Bauökonomie Honorarermittlung nach HOAI 2013 ... · Bauökonomie Honorarermittlung nach HOAI 2013 Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro Debora Mendler M. Sc. Modul Bauökonomie und

Bauökonomie

Honorarermittlung nach HOAI 2013

Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro

Debora Mendler M. Sc.

Modul Bauökonomie und Baurecht

Seite 1

© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/Immobilienwirtschaft

Nr. Datum Vorlesungsinhalte Seminar zur Vorlesung

1 19.04.2016 Einführungsveranstaltung,

Organisatorisches, Einführung in die

Immobilienökonomie und die Rolle

des Architekten für die Bau- und

Planungsökonomie

Prof. Dr. Kristin Wellner,

Debora Mendler M. Sc.

2 26.04.2016 Überblick über die

Architektenleistungen

Debora Mendler M. Sc. Seminar Einführung

→ Besprechung der

Übungsprojekte,

Gruppeneinteilung, ISIS 2

03.05.2016 Exkursionswoche

3 10.05.2016 Qualitätsmanagement und privates

Baurecht

Debora Mendler M. Sc. Übung Architektenvertrag

→ Erstellung eines

Architektenvertrags für das

eigene Übungsprojekt

4 17.05.2016 Flächen und Rauminhalte im Hochbau Debora Mendler M. Sc. Übung Flächenermittlung DIN 277

→ Ermittlung GRZ/GFZ am Projekt

→ Flächenermittlung am Projekt

notwendige Ermittlungen für den

Bauantrag

Seite 2

Vorlesungsreihe Bauökonomie



5 24.05.2016 Mengenermittlung und Nachträge Dipl.-Ing. Alfons Hasenbein

6 31.05.2016 Ausschreibung von Bauleistungen Dr. Jan Kehrberg Übung Ausschreibung erstellen

→ Erstellung einer Mini-

Ausschreibung

7 07.06.2016 Kostenermittlung gemäß DIN 276 Debora Mendler M. Sc. Übung Kostenermittlung DIN 276

→ Kostenermittlung am Projekt

8 14.06.2016 Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Kristin Wellner Übung Nutzungskostenschätzung

→ Wirtschaftlichkeitsvergleich und

Nutzungskostenplanung

9 21.06.2016 Haftung und Versicherung Ass. jur. Ulrich Langen

Seite 3




10 28.06.2016 Projektsteuerung / Terminplanung Dipl.-Ing. Bernd Romahn

11 05.07.2016 Objektüberwachung Debora Mendler M. Sc. Übung Objektüberwachung Case

Study

→ Was tun bei festgestellten

Mängeln?

→ Die Abnahme der Bauleistungen

→ Gewährleistung nach der

Abnahme

12 12.07.2016 Nutzungskosten Debora Mendler M. Sc.

13 19.07.2016 Honorarermittlung, Projektkalkulation,

wirtschaftliches Architekturbüro

Debora Mendler M. Sc. Übung Honorarermittlung und

Bürowirtschaftlichkeit

→ Honorarberechnung und Erstellen

einer Schlussrechnung

Seite 4



Klausurtermin:

Montag, 01.08.2016: 14 Uhr im Raum H 0105

Nachschreibetermin:

(nur bei nicht bestandener 1. Klausur oder Krankschreibung am 01.08.2016)


Seite 5

Nachschreibetermin für die Klausur


Klausurtermin:


Nachschreibetermin:

(nur bei nicht bestandener 1. Klausur oder Krankschreibung am 01.08.2016)


Seite 6

Nachschreibetermin für die Klausur

Tutorium zu

klausur-

relevanten

Aufgaben am

26.07.2016


• Dauer der Klausur: 2,5 h

• Teilnahme nur bei erfolgter Anmeldung in Qispos/mit dem gelben Zettel

• die Klausur wird als Kofferklausur durchgeführt: eigene Unterlagen sowie

Taschenrechner sind zulässig (keine Mobiltelefone)

• 30 + 30 = 60; Die Prüfungsteile von Prof. Otto und Prof. Wellner erhalten je

30 Punkte und werden summiert; aus der Summe der Punkte ergibt sich die

Note

Klausur zum Modul Bauökonomie und Baurecht

Seite 7

Klausur

© Debora Mendler M. Sc. / SoSe 2016Planungs- und Bauökonomie/ImmobilienwirtschaftSeite 8

Informationen

Vortragsfolien und

Aufgabenstellungen

(Seminar zur Vorlesung)

unter:

archix.de



Exkurs Nutzungskosten

• Starke Fokussierung auf die Herstellungskosten eines Gebäudes

• Entscheidungsfindung (u.a. im Planungsprozess) ausschließlich durch

Höhe der Herstellungskosten beeinflusst

• Unkenntnis über Folgen von Planungsentscheidungen im Lebenszyklus

eines Gebäudes

• Ziel der Ermittlung von Nutzungskosten:

Heutige Einsparungen nicht auf Kosten zukünftiger Nutzer und Eigentümer

Problemstellung


Nutzungskosten im Hochbau sind “alle in baulichen Anlagen und deren

Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig

wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer

Beseitigung” (Nutzungsdauer)

„Die Nutzungskostenplanung dient der wirtschaftlichen und

kostentransparenten Planung, Herstellung, Nutzung und Optimierung

von Bauwerken.“

Vorteil: Mit Nutzungskostenermittlung können die Kosten nicht nur für die

Erstellung, sondern auch für die langjährige Nutzung erfasst werden.

Zweck: vollständige Erfassung der Lebenszykluskosten

DIN 18960:2008 Nutzungskosten

Seite 11

Quelle: Prof. Kalusche

Exkurs Nutzungskosten


I. Einführung

II. Honorarermittlung

III. Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro

IV. Seminar zur Vorlesung

Seite 12


Vergleich HOAI 2009 und 2013

Einführung


Honoraranspruch setzt Beauftragung voraus!

1. mündlich

2. schriftlich

3. konkludentes Verhalten

Beauftragung oder Akquise?

Einführung


Architektenvertrag = Werkvertrag §§631ff BGB

Architekt schuldet Werk

Auftraggeber schuldet Bezahlung

Grundlagen siehe Werkvertragsrecht

Einführung


Vergütung

Seite 16

Eingriff in den Grundsatz des freien Marktes – Warum?

Honorar

Ordnung für

Architekten und

Ingenieure

Rechtsverordnung der Bundesregierung

Inkrafttreten 1977 | Aktuelle Fassung 2013

Einführung


• „Inland“

• Auftragnehmer mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland

• Leistungserbringung von der Bundesrepublik Deutschland aus

Räumlicher Geltungsbereich § 1 HOAI

Einführung


Teil 1

§§ 1 - 16: Allgemeine Vorschriften

Teil 3

§§ 33 – 37: Gebäude und Innenräume

Besondere Grundlagen

Leistungsbild

Honorare

Leistungen im Bestand

Instandhaltungen / -setzungen

Anlage 10: Leistungsbild

Wichtige Paragraphen für Architekten

Einführung


Das Honorar ist an die Baukosten geknüpft!

Wichtig:

Aus verschiedenen Kosten ergeben sich die sogenannten

“anrechenbaren Kosten” als Basis der Honorarermittlung

Einführung


Entwicklung der Rohbaupreise 1970 - 2010:

Probleme:

• Schwankende

Baupreise (Konjuktur)

• Aushöhlung durch

Praxis (Preiskampf

durch schlechte

Marktlage)

Einführung


I. Einführung




Seite 21


Übersicht Honorarzusammensetzung

„Anrechenbare

Kosten“ (nach HOAI-Tabelle

preislich reguliert)

Honorar für

Grundleistungen

Honorar für besondere

Leistungen

Nebenkosten

Freie Honorarvereinbarung

Freie Honorarvereinbarung

oder Nachweis

unregulierter Teil der Leistungen

Honorarermittlung


§ 34 HOAI

Leistungsbild

Gebäude / Raumbildende

Ausbauten

2%

7%

15%

3%

25%

10%

4%

32%

2%

Die

Prozentwerte

gelten nur für

die Grund-

leistungen!

Honorarermittlung


Grundleistungen vs. Besondere Leistung

HOAI Anlage 10

§ 3 Abs. 3 HOAI: Die Aufzählung der Besonderen Leistungen in dieser Verordnung und in den

Leistungsbildern ihrer Anlagen ist nicht abschließend. Die Besonderen Leistungen können

auch für Leistungsbilder und Leistungsphasen, denen sie nicht zugeordnet sind, vereinbart

werden, soweit sie dort keine Grundleistungen darstellen. Die Honorare für Besondere

Leistungen können frei vereinbart werden.

Honorarermittlung


Basis des Honorars: „Anrechenbare Kosten“ nach

1.) Kostenberechnungsmodell

Ermittlung der Kosten auf Basis der Entwurfsplanung

Grundlage Kostenberechnung

(ausnahmsweise Kostenschätzung, wenn Kostenberechnung (noch) nicht vorliegt)

Honorarermittlung


Basis des Honorars: „Anrechenbare Kosten“ nach

1.) Kostenberechnungsmodell

Ermittlung der Kosten auf Basis der Entwurfsplanung

Grundlage Kostenberechnung

(ausnahmsweise Kostenschätzung, wenn Kostenberechnung (noch) nicht vorliegt)

2.) Baukostenvereinbarungsmodell

Grundlage Baukostenvereinbarung

Schriftliche Vereinbarung nötig

(zum Zeitpunkt der Vereinbarung darf noch keine Planung vorliegen, die für die

Kostenschätzung oder Berechnung herangezogen werden kann)

Honorarermittlung


Basis des Honorars: „Anrechenbare Kosten“

Problem 1: Umplanungen zur Kostensenkung

Problem 2: Entwicklung der Marktpreise

Problem 3: Interessenkonflikt Architekt (zu hoch vs. zu niedrig)

Bonus - Malus - Regelung möglich

1) Bonus für Kostenunterschreitungen bis 20% des Honorars nach schriftlicher

Vereinbarung möglich

2) Malus für Kostenüberschreitungen bis 5% des Honorars nach schriftlicher

Vereinbarung möglich

Honorarermittlung


Honorarzone Tabelle Grundhonorar

Einordnung nach

nach Schwierigkeit

(Punktekatalog)

Mindest- und

Maximalhonorare

(verbindliches

Preisrecht)

Honorarermittlung


Honorartafel

§ 35 HOAI:

Honorarermittlung - Grundleistungen



§ 5 Honorarzonen

Die Objekt-, Bauleit- und Tragwerksplanung

wird den folgenden Honorarzonen zugeordnet:

1. Honorarzone I: sehr geringe Planungsanforderungen

2. Honorarzone II: geringe Planungsanforderungen

3. Honorarzone III: durchschnittliche Planungsanforderungen

4. Honorarzone IV: überdurchschnittliche Planungsanforderungen

5. Honorarzone V: sehr hohe Planungsanforderungen


Katalog für Bestimmung der Honorarzone (indikativ!)


Bewertung nach Punkten gem. HOAI


Beispiel

Bewertung nach Punkten gem. HOAI


Umbauten / Modernisierung § 36 HOAI


• Umbauzuschlag bis zu 33% / 50%

• Ab Honorarzone III auch ohne schriftliche Vereinbarung 20%

• „Anrechenbaren Bausubstanz“ gehört zu den „anrechenbaren Kosten“(nur bei vorheriger schriftlicher Vereinbarung)

Umbauten / Modernisierung § 36 HOAI


Fälligkeit des Honorars

1. Leistung vertragsgemäß erbracht

2. Prüffähige Honorarschlussrechnung gestellt

3. Leistung abgenommen (HOAI / BGB)

4. Abschlagsrechnungen für nachgewiesene Leistungen möglich (BGB)

5. Nebenkosten auf Nachweis, sofern nichts anders vereinbart

6. Andere Zahlungsweisen können schriftlich vereinbart werden

Formale Anforderungen


1. Angaben der für die Berechnung zugrunde gelegten §§ der HOAI

1. Angabe und Begründung der Honorarzone

2. Nennung des vereinbarten Honorarsatzes

3. Angaben des Leistungbildes (Anlage 10)

4. Angaben der % Sätze der abgerechneten Leistungsphasen

5. Maßgebendes Modell zur Ermittlung der „Anrechenbaren Kosten“ ggf. Bonus – Malus Regelungen

6. Ermittlung der anrechenbaren Kosten (nach DIN 276 Fassung 2008)

7. Berechnung der Nebenkosten oder Einzelnachweis

8. Ggf. vereinbarte und erbrachte „Besondere Leistungen“

9. Berechnung der MWSt., sowie steuerlich notwendige Angaben

Kriterien einer

prüffähigen

Schlussrechnung



Bestimmung der anrechenbaren Kosten

Nicht alle Baukosten sind „voll“ anrechenbar!

Welche Kosten sind „anrechenbar“?



Beispiel für anrechenbare Kosten Fall A:

KG 300 und 400 12.000.000,-

KG 300 10.000.000,-

(= sonst.anrb. Kosten) (25% = 2,5 mio)

KG 400 2.000.000,- (kleiner 25%)(= Technische Anlagen)

Anrechenbare Kosten 12.000.000,-

für Architektenhonorar

Beispiel Honorarberechnung


Beispiel für anrechenbare Kosten Fall B:

KG 300 und 400 15.000.000,-

KG 300 10.000.000,-

(= sonst. anrb. Kosten) (25% = 2,5 Mio.)

KG 400 5.000.000,- (größer 25%)(= Technische Anlagen)


für Architektenhonorar +2.500.000,- (=25% von 10 Mio.)

+1.250.000,- (= Hälfte des Rests)

13.750.000,-



Beispiel für anrechenbare Kosten Fall C:

KG 300 und 400 21.000.000,-

KG 300 16.000.000,-

KG 400 5.000.000,-




KG 300 und 400 21.000.000,-

KG 300 16.000.000,-


KG 400 5.000.000,- (größer 25%)




KG 300 und 400 21.000.000,-

KG 300 16.000.000,-


KG 400 5.000.000,- (größer 25%)


für Architektenhonorar




KG 300 und 400 21.000.000,-

KG 300 16.000.000,-


KG 400 5.000.000,- (größer 25%)


für Architektenhonorar + 4.000.000,- (=25% von 16 Mio.)




KG 300 und 400 21.000.000,-

KG 300 16.000.000,-


KG 400 5.000.000,- (größer 25%)


für Architektenhonorar + 4.000.000,- (=25% von 16 Mio.)

+ 500.000,- (= Hälfte des Restes)

20.500.000,-








3,0 Mio. € : 306.162,00 € + 381.843,00 € = 344.002,50 €

2

5,0 Mio. € : 478.207,00 € + 596.416,00 € = 537.311,50 €

2

3,0 Mio. € = 344.002,50 €

5,0 Mio. € = 537.311,50 €

Honorar = 344.002,50 € + 537.311,50 € - 344.002,50 €

5.000.000,00 € - 3.000.000,00 €( 3.127.500,00 € - 3.000.000 € )

1.3 Grundhonorar

Honorar = 356.325,95 € Honorar = 356.000,00 €sinnvoll runden

Tabellenwerte



356.000,00 €

71.200,00 €

427.200,00 €

2 %

7 %

15 %

3 %

25 %

10 %

4 %

32 %

2 %

27 %

73 %



427.200,00 € x 27 %

427.200,00 € x 73 %

115.344,00 €

311.856,00 €

427.200,00 € netto


Ermittlung von Honorar einer Teilleistung

innerhalb von Leistungsphasen

Fragestellung: Honorar für Zeichenarbeiten

für einen Bauantrag als Subunternehmer

Honorarermittlung


Teilleistungen: Abgrenzung ist notwendig bei:

Vereinbarung von Teilen einer Leistung

(z.B. bei gemeinsamer Leistungserbringung mit Partnern)

Bei unvollständiger Leistungserbringung

(z.B. bei Vertragskündigung)

HOAI-Grundsatz: Volle Leistungsphasen berechnen

• Es sind nicht alle Teilleistungen des Leistungsbildes zu

erbringen.

• Es ist der Erfolg der jeweiligen Leistungsphase geschuldet. Tritt

der Erfolg ein, ist die/ sind die Leistungsphase(n) als erbracht

anzusehen und voll berechnungsfähig.

• (Ausnahme: die Beschaffenheit der Architektenleistung sieht die

vollständige Erbringung der z.B. alle Grundleistungen vor)

z.B. wird durch die

Vereinbarung:

“Architekten-

leistungen nach

HOAI LP1-8” das

gesamte

Leistungsbild

Vertragsbestandteil!

Honorarermittlung


Quelle: Auszug aus “Splittertabelle” von Gutachter Klaus D. Siemon

Beispiel: Honorare für Teilleistungen


I. Einführung




Seite 55


Fragestellung: Wieviel Projektstunden dürfen für die

Bearbeitung eines Projektes aufgewendet werden?

Wirtschaftlichkeit: Die Erträge decken die Kosten

einschließlich kalkulatorischer Kosten (z.B. Gewinn)



Ausgangsbasis ist die Honorarermittlung

mit folgenden Ergebnissen:

Grundlagenermittlung LP 1: 487 €

Vorentwurf LP 2: 1.137 €

Entwurf LP 3: 1.786 €

Genehmigungsplanung LP 4: 974 €

Fallbeispiel: Kleines Projekt

Beispiel: EFH mit ca. 100qm Wohnfläche



Projektbezogene Sachkosten

Projektbezogene Personalkosten

Bürosachkosten (Gemeinkosten)

Büropersonalkosten (Gemeinkosten)

Kalkulatorische Kosten

Summe aller Kosten = Gesamtkosten des Büros



Zeit für Projektbearbeitung (Kundenprojekt)

Zeit für Akquisetermine, Vertragsverhandlungen

Zeit für Bearbeitung von Wettbewerben

Zeit für Büroverwaltung

Trennung in Projektstunden (“bezahlte Stunden”) und

sonstige Stunden aller “produktiven” Mitarbeiter





Summe aller Kosten

geteilt durch:

Projektstunden (bezahlte Stunden)

ergibt:

Mittleren Bürostundensatz

Frage: Was kostet die Stunde Arbeit im Büro?



Summe aller Gemeinkosten

geteilt durch:

Summe alle Einzelkosten (Projektkosten)

ergibt:

Gemeinkostenzuschlagssatz

Frage: Wieviel Gemeinkosten muss ich auf die Projekte

verteilen?



Büro-Beispiel aus Skript



Frage: Wieviel Zeit darf ich für das konkrete Projekt

aufwenden?

Ausgangsbasis ist die Honorarermittlung

mit folgenden Ergebnissen:

Grundlagenermittlung LP 1: 487 €

Vorentwurf LP 2: 1.137 €

Entwurf LP 3: 1.786 €

Genehmigungsplanung LP 4: 974 €

Zeiteinsatz = Budget / Stundensatz



Frage: Wieviel Zeit darf ich für das konkrete Projekt

aufwenden?


Mittlerer Bürostundensatz ?

Individueller Stundensatz der beteiligten

Mitarbeiter?



Bestimmung des individuellen Stundenkostensatz der beteiligten Mitarbeiter?

Lohnermittlung + Zuschlag (Umlage der Gemeinkosten) = StundensatzNetto-

lohn (ca.)

Brutto-

lohn

AG-Anteil

Lohnneben-

kosten (ca.)

GKZ

Summe

(Kosten je

Monat)

bei Arbeitszeit

1.880 h von

2.088 h

400€ zu

8,50€/h

- 125€ 160% 1.365€ 32,56€/h

1.200€ 1.600 400€ 160% 5.200€ 33,20€/h

1.400€ 2.000 500€ 160% 6.500€ 41,50€/h

2.000€ 2.850 712€ 160% 9.261€ 59,11€/h



Frage: Wieviel Zeit darf ich für das konkrete Projekt aufwenden?

Ausgangsbasis ist die Honorarermittlung mit folgenden

Ergebnissen:

Grundlagenermittlung LP 1: 487 € : 33€/h = 14 h

Vorentwurf LP 2: 1.137 € : 33€/h = 34 h

Entwurf LP 3: 1.786 € : 33€/h = 54 h

Genehmigungsplanung LP 4: 974 € : 33€/h = 29 h


Jeweils die Stundensätze entsprechend der

beteiligten Mitarbeiter ansetzen


Der Vergleich interner

Aufwandzahlen mit dem

Honorarangebot zeigt die

Wirtschaftlichkeit bereits bei

der Auftragsverhandlung an.

Unwirtschaftliches Projekt


10 Minuten


I. Einführung




Seite 70


Seminar zur Vorlesung

7. Aufgabe

Honorarberechnung und Bürowirtschaftlichkeit

Honorarberechnung

Bearbeitungsaufwand

Stundenanzahl

Leistungsphasen

Stundensatz

Büroumsatz

Schlussrechnung


Übung 6:

Honorarberechnung und

Bürowirtschaftlichkeit

Die für die Übungsaufgabe gewählte Bauaufgabe

mit den Ergebnissen aus Übung

Architektenvertrag und Kostenermittlung stellt

die Basis der Übung dar.

1. Es soll eine Honorarberechnung zur

Erstellung eines Angebotes aufgestellt

werden.

2. Auf Basis der Honorarberechnung ist eine

Einschätzung zum notwendigen

Bearbeitungsaufwand zu treffen. Dazu wird

eine Kalkulation zu Stundenanzahlen (kalk.

Bearbeitungszeit) für die verschiedenen

beauftragten Leistungsphasen erstellt.

€



Die Abgaben erfolgen über ISIS 2:

• https://isis.tu-berlin.de/

• Kursname: PBI_SV_Sose16

• Anmeldung pro Student - dann gemeinsame Gruppeneinteilung

• Abgaben ausschließlich als .pdf-Datei

• Einschreibeschlüssel: sv_pbi16

https://isis.tu-berlin.de/



Die Abgaben erfolgen über ISIS 2:

1. Architektenvertrag

2. Bebaubarkeit und Flächenermittlung

3. Mini-Ausschreibung

4. Kostenermittlung DIN 276

5. Objektüberwachung Case Study

6. Wirtschaftlichkeitsvergleich Fassade

7. Honorarberechnung

Abgabe der Seminaraufgaben

1 und 2 am 31.05.2016


3 und 4 am 05.07.2016


5, 6 und 7 am 16.08.2016

Endabgabe digital mit überarbeiteten Seminaraufgaben am 30.08.2016!

Seite 75

Bauökonomie

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

Modul Bauökonomie und Baurecht

Documents

Bauökonomie Honorarermittlung nach HOAI 2013 ... · Bauökonomie Honorarermittlung nach HOAI 2013 Wirtschaftlichkeit im Planungsbüro Debora Mendler M. Sc. Modul Bauökonomie und