BÁO CÁO CẬP NH Công ty C ẬT CỔ PHI phần Đầu tư Nam Long ...static1.vietstock.vn/edocs/5978/NLG_14092017_DNSE.pdf · hành 500 tỷ đồng (22 triệu USD) trái phiếu

1

Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG – HOSE)|Ngành: Bất động sản

www.dnse.com.vn Vui lòng xem khuyến nghị ở cuối báo cáo này |

Ngày 14 tháng 9 năm 2017

Khuyến nghị MUA

Giá thị trường (VND) Giá mục tiêu (VND)

27,900 (13/9/17)

39,950 ( +43% )

Thời gian đầu tư TRUNG HẠN

Thông tin cổ phiếu

Ngành

Vốn hóa (tỷ đồng)

Số lượng CP lưu hành

Beta

Free Float (%)

Giá cao nhất 52 tuần

Giá thấp nhất 52 tuần

KLGB bình quân 10

phiên

Bất động sản

4,866.16

157,226,409

0,20

n/a

32,600

18,500

1,718,015

Cơ cấu Cổ đông (%)

Nguyễn Xuân Quang (CT

HĐQT)

Nguyễn Thị Bích Ngọc (Vợ ông

Nguyễn Xuân Quang)

Trần Thanh Phong (Phó CT

HĐQT TT)

Nam Viet Limited

PYN Elite Fund

13.56%

6,29%

6.11%

6.06%

5.99%

Sở hữu nhà đầu tư nước ngoài

CĐ NĐT nước ngoài Giới hạn sở hữu NĐT nước ngoài

43.82% 49.00%

Điểm nhấn đầu tư

Đối tác chiến lược : Hai đối tác đến từ Nhật Bản đều đã có hơn 100 năm kinh

nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, và là đối tác lâu năm của Nam Long qua các

dự án rất thành công như: Fuji Residence, Kikyo Residence, Flora Anh Đào…

Bên cạnh đó NLG cũng có được các đối tác khác như tập đoàn Keppel Land, một

tập đoàn lâu năm của Singapore với tiềm lực không chỉ về tài chính mà cả về

kinh nghiệm kinh doanh BĐS.

Bộ máy lãnh đạo cũng là những cổ đông lớn gắn bó lâu năm với doanh nghiệp và

có tầm nhìn xa, cũng như nhậy bén với thị trường. Điều này được thể hiện qua

các dự án Ehome trong giai đoạn 2012-2014 được thực hiện từ nguồn vốn ưu

đãi trong gói 30 nghìn tỷ hỗ trợ xây nhà giá rẻ. Đây chính là lý do giúp cho NLG

vươn lên khẳng định vị thế số 1 trong lĩnh vực kinh doanh BĐS phân khúc bình

dân. Sau giai đoạn 2014, NLG tiếp tục hợp tác với các đối tác từ nước ngoài và

đang khẳng định tên tuổi ở phân khúc nhà và biệt thự bậc trung.

Ưu thế nhờ chi phí lãi vay thấp: Chi phí lãi vay luôn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ

cấu chi phí vận hành doanh nghiệp Bất Động Sản do đặc thù ngành nghề đòi hỏi

lượng vốn lớn trong thời gian dài. Do vậy các doanh nghiệp BĐS mặc dù có được

lợi nhuận gộp cao, nhưng lợi nhuận ròng lại khiêm tốn. Để giải quyết bài toán

này, NLG đã hợp tác kinh doanh với các tổ chức, đối tác nước ngoài có lượng

vốn lớn. Sự có mặt của 2 đối tác đến từ Nhật Bản giúp Nam Long có được sự hỗ

trợ vốn lớn mà với áp lực lãi vay thấp.

Thêm nữa, so với các doanh nghiệp BĐS khác, hầu hết các dự án của Nam Long

đều được đầu tư bằng vốn chủ sở hữu, thế nên tỉ lệ nợ vay để phát triển quỹ đất

là khá thấp. Đây chính là ưu thế mấu chốt giúp Nam Long có thể đưa ra các sản

phẩm có giá vô cùng cạnh tranh. Sản phẩm thường được bán hết ngay sau khi

mở bán. Điều này giúp cho dòng vốn của NLG không bị tồn đọng, luân chuyển

nhanh, đem lại hiểu quả tài chính vượt trội so với các doanh nghiệp BĐS khác.

Quỹ đất giá rẻ, dồi dào: Nam Long hiện sở hữu quỹ đất 567 ha đất sạch tại Cần

Thơ, Long An, Thành phố Hồ Chí Minh. Đây đều những vị trí đẹp, tại cửa ngõ của

TP Hồ Chí Minh, rất phù hợp với xu hướng bất động sản hiện nay (đó là bất động

sản tại các đô thị vệ tinh quanh các đô thị lớn). Và hầu hết các dự án của Nam

Long đều đã hoàn thành việc đóng tiền sử dụng đất trước đó. Do đó, Nam Long

có ưu thế trong hoàn cảnh giá đất tăng như giai đoạn hiện nay, giúp cho biên lợi

nhuận của doanh nghiệp được tăng lên. Ngoài ra, Công ty có chiến lược rõ ràng

với khoản chi 400-600 tỷ hàng năm trong việc duy trì và phát triển quỹ đất

20000

22000

24000

26000

28000

30000

32000

34000

0

1,000,000

2,000,000

3,000,000

4,000,000

5,000,000

Biến động giá và khối lượng 2017

Volume NLG

BÁO CÁO CẬP NHẬT CỔ PHIẾU

Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long | NLG – HOSE

Ngày 11/8/2017

http://www.dnse.com.vn/

2



Tình hình tiêu thụ căn hộ rất khả quan và chiến lược bán hàng thông minh:

Công tác bán hàng được công ty tiếp tục đẩy mạnh so với năm 2016. Các dự án

của Nam Long luôn có tốc độ tiêu thụ nhanh chóng. Cụ thể

Trong tháng 1, dự án Valora Kikyo chỉ trong ngày mở bán đã bán được 107 căn

biệt thự trên tổng số 110 căn (97%) với giá bán trung bình 7,5 tỷ VND/ căn

Trong tháng 3, dự án Fuji Residence đã tiêu thụ được 73 trên tổng số 84 biệt thự

Valora Fuji

NLG triển khai kế hoạch hợp tác với một số ngân hàng như VietcomBank, OCB,

HD Bank trong việc cho vay ưu đãi thông qua hình thức bảo lãnh cho vay để mua

căn hộ của Nam Long, xây dựng các trang web quảng bá chuyên nghiệp.

Thị phần số 1 về nhà ở vừa túi tiền tại thành phố Hồ Chí Minh: Nam Long chiếm

13.7% thị phần nhà ở vừa túi tiền tại TP Hồ Chí Minh với dòng sản phẩm Ehome,

giá rẻ dưới 1 tỷ đồng. Bên cạnh đó là 2 phân khúc nhà cao cấp hơn nhưng với giá

ưu đãi hơn so với các đối thủ khác trên thị trường. Công ty cũng hướng tới phát

triển dòng sản phẩm EhomeS (Social)-nhà ở xã hội, đánh đúng vào tâm lý của các

hộ gia đình có thu nhập thấp, mong muốn sở hữu 1 căn hộ giá rẻ tại các đô thị

lớn như Sài Gòn và Cần Thơ.

P/E ở mức thấp so với trung bình ngành:

Mặc dù đã có mức tăng trưởng về giá lên tới 50% so với đầu năm, nhưng do

doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng với tốc độ cao hơn, nên P/E của NLG hiện ở

mức 9.23 thấp hơn nhiều so với mức trung bình P/E 22 của toàn ngành.

CẬP NHẬT THÔNG TIN CƠ BẢN

Tính đến thời điểm hiện tại, cổ phiếu của Nam Long đã tăng mạnh so với đầu năm: từ mức 20,000

đồng/cp lên mức 30,950 đồng/cp (+54.8%). Kể từ thời điểm Đại Nam đưa ra báo cáo nhận định hồi

16/3/2017, cổ phiếu của Nam Long liên tục tăng và có thời điểm lên tới 32,600 đồng/ cổ phiếu.

Vào ngày 28/7/2017, Nam Long đã phát hành 15,111,89 cổ phiếu để trả cổ tức năm 2016 và phát

hành cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động trong công ty (ESOP), nâng tổng số

lượng cổ phiếu lưu hành lên 157,226,409.

Tình hình hoạt động kinh doanh.


3



Ngay cả trong giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản năm 2011 - 2012, Nam Long vẫn duy

trì được mức biên lợi nhuận gộp trên 30%, từ đó cho thấy tính ổn định trong kinh doanh đến từ việc

lựa chọn đúng phân khúc phù hợp với năng lực của Doanh nghiệp cũng như nhu cầu của khách hàng.

Tỷ suất sinh lời có xu hướng cải thiện đáng kể từ 2013

(Nguồn: NLG, DNSE Research tổng hợp)

Áp lực lãi vay và pha loãng cổ phiếu.

Tính đến cuối năm, tổng nợ vay của NLG đã tăng lên tới 1.166 tỷ đồng (+83% YoY) sau khi NLG phát

hành 500 tỷ đồng (22 triệu USD) trái phiếu chuyển đổi trong tháng 04/2016 cho đối tác Keppel Land

(Đơn vị đã mua 5% cổ phần NLG trong tháng 7/2015).

Tuy nhiên, với thời gian đáo hạn 4 năm và lãi suất Coupon 7%/năm, giá chuyển đổi 23.500 VNĐ/CP,

chúng tôi cho rằng áp lực về chi phí lãi vay phát sinh từ việc phát hành trái phiếu này sẽ không ảnh

839.8734

461.7601.7

866.9

1258.5

2533.841.61%

37.41%

43.69%

38.47%

35.09%33.20% 33.10%

0.00%

5.00%

10.00%

15.00%

20.00%

25.00%

30.00%

35.00%

40.00%

45.00%

50.00%

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

DT thuần (tỷ) LN gộp (tỷ) Tỷ suất LN gộp (%)

23

12.39

14.53

0

5

10

15

20

25

Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016

Tỷ suất sinh lời qua các năm

Tỷ suất LNTT (%) ROEA(%) ROAA(%)


4



hưởng nhiều đến lợi nhuận trước thuế của Nam Long khi chi phí vốn khá rẻ so với việc vay Ngân

hàng. Lượng trái phiếu chuyển đổi có thể ảnh hưởng tới giá của NLG trong tương lai khi khoản vay

đến ngày đáo hạn.

CẬP NHẬT TÌNH HÌNH SXKD 6 THÁNG ĐẦU NĂM

KQHĐKD (Cur: BVND) HY2016 HY2017 +/-%

Doanh thu thuần 1,067.7 1,261.6 18.2%

Trong đó:

-Bán Nhà/đất/biệt thự 1,041.2 1,230.5 18.2%

-Dv khác 12.4 23.0 85.7%

-Cho thuê BĐS đầu tư 14.1 8.1

Giá vốn 742.6 646.2 -13.0%

Trong đó:

-Bán Nhà/đất/biệt thự 726.9 618.6 -14.9%

-Dv khác 10.1 23.1 127.9%

-Cho thuê BĐS đầu tư 5.6 4.5

Lợi nhuận gộp 325.1 615.4 89.3%

Doanh thu tài chính 5.2 35.0 572.2%

Cp tài chính (6.4) (17.6) 174.6%

Trong đó: Cp lãi vay (5.9) (16.8) 183.1%

Chi phí bán hàng 75.2 54.2 -27.9%

Chi phí quản lý 76.3 80.4 5.3%

LNTT 176.2 498.6 183.0%

LNST 137.0 393.2 187%

Nguồn: NLG, DNSE tổng hợp

Lũy kế đến hết 30/6/2017, lợi nhuận sau thuế đạt 393 tỷ, đã hoàn thành 60% kế hoạch lợi nhuận năm

do công ty đề ra và tăng 187% so với cùng kỳ năm 2016. Trong đó nguồn doanh thu chính từ Phát

triển nhà ở (Bán nhà đất/biệt thự) vẫn có mức tăng trưởng tốt (+18.2%yoy)

Lợi nhuận tăng không chỉ nhờ sự tăng trưởng ổn định trong doanh thu mà còn nhờ vào công tác quản

lý chi phí hiệu quả của Nam Long. Tuy chi phí tài chính năm 2017 tăng 10 tỷ so với năm 2016. Nguyên

nhân là do lãi suất tăng cũng như doanh nghiệp tăng vay nợ ngắn hạn (70 tỷ) để phục vụ cho nhu cầu

vốn lưu động.

Ngoài ra, trong nửa đầu năm, NLG đã “bơm” 550 tỷ đồng đầu tư dài hạn vào công ty liên doanh liên

kết là Công ty Cổ phần NNH Mizuki. Nâng tổng mức đầu tư dài hạn vào các công ty liên doanh liên kết

của Nam Long lên 556 tỷ đồng. Đồng thời Nam Long thực hiện chuyển nhượng dự án Mizuki Park với


5



giá trị 838 tỷ sang cho liên doanh Mizuki khiến cho doanh thu quý 2 của NLG tăng đột biến, là 1005 tỷ,

so với quý 1 (255 tỷ).

Nếu loại bỏ đi khoản chuyển nhượng này, doanh thu bán hàng của NLG trong quý 2 chỉ vào khoảng

168 tỷ VND, giảm đi so với quý 1.

Tính đến 30/06/2017, tổng tài sản của NLG đạt 7555 tỷ đồng, tăng 25% so với hồi đầu năm. Trong đó

tiền và tương tương tiền đạt mức 1.167 tỷ đồng, tăng 235 tỷ đồng; phải thu tăng 592 tỷ đồng lên 1687

tỷ đồng do việc góp vốn vào NNH Mizuki và phải thu từ chuyển nhượng dự án cho Mizuki. Ngược lại,

hàng tồn kho giảm nhẹ 205 tỷ đồng xuống còn 3.493 tỷ đồng.

CƠ CẤU DOANH THU

Như đã đề cập trọng báo cáo phân tích chi tiết trước đây của DNSE, Nam Long hoạt động trong 3 lĩnh

vực chính:

(1) Phát triển nhà ở

(2) Phát triển quỹ đất

(3) Bất động sản thương mại

Trong đó, phát triển nhà ở là lĩnh vực đem lại nguồn

thu chính cho doanh nghiệp hàng năm (với đóng góp

khoảng 90%) với 3 phân khúc nhà ở/biệt thự chính:

- EHOME- Thương hiệu gắn liền với tên tuổi của Nam Long

EHome là dòng căn hộ dành cho đối tượng thu nhập trung bình và ổn định với giá bình dân (dao động

từ 450 triệu – dưới 1 tỷ đồng/căn, tương đương <18 triệu đồng/m2).

EHome luôn chiếm vai trò chủ đạo trong cơ cấu doanh thu với tỷ trọng luôn ở mức quanh 80% trong

tổng doanh thu. Tuy vậy, xu hướng trong các năm tới, bên cạnh việc tiếp tục phát huy thế mạnh và sở

trường phát triển dòng sản phẩm EHome, Nam Long cũng lên kế hoạch đa dạng hóa sang phân khúc

trung cấp để tận dụng nhu cầu ổn định của thị trường này sau khi thiết lập vị thế vững chắc trong

phân khúc bình dân.

- FLORA- Dòng căn hộ biệt lập phân khúc trung cấp

Dòng sản phẩm căn hộ Flora được Nam Long hợp tác với hai đối tác Nhật là Hankyu Realty và Nishi

Nippon Railroad phát triển với sự khác biệt đến từ mô hình condominium phong cách Nhật Bản,

hướng tới đối tượng khách hàng có mức thu nhập trung bình khá, tìm kiếm chất lượng sống cao. Mỗi

đơn vị sản phẩm có giá từ 1,1 tỷ/căn.

- VALORA- Nhà phố/Biệt thự phân khúc trung cấp

Bán Nhà/đất/biệt thự

97%

Dv khác2%

cho thuê BĐS đầu

tư1%

Cơ cấu doanh thu 6 tháng năm 2017

Nguồn NLG


6



Đây là dòng thuộc phân khúc cao hơn so với Flora, với giá bán dao động từ 6-8 tỷ/căn. Với đặc điểm là

các biệt thự sang trọng, Được xây dựng theo tiêu chuẩn compound quốc tế, (khu quy hoạch biệt lập).

Với đặc điểm nhu cầu về nhà ở phân khúc cao cấp ở Thành phố Hồ Chính Minh cũng như chiến lược

của công ty mở rộng thị phần mảng này, dự kiến cơ cấu doanh thu nhà phố/biệt thự Valora sẽ tăng

trong thời gian tới

DỰ ÁN TRỌNG ĐIỂM THỜI GIAN TỚI

Dự án Mizuki Park:

Dự án Mizuki Park là tên gọi thương mại của dự án Nguyên Sơn (quận 7) có quy mô 37ha của NLG.

Theo thỏa thuận, hai nhà đầu tư Nhật Bản và Nam Long cùng góp vốn bằng tiền mặt theo tỷ lệ 50% -

50% (thành lập công ty liên doanh NNH Mizuki 3/3/2017 (VĐL: 1600 tỷ VND)) để thực hiện 26 hecta

dự án Mizuki Park với tổng giá trị phát triển khoảng 8,000 ty đông. Đây sẽ là một trong những dự án

quan trọng nhất của Nam Long trong năm 2017 – 2024.

Đây cũng là dự án thứ tư mà hai đối tác này hợp tác đồng hành cùng Nam Long, sau Fuji Residence,

Kikyo Residence và khu căn hộ Flora Anh Đào. Cả ba dự án này đều được triển khai thành công, tiêu

thụ hết sản phẩm trong một thời gian ngắn và nhận được sự phản hồi tích cực từ thị trường bất động

sản. Với tỷ lệ góp vốn 50-50 vào Mizuki Park, hai đối tác Nhật Bản không đơn thuần hỗ trợ Nam Long

về vốn như những dự án trước, mà còn cả về mặt quản lý, thiết kế dự án và phát triển sản phẩm. Điều

này đảm bảo dự án được triển khai đúng tiến độ với chất lượng cao, đáp ứng kỳ vọng của đông đảo

khách hàng.

Tiến độ đầu tư: Về cơ bản, tính đến tháng 3, dự án đã hoàn thành công tác quy hoạch, được giao đất

và đã tạm nộp tiền sử dụng đất. Hiện nay, NLG vẫn đang tiếp tục hoàn thiện thiết kế, xin giấy phép

xây dựng và sử dụng đất chính thức.

Sản phẩm:

(1) Căn hộ Flora Mizuki cho người thu nhập trung khá giá từ 1,5 tỷ/căn,

(2) Nhà phố và biệt thự Mizuki (dòng Valora) cho người thu nhập cao giá từ 6 tỷ/căn, và

(3) Các biệt thự Valora Mizuki, Valora Island dao động từ 8-10 tỷ/căn

Dự kiến ghi nhận doanh thu:

Dự án dự kiến bắt đầu ghi nhận doanh thu vào năm 2018. Trước đó, vào ngày 6/8/2017, công ty cũng

đã mở bán trước 33 căn nhà phố thương mại (shophouse), 44 căn biệt thự và 576 căn hộ chung cư

Flora dự kiến bàn giao vào quý 1 năm 2019. Theo thông tin từ phòng bán hàng của Nam Long, biệt

thự/nhà phố dự kiến bàn giao vào quý 3 năm 2018 và chung cư dự kiến bàn giao vào quý 1 năm 2019.

Vì vậy dự án Mizuki gần như chắc chắn sẽ không ghi nhận doanh thu cho năm nay.


7



Hình ảnh phối cản Flora Mizuki (Nguồn: NLG)

Dự án Fuji Residence

Valora Fuji

Valora Fuji có diện tích 5.38 ha, nằm trong dự án Fuji Residence, tính đến hết tháng 3, Nam Long đã

bán được 73 trên tổng số 84 căn biệt thự. Dự kiến bàn giao nhà vào tháng 12, và sẽ được ghi nhận

doanh thu vào quý 4/2017.

Flora Fuji

Diện tích căn hộ dao động từ 54-87m2 với giá bán vào khoảng 935 triệu đến trên 1,2 tỷ. Tính đến cuối

tháng 3, NLG đã tiêu thụ được trên 600 căn trên tổng số 789 căn hộ Flora, và dự kiến sẽ hoàn tất bán

hàng trong năm 2017. Dự kiến bàn giao nhà vào tháng 12 và NLG sẽ ghi nhận doanh thu vào cuối năm

2017.


8



Hình ảnh chụp thực tế Valora Fuji (Nguồn NLG)

Dự án Kikyo Residence (Dự án Phú Hữu)

Dự án có mật độ xây dựng theo tiêu chuẩn Nhật chỉ 31,7 %, cây xanh là 1,3 hecta. Với 3 dòng sản

phẩm

(1) Flora Kikyo 224 căn (dự kiến 1.3 tỷ/căn)

(2) Biệt thự Valora Kikyo 110 căn giá bán 6.8 tỷ/căn, đã bán được 107 căn (97%) trong ngày mở bán

14/1/2017. Dự án dự kiến bàn giao vào tháng 12/2017

(3) EhomeS là Khối căn hộ 12 tầng,tổng diện tích 17975 m2 gồm 1420 căn hộ gồm các căn hộ nhỏ dao

động từ 46-80m2 (dự kiến giá bán từ 600-800 triệu/căn)

So sánh biệt thự Valora Kikyo với một số dự án lân cận

Dự án Chủ

đầu tư

Tiện ích Vị trí Diện tích

xây dựng

Thanh toán Giá

Tr/m2

Tổng

(có VAT)

Kikyo

Residence

NLG Khu biệt lập

Hồ sinh thái 1ha

Club House 5500 m2

Quảng trường

2000m2

Mặt tiền song

hành cao tốc Q9-

TP.HCM

12,5x13

(162m2)

5%-Ký HĐ

15 %-1 tháng

15%-4 tháng

15%-3 tháng

45%-3 tháng

37 6,8 tỷ

The

Venica

KDH Chỉ có khu Club

House

Mặt tiền song

hành cao tốc Q9-

TP.HCM

12x26

(312m2)

n/a 55 19.3 tỷ

Lakeview NVL Khu biệt lập Mặt tiền song 5x20 52 6.87 tỷ


9



City Hồ sinh thái 3.6 ha

TTTM

Công viên ven sông

hành cao tốc Q2-

TP.HCM

(100m2)

Hình ảnh thực tế Valora Kikyo (Nguồn: NLG)

Dự án Hoàng Nam

Theo lãnh đạo công ty, tổng giá trị đất của dự án vào khoảng trên 600 tỷ đồng. Vì vậy Nam Long đã

được “hời” 1 khoản rất lớn từ giá đất rẻ. Hiện dự án đã có phê duyệt 1/2000 và được cấp Chứng nhận

quyền sử dụng đất với diện tích trên 8ha bao gồm 5.000 căn hộ (8 block).

Dự án Waterpoint Long An

Dự án có tổng diện tích 355ha đã hoàn thiện 99% công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Đây là một

trong các dự án có giá mua trước đây tốt (đã đóng 95% tiền sử dụng đất vào năm 2009) và hiện đã

được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất.

Dự án là cửa ngõ phía tây kết nối với khu vực ĐBSCL, và được coi là dự án trọng điểm trong 3 -5 năm

tới của NLG. Theo chúng tôi, Water point sẽ là một trong những dự án trọng điểm trong năm 2018 và

đem lại nguồn thu đáng kể cho Nam Long bởi:

(1) Dự án có vốn đầu tư lớn (23% tổng tài sản của NLG-Lãnh đạo doanh nghiệp cho biết)


10



(2) Địa điểm hấp dẫn với giao thông thuận tiện: cửa ngõ kết nói TP. Hồ Chí Minh với ĐBSCL, và hàng

loạt các dự án được phê duyệt như: Tỉnh lộ 830 đang được chính phủ mở rộng, dự án xây dựng cảng

nước sâu gần đó, và đường Vành Đai 4 dự kiến hoàn thiện vào năm 2017.

Hiện tại dự án mới chỉ bước đầu triển khai và đã có quy hoạch 1/2000, gồm: khu đô thị phức hợp với

111 ha xây Villa; 37,5ha cho nhà phố và căn hộ; 15ha kinh doanh dịch vụ; 19ha khu công nghệ cao và

khu vực vui chơi giải trí 67,5 ha.


11



DỰ PHÓNG KQKD 2017

Vị trí Dự án TLSH

Dòng

Sản

phẩm

SL Thời

gian Tình trạng

SL SP dự kiến ghi

nhận DT2017

Giá TB

(Tỷ

VND)

Tổng

doanh thu

(Tỷ VND)

Bình

Tân,

HCM

Ehome

3

100% Ehome 2204 2013-

2016

Đã bàn giao Block cuối cùng

trong quý 1/2017

160 1.1 176

Quận 7,

HCM

Ehome

5

100% Ehome 578 2014-

2015

Đã bàn giao hết

Quận 9,

HCM

Flora

Anh

Đào

50% Flora 500 2015-

2016

Đã bàn giao hết

Bình

Chánh,

HCM

Camelli

a

Garden

60% Nhà phố 102 2016-

2017

Đã bán trên 60% 102 2.5 153

Biệt thự 84 70 6 252

Quận 9,

HCM

Fuji

Residen

ce

50% Flora 789 2016-

2018

Đã bán khoảng 300 căn

trong năm 2017, lũy kế đã

bán được trên 600 căn, bắt

đầu ghi nhận DT vào 2017

789 1 394.5

Valora 84 Đã bán 73 căn, bàn giao vào

quý 4/2017 84 6.8 285.6

Cần Thơ Dalia

Garden

75.25

%

Đất nền 588 2016-

2018

Đã tiêu thụ 100% sản phẩm

giai đoạn 1, dự kiến hoàn

thành quý 1/2018

Nhà Biệt thự đã hoàn thành

200 0.61 122

Biện thự

xây sẵn

29

25 2.5 62.5

Cần Thơ Nam

Long

Hưng

Thạnh

100% Đất nền 548 2016-

2018

n/a

100 0.61 61

Quận 9,

HCM

Kikyo

residen

ce

50% Valora 110 2017-

2019

Đã bán 107 căn trong ngày

14/1/2017 110 6.8 374

Flora 224 0 1.9 0

100% EhomeS 1420 Năm 2016 đã mở bán 1300

căn và đã được đặt chỗ

100%, dự kiến bàn giao quý

4/2017

1200 0.7 994

Bình

Tân,

Hoàng

Nam

100% Flora 4624 2017-

2022

Chưa mở bán


12



HCM

Long An Waterp

oint

90.40

%

Khu đô

thị

n/a 2018-

2028

Chưa mở bán

Bình

Chánh,

HCM

Mizuki

park

50% Valora 384 2017-

2023

6/8/2017 đã mở bán 33 nhà phố, 44 biệt thự Varola Island, dự kiến bàn giao tháng 9/2018

6.5 -

Flora 6402 2017-

2023

Quý 2, mở bán gđ 1: 576 căn, Hiện tại Căn hộ Flora Mizuki đang trong quá trình làm móng. Dự án dự kiến sẽ bàn giao vào quý 1 năm 2019

1.5 -

EhomeS 1726 2017-

2025

0.7

TỔNG DOANH THU TỪ BÁN ĐẤT NỀN/ NHÀ/ BIỆT THỰ 2874.6

Các dự án trọng điểm trong 3-5 năm tới của Nam Long

Doanh số theo SP Năm 2017 Năm 2016 +/-% yoy

Ehome/Flora 2149 2065 4.1%

Valora/Biệt thự/Nhà phố 391 293 33.4%

Đất nền 300 170 76.5%

Tổng cộng 2840 2528 12.3%

Chúng tôi thực hiện dự phóng KQKD của Nam Long trong năm 2017 với các giả định:

(1) Các dự án mà chúng tôi đã đề cập trên đây được triển khai, mở bán và ghi nhận doanh thu đúng

tiến độ

(2) Chúng tôi dự báo doanh thu bán hàng dự kiến ghi nhận của Nam Long trong năm 2017 đến từ

2840 sản phẩm trong đó doanh thu Căn hộ Ehome/Flora đến từ 2149 căn, 391 căn nhà phố và 300

sản phẩm đất nền. Các khoản doanh thu này bao gồm doanh thu từ bán BĐS trong năm nay và ghi

nhận doanh thu từ bán BĐS trong những năm trước đó.

(3) Không có đột biến trong các khoản vay và nợ tài chính so với đầu năm.

Doanh số từ bán nhà phố và biệt thự được dự đoán sẽ tăng mạnh do chiến lược phát triển của công

ty đang mở rộng thị phần nhà phân khúc cao cấp có giá dao động từ 6-8 tỷ. Minh chứng là việc, trong

các dự án ngắn và trung hạn tới đây của Nam Long, hầu hết là các dự án nhằm vào phân khúc nhà

hạng sang này.

Từ đó chúng tôi dự phóng doanh thu từ bán nhà/căn hộ/biệt thự và đất nền năm 2017 là 2874.6 tỷ

VND, doanh thu từ cho thuê BĐS đầu tư và các dịch vụ khác là 60 tỷ, không có thay đổi nhiều. Do đó

doanh thu thuần từ hoạt động sản xuất kinh doanh của Nam Long là 2934.6 tỷ (+16%yoy). Tuy nhiên,


13



trong năm, NLG còn được ghi nhận doanh thu bất thường từ chuyển nhượng bất động sản sang công

ty liên doanh là 838 tỷ trong quý 2 vừa qua. Theo đó, doanh thu thuần dự phóng vào khoảng 3,772.6

tỷ VND (+48.9%). Do đặc điểm của ghi nhận doanh thu BĐS và dự kiến ghi nhận doanh thu các dự án

đã trình bày ở trên, doanh thu các bất động sản sẽ rơi chủ yếu vào quý 4.

Trong trường hợp các bất động sản không hoàn thành vào tháng 12/2017 như dự kiến, chúng tôi cho

rằng doanh thu các dự án đó chậm nhất sẽ được ghi nhận vào quý 1/2018 (do các dự án trong quá

khứ của Nam Long hầu hết đều hoàn thành đúng tiến độ đề ra).

Trên quan điểm thận trọng, chúng tôi không ghi nhận doanh thu từ 33 căn shophouse của dự án

Mzizuki (tuy trước đó lãnh đạo công ty cho biết sẽ mở bán trước và ghi nhận doanh thu vào 2017) do

nhiều khả năng Nam Long đã đạt được kế hoạch doanh thu và sẽ chuyển sang ghi nhận vào năm 2018

Chúng tôi vẫn giữ quan điểm biên lợi nhuận gộp là 35% cho năm 2017, từ đó, mức lợi nhuận gộp dự

phóng là 1320.5 tỷ VND

Về chi phí bán hàng, từ nay đến cuối năm, do công ty đẩy mạnh tốc độ bán hàng và chú trọng vào

phát triển mạng lưới bán các sản phẩm cao cấp hơn như nhà phố biệt thự nên chi phí bán hàng sẽ

tăng so với nửa đầu năm, vào khoảng 267.8 tỷ VND (+42%yoy).

Chi phí quản lý trong các năm quan của doanh nghiệp nhìn chung không có quá nhiều biến động, vì

vậy chúng tôi dự phóng chi phí quản lý doanh nghiệp cho năm nay của Nam Long vào khoảng 162 tỷ

VND (+4%yoy).

Thu nhập tài chính thuần rơi vào khoảng 20 tỷ do doanh thu tài chính tăng nhờ các khoản tiền gửi có

kỳ hạn tăng lên và doanh thu từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, trong khi đó với chi phí lãi vay sẽ giảm

bớt một phần do đáo hạn các trái phiếu không chuyển đổi đã phát hành vào 28/7/2014 và đáo hạn

vào 28/7/2017.

Lợi nhuận trước thuế dự phóng năm 2017 đạt 929 tỷ đồng (+91% YoY), LN sau thuế hợp nhất đạt

742.6 tỷ đồng (+91.75% YoY). Lợi ích của cổ đông thiểu số chiếm tỷ trọng 11%. Lợi nhuận sau thuế

công ty mẹ dự phóng năm 2017 đạt 661.4 tỷ đồng (+91.6% YoY).

EPS dự phóng năm 2017 đạt mức 4,206.8 đồng/cổ phiếu, với thị giá hiện tại (giá đóng cửa 30,950

đồng/cổ phiếu ngày 10/08/2017), NLG đang được giao dịch với mức P/E là 9.32x.

Dự phóng P/E cho năm 2017 của Nam Long là 9.5x. Vì vậy chúng tôi cho rằng giá hợp lý của NLG là

39.950 đồng/cp (+27.6% so với giá hiện tại). Do vậy chúng tôi khuyến nghị MUA trong TRUNG HẠN.


14



Tỷ VND 2013 2014 2015 2016 6T2016 6T2017 2017F

Doanh thu thuần 601.7 869.3 1,258.5

3,772.60

3,772.60

3,772.60

3,772.60

Trong đó: Bán Nhà/đất/biệt thự 1,041.2 1,230.5 3,712.60 (*)

Dv khác 12.4 23.0 40.0

cho thuê BĐS đầu tư 14.1 8.1 20.0

Giá vốn 370.3 562.6 840.8 1,710.9 742.6 646.2 2,452.2

Trong đó: Bán Nhà/đất/biệt thự 726.9 618.6

Dv khác 10.1 23.1

cho thuê BĐS đầu tư 5.6 4.5

Lợi nhuận gộp 231.5 306.8 417.8 822.9 325.1 615.4 1,320.4

Doanh thu tài

chính 10.4 27.5 16.6 25.7 5.2 35.0 50.0

Cp tài chính (39.8) (18.2) (16.6) (28.6) (6.4) (17.6) (30.0)

Chi phí bán hàng 35.4 70.8 118.7 188.6 75.2 54.2 249.4

Chi phí quản lý 110.9 127.4 154.4 154.4 76.3 80.4 162.0

LNTT 56 139 276 484 176.2 498.6 929.0

LNST 34.5 103.6 208.6 387.6 137.0 393.2 743.2

LNST công ty mẹ 21.2 95.6 206.2 345.2

661.4

Số CP đang lưu hành 157,226,409

EPS 4,206.8

(*) đã bao gồm 838 tỷ chuyển nhượng dự án

Nguồn: DNSE dự phóng


15



1. CƠ SỞ KHUYẾN NGHỊ

Với thời hạn đầu tư dài hạn (>12 tháng), DNSE Research đưa ra

khuyến nghị MUA, NẮM GIỮ hoặc BÁN dựa trên khả năng sinh lời dự

kiến của các cổ phiếu so sánh với tỷ lệ sinh lời yêu cầu của thị trường

là 16% (*).

Khuyến nghị MUA khi cổ phiếu dự kiến sẽ tăng tuyệt đối từ 16% trở

lên, khuyến nghị BÁN khi cổ phiếu dự kiến giảm từ 8% trở lên và

khuyến nghị NẮM GIỮ khi tỷ lệ sinh lợi dự kiến trong khoảng -8% đến

16%.

* Tỷ lệ sinh lời yêu cầu của thị trường được tính toán dựa trên lợi tức

trái phiếu Chính phủ 1 năm và phần bù rủi ro thị trường sử dụng

phương pháp độ lệch chuẩn của thị trường cổ phiếu.

2. TUYÊN BỐ MIỄN TRÁCH NHIỆM

Các thông tin trong báo cáo này được Công ty Cổ phần chứng khoán

Đại Nam đưa ra dựa trên nguồn thông tin mà chúng tôi coi là đáng tin

cậy. Tuy nhiên, DNSE không đảm bảo tính chính xác, đầy đủ và cập

nhật của những thông tin này.

Các nhận định được đưa ra trong báo cáo này mang tính chất chủ

quan của chuyên viên phân tích. Các nhà đầu tư sử dụng báo cáo này

như nguồn tư liệu tham khảo tự chịu trách nhiệm cho quyết định đầu

tư của mình.

Thông tin liên hệ

CÔNG TY CỔ PHẦN CHỨNG KHOÁN ĐẠI NAM

DAINAM SECURITIES JOINT STOCK COMPANY

Trụ sở: Tầng 5, Tòa HACC1 Complex Building, 35 Lê Văn

Lương, P.Nhân Chính, Q.Thanh Xuân, Hà Nội.

Tel: (04) 7304 7304

Fax: (04) 6262 0656

Website: www.dnse.com.vn


Documents

BÁO CÁO CẬP NH Công ty C ẬT CỔ PHI phần Đầu tư Nam Long ...static1.vietstock.vn/edocs/5978/NLG_14092017_DNSE.pdf · hành 500 tỷ đồng (22 triệu USD) trái phiếu