhu cu s dng t phc v vo cc mc ch nh lm nh , lm vn,... 3. Khch th quyn s dng t Khch th quyn s dng t l mt vng t nht nh m Nh nc giao cho cc ch th s dng t s dng. Trn nhng din tch t Nh nc xc nh mc ch s dng, phm vi s dng v thi gian s dng,... Ngi s dng t c quyn hng ti vic khai thc v hng cc li ch vt cht thu c t vic khai thc . 4. Quyn v ngha v ca ngi s dng t 4.1. Quyn chung ca ch s dng t Php lut t i quy nh ngi s dng t c cc quyn chung sau y: - c cp Giy chng nhn quyn s dng t; y l mt trong nhng quyn rt quan trng c ngi s dng t c bit quan tm. Thng qua Giy chng nhn quyn s dng t nh nc xc lp mi quan h php l gia nh nc - vi t cch l ch s hu t ai i vi cc t chc, h gia nh v c nhn c nh nc giao t cho s dng. Mt khc, Giy chng nhn quyn s dng t cn c ngha xc nh phm vi, gii hn quyn v ngha v m mi ngi s dng t c php thc hin (ranh gii s dng t, thi hn v mc ch s dng,) T chc v c nhn no s dng t ai hp php th c c quan Nh nc c thm quyn cp giy chng nhn quyn s dng t. C quan Nh nc c thm quyn cn xt v cp Giy chng nhn quyn s dng t cho ngi s dng n inh, c y ban nhn x, phng, th trn xc nhn. Giy chng nhn quyn s dng t lun bao gm ni dung php l v ni dung kinh t, trong mt s quan h chuyn dch quyn s dng t, Giy chng nhn quyn s dng t c gi tr nh mt ngn phiu. - Hng thnh qu lao ng, kt qu u t trn t; Thnh qu lao ng, kt qu u t trn t l nhng sn phm lao ng hoc u t ca ng s dng gm:


54

+ Nhng ti sn gn lin vi t nh: nh ca, vt kin trc, cy trng,... + Kh nng sinh li, li th c to nn trong qu trnh s dng t nh ci to, khai ph, ssan lp, tn to,... + Sn phm thu hoch t cy trng vt nui. Ngi s dng t hp php c php lut bo h quyn hng mt cch tuyt i tt c thnh qu lao ng v u t trn t c giao. - Hng cc li ch do cng trnh ca Nh nc v bo v, ci to t nng nghip; - c Nh nc hng dn v gip trong vic ci to, bi b t nng nghip; - c Nh nc bo h khi b ngi khc xm phm n quyn s dng t hp php ca mnh; - Khiu ni, t co, khi kin v nhng hnh vi vi phm quyn s dng t hp php ca mnh v nhng hnh vi khc vi phm php lut v t ai. 4.2. Ngha v chung ca ngi s dng t - S dng t ng mc ch, ng ranh gii tha t, ng quy nh v s dng su trong lng t v chiu cao trn khng, bo v cc cng trnh cng cng trong lng t v tun theo cc quy nh khc ca php lut; - ng k quyn s dng t, lm y th tc khi chuyn i, chuyn nhng, cho thu, cho thu li, tha k, tng cho quyn s dng t; th chp, bo lnh, gp vn bng quyn s dng t theo quy nh ca php lut; - Thc hin ngha v ti chnh theo quy nh ca php lut; - Thc hin cc bin php bo v t; - Tun theo cc quy nh v bo v mi trng, khng lm tn hi n li ch hp php ca ngi s dng t c lin quan; - Tun theo cc quy nh ca php lut v vic tm thy vt trong lng t; - Giao li t khi Nh nc c quyt nh thu hi t hoc khi ht thi hn s dng t. 4.3. Quyn v ngha v ca t chc trong nc s dng t 4.3.1. Quyn v ngha v ca t chc c Nh nc giao t khng thu tin s dng t - T chc c Nh nc giao t khng thu tin s dng t c cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai.


55

- T chc c Nh nc giao t khng thu tin s dng t khng c quyn chuyn i, chuyn nhng, tng cho, cho thu quyn s dng t; th chp, bo lnh, gp vn bng quyn s dng t. - T chc kinh t c Nh nc giao t khng thu tin s dng t xy dng cc cng trnh khng bng ngun vn t ngn sch Nh nc c quyn bn ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t; th chp, bo lnh, gp vn bng ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t. Ngi mua ti sn c Nh nc tip tc giao t khng thu tin s dng t theo mc ch c xc nh. 4.3.2. Quyn v ngha v ca t chc kinh t c Nh nc giao t c thu tin s dng t: - T chc kinh t c Nh nc giao t c thu tin s dng t c cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai. - T chc kinh t c Nh nc giao t c thu tin s dng t m tin s dng t tr khng c ngun gc t ngn sch Nh nc th c cc quyn v ngha v sau y: + Chuyn nhng quyn s dng t v cng trnh kin trc, kt cu h tng c xy dng gn lin vi t; + Cho thu quyn s dng t v cng trnh kin trc, kt cu h tng c xy dng gn lin vi t; + Tng cho quyn s dng t cho Nh nc, tng cho quyn s dng t cho cng ng dn c xy dng cc cng trnh phc v li ch chung ca cng ng, tng cho nh tnh ngha gn lin vi t theo quy nh ca php lut; + Th chp, bo lnh bng quyn s dng t v ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t ti t chc tn dng c php hot ng ti Vit Nam vay vn theo quy nh ca php lut; + Gp vn bng quyn s dng t v ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t hp tc sn xut, kinh doanh vi t chc, c nhn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi, t chc, c nhn nc ngoi theo quy nh ca php lut. - T chc kinh t c Nh nc giao t c thu tin s dng t m tin s dng t tr c ngun gc t ngn sch Nh nc th c cc quyn, ngha v quy nh ti khon 2 v khon 3 iu 109 ca Lut t ai.


56

4.3.3. Quyn v ngha v ca t chc kinh t s dng t thu: - T chc kinh t c Nh nc cho thu t c cc quyn v ngha v sau y: + Cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai; + Th chp, bo lnh bng ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t thu ti cc t chc tn dng c php hot ng ti Vit Nam vay vn sn xut, kinh doanh theo quy nh ca php lut; + Bn ti sn, gp vn bng ti sn thuc s hu ca mnh gn lin vi t thu; ngi mua ti sn c Nh nc tip tc cho thu t theo mc ch c xc nh; + Cho thu li t c xy dng xong kt cu h tng trong trng hp c php u t xy dng kinh doanh kt cu h tng ti khu cng nghip, khu cng ngh cao, khu kinh t; + T chc kinh t c Nh nc cho thu t trc ngy Lut t ai 2003 c hiu lc thi hnh m tr tin thu t cho c thi gian thu hoc tr trc tin thu t cho nhiu nm m thi hn thu t c tr tin cn li t nht l nm nm th c cc quyn v ngha v quy nh ti iu 110 ca Lut t ai trong thi hn tr tin thu t; trng hp c nhu cu chuyn sang hnh thc giao t c thu tin s dng t th phi np tin s dng t tr i tin thu t tr v c cc quyn, ngha v quy nh ti iu 110 ca Lut t ai. - T chc kinh t thu li t trong khu cng nghip th c cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v 107 ca Lut t ai. - T chc kinh t s dng t thu ca t chc, h gia nh, c nhn khng thuc t trong khu cng nghip th c cc quyn v ngha v theo quy nh ca php lut v dn s. 4.3.4. Quyn v ngha v ca t chc kinh t nhn chuyn nhng quyn s dng t, chuyn mc ch s dng t: - T chc kinh t nhn chuyn nhng quyn s dng t, chuyn mc ch s dng t c cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107 ca Lut t ai. - T chc kinh t nhn chuyn nhng quyn s dng t m tin tr cho vic nhn chuyn nhng khng c ngun gc t ngn sch nh nc th c cc quyn v ngha v quy nh ti khon 2 iu 110 ca Lut t ai.


57

Trng hp nhn chuyn nhng quyn s dng t m tin tr cho vic nhn chuyn nhng c ngun gc t ngn sch nh nc th c cc quyn v ngha v quy nh ti khon 2 v khon 3 iu 109 ca Lut t ai. - Quyn v ngha v ca t chc kinh t s dng t c c quan nh nc c thm quyn cho php chuyn mc ch s dng t t t khng thu tin s dng t sang t c thu tin s dng t c quy nh nh sau: + Trng hp tin s dng t tr cho vic chuyn mc ch s dng t khng c ngun gc t ngn sch Nh nc m t chc kinh t s dng t chn hnh thc giao t c thu tin s dng t th c cc quyn v ngha v quy nh ti khon 2 iu 110 ca Lut t ai; - Trng hp tin s dng t tr cho vic chuyn mc ch s dng t khng c ngun gc t ngn sch Nh nc m t chc kinh t s dng t chn hnh thc thu t th c cc quyn v ngha v quy nh ti cc im b, c v d khon 1 iu 111 ca Lut t ai; - Trng hp tin s dng t tr cho vic chuyn mc ch s dng t c ngun gc t ngn sch nh nc th c cc quyn v ngha v quy nh ti khon 2 v khon 3 iu 109 ca Lut t ai. 4.4. Quyn v ngha v ca h gia nh, c nhn, cng ng dn c s dng t 4.4.1. Quyn v ngha v ca h gia nh, c nhn s dng t khng phi l t thu: Quy nh ti iu 113 nh sau: H gia nh, c nhn s dng t khng phi l t thu c cc quyn v ngha v sau y: - Cc quyn v ngha v quy nh ti iu 105 v iu 107; - Chuyn i quyn s dng t nng nghip trong cng mt x, phng, th trn vi h gia nh, c nhn khc; - Chuyn nhng quyn s dng t, tr trng hp chuyn nhng c iu kin theo quy nh ca Chnh ph; - Cho t chc, h gia nh, c nhn, ngi Vit Nam nh c nc ngoi u t ti Vit Nam thu quyn s dng t;


58

- C nhn c quyn tha k quyn s dng t ca mnh theo di chc hoc theo php lut. H gia nh c Nh nc giao t, nu trong h c thnh vin cht th quyn s dng t ca thnh vin c tha k theo di chc hoc theo php lut. Trng hp ngi c tha k l ngi Vit Nam nh c nc ngoi thuc i tng quy nh ti khon 1 iu 121 th c nhn tha k quyn s dng t; nu khng thuc i tng quy nh ti khon 1 iu 121 th c hng gi tr ca phn tha k ; - Tng cho quyn s dng t theo quy nh ti im c khon 2 iu 1

Documents

Bài giảng Luật Đất Đai