Berliner Mieterverein e.V.

Energetische Sanierung aus Sicht der Mieter

Reiner Wild, Geschäftsführer Berliner Mieterverein

Berlin, Oktober 2012

Berliner Mieterverein e.V.

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Klimaschutzziele der Bundesregierung

• 40 % Reduzierung der Treibhausgasemissionen bis 2020 im Vergleich zu 1990

• Erweiterung erneuerbarer Energien vom gegenwärtigen Umfang von etwa 13 % auf 25 – 30 % bis 2020 (im Vergleich zu 1990)

• 14 % Steigerung des Einsatzes erneuerbarer Energien bei Heizungstechnologien bis 2020

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Situation 2008 2018 (10%/aEnergiepreisanstieg

2038 (5%/aEnergiepreisanstieg)

2038 (7,5%/aEnergiepreisanstieg)

2038 (10%/aEnergiepreisanstieg

Entwicklung der Kaltmiete und der Energiekosten (€/qm/Monat) Beispiel Berlin (2,5% NK-Mietenanstieg/a)

€/qm

/mtl.

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Grundsatzbewertung

Berliner Mieterverein / Deutscher Mieterbund für verstärkte energetische Gebäudesanierung

• aus ökonomischen Gründen • aus ökologischen Gründen

• aus Gründen der Nutzerwünsche

Steigerung der Sanierungsrate mit sozialpolitischen Begleitmaßnahmen

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Inhaltliche Ziele

• Maximal 60-80 kWh/qm/Jahr im Bestand bis 2020

• Anteil erneuerbarer Energien erhöhen

• Öko-Mietspiegel

• Contracting-Lösung

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Gebäudebestand1990

sanierteAltbauten

EnEV-Neubau2007

EnEV Neubau2009

Energiesparhaus60

Passivhaus 40 Zielwert 2050

CO2 Emissionen in kg/qm/Jahr für den Gebäudebestand und verschiedene energetische Anforderungsniveaus (Quelle: IWU)

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• Instrumente für Energieeffizienz und Klimaschutz im Gebäudebestand

1.Mietrechtliche Rahmenbedingungen

2.Gesetzliche Mindeststandards

3.Förderprogramme

4.Marktstimulanz durch Transparenz

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Anforderungen aus Mietersicht

• Die Klimaschutzkosten sind fair zwischen Mietern, Vermietern und Staat zu teilen.

• Mieterhaushalte mit geringem Einkommen (z.B. Wohngeldempfänger) müssen finanziell entlastet werden.

• Die Mieterhöhungsmöglichkeit muss auf ein für Mieter wirtschaftliches Verhältnis zur Heizkosteneinsparung begrenzt werden. Dabei soll maßgeblich sein, in welchem Umfang Endenergie im Wohngebäude nachweislich gespart wird.

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Mietsteigerungen nach Energieeffizienzmaßnahmen:

• Durchschnittswohnung mit 70 qm• Umlagefähiges Investitionsvolumen 200 –

300 €/qm• Gesamtkosten 14 – 21.000 €/WE• Monatliche Mietsteigerung 130 – 195 €

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Veränderungen für das durchschnittliche Mietverhältnis

• Ausgangsmiete: 5,25 €/qm mtl. nettokalt• Hzg und WW: 1,00 €/qm mtl.

• Mietsteigerung: 1,85 €/qm mtl. bei 200 € Invest.vol. • HK-Senkung:0,50 €/qm mtl.

• Anstieg von NK-Miete/Hzg./WW um rund 1/5

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Exkurs Anlagenoptimierung

• Vergleich der Investitionen pro eingesparte Tonne CO2 – Lebensdauer der Investition 20 Jahre, Gaspreis: 0,065 €/kWh, CO2-Emissionen Gas 0,211 kg/kWh (Quelle: Tackobst projekt/GdW)

Investition EinsparungVerbrauch

CO2-Einsparung

Investition pro t CO2

€/qm kWh/qm/Jahr kg/qm/Jahr €/tCO2

Komplett-modernisierung

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Anlagenoptimierung 4 20 4 50

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Sonstige Mietrechtsprobleme

• Mieterhöhungen aufgrund energiesparender Maßnahmen müssen auch für den Mieter in einem wirtschaftlichen Verhältnis stehen.

• Kürzungsrecht Heizkosten bei Nichterfüllung gesetzlicher Vorgaben zur Energieeinsparung (EnEV, HKVO)

• Und: Ankündigungspflicht, Härtegründe gegen Duldungspflicht. Primärenergie- oder Endenergieeinsparung, Instandsetzungsabzug etc.

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Verstärkung der energetischen Sanierung

• Transparenz über den energetischen Zustand (Energieausweis, Betriebskosten- und Heizspiegel, Heizkostenabrechnungen)

• Gesetzliche Verpflichtungen• Öffentliche Förderung• Neue mietrechtliche Rahmenbedingungen

(Minderungsansprüche, Bindung an Heizkostenersparnis)• Einbeziehung des energetischen Zustands in das

Vergleichsmietenverfahren

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Transparenz über energetischen Zustand

Wo und wann ?• Am Markt bei Mietvertragsabschlüssen• In bestehenden Mietverhältnissen (Mängel,

Mieterhöhungen und Modernisierung)

Wie?• Durch Energieverbrauchskennwerte (ggf.

Bedarfskennwerte) und Kostenkennwerte

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auf keinenFall

eher nicht weiß nicht eher ja auf jedenFall

Mieterbefragung Berücksichtigung der Energieeffizienz bei zukünftiger Mietentscheidung, Berlin 2004

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Weitere Transparenzinstrumente

• Betriebskostenspiegel(geringe Verbreitung, schwer zugänglich, unzureichende Differenzierungen und Erkenntnisse bei Heizkosten)

• Heizspiegel / HeizCheck(Internetgestützte Kennwertberechnung bundesweit möglich mit differenzierter Klimafaktorenberechnung, Trennung von Gebäude und Wohnung, Differenzierung nach Gebäudetyp, Baualter, Erfüllung gesetzlicher Anforderungen, Energieträger und Versorgungsart)

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Gesetzliche Verpflichtungen

• Neubau und Bestand

• Energieeffizienz und CO2-Reduktion (Heizanlage, Gebäudehülle, erneuerbare Energien), z.B. Berliner Klimaschutzgesetz

• Vollzugskontrolle

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Öffentliche Förderung

• Programmausweitung (5 Mrd. € p.a.)

• Differenzierung, Flexibilität & Verknüpfung

• Zentrale Auszahlung und Infostelle

• Von der Bank (KfW) zur Städtebauförderung

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Sonderproblemeinkommensschwache Haushalte - Subjektförderung

• Korrelation energetisch schlechter Bestand und geringe Einkommen

• Energieeffizienz-Mietsteigerungen sind nicht Richtwert (ALG II) bzw. Höchstwert (Wohngeld) bewährt.

• Lösungen: Generelles Klimawohngeld oder Richtwert-/Höchstwertanpassung (kdU bei ALG II) bei Energieeffizienz (Nachweis des geringeren Endenergiebedarfs)

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„Öko-Mietspiegel“ -Berücksichtigung des energetischen Zustands von Wohngebäuden

• Operationalisierung durch klimabereinigte Energiekennwerte für Heizung in kWh/qm/JahrA) Verbrauchskennwert (Heizkostenabrechnung, Energieausweis)B) Bedarfskennwert (Energieausweis)

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Vergleichsmiete

Miete nach Sanierung

Vergleichsmiete mit gutemenergetischen ZustandVergleichsmiete mit schlechtemenergetischen Zustand

Miete im Zeitverlauf mit Öko-Mietspiegel

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Wohnwertmindernde Merkmale

im Berliner Mietspiegel 2011

Wohnwerterhöhende Merkmale

im Berliner Mietspiegel 2011

Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad (Einbau vor 1984)

Wärmedämmung zusätzlich zur vorhandenen Bausubstanz oder Einbau einer modernen Heizanlage nach dem 1.7.1994

oder

Energieverbrauchskennwert größer als 180 kWh/qm/Jahr

Energieverbrauchskennwert kleiner als 120 kWh/qm/Jahr

Energieverbrauchskennwert größer als 220 kWh/qm/Jahr

Energieverbrauchskennwert kleiner als 100 kWh/qm/Jahr

Energieverbrauchskennwert größer als 260 kWh/qm/Jahr

Energieverbrauchskennwert kleiner als 80 kWh/qm/Jahr

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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit

Reiner Wild, Berlin, Oktober 2012