UNIVERZA V MARIBORU

PRAVNA FAKULTETA

BARBARA LEGEN

STVARNOPRAVNI IN ZEMLJIŠKOKNJIŽNI VIDIKI ETAŽNE LASTNINE

Diplomsko delo

Maribor,2011

UNIVERZA V MARIBORU

PRAVNA FAKULTETA

DIPLOMSKO DELO

STVARNOPRAVNI IN ZEMLJIŠKOKNJIŽNI VIDIKI ETAŽNE LASTNINE

Študent: Barbara Legen

Številka indeksa: 71156508

Študijski program: UNI-PRAVO

Študijska smer: Civilno pravo

Mentor: dr. Renato Vrenčur

Maribor, september 2011

ZAHVALA

Zdaj ko zaključujem pomembno obdobje v svojem življenju in ko se podajam na novo

pot, bi se rada zahvalila vsem, ki ste me tekom študija, še posebej v težkih trenutkih

vzpodbujali, podpirali, bodrili in razumeli.

Iskrena hvala vsem mojim najdražjim!

Posebna zahvala tudi mojemu mentorju prof. dr. Renatu Vrenčurju za pomoč in nasvete

pri nastajanju moje diplomske naloge.

KAZALO

POVZETEK.................................................................................................................. i

ABSTRACT................................................................................................................ iii

UVOD.......................................................................................................................... 1

1. ETAŽNA LASTNINA............................................................................................ 3

1.1. POJEM ETAŽNE LASTNINE.......................................................................... 3

1.2. RAZVOJ IN UREDITEV ETAŽNE LASTNINE PRI NAS............................. 3

1.3. PRAVNA NARAVA ETAŽNE LASTNINE.................................................... 5

1.4. ODSTOPANJE OD DVEH KLASIČNIH RIMSKOPRAVNIH NAČEL ........ 5

1.5. PREDMET ETAŽNE LASTNINE.................................................................... 6

1.5.1. POSAMEZNI DELI STAVBE................................................................... 7

1.5.2. SKUPNI DELI STAVBE ........................................................................... 8

1.5.3. POSEBNI SKUPNI DELI STAVBE ......................................................... 9

1.5.4. DOLOČITEV SOLASTNIŠKEGA DELEŽA ......................................... 10

2. STVARNOPRAVNI VIDIKI ETAŽNE LASTNINE ......................................... 12

2.1. NASTANEK ETAŽNE LASTNINE............................................................... 12

2.1.1. SPORAZUM ............................................................................................ 13

2.1.2. ENOSTRANSKI PRAVNI POSEL ......................................................... 14

2.1.3. AKT O OBLIKOVANJU ETAŽNE LASTNINE.................................... 14

2.1.4. SODNA ODLOČBA ................................................................................ 15

2.2. RAZPOLAGANJE Z ETAŽNO LASTNINO................................................. 16

2.3. RAZMERJA MED ETAŽNIMI LASTNIKI................................................... 17

2.3.1. PRAVICE IN OBVEZNOSTI NA SKUPNIH DELIH............................ 17

2.3.2. POGODBA O MEDSEBOJNIH RAZMERJIH....................................... 18

2.3.3. UPRAVLJANJE SKUPNIH DELOV VEČSTANOVANJSKE ZGRADBE............................................................................................................ 21

2.4. POSEBNOSTI ETAŽNE LASTNINE ............................................................ 24

2.4.1. OBVEZNI REZERVNI SKLAD.............................................................. 24

2.4.2. ZAKONITO STVARNO BREME........................................................... 25

2.4.3. ZAKONITA PREDKUPNA PRAVICA.................................................. 25

2.4.4. IZKLJUČITVENA TOŽBA..................................................................... 26

2.5. PRENEHANJE ETAŽNE LASTNINE ........................................................... 27

3. ZEMLJIŠKOKNJIŽNI VIDIK ETAŽNE LASTNINE ........................................ 28

3.1. VPIS STAVBE V KATASTER STAVB ........................................................ 28

3.2. ZEMLJIŠKOKNJIŽNI POSTOPEK, SESTAVA IN PRISTOJNOST SODIŠČA .................................................................................................................. 31

3.3. ELEKTRONSKO VLAGANJE ZEMLJIŠKOKNJIŽNIH PREDLOGOV .... 32

3.4. PREDHODNI PREIZKUS ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA PREDLOGA........... 35

3.5. ODPRAVA ZEMLJIŠKOKNJIŽNIH VLOŽKOV......................................... 36

3.6. OSNOVNI IN ŠIRŠI POLOŽAJ NEPREMIČNINE ...................................... 37

3.7. VPIS ETAŽNE LASTNINE V ZEMLJIŠKO KNJIGO.................................. 38

3.8. VKNJIŽBA IN PREDZNAMBA LASTNINSKE PRAVICE NA POSAMEZNEM DELU V ETAŽNI LASTNINI ..................................................... 38

3.9. ZAZNAMBA VRSTNEGA REDA ZA PRIDOBITEV ETAŽNE LASTNINE ………………………………………………………………………………...39

3.9.1. ZAZNAMBA VRSTNEGA REDA ZA PRIDOBITEV ETAŽNE LASTNINE PO ZAKONU O VARSTVU KUPCEV STANOVANJ IN ENOSTANOVANJSKIH STAVB ....................................................................... 41

3.10. LISTINE, KI SO PODLAGA ZA VPIS PRI ETAŽNI LASTNINI V ZEMLJIŠKO KNJIGO .............................................................................................. 42

3.11. ZEMLJIŠKOKNJIŽNO DOVOLILO – CLAUSULA INTABULANDI ....... 42

3.12. ODLOČANJE V ZEMLJIŠKOKNJIŽNEM POSTOPKU.............................. 44

3.12.1. PRAVNA SREDSTVA V ZEMLJIŠKOKNJIŽNEM POSTOPKU........ 45

4. POSEBNOSTI, KI JIH UVELJAVLJAJO POSAMEZNI ZAKONI ZA VPIS ETAŽNE LASTNINE V ZEMLJIŠKO KNJIGO.......................................................... 46

4.1. ZPPLPS IN POSEBNOSTI, KI JIH JE UVEDEL .......................................... 46

4.1.1. POSTOPEK ODMERE STAVBIŠČA IN ETAŽNI NAČRT.................. 47

4.1.2. POSTOPEK IN POGOJI ZA VPIS PRAVICE NA POSAMEZNEM DELU STAVBE V ZEMLJIŠKO KNJIGO ......................................................... 48

4.2. ZVKSES IN VARSTVO KUPCEV ................................................................ 49

4.3. SPREMEMBE, KI JIH JE PRINESEL ZVEtL ............................................... 52

5. ZAKLJUČEK........................................................................................................ 58

6. VIRI IN LITERATURA ....................................................................................... 62

i

POVZETEK

Etažna lastnina je poseben institut stvarnega prava, ki je dokaj zapleten. Etažna lastnina

izhaja iz solastnine na nepremičnini. Posebnost instituta se kaže v tem, da predstavlja

lastninsko pravico na posameznem delu in hkrati tudi solastninsko pravico na skupnem

delu večstanovanjske stavbe.

Pri etažni lastnini je poleg oblikovanja le-te pomemben tudi zemljiškoknjižni vidik

etažne lastnine in to je vpis v zemljiško knjigo. Če pogledamo v čas družbene lastnine,

lahko vidimo, da kot posledica neurejenih razmer na nepremičninskem področju

nosimo posledice še danes. Ravno zaradi neurejenosti še danes nekatera stanovanja niso

vpisana oziroma evidentirana v zemljiški knjigi.

Tako sta oblikovanje etažne lastnine kot vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo zelo

pomembna z vidika varnosti pravnega položaja etažnega lastnika in tudi za varnost

pravnega prometa z nepremičninami. Etažni lastniki imajo poleg pravic tudi določene

obveznosti. Za mirno sožitje med posameznimi etažnimi lastniki v večstanovanjski

stavbi je zelo pomembno, da so razmerja med njimi zakonsko urejena.

Namen diplomske naloge je predstaviti stvarnopravni in zemljiškoknjižni vidik etažne

lastnine, torej s stvarnopravnim vidikom etažno lastnino predstaviti njeno splošno

ureditev v Sloveniji. Z zemljiškoknjižnim vidikom pa vpis le-te v zemljiško knjigo in

pogoje, ki morajo biti ob tem izpolnjeni. V diplomski nalogi obravnavamo: pojem in

njen razvoj, odstop od dveh pomembnih načel stvarnega prava, predmet etažne lastnine,

posamezni deli stavbe, skupni deli in posebni skupni deli stavbe v etažni lastnini,

nastanek, razpolaganje, razmerja, posebnosti in prenehanje etažne lastnine,

zemljiškoknjižni vidiki etažne lastnine, vpis v kataster stavb, vpis v zemljiško knjigo,

zemljiškoknjižni predlog, zaznamba, predznamba, vknjižba in na koncu posamezni

zakoni, ki prav tako urejajo področje etažne lastnine in njihove posebnosti, ki jih

prinašajo.

ii

KLJUČNE BESEDE: etažna lastnina, zemljiška knjiga, posamezni deli stavbe, skupni

deli stavbe, razmerja med etažnimi lastniki, kataster stavb, akt o oblikovanju etažne

lastnine, zemljiškoknjižni predlog.

iii

ABSTRACT

Floor ownership is a special institute of property law, which is quite complicated. Floor

ownership results from joint ownership of fixed property. Specialty of the institute is

shown by the fact that it represents ownership right of individual part and at the same

time joint ownership on the joint part of multi-storey building.

In floor ownership, next to the formation of it, land register aspect of the floor

ownership is also important, that is registration in the land register. Looking at the time

of public property, we can see that we still feel the consequences of unsettled conditions

in the field of fixed property. This is the reason why some dwellings are still note

registered in land register.

Formations of floor ownership as well as the registration of floor ownership in the land

register are two very important aspects for the security of legal situation of the floor

owner and also for the security of legal trade with fixed property. Floor owners have

rights as well as certain duties. For peaceful relations between different floor owners in

multi-story building it is very important that those relations are legally settled.

The purpose of the graduation thesis is to present property law and land register aspects

of floor ownership. With the property law aspect I wish to show general regulations of

floor ownership in Slovenia. And with the land register aspect I wish to show the

registration of floor ownership and conditions that have to be fulfilled. The graduation

thesis deals with: the term and its development; deviation from two important principles

of property law; the subject of floor ownership and individual parts of the building; joint

parts and special joint parts of the building in floor ownership; formation, disposal,

relationships, specialties and termination of floor ownership; land registry aspect of

floor ownership; registration in buildings cadastre; registration in land registry; land

registry proposal; notice; pre-notice; registration; and finally particular laws, which are

also governing the field of floor ownership and specialties, which accompany them.

iv

KEY WORDS: floor ownership, land registry, individual parts of the building, joint

parts of the building, relations between floor owners, buildings cadastre, act on

formation of floor ownership, land registry proposal.

1

UVOD

Namen moje diplomske naloge je predstaviti stvarnopravni vidik in zemljiškoknjižni

vidik etažne lastnine v slovenskem pravnem redu.

Etažna lastnina je v našem pravu uveljavljena od konca petdesetih let dalje, kot

posledica družbene lastnine, ki jo je kot prvi zakon urejeval Zakon o lastnini na delih

stavb1. Opredeljena je kot posebna oblika lastninske pravice, saj je lastnina

posameznega dela stavbe in pa solastnina skupnih delov. In kot posebnost instituta je

tudi odstop od dveh najpomembnejših osnovnih načel stvarnega prava.

Zaradi večje preglednosti sem svojo diplomsko nalogo razdelila na štiri dele. V prvem

delu sem se osredotočila na opredelitev pojma etažne lastnine, na pravno naravo etažne

lastnine in predstavila razvoj etažne lastnine v slovenskem pravnem redu in kronologijo

zakonov, ki so jo urejevali, ter kaj vse je predmet etažne lastnine.

V drugem delu sem se osredotočila na predstavitev stvarnopravnega vidika etažne

lastnine. Te vidike sem predstavila preko nastanka etažne lastnine, kaj vse je potrebno

da se le-ta oblikuje, da ni potrebno zgolj izpolnjevanje pogojev, ampak da mora biti

podana tudi volja dosedanjega lastnika zemljišča stavbe oziroma soglasje solastnikov

ter razpolaganje in prenehanje z etažno lastnino. V okviru tega dela sem se tudi

opredelila in povzela nekatere značilnosti razmerij med etažnimi lastniki, kot so pravice

in obveznosti etažnih lastnikov, pogodba o medsebojnih razmerjih, imenovanje

upravnika in upravljanje skupnih delov večstanovanjske zgradbe. Predstavila sem

posebnosti etažne lastnine, ki se nanašajo na obvezni rezervni sklad in zakonito stvarno

breme, izključitvena tožba.

V tretjem delu diplomske naloge pa sem se posvetila predstavitvi zemljiškoknjižnih

vidikov etažne lastnine. Zato sem v tem poglavju predstavila vpis stavbe v kataster

stavb, zemljiškoknjižni postopek, sestavo sodišča in pa pristojnost sodišča in predstavila

novosti ki jih je prinesla novela ZZK-1C, sestava zemljiškoknjižne predloga, obvezno

vlaganja predloga preko elektronske vloge, odprava zemljiškoknjižnih vložkov,

1 Ur. list RS, št. 16/59.

2

predstavila posamezne oblike vpisov in hkrati predstavila listine, ki so podlaga za vpis

etažne lastnine, opisala zemljiškoknjižno dovolilo-clausula intabulandi, odločanje v

zemljiškoknjižnem postopku in pa predstavila pravna sredstva, ki so na voljo strankam

v zemljiškoknjižnem postopku.

Na koncu sem zadnji del namenila predstavitvi trem posebnim zakonom, ki so

pomembni za etažno lastnino.

Kot prvi posebni zakon sem predstavila Zakon o posebnih pogojih za vpis lastninske

pravice na posameznem delu stavbe2, ki je bil po svoji naravi interventni predpis z

omejeno časovno veljavnostjo. Čeprav ne velja več, se mi je zdelo pomembno, da ga

predstavim ravno zaradi posebnosti, ki jih je v našo pravno ureditev prinesel.

Nato v nadaljevanju sem predstavila Zakon o varstvu kupcev stanovanj in

enostanovanjskih stavb3, ki se mi je zdel pomemben zaradi varstva kupcev, ker so pri

številnih goljufijah na nepremičninskem področju oškodovani prav oni. Kot zadnja

najbolj odmevna »afera« iz leta 2003 je bila Zbilski Gaj je zakonodajalca spodbudila da

poseže v to področje in zavaruje kupce, ko vnaprej kupijo in plačajo še nezgrajene hiše.

Kot tretjega pa sem predstavila Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predolg

pridobitelja posameznega dela stavbe in o odločanju pripadajočega zemljišča k stavbi4 ,

ki je v veljavi od maja 2008 in je bil avgust 2011 noveliran, s ciljem k uspešnemu

dokončanju postopka o vzpostavitvi etažne lastnine na zahtevo pridobitelja

posameznega dela, ter postopka odločanja pripadajočega zemljišča. Vse spremembe, ki

jih je prinesla novela ZVEtL-1A niso razveljavile do tedaj uvedene pravne ureditve,

ampak jo samo dopolnile. Namen sprememb je bil olajšati postopek, odpraviti

zavlačevanje in oviranje postopka in razširiti krog udeležencev, ki bo sodiščem olajšal

delo.

2 Ur. list RS, št. 47/03-UPB-1, v nadaljevanju ZPPLPS. 3 Ur. list RS, št. 18/04, v nadaljevanju ZVKSES. 4 Ur. list RS, št. 45/08, v nadaljevanj ZVEtL.

3

1. ETAŽNA LASTNINA

1.1. POJEM ETAŽNE LASTNINE

Etažna lastnina je posebna oblika lastninske pojavnosti, ki se je v slovenskem prostoru

in pravnem sistemu uveljavila od konca petdesetih dalje.5

Institut etažne lastnine predstavlja obliko lastnine, ki jo ima ena ali več oseb na

posameznem delu zgradbe in če je ta del kot funkcionalna celota ločen od preostalih

delov in hkrati primeren za samostojno rabo. Lastnina na posameznem delu ne more

obstajati kot samostojno in neodvisno pravno razmerje, ker je z njo neločljivo povezana

solastnina na skupnih delih zgradbe in na zemljišču. Šele lastnina na posameznem delu

stavbe in solastnina na skupnih delih skupaj tvorita etažno lastnino, ki je prenosljiva

samo kot celota.6

1.2. RAZVOJ IN UREDITEV ETAŽNE LASTNINE PRI NAS

Institut etažne lastnine se je v našem pravnem sistemu pojavil kot instrument za

olajšanje pravnih razmerij znotraj večstanovanjske stavbe.

Njen razvoj je pri nas potekal v času družbene lastnine, ki jo je spremljala doba

intenzivne stanovanjske gradnje in gospodarjenja v družbeni lastnini. V praksi ni

obstajal akt, ki bi jasno izražal voljo za oblikovanje etažne lastnine. Edini pravni akt je

sicer prodajna pogodba za stanovanje, vendar pa je le to eden izmed sestavnih delov

oblikovanja in prenosa stvarnih pravic na nepremičninah, kar je tudi vzrok za neurejeno

stanje etažne lastnine, ki ga še danes nismo uspeli popolnoma urediti.7

Prvi zakon ki je v našem pravnem sistemu urejeval etažno lastnino je bil Zakon o

lastnini na delih stavbe8, temu pa je sledil Zakon o lastninski pravici na delih stavb.9

5 M. Juhart, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, GV Založba, Ljubljana 2000, str. 7. 6 Povzeto po: M. Juhart, A. Berden, T. Keresteš, V. Rijavec, M. Tratnik, A. Vlahek, R. Vrenčur, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 520. 7 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 332. 8 Ur. list, FLRJ, št. 16/59.

4

Potem je bil v začetku devetdesetih sprejet Stanovanjski zakon10. Namen tega zakona je

bil omogočiti proces lastninjenja11 in proces privatizacije12 stanovanj in stanovanjskih

hiš v družbeni lastnini. Ravno zaradi težnje po čim hitrejšem lastninjenju in privatizacije

je SZ izpustil nekaj pomembnih področij, ki bi jih moral urediti; npr. slabo urejena

nekatera notranja razmerja znotraj skupnosti lastnikov, izpustil je tudi ureditev

nestanovanjskih prostorov.

Materija etažne lastnine je poleg SZ urejena tudi v Stvarnopravnem zakoniku,13 in sicer

v členih od 105–127. Ta zakon ureja etažno lastnino sistematično in predstavlja režim,

ki velja za stanovanja, poslovne prostore in druge samostojne prostore, ki predstavljajo

funkcionalno celoto.

Pozneje je bil sprejet nov Stanovanjski zakon14, ki temelji na SPZ. Ta nov SZ-1 je pri

ureditvi problematike etažne lastnine posebno pozornost posvetil ureditvi etažni lastnini

na stanovanjih. SZ-1 je mogoče glede etažne lastnine na stanovanjskih prostorih šteti za

posebni predpis.15

Torej je razmerje med SPZ in SZ-1 razmerje splošnosti in specialnosti. Ta dva zakona

skupaj tvorita celoto stvarnopravnih razmerij na stanovanjskem področju. Za

stanovanjsko področje se kot primarni predpis uporablja SZ-1 in še le, če posamezno

vprašanje ni urejeno znotraj tega zakona, se uporabi SPZ kot subsidiarni predpis. V

slednjem je etažna lastnina urejena kot splošni institut in je uporaben za vse vrste

nastanka etažne lastnine, medtem ko se SZ-1 uporablja za večstanovanjske stavbe v

etažni lastnini.

9 Ur. list, SRS, št. 19/76. 10 Ur. list RS, št. 18/91, 19/91, 13/93, 9/94, 21/94, 22/94, 29/95, 23/96, 24/96, 44/96, v nadaljevanju SZ. 11 Lastninjenje je proces preoblikovanja družbene lastnine v klasično lastnino. Pravica uporabe stvari v družbeni lastnini se je na podlagi zakona preoblikovala v lastninsko pravico. 12 Privatizacija je proces v katerem je prišlo do prenosa lastninske pravice iz sfere oseb javnega prava na posameznike in osebe zasebnega prava. Države, občine in druge pravne osebe so imele na podlagi SZ dolžnost, da na imetnike stanovanjske pravice, ki so dejansko bivali v stanovanjih, odplačno prenesejo lastninsko pravico. 13 Ur. list RS, št. 87/02, v nadaljevanju SPZ. 14 Ur. list RS, št 69/03, v nadaljevanju SZ-1. 15 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 333-334.

5

1.3. PRAVNA NARAVA ETAŽNE LASTNINE

Pri opredelitvi pravne narave etažne lastnine lahko izhajamo iz dveh pristopov; iz

unitaristične teorije, ki je značilna za germanske pravne sisteme in pa dualistične teorije,

ki je značilna za romanske pravne sisteme.

Po unitaristični teoriji, ki je zastopana v avstrijskem pravu, pravica na posameznem delu

izhaja iz solastniškega deleža, ki ga ima posameznik na stavbi kot enotnem pravnem

objektu (primat solastniškega deleža).16 Ta teorija govori o etažni lastnini kot o posebni

obliki solastnine in v katerem stavba predstavlja enoten pravni objekt. V romanskih

pravnih sistemih pa dualistična teorija predstavlja etažno lastnino, kot lastnino v kateri

gre za lastnino dvoje pravnih razmerij, za izključno lastninsko pravico na posameznem

delu stavbe in solastnino na nedeljivih skupnih delih stavbe, ki pa sta med seboj

neločljivo povezana.17

Na podlagi opisa obeh teorij lahko vidimo, da koncept etažne lastnine po dualsitični

teoriji bistveno odstopa od ureditve v nam zelo sorodno urejenih sistemih, kot sta

nemški in avstrijski sistem, kajti naše stvarno pravo je sicer zelo sorodno tema dvema

sistemoma.

1.4. ODSTOPANJE OD DVEH KLASIČNIH RIMSKOPRAVNIH NAČEL

Temeljni načeli stvarnega prava sta, načelo specialnosti in načelo »superficies solo

cedit« (povezanost zemljišča in objekta). V klasičnem lastninskem pravu je uveljavljeno

načelo »superficies solo cedit«, kar pomeni, da zgradba predstavlja sestavni del

zemljišča in je z njim neločljivo povezana in ima svoje korenine v rimskem pravu.

Če pogledamo v rimsko pravo vidimo, da k zemljišču spada zračni prostor nad in pod

njim in zgradba, ki je na njem zgrajena, pravno ni samostojna stvar, ampak na podlagi

pravila »superficies solo cedit« del zemljišča. Zato etažne lastnine v tistem času niso

16 M. Juhart, A Berden, T Keresteš, V, Rijavec, M. Tratnik, A. Vlahek, R. Vrenčur, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 518. 17 M. Juhart, A Berden, T Keresteš, V, Rijavec, M. Tratnik, A. Vlahek, R. Vrenčur, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 518.

6

poznali, saj rimsko pravo ni dovoljevalo različnega lastninskega stanja na zemljišču in

na zgradbi. Tako je bil predmet lastninske pravice ali drugih stvarnih pravic lahko le

zemljišče skupaj z zgradbo, kajti zgradba ni samostojna stvar. V pravnem prometu deli

usodo zemljišča na katerem stoji. Kljub temu pa ima etažna lastnina izvor v pravici

rimskega prava »superficies«, kar pomeni, da je odsvojljiva in podedljiva stvarna

pravica in je njenemu upravičencu dovoljevala narediti in imeti na tujem zemljišču

določeno stavbo.18

Ravno zaradi sistema družbene lastnine je bila pri nas drugačna ureditev in prav odmik

od načela »superficies solo cedit« pomeni najmočnejši poseg v klasično stvarnopravno

ureditev. Sistem družbene lastnine je uvedel ohranitev zasebne lastnine na zgradbah in

stanovanjih ter družbeno lastnino na zemljiščih namenjenih za kompleksno

stanovanjsko gradnjo, to je pomenilo pravnoformalni odmik od tega načela. Bistvo

oblikovanja etažne lastnine kot posebne oblike lastninske pojavnosti predstavlja prav ta

odmik od načela iz 8. člena SPZ.19

Kot drugo najpomembnejše načelo stvarnega prava pa je načelo specialnosti lastninske

pravice iz 7. člena SPZ ki pravi, da je lahko predmet stvarnih pravic lahko zgolj samo

individualno določena stvar. Vidimo da tudi od tega načela etažna lastnina odstopa, saj

pomeni oblikovanje stvarnih pravic na delu stvari, ki ni individualno določena stvar.

Etažna lastnina je zakonsko urejena izjema.

1.5. PREDMET ETAŽNE LASTNINE

Pravno razmerje etažne lastnine ni mogoče oblikovati na vsaki stvari ali na katerikoli

nepremičnini, kajti oblikuje se lahko samo na stavbi, ki je kot objekt neločljivo povezan

z zemljiščem. Možnost oblikovanja etažne lastnine je omejena na stavbo, ki izpolnjuje

določene tehnične pogoje, brez katerih etažna lastnina ne more nastati. Ta pogoj je

vezan na značilnost stavbe kot gradbenega objekta kar pomeni, da mora stavba biti

grajena tako, da je sestavljena iz različnih fizično ločenih delov, ki jih je mogoče

samostojno in neodvisno uporabljati.20Poleg posameznih delov, ki so v lasti posameznih

18 Povzeto po: A. Finžgar, Lastnina na fizičnih delih stavb, ČZ Uradni list, Ljubljana 1997, str. 7. 19 M. Juhart, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, GV Založba, Ljubljana 2000, str. 14. 20 M. Juhart, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, GV Založba, Ljubljana 2000, str. 14.

7

etažnih lastnikov, so pomembni tudi skupni deli, ki so v solastnini vseh lastnikov

posameznih delov.21

Za oblikovanje etažne lastnine ni potrebno zgolj da stavba izpolnjuje tehnične pogoje,

temveč se poleg tega zahteva tudi volja lastnika zemljišča s stavbo oziroma soglasna

volja solastnikov, kajti kljub temu da stavba izpolnjuje zgoraj navedene tehnične

lastnosti, če ni podana volja lastnika oz. soglasna volja solastnikov, je na stavbi možna

izključna lastnina enega lastnika ali klasično solastninsko razmerje.

1.5.1. POSAMEZNI DELI STAVBE

SPZ določa, da posamezni del stavbe mora predstavljati samostojno funkcionalno

celoto, primerno za samostojno uporabo, kot so zlasti stanovanje, poslovni prostor ali

drug samostojni prostor. K posameznemu delu v etažni lastnini spadajo tudi drugi

individualno odmerjeni prostori, če so del nepremičnine v solastnini etažnih lastnikov.22

V etažni lastnini je posamezni del osrednji del in je lahko v primeru, ko je etažna

lastnina vzpostavljena, lahko primerjali z zemljiško parcelo, kot osnovno zemljiško

identiteto.

Stavba mora imeti vsaj dva dela, ki omogočata samostojno rabo in vsak zase

predstavljata funkcionalno celoto z enim vhodom. Posamezni del lahko vsebuje enega

ali več prostorov za katere ni nujno, da so eden poleg drugega, pomembno je le, da

predstavljajo zaključeno funkcionalno celoto. Hkrati pa SPZ šteje k posameznim delom

tudi druge individualno odmerjene prostore; kleti, garažni boks, odmerjeno parkirno

mesto na parkirišču pred zgradbo.

Posamezni del stavbe dobi lastnost stvari z vpisom v zemljiško knjigo, ki je lahko v

izključnem lastništvu ene osebe, v solastnini dveh ali več ljudi ali pa je v skupni

lastnini. Imetnik ima popolno oblast na posameznem delu stavbe in tako izključno

pravico uporabe posameznega dela. To pomeni, da lahko izvaja spremembe in posege v

21 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 334. 22 2. odstavek 105. člen SPZ.

8

svojem posameznem delu, ki pa ne smejo vplivati na poslabšanje drugega posameznega

dela oziroma skupnih delov v etažni lastnini.23

Pri uporabi posameznih delov, so etažni lastniki dolžni upoštevati naravo in namen

posameznega dela in ga temu primerno tudi uporabljati. Vsi etažni lastniki morajo svojo

lastninsko pravico izvrševati na način, ki najmanj moti ostale etažne lastnike

posameznih delov in skupnih delov stavbe v etažni lastnini.24

1.5.2. SKUPNI DELI STAVBE

SPZ določa, da so skupni deli stavbe drugi deli, namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov

in zemljišče, na katerem stoji stavba. Med skupne dele lahko spadajo tudi druge

nepremičnine.25 Te so v solastnini etažnih lastnikov.

SZ-1 nam v svojem 3. odstavku 3. člena primeroma našteje kaj vse štejemo med skupne

prostore tj.: skupni prostori in zemljišče (stopnišče, vhodni vetrolov, hodniki,

kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti...), skupni gradbeni elementi (temelji,

nosilni zidovi, druge vrste konstrukcij, streha, fasada, dimniki, prezračevalne napeljave,

svetlobni jaški, stropovi, jaški dvigal in druge podobne konstrukcije), skupne inštalacije

in naprave ter oprema (notranja električna, plinovodna, vodovodna in toplovodna

napeljava, ki se nahaja v skupnih prostorih, kanalizacija, dvigala, naprave za ogrevanje,

televizijske in druge sprejemne antene, strelovodi, naprave za gašenje, odkrivanje in

javljanja požara, varnostna razsvetljava in vsi komunalni priključki, ki so namenjeni

skupni rabi).

SZ-1 pa nam eksplicitno našteva , kaj vse šteje med skupne prostore v večstanovanjskih

oziroma stavbi z več poslovnimi prostori in sicer : stopnišča, vhodni vetrolovi, hodniki,

kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, delavnice za hišnika, hišniška

stanovanja, prostore za odlaganje odpadkov in druge prostore, ki so namenjeni rabi

etažnih lastnikov (kanalščine, dovozi in podobno), ter zemljišča na katerih stavba stoji

23 V svojem stanovanju npr. lahko naredi pregradne stene, ne sme pa bistveno posegati v nosilne stene. 24 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 336. 25 3. odstavek 105. člen SPZ.

9

in drugo zemljišče.26 Kot je bilo že prej navedeno so skupni deli stavbe v solastnini

etažnih lastnikov in imajo nekatere posebne značilnosti, ki jih razlikujejo od klasičnega

solastninskega razmerja. Ena izmed teh značilnosti je ta, da solastniki skupnih delov

niso fizične ali pravne osebe, temveč je solastnik vsakokratni lastnik posameznega dela.

Potrebno je poudariti, da se pravni režim na skupnih delih razlikuje od tistega na

posameznih delih in kot del stvari niso predmet posebne lastninske pravice. Za možnost

preoblikovanja skupnega dela v posamezni del ni ovire, če obstaja soglasje vseh

solastnikov kot pravni temelj preoblikovanja, skupni del pa ni nujen za celotno

nepremičnino.27

Med skupnimi deli je posebej omenjeno zemljišče na katerem stoji stavba-stavbišče.

Minimalni pogoj za etažno lastnino je solastnina vseh etažnih lastnikov vsaj na

zemljišču pod stavbo oziroma nad njo. Namesto solastnine pa lahko obstaja etažna

lastnina na stavbni pravici na zemljišču vsaj pod stavbo. Če je parcela večja od samega

stavbišča, je cela parcela v solastnini vseh etažnih lastnikov. Solastniki parcel, ki so

vpisane v osnovnem zemljiškoknjižnem vložku, so vsi etažni lastniki, brez možnosti

različnih deležev na posameznih parcelah, kajti v enem vložku je lahko lastninsko stanje

samo enako in deleži pri posameznih parcelah ne morejo biti različni.28

1.5.3. POSEBNI SKUPNI DELI STAVBE

Posebni skupni deli so deli, ki služijo le nekaterim izmed etažnih lastnikov, ker so se

tako dogovorili.29 To so torej deli, ki niso v solastnini vseh, marveč samo nekaterih

etažnih lastnikov, praviloma tistih, ki takšne skupne dele izključno uporabljajo. Namen

pravne konstrukcije posebnih skupnih delov je, da etažni lastniki, ki nekega skupnega

dela ne uporabljajo, tudi ne nosijo s tem skupnim delom povezanih stroškov.30

26 5. člen SZ-1. 27 M. Juhart, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, GV Založba, Ljubljana 2000, str. 28. 28 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, A. Berden, T. Keresteš, V. Rijavec, A. Vlahek, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 524.525. 29 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, A. Berden, T. Keresteš, V. Rijavec, A. Vlahek, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 526. 30 M. Tratnik, Določitev solastniškega deleža na skupnih delih, Pravna praksa št. 2, Ljubljana 2005, str. 21-23.

10

SPZ ne pozna pojma posebni skupni deli jih pa ureja SZ-1 in ravno zaradi tega, ker SZ-

1 izrecno ureja zgolj stanovanjske objekte, se zastavlja vprašanje, ali se lahko te določbe

smiselno uporabijo tudi za poslovne objekte? Če izhajamo iz dejstva, da etažna lastnina

poslovnih prostorov po svoji vsebini in dejanskih značilnostih posebnih in skupnih

delov in da pravna konstrukcija posebnih skupnih delov ni posebej vezana na

stanovanjsko etažno lastnino, lahko rečemo, da se določbe uporabljajo tudi za poslovne

prostore.31

Etažni lastniki lahko status posebnih skupnih delov določijo v pogodbi o medsebojnih

razmerjih na katerih skupnih delih, ni pa mogoče na zemljišču ali na delu zemljišča, ker

bi bil tak dogovor ničen. Izjemoma, ko ima del zemljišča svojo parcelno številko in je

kot tako določeno kot sestavni del stanovanja, se šteje kot del stanovanja in ne kot

posebni skupni del.32

Kot določa 21. člen SZ-1 so posebni skupni deli solastnina le tistih etažnih lastnikov,

katerim služijo. Solastniški delež vsakega etažnega lastnika se določi s pogodbo o

medsebojnih razmerjih. Možno je preoblikovanje skupnega dela v posebni skupni del s

spremembo pogodbe o medsebojnih razmerjih, ob soglasju vseh etažnih lastnikov.

Soglasje etažnih lastnikov mora biti podano v enaki obliki kot je pogodba o

medsebojnih razmerjih. V primeru, da posebni skupni del služi le enemu od etažnih

lastnikov, ta seveda ni solastnik, temveč edini lastnik takšnega posebnega dela. V

takšnem primeru je možna tudi pripojitev posebnega dela k njegovemu posameznemu

delu na podlagi 113. člena SPZ. 33

1.5.4. DOLOČITEV SOLASTNIŠKEGA DELEŽA

Določitev natančnega solastniškega deleža je določena v SPZ in je odločilnega pomena

za urejanje razmerij med solastniki. Solastniški deleži so izraženi v ulomkih, ki so

izraženi v razmerju do celote. Sam SPZ v 106. členu določa način določitve

solastniškega deleža, pri katerem se ob določanju upošteva uporabna vrednost

31 M. Tratnik, Posebni skupni deli v etažni lastnini, Pravna praksa 15-16/2004, Ljubljana 2004. 32 20. člen SZ-1. 33 M. Tratnik, Posebni skupni deli v etažni lastnini, Pravna praksa 15-16/2004, Ljubljana 2004.

11

posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti

nepremičnine, v kolikor zakon ali pravni posel ne določa drugače.

Določitev solastniškega deleža na skupnih delih ni obligatorna sestavina pogodbe o

medsebojnih razmerjih, ampak je obligatorna sestavine listine o delitvi, ki je v

dispoziciji strank. Če pa ni mogoče doseči soglasja o določitvi solastniškega deleža,

lahko o tem odloča sodišče v nepravdnem postopku.

Določitev velikosti deleža je za etažnega lastnika zelo pomembna, saj se na tej podlagi

določajo stroški, ki bremenijo vsakega posameznega etažnega lastnika. V primeru

adaptacije redkeje pride so povečanja uporabne vrednosti, ki se pri posameznem delu

praviloma spreminja, razen z nadgradnjo, kar pa pomeni poseg v skupne dele,

podstrešje in streho, za kar se zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov. Tako je potrebno

izvesti tudi spremenjen vpis solastniškega deleža, v primeru, da solastniki etažnemu

lastniku tega ne bi priznali, pa mu pripada le obogatitveni zahtevek, v primeru, da bi bili

s tem drugi obogatitveni. 34

34 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, A. Berden, T. Keresteš, A. Vlahek, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 533.

12

2. STVARNOPRAVNI VIDIKI ETAŽNE LASTNINE

Stvarnopravni vidik nam etažno lastnino predstavlja kot posebno obliko lastninske

pravice, kot lastninsko pravico na posameznem delu in solastninsko pravico na skupnih

delih in je predvsem omejen na splošno opredelitev instituta etažne lastnine. Urejena je

v SPZ, kjer zakon določa pogoje za njen nastanek oziroma oblikovanje določa splošne

določbe za razpolaganje z njo, prenehanje in pa tudi posebne določbe za oblikovanje

obveznega rezervnega sklada, stvarno breme, predkupna pravica in izključitvena tožba.

2.1. NASTANEK ETAŽNE LASTNINE

Oblikovanje etažne lastnine na stavbi, ki izpolnjuje vse pogoje za vzpostavitev etažne

lastnine ni obligatorna, kajti takšna stavba je lahko v lastnini enega samega lastnika ali

pa se na njej oblikuje klasična solastnina. Oblikovanje etažne lastnine je predvsem

posledica volje dosedanjega lastnika ali solastnikov, ki želijo navadno lastninsko

razmerje spremeniti v posebno lastninsko obliko.

Tako etažna lastnina lahko nastane z delitvijo na podlagi:

• enostranskega ali večstranskega pravnega posla,

• pravnomočne sodne odločbe, izdane v nepravdnem postopku.

Ker je nastanek etažne lastnine vezan na nepremičnine je ob njenem nastanku potrebno

poudariti tudi zemljiškoknjižno komponento, ki je zelo pomembna za njen nastanek.

Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo je konstitutivnega pomena, kar pomeni da je za

njen nastanek nujen vpis v zemljiško knjigo. Zemljiškoknjižni vidik etažne lastnine

podrobneje predstavljam in opisujem v drugem delu te diplomske naloge.

Če je stavba z zemljiščem v lasti enega lastnika, ki želi oblikovati etažno lastnino, se

delitev opravi na podlagi enostranskega posla. V kolikor pa je zemljišče v solastnini, se

za oblikovanje etažne lastnine uporabi sporazum o delitvi. Razen v primeru ko

solastniki ne dosežejo soglasja o preoblikovanju klasične solastnine v etažno lastnino,

lahko to doseže vsak solastnik z uveljavljanjem svoje pravice v nepravdnem postopku.

Sodišče nato izda sodno odločbo, ki predstavlja pravno podlago za nastanek etažne

13

lastnine. Glede nastanka etažne lastnine je stvarnopravni vidik predvsem usmerjen na

kakšni podlagi nastane, kakšne so sestavine konkretne pravne podlage in kateri pogoji

morajo biti izpolnjeni pri konkretni podlagi.

2.1.1. SPORAZUM

Solastninsko razmerje se lahko preoblikuje v razmerje etažne lastnine, za to je potrebno

skleniti večstranski pravni posel oz. sporazum o oblikovanju etažne lastnine. Pogoj ki

mora ob tem biti izpolnjen je, da so vsi solastniki v trenutku, ko se začne postopek

preoblikovanja, solastniki zemljišča na katerem stoji stavba, ki jo sestavljajo fizično

ločeni deli. Preoblikovanje je posledica volje solastnikov in soglasja. V kolikor ni

mogoče doseči soglasja za sklenitev sporazuma, lahko vsak posamezni solastnik

predlaga, da o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Pogodba o oblikovanju etažne lastnine ni nominatna in njena vsebina ni določena z

zakonom. Ob določanju vsebine te pogodbe moramo izhajati iz splošnih načel stvarnega

prava ter zemljiškoknjižnih zahtev.35

Stvarnopravni vidik glede vsebine pogodbe o oblikovanju etažne lastnine določa samo

minimalne sestavine in te so:

• imena etažnih lastnikov,

• zemljiškoknjižno označbo nepremičnin,

• natančen opis posameznega dela zgradbe v razmerju do ostalih,

• določitev solastniških deležev na skupnih delih,

• pogodbena ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki.36

Listina mora jasno povzemati obstoječe stanje in nedvoumno izjavo o tem, da želijo

solastniki svojo solastninsko razmerje preoblikovati v razmerje etažne lastnine.

V listini ne zadostuje le opisna navedba razmerja med posameznim in skupnim delom

brez navedbe solastniških deležev, temveč morajo biti opisani tudi skupni deli na njih

35 M. Juhart, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, Gospodarski vestnik, Ljubljana 2000, str. 36. 36 V naši sodni praksi to pogosto ureja Pogodba o medsebojnih razmerjih, kot posebni akt v skladu z 116. členom SPZ in z 32. členom SZ-1.

14

določeni solastniški deleži. Način opisa posameznih in skupnih delov prispeva gradbena

in geodetska stroka.37

V primeru, da je kateri od solastniških deležev na nepremičnini obremenjen s hipoteko

ali zemljiškim dolgom, je delitev možna samo ob soglasju upnika.

Pogodbena ureditev medsebojnih razmerij je del sporazuma o delitvi ter se nahaja v

zbirki listin v zemljiški knjigi. Pomembno pa je, da se pri nas v praksi

zemljiškoknjižnega prava Pogodba o medsebojnih razmerjih ne nahaja v zbirki listin v

zemljiški knjigi, kajti sporazum in pogodba o medsebojnih razmerjih se sklepata vsak v

svojem dokumentu. Pomanjkljivost pa je v tem, da ni nikjer določeno, da bi se morala

vsaka sprememba pogodbe ponovno evidentirati v zemljiški knjigi.38

2.1.2. ENOSTRANSKI PRAVNI POSEL

SPZ v svojem 109. členu določa, da lastnik nepremičnine lahko razdeli svojo lastninsko

pravico na nepremičnini v etažno lastnino z enostranskim pravnim poslom. Ta

enostranski pravni posel pa mora vsebovati vse obvezne sestavine ki jih določa 108.

člen SPZ.

2.1.3. AKT O OBLIKOVANJU ETAŽNE LASTNINE39

Akt o oblikovanju etažne lastnine kot enostranski pravni posel, lahko v skladu z

določbami ZZK-140 je samo lastnik zemljiške parcele oziroma imetnik stavbne pravice.

Pogoj ki mora biti izpolnjen za sestavo tega akta je opravljen postopek vpisa stavbe in

njenih delov v kataster stavb. To pa zaradi tega, ker so kot obvezne sestavine tega akta

tudi podatki, ki se pridobijo s sklepom od geodetske uprave.

37 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, A. Berden, T. Keresteš, A. Vlahek, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 540. 38 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, A. Berden, T. Keresteš, A. Vlahek, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 541. 39

Glej: PRILOGA 1-Akt o oblikovanju etažne lastnine. 40 Ur. list RS, št. 58/03, 37/08-ZST-1, 45/08, 28/09, 79/10, 25/11, v nadaljevanju ZZK-1.

15

Sestavine akta o oblikovanju etažne lastnine so:

• uvodne ugotovitve o poteku postopka in zemljiškoknjižnem lastniku,

• izjave volje lastnika ali solastnika,da se lastninska pravica oblikuje v etažno

lastnino,

• identifikacijski znak nepremičnine – parcelna številka, oznaka katastrske občine,

• identifikacijski znak stavbe,

• identifikacijski znak dela stavbe, natančen opis posameznih delov,

• deli namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov,

• solastniški delež na skupnih delih,

• določitev posebnih skupnih delov, če le ti obstajajo.

Hkrati pa ta akt mora vsebovati opis posameznih delov stavb in njihovega razmerja do

drugih delov stavb. Določi pa se tudi višina solastniških deležev na skupnih delih v

korist vsakokratnega lastnika posameznega dela, saj gre za neločljivo povezavo

posameznega in skupnega dela.

2.1.4. SODNA ODLOČBA

Sodna odločba je podlaga za nastanek etažne lastnine v primeru ko med solastniki ni

možno doseči soglasja. Vsak solastnik lahko v nepravdnem postopku zahteva od

sodišča, da odloči in razdeli obstoječo solastnino na nepremičnini v etažno lastnino in v

tem primeru sodna odločba pomeni nadomestilo za voljo solastnikov, katerih soglasja ni

možno doseči. Sklep sodišča mora izpolnjevati vse zahteve, ki so določene kot obvezne

sestavine sporazuma o delitvi solastnine v etažno lastnino v 108. členu SPZ.

Sodna odločba pa je podlaga za nastanek etažne lastnine po ZVEtL41, prav tako tu

nastane etažna lastnina v nepravdnem postopku z odločbo sodišča, ki se izda na predlog

pridobitelja posameznega dela stavbe. Tu sta predvidena dva nova postopka;

vzpostavitev etažne lastnine na predlog pridobitelja s sodno odločbo in postopek za

določanje pripadajočega zemljišča, ki pripada stavbi v etažni lastnini. Te novosti

podrobneje opisujem v tretjem delu diplomske naloge.

41 Ur. list RS, št. 45/08.

16

2.2. RAZPOLAGANJE Z ETAŽNO LASTNINO

Etažna lastnina je predmet razpolaganja kot celota. Skupni deli ne morejo biti predmet

samostojnega razpolaganja, temveč le skupaj s posameznim delom, razen tedaj, ko je

mogoče na podlagi sporazuma vseh solastnikov predhodno spremeniti njihovo

namembnost42. Pri razpolaganju z etažno lastnino se ne zahteva potrdila o namenski rabi

zemljišča in ter soglasij, ki se zahtevajo za promet z nepremičninami.43

Za razpolaganje z etažno lastnino veljajo enaka pravila kot pri razpolaganju z

nepremičnino, kjer pravna varnost terja več formalnosti. Za prenos pravice se zahteva:

• veljavni pravni naslov,

• veljavna intabulacijska klavzula in

• pridobitni način.

Posamezni del v etažni lastnini je mogoče na podlagi pravnega posla44 razdeliti v dva ali

več posameznih delov, pri čemer se solastniški delež na skupnih delih spremeni oziroma

zmanjša. Prav tako pa se lahko dva dela spojita v nov posamezni del, kjer pa se

solastniški delež na skupnih deli poveča.

Vsak del v etažni lastnini mora imeti :

• določeno identifikacijsko številko,

• opis,

• razmejitev novonastalih posameznih delov in

• določitev solastniških deležev.

Če med etažnimi lastniki obstaja pogodba o medsebojnih razmerjih v kateri je delitev

oziroma spojitev posameznih delov prepovedana ali pa se za to zahteva ustrezno

soglasje ostalih etažnih lastnikov, se morajo etažni lastniki ravnati po teh določbah.

Čeprav SPZ dopušča delitev in spojitev, pa dopušča tudi omejitev lastninske pravice z

42 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, A. Berden, T. Keresteš, A. Vlahek, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 546-547. 43 4. odstavek 38. člena ZZK-1. 44 V primeru solastnine je pravni posle pogodba o delitvi, ko pa gre za izključno lastnino enega lastnika pa pravnoposlovna izjava v pisni obliki.

17

namenom zavarovanja upravičenih interesov skupnosti etažnih lastnikov. Pri delitvi

posameznega dela, lahko prizadene etažne lastnike zaradi povečanega števila oseb, ki

uporabljajo skupne prostore oziroma ima lahko spojitev posameznih delov za posledico

širitev dejavnosti, ki ravno tako lahko pomeni povečano obremenitev skupnih delov.45

Stroški nastali z delitvijo oziroma spojitvijo delov v etažni lastnini bremenijo etažnega

lastnika posameznega dela.46

2.3. RAZMERJA MED ETAŽNIMI LASTNIKI

2.3.1. PRAVICE IN OBVEZNOSTI NA SKUPNIH DELIH

Pravice in obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih so sorazmerne z njihovim

solastniškim deležem. Etažni lastnik nastopa v treh pravnih položajih:

• izključni lastnik, solastnik ali skupni lastnik posameznega dela,

• solastnik skupnih delov,

• član skupnosti etažnih lastnikov, ki ima tudi stvarnopravno naravo, saj mora biti

ob delitvi sprejeta tudi ureditev medsebojnih razmerij in priložena listina o

delitvi ob vpisu v zemljiško knjigo.47

Solastniki skupnih delov imajo pravico imeti stvar v posesti, jo uporabljati, jo uživati in

skupaj s posameznim delom z njo razpolagati ter z njo upravljati. Ker ta upravičenja

pripadajo vsem solastnikom skupaj, so potrebna pravila za ureditev njihovih notranjih

razmer. Ta notranja razmerja med etažnimi lastniki ureja pogodba o medsebojnih

razmerjih. V kolikor pa pogodba o medsebojnih razmerjih ni sklenjena ali konkretnega

vprašanja ne ureja, pa zakon določa, da etažni lastniki svoje pravice izvršujejo

sorazmerno s svojim solastniškim deležem. V skladu z solastniškim deležem se

porazdelijo tudi obveznosti glede skupnih delov.

S skupnim delom je mogoče razpolagati samo skupaj s posameznim delom. Delitev

solastnine ni mogoča, solastninski pravici pa se tudi ni mogoče odpovedati.48 Glede

45 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, A. Berden, T. Keresteš, A. Vlahek, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 552. 46 114. člen SPZ. 47 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, A. Berden, T. Keresteš, A. Vlahek, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 553. 48 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, A. Berden, T. Keresteš, A. Vlahek, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 553.

18

uporabe skupnih delov velja, da se smejo uporabljati sorazmerno delu, ki mu pripada in

da omogoča normalno uporabo drugim solastnikom.. S pogodbo o medsebojnih odnosih

pa se lahko dogovorijo tudi drugače.

Odgovornost za obveznosti na skupnem delu bremenijo etažne lastnike v skladu z

njihovim solastniškim deležem.

2.3.2. POGODBA O MEDSEBOJNIH RAZMERJIH

Pogodba o medsebojnih razmerjih o medetažnih lastnikih je določena v 116. členu SPZ

in določa minimalno vsebino pogodbe.49 Iz same vsebine določbe izhaja, da je

sklenitev pogodbe obvezna, vendar temu ni tako, saj zakon ne določa nobenih pravnih

posledic, če pogodba ni sklenjena oziroma če se etažni lastniki dogovorijo, da pogodba

več ne velja. V primeru neobstoja pogodbe o medsebojnih razmerjih se lahko uporabijo

zakonske določbe, vendar je zaradi specifičnosti posamezne večstanovanjske stavbe in

morebitnih posebnosti medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki bolje, da je

sklenjena.50

Pogodba o medsebojnih razmerjih mora biti sklenjena v pisni obliki51 in že v času

nastanka etažne lastnine. Bistvena značilnost te pogodbe je, da ne učinkuje le med

strankami, ki so jo sklenile, ampak ex lege zavezuje tudi vse pravne naslednike in s

tem kaže na trajnost pravnih pravil, ki veljajo znotraj skupnosti etažnih lastnikov.

Učinek zoper pravne naslednike je mogoč tudi pri institutu klasične solastnine, kjer

mora pravni naslednik nase prevzeti učinke sklepov, ki jih je sklenili njegovi predniki.

Če pa mu učinki niso všeč, pa lahko zahteva delitev solastnine. Medtem ko pa

naslednik etažnega lastnika te možnosti nima in mora sprejeti pravne posledice, ki

morebiti posegajo v njegov položaj in interese.

Pogodba sodi med mešane pogodbe, ker ureja področja s stvarnega52 in obligacijskega

prava. Po svoji naravi pogodba o medsebojnih razmerjih ni tipična obligacijska

49 Takšno obveznost določa tudi SZ-1 v 32. členu, ki določa sestavine, ki jih pogodba mora vsebovati. 50 Povzeto po : M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2006, str. 345. 51 2. odstavek 116. člena SPZ. 52 Stvarnopravni značaj pogodbe o medsebojnih razmerjih se kaže ravno v učinku zoper vsakega bodočega lastnika-erga omnes.

19

pogodba, ki bi veljala le za stranke, ki jo sklenejo, kajti pravila, ki jih določijo etažni

lastniki v pogodbi učinkujejo erga omnes in tako zavezujejo vse bodoče lastnike.

Vsebina pogodbe o medsebojnih odnosih je zakonsko le primeroma določena. Bistvene

sestavine so:

• opredelitev stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažne lastnike, če odstopajo od

zakonske ureditve v 115. Členu SPZ,

• način oblikovanja rezervnega sklada, če presega najnižji znesek,

• morebitne posebne omejitve pri uporabi posebnih posameznih delov v etažni

lastnini,

• način uporabe skupnih delov,

• namen uporabe posameznih delov v etažni lastnini,

• nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu,

• način upravljanja skupnih delov,

• uporaba posameznih delov v etažni lastnini v posebne namene,

• zavarovanje zgradbe kot celote,

• pooblastila upravnika, če gre za odstopanja od 118. člena SPZ.53

Dodatne sestavine, ki jih pogodba o medsebojnih razmerjih mora vsebovati, določa še

SZ-1 v 32. členu:

• način uporabe posebnih skupnih delov,

• posebne storitve, ki presegajo okvire obratovanja večstanovanjske stavbe

(varovanje, sprejemno službo in podobno),

• soglasje etažnih lastnikov k spreminjanju rabe stanovanj v druge namene,

• način obveščanja etažnih lastnikov o zadevah upravljanja.

Glede na to, da je vsebina pogodbe o medsebojnih odnosih določena samo primeroma,

omogoča etažnim lastnikom dokaj širok izbor možnosti določanja medsebojnih

razmerij, pri čemer morajo upoštevati kogentne norme kot so na primer: neločljiva

53 116. člen SPZ.

20

povezanost lastninske pravice na posameznih in skupnih delih, predkupna pravica,

nerazdružljivost etažnih lastnikov.54

Pogodba o medsebojnih razmerjih se šteje za sklenjeno, ko jo podpišejo etažni lastniki,

ki imajo skupaj več kot 75% solastniških deležev. Za sporazum o delitvi in spremembi

solastniških deležev ter določitvi posebnih skupnih delov in solastniških deležev na

posebnih skupnih delih, še vedno zahteva soglasje vseh solastnikov. Zato se tak

sporazum sklene kot poseben akt v pisni obliki, ki nato postane sestavni del pogodbe o

medsebojnih razmerjih.55 Če etažni lastniki pogodbe o medsebojnih razmerjih niso

sklenili, ima vsak izmed etažnih lastnikov pravico zahtevati, da sodišče v nepravdnem

postopku določi pravila za način uporabe in način upravljanja s skupnimi deli.56

Ravno tako po ZVEtL57 na predlog pridobitelja posameznega dela in določanju

pripadajočega zemljišča k zgradbi, ki določa, da v primeru ko etažni lastnik po

vzpostavitvi etažne lastnine, po postopku predvidenem v zakonu ne sklenejo pogodbe o

medsebojnih razmerjih, lahko zahteva posamezni lastnik, da o teh razmerjih odloči

sodišče v nepravdnem postopku.

Če pride do kršitve pogodbe o medsebojnih razmerjih se lahko vloži izključitvena tožba

v imenu vseh etažnih lastnikov zoper motečega etažnega lastnika. Za posledico ima

prodajo toženčeve nepremičnine v roku, ki je določen v odločbi. Če tega ne stori sam, se

to stori po pravilih, ki veljajo za izvršbo na nepremičnini. Izključitvena tožba je zelo

radikalen ukrep in velikokrat ne bo prišlo do vložitve tožbe, saj bo zadostoval opomin,

ki se izreče s sklepom večine etažnih solastnikov po solastniških deležih in s katerim se

od etažnega lastnika v primernem roku zahteva, da izpolni svojo obveznost.

V pogodbi pa je mogoče določiti tudi posebne omejitve v etažni lastnini, ki jih etažni

lastniki določijo v interesu vseh etažnih lastnikov, za zagotovitev normalnega življenja

54 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, A. Berden, T. Keresteš, A. Vlahek, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 556. 55 32. člen SZ-1A. 56 270. člen SPZ. 57 Ur. list RS, št. 45/08, v nadaljevanju ZVEtL.

21

v večstanovanjski zgradbi kot so: hrup, povzročanje smradu, uporaba posebnih naprav

…58

2.3.3. UPRAVLJANJE SKUPNIH DELOV VEČSTANOVANJSKE

ZGRADBE

Za upravljanje skupnih delov se smiselno uporabljajo zakonska določila SPZ, ki veljajo

za solastnino. V primeru ,da so etažni lastniki sklenili pogodbo o medsebojnih razmerjih

pa veljajo določila te pogodbe. Pravna regulacija in organiziran procesa sta smiselna na

skupnih delih, kjer je upravičencev več in tudi večkrat pride do kolizije interesov.

Upravljanje je sestavljeno iz ukrepov, ki spadajo v redno upravljanje in tistih ukrepov,

ki redno upravljanje presegajo.

Za posle rednega upravljanja skupnih prostorov štejemo:

• zagotavljanje obratovanja (komunalnih storitev, oskrbovanje dvigal, razna

hišniška opravila …),

• vzdrževanje skupnih delov in naprav,

• vzpostavitev rezervnega sklada in

• določitev ali razrešitev upravnika.

Posli rednega opravljanja so potrebni in smiselni za ohranitev stvari v funkciji. Niti ne

povzročajo izrednih stroškov in zanje zadostuje večina etažnih lastnikov, kateri deleži

pomenijo več kot polovico vrednosti stvari.

Za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja pa štejemo:

• spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli,

• posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov in

• izboljšave, ki niso namenjene vzdrževanju stavbe.59

58 M. Juhart, Stanovanjski zakon z uvodnimi pojasnili, Založba GV , Ljubljana 2003, str. 4. 59 29. člen SZ-1A.

22

Za posle, ki presegajo redno upravljanje, pa se zahteva soglasje vseh. Tega soglasja ni

potrebno podati v pisni obliki, vendar je smiselna za dokazne namene.

Medtem ko velja pri poslih rednega upravljanja, ki so nujni za redno vzdrževanje stvari,

nadomestilo za odločanje v nepravdnem postopku, za posle, ki presegajo redno

upravljanje, to ni mogoče.60 Kljub nedoseženemu sporazumu glede posla, ki presega

redno upravljanje, lahko posamezni etažni lastniki izvedejo izboljšavo, če sami nosijo

stroške in pri tem ne ovirajo izvrševanja lastninske pravice drugih etažnih lastnikov.61

Če gre za spremembe med posameznimi in skupnimi deli, ali morebitne posebne

omejitve rabe posameznih in skupnih delov ali za sporazum o določitvi solastninskih

deležev ter za izboljšave, za katere se zahteva gradbeno dovoljenje, je potrebno soglasje

vseh etažnih lastnikov. V primeru, da tega soglasja ni mogoče doseči, lahko etažni

lastniki, ki skupaj dosegajo več kot polovico solastniških deležev zahtevajo, da o tem

odloči sodišče v nepravdnem postopku.

2.3.3.1. UPRAVNIK

Če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov,

SPZ62 določa, da morajo etažni lastniki določiti upravnika. To je fizična ali pravna

oseba, ki bo skrbela za izvrševanje pravic in obveznosti iz sklenjenih poslov iz rednega

upravljanja.

Namen določbe o določitvi upravnika je zagotavljanje tekočega poslovanja s skupnimi

deli v etažni lastnini. Skupni deli so pogoj za uporabo posameznih delov, zato morajo

biti vodeni in vzdrževani na način, ki to zagotavlja. Učinkovito delovanje v teh poslih

pa pogosto zahteva hitro ukrepanje in odločanje. In to zagotovo lažje zagotavlja ena

oseba, na katero se prenesejo določena pooblastila, kot pa veliko število lastnikov.63

60 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, A. Berden, T. Keresteš, V. Rijavec, A. Vlahek, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 566-570. 61 3. odstavek 29. člena SZ-1. 62 118. člen SPZ. 63 M. Juhart, M.Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 352-353.

23

Določitev upravnika je del vsebine pogodbe o medsebojnih razmerjih in za njegovo

določitev zadostuje soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških

deležev, saj se imenovanje oziroma določitev upravnika šteje med posle rednega

upravljanja. V primeru da upravnika ni mogoče določiti, ga na predlog kateregakoli

etažnega lastnika postavi sodišče v nepravdnem postopku, vendar pod pogojem, da ima

zgradba več kot osem posameznih delov in več kot dva lastnika.64 Tako sodišče s

sklepom določi upravnika in hkrati njegove obveznosti, dolžnosti ter pooblastila. S tem

sklepom se v celoti uredi razmerje med etažnimi lastniki, tako tudi ureja razmerje med

upravnikom in lastniki in ta sklep nadomešča pogodbo med njima. Pravna narava sklepa

je ugotovitvena in učinkuje namesto pogodbe.

Upravnik svoje delo večinoma upravlja odplačno in za svoje storitve prejema plačilo.

Ob svojem delovanju je dolžan upoštevati interese etažnih lastnikov in jim poročati o

poslih, ki jih opravlja , ter jim predložiti račune. Najpomembnejša pooblastila so

določena v SPZ in te so:

• izvajati sklepe etažnih lastnikov,

• skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov,

• upravljati z rezervnim skladom in skupnim denarjem,

• zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenovanju preostalih etažnih

lastnikov vložiti izključno tožbo ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki

bremenijo etažnega lastnika.65

Glede upravnika vsebuje tudi določbe Zakon o varstvu kupcev stanovanj in

enostanovanjskih stavb66 in določa slednje, da mora prodajalec v primeru, da so

predmeti prodajnih pogodb posamezni deli stavbe z več kot osem posameznimi deli in

sta več kot dva kupca posameznih delov, oziroma če se prodajalec tako zaveže s

splošnimi pogoji, mora s skrbnostjo dobrega strokovnjaka izbrati upravnika in z njim

skleniti pogodbo o upravljanju.67

64 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, A. Berden, T. Keresteš, V. Rijavec, A. Vlahek, Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004, str. 573. 65 118. člen SPZ. 66 Ur. list RS, št. 18/04, v nadaljevanju ZVKSES. 67 21. člen ZVKSES.

24

Prodajalčeva obveznost izročiti nepremičnino kupcu je izpolnjena med drugim šele

takrat, ko je med prodajalcem in upravnikom sklenjena pogodba o upravljanju in so

prevzeti deli, ki jih v imenu etažnih lastnikov prevzame upravnik.68

2.4. POSEBNOSTI ETAŽNE LASTNINE

Stvarnopravni vidik etažne lastnine nam predstavlja posebnosti etažne lastnine. Te so

oblikovanje obveznega rezervnega sklada, zakonito stvarno breme, zakonito predkupno

pravico in možnost izključitvene tožbe. V nadaljevanju diplomske naloge bom

podrobneje predstavila vsako posebej.

2.4.1. OBVEZNI REZERVNI SKLAD

Z stvarnopravnega vidika je institut obveznega rezervnega sklada novost in ena izmed

pomembnejših posebnosti etažne lastnine, ki jo uvaja SPZ. Namen je zagotavljanje

finančnih sredstev za bodoče izdatke, ki bodo nastali z vzdrževanjem skupnih delov v

etažni lastnini in drugimi posli rednega upravljanja.69

Rezervni sklad je obvezen pri nepremičninah, ki imajo več kot dva etažna lastnika in

več kot osem posameznih delov.70 Sredstva upravlja vodi upravnik ločeno na posebnem

računu in so solastnina vseh etažnih lastnikov.

Najnižji znesek, ki ga mora posamezni lastnik vplačati v rezervni sklad, se določi s

podzakonskim aktom,71 ki pri določanju zneska upošteva starost nepremičnine in je

določena na m2. Merila torej določa podzakonski predpis oziroma pravilnik in so

slednja:

• višina neprofitne najemnine za posamezni del,

• starost nepremičnine,

• rekonstrukcija nepremičnine.

68 3. odstavek 16. člen ZVKSES. 69 M. Juhart, M.Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 354. 70 Glej 2. odstavek 41. Člena SZ-1, ki določa izjemo za državo, občine in javne stanovanjske sklade. Kajti te osebe lahko oblikujejo lastne rezervne sklade za vzdrževanje nepremičnine. 71 Pravilnik o merilih za določanje prispevka v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka, Ur. list RS, ŠT. 11/04, 18/07.

25

Premoženje rezervnega sklada ima pravno naravo skupnega premoženja etažnih

lastnikov. Ta sredstva se lahko porabijo le za namensko porabo stroškov in najetih

posojil, ki so bila porabljena za skupne dele. V izvršbi je mogoče na ta sredstva poseči

le za te namene in ni mogoče zahtevati njihovega vračila ali delitve.

S sredstvi v rezervnem skladu upravlja upravnik v skupnem interesu vseh lastnikov kot

njihov zastopnik, pri čemer pa mora ravnati kot dober gospodar in ne sme izvrševati

tveganih naložb. Sredstva je dolžan voditi na posebnem računu, ločeno od svojega

premoženja.

Če etažni lastnik ne plača svojega mesečnega prispevka, ga upravnik mora pisno

pozvati k plačilu. Upravnikov poziv ima pravno naravo verodostojne listine in je lahko

podlaga izvršilnega postopka.

2.4.2. ZAKONITO STVARNO BREME

Zakonito stvarno breme72 obstoji na posameznem delu v etažni lastnini, če ima

nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov. Kot

novost ga je uvedel SPZ v 120. členu in je določeno v korist ostalih etažnih lastnikov.

Stvarno breme se vplača v obvezni rezervni sklad in je določeno do višine petkratnega

zneska najnižjega vplačila v rezervni sklad in ima najboljši vrstni red. Zakonito stavbno

breme učinkuje ne glede na to ali je vpisano v zemljiško knjigo ali ne. Vsak pridobitelj

pravice na nepremičnini se lahko o obstoju stvarnega bremena na nepremičnini

pozanima pri upravniku.73

2.4.3. ZAKONITA PREDKUPNA PRAVICA

Stvarnopravni vidik etažne lastnine kot posebnost dodaja tudi zakonito predkupno

pravico pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini. Namen je podoben kot pri

prodaji solastninskega deleža na nepremičnini. V majhni skupnosti so medsebojna

72 253. člen SPZ določa, da lastnik obremenjene nepremičnine odgovarja za vse obveznosti, ki izvirajo iz stvarnega bremena. 73 A. Berden, M. Trartnik, R. Vrenčur, T. Frantar, T. Keresteš, M. Juhart, Novos stvarno pravo, Studio Linea 2002, str. 130.

26

razmerja med etažnimi lastniki lahko zelo občutljiva in zakonita predkupna pravica da

je možnost, da lahko etažni lastniki preprečijo vstop v skupnost neznani osebi.74

Če ima nepremičnina dva ali več etažnih lastnikov in nima več kot pet posameznih

delov, imajo pri prodaji posameznega dela v etažni lastnini drugi etažni lastniki

predkupno pravico.75 Vsak lastnik mora posameznega dele ob nameravani prodaji in o

njenih pogojih najprej obvestiti druge etažne lastnike. Če le-ti svoje pravice ne

uveljavljajo, pa je mogoče prodati tretji osebi.

2.4.4. IZKLJUČITVENA TOŽBA

Zadnja novost, ki jo je v naš pravni sistem uvedel SPZ glede etažne lastnine, je

izključitvena tožba. Glede na značilnost nepremičnine se med etažnimi lastniki nujno

ustvarja medsebojno razmerje, saj gre za prostorsko povezane dele. Ravno zaradi teh

medsebojnih razmerij lahko pride do medsebojnega vznemirjanja, ki izvira iz enega

posameznega dela in se širi bodisi v druge posamezne dele ali skupne dele. Ravno

zaradi tega morajo obstajati učinkoviti mehanizmi za varstvo lastnikov, ki jih drugi

lastnik s svojim neprimernim ravnanjem moti v njihovi pravici.

Izključitvena tožba predstavlja skrajni ukrep za najhujše kršitelje, ki:

• grobo krši temeljna pravila sosedskega sožitja, in

• svoje dolžnosti po pogodbi o medsebojnih razmerjih tako, da je skupnost z njimi

nevzdržna.

Ko pride do nevzdržne situacije, je prvi ukrep s strani etažnih lastnikov opomin

kršitelja. Če opomin ne zadostuje in kršitelj kljub temu nadaljuje s svojim ravnanjem,

lahko etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih,

sprejmejo sklep, da se vloži tožba za njegovo izključitev in prodaja njegovega

posameznega dela.

74 M. Juhart, M.Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 356. 75 124. člen SPZ.

27

Tožbeni zahtevek je oblikovan tako, da je toženec dolžan prodati svojo etažno lastnino.

Ko preteče paricijski rok76 se sodba o izključitvi izvrši s prodajo posameznega dela po

pravilih, ki urejajo izvršbo nepremičnine. Z izročitvijo pravnomočnega sklepa kupcu je

prodaja realizirana, potreben je le še vpis kupca v zemljiško knjigo. Zakon o izvršbi in

zavarovanju77 določa v prvem odstavku 210. člena, da je kršitelj izključen in da ni več

etažni lastnik, ima pa pravico, da lahko ostane v stanovanju še tri leta po prodaji kot

najemnik.

2.5. PRENEHANJE ETAŽNE LASTNINE

Etažna lastnina lahko preneha na dva načina. Prvi je po volji etažni lastnikov, ki

sklenejo, da se etažna lastnina spremeni v solastnino ali v osnovno lastninsko pravico

(lastninska pravica na nepremičnini) s pravnim poslom. To je obraten način nastanka

etažne lastnine in glede prenehanja ni nobenih posebnosti, zato se zanj smiselno

uporabljajo določila, ki veljajo za nastanek etažne lastnine. Etažni lastniki sprejmejo

sklep, temu sledi sporazum o preoblikovanju etažne lastnine v solastnino in

zemljiškoknjižno dovolilo za spremembo.

Drugi način prenehanja pa je uničenje celotne zgradbe. Na zemljišču in ostankih

zgradbe pridobijo etažni lastniki solastnino, kot so jo prej imeli na skupnih delih. Če pa

je uničen posamezni del, ki ga ni mogoče obnoviti, preneha etažna lastnina zgolj na tem

delu.78

76 Paricijski rok je časovno obdobje, ki ga ima dolžnik na voljo, da lahko prostovoljno izpolni svojo obveznost, ponavadi se določi ta rok s sodno odločbo ali odločbo katerega drugega organa, ter traja rok 15 dni. 77 Ur. list RS, ŠT. 51/98. 78 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 358.

28

3. ZEMLJIŠKOKNJIŽNI VIDIK ETAŽNE LASTNINE

Zemljiškoknjižni vidik etažne lastnine se razlikuje od stvarnopravnega vidika po tem,

da se nanaša na sam postopek kako nastane etažna lastnina, katere vse formalne

predpostavke morajo biti izpolnjene, da se etažna lastnina vpiše v zemljiško knjigo in

sam potek postopka ter vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo. Zemljiškoknjižni vidik

etažne lastnine je urejen v ZZK-1.

3.1. VPIS STAVBE V KATASTER STAVB

Pred predlogom vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo moramo stavbi odmeriti

zemljišče in jo vpisati v kataster stavb. Kataster kot pojem lahko razumemo kot dve

osnovni nepremičninski evidenci, in sicer zemljiški kataster in kataster stavb. Oba imata

namen, da se z njima določi nepremičnina kot stvar in s tem kot objekt stvarnih pravic.

Zemljiški kataster določa identifikacijsko številko zemljiščem79, kataster stavb pa

določa identifikacijsko številko samostojnim stavbam80, ki so na teh zemljiščih

zgrajene. Za vodenje in njegovo vzpostavitev je zadolžena Geodetska uprava Republike

Slovenije.

Kataster stavb je evidenca o stavbah in delih stavb, ki je sestavljena iz zadnjih vpisanih

podatkov o stavbi in zbirki listin, v kateri se hranijo elaborati in deli, na podlagi katerih

so bili opravljeni posamezni vpisi.81 V naš pravni sistem je bil uveden šele leta 2000.

Zaradi neskladnosti Zakona o evidentiranju nepremičnin državne meje in prostorskih

enot82 z nepremičninsko zakonodajo, je leta 2006 vstopil v veljavo Zakon o

evidentiranju nepremičnin83 in v primerjavi s prejšnjim zakonom daje popolno in

kakovostno sliko nepremičninske evidence.

V kataster stavb se vpisujejo naslednji podatki:

• identifikacijska oznaka,

• lastnik,

• upravljavec,

79 Zemljišče je lahko gozd, njiva, sadovnjak, travnik, ipd. 80 Pod isto številko stavbe v katastru je lahko več naslovov, torej ni nujno da gre za samostojno stavbo. 81 72. člen ZEN, Ur. list RS, št. 47/2006. 82 Ur. list, št. 52/2000, v nadaljevanju ZENDMPE. 83 Ur. list RS, št. 47/2006 v nadaljevanju ZEN.

29

• lega in oblika,

• površina,

• dejanska raba,

• številka stanovanja ali poslovnega prostora.84

Zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb lahko vložijo investitor gradnje, lastnik parcele

na kateri stoji stavba, imetnik stavbne pravice ali lastnik stavbe oziroma dela stavbe in

upravnik stavbe.

V primeru nove stavbe je dolžnost vpisa stavbe naložena investitorju gradnje.

Upoštevati mora rok in v tridesetih dneh po izvedbi vseh zaključnih gradbenih del

vložiti zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb. V primeru da pride do uporabe še pred

izvedbo vseh zaključnih gradbenih del, pa mora investitor zahtevo vložiti ob začetku

uporabe stavbe ali dela stavbe. Če investitor roka ne upošteva, ga geodetska uprava

najprej pokliče in mu dodeli dodatni rok treh mesecev za zahtevo vpisa stavbe v kataster

stavb. Če pa tega dodatnega roka ne upošteva, se ga kaznuje z globo.85

V primeru da je stavba v solastnini ali skupni lastnini, pa lahko geodetsko storitev ali

zahtevo za uvedbo upravnega postopka naroči katerikoli solastnik ali skupni lastnik. Če

ima stavba upravnika, pa je le-ta pooblaščen za zastopanje lastnikov stavbe v postopku

za izdelavo elaborata in drugih upravnih postopkih. V primeru, da je lastnik sosednje

nepremičnine, ki ni naročnik geodetske storitve neznan ali je umrl, dediči pa niso znani,

geodetsko podjetje postopka za izdelavo elaborata ne prekine, temveč predlaga

geodetski upravi postavitev začasnega zastopnika za geodetsko storitev in nadalje tudi

za sam upravni postopek, ki sledi. V primeru da se ugotovi, da je lastnik sosednje

nepremičnine umrl in da njegovi nasledniki niso znani, od vpisa lastninske pravice pa je

minilo že več kot petdeset let, Geodetska uprava v Uradnem Listu RS naredi oklic, s

katerim se pozove osebe ki menijo, da so pravni nasledniki, da v tridesetih dneh

vstopijo v postopek, sicer se domneva, da neznani lastnik sosednje nepremičnine

soglaša z ugotovljeno katastrsko mejo.86

84 73. člen ZEN. 85 81. člen ZEN. 86 11. člen ZEN.

30

Elaborat za vpis stavbe v kataster v stavb mora vsebovati:

A. obrazce

• ovitek elaborata (obrazec K-0),

• povezava z zemljiškim katastrom in registrom prostorskih enot, podatki o

upravnih aktih (obrazec K-1),

• lega in oblika stavbe (obrazec K-2),

• načrt stavbe (obrazec K-N3),

• podatki o stavbi in delih stavbe (obrazec K-3P);

B. zapisnik obravnave,

C. vprašalnik iz 103. člena ZEN in

D. primerjalni seznam preoštevilčbe delov stavbe. 87

Elaborat potrdi odgovorni geodet ali projektant z žigom. Ko geodet ali projektant izdela

predlog elaborata, mora na obravnavi z njegovo vsebino seznaniti investitorja oziroma

lastnika, ki lahko nanj podata pripombe, o čemer se napravi tudi podpisan zapisnik

oziroma izjava o seznanitvi.88

Ko je elaborat končan, sledi upravni postopek, v katerem geodetska uprava preizkusi

zahtevo za vpis v kataster stavb.

Pri tem preveri naslednje predpostavke:

• ali je zahtevo podala upravičena oseba,

• ali elaborat vsebuje vse predpisane sestavine in

• ali podatki o stavbi ali o delih stavbe omogočajo vpis stavbe v kataster stavb.

Če je ugotovljeno, da elaborat za vpis stavbe v kataster stavb izpolnjuje vse pogoje, izda

sklep, v katerem navede številko stavbe, površino stavbe, njeno dejansko rabo, številke

in površine delov stavb, dejansko rabo delov stavbe in številke stanovanj ali poslovnih

87 20. člen Pravilnik o vpisu v kataster stavb, Ur. list RS, št. 22/2007. 88 146. člen ZEN.

31

prostorov. Sklep se vroči vlagatelju zahteve oziroma lastniku stavbe ali dela stavbe.89

Po uradni dolžnosti se opravi tudi poočitev90 podatkov v zemljiški knjigi.

Z vpisom stavbe v kataster stavb pridobi stavba identifikacijski znak stavbe in njenih

posameznih delov, ki je sestavljen iz številke katastrske občine, številke stavbe in

številke posameznega dela stavbe.

3.2. ZEMLJIŠKOKNJIŽNI POSTOPEK, SESTAVA IN PRISTOJNOST

SODIŠČA

Po ZZK-1 je za odločanje o zemljiškoknjižnem predlogu pristojno sodišče, na območju

katerega leži nepremičnina, ki se vpisuje v zemljiško knjigo. Z novelo ZZK-1A91 pa je

bila uvedena splošna krajevna pristojnost, ki nam omogoča, da se zemljiškoknjižni

predlog za vpis vloži pri kateremkoli okrajnem sodišču v državi. Novela ZZK-1B92 pa

podaljšuje rok za odpravo krajevne pristojnosti na 01. 05. 2011.

Novo sprejeta novela ZZK-1C je prinesla številne spremembe in novosti, kot so nova

pravila pri vlaganju zemljiškoknjižnih predlogov oziroma pravila o e-spisu in e-

predlogi, ki mu morajo biti predložene vse listine, ki pa morajo biti pretvorjene v e-

obliko. Torej je po novem mogoče vlagati zemljiškoknjižne predloge samo v

elektronski obliki in le pri notarjih in odvetnikih.

Posledično se zaradi tega odpravlja krajevna pristojnost za odločanje v

zemljiškoknjižnih postopkih na prvi stopnji, razen za posebne zemljiškoknjižne

postopke nastavitve ali dopolnitve zemljiške knjige. Za odločanje o vseh pritožbah v

zemljiškoknjižnih postopkih je krajevno pristojno Višje sodišče v Kopru, kar bo

nedvoumno zagotavljalo poenotenje sodne prakse.

Novost, ki jo prinaša novela ZZK-1C s spremenjenim 126. členom ZZK-A je ta, da s

samodejnim dodeljevanjem zadev po istem vrstnem redu vsem zemljiškoknjižnim

89 84. člen ZEN. 90 Poočitev je oblika pomožnega vpisa v zemljiško knjigo, z njo se vpiše sprememba podatka nepremičnine; zemljiškoknjižno sodišče nato po uradni dolžnosti vpiše podatek v zemljiško knjigo. 91 Ur. list RS, št. 25/2008. 92 Ur. list RS, št. 28/2009.

32

pomočnikom bo omogočeno hitrejše reševanje zadev in zagotovitev enakomernejšega

povprečnega časa trajanja postopka, ki več ne bo odvisen od obremenjenosti sodišča.

Zemljiškoknjižni sodnik odloča o :

a) vseh dejanjih v postopku dopolnitve zemljiške knjige,

b) teh ugovorih:

• o ugovoru proti sklepu o vpisu, ki ga je izdal zemljiškoknjižni pomočnik,

• o ugovoru proti izbrisu stare hipoteke iz 210. člena tega zakona,

• o ugovoru v postopku vzpostavitve zemljiškoknjižne listine iz 238. člena

tega zakona in

• o ugovorih proti drugim sklepom, ki jih izda zemljiškoknjižni sodniški

pomočnik,

c) o vseh dejanjih v postopku ponovnega odločanja o vpisu, če je sodišče druge

stopnje razveljavilo odločitev zemljiškoknjižnega sodnika o ugovoru in mu

zadevo vrnilo v ponovno odločanje o vpisu.93

Novela v predhodnem obdobju treh let od uveljavitve zakona omogoča možnost

vlaganja zemljiškoknjižnih predlogov neposredno na sodišču. Sodišča bodo v

predhodnem obdobju na zahtevo stranke pomagala pri sestavi zemljiškoknjižnega

predloga, kar bo pripomoglo k pravilnim in popolnejšim predlogom. Ravno nepravilni

in nepopolni predlogi, ki jih stranke same vlagajo, so namreč največji razlog za

zavržene ali zavrnjene vpise v zemljiško knjigo.

Vloge strank, ki jih zastopajo notarji, odvetniki ali državno pravobranilstvo, pa bo v

predhodnem obdobju sprejemalo le eno vložišče t.i. centralno vložišče, kar bo

pripomoglo k učinkoviti obravnavi vlog.

3.3. ELEKTRONSKO VLAGANJE ZEMLJIŠKOKNJIŽNIH

PREDLOGOV

Ena izmed sprememb, ki je najbolj zaznamovala zemljiškoknjižno ureditev je gotovo

obvezno elektronsko vlaganje zemljiškoknjižnih predlogov preko tako imenovanih 93 127. člen ZZK-1.

33

kvalificiranih vlagateljev. Sprva je bilo mišljeno, da so lahko kvalificirani vlagatelji

zgolj notarji, odvetniki in za državne organe Državno pravobranilstvo Republike

Slovenije. Poleg njih lahko vložijo zemljiškoknjižne predloge v elektronski obliki tudi v

fizične ali pravne osebe, če ima digitalno potrdilo s svojim varnim elektronskim

podpisom in varni elektronski predal in je vključena v informacijski sistem za varno

vročanje v skladu s predpisi, ki urejajo elektronsko poslovanje v civilnih sodnih

postopkih, kot pooblaščenci oziroma zakoniti zastopniki predlagatelja pa še samostojni

podjetniki in posamezniki ali gospodarske družbe, ki izpolnjujejo pogoje za opravljanje

storitev posredovanja v prometu z nepremičnima po zakonu, ki ureja nepremičninsko

posredovanje, če so posredovali pri sklenitvi prodajne pogodbe ali drugega pravnega

posla, na podlagi katerega je bilo izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, ki je podlaga za

zahtevan vpis in Državno pravobranilstvo Republike Slovenije ali občinska

pravobranilstva.94

Ob vložitvi zemljiškoknjižnega predloga mora notar oziroma državno pravobranilstvo

pretvoriti listine v elektronsko obliko in jih podpisati s svojim varnim elektronskim

podpisom in priložiti predlogu. 95

Če pa vlaga elektronski zemljiškoknjižni predlog odvetnik, nepremičninska družba ali

druga pravna oziroma fizična oseba zase, pa mora listino, bodisi zasebno listino ali pa

notarski zapis, v treh delovnih dneh po vložitvi zemljiškoknjižnega predloga predložiti

notarju in ga obvestiti o opravilni številki zadeve. Še le nato notar te listine pretvori v

elektronsko obliko in jih predloži elektronski vlogi ter posreduje sodišču. To stori v treh

delovnih dneh od prejema obvestila in listin. Smisel tega pravila je, da se zasebne listine

ali notarski zapisi čim prej izročijo notarju, ker je edini pooblaščen za njihovo hrambo.

Listine, ki jih je notar sprejel v hrambo, mora hraniti vse do pravnomočne odločitve v

zemljiškoknjižnem postopku, v zvezi s katerim so mu bile listine izročen v hrambo.

Listine mora vrniti predlagatelju ali njegovemu pooblaščencu:

• ko je zemljiškoknjižni postopek pravnomočno ustavljen,

• ko je zemljiškoknjižni predlog pravnomočno zavržen ali

94 M. Tratnik, R. Vrenčur, Zakon o zemljiški knjigi z uvodnimi pojasnili, Urdni list, Ljubljana 2011, str. 62. 95 142. člen ZZK-1.

34

• ko je sodišče pravnomočno odločilo o vpisu.96

Če pa je podlaga za vpis npr. pravnomočna sodna odločba, pa jo mora pretvoriti v

elektronsko obliko že sam odvetnik, če on vlaga zemljiškoknjižni predlog in jo

podpisati s svojim varnim elektronskim podpisom ter priložiti predlogu. Te listine ne

hrani notar, zato je v tem primeru sam postopek veliko bolj racionalnejši, če opravi

odvetnik celoten postopek vložitve.97

Določena pa je izjema, ko so vpisi zaradi pravne varnosti povezani z notarskimi

skrbniškimi storitvami in jih ni mogoče odstopiti drugim kvalificiranim predlagateljem.

Ta izjema je, ko lahko zemljiškoknjižni predlog vloži samo notar kot pooblaščenec

predlagatelja, v primeru zaznambe vrstnega reda ter predznambe ali vknjižbe v

zaznamovanem vrstnem redu.

V kolikor zemljiškoknjižni predlog ni vložen v elektronski obliki ali pa ga ni vložila

oseba, ki jo določa zakon, se za tak zemljiškoknjižni predlog uporabijo pravila o

nepopolnih vlogah in ga zemljiškoknjižno sodišče zavrže.

Če je za zemljiškoknjižni predlog potrebno plačati sodno takso, se ob elektronski

vložitvi vloge izda nalog, s katerim se vlagatelju naloži, da plača sodno takso v osmih

dneh od vročitve naloga z nakazilom v dobro računa in z navedbo referenčne številke,

navedene na nalogu. Velja, da je nalog za plačilo sodne takse vročen, ko vlagatelj sam

ali njegov pooblaščenec elektronsko vloži vlogo. Če pa v osmih dneh od vročitve

naloga za plačilo sodne takse ne plača, velja, da je vloga umaknjena.

Novost, ki jo prinaša novela ZZK-1C s 125.b členom, je elektronsko vročanje pisanj

vsem vlagateljem v njihov varni elektronski predal. Če osebam ni mogoče opraviti

elektronske vročitve, ker niso vključene v informacijski sistem za varno elektronsko

vročanje v skladu s predpisi ali ker njihov varni elektronski predal, ki so ga prijavile, v

sistem ne obstaja, velja naslednja ureditev, da je vročitev opravljena, ko poteče 15

dnevni rok od dneva odprave pisanja v sistem elektronskega vročanja.

96 6. odstavek 142. člena ZZK-1. 97 142. člen ZZK-1.

35

Uvedba elektronskega vlaganja zemljiškoknjižnih predlogov pa je za sabo potegnila

tudi spremembo pravila o začetku zemljiškoknjižnega postopka. Ta pa se začne v

trenutku, ko predlog oziroma listine, na podlagi katerih odloča sodišče po uradni

dolžnosti, sprejme strežnik informacijskega sistema e-ZK, na katerem teče modul za

vodenje elektronskega vpisnika.98

Po novi ureditvi so v zemljiškoknjižnem postopku pisne vloge dovoljene zgolj

izjemoma. Ta izjema pa ne velja za zemljiškoknjižne predloge. To pomeni, da oseba, ki

je vložila zemljiškoknjižni predlog neposredno pri sodišču, lahko vloži bodisi ugovor,

pritožbo ali kakšno drugo vlogo, razen zemljiškoknjižnega predloga. Pisno vloži tako,

da jo pošlje neposredno na naslov centralnega vložišča za zemljiškoknjižne zadeve pri

Okrajnem sodišču v Ljubljani, ne glede nato katero sodišče vodi postopek.99

3.4. PREDHODNI PREIZKUS ZEMLJIŠKOKNJIŽNEGA PREDLOGA

Poleg vseh sprememb, ki jih je prinesla novela ZZK-1C se spreminjajo tudi

postopkovna pravila za predhodni preizkus zemljiškoknjižnega predloga.

V fazi predhodnega preizkusa zemljiškoknjižno sodišče preizkusi ali so izpolnjene

procesne predpostavke, da se lahko odloča o zemljiškoknjižnem predlogu. Te

predpostavke so:

• ali je zemljiškoknjižni predlog vložila upravičena oseba,

• ali predlog vsebuje določen zahtevek za vpis in druge sestavine, ki jih mora

obsegati,

• ali so predlogu priložene v elektronsko obliko pretvorjene listine, na podlagi

katerih se s predlogom zahteva vpis in druge listine, ki mu morajo biti priložene

ter

• ali so izpolnjene druge procesne predpostavke za odločanje.100

98 2. odstavek 133. člen ZZK-A. 99 125.b člen ZZK-1. 100 M. Tratnik, R.Vrenčur, Zakon o zemljiški knjigi z uvodnimi pojasnili, Uradni list, Ljubljana 2011, str. 66.

36

Če te procesne predpostavke niso izpolnjene, se ne uporabijo pravila o nepopolni vlogi

in zemljiškoknjižno sodišče zavrže zemljiškoknjižni predlog. Stranka ima možnost

ugovora proti sklepu zemljiškoknjižnega sodišča o zavrženju predloga in sanirati

odpravljive pomanjkljivosti. To lahko sanira na ta način, da ugovoru priloži listine, ki bi

morale biti priložene zemljiškoknjižnemu predlogu.

V primeru ko se z zemljiškoknjižnim predlogom, ki ga vloži predlagatelj sam, odvetnik

ali pa nepremičninska družba, zahteva vpis na podlagi zasebne listine ali notarskega

zapisa, sodišče zavrže tak predlog, če teh listin v osmih delovnih dneh po vložitvi

zemljiškoknjižnega predloga ne predloži notar. Gre za položaj, ko zemljiškoknjižni

predlog vloži npr. odvetnik, pri čemer je podlaga za vpis zasebna listina. Tukaj mora

odvetnik v treh dneh po vložitvi zemljiškoknjižnega predloga listino dostaviti notarju, ki

jo bo pretvoril v elektronsko obliko in v naslednjih treh dneh posredoval sodišču.101

Spremenjena pa je tudi določba o izvedbi vpisa v glavno knjigo, ki se bo v

informatizirano glavno knjigo izvedel šele po pravnomočnosti sklepa o dovolitvi vpisa

etažne lastnine. S tem se zagotavlja preglednejše stanje v zemljiški knjigi. V kateri fazi

pa je sam postopek pa je vidno iz podatkov vpisanih pri plombi, kjer so vpisani vsi

podatki o stanju postopka.

3.5. ODPRAVA ZEMLJIŠKOKNJIŽNIH VLOŽKOV

Novela ZZK-1C je poleg uvedbe informatizacije zemljiške knjige in sprememb

nekaterih pravil zemljiškoknjižnega postopka uvedla tudi spremembe glede pravil

materialnega zemljiškoknjižnega prava in to je odprava zemljiškoknjižnih vložkov.

Zemljiškoknjižni vložek je bil pomemben v času ročno vodene zemljiške knjige in je

omogočal racionalnejše vodenje, saj se je podatek o lastniku, ki je bil isti pri več

nepremičninah, vpisal samo enkrat. Takrat je veljalo pravilo, da je lahko v istem

zemljiškoknjižnem vložku vpisanih več nepremičnin, če obstaja isto lastninsko ali

101 M. Tratnik, R.Vrenčur, Zakon o zemljiški knjigi z uvodnimi pojasnili, Uradni list, Ljubljana 2011, str. 67.

37

solastninsko ali skupno-lastninsko stanje, in vse te nepremičnine ležijo v isti katastrski

občini.102

Nova informatizirana zemljiška knjiga, ki se uvaja z novelo ZZK-1C, upošteva, da je

nepremičnina osnovna identiteta, ki je skupna tako zemljiški knjigi, kot tudi

zemljiškemu katastru, pri čemer sodobne relacije (informatizirane) baze omogočajo, da

se posamezen podatek vnese oziroma vpiše samo enkrat in se nato poveže z vsemi

entitetami, ki jim je skupen, bodisi kopira v povezavi z vsako od entitet

(nepremičnin).103

Na podlagi sprememb, ki jih je novela ZZK-1C prinesla, vidimo, da zemljiškoknjižni

vložek ni več pomemben in da informatizirana zemljiška knjiga omogoča enostavnejšo

povezljivost zemljiške knjige in zemljiškega katastra ter omogoča pregleden in skladen

sistem vodenja zemljiške knjige.

3.6. OSNOVNI IN ŠIRŠI POLOŽAJ NEPREMIČNINE104

Po novi ureditvi, se v glavni knjigi vpisi ne opravljajo v popisnem, lastninskem in

bremenskem listu A, B, C, ki se ukinjajo, ampak se v materialno pravno ureditev

zemljiškoknjižnega prava uvajata dva nova pojma, osnovni in širši položaj

nepremičnine. Osnovni pravni položaj se vpisuje neposredno pri nepremičnini.

Pri vpisu etažne lastnine pa se pri stavbi v etažni lastnini vpiše kot osnovni pravni

položaj nepremičnine solastnina na skupnih delih stavbe, ki je v etažni lastnini. Za

etažno lastnino je značilna osamosvojitev posameznega dela stavbe npr. stanovanja, ki

postane z vpisom etažne lastnine skupaj s solastnino skupnih delov samostojni predmet

stvarnih pravic. Ko je kot nepremičnina vpisan posamezni del stavbe, je osnovni položaj

te stvari vknjižena lastninska pravica na posameznem delu stavbe.105

102 M. Juhart, M. Tratnik, R. Vrenčur, Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007, str. 153-154. 103 M. Tratnik, R. Vrenčur, Zakon o zemljiški knjigi z uvodnimi pojasnili, Uradni list, Ljubljana 2011, str. 69. 104 13. a člen ZZK-1. 105 15.a člen ZZK-1.

38

Širši pravni položaj nepremičnine vključujejo poleg osnovnega pravnega položaja še

vse pravice in pravna dejstva, ki nepogojno ali pa pogojno omejujejo ali izključujejo

vknjiženo lastninsko pravico na nepremičnini.106 Za druge stvarne pravice (služnost,

zemljiški dolg, hipoteka ….) in obligacijske pravice (prepoved odtujitve ali

obremenitve, najemna pravica …), ki se vpisujejo v zemljiško knjigo, pa zakon uvaja

pojem izvedene pravice in so tudi del širšega položaja nepremičnine. Ker se pravna

dejstva in izvedene pravice nanašajo na osnovni položaj nepremičnine, se vpisujejo pri

osnovnem položaju nepremičnine in ne pri sami nepremičnini. Če je katera izvedena

pravica predmet druge pravice, se takšen vpis opravi pri sami izvedeni pravici in ne pri

nepremičnini.

3.7. VPIS ETAŽNE LASTNINE V ZEMLJIŠKO KNJIGO

Oblikovanje etažne lastnine se vpiše tako, da se vpišejo stavba v etažni lastnini in vsi

njeni posamezni deli, pri vsakem posameznem delu v etažni lastnini pa se vpišeta

lastninska pravica kot njen osnovni pravni položaj v korist osebe kot imetnika in delež

solastnine na splošnih skupnih delih stavbe v etažni lastnini. Pri vsaki nepremičnini, ki

je splošni skupni del stavbe v etažni lastnini, kot njen osnovni pravni položaj, se vpiše

to pravno dejstvo, pri vsaki nepremičnini, ki je posebni skupni del stavbe v etažni

lastnini, kot njen osnovni pravni položaj, pa se vpišeta to pravno dejstvo in lastninska

pravica v korist posameznih delov v etažni lastnini, kamor je vključena.107

3.8. VKNJIŽBA IN PREDZNAMBA LASTNINSKE PRAVICE NA

POSAMEZNEM DELU V ETAŽNI LASTNINI

Glavni obliki vpisa v zemljiško knjigo sta vknjižba108 in predznamba109. Za vknjižbo

predznamovane lastninske pravice na posameznem delu, ki je v etažni lastnini, se

namreč uporabljajo enaka pravila, kot za vpis pridobitve lastninske pravice. Tako se

lahko vknjižba predznambe lastninske pravice na posameznem delu zahteva skupaj z

106 2. odstavek 13.a člena ZZK-1. 107 15.a člen ZZK-1. 108 Vknjižba je vrsta vpisa v zemljiško knjigo, s katero se vpisujejo vse stvarne pravice in pa tiste obligacijske pravice, za katere zakon določa. 109 Predznamba je vrsta vpisa, na podlagi katerega se pravica pridobi, spremeni ali preneha, pod pogojem, da se opraviči.

39

vpisom etažne lastnine, vendar je to v praksi zelo težko izvedljivo, kajti praksa je taka,

da investitor kupcu izda zemljiškoknjižno dovolilo šele po poplačilu kupnine.

Zaznambo mora opravičiti pri zasebni listini ali notarskem zapisu v roku enega meseca

od izdaje sklepa o dovolitvi zaznambe, v kolikor pa imamo nedokončno oziroma

nepravnomočno odločbo pa v dveh mesecih od kar je listina sposobna biti podlaga za

vpis. Za vknjižbo, pa mora predlagatelj razpolagati z listino v izvirniku, ki ni sposobna

za nepogojni vpis lastninske pravice. Ob teh navedenih pogojih pa morajo biti

izpolnjeni tudi vsi drugi splošni pogoji, ki so določeni za vpis.

V korist katere osebe se predznamba opraviči, pa postane lastnica in mora predlagatelj v

roku vložiti vknjižbo lastninske pravice v predznamovanem vrstnem redu. V kolikor pa

predlagatelj vloži navaden predlog za vpis lastninske pravice, pa mu ne zagotavlja

prednostnega vrstnega reda.

Predznamba je na področju prometa z nepremičninami zelo pomembno varovalo, ki

zmanjšuje tveganja in hkrati ščiti kupce pri prenosu lastninske pravice in omogoča

pridobitev le-te v predznamovanem vrstnem redu. Pomembno je tudi, da ni ovira za

nadaljnje vpise, vendar vpisi ki so opravljeni po vpisu predznambe veljajo pod

razveznim pogojem110.

S trenutkom opravičbe predznambe nastane podlaga za izbris vseh vpisov, ki so bili

izvedeni po trenutku, ko je začela učinkovati predznamba. Sodišče to stori po uradni

dolžnosti.

3.9. ZAZNAMBA VRSTNEGA REDA ZA PRIDOBITEV ETAŽNE

LASTNINE

Tudi zaznamba je glavni vpis v zemljiško knjigo, ki se uporablja za vpis pravno

pomembnih dejstev, za katere zakon določa, da se publicirajo v zemljiški knjigi. Za

110 Razvezni pogoj razveljavi že veljaven in učinkovit pravni posel, takoj ko se uresniči kot pogoj postavljeno dejstvo in učinkuje ex

tunc (od tedaj dalje).

40

zaznambo vrstnega reda za pridobitev etažne lastnine se smiselno uporabljajo pravila za

zaznambo vrstnega reda lastninske pravice.

Zaznamba vrstnega reda za pridobitev etažne lastnine varuje vrstni red pridobitve etažne

lastnine na vseh posameznih delih objekta, ki bo razdeljen na etažno lastnino in pri

posameznih delih, pri katerih bo pozneje predlagan vpis lastninske pravice v korist

lastnikov teh delov objekta, s trenutkom, od katerega učinkuje zaznamba.111

Njena posebnost je, da varuje vrstni red pridobitve etažne lastnine na vseh posameznih

delih stavbe, ki bo razdeljen na etažno lastnino. Tako zaznamba vrstnega reda za

pridobitev etažne lastnine varuje tudi vrstni red pridobitve solastnine na celotni

nepremičnini. To je pa je še posebej pomembno, za primere ko etažna lastnina ne bo

vzpostavljena v roku veljavnosti zaznambe in se lahko bodoči etažni lastnik vknjiži kot

»navadni« solastnik v vrstnem redu zaznambe za pridobitev etažne lastnine.

Novela ZZK-1C osnovnega koncepta zaznambe vrstnega reda ne spreminja, ampak so

spremembe predvsem posledica uvedbe elektronskega vlaganja zemljiškoknjižnih

predlogov ter elektronskega poslovanja nasploh. Novosti so predvsem glede

razpolaganja z zaznamovanim vrstnim redom, kajti po stari ureditvi je bilo zelo

pomembno, kdo ima v posesti odpravek sklepa, zdaj po novi ureditvi pa razpolaganje z

zaznamovanim vrstnim redom postaja vse bolj notarsko fiduciarno oziroma skrbniško

opravilo, ki veliko bolj krepi pravno varnost strank.112

Predlagatelj z vpisom zaznambe vrstnega reda v zemljiško knjigo pridobi pravico

razpolagati z zaznambo. Razpolaga tako, da skrbniškemu notarju113 poda izjavo, s

katero mu naloži, da v njegovem imenu zahteva izbris te zaznambe pred iztekom roka

njene veljavnosti ali pa ga obvesti, da pravico razpolaganja z zaznamovanim vrstnim

redom prenese na novega upravičenca.

Novost, ki jo prinaša novela ZZK-1C zaradi elektronskega poslovanja pri zaznambi

vrstnega reda za pridobitev etažne lastnine je tudi njena veljavnost, kajti po novem je

veljavnost zaznambe omejena na tri leta od dneva njenega vpisa v zemljiško knjigo. Tu

111 76. člen ZZK-1. 112 Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, Zakon o zemljiški knjigi z uvodnimi pojasnili, Uradni list, Ljubljana 2011, str. 73. 113 Skrbniški notar je notar, ki v imenu stranke vloži elektronski predlog za zaznambo vrstnega reda.

41

je določen daljši rok kot so pri ostalih zaznambah, to pa zaradi tega, ker je potrebno

dodatno varovati kupce bodočih stanovanj.

Skrbniški notar ima obveznost, da vloži predlog za vknjižbo ali predznambo v

zaznamovanem vrstnem redu. Ob predlogu za vknjižbo ali predznambo v

zaznamovanem vrstnem redu je poleg listin, ki so podlaga za vknjižbo ali predznambo,

potrebno priložiti tudi svojo izjavo, s katero potrdi, da je oseba v korist katere se

predlaga vknjižba ali predznamba upravičena razpolagati z zaznamovanim vrstnim

redom, v katerem se s predlogom predlaga vknjižba ali predznamba. Takšna izjava

notarja pa je potrebna tudi za izbris zaznambe pred iztekom njene veljavnosti.114

3.9.1. ZAZNAMBA VRSTNEGA REDA ZA PRIDOBITEV ETAŽNE

LASTNINE PO ZAKONU O VARSTVU KUPCEV STANOVANJ IN

ENOSTANOVANJSKIH STAVB115

Tako ZVKSES v 82. členu določa, da mora prodajalec hkrati s sklenitvijo pogodbe o

oblikovanju skrbniškega računa podpisati zemljiškoknjižni predlog za zaznambo

vrstnega reda za pridobitev etažne lastnine pri nepremičnini, na kateri gradi oziroma bo

zgradil stavbo. Predlog za zaznambo mora vložiti skrbniški notar z vložitvijo

zemljiškoknjižnega predloga za vknjižbo maksimalne hipoteke116 in predloga za

vknjižbo prepovedi in odtujitve in obremenitve117.

Sklep o dovolitvi zaznambe vrstnega reda za pridobitev etažne lastnine se ne vroči

prodajalcu kot določa ZZK-1, ampak se vroči skrbniškemu notarju, ki ga hrani za račun

vseh kupcev. Na sklepu zemljiškoknjižno sodišče zaznamuje da gre za odpravek sklepa,

ki je podlaga za nadaljnje vpise glede zaznambe vrstnega reda, ki je bila s sklepom

dovoljena. V zvezi z vknjižbo etažne lastnine v korist vsakega posameznega kupca,

skrbniški notar kupcu izstavi overjen prepis sklepa, na katerem potrdi, da je izvirnik

sklepa v hrambi pri njem.118

114 M. Tratnik, R. Vrenčur, Zakon o zemljiški knjigi z uvodnimi pojasnili, Uradni list, Ljubljana 2011, str. 73-74. 115 Ur. list RS, št. 18/2004, v nadaljevanju ZVKSES. 116 1. odstavek 75. člena ZVKSES. 117 1. odstavek 81. člen ZVKSES. 118 M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str. 210.

42

3.10. LISTINE, KI SO PODLAGA ZA VPIS PRI ETAŽNI LASTNINI V

ZEMLJIŠKO KNJIGO

Če se etažna lastnina oblikuje z razdelitvijo lastninske pravice, se vpis etažne lastnine

dovoli na podlagi enostranskega pravnega posla lastnika o oblikovanju etažne lastnine,

na katerem je podpis lastnika overjen.

V kolikor se etažna lastnina oblikuje z delitvijo solastnine, se vpis etažne lastnine dovoli

na podlagi sporazuma solastnikov o oblikovanju etažne lastnine ali na podlagi

pravnomočne sodne odločbe o oblikovanju etažne lastnine.

Če pa se spremeni osnovni pravni položaj splošnega skupnega dela stavbe v etažni

lastnini v posamezni del v etažni lastnini ali v posebni skupni del stavbe v etažni

lastnini, je dovoljen vpis v zemljiško knjigo na podlagi sporazuma vseh etažnih

lastnikov o takšni spremembi.

Vpis spremembe osnovnega pravnega položaja posebnega skupnega dela stavbe v etažni

lastnini v posamezni del v etažni lastnini ali v splošni skupni del stavbe v etažni lastnini

je dovoljen na podlagi sporazuma tistih etažnih lastnikov tistih posameznih delov v

etažni lastnini, ki so vpisani pri tem posebnem skupnem delu, kjer se kot njen osnovni

položaj vpiše lastninska pravica v korist tistih posameznih delov v etažni lastnini, v

etažno lastnino vsakokratnega etažnega lastnika na katerem je vključena.119

3.11. ZEMLJIŠKOKNJIŽNO DOVOLILO – CLAUSULA INTABULANDI

Poleg listin, ki so z zemljiškoknjižnega vidika pomembna podlaga za vpis v zemljiško

knjigo, je tudi zemljiškoknjižno dovolilo, ki je razpolagalni pravni posel, in pravni

temelj pravnoposlovne pridobitve stvarnih pravic na nepremičnin.

Stvarnopravni vidik zemljiškoknjižnega dovolila oziroma njegova vsebina je

opredeljen v 23. členu SPZ in določa, da je intabulacijska klavzula izjava osebe, katere

119 40.a člen ZZK-1 v povezavi z 15.a členom.

43

pravica se spreminja, prenaša, obremenjuje ali preneha, da se dovoljuje vpis v zemljiško

knjigo. Podpis osebe katere se prenaša, spreminja, obremenjuje ali preneha pa mora biti

overjen.

Zemljiškoknjižno dovolilo je lahko vsebovano v sami listini o pravnem poslu, ki je

podlaga za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo. Če pa je od listine, ki dokazuje

nastanek etažne lastnine ločena, mora biti zahtevek za vpis novonastale etažne lastnine

v zemljiško knjigo priložena listina, ki dokazuje obstoj pravnega posla, ki je podlaga za

nastanek etažne lastnine.

Če je zemljiškoknjižno dovolilo vsebovano v notarskem zapisu, se ne zahteva posebna

overitev podpisa, saj velja da strožja oblika konzumira milejšo. Če pa je

zemljiškoknjižno dovolilo samostojna listina, pa notar overi najprej listino, ki je podlaga

za vpis, ter nato po pravilih, ki veljajo za spojitev listine, spoji listino o pravnem poslu

in zemljiškoknjižno dovolilo.

Zemljiškoknjižno sodišče mora pri odločanju o vpisih po uradni dolžnosti paziti na

ničnost zemljiškoknjižnega dovolila in je edini primer ko se sodišče spusti v materialno

pravno presojo.

Zemljiškoknjižno dovolilo mora vsebovati sledeče podatke:

• zemljiškoknjižni podatki o nepremičnini na katero se zemljiškoknjižno dovolilo

nanaša (identifikacijski znakom, s katerim je nepremičnina vpisan v zemljiški

knjigi),

• podatke o osebi, ki dovoljuje vpis v zemljiško knjigo, označena s podatki, s

katerimi je vpisana v zemljiško knjigo,

• podatki o osebi v korist katere se listina izdaja,

• navedba deleža, ki se na nepremičnini prenaša in

• izjava osebe, ki dovoljuje vpis z vsebino, ki jo določa SPZ.

44

Primer zemljiškoknjižnega dovolila:

Odsvojitelj Janez H., EMŠO: ……, stanujoč………….izrecno in nepogojno

dovoljujem, da se pri nepremičnini št. parcele………, k.o…… vknjiži lastninska

pravica v korist in na ime:

Mirko. B., EMŠO:……, stanujoč……, do celote.

Lahko pa tudi sodna odločba nadomešča zemljiškoknjižno dovolilo. To bo v primeru ko

prodajalec nepremičnine kupcu ne bo izročil primerne listine za vpis. Ta vsebuje v

izreku vsebino izjave volje, ki je po svoji vsebini zemljiškoknjižno dovolilo, tako da se

z njeno pravnomočnostjo šteje, da je bila takšna listina izdana.

Primer izreka sodne odločbe:

Tožena stranka je dolžna izstaviti zemljiškoknjižno dovolilo z naslednjo vsebino: Janez

M., EMŠO….., stanujoč……, dovoljujem vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini

parc. št……., k.o……, v korist (tožeče stranke) Petra K., EMŠO……, stanujoč……, do

celote.

ali

Tožena stranka Janez M., EMŠO….., stanujoč…., je dolžan izstaviti zemljiškoknjižno

dovolilo, s katerim dovoljuje vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini parc. št……,

k.o….., v korist (tožeče stranke) Marko K.,EMŠO….., stanujoč….., do celote.

3.12. ODLOČANJE V ZEMLJIŠKOKNJIŽNEM POSTOPKU

Ko so izpolnjene vse formalne postavke za vpis, pa zemljiškoknjižno sodišče v

postopku odloča ali dovoli vpis ali pa zavrne vpis v zemljiško knjigo.

Če so izpolnjene vse formalne predpostavke za vpis, sodišče izda sklep o dovolitvi

vpisa, ki vsebuje:

45

• identifikacijsko oznako nepremičnine,

• navedbo listin, ki so podlaga za vpis,

• vrsto/vsebina vpisa,

• dn. št. pod katero se listine, ki so podlaga za vpis, vodijo v zbirki listin.120

Tako sodišče po uradni dolžnosti opravi vpis zaznambe nepravnomočnosti sklepa o

dovolitvi vpisa, po poteku roka pa plombo121 po uradni dolžnosti izbriše.

Če pa niso izpolnjene vse formalne postavke za vpis v zemljiško knjigo, izda sodišče

sklep o zavrnitvi vpisa in po uradni dolžnosti opravi zaznambo sklepa o zavrnitvi vpisa.

3.12.1. PRAVNA SREDSTVA V ZEMLJIŠKOKNJIŽNEM POSTOPKU

V zemljiškoknjižnem postopku sta dovoljeni samo dve pravni sredstvi – ugovor in

pritožba. Revizija in vrnitev v prejšnje stanje nista dovoljeni.122

Ugovor se vloži zoper sklep o vpisu, ki ga je izdal sodniški pomočnik. Zaradi

poudarjenosti načela hitrosti123 v zemljiškoknjižnem postopku, je tudi rok za vložitev

ugovora relativno kratek, tj. 8 dni od vročitve sklepa. Vroči se vsem udeležencem

postopka (vsem tistim, katerim je sodišče dolžno vročiti sklep).124 O ugovoru odloča

zemljiškoknjižni sodnik, ki sklep sodniškega pomočnika potrdi ali pa zavrne in

spremeni sklep o vpisu.

Proti sklepu o vpisu ali proti ugovoru, ki ga je izdal zemljiškoknjižni sodnik je mogoče

vložiti pritožbo. Potrebno jo je vložiti v roku 15 dneh od vročitve sklepa. Za odločanje o

pritožbi je pristojno sodišče druge stopnje.

120 148. člen ZZK-1. 121 Plomba je pomožni vpis, s katerim se javno objavi, da je bil glede nepremičnine začet zemljiškoknjižni postopke in v katerem sodišče še ni odločilo. 122 3. odstavek 120. člen ZZK-1. 123 Načelo hitrosti postopka pomeni, da mora zemljiškoknjižno sodišče v postopku postopati hitro. 124 135. člen ZZK-1.

46

4. POSEBNOSTI, KI JIH UVELJAVLJAJO POSAMEZNI

ZAKONI ZA VPIS ETAŽNE LASTNINE V ZEMLJIŠKO

KNJIGO

4.1. ZPPLPS IN POSEBNOSTI, KI JIH JE UVEDEL

Sprejem posebnega zakona, ki ureja vpis lastninske pravice na posameznih delih stavbe,

je narekovalo počasno uresničevanje ZZK. V praksi se je izkazalo, da so postopki vpisa

etažne lastnine po splošnih pogojih težko izvedljivi, in da pride velikokrat do težav pri

pridobitvi vseh listin za vpis. S tem zakonom pa se je zakonodajalec odločil za varnost

pravnega prometa in se zadovoljil z nepopolnimi vpisi, ki pa kljub svoji nepopolnosti

zagotavljajo izvrševanje funkcije zemljiške knjige v pravnem prometu.

Tako da je namen ZPPLPS poenostavitev postopkov vpisa etažne lastnine zaradi

zagotavljanja možnosti vpisovanja pravic in pravnih dejstev na posameznih delih stavb

na račun popolnosti zemljiškoknjižnega vložka. Zato je ta zakon kot tak, nujno v

nasprotju s splošnimi zemljiškoknjižnimi predpisi.125

ZPPLPS je interventni zakon, ki je kot tak določal posebni postopek in posebne pogoje

za vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo. Gre za začasni predpis, ki je tako vsebinsko

in časovno omejen. Zakon je bil veljaven pet let od dneva njegove uveljavitve, to

pomeni do 19. 11. 2004. Določbe zakona so se uporabljale za vse zemljiškoknjižne

vpise, ki so bili predlagani do tega datuma. Za stavbe, ki so dobile dovoljenje pred 16.

07. 1995, so se uporabile določbe ZPPLPS. Za vse ostale stavbe so investitorji po

določbah ZZK in sedaj po določbah ZZK-1 zavezani k šestdesetih dnevih od izdaje

uporabnega dovoljenja, vložiti zemljiškoknjižni predlog za vpis etažne lastnine.

Če primerjamo ZZK in ZPPLP vidimo, da je slednji s svojimi določil naredil kar nekaj

odmikov od splošnih pravil ZZK.

125 M. Juhart, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, GV Založba, Ljubljana 2000, str. 123.

47

4.1.1. POSTOPEK ODMERE STAVBIŠČA IN ETAŽNI NAČRT

Če za stavbo, ki je v etažni lastnini, ni odmerjeno zemljišče, ki je neposredno

namenjena njeni rabi, se odmeri kot nova parcela le stavbišče. Novost in prednost, ki jo

prinaša ZPPLPS je možnost, da se postopek za odmero stavbišča prične na zahtevo

enega ali več imetnikov pravice na posameznih delih stavbe, za katerega ni potreboval

soglasja ostalih lastnikov posameznih delov. Lahko pa se postopek prične na zahtevo

osebe, ki je v zemljiški knjigi vpisana kot imetnik pravice na zemljišču, na katerem stoji

stavba.

Odmero stavbišča opravi geodet brez prisotnosti imetnikov pravice na posameznih delih

stavbe oziroma osebe, ki je vpisana kot imetnik pravice v zemljiški knjigi. Na podlagi

opravljenih izmer naredi elaborat, ki vsebuje skico zamejičenja in izmeritvene podatke.

Odmera stavbišča je lahko izvedena ne glede na začetne upravne in sodne postopke v

zvezi z zemljiščem na katerem stoji stavba in meje stavbišče določene s to odmero

imajo dokončen značaj.

Etažni načrt po ZPPLPS se je precej razlikoval od ureditve v takratnem ZZK126.

Prenesen je bil postopek odobritve etažnega načrta na Geodetsko upravo, organ, ki je

pristojen za vodenje katastra. Omogočal je vsakemu posameznemu etažnemu lastniku,

da je lahko brez sodelovanja drugih opravil vpisal posameznega dela v zemljiško

knjigo. Poleg geodeta pa lahko načrt za posamezni del izdela tudi vsak lastnik

posameznega dela sam, če posamezni del ni bil sestavljen iz več različnih gradbenih

delov in če je bila površina razvidna iz listin, ki so bile podlaga za vpis.127

Etažni načrt po določbah ZPPLPS mora vsebovati:

• podatki o parceli, na kateri stoji stavba,

• naslov stavbe,

• lego posameznega dela stavbe v celotni stavbi,

126 ZZK, Ur. list RS, št.33/95. 127 M. Juhart, Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, GV Založba, Ljubljana 2000, str. 138-139.

48

• načrt ali skica in namembnost posameznega dela stavbe,

• podatke o površini posameznega dela stavbe in

• podatke o številu posameznih delov stavbe, ki predstavljajo stanovanja in o

številu delov stavbe, ki predstavljajo poslovne prostore.128

4.1.2. POSTOPEK IN POGOJI ZA VPIS PRAVICE NA POSAMEZNEM

DELU STAVBE V ZEMLJIŠKO KNJIGO

Upravičen predlagatelj je lahko bil en sam lastnik posameznega dela,več lastnikov

posameznega dela hkrati ali vsi lastniki posameznih delov skupaj. Ni bilo potrebo

pridobiti soglasja drugih imetnikov pravic na posameznem delu stavbe, niti solastnikov

posameznega dela drugemu solastniku in ne osebe, ki je bila zemljiškoknjižni lastnik

zemljišča. Če je bila na zemljišču oblikovana bodisi solastnina ali skupna lastnina, je

lahko vpis v posameznega dela v zemljiško knjigo predlagal en sam solastnik ali en

lastnik v skupni lastnini, vendar ni smel predlagati vpisa le na svoje ime, temveč tudi za

vsakega od solastnikov ali skupnih lastnikov.

S prvim predlogom za vpis stavbe (osnovni predlog) je potrebno nastaviti osnovni

vložek in pa ustrezno število podvložkov. Z vsakim nadaljnjim predlogom za vpis

lastninske pravice na posameznem delu stavbe, pa se je odprl nov podvložek, ki so si

časovno in številčno sledili.

Za odprtje osnovnega vložka je bila potrebna odločba geodetske uprave o odmeri

stavbišča, ki se priloži prvemu predlogu za vpis. V osnovni vložek se je vpisala

zemljiška parcela, stavbišče s površino ki je razvidna iz odločbe geodetske uprave in

identifikacijska številka stavbe razvidna iz potrdila geodetske uprave.

ZPPLPS v svojem 4. odstavku 5. člena določa kaj je bilo potrebno priložiti predlogu za

vpis posameznega dela:

• potrdilo geodetske uprave,

• listine, ki so potrebne za vpis lastninske pravice na posameznem delu stavbe,

128 3. odstavek 4. člena ZPPLPS.

49

• pogodbo ali odločbo, s katero so med imetniki pravic na posameznih delih stavb

določeni solastniški deleži na skupnih prostorih, delih in objektih stavbe.

Predlagatelj prvega vpisa mora obvestiti ostale lastnike posameznega dela o vložitvi

prvega predloga za vpis etažne lastnine, ali da je o tem obvestil upravnika stavbe ali da

je objavil na oglasni deski večstanovanjske stavbe.

4.2. ZVKSES IN VARSTVO KUPCEV

Zaradi številnih »nepremičninskih afer« v Sloveniji, se je zakonodajalec s ZVKSES

odločil poseči na to področje in urediti varstvo kupcev pred riziki, katerim so kupci še

posebej izpostavljeni, če vnaprej kupujejo in tudi plačajo še nezgrajena stanovanja ali

enostanovanjske hiše. V veljavo je stopil 1. avgusta 20004.

Ta institut s svojimi kogentnimi pravili ureja razmerja med prodajalcem (investitorjem)

stanovanj oziroma enostanovanjske stavbe in kupci (potrošniki).

Zakon poskuša kupce varovati predvsem pred tem :

• da investitor finančno ne bo zmogel dokončati gradnje,

• da investitor ne bo sposoben izpolniti pogodbenih obveznosti do kupca (da na

kupca ne bo mogel prenesti neobremenjene nepremičnine zaradi neplačanih

hipotekarnih dolgov ali zato, ker je prodal isto nepremičnino več kupcem) in

• da investitor ne bo sposoben jamčevati za stvarne napake po izročitvi.129

Investitorji, ki gradijo stanovanjske in poslovne stavbe za trg, si zagotovijo del

finančnih sredstev, s sklepanjem pogodb o prodaji posameznih delov še preden je

gradnja končan. Pri tem se kupec zaveže plačati kupnino, še preden mu je izročen del

stavbe, ki je predmet prodajne pogodbe. Pogodba ki ji sklenjena med investitorjem in

kupcem je veljavna pogodba po OZ130, ki takšno obliko prodaje opredeljuje v svojem

438. členu kot prodajo, ki se nanaša na bodočo stvar. Vendar pa je kupec pri takšni

obliki prodajne pogodbe izpostavljen velikemu obsegu tveganj.

129 Plavšak, Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Uvodna pojasnila in vzorci pravnih aktov, GV Založba, Ljubljana 2004, str.32. 130 Ur. list RS, št. 97-4826/07.

50

ZVKSES v svojem 5. Členu določa, da je kot pogoj za začetek oglaševanja prodaje

oziroma, da prodajalec lahko sklene prodajno pogodbo, pridobljeno pravnomočno

gradbeno dovoljenje imetnika stavbne pravice ali lastnika zemljišča, na katerem gradi.

Vendar pa investitor lahko postane finančno nesposoben tudi po pridobitvi

pravnomočnega gradbenega dovoljenja.

Kot osnovno izhodišče ZVKSES predstavlja načelo sočasne izpolnitve, hkrati je to

načelo splošno načelo obligacijskega prava, ki se nanaša na dvostranske pogodbe. Te

pogodbe so vzajemne pogodbe kar pomeni, da si stojita nasproti stranki, ki sta hkrati

upnik in dolžnik. Zaradi tega OZ131 kot osnovno izhodišče določa, da morata obe stranki

hkrati izpolniti svoje obveznosti »iz roke v roko« (do ut des) , in ob tem osnovnem

načelu še pride do izraza tudi načelo enakopravnosti strank.132 ZVKSES glede pogodbe

o prodaji enostanovanjskih stavb in bodoče etažne lastnine določa, da kupec razen are ni

dolžan plačati nobenega obroka kupnine, vse dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo

etažne lastnine v korist kupca in dokler prodajalec ni sposoben kupcu izročiti

nepremičnine z vsemi dokumenti. Prodajalec pa svojo obveznost do kupca izpolni s

tem, da mu izstavi ustrezno zemljiškoknjižno dovolilo (obsegati mora vse podatke o

identifikacijskem znaku nepremičnine). Še prej pa mora prodajalec izpolniti vse pogoje

za vpis v kataster stavb, sprejeti akt o oblikovanju etažne lastnine in vložiti ustrezen

predlog za vpis etažne lastnine. Šele takrat, ko prodajalec svoje obveznosti do kupca

izpolni, se izognemo možnosti, da isto nepremičnino proda dvema kupcema.133

To kogentno načelo lahko stranki izključita le izjemoma, če prodajalec kupcu v zvezi s

predčasno plačano kupnino zagotovi ustrezno zavarovanje pred tveganji prodajalčeve

neizpolnitve.

Ustrezno zavarovanje lahko zagotovi le na sledeče načine:

• z bančno garancijo,

• s poroštvom zavarovalnice glede vračila vnaprej plačanih zneskov kupnine,

• s skrbniškimi storitvami na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa,

131 Ur. list RS, št.97-4826/07. 132 Povzeto po: M. Tratnik, R. Vrenčur, Zemljiškoknjižno pravo, v teoriji in praksi, Inštitut za nepremičninsko pravo, Maribor 2008, str.192. 133 Plvašak, Zakon o varstvu kupcev enostanovanjskih in stanovanjski stavb, Uvodna pojasnila in vzorci pravnih aktov, GV Založba, Ljubljana 2004, str.20-21.

51

• z ustrezno kombinacijo navedenih zavarovanj.134

Skrbniški račun je najverjetneje najpomembnejša novost, ki jo je ZVKSES v naše pravo

prinesel in hkrati tudi osrednji institut tega zakona. Med poglavitne namene skrbniškega

računa sodijo naslednje trditve:

• da se zagotovi namenska uporaba sredstev, ki jih prodajalec pridobi iz naslova

vnaprej plačanih kupnin,

• da se zagotovi nadzor nad pravilno izpolnitvijo obveznosti prodajalca do kupca

in

• da se v primeru, ko se gradnja ne izvede ali ko se ne dokonča, zagotovi vračilo

vnaprej plačanih obrokov kupnine kupcem.

Skrbniški račun je transakcijski račun, ki ga vodi skrbniška banka. Imetnik tega računa

je skrbniški notar za račun kupcev. Ti kupci vplačujejo v dobro tega skrbniškega računa

obroke kupnin po prodajni pogodb. Skrbniška banka pa v breme računa opravlja

izplačila pod pogoji, ki jih določa ZVKSES.135

Skrbniške storitve opravljata bodisi skrbniški notar ali skrbniška banka, ki se zavežeta

opraviti storitve s pogodbo o oblikovanju skrbniškega račun. Ta pogodba je pogodba v

korist tretjega, in sicer v korist vseh kupcev, ki s prodajalcem sklenejo prodajne

pogodbe, katerih predmet je posamezni del stavbe.136

Pravice kupcev, ki so vnaprej plačali del kupnine, dopolnjujejo instituti:

• maksimalne hipoteke,

• prepoved odtujitve in obremenitve in

• zaznambo vrstnega reda za pridobitev etažne lastnine v korist kupca.

Skrbniški notar mora tako poskrbeti da se te pravice vpišejo v zemljiško knjigo in tudi

za njihovo izvrševanje. Po poplačilu celotne kupnine je skrbniški notar dolžan izstaviti

134 13. člen ZVKSES. 135 42. člen ZVKSES. 136 40. člen ZVKSES.

52

vse dokumente, potrebne za vpis pridobitve etažne lastnine v zaznamovanem vrstnem

redu.137

4.3. SPREMEMBE, KI JIH JE PRINESEL ZVEtL

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in

o odločanju pripadajočega zemljišča k stavbi138 je bil sprejet 24. maja 2008 in je

problematiko o etažni lastnini na novo uredil, kar pa ne pomeni, da je razveljavil

dotedanjo ureditev problematike, temveč k do tedaj uveljavljenim določbam zgolj dodal

novo ureditev.

Razlog za sprejem tega zakona je bil, da kljub temu da je v Sloveniji bil sprejet

interventni zakon ZPPLPS še ni bilo vpisanih okrog 300.000 nepremičnin v etažni

lastnini ali pa je kot lastnik vpisan kdo drug npr. neko gradbeno podjetje, ne pa dejanski

lastnik stanovanja. Ravno takšno stanje je pomenilo oviro za promet z nepremičninami

in hkrati predstavljalo tudi nekakšno tveganje za ljudi, ki živijo v stanovanju, katerega

sami niso formalni lastniki.

Razlogi, ki so pripeljali 24. maja 2008 do sprejema ZVEtL so:

• v velikem številu primerov funkcionalna zemljišča niso bila odmerjena kot

samostojne parcele in pri večini večstanovanjskih stavb so bila vpisano samo

stavbišče, torej zemljišče pod stavbo, dejansko pripadajoče zemljišče k stavbi pa

ne,

• na obstoječih parcelah so bili vpisani investitorji ali tretje osebe,

• posamezni deli stavb niso bili evidentirani v katastru stavb in

• posamezni deli stavb niso bili vpisani kot samostojni nosilci pravic.

Spremembi, ki ju je prinesel ZVEtL glede pravne ureditve etažne lastnine pa sta:

• vzpostavitev etažne lastnine na zahtevo pridobitelja posameznega dela in

• postopek odločanja pripadajočega zemljišča139.

137 85. Člen ZVKSES. 138 ZVEtL, Ur. list, šr.45/2008. 139 Pripadajoče zemljišče je nov pojem, ki ga uvaja in pomeni poleg zemljišča na katerem stavba stoji, tudi dostopne poti, parkirni prostor, prostor za smetnjake in podobno.

53

Vendar pa je bil Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja

posameznega dela stavbe in o odločanju pripadajočega zemljišča140 25. avgusta 2011

noveliran z namenom, da bi odpravil ovire, ki so jih zaznala sodišča v svoji praksi pri

tri-letnem izvajanju zakona.

Skozi tri-letno izvajanje zakona so se pokazale ovire, ki preprečujejo hitro in učinkovito

izvajanje postopkov v praksi, kajti temeljni načeli ZVEtL sta bili na eni strani

ekonomičnost in učinkovitost postopka, na drugi strani pa načelo, da naj bo sam

postopek do uporabnikov čim bolj prijazen in s čim maj administrativnih zadev. S

spremembami ki jih prinaša novela želijo doseči uspešno dokončanje obeh postopkov.

Novosti, ki jih je prinesla novela v dosedanjo pravno ureditev so:

• Odpravlja nevarnost (potencialnega) zavlačevanja ali oviranja postopka zaradi

izvajanja predhodnega katastrskega vpisa po Zakonu o evidentiranju

nepremičnin (ZEN). Novela zakon dopolnjuje s specialnimi določbami glede

katastrskih vpisov. Kar pomeni, da bo sodišče v kolikor ugotovi, da stavba še ni

vpisana v kataster, v okviru opravil, ki jih je dolžno opraviti po uradni dolžnosti,

poskrbelo za vpis. Ne pa kot je bila do sedaj uveljavljena ureditev, da je sodišče

stranko napotilo, da katastrsko zadevo predhodno sama uredi.

• Razširja krog udeležencev pri obeh postopkih. Novela je krog udeležencev

razširila z namenom olajšati delo sodišču v obeh postopkih. Tako se poleg

predlagatelja in zemljiškoknjižnega lastnika nepremičnine v postopek

pritegnjeni tudi upravniki, kajti sodišču lahko podajo pomembne in koristne

podatke o evidentiranih pridobiteljih, o stavbi kot celoti in njenih posameznih

delih. Hkrati pa njihova udeležba pomaga pridobiteljem posameznih delov, da se

vključijo v postopek in v vsakem primeru prispeva v čim večji meri k doseganju

temeljnega cilja. V postopku za določitev pripadajočega zemljišča pa novela

zagotavlja tudi udeležbo občine, ki tako zagotavlja seznanitev sodišče z

urbanističnimi vidiki prostorske situacije in hkrati varuje javno dobro.

• Za postopke določanja pripadajočega zemljišča za stavbe zgrajene pred 1. 1.

2003, se razširja aktivna legitimacija tudi za občine. Ravno za te postopke so

140 ZVEtL, Ur. list, št. 59/2011.

54

nepremičninske evidence najbolj neurejene in neusklajene in zato novela razširja

aktivno legitimacijo na občine in zemljiškoknjižne lastnike, kajti na ta način si

zagotovi da se nepremičninske evidence uskladijo z dejanskim stanjem.

• Posameznikom, ki ne razpolagajo z izvirniki listin se omogoča, da v postopku po

ZVEtL dosežejo vpis svoje pravice v zemljiško knjigo in se s tem izenačijo s

posamezniki, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo. Amortizacija listin je

omogočena ob smiselni uporabi pravil zemljiškoknjižnega prava.

Na podlagi splošne ureditve, ki jo določa SPZ se etažna lastnina vzpostavi na podlagi

aktivnosti zemljiškoknjižnega lastnika oziroma lastnikov nepremičnine. Medtem ko

ZVEtL omogoča, da postopek vzpostavitve etažne lastnine začnejo tudi pridobitelji

(kupci) posameznega dela, kajti preden je ZVEtL stopil v veljavo, je bila celotna

nepremičnina še vedno predmet razpolaganj zemljiškoknjižnega lastnika in izvršb proti

njemu, če etažna lastnina ni bila vpisana v zemljiško knjigo, kljub temu da so bili

posamezni deli odsvojeni. Tako se s tem zakonom odpravljajo negativne posledice za

pridobitelja posameznega dela.

Po tem zakonu lahko pridobitelj posameznega dela sproži postopek za vpis etažne

lastnine v zemljiško knjigo. Zraven mora priložiti listino o pravnem naslovu, s katerim

se prenaša lastninska pravica. Pravni naslov pa je največkrat prodajna pogodba med

predlagateljem in prodajalcem oziroma investitorjem, lahko gre tudi za verigo prodajnih

pogodb. Kot pravni naslov pa je lahko tudi odločba nepravdnega sodišča, ki je izdana na

predlog predlagatelja ali tudi odločba drugega pristojnega državnega organa, s katero se

v korist pridobitelja vzpostavlja, ugotavlja ali prenaša lastninska pravica na

posameznem delu stavbe.

Predlagatelj postopka se lahko sklicuje na priposestvovanje, če listine o pravnem poslu

ni mogoče predložiti. Po ZVEtL mora pridobitelj posameznega dela izkazati, da je

skupaj s svojimi predniki izvrševal vsaj 10 let trajajočo posest na posameznem delu

stavbe. Neposredno posest pridobitelj izkaže s potrdilom pristojnega organa za prijavo

prebivališča oziroma registracijo sedeža pravne osebe. Posredna posest pa se izkaže z

registrirano najemno pogodbo, javno listino ali pa po zakonu overjeno listino, s katero

55

se izkaže, da je tisti, ki je izvrševal neposredno posest za pridobitelja ali njegovega

prednike.141

Dokazovanje lastninske pravice je zasnovano tako, da so pri tem odpravljene

administrativne ovire, kot na primer zgoraj navedeno dokazovanje lastninske pravice s

priposestvovanjem, potem pravni naslov pridobljen na podlagi določb SZ142, velja da

pridobitelju ni potrebno izkazovati pravnega nasledstva med zemljiškoknjižnim

lastnikom in prodajalcem iz prodajne pogodbe.

Stroški postopka se poplačajo iz rezervnega sklada kar pomeni, da se dejansko delijo

med vse stanovalce, čeprav se je postopek uvedel na predlog lastnika posameznega dela

stavbe.

Sodišče v postopku o vzpostavitvi etažne lastnine po uradni dolžnosti določa oziroma

ugotavlja:

• identifikacijski znak stavbe,

• pripadajoče zemljišče k stavbi,

• pri pristojnem upravnem organu zahteva izvedbo postopka za vpis stavbe in

posameznih delov v kataster stavb, če stavba in njeni posamezni deli v kataster

stavb še niso vpisani oziroma zahteva izvedbo postopka za spremembo podatkov

v katastru stavb če ugotovi, da ne odražajo v postopku ugotovljenega dejanskega

stanja ter

• pri pristojnem upravnem organu zahteva parcelacijo zemljiške parcele.143

Sodišče s sklepom o vzpostavitvi etažne lastnine odloči:

• da se na nepremičnini vzpostavi etažna lastnina,

• pripadajoče zemljišče in druge skupne dele stavbe, ki se vpisujejo v zemljiško

knjigo,

• morebitna bremena na skupnih delih stavbe in njihove imetnike, če se vpisujejo

v zemljiško knjigo,

141 6. člen ZVEtL. 142 Ur. list RS, št. 57/08. 143 23. člen ZVEtL.

56

• posamezne dele stavbe in solastniške idealne deleže, ki pripadajo njihovim

vsakokratnim lastnikom na skupnih delih stavbe,

• za vsak posamezni del stavbe lastnika, morebitna bremena in njihove imetnike,

ki se vpisujejo v zemljiško knjigo in so jih uveljavljali v tem postopku,

• odredi vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo po vrtnem redu vpisane zaznambe

postopka vzpostavljanja etažne lastnine ob upoštevanju določb predpisov, ki

urejajo zemljiško knjigo.144

V postopku za vzpostavitev etažne lastnine se rešujejo tista sporna vprašanja, ki so

nujna za samo vzpostavitev etažne lastnine. Tukaj gre tako za določitev pripadajočega

zemljišča, določitev skupnih delov in solastniških deležev na skupnih delih.

Posebnost v postopku, ki je predviden po ZVEtL, predstavlja zakonska domneva v

postopku vzpostavitve etažne lastnine, kajti v primeru spora glede posameznih ali

skupnih delov nepremičnine ali višine solastniških deležev, sodišče zaradi teh spornih

vprašanj ne prekine postopka in ne napoti posameznega udeleženca na pravdo, kot bi to

moralo storiti na podlagi Zakona o nepravdnem postopku., ampak sodišče razsodi v

korist tistega udeleženca, katerega pravico šteje za bolj verjetno.

Sodišče v primer spora razsoja na podlagi sledečih zakonskih domnev:

• da je skupni del stavbe le pripadajoče zemljišče,

• da so posamezni etažni deli stavbe samo tisti posamezni deli, ki so vpisani v

kataster stavb in

• da je solastniški delež vsakokratnega lastnika posameznega enak razmerju med

površino vseh posameznih etažnih delov po podatkih iz katastra stavb.145

Za vzpostavitev etažne lastnine ni pomembna pogodba o medsebojnih razmerjih, kajti

lahko se sklene naknadno ali pa njeno vsebino določi sodišče v nepravdnem

postopku.146

144 24. Člen ZVEtL. 145 9. člen ZVEtL. 146 10. člen ZVEtL.

57

Postopek za vzpostavitev etažne lastnine se zaznamuje v zemljiški knjigi na predlog

predlagatelja ali pa po uradni dolžnosti. Če predlagatelj sam predlaga zaznamo postopka

za vzpostavitev etažne lastnine, vloži predlog za zaznambo na obrazcu, ki velja za

zaznambo spora ter priloži izvod predloga za vzpostavitev etažne lastnine z žigom

sodišča, ki potrjuje njej prejem. S tem si predlagatelj zavaruje vrstni red ter si hkrati

zagotovi javnost postopka. Tudi določitev pripadajočega zemljišča se prav tako

zaznamuje v zemljiški knjigi.147

V postopku o vzpostavitvi etažne lastnine sodišče opravi narok, kadar je po mnenju

sodišča to smotrno. Če iz listin in izjav udeležencev izhajajo samo nesporna dejstva,

sodišču ne bo potrebno opraviti naroka, razen če sodišče presodi, da je narok potreben.

Sodišče lahko za razjasnitev določenih vprašanj zasliši tudi udeležence postopka. To

lahko stori tudi izven razpisanega naroka.

V 12. členu zakon določa izjemo od splošnih pravil o delitvi nepremičnine, kajti

bremena, ki so ustanovljena na nepremičnini kot celoti, preidejo po vzpostavitvi etažne

lastnine na vse posamezne etažne dele. Hkrati pa določa, da bremena, ki so ustanovljena

na podlagi sodnega sklepa o prisilni izvršbi, ne preidejo na tiste posamezne dele, za

katere pridobitelji izkažejo, da so pravne naslove pridobili pred dnevom, od katerega

učinkuje zemljiškoknjižni vpis bremena na nepremičnini.

V svojih predhodnih in končnih določbah posebej predvideva postopkovno rešitev za

določitev in odmero pripadajočih zemljišč k stavbam, ki so zgrajena pred 1. januarjem

2003, torej pred uveljavitvijo SPZ.

Z ZVEtL je povečana varnost prometa z nepremičninami v etažni lastnini, ker sam

zakon olajšuje vpis v zemljiško knjigo in s tem možnost hitrejše uskladitve

zemljiškoknjižnega stanja nepremičnin z dejanskim stanjem.148

147 26. člen ZVEtL v povezavi z 15. členom ZVEtL. 148 www.pravozatelebane.com.

58

5. ZAKLJUČEK

S svojo diplomsko nalogo sem želela predstaviti stvarnopravne in zemljiškoknjižne

vidike etažne lastnine v slovenskem pravnem redu. Hkrati pa sem želela pri

zemljiškoknjižnem vidiku izpostaviti posebnosti, ki jih pri vpisu etažne lastnine

prinašajo posamezni zakoni, in jih na kratko predstavila ter povzela njihove posebnosti.

Z diplomskim delom sem zajela pomembnejše stvarnopravne in zemljiškoknjižne vidike

etažne lastnine, saj je sama tematika etažne lastnine zelo obširna in bi se dalo o njej še

veliko napisati.

Pri pisanju sem izhajala iz stališča, da je etažna lastnina v našem pravnem sistemu že

urejena tako s stvarnopravnega vidika, kot tudi z zemljiškoknjižnega vidika etažne

lastnine, oziroma vpisa etažne lastnine v zemljiško knjigo. Ker je etažna lastnina danes

v praksi ena izmed najpogostejših oblik lastninske pravice in dejstva, da je vpis v

zemljiško knjigo pomemben za varnost prometa z nepremičnimi, sem skozi

zemljiškoknjižne vidike želele opozoriti na prepreke s katerimi se pri etažni lastnini

oziroma njenem vpisu srečamo.

Pod pojmom etažna lastnina razumemo lastnino kot posebno obliko pojavnosti. Tvorita

jo lastnina na posameznem delu stavbe in solastnina na skupnih delih. Kot posebnost

etažne lastnine se kaže tudi v tem, da gre za odstop od klasičnih rimskopravnih načel.

Stvarnopravni vidik etažne lastnine je urejen v SPZ. Skozi določbe SPZ je pojasnjen

nastanek etažne lastnine in da ni dovolj, da so izpolnjeni tehnični pogoji, ampak mora

biti podana volja lastnika nepremičnine oziroma soglasje vseh dotedanjih solastnikov.

Stvarnopravni vidik hkrati predstavlja kateri akti so podlaga za nastanek oziroma

oblikovanje etažne lastnine in določa etažne lastnine glede razpolaganja, da se z njo

razpolaga kot celoto in da skupni deli ne morejo biti predmet samostojnega

razpolaganja, zgolj skupaj s posameznim delom. Razmerja med etažnimi lastniki so

urejena z zakonom ali bodisi s pogodbo o medsebojnih razmerjih. V kolikor pogodba ni

sklenjena, zakon ne določa nobenih sankcij in se lahko pogodba sklene tudi naknadno. S

stvarnopravnega vidika je določeno, da nepremičnina, ki ima več kot dva etažna lastnika

59

in več kot osem posameznih delov, mora imeti upravnika in hkrati zakon določa

njegove pravice in dolžnosti. Opredeljene pa so tudi posebnosti etažne lastnine s

stvarnopravnega vidika in te so: obvezni rezervni sklad, zakonito stvarno breme,

zakonita predkupna pravica in izključitvena tožba.

Zemljiškoknjižni vidik etažne lastnine je vpis le-te v zemljiško knjigo in potek postopka

vpisa. Problematika neurejenosti zemljiškoknjižnega stanja etažne lastnine pri

večstanovanjskih stavbah je povezana s sistemom družbene lastnine. To pomeni, da

investitorji, ki so gradili objekte, niso poskrbeli za ureditev vpisa stavb, odmero

zemljiške parcele in funkcionalnega zemljišča. Skupni deli v večstanovanjski stavbi so

bili družbena lastnina, upravičenci posameznih delov pa so imeli pravico trajne uporabe.

Zaradi takšne neurejenosti tega področja, še danes ni v celoti urejeno evidentiranje

etažne lastnine.

Je pa novela ZZK-1C uvedla več novosti v zemljiškoknjižni postopek. Med

najpomembnejše novosti sodijo uvedba informatizacije zemljiške knjige, razvil se je

informacijski sistem e-ZK in portal e-ZK. Prinesla je tudi spremembe nekaterih pravil

zemljiškoknjižnega postopka (elektronsko vlaganje zemljiškoknjižnih predlogov,

predhodni preizkus zemljiškoknjižnega predloga, zagotavljanje javnosti informatizirane

glavne knjige …), tudi spremembe pravil materialnega zemljiškoknjižnega prava

(odprava zemljiškoknjižnih vložkov, uvedba pojma osnovni in širši položaj

nepremičnine, posadna listina …) in odpravo nedoslednosti ter krajevne pristojnosti in

da pritožbene zadeve generalno degradirajo na Višje sodišče v Kopru. To pripomore k

poenotenju sodne prakse. Kar se tiče popolne informatizacije pa omogoča, da se sodni

postopek ali poslovanje sodišč posodobi in deluje čim bolj učinkovito.

Zakonodajalec si je skozi razvoj etažne lastnine ves čas prizadeval izboljšati stanje na

nepremičninskem področju. Ravno zaradi tega je bil sprejet interventni zakon ZPPLPS

in je veljal od leta 1999 do 2004. V tem obdobju se je vpisalo veliko stavbe, vendar

kljub temu so nekatere še vedno ostale nevpisane.

Nepremičninsko področje je poskušal spremeniti in urediti na bolje tudi ZVKSES.

Predvsem so številne nepremičninske »afere« dale vzpodbudo za njegov sprejem.

60

Njegov namen je predvsem varstvo kupcev, ki so plačali kupnino preden so dejansko

pridobili posamezni del v svojo last. Ravno zaradi tega se mi je zakon kot tak zdel zelo

primeren, da ga dodam in predstavim v svoji diplomski nalogi.

Stanje je ponovno poskušal izboljšati ZVEtL, ki je v veljavo stopil leta 2008. Skozi tri-

letno prakso sodišč pa so se pojavile nove ovire, zato je bil letos avgusta 2011 ta zakon

noveliran, s ciljem k uspešnemu dokončanju obeh postopkov. Prinašal je dve

spremembi; prva sprememba je bila vzpostavitev etažne lastnine na zahtevo pridobitelja

posameznega dela in druga sprememba je bila postopek določitve pripadajočega

zemljišča. Ureja določene poenostavitve, uvaja nepravdni postopek, ki nam na nek

način daje upanje za več pravne varnosti na področju pravnega prometa z

nepremičninami. Najnovejše spremembe pa še dodatno olajšujejo postopka, da

odpravljajo zavlačevanje in oviranje postopka zaradi predhodnih katastrskih vpisov,

širijo krog udeležencev z namenom olajševanja dela sodišč, amortizacija listin in

razširitev aktivnosti na občine.

Pri tej diplomski nalogi sem literaturo črpala iz različnih člankov in knjig razpisanih na

to temo, različnih zakonov in komentarjev ter drugih razpoložljivih virov. Ob prebiranju

vse razpoložljive literature sem ugotovila, da tudi danes stanje ni popolnoma urejeno,

kljub vsem spremembam zakona. Menim, da so ljudje vedno bolj seznanjeni in se

vedno bolj zavedajo, kako zelo pomemben je vpis v zemljiško knjigo in urejeno

zemljiškoknjižno stanje. K temu prispevajo same zakonske spremembe oz.

poenostavitve, ki jih spremembe zakona prinesejo. Tudi delo medijev, ki ljudi

opozarjajo na spremembe in na morebitne zlorabe ali tveganja. Najbolj sveže novosti pa

je prinesla novela ZZK-1, ki je začela veljati od 1. maja 2011 in je pripomogla k

velikemu napredku na področju nepremičninskega prava. Zagotovila je popolno

informatizacijo pri zemljiškoknjižnem poslovanju, ki za sabo potegne spremembo

nekaterih pravil zemljiškoknjižnega postopka in pravil materialnega zemljiškoknjižnega

prava, kot so odprava zemljiškoknjižnih vložkov, uvedba nekaterih novih pojmov

(osnovni pravni položaj nepremičnin) ipd.. V dosedanji praksi so se informacijske

rešitve v registrskih postopkih pokazale za učinkovite in prav tako se pričakuje, da bodo

nove informacijske rešitve v zemljiškoknjižnem poslovanju v bodoče pospešile odpravo

sodnih zaostankov.

61

Na koncu lahko zaključim, da se stanje na področju vpisa etažne lastnine v slovenskem

pravnem redu izboljšuje in zaradi vseh naštetih sprememb pričakujemo tudi večji interes

ter večjo stimulacijo po ureditvi etažne lastnine preden nepremičnino prodajo.

62

6. VIRI IN LITERATURA

Literatura:

1. Berden A., Tratnik M., Vrenčur R., Rijavec V., Keresteš T., Juhart M., Novo

stvarno pravo, Studio Linea, 2002.

2. Finžgar A., Lastnina na fizičnih delih stavb, ČZ Uradni list RS, Ljubljana 1994.

3. Juhart M., Stanovanjski zakon z uvodnimi pojasnili, GV Založba, Ljubljana

2003.

4. Juhart M., Vpis etažne lastnine v zemljiško knjigo, GV Založba, Ljubljana 2000.

5. Juhart M., Tratnik M., Vrenčur R., Berden A., Keresteš T., Rijavec V., Vlahek

A., Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana 2004.

6. Juhart M., Vrenčur R., Tratnik M., Stvarno pravo, GV Založba, Ljubljana 2007.

7. Plavšak N., Zakon o varstvu kupcev enostanovanjskih in stanovanjskih stavb

(ZVKSES)- Uvodna pojasnila in vzorci pravnih aktov, GV Založba, Ljubljana

2004.

8. Plavšak N., Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1), Uvodna pojasnila, GV Založba,

Ljubljana 2003.

9. Plavšak N., Frantar T., Juhart M, Zakon o zemljiški knjigi s komentarjem, GV

Založba, Ljubljana 1998.

10. Tratnik M., Vrenčur R., Zemljiškoknjižno pravo v teoriji in praksi, Inštitut za

nepremičninsko pravo, Maribor 2008.

11. Tratnik M., Vrenčur R., Zakon o zemljiški knjigi z uvodnimi pojasnili, Uradni

list, Ljubljana 2011.

12. Vrenčur R., Stvarno pravo za posrednike pri prometu z nepremičninami, Inštitut

za nepremičninsko pravo, Maribor 2005.

Pravni viri:

1. Pravilnik o vpisu v kataster stavb, Ur. list RS, št. 22/2007.

2. SPZ, Ur. list RS, št. 87/02.

3. SZ, Ur. list RS, št. 18/91, 19/91, 13/93, 9/94, 21/94, 22/94, 29/95, 23/96, 24/96,

44/96, 23/96, 1/00, 22/00, 87/02, 29/03.

63

4. SZ-1, Uradni list RS, št. 69/03.

5. SZ-1A, Uradni list RS, št.57/08.

6. Zakon o lastnini na delih stavb, Ur. list FLRJ, št. 16/59.

7. Zakon o pravicah na delih stavb, Ur. list SRS, št. 19/76.

8. ZEN, Ur. list RS, št. 47/06.

9. ZPPLPS, Ur. list RS, št. 89/99.

10. ZVEtL, Ur. list RS, št. 45/08, št. 59/2011.

11. ZVKSES, Ur. list RS, št. 18/04.

12. ZZK-1, Ur. list RS, št. 58/03, 37/08-ZST-A, 45/08, 28/09,79/10, 25/11.

Članki:

1. Novak M., Etažna lastnina, Pravna praksa, Ljubljana letnik 24, št. 41, 2005.

2. Tratnik M., Posebni skupni deli v etažni lastnini, Pravna praksa, Ljubljan 15–

16/2004.

3. Tratnik M., Določitev solastniškega deleža na skupnih delih, Pravna praksa št. 2,

Ljubljana 2005.

4. Rijavec V., Zgradba v etažni lastnini- rezervni sklad, Pravna praksa, Ljubljana

št. 31/2003.

Internetni viri:

1. http://pravozatelebane.blog.siol.net/2009/04/10/lazje-do-vpisa-etazne-lastnine-v-

zemljisko-knjigo/

2. http://www.pravozatelebane.com/index.php?option=search&searchphrase=exact

&searchword=vpis%20v%20zemlji%C5%A1ko%20knjigo

http://www.planetgv.si/upload/htmlarea/images/prezentacije/nepremicninska_10

/SimonaRemih.pdf

3. http://www.mp.gov.si/nc/si/splosno/cns/novica/article//7264/

4. http://www.inre.si/course_files/6/predlog.pdf

64

PRILOGA 1:

obr. ET1 – obrazec zemljiškoknjižnega predloga za vpis etažne lastnine na podlagi

enostranskega akta o oblikovanju etažne lastnine (prva stran)

OKRAJNO SODIŠČE V _____________________ ZEMLJIŠKOKNJIŽNI PREDLOG za vpis etažne lastnine pri nepremičnini ____________________________________ (identifikacijski znak nepremičnine oziroma nepremičnin) vpisani pri vložku _______________________________ PREDLAGATELJ: _______________________________________________________________ (ime in priimek ter naslov / firma, sedež in poslovni naslov) ki ga zastopa ____________________________________________________ (ime in priimek ter naslov pooblaščenca) datum ____________ podpis____________ Priloge: – akt o oblikovanju etažne lastnine z dne ________ – odločba Geodetske uprave RS, Območne geodetske uprave ___________. št. _________ z dne __________ – _______________ (zahtevek za vpis)

Predlagatelj zahteva, da sodišče o d l o č i Na podlagi naslednjih listin: – akta o oblikovanju etažne lastnine z dne ________ – odločbe Geodetske uprave RS, Območne geodetske uprave ___________. št. _________ z dne __________ – ______________________ se dovolijo naslednji vpisi

1. pri vl. št. ________ k.o. _________ odpis:

– ________________________________ (ident. št. zemljiške parcele, ki je skupni del stavbe) – – ________________________________ (ident. št. zemljiške parcele, ki je skupni del stavbe) – ... in za te nepremičnine otvoritev novega vložka za vpis etažne lastnine v tej katastrski občini, ki je sestavljen iz osnovnega vložka in ____________________________podvložkov (število posameznih delov stavbe iz točke 3.1. in skupnih delov iz točke 3.2. zahtevka) 2. Pri novem osnovnem vložku: 2.1.

a) vpis zemljiški parcel, ki so skupni deli stavbe:

65

– ________________________________, _____________ m2 (ident. št. zemljiške parcele, ki je skupni del stavbe) (izmere po katastru) – ________________________________, _____________ m2 (ident. št. zemljiške parcele, ki je skupni del stavbe) (izmere po katastru) – ... b) vpis stavbe: ident. št. ______ – stavba na naslovu _____________________ c) vpis drugih skupnih delov stavbe: – ident. št. _____, ___________________________________, ____________ m2 (opis skupnega dela kot je določen v aktu o oblikovanju) (izmere po katastru) – ident. št. _____, ___________________________________, ____________ m2 (opis skupnega dela kot je določen v aktu o oblikovanju) (izmere po katastru) ........ 2.2. vknjižba lastninske pravice: – v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do ___________ (delež v ulomku) – v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do ___________ (delež v ulomku) – v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do ___________ (delež v ulomku) – v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do ___________ (delež v ulomku) – v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do ___________ (delež v ulomku) ....... 3.

3.1. vpis naslednjih posameznih delov stavbe vsakega v svoj podvložek: 1. ident. št. _____, _____________________________________, ____________ m2 (opis posameznega dela kot je določen v aktu o oblikovanju) (izmere po katastru) 2. ident. št. _____, _____________________________________, ____________ m2 (opis posameznega dela kot je določen v aktu o oblikovanju) (izmere po katastru) 3. ident. št. _____, _____________________________________, ____________ m2 (opis posameznega dela kot je določen v aktu o oblikovanju) (izmere po katastru) 4. ident. št. _____, _____________________________________, ____________ m2 (opis posameznega dela kot je določen v aktu o oblikovanju) (izmere po katastru) 5. ident. št. _____, _____________________________________, ____________ m2 (opis posameznega dela kot je določen v aktu o oblikovanju) (izmere po katastru) 6. ........ in pri vseh posameznih delih pod to točko 3.1. tega zahtevka vknjižba lastninske

pravice v

korist imetnika: ___________________________________ (ime in priimek / firma oziroma ime) ___________________________________

66

(naslov stalnega prebivališča / sedež in poslovni naslov) ___________________________________ (EMŠO / enolična identifikacijska številka) 3.2. vpis naslednjih skupnih delov stavbe, na katerih se solastninsko razmerje

razlikuje od

solastninskega razmerja iz točke 2.1. tega zahtevka, vsakega v svoj podvložek: 1. ident. št. _____, ___________________________________, ____________ m2 (opis skupnega dela kot je določen v aktu o oblikovanju) (izmere po katastru) in pri tem skupnem delu vknjižba lastninske pravice:

– v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do __________ (delež v ulomku) – v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do __________ (delež v ulomku) – ....... 2. ident. št. _____, ___________________________________, ____________ m2 (opis skupnega dela kot je določen v aktu o oblikovanju) (izmere po katastru) in pri tem skupnem delu vknjižba lastninske pravice:

– v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do __________ (delež v ulomku) – v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do __________ (delež v ulomku) – ....... 3. ......... obr. ET2 – obrazec zemljiškoknjižnega predloga za vpis etažne lastnine na podlagi

sporauma solastnikov o oblikovanju etažne lastnine (prva stran)

OKRAJNO SODIŠČE V _____________________ ZEMLJIŠKOKNJIŽNI PREDLOG za vpis etažne lastnine pri nepremičnini ____________________________________ (identifikacijski znak nepremičnine oziroma nepremičnin) vpisani pri vložku _______________________________ PREDLAGATELJ: _______________________________________________________________ (ime in priimek ter naslov / firma, sedež in poslovni naslov) ki ga zastopa ____________________________________________________ (ime in priimek ter naslov pooblaščenca) datum ____________ podpis____________ Priloge: – sporazum o oblikovanju etažne lastnine z dne ________ – odločba Geodetske uprave RS, Območne geodetske uprave ___________. št. _________ z dne __________ – _______________ (zahtevek za vpis)

67

Predlagatelj zahteva, da sodišče o d l o č i Na podlagi naslednjih listin: – sporazuma o oblikovanju etažne lastnine z dne ________ – odločbe Geodetske uprave RS, Območne geodetske uprave ___________. št. _________ z dne __________ – ______________________ se dovolijo naslednji vpisi

1. pri vl. št. ________ k.o. _________ odpis:

– ________________________________ (ident. št. zemljiške parcele, ki je skupni del stavbe) – ________________________________ (ident. št. zemljiške parcele, ki je skupni del stavbe) – ... in za te nepremičnine otvoritev novega vložka za vpis etažne lastnine v tej katastrski občini, ki je sestavljen iz osnovnega vložka in ____________________________podvložkov (število posameznih delov stavbe iz točke 3.1. in skupnih delov iz točke 3.2. zahtevka) 2. Pri novem osnovnem vložku: 2.1.

a) vpis zemljiški parcel, ki so skupni deli stavbe: – ________________________________, _____________ m2 (ident. št. zemljiške parcele, ki je skupni del stavbe) (izmere po katastru) – ________________________________, _____________ m2 (ident. št. zemljiške parcele, ki je skupni del stavbe) (izmere po katastru) – ... b) vpis stavbe: ident. št. ______ – stavba na naslovu _____________________ c) vpis drugih skupnih delov stavbe: – ident. št. _____, ___________________________________, ____________ m2 (opis skupnega dela kot je določen v spor. o oblikovanju) (izmere po katastru) – ident. št. _____, ___________________________________, ____________ m2 (opis skupnega dela kot je določen v spor. o oblikovanju) (izmere po katastru) ........ 2.2. vknjižba lastninske pravice: – v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do ___________ (delež v ulomku) – v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do ___________ (delež v ulomku) – v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do ___________ (delež v ulomku)

68

– v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do ___________ (delež v ulomku) – v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do ___________ (delež v ulomku) ....... 3.

3.1. vpis naslednjih posameznih delov stavbe vsakega v svoj podvložek: 1. ident. št. _____, _____________________________________, ____________ m2 (opis posameznega dela kot je določen v spor. o oblikovanju) (izmere po katastru) in pri tem posameznem delu vknjižba lastninske pravice v korist imetnika:

___________________________________ (ime in priimek / firma oziroma ime) ___________________________________ (naslov stalnega prebivališča / sedež in poslovni naslov) ___________________________________ (EMŠO / enolična identifikacijska številka) 2. ident. št. _____, _____________________________________, ____________ m2 (opis posameznega dela kot je določen v spor. o oblikovanju) (izmere po katastru) in pri tem posameznem delu vknjižba lastninske pravice v korist imetnika:

___________________________________ (ime in priimek / firma oziroma ime) ___________________________________ (naslov stalnega prebivališča / sedež in poslovni naslov) ___________________________________ (EMŠO / enolična identifikacijska številka) 3. ....... 3.2. vpis naslednjih skupnih delov stavbe, na katerih se solastninsko razmerje

razlikuje od

solastninskega razmerja iz točke 2.1. tega zahtevka, vsakega v svoj podvložek 1. ident. št. _____, ___________________________________, ____________ m2 (opis skupnega dela kot je določen v spor. o oblikovanju) (izmere po katastru) in pri tem skupnem delu vknjižba lastninske pravice:

– v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do __________ (delež v ulomku) – v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do __________ (delež v ulomku) – ....... 2. ident. št. _____, ___________________________________, ____________ m2 (opis skupnega dela kot je določen v spor. o oblikovanju) (izmere po katastru) in pri tem skupnem delu vknjižba lastninske pravice:

– v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do __________ (delež v ulomku) – v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe z ident. št. ____ do __________

69

(delež v ulomku) – ....... 3. .........