Balkonų bei lodžijų renovacija

2010 m. vasaris, Vilnius

Vilniaus dangoraižiai

Balkonų ir lodžijų reikšm÷

• Buto vert÷ papildomai padid÷ja jam turint balkoną ar lodžiją.

• Balkono ar lodžijos buvimas taip pat dažnai • Balkono ar lodžijos buvimas taip pat dažnai pagerina pačio pastato estetinį vaizdą.

• Balkono ar lodžijos forma bei dydis nusprendžia,ar yra kalbama apie naudingąjį plotą, t.y. naudą, ar tik kaip architechtoninius pastato elementus.

• Lodžija su ber÷miu susilankstomu įstiklinimu (šaltasis įstiklinimas), kaip papildomas lodžijos komplektavimas;

• Neapšildomas žiemos sodas, su šaltu įstiklinimu, be termiškai atskirtų aliuminio profilių su be termiškai atskirtų aliuminio profilių su įstiklintais langų r÷mais ir papildomai prijungtais prie atitvarų;

• Gyvenamojo ploto prapl÷timas su termiškai atskirtais aliuminio profiliais bei su langų r÷mais, turinčiais šilumą izoliuojančius įstiklinimus – tai apšildomų lodžijų fasadas.

Balkonų ir lodžijų trūkumai

• Balkonų ir lodžijų buvimas padidina statybų bei renovacijos išlaidas.

• Esant darbų atlikimo klaidoms, būtent čia gali atsirasti didžiausi šalčio tilteliai, kas sąlygos atsirasti didžiausi šalčio tilteliai, kas sąlygos pel÷sinių darinių atsiradimą buste.

• Balkonai ir lodžijos iš principo yra išorin÷s statybin÷s detal÷s, kurias stipriai įtakoja aplinkos sąlygos: temperatūros kaita, dr÷gm÷, oro užterštumas ir kt.

Skirtumai tarp balkonų ir lodžijų

Naudingasis plotas yra ribojamas:• balkonų atveju: pastato išorin÷mis sienomis ir

atitvaru;

• lodžijų atveju: pastato išorin÷ siena, lodžijos šonin÷mis sienomis bei tarp lodžijų sienųesančiu atitvaru.

Skirtumai tarp balkonų ir lodžijų

Pagal konstrukcijų principą:• balkonų atveju: išsikišančios konstrukcijos arba

balkonai su laikančiomis konstrukcijomis iš gelžbetonio ar plieno;gelžbetonio ar plieno;

• lodžijų atveju: pagal atitvarų konstrukcijas (Atitvarų plokšt÷ su sijomis, su konsole, arbaišsikišusi atitvaro plokšt÷ iš gelžbetonio arba lengva atitvaro plokšt÷ (pluoštinis cementas, plienas/stiklas).

Renovuojant balkonus ir lodžijas..

• Balkonai ir lodžijos yra sudedamosios pastato apvalkalo dalys, tod÷l į juos reikia atsižvelgti atliekant fasado šiltinimą/renovacijos darbus.

• Nustatomi pažeidimai ar trūkumai vertinami atsižvelgiant į jų įtaką balkono stabilumui bei neigiamus ilgalaikius poveikius galbūt ir visai pastato konstrukcijai.

Sprendimas: renovuoti ar rinktis naujus balkonus

• Pagal tai, kokie yra balkonų ar lodžijųkonstrukcijų pažeidimai, kokia yra bendra jųbūkl÷, savininkas ar savininkų bendrija priima sprendimą: renovuoti balkonus/ lodžijas, ar išmontavus esamus, pristatyti ir įrengti naujus.išmontavus esamus, pristatyti ir įrengti naujus.

• Jeigu tai yra nuomojami butai, butų gyventojai turi būti laiku informuojami apie savininkųpriimtus sprendimus.

Renovacija

Atliekamos priemon÷s:• Armatūros apsauga prieš koroziją;• Siūlių sutvirtinimas;• Betono atnaujinimas paviršiniuose sluoksniuose;• Intarpų renovacija;• Intarpų renovacija;• Prieinamų paviršių ir grindų dangos atnaujinimas;• Sutvirtinimas judančių vertikaliųjų ir horizontaliųjų

konstrukcijų;• Vandens nuolydžių sutvarkymas lodžijų atveju;• Atitvarų atnaujinimas

Naujų balkonų montavimas

• D÷l esamo stovio neatitikimo sauguimop reikalavimams ar d÷l funkcinių-estetinių priežasčių, naujų balkonų montavimas gali būti būtinas arba rekomentuojamas.

• Naujai montuojant balkonus taip pat atsiranda galimyb÷ • Naujai montuojant balkonus taip pat atsiranda galimyb÷ padidinti balkono funkcionalumą:- padidinus jo plotą;- įstiklinus balkoną, kas apsaugo nuo išor÷s kritulių, dulkių bei padidina garso bei šilumos izoliaciją.

Taip yra pagerinama viso buto gyvenimo kokyb÷.

• Montuojant naują lodžiją būtina atsižvelgti į jos konstrukciją ir į tai, kad ji nepablogintų po lodžija esančio po lodžija esančio buto apšvietimo.

• Lodžijos “gylis” netur÷tų būti didesnis nei 2 metrai

Statybų aikštel÷s paruošimas 5 AT

Statybų aikštel÷s įrengimas 2 AT

Pasiruošimas išmontavimui 3 AT

Senų lodžijų/balkonų išmontavimas 1,5 AT Vidutiniškai 8 lodžijos per dieną

Fasado pjovimo darbai (sutvirtinimai) 1,5 AT

Fundamentas/sandarinimas 5 AT

Lodžijų montavimas 1,5 AT Vidutiniškai 8 lodžijos per dieną

Pastolių pastatymas 3 AT

Izoliacinis šiltinimas 20 AT

Pastolių surinkimas/išmontavimas 3 AT

Aplinkos sutvarkymas 5 AT

1. diena1. diena

Darbo planas keičiant lodžijų langus

Pirmuose 1-2 butuose 07.00-08.00 valanda Langų išmontavimas

08.00-11.30 valanda Atitvarų išpjovimas

11.00-14.00 valanda Langų įstatymas11.00-14.00 valanda Langų įstatymas

Sekančiuose 1-2 butuose 11.00-12.00 valanda Langų išmontavimas

12.00-15.30 valanda Atitvarų išpjovimas

15.00-17.00 valanda Langų įstatymas

2. diena2. diena

Darbo planas keičiant lodžijų langus

Daugiausiai 4 butuose 07.00-16.00 valanda Glaistymas, dažymas

14.00-17.00 valanda Langų užsandarinimas

Išlaidos: renovacija

• Plokštinių daugiabučių namų tipas WBS 70, 5 aukštų pastatasNumatytos renovacijos priemon÷s:- lodžijų atitvarų išmontavimas;- apsauga nuo korozijos- lodžijos stogo apdengimas;- lodžijos stogo apdengimas;- lodžijos grindų būkl÷s pagerinimas- lodžijos vendens nutek÷jimo atnaujinimas;- lodžijų atitvarų atnaujinimas (lengva konstrukcija –perforuota skarda, dengta milteliniu paviršiumi)

1996 metai - 6.598 DM/ lodžija, t.y. apie 3.373 €

• Plokštinių daugiabučių namų tipas QP 71, 10 aukštų pastatasNumatytos renovacijos priemon÷s:- lodžijų atitvarų išmontavimas;- betono atnaujinimas;- apsauga nuo korozijos;- apsauga nuo korozijos;- intarpų remontas;- lodžijos stogo apdengimas;- grindų padengimas išlyginamuoju betonu;- lodžijos vendens nutek÷jimo atnaujinimas;- lodžijų atitvarų atnaujinimas (lengva konstrukcija –pluoštinis cementas)

1997 metai - 10.031 DM/ lodžija, t.y. apie 5.128 €

• Plokštinių daugiabučių namų tipas QP 71, 10 aukštų pastatasNumatytos renovacijos priemon÷s: naujos atitvarų plokšt÷s (lengva konstrukcija iš pluoštinio cemento ar translucentinio stiklo su specialios technikos šablonais)

1998 metai - 13.145 DM/lodžija, t.y. apie 6.721 €1998 metai - 13.145 DM/lodžija, t.y. apie 6.721 €

• Į kainą n÷ra įskaičiuota papildomos statybos aikštel÷s įrengimo išlaidos, išlaidos už pastolius, bei lodžijos pasadin÷s sienos dalies šiluminei izoliacijai reikalingos išlaidos.

Išlaidos: naujų balkonų montavimas

Plokštinių daugiabučių namų tipas WBS 70• 5 aukštų pastatas• Pilnutinis senų balkonų išmontavimas• Žem÷s darbai• Fundamento prapl÷timas ar naujas fundamentas• Fundamento prapl÷timas ar naujas fundamentas

(izoliacija nuo dr÷gm÷s)• Pilnas montažas naujų lodžijų sijų su prapl÷stu

naudingu plotu, įtraukiant betono atitvarus su tur÷klu (nerūdijantis plienas arba dengta milteliniu paviršiumi)su g÷lių d÷žut÷mis, vidiniu vandens nutek÷jimu bei ber÷miu susilankstomu įstiklinimu (pasirinktinai -2.198 €)

2000 metai - 5.880 €/lodžija

• Plokštinių daugiabučių namų tipas 70, 6 aukštų pastatasNaujai suplanuotos priemon÷s: lodžijos sijos ir betoniniai atitvarai, įtraukiant ir įstiklinimą d÷l judrios pagrindin÷s gatv÷s (apsauga nuo triukšmo, dulkių)2001 metai - 6.668 €/lodžija, 2.018 € įstiklinimas

• Plokštinių daugiabučių namų tipas WBS 70, 11 aukštų pastatas• Plokštinių daugiabučių namų tipas WBS 70, 11 aukštų pastatasNaujai suplanuotos priemon÷s: atitvarai: plienas/stiklas(susilankstomas įstiklinimas pasirinktinai - 2.184 €) 2004 metai - 7.133 €/lodžija

• Plokštinių daugiabučių namų tipas WBS 70, 5 aukštų pastatasNaujai suplanuotos priemon÷s: atitvarai: plienas/stiklas, (susilankstomas įstiklinimas pasirinktinai - 2.350 €)2009 metai - 8.346 €/lodžija

• Plokštinių daugiabučių namų tipas WBS 70, 11 aukštų pastatasNaujai suplanuotos priemon÷s: atitvarai: plienas/stiklas įtraukiant įr÷mintą susilankstomą įstiklinimą (uždara sistema, be vidinio bandens nutek÷jimo) d÷l šalia esančios sporto aikštel÷s triukšmingumo2004 metai - 9.547 €/lodžija (iš jų įstiklinimui - 4.340 €)2004 metai - 9.547 €/lodžija (iš jų įstiklinimui - 4.340 €)

• Plokštinių daugiabučių namų tipas WBS 70, 11 aukštų pastatas Naujai suplanuotos priemon÷s: atitvarai: plienas/stiklas, ber÷mis susilankstomas įstiklinimas (pasirinktinai 2.250 €)

2007 metai - 8.099 €/ lodžija

Pirmenyb÷ yra teikiama lodžijai iš jau paruoštų gelžbetonių konstrukcijų konstrukcijų sistemų, d÷l plataus jų variantų pasirinkimo.

Typ W 1 (Seitenwand)Rechteck, klein

Typ W 2 (Seitenwand)Geschwungene Form, klein

Typ W 4 (Seitenwand)Rechteck, groß mit Auskragung

Auftraggeber:

Typ S 2 (Einzelstütze)Geschwungene Form, klein

Typ S 3 (Einzelstütze)Rechteck, groß

STADT-AKZENT

Bau-Projekt-Consult GmbH

SPP

Bauplanungs- undIngenieurgesellschaften

Schüttauf & Persike mbH

I. R÷mų – stalo konstrukcija(su galimu šaltuoju stiklinimu, šonin÷s sienos su daliniu atidarymu)

II. Šonin÷s sienos konstrukcija

Typ R 1 Rechteck, klein ca. 2,0 x 3,7 m

Typ R 2 Eckform, klein ca. 2,0 x 3,7 m

Typ R 3 Rechteck, groß, ca. 1,8 x 6,0 m

Typ R 4 Trapez, groß, ca. 1,8 x 6,0 m

III. Pavienių elementų konstrukcija

Typ S 1 Rechteck, klein ca. 2,0 x 3,7 m

Typ S 2 geschwungen, klein ca. 2,0 x 3,7 m

Typ S 3 Rechteck, groß ca. 1,8 x 5,7 m

Typ W 1 Rechteck, klein ca. 2,0 x 3,7 m

Typ W 2 geschwungen, klein ca. 2,0 x 3,7 m

Typ W 3 Rechteck, groß, eingerückt ca. 1,8 x 5,5 m

Typ W 4 auskragend, groß ca. 1,6 / 2,0 x 6,0 m

Teisin÷s baz÷s aspektai esant privatiems butams

Balkonai ir lodžijos – tai bendra ar privati buto savininko nuosavyb÷?

• Tokios statybin÷s konstrukcijos turetų būti• Tokios statybin÷s konstrukcijos turetų būtipripažįstamos bendrąja privačia nuosavybe: atitvarai, stogas, laikomoji plokšt÷, durys, isoliacinis sluoksnis bei jungiamosioskonstrukcijos su pastatu.

• Grindų bei vidinių sienų danga yra asmenin÷privati buto savininko nuosavyb÷.

Atsakomyb÷ už renovacijos darbus bei pasirinktas priemones

• Butų savininkai ar savininkų bendrija nusprendžia būtinas atlikti priemones bei jų finansavimą.

• Tam, kad būtų priimtas sprendimas bei pasirinktas geriausias variantas, būtina surinkti

• Tam, kad būtų priimtas sprendimas bei pasirinktas geriausias variantas, būtina surinkti keletą pasiūlymų.

• Pavienis buto savininkas gali pareikalauti bendrijos, jog būtų atlikti konkretūs renovaciojos darbai. Jei bendrija prašymą atmeta (sprendimas netenkinti), savininkas gali užprotestuoti priimtą sprendimą teisminiu keliu.

• Jei d÷l renovacijos darbų buto savininkui yra padaroma žala, atsakomybę už tai turi prisiimti savininkų bendrija.

• Net jeigu savininkas n÷ra paliečiamas renovacijos darbų tiesiogiai (darbai n÷ra vykdomi jo privačioje nuosavyb÷je), jis vis tiek privalo užtikrinti pri÷jimą atlikti tuos darbus (jei tam yra reikalinga pateikti į jo butą).

Išlaidų padalijimas

• Išlaidų dalybos už atliktus darbus, kurie yra reikalingi pradinio stovio atkūrimui, yra aprašytos vadinamajame Teilungserklärung (jei toks egzistuoja) arba yra nustatomos atitinkamai pagal pavienių butų savininkų dalis (pagal turimo pagal pavienių butų savininkų dalis (pagal turimo ir bendro ploto santykį).

• Tačiau yra įmanoma, jog savininkai visuotiniu susitarimu numato kitokį renovacijos išlaidų pasidalijimą.

Statybiniai pakeitimai

• Jei yra planuojama įgyvendinti tokias priemones, kurios yra daugiau nei tik esamo būvio palaikymas ar pradinio stovio atkūrimas, pvz. balkonų stogų įrengimas, stiklinimas ir kt., tokiu atveju yra reikalingas kiekvieno buto savininko atveju yra reikalingas kiekvieno buto savininko pritarimas.

• Esant nuomojamiems butams, šiuo klausimu lemiamą žodį ir sprendimo teisį turi buto savininkas.

Modernizacija

• Modernizacija yra vadinamos tokios priemon÷s, kurios padidina buto išliekamąją vertę, ilgalaikiai pagerina buto gyventojų gyvenimo sąlygas ar prisideda prie energijos ir vandens suvartojimo sutaupymų.

• Imtis modernizacijos priemonių gali būti reikalaujama/ rekomenduojama ir įstatymu ar kitais nutarimais.

• Visiškai naujas balkonų ar lodžijų montavimas ir tam, kad būtų pegerintos buto išnuomojimo galimyb÷s irgi gali būti suprantama kaip modernizacijos priemon÷.

• Bet kuriuo atveju, tvarkingi ir gerai funktionalumo prasme apgalvoti balkonų bei lodžijų sprendimai, kelia nekilnojamo turto vertę.

• Daugeliui nuomininkų ar butų pirk÷jų balkonų ar lodžijų tur÷jimas – svarbus kriterijus perkant ar nuomojant butą.

D÷koju už Jūsų d÷mesį ir būsiu d÷kinga užJūsų klausimus ir komentarus Jūsų klausimus ir komentarus

Marianne Blätz Dipl.Ing (FH)