BIURO SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI Małgorzata Sikora, …zielonagorakomornik.pl/wp-content/uploads/2018/09/tekst-ZG.Sporto... · BIURO SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI Małgorzata Sikora,

BIURO SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI Małgorzata Sikora, Robert Sikora s.c.

65 – 140 Zielona Góra ul. Chełmońskiego 89

tel./ fax ( 068 ) 323-62-23 / [email protected]

w sprawie określenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej

stanowiącej lokal mieszkalny nr 6. Lokal usytuowany jest w budynku,

położonym w Zielonej Górze przy ul. Sportowej nr 14.

Rzeczoznawca majątkowy :

Zielona Góra - czerwiec 2016 rok

mailto:[email protected]

Wycena nieruchomości - Przytok gm. Zabór

Zielona Góra ul. Sportowa 14/6

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

1. Rodzaj nieruchomości - nieruchomość lokalowa - lokal mieszkalny

2. Lokalizacja – Zielona Góra ul. Sportowa nr 14

Lokal mieszkalny nr 6

Powierzchnia użytkowa lokalu - 36,1 m2

Kondygnacja - poddasze

Instalacje - E / W / K / G / C.O./ T / RTV / domofon /

Udział w nieruchomości wspólnej – 112/1000

3. Stan prawny – grunty własność Gmina Zielona Góra

budynek ( nr 14 ) - współwłasność osób fizycznych ( właścicieli lokali )

nieruchomość lokalowa - lokal mieszkalny nr 6 – własność osoby fizycznej

4. Księgi wieczyste:

- ZG1E/ 00061583/1 – nieruchomość lokalowa

- ZG1E/ 00060379/1 – nieruchomość gruntowa

5. Cel wyceny – wycena nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny dla celów sprzedaży w drodze licytacji

prowadzonej przez Komornika Sądowego. 6. Metodologia wyceny – podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej, 7. Data wyceny – 10 czerwiec 2016 rok 8. Wartość:

- nieruchomości lokalowej: 81.400,00 zł

Słownie: osiemdziesiąt jeden tysięcy czterysta złotych.

- prawa służebności osobistej jakim obciążona jest nieruchomość: 9.600,00 zł

Słownie: dziewięć tysięcy sześćset złotych.


4

ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA:

1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY ........... str. 5

2. CEL OPRACOWANIA .................................................................. str. 5

3. PODSTAWY MATERIALNO-PRAWNE WYCENY ...................... str. 6

4. DATY ISTOTNE DLA SPORZĄDZENIA WYCENY ..................... str. 7

5. OPIS NIERUCHOMOŚCI ............................................................. str. 7

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ........................................ str. 13

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA LOKALNEGO RYNKU

NIERUCHOMOŚCI ...................................................................... str. 14

8. SPOSÓB WYCENY ……………………....................................... str. 18

9. WYCENA NIERUCHOMOŚCI...................................................... str. 21

10. OKRESLENIE WARTOŚCI PRAWA SŁUŻEBNOŚCI

OSOBISTEJ …………………………………….……………………. str. 26

11. UZASADNIENIE DOKONANEJ WYCENY ………………………. str. 28

12. KLAUZULE ................................................................................... str. 30

13. ZAŁĄCZNIKI ................................................................................. str. 30


5

1. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY

1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem opracowania niniejszego operatu szacunkowego jest nieruchomość

lokalowa stanowiąca lokal mieszkalny nr 6, usytuowana w budynku mieszkalnym

wielorodzinnym, położonym w Zielonej Górze przy ul. Sportowej nr 14.

Powierzchnia lokalu wynosi 36,16 m2. Lokal położony jest na III kondygnacji

( poddaszu ).

Lokal posiada udział wynoszący 112/1000 we wspólnych częściach budynku i w

prawie użytkowania wieczystego gruntu, objętego księgą wieczystą KW nr

ZG1E/00060379/1 ( działka ewidencyjna nr 59/23 o powierzchni 173 m2) .

Dla przedmiotowej nieruchomości lokalowej urządzono księgę wieczystą KW nr

ZG1E/00061583/1 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego

w Zielonej Górze.

Właścicielem nieruchomości lokalowej jest Dorota Dworak.

Budynek mieszkalny przy ul. Sportowej nr 14 w Zielonej Górze jest zarządzany przez Zarząd Wspólnot Mieszkaniowych nr 2 z/s w Zielonej Górze ul. Bohaterów Westerplatte 11.

2. Zakres wyceny

Wykonany operat obejmuje wyliczenie wartości rynkowej:

- nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr 6 wraz z udziałem 112/1000 we

wspólnych częściach budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu,

- prawa służebności osobistej jakim obciążona jest ta nieruchomość.

2. CEL OPRACOWANIA

Celem niniejszego operatu szacunkowego jest określenie wartości

rynkowej nieruchomości lokalowej, stanowiącej lokal mieszkalny nr 6 znajdującej się w

budynku, położonym w Zielonej Górze przy ul. Sportowej nr 14.

Wyliczona wartość prawa własności nieruchomości lokalowej

ma stanowić podstawę do jej sprzedaży w drodze licytacji prowadzonej

przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zielonej Górze.


6

3. PODSTAWY MATERIALNO – PRAWNE WYCENY

Podstawa formalna:

Zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zielonej Górze z dnia

25 kwietnia 2016 roku, w sprawie wyceny nieruchomości stanowiącej lokal

mieszkalny nr 6, położony w Zielonej Górze przy ul. Sportowej nr 14

( sygnat. akt Km 1606/15 ).

Podstawy materialno – prawne:

ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami ( tekst jednolity Dz. U. z 2015 roku, poz. 1774 z późniejszymi zmianami ),

ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o komornikach sądowych i egzekucji ( tekst jednolity Dz. U. z 2011, Nr 231 poz. 1376 z późniejszymi zmianami),

ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny

( tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 380 z późniejszymi zmianami ),

ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku kodeks postępowania cywilnego ( tekst jednolity Dz. U. z 2014 r. poz. 101 z późniejszymi zmianami ),

rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późniejszymi zmianami),

Podstawy metodologiczne:

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny PKZW,

- Nota interpretacyjna NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie

nieruchomości.

Elementy modelowania matematycznego w wycenie nieruchomości - podejście

porównawcze - Z. Adamczewski - Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej -

wydanie 2011 r.

Źródła danych merytorycznych:

odpis elektroniczny ksiąg wieczystych,

studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta

Zielona Góra,

dane transakcyjne nieruchomości lokalowych - lokali mieszkalnych w Zielonej

Górze,

ustalenia z wizji lokalnej.


7

4. DATY ISTOTNE DLA SPORZĄDZENIA WYCENY

Data sporządzenia operatu szacunkowego – 10 czerwiec 2016 r.

Wyliczona wartość obejmuje stan na dzień – 7 czerwiec 2016 r.

Przyjęty poziom cen odpowiada cenom na dzień - 7 czerwiec 2016 r.

Wizję terenową przeprowadzono w dniu – 7 czerwca 2016 r.

5. OPIS NIERUCHOMOŚCI

5.1 Stan prawny nieruchomości

Lokalizacja

- lokal mieszkalny nr 6 usytuowany jest w budynku położonym w Zielonej Górze

przy ul. Sportowej nr 14, na działce ewidencyjnej nr 59/23 o powierzchni

173m2, obręb nr 16 miasta Zielona Góra.

- w skład nieruchomości wchodzi:

lokal nr 6 o powierzchni użytkowej – 36,10 m2 położony na III kondygnacji

( poddaszu ),

pomieszczenie przynależne – komórka lokatorska w częściach wspólnych

budynku.

udział w nieruchomości wspólnej i prawie użytkowania wieczystego gruntu, który wynosi 112/1000.

Właściciel nieruchomości

wg księgi wieczystej właścicielem nieruchomości lokalowej stanowiącej lokal

mieszkalny jest Dorota Dworak.

grunty oznaczone działką nr 59/23 stanowią własność Gminy Zielona Góra.

użytkownikami wieczystymi gruntów są osoby fizyczne właściciele lokali

mieszkalnych.

budynek mieszkalny stanowi współwłasność osób fizycznych właścicieli lokali

mieszkalnych.


8

Księga wieczysta

Dla przedmiotowej nieruchomości lokalowej urządzono księgę wieczystą KW nr

ZG1E/00061583/1, która jest prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu

Rejonowego w Zielonej Górze.

Według odpisu z księgi wieczystej z dnia 27-04-2016 r. - w dziale III ( prawa, roszczenia i ograniczenia ) – widnieją następujące wpisy:

ograniczone prawo rzeczowe – dożywotnia służebność mieszkania polegająca na prawie bezpłatnego współkorzystania z całego lokalu mieszkalnego na rzecz Anieli Gąsiewska ( ur. 03-11-1938 r. ) i Jarosława Gąsiewskiego ( zmarł 30-07-2014 r. )

ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości

- w dziale IV ( hipoteki ) – wpis hipoteki przymusowej w kwocie 7.332,06 zł na rzecz CORPUS IURIS - NIESTANDARYZOWANY SEKURYTYZACYJNY FUNDUSZ INWESTYCYJNY ZAMKNIĘTY

Odpis elektroniczny księgi wieczystej w załączniku.

5.2. Stan otoczenia nieruchomości oraz

charakter miasta, w której jest położona

Zielona Góra położona jest w zachodniej części Polski i wchodzi w skład województwa lubuskiego. Stanowi stolicę podregionu zielonogórskiego województwa lubuskiego, pełniąc rolę ośrodka administracyjnego, oświatowego, kulturalnego i turystycznego w skali województwa i regionu. Wraz z Gorzowem Wielkopolskim stanowi siedzibę wojewódzkiej władzy samorządowej i rządowej. Miasto wykonuje zadania publiczne o znaczeniu lokalnym jako gmina o statusie miejskim, jak również zadania powiatu jako powiat grodzki (miasto na prawach powiatu). Samo miasto liczy ok. 118 tys. mieszkańców, wraz z zespołem miejskim Trójmiasto Lubuskie liczy ok. 180 tys. mieszkańców. Zielona Góra jest centrum obszaru zurbanizowanego, którego liczba ludności wynosi blisko 300 tys. (suma ludności powiatów zielonogórskiego i nowosolskiego oraz pow. Grodzkiego Zielona Góra). województwo lubuskie

Miasto wykonuje zadania publiczne o znaczeniu lokalnym, jak również zadania powiatu jako powiat grodzki (miasto na prawach powiatu). W dniu 1.01.2015 miasto przyłączyło obszary gminne co spowodowało znaczny wzrost jego obszaru (mapka obok). Obecnie miasto zajmuje powierzchnię 278,32 km2, liczy ok. 138 tys. mieszkańców, wraz z zespołem

Lokalizacja

Zielonej

Góry

http://pl.wikipedia.org/wiki/Lubuskie_Tr%C3%B3jmiasto


9

miejskim Trójmiasto Lubuskie liczy blisko 200 tys. mieszkańców. Zielona Góra jest centrum obszaru zurbanizowanego, którego liczba ludności wynosi blisko 300 tys. (suma ludności powiatów zielonogórskiego i nowosolskiego oraz pow. grodzkiego Zielona Góra). Liczba bezrobotnych zarejestrowanych wynosi ogółem 3858 osób, stan bezrobocia wynosi 6,6 %, co przy stanie 9,6% w skali kraju, jest wynikiem znacznie poniżej średniej krajowej. Zielona Góra dominuje wraz z Gorzowem Wlkp. na obszarze pasma przyspieszonego rozwoju zespołu obejmującego 28 miejscowości w powiatach gorzowskim, międzyrzeckim, świebodzińskim, zielonogórskim i nowosolskim. Zielona Góra w okresie ostatnich kilku lat jest dynamicznie rozwijającym się miastem. Boom inwestycyjno-budowlany, którego najwyższy wzrost przypadł na lata 2007-2008 bezpośrednio przełożył się na dynamikę rozwoju rynku mieszkaniowego w Zielonej Górze. Choć największe zawirowania mamy już za sobą, a rynek nieruchomości wszedł w okres stabilizacji, pozytywne jego skutki w postaci dużej liczby nowych inwestycji obserwować możemy nie tylko na obszarze rynku mieszkaniowego, ale także w sferze infrastruktury technicznej i społecznej miasta. Budowa centrum handlowego, centrum sportowo-rekreacyjnego, remonty głównych tras komunikacyjnych to tylko nieliczne przykłady poprawiające standard życia zielonogórzan, a co za tym idzie przyciągające nowych inwestorów oraz mieszkańców. Zielona Góra udanie łączy pozytywne cechy dużych aglomeracji miejskich ze stosunkowo kameralnym charakterem niewielkiego, stutysięcznego miasta. Wyceniany lokal mieszkalny położony jest w strefie pośredniej miasta Zielonej

Góry, przy ulicy Sportowej, na Os. Wazów.

mapa Zielonej Góry

Lokalizacja budynku ,

w którym znajduje się

wyceniany lokal

http://pl.wikipedia.org/wiki/Lubuskie_Tr%C3%B3jmiasto


10

fragment mapy Zielonej Góry

z zaznaczoną lokalizacją położenia nieruchomości

Wyceniana nieruchomość położona jest przy ul. Sportowej, jest to mała ulica wewnątrz osiedlowa, przy której zlokalizowanych jest kilkanaście małych budynków mieszkalnych. Są to w przeważającej ilości budynki dwukondygnacyjne z mieszkalnymi poddaszami, 6, 8 – rodzinne.

Budynek oznaczony ul. Sportową nr 14 położony jest w bliskim sąsiedztwie ul. Dzikiej i dwóch skrzyżowań: ulicy dzikiej z ulicą Wazów i Zamenhoffa oraz ulicy Dzikiej z ulica Wyspiańskiego.


11

Bezpośrednie sąsiedztwo to budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne ( m.in.

jeszcze inne podobne budynki mieszkalne w zabudowie wolnostojącej oraz bloki mieszkalne do V- kondygnacji ), zespół garaży w zabudowie zwartej, szkoły średnie ( liceum, technika ) Dom Harcerza oraz obiekty sportowe ( basen i hala sportowa Novity ) oraz stadion, a dalej nowo wybudowane apartamenty Polan.

fragment fotomapy - lokalizacja obiektu, w którym znajduje się wyceniany lokal

5.3. Stan techniczno – użytkowy

Działka nr 59/23 zabudowana jest w 100 % budynkiem mieszkalnym o adresie ul.

Sportowa 14.

dz. nr 59/23


12

Opis budynku, w którym znajduje się lokal

dane ogólne:

- liczba kondygnacji nadziemnych- 3

w tym poddasze mieszkalne

- liczba klatek - 1 ( 6 lokali )

- liczba lokali na kondygnacji - 2 i

- podpiwniczenie - całkowite

- rok budowy - lata 60-te XX w.

______________________________

program użytkowy:

budynek mieszkalny wielorodzinny

zawiera 6 lokali mieszkalnych.

_________________________________

stan techniczny:

stan techniczny obiektu zadowalający.

charakterystyka techniczna: - fundamenty nie badano, najprawdopodobniej

żelbetowe,

- ściany zewnętrzne z cegły pełnej,

ceramicznej , wykonana termoizolacja

- stropy betonowe,

- dach dwuspadowy, kryty dachówką

- klatki schodowe żelbetowe, stopnie

wykończone lastryko

- obróbki blacharskie kompletne

- posadzki betonowe, lastriko,

- stolarka okienna typowa drewniana i pcv,

- stolarka drzwiowa typowa drewniana , drzwi

zewnętrzne drewniane

- instalacje E / W / K / G / Co / T /odgr./

domofon / RTV /

Opis wycenianego lokalu nr 6

dane ogólne: - pow. użytkowa – 36,1 m2 - wysokość pomieszczeń – 0,4 ÷ 2,5 m - kondygnacja - III ( poddasze ) - położenie na kondygnacji – mieszkanie szczytowe _________________________________ program użytkowy: Lokal mieszkalny składa się z nast.

pomieszczeń: - 3 pokoje - kuchnia - przedpokój - łazienka z wc lokal posiada pomieszczenie piwniczne

charakterystyka techniczna lokalu: ściany tynki cem – wap., malowanie

klejowe i olejne, częściowo płytki ceramiczne sufity – malowane, podłogi – wykładziny pcv, panele podłogowe, stolarka okienna pcv, okna dachowe

drewniane stolarka drzwiowa - płycinowa typowa, drzwi

zewnętrzne typowe instalacje: E / W / K / G / C.O. / T /

odgromowa / RTV /, ciepła woda junkers gazowy

___________________________________

stan techniczny i standard lokalu: stan techniczny lokalu - mierny standard lokalu - niski funkcjonalność - przeciętna.

Wg księgi wieczystej i szkicu lokalu sporządzonego do wyodrębnienia

samodzielnego lokalu, lokal składa się z 1 pokoju, kuchni, przedpokoju, łazienki i skrytki. Obecny stan lokalu został opisany w tabeli. Duzy pokój i skrytka ( na rzucie ) zostały zaadaptowane i podzielone na 3 małe pokoje.

Dokumentacja fotograficzna budynku i lokalu zawarta w załączniku.

Szkic lokalu wykonany w lipcu 1997 r.


13

5.4. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej

Teren, na którym położony jest budynek mieszkalny uzbrojony jest w podstawowe

urządzenia komunalno – energetyczne i gazowe oraz ciepłownicze.

Dostęp komunikacyjny do budynku dobry. Ulica Sportowa to wąska ulica wewnątrz

osiedlowa. Do budynku urządzono chodniki dla pieszych, bezpośredniego dojazdu do budynku

brak.

6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Na dzień wyceny brak jest obowiązującego ogólnego planu zagospodarowania

przestrzennego.

Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dla

miasta Zielona Góra, uchwalonym uchwałą nr XXVIII/392/2008 r. Rady Miejskiej

w Zielonej Górze z dnia 19 sierpnia 2008 roku oraz późniejszymi

zmianami studium , uchwały nr III/19/10 z grudnia 2010 r., LXIV/556/2014 z marca

2014 roku i LXVIII/599/2014 z czerwca 2014 roku, teren Osiedla Wazów ( działki na

której zlokalizowany jest budynek ) został oznaczony symbolem B3/1.M2 – teren

zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

fragment graficzny studium

lokalizacja wycenianego lokalu

http://bip.wrota.lubuskie.pl/umzielonagora/akty/0/5571/zmieniajaca_uchwale_w_sprawie_zmiany_Studium_uwarunkowan_i_kierunkow_zagospodarowania_przestrzennego_miasta_Zielona_Gora/


14

7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA LOKALNEGO RYNKU

NIERUCHOMOŚCI

Zielona Góra to blisko 120 tysięczne miasto, samorządowa stolica

województwa Lubuskiego. Lasy otaczające miasto ze wszystkich stron sprawiają, że Zielona Góra leży na leśnej polanie, wśród wzgórz dodających mu dodatkowego uroku. Najbardziej uczęszczanym miejscem jest Wzgórze Winne, leżące w centralnej części miasta, z ulokowaną na jego szczycie Palmiarnią – lokalną atrakcją turystyczną. Starówka zielonogórska to malowniczy i jeden z pierwszych w Polsce deptaków. Stary Rynek oraz dochodzące do niego ulice przed laty wyłączone zostały z ruchu samochodowego. Tutaj zlokalizowane są najbardziej prestiżowe instytucje kultury, liczne restauracje i puby, sklepy wszystkich branż, banki i większości instytucje administracji państwowej i samorządowej. Rynek nieruchomości lubuskich jest dość specyficzny. Zielonogórski rynek nieruchomości jest rynkiem obsługiwanym przez sporą rzeszę specjalistów. W mieście działa aktywnie duża grupa agencji nieruchomości, rzeczoznawców majątkowych oraz zarządców nieruchomości. Liczne banki oferują coraz bardziej różnorodne formy kredytowania nieruchomości, jednak kondycja finansowa dużej części mieszkańców nie pozwala im skorzystać z takiej formy finansowania zakupu.

7.1. Obszar rynku

Analizą objęto rynek nieruchomości stanowiący lokale mieszkalne położone na terenie miasta Zielona Góra, a przede wszystkim w strefie pośredniej miasta ( obręby nr 16 i 17), a w szczególności na Os. Wazów.

7.2. Okres badania rynku

Dla potrzeb niniejszej wyceny badaniem objęto okres od stycznia 2013 do kwietnia 2016r., tj. okres przeszło trzech lat. Do końcowych obliczeń przyjęto tylko transakcje z ostatnich 12 miesięcy.

7.3. Cechy charakterystyczne rynku

Zielona Góra w okresie ostatnich kilku lat jest dynamicznie rozwijającym się miastem. Boom inwestycyjno-budowlany, którego najwyższy wzrost przypadł na lata 2007-2008 bezpośrednio przełożył się na dynamikę rozwoju rynku mieszkaniowego w Zielonej Górze. Choć największe zawirowania mamy już za sobą, a rynek nieruchomości wszedł w okres stabilizacji, pozytywne jego skutki w postaci dużej liczby nowych inwestycji obserwować możemy nie tylko na obszarze rynku mieszkaniowego, ale także w sferze infrastruktury technicznej i społecznej miasta. Budowa centrum handlowego, centrum sportowo-rekreacyjnego, remonty głównych tras komunikacyjnych to tylko nieliczne przykłady poprawiające standard życia zielonogórzan, a co za tym idzie przyciągające nowych inwestorów oraz mieszkańców. Zielona Góra udanie łączy pozytywne cechy dużych aglomeracji miejskich ze stosunkowo kameralnym charakterem niewielkiego, stutysięcznego miasta.


15

Przeprowadzona analiza rynku nieruchomości lokalowych wykazała, że jest to

rynek bardzo rozwinięty o dużym potencjale rozwoju. W analizowanym okresie

zaobserwowano kilkaset transakcji kupna-sprzedaży lokali mieszkalnych. Największym

zainteresowaniem potencjalnych nabywców cieszą się mieszkania dwu, trzypokojowe w

obiektach wzniesionych po 1995 roku.

Poza kryterium ceny nieruchomości uwagę potencjalnych nabywców zwraca ponadto: lokalizacja nieruchomości – typ osiedla, czy dominuje zabudowa zwarta czy

zabudowa luźna i jakie są warunki jej ekspozycji, oraz jaki jest stan zagospodarowania terenu,

standard budynku, warunki ekologiczno – przyrodnicze: zieleń, tereny rekreacyjne, warunki dojazdu komunikacją miejską i możliwości parkingowe, rodzaj i standard sąsiedztwa oraz jego wpływ na prestiż lokalizacji, uciążliwości lokalizacyjne: ruch uliczny, hałas, zanieczyszczenie, stan zagospodarowania rejonu i otoczenia: sklepy, szkoła, poczta, banki, urzędy itp.

instytucje obsługi mieszkańców.

Przedmiotowy lokal znajduje się w małym domu mieszkalnym ( III-

kondygnacyjnym, 6 - rodzinnym ) wybudowanym w latach 60-tych XX wieku,

położonym w strefie pośredniej miasta. Ceny lokali w takich budynkach kształtują się na

poziomie od 2.000,00 3.500,00 zł/m2.

Cena uzależniona jest od standardu mieszkania i stanu technicznego budynku i lokalu.

Niewątpliwie jednym z najważniejszych atrybutów decydującym o cenie lokalu jest

lokalizacja i bezpośrednie sąsiedztwo.

Monitorowano ceny transakcji kupna - sprzedaży, które miały miejsce w ciągu ostatniego okresu czasu ( lata 01.2014 – 04.2016 ). Przeanalizowano akty notarialne dotyczące transakcji sprzedaży lokali na osiedlach mieszkaniowych wielorodzinnych w strefie pośredniej miasta. Analizą objęto przede wszystkim własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego na terenie tych osiedli. Poniżej przedstawiono wnioski z przeprowadzonej analizy: liczba transakcji sprzedaży nieruchomości stanowiących lokale mieszkalne sięga

kilkuset,

analizowane obręby to obręb nr 16 i 17 miasta Zielonej Góry, ceny transakcyjne lokali wahały się 1.000,00 zł ÷ 5.000,00 zł za 1m2 powierzchni,

najwięcej transakcji odnotowano w przedziale 2.500,00 ÷ 3.000,00 zł /1m2 i 3.000,00

÷ 3.500,00 zł /1m2,

ceny wyższe lokali dotyczyły lokali w nowo wybudowanych budynkach mieszkalnych ( m.in. w budynkach przy ul. Szafrana oraz mieszkania w apartamentowcach przy ul. Staszica ),

najwięcej transakcji dotyczyło lokali o powierzchni użytkowej wynoszącej od 30,0 do 70,0 m2, ok. 82 % transakcji,

maksymalna powierzchnia mieszkania wynosiła przeszło 117,0 m2, minimalna 17,9 m2,

lokale zlokalizowane są w budynkach do V kondygnacji, ceny maksymalne dotyczyły lokali o wysokim standardzie wykończenia lub mieszkań

nowych, wszystkie transakcje były transakcjami wolnorynkowymi,


16

z analizy wyeliminowano sprzedaż przetargową oraz bezprzetargową na rzecz dotychczasowego najemcy.

Poniżej podano histogramy ( parametry i dane statystyczne ) transakcji przyjętych do analizy. - rozkładu cen jednostkowych [ zł/m2 ]

dla wszystkich transakcji dla transakcji bez lokali przy ul. Szafrana i Staszica

w analizowanej bazie danych wszystkich transakcji

średnia cena wynosi – 3.101,04 zł/m2, dominanta – 3.272,11 zł/m2, mediana – 3.101,85 zł/m2,

w analizowanej bazie danych transakcji bez lokali przy ul. Szafrana i Staszica średnia cena wynosi – 2.882,97 zł/m2, dominanta – 2.833,33 zł/m2, mediana – 2.902,84 zł/m2, - rozkładu powierzchni lokali [ m2 ]

w analizowanej bazie danych średnia powierzchnia lokali wynosi – 52,0 m2,

dominanta – 47,4 m2 i mediana – 49,1 m2,


17

Analiza trendu cen.

analizie poddano transakcje lokalami mieszkalnymi, które przyjęto do końcowych obliczeń i które miały miejsce w okresie lat 01.2013 - 04 2016 na terenie strefy pośredniej miasta (obręby nr 16, 17 ) Zielona Góra.

Linia czerwona - trend liniowy Linia zielona - trend wielomianowy Punkt niebieski – zaistniała transakcja

Ceny jednostkowe nieruchomości porównawczych nie zostały zaktualizowane na

dzień wyceny ze względu na upływ czasu. Analiza cen jednostkowych lokali

mieszkalnych w perspektywie ostatnich 3 lat nie wykazuje żadnej tendencji (

stagnacja cen ).

Współczynnik korelacji pomiędzy datami transakcji, a cenami jednostkowymi jest na

bardzo niskim poziomie + 0,012.

Uwzględniając powyższe uwagi - odstąpiono od aktualizacji cen na dzień

wyceny.


18

8. SPOSÓB WYCENY

W oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości

winna być oszacowana jako wartość rynkowa. Przepisy ustawy o gospodarce

nieruchomościami stanowią, że wartość rynkowa nieruchomości jest to najbardziej

prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku określona przy uwzględnieniu

cen transakcyjnych, przy spełnieniu następujących warunków:

- strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny nie kierując się szczególnymi motywami, - mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, - są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,

- upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter

nieruchomości i stan rynku.

Za podstawę wyceny przyjęto wartość rynkową określoną dla jej aktualnego

sposobu użytkowania, to jest jako lokalu o charakterze mieszkalnym.

Określenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej stanowiącej lokal

mieszkalny dokonano podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny

średniej.

Istota podejścia porównawczego polega na określeniu wartości nieruchomości

przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości

podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i

ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście

porównawcze stosuje się, jeśli znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych

do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cechy tych nieruchomości

wpływających na poziom cen.

Miarę porównywalności stanowi liczba cech ( atrybutów ) różniących nieruchomości

podobne, z nieruchomością wycenianą, a także poziom tych różnic. Im mniejsza jest

liczba cech i niższy poziom różnic, tym uzyskana zostanie większa poprawność

wyceny.

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodą

korygowania ceny średniej i metodę analizy statystycznej rynku.


19

Podejście porównawcze należy do preferowanych sposobów określenia wartości

nieruchomości pod warunkiem dostępności i dysponowania cenami transakcyjnymi

uzyskanymi na rynku za porównywalne nieruchomości.

W hierarchii wiarygodności sposobów wyceny nieruchomości, podejście

porównawcze oceniane jest wysoko ze względu na opieranie się w analizie i

wnioskowaniu na rynkowych faktach z przeszłości, bardziej wiarygodnych od

prognoz.

Wartość rynkowa nieruchomości będącej przedmiotem wyceny mieści się pomiędzy

ceną minimalną a ceną maksymalną, jakie znajdują się w zbiorze transakcji

przyjętym do wyceny.

W niniejszym opracowaniu odstąpiono od najczęściej stosowanego algorytmu obliczeniowego stosowanego przy metodzie korygowania ceny średniej polegającego na określanie współczynników korygujących dla poszczególnych atrybutów i późniejszym ich sumowaniu na rzecz zastosowania algorytmu "korelacji wagowych w wielowymiarowej przestrzeni zmiennych". Zastosowany algorytm ma tę przewagę, że określa wartość nieruchomości uwzględniając wszystkie przyjęte do obliczeń transakcje. Algorytm ten został opisany w literaturze podanej w pkt. źródła metodologiczne. Przy zastosowaniu najczęściej używanego algorytmu korygowania ceny średniej wynik końcowy zależy zawsze tylko od wartości maksymalnej i minimalnej, a nie jak wskazuje nazwa od ceny średniej – czyli nie ma on nic wspólnego z korygowaniem ceny średniej z kilkunastu transakcji.

Proces obliczeń realizowany jest według następujących etapów:

ETAP I - analiza rynku

ustalenie rynku nieruchomości,

analiza trendów czasowych, aktualizacja transakcji na dzień wyceny,

określenie cech rynkowych (atrybutów) i ich wag oraz sposób gradacji na podstawie bazy danych cenowych z danego rynku. Analiza istotności przyjętych atrybutów oraz ich statystyczna weryfikacja i ocena (macierz korelacji atrybutów, interakcje atrybutów oraz standaryzacja). Konieczność posłużenia się elementami analizy statystycznej - np. analiza regresji wielorakiej).

ETAP II - przygotowanie danych

opis wycenianej nieruchomości pod kątem cech rynkowych,

wybór bazy nieruchomości podobnych i jej opis pod kątem cech rynkowych,

określenie średnich jednostkowych cen transakcyjnych,

określenie modelu szacowania (addytywny, multiplikatywny lub mieszany). Uzasadnieniem przyjętego modelu winna być dokładna analiza rynku i wynikające z niej wnioski.


20

ETAP III - obliczenia - metoda korygowania ceny średniej

model korygowania ceny średniej ( cśr ± korekty )

C = Cśr + ∑ βi

𝑛

𝑖=1

× 𝛿𝑐

𝛿𝑖 × (𝑎𝑖 − 𝑎𝑖ś𝑟)

oznaczenia:

cśr - średnia cena z bazy transakcji porównawczych

n - liczba atrybutów (cech różnicujących) β

i - korelacje wagowe (z analizy macierzy i podmacierzy korelacji atrybutów) δ

C / δ

i - iloraz odchyleń standardowych ( dla ceny i atrybutu z bazy transakcji a

i - a

iśr - różnica wielkości atrybutu dla obiektu wycenianego i dla średniej z bazy transakcji

Z powyżej przedstawionej formuły wyraźnie widać, że wartość dowolnej

nieruchomości powstaje poprzez korektę ceny średniej z bazy nieruchomości

porównawczych za pomocą składników iloczynów pewnych charakterystycznych

współczynników i różnicy w obrębie każdego z atrybutów.

Ilość korekt zależy więc od ilości atrybutów i może być zarówno dodatnia jak i

ujemna.

W odróżnieniu od innych algorytmów używanych przy korygowaniu ceny średniej

uwzględnia on wszystkie przyjęte do obliczeń transakcje oraz różnicuje korekty z

tytułu różnic poszczególnych atrybutów i ich „wag”.

Przyjęty algorytm obliczeniowy nie zmienia faktu, że nadal korygujemy cenę

średnią - tylko zmienia sposób jej korygowania.

Dokładniejsze informacje o zastosowanej formule można znaleźć w literaturze podanej

w podstawach metodologicznych wyceny tj:

Elementy modelowania matematycznego w wycenie nieruchomości - podejście

porównawcze - Z. Adamczewski - Oficyna Wydawnicza Politechniki Warszawskiej -

wydanie 2011 r.

Studia i materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości – Olsztyn 2010-13,

Przy określaniu i obliczaniu oraz weryfikowaniu wag cech rynkowych posłużono się

elementami analizy statystycznej (analiza regresji wielorakiej).


21

9. WYCENA NIERUCHOMOŚCI

9.1 Atrybuty i ich gradacja

Atrybuty i ich wagi są najczęściej podawane bez żadnych obliczeń. Tak w literaturze fachowej jak i w innych operatach problem ustalenia wielkości wag jest najczęściej pomijany, a podawane wielkości różnią się nawet znacznie. Zalecana „oficjalna” metoda poprzez porównanie nieruchomości różniących się tylko jedną cechą to "czysta teoria". W praktyce takich par nieruchomości nie ma, a do obliczeń potrzeba ich nawet kilka. Jedyną mierzalną metodą pozwalającą realnie uchwycić wpływ atrybutów na wartość nieruchomości daje dział matematyki - analiza regresji. Zastosowanie jej wymaga jednak dużej ilości transakcji. Zastosowanie analizy regresji pozwala na określenie wielkości atrybutów (zależą one od przyjętej do obliczeń bazy danych) ich zweryfikowanie (określenie czy dany atrybut jest istotny), a nawet określenie błędu ich oszacowania. Dokładnej analizie poddano kilkadziesiąt transakcji z obszaru obrębów 16 i 17 Zielonej Góry z okresu 2014 -15 roku i na tej podstawie obliczono wysokości wag.

Każdą z transakcji cyfrowo opisano i przeprowadzono obliczenia, które następnie statystycznie zweryfikowano.

Wszystkie dalej podane atrybuty okazały się statystycznie ważne tzn. wpływają na ceny jednostkowe nieruchomości.

Atrybut powierzchni lokalu charakteryzuje się bardzo małą korelacją ( 0,02).

Dla pozostałych atrybutów współczynniki korelacji są dodatnie i wynoszą od 0,15 do 0,88. Oznacza to wyraźny wzrost cen jednostkowych wraz ze wzrostem atrybutu (lepsza jakościowo cecha oznacza większą wartość).

Poniżej podano atrybuty wraz z obliczonymi wagami (po zaokrągleniu do 5%).

ATRYBUTY: wagi

- powierzchnia lokalu – 10%

- lokalizacja i sąsiedztwo – 30%

- stan techniczno - użytkowy – 40%

- położenie lokalu w budynku - kondygnacja – 10%

- atrakcyjność rynkowa – 10%

Przy obliczeniu i weryfikowaniu wag posłużono się regresją liniową wieloraką.

- Podane powyżej atrybuty i ich

wagi są istotne statystycznie.

- Współczynnik R2 dla całej

analizowanej bazy transakcji

porównawczych wynosi 0,81.

- Graficzna interpretacja wag oraz

ich błędów na wykresie obok.

10%

30%

40%

10% 10%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

P-lok L+S S-t-uż. kond. Atr.rynk.

Wagaatrybutu

Atrybuty i ich wagi [%] + słupki błędów


22

Gradacja cech rynkowych

tabela nr 1

Dopuszcza się wystąpienie w obliczeniach stanów pośrednich przy ocenie

nieruchomości np. lokalizacja i sąsiedztwo 1,5 - czyli stan pośredni pomiędzy 1 i 2

(uwaga dotyczy atrybutów 2, 3,4 i 5).

Lp. Gradacja cechy Opis Waga /

gradacja

1 Powierzchnia lokalu 10 %

Przyjęto rzeczywistą powierzchnię lokalu

2

Lokalizacja i sąsiedztwo nieruchomości

Atrybut uwzględniający nie tylko położenie na osiedlu ale przede wszystkim lokalizację szczegółową. Uwzględnia również stan sąsiedztwa (drogi o dużym natężeniu ruchu, odległość od centrum miasta, sąsiedztwo terenów zielonych, uciążliwe sąsiedztwo itp.)

30 %

1 – poniżej przeciętnej 2 – przeciętne 3 – powyżej przeciętnej

1 ÷ 3

3

Stan techniczno – użytkowy

Uwzględnia stan techniczny budynku i lokalu, standard wykończenia lokalu, jego funkcjonalność itp.

40 %

1 – poniżej przeciętnej 2 – przeciętna 3 – powyżej przeciętnej

1 ÷ 3

4

Położenie lokalu w budynku - kondygnacja 10 %

Uwzględnia położenie w budynku (np. kondygnacja pierwsza czy ostatnia ) oraz położenie lokalu na kondygnacji ( mieszkanie środkowe, szczytowe, przy windzie, sypie itp. ) 1 – poniżej przeciętne 2 – przeciętne 3 – powyżej przeciętne

1 ÷ 3

5

Atrakcyjność rynkowa 10 %

1 – mała 2 – przeciętna 3 - duża

1 ÷ 3


23

9.2. Obliczenie wartości

Zestawienie transakcji przyjętych do wyceny przedstawiono w tabeli nr 2.

Cyfrowy opis wszystkich transakcji przedstawiono w tabeli nr 2A.

Cyfrowy opis nieruchomości wycenianej w kontekście cech rynkowych zawarto na

dole tabeli nr 2A.

Dokładne obliczenia jednostkowej wartości nieruchomości przedstawiono w postaci

tabelarycznej (tab. 2A). Tabela bazuje na danych wynikających z tab. nr 2 oraz

danych wynikających z przeprowadzonej analizy rynku lokalnego (kolor szary).

Kolorem niebieskim zaznaczono ewentualne transakcje pominięte w obliczeniach (transakcje odstające nie spełniające kryterium a – 3δst < a < a +3δst).

transakcyjna 1m2 lokalu 1m

2 lok. zakt.

[ m2 ] [zl] [ zł/m2 ] [ zł/m2 ]

1 H.Kołłątaja Zielona Góra 21.05.2015 49,32 136 000,00 2 757,50 2 757,50

2 B.Krzywoustego Zielona Góra 11.06.2015 57,67 146 000,00 2 531,65 2 531,65

3 Zyty Zielona Góra 21.07.2015 57,13 170 000,00 2 975,67 2 975,67

4 L.Zamenhoffa Zielona Góra 23.07.2015 48,70 142 000,00 2 915,81 2 915,81

5 Klementowskich Zielona Góra 24.07.2015 49,70 117 000,00 2 354,12 2 354,12


7 T. Konicza Zielona Góra 29.08.2015 64,00 195 000,00 3 046,88 3 046,88

8 B.Krzywoustego Zielona Góra 30.09.2015 50,60 133 500,00 2 638,34 2 638,34

9 Dolna Zielona Góra 02.10.2015 34,07 80 000,00 2 348,11 2 348,11

10 B. Chrobrego Zielona Góra 14.10.2015 67,25 175 000,00 2 602,23 2 602,23






52,34 137 967,60 2 623,14 2 623,14

Lp. Ulica MiastoData

transakcji

ZESTAWIENIE TRANSAKCJI tabela nr 2

C e n a

średnie

Pow.

lokalu


24

Zatem wartość nieruchomości lokalowej wynosi:

36,10 m2 x 2.255,57 zł/m2 = 81.426,08 zł

po zaokrągleniu przyjęto:

81.400,00 zł

Słownie: osiemdziesiąt jeden tysięcy czterysta złotych.

ZESTAWIENIE I CYFROWY OPIS TRANSAKCJI x1 x2 x3 x4

[zł] m2 1 ÷ 3 1 ÷ 3 1 ÷ 3 1 ÷ 3

1 H.Kołłątaja Zielona Góra 17 21.05.2015 2 757,50 49,32 2 2 3,0 2

2 B.Krzywoustego Zielona Góra 17 11.06.2015 2 531,65 57,67 2 2 3,0 2

3 Zyty Zielona Góra 17 21.07.2015 2 975,67 57,13 3 2 1,0 2

4 L.Zamenhoffa Zielona Góra 16 23.07.2015 2 915,81 48,70 2 2 1,0 2

5 Klementowskich Zielona Góra 16 24.07.2015 2 354,12 49,70 2 2 2,0 2


7 T. Konicza Zielona Góra 16 29.08.2015 3 046,88 64,00 2 2 2,0 3

8 B.Krzywoustego Zielona Góra 17 30.09.2015 2 638,34 50,60 2 2 2,0 2

9 Dolna Zielona Góra 16 02.10.2015 2 348,11 34,07 2 1 3,0 1

10 B. Chrobrego Zielona Góra 17 14.10.2015 2 602,23 67,25 2 2 1,0 2






- 0,27 0,35 0,70 -0,40 0,77

281,63 9,43 0,26 0,35 0,88 0,46

1930,77 34,07 2 1 1 1

2623,14 52,34 2,07 1,87 2,27 1,93

3046,88 67,25 3 2 3 3

2 623,14 52,34 2,07 1,87 2,27 1,93

poprawki 10% 30% 40% 10% 10%

z tytułu 0,02 0,40 0,88 -0,15 0,78

różnic 36,10 2,0 1,0 1,0 1,0

C-j = 2 255,57 [zł] -367,57 -48,50 -22,75 -280,02 40,64 -56,94

36,10 [zł]

O B L I C Z E N I A : parametry w polach zacieniowanych (poniżej) na podstawie przeprowadzonej analizy rynku i obliczeń

Ulica Lp.

współczynnik korelacji

parametry

statystyczne dla

powyższej bazy

15 transakcji

odchylenie standardowe

wartości minimalne

wartości maksymalne

MiastoData

transakcjiS-t-uż. kond. Atr.rynk.C-j

obrębL+SP-lok

tabela nr 2A

R 2̂ = 0,75

δ = 174,18

średnie przyjęte do obliczeń (po weryfikacji)

R2 = 0,81w a g a a t r y b u t u [%]

współczynnik korelacji

wartości średnie

po zaokrągleniu [zł] -

W y c e n a

2255,57 [zł] = 81426,08

81 400,00

o b i e k t w y c e n i a n y


25

9.3. Oszacowanie wartości działki gruntowej Dla określenia wartości prawa użytkowania wieczystego gruntów działki nr 59/23

położonej w Zielonej Górze przy ul. Sportowej posłużono się niezabudowanymi

nieruchomościami gruntowymi, przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe

wielorodzinne.

Nieruchomości porównawcze: tabela nr 3

Wartość 1 m2 prawa u.w. gruntów został oszacowany w wysokości średniej z

przyjętej bazy danych tj.:

280,35 zł/m2

Zatem wartość prawa użytkowania wieczystego gruntów oznaczonych działką 59/23

wynosi:

280,35 zł / m2 x 173 m2 = 48.500,73 zł

przyjęto - 48.500,00 zł Słownie: czterdzieści osiem tysięcy pięćset złotych.

L.p. Ulica obręb

Powierzchnia

gruntów

[m2]

Data transakcjiCena transakcji

[ zł ]

Cena jednostkowa

[zł/m2 ]

1 Kościuszki 28 672 06.02.2014 115 000,00 171,13

2 Sienkiewicza 31 264 30.10.2014 110 286,00 417,75

3 Al.Wojska Polskiego 19 2 906 30.12.2014 978 253,66 336,63

4 Miodowa 25 79 12.12.2013 19 332,00 244,71

5 Fabryczna 30 171 23.01.2014 20 000,00 116,67

6 Piastowska 27 57 26.03.2014 8 411,00 147,56

7 Kościuszki 28 672 06.12.2014 115 000,00 171,13

8 Kopernika 19 337 20.07.2015 180 000,00 534,12

9 Plac Powstańców Wlkp. 19 578 20.07.2015 333 795,93 577,50

10 Kopernika 19 654 27.01.2015 187 057,72 286,02

11 Łużycka 26 659 21.04.2015 92 500,00 140,36

12 Al.Wojska Polskiego 20 734 07.05.2015 161 940,65 220,63

649 x 193 464,75 280,35wartość średnia wszystkich działek


26

Wartość udziału prawa użytkowania wieczystego gruntów przynależnego do lokalu nr 6

udział lokalu – 112/1000

wartość udziału:

112/1000 x 48.500,00 zł = 5.432,00 zł

po zaokrągleniu - 5.400,00 zł

9.4. Zestawienie wartości

10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA SŁUŻEBNOŚCI OSOBISTEJ

Zgodnie z odpisem z księgi wieczystej KW nr ZG1E/00061583/1 z dnia 27

kwietnia 2016 roku w dziale III ( ciężary i ograniczenia ) wpisano służebność osobistą

mieszkania na rzecz Jarosława Gąsiewskiego i Anieli Gąsiewskiej, polegającą na

prawie dożywotniego i bezpłatnego współkorzystania z całego lokalu mieszkalnego.

- Jarosław Gąsiewski zmarł 30 lipca 2014 r. - Aniela Gąsiewska ur. 3 listopada 1938 r. – na dzień wyceny ma - 78 lat

wartość nieruchomości lokalowej

81.400,00 zł

wartość udziału w prawie u.w. gruntu 5.400,00 zł

wartość lokalu mieszkalnego 76.000,00 zł


27

Wartość służebności S, w tym przypadku, stanowi funkcja dwóch elementów:

- czynszu, który można by uzyskać z wynajmu lokalu mieszkalnego ( przewidywany dochód roczny z wynajmu Dr )

- czasu, w którym ewentualny nabywca zostanie pozbawiony dochodu z lokalu obciążonego służebnością

zatem:

S = Dr x Wk

gdzie: Wk – czasowy współczynnik kapitalizacji

[ 1 – ( 1 + r ) –n ] WK = ------------------------------

r n – ilość lat pozbawienia właściciela nieruchomości dochodu z nieruchomości

r - stopa kapitalizacji ( z analizy rynku dla tego typu nieruchomości – 12,0 % )

Według danych z Rocznika Statystycznego GUS szacujemy prawdopodobną długość życia osób w określonym wieku - przyjęto 5,8 lat wartość Wk wynosi

Wk = [ 1 – ( 1 + 0,12 )- 5,8 ] / 0,12 = 4,015

wartość Dr - ustalenie czynszu dla lokalu mieszkalnego i określenie rocznego

dochodu z wynajmu nieruchomości:

- powierzchnia użytkowa lokalu – 36,10 m2

- przykładowe oferty wynajmu lokali na Os. Wazów w Zielonej Górze

2-pokojowe mieszkanie, Pu - 50 m2, parter - 1.200,00 zł/mc, 24,00 zł/m2

2-pokojowe mieszkanie, Pu - 40 m2, parter - 900,00 zł/mc, 22,50 zł/m2

2-pokojowe mieszkanie, Pu - 64 m2, parter - 700,00 zł/mc, 10,94 zł/m2

3-pokojowe mieszkanie, Pu - 68 m2, I piętro - 1.200,00 zł/mc, 17,65 zł/m2

3-pokojowe mieszkanie, Pu – 47,2m2, I piętro - 800,00 zł/mc, 16,95 zł/m2

- ze względu na standard lokalu i jego lokalizację w budynku ( poddasze ) czynsz z tytułu wynajmu nieruchomości przyjęto w wysokości min z przedstawionych ofert tj. 10,94 zł/m2 na miesiąc.

Dr = 36,10 m2 x 10,94 zł/ m2 x 12 m-cy = 4.739,21 zł


28

Ustalony czynsz dotyczy korzystania z całej nieruchomości przez wynajmującego. Na przedmiotowym lokalu ustanowiona jest służebność polegająca na współkorzystaniu z całego mieszkania przez osobę uprawnioną, występują dwa podmioty mogące korzystać z lokalu, zatem uzyskany dochód wyniesie:

Dr = 0,5 x 4.739,21 zł = 2.369,60 zł

po zaokrągleniu 2.370,00 zł Zatem wartość prawa służebności osobistej wynosi:

S = 2.370,00 zł x 4,015 = 9.586,65 zł

po zaokrągleniu - 9.600,00 zł

Słownie: dziewięć tysięcy sześćset złotych.

11. UZASADNIENIE DOKONANEJ WYCENY

Oszacowana wartość jednostkowa nieruchomości w przeliczeniu na 1m2

powierzchni użytkowej w wysokości 2.255,57 zł/m2 mieści się w zakresie < Cmin Cmax>- przyjętych do obliczeń transakcji kupna - sprzedaży tego typu nieruchomości. Wartość ta jest niższa ( ok. 16 % ) od ceny średniej nieruchomości porównawczych ( C średnia – 2.623,14 zł/m2).

Proces szacowania uwzględniał atrybuty cenotwórcze nieruchomości, a mianowicie: lokalizację i sąsiedztwo, stan techniczno – użytkowy budynku i lokalu, powierzchnię lokalu, kondygnację na której położony jest lokal i atrakcyjność rynkową.

lokalizacja i sąsiedztwo

Lokal położony jest w strefie pośredniej miasta, na Os. Wazów. Jest to osiedle wybudowane w latach 50 - 60-tych XX wieku oraz kilka budynków z ostatniego okresu czasu – budynki mieszkalne przy ul. Staszica (Os. Polan ) Lokal znajduje się w małym domu mieszkalnym w otoczeniu podobnych budynków i zieleni. W sąsiedztwie znajdują się szkoły, przychodnia zdrowia, obiekty handlowo – usługowe i sportowe, osiedle jest w pełni zagospodarowane.


29

stan techniczny budynku – zadowalający.

Obiekt budowany w technologii tradycyjnej z okresu lat 60-tych XX w., Stan techniczny lokalu mieszkalnego – mierny.

funkcjonalność lokalu

Mieszkanie położone jest na III kondygnacji - poddaszu. W tym lokalu wysokość pomieszczeń wynosi od 0,4 m – 2,5 m. Wyceniany lokal jest mieszkaniem szczytowym, rozmieszczenie pomieszczeń właściwe, pokoje i kuchnia posiadają dzienne doświetlenie ( okna dachowe ). Wg księgi wieczystej i szkicu lokalu sporządzonego do wyodrębnienia samodzielnego lokalu, lokal składa się z 1 pokoju, kuchni, przedpokoju, łazienki i skrytki. Obecny stan lokalu został opisany w tabeli przy opisie nieruchomości. Duzy pokój i skrytka ( na rzucie ) zostały zaadaptowane i podzielone na 3 małe pokoje.

wykończenie pomieszczeń – standard przeciętny

Lokal o niskim standardzie wykończenia. Mieszkanie wyposażone jest we wszystkie instalacje oraz wykończone według niskiego standardu.

atrakcyjność obiektu – przeciętna

Na rynku poszukiwane są mieszkania o podobnej wielkości, położone w atrakcyjnych miejscach. Obecnie dobre ceny uzyskują te lokale, które jeszcze nie zużyły się moralnie czyli takie, które w sposób pełny spełniają wymagania współczesnej rodziny. Przedmiotowy lokal nie należy do tego typu mieszkań, a dodatkowo nieruchomość jest obciążona służebnością osobistą polegająca na prawie dożywotniego i bezpłatnego współkorzystania z całego lokalu mieszkalnego.

Wybrana do końcowych obliczeń próbka 15 transakcji - próbka reprezentatywna z rynku, charakteryzuje się bardzo podobnymi wskaźnikami jak baza kilkuset transakcji z lat 2014÷2015 służąca do analizy rynku lokalnego. Wszystkie 15 transakcji spełnia wymogi kryterium statystycznego – reguła 3,0δ oraz brak jest podstaw do uznania którejś z transakcji za odstającą – kontrolnie zmierzono „odległość Mahalanobisa”.

Wyliczona w ten sposób wartość określa najbardziej prawdopodobną cenę możliwą

do uzyskania na rynku, ale w warunkach normalnych, rozciągniętych w czasie i przy

odpowiednim wyeksponowaniu przedmiotu sprzedaży.


30

12. KLAUZULE Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami

prawa.

Operat szacunkowy nie może być publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnień z nim formy i treści takiej publikacji. Nie można go wykorzystać do żadnego innego celu aniżeli określony w operacie.

Ocena stanu technicznego budynku i lokalu nie stanowi ich ekspertyz technicznych.

Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte wycenianego obiektu, których nie można było stwierdzić przy dokonaniu wizji lokalnej.

Założono, że nie zatajono przed rzeczoznawcą informacji i danych formalno - prawnych mających istotny wpływ na wartość wycenianej nieruchomości.

Zielona Góra, czerwiec 2016 rok

13 . ZAŁĄCZNIKI 1/ Dokumentacja fotograficzna - zał. nr 1

2/ Odpis elektroniczny z księgi wieczystej - zał. nr 2

3/ Szkic lokalu wykonany w lipcu 1997 r. - zał. nr 3


31

Załącznik nr 1

DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA

Budynek mieszkalny

Klatka schodowa


32

Lokal mieszkalny nr 6

Pokój P-1 Pokój P-2

Pokój P-3

Kuchnia

Łazienka Skrytka

Documents

BIURO SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI Małgorzata Sikora, …zielonagorakomornik.pl/wp-content/uploads/2018/09/tekst-ZG.Sporto... · BIURO SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI Małgorzata Sikora,