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Bezirksamt Hamburg-Nord Fachgespräche Wohnungsbau
3. Sitzung am 25.08.2011
Eckpunkte des Wohnungsbauprogramms des Bezirks Hamburg-Nord
- Dokumentation -
- 2 -
ANALYSEKONZEPTE
&
Thema der Veranstaltung
Im Mittelpunkt der 3. Sitzung der "Fachgespräche Wohnungsbau" des Bezirks Hamburg-Nord stand
das Wohnungsbauprogramm für den Bezirk, das derzeit erarbeitet wird.
Der Wohnungsneubau in Hamburg soll in den kommenden Jahren deutlich gesteigert werden, hier-
für wurden in einem "Vertrag für Hamburg - Wohnungsneubau" zwischen den Bezirken und dem
Senat Zielzahlen für die Wohnungsbaugenehmigungen festgelegt. Im Rahmen dieses Vertrages ist
auch vereinbart, dass die Bezirke spezifische Wohnungsbauprogramme erarbeiten, in denen die
spezifischen Rahmenbedingungen und Strukturen Berücksichtigung finden.
Die Programmerstellung soll unter Beteiligung der lokalen Wohnungsmarktakteure, der politischen
Vertretungen im Bezirk sowie der interessierten Öffentlichkeit erfolgen.
Im Rahmen der 3. Sitzung der "Fachgespräche Wohnungsbau" wurde daher zum einen über die
Rahmenbedingungen des bezirklichen Wohnungsmarktes informiert, zum anderen ging es um die
konzeptionellen Leitlinien als auch um die Vorstellung einzelner exemplarischer Projekte. Auf dieser
Basis wurde ein Dialog über das Wohnungsbauprogramm geführt und Anregungen und Hinweise
der Teilnehmer aufgenommen.
Dieses Mal stellte freundlicherweise der Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e. V. die
Räumlichkeiten für die Sitzung zur Verfügung.
Impuls-Referate
Herr Klupp (Analyse & Konzepte) referierte zunächst über die zentralen Strukturen und Ent-
wicklungstendenzen des Wohnungsmarktes im Bezirk Hamburg-Nord.
Frau Müller vom Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung des Bezirks Hamburg-Nord stellte
den konzeptionellen Entwurf des Wohnungsbauprogramms sowie einige Projektbeispiele vor.
Beide Präsentationen finden sich im Anhang dieser Dokumentation.
Diskussion
Im Rahmen des engagierten und konstruktiven Dialogs über das Wohnungsbauprogramm gab es
die folgenden Hinweise und Diskussionspunkte:
Geförderter Wohnungsbau
Es sollte bei den Planungen auf die Nachfrageorientierung geachtet werden. Insbesondere im
Hinblick auf den geförderten Wohnungsbau sollten hinreichende Volumina realisiert werden.
Dabei sollte auch geprüft werden, in welchem Fördersegment der Neubau angesiedelt werden
sollte (1. oder 2. Förderweg, Eigentumsförderung).
- 3 -
ANALYSEKONZEPTE
&
Dabei müssen bei der Festlegung des Anteils öffentlich geförderter Wohnungen Anpassungs-
möglichkeiten an die örtlichen Gegebenheiten bestehen.
Konzeptionelle Rahmenbedingungen und Vorgaben
Auf privaten Flächen mit Baurecht sollten keine weiteren planerischen Vorgaben durch die
Stadt gemacht werden, sondern die Planungen stärker den Investoren überlassen werden.
Insbesondere sollten keine Vorgaben für private Flächen im Rahmen städtebaulicher Verträge
gemacht werden, dies komme einer Enteignung nahe.
Bei städtischen Flächen sollte hingegen ein entsprechender Rahmen gesetzt werden.
Mit dem Wohnungsbauprogramm sollte auch ein transparenteres System für Investoren um-
gesetzt werden, bei dem u.a. dargelegt wird, welche städtischen Flächen wann in die Aus-
schreibung kommen und wie die Anforderungen an das Neubaukonzept aussehen.
Es sollte geprüft werden, ob bei Konzeptausschreibungen ein Anteil von 30 % Preisbewertung
(Verfahren 70:30) nicht zu hoch ist, da hierdurch zu wenig Gewicht auf den Konzepten liegt.
Familiengerechtes Wohnen ist umsetzbar, es ist aber schwierig, diesbezüglich Vorgaben zu
machen, da die Struktur der Familien heterogen ist. Das Spektrum reicht vom Allein-
erziehenden mit einem Kind bis hin zur Groß- oder Patchwork-Familie.
Wie derzeit im Rahmen der IBA erprobt, sollte dem Konzept "Wohnen und Arbeiten" ein
höherer Stellenwert beigemessen werden.
Durch eine regelmäßige Evaluation des Wohnungsbauprogramms sollte erreicht werden, dass
zum einen eine Überprüfung der konzeptionellen Anforderungen an die Projekte erfolgt und
zum anderen die Verfahrenstransparenz optimiert wird.
Es reicht nicht, nur auf der bezirklichen Ebene Wohnungsbauprogramme zu erstellen. Vielmehr
sollte auf jeden Fall ein gesamtstädtisches Konzept, ein "Masterplan Wohnen", entwickelt
werden. In diesem Rahmen müssen übergeordnete Ziele und Rahmenbedingungen entwickelt
werden, die dann auf kleinräumigere Ebenen heruntergebrochen werden können.
Von Seiten der Stadt sollten gesamtstädtische Rahmenbedingungen für den günstigen
Wohnungsbau konzipiert werden (Standorte/Sozialräume, Mietniveau).
Durch Baugemeinschaften kann auch das Segment der außergewöhnlicheren Wohnformen be-
dient werden, da durch diese Gruppen viele Facetten des Wohnens vereint werden.
Als gutes Beispiel für ein flexibles Wohnprojekt wurde der Standort des westlichen Bereichs des
AK Eilbek angeführt: Dort entstehe durch ein vielfältiges Konzept ein guter Mix für viele ver-
schiedene Nachfragergruppen, darunter auch Baugemeinschaften und öffentlich geförderter
Wohnungsbau.
- 4 -
ANALYSEKONZEPTE
&
Nachverdichtung und Gebäudehöhen
Im Hinblick auf die derzeit in Hamburg geführte Diskussion, welche Gebäudehöhen zukünftig im
Wohnungsbau realisiert werden sollten und ob nicht in größerem Umfang auch über die "übliche"
vierstöckige Bebauung hinausgegangen werden sollte, war das Meinungsbild heterogen.
Die nachgefragten innerstädtischen Stadtteile weisen eine sehr hohe Verdichtung und z.T.
mehr als vier Geschosse auf; daher sei auch Wohnungsneubau mit größeren Gebäudehöhen
durchaus in Erwägung zu ziehen.
Die Erhöhung der Gebäude müsse positiver besetzt werden, oftmals würden höhere Gebäude
im Nachhinein nicht als störend empfunden.
Es sei nicht weiterführend, pauschal eine größere Bauhöhe von vornherein abzulehnen.
Um die bestehenden Potenziale, gerade auch auf kleineren Flächen, optimal ausnutzen zu
können, seien höhere Geschosszahlen angebracht.
Eine Erhöhung der Geschoßzahlen, insbesondere Wohnhochhäuser, seien nicht sinnvoll, da
diese zum einen von den Nachfrager nicht akzeptiert würden (insbesondere Familien) und zum
anderen durch zu hohe Verdichtungen die städtischen Wohn- und Lebensbedingungen zu stark
verschlechtert würden.
Höhere Wohngebäude müssten nicht gleich Wohnhochhäuser bedeuten, im Mittelpunkt sollte
vielmehr eine Wohnbebauung mit 5 oder 6 Stockwerken stehen, die vielerorts ohne Nachteile
für die städtebaulichen Qualitäten realisiert werden könne.
Es sei nicht sinnvoll, pauschal eine Erhöhung der Stockwerkanzahl auszuschließen; vielmehr
solle immer im Einzelfall entschieden werden und die Angemessenheit im Umfeld geprüft
werden.
Anlagen:
Programm Teilnehmerliste Präsentation Herr Klupp, Analyse & Konzepte: "Der Wohnungsmarkt Im Bezirk Hamburg-Nord -
Eckpunkte und Entwicklungstrends" Präsentation Frau Müller, Fachamt Stadt- und Landschaftsplanung: "Das Wohnungsbau-
programm des Bezirks Hamburg-Nord - Ziele, Inhalte und Projektbeispiele"
ANALYSEKONZEPTE
&
Bezirksamt Hamburg-Nord
Fachgespräche Wohnungsbau
3. Sitzung am 25.08.2011
Thema
Eckpunkte des Wohnungsbauprogramms des Bezirks Hamburg-Nord
Tagesordnung
17.30 h Begrüßung Hans-Peter Boltres
Fachamt Stadt- und Land-schaftsplanung
17.45 h Der Wohnungsmarkt im Bezirk Hamburg-Nord - Situation und Entwicklungstendenzen
Matthias Klupp Analyse & Konzepte
18.05 h Das Wohnungsbauprogramm des Bezirks Hamburg-Nord - Ziele, Inhalte und Projektbeispiele
Maike Müller
Fachamt Stadt- und Land-schaftsplanung
18.25 h Pause mit Imbiss
18.45 h Das Wohnungsbauprogramm im Dialog
Plenum
19.45 h Zusammenfassung der Diskussion
Weiteres Vorgehen
Matthias Klupp
Hans-Peter Boltres
20.00 h Ende der Veranstaltung
ANALYSEKONZEPTE
&
Teilnehmer 3. Sitzung Fachgespräche Wohnungsbau 25.08.2011
Nachname Vorname Organisationsname
Bigdon Michael Bezirksamt Hamburg-Nord
Boltres Hans-Peter Bezirksamt Hamburg-Nord
Dickow Claus-Joachim FDP-Bezirksfraktion Hamburg-Nord
Domres Thomas SPD Fraktion Hamburg-Nord
Ernsing Cordula Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt
Franke Wilfried Bezirksamt Hamburg-Nord
Jochumsen Ole Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt
Klupp Matthias Analyse & Konzepte
Mezler Johannes Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt
Müller Maike Bezirksamt Hamburg-Nord
Nische Yvonne Bezirksamt Hamburg-Nord
Pawils Burkhard Baugenossenschaft Fluwog-Nordmark eG
Schmidt Günther Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt
Schneider Moritz APB Architekten
Sonnenschein Albrecht Finanzbehörde Hamburg Immobilienmanagement
Sparr Ulrike BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN GAL Nord
Stüven Heinrich Grundeigentümer-Verband
Tribian Tanja Analyse & Konzepte
Wulff Stefan Otto Wulff GmbH
1
25.08.2011 - 1
Der Wohnungsmarkt im
Bezirk Hamburg-Nord
Eckpunkte und
Entwicklungstendenzen
25.08.2011 - 2
Bevölkerungszahl nimmt weiter zu (2010: + 12.224)
2010 sogar erstmals seit 1968 wieder Geburtenüberschuss
Zu- und Abwanderungen nach wie vor sehr selektiv
Bevölkerungszuwachs wirkt immer stärker auf Wohnungsmarkt
Nachfrage konzentriert sich auf bestimmte Lagen und Segmente
Inzwischen nahezu alle Stadtteile von hoher Nachfrage betroffen
2010: Wohnungsneubau weiter auf sehr niedrigem Niveau
2011: Rahmenbedingungen für Neubau werden verbessert
Wohnungsmarkt Hamburg 2011 - Schlaglichter
2
25.08.2011 - 3
Bevölkerungsentwicklung 2000 bis 2010
Quelle: Statistikamt Nord
95
97,5
100
102,5
105
2000 2002 2004 2006 2008 2010
Hamburg
Bezirk Hamburg-Nord
Index 2000 = 100
25.08.2011 - 4
Bevölkerungsentwicklung 2005 bis 2010
Altersstruktur 2010
Quelle: Statistikamt Nord
StadtteilgrenzeBezirksgrenze
Bevölkerungsveränderung 2005-2010unter 0 %0 - 1,5 %1, 5 - 3 %über 3 %
Altersstruktur 2010bis 6 J.6-18 J.18-30 J.30-45 J.45-65 J.über 65 J.
Langenhorn
Ohlsdorf
Fuhlsbüttel
Winterhude
Alster-dorf
Groß Borstel
Eppen-dorf
Barmbek-Süd
Uhlen-horst
Dulsberg
Hohenfelde
Hoheluft-Ost
Barmbek-Nord
StadtteilgrenzeBezirksgrenze
Bevölkerungsveränderung 2005-2010unter 0 %0 - 1,5 %1, 5 - 3 %über 3 %
Altersstruktur 2010bis 6 J.6-18 J.18-30 J.30-45 J.45-65 J.über 65 J.
Langenhorn
Ohlsdorf
Fuhlsbüttel
Winterhude
Alster-dorf
Groß Borstel
Eppen-dorf
Barmbek-Süd
Uhlen-horst
Dulsberg
Hohenfelde
Hoheluft-Ost
Barmbek-Nord
3
25.08.2011 - 5
Haushaltsgrößenstruktur 2010
Quelle: Statistikamt Nord
54
71
69
68
62
54
55
63
66
48
57
64
66
63
53
26
20
21
20
24
28
26
23
22
28
25
23
22
23
26
10
6
6
7
8
10
10
8
7
12
9
8
7
8
11
9
3
4
6
7
8
9
6
5
12
8
5
5
6
10
0 20 40 60 80 100
Alsterdorf
Barmbek-Nord
Barmbek-Süd
Dulsberg
Eppendorf
Fuhlsbüttel
Groß Borstel
Hoheluft-Ost
Hohenfelde
Langenhorn
Ohlsdorf
Uhlenhorst
Winterhude
Bezirk Hamburg-Nord
Gesamt Hamburg
Angaben in %
1 PHH 2 PHH 3 PHH 4 u. m. PHH
25.08.2011 - 6
Haushaltsstruktur 2010 im Vergleich
Quelle: Statistikamt Nord
53
18
63
13
0
20
40
60
80
100
Ein-Personen-Haushalte Haushalte mit Kindern
Hamburg Bezirk Hamburg-Nord
Angaben in %
4
25.08.2011 - 7
Altersstruktur 2010Unter 18-Jährige
Quelle: Statistikamt Nord
Langenhorn
Ohlsdorf
Fuhlsbüttel
Winterhude
AlsterdorfGroß Borstel
Eppen-dorf
Barmbek-Süd
Uhlen-horst
Dulsberg
Hohenfelde
Hoheluft-Ost
Barmbek-Nord
StadtteilgrenzeBezirksgrenze
unter 6 %6 - 8 %8 - 10 %über 10 %
Anteil der unter 18-Jährigen 2010Langenhorn
Ohlsdorf
Fuhlsbüttel
Winterhude
AlsterdorfGroß Borstel
Eppen-dorf
Barmbek-Süd
Uhlen-horst
Dulsberg
Hohenfelde
Hoheluft-Ost
Barmbek-Nord
StadtteilgrenzeBezirksgrenze
unter 6 %6 - 8 %8 - 10 %über 10 %
Anteil der unter 18-Jährigen 2010
25.08.2011 - 8
Altersstruktur 2010Über 65-Jährige
Quelle: Statistikamt Nord
Langenhorn
Ohlsdorf
Fuhlsbüttel
Winterhude
AlsterdorfGroß Borstel
Eppen-dorf
Barmbek-Süd
Uhlen-horst
Dulsberg
Hohenfelde
Hoheluft-Ost
Barmbek-Nord
StadtteilgrenzeBezirksgrenze
unter 13 %13 - 16 %16 - 19 %über 19 %
Anteil der über 65-Jährigen 2010
Langenhorn
Ohlsdorf
Fuhlsbüttel
Winterhude
AlsterdorfGroß Borstel
Eppen-dorf
Barmbek-Süd
Uhlen-horst
Dulsberg
Hohenfelde
Hoheluft-Ost
Barmbek-Nord
StadtteilgrenzeBezirksgrenze
unter 13 %13 - 16 %16 - 19 %über 19 %
Anteil der über 65-Jährigen 2010
5
25.08.2011 - 9
Anteil Bedarfsgemeinschaften an Haushalten 2009/2010
Quelle: Statistikamt Nord
10,5 11
,7
7,7
18,5
8,5
13,9
10,0 11
,310,7 12
,1
7,8
19,0
8,6
14,2
10,2 11
,5
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
30,0Altona
Bergedorf
Eimsbüttel
Ham
burg-
Mitte
Ham
burg-
Nord
Harburg
Wandsbek
HAMBURG
2009 2010
Angaben in %
25.08.2011 - 10
Anteil der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
23,2
34,4
16,5
10,3 10,0
29,032,4
21,0
BezirkAltona
Bezirk Bergedorf
Bezirk Eimsbüttel
Bezirk Hamburg-Mitte
Bezirk Hamburg-Nord
Bezirk Harburg
Bezirk Wandsbek Hamburg
0,0
5,0
10,0
15,0
20,0
25,0
30,0
35,0
40,0
45,0
50,0
Quelle: Statistikamt Nord
6
25.08.2011 - 11
Bezirk Hamburg-Nord: Wohnungsgrößen 2010
StadtteilDurchschnittliche
Wohnungsgröße in m²
Wohnfläche je
Einwohner/in m²
Alsterdorf 76,2 39,3
Barmbek-Nord 55,0 37,1
Barmbek-Süd 57,4 37,0
Dulsberg 52,7 32,0
Eppendorf 76,2 43,5
Fuhlsbüttel 72,9 40,0
Groß Borstel 73,3 39,8
Hoheluft-Ost 70,7 42,8
Hohenfelde 65,4 40,0
Langenhorn 72,7 35,5
Ohlsdorf 69,0 37,9
Uhlenhorst 72,3 47,1
Winterhude 67,2 41,4
Bezirk Hamburg-Nord 65,8 39,0
Hamburg 72,4 37,0
Quelle: Statistikamt Nord
25.08.2011 - 12
Bezirk Hamburg-Nord: Wohnungsstruktur 2010
Stadtteil Wohnungs-bestand
Sozialwohnungen
Anteil der
Sozialwohnungen an
allen Wohnungen
darunter mit
Bindungsauslauf bis 2015
in % der Sozialwohnungen
Alsterdorf 6.787 806 11,9 17,4
Barmbek-Nord 25.560 485 1,9 20,4
Barmbek-Süd 20.232 488 2,4 8,6
Dulsberg 10.549 1.189 11,3 23,7
Eppendorf 13.254 675 5,1 2,8
Fuhlsbüttel 6.568 177 2,7 20,3
Groß Borstel 4.305 332 7,7 39,2
Hoheluft-Ost 5.605 172 3,1 0,0
Hohenfelde 5.437 327 6,0 37,6
Langenhorn 20.222 2.328 11,5 17,0
Ohlsdorf 8.092 401 5,0 30,4
Uhlenhorst 10.188 0 0,0 0,0
Winterhude 30.295 826 2,7 33,4
Bezirk HH-Nord 167.094 8.206 4,9 20,3
Hamburg 893.495 95.668 10,7 25,1
Quelle: Statistikamt Nord
7
25.08.2011 - 13
Hamburg: Baufertigstellungen 2000-2010 nach Segmenten
Quelle: Statistikamt Nord
0
2.000
4.000
6.000
2000 2002 2004 2006 2008 2010
EFH/ZFH
MFH
Gesamt
25.08.2011 - 14
Bezirk Hamburg-Nord: Baufertigstellungen 2000-2009 nach Segmenten
Quelle: Statistikamt Nord
�
�
�
�
�
�
�
��
�
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 20090
200
400
600
800
1.000Wohneinheiten
in Ein- und Zweifamilienhäusern
in Mehrfamilienhäusern
Neubau insgesamt�
8
25.08.2011 - 15
Wohnungsneubau je 1.000 Einwohner 2000 bis 2009
Quelle: Statistikamt Nord
2,2
1,1
1,8
1,4
2,1
0,6
1,01,1
2,3
1,8
3,4
2,6
2,02,1
2,0
1,6
2,2
1,6
2,01,8
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 20090,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
Hamburg insgesamt
Bezirk Hamburg-Nord
25.08.2011 - 16
Langenhorn
Ohlsdorf
Fuhlsbüttel
Winterhude
AlsterdorfGroß Borstel
Barmbek NordEppendorf
Barmbek Süd
Uhlen-horst
Duls-berg
Hohenfelde
Hoheluft Ost
k.A.
Durchschnittl. Nettokaltmietebis 8,50 €/m²8,50 - 9,00 €/m²9,00 - 10,00 €/m²10,00 - 11,00 €/m²über 11,00 €/m²
bezogen auf Wohnungen zwischen 60-80 m²
Langenhorn
Ohlsdorf
Fuhlsbüttel
Winterhude
AlsterdorfGroß Borstel
Barmbek NordEppendorf
Barmbek Süd
Uhlen-horst
Duls-berg
Hohenfelde
Hoheluft Ost
k.A.
Durchschnittl. Nettokaltmietebis 8,50 €/m²8,50 - 9,00 €/m²9,00 - 10,00 €/m²10,00 - 11,00 €/m²über 11,00 €/m²
bezogen auf Wohnungen zwischen 60-80 m²
Angebotsmieten 2010
Quelle: IDN; Zeitraum 01.04.2010-30.09.2010
9
25.08.2011 - 17
Angebotsmieten 2011
Quelle: IDN; Zeitraum 01.01.2011-31.07.2011
Langenhorn
Ohlsdorf
Fuhlsbüttel
Winterhude
AlsterdorfGroß Borstel
Eppen-dorf
Barmbek-Süd
Uhlen-horst
Dulsberg
Hohenfelde
Hoheluft-Ost
Barmbek-Nord
Durchschnittl. Nettokaltmieten
k.A.
bis 8,50 €/m²8,50 - 9,00 €/m²9,00 - 10,00 €/m²10,00 - 11,00 €/m²über 11,00 €/m²
bezogen auf Wohnungen zwischen 60-80 m²
25.08.2011 - 18
Angebotspreise ETW 2010
Quelle: IDN; Zeitraum 01.01.2010-30.09.2010
Langenhorn
Ohlsdorf
Fuhlsbüttel
Winterhude
AlsterdorfGroß Borstel
Barmbek NordEppendorf
Barmbek Süd
Uhlen-horst
Duls-berg
Hohenfelde
Hoheluft Ost
k.A.
Durchschnittl. Kaufpreis für Eigentumswohnungen
bis 2.000 €/m²2.000 - 2.250 €/m²2.250 - 2.500 €/m²2.500 - 2.750 €/m²über 2.750 €/m²
bezogen auf Wohnungen zwischen 60-80 m²
Langenhorn
Ohlsdorf
Fuhlsbüttel
Winterhude
AlsterdorfGroß Borstel
Barmbek NordEppendorf
Barmbek Süd
Uhlen-horst
Duls-berg
Hohenfelde
Hoheluft Ost
k.A.
Durchschnittl. Kaufpreis für Eigentumswohnungen
bis 2.000 €/m²2.000 - 2.250 €/m²2.250 - 2.500 €/m²2.500 - 2.750 €/m²über 2.750 €/m²
bezogen auf Wohnungen zwischen 60-80 m²
10
25.08.2011 - 19
Angebotspreise ETW 2011
Quelle: IDN; Zeitraum 01.01.2011-31.07.2011
Langenhorn
Ohlsdorf
Fuhlsbüttel
Winterhude
AlsterdorfGroß Borstel
Eppen-dorf
Barmbek-Süd
Uhlen-horst
Dulsberg
Hohenfelde
Hoheluft-Ost
Barmbek-Nord
Durchschnittl. Kaufpreisefür Eigentumswohnungen
k.A.
bis 2.000 €/m²2.000- 2.250 €/m²2.250 - 2.500 €/m²2.500 - 2.750 €/m²über 2.750 €/m²
bezogen auf Wohnungen zwischen 60-80 m²
25.08.2011 - 20
Innere Stadtteile weiter mit besonders hohem Nachfragedruck
Barmbek-Nord; Dulsberg, Ohlsdorf: Zunahme der Dynamik
Fuhlsbüttel, Langenhorn: vergleichsweise stabile Marktlage
Räumliche Differenzierung nimmt weiter zu (Lage, Image)
Starke Bautätigkeit im Bezirk zu erwarten
Bezirk HH-Nord: Ausblick
11
25.08.2011 - 21
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Beratungsgesellschaft für Wohnen, Immobilien und Tourismus mbH
Gasstraße 10, 22761 HamburgTelefon 040/485 00 [email protected]
www.analyse-konzepte.de
31.08.2011
1
Wohnungsbauprogramm Hamburg-Nord
Ziele, Inhalte und Projektbeispiele Stand 25.08.2011
Fachgespräche Wohnungsbau
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ENTWURF
Inhalt
1. Vertrag für Hamburg - Wohnungsneubau
2. Wohnungsbauprogramm –Warum?
3. Inhalte Wohnungsbauprogramm
4. Ziele Wohnungsneubau - Diskussionsgrundlage
5. Projektbeispiele
31.08.2011
2
Vertrag für Hamburg - Wohnungsneubau
„… Jeder Bezirk wird zur Konkretisierung seiner Wohnungsbauziele bis zum
31.10.2011 den Entwurf für ein Wohnungsbauprogramm vorlegen. Die
Wohnungsbauprogramme enthalten Aussagen zu
• geeigneten städtischen und privaten Grundstücken,
• Flächen mit vorhandenem Planrecht,
• Flächen, die sich für eine Bebauung nach §34 BauGB eignen,
• Flächen, für die Planrecht geschaffen werden muss und
• Flächen, die sich besonders für eine Bebauung durch SAGA GWG eignen.
Die Wohnungsbauprogramme sollen die gesamtstädtischen Ziele auch
hinsichtlich
• Mietwohnungsbau und Eigentum,
• Geschosswohnungsbau und Einfamilien- und Reihenhäusern sowie
• gefördertem und freifinanziertem Wohnungsbau
• der jährlichen Schaffung neuen Planrechts (Vorweggenehmigungsreife) für
2012-15 in Bezug auf Wohneinheiten und der hierfür erforderlichen
Bebauungspläne
nachfragegerecht konkretisieren…..“
Wohnungsbauprogramm: Warum?
• Schafft Transparenz
• Umsetzungsorientiertes Steuerungs- und Koordinierungs-
instrument
• Fördert den Austausch und das Engagement aller Akteure
Politik, Verwaltung, Investoren, Einzeleigentümer,
Bestandshalter, Öffentlichkeit
• Politisch beschlossene verbindliche Grundlage
Vertrauensbildung und Planungssicherheit
31.08.2011
3
Wohnungsbauprogramm - Inhalt
• Verbindlichkeit – Beschluss der Bezirksversammlung
erforderlich Ende 2011
• Ab 2012: praxistaugliche Orientierung für Politik, Verwaltung,
Wohnungsmarktakteure
• Inhalt: Wohnungsmarktanalyse und -prognose,
Ziele/Leitbild, Wohnungsbauprojekte mit klaren
Anforderungen Nachfragegerecht
• Systematische und kontinuierliche Erfolgskontrolle und
jährliche Fortschreibung
• Welche Ziele? Ableitung aus Analyse und Ergebnis des
Diskussionsprozesses
Ziele – zu diskutieren
• „Nachfragegerecht“: Beim Wohnungsneubau soll die Haushalts-
und Wohnungsstruktur des Umfeldes berücksichtigt werden
stärkere Zielgruppenorientierung gute Durchmischung
• Erheblicher Anteil preisgünstigen Wohnraums mind. 33 % bei
Neubauvorhaben auf noch städtischen Flächen (außerdem
Erbbaurecht und weitere Instrumente prüfen)
• Anteil Miete (66% davon die mind. Hälfte öff. gefördert) und
Eigentum (33 %)
• In allen Segmenten sollten auch verstärkt Baugemeinschaften
zum Einsatz kommen (20% und ggf. mehr).
ENTWURF
31.08.2011
4
Ziele – zu diskutieren
• „Adäquate Dichte im jeweiligen örtlichen Zusammenhang“ im
Bezirk Hamburg-Nord vorwiegend Geschosswohnungsbau (inkl.
Sondertypen wie gestapelte Maisonetten und Stadthäuser)
• Schwerpunkt des Wohnungsneubaus sollte in vielen Stadtteilen
des Bezirks Hamburg-Nord aufgrund der Haushalts- und
Wohnungsstruktur (viele Einpersonenhaushalte, kleine WE)
zukünftig in familiengerechten Wohnungen liegen
• In Stadtteilen mit einem hohen Anteil über 65-Jähriger
(Langenhorn, Fuhlsbüttel, Alsterdorf, Groß Borstel) sind im
Neubau barrierefreie Angebote und betreutes Wohnen
erforderlich.
…und weitere……zu diskutieren! ENTWURF
Wohnungsbau-Liste…..
• Wohnungsbau-Liste rund 60 Flächen / Projekte
ENTWURF
31.08.2011
5
….Projekt-Steckbriefe und Plan
ENTWURF
Projektbeispiel Parkquartier Friedrichsberg
• Nahezu fertiggestellt
• 2. Bauabschnitt vor
Baubeginn
• Zusammensetzung
dokumentiert (60 % öff.
gefördert, 40 %
Baugemeinschaften)
Evtl. Fragen zum
Projektstand werden damit
beantwortetENTWURF
31.08.2011
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Projektbeispiel Alsterberg II - Entwurf
• Konzeptausschreibung in
Vorbereitung
• Zusammensetzung
vorgeschlagen für
Konzeptausschreibung
(33 % öff. gefördert, 15 %
Baugemeinschaften)
Politische Diskussion wird
befördert. Mit einem
Beschluss kann die
Konzeptausschreibung –
vorbehaltlich der Klärung
anderer Probleme - ohne
Diskussionen laufen
ENTWURF
Projektbeispiel Opernfundus/Dieselstraße
• Beteiligungsverfahren in
Vorbereitung
• Zusammensetzung
vorgeschlagen für
Konzeptausschreibung
Ergebnis des
beteiligungsverfahrens
(50 % öff. gefördert, 20 %
Baugemeinschaften)
Politische Diskussion wird
befördert. Mit einem
Beschluss kann die
Konzeptausschreibung –
vorbehaltlich der Klärung
anderer Probleme - ohne
Diskussionen laufen.
ENTWURF
31.08.2011
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Projektbeispiel Hebebrandquartier
• Öff. Beteiligungsverfahren,
Wettbewerb geplant;
• diverse Klärungen
erforderlich (Landesbund
der Gartenfreunde,
Bauwagenplatz,
Fachgutachten u.v.m.)
• B-Plan ab Mitte 2012
• Zusammensetzung (z.Zt.
60 % öff. gefördert, mind.
20 % Baugemeinschaften)
Politische Diskussion wird
befördert. Vorgaben für den
Wettbewerb und die
Konzeptausschreibungen
werden abgestimmt.
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Projektbeispiel Sportplatz Meister-Francke-Straße
• Perspektivisch, diverse
Klärungen erforderlich
• Zusammensetzung
vorgeschlagen für
Konzeptausschreibung
(40 % öff. gefördert, 20 %
Baugemeinschaften)
Klärungsprozess und
politische Diskussion wird
befördert. Mit einem
Beschluss kann dann eine
noch vorzubereitende
Konzeptausschreibung
ggf. ohne Diskussionen
laufen.
ENTWURF
31.08.2011
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Projektbeispiel Ehem. Flughafenrandstraße
• Perspektivisch, diverse
Klärungen erforderlich
• Handlungskonzept
Wohnen Groß Borstel
• Gutachtenergebnis wird
demnächst im
Stadtentwicklungs-
ausschuss vorgestellt
Klärungsprozess und
politische Diskussion wird
befördert. Mit einem
Beschluss kann dann eine
noch vorzubereitende
Konzeptausschreibung
ggf. ohne Diskussionen
laufen.
ENTWURF
Projektbeispiel Tangstedter Landstr.435-451
• Perspektivisch
• Gutachten zu
energetischer Optimierung
und Darstellung von
Nachverdichtungs-
potenzialen
• Gutachtenergebnis wird
demnächst im
Stadtentwicklungs-
ausschuss vorgestellt
• Priv. Eigentümer
eingebunden
Information der
Öffentlichkeit über das
Gutachtenergebnis.
Projekt wird weiterverfolgt.
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31.08.2011
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Fragen, Pause, Diskussion
• Fragen?
• Pause
• Diskussion