Beslutningsdokument: Udskiftning af vinduer Beslutningsgrundlag vedrørende investering i 200 nye lavenergivinduer i bolig-foreningen BF.

Version 1.0 5/6/2014

1

Indholdsfortegnelse Baggrund for renoveringen ............................................................................................................................... 2

Anbefaling .......................................................................................................................................................... 0

Opsummerende konklusion .............................................................................................................................. 0

Investeringer og reinvesteringer ....................................................................................................................... 0

Vedligeholdelse ................................................................................................................................................. 1

Finansiering ....................................................................................................................................................... 2

Driftsbesparelser ............................................................................................................................................... 3

Non Energy Benefits (NEB) ................................................................................................................................ 4

Huslejeændring ................................................................................................................................................. 5

Totaløkonomisk oversigt over 30 år .................................................................................................................. 6

Projektplan ........................................................................................................................................................ 7

2

Baggrund for renoveringen Boligforeningen BF (2.000 m2) består i alt af 40 2-værelses lejligheder, hver på 50 m2 i en 3 etager høj bebo-

elsesejendom. I alt findes der 5 vinduer per lejlighed, dvs. der er i alt 200 vinduer i ejendommen. Vinduerne

er slidte, men et bygningssyn har vist, at restlevetiden er 15 år. De nuværende 200 vinduer er trævinduer

med to lags termoruder, hvoraf ca. 50 af disse er punkterede.

BF ønsker nu at få undersøgt følgende to muligheder:

- I vedligeholdelsesplanen er der i år afsat penge til at de 50 punkterede ruder udskiftes. Ligeledes står der i vedligeholdelsesplanen, at alle 200 vinduer udskiftes med træ/alu vinduer om 15 år. Dette scenarie udgør referencesituationen.

- Alternativt overvejes det, at udskifte alle 200 vinduer til træ/alu vinduer i år. Dette scenarie udgør renoveringssituationen.

Forløbet for referencesituationen samt renoveringsscenariet er skitseret nedenfor.

De næste sider beskriver de vigtigste overvejelser og pointer i forbindelse med en eventuel vinduesudskift-

ning.

Anbefaling På baggrund af konklusionerne i nærværende notat anbefales det at udskifte alle 200 vinduer med det

samme.

Opsummerende konklusion At skifte alle vinduerne med det samme vil have følgende konsekvenser i forhold til optagelse af lån samt

huslejen for beboerne.

Ved at udskifte alle vinduerne med det samme skal der lånes godt 1.135.000 kr. mere end hvis investerin-

gen udskydes og der først investeres i nye vinduer om 15 år. I begge tilfælde vil foreningen ud over de lånte

penge anvende 100.000 af egen opsparing. Derudover opnås i begge situationer tilskud fra forsyningssel-

skaberne til energibesparelserne i år 1.

Den gennemsnitlige huslejestigning over 30 år vil per fordelingstal være henholdsvis 58 og 49 kr. per m2 for

referencescenariet, hvor ejendommen vedligeholdes som planlagt og renoveringsscenariet, hvor alle vin-

duer skiftes med det samme.

Huslejestigningen ved at investere i de 200 vinduer med det samme er således 9 kr. per m2 billigere end,

hvis der ikke investeres. Det bemærkes, at huslejeberegningen er sammensat af tre elementer. Ændring

pga. optaget lån, reinvesteringer og vedligehold er lig den faktiske opkrævning den enkelte beboer vil ople-

ve.

Gennemførsel af begge scenarier vil give besparelser, men besparelserne for referencescenariet kommer

først alle beboere til gode når alle vinduerne udskiftes om 15 år. I forbindelse med huslejeberegningen er

også indregnet værdien af at alle beboere får glæde af nye og moderne vinduer i dagligdagen. Værdien er

ikke relateret til energibesparelser og vedligehold, men er alene et udtryk for en herlighedsværdi grundet

øget funktionalitet, æstetik og glæden ved at bo i en renoveret lejlighed. Værdien er sat til 14 kr. per m2

svarende til 700 kr. om året for en lejlighed på 40 m2. På de næste sider findes uddybende grafer, der viser,

hvordan totaløkonomien er udregnet.

Vælges det at tage ikke at medregne herlighedsværdien vil renoveringscenariet være det bedste med en

gennemsnitlig huslejestigning på 57 kr. / m2 mod 58 kr. / m2 for renoveringsscenariet.

LÅNEBEHOV ÅR 1 Forskel Reference ejendom Renoveret ejendom

Investering år 1 -1.443.500 kr.

Vedligehold år 1 307.929 kr.

Egenfinansiering år 1 0 kr.

Lån år 1 -1.135.571 kr.

Investeringer og reinvesteringer Referencescenarie

Renoveringsscenarie

For referencen investeres der først i nye vinduer efter de nuværende vinduers endte levetid i år 2029, mens

der i renoveringsscenariet skal investeres allerede det første år grundet betaling af det planlagte vedlige-

hold.

For begge scenarier gælder, at der også regnes med en scrapværdi ved beregningsperiodens ophør i år

2043. Scrapværdien repræsenterer den værdi som investeringen har i kraft af resterende levetid ved be-

regningens afslutning. Da de udskiftede vinduer år 2043 er 15 år nyere for referencescenariet sammenlig-

net med renoveringsscenariet er scrapværdien derfor også større.

-2.500.000

-2.000.000

-1.500.000

-1.000.000

-500.000

0

500.000

1.000.000

1.500.000

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

20

26

20

27

20

28

20

29

20

30

20

31

20

32

20

33

20

34

20

35

20

36

20

37

20

38

20

39

20

40

20

41

20

42

20

43

kr.

Reinvesteringer (eksl. År 1) Scrapværdi

-2.000.000

-1.500.000

-1.000.000

-500.000

0

500.000

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

20

26

20

27

20

28

20

29

20

30

20

31

20

32

20

33

20

34

20

35

20

36

20

37

20

38

20

39

20

40

20

41

20

42

20

43

kr.

Reinvesteringer (eksl. År 1) Scrapværdi

1

Vedligeholdelse Referencescenarie

Renoveringsscenarie – her findes ingen vedligeholdelse.

For referencen er det nødvendigt at udskifte de 50 punkterede ruder samt igangsætte malerarbejder for

alle 200 vinduer. Malerarbejderne gentages efter 8 år men derefter ikke yderligere, da alle vinduer skiftes

efter 15 år. Scrapværdien for punkterede ruder er 0, da hele vinduet skiftes ud i 2029.

-350.000

-300.000

-250.000

-200.000

-150.000

-100.000

-50.000

0

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

20

26

20

27

20

28

20

29

20

30

20

31

20

32

20

33

20

34

20

35

20

36

20

37

20

38

20

39

20

40

20

41

20

42

20

43

kr.

Scrapværdi Vedligehold (eksl. År 1)

2

Finansiering Referencescenarie

Renoveringsscenarie

For referencen er der år 1 behov for i alt 308.000 kr. til igangsættelse af vedligeholdelsesarbejder. Heraf

egenfinansierer BF i alt 100.000. Derudover kan ejerforeningen sælge registreringsrettigheden til energibe-

sparelsen til ca. 1.050 kr. I alt betyder dette at der skal optages et lån på ca. 208.000 til en rente på 3 %.

Betalt over 30 år giver dette en ydelse på ca. 10.600 kr. om året.

For renoveringsscenariet skal der efter fradrag af egenfinansiering (100.000 kr.) og salg af registreringsret-

tigheden til energibesparelsen (9.000 kr.) optages et lån på i alt 1.343.500 kr. Dette giver en årlige ydelse på

ca. 68.500 kr. i 30 år.

-12.000

-10.000

-8.000

-6.000

-4.000

-2.000

0

2.000

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

20

26

20

27

20

28

20

29

20

30

20

31

20

32

20

33

20

34

20

35

20

36

20

37

20

38

20

39

20

40

20

41

20

42

20

43

kr.

Ydelse Egenfinansiering (brugt på at reducere lånebehovet og dermed ydelsen)

-80.000

-60.000

-40.000

-20.000

0

20.000

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

20

26

20

27

20

28

20

29

20

30

20

31

20

32

20

33

20

34

20

35

20

36

20

37

20

38

20

39

20

40

20

41

20

42

20

43

kr.

Ydelse Egenfinansiering (brugt på at reducere lånebehovet og dermed ydelsen)

3

Driftsbesparelser Referencescenarie

Renoveringsscenarie

For referencen vil der de første 15 år være en besparelse for de lejligheder, hvor de punkterede termoruder

udskiftes med energiruder. For alle 50 vinduer svarer dette til 2.500 kr. om året. Når alle vinduer skiftes år

2028 bliver besparelsen totalt knap 28.000 om året. I renoveringsscenariet opnås denne besparelse med

det samme svarende til knap 21.000 kr. Årsagen til at graferne skråner en smule opad skyldes prisfrem-

skrivninger på varme samt inflationen.

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

20

26

20

27

20

28

20

29

20

30

20

31

20

32

20

33

20

34

20

35

20

36

20

37

20

38

20

39

20

40

20

41

20

42

20

43

kr.

Elbesparelse Varmebesparelse Vandbesparelse

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

20

26

20

27

20

28

20

29

20

30

20

31

20

32

20

33

20

34

20

35

20

36

20

37

20

38

20

39

20

40

20

41

20

42

20

43

kr.

Elbesparelse Varmebesparelse Vandbesparelse

4

Non Energy Benefits (NEB) Referencescenarie

Renoveringsscenarie

Sammenlignes referencescenariet med renoveringsscenariet findes ingen herlighedsværdi også kaldet Non

Energy Benefits (NEB) de første 15 år. De lejere, der får udskiftet punkterede termoruder, får en funktiona-

litets- og æstetisk forøgelse af værdien, men set som samlet afdeling inkl. de lejere, som ikke får udskiftet

punkterede termoruder, sættes NEB til 0.

I renoveringsscenariet bliver alle vinduer udskiftet år 1, hvormed værdiforøgelsen indtræffer allerede år 1.

Foruden ejendommens værdiforøgelse findes også en æstetisk og funktionalitetsforøgelse for beboerne.

Ved år 2029 har begge scenarier nye vinduer, og NEB udligner derfor hinanden.

Værdien af udskiftningen sættes til 700 kr. om året for en lejlighed på 40 m2. Samlet giver dette en værdi på

i alt 28.000 kr. om året for hele afdelingen.

0

1

1

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

20

26

20

27

20

28

20

29

20

30

20

31

20

32

20

33

20

34

20

35

20

36

20

37

20

38

20

39

20

40

20

41

20

42

20

43

kr.

Non Energy Benefits

0

10.000

20.000

30.000

40.000

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

20

26

20

27

20

28

20

29

20

30

20

31

20

32

20

33

20

34

20

35

20

36

20

37

20

38

20

39

20

40

20

41

20

42

20

43

kr.

Non Energy Benefits

5

Huslejeændring Referencescenarie

Renoveringsscenarie

Huslejestigningen er for begge scenarier en konsekvens af de lån, der optages for at dække investeringerne

i år 1. Hertil kommer henlæggelser til næste gang, der skal investeres. Positivt tæller så værdien af NEB

samt driftsbesparelser på varme. Set over 30 år bliver den gennemsnitlige huslejestigning for referencesce-

nariet på 58 kr. / m2 mens det for renoveringsscenariet ligger på 49 kr. / m2.

-100

-80

-60

-40

-20

0

20

40

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

20

26

20

27

20

28

20

29

20

30

20

31

20

32

20

33

20

34

20

35

20

36

20

37

20

38

20

39

20

40

20

41

20

42

20

43

Hu

sle

jeæ

nd

rin

g (k

r./m

2)

Henlæggelse til investeringer og reinvestringer Henlæggelse til fremtidig vedligeholdElbesparelse VarmebesparelseVandbesparelse YdelseNon Energy Benefit TilskudTotal inkl. driftsbesparelser og NEB

-80

-60

-40

-20

0

20

40

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

20

26

20

27

20

28

20

29

20

30

20

31

20

32

20

33

20

34

20

35

20

36

20

37

20

38

20

39

20

40

20

41

20

42

20

43

Hu

sle

jeæ

nd

rin

g (k

r./m

2)

Henlæggelse til investeringer og reinvestringer Henlæggelse til fremtidig vedligehold

Elbesparelse Varmebesparelse

Vandbesparelse Ydelse

Non Energy Benefit Tilskud

6

Totaløkonomisk oversigt over 30 år

Af ovenstående to søjler fremgår en totaløkonomisk sammenligning over 30 år af de to scenarier. Alle pen-

gestrømme tilbagediskonteres til nutidskroner med en rente på 5 %. Besparelser i form af NEB, varme-,

vand- og elbesparelser samt scrapværdi såvel som udgifter i form af egenfinansiering, ydelser, vedligehold

og reinvesteringer fremgår af de to søjler for begge scenarier.

For referencescenariet opnås en nutidsværdi på ca. – 790.000 kr., mens det tilsvarende tal for renoverings-

scenariet er omtrent – 345.000 kr. I nutidskroner er renoveringsscenariet altså 445.000 kr. bedre end refe-

rencescenariet.

Reference Renovering

Total nutidsværdi efter 30 år -790.222 -348.917

Egenfinansiering (brugt på at reducerelånebehovet og dermed ydelsen)

-100.000 -100.000

Ydelse -171.231 -1.106.380

Non Energy Benefits 0 341.220

Vandbesparelse 0 0

Varmebesparelse 202.004 428.570

Elbesparelse 0 0

Vedligehold (eksl. År 1) -32.788 0

Scrapværdi 219.183 87.673

Reinvesteringer (eksl. År 1) -907.390 0

-2.500.000

-2.000.000

-1.500.000

-1.000.000

-500.000

0

500.000

1.000.000

1.500.000

Kr.

Egenfinansiering (brugt påat reducere lånebehovet ogdermed ydelsen)

Ydelse

Non Energy Benefits

Vandbesparelse

Varmebesparelse

Elbesparelse

Vedligehold (eksl. År 1)

Scrapværdi

Reinvesteringer (eksl. År 1)

7

Projektplan Såfremt det vælges at gå videre med vinduesudskiftning kan det forventes at nedenstående tidsplan vil

gøre sig gældende:

Tidsplan

Uge

1

Uge

2

Uge

3

Uge

4

Uge

5

Uge

6

Uge

7

Uge

8

Uge

9

Uge

10

Uge

11

Uge

12

Uge

13

Uge

14

Uge

15

Uge

16

… Uge

68

Godkendelse på beboermøde

Myndighedsgodkendelse

Udsendelse af udbudsmateriale

Svar på udbud / valg af leverandører

Projektgennemførelse

Aflevering

1. års gennemgang