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GREEN BUILDING‘Does it pay to be green?’

Frankfurt, 17. August 2009

Präsentation für:

Immobilienfachgespräch „Nachhaltiges Bauen“ der

Wirtschaftsförderung Frankfurt

Copyright BNP Paribas Real Estate

20.08.2009 2© BNP Paribas Real Estate GmbH 2009

Kurzvorstellung BNP Paribas Real Estate & Referent



Vorstellung BNP Paribas Real Estate

Komplexe Märkte haben einen Nachteil:Es gibt keine einfachen Lösungen.

Daher bieten wir Ihnen integrierte Immobilienlösungen:Integrated Investment SolutionsIntegrated Corporate Solutions

Lösungen auch im Bereich Green Building



BNP Paribas Real Estate – Geschäftsfelder



Erfolgsfaktor: Komplettes Leistungsspektrum

Anforderungen und Aufgaben ändern sich – gewachsenes Vertrauen bleibt. Wir bieten Ihnen einen kompetenten Ansprechpartner

Sie suchen Exit- Strategien

Sie wollen Ihre Immo- bilien optimal managen

Sie wollen vermieten /verkaufen

Sie brauchen ein markt- gängiges Konzept

Sie brauchen ein Neben-kosten-Benchmarking

Sie wollen mieten / kaufen

Sie wollen Flächen optimieren

Sie brauchen einUmzugsmanagement

Sie benötigen eine Wertermittlung

Sie wollen Erträgeoptimieren

Integrierte Immobilienlösungen



BNPP RE - Innovation & Verantwortung

Nachhaltigkeit als oberste PrioritätEntwicklung von Programmen zur „High Environmental Quality“und „Housing and Environment“Mitglied der DGNB – Deutsche Gesellschaft fürnachhaltiges Bauen. Vertreten in diversen Gremien.

BNPP RE ist ArchitektursponsorDie Gruppe fördert das „Maison d’Architecture d’Ile de France“sowie die neue Initiative „Prix BNP Paribas Real Estate des espoirs de l’architecture“

Die Gruppe hat eine Partnerschaft mit der ESSEC Business School aufgebaut und einen Immobilienlehrstuhl geschaffenEngagement im Berufsverband RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors

Fort- und Weiterbildung


http://www.qualitel.org/habitat_et_environnement/index.html


Hermann Horster BNP Paribas Real Estate

Head of SustainabilityNiederlassungsleiter BNPP RE Consult

RICSLeiter AG Nachhaltigkeit

DGNBStellvertr. Leiter des ImmobilienbeiratesAuditoren Ausbilder

Referent - Kurzvorstellung



Does it pay?



Aufwand und Ertrag – quantifizierbare und qualitative FaktorenAufwand

Erhöhte Planungs- und BaukostenKosten der Zertifizierung quantifizierbare FaktorenGgf. partiell erhöhte Betriebskosten(durch z.B. aufwändige TGA)

Ertragcash-flow (Miethöhe, Leerstände)(Neben)Kosten – Reduktion quantifizierbare FaktorenWert/VerkaufspreiseRisikomanagement / Risikominierung -> qualitative Faktoren

Performancemessung



Quantifizierbare Faktoren



Errichtung (Planungs- und Bauphase)Erhöhte Planungs- und Baukosten?

USA: Empirische Daten (Studien s.o.): 0 – 7%D: Erste abgerechnete DGNB Bauvorhaben: 0 – 3%Prof. Werner Sobek (Präsident DGNB) rechnet mit:

> cirka +5% auf die Planungskosten > sowie +0 bis X% Mehrkosten beim Bau

Kosten abhängig von:> Zeitpunkt der Entscheidung für eine Zertifizierung

Beginn der Umsetzung der Anforderungen aus Zertifizierung I N T E G R A L E P L A N U N G !

> Stufe der angestrebten Zertifizierung

Zertifizierungsgebühren und Kosten Auditor

Kosten 1: Errichtung



Kosten – Nutzung (Gebäudebetriebsphase)Verbrauchs-, insbesondere Energiekosten

USA: Empirische Daten: 0,40 – 1,00 US$ per square foot per yearD: Erfahrungswerte: Gewerbebau Reduzierung des Primär-energieaufwandes (Beheizung, Lüftung, Klimatisierung und Beleuchtung) um ca. 10 bis 50%; maximal bis zu ca. 65% (Gewerbebau)

Sonstige Nebenkosten (Inspektion, Wartung, Reinigung etc.)Reduzierte laufende Instandhaltung und WartungUSA: Empirische Daten: Einsparpotentiale liegen bei ca. 10 – 15%

Kosten 2: Betrieb



Cash flow (Miethöhe) – Forschungsergebnisse USA:Signifikat höhere Mieten für zertifizierte Gebäude bei allen genannten Studien Die Studie der RICS führt durchschnittlich über 10% höhere Mieten für zertifizierte Gebäude anDie CoStar-Studie ermittelt über 8% höhere Miete für Energy-Star-zertifizierte Gebäude und um über 30% höhere Mieten für Leed-zertifizierte Gebäude

Nutzen 1: Miethöhe



Cash Flow (Miethöhe) - Befragung in Deutschland:Frage (GMS): Wären Sie als Mieter bereit, 10% mehr Kaltmiete zu zahlen, wenn Sie:

im Gegenzug diesen Mehrbetrag an Bewirtschaftungs-/Energiekosteneinsparen?Ja: 69%keine Bewirtschaftungs-/Energiekosten einsparen?Nein: 84%im Gegenzug einen höheren Komfort / niedrigeren Krankenstand bei denMitarbeitern erzielen können? Ja: 51%; teils/teils: 28%

Ergebnis: Höhere Miete mit Vorteilen bei Nebenkosten: Ja.Höhere Miete ohne Vorteile – Nein.

Nutzen 1: Miethöhe



Cash flow (‚occupancy rate‘) – Forschungsergebnisse USA:Geringere Leerstände für zertifizierte Gebäude bei allen genannten Studien, sofern der Leerstand analysiert wurde Die Studie der RICS spricht von signifikant niedrigeren Leerstandsraten bis zu ca. 9%, insbesondere beim Platin-standardDie CoStar-Studie ermittelt über 4% höhere Vermietungsstände für Energy- Star-zertifizierte Gebäude, dieser Wert ist noch etwas besser bei Leed-zertifizierten Gebäude (siehe nachfolgender Chart)

Nutzen 2: Vermietungsstand



Erzielte Verkaufspreise – Forschungsergebnisse USA:Die vorgenannten Daten (höhere Mieten, geringere Leerstände, geringere Nebenkosten) implizieren bereits (auch ohne ein mögliches Premium bei Yields bzw. Vervielfältigern) einen signifikant höheren Verkaufspreis. Dementsprechend ermittelt die Studie der RICS auch durchschnittlich um 16% höhere Verkaufspreise für zertifizierteGebäude in den USA. (Vgl. ‚Reading‘ durchschnittlich über 10%).Die CoStar-Studie ermittelt für Energy-Star-zertifizierte Gebäude einen um über 20% erhöhten Verkaufspreis, für Leed-zertifiziertebeträgt der Zuwachs des Verkaufspreises sogar über 60%.Die Differenzen der Daten der Studien lassen sich vor allem auf die unterschiedliche Eingrenzung der Vergleichsgruppen zu den zertifizierten Gebäuden zurückführen.

Nutzen 3: Verkaufspreise



Erzielbare Verkaufspreise - Befragung in Deutschland:Frage (GSM): Wären Sie als Investor bereit, für eine Immobilie mit Zertifikat einen 10% höheren Kaufpreis zu zahlen, wenn Sie:

keine höhere Miete für die Immobilie erzielen können?Nein: 73%eine um 5% höhere Miete erzielen können?Nein: 29%, Ja: 38%eine um 10% höhere Miete erzielen können? Ja: 74%

Ergebnis: Höherer Kaufpreis bei höherer Miete: Ja.Höherer Kaufpreis bei gleicher Miete: Nein.

Nutzen 1: Verkaufspreise



Weitere, quantifizierbare Faktoren (vorhanden oder möglich)Bewertung

TEGOVA: Kriterien der Nachhaltigkeit wurden bereits in das Markt- und Objektrating integriertRICS: Zunächst Publikation der Ergebnisse der Studie zu Effekten durch Breeam; dann Empfehlungen zur Berücksichtigung Energieeffizienz / Nachhaltigkeit (wird im September veröffentlicht)

Finanzierung (Rating) / Fördermittel (KfW)Berücksichtigung der Werte des Energieausweis‘ (EnEV) und/oder einer Zertifizierung beim Rating für eine Finanzierung (teilw. in D)Günstigere Finanzierungskonditionen bei Zertifizierung (bereits in CH)Förderung bzw. Finanzierung zu Sonderkonditionen durch die KfW (D)

Steuern / AbschreibungVerbesserte Konditionen bei Energieeffizienz (noch nicht in D)

Nutzen 4: Sonstiges



Qualitative Faktoren



Minimierung LeerstandsrisikoEnergieeffizienz / Kostenminimierung

Höhere Attraktivität des Gebäudes für den Mieter durch geringe KostenBessere Vermarktung/Vermietung eines energieeffizienten Gebäudes

Verwendung umwelt- und gesundheitsverträglicher Baustoffe; Berücksichtigung Anforderung an nutzergerechte Arbeitsplätze (Layout)

Steigerung der Produktivität / Senkung Abwesenheit > Geringere Krankheitszahlen/Abwesenheiten> Höhere Produktivität> Höhere Attraktivität des Nutzers als Arbeitgeber

= Minimierung der Fluktuation

Bessere Wiedervermietung / Drittverwendungsfähigkeit• Zertifikat

Neue Zielgruppe: Nutzer mit CSR-Verpflichtung!

Nutzen 5: Risikominierung



Cash Flow (Miethöhe) - Artikel Frankfurter Allgemeine

Nutzen 5: Risikominimierung

Coke vs. Pepsi: A Battle to be Green

Historic rivalry encourages “greening” competition between Coca-Cola and PepsiCo. by Lisa Laitinen

Coca-Cola and PepsiCo have recently announced achievements and initiatives toward combating climate change.

… Another environmental initiative of PepsiCo is its commitment to green building. The company’s 950,000 square foot Gatorade facility in Wytheville, Va., has received a gold level Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) certificate from the U.S. Green Building Council (USGBC).

Coca-Cola has chosen to embark on a very different path to sustainability. On June 5, 2007, the Coca-Cola Company announced a new commitment to replace the water used in its beverages and their production. The company will: 1) Reduce the amount of water it uses to make its beverages. 2) Recycle the water used in production processes such as rinsing, cleaning, heating and cooling. 3) Replenish water by expanding support of initiatives that protect, conserve and improve access to water in communities around the world.

www.greenatworkmag.com July/August 2007Copyright BNP Paribas Real Estate

http://www.greenatworkmag.com/



UBS mietet Opern Turm in Frankfurt

Eine Hauptmieterin des Opernturms in Frankfurt ist die UBS Deutschland AG.

Dr. Martin Deckert, Mitglied des Vorstands und COO der UBS Deutschland AG, erklärt: „Wir freuen uns sehr, mit dem OpernTurm ab 2010 eine Deutschlandzentrale zu beziehen, die nicht nur höchstem UBS-Standard in punkto Architektur, Design und Lage entspricht, sondern sich auch in besonderem Maße durch ökologische Nachhaltigkeit auszeichnet. Dies umso mehr, als sich UBS seit 1999 weltweit mit der Zertifizierung nach dem internationalen Umweltmanagement- Standard ISO 14001 im Rahmen eines eigenen UBS-Umweltprogrammes zu einer kontinuierlichen Verbesserung derUmweltleistung verpflichtet hat.“

http://www.knx-professionals.de/uploads/media/PM-ImmoKlimaTag08_Final-Langfassung.pdf August 2008




Unilever bezieht Neubau in der Hamburger Hafencity

Hamburg, 22. Juni 2009. Nach nur dreijähriger Planungs- und Bauphase verlässt Unilever das Bürohaus am Dammtorwall und zieht in seine neue Firmenzentrale in der Hamburger HafenCity. Auf 30.000 Quadratmetern bietet der zukünftige Unternehmenssitz Arbeitsplätze für fast 1.200 Mitarbeiter.

„Wir freuen uns, gemeinsam mit unseren Mitarbeitern am attraktiven Standort HafenCity einen Neubau beziehen zu dürfen, der einzigartig und hochmodern ist. So hat das Gebäude den Gold Standard im nachhaltigen Bauen erreicht.“, sagt Harry Brouwer, Chairman Unilever Deutschland, Österreich, Schweiz.

Der Entwurf für die architektonische Gesamtentwicklung stammt von Behnisch Architekten aus Stuttgart, die den Architektur-Wettbewerb für sich entschieden haben. Die Unilever- Firmenzentrale folgt den Grundsätzen nachhaltigen Bauens. Dank eines speziellen Energiekonzepts erfüllt das neue Bürohaus die ökologischen Anforderungen der nächsten Jahrzehnte und ist bereits mit dem Bex – Award1 ausgezeichnet.

http://www.unilever.de/ourcompany/newsandmedia/pressemitteilungen/umzug.asp August 2009Copyright BNP Paribas Real Estate

http://www.unilever.de/ourcompany/newsandmedia/pressemitteilungen/umzug.asp


Exkurs - regionale Labels. Beispiel Hamburg: Das HafenCityLabel – eine Erfolgsgeschichte



HafenCity Label

Zertifizierte Gebäude (Vorzertifizierung, Zertifizierung)

Zahlreiche Projekte, insgesamt cirka 85.000 m² BGF



Zertifizierte Gebäude (Vorzertifizierung, Zertifizierung)

HafenCity Label

Treiber: Nutzer (CSR)

Treiber: Nutzer

Treiber: Nutzer (CSR)

Treiber: Nutzer

Treiber: InvestorCopyright BNP Paribas Real Estate


IZ aktuell vom 24. Juli 2009

iii Investments bringt Green-Building-SpezialfondsDie HypoVereinsbank-Tochter iii Investments hat einen neuen Immobilien-Spezialfonds aufgelegt, der sich ausschließlich auf nachhaltigkeitszertifizierte Büroimmobilien in Westeuropa konzentriert. Die ausgewählten Immobilien müssen nach anerkannten Green-Building-Standards zertifiziert sein, dazu gehören das deutsche DGNB-Siegel, aber auch die US-Norm LEED, das britische System BREEAM und das französische HQE. Das Investitionsvolumen des Fonds ist auf maximal 400 Mio. Euro angesetzt.

Minimierung WertveränderungsrisikoÜbererfüllung gesetzlicher Anforderungen durch Zertifizierung

Vermeidung hoher Investments für die Nachrüstung des Gebäudes bei möglichen GesetzesverschärfungenHöhere Akzeptanz bei Umwelt- und Verbraucherorganisationen

Hohe Stufe der ZertifizierungImagegewinn für Eigentümer und NutzerPositive Berichterstattung in der PresseHöhere Akzeptanz in der Öffentlichkeit

• Zertifikat Neue Zielgruppe: Investoren mit SRI-Regeln!




Bedeutung der ZertifikateFrage (GMS): Welche Bedeutung bemessen Sie einem Nachhaltigkeitszertifikat heute zu?

Ergebnis: Heute sehr groß bis groß: 41%




Bedeutung der ZertifikateFrage (GMS): Welche Bedeutung bemessen Sie einem Nachhaltigkeitszertifikat in 5 Jahren zu?

Ergebnis: In 5 Jahren sehr groß bis groß: 74%!




Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!



Asien:DubaiBahrainIndienJapan

Europa:DeutschlandFrankreichGroßbritannienSpanienItalienBelgienLuxemburgIrlandRumänienUkraineGriechenlandZypernNiederlandeJersey

Amerika:USA/New YorkKanada

Jersey Nordirland Portugal Österreich Russland

Hermann Horster MRICSHead of Sustainability, Regional Director

BNP Paribas Real Estate Consult GmbH

FrankfurtTel.: +49-68-29899-450Fax: +49-40-29899-444

HamburgTel.: +49-40-34848-104Fax: +49-40-34848-150

Email: [email protected]

Kontakt



Anhang: Quellen



Daten DeutschlandDGNB – HomepageBMVBS – Homepage sowie ‚Portal Nachhaltiges Bauen‘(www.nachhaltigesbauen.de) des BMVBS„Der Einfluss von Nachhaltigkeitszertifikaten auf den Marktwert von Immobilien“, September 2008, GMS – Gesellschaft für Markt-und Sozialforschung für die ROUX Deutschland GmbH

Quellen


http://www.nachhaltigesbauen.de/


Befragung von 128 Fach- und Führungskräften der Immobilienwirtschaft

Frage: Schwerpunkt der Tätigkeit der Befragen

Ergebnis: 48% Investor, 33% Entwickler/Planer

Quelle: Befragung GMS



Daten USA‚Marketing Green Building Services‘Yudelson, Jerry; Oxford, 2008 „Commercial Real Estate and Environment“Studie der amerikanischen CoStar Group, veröffentlich 2008

Grundlage – Eigene Datenbank der CoStarGruppe mit insgesamt 355 Leed-ertifizierte und 973 EnergyStar-zertifiziertehttp://www.costar.com/uploadedFiles/Partners/CoStar-Green-Study.pdf

„Doing well by doing good?“RICS Research Report 2009; Eichholtz, Piet / Kok, Nils, Quigley, John;Maastricht Universitiy; first published 2008 (nachfolgend ‚RICS‘)

Grundlage – Daten CoStar; ausgewählt 694 zertifizierte und 7.488 nicht zertifizierte Gebäude

„Does it pay to be green?“Fürst, Franz / McAllister, Patrick, University of Reading, 2008 (‚Reading‘)

Grundlage – Daten CoStar; ausgewählt 543 zertifizierte und 3.626 nicht zertifizierte Gebäude

Quellen



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Eine Vervielfältigung (auch teilweise oder in Auszügen) oder die Verwendung von Texten, Darstellungen oder Inhalten ist nicht zulässig

und ausgeschlossen.

Der Autor steht für entsprechende Anfragen gern zur Verfügung (siehe Kontaktdaten).

Frankfurt, 20. August 2009 Hermann Horster

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